Assuntos Tratados:

1º Horário

REGISTRO

Introdução

Características do Sistema Registral Brasileiro

Princípios do Sistema Registral Brasileiro: Constitutividade do Registro; Prioridade ou
Preferência; Especialidade; Publicidade; Legalidade

2º Horário

USUCAPIÃO

Conceito

Requisitos: Pessoais; Reais; Formais

1º HORÁRIO

REGISTRO

INTRODUÇÃO

Art. 1.245, CC – o sistema brasileiro de aquisição de imóveis é composto de dois atos: 1) ato de
direito obrigacional – contrato; 2) Registro do título no Cartório de Imóveis.

O fato de o adquirente ter sido imitido na posse não significa que seja proprietário: tem que haver
o registro da escritura pública de compra e venda (para imóveis de valor superior a 30 salários
mínimos a escritura tem que ser pública).

Para bens móveis também são dois atos: 1) contrato; 2) tradição.

Observações
- o registro no DETRAN tem finalidade administrativa. O que se refere à transferência da
propriedade do carro é a tradição.

- no Brasil, contrato não tem força translatícia de propriedade, pois tem que haver o registro ou
a tradição posterior.

- transferência da propriedade não se liga ao adimplemento da obrigação, pois contrato não tem
força translatícia (a propriedade é adquirida através da tradição ou do registro, mesmo que
depois o contrato seja descumprido. Caberá apenas uma ação de cobrança.).

- para compelir o comprador a registrar um imóvel pode ser usada uma Ação de Tutela
Específica, pedindo ao juiz que fixe prazo para que seja feito o registro, inclusive com fixação
de multa cominatória (que pode ser fixada até ex officio) – também pode ser feito para o caso
de automóveis, para compelir ao registro junto ao DETRAN.

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CARACTERÍSTICAS DO SISTEMA REGISTRAL BRASILEIRO

1) O Registro ou modo de aquisição está vinculado ao título, já que o registro é forma de aquisição
derivada da propriedade. O registro não tem caráter sanatório de vícios, não limpa eventuais
máculas constantes do título.

2) O registro gera presunção relativa de propriedade para quem o efetivou (não tem caráter
absoluto). Gera uma vantagem de ordem processual, pois quem tem o registro em seu nome nada
terá que provar. Há autores que falam que ocorre uma inversão do ônus da prova (crítica: não há
inversão, pois quem alega é que tem que provar, como ocorre na regra geral).

Obs.: no caso de compra e venda a non domino de um imóvel o verdadeiro proprietário para
reaver a posse do adquirente que chegou a registrar o título, deverá primeiramente promover uma
ação de invalidação desse título e o respectivo cancelamento do registro (Ação Declaratória de
Invalidade do Título c/c Cancelamento do Registro − art. 1.245, § 2º, CC). Após isso, aí, sim,
poderá entrar com a ação reivindicatória, já que o adquirente será possuidor injusto (sem causa
jurídica). A retomada da posse, nesse caso, independe da boa-fé do adquirente (art. 1.247, p.u.,
CC). O adquirente poderá se defender alegando 1) usucapião (súmula 237, STF – nesse caso, a
Reinvidicatória será julgada improcedente); 2) se o imóvel for rural poderá alegar que é
proprietário de forma absoluta caso tenha promovido o Registro Torrens (art. 277, Lei 6.015/73).

PRINCÍPIOS DO SISTEMA REGISTRAL BRASILEIRO

1) constitutividade do registro

O registro é o ato que tornará a pessoa proprietária – gera a aquisição da titularidade do imóvel
(efeito constitutivo). Os efeitos dessa aquisição são ex nunc (do registro em diante) – art. 1.227 c/c
art. 1.245, § 1º, CC.

Esse caráter constitutivo é uma regra que comporta exceções (parte final do art. 1.227, CC) – o
registro não terá caráter constitutivo, mas apenas declaratório. Exemplos:

1. Usucapião (aquisição ocorre com o preenchimento dos requisitos).

2. Sucessão (aquisição ocorre com a morte – art. 1.784, CC – Princípio de Saisine).
3. Acessão natural (forma de aquisição originária).
4. Desapropriação (Decreto Expropriatório é que transfere a propriedade).

2) prioridade ou preferência

Importante para os direitos reais de garantia, pois traça a prioridade em caso de concurso de
credores. É o registro que garante a prioridade ou preferência – fixada pelo protocolo do registro –
data e hora (ex.: imóvel dado em garantia a um empréstimo bancário).

3) continuidade do registro

O registro imobiliário deve conter um perfeito encadeamento dos títulos. Assim, o outorgante da
escritura deve ser a pessoa que no registro conste como proprietário.

Mas atenção, na usucapião há uma quebra desse encadeamento, pois a aquisição ocorre contra
quem era o verdadeiro proprietário.

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4) especialidade

Não é possível o registro de universalidades. O imóvel a ser registrado deve ser certo, específico
e autônomo.

Se o imóvel descrito não retratar o que consta no registro (ex.: metragens diversas), este poderá
ser retificado (art. 1.247, caput, CC c/c art. 212, LRP).

5) publicidade

Já que a propriedade é oponível erga omnes, a lei exige que o cadastro registral seja público,
protegendo-se assim os atos praticados de boa-fé.

Obs.: ser público não significa ser gratuito (emolumentos cartorários).

6) legalidade

O Oficial do Registro de Imóveis só poderá proceder ao registro do título se este se revestir das
exigências legais.

Caso o Oficial faça uma exigência com a qual o particular não concorde, este poderá solicitar que
o Oficial suscite dúvida ao juiz (Suscitação de Dúvida ao Juízo − Vara de Registros Públicos).

2º HORÁRIO

A USUCAPIÃO

CONCEITO

É a forma de aquisição originária da propriedade e de outros direitos reais pela posse mansa,
pacífica e contínua, durante certo lapso temporal estabelecido em lei, atendidos os demais
requisitos legais para cada uma das modalidades estabelecidas. Completados os requisitos
legais, o possuidor já se torna proprietário, sendo a Ação de Usucapião proposta apenas para fins
declaratórios.

O possuidor adquire contra o antigo proprietário e, dessa forma, não há que se falar em fato
gerador de tributo (não há fato gerador do ITBI).

REQUISITOS

1) pessoais

Ligam-se à pessoa do possuidor.

PRESCRIÇÃO – As causas impeditivas, suspensivas e interruptivas da prescrição extintiva

também se aplicam à prescrição aquisitiva (usucapião) – (art. 197 a 201 c/c art. 1.244, CC). Ex.:
não corre prescrição aquisitiva entre marido e mulher; até o absolutamente incapaz completar 16
anos, não será possível usucapir bem de sua propriedade; se o possuidor for citado em uma ação
reinvidicatória ou a inicial for despachada, haverá a interrupção do prazo da usucapião.

UNIÃO DE POSSES (art. 1.243, CC) – é possível a soma de posses para fins de contagem de
prazos da usucapião.

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Art. 1.207, CC – instituto da união de posses (gênero).

Tem duas espécies:

a) SUCESSIO POSSESSIONIS: sucessão a título universal e obrigatória.

b) ACESSIO POSSESSIONIS: sucessão a título singular (ex.: compra e venda, doação,

testamento) e facultativa.

2) reais

Ligam-se ao objeto usucapido.

Somente os bens que estejam no comércio podem ser usucapidos, logo, os bens fora do comércio
não são passíveis de usucapião (inusucapíveis).

BENS PÚBLICOS: art. 183, § 3º e art. 191, p.u., CF – por expressa disposição constitucional são
inusucapíveis (mesma redação do art. 102, CC) – prova CESPE (STF e STJ).

Hoje vem tomando espaço uma doutrina minoritária defendendo a possibilidade de usucapião de
bens dominiais ou dominicais. Os bens que a CF quis que não fossem usucapidos são apenas os
que estão afetados.

Polêmicas:
a) É possível a usucapião sobre bem público? Segundo o STJ, é possível a usucapião de domínio
útil em bem público no caso de enfiteuse (informativo 202 do STJ).

b) Os bens de Sociedade de Economia Mista e Empresa Pública podem ser usucapidos?

Segundo o STJ, em regra poderão ser usucapidos, pois são de regime jurídico de direito privado,
desde que o bem não esteja afetado à prestação de serviço público.

BEM DE FAMÍLIA: segundo o STJ, pode ser usucapido.

CONDOMÍNIO: pode ser divisível (pro diviso – é aquele em existe uma divisão fática, mas não
uma divisão jurídica) ou indivisível (pro indiviso – é aquele em que não há divisão fática e jurídica).
A polêmica existe na usucapião entre condôminos. No pro diviso, é perfeitamente possível, já que
as áreas de ocupação fática estão delimitadas. No pro indiviso, se a posse for exercida por um
dos condôminos de forma a excluir os demais e incidir sobre a integralidade dos bens, será
plenamente possível falar-se na usucapião.

CONDOMÍNIO EDILÍCIO: 1) Vaga de Garagem: se possuir matrícula específica, poderá ser

usucapida, caso contrário não pode, pois será área comum. 2) A ocupação exclusiva de área
comum não autoriza a usucapião, já que atos de mera permissão ou tolerância não induzem
posse.

Obs.: a partir da teoria da supressio, o titular de um direito subjetivo estará, diante de sua inércia
reiterada, inibido de exercer a sua pretensão, já que aquela omissão fez nascer na contraparte
uma legítima expectativa de que após tanto tempo não mais seria dali retirado. É uma forma de
vedação ao abuso do direito (art. 187, CC), tutelando-se a confiança despertada diante de uma
omissão reiterada (vide RESP 214680, STJ).

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3) formais

Ligam-se a cada uma das modalidades de usucapião.