Diciembre 1 de 2012 Trabajo presentado por Daniel DAmato B Hernando Weber Tinoco falleci hace unos pocos das

en la ciudad de Barranquilla. Como homenaje a l, que desarroll el clculo del Factor de Comercializacin, presento a ustedes este trabajo. Mtodo Herwet modificado La unin de conceptos econmicos y estadsticos

Cuando la demanda supera la oferta, el precio del activo est por encima el valor ms probable (la media) y cuando la oferta supera la demanda el precio del activo est por debajo del valor ms probable.

La tabla de Herwet trabaja con calificaciones para la oferta y la demanda desde EXIGUA hasta EXCESIVA, las siguientes grficas incorporan estas condiciones de la tabla de Herwet, en donde a cada condicin le corresponde una distancia en desviaciones estndar (#ds) desde el valor medio, positiva a la derecha y negativa a la izquierda.

Mtodo Herwet Modificado. Trabajo presentado por Daniel DAmato B. Diciembre 2012

Condicin Regular Curva de Demanda se ubica a +0.5#ds y la de Oferta a -0.5#ds Condicin Moderada Curva de Demanda se ubica a -0.5#ds y la de Oferta a +0.5#ds

Condicin Alta Curva de Demanda se ubica a +1#ds y la de Oferta a -1#ds Condicin Baja Curva de Demanda se ubica a -1#ds y la de Oferta a +1#ds

Condicin Considerada Curva de Demanda se ubica a +2#ds y la de Oferta a -2#ds Condicin Baja Curva de Demanda se ubica a -2#ds y la de Oferta a +2#ds

Condicin Excesiva Curva de Demanda se ubica a +3#ds y la de Oferta a -3#ds Condicin Exigua Curva de Demanda se ubica a -3#ds y la de Oferta a +3#ds

En la condicin Balanceada, a las curvas de Oferta y Demanda les corresponde 0#ds, o sea que se ubican en el valor medio, el mas probable de la curva normal.

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Modelo en Excel Premisas a tener en cuenta para la elaboracin del modelo: 1- Las condiciones de oferta y demanda son inversas, esto es la condicin de oferta EXIGUA es igual a la condicin de demanda EXCESIVA. 2- Las condiciones de la parte negativa de la curva (excesiva a moderada) son el inverso de las condiciones de la parte positiva de la curva (regular a excesiva). De tal forma que EXIGUA = 1/EXCESIVA para la curva de oferta (o la de demanda). 3- La condicin de BALANCEADA siempre es igual a 1. 4- El factor entre el ndice de EXIGUA de la curva de oferta y el ndice de EXCESIVA de la curva de demanda, debe dar como resultado un valor igual o superior al valor mnimo de la curva normal que est ubicado a -3 desviaciones estndar. 5- Igualmente el factor entre el ndice de EXIGUA de la curva de demanda y el ndice EXCESIVA de la curva de oferta, debe dar como resultado un valor igual o inferior al valor mximo de la curva normal que est ubicado a +3 desviaciones estndar.

Distancias en #ds de la media Oferta Demanda Exigua 3 -3 Escasa 2 -2 Baja 1 -1 Moderada 0,5 -0,5 Balanceada 0 0 Regular -0,5 0,5 Alta -1 1 Considerada -2 2 Excesiva -3 3

Los nmeros de -3 a + 3 indican la distancia a la cual est ubicado cada punto del valor medio de la curva normal, en trminos desviaciones estndar.

Teniendo en cuenta lo anterior se genera un modelo matemtico y la ecuacin hallada para el clculo de los ndices de Oferta y Demanda (IO, ID) es la siguiente:

Donde CV: coeficiente de Variacin del mercado

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#ds: Numero de desviaciones estndar (con el signo positivo o negativo) donde se encuentra el punto que estamos calculando (Ejemplo: a -2 desviaciones estndar de la media). Teniendo en cuenta el CV y la distancia de cada punto al valor medio de la curva normal, genera los siguientes ndices de oferta y demanda (IO, ID):
CV/#DesvStnd -3 -2 -1 -0,5 0 0,5 1 2 3 2% 0,982067457 0,988008953 0,993986395 0,996988663 1 1,003020432 1,006049988 1,012136578 1,018259992 5% 0,94212907 0,96103735 0,98032513 0,99011369 1 1,00998502 1,02006974 1,04054228 1,0614257 7,50% 0,91161457 0,94017242 0,96962488 0,98469533 1 1,01554255 1,03132667 1,06363469 1,09695483 10% 0,88343108 0,92069358 0,95952779 0,97955489 1 1,02087183 1,0421793 1,08613769 1,13195022 15% 0,83344547 0,88562825 0,94107824 0,97009187 1 1,0308302 1,06261091 1,12914194 1,19983854 20% 0,79108647 0,85536072 0,92485714 0,96169493 1 1,03983079 1,08124808 1,1690974 1,26408432 25% 0,7554626 0,82948521 0,91076079 0,95433788 1 1,04784691 1,09798315 1,20556701 1,32369226 30% 0,72584557 0,8076617 0,8987 0,94799789 1 1,05485467 1,11271837 1,23814216 1,37770352

Esta tabla (Herwet modificada) cumple todas las premisas iniciales. Por lo tanto se obtiene una tabla de Herwet modificada para cada coeficiente de variacin del mercado (CV) que encontremos en el estudio de mercado efectuado. Clculo Factor de Comercializacin (Fc) Fc = Valor de mercado / Costo de reproduccin Este Factor, que puede ser mayor, igual o menor a la unidad (1) tiene en cuenta la reposicin fsica del inmueble. Por lo tanto se deben efectuar los siguientes anlisis para el clculo del Fc. - Clculo del Costo de Reposicin Depreciada (CRD) del inmueble. - Anlisis del mercado de tipo de inmueble analizado encontrando la desviacin estndar y el coeficiente de variacin del mercado (CVm). - Determinar la Condicin de Oferta y la Condicin de demanda, especfica para el inmueble analizado.

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Condicin #DS Exigua -3 Escasa -2 Baja -1 Moderada -0,5 Balanceada 0 Regular 0,5 Alta 1 Considerada 2 Excesiva 3

Con estos datos se elabora la tabla de Herwet modificada, para el ejemplo el CVm = 12.83% y se obtienen los IO, ID para cada desviacin estndar y por lo tanto para cada condicin de oferta y demanda entre Exigua y Excesiva.

Demanda Oferta 12,83% #DS 12,83% 0,85414363 3 1,17076329 0,90023094 2 1,11082607 0,94880501 1 1,05395734 0,97406622 0,5 1,02662424 1 0 1 1,02662424 -0,5 0,97406622 1,05395734 -1 0,94880501 1,11082607 -2 0,90023094 1,17076329 -3 0,85414363

Para este ejemplo el avaluador determin las siguientes condiciones de Oferta y Demanda Condicin Oferta: Baja, la estructura societaria y el clster econmico que ofrece la Promotora no permite que exista mucha oferta de consultorios en la clnica. Condicin de demanda: Balanceada, los demandantes tienen una demanda acorde con el mercado total

Oferta Baja: +1 desviacin estndar. ndice Oferta (IO) = 1.05395734 Demanda balanceada: 0 desviaciones estndar. ndice Demanda (ID) = 1 FC = ID * IO = 1.05395734 * 1 = 1.05395734

Valor de mercado = CRD * 1.05395734 Daniel DAmato B RNA 706 ddamato@une.net.co

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