Sunteți pe pagina 1din 283

DUMITRU GUU

VALORIFICAREA BAZELOR SOCIOLOGIEI JURIDICE N DEZVOLTAREA SISTEMULUI CADASTRAL AL REPUBLICII MOLDOVA


Teorie, metodologie, metode, tehnici i rezultate ale investigaiilor

Chiinu, 2012

CZU 340.12:349.4(478) G 98
Recomandat de Senatul Institutului Nistrean de Economie i Drept la 27.04.2012, Proces-verbal nr.53. Recenzeni: Vladimir BLAJCO, dr.hab. n sociologie, prof.univ. Ion BOTNARENCO, dr. n economie, conf.univ. Anatol CIOBANU, dr. n drept tefan LUPAN, liceniat n filosofie i drept, dr. n filosofie, conf.univ. Ilie TEAC, dr. n drept, conf.univ. Cartea propulsioneaz interesul cititorului n problema de baz a dezvoltrii sistemului cadastral, invocnd tiinele juridice i sociologice. Prin profundele cercetri sociologice, efectuate pentru prima dat n domeniu, studiul confirm importana impregnrii tiinei sociojuridice cu teoria general a dreptului n procesul realizrii dreptului de proprietate. Problemele securitii juridice a dreptului de proprietate, a informrii depline i actuale a populaiei i-au gsit elucidarea cuvenit n prezenta monografie, care poate servi profesorilor i studenilor, savanilor sociologi i juritilor n practica deciziilor. Cartea este destinat specialitilor n teoria general a dreptului, dreptului patrimonial, dreptului civil, dreptului administrativ, dreptului funciar, sociologiei, politologiei, filozofiei, economiei, specialitilor n domeniul cadastrului, administraiei publice, tuturor acelor care se intereseaz de problemele cadastrului la etapa contemporan. Descrierea CIP a Camerei Naionale a Crii Guu, Dumitru Valorificarea bazelor sociologiei juriduce n dezvoltarea sistemului cadastral al Republicii Moldova. Teorie, metodologie, metode, tehnici i rezultate ale investigaiilor (Monografie) / Dumitru Guu. Ch.: CEP USM, 2012. 282 p. 100 ex. ISBN 978-9975-71-247-7. 340.12:349.4(478) G 98 ISBN 978-9975-71-247-7. Guu D., 2012 CEP USM, 2012

-2-

CUPRINS
ADNOTARE (romn, rus, englez) LISTA ABREVIERILOR INTRODUCERE 1. FUNDAMENTE TEORETICO-METODOLOGICE ALE CERCETRII CADASTRULUI BUNURILOR IMOBILE 1.1. Analiza situaiei cercetrilor n domeniul cadastrului 1.2. Cercetrile n domeniul cadastrului i evalurii bunurilor imobiliare n Republica Moldova 1.3. Problemele dezvoltrii cercetrilor i valorificarea bazei sociologiei juridice n dezvoltarea sistemului cadastral 1.4. Aspecte sociojuridice n dezvoltarea sistemului cadastral al Republicii Moldova 1.5. Concluzii la capitolul 1 2. PARTICULARITILE ISTORICO-TEORETICE DE ABORDARE A FENOMENULUI JURIDIC DIN PERSPECTIVA SOCIOLOGIEI 2.1. Retrospectiva doctrinar-evolutiv a sociologiei juridice 2.2. Specificul epistemologic al sociologiei juridice i esena sa praxiologic 2.3. Probleme generale ale metodologiei cercetrii sociologice i particularitile metodologice ale cercetrii empirice a fenomenelor juridice 2.4. Concluzii la capitolul 2 3. ASPECTE TEORETICO-PRACTICE DE APLICARE A SOCIOLOGIEI JURIDICE N DETERMINAREA I DEZVOLTAREA SISTEMULUI CADASTRAL 3.1. Privatizarea premis obiectiv a crerii sistemului cadastral 3.2. Piaa imobiliar i tendinele dezvoltrii ei -35 11 12 19 19 31 42 59 79

82 82 96

108 119

121 121

n Republica Moldova 3.3. Nivelul de informare i contientizare a populaiei privind implementarea cadastrului bunurilor imobile 3.4. Strategia privind evaluarea bunurilor imobile n scopul impozitrii bazat pe valoarea de pia a lor 3.5. Problemele constituirii Cadastrului General n Romnia 3.6. Concluzii la capitolul 3 CONCLUZII GENERALE I RECOMANDRI BIBLIOGRAFIE ANEXE
Anexa 1. Sistemul existent de eviden i nregistrare a bunurilor imobile n Republica Moldova pn n anul 1999 Anexa 2. Furnizarea informaiei cadastrale Anexa 3. Integrarea sistemului informaional cadastral cu alte sisteme informaionale Anexa 4. Situaia cu privire la nregistrarea bunurilor imobile n localitile urbane Anexa 5. Chestionar sociologic: Crearea i perfecionarea Sistemului Cadastral Naional Anexa 6. Chestionar sociologic: Corupia ca fenomen social n sistemul de nregistrare a bunurilor imobile Anexa 7. Tabelul A.1. Structura tranzaciilor pe regiuni n funcie de destinaia funcional a obiectelor (% fa de total) Tabelul A.2. Ponderea tranzaciilor privind terenurile agricole (%) Tabelul A.3. Ponderea tranzaciilor privind apartamentele (%) Tabelul A.4. Ponderea tranzaciilor privind loturile de pe lng cas (%) Tabelul A.5. Ponderea tranzaciilor privind alte obiecte imobile (%) Anexa 8. Chestionar sociologic aplicat experilor: Vnzarea i cumprarea terenurilor agricole persoanelor fizice i juridice strine Anexa 9. Chestionar sociologic: Crearea i implementarea sistemului Cadastral Naional Anexa 10. Clasificatorul obiectelor comerciale

170 205 217 231 240 244 250 261 261 261 262 263 265 267 269 269 270 270 271 272 275 280

-4-

ADNOTARE
Guu Dumitru. Valorificarea bazelor sociologiei juridice n dezvoltarea sistemului cadastral al Republicii Moldova. Teorie, metodologie, metode, tehnici i rezultate ale investigaiilor Chiinu, 2012 Cuvinte-cheie: sociologie juridic, cadastru, cadastrul bunurilor imobile, corupie, anchet sociologic, pia imobiliar, sistem informaional, privatizare, evaluare a bunurilor imobile i informaie cadastral. Domeniul de studiu. Lucrarea vizeaz valorificarea bazelor sociologiei juridice n domeniul dezvoltrii sistemului cadastral al Republicii Moldova, invocnd tiinele teoriei dreptului i sociologiei pentru investigaii complexe ale fenomenelor sociojuridice n crearea cadastrului bunurilor imobile. Se relev importana cercetrii sociojuridice a realizrii drepturilor de proprietate, securitii lor i a funcionrii efective a sistemului cadastral. Scopul i obiectivele investigaiei rezid n cercetarea aspectelor i problemelor privind practica crerii cadastrului bunurilor imobile, securitatea juridic a dreptului de proprietate. Noutatea i originalitatea tiinific a investigaiei efectuate const n studierea i definitivarea fenomenelor sociojuridice, care determin dezvoltarea sistemului cadastral. Cercetrile sociologice, n concordan cu deciziile practice ale organelor de resort, ajut la formarea sistemului unic de identificare, nregistrare i evaluare a bunurilor imobile narmnd totodat teoria general a dreptului cu noi coninuturi categoriale. Problema tiinific soluionat se rezum la valorificarea bazelor sociologiei juridice, perfectarea legislaiei n domeniul cadastrului i elaborarea recomandrilor privind dezvoltarea sistemului cadastral. Semnificaia teoretic i valoarea aplicativ a investigaiei const n valorificarea metodelor tiinifice i a categoriilor, i mbogirea lor cu coninut n urma cercetrilor fenomenelor sociale complexe att din perspectiva teoriei dreptului, ct i din cea sociojuridic. Utiliznd po-5-

tenialul categorial al sociologiei juridice s-au depistat problemele funcionrii i dezvoltrii sistemului cadastral i au fost elaborate ci de soluionare a celor mai stringente probleme. Valoarea cercetrii date const n aplicarea noilor categorii specifice sociologiei juridice, care se mbogesc cu coninut, n aplicarea datelor concrete sociologice i a metodelor avansate, n optimizarea i dezvoltarea sistemului cadastral din Republica Moldova, pentru organizarea efectiv a informrii populaiei i sporirea eficienei sistemului fiscal. Implementarea rezultatelor tiinifice. Rezultatele au fost utilizate n activitatea Ageniei Relaii Funciare i Cadastru, au servit drept baz empiric pentru modificarea Legii Cadastrului Bunurilor Imobile i la elaborarea Strategiei de Dezvoltare a Sistemului Cadastral n Republica Moldova.

-6-

. . Teo, e, , , 2012 : , , , , , , , , . . , - . . , . - , , . , , . -7-

. , , . . , , . . , .

-8-

ANNOTATION Guu Dumitru. Application of the Principles of Sociology of Law in the Development of the Cadastral System in the Republic of Moldova. Theory, methodology, methods, techics and results of the investigations Chiinu, 2012 Key words: adastre, corruption, cadastral information, information system, legal sociology, privatization, real estate appraisal, real estate cadastre, real estate market, and sociology survey. Research and monography objectives. The thesis analyzes the application of socio-judicial principles in the development of the cadastral system in the Republic of Moldova, using theories of law and sociology for the purpose of a complex invesigation of the socio-judicial phenomen in the creation of real estate cadastre. The study undescores the importance of socio-judicial research in strengthening and protecting property rights and maintaining order in the cadastral system. The purpose of the monography consists in the research of key issues regarding the history of real estate cadastre and the legal protection of property rights. The novelty and scientific originality of the investigation lies within the study of socio-judicial phenomen, which determine the development of the cadastral system in the Republic of Moldova. The consolidation of sociological research and ongoing government decisions aids in the formation of a unique concept of identification, registration, and appraisal of real estate while also enriching the general judicial theory with new content categories.The solved scientific problem consists in using bases sociology summarizes legal and development of cadastral sistem and recommendations. The theoretical significance and applied value of the research lies in the application of scientific methods and categories, as well as their enrichment with content following the research of complex social phenomen from legal and socio-judicial perspectives. Utilizing the -9-

categorical potential of legal sociology, the research identifies flaws in the execution and development of the cadastral system and provides solutions to the most stringent problems. The value of the results lies in the application of new categories specific to legal sociology. Applying sociological data and advanced methods in the continuing development and optimisation of the cadastral system in the Republic of Moldova fosters a favorable environment for the organization of an information system benefiting the population and imporving the efficiency of the fiscal system. The studys results were utilized by the Agency for Land Relations and Cadastre and served as empirical basis for the amendment of the legislation concerning real estate cadastre and the elaboration of the strategy for the development of the cadastral system in the Republic of Moldova.

- 10 -

LISTA ABREVIERILOR ACSA AID ARFC BM BNS CAMA Comisia FIG OCT OIC Cadastru OIPPC ONU PPC PSPP RSSM RUSBI SCERS SIDA TACIS USAID Agenia Naional de Dezvoltare Rural Asociaia Internaional pentru Dezvoltare Agenia Relaii Funciare i Cadastru Banca Mondial Biroul Naional de Statistic al Republicii Moldova Sistemul computerizat de evaluare masiv Comisia Federaiei Internaionale a Geometrilor Oficiul Cadastral Teritorial Oficiul Informaional Central Cadastru Oficiul de Implementare a Primului Proiect de Cadastru Organizaia Naiunilor Unite Primul Proiect de Cadastru Proiectul de Susinere a Privatizrii Pmntului Republica Sovietic Socialist Moldoveneasc Registrul de Stat al Bunurilor Imobile Strategia de Cretere Economic i Reducere a Srciei Agenia Suedez pentru Dezvoltare i Cooperare Asistena Tehnic pentru Comunitatea Statelor Independente Agenia Statelor Unite ale Americii pentru Dezvoltarea Internaional

- 11 -

INTRODUCERE
Instituirea unui stat democratic i a unei economii de pia depinde foarte mult de modul de implementare a schimbrilor n ceea ce privete formele de proprietate, sistemul de valori etc. Ele vizeaz nsi existena uman i, asemeni unei hrtii de turnesol, msoar gradul de democraie al unei sau altei ri. Aceste schimbri constituie condiia primordial a succesului modernizrii. ns ele nu pot fi realizate peste noapte, deoarece implic transformri fundamentale, n primul rnd, n contiina indivizilor. Actualitatea temei propuse rezid n necesitatea racordrii teoriei tiinifice i a practicii juridice la realitile sociale. Cercetarea teoretico-metodologic i empiric a sistemului cadastral n cadrul societii noastre este legat indispensabil de studiile n domeniul sociologiei, care au tangene cu jurisprudena. Tinznd s ne integrm n Uniunea European, precum i n comunitatea mondial, trebuie s reconstituim instituiile noastre de specialitate n conformitate cu noile cerine internaionale. Schimbri cardinale necesit nu doar instituiile sociale formale, dar i cele neformale, inclusiv sistemul de valori i normele de comportament. Or, nu poate fi democraie fr drept de proprietate, nu exist drept de proprietate fr instituia cadastrului. La etapa actual, procesele democratizrii vieii sociale includ i sociologizarea dreptului, care se manifest n tendina de a studia aspectul social al fenomenelor juridice. Investigaiile sociologice n general i cele sociojuridice n special contribuie la efectuarea msurrilor aspectului social privind eficacitatea funcionrii i dezvoltrii sistemului cadastral. Rezultatele analizei permit s trasm cile de perfecionare i dezvoltare calitativ a cadastrului. Proprietatea, scria sociologul romn D.Gusti, este un fenomen sufletesc, economic, juridic i politic n acelai timp ... i pentru a fi de durat, trebuie s fie garantat [50, p.31]. - 12 -

Importana implementrii cadastrului este indiscutabil pentru fiecare ar. Mai simplu spus, acest sistem poate fi comparat cu o list din care orice doritor poate lua cunotin de fiecare imobil din ara respectiv i proprietarul lui, caracteristicile tehnice, amplasarea, valoarea i alte aspecte ale proprietii. Este vorba de o multitudine de indicatori cu ajutorul crora se pot obine diferite combinaii, ca rezultat al procesrii datelor prin intermediul unor programe computerizate sofisticate, n funcie de scopul propus proiectarea reuit a unui drum, amplasarea potrivit a unui cartier locativ astfel ca s fie mai puin afectat de diferite cataclisme, inclusiv seisme. La general vorbind, importana cadastrului rezid n faptul c disponibilitatea unei asemenea baze de date ar facilita: inerea unei evidene stricte i corecte asupra proprietilor imobiliare i a proprietarilor lor; circulaia liber a bunurilor imobiliare i a drepturilor asupra lor, inclusiv n afara hotarelor rii; gestionarea proprietilor imobiliare dup bunul plac al proprietarilor; asigurarea din partea statului a garaniei dreptului de proprietate asupra imobilelor; impozitarea echitabil a tuturor bunurilor imobile, majorarea acumulrilor la buget i, implicit, dezvoltarea comunitilor (potrivit Ageniei Relaii Funciare i Cadastru, actualmente, ponderea acumulrilor la buget constituie 4-5%, adic circa 1 miliard de lei, iar n rile dezvoltate acest indicator constituie 25-35%); delimitarea terenurilor proprietate public a statului i proprietate public a unitilor administrativ-teritoriale; crearea cadastrelor de specialitate, inclusiv a cadastrului apelor, cadastrului pdurilor, cadastrului plantaiilor perene etc.; construcia diferitelor case i cartiere de locuit, instalaii inginereti, a iazurilor artificiale, plantarea pdurilor, plantaiilor, fiilor forestiere, construciilor hidrotehnice etc. - 13 -

Firete, importana efecturii activitilor menionate, precum i a multor altor activiti, const n faptul c se vor crea posibiliti pentru excluderea factorului uman, adic a subiectivismului la luarea deciziilor, lucru foarte important, mai ales pentru Republica Moldova, unde, pn a trece la economia de pia, foarte multe hotrri se adoptau n mod arbitrar. Pentru ca aceste i multe alte activiti s fie efectuate cu succes este necesar descentralizarea sistemului cadastral, oficiile cadastrale teritoriale s aib mai mult autonomie i s poat lua decizii de sine stttor. Un imperativ n realizarea aceluiai scop este dezvoltarea sectorului privat al cadastrului, corectarea erorilor la elaborarea planurilor cadastrale i transpunerea lor n natur, mai ales a celor ntocmite n cadrul implementrii Programului Naional Pmnt. O problem foarte important i actual este pregtirea specialitilor n domeniu. n prezent, conform datelor statistice ale Ageniei Relaii Funciare i Cadastru, din cei circa 950 de ingineri cadastrali numai 10% au studii superioare. Totui, pentru ca deciziile luate, fie la nivel central sau local, s corespund necesitilor sociale, s fie puse n slujba intereselor rii, a comunitilor i a cetenilor, este necesar ca la baza lor s stea studii sociologice complexe. Altfel spus, n foarte multe cazuri, dac aceasta este posibil, nainte de a consulta cadastrul, trebuie s ntrebm societatea dac planurile statului, comunitii nu vin n contradicie cu interesele lor. Iat de ce un aport considerabil la dezvoltarea i implementarea sistemului cadastral n Republica Moldova l poate avea sociologia. Investigaiile sociojuridice ale fenomenului juridic contribuie la verificarea ipotezelor teoretice naintate, extinderea bazei empirice, furnizeaz date privind eficacitatea funcionrii mecanismelor juridice i sociale pentru generalizri teoretice, astfel mbogind i stimulnd dezvoltarea teoriei generale a dreptului. Totodat se realizeaz funcia teoretico-gnoseologic n concretizarea tezelor i categoriilor generale a teoriei dreptului, pe de o parte, iar pe de alta pentru contientizarea i valorificarea datelor empirice. - 14 -

n lucrare, o atenie deosebit se acord studierii practicii crerii, funcionrii i dezvoltrii sistemului cadastral al Republicii Moldova, determinrii tendinelor de dezvoltare i aplicare a sociologiei juridice n studierea acestui fenomen. Scopul lucrrii const n cercetarea aspectelor i problemelor privind practica crerii cadastrului bunurilor imobile, protejarea juridic a dreptului de proprietate n condiiile trecerii la economia de pia. Atingerea scopului s-a efectuat prin urmtoarele obiective: analiza aspectelor principale n constituirea sociologiei juridice; conturarea problematicii sociologiei juridice i a conceptelor teoriei generale a dreptului; analiza conceptelor i a principalelor categorii ale sociologiei juridice, acestea formnd baza metodologic pentru cercetrile n domeniul sistemului cadastral n Republica Moldova; relevarea principalelor particulariti ale cercetrilor empirice sociologico-juridice; urmrirea tendinelor n dezvoltarea sistemului cadastral al Republicii Moldova i impactul lui asupra populaiei; elaborarea bazei metodologice, metode i tehnici ale investigaiei sociologice n domeniul crerii i dezvoltrii sistemului cadastral. Crearea sistemului cadastral este o sarcin social nou pentru rile postsocialiste, proces care necesit o concordare a cunotinelor teoretice cu deciziile practice ale organelor de resort. ns, pn n prezent acest fenomen nu a fost cercetat, asupra acestui fapt pronunnduse autorul lucrrii. Constituind o surs de satisfacere a necesitilor social-vitale, actualmente, bunurile imobile sunt subiectul unor ample dezbateri. Unul dintre proiectele de cea mai mare amploare n cadrul proceselor reformatoare din Republica Moldova, care a demarat n deceniul trecut, este legat de formarea sistemului unic de identificare, nregistrare i eviden a bunurilor imobile. Acum, suntem deja n perioada cnd se culeg din plin rezultatele implementrii Primului Proiect de Cadastru n ar, proiect menit s creeze cadrul funcionrii raionale a pieei bunurilor imobile. - 15 -

n acest context, este important: stabilirea nivelului de informare i contientizare de ctre populaie a necesitii crerii cadastrului bunurilor imobile; combaterea fenomenului corupiei n sistemul de nregistrare a proprietilor imobiliare; identificarea gradului de informare a diverselor categorii ale populaiei despre implementarea noului sistem de impozitare a bunurilor imobile bazat pe valoarea de pia, reliefarea necesitii perfecionrii i dezvoltrii sistemului cadastral i a strii reale i tendinelor de dezvoltare a pieei imobiliare, evidenierea impactului social al sistemului cadastral asupra populaiei, elaborarea bazei metodice sociologico-juridice a studierii sistemului cadastral i a importanei acestui proiect, care, de altfel, a pus baza funcionrii efective a economiei bisectorale. Lege presupune faptul c proprietatea privat constituie fundamentele crerii i dezvoltrii economiei de pia. Avnd posibilitatea de a deine n proprietate diferite bunuri, membrii societii sunt stimulai s depun eforturi pentru creterea economic. Acest mecanism simplu, ca rezultat, determin succesul celor ingenioi, insisteni, capabili i srguincioi. Dar aceast lege i acest mecanism rmn s fie doar miezul sistemului complex, care necesit un ir de elemente pentru crearea cadrului n care vor exista ele. Anume crearea unui astfel de cadru urma s fie sarcina primordial a politicii de stat n procesul tranziiei la economia de pia. Autorul, ns, pentru a putea determina care este reuita nfptuirii acestei sarcini n domeniul proprietii imobiliare i propune s efectueze un studiu analitic asupra acestui subiect i s fac o descriere a situaiei existente n ar. Problema tiinific soluionat rezum n valorificarea bazelor sociologiei juridice, perfecionarea legislaiei n domeniul cadastrului i elaborarea recomandrilor privind optimizarea structurii sistemului cadastral, corectarea erorilor comise n procesul de privatizare a terenurilor agricole, lichidarea fragmentrii excesive a terenurilor prin implementarea unor proiecte de consolidare/optimizare a lor cu nregistrarea ulterioar a acestora n registrul bunurilor imobile. Toate acestea, precum i analiza temeinic a pieei imobiliare, sunt elemente structurale ale sistemului cadastral. Potrivit studiului, cir- 16 -

cuitul terenurilor agricole poate fi impulsionat substanial prin eliminarea restriciilor la comercializarea terenurilor cu destinaie agricol persoanelor strine, analiza impactului sociojuridic al implementrii noului sistem de nregistrare a bunurilor imobile i evaluarea lor conform valorii de pia n scopul implementrii noului sistem de impozitare a bunurilor imobile, diminuarea fenomenului de corupie, utilizarea informaiei cadastrale i generalizarea teoriei i practicii n domeniul respectiv. n lucrare o dezvoltare au dobndit noile categorii i noiuni care contribuie la studierea sistemic a problemei precum sunt sociologia juridic, cadastru, cadastrul bunurilor imobile, cadastru general, structura cadastrului bunurilor imobile n condiiile actuale, sistem unificat de nregistrare a bunurilor imobile, acestea mbogind teoria general a dreptului i a altor ramuri de drept. Utiliznd potenialul categorial al sociologiei juridice s-au depistat problemele funcionrii i dezvoltrii sistemului cadastral i au fost elaborate ci de soluionare a celor mai stringente probleme. Menionm c, pentru prima dat n Republica Moldova, abordarea problemei aparatului categorial, a principiilor metodologice n investigaiile sociojuridice au fost incluse n lucrarea Sociologia juridic. ndrumar teoretic i practic (Chiinu: tiina, 2004), larg utilizat n procesul didactic i de cercetare, la care autorul prezentei lucrri a participat n calitate de coautor. Tema n cauz, fiind foarte puin studiat, prezint un interes teoretic sporit i are o semnificaie practic incontestabil. Valoarea rezid n elaborarea unor aspecte teoretico-metodologice ale sociologiei juridice cu implicaie n activitatea practic a crerii sistemului cadastral n Republica Moldova, viznd problemele de informare, contientizare de ctre populaie, a necesitii implementrii noului sistem de nregistrare a proprietilor i a evalurii lor n scopul impozitrii bazate pe valoarea de pia. La baza investigaiei este pus analiza fundamentelor juridice ale noiunilor specifice i a prevederilor legislative privind dezvoltarea - 17 -

sistemului cadastral n Republica Moldova. Drept suport teoretic servesc lucrrile fundamentale ale specialitilor n domeniul teoriei generale a dreptului i sociologiei juridice din Romnia, Frana, Italia, SUA, Anglia i Federaia Rus. n lucrare sunt utilizate metode dialectice, concretizate n metode sistemice, funcionale, structurale, precum i metoda istoric, metoda statistic, metoda comparativ, analiza statistic i istorico-comparativ. n vederea obinerii unor informaii, care ar permite relevarea mai profund a problematicii studiate au fost aplicate metode sociologice, precum observaia, ancheta prin chestionar i interviu, studiu de experi etc. n acest context, a fost ntocmit programul concret de cercetare i stabilite procedeele metodice de colectare i analiz a datelor sociologice, fiind utilizate investigaiile sociologice efectuate de autor n perioada 2002-2010. Studiile sociologice au fost efectuate cu ajutorul unor instrumentare metodologice complexe, elaborate special, i au avut drept scop obinerea informaiei obiective referitor la implementarea cadastrului bunurilor imobile (vezi Anexele 5, 6, 8, 9). Fiecare chestionar conine mai multe seturi de ntrebri, formulate concret sub aspectul coninutului i al ordinii propuse. Investigaiile sociologice sunt reprezentative. Pn n prezent n literatura tiinific aceste aspecte nu au fost studiate. Lucrarea se nscrie organic n realizarea obiectivelor propuse privind realizarea Acordului de cooperare, ncheiat ntre Agenia Relaii Funciare i Cadastru i Academia de tiine a Moldovei, referitor la executarea misiunilor statale, efectuarea cercetrilor tiinifice n domeniile geodeziei, cartografiei, cadastrului, organizrii teritoriului i sistemelor informaionale geografice, schimbului de materiale i date geografice, cartografice, cadastrale, organizare a teritoriului i sistemelor informaionale geografice. (Vezi Cadastrul, nr.1, iunie 2011, p.3)

- 18 -

1. FUNDAMENTE TEORETICO-METODOLOGICE ALE CERCETRII CADASTRULUI BUNURILOR IMOBILE


1.1. Analiza situaiei cercetrilor n domeniul cadastrului Analiza experienei internaionale privind crearea cadastrului bunurilor imobile vorbete despre faptul c pe parcursul mai multor decenii, n majoritatea rilor lumii cadastrul era considerat doar ca un sistem de informaii referitoare la terenuri i caracteristicile lor. Cercetrile efectuate de muli savani strini au fost consacrate problemelor de creare i perfecionare a cadastrului funciar, ce era examinat preponderent n aspect tehnic, ca rezultat total al executrii filmrii cadastrale i stabilirii hotarelor dintre sectoarele de teren. Concomitent, o atenie deosebit se acorda preciziei msurtorilor cadastrale, cuprinderii integrale a obiectelor imobile, calitii informaiei tehnice. La nceput, crearea cadastrului funciar nu a influenat esenial asupra sistemului de nregistrare a drepturilor asupra bunurilor imobile. ns pe msur ce sistemul cadastral devenea tot mai complet n ce privete volumul informaiei pe care o coninea, a aprut necesitatea de a introduce nsemnarea unic a sectoarelor de pmnt i n registrele drepturilor asupra bunurilor imobile. Cu timpul, sistemul informaional s-a completat cu datele despre nregistrarea obiectelor imobiliare, efectuat sporadic (pe msura desfurrii tranzaciilor) sau sistematic (efectund nregistrarea primar masiv a tuturor obiectelor proprietii imobiliare). Cadastrul, n temei, s-a dezvoltat n Europa, de aceea, anume n rile europene cercetrile conceptual-teoretice n domeniul cadastrului s-au efectuat mai intens. O trstur caracteristic a cadastrului funciar n Europa Occidental este faptul c el asigur cuprinderea sistematic a ntregului teritoriu i c datele colectate i nregistrate se actualizeaz permanent. Tendina general presupune ca rolul sistemului informaional-funciar s capete o importan mai mare. Printre lucrrile tiinifice, care au influenat cel mai mult asupra dezvoltrii sistemelor cadastrale de stat i a nregistrrii obiectelor imo- 19 -

biliare n rile din CSI menionm lucrarea lui Larson G. nregistrarea drepturilor funciare i sistemele cadastrale. Cartea este tradus n limba rus i editat n Rusia n anul 2002 [65]. Pentru prima dat aceast carte a fost editat acum 20 de ani. Deja atunci autorul a prevzut necesitatea aplicrii unui concept complex fa de sistemele informaionale cuprinznd date dintr-un spectru foarte larg. Examinnd posibilitile mari pe care le ofer tehnologiile informaionale moderne, autorul argumenteaz importana coordonrii activitii legate de introducerea i perfecionarea diverselor sisteme ce conin informaie funciar. Un loc aparte n lucrare Larson G. l rezerv temei privind interaciunea cadastrului cu nregistrarea drepturilor att n plan istoric, ct i n aspect spaial. Autorul examineaz cadastrul bunurilor imobile ca multiaspectual, datele cruia se folosesc nu doar pentru determinarea valorii obiectelor imobile i impozitare. Informaia ampl, referitoare la unitile funciare comode, poate ajuta la planificare i gestiune, inclusiv la meninerea contactelor ntre organele administraiei publice centrale i locale i ceteni [65, p.86]. n opinia lui Larson G., crearea cadastrului i nregistrarea drepturilor au i alte conveniente, cum ar fi mbuntirea hrilor i ridicarea calitii produciei cartografice, reducerea numrului de conflicte pe teme funciare, simplificarea tranzaciilor funciare, formarea i dezvoltarea pieei imobiliare. Un merit incontestabil al lucrrii menionate este analiza posibilitilor de introducere i perfecionare a sistemelor informaionale a cadastrului funciar, precum i de nregistrare a drepturilor asupra terenului. Savantul a studiat sistemele cadastrale i cele de nregistrare a drepturilor din multe ri dezvoltate n scopul de a elabora recomandri acceptabile privind crearea sistemelor funciar-informaionale de nregistrare n rile n curs de dezvoltare. Cu toate c sistemul complet de cadastru are avantaje evidente i trebuie s i se acorde preferin n perspectiv, totui, pentru rile cu resurse insuficiente exist i o alt soluie, mai simplificat. Larson G. menioneaz c trecerea de la un sistem simplu la unul mai complex trebuie s fie raional, adic dez- 20 -

voltarea nu trebuie s conduc la nimicirea sistemului creat anterior [143, p.174]. Cercetrile i concluziile lui Larson G. au fost confirmate i dezvoltate n Republica Belarus. Rezultatele cercetrii au fost prezentate de ctre avrov S. la o conferin internaional [134]. Problema existenei pieelor imobiliare neformale i a legalizrii drepturilor patrimoniale a fost abordat i n publicaia savantului peruan cu renume mondial Hernando de Soto, intitulat Taina capitalului: de ce capitalismul triumf n Occident i suport nfrngere n cealalt parte a lumii [138, p.141]. Examinnd procesul de formare a capitalului, de Soto evideniaz ase pri componente ale proprietii, ce le permit cetenilor s acumuleze capital. Prima i cea mai important concluzie, pe care a fcut-o savantul, este urmtoarea: Capitalul apare datorit reflectrii lui n notificrile cu privire la dreptul patrimonial, gaj, n textele din contracte i n alte hrtii de acest gen ce fixeaz caracteristicile cele mai utile social i economic ale relaiilor activelor n comparaie cu calitile vizibile ale lucrurilor nsi. Anume la aceast etap are loc descrierea i nregistrarea valorii poteniale a activelor [138, p.56]. Astfel, notificarea de nregistrare a dreptului asupra obiectului proprietate imobiliar reflect calitile sociale i economice importante ale obiectului (capacitatea de a fi folositor pentru asigurarea creditului, de a compensa cerinele creditorilor, de a fi purttor al dreptului de servitute etc.). O alt concluzie a savantului const n necesitatea integrrii informaiei diverse. Multitudinea faptelor nu ntotdeauna vorbete despre bogia informaiei, menioneaz de Soto [138, p.59]. Pentru a face cunotinele funcionale, rile dezvoltate au fost nevoite s uneasc toate datele, diferite i mprtiate, ntr-un singur sistem atotcuprinztor. Studierea procesului de integrare a sistemelor neuniforme de gestiune a bunurilor imobile se complic prin faptul c acest proces este ndelungat i n multe state europene dezvoltate ine zeci i chiar sute de ani. Urmtoarea concluzie bazat pe integrarea i unificarea sistemelor de nregistrare a bunurilor imobile este delimitarea indivizilor purttori de drepturi i obligaii, care n limitele sistemului legal de proprietate - 21 -

privat i-au pierdut anonimatul. Astfel, plata pentru asigurarea drepturilor patrimoniale const n acceptarea diverselor obligaiuni: a plti impozite, a restitui creditele obinute de la darea n arend a bunurilor imobile, a asigura bunurile imobile, a ncheia contracte imobiliare etc. Ca rezultat al crerii sistemului de nregistrare a drepturilor patrimoniale crete nivelul standardizrii descrierii obiectelor, ceea ce permite reducerea cheltuielilor tranzacionale pentru organizarea circuitului i utilizrii activelor. Un sistem bine organizat de proprietate privat le deschide proprietarilor posibilitatea formidabil de a-i acomoda proprietatea la orice schimbare a situaiei economice [138, p.65]. n urma tuturor acestor transformri, se creeaz infrastructura pieei, ce atrage un numr tot mai mare de specialiti, care, la rndul lor, asigur perfecionarea interaciunii n domeniul drepturilor patrimoniale. O particularitate nu mai puin important a sistemului perfect de nregistrare este protecia sigur a notificrilor contra diverselor falsificri, concomitent cu reducerea general a nivelului cheltuielilor pentru efectuarea tranzaciilor. Pentru Republica Moldova este actual concluzia lui Hernando de Soto privind faptul c programul de acumulare a proprietii nu va avea succes pn cnd guvernele nu vor abandona iluzia precum c pentru acumularea proprietii este suficient cunoaterea obiectelor materiale. rile n curs de dezvoltare i fostele ri socialiste arunc fr nici un sens milioane de dolari pentru cartografierea bunurilor imobile i pentru computerizarea cadastrelor funciare, dar acest lucru nu ajut la integrarea sectoarelor legale i ilegale. nc n anul 1993, specialitii Bncii Mondiale au prevenit despre tendina de a considera c reglementarea proprietii funciare constituie o problem pur tehnic. Deseori se ntmpl c lucrrile cadastrale sunt efectuate, hrile sunt ntocmite, dar dreptul de proprietate, din cauza nesoluionrii aspectelor juridice, rmne nedeterminat. Fotografierea din aer i recensmintele ofer informaii despre partea exterioar a lucrurilor, n timp ce proprietatea nu constituie un element al lumii materiale, ci face parte din sfera dreptului i a economiei [138, p. 204]. Ca argument n favoarea acestei idei de Soto - 22 -

se refer la specialitii canadieni cunoscui n domeniul sistemelor informaionale funciare McLaughlin J. i Nichols S., care sunt ngrijorai de faptul c unele guverne continu s considere lucrrile funciare i cartografierea ca piatr de temelie n sistemul de proprieti funciare. n realitate problema crerii cadastrului este mult mai complex i presupune nu doar crearea sistemului informaional geografic, ci i asigurarea unor garanii la dreptul proprietarilor asupra obiectelor imobiliare nregistrate n sistemul cadastrului. Pentru crearea i deservirea acestor tehnologii se cheltuie cea mai mare parte din suma resurselor necesare pentru reformarea sistemului proprietii private, dar aceste cheltuieli sunt benefice numai n cazul cnd sunt soluionate deja problemele politice i juridice, ce mpiedic legalizarea proprietii deinute ilegal [146, p.79]. Multe idei lansate de Hernando de Soto au fost puse la temelia reformelor politice i economice n rile din America Latin, au devenit piloni de orientare i concepia de baz n dezvoltarea sistemelor de nregistrare a proprietii i sunt recunoscute de mari savani laureai ai Premiului Nobel i politicienii din ntreaga lume. Cu toate acestea, revenind la problema crerii sistemului multifuncional de nregistrare i cadastru, este necesar s recunoatem c bazele lor metodologice au fost elaborate incomplet nu doar n rile din CSI, ci i n cele din Uniunea European. Un exemplu de cercetare profund n scopul crerii concepiei de cadastru la nivel internaional l constituie studiile savanilor romni Ana-Cornelia Badea i Gheorghe Badea [5]. Ei au analizat dezvoltarea sistemelor de cadastru din diferite ri prin prisma dezvoltrii lui de mai departe, activiti care au fost conturate de Comisia a 7-ea a Federaiei Internaionale a Geometrilor (FIG) i prezentate n anul 2002 la Washington, i a concepiei de cadastru, elaborat de Comisia European i prezentat la Grenada n anul 2002. Ideea principal a acestor cercetri const n gsirea posibilitilor pentru perfecionarea lui n scopul crerii unui cadastru mai progre- 23 -

sist, n aa fel ca s fie posibil implementarea mai eficient a acestuia n Uniunea European. Aa-numitul Cadastrul-2014 (elaborat de Comisia FIG), dei a fost prezentat n calitate de cadastru al viitorului, totui, n opinia noastr, nu este suficient de funcional, deoarece vizeaz numai nregistrarea drepturilor asupra obiectelor imobiliare, precum i partea tehnic a cadastrului. Drept confirmare, servete definiia Cadastrul-2014: Cadastrul reprezint inventarierea sistematic public a datelor privind toate obiectele teritoriale legate dintr-o zon administrativ sau regiune, bazat pe msurarea limitelor acestora. Astfel, Cadastrul-2014 presupune nregistrarea integral a tuturor obiectelor situate n limitele anumitelor zone sau regiuni. Cadastrul, n acest context, trebuie s corespund ctorva principii, adic s conin informaii complete despre starea terenurilor, inclusiv drepturile i restriciile la anumite drepturi, s dispar, odat cu dezvoltarea tehnologiilor informaionale, deosebirile dintre hrile i registrele, pstrarea cadastrului numai n format electronic, s se compenseze cheltuielile pentru Cadastrul-2014 din contul veniturilor de pe urma activitilor cadastrale. Autorii examineaz i alt versiune de definire a cadastrului propus de Uniunea European n anul 2002 la Grenada. Potrivit ei, cadastrul se bazeaz, n esen, pe urmtoarele principii: cadastrul trebuie s acopere ntregul teritoriu al Uniunii Europene, s poat fi folosit de toi cetenii Uniunii Europene pe principii de egalitate, s se asigure securitatea datelor i legalitile, s se ia drept unitate de baz a cadastrului sectorul de pmnt, pentru care s existe un cod unic de natur s permit determinarea locului lui n sistemul de coordonate. Afar de aceasta, toate terenurile, precum i construciile i alte obiecte imobiliare, trebuie s fie descrise cu precizie, cadastrul s fie administrat printr-o baz de date deschis, datele din cadastru i din crile funciare s garanteze drepturile patrimoniale, organele administraiei de stat s utilizeze informaia despre sectoarele de pmnt pentru consolidarea cadastrului, datele nregistrate n cadastru n fiecare stat-membru al Uniunii Europene s fie accesibile pentru toi cetenii lor, pentru guvernele naionale, orga- 24 -

nele regionale i locale de administrare, o importan deosebit acordndu-se colaborrii cu sectorul privat i cu organizaiile internaionale. Autorii reliefeaz factorii principali care influeneaz crearea sistemului de cadastru: acest sistem trebuie s fie flexibil i s poat fi schimbat uor odat cu operarea modificrilor n legislaie i a celor de ordin tehnic, s protejeze i s garanteze dreptul asupra proprietii, s fie simplu, clar i accesibil, s prezinte informaie actual i sigur la preuri accesibile. Este de menionat c, pn n prezent, n rile din CSI i Europa Central nu exist niciun studiu tiinific ce ar reflecta toate aspectele cadastrului multiaspectual al bunurilor imobile. O excepie rar constituie lucrarea cercettorilor belorui avrov S., Kozlova A. i Gudkova I. nregistrarea de stat a bunurilor imobiliare, a drepturilor asupra lor i tranzaciilor cu acestea, editat n anii 2005-2006 n oraul Minsk [134]. Autorul coordonator al lucrrii avrov S., directorul general al ntreprinderii unitare de stat Agenia Naional de Cadastru, timp de mai muli ani studiaz practica internaional de creare a cadastrului bunurilor imobile i contribuie activ la implementarea celor mai bune realizri n crearea i dezvoltarea cadastrului bunurilor imobile al Republicii Belarus. n aceast lucrare pentru prima dat, de pe poziii sistemice, se examineaz bazele teoretice i practice ale nregistrrii bunurilor imobile, a drepturilor asupra lor i tranzaciilor cu ele n Republica Belarus. O atenie deosebit se acord principiilor i normelor din legislaia cu privire la nregistrare, interaciunii dintre sistemul cadastral i sistemul de nregistrare, sistemul instituional al registrului. n Republica Belarus, ca i n Letonia, rile de Jos, Moldova resursele informaionale ale cadastrului i registrului sunt unite ntr-un singur Registru de Stat al Bunurilor Imobile (RUSBI). n terminologia internaional acceptat, RUSBI este concomitent i cadastru al bunurilor imobiliare i registru al drepturilor asupra acestor bunuri. Fiind o resurs informaional integrat, RUSBI ...a preluat n sine i contradiciile ce au existat i exist ntre aceste dou resurse informaionale. Esenial este conflictul - 25 -

dintre interesele organelor administrative i subiecii dreptului civil, ce se prezint n calitate de subieci ai nregistrrii [134, p.27]. Administraia, presat de cerinele sistemului fiscal i a statisticii, ale gospodriei comunale, n multe ri cade n ademenirea de a impune sistemului de nregistrare a drepturilor utilizarea obligatorie a unor proceduri costisitoare de identificare a bunurilor imobile. avrov S. mprtete prevenirile lui de Soto i ale lui Mendes F. despre faptul c delimitarea foarte exact a hotarelor dintre sectoarele de pmnt, coordonarea la faa locului a tuturor obiectelor n scopul cartografierii lor, colectarea unui volum de informaii nejustificat de mare despre construciile capitale conduce la scumpirea excesiv a procedurilor de nregistrare. Asemenea tendine influeneaz negativ pturile srace ale populaiei care se mpotrivesc cererii unor asemenea cheltuieli. De aceea, n prezent, n multe ri problema const nu n caracterul fizic, adic n reflectarea pe hart a tuturor construciilor, ceea ce, posibil, s-a fcut nu o singur dat fr a se solda cu careva rezultate importante, ci n caracterul juridic, adic organizarea unui sistem accesibil i viabil de determinare, transmitere i protecie a drepturilor asupra bunurilor i tranzaciilor cu acestea. E de menionat c, dac componenta tehnic i cea juridic a cadastrului multifuncional i-au gsit reflectare ntr-o anumit msur n lucrrile savanilor i cercettorilor practicieni, apoi componenta economic (evaluarea costului bunurilor imobile n cadrul cadastrului) nu are nc un cadru conceptual-metodologic. Ar fi incorect s afirmm c aspectele evalurii bunurilor imobile n scopuri de impozitare nu au fost examinate de ctre savanii din diverse ri ale lumii. Sunt bine cunoscute lucrrile cercettorilor americani Ekkart J., Gludemans R., ale savanilor de la Institutul Lincoln Malime J. i Iangman J. n multe ri dezvoltate ale lumii se folosete metodologia evalurii masive a bunurilor imobile, la elaborarea creia, n mare msur, a contribuit doctorul n economie Ekkart J. [137]. Fr a ne aprofunda n istoria apariiei metodologiei de evaluare fiscal, ne vom opri asupra conceptelor actuale de evaluare a bunurilor imobile n scopul impunerii - 26 -

fiscale i asupra interaciunii ei cu sistemul cadastral i registrul drepturilor. Evaluarea masiv a bunurilor imobile, efectuat cu ajutorul sistemului (sistemului computerizat de evaluare masiv), a cptat o nou dezvoltare n anii 70-80 ai secolului XX. Ekkart J. examineaz din punctul de vedere al conceptului sistemic metodologia evalurii masive, studiaz componentele ei, examineaz algoritmul i etapele efecturii evalurii masive, funciile evalurii masive. Cercetrile poart concomitent caracter teoretic i aplicativ i includ n sine nu doar examinarea concepiilor generale privind modelarea evalurii n mas, ci i recomandri practice pentru determinarea structurii i calibrarea modelelor de evaluare. Lucrarea este un manual fundamental, viznd evaluarea i impunerea fiscal a bunurilor imobile i conine cunotine sistematizate ntr-un ir de probleme ample de la bazele macroeconomiei pn la particularitile de gestionare a evalurii fiscale, organizarea sistemului cartografic, problemele ce in de expertiza calitii evalurii masive, organizarea procedurilor de apelare la relaiile cu publicul. La examinarea evalurii bunurilor imobile n contextul cadastrului se impune ateniei o particularitate subliniat de Ekkart J. n lucrarea sa, savantul nu accentueaz interaciunea dintre sistemul de evaluare masiv i registrul bunurilor. El doar menioneaz: Avnd atributele cuvenite, sistemul cartografic asigur att prezentarea geografic a listei obiectelor imobiliare supuse impozitrii, ct i registrul documentelor de drept ce stabilesc hotarele dintre terenuri [137, p.177]. Aceast lips de atenie pentru interaciunea dintre lucrrile cadastrale, registrul drepturilor i evaluarea fiscal este condiionat de faptul c n SUA nregistrarea titlurilor de drept este benevol, iar deoarece cheltuielile pentru cutarea i stabilirea acestor drepturi sunt foarte mari, nregistrarea nu ntotdeauna are loc [126, p.70]. La momentul actual, n SUA se discut despre posibilitatea utilizrii datelor companiilor de asigurare, care de cele mai multe ori efectueaz i msurtorile de pmnt, pentru crearea sistemului funciar-informaional, la baza cruia se afl sectoarele de pmnt. - 27 -

Nu putem s nu menionm contribuia mare pe care au adus-o la dezvoltarea evalurii fiscale reprezentanii colii tiinifice din SUA Iangman J. i Malime G. de la Institutul Lincoln pentru politica fiscal din SUA. Pe parcursul mai multor ani ei examineaz evaluarea n scop de impozitare la scar internaional, comparnd politicile fiscale din diverse ri, generaliznd volumul uria de date cu privire la organizarea activitii de evaluare n scopul impozitrii bunurilor imobile [157]. Cercettorii compar componentele principale ale politicii de impozitare a bunurilor imobile din diverse ri, acordnd atenie deosebit alegerii cadrului adecvat de impunere fiscal. n concluzie ei afirm c sistemul advaloric de impozitare fiscal a bunurilor imobile predomin n majoritatea rilor dezvoltate i constituie scopul reformrii sistemului de impozitare a bunurilor imobile n rile n curs de dezvoltare i fostele ri socialiste. Totodat, n diferite perioade de dezvoltare guvernele diverselor ri pot stabili alte baze ale impozitrii, de exemplu, valoarea determinat pe baza plii de arend pentru utilizarea obiectului sau terenul de construcie i sectorul de pmnt, sau preul cu care a fost efectuat ultima tranzacie cu un obiect concret al bunurilor imobiliare. n lucrare o mare atenie se acord cadrului normativ-juridic i metodelor de evaluare fiscal, evaluatorilor fiscali i administrrii procesului de evaluare. Relaiile cu publicul, accesul cetenilor i al agenilor economici la informaia fiscal i de evaluare constituie, de asemenea, obiectul cercetrilor efectuate de Iangman J. i Malime G. Este de nepreuit aportul acestor cercettori la dezvoltarea evalurii fiscale n noile state independente, care n prezent se afl la etape diferite de creare a noului sistem advaloric de impozitare a bunurilor imobile. Noua lucrare a savanilor Iangman J. i Malime G. The Development of property taxation in economies in Transition (case Studies from Central and Eastern Europe) conine o analiz comparativ i profund a evalurii fiscale n Polonia, Cehia, Slovacia, Rusia i n alte ri. Aceast lucrare servete drept punct de orientare pentru cercettori i politicieni la elaborarea noii concepii de impozitare fiscal a bunurilor imobile i evaluarea lor. - 28 -

Printre savanii europeni care efectueaz cercetri serioase n domeniul evalurii obiectelor imobiliare, n scop de impozitare, trebuie menionate, n primul rnd, lucrrile profesorului danez Muller A. Totodat, observm faptul c n Danemarca exist de mult timp harta cadastral complet a ntregii ri, bazat pe sistemul general de coordonate. Cadastrul e legat strns de sistemul nregistrrii drepturilor asupra pmntului, ce face parte din tipul de nregistrare a titlurilor de drept. Dei n Danemarca nu este creat cadastrul multifuncional, experiena de executare a evalurii n aceast ar prezint un mare interes pentru cercettorii din noile state independente, care creeaz noul sistem de evaluare fiscal, sau doar sistemul multiaspectual de evaluare, similar cu din SUA. Cercetrile lui Muller A. includ un spectru larg de probleme legate de efectuarea evalurii fiscale a bunurilor imobile la nivel internaional, ceea ce se poate folosi de ctre rile n curs de dezvoltare i noile state independente la elaborarea strategiei de reformare a impozitrii bunurilor imobile [128]. n rile din CSI, cercetrile n domeniul evalurii bunurilor imobile n scopuri de impozitare se efectueaz de un numr relativ mic de savani. Prima monografie consacrat analizei sistematice a problemelor de evaluare economic (cadastral) a terenurilor urbane este lucrarea lui Prorvici V. [129], unde, n linii generale, sunt prezentate bazele conceptuale ale evalurii economice (cadastrale) a terenurilor, sunt examinate principiile de efectuare a evalurii. Prorvici V. consider cadastrul funciar de stat ca fiind un cadastru multifuncional, rolul i importana cruia crete n procesul de dezvoltare a politicii funciare de pia. n lucrare se face analiza metodelor de evaluare individual, este studiat posibilitatea aplicrii lor la efectuarea evalurii economice a terenurilor, sunt prezentai algoritmi de efectuare a evalurii cadastrale i diferenierii pe zone teritorial-economice. Lipsa la momentul elaborrii monografiei a standardelor unice, dispersarea pe departamente a sistemelor informaionale i pe diverse tipuri de obiecte imobiliare, bazele de date incomplete i neverificate constituiau anumite obstacole n calea eva- 29 -

lurii economice a terenurilor urbane. De aceea, utilizarea n lucru a algoritmilor de neuroreele n mbinare cu principiile de apropiere consecvent pentru obinerea valorilor intervale ale costului terenurilor n diverse raioane cadastrale constituie o modalitate real de soluionare a problemelor ce in de evaluarea economic. De cercetri n domeniul evalurii bunurilor imobile se ocup, de asemenea, profesorul Gribovschi S. Din punctul de vedere al metodologiei conceptului sistemic, el examineaz variantele sistemului centralizat i decentralizat de impunere fiscal, domeniul lor de aplicare, avantajele i neajunsurile lor. Propune principiile noului sistem de impozitare, bazat pe calculul sumei impozitului pe bunurile imobiliare din valoarea de pia a bunurilor. Din punct de vedere metodologic, Gribovschi S. examineaz estimarea valorii de pia ca tiin a analizei economice aplicative, sarcina de baz a creia este stabilirea cea mai probabil a preului de vnzare sau cumprare a activului (mrfii) pe baz de analiz a dinamicii cererii i ofertei la acest activ pe piaa respectiv [113, p.26]. La nceputul anilor 2000, n Federaia Rus i n Republica Belarus au aprut publicaii referitoare la metodologia, tehnologia i implementarea evalurii cadastrale, printre care poate fi evideniat lucrarea cercettorilor Berezovskaia O., Pavlko A., Soloviova V. Tehnologia evalurii cadastrale a terenurilor din localitile Republicii Belarus [107]. n lucrare este examinat, concis, tehnologia evalurii cadastrale i etapele ei principale: formarea straturilor tematice ale informaiei iniiale, zonele de evaluare. Determinarea valorii de pia a sectoarelor tipice de pmnt, documentaia de evaluare, expertiza i aprobarea documentaiei de evaluare. Un merit al lucrrii date este orientarea ei practic, recomandrile practice i exemplele concrete de efectuare a evalurii cadastrale. Un anumit interes prezint, de asemenea, propunerile privind utilizarea rezultatelor evalurii cadastrale a terenurilor din localiti.

- 30 -

1.2. Cercetrile n domeniul cadastrului i evalurii bunurilor imobiliare n Republica Moldova


Ideea crerii cadastrului bunurilor imobile n Republica Moldova s-a afirmat ca un eveniment destul de progresiv ce reflecta tendina noii societi democratice n formare spre o dezvoltare n spiritul timpului, spre nsuirea experienei mondiale n domeniul reglementrii relaiilor patrimoniale. Imediat dup declararea independenei Republicii Moldova s-a iniiat o activitate ampl pentru crearea cadrului juridic, ce avea misiunea s reglementeze procesul de privatizare i dreptul asupra proprietii. n anul 1992, n timpul redistribuirii masive a proprietii de stat, au fost evideniate neajunsurile eseniale ale fostului sistem de nregistrare a bunurilor imobile. Pe parcursul anilor 1995-1996 a fost analizat situaia ce s-a creat n domeniul cadastrului bunurilor imobile, a fost studiat experiena mondial n acest domeniu, au fost examinate particularitile pozitive i problemele posibile n ce privete crearea sistemului informaional unic al obiectelor imobiliare i dreptului asupra acestor obiecte. n acea perioad, n Moldova existau diverse sisteme de eviden a obiectelor bunurilor imobile, lipsea baza juridic n domeniul nregistrrii drepturilor asupra bunurilor imobile, din care cauz se strecura o doz de nencredere privind sigurana drepturilor patrimoniale. Exist o procedur complicat de transmitere a sectoarelor de pmnt n proprietate. Asemenea domenii de activitate ca geodezia i cartografia ineau de sfera intereselor statului i de aceea aproape integral erau secretizate. Lipsea tehnologia modern de cartografiere. Sistemul de evaluare a bunurilor imobile nu s-a dezvoltat o perioad ndelungat de timp. Pe aa-numita pia imobiliar toate procesele legate de efectuarea tranzaciilor cu obiecte imobiliare erau executate de ntreprinderile autorizate de stat. Sectorul privat se afla la etapa iniial de dezvoltare. n anii 1996-1997, n Moldova, cu suportul financiar al Bncii Mondiale, s-a desfurat primul proiect-pilot de formare a cadastrului - 31 -

bunurilor imobile. O asisten consultativ ampl au acordat firmele specializate UMAGEOMETRIC (din Canada) i ILIS (din Olanda). Acest proiect a contribuit nemijlocit la crearea cadastrului bunurilor imobile n Moldova, la apariia unei noi direcii de activitate profesionist cadastrul bunurilor imobiliare. n aceast perioad a fost elaborat proiectul Legii cu privire la cadastrul bunurilor imobile, a fost formulat metodologia, studiate diverse variante de organizare structural a noului sistem cadastral. Un avantaj esenial al proiectului a fost elaborarea programului automatizat de nregistrare, instruirea intens a specialitilor din diverse domenii legate de dezvoltarea sistemului cadastral. Ca rezultat al activitii asupra proiectului-pilot, Parlamentul Republicii Moldova a adoptat n luna februarie 1998 Legea cu privire la cadastrul bunurilor imobile, obiectivele principale ale creia au fost: crearea unei piee imobiliare civilizate n Moldova, asigurarea garaniilor pentru drepturile patrimoniale asupra obiectelor imobile; transparena informaiei referitoare la cadastru pentru participanii la piaa imobiliar, organele administraiei publice, inclusiv pentru organele fiscale; sporirea veniturilor n bugetele locale i mbuntirea structurii lor prin stabilirea mrimii optime a plilor pentru folosina bunurilor imobile; atragerea investiiilor n sfera imobiliar; administrarea eficient i operativ a teritoriilor. Obiectele de nregistrare n sistemul cadastral sunt bunurile imobile (terenurile, construciile, reelele inginereti, alte obiecte inseparabile de pmnt) i drepturile (dreptul patrimonial, dreptul de folosin, uzufructul, superficiile, gajul etc.). Legea stabilete c dreptul asupra lucrurilor imobile sunt supuse nregistrrii de stat obligatorii. Astfel, obiectele bunurilor imobile au natur dubl: ele sunt obiecte fizice legate temeinic de pmnt, dar i obiecte ale dreptului. Conform Codului Civil al Republicii Moldova, la categoria de bunuri imobile se raport terenurile, poriunile de subsol, obiectele acvatice separate, plantaiile prinse - 32 -

de rdcini, cldirile, construciile i orice alte lucrri legate solid de pmnt, precum i tot ceea ce, n mod natural sau artificial, este ncorporat durabil n acestea, adic bunurile a cror deplasare nu este posibil fr a se cauza prejudicii considerabile destinaiei lor [20, art.288 (2)]. n anul 1998 a fost adoptat Programul de stat pentru crearea cadastrului bunurilor imobile, n care au fost fixate urmtoarele sarcini n sfera dat: nregistrarea de stat a bunurilor imobile i a drepturilor patrimoniale asupra lor; evaluarea de stat i nregistrarea valorii bunurilor imobile n scopul impozitrii i taxrii lor; schimbul informaional dintre cadastrele specializate prin intermediul bncilor de date structural i informaional interdependente; prezentarea informaiei necesare la macro- i micronivel pentru soluionarea problemelor statului, inclusiv a problemelor ce in de politica regional, dezvoltarea teritoriului, politica fiscal etc.; prezentarea informaiei necesare cetenilor, ntreprinderilor i organizaiilor, conform comenzilor din partea acestora; crearea condiiilor pentru creditarea garantat. Aa cum s-a prevzut n actele normative, programul de stat se realizeaz n dou etape: prima etap: perioada anilor 1998-2006; a doua etap: perioada anilor 2007-2011. Prima etap a programului prevedea realizarea Primului proiect al cadastrului bunurilor imobile, sarcinile principale ale cruia au fost implementarea noului sistem de nregistrare a drepturilor asupra bunurilor imobile, susinerea procesului de privatizare a terenurilor, dezvoltarea pieei imobiliare. Implementarea proiectului i finanarea lui trebuiau s fie efectuate n urmtoarele direcii: cartografierea; efectuarea lucrrilor cadastrale n localiti; efectuarea lucrrilor cadastrale n afara localitilor; dezvoltarea instituional; crearea cadrului metodologic al noului sistem de evaluare a bunurilor imobile n scopul impozitrii lor. - 33 -

Dezvoltarea cadastrului i evaluarea bunurilor imobile n scopul impozitrii n Republica Moldova au fost precedate de o activitate ampl pentru crearea cadrului conceptual-metodologic al acestei activiti. Formarea bazelor teoretice ale cadastrului s-a efectuat ntr-o perioad ndelungat de timp: uneori practica depea teoria, alteori implementarea noului sistem al cadastrului bunurilor imobile se fcea fr analiza cuvenit a rezultatelor. Nu toate aspectele sistemului funciar-informaional au fost studiate n mod detaliat. Principiile crerii cadastrului, coninutul informaiei cadastrale se schimba n permanen, ceea ce se solda cu o anumit incertitudine i influena calitatea datelor cadastrului. La momentul actual, n Republica Moldova se finalizeaz crearea cadastrului multifuncional, coninutul cruia poate fi divizat convenional n trei componente: tehnic, juridic i economic. Aspectele juridice ale cadastrului bunurilor imobile n Republica Moldova pentru prima dat au fost examinate n lucrarea n ajutorul registratorului, ai crei autori sunt Climova A. i Grecu-Stvil I. [23]. n aceast carte, pentru prima dat, n Moldova este prezentat coninutul registrului obiectelor imobiliare, precum sunt redate i recomandri practice privind nregistrarea diverselor tipuri de obiecte imobiliare. O dezvoltare, n continuare, a cptat cercetarea relaiilor patrimoniale n contextul cadastrului bunurilor imobile n lucrrile d-nei Grecu-Stvil I. i a doctorilor n tiine juridice Teac I. i Climova A. O mare importan metodologic i aplicativ a avut lucrarea acestor autori Constituirea proprietii private asupra terenurilor, crearea i funcionarea pieei funciare n Republica Moldova [24], n care se examineaz esena i specificul reformei funciare, desfurate n ara noastr n contextul reformrii ntregii economii naionale i trecerii acesteia la relaiile de pia. n lucrare, pentru prima dat n noua istorie a Republicii Moldova s-a efectuat analiza sistemic a mediului juridic i normativ ce asigur efectuarea privatizrii terenurilor, crearea i dezvoltarea pieei imobiliare. Autorii examineaz detaliat actele legislative i normative ale guvernului i ale unor departamente ce reglementeaz diverse cazuri de privatizare a terenu- 34 -

rilor. Descrierea succint, dar ampl, a particularitilor procesului de privatizare, a tuturor tipurilor de terenuri, n funcie de destinaia lor, la sigur, le-a oferit o bun asisten metodic reprezentanilor organelor administraiei publice locale i cumprtorilor poteniali de terenuri. Anumite aspecte ale crerii cadastrului bunurilor imobile i problema transparenei informaiei cadastrale sunt reflectate n lucrarea de doctorat a d-nei Marian S. [78]. n disertaie se face analiza genezei i evoluiei procesului de creare a cadastrului bunurilor imobile n Moldova, ca ntruchipare a sistemelor funciar-informaionale din Germania, Frana, Romnia i Rusia. A fost analizat conceptul obiect al bunurilor imobile (obiect imobiliar) n contextul cadastrului general al cadastrelor specializate, au fost studiate problemele formrii noilor obiecte imobiliare i reflectarea acestui proces n activitatea cadastral. Autoarea a fost prima din ar care a cercetat tema Cadastrul i publicitatea imobiliar, a studiat structura Registrului bunurilor imobile, bazele i procedura de introducere n el a notificrilor, modificrilor i completrilor. Valoarea tiinific a lucrrii date const n faptul c, pentru prima dat, n Moldova a fost examinat, de pe poziiile analizei sistemice, problema nregistrrii drepturilor asupra bunurilor imobile i tranzaciilor cu obiecte imobiliare. Toate lucrrile menionate mai sus, ntr-o anumit msur, au contribuit la elaborarea practicii actuale de aplicare a normelor juridice n sistemul cadastrului multifuncional al bunurilor imobile. Un aport indiscutabil la dezvoltarea bazelor tiinifice ale cadastrului imobiliar n Republica Moldova l-a adus lucrarea lui Botnarenco I. Cadastrul n Moldova: teorie, metode, practic [12]. Aceasta e prima cercetare n care sunt prezentate aspectele teoretice, practice i metodice ale implementrii cadastrului. n lucrare s-a fcut ncercarea de a abstractiza tratarea pur tehnic a cadastrului i de a-l examina mai amplu, de pe poziiile componentei juridice i ale celei economice. n lucrare, de asemenea, sunt examinate cadastrele speciale cadastrul agricol, cadastrul localitilor, cadastrul acvatic i cel al silviculturii. Tema de - 35 -

cercetare este foarte ampl, necesitnd studierea multilateral a tuturor aspectelor cadastrului, analiza i perfecionarea importanei lui aplicative. Continund cercetrile n acest aspect, Botnarenco I. a abordat tema privind consolidarea terenurilor cu destinaie agricol, strns legat de problemele dezvoltrii cadastrului i a pieei funciare n republic. n lucrarea Consolidarea terenurilor agricole n Moldova (teorie, metode, practic) [13] este examinat istoria formrii pieei funciare n Republica Moldova, premisele consolidrii terenurilor, metodologia consolidrii i mecanismul de elaborare i implementare a metodelor de consolidare. Evaluarea bunurilor imobile ca parte component a cadastrului, n opinia noastr, este cel mai bine reflectat n lucrrile cercettorilor din Moldova. Aceasta se explic prin faptul c, n Republica Moldova, nc de la nceputul lucrrilor de creare a cadastrului bunurilor imobile s-a efectuat n paralel trecerea de la metodele vechi normative de evaluare la metodele noi de estimare conform valorii de pia. Pe parcursul mai multor ani, savanii-economiti, evaluatorii-practicieni, colaboratorii ARFC ai ministerelor i departamentelor de ramur au lucrat intens pentru crearea legislaiei i a metodologiei de evaluare. Un rol deosebit n studierea practicii internaionale avansate l-au avut firmele de consultan Swedesurvey, Barrents-group, finanat de USAID, Agenia Suedez pentru Dezvoltarea Internaional (SIDA), proiectele TACIS, profesorii i confereniarii Colegiului Agricol Regal din Marea Britanie. Cu ajutorul lor au fost organizate o serie de seminare i conferine internaionale n problemele evalurii bunurilor imobile, a fost asigurat susinerea dezvoltrii asociaiilor profesionale ale evaluatorilor din Moldova, a fost susinut aderarea asociaiilor de evaluatori din Moldova la Grupul European al asociaiilor de evaluatori (TEGoVA). Drept baz teoretic i metodologic pentru dezvoltarea evalurii bunurilor imobiliare n Republica Moldova au servit standardele europene i internaionale de evaluare, lucrrile celor mai mari savani din lume. - 36 -

La finele anilor 90, la Universitatea Tehnic din Moldova a fost introdus specialitatea Evaluarea bunurilor imobile. Cu susinerea ARFC au fost amenajate laboratoare computerizate, a fost creat baza tehnicomaterial pentru noile specialiti n cadrul Universitii Tehnice din Moldova i a Universitii Agrare de Stat din Moldova. O etap important n formarea evalurii bunurilor imobile ca activitate profesionist independent a avut-o Legea Republicii Moldova cu privire la activitatea de evaluare nr. 989-XV din 18 aprilie 2002. Acest document stabilete cadrul juridic al evalurii bunurilor i drepturile asupra lor, drepturile i obligaiile evaluatorilor n ce privete reglementarea activitii de evaluare. O particularitate a acestei legi, spre deosebire de actele similare adoptate n alte noi state independente, constituie orientarea ei spre organizarea evalurii bunurilor imobile n scopul impozitrii lor. ntr-un capitol aparte al legii se examineaz organizarea evalurii pentru impozitare a bunurilor imobile, metodologia de evaluare i soluionare a litigiilor referitoare la evaluare. Legea stabilete c evaluarea i reevaluarea bunurilor imobile n scopul impozitrii lor se efectueaz de ctre oficiile cadastrale teritoriale, iar rezultatele evalurii, nainte de a fi transmise serviciilor fiscale, n mod obligatoriu se aduc la cunotin proprietarilor sau posesorilor obiectelor imobiliare n cauz. Metodologia de evaluare a bunurilor imobile pentru impozitare n lege este expus n linii generale. Ideea principal n cazul dat este trimiterea la interaciunea strns dintre evaluarea pentru impozitare i cadastrul bunurilor imobile: Informaia cu privire la obiectele bunurilor imobiliare, necesar pentru efectuarea evalurii masive, se acumuleaz n baza de date a cadastrului bunurilor imobile [65, art.27, pct.(4)]. Este important, de asemenea, indicaia privind faptul c evaluarea masiv se efectueaz n baza datelor de la nregistrarea masiv a obiectelor imobiliare [65, art.27, pct.(3)], iar etapa final a evalurii masive este introducerea costurilor de evaluare n registrul obiectelor imobiliare [65, art.27, pct.(3)]. Astfel, deja n primul act legislativ cu privire la activitatea de evaluare se vizeaz dezvoltarea evalurii bunurilor imobile pentru impozitare n componena cadastrului bunurilor imobile. - 37 -

Dup apariia legii date au fost adoptate un ir de acte normative ce au finalizat formarea cadrului juridic i metodologic al evalurii bunurilor imobile. n anii 2003-2004, Guvernul Republicii Moldova adopt urmtoarele documente: Regulamentul cu privire la atestarea evaluatorilor de bunuri imobiliare; Regulamentul provizoriu cu privire la evaluarea obiectelor imobiliare; Programul de msuri pentru implementarea noului sistem de evaluare a bunurilor imobile n scopuri de impozitare; Regulamentul despre evaluarea obiectelor imobiliare n scopul impozitrii lor. n anul 2004, de asemenea, a fost elaborat i aprobat standardul moldovenesc SM 249: 2004 Sistemul unic de evaluare a bunurilor. Termeni i definiii. Elaborarea tuturor documentelor menionate a necesitat efectuarea unui volum mare de cercetri tiinifice, analiza practicii internaionale, studierea variantelor posibile de dezvoltare a evalurii fiscale, studierea n profunzime a standardelor europene i internaionale de evaluare. Un rol foarte mare n elaborarea acestor documente l au colaboratorii Oficiului pentru Implementarea Primului Proiect de Cadastru, doctorul n economie Buzu O. i magistrul n domeniul administrrii funciare Matcov A. Concomitent cu elaborarea proiectelor de acte normative pentru reglementarea activitii de evaluare n ansamblu i evaluarea bunurilor imobile, n particular, Buzu O. i Matcov A. au participat nemijlocit la efectuarea cercetrilor tiinifice n domeniul evalurii bunurilor imobile. Dat fiind faptul c, circa 70% din obiectele imobiliare n Republica Moldova constituie terenurile cu destinaie agricol, din punct de vedere metodologic, cel mai important a fost s fie creat metodologia de evaluare a terenurilor agricole. O mare contribuie n dezvoltarea metodologiei de evaluare a terenurilor cu destinaie agricol au adus-o doctorul habilitat n tiine economice Bajura T. i doctorul n economie Botnarenco I. Ideile acestora i ale multor altor savani i-au cptat dezvoltare n continuare n lucrarea Metodologia de evaluare a terenurilor cu destinaie agricol, editat n anul 2002. Unele aspecte organizatorice i metodologice de evaluare a bunurilor imobiliare sunt reflectate, de asemenea, ntr-o serie de monografii, - 38 -

articole, treceri n revist ale altor savani din Moldova. O contribuie important la elaborarea concepiei de evaluare a bunurilor imobile a adus monografia lui Buzu O. Organizarea activitii de evaluare [17]. n aceast lucrare, pentru prima dat n Republica Moldova este examinat istoria formrii i dezvoltrii pieei imobiliare, este studiat structura ei, sunt evideniate particularitile ncheierii tranzaciilor cu obiecte imobiliare. De asemenea, o deosebit atenie se acord pieei serviciilor de evaluare, reglementrii i infrastructurii ei. n lucrare un loc aparte este rezervat rolului statului n organizarea i realizarea activitii de evaluare. Autorul examineaz metodologic corect funciile statului n perspectiv pe termen mediu i lung privind dezvoltarea pieei de evaluare, delegarea treptat a funciilor statului ctre organizaiile autoreglabile ale evaluatorilor. Monografia Organizarea activitii de evaluare este prima publicaie n Moldova n care este prezentat sistemic experiena rilor dezvoltate i a noilor state independente n domeniul organizrii evalurii bunurilor imobile. Aici este generalizat experiena bogat a autoarei, acumulat n procesul elaborrii actelor normative importante, ce constituie, n prezent, cadrul legislativ i metodologic pentru evaluarea bunurilor imobile. O dezvoltare a cptat i teoria de evaluare a bunurilor imobile n Republica Moldova n monografia Evaluarea bunurilor imobile: teoria i practica, pe care Buzu O. a scris-o mpreun cu Matcov A. [16]. Aici, sunt examinate, n mod detaliat, metodele evalurii de pia, sunt propuse recomandri concrete privind determinarea valorii de pia a bunurilor imobile n condiiile Republicii Moldova. Concomitent cu lucrrile menionate, un loc aparte n cercetrile tiinifice i n practica de evaluare l-a ocupat evaluarea bunurilor materiale ca parte component a cadastrului. n anul 2004 iese de sub tipar publicaia tiinific : , autorilor ., ., . [109], consacrat problemelor privind evaluarea - 39 -

bunurilor imobile n componena cadastrului, eficiena economic i social n urma implementrii noului sistem de evaluare a bunurilor imobile n scopuri de impozitare. Principala atenie n lucrare este acordat noului sistem de evaluare a bunurilor imobile pentru impozitarea lor se examineaz experiena internaional i problemele metodologice ale evalurii. Pentru prima dat n Moldova a fost analizat efectul economic de trecere la sistemul ad valorem de impozitare a bunurilor imobile. n partea consacrat cercetrii aspectelor sociale ale implementrii noului sistem de impozitare a bunurilor imobile sunt incluse rezultatele unui studiu sociologic, realizat pe un eantion de peste 1 200 respondeni. Studiul a identificat nivelul de informare al populaiei cu privire la reformele economice, atitudinea ei fa de dificultile cu care se confrunt economia, percepia cadastrului i a trecerii la valoarea de pia a bunurilor imobiliare n scopul impozitrii lor. De asemenea, n anul 2004, Buzu O., Guu V. si Guu O. au editat monografia [109], unde pentru prima dat evaluarea pentru impozitare este examinat n cadrul sistemului unic al cadastrului multifuncional al bunurilor imobile. n lucrare sunt determinate principiile i metodele principale de efectuare a evalurii bunurilor imobile pentru impozitare, interaciunea evalurii bunurilor imobile cu lucrrile cadastrale i evidena (nregistrarea) obiectelor imobiliare. Astfel, bazele conceptuale ale evalurii bunurilor imobile n componena cadastrului sunt studiate la un nivel destul de nalt. Totui, trebuie s recunoatem c bazele metodologice ale cadastrului multifuncional i ale evalurii bunurilor imobile n componena cadastrului sunt elaborate nc incomplet nu doar n Moldova, ci i n alte ri. Cercetrile n acest domeniu nu au caracter sistematic. Unele componente ale cadastrului sunt studiate neuniform. Pe baza analizei, se poate conchide c evaluarea bunurilor imobile ca parte component a cadastrului imobiliar i componena lui juridic n Republica Moldova necesit un studiu mai detaliat. - 40 -

n noile condiii se schimb i obiectivele cadastrului care devin mai clare, orientate spre dezvoltarea pieei imobiliare i a pieei funciare, n special. Obiectivele principale ale cadastrului sunt: identificarea, descrierea, evaluarea i nregistrarea obiectelor imobiliare i a drepturilor de posesiune a acestora; protecia intereselor de stat i private n relaiile de drept referitoare la bunurile imobile; crearea sistemului de protecie a posesorilor de drepturi patrimoniale asupra obiectelor imobiliare; crearea unui sistem deschis de informare a participanilor la piaa imobiliar, a organelor administraiei publice, inclusiv a organelor fiscale. n prezent, cadastrul bunurilor imobile devine cu adevrat multifuncional. n legtur cu trecerea la noul sistem de impozitare a bunurilor imobile, sistemul de informare juridic LEGALCAD trebuie s fie completat cu caracteristicile tehnice i economice ale fiecrui obiect imobiliar pentru a se stabili valoarea obiectelor. Pe parcursul mai multor ani, ncepnd cu anul 2003, i cu suportul financiar al SIDA, n cadrul ntreprinderii de stat Cadastru a fost elaborat un sistem automatizat de evaluare masiv a bunurilor imobile ValueCad. Sistemul automatizat de evaluare masiv este compus practic din dou module principale: unul vizeaz colectarea i actualizarea caracteristicilor tehnice ale bunurilor imobile, iar altul calcularea valorii lor. i n acest domeniu exist unele probleme nesoluionate, legate de elaborarea metodologiei i tehnologiei evalurii masive, adecvate mediului juridic, pregtirii cadrelor calificate n domeniul evalurii bunurilor imobile. Pentru soluionarea tuturor acestor probleme este necesar efectuarea unor transformri instituionale, concentrarea eforturilor pentru asigurarea stabilitii i posibilitii de autofinanare i dezvoltare a sistemului cadastral. Sistemul cadastrului bunurilor imobile este strns legat cu dezvoltarea pieei imobiliare, pe de o parte asigurndu-i infrastructura, iar pe de alta aflndu-se n dependen de necesitile acesteia.

- 41 -

1.3. Problemele dezvoltrii cercetrilor i valorificarea bazei sociologiei juridice n dezvoltarea sistemului cadastral
n procesul crerii cadastrului bunurilor imobile multe ri se confrunt cu noi dificulti, n special cu problema dezvoltrii stabile, de aceea pentru soluionarea lor se elaboreaz tehnologii ce permit accesul interactiv la datele cu privire la terenuri. Multe instituii din sfera de administrare a resurselor funciare acioneaz, n prezent, n condiii comerciale, unde principala atenie se acord mai mult implementrii sistemelor, i nu crerii lor. Aceasta a condus la crearea n multe ri din Europa a unui sistem unic de cadastru funciar i de nregistrare a terenurilor care, fie c este gestionat de un departament de stat, activitatea cruia este reglementat prin lege, fie c funcioneaz ntr-o realitate virtual. Se observ, de asemenea, tendina ca funcionarea sistemului funciar-cadastral i de nregistrare s fie parial sau integral bazat pe principiul autorecuperrii, ceea ce i va permite s obin venit pentru perfecionarea produselor i serviciilor sale, s-i dezvolte activitatea i s asigure o mai bun reacionare la necesitile clienilor. Perfecionarea n continuare a sistemului cadastral imobiliar depinde de cercetrile interdisciplinare n problema dat, de studierea aspectelor sociale ale implementrii lui, ceea ce va asigura dezvoltarea calitativ, stabil i funcionarea lui att de necesar n perspectiv. Analiza cercetrilor, efectuate n domeniul cadastrului i evalurii bunurilor imobile permite s facem urmtoarele concluzii. n toate rile lumii se dezvolt cadastrul bunurilor imobile. Practic, n fiecare ar interpretarea termenului cadastru oarecum difer. n accepie general, cadastrul reprezint o varietate a sistemului informaional-funciar, ce conine date cu privire la dreptul de proprietate asupra terenurilor i, posibil, asupra cldirilor, valorii i utilitii lor, de rnd cu caracteristicile mediului ambiant i condiiile social-economice respective. Sistemul informaional funciar nu este obligatoriu legat de - 42 -

sectoarele de pmnt i poate fi orientat spre gospodria silvic, a solului sau geologie. Aa cum s-a stabilit la edina grupului de lucru, pentru gestiunea resurselor funciare al Comisiei Europene a Organizaiei Naiunilor Unite n anul 2007: tendina general n domeniul gestiunii resurselor funciare se caracterizeaz prin reducerea rolului dominant al sectorului de stat i dezvoltarea relaiilor de parteneriat ntre sectorul de stat i cel privat, precum i prin trecerea de la frmiare la integrare. n afar de aceasta, o concluzie general ar mai fi faptul c cadastrele imobiliare i registrele funciare cu destinaie multiaspectual trebuie s deschid noi posibiliti pentru obinerea unor avantaje suplimentare de la utilizarea datelor din cadastre i registrele funciare att la nivel naional, ct i internaional. Administratorii cadastrelor de bunuri imobile i ai resurselor funciare trebuie s asigure accesul public la documentele i datele de care dispun i s asigure o mai larg difuzare a informaiei (n corespundere cu legislaia naional) [52, p.169]. Dei n ultimele decenii, cadastrul n noile state independente se dezvolt ca sistem multifuncional unitar, avantajele cruia sunt reflectate destul de bine n cercetrile analizate mai sus, n multe ri mai exist, n paralel, sistemul de nregistrare a drepturilor asupra bunurilor imobile i sistemul de eviden a terenurilor. Sistemele paralele au tendina s se dezvolte n ritm diferit i pe platforme tehnice diferite. Dificultile la reglarea fluxurilor de intrare i ieire a informaiei n cadastru i n registrul drepturilor asupra bunurilor imobile, precum i lipsa schimbului formalizat de date ntre aceste sisteme, pot conduce la repetri inutile i cheltuieli suplimentare, concomitent cu dublarea eforturilor i complicarea proceselor de gestiune a resurselor funciare, ceea ce nu se ntmpl n cazul cadastrului multifuncional. n perspectiv, aceste sisteme independente vor trebui s fie integrate fie prin comasarea lor, fie prin intermediul unor variante formalizate de schimb de date ntre diverse registre. n ultimul caz, aceasta va fi o centralizare virtual a registrelor, pentru ca utilizatorul s se simt - 43 -

n sistem. De aceea, dup prerea noastr, par a fi destul de actuale cercetrile n scopul apropierii bazelor de date ale cadastrului i registrului de drepturi, al reformrii structurii instituionale a cadastrului i registrului. n domeniul perfecionrii cadrului legislativ trebuie menionate urmtoarele direcii principale de cercetare, ce in de sfera resurselor funciare: ncheierea tranzaciilor cu terenuri; privatizarea terenurilor de stat, nregistrarea terenurilor, consolidarea terenurilor; gestiunea resurselor funciare; perfecionarea legislaiei n domeniul dreptului patrimonial asupra informaiei i ideilor, asupra proteciei datelor sau drepturilor cu privire la inviolabilitatea vieii particulare. n condiiile de dezvoltare a cadastrului multiaspectual o atenie deosebit trebuie acordat asigurrii accesului pentru persoanele interesate la baza de date a cadastrului. Totodat, urmeaz a fi stabilite clar drepturile privind accesul la date, confidenialitatea informaiei i asigurarea proteciei datelor. Dreptul cetenilor la informaie adesea vine n contradicie cu dreptul cetenilor la inviolabilitatea vieii personale. n acest context, cel mai raional ar fi studierea experienei internaionale pentru a gsi soluiile cele mai eficiente. n domeniul dezvoltrii instituionale este necesar s se concentreze atenia asupra organizrii instituionale a cadastrului multiaspectual. n acest caz, este preferabil coordonarea interdepartamental eficient a funcionrii cadastrului, utilizarea n comun a informaiei spaiale, dezvoltarea colaborrii cu sectorul privat i cu utilizatorii poteniali ai informaiei cadastrale. Chiar i atunci cnd exist cadastrul unic al bunurilor imobile se observ o anumit concuren ntre departamente i organizaii, ce mpiedic funcionarea efectiv a sistemului. Adesea, cu toate avantajele evidente ale sistemului unic al cadastrului multifuncional, apar opinii privind divizarea lui n componente mai mici, acordnd - 44 -

preferin ministerelor respective. Aceasta conduce la gestiunea ineficient n ansamblu i, genernd cheltuieli suplimentare i reineri la realizarea proiectelor, influeneaz negativ pieele funciare i creeaz incomoditi pentru clieni. Aceasta poate provoca compromiterea unor proiecte de gestiune a resurselor funciare. O direcie actual pentru Moldova, n ce privete organizarea administrrii cadastrului i estimrii bunurilor imobile n scopuri de impozitare este, de asemenea, soluionarea problemei ce ine de centralizareadescentralizarea cadastrului. Ambele direcii au anumite avantaje i o serie de neajunsuri. Centralizarea poate asigura economisirea mijloacelor n munca administrativ, standardizarea documentaiei i schimbul de informaie ntre utilizatori, precum i o anumit economie din contul lucrrilor masive, n care vor fi utilizate sisteme mari i puternice cu tehnologii de producere masive. Pe de alt parte, descentralizarea apropie conducerea cadastrului de consumatorii informaiei. n cazurile cnd tehnologia informaional ori relaiile sociale nc nu ofer posibilitatea accesului electronic deschis i complet al cetenilor, amplasarea instituiilor din sfera gestiunii resurselor funciare la nivelul administraiei publice locale poate asigura o mai mare exactitate i eficacitate. Statul i sectorul privat constituie urmtoarea direcie a cercetrilor, propus de grupul de lucru al Comisiei Europene a ONU [5]. Colaborarea dintre stat i sectorul privat are mai multe forme. Una dintre ele rezid n faptul c, statul transmite contractele de executare a lucrrilor ctre antreprenor, acesta devenind obiect al dreptului contractual. Concomitent riscul i-l asum guvernul, iar responsabilitatea antreprenorului se limiteaz la riscurile sale proprii de afaceri. O alt form de colaborare este parteneriatul dintre stat i sectorul privat, n cazul cruia i mpart riscurile i ctigurile n legtur cu soluionarea unor anumite probleme de stat. n cazul acestei forme de parteneriat, ambele sectoare colaboreaz prin intermediul ntreprinderilor mixte n cadrul unor proiecte, avantajoase din punct de vedere social i economic pentru populaie. - 45 -

Dup cum au demonstrat cercetrile prealabile efectuate n rile europene [5, p.5], din punctul de vedere al sectorului de stat, colaborarea cu sectorul privat conduce la: preuri mai accesibile pentru prestarea serviciilor, datorit nivelului nalt al concurenei; o flexibilitate mai mare la planificarea sarcinilor i determinarea cheltuielilor; o mai bun utilizare a mijloacelor statului etc. Pentru sectorul privat avantajele colaborrii cu statul presupun o probabilitate mai mare de obinere a profitului n urma investiiilor n tehnologie i fora de munc, datorit posibilitii de utilizare a experienei tehnice i utilajelor verificate pe alte piee. Aceasta, la rndul su, ofer noi stimulente pentru inovaiile tehnologice i utilizarea mai eficient a resurselor. n final, colaborarea statului cu sectorul privat depinde de obiectivele politice ale rii, n legtur cu privatizarea, de diferenele dintre munca juridic i tehnic, de caracterul i tradiiile rii concrete, cerinele privind accesul limitat la anumite tipuri de date i protecia dreptului la inviolabilitatea vieii particulare. Trebuie s existe ntotdeauna delimitarea clar a sarcinilor principale ce i revin statului i sarcinilor ce vor fi soluionate n colaborare cu sectorul privat. n domeniul evalurii bunurilor imobile n cadrul cadastrului una dintre cele mai importante direcii de cercetare este aprofundarea metodologiei de evaluare a bunurilor imobile n scopuri de impozitate. Urmeaz s se stabileasc valoarea determinat la aprecierea costului bunurilor imobile n scopuri de impozitare cadastral, estimat sau de pia. Avnd n vedere c piaa imobiliar n Republica Moldova este foarte neomogen i se caracterizeaz prin intensitatea diferit a diverselor ei segmente, credem c este oportun elaborarea metodologiei de evaluare n condiiile unei piee imobiliare limitate. Aceast direcie de cercetare pare a fi actual nu doar pentru Moldova, ci i pentru alte ri din CSI. - 46 -

Specificul evalurii bunurilor imobile n scop de impozitare necesit elaborarea standardului naional n acest domeniu. Standardele de evaluare masiv a bunurilor imobile n scopuri de impozitare, aprobate relativ recent, n cadrul standardelor internaionale i europene de evaluare, demonstreaz importana practic i teoretic mare a acestor aspecte. O alt direcie de perspectiv este elaborarea concepiei de reevaluare a bunurilor imobile pentru impozitare. Pn n prezent reevaluarea bunurilor nu s-a fcut, nu sunt elaborate cadrul teoretic i cadrul normativ-juridic pentru reevaluare, nu exist o viziune clar a procesului i metodelor de reevaluare. Autofinanarea sistemului cadastral i de evaluare a bunurilor imobile. n rile cu economie dezvoltat sistemele de nregistrare a titlurilor funciare, de regul, se autofinaneaz, dar multe organizaii cartografice tot mai mult depind de asistena financiar din partea statului, dect de cealalt parte a utilizatorilor. Procesul de creare a sistemului, de regul, este foarte costisitor. Poate trece mult timp pn cnd piaa imobiliar se va dezvolta i se va regla fluxul veniturilor ce trebuie s justifice mijloacele investite. De regul, n noile state independente sistemele cadastrului multifuncional se creeaz graie asistenei financiare din surse externe (Banca Mondial, Uniunea European). Perfecionarea sistemului i ntreinerea lui n continuare pot fi efectuate din contul resurselor interne. n condiiile crizei economice globale considerm c, este actual cercetarea ctigului i cheltuielilor cu caracter economic i social, legate de cadastrul multifuncional. Trebuie examinate sistemic i clasificate efectele economice, care apar la nivel naional, regional i local, elaborat metodologia de determinare a eficienei sistemului cadastrului multifuncional. n urma cercetrilor n acest domeniu trebuie s se profileze concluzia privind autofinanarea posibil a cadastrului multifuncional. Un aport semnificativ n soluionarea problemelor teoretice i practice privind elaborarea sistemului informaional cadastral a constituit - 47 -

teza de doctorat a d-nei Nistor L. Contribuii la integrarea Cadastrului General i a Registrului bunurilor imobile din Republica Moldova ntr-un sistem informatic, Bucureti, 2007, 155 p. Conform opiniei autoarei, n prezent, pentru Sistemul Informaional Automatizat al cadastrului existent n Republica Moldova este specific dezvoltarea neuniform a unor componente din cadrul sistemului. nregistrarea bunurilor imobile reprezint o resurs informaional dezvoltat, pe cnd evaluarea bunurilor imobile n scopul impozitrii se afl la etapa de dezvoltare. Specificul perioadei actuale const n finalizarea nregistrrii primare a tuturor bunurilor imobile i evaluarea acestora n scopul impozitrii. n perspectiv, volumul nregistrrii primare va descrete esenial i vor crete nregistrrile curente, corectarea erorilor comise, formarea bunurilor imobile, inclusiv pe calea consolidrii terenurilor agricole. Autorul recomand ca n toate OCT i filialele din Republica Moldova s fie utilizate produsele ArcGIS (o familie de produse/software a companiei ESRI din SUA). Instruirea personalului, la momentul actual, este o problem critic, instituiile responsabile trebuie s aloce resurse suficiente pentru instruire, stagieri, traininguri, mese rotunde n ar i peste hotare. Cooperarea dintre specialiti din domeniul cadastrului, la fel, este o problem stringent [81, p.5]. Autorul menioneaz c pachetele de soft LegalCad i MapInfo acoper toate cerinele necesare pentru procesul de nregistrare masiv a bunurilor imobile. Totui, pentru a menine softul LegalCad la nivelul corespunztor, este necesar a fi dezvoltate continuu capacitile de elaborare i know-how-ul, ceea ce, pe termen lung, se poate asigura cu greu. Pentru partea grafic a sistemului de cadastru se folosete MapInfo i datorit faptului c acest produs acioneaz pe baz de fiiere i nu are funcii suficiente/majore pentru a gestiona informaia cadastral grafic. Se recomand ca acest soft s fie nlocuit cu altul mai sofisticat, de exemplu care s stocheze datele ntr-o asemenea baz de date cum ar fi ArcGIS [81, p.6]. - 48 -

Practica de generalizare a experienei i problemele stringente ale implementrii cadastrului bunurilor imobile n Republica Moldova sunt expuse competent n lucrrile specialitilor n materie Gnju V., Guu V., Guu D. Implementarea Cadastrului n Republica Moldova: probleme i perspective. Etapa I, 1998-2003 (Ediie tiinific) [47]; Guu V., Guu D., Guu O. Problemele politico-juridice i social-economice ale crerii cadastrului bunurilor imobile [60]; Guu V., Guu D., Guu O. Sociologia cadastrului bunurilor imobile [59]. Este de menionat c, deja la finele anilor 90, n Republica Moldova o mare atenie se acorda sistematizrii cercetrilor n domeniul aspectelor juridice i tehnice ale cadastrului bunurilor imobile. n perioada dintre anii 1999-2003 a fost publicat lucrarea Cadastrul bunurilor imobile, n cinci volume, unde au fost incluse actele legislative i normative, aprobate la nivel de guvern sau la nivel departamental n domeniul cadastrului, relaiilor funciare, lucrrilor geodezice i al evalurii bunurilor imobile n cadrul cadastrului. Aceast lucrare a avut o influen esenial asupra dezvoltrii n continuare a sistemului de cadastru imobiliar, fiind cea mai complet colecie de acte normative i juridice n vigoare (Cadastrul bunurilor imobile. Volumul I. Alctuitori: Gnju V., Guu V., Chiinu, 1998, 206 p. [44]; Cadastrul bunurilor imobile. Volumul II. Alctuitori: Stratulat I, Gnju V., Chiinu, 1999, 232 p. [95]; Cadastrul bunurilor imobile. Volumul III. Alctuitori: Gnju V., Guu V., Chiinu, 1999, 293 p. [45]; Cadastrul bunurilor imobile. Volumul IV. Alctuitori: Gnju V., Guu V., Chiinu, 2000, 672 p. [46]; Cadastrul bunurilor imobile. Evaluarea bunurilor imobile. Volumul V. Alctuitor Guu V., Chiinu, 2003, 548 p. [55]). La mijlocul anului 2007, n Republica Moldova s-a finalizat implementarea Primului Proiect de Cadastru. Etapa care a trecut este una foarte important pentru crearea cadastrului bunurilor imobile. Implementarea lui va continua pn la nregistrarea n acest catastif a tuturor proprietilor imobiliare, culminnd cu evaluarea lor. De fapt, estimarea proprietilor respective i, mai ales, impozitarea lor au fost i rmn scopul - 49 -

principal al crerii cadastrului. Or, aceasta nseamn extinderea bazei impozabile i majorarea alocrilor n bugetele locale. Chiar din start, implementarea cadastrului a nceput s fie asistat de o puternic activitate consultativ, ce a continuat i dup finalizarea Primului Proiect de Cadastru. Anume cu acest scop, n luna iunie 2006, SIDA a lansat un nou tender Proiectul de Asisten Tehnic pentru PPC din Moldova. Obiectivul general const n a acorda asisten la instituirea unui sistem funciar i cadastral transparent, efectiv i eficient, capabil s presteze pentru toi clienii, la un pre accesibil, servicii calitative moderne legate de nregistrarea proprietilor imobiliare. Scopul principal rezid n susinerea creterii economice n Republica Moldova i, n cele din urm, reducerea srciei, prin asigurarea i mbuntirea securitii proprietilor imobiliare, inclusiv a celor funciare, majorarea veniturilor obinute de stat n urma instituirii unui sistem funcional de evaluare i impozitare a lor, facilitarea dezvoltrii pieei imobiliare prin crearea unui sistem cadastral i de nregistrare transparent i bine operabil, prestarea efectiv a serviciilor de baz de nregistrare public a imobilelor. Tot n cadrul acestui proiect se acord servicii de consultan clienilor din Moldova n vederea perfecionrii i finalizrii ntregului proces de implementare a sistemului unic de nregistrare imobiliar. Pentru a facilita i eficientiza atingerea acestui scop, ARFC particip activ la dezvoltarea i implementarea aciunilor necesare, iar echipa Proiectului se implic maximal posibil la toate nivelele i etapele implementrii lui, ncepnd cu participarea n grupul administrativ, continund cu asigurarea feedback-ului n sistemele de furnizare a informaiei, adic a aprecierii date de clieni referitor la calitatea datelor solicitate, i cu alte activiti importante i necesare pentru societate. Proiectul s-a implementat n perioada octombrie 2006-decembrie 2009. Etapa iniial a durat patru luni. n aceast perioad echipa Proiectului, mpreun cu un grup administrativ al ARFC, a fcut o estimare detailat a situaiei curente i a elaborat planul de activiti pentru urmtoarele luni. Ea este urmat de etapa de - 50 -

implementare propriu-zis a Proiectului. E vorba de finalizarea i modernizarea sistemului de protecie a drepturilor de proprietate asupra bunurilor imobiliare (aspecte tehnice, materiale i organizatorice), crearea unei organizaii financiare de susinere pentru nregistrarea proprietilor imobiliare, lrgirea accesului la informaia cadastral, perfecionarea evalurii bunurilor i, desigur, implementarea i modernizarea tehnologiilor informaionale de comunicare (ICT), fr de care este imposibil s fie creat un cadastru modern. n plus, n Moldova piaa funciar se afl la etapa incipient, din care cauz i preurile nu sunt reale. Pentru a elimina aceast discrepan, Proiectul desfoar activiti n vederea impulsionrii pieei prin stabilirea valorii reale a tipului respectiv de proprietate, indicator necesar pentru impozitarea, punerea n gaj sau vnzarea lor. Scopul principal al Proiectului este ntrirea convingerii clientului c serviciile prestate de ntreprinderea cadastral i va fi de un real folos la desfurarea diferitelor activiti, c ele, aceste servicii, sunt calitative, iar informaia credibil (Vezi interviul acordat de Sjoerd Vogelzang, managerul Proiectului de Asisten Tehnic pentru susinerea Primului Proiect de Cadastru Echipa noastr este unul din punctele forte ale proiectului, Publicaia Cadastrul, nr.16-17 decembrie, 2006). Problemele dezvoltrii cadastrului n Europa, inclusiv n Republica Moldova, au fost discutate la mijlocul lunii octombrie 2007 i n cadrul unei conferine internaionale cu genericul Experiena european n dezvoltarea cadastrului i datelor spaiale. Specialiti i savani cu renume din 14 ri: Suedia, Ungaria, Olanda, Germania, Romnia, Norvegia, Finlanda, Republica Ceh, Federaia Rus, Belarus, Lituania, Letonia, Republica Moldova, precum i reprezentani ai mai multor organizaii internaionale de profil prestigioase au fcut un amplu schimb de experien privind problemele menionate. La conferin s-a discutat despre rolul notariatelor n procesul de tranzacionare a proprietilor imobiliare. Adepii participrii acestor instituii n procesul de perfectare a documentelor necesare pentru nstrinarea proprietilor susin c notariatele nu sunt doar o tradiie, dar i un - 51 -

mecanism de securizare a tranzaciilor. Oponenii acestei idei, ns, sunt de prere c antrenarea notarilor pe piaa imobiliar ngreuiaz dezvoltarea ei, inclusiv din motivul c perfectarea documentelor mai necesit vizitarea unei instituii. Participanii la conferin au abordat multilateral i, n cunotin de cauz, problemele legate de dezvoltarea infrastructurii datelor spaiale. Ei s-au referit la chestiunile ce in de crearea structurilor instituionale n toate rile, standardizarea i armonizarea datelor spaiale, folosirea lor n multiplele domenii ale economiei naionale. Toi vorbitorii s-au pronunat pentru mbuntirea colaborrii statelor n vederea dezvoltrii infrastructurii de date spaiale, integrrii hrilor ntr-un singur sistem, utilizrii informaiilor n timp real, lrgirii accesului la informaie, utilizrii lor n diverse domenii, inclusiv pentru prevenirea calamitilor naturale, construcia de drumuri etc. Conferina a adoptat o rezoluie n care se subliniaz importana existenei unei informaii cadastrale complete pentru dezvoltarea social i economic a rilor, prestarea unor servicii de nregistrare calitative i transparente i sistematizarea datelor geoinformaionale, care s permit integrarea lor la nivel naional i internaional. n afar de aceasta, conferina s-a pronunat pentru crearea unei infrastructuri naionale de date spaiale, care s se bazeze pe standarde deschise, inclusiv n rile care nu sunt membre ale Uniunii Europene, din numrul crora face parte i Republica Moldova. O conferin internaional, dar axat pe alte prioriti Drepturile cetenilor asupra bunurilor imobile, a avut loc la Chiinu n perioada 30 noiembrie - 1 decembrie 2009. Pe marginea problemelor abordare sau pronunat experi de la BM, Comitetul permanent pentru cadastru al Uniunii Euroepne, ESDI, EuroGeographics, Corporaia BLOM, precum i specialiti n materie din Norvegia, Romnia, consultani internaionali care au asistat implementarea Proiectului de Asisten Tehnic pentru Susinerea Primului Proiect de Cadastru din Moldova. Principalele chestiuni discutate au inut de nregistrarea drepturilor de proprietate i - 52 -

crearea hrilor, cadrului legal de administrare a terenurilor n Moldova, asigurarea drepturilor asupra proprietii cetenilor, drepturile de proprietate i planificarea, importana informrii cetenilor despre implementarea cadastrului, cadastrul i securitatea drepturilor, implementarea tehnologiilor informaionale, mbuntirea accesului cetenilor la informaie i servicii, GIS i bazele de date spaiale, instrumente de afaceri pentru dezvoltarea administrrii terenurilor etc. Altfel spus, dup circa 10 ani de implementare a cadastrului n Moldova, s-a ajuns la o etap calitativ nou a acestui important sector al economiei naionale. n linii mari, aceast etap ar putea fi numit gestionarea proprietilor, perfecionarea i, n primul rnd, simplificarea modalitilor de nregistrare, evaluare i nstrinare a proprietilor. i, deoarece implementarea cadastrului continu, participanii conferinei, contientiznd necesitatea dezvoltrii lui, au discutat i rolul organizaiilor donatoare i tipurile de ajutoare pe care le pot acorda la implementarea cadastrului, precum i alte probleme de importan major. Acesta este un aspect foarte important pentru Republica Moldova, ajutorul fiind necesar, mai ales, acum, n situaia economic dificil n care ne aflm. Problema valorificrii bazei sociologiei juridice n dezvoltarea sistemului cadastral este una dintre cele mai complexe i mai puin studiate aspecte n sistemul cunotinelor sociale. Rezolvarea se va face pe calea integrrii unor asemenea discipline tiinifice ca Sociologia i Jurisprudena i constituirii unei noi ramuri a tiinei Sociologia juridic. i aceasta se face nu din capriciul unei anumite caste de savani, ci pentru c o cere insistent nsi viaa, care pe zi ce trece nregistreaz relaii sociale complicate i genereaz tot mai multe probleme dificile, care necesit soluionare rapid. Acest aspect se reliefeaz clar chiar i n puinele probleme analizate de noi mai sus, ce fac parte din spaiul enorm pe care l cuprinde practica social. Sociologia juridic este o tiin nou, complex n esena ei. n form integrat ea include n componena obiectului su dou elemente ale cunoaterii tiinifice social i juridic ce se afl n interconexiune - 53 -

i mbogire reciproc permanent. Cu alte cuvinte, acest factor merit o atenie deosebit, deoarece tiina dat examineaz sistemul juridic nu ca pe un fenomen izolat, ci n unitate organic cu practica social vie. Nici una dintre ramurile actuale ale tiinei, aa ca: teoria general a dreptului, filosofia dreptului i altele, nu dispun de asemenea capaciti cum ar fi ale sociologiei juridice, dei n alt context ale studiului social au o importan incontestabil. Examinnd acest obiect de studiu n contextul teoriei generale a dreptului, trebuie s menionm c teoria general a dreptului include n structura sa aspectele filosofic, sociologic i special-juridic cu privire la drept. ns n cazul dat noi ne limitm la examinarea problemelor cu aspect exclusiv social. Studiul sociologic n cadrul dreptului se efectueaz la intersecia dintre sociologie i drept, ceea ce permite efectuarea unei cercetri tiinifice sistemice. Teoria general a dreptului i sociologia juridic, ca direcii ale analizei tiinifice, se afl n interdependen i interaciune permanent, ceea ce, bineneles, nu nseamn c fiecare dintre ele nu are particularitile sale specifice. Unul dintre scopurile cercetrilor juridice, inclusiv a teoriei generale a dreptului la etapa actual, const n valorificarea aparatului categorial i a metodelor tiinifice particulare ale sociologiei juridice, care permite efectuarea investigaiilor sociologice pe teren i aplicarea rezultatelor n dezvoltarea i concretizarea aparatului categorial al teoriei generale a dreptului, ceea ce nu doar mbogete categoriile cu coninut i permite s atingem nivelul abstract filosofic, dar i s concretizeze specificul categoriilor juridice. Categoriile sociologiei juridice au efecte sporite n domeniile de cercetare ale fenomenelor sociojuridice care vizeaz procesele reale. Cu regret, pn n prezent interaciunea dintre teoria general a dreptului i sociologie n studierea realitii de drept nu este fructificat, iar investigaiile sociologice sunt nc n stare embrionar. Dup cum afirm Copnin P., rezultatele cptate nu au influenat esenial generalizrile teoretice, nu au sporit calitatea produciei tiinifice i nu s-au naintat recomandri practice, care ne-ar ajuta la avansarea n direcia dat [121]. - 54 -

n teoria general a dreptului, nc la sfritul secolului XIX s-a pus problema cercetrii sociologice. Aceste probleme sunt abordate n lucrrile cercettorilor contemporani, cum ar fi: erenevici I., Chisteacowki B., Alexeev S., Kerimov D., Kozlov V., Suslov Iu., Lapaeva V., ereghi F. Aceste probleme sunt caracterizate ca metode de cercetare a teoriei generale a dreptului i la autori din Romnia, cum ar fi Craiovan L., Popa N. i alii. n Republica Moldova autorii manualelor de teorie general a dreptului ca Avornic G., Aram E., Negru B., Negru A. i alii au abordat problemele metodelor teoriei generale a dreptului, ns nu sunt atinse problemele utilizrii, valorificrii sociologiei juridice n domeniul teoriei generale a dreptului, cu excepia lui Baltag D. [4]. Aadar, considerm important elaborarea principiilor metodologice de cercetare a fenomenelor sociojuridice, care cuprind stabilirea scopului i sarcinilor cercetrilor, formularea ipotezei cercetrii, interpretarea i operaionalizarea noiunilor fundamentale, determinarea universului de cercetare, identificarea metodelor i tehnicilor de colectare a informaiei sociojuridice, structura planului de cercetare sociologic, elaborarea indicatorilor empirici care permit studierea problemei, prelucrarea i analiza informaiei primare. Autorul lucrrii a ntreprins un ir de studii care contribuie substanial la dezvoltarea bazei sociologiei juridice n contextul teoriei generale a dreptului [52]. Cercetrile sociojuridice n acest plan sunt de efect, desconsidernd stereotipurile de gndire pozitivist juridic. Problemele menionate vor fi reflectate n capitolele urmtoare. Aspectul sociologic n teoria general a dreptului i gsete reflectarea specific n sociologia juridic. n aceasta i const unul dintre principalele merite ale sociologiei juridice. i, ntr-adevr, fr o analiz profund a sferei sociale n strns unitate cu sistemul juridic actual efectuarea cercetrilor n domeniul juridic, din punctul de vedere al problemelor cu care se confrunt i al tendinelor ce i sunt caracteristice, pare a fi imposibil. Mai mult ca - 55 -

att, dat fiind faptul c pe aceast cale elaborarea cadrului tiinific necesar, n principiu, se exclude, reforma juridic, renovarea legislaiei n spiritul standardelor europene devine un vis nentemeiat. Numai avnd suportul solid al sociologiei juridice, sistemul dreptului poate iei din impasul n care lent, dar temeinic, alunec. Principiile metodologice ale sociologiei juridice, dimpotriv, sunt eficiente i corespund obiectivelor i sarcinilor ce stau n faa societii contemporane. Aplicarea lor cu pricepere, fr ndoial, va contribui la construcia statului de drept i accelerarea proceselor de democratizare n toate sferele vieii sociale. Accentum i un alt aspect, de asemenea, foarte important al sociologiei juridice n contextul ideilor pe care le examinm. Perfecionarea sistemului juridic nu poate decurge numai n baza resurselor interne proprii. Aceasta presupune studiul sociologic preventiv multilateral al relaiilor sociale reale, care ulterior, constituindu-se n cadrul legislativ, devin reglementate de ctre drept. Pe scurt, acest proces se dezvolt n form dubl. Pe de o parte, materialele tiinifice acumulate pe aceast cale se transpun de ctre legislatori n limba normelor juridice, adic n procesul de creare a dreptului se ia n consideraie condiionarea social a dreptului. Anume aceasta e, adugm noi, adevrata tehnologie a legislaiei, care adesea este neglijat, ceea ce conduce la rezultate triste: legile sunt rupte de via, iar viaa de legi. Pe de alt parte, sunt supuse analizei sociologice /n sensul larg al cuvntului i nu numai pe baza datelor cercetrilor sociologice/ deja impactul invers al dispoziiilor fixate n legi, pentru a determina gradul lor de eficacitate n comportamentul personalitii i al grupurilor sociale la macro- i micronivel, precum i eficiena aciunii lor asupra relaiilor sociale n ansamblu. Cu alte cuvinte, sociologia juridic, prin intermediul metodologiei ei analitice, i ofer cercettorului posibilitatea de a stabili n ce msur sunt coordonate relaiile sociale reale cu o lege sau alta ori dac aceast coordonare exist n genere. n caz dac se observ anumite incoerene sau divergene, de amploare mai mic sau mai mare, trebuie s ne ateptm la faptul c n practica de aplicare a dreptului pot aprea diverse proble- 56 -

me ce necesit adoptarea urgent a unor msuri de soluionare. Fr ndoial, studierea actelor normative n totalitate, referitoare la cadastrul bunurilor imobile, va permite depistarea mai multor probleme, bunoar, n schema actul normativ comportamentul participantului la piaa imobiliar (relaiile patrimoniale). Descoperirea la timp i corectarea neajunsurilor constituie chezia optimizrii raporturilor de drept i formarea premiselor pentru o activitate prodigioas. Un alt avantaj incontestabil al sociologiei juridice l constituie cercetrile efectuate sistematic n cadrul acestei discipline a cercetrilor tiinifice concrete. Valoarea lor const n faptul c ele creeaz baza empiric pentru componenta juridic a tiinei date, consolideaz legtura ei cu practica social real. Spre regret, metodologia sociologiei deocamdat e cunoscut insuficient de ctre savanii ce se ocup de jurispruden, ceea ce, desigur, influeneaz rezultatele i calitatea muncii lor. Dat fiind faptul c, aplicarea rezultatelor concrete ale cercetrilor sociologice devine la momentul actual o stringent necesitate att pentru jurispruden n ansamblu, ct i pentru sociologia juridic, n cunoaterea social neaprat vor fi schimbri spre bine. Sociologizarea jurisprudenei constituie una dintre cele mai importante direcii n dezvoltarea tiinelor juridice n viitor. Din cele relatate mai sus se nelege c puinele probleme, pe care le-am abordat, sunt destul de ample i complexe. Dar n sociologia juridic exist un ir de asemenea probleme i toate trebuie analizate profund teoretic. n acest context, abordnd problema valorificrii bazei sociologiei juridice n dezvoltarea sistemului cadastral n Republica Moldova, constatm c, n legtur cu deschiderea societii spre democraie, n ultimele decenii s-au nviorat cercetrile n domeniul sociologiei i au aprut lucrri tiinifice i didactice att n Occident, ct i n rile postsovietice, n cele est-europene, inclusiv Republica Moldova i Romnia. Trebuie de menionat c n rile noastre ponderea lucrrilor cu direcie didactic este destul de mare fa de investigaiile tiinifice sau fa de - 57 -

cele aplicative, cu caracter de cercetri practice pe teren. Aceast necorespundere nu este n favoarea lucrrilor didactice, care, n cea mai mare parte, sunt bazate pe literatura din prima jumtate a secolului trecut. Asupra problemei apariiei i constituirii sociologiei juridice exist preri diferite, ns prea puin fondate tiinific. Unii autori (Luminosu D., Popa V. .a.) consider c sociologia ca teorie a societii s-a dezvoltat cu destul de puin timp n urm, dei preocupri sociologice putem constata nc la Aristotel, Platon, Ciceron, Montesquieu .a. [77, p.7]. Aici nu gsim vreo fondare argumentat a deosebirii dintre aceste etape ale constituirii sociologiei, n general, i a celei juridice, n special. Savantul Comte A. situa sociologia n clasificarea tiinelor la sfrit, considernd-o cea mai complicat, ca tiin a tiinelor. O jumtate de secol n urm, Coplow Th. afirma c cea dinti preocupare a sociologiei a fost studiul evoluiei sociale, ns pentru ca s devin subiect de cercetare academic, ea a pus n eviden studiul problemelor sociale viciul, crima i mizeria [140, p. 31]. Nu putem fi de acord cu presupunerea dat, precum c aceste realiti au atras atenia cercettorilor att de trziu. Problemele viciilor, criminalitii i mizeriei au fost n atenia filosofiei sociale de la apariia ei, din antichitate, cnd ele se reflectau prin prisma nedreptii sociale. Deci, putem vorbi despre problemele sociologiei juridice odat cu apariia filosofiei. ns pe parcursul dezvoltrii cunotinelor despre societate s-au produs schimbri, salturi, mbogiri calitative, care i-au adus aportul la nelegerea specificului sociologiei ca tiin i a ramurii ei sociologiei juridice. n ultimele decenii, n Federaia Rus au aprut lucrri didactice de anvergur sub semntura autorului Kulcear K. [123]. Cercetri tiinifice n acest domeniu au ntreprins i Suslov I., Lapaeva V., Kerimov D. [130, 125, 116]. n Romnia prevaleaz manuale didactice care trateaz temele despre obiectul sociologiei juridice i constituirea acestuia n istoria sociologiei, precum i tema contribuiei cercetrilor sociojuridice romneti [1]. Unele lucrri sunt dedicate problemelor sociologice mai specifice, ca - 58 -

deviana i delincvena, precum i problemelor sociologice a diferitor ramuri de drept [90]. Observm c printre aceste publicaii nc nu au fost efectuate cercetri ale procesului de implementare a cadastrului bunurilor imobile i a aspectelor sociologico-juridice respective. Deci, lucrarea de fa ctig prin prioritate n importana ei practico-tiinific. 1.4. Aspecte sociojuridice n dezvoltarea sistemului cadastral al Republicii Moldova n noile condiii social-economice i politice, formate dup 1990, pentru prima dat noiunea de cadastru a fost formulat n art.66, alin.(1) din Codul funciar (aprobat prin Legea nr.828-XII din 25 decembrie 1991), fiind definit ca un sistem de informaii i documente despre regimul juridic al terenurilor, despre atribuirea lor deintorilor de terenuri, despre parametrii cantitativi i calitativi i valoarea economic a terenurilor. Cu alte cuvinte, la acea etap cadastrul avea un coninut pronunat funciar. Anume din aceste considerente cadastrul a fost numit cadastru funciar. Pentru a accentua aspectul public al cadastrului funciar, acesta se mai numea i de stat. Sub aceast formul (noiune) au fost efectuate lucrrile cadastrale care au servit drept baz la realizarea reformei funciare n Republica Moldova. Legiuitorul a dezvoltat aceast noiune, sesiznd necesitatea crerii unui asemenea sistem i pentru alte bunuri. Astfel, n art.8 alin.(1) din Legea privind reglementarea de stat a regimului proprietii funciare, cadastrului funciar de stat i monitoringului funciar, nr.1247-XII din 22.12.92, cadastrul funciar este recunoscut ca parte component a cadastrului general al naturii. Ulterior, pn n anul 1998, n legislaia Republicii Moldova au fost definite i alte cadastre specializate (precum cadastrul de stat al apelor), ns o importan deosebit n dezvoltarea cadastrului a cunoscut cadastrul funciar care este inut pn n prezent la nivelul unitii administrativ-teritoriale, fiind adoptate un ir de acte normative ce reglementeaz modul de evi- 59 -

den i coninutul documentaiei cadastrului funciar. Unul dintre actele normative este Regulamentul cu privire la coninutul documentaiei cadastrului funciar, aprobat prin Hotrrea Guvernului nr.24 din 11.01.95, care prevede c informaia juridic i tehnic economic a cadastrului funciar se sistematizeaz n Registrul cadastral al deintorilor de terenuri i Registrul cadastral al terenurilor, la care se altur planurile cadastrale, fiecare dintre ele coninnd un anumit fel de informaii. Astfel, Registrul cadastral al terenurilor cuprinde informaia despre suprafaa, categoria pmnturilor, despre indicatorii calitativi i cantitativi ai terenurilor, iar Registrul cadastral al deintorilor de terenuri cuprinde informaia despre toi deintorii de terenuri, nscrii n ordinea nregistrrii lor, iar planul conine reprezentarea grafic a informaiei privind aezarea terenurilor incluse n Registrul cadastral al unitii administrativteritoriale respective. Formele acestor registre sunt unice pentru toate unitile administrativ-teritoriale i sunt inute de organele executive ale acestora. Totodat, n aceast perioad, pe parcursul dezvoltrii relaiilor economice de pia, n special, piaa bunurilor imobile, precum i reieind din necesitatea perfecionrii sistemului fiscal, a aprut necesitatea constituirii unei baze de informaii care s conin, pe lng informaiile despre terenuri, informaii despre construciile care sunt amplasate pe terenuri i sunt strns legate de acestea, drepturile asupra acestora, precum i sarcinile care le greveaz. Acest sistem informaional, care cuprinde informaia despre terenuri i construciile amplasate pe ele, precum i drepturile asupra lor, a fost reglementat sub denumirea de cadastru al bunurilor imobile. nsi noiunea de cadastru, reieind din noile condiii, a fost definit cu un alt neles n Legea cadastrului bunurilor imobile nr.1543-XIII din 25 februarie 1998 (Monitorul Oficial al Republicii Moldova din 21 mai, 1998), conform noiunilor reglementate n articolul 2, poziia ntia din aceast lege, noiunea de cadastru, este definit ca sistem informaional de stat ce conine nscrisuri despre terenuri, despre obiectele afe- 60 -

rente lor i despre drepturile asupra lor, constituit n cadastrul bunurilor imobile i cadastre specializate. Aadar, cadastrul este compus din cadastrul bunurilor imobile, care este definit drept cadastru general, care reprezint un sistem unic multifuncional de nregistrare de stat a bunurilor imobile i a drepturilor asupra lor, de estimare a valorii acestora (noiune cuprins n art.2, poziia a doua din Legea cadastrului bunurilor imobile) i cadastrele specializate, care sunt definite drept cadastru care include date sistematizate despre bunurile imobile n funcie de particularitile lor naturale i de alte caracteristici stabilite de legislaie. Astfel, ntr-o perioad relativ scurt (1992-1998), noiunea de cadastru a evoluat, lrgindu-i spectrul de informaii cuprinse i, corespunztor, importana. Adic, de la un sistem informaional preponderent al fondului funciar el s-a transformat ntr-un sistem informaional complex care cuprinde att informaia despre terenuri, construciile amplasate pe acesta, precum i alte imobile care sunt incluse, n funcie de particularitile lor naturale sau alte caracteristici stabilite de legislaie, n cadastre specializate (cadastrul apelor, cadastrul silvic, cadastrul urbanistic etc.). Dup o examinare a evoluiei noiunii de cadastru, ne vom opri puin asupra scopului i structurii cadastrului bunurilor imobile n condiiile actuale. Reieind din oportunitatea de a asigura o gestionare mai eficient a imobilelor, proprietate public, ct i din necesitatea asigurrii dezvoltrii pieei imobiliare (inclusiv funciare), cadastrul bunurilor imobile a fost constituit ca un instrument n exercitarea mputernicirilor statului privind administrarea resurselor funciare, ocrotirea intereselor publice i private n raporturile juridice ce in de bunurile imobile; un sistem de ocrotire a proprietii titularilor de drepturi patrimoniale asupra bunurilor imobile; un sistem deschis de informare a participanilor la piaa bunurilor imobile i a autoritilor publice, inclusiv a organelor fiscale. - 61 -

Conform art.3 din Legea cadastrului bunurilor imobile, actualmente, cadastrul bunurilor imobile este cadastrul general al rii, n care se identific, se descriu, se estimeaz i se reprezint pe planuri cadastrale toate bunurile din ar i se nregistreaz drepturile titularilor asupra lor, fiind un instrument n exercitarea atribuiilor statului privind administrarea resurselor funciare, ocrotirea intereselor publice i private n raporturile juridice ce in de bunurile imobile. Acest sistem este unul de ocrotire a titularilor de drepturi patrimoniale asupra bunurilor imobile, fiind deschis pentru informarea participanilor la piaa bunurilor imobile i a autoritilor publice (n special a organelor fiscale). Instituiile de administrare a cadastrului bunurilor imobile, la fel, au evoluat n timp, astfel, iniial oficiile cadastrale teritoriale administrau cadastrul ca ntreprinderi de stat aparte, iar acum administrarea cadastrului se nfptuiete de ntreprinderea Specializat n cadastru prin intermediul filialelor sale OCT, raza de activitate a crora este stabilit de ctre ARFC. Cadastrul se constituie din planurile cadastrale, registrele bunurilor imobile, registrele de estimare a valorii bunurilor imobile i din dosarele cadastrale. Astfel, sarcina crerii sistemului cadastral n Republica Moldova a fost pus n faa Ageniei Relaii Funciare i Cadastru, reprezentnd organul administraiei publice centrale care promoveaz politica statului n domeniul relaiilor funciare i cadastrului. Subiecii nregistrrii n cadastrul bunurilor imobile, conform art.4 din Legea cadastrului bunurilor imobile, sunt proprietarii bunurilor imobile i ali titulari de drepturi patrimoniale. Acetia pot fi att Republica Moldova i unitile ei administrativ-teritoriale (ca subiect de drept civil), ct i cetenii Republicii Moldova, cetenii strini, apatrizii, persoanele juridice din ar i din strintate, organizaiile internaionale sau chiar statele strine. n ceea ce privete obiectul nregistrrii, n perioada 1998-2006 acesta poate fi expus n dou etape: prima etap este perioada de la momentul nfiinrii (1998) pn la intrarea n vigoare a Codului civil (2003) i a doua etap perioada dup adoptarea Codului civil. Astfel, - 62 -

potrivit art.4 din Legea cadastrului bunurilor imobile n redacia iniial, ca obiect al nregistrrii sunt att bunurile imobile, dreptul de proprietate asupra lor, ct i alte drepturi patrimoniale. Dat fiind faptul c la momentul adoptrii acestei legi n Republica Moldova nu existau definiii satisfctoare ale noiunii de bun imobil i drepturi patrimoniale, n art.4 alin.(3) din Legea cadastrului bunurilor imobile au fost raportate la bunurile imobile terenurile, construciile capitale, apartamentele i alte ncperi izolate. Tot obiect al nregistrrii iniial erau prevzute drepturile patrimoniale asupra acestor bunuri. n art.4 din Legea cadastrului bunurilor imobile, pn la modificrile efectuate prin Legea nr.52-XVI din 09.03.2006, la drepturi patrimoniale fiind raportate dreptul de gestiune economic, dreptul de administrare economic, dreptul de folosin (unde au fost incluse dreptul de folosin pe termen nelimitat, dreptul de arend pe un termen mai mare de 3 ani, dreptul viager de posesiune dobndit prin motenire, dreptul viager de folosin asupra unei case (ncperi), dreptul de folosin cu titlul gratuit asupra unei ncperi locuibile sau nelocuibile), ipoteca, servituiile, dreptul de administrare fiduciar (inclusiv n cazul tutelei i curatelei), aceste date fiind incluse n registrul bunurilor imobile care este documentul de baz al cadastrului. n baza acestor prevederi legale a fost creat sistemul de activitate a cadastrului bunurilor imobile n perioada mai 1998-iunie 2003. ns, odat cu adoptarea noului Cod civil aprobat la 6 iunie 2002 prin Legea nr. 1107-XV, intrat n vigoare la 12 iunie 2003, au aprut unele dificulti. Astfel, n art.288 la categoria de bunuri imobile au fost raportate terenurile, poriunile de subsol, obiectele acvatice separate, plantaiile prinse de rdcini, cldirile, construciile i orice alte lucrri legate solid de pmnt, precum i tot ceea ce, n mod natural sau artificial, este ncorporat durabil n acestea, adic bunurile a cror deplasare nu este posibil fr a se cauza prejudicii considerabile destinaiei lor, precum i cele raportate la categoria de bunuri imobile prin lege. Aadar, categoria bunurilor imobile s-a lrgit. Totodat, reieind din prevederile - 63 -

art.290 din Codul civil, dreptul de proprietate i alte drepturi reale asupra bunurilor imobile, grevrile acestor drepturi, apariia, modificarea i ncetarea lor sunt supuse nregistrrii de stat. Mai mult ca att, conform art.321 alin.(2) al Codului civil, dreptul de proprietate asupra imobilelor apare din momentul nscrierii n Registrul bunurilor imobile, cu excepiile prevzute de lege. Reieind din aceast norm, parc s-ar impune nregistrarea de stat a imobilelor care n mod normal nu ar fi necesar s fie nregistrate. De exemplu, plantaiile de plante anuale sau bianuale. Aceste plantaii, conform prevederilor art.288 din Codul civil, sunt raportate la bunurile imobile, ns reieind din faptul c aceste imobile sunt de scurt durat a aprut ntrebarea ct de logic este nregistrarea acestora, totodat, mpovrarea Registrului bunurilor imobile cu nregistrri inutile. Concomitent, n Legea cadastrului bunurilor imobile se meninea norma care enumera explicit bunurile ce fac obiectul nregistrrii n Registrul bunurilor imobile, crendu-se astfel o neconcordan ntre actele legislative i o confuzie a deintorilor de drepturi asupra imobilelor. De asemenea, conform art.498 din Codul civil, n Registrul bunurilor imobile sunt trei feluri de nscrieri: ntabularea, nscrierea provizorie i notarea, unde ntabularea i nscrierea provizorie au ca obiect drepturile tabulare (drepturile reale), iar notarea se refer la nscrierea drepturilor de crean, a faptelor sau raporturilor juridice aferente imobilului consemnat n registru. Pentru elucidarea acestei situaii, precum i aducerea n concordan a Legii cadastrului bunurilor imobile, prin Legea nr.52-XVI din 09.03.2006 au fost efectuate modificri la Legea cadastrului bunurilor imobile, modificri care au limpezit situaia dat. Astfel, reieind din modificrile adoptate la art.4 din Legea cadastrului bunurilor imobile, care a adus n concordan prevederile Legii cadastrului bunurilor imobile cele ale Codului civil, obiect al nregistrrii n Registrul bunurilor imobile sunt bunurile imobile, dreptul de proprietate i drepturile reale asupra acestora, precum i n cazurile - 64 -

prevzute de lege drepturile de crean, faptele i raporturile juridice aferente acestor bunuri. Potrivit acestor modificri, la art.4 din Legea cadastrului bunurilor imobile, la bunurile imobile, n condiiile acestei legi, se raport terenurile, cldirile i construciile legate solid de pmnt, de asemenea, pot fi raportate la bunuri imobile i poriuni de subsol, obiective acvatice separate, precum i plantaiile prinse de rdcini (plantaii perene) nfiinate n conformitate cu normele stabilite de legislaie. Aadar, a fost enunat categoria de imobile ce necesit a fi nregistrate n Registrul bunurilor imobile. Deci, nu urmeaz a fi nregistrate toate bunurile care conform definiiei prevzute de Codul civil fac parte din bunurile imobile. Drepturile reale asupra bunurilor imobile sunt expres reglementate n Codul civil, unde la drepturile reale sunt atribuite: dreptul de proprietate; uzufructul; dreptul de uz; dreptul de abitaie; superficia; servitutea; ipoteca. De asemenea, reieind din prevederile Codului funciar i legislaia ce reglementeaz activitatea ntreprinderii de stat, la drepturi reale mai pot fi atribuite i drepturile de folosin i gestiune economic. Aceste drepturi se ntabeleaz n Registrul bunurilor imobile, ori, n cazul cnd existena lor este condiionat de careva condiii suspensive sau rezolutorii, aceste drepturi se nscriu provizoriu n Registrul bunurilor imobile. Drepturile de crean sunt celelalte drepturi ce apar n baza raporturilor obligaionale izvorte din actele juridice. Ele se noteaz n Registrul bunurilor imobile ca i faptele i alte raporturi juridice aferente imobilelor (sechestrul, aciunea n judecat ce are ca obiect imobilul etc.). Actualmente, sistemul de nregistrare este constituit astfel, nct se bazeaz pe nregistrarea iniial a sectorului de teren, ca bun imobil aparte, acordndu-i-se un numr cadastral ce l difereniaz de alte terenuri. Celelalte construcii care sunt amplasate pe acest teren sunt nregistrate ca imobile aparte, ns numrul cadastral este strns legat de numrul cadastral al terenului. - 65 -

Reieind din faptul c nregistrarea bunurilor imobile se bazeaz pe sectoarele de teren, apare ntrebarea unei dublri a informaiilor, dat fiind faptul c n unitile administrativ-teritoriale se ine cadastrul funciar, care conine i unele informaii cuprinse n Registrul bunurilor imobile. n acest caz, legiuitorul a prevzut n art.22 din Legea cadastrului bunurilor imobile c datele incluse n Registrul bunurilor imobile au prioritate n cazul neconcordanei cu alte documente cadastrale (cu excepia cazurilor de eroare tehnic evident). Una dintre cele mai importante probleme ale cadastrului actual este urmtoarea: este necesar sistemul informaional al cadastrului de azi i n ce msur rspunde necesitilor. n linii generale, sistemul informaional al cadastrului este benefic att statului, ca subiect de drept civil, organelor fiscale i sistemului judiciar, participanilor la piaa bunurilor imobile, instituiilor financiare, ct i proprietarilor de bunuri imobile, n vederea protejrii dreptului lor asupra imobilului. Piaa imobiliar cere de la sistemul informaional un minim de informaie pentru a fi protejate drepturile participanilor la tranzaciile imobiliare. Aici, un interes deosebit l au structurile financiare, deoarece sunt interesate ca la acordarea mprumuturilor s aib o informaie ct mai veridic despre imobilul ce urmeaz a fi ipotecat. Sistemul judiciar cere informaii corecte i actuale despre bunul imobil i dreptul asupra bunului imobil n cadrul examinrii litigiilor asupra imobilelor n vederea stabilirii situaiei ct mai reale de jure i de facto a bunului imobil i a drepturilor ce fac obiectul litigiului. La momentul actual, o problem acut este deservirea sistemului fiscal, care constituie una din prioriti i reprezint un interes deosebit al statului de a ine cadastrul bunurilor imobile. Problema se complic prin faptul c, n prezent, sistemul informaional al cadastrului nu acumuleaz informaia necesar pentru soluionarea problemelor fiscale. Cnd vorbim despre problemele fiscale, avem n vedere problemele ce in de colectarea impozitului pe bunurile imobile, calculat n dependen - 66 -

de valoarea lor de pia, astfel fiind necesar i efectuarea unei evaluri a bunurilor imobile. Aadar, privit sub acest aspect, plenitudinea i corectitudinea informaiei din cadastrul bunurilor imobile este o prioritate a statului, din care considerent gestionarea cadastrului bunurilor imobile a fost ncredinat unor structuri statale, i anume ARFC i ntreprinderii specializate n cadastru, care este o ntreprindere de stat i gestioneaz cadastrul bunurilor imobile, inclusiv prin filialele sale oficiile cadastrale teritoriale. Dat fiind faptul c constituirea cadastrului (care este un sistem informaional vast, cuprinznd tot teritoriul rii i care necesit un volum enorm de lucru, procurarea utilajelor performante de inere a evidenei) necesit cheltuieli foarte mari pe care bugetul de stat nu le-ar suporta, legiuitorul, la momentul adoptrii Legii cadastrului bunurilor imobile, a decis acordarea pentru instituiile ce administreaz direct cadastrul bunurilor imobile autonomie financiar, respectiv, eliberarea informaiei din Registrul bunurilor imobile contra plat. Bineneles, pentru a nu fi afectat activitatea unor instituii publice, legiuitorul a prevzut n art.8 din Legea cadastrului bunurilor imobile acordarea informaiei gratuit, ce nu necesit sistematizarea, autoritilor administraiei publice locale, instanelor judectoreti, organelor afacerilor interne, organelor fiscale i celor ce in cadastre specializate. Totodat, n acest caz ar putea exista pericolul asupra unuia din scopurile cadastrului, i anume, protejarea proprietii, prin transformarea informaiei cadastrale dintr-un sistem de protecie n unul de reprimare, deoarece legiuitorul nu a stabilit care este minimul de informaie ce urmeaz a fi acordat organelor numite. Or, reieind din specificul activitii acestor organe, ele vor fi cointeresate n exploatarea ct mai intens a informaiei din cadastrul bunurilor imobile, ceea ce nu ntotdeauna ar fi n interesul deintorului de drepturi, iar n atare caz, acesta nu va fi interesat n nregistrarea drepturilor n cadastru. n aceste situaii, informaia deinut n cadastru nu va fi corect, ceea ce ar pune n pericol sistemul, din care cauz legiuitorul ar trebui s rezolve aceste chestiuni. - 67 -

Nu ncape nici o ndoial c ceea ce s-a fcut pn acum pentru crearea, implementarea i dezvoltarea cadastrului se datoreaz, n primul rnd, Primului Proiect de Cadastru (PPC), care a fost posibil graie suportului acordat de Asociaia Internaional pentru Dezvoltare (AID). Astfel, la 8 iunie 1998, Republica Moldova i AID au ncheiat Acordul de credit n sum de 15,9 milioane dolari SUA n baza cruia a nceput implementarea PPC. Ctre finele anului 2005 banii alocai de Asociaie, cei din contribuia Guvernului Republicii Moldova (circa 4 milioane de dolari SUA), precum i numeroasele granturi obinute de la guvernele Suediei, Elveiei, Franei, Norvegiei (circa 6,6 milioane dolari SUA) au fost valorificai integral, n cadastru fiind nregistrate circa trei ptrimi din numrul total al proprietilor imobiliare estimate. Pentru a se asigura o continuitate a implementrii cadastrului, la 7 iulie 2005, ntre Republica Moldova i AID a fost ncheiat Acordul de modificare a Acordului privind Creditul pentru Dezvoltare (3061-1-MD) n sum de 2,9 milioane dolari SUA pentru PPC, care au fost valorificai pn la 30 iunie 2007. n total, ctre mijlocul anului 2007 pentru implementarea cadastrului au fost valorificate aproape 30 milioane de dolari SUA. Implementarea cadastrului bunurilor imobile este un proces complex i are menirea s asigure recunoaterea public a drepturilor patrimoniale asupra proprietilor respective, ocrotirea de ctre stat a acestor drepturi, susinerea sistemului de impozitare i a pieei imobiliare. Realizarea cadastrului are loc prin nregistrarea primar masiv a proprietilor din contul bugetului de stat, care se face n baza Programului de stat de creare a cadastrului bunurilor imobile i Regulamentului cu privire la efectuarea nregistrrii primare masive, aprobat prin Hotrrea Guvernului Republicii Moldova nr.1030 din 1998. Programul de stat de creare a cadastrului bunurilor imobile prevede crearea cadrului legislativ, accelerarea procesului de mproprietrire, asigurarea informaional a populaiei, instruirea cadrelor, crearea sistemului organelor cadastrale, nregistrarea primar masiv a proprietilor, elaborarea mecanismului de estimare a bunurilor imobile, crearea sistemului informa- 68 -

ional al cadastrului etc. Drept urmare a executrii unui complex de lucrri cadastrale, toate bunurile imobile amplasate n limitele unitii administrativ-teritoriale vor fi identificate, descrise i nregistrate n cadastru (vezi Anexa 1). Cadastrul naional se implementeaz i prin nregistrarea selectiv (sporadic) a proprietilor imobiliare, care se face la iniiativa titularilor de drept, din contul acestora. Aceast modalitate de nregistrare se face, de obicei, cnd apare necesitatea tranzacionrii bunului imobil. nregistrarea selectiv este o condiie obligatorie la efectuarea tranzaciilor imobiliare. PPC a constat din urmtoarele cinci componente: (a) Programul de elaborare a hrilor; (b) Programul de Servicii Cadastrale Urbane; (c) Programul de Servicii Cadastrale Rurale; (d) Programul de creare a instituiilor i angajare a personalului, care include i Oficiul de Implementare a Proiectului; (e) Programul de servicii informaionale. Componenta (c) va susine persoanele de decizie n implementarea proiectului, inclusiv personalul pentru nregistrare i administrare a informaiei, geodezii privai, notari i servicii de evaluare; Implementarea Proiectului a contribuit la urmtoarele: a) asigurarea garaniei securitii dreptului de proprietate pentru titularii de drepturi; b) asigurarea bncilor comerciale cu ncrederea deplin pentru acordarea creditelor asigurate prin gajarea bunurilor imobile; c) asigurarea pieei imobiliare cu informaii despre proprietile imobiliare i drepturile asupra acestora, necesar pentru funcionarea eficient a pieei; d) asigurarea autoritilor publice cu informaia de baz pentru planificarea urban i administrarea pmntului; e) asigurarea guvernului cu o baz pentru viitoarele mecanisme de generare a veniturilor prin intermediul impozitrii proprietilor imobiliare; f) asigurarea sectorului privat cu posibilitatea de a se dezvolta n domeniile legate de nregistrarea bunurilor imobile (specialiti n exe- 69 -

cutarea lucrrilor de msurare a terenurilor, notari, evaluatori etc.). Aceste componente i obiective sunt stipulate n Acordul cu privire la creditul pentru dezvoltare (PPC) ntre Republica Moldova i AID din 8 iunie 1998, precum i n alte documente. Dreptul de proprietate: un element important al implementrii cadastrului bunurilor imobile n perioada anilor 1999-2007 au fost ntreprinse un ir de activiti n vederea realizrii msurilor prevzute de Programul de stat de creare a cadastrului bunurilor imobile, inclusiv crearea cadrului legislativ pentru implementarea cadastrului bunurilor imobile. Sistemul de nregistrare este asigurat cu cadrul normativ adecvat (Codul civil din 2002, Legea cadastrului bunurilor imobile din 1998, Legea cu privire la gaj din 2001, Legea privind preul normativ i modul de vnzare-cumprare a pmntului din 1997, Legea privind formarea bunurilor imobile din 2004 etc.) i acord proprietarilor de bunuri imobile sigurana protejrii drepturilor nregistrate. Potrivit legislaiei Republicii Moldova, prin crearea sistemului de cadastru: dreptul apare din momentul nregistrrii i se pierde doar odat cu radierea lui din Registrul bunurilor imobile; odat nregistrat n Registrul bunurilor imobile, dreptul poate fi radiat doar cu acordul titularului sau n temeiul unei hotrri judectoreti irevocabile; drepturile devin opozabile fa de teri din momentul nregistrrii lor n Registrul bunurilor imobile; nscrisurile n Registrul bunurilor imobile se prezum a fi autentice i complete pn la proba contrar (proba contrar confirmat printr-o hotrre judectoreasc); decide nregistrarea doar registratorul care este independent i se supune numai legii etc. Politica statului n domeniul administrrii resurselor funciare, crerii cadastrului bunurilor imobile este realizat de ARFC. n acest scop a fost creat baza legislativ care a permis realizarea reformei funciare, asigurarea populaiei cu sectoare de pmnt i eliberarea de acte corespunztoare ce confirm drepturile asupra lor. ntru asigurarea executrii Legii cadastrului bunurilor imobile, prin ordinul Ageniei Naionale de - 70 -

Cartografie, Relaii Funciare i Cadastru nr. 05 din 13 ianuarie 1999, a fost stabilit data introducerii Registrului bunurilor imobile 25 ianuarie 1999. Actualmente, legislaia naional nu prevede nici o restricie privind efectuarea tranzaciilor cu bunurile imobile, cu excepia interdiciei pentru persoanele fizice i juridice strine de a cumpra terenuri cu destinaie agricol. ntru asigurarea executrii prevederilor SCERS, aprobat prin Legea nr.398XV din 2 decembrie 2004, i n scopul ajustrii Programului de Stat de creare a cadastrului bunurilor imobile, la obiectivele, prioritile i politicile expuse n documentul menionat, prin Hotrrea Guvernului nr.819 din 3 august 2005, au fost operate modificri i completri la Hotrrea Guvernului, nr.1030 din 12 octombrie 1998, Despre unele msuri n vederea crerii cadastrului bunurilor imobile. Crearea sistemului organelor cadastrale La finele anului 1998 a fost creat sistemul unificat de nregistrare a bunurilor imobile i a drepturilor asupra acestora, care funciona prin intermediul a 12 oficii cadastrale teritoriale i 28 de filiale n toate raioanele republicii, cu excepia unitii administrativ-teritoriale din stnga Nistrului controlat de regimul separatist. OCT prestau servicii de nregistrare a bunurilor imobile n raza de activitate stabilit de ARFC (fiecare dintre ele acoper aproximativ 300-600 kilometri ptrai). Activitile OCT erau reglementate de Legea cadastrului bunurilor imobiliare (art.11, paragraful 3), care acionau n baza principiului teritorial, raza de nregistrare fiind stabilit de Agenie. Competenele OCT erau strict determinate de lege (inerea Registrului bunurilor imobile, nregistrarea bunurilor imobile i a drepturilor asupra lor, eliberarea informaiei din cadastru etc.). OCT nu ndeplineau o activitate de ntreprinztor, ci prestau un serviciu public delegat lor de ctre stat. Din sistemul organelor cadastrale fcea parte i Oficiul Informaional Central Cadastru, care avea sarcina de a centraliza informaia colectat de OCT, de a o sistematiza, pstra i furniza la nivel naional. Activitile desfurate pe parcursul anilor au demonstrat necesitatea efecturii unor modificri n structura organizaional a sistemului - 71 -

cadastral n vederea asigurrii viabilitii lui financiare, pstrrii capacitilor umane, facilitrii crerii bazei de date centrale, perfecionrii modului de gestionare administrativ i tehnic a ramurii. Situaia problematic n acest domeniu consta n faptul c OIC Cadastru i OCT erau ageni economici de sine stttori i ntre ei nu existau raporturi de subordonare. Lipsea o structur central de administrare a sistemului cadastral. Pentru optimizarea acestei structuri, cu concursul nemijlocit al autorului, n anul 2005, a fost naintat i publicat propunerea care prevedea necesitatea completrii Legii cadastrului bunurilor imobile nr.1543-XIV din 25 februarie 1998. Caracterul judicios al acestei propuneri a fost demonstrat doar peste un an, deoarece la 9 martie 2006 Parlamentul Republicii Moldova a adoptat Legea pentru modificarea i completarea Legii cadastrului bunurilor imobile nr.1543 din 25 februarie 1998 (Monitorul Oficial al Republicii Moldova, nr.59-62 din 14 aprilie 2006) n care au fost incluse i propunerile autorului la tem, i anume: Art.1 Legea cadastrului bunurilor imobile nr.1543-XIV din 25 februarie 1998 (Monitorul Oficial al Republicii Moldova 1998, nr.44-46, art.318) cu modificrile i completrile ulterioare, se modific i se completeaz dup cum urmeaz: 1) La art.8 alin.(2) cuvintele Oficiului Informaional Central Cadastru, oficiile cadastrale teritoriale se substituie prin cuvintele ntreprinderea specializat n cadastru, subdiviziunile sale separate i n continuare dup text; alin.(3) va avea urmtorul cuprins: Accesul la informaia din cadastrul bunurilor imobile pentru autoritile administraiei publice centrale i locale, instanele judectoreti, organele procuraturii, organele fiscale i cele ce in cadastre specializate este gratuit. Cheltuielile legate de activitatea operaional a ntreprinderii specializate n cadastru i subdiviziunilor sale separate suportate la executarea serviciului de furnizare a informaiei din cadastru ctre autoritile menionate se vor achita de ctre aceste autoriti din contul mijloacelor bugetului de stat, prevzute n devizele de cheltuieli ale acestor autoriti sau din alte surse prevzute de legislaie. Cheltuie- 72 -

lile legate de furnizarea informaiei ctre autoritile publice locale se vor achita din mijloacele bugetului local. Mrimea cheltuielilor ce urmeaz a fi achitate din buget se stabilete de Guvern. 2) La art.10 lit.b) va avea urmtorul cuprins: b) ntreprinderea specializat n cadastru i subdiviziunile sale separate: oficiile cadastrale teritoriale; litera c) se exclude. 3) La art.11 alin.(1) lit.b) va avea urmtorul cuprins: b) organizeaz i controleaz activitatea ntreprinderii specializate n cadastru i a subdiviziunilor separate, altor organizaii subordonate, aprob statutele lor; lit.d) se exclude; lit.e) i f) devin respectiv lit.d) i e); alineatele (2) i (3) vor avea urmtorul cuprins: (2) ntreprinderea specializat n cadastru: a) proiecteaz i dezvolt sistemul informaional al cadastrului; b) acumuleaz, sistematizeaz i pstreaz informaia cadastral; c) efectueaz administrarea metodic i controlul privind inerea documentaiei cadastrale; d) stabilete cerinele fa de complexele de mijloace tehnice i program necesare pentru inerea automatizat a documentaiei cadastrale; e) organizeaz furnizarea informaiei din cadastru, stabilete structura datelor i metoda de furnizare a lor; f) organizeaz procesul de ridicare continu a calificrii personalului ntreprinderii; g) stabilete schema micrii fluxului de informaii cadastrale i modul de prelucrare a lor; h) asigur securitatea pstrrii i transmiterii datelor prin reea, prezint propuneri privind perfecionarea sistemului de pstrare a bazei de date; i) deine i administreaz Banca central de date a cadastrului; j) proiecteaz i efectueaz legtura dintre forma electronic a documentaiei cadastrale cu alte registre de stat; k) furnizeaz informaia cadastral sistematizat autoritilor administraiei publice, altor persoane juridice, precum i persoanelor fizice; - 73 -

l) analizeaz i sistematizeaz propunerile privind perfecionarea funcionrii registrelor, soluioneaz chestiunile modernizrii i finanrii registrelor; m) ine, n modul stabilit de Guvern, sistemul informaional automatizat Registrul de stat al unitilor administrativ-teritoriale i al strzilor din localitile de pe teritoriul Republicii Moldova; n) elaboreaz instruciuni referitoare la modul de inere a documentaiei cadastrale, modul de furnizare a informaiei din cadastru; o) ine, n modul stabilit de Guvern, sistemul informaional automatizat Registrele obiectelor de infrastructur inginereasc; p) exercit alte atribuii conform legislaiei. (3) oficiul cadastral teritorial: a) efectueaz lucrrile cadastrale i monitoringul bunurilor imobile; b) ntocmete i actualizeaz planul cadastral i planul geometric; c) ntocmete dosarul cadastral al fiecrui bun imobil i alte documente necesare inerii cadastrului; d) efectueaz nregistrarea de stat a bunurilor imobile i a drepturilor asupra acestora n Registrul bunurilor imobile; e) transmite datele registrului n Banca central de date a cadastrului; f) furnizeaz, n modul stabilit, persoanelor fizice i juridice, autoritilor publice informaia cadastral privind bunurile imobile i drepturile asupra lor; g) asigur pstrarea n integritate a documentaiei cadastrale i arhivarea lor; h) efectueaz expertiza bunului imobil, la cererea instanei de judecat, altor organe de drept; i) exercit alte atribuii conform legislaiei. n alin.(4) sintagma i oficiile cadastrale teritoriale se substituie prin cuvintele i ntreprinderea specializat n cadastru cu subdiviziunile sale separate, n continuare dup text. 4) La art.13 alin.(2), sintagma Oficiul Informaional Central Cadastru se substituie prin sintagma ntreprinderea specializat n - 74 -

cadastru, n continuare dup text; alin.(3) va avea urmtorul cuprins: (3) Serviciile prestate de ntreprinderea specializat n cadastru i subdiviziunile sale separate ce in de nregistrarea bunurilor imobile i drepturile asupra lor, precum i alte servicii ce sunt de competena exclusiv a ntreprinderii specializate n cadastru i subdiviziunile sale separate se pltesc conform metodologiei aprobate de Guvern, dac legislaia nu prevede altfel. 1) Art.49 alin.(2), n final, se completeaz cu textul sau pe depozitele conturilor bancare, n scopul proteciei de inflaie. n baza modificrilor menionate, a Hotrrii Guvernului nr.819 din 3 august 2005, precum i ntru executarea prevederilor SCERS, ARFC a emis ordinul nr. 166 din 7 septembrie 2005 Cu privire la reorganizarea prin fuziune a OCT i OIC Cadastru n ntreprinderea de Stat Cadastru i a aprobat planul de activiti privind reorganizarea acestora. Actualmente, sistemul de nregistrare a bunurilor imobile funcioneaz prin intermediul ntreprinderii specializate n cadastru i 38 de filiale ale acesteia care sunt amplasate n toate centrele raionale (municipale) i presteaz servicii de nregistrare n raza de activitate stabilit de ARFC. Vorbind mai explicit, menionm c modificrile menionate au fost necesare din urmtoarele considerente: Analiza activitii economice a oficiilor cadastrale, care erau ntreprinderi aflate la autofinanare, a demonstrat c asigurarea financiar a lor este strns legat de dezvoltarea pieei imobiliare. Or, cifra de afaceri a ntreprinderii este strns legat de dezvoltarea acestei piee. Dar, lund n consideraie faptul c piaa imobiliar se dezvolt preponderent n mun. Chiinu i parial n mun. Bli, reiese c majoritatea oficiilor cadastrale nu erau n stare s-i asigure financiar dezvoltarea. Acest fapt putea conduce la insolvabilitatea lor, ceea ce putea afecta ntregul sistem. OCT i OIC Cadastru erau ntreprinderi independente, nu aveau raporturi financiare i administrative, motiv pentru care era dificil crearea unei bnci centrale de date att de necesar pentru dezvolta- 75 -

rea ramurii i facilitarea accesului la informaiile cadastrale a potenialilor beneficiari. n acea perioad responsabilitatea pentru dezvoltarea sistemului cadastral revenea OIPPC a crui activitate urma s se ncheie n curnd. n felul acesta, la nivel central, urma s dispar structura responsabil de administrarea i dezvoltarea sistemului cadastral. Reorganizarea oficiilor cadastrale ntr-o ntreprindere era ndreptat spre asigurarea stabilitii financiare a sistemului cadastral prin repartizarea veniturilor tuturor filialelor. Totodat, comasarea sistemului urma s faciliteze crearea, susinerea i dezvoltarea bncii centrale de date. n afar de aceasta, accesul liber la banca central de date urma s ofere potenialilor beneficiari informaii din cadastru, precum i soluionarea problemei privind sistematizarea ei pe ntreg teritoriul republicii. n acest sens, nu mai puin important este crearea unei atmosfere nefavorabile pentru dezvoltarea corupiei. i nc ceva: reorganizarea sistemului ntr-o ntreprindere unic a dus la optimizarea amplasrii specialitilor, asigurarea funcionrii sistemului din punct de vedere administrativ i tehnic. Funciile sociale ale dreptului Avnd menirea de a asigura coeziunea i solidaritatea grupurilor i instituiilor, ca i convieuirea i cooperarea dintre indivizi, dreptul reprezint un factor important de reglementare normativ i de integrare social, datorit urmtoarelor finaliti practice pe care le realizeaz n orice societate: a) creeaz un sistem de drepturi, obligaii i interdicii care materializeaz n forme normative diferitele interese, scopuri, motivaii, aspiraii i idealuri sociale i individuale; b) asigur cadrul social i normativ, materializat n ordinea social i juridic, n interiorul creia autoritatea public, legal i legitim realizeaz prin constrngere i presiune social condiiile de via ale membrilor societii; c) permite rezolvarea i evitarea conflictelor i tensiunilor sociale - 76 -

(manifeste sau latente), prin limitarea reciproc a aciunilor i relaiilor dintre indivizi, grupuri i instituii sociale; d) stabilete reguli de conduit, comportament i de aciune pe care trebuie s le adopte indivizii n diferite contexte, stipulnd i mijloacele permise sau interzise pentru realizarea scopurilor dorite i dezirabile social. Protejnd cele mai importante i fundamentale valori i relaii sociale, dreptul include un ansamblu de reguli prin care sunt impuse, permise sau interzise anumite comportamente sau aciuni sociale i individuale. Din acest motiv, dreptul ndeplinete o serie de funcii sociale, care constau n urmtoarele: a) elaborarea i prescrierea unor reguli de conduit, prin care sunt stabilite diversele roluri sociale pe care trebuie s le ndeplineasc indivizii n diferite situaii. Aceste reguli includ, deopotriv, att ateptrile individului n raport cu ceilali, ct i ateptrile celorlali indivizi fa de comportamentul eventual al individului. n fond, drepturile indivizilor sunt ateptri, ntruct a face schimb, a vinde, a cumpra, a contracta nu este posibil dect dac individul poate s-i asume rolul celorlali, adic atunci cnd atitudinea de a vinde evoc n el i pe aceea de a cumpra i cnd ambele se controleaz reciproc [165, p. 415-416]. b) raionalizarea vieii sociale, prin formularea de reguli raionale i eficiente, capabile s ghideze i s controleze aciunile indivizilor i grupurilor sociale, asigurnd astfel concordana i corespondena dintre diferitele scopuri dezirabile social i mijloacele legitime de care dispun indivizii i grupurile sociale; c) asigurarea sociabilitii i predictibilitii comportamentelor i conduitelor actorilor sociali, prin instituirea unor modaliti i mijloace de presiune i control social, capabile s evalueze prin sanciuni premiale sau represive diferitele comportamente i aciuni sociale i individuale. Dreptul nu arat niciodat ce se ntmpl ntr-o societate, ci numai ceea ce trebuie s se ntmple, avnd ca finalitate practic aplanarea - 77 -

potenialelor surse de conflict social i lubrifierea (ungerea) mecanismului relaiilor sociale. El poate aprea fie ca o for activ, care asigur succesiunea unor fapte i fenomene sociale prin transpunerea acestora n plan normativ, fie ca o for reactiv, de conservare a sistemului politic i juridic i de imobilism social. Analiznd diferitele aspecte ale ordinii sociale i normative, V.Ferrari (fost preedinte al Comitetului internaional de sociologie juridic) [180, p.97] consider c dreptul ndeplinete urmtoarele funcii mai importante: a) funcia de reglementare social; b) funcia de rezolvare i tratare a conflictelor declarate; c) funcia de legitimare a puterii. Adoptnd o perspectiv funcionalist, W.Evan evideniaz printre funciile principale ale dreptului: a) funcia pasiv de control social, constnd n codificarea i sistematizarea obiceiurilor, tradiiilor, moravurilor i practicilor sociale existente n societate; b) funcia activ de control social, de adaptare, ajustare i modificare a comportamentelor i conduitelor indivizilor n conformitate cu modelul etic, normativ i cultural al societii. Orientnd i controlnd aciunile i conduitele indivizilor i grupurilor sociale, considerm c dreptul urmrete n orice societate realizarea a dou scopuri fundamentale, aflate n complementaritate i intercondiionare: a) formularea regulilor de conduit i comportament, prin prescrierea unor roluri pe care trebuie s le joace indivizii n diferite situaii sociale, roluri ce trebuie s fie n consens cu ateptrile grupului sau societii; b) stabilirea unor mijloace de presiune i control social prin care aceste reguli s fie observate i respectate de ctre indivizi i grupuri att prin supunere voluntar (datorat asimilrii i internalizrii regulilor), ct i forat (prin utilizarea unor mijloace externe de presiune i constrngere). Urmrind orientarea conduitelor i aciunilor indivizilor i grupurilor sociale ntr-un sens conform cu scopurile i presiunile modelului - 78 -

cultural i normativ al societii, dreptul reprezint n orice societate principala modalitate de asigurare a ordinii sociale, instrumentul fundamental de efectuare a controlului i justiiei sociale, precum i mijlocul cel mai eficient de protejare a drepturilor i libertilor individuale i de aprare social a acestora fa de eventualele nclcri sau violri din partea unor indivizi cu comportamente deviante, delincvente sau criminale. Problema de cercetare a lucrrii, const n valorificarea bazelor sociologiei juridice n contextul dezvoltrii sistemului cadastral n Republica Moldova. S-a utilizat aparatul categorial a sociologiei juridice cu efectuarea investigaiilor pe teren n identificarea problemelor sociojuridice de funcionare i dezvoltare a sistemului cadastral, n baza crora au fost elaborate recomandri de perfecionare a acestuia. Scopul monografiei const n valorificarea bazelor sociologiei juridice i studierea particularitilor funcionrii cadastrului bunurilor imobile n perioada de tranziie. Obiectivele monografiei sunt urmtoarele: studierea fundamentelor sociologiei juridice n contextul teoriei generale a dreptului; elaborarea metodologiei de cercetare a sistemului cadastral; analiza funcionrii sistemului cadastral n Republica Moldova, efectuarea studiilor empirice privind eficacitatea lui; elaborarea propunerilor privind perfecionarea sistemului cadastral.

1.5. Concluzii la capitolul 1


n urma analizei situaiei cercetrilor efectuate n domeniul cadastrului i a problemelor juridice legate de acesta, am constatat c exist, totui, lacune, i anume lipsete o concepie sistemic ncheiat care ar favoriza procesul real de formare a cadastrului bunurilor imobile concomitent cu asigurarea juridic a drepturilor de proprietate. Ca rezultat al analizei sistemelor geoinformaionale i n special a cadastrului s-a stabilit importana informaiei libere, multilaterale pentru dezvoltarea pieei imobiliare, pentru gestiune i planificare, pentru coordonarea activitii antreprenoriale a cetenilor cu cea a organelor administraiei publice. - 79 -

Concepiile despre cadastru, care sunt reflectate n literatura tiinific permit s deosebim etapele prin care trece sistemul informaional al cadastrului. Dup o analiz a sistemului cadastral n Republica Moldova am constatat c, structura acestuia se dezvolt neuniform i deci, este necesar o analiz sistemic n care poziia sociologiei juridice i gsete locul cuvenit. De asemenea, am remarcat c nc mai rmne insuficient fondat metodologia cercetrii cadastrului multifuncional. Am trasat sarcinile de fond n dezvoltarea sistemului cadastru n legtur cu perfecionarea cadrului legislativ i problemele de cercetare tiinific a acestor procese. Am insistat asupra organizrii instituionale a cadastrului multifuncional, a combinrii aspectelor de centralizare cu cel al democratizrii, a stabilirii relaiilor de parteneriat dintre stat i sectorul privat. n aspect metodologic, am argumentat necesitatea valorificrii bazelor sociologiei juridice n contextul dezvoltrii sistemului cadastral al Republicii Moldova, a colaborrii dintre teoria general a dreptului i sociologia juridic pentru mbogirea cunotinelor despre realitatea juridic. n atenia noastr au fost scopul i structura cadastrului bunurilor imobile n condiiile actuale, rolul su n deservirea sistemului fiscal, aportul Asociaiei Internaionale pentru dezvoltare (AID), a Guvernului Republicii Moldova, a diverselor ri donatoare, a Oficiului de Implementare a Primului Proiect de Cadastru. n legtur cu dreptul de proprietate, am accentuat importana asigurrii acestui drept al cetenilor din partea statului. Am analizat procesul de creare a organelor cadastrale, accentund importana evidenierii tuturor fenomenelor cu caracter social i juridic, care pot fi exprimate n noiunile cele mai generale, numite categorii. Concepute n toat complexitatea lor, categoriile fixeaz etapele cunoaterii, servesc drept suport, sunt ca un fel de instrumente cu care ne adncim n cunoaterea fenomenelor, iar, drept rezultat, concomitent, n procesul cunoaterii ele se mbogesc cu coninut. Nu ne-am propus scopul s ntreprindem o clasificare n special a categoriilor, dar am considerat c se cuvine s desfurm coninutul uzual al principalelor noiuni cu care vom opera n continuare. - 80 -

Societatea, n activitatea ei, i concentreaz interesele asupra economiei, a proprietii, asupra mijloacelor de producie, i, deci, noiunea de cadastru reflect un proces complex de nregistrare a acestor relaii social-economice i include proprietatea asupra bunurilor imobile (a terenurilor agricole, cldirilor, apartamentelor etc.). Sigurana prin perfectarea documentelor de proprietate, vehicularea informaiei i accesul liber la tranzaciile cu bunuri imobile n mare msur depinde de atitudinea statului fa de ceteni. Nivelul atins de democratizare a vieii sociale poate fi msurat prin funcionalitatea patrimoniului naional. Dac proprietatea este liber s se amplifice, producia s creasc, apoi i statul, i viaa, nivelul de trai al populaiei vor fi mai bune. Proprietatea trebuie s aib o existen legal i s fie aprat de lege. Nu ne-am propus nici s examinm atotlateral problemele sociologiei juridice, obiectul, aparatul ei categorial, discuiile n jurul problematicii date, ridicate n literatura de specialitate. ns scopul principal a fost concentrat la evidenierea valorii bazelor sociologiei juridice n dezvoltarea sistemului cadastral al Republicii Moldova. Dreptul concepe fenomenele juridice, dar numaidect ca fenomene sociale, i acest fapt ne-a determinat metodologia, metodica i tehnica n scopul colectrii informaiei juridico-sociologice. n monografia dat, n baza unui studiu interdisciplinar cu efectuarea investigaiilor juridico-sociologice pe teren de ctre autor, conform cerinelor metodologice, metodice i tehnice, care vor fi examinate n capitolele ulterioare, vom reflecta aportul teoretico-practic al sociologiei juridice n dezvoltarea sistemului cadastral n Republica Moldova. Fiind un proces complex, ce a demarat la finele secolului trecut i care afecteaz interesele tuturor pturilor sociale, sistemul cadastral necesit perfecionare continu, iar monitorizarea lui este o necesitate obiectiv. Un aport considerabil privind investigaiile complexe de care au nevoie tiina i practica l poate aduce tiina sociojuridic. Ulterior, n monografie facem o examinare interdisciplinar a acestui proces ce se desfoar n Republica Moldova, fcnd o analiz comparativ cu procesele similare ce au loc n Romnia. - 81 -

2. PARTICULARITILE ISTORICO-TEORETICE DE ABORDARE A FENOMENULUI JURIDIC DIN PERSPECTIVA SOCIOLOGIEI 2.1. Retrospectiva doctrinar-evolutiv a sociologiei juridice
Sociologia juridic sau sociologia dreptului s-a conturat din conjugarea eforturilor juritilor i sociologilor de a cunoate i nelege fenomenele juridice, concepute ca fenomene sociale. Dincolo de disputa terminologic, explicabil, n parte, prin faptul c recunoaterea existenei acestei tiine reprezenta, pentru juriti, abandonarea studierii dreptului ca fenomen social n favoarea sociologiei, n prezent, majoritatea juritilor i sociologilor sunt de acord c nu se poate cunoate i analiza ntreaga complexitate a fenomenelor juridice, multiplele lor determinri social-economice, dect apelnd la metode i tehnici de cercetare sociologic. De altfel, depind cadrul definiiilor clasice ale dreptului, tot mai muli juriti se orienteaz spre examinarea contextului social care determin apariia, modificarea sau dispariia normelor de drept. Analizate din perspectiva lor istoric, raporturile tiinei dreptului cu sociologia departe de a fi simple succesiuni cronologice au cunoscut o multiplicare crescnd, n cadrul unor schimbri permanente, a unor interferene i interaciuni ale domeniilor de cercetare. Extinderea urbanizrii i modernizrii n majoritatea societilor, multiplicarea i diversificarea structurilor i domeniilor vieii sociale, susine reputatul jurist-sociolog Traves R., au determinat o cretere corelativ a reglementrilor juridice, ceea ce a impus necesitatea studierii att de juriti, ct i de sociologi a raporturilor complexe dintre societate i drept (legislaie), a rolului acestuia ca instrument de reglementare a conduitelor individuale i transformare a vieii sociale [177, 178, 179]. n prezent, majoritatea juritilor i sociologilor sunt de prerea c nu mai pot fi explicate sursele i normele dreptului, condiionarea lor - 82 -

istoric, social i cultural, dect apelnd la datele i conceptele sociologiei, la metodele i tehnicile ei de cercetare. n acest sens, renumitul jurist Djuvara M. denot c, dreptul se ntemeiaz pe sociologie i fr realitile acesteia el nu poate avea neles [28, p.17]. ncorpornd un ansamblu de norme, reguli i prescripii normative, dreptul protejeaz principalele valori i relaii sociale pe baza crora se constituie drepturile i obligaiile indivizilor i grupurilor sociale, n timp ce sociologia examineaz i explic totalitatea relaiilor i aciunilor sociale i individuale. Dac sociologia, ca disciplin social, ncearc s explice sociabilitatea indivizilor i predictibilitatea comportamentelor i aciunilor sociale, dreptul, ca disciplin normativ, traduce ntr-un limbaj tehnico-normativ relaiile i aciunile indivizilor i grupurilor sociale [93, p.24]. n aceast ncercare, sociologia i ncepe demersul teoretic i metodologic de la examinarea i diagnosticarea aciunilor raionale ale indivizilor, n timp ce dreptul, dei pornete de la semnificaia social i normativ a relaiilor i aciunilor sociale, studiaz, primordial, persoanele aciunilor respective, subiectele de drept [27, p.370]. Prin prescripiile sale normative, dreptul prevede ceea ce trebuie s se ntmple n societate i nu ceea ce se ntmpl, controlnd conformitatea sau neconformitatea rolurilor (drepturilor) prescrise cu cele efectiv jucate (ndeplinite) de diferii indivizi i grupuri sociale. Sociologia identific i explic ceea ce se ntmpl n mod real n societate, prin descifrarea semnificaiilor sociale i rolurilor jucate de indivizi i grupuri, n vederea diagnozei i corectrii procesului de interaciune social i a prevederii evoluiei lor viitoare. Cu toate acestea, apropierea dreptului de sociologie a ntmpinat serioase rezistene att din partea juritilor, pentru care acceptarea unei teorii sociologice privind condiionarea i funciile sociale ale dreptului echivala cu o grav imixtiune n edificiul logico-formal al legalismului i exegezei legii, ct i din partea sociologilor, care au diminuat impor- 83 -

tana i rolul dreptului n societate, considerndu-l ca o simpl consecin, un simplu efect al realitii sociale [166, p.4]. Evideniind condiionarea social-istoric a regulilor juridice, legtura intim i influena reciproc dintre normele dreptului i mediul social care le inspir, instituionalizeaz i sistematizeaz fundamentele noii discipline, denumit sociologia dreptului sau sociologia juridic, au fost puse de juristul i sociologul austriac Ehrlich E., la nceputul secolului trecut, n lucrarea Fundamentul sociologiei dreptului [181]. n concepia sa, ntreaga dezvoltare i evoluie a dreptului nu rezid nici n legislaie, nici n jurispruden sau doctrin, ci n nsi societatea. Introducnd distincia dintre dreptul legal, pozitiv, elaborat de autoritatea statal, i dreptul viu, liber, spontan i difuz al diferitelor grupuri sociale, Ehrlich E. consider c, numai o mic parte din ordinea juridic a societii este reglementat de legislaia oficial a statului i c cea mai mare parte a dreptului viu se dezvolt independent de aceasta, indivizii i grupurile sociale trindu-i viaa lor juridic proprie. Dreptul nu se reduce, deci, la prescripiile existente n coduri sau la deciziile tribunalelor, ci reprezint, mai degrab, un mod de conduit care se refer la aciunile indivizilor, fiind alctuit din totalitatea normelor ce se pot extrage din comportamentul grupurilor. n consecin, regulile de conduit reprezint fapte sociale, care pot fi cunoscute i explicate prin metoda inductiv, specific sociologiei, iar sociologia dreptului va trebui s nceap cu unificarea i cercetarea dreptului viu, rezultat din creaia i interaciunea indivizilor i grupurilor sociale, i care poate fi identificat i observat n diferite contexte sociale. Constituirea sociologiei juridice a fost sensibil stimulat de cercetrile colii sociologice franceze, ntemeiat de Durkheim E. i concretizat ntr-o serie de lucrri devenite clasice, care au contribuit decisiv la reinseria dreptului n cmpul sociologiei. Imprimnd chiar o tendin juridizant sociologiei sale [162, p.79], Durkheim E. considera dreptul ca un simbol vizibil al solidaritii sociale, preciznd c n orice societate numrul de relaii sociale este n mod necesar proporional cu - 84 -

cel al regulilor juridice care le determin. Deoarece dreptul reproduce principalele forme de solidaritate social, sarcina sociologiei este de a identifica i clasa diferitele specii de drept, pentru a cuta ulterior care sunt diferitele specii de solidaritate ce le corespund. n aceast baz, el clasific regulile juridice n dou mari categorii [158, p.20]: a) unele formnd dreptul represiv, n care nclcarea lor reprezint o crim, pentru care se aplic o sanciune, ntruct lezeaz strile profunde ale contiinei colective, alctuit dintr-o sum de stri de spirit comune majoritii membrilor societii. Dreptul represiv este specific societilor bazate pe solidaritatea mecanic, solidaritate ce deriv din asemnarea dintre indivizi. Aceast solidaritate devine puternic numai n momentul n care contiina colectiv depete n intensitate i volum pe oricare dintre contiinele individuale, atingnd punctul maxim atunci cnd ea coincide total cu contiina individual, moment n care personalitatea individului este nul sau invers; b) altele formnd dreptul restitutiv sau recompensator (cum ar fi, dreptul contractual, dreptul statutar, dreptul social, dreptul sindical etc.), incluznd prescripii i norme ce deriv din interaciunea i cooperarea dintre indivizi i grupuri. Dreptul restitutiv (care poate fi, la rndul lui, pozitiv, ntruct reglementeaz raporturile dintre indivizi, i negativ, care reglementeaz raporturile individului cu lucrurile) este specific societilor ntemeiate pe solidaritate organic, care deriv din deosebirile dintre indivizi. Aceast solidaritate nu este posibil dect n msura n care fiecare individ are o sfer de aciune care i este proprie, fiind, n consecin, o personalitate, n timp ce solidaritatea mecanic funcioneaz numai atunci cnd personalitatea individului este absorbit de personalitatea colectiv. Considernd c reglarea conduitelor se datoreaz presiunii i constrngerii sociale exercitate de societate asupra indivizilor, Durkheim E. a suprasolicitat rolul dreptului i legislaiei ca instrumente de transformare i restructurare a diferitelor domenii ale vieii sociale. Acordnd un rol primordial dreptului caracterizat ca un ansamblu de reguli cu - 85 -

sanciuni organizate, el a formulat sintetic dou legi sau regulariti ale evoluiei sanciunilor i pedepselor juridice n diferite societi [159, p.69-70]: a) legea variaiilor cantitative, conform creia frecvena, intensitatea i gravitatea sanciunilor i pedepselor sunt cu att mai mari i mai puternice cu ct societile aparin unui tip mai puin evoluat i n care puterea central are un caracter mai absolut; b) legea variaiilor calitative, conform creia, n anumite perioade, n funcie de gravitatea delictelor i crimelor comise ntr-o societate, sanciunile privative de libertate tind s devin tipul normal de represivitate. Pentru Durkheim E., este just, moral, legitim, legal tot ceea ce reprezint o surs de solidaritate social, tot ceea ce-i leag pe indivizi ntre ei, tot ceea ce-i limiteaz n libertatea lor absolut, dimpotriv, este imoral, ilicit, ilegitim, ilegal tot ceea ce contravine solidaritii i coeziunii sociale, tot ceea ce transgreseaz valorile i normele acceptate de majoritatea indivizilor i grupurilor sociale i care violeaz sau se ndeprteaz de la exigenele ntririi contiinei colective. Din acest punct de vedere, nsui dreptul (legislaia) nceteaz a mai fi o surs de solidaritate i coeziune social n anumite momente de criz sau deficite economice i bancare, falimente spectaculoase, revoluii sau calamiti naturale, situaie definit de Durkheim E. prin noiunea de anomie (de la termenul grecesc nomos, echivalent cu lipsa de norme). Anomia se caracterizeaz, primordial, prin dislocarea sau deteriorarea contiinei colective, scderea sensibil a moralitii i dereglarea normativ, toate fiind o consecin patologic a diviziunii muncii sociale. Ea reprezint starea de dereglare social i normativ a unei societi care este tulburat de o criz dureroas sau de transformri fericite, dar prea brusc, devenind incapabil s-i exercite autoritatea asupra individului [158, p.15]. Anomia nu este o stare definit de absena total a normelor, ci o situaie social n care normele de baz (inclusiv cele juridice) i suspend temporar funcionalitatea, ceea ce provoac de- 86 -

rut i dezorientare n rndul indivizilor i grupurilor sociale, conducnd la creterea propensiunii spre devian i criminalitate a acestora. Determinnd disoluia mecanismelor de constrngere i control social, ca i presiuni normative slabe i contradictorii, anomia reprezint o surs potenial de devian i criminalitate n multe societi aflate n schimbare, tranziie sau transformare social puternic. Dei a utilizat un vast material documentar-statistic pentru a explica tendinele i evoluiile dreptului n diverse societi, sociologia juridic elaborat de Durkheim E. i coala sa s-a redus doar la aplicarea metodelor sociologice n studierea fenomenelor juridice, precum i la analiza pur sociologic a instituiilor juridice. Din acest punct de vedere, sociologia juridic durkheimian este, mai degrab, o sociologie a genezei regulilor, instituiilor i sistemelor juridice, iar n ceea ce privete metodele de investigare, o sociologie a statisticilor [162, p.80]. O contribuie substanial la dezvoltarea sociologiei juridice a avuto Weber M., istoric, economist i sociolog, preocupat de fundamentarea unei sociologii comprehensive. Plednd pentru interpretarea raional a diferitelor sensuri i finaliti pe care actorii sociali (indivizi i grupuri) le dau propriei lor conduite, prin utilizarea metodei tipurilor ideale (tipuri care nu exist, de fapt, n realitatea istoric, dar care permit nelegerea ei prin combinarea trsturilor lor semnificative), Weber M. a fost preocupat de evoluia raporturilor dintre diferitele sisteme statale i administrative i cele juridice, att n societile tradiionale, ct i n cele moderne [183]. Acceptnd ideea formulat de coala istoric a dreptului, conform creia dreptul reprezint forma prin care statul organizeaz, prin constrngere, condiiile de via ale societii, Weber M. consider c, statul i administraia alctuiesc acea asociere uman care i arog (cu succes) monopolul asupra constrngerii fizice legitime, fiind, de fapt, un raport de dominare a oamenilor de ctre oameni, bazat pe instrumentul exercitrii legitime (mai bine-zis, considerate legitime) a constrngerii [105, p.8-9]. Pentru realizarea acestei dominaii sunt nece- 87 -

sare, ns, o serie de justificri interioare i exterioare n vederea acceptrii i respectrii normelor i regulilor de ctre indivizi i grupuri. Justificrile interioare (denumite de Weber M. temeiuri ale legitimitii unei dominaii) sunt reprezentate de tipurile de autoritate sau de dominaie cunoscute de-a lungul evoluiei societilor umane, i anume [105, p.17-18]: a) autoritatea tradiional sau a datinii consfinite, ntemeiat pe fora tradiiilor, cutumelor, uzanelor i moravurilor experimentate i ndatinate ntr-o societate. Ea se bazeaz att pe ncrederea individului n puterea tradiiei, ct i pe corectitudinea puterii n exercitarea prerogativelor legitime (cum ar fi, autoritatea unor patriarhi, principi, domnitori etc.). n aceste societi, dreptul este nescris, iar autoritatea este, de regul, ereditar (cazul monarhiilor constituionale etc.); b) autoritatea charismatic, ntemeiat pe un har neobinuit (charisma) al unei persoane, datorit nzestrrii sale cu o serie de caliti fizice i morale, ct i pe ncrederea celorlali indivizi n calitile, clarviziunea, eroismul sau talentele sale de conductor (cum ar fi, dominaia carismatic exercitat de un pontif, profet, conductor militar, ef de partid, conductorul unei revoluii etc.); c) autoritatea legal, care exist i funcioneaz n virtutea credinei n valabilitatea unui statut legal i a unei competene efective, ntemeiate pe o atitudine de supunere a indivizilor n ndeplinirea obligaiilor legale. Acest tip de autoritate se ntemeiaz, deci, pe obligaiile individului fa de scopurile organizaiei, dar i pe credina (convingerea) sa c persoanele care exercit dominaia acioneaz n conformitate cu aceste reguli i scopuri (cum ar fi, autoritatea exercitat de eful de stat n sens modern). Dreptul are un caracter scris i se bazeaz pe legalitatea i legitimitatea normelor elaborate. n schimb, mijloacele exterioare de presiune, care fac observabile legalitatea i legitimitatea regulilor, sunt reprezentate de agenii dreptului, prezena acestora ducnd la concretizarea i respectarea normelor i prescripiilor elaborate de autoritatea public. n funcie de tipul de - 88 -

autoritate sau dominaie (tradiional, charismatic, legal), acest personal al dreptului a mbrcat diferite forme, evolund de la tipul iraional (eful charismatic, judectorul-cadiu, pontiful etc.), la tipul raional, specific societilor moderne (logician, legislatorul-tehnician, juristul-judectorul-practician). Pentru Weber M., ntreaga evoluie i transformare a dreptului s-a fcut n direcia att a raionalizrii i specializrii sale, dar i a birocratizrii sale crescnde. De aceea, orice cercetare n sociologia juridic trebuie s porneasc obligatoriu de la analiza aspectelor logico-formale ale dreptului, ct i de la cercetarea activitii persoanelor (agenilor) care elaboreaz i aplic legile n societate. n acelai timp, afirmnd c evoluia ordinii juridice nu poate fi neleas numai din punct de vedere strict juridic i c transformrile dreptului sunt, n parte, condiionate de grupurile sociale care-i apr propriile interese, Weber M. a demonstrat c diferitele subdiviziuni i ramuri fundamentale ale dreptului sunt influenate de factori economici i sociologici, ceea ce impune utilizarea unor concepte i tehnici de investigaie sociologice. Sociologia juridic va cunoate importante revigorri ale domeniului su de cercetare, teoretic i aplicativ, datorit contribuiei colii jurisprudenei sociologice de inspiraie american, ai crei reprezentani sunt Pound R. i Ross E. Acordnd un rol important precedentului judiciar i deciziilor judectoreti n elaborarea i crearea dreptului, ei ncearc s deosebeasc, pe de o parte, domeniul sociologic de cel juridic i, pe de alt parte, cadrul tiinei dreptului de cel a sociologiei dreptului. n concepia lor, noiunea de sociologie a dreptului depinde, n mare msur, de conceptul ce se atribuie dreptului, concept care variaz sensibil dup cum apare n studiile i doctrinele dreptului, n practica judectoreasc sau n procesul judiciar i administrativ. Constatnd c dezvoltarea dreptului nu este rezultatul logicii, ci al experienei, aceast coal a preconizat n elaborarea jurisprudenei nlocuirea metodei deductive cu cea inductiv, ceea ce i-a permis apropierea de sociologie. ns meritul principal al acestei coli este de a fi introdus n circuitul sociologiei dreptu- 89 -

lui noiunea de control social [149], care include ansamblul formelor i mijloacelor formale i informale, directe i indirecte, pozitive i negative prin care societatea realizeaz conformitatea conduitelor fa de modelul su normativ, aprobnd pe cele dezirabile i respingnd pe cele nonconformiste sau deviante. Comparativ cu noiunea durkheimian de constrngere, cea de control social este mult mai sociologic, oferind posibilitatea practic pentru judector ca n cadrul procesului judiciar s judece i s evalueze conformitatea (respectiv nonconformitatea) rolurilor prescrise prin norme cu cele efectiv jucate de actorii sociali. Considernd dreptul ca mijlocul cel mai specializat i mai eficace de control social, reprezentanii acestei coli au considerat c obiectul sociologiei juridice trebuie s-l reprezinte studiul acelor cadre de control social, care atrage dup sine utilizarea regulilor ce sunt interpretate i reglementate de tribunale dintr-o comunitate politic [141, p.169]. Printre cei care au contribuit la fundamentarea disciplinei sociologice a dreptului se enumr i savantul Gurvitch G., adept al ideii de drept social i de pluralism juridic [167]. Opunndu-se etatismului juridic, care atribuia puterii politice monopolul elaborrii dreptului, Gurvitch G. consider c, n cadrul societii pot coexista i convieui i alte tipuri i forme de drept (drept cutumiar, drept folcloric, drept vulgar, drept infantil), printre care un rol deosebit l are aa-numitul drept social, care reprezint un drept de integrare, de comuniune i colaborare, ntemeiat pe ncredere i avnd un caracter transpersonal (cum ar fi, dreptul muncii, dreptul sindical, dreptul internaional). Pentru Gurvitch G., sociologia juridic reprezint o parte a sociologiei spiritului care studiaz realitatea social deplin a dreptului, plecnd de la expresiile sale sensibile i exterior observabile n conduitele colective efective (organizaii, practici, cutume, tradiii) i n baza morfologic (structuri spaiale i densitatea demografic a instituiilor juridice) [166, p.31-32]. n cadrul acestei discipline, el identific trei subramuri (sau direcii) mai importante: microsociologia dreptului (care se ocup cu studiul diferitelor feluri sau specii de drept, n funcie - 90 -

de diferitele forme de sociabilitate), sociologia diferenial a dreptului (care se ocup de manifestrile dreptului ca funcie a unor colectiviti reale) i sociologia genetic a dreptului (care analizeaz i explic factorii economici, morali, religioi i ecologici ce determin regularitile tendeniale n cadrul fiecrui tip de sistem juridic). Fundamentnd o ntreag tradiie a colii americane de sociologie juridic, Parsons T. dezvolt o teorie structuralist asupra dreptului, al crui rol principal const n aplanarea potenialelor elemente de conflict social i ungerea (lubrefierea) mecanismului relaiilor sociale [148]. Pentru el, normele juridice indic individului alternativele permisibile sociale, n funcie de care acesta i poate orienta aciunile n diferite situaii sociale. De aceea, faptele sociale nu sunt lucruri (cum considera Durkheim E.), ci acte, comportamente raionale i intenionale, relaii motivate ale individului n anumite contexte sociale. ntruct ntregul sistem social rspunde la patru obiective funcionale (adaptarea, determinarea obiectivelor, conservarea modelului i integrarea), tot astfel i indivizii se subordoneaz normelor nu datorit unor factori de control social coercitiv, ct mai ales interiorizrii i nvrii valorilor i simbolurilor sociale. ndeplinindu-i n mod adecvat rolurile oferite de societate, individul satisface, n acelai timp, cerinele generale integratoare ale structurii globale, ceea ce are ca efect ntrirea controlului social internalizat, rezolvarea conflictelor, meninerea tradiiilor etc. Continuator al acestei concepii structuraliste, Merton R. va corecta, n mare parte, teoria funcionalist, considernd c dreptul i instituiile sale au anumite funcii i finaliti, ndeplinind anumite scopuri. Dac ns legea urmrete prioritar realizarea funciilor de integrare i cooperare dintre indivizi i grupuri, datorit efectului incidenelor sociale sau efectelor perverse, pot aprea o serie de neconcordane i nepotriviri funcionale ntre principiile dreptului i realitatea aplicrii acestora, sub forma unor disfuncii. De aceea perfecionarea dreptului i legislaiei trebuie s ia n calcul aceste funcii i disfuncii i s le echilibreze pe ct posibil. Un merit incontestabil al lui Merton R. const n reeva- 91 -

luarea conceptului de anomie social (preluat de la Durkheim M.), considerat a fi starea unei societi n care intervine o contradicie (discrepan) semnificativ ntre scopurile legitime propuse de societate i mijloacele permise (legitime) pentru realizarea lor [147]. Atunci cnd ntr-o societate se pune un prea marea accent pe scopuri valorizate social, dar nu se ofer i mijloace pentru atingerea lor, indivizii vor simi o profund stare de frustrare i nstrinare, motiv pentru care se vor mpotrivi frecvent structurilor sociale i instituiilor normative care-i mpiedic s-i ating obiectivele propuse. Dup Merton R., anomia este un factor generator de devian i criminalitate, fiind caracteristic mai ales societilor n care exist multiple conflicte ntre scopuri i sisteme normative, sau n care funcionalitatea sistemului normativ dominant nceteaz temporar de a-i exercita influena asupra indivizilor. Desigur, exist i ali teoreticieni i practicieni care au contribuit decisiv la fundamentarea sociologiei juridice, printre ei putnd fi amintii: Geiger Th., Evan W., Friedman L., Treves R., Carbonnier J. .a., ale cror contribuii vor fi evideniate n cadrul analizei categoriilor i concepiilor specifice acestei discipline. Contribuia colii sociologice romneti la fondarea i dezvoltarea sociologiei juridice coala sociologic de la Bucureti, fondat i condus de Gusti D., are o cert valoare teoretic i practic, ntruct a reuit s realizeze radiografia i diagnoza problemelor de baz ale societii romneti interbelice, din perspectiva cadrelor i manifestrilor sociale, prin utilizarea metodei monografice aplicate studierii realitilor sociale. Considernd c realitatea social este caracterizat de existena unor cadre, manifestri, uniti, relaii i procese sociale, reprezentanii acestei coli (printre care, n afar de Gusti D., pot fi enumerai: Vulcnescu M., Golopenia A., Herseni T., Stahl H. .a.) au elaborat un sistem sociologic, etic i politic, unitar i coerent, n care cunoaterea societii nu reprezenta un scop n sine, ci un punct de plecare pentru activitatea de - 92 -

transformare a realitii sociale. n cadrul acestui sistem, sociologia urmrete studiul aprofundat al realitii sociale, etica avnd menirea de a identifica idealul de realizat, n timp ce politica trebuie s identifice mijloacele de reformare i transformare a societii. n consecin, exist o strns legtur i intercondiionare ntre sociologie, etic i politic n vederea asigurrii funcionrii societii, funcionare ce presupune implicit existena unor activiti etice i politice care trebuie reglementate normativ. n concepia colii Monografice de la Bucureti, dreptul ca fapt social, ca manifestri ale unor uniti sociale, revine spre cercetare sociologiei juridice, care pornete nu de la ceea ce ar trebui s fie dreptul, ci de la ceea ce este el n realitate. Sociologia juridic studiaz, pe de o parte, principiile, criteriile, imperativele, normele i valorile ideii de dreptate, aa cum sunt ele elaborate de comunitatea steasc tradiional, iar pe de alt parte, aciunile, nfptuirile, obiceiurile, moravurile i uzanele propriu-zise care traduc n fapt ideea de dreptate [102, p.27-28]. Pentru aceasta este nevoie ca sociologia juridic s-i nceap demersul ei descriptiv i explicativ de la investigarea faptelor i fenomenelor juridice concrete, aa cum sunt ele relevate de realitatea social a diverselor uniti sociale. Utiliznd tehnica monografiei sociologice, cercetrile realizate de coala de la Bucureti n diverse zone ale Romniei de atunci au evideniat existena unor forme interesante de folclor juridic i de etnologie juridic n cadrul multor comuniti rurale. Supravieuirea i chiar utilizarea frecvent de ctre membrii comunitilor rurale a unor obiceiuri i practici juridice a condus la concluzia c obiceiul pmntului, ca i dreptul obinuielnic rural reprezint una dintre sursele importante ale dreptului naional. Fiind un aspect, dar i un produs al vieii sociale, dreptul i are sorgintea n obiceiurile, morala i moravurile societii, precum i n concepia naional despre dreptate i moral. El are menirea de a consolida fundamentul economic i cultural al vieii sociale i naionale, fiind un principiu de direciune, de coeziune social i ndeplinind o funcie reglativ i de organizare - 93 -

social [102, p.105]. Deoarece efectul dreptului este un fapt social, care creeaz noi situaii sociale, prin constrngerea impus societii de a respecta acest drept i de a se supune lui necondiionat, att realitatea, ct i reforma social trebuie s se ntemeieze pe o anumit organizaie politic i printr-o nou ordine de drept, care, amndou se mbin culminnd n activitatea legislativ [49, p.16]. Dup reprezentanii acestei coli, trebuie abandonat iluzia iluminist conform creia legea emis este unica surs a dreptului, ca i ideea c statul este identic cu societatea, iar dreptul cu codul. Dreptul i politica, ca manifestri formale de natur reglativ, nu se pot ndeprta fr primejdii de coninutul vieii sociale, de manifestrile economice i spirituale la care se refer [51, p.25]. De aceea reforma legislativ trebuie astfel conceput i realizat nct s urmeze linia de dezvoltare organic a fiecrei naiuni, n caz contrar ea riscnd s genereze situaii de insuficien juridic i de inefectivitate a legilor promulgate. n concepia colii Monografice de la Bucureti, la fel de greit este pentru societate aa-numita manie legislativ, care conduce, de cele mai multe ori, la o legislaie excesiv i incoerent, multe dintre legile elaborate de parlament dovedindu-se a fi monumente de lips de prevedere social i de contraziceri, deoarece textele de legi nu reprezint voina legitim a indivizilor, fiind ntocmite n grab, n plin lupt politic, purtnd urma acestor origini i fiind de multe ori inaplicabile [51, p.25]. Depirea acestor obstacole presupune pentru orice legislator cunoaterea ct mai adnc a trebuinelor unei ri, apoi o concepie precis a spiritului timpului. La aceasta se adaug stpnirea ntr-adevr suveran a diverselor tiine sociale i, n sfrit, o perspicacitate pentru a sesiza cauzele rului social i o fantezie constructiv pentru a gsi remediile cele mai nimerite [48, p.112]. n consecin, problema legislativ trebuie s devin punctul central al preocuprilor oricrei reforme politice, datorit tendinelor societilor contemporane de autoorganizare, ceea ce determin i un proces de socializare a legislaiei, prin - 94 -

extinderea sferei factorilor legislativi de la civa, la un numr ct mai mare de persoane, printre care pot fi enumerai: presa, opinia public, referendumul i iniiativa popular [51, p.18]. Proiectnd o perspectiv sociologic asupra rolului i funciilor dreptului i legislaiei, coala Monografic de la Bucureti a contribuit la sensibilizarea factorului politic interbelic care, ntr-o serie de proiecte legislative i chiar legi, a ncorporat o bun parte dintre rezultatele i soluiile de lege ferenda avansate n urma cercetrilor sociologice realizate de aceast coal. Din acest motiv, experiena acestei coli n materie de reform social i legislativ trebuie revalorificat n condiiile societii romneti aflat n perioada de tranziie, unde legislaia va trebui s devin un factor raional de reglementare i integrare social i de garantare a drepturilor i libertilor fundamentale ale indivizilor. Constituind un puternic stimulent n aciunea de sensibilizare a opiniei publice fa de viitoarea organizare constituional a statului romn, ciclul de conferine i prelegeri publice organizat de Institutul Social Romn a reprezentat o contribuie teoretic important la clarificarea cilor i formelor de dezvoltare statal i politic a Romniei n perioada interbelic, precum i o radiografiere a concepiilor filosofice, sociologice i politice ale unor partide, grupri, personaliti politice. Nu ntmpltor, dezbaterile pe marginea noului act fundamental s-au fcut i n raport cu noile constituii europene, textul acestora fiind difuzat i cunoscut de opinia public romneasc, dovedind dorina romnilor de a fi integrai i pe aceast cale n Europa naiunilor: S sperm, afirma cu ncredere Gusti D., i s dorim ca viitoarea Constituie va deveni regulatorul unei viei naionale mai avntate, care ne va ntri nuntru i ne va nla n afar ntre naiuni. Pentru a-i realiza aceast menire, noua Constituie a Romniei trebuia s ncorporeze pe lng drepturile i libertile fundamentale consacrate, pe lng acordul desvrit ntre drepturile individului i ale societii i ndatoririle lor de supunere, drepturile i datoriile naiunii fa de cultur [51, p.116]. Chiar dac o parte din aceste generoase deziderate nu se vor putea realiza n practic din diverse motive, trebuie relevat faptul c, activita- 95 -

tea de sondare antilegislativ desfurat de Institutul Social Romn, prin organizarea acestor dezbateri publice, a avut ca rezultat elaborarea Constituiei din 1923, apreciat ca fiind cea mai democratic legiuire constituional a Romniei n perioada interbelic. ndeplinind rolul de instrument juridic de organizare a vieii statale i politice, aceast Constituie a contribuit decisiv la desvrirea sudrii economice, politice, administrative i culturale a rii, prin ea, Romnia s-a ntrit, s-a consolidat n interior i s-a afirmat cucerind prestigiu n afar. Din aceste motive, se impune reluarea i valorificarea tradiiilor sociojuridice ale colii Monografice de la Bucureti, care pot constitui pentru juriti i sociologi att un inventar, ct i un ndreptar n realizarea unor studii i cercetri aflate la confluena sociologiei cu tiina dreptului.

2.2. Specificul epistemologic al sociologiei juridice i esena sa praxiologic


Schimbrile profunde intervenite n structura societilor contemporane, datorate industrializrii i urbanizrii, mobilitii teritoriale i sociale a populaiei, au determinat o cretere i o multiplicare a problemelor sociale cu care se confrunt indivizii i grupurile sociale i a cror rezolvare a reclamat intervenia unor reforme legislative, ct i msuri de protecie i asisten social. Elaborarea i aplicarea diferitelor msuri legislative i de protecie social a impus studierea de ctre juriti i sociologi a raporturilor dintre normele i instituiile juridice i grupurile sociale, precum i a modului n care dreptul i legislaia contribuie efectiv la soluionarea unor probleme sociale. Totodat, apariia i manifestarea unor conflicte i tensiuni sociale n diverse societi au readus n discuia juritilor i sociologilor problema normativitii i ordinii normative dintr-o societate, impunnd desfurarea unor cercetri teoretice i aplicative aflate la confluena sociologiei cu tiina dreptului. Totui, la o analiz mai sumar, sociologia i tiina dreptului, avnd domenii de studii i metode proprii de cercetare, ct i finaliti diferite, - 96 -

nu par s aib afiniti evidente, juritii limitndu-se la examinarea lui quid juris, iar sociologii interpretnd acel quid facti [166, p.3]. Urmrind cunoaterea pozitiv a faptelor i instituiilor juridice, tiina dreptului analizeaz normele, regulile i sistemele juridice, relaiile i raporturile juridice, subiecii de drept, obligaiile, atribuiile i competenele acestora. Ca modalitate (tehnic) de reglementare social, destinat s organizeze i s protejeze societatea de excese, dreptul este, totodat, o art ce include ansamblul de mijloace pe care le utilizeaz instanele specializate de control care elaboreaz sau aplic legislaia ntr-o societate. Prin metodele sale, tiina dreptului este, n esen, descriptiv i analitic, ea opereaz, prin exegez i deducie, sinteza faptelor juridice, ordonndu-le n categorii i instituii juridice. Acordnd un rol important metodei deductive, ea extrage din norme, reguli i principii toate consecinele normative pe care acestea le implic [174, p.50]. Comparativ cu tiina dreptului, sociologia, ca tiin a societii, a aprut i s-a dezvoltat relativ recent (abia la mijlocul secolului al XIX-lea), avnd ca obiect studiul relaiilor sociale i interumane, precum i analiza grupurilor, instituiilor i colectivitilor sociale. Ca disciplin social (spre deosebire de drept, care este o disciplin normativ), sociologia utilizeaz, cu precdere, metoda inductiv, n care explicaia se fundamenteaz pe fapte i observaii, pe un material empiric ce este investigat cu ajutorul unor metode i tehnici specifice (observaia, ancheta, interviul, sondajul i experimentul etc.), n vederea desprinderii unor generalizri teoretice. Sociologia analizeaz ansamblul, totalitatea relaiilor sociale, a aciunilor i raporturilor dintre indivizi i dintre indivizi i grupuri, precum i ansamblul faptelor, fenomenelor i proceselor sociale. Dar, tot asupra relaiilor i raporturilor sociale, a faptelor i fenomenelor sociale acioneaz i dreptul care, prin ansamblul su de norme i reguli, realizeaz reglementarea i ordonarea acestora pe baze normative. Dreptul, ca disciplin normativ, examineaz i explic numai acele fapte, relaii - 97 -

i aciuni sociale care produc efecte juridice i pe baza crora iau natere drepturile i obligaiile indivizilor. Sociologia pornete de la analiza aciunilor sociale ale indivizilor, ncercnd s descifreze i s explice semnificaiile acestor relaii, n timp ce dreptul, dei i ncepe analiza tot cu aciunile indivizilor, studiaz persoanele aciunilor respective, subiectele de drept [27, p.190]. Structural, tiina dreptului este o disciplin unitar din punct de vedere teoretic i metodologic, reunind cercetrile cu caracter teoreticjuridic cu cele cu caracter filosofic-sociologic, precum i cele cu caracter tehnico-juridic [75, p.62]. n consecin, convergena dintre sociologie i tiina dreptului trebuie s in seama de aceast realitate, deoarece nu pot fi sustrase din obiectul tiinei juridice, fr primejdia de a o reduce la o tiin pozitivist-dogmatic, cercetrile cu caracter filosofic-sociologic, care conduc la formularea unor concluzii din punctul de vedere al totalitii aciunii sociale, al interconexiunii dreptului cu celelalte fenomene sociale [75, p.67]. Chiar dac suntem parial de acord cu aceste delimitri conceptuale i metodologice, n prezent, tiina dreptului nu mai poate progresa dect asumndu-i anumite riscuri, trebuind s renune la cadrul asigurtor al legalismului i exegezei legii, ca metode de interpretare a surselor dreptului i s abordeze ceea ce inspir dreptul, care-i este anterior i care-l instituionalizeaz, dar i ceea ce reacioneaz la drept, consecinele reglementrii sale asupra vieii sociale [75, p.69]. tiina dreptului are n vedere analiza formei juridice pe care o mbrac relaiile i raporturile sociale i interindividuale, n timp ce sociologia ncearc s identifice i s explice diversele modaliti i formele de sociabilitate, motivaiile i scopurile sociale care orienteaz aciunile indivizilor. Dac sociologia analizeaz aciunile, relaiile i structurile vieii sociale, ncercnd s stabileasc anumite regulariti, tendine i legiti sociale, tiina dreptului traduce ntr-un limbaj tehnic-normativ aceste relaii i structuri sociale sub forma unor legi juridice. Aceasta nseamn c, n fond, att tiina dreptului, ct i sociologia au o vocaie - 98 -

egal de a aborda i explica orice fenomen sau relaie social cu o anumit ncrctur juridic, utiliznd o serie de concepte, metode i tehnici de investigaie aparinnd ambelor discipline. Analiznd, de pild, instituia cstoriei, sociologia va examina condiiile sociale, economice, etice i religioase pe baza crora se formeaz i funcioneaz aceasta i nu va investiga, dect n mod subsidiar, regulile juridice care o reglementeaz, n timp ce dreptul va pleca tocmai de la realitatea acestor reguli, ncercnd s evalueze eficacitatea lor sau, dimpotriv, desuetudinea i inefectivitatea lor n anumite perioade. Sociologia aduce, astfel, tiinei dreptului o serie de contribuii importante n ceea ce privete: a) cunoaterea mediului social n care se formeaz regula de drept; b) condiiile n care regula de drept este aplicat i receptat. Definiia, statutul, obiectul, problematica sociologiei juridice Sociologia juridic, sub forma ei teoretic i aplicativ, s-a conturat treptat prin conjugarea eforturilor juritilor i sociologilor de a cunoate i explica geneza i evoluia normelor, instituiilor i sistemelor juridice n diversele contexte istorice i culturale. Denumit de unii sociologie juridic, iar de alii sociologia dreptului, aceast tiin, aflat la confluena dreptului cu sociologia, este considerat ca fcnd parte fie din ramurile tiinei juridice, fie din ramurile tiinei sociologiei, ceea ce a generat numeroase dispute i controverse ntre juriti i sociologi. Mai mult, se vorbete chiar despre existena unei sociologii juridice a juritilor, care studiaz dreptul ca fenomen social, precum i factorii si de configuraie, i de o sociologie juridic a sociologilor, care ncearc s identifice i s explice efectivitatea i eficiena regulilor juridice n funcie de contextul social n care sunt aplicate ele. Dincolo de disputa terminologic, specialitii ambelor discipline drept i sociologie, sunt de acord c sociologia juridic ncearc s surprind i s explice determinrile reciproce dintre drept i societate. Ea studiaz condiionarea i eficiena social a regulilor, instituiilor i - 99 -

sistemelor juridice, ncercnd s evidenieze rolul i funciile sociale ale dreptului n diferite contexte social-istorice i culturale. Sistemul de referin, aparatul categorial, ca i problematica sociologiei juridice cunosc diferene sensibile de la o ar la alta i de la un sistem juridic la altul, diferene datorate att tradiiilor istorice i culturale specifice fiecrei ri, ct mai ales modalitilor de constituire i afirmare a acestei discipline n plan teoretic, metodologic i aplicativ. ncercrile de definire i precizare a domeniului i problematicii acestei discipline au generat numeroase controverse ntre juriti i sociologi, ndreptii n egal msur s-i atribuie paternitatea unor teorii i paradigme, noiuni i concepte, controverse ce au contribuit n cele din urm la cristalizarea i afirmarea sociologiei juridice, considerat de unii specialiti ca fcnd parte din ramurile tiinei juridice, iar de alii ca fiind o sociologie de ramur (sau o ramur a sociologiei generale). ncercnd s identifice i s defineasc specificul sociologiei juridice, Carbonnier J. stabilete existena a trei etape mai importante n afirmarea i dezvoltarea acestei discipline [161, p.35-37]: a) prima etap este marcat de poziia dominant a dreptului n faa sociologiei, dreptul aprnd ca o realitate monolitic, ca un obiect total construit, ceea ce a mpiedicat orice reflecie sociologic ntr-un domeniu revendicat a fi exclusiv apanajul juritilor, motiv pentru care tendinele de ptrundere n drept prin investigaii sociologice au fost extrem de rare i timide; b) n cea de a doua etap, sociologia ncepe s dobndeasc o influen tot mai crescnd asupra dreptului, genernd o micare general a juritilor ctre sociologie, care se vd nevoii s fac tot mai mult apel la datele i cercetrile sociologice; c) n cea de a treia etap dreptul nu mai este recunoscut ca un monolit normativ, ci ca un fenomen social ce include norme i reguli sociale de comportament care sunt expresia nevoilor i aspiraiilor unor indivizi i grupuri sociale, cercetarea lui revenind att tiinei dreptului, ct i sociologiei, n general, sociologiei juridice, n special. - 100 -

n momentul de fa, sociologia juridic cunoate diferene sensibile de la o ar la alta i de la un sistem juridic la altul [104], diferene ce se datoreaz att tradiiilor istorice i culturale i modalitilor de recunoatere i utilizare a surselor sau izvoarelor dreptului, ct i modului de constituire, afirmare i dezvoltare a sociologiei sub forma ei teoretic sau empiric. Astfel, n Frana, sociologia juridic a fost puternic influenat de concepia colii sociologice fondat de Durkheim E., fiind de fapt o sociologie a genezei regulilor, instituiilor i sistemelor juridice, n timp ce n Germania ea a debutat sub forma doctrinei dreptului liber elaborat de Ehrlich E. i influenat ulterior de doctrina raionalitii dreptului a lui Weber M. n schimb, n Statele Unite, apariia i dezvoltarea sociologiei juridice au fost influenate att de doctrina jurisprudenei sociologice (Ross E., Pound R.), ct i de orientarea structural-funcionalist (Parsons T., Merton R., Evan W. .a.), n timp ce n Romnia sociologia juridic poart amprenta colii Monografice de la Bucureti, fondat de Gusti D. Chiar dac, n prezent, exist i persist numeroase elemente comune n privina modului de concepere i abordare a sociologiei juridice, nu pot fi ignorate elementele de diversitate ce caracterizeaz studiile i cercetrile concrete realizate de ctre juris-sociologie n diverse ri i contexte social-normative i culturale. Definirea i circumscrierea obiectului sociologiei juridice, ca i a statutului i sistemului su de referin, conduc la evidenierea a numeroase diferene teoretico-conceptuale ntre ceea ce reprezenta aceast disciplin la nceputurile sale i ceea ce reprezint ea n momentul de fa. n pofida acestor diferene, se recunoate tot mai mult faptul c sociologia juridic este o ramur a sociologiei generale, avnd acelai statut ca i sociologia religiei, moralei, familiei sau cunoaterii i al crei obiect de studiu l constituie o varietate de fenomene sociale: fenomenele juridice sau fenomenele dreptului [162, p.16]. Ea ncearc s explice determinrile reciproce dintre drept i societate, urmrind o serie - 101 -

de scopuri teoretice i practice i utiliznd concepte, metode i tehnici care aparin att tiinei dreptului, ct i sociologiei. Sociologia juridic nu trebuie identificat nici cu teoria general a statului i dreptului, nici cu jurisprudena sociologic. Ea nu se reduce nici la simpla aplicare a metodelor i tehnicilor sociologice la studiul dreptului, nici la sociologizarea acestuia prin folosirea mecanic a unor concepte i noiuni sociologice. De altfel, majoritatea autorilor, atunci cnd ncearc s delimiteze obiectul acestei discipline propun, de fapt, o list mai mult sau mai puin complet a subiectelor, temelor i direciilor de cercetare, evitnd s dea o definiie clar a obiectului i specificului sociologiei juridice. Astfel, n lucrarea dedicat metodelor tiinelor sociale [174], Pinto R. i Grawitz M. consider c, n obiectul de studiu al sociologiei juridice se includ patru categorii de probleme: geneza i diferenierea normelor juridice, persoanele juridice colective i individuale, dreptul i diversele comportamente sociale i eficacitatea dreptului. n manualul su de sociologie Cuvillier A., n capitolul consacrat sociologiei juridice [163], propune o list mai larg de teme ce sunt specifice acestei discipline: originile dreptului, tipurile juridice, specificul faptelor juridice, personalitatea juridic, obligaia juridic, contractul, responsabilitatea juridic, sancionarea i penalitatea, legea i transformrile dreptului. ncercnd s defineasc statutul i specificul sociologiei juridice, Treves R. evideniaz faptul c ea este o tiin preponderent empiric, cu caracter interdisciplinar, care studiaz cu metode cunoscute raporturile reciproce dintre drept i societate, considerate att n complexitatea lor, ct i n specificul fiecruia [177, p.4]. n cadrul sociologiei juridice pot fi distinse dou pri: a) o parte general, avnd ca obiect studierea rolului i funciilor dreptului n societate, care intereseaz mai ales pe sociologi i b) o parte special, care intereseaz mai ales pe juriti, avnd ca obiect studierea locului i funciei normelor i instituiilor juridice n contextul social n care acioneaz ele. Convergena sociologiei juridice tradiionale, cu caracter istoric i teoretic (fondat de Ehrilch E., Durkheim E., Weber M. i Gurvitch G.) cu sociologia juridic de tip - 102 -

empiric, dezvoltat n institutele de cercetare i unitile de nvmnt superior din diferite ri, pare s confirme tendina de constituire a dou mari pri (general i special) n cadrul aceleiai discipline. Cu toate acestea, diferenele ce exist ntre cele dou pri nu sunt att de pronunate pentru a considera c sociologia juridic actual se afl la jumtatea drumului dintre sociologie i tiinele juridice. Dimpotriv, dac partea general a sociologiei juridice este mai strns legat de istoria social a instituiilor i de teoriile sociologice generale, partea special, chiar dac se concentreaz pe cercetri empirice, nu face totui abstracie de construciile teoretice pe care i le furnizeaz sociologia, filosofia dreptului, jurisprudena, antropologia i geografia juridic sau etnologia juridic. Definiia clasic a sociologiei juridice (formulat de Ehrlich E. i ali autori), conform creia sociologia juridic urmrete scopuri esenial cognoscibile i nu practice, rspundea unei exigene epistemologice de a nu confunda aceast disciplin, care este o parte a sociologiei generale, cu jurisprudena sociologic, care este o direcie a jurisprudenei i care ncearc s rezolve cazurile particulare de interpretare a normelor juridice ntr-o manier ct mai apropiat posibil de realitatea social [177, p.2]. Pentru ali autori (Hart H.), sociologia juridic este disciplina care studiaz dreptul din punct de vedere extern, urmrind evoluia acestuia n diferite contexte sociale, n timp ce jurisprudena sociologic este neleas din punct de vedere intern i const din acceptarea regulilor ca modele de comportament pentru diferitele cazuri n care se aplic i pe baza crora se afirm existena trebuinelor (datoriilor) i a permisiunilor (ngduinelor) [169, p.144]. n schimb, ali autori, atunci cnd definesc obiectul sociologiei juridice se refer, de fapt, la sociologia aplicat a dreptului, care trebuie s fie orientat exclusiv spre studierea reformelor legislative, ca i pe analiza consecinelor i schimbrilor pe care le produce noua legislaie adoptat ntr-o societate. n acest sens, Podgorecki A. compar sociologia juridic cu ingineria social a dreptului, conceput ca baz a poli- 103 -

ticii legislative n care se include: descrierea situaiilor de fapt care urmeaz a deveni juridice, analiza judecilor de valoare cu privire la determinarea situaiei de fapt care trebuie schimbat, determinarea efectelor primare i secundare pe care diferitele legi ar putea s le produc n contextul social [184, p.43]. n momentul de fa, nu exist o definiie unanim acceptat referitoare la obiectul, specificul i problematica sociologiei juridice. Pentru acest motiv, sociologia juridic continu s fie definit fie ca o tiin a realitilor juridice observabile n conduitele colective efective (organizaii, practici, cutume, tradiii) i n baza morfologic a societii (structuri spaiale, densitatea demografic a instituiilor juridice) [166, p.24-25], fie disciplina care studiaz fenomenele juridice primare i secundare [162, p.16-17], fie tiina surselor i factorilor de configuraie i evoluie a dreptului [172, p.28], fie tiina deciziilor judiciare puse pe calculator (jurismetrica) [153, p.418]. Indiferent dac acceptm una sau alta dintre aceste definiii, considerm c sociologia juridic nu mai trebuie conceput, n momentul de fa, ca acea sociologie tradiional care dizolv fenomenul juridic n cel social i fenomenul social n cel juridic. Ea nu trebuie identificat nici cu jurisprudena sociologic, care este o direcie a tiinelor juridice, i nici cu unele investigaii teoretice sau practice fcute asupra unor fenomene juridice. n opinia noastr, sociologia juridic reprezint o ramur a sociologiei care studiaz condiionarea i eficiena social a regulilor, instituiilor i sistemelor juridice, ct i determinrile reciproce dintre drept i societate, ncercnd s evidenieze specificul ordinii normative fa de alte ordini sociale, rolul i funciile sociale ale dreptului i, n primul rnd, cele de control, presiune i constrngere social, de realizare a justiiei sociale, legalitii i legitimitii i de aprare i protecie social a drepturilor indivizilor, grupurilor i instituiilor sociale. Plecnd de la obiectul de studiu al sociologiei juridice, Pinto R. i Grawitz M. [174, p.215] evideniaz patru categorii de probleme care intr n sfera de cercetare a acestei discipline: - 104 -

a) geneza i diferenierea normelor juridice; b) persoanele juridice (colective i individuale); c) evoluia comportamentelor individuale ghidate prin norme juridice; d) efectivitatea (inefectivitatea) dreptului i instituiilor sale. Funciile sociologiei juridice. Sociologia juridic studiaz geneza fenomenelor structurilor i instituiilor juridice, aciunile i interaciunile actorilor sociali implicai n aceste instituii, ct i motivaiile (legitime) ale acestora, urmnd anumite finaliti sau scopuri i avnd anumite funcii. Din aceast perspectiv, nu exist un consens al diverilor teoreticieni i practicieni privind funciile sociologiei juridice, ci o diversitate de opinii i puncte de vedere care in de varietatea doctrinelor i colilor respective. ncercnd s prezinte un punct de convergen ntre juriti i sociologi, Carbonnier J. consider c, sociologia juridic are patru funcii eseniale: cognitiv, explicativ, critic i practic. a) Cunoaterea tiinific a realitii sociale a dreptului ofer posibilitatea radiografierii i diagnosticrii vieii reale a dreptului, a disocierii tiinifice ntre ara real i ara legal i a evidenierii eventualelor dispariti i neconcordane ce nsoesc aplicarea efectiv a normelor juridice n diversele comuniti i grupuri sociale. Sociologia juridic are misiunea de a restitui n plin lumin importana dreptului cotidian, a dreptului noncontencios, ca i extraordinara diversitate de practici i situaii, imensa inefectivitate a legilor [162, p.336]. b) Explicarea apariiei, modificrii i dispariiei diverselor fapte, fenomene i instituii juridice se face dup cunoaterea i descrierea acestora, n vederea identificrii unor corelaii, tendine sau chiar legiti cauzale (cum sunt cele elaborate de Durkheim E. privind evoluia pedepselor penale, de Maine S. privind evoluia de la statut la contract sau de Weber M. privind birocratizarea crescnd a dreptului i administraiei n societile moderne). c) Relevarea limitelor disparitilor i distorsiunilor dreptului reprezint un demers al funciei critice a sociologiei juridice, realizndu-se ns o dat cu avansarea unor soluii de ameliorare i optimizare a ansamblului juridic i a instituiilor acestuia. - 105 -

d) Evidenierea tendinelor de evoluie n viitor, avansarea unor prognoze i predicii corecte i valide n domeniul legislativ i de realizare a reformei legislative i propunerea unor noi modele, face parte din inventarul obligatoriu al funciilor sociologiei juridice. Indiferent de definiiile date de juriti sau sociologi, surselor profunde ale dreptului (voin colectiv, nevoi i aspiraii sociale, creaie a grupului social), dreptul reprezint, n cele din urm, opera gndirii umane, care se manifest n acelai timp i n mod solidar att sub o form individual, ct i sub o form colectiv. El nu poate rmne n stare fluid, ci trebuie formalizat i turnat n anumite tipare normative, exprimare ce las loc interveniei tehnicienilor dreptului (legislatori, judectori, doctrinari, practicieni), dar care apeleaz la datele sociologice atunci cnd elaboreaz i aplic regulile de drept. Ei trebuie s cunoasc i s evalueze nevoile, aspiraiile, forele tradiionale ale societii i grupurilor sociale i s msoare consecinele eventuale ale regulilor elaborate, ca i incidenele secundare ale acestora [170, p.48-50]. Elabornd un set de roluri pe care trebuie s le ndeplineasc indivizii n diferite contexte sociale, legislatorul, dei procedeaz ntr-o manier general i impersonal, este obligat s se raporteze la un sistem de valori, la ansamblul de tradiii i aspiraii sociale, care nu pot fi puse n eviden dect prin aportul sociologiei. Pe baza normelor elaborate de legislator, judectorul intervine pentru a controla conformitatea rolurilor jucate cu cele prescrise prin normele dreptului, recompensnd sau, dimpotriv, pedepsind conduitele individuale. n schimb, sociologul nu fixeaz norme i nici nu prescrie roluri, dar le observ. El nu judec comportamentele, dar caut s descifreze semnificaia i raionalitatea lor social, pentru a nelege procesele de interaciune social i individual i pentru a face previziuni referitoare la adecvarea i efectivitatea regulilor juridice n raport cu grupurile sociale i cu contextul social n care sunt aplicate. Sociologul observ, descrie i explic aciunile i comportamentele sociale i individuale, n timp ce juristul intervine pentru a orienta i a - 106 -

controla aceste comportamente prin impunerea unor reguli normative, care in cont de modelul valoric i cultural al societii. Sociologul va ncerca s identifice modalitile prin care aceste reguli ntrunesc adeziunea grupurilor i asigur conformitatea conduitelor, juristului revenindu-i sarcina de a gsi noi reguli i prescripii, nlturnd, totodat, pe cele ineficiente sau inefective [176, p.94]. Aceast succesiune se rennoiete nencetat, de fiecare dat grefndu-se pe un context social inedit sau schimbat, ceea ce i permite juristului s situeze regulile dreptului ntr-un anumit dat istoric i social, iar sociologului s evidenieze forele economice, sociale i politice care condiioneaz nelegerea exact a regulii de drept. Numai n funcie de necesitile i aspiraiile sociale, dar i de tradiiile, credinele i valorile ncorporate, regulile dreptului pot deveni raionale, eficiente, stabile i active. n felul acesta, juristul i sociologul trebuie s colaboreze ct mai solidar, fcndu-i concesii reciproce, ambii fiind contieni de faptul c fiecare pregtete datele i informaiile pe baza crora va lucra cellalt i c exist anumite impedimente n abordarea unilateral a dreptului i a regulilor sale, care-i oblig s coopereze n mod efectiv. Realizarea unei colaborri efective ntre juriti i sociologi presupune, totodat, depirea unor impedimente teoretice-conceptuale, metodologice i chiar practice, ntruct este destul de dificil de a realiza o sudur ntre cercetarea juridic a dreptului i investigarea sociologic a acestuia, n absena unor specialiti care s aib o dubl pregtire i formaie (juridic i sociologic) i care s stpneasc temeinic conceptele i metodele de cercetare specifice celor dou discipline. Nici din punct de vedere practic dificultile nu sunt de neglijat, datorit nencrederii i reticenei manifestate de sociologi fa de cercetrile ntreprinse n domeniul dreptului, ale cror rezultate nu sunt, ntotdeauna, luate n seam i valorificare de ctre factorii legislativi i administrativi. La toate acestea, se poate aduga i scepticismul pe care juritii (chiar i cei mai apropiai de sociologie) l au fa de cercetrile ntreprinse n domeniul dreptului de ctre sociologi care, fr a avea pregtirea necesar n materie de drept, perseve- 107 -

reaz n a se ocupa de probleme care nu pot fi cunoscute i aprofundate dect n cadrul tiinei dreptului, disciplin ce i are propriul su limbaj i propriile sale exigene.

2.3. Probleme generale ale metodologiei cercetrii sociologice i particularitile metodologice ale cercetrii empirice a fenomenelor juridice
Sociologia juridic i-a dobndit propriul su statut tiinific nu numai prin conturarea unui obiect propriu de cercetare (realitatea social integral a dreptului n geneza, structura, dinamica i funcionalitatea sa), ci i prin utilizarea unui anumit set de metode de investigare a fenomenelor juridice. Sociologia juridic, constat Carbonnier J., a preluat multe de la sociologia general a crei fiic este. Metodele sale nu sunt n cea mai mare parte (metoda istorico-comparativ, statistic, sondajul etc.) dect adaptri ale acelora care deja au fost puse la punct n alte domenii sociologice [162, p.20]. Printre metodele de cercetare ale sociologiei generale se enumr: observaia sociologic, ancheta (cu forma sa distinct, sondajul de opinie), analiza de coninut, experimentul sociologic, monografia sociologic, studiul de caz etc.) n investigarea fenomenelor juridice, sociologia juridic face apel la metodele de cercetare ale sociologiei generale, pe care ns le adapteaz la specificul realitii sociale a dreptului. Dintre metodele sociologiei juridice obinute prin adaptarea metodelor sociologiei generale la specificul realitii sociale a dreptului amintim: experimentul legislativ, ancheta sociojuridic, analiza sociologic a jurisprudenei, monografia juridic, sondajul de opinie legislativ etc. [100, p.17-18]. Cercettorul Carbonnier J. relev dou astfel de principii: regula obiectivitii i abordarea istorico-comparativ [162, p.253-254]. a) Regula obiectivitii. Dac Durkheim E. aeza n fruntea Regulilor metodei sociologice tratarea faptelor sociale ca lucruri, sociologia juridic la rndul su nu are alt regul mai important dect tratarea - 108 -

dreptului ca un lucru: dreptul nu este pentru ea drept, ci lucru mai exact multiplicitate de lucruri, de fenomene, pe care ea le observ din afar. Obiectivitatea trebuie neleas n dou sensuri: ca materialitate i ca imparialitate. a1) Materialitatea. Dac dorim s ne facem o imagine complet i veridic despre drept, trebuie s admitem includerea fenomenelor subiective n cmpul observaiei, ntruct viaa dreptului este impregnat profund cu astfel de fenomene. Dar principiul materialitii presupune nelegerea unor astfel de fenomene subiective prin ceea ce se materializeaz ele, se obiectiveaz. De exemplu, tulburrile psihice provocate femeii prin divor vor fi obiectivate prin alte fenomene sau comportamente cu caracter material. n acest caz poate fi vorba de prezena sau lipsa insomniei, de consumul de cafea, tutun sau alcool etc. De exemplu, n chestionarul cercetrii americane cu tema Women in divorce (1965), s-a ncercat surprinderea tulburrilor psihice ale femeii n urma divorului prin ntrebri de genul: Dup ce v-ai separat, v-a fost mai greu s dormii seara?; Ai nceput s fumai mai mult din acel moment? etc. a2) Imparialitatea. Sociologul dreptului implicat n cercetarea empiric a diferitelor fenomene juridice trebuie s fie imparial; principial, el nu poate emite/formula judeci de valoare asupra acestora. Pentru el trebuie s aib aceeai valoare att comportamentele juridice conforme cu legea, ct i acelea care o ncalc. Sociologul dreptului va privi cu acelai ochi obiectiv i imparial att cstoria legal, ct i uniunea liber sau adulterul. b) Abordarea istorico-comparativ. Un adevrat compendium metodologic al sociologiei dreptului l reprezint metoda istorico-comparativ n dualitatea sa. n fond, aceast metod nu apare att ca un instrument independent de cercetare, ct, mai degrab, ca un dublu demers investigativ: istoric i comparativ. n sociologia juridic se folosesc diverse metode i tehnici de cercetare, de exemplu, ancheta este una dintre cele mai cunoscute, rspndite i complexe metode de investigaia sociologic. Potrivit lui Antoine J., - 109 -

ancheta prin sondaj a intrat adnc n deprinderile societii noastre moderne. Ea intereseaz nu doar cteva categorii socioprofesionale, ci, n general, omul modern al secolului XX Ancheta sociologic este o metod de cercetare ce ncorporeaz tehnici, procedee i instrumente interogative de colectare a informaiilor specifice interviului i chestionarului sociologic [103, p.35]. Moser C. precizeaz c dac cineva dorete s afle ce gndete o persoan despre pedeapsa cu moartea, cum i-a cheltuit salariul pe ultima lun, cnd s-a cstorit sau dac are intenia de a-i vota la urmtoarele alegeri pe laburiti sau pe conservatori etc., atunci trebuie s ntrebe persoana respectiv i s se bazeze pe ceea ce spune ea. Dup Javeau C., obiectul anchetei sociologice l reprezint datele factuale (personale, ale mediului social, comportamente); opiniile oamenilor; atitudinile i motivaiile. n mod precumpnitor, prin anchet se studiaz opiniile oamenilor, motiv pentru care i se mai spune i anchet de opinie, iar unei forme a acesteia sondaj de opinie. Ancheta sociologic are un rol complex: obinerea de informaii cu privire la fenomenele studiate; descrierea, clasificarea, tipologizarea faptelor i fenomenelor sociale; verificarea unor ipoteze; explicarea unor fenomene sociale; realizarea de noi construcii teoretice; formularea de concluzii, constatri, care s fundamenteze elaborarea unor msuri ameliorative; influenarea i educarea subiecilor investigaiei. n practica sociologic sunt utilizate mai multe tipuri de anchete: a) dup aria de cuprindere a populaiei: ancheta pe o colectivitate general (total); ancheta pe un eantion (selectiv); b) dup gradul de profunzime: anchete intensive, anchete extensive; c) dup tipul informaiilor colectate i modul de prelucrare a acestora: anchete calitative, anchete cantitative; d) dup scopul urmrit: anchete de explorare, anchete de diagnostic, anchete experimentale, anchete ameliorative, anchete de predicie; e) dup modul n care se adreseaz subiecilor: anchete directe, anchete indirecte; - 110 -

f) dup natura informaiilor: anchete de cunotine, anchete de opinie, anchete de motivaie, anchete de comportament; g) dup coninutul problemelor investigate: anchete socio-economice, anchete comerciale, anchete demografice, anchete sociojuridice etc.; h) dup instrumentul pe baza cruia se desfoar i modul lor de derulare: anchete pe baz de chestionar, anchete prin interviu. Etapele anchetei sociologice [103, pag.36-37]: 1. stabilirea temei; 2. determinarea obiectivelor; 3. documentarea prealabil; 4. elaborarea ipotezelor; 5. definirea conceptelor; 6. operaionalizarea (elaborarea spaiului de atribute-dimensiuni, variabile, indicatori); 7. cuantificarea (fixarea expresiilor cantitative ale indicatorilor direct observabili-msurabili pentru care se colecteaz date); 8. determinarea populaiei; 9. stabilirea tehnicilor i a procedeelor de anchet (de intervievare i/sau chestionare); 10. ntocmirea instrumentelor de lucru (chestionare, ghiduri de interviu, planuri de convorbire, scale, teste etc. i verificarea lor); 11. ancheta-pilot; 12. constituirea echipei de anchetatori, instruirea i repartizarea sarcinilor; 13. ntocmirea calendarului de desfurare a anchetei; 14. colectarea datelor; 15. verificarea informaiilor colectate i reinerea formularelor valide n vederea prelucrrii; 16. codificarea informaiilor (n cazul n care nu au fost precodificate); 17. ntocmirea machetei de prelucrare a datelor (frecvene, valori medii, teste de semnificaie, corelaii etc.); - 111 -

18. prelucrarea datelor; 19. analiza i interpretarea informaiilor; 20. redactarea raportului de cercetare; 21. stabilirea, mpreun cu beneficiarul, a eventualelor msuri de intervenie. Instrumentele de lucru ale anchetei sociologice sunt: planul de anchet; chestionarul sociologic; ghidul de interviu. Planul de anchet cuprinde principalele momente ale cercetrii, de la stabilirea temei pn la redactarea raportului de cercetare. Chestionarul sociologic [26, p.176] reprezint o tehnic i, corespunztor, un instrument de investigaie, constnd dintr-un ansamblu de ntrebri scrise i/sau imagini grafice tiprite, ordonate logic i psihologic, care, prin administrarea de ctre operatorii de anchet sau prin autoadministrare, determin din partea persoanelor anchetate rspunsuri ce urmeaz a fi nregistrate n scris. n cercetrile sociologice, chestionarul este utilizat att pentru colectarea datelor obiective (vrst, sex, nivel de colaritate etc.), ct i a celor subiective (opinii, atitudini, aspiraii, trebuine etc.). Chestionarul se prezint ca o list de ntrebri, tiprite fie sub form de text, fie sub form de text nsoit de imagini grafice. Acestea ndeplinesc funcia de indicatori. n cadrul chestionarului, ntrebrile sunt ordonate logic (de exemplu, de la particular la general sau invers) i psihologic (de exemplu, de la cele neutre la cele ncrcate emoional). n concepia lui Gallup G., elaborarea chestionarului de opinie trebuie s se efectueze dup urmtoarea schem: a) se ncepe cu cteva ntrebri-filtru pentru a afla dac persoanele anchetate cunosc problema supus investigaiei; b) urmeaz una sau mai multe ntrebri deschise privind atitudinea fa de respectiva problem; c) se continu cu un set de ntrebri nchise referitoare tot la atitudinea celor anchetai; - 112 -

d) apoi se vor formula mai multe ntrebri deschise care vor viza motivarea opiniilor exprimate; e) n finalul chestionarului va fi inserat un set de ntrebri nchise n scopul msurrii intensitii opiniilor exprimate. Chestionarele pot cuprinde fie ntrebri nchise (precodificate), fie ntrebri deschise (libere, postcodificate), iar nu de puine ori pot cuprinde ntrebri de ambele tipuri. Acestea pot fi administrate fie de operatorii de anchet, fie se pot autoadministra. O form aparte a anchetei sociologice o constituie sondajul de opinie. El reprezint o metod de cunoatere a opiniei publice pe baza chestionarului i a eantionrii [26, p.596]. Dei sondajele de opinie au aprut i s-au perfecionat din punct de vedere tehnic prin utilizarea lor pentru a cunoate opiniile alegtorilor i, n aceast baz, pentru a prognoza comportamentul lor electoral, cu timpul s-a dovedit deosebit de fructuoas utilizarea lor i n studierea comportamentului economic, politic, cultural, juridic etc. Interviul reprezint o tehnic de obinere, prin ntrebri i rspunsuri, a informaiilor verbale de la indivizi i grupuri umane n vederea verificrii ipotezelor sau pentru descrierea tiinific a fenomenelor socioumane [26, p.267]. Interviul se bazeaz pe comunicarea verbal. Ca i chestionarul, interviul presupune ntrebri i rspunsuri, dar, spre deosebire de acesta, interviul implic ntotdeauna obinerea unor informaii verbale. Modalitatea fundamental clasic de desfurare a interviului o reprezint convorbirea. Utilizarea interviului n cercetarea sociologic empiric are mai multe scopuri [26, p.268]: un scop explorator, de identificare a variabilelor i a relaiilor dintre ele; de colectare a informaiilor n vederea testrii ipotezelor; de suplimentare a informaiilor obinute prin alte metode. Instrumentul de cercetare este ghidul de interviu, n care sunt fixate problemele/ntrebrile care vor fi abordate/puse de operatorul de inter- 113 -

viu n timpul convorbirii. Construirea i adresarea lor trebuie s respecte cerinele logicii interogative. Se consider c ancheta prin interviu constituie cea mai frecvent utilizat metod de cercetare sociologic [26]. Totui, ancheta pe baz de chestionar are att avantaje, ct i dezavantaje. Cercettorul este cel care, prin capacitile sale, poate i trebuie s amplifice avantajele i s diminueze dezavantajele utilizrii acestei metode. Unele particulariti ale anchetei sociojuridice prin sondaj [162, p.316-320] Ancheta pin sondaj se realizeaz prin aplicarea unui chestionar pe un eantion de populaie. Ancheta prin sondaj tehnic bine pus la punct n metodologia sociologiei generale capt n domeniul sociologiei juridice o serie de particulariti. I. Alegerea populaiei i stabilirea eantionului a) Alegerea populaiei: 1. Exist cazuri n care sensul nsui al cercetrii impune ca ancheta s vizeze ansamblul populaiei adulte a naiunii. Este cazul anchetelor de opinie legislativ. n aceast situaie va fi utilizat un eantion naional. De multe ori, ancheta sociojuridic poate s se desfoare numai asupra unei anumite categorii de populaie. De exemplu, o anchet pe tema cunoaterii legii penale de ctre minori va utiliza un eantion din cadrul acestei categorii de populaii. 2. Anchet sociojuridic poate s se desfoare fie ntr-un mediu de tehnicieni ai dreptului, fie ntr-unul de nontehnicieni. n primul caz este vorba de juriti care exercit diferite profesii ale dreptului, iar n al doilea caz, de masa mare a nonjuritilor, de profanii n acest domeniu. Se ntmpl astfel, deoarece n drept exist fenomene juridice despre care numai juritii pot s aib cunotin. Dar, cum sociologia juridic nu poate renuna la cunoaterea imaginii dreptului n ochii marelui public, ea face apel i la opiniile nonjuritilor. - 114 -

3. n cazul unei cercetri care vizeaz cunoaterea unui fenomen juridic particular, cercettorul va avea n vedere acea categorie aparte de populaie, compus din persoane direct implicate n fenomenul investigat, dar i alte categorii de persoane bune cunosctoare ale acestuia. De exemplu, studierea unui fenomen juridic de genul prostituiei va impune cercetarea prostituatelor i a proxeneilor, dar i a medicilor, poliitilor i juritilor care, prin natura sarcinilor de serviciu, posed cunotine despre manifestrile fenomenului amintit. b) Constituirea eantionului Urmnd strict regulile care-i asigur reprezentativitatea, eantionul va fi extras din populaia general stabilit. Operaiunea se va efectua dup schemele de eantionare puse la punct de sociologia general. Dar, n aplicarea acestora la cercetarea fenomenelor juridice apar anumite dificulti. O dificultate de acest gen o reprezint faptul c anumite categorii de populaie nu sunt nici recenzate, nici recenzabile. Este, n special, cazul acelor categorii de populaie ale cror manifestri se nscriu n sfera patologiei dreptului, ale devianei sociale. Din rndul acestor categorii fac parte, spre exemplu, consumatorii de droguri, prostituatele etc., asupra crora nu exist nici pe departe evidene complete. II. Obiectul ntrebrilor incluse n chestionar Dup obiectul lor, ntr-un chestionar de sociologie juridic se pot distinge trei tipuri de ntrebri: 1) ntrebri de cunoatere a dreptului pozitiv. Astfel de ntrebri au drept scop evaluarea gradului de cunoatere a legii, fie global, n ansamblul populaiei, fie ntr-o manier difereniat (dup sex, vrst, clas social etc.). n drept, legea este prezumativ cunoscut, dar cunoaterea efectiv a acesteia este departe de ceea ce se prezum. Dac este vorba de o lege recent promulgat, va fi msurat viteza de propagare a informaiei juridice. ntrebrile de cunoatere a dreptului pot s vizeze i utilizri indirecte: - 115 -

pot servi ca ntrebri de control pentru alte ntrebri de fapt sau de opinie; pot s dezvluie anumite sentimente latente: necunoaterea unei legi poate nsemna contestarea implicit a acesteia, o aspiraie incontient sau concurena unor reguli de drept obinuielnic. 2) ntrebri de fapt (factologice). n afar de ntrebrile signalectice, de identificare (asupra vrstei, sexului, profesiunii, mediului rezidenial etc.) care sunt incluse, de regul, n orice sondaj, subiectul poate fi interogat asupra faptelor de drept n care a fost actor sau martor, de genul: v-ai scris testamentul? n cazul ntrebrilor de aceast natur, cercettorul trebui s in seama de existena unor fapte foarte intime (care pot genera o reacie de aprare din partea respondentului) sau a unora insignifiante (care pot favoriza uitarea). 3) ntrebri de opinie. Prin ntrebrile de acest gen respondentului i se cere s formuleze anumite judeci de valoare asupra legii pozitive sau asupra unui proiect de lege, asupra unei jurisprudene stabilite etc. Acest gen de ntrebri reprezint instrumentul principal al oricrei cercetri de sociologie legislativ. Dar, utilizarea ntrebrilor de opinie este grevat de anumite capcane: tendina subiectului anchetat de a rspunde conform regulii legale, de a manifesta conformism juridic, n loc de a formula propria sa judecat de valoare, propria sa opinie; tendina unor respondeni de a formula opinii speculative, n total contradicie cu conduitele lor efective. De exemplu, soii se pot declara mari partizani ai congestiunii bunurilor lor comune, iar n realitate s adopte un comportament de unici gestionari ai acestora. De aceea, n anchetele sociojuridice, cercettorul trebuie s in cont de bine cunoscutul fenomen al distorsiunilor care pot s apar ntre atitudinea sau opinia respondenilor, pe de o parte, i comportamentul lor real, pe de alt parte. III. Redactarea i aplicarea chestionarului Dificultatea principal pe care o ntmpin sociologia juridic n aceste momente ale anchetei provine din faptul c, n cea mai mare parte a cazurilor, va trebui s se discute despre drept cu persoane neiniiate. - 116 -

a) Redactarea chestionarului Regula general care trebuie respectat n timpul acestei operaiuni este c ntrebrile trebuie s fie redactate n fapt, nu n drept. Noiuni de genul contract, testament, uzufruct, culp etc. risc s nu fie nelese de ctre subiectul anchetat n semnificaia lor tehnic. De aceea, pe ct este posibil, se va renuna la formulele mprumutate din vocabularul juridic. n cazul n care nu se poate renuna la acestea, este bine ca ele s fie nsoite de perifraze explicative, respectiv, de exemple descriptive. ns i acestea (textul explicaiei, povestirea, exemplul) trebuie s fie redactate cu mare atenie, deoarece pot mbrca ntrebarea cu o coloraie sentimental care poate influena rspunsul. O alt particularitate a redactrii ntrebrilor o ntlnim n sondajele de opinie legislativ, n care este bine ca, cel puin ntrebrile cheie s aib caracter dihotomic, s cear ca rspunsul s fie dat prin da sau nu, normal sau anormal, just sau injust etc., pentru ca legiuitorul s aib o imagine ct mai clar asupra opiniilor populaiei. b) Aplicarea chestionarului Chestionarul este administrat, uneori, prin coresponden, dar, cel mai adesea, el este aplicat oral, n cursul unei convorbiri, al unui interviu. Operatorul de anchet i va ntlni pe indivizii desemnai n urma eantionrii, la ei acas, la locul de munc sau chiar pe strad (n cazul unor chestionare cu ntrebri mai puine). n aceast faz, sociologia juridic face apel la experiena dobndit de sociologia general. Dar, datorit obiectivelor sale, care n materie de drept nu vizeaz scrutarea profunzimilor psihicului uman, mulumindu-se, de regul, cu rspunsurile explicite ntruchipate n opiniile respondenilor, sociologia juridic va fi mai repede satisfcut n atingerea scopurilor sale investigative. n privina gradului de sinceritate a subiecilor intervievai, se pleac de la faptul c metoda anchetei are la baz o declaraie personal, declaraie care rspunde unui postulat de universal sinceritate. Aprecierea de ctre operator a sinceritii individului riscnd s fie foarte subiectiv, - 117 -

n cazul sociologiei juridice, unde, de regul, prezint interes fenomenele de sinceritate colectiv, gradul de sinceritate al subiecilor intervievai nu este apreciat n timpul administrrii ntrebrilor, ci ulterior, cnd fenomenele de nesinceritate colectiv vor putea fi nlturate cu mai mult obiectivitate. n ceea ce privete prejudecata juritilor potrivit creia, atingnd probleme care in de secretul vieii de familie sau al afacerilor, aplicarea chestionarului ar provoca, din partea celor anchetai, fie reacii de cenzurare a rspunsurilor sau de aprare a ego-ului, fie reacii de bravad. Experiena atest c, ntr-un eantion naional, celor mai muli dintre subiecii anchetai, odat ce au fost contactai i au acceptat convorbirea, nu le repugn s vorbeasc despre unele subiecte cu un accentuat caracter personal, de genul mariajului lor, al divorului prin care au trecut (este adevrat, cu mai mult dificultate) sau al copiilor adoptai. Desigur, nu poate fi negat faptul c exist, fr ndoial, anumii indivizi care, prin natura lor, sunt refractari la anchete. Dar, atitudinea lor se manifest, cel mai probabil, prin refuzul de a rspunde, nu prin debitarea unor minciuni n cursul unei convorbiri acceptate. Cu toate acestea, cercettorul nu poate fi indiferent fa de posibilitatea falsificrii concluziilor anchetei de ctre astfel de persoane i, n consecin, va lua msuri de nlturare a unor astfel de distorsiuni. IV. n ceea ce privete analiza datelor cantitative Ca n orice anchet, i ntr-una de factur sociologico-juridic distorsiunile sunt aproape inevitabile. Una dintre cile de limitare a acestora o reprezint verificarea valorii lor. Aceasta se face printr-o critic exterioar, desfurat asupra funcionrii procedurii utilizate i printr-una intern, psihologic, critica sinceritii. n ceea ce privete datele cantitative, critica extern va ncerca s elimine erorile de orice fel care iau fcut apariia n diferite momente ale colectrii informaiilor. Erorile de acest gen pot fi eliminate fie prin constatarea n distribuia numeric a faptelor unei anomalii care ine de domeniul aleatoriu, fie prin confruntarea cu alte surse. - 118 -

Un tip de eroare major de care trebuie s in seama sociologul dreptului este aceea care decurge din slaba cunoatere a categoriilor juridice n care se ncadreaz fenomenele numrate. Aceasta se ntmpl deoarece statisticile sau sondajele pot s ncadreze un fenomen de drept ntr-o anumit categorie pe baza etichetei ce o poart n limbajul comun i nu pe baza definiiei legale a acestora. De asemenea, el trebuie s in seama i de posibilele erori generate de mobilitatea dreptului, de faptul c schimbrile n legislaie sau chiar n jurispruden pot da natere la diferite variaii n coninutul categoriilor ale cror date cantitative au fost recoltate. Dac pe timpul analizei cercettorul nu va inea seama de astfel de schimbri, ntr-o abordare diacronic a fenomenului va compara statistici care realmente nu mai sunt comparabile. n ceea ce privete critica intern a datelor cantitative (critica sinceritii), ca i procesul de relativizare i interpretare a acestora, ori analiza datelor naturale, n sociologia juridic nu intervin elemente speciale fa de ceea ce se ntmpl n cercetrile sociologice, n general.

2.4. Concluzii la capitolul 2


Actualitatea sociologiei juridice se contureaz clar atunci cnd valorificm bazele acestei ramuri interdisciplinare n legtur cu urbanizarea, globalizarea i modernizarea structurilor sociale, cu aprofundarea calitativ i creterea cantitativ a relaiilor dintre actorii sociali. Logica expunerii materialului ne oblig s pornim de la cele mai generale constatri teoretice, de la stabilirea momentelor cruciale n devenirea teoriei sociologiei juridice, pentru ca treptat s demonstrm posibilitatea de aplicare a diferitelor teorii (genetice, structuraliste, funcionaliste etc.) n scopul dezvluirii proceselor sociale complexe, cum este, n cazul nostru, implementarea cadastrului bunurilor imobile. Deschiderea societii pentru largi posibiliti de activitate atrage dup sine i multiplicarea obiectivelor vizate, precum i a mijloacelor de realizare ale acestora. n asemenea momente, sociologia are sarcina-cheie de a ex- 119 -

pune tiinific ceea ce are loc n urma activitii indivizilor n condiii noi, cnd apare discrepana dintre scopurile, speranele fiecruia i prescripiile legii, cadrul ei fiind adesea perimat. Rezultatele investigaiilor pe acest trm ajut la perfecionarea legislaiei, la mbinarea armonioas a scopurilor individuale cu cele ale societii. Din acest punct de vedere, se impune analiza problemelor de factur sociojuridic i n special modul de rezolvare a acestora n sociologia romneasc pentru a sesiza corespondentele cu tradiiile culturale ale poporului. Pentru explicarea cercetrii empirice expuse n capitolul urmtor a fost necesar desfurarea principiilor metodologice respective, n care cerinele i condiiile indispensabile sunt obiectivitatea, onestitatea, neprtinirea. n vederea cercetrii nemijlocit empirice, modalitatea efecturii unei anchete, a unui chestionar este necesar pentru a determina, prin investigaie sociologic, situaia real pe teren alturi de alte metode precum observaia, deducia logic etc.

- 120 -

3. ASPECTE TEORETICO-PRACTICE DE APLICARE A SOCIOLOGIEI JURIDICE N DETERMINAREA I DEZVOLTAREA SISTEMULUI CADASTRAL 3.1. Privatizarea premis obiectiv a crerii sistemului cadastral
Principalele obiective ale nregistrrii terenurilor agricole n cadastrul bunurilor imobile constituie o continuare fireasc a procesului de privatizare, care a demarat n Republica Moldova odat cu adoptarea Legii cu privire la modificarea articolului 82 din fostul Cod funciar al RSSM. Cadrul legislativ al reformei agrare e constituit din urmtoarele acte: Codul funciar (nr. 828-XII din 25 decembrie 1991, adoptat de Parlamentul Republicii Moldova); Legile cu privire la programele de stat de privatizare (anii 1993-1994, 1995-1996, 1997-1998); Programul Naional Pmnt, aprobat prin Hotrrea Guvernului nr. 1022 din 06.10.1998; Legea restructurrii ntreprinderilor agricole n procesul de privatizare din Republica Moldova, nr. 392-XIV din 13.05.1999 (Monitorul Oficial al Republicii Moldova nr.73-77/341 din 15 iulie 1999). Toate operaiunile legate de repartizarea cotelor de teren echivalent au fost efectuate conform situaiei din 1 ianuarie 1992. Una dintre particularitile procesului de privatizare de pn n anul 1996 a fost caracterul ei haotic. Conform datelor ARFC, mai mult de 1,2 mil. ceteni au obinut dreptul la cota de teren echivalent. Dar lipsa unei metodologii tiinifice n domeniul atribuirii terenurilor agricole, monopolul statului asupra elaborrii proiectelor de organizare a teritoriului i perfectarea titlurilor de proprietate au necesitat efectuarea de ctre USAID a unui studiu experimental de repartizare a terenurilor n gospodria colectiv Maiak din raionul Nisporeni (anul 1996). n anii 1996-1997 au fost implementate proiecte-pilot n 72 gospodrii colective, - 121 -

iar n perioada 1998-2001 s-a implementat Programul Naional Pmnt, n urma crui fapt au fost privatizate 931 de gospodrii. Scopul acestui proiect a fost nmnarea titlurilor de proprietate asupra pmntului i a patrimoniului, asigurarea manifestrii liberei iniiative la utilizarea acestora, crearea noilor ntreprinderi private i a gospodriilor de fermieri, i, n sfrit, lichidarea sistemului colhoznic [57, p.50]. Ca rezultat al msurilor ntreprinse de Guvern, n comun cu autoritile administraiei publice locale, conform datelor ARFC, la 1110,5 mii de familii din republic le-au fost atribuite n proprietate privat 201,1 mii ha loturi pe lng cas (n intravilan) i 758,1 mii ha de grdini (extravilan); 94,1 mii familii au beneficiat de loturi pomicole cu o suprafa total de 7,7 mii ha, 23,2 mii familii dintre acestea privatiznd aceste loturi. n folosina cetenilor de la orae se afl 1,6 mii ha terenuri agricole pentru dezvoltarea legumiculturii. Prin Hotrrea Guvernului nr.469 din 11 iulie 1994, au fost aprobate fondurile funciare de stat (1,4 mln. ha) i de privatizare (2,0 mln. ha) alocate pentru nfiinarea gospodriilor agricole cu diverse forme organizatorico-juridice n baza proprietii private. Unui deintor al cotei de teren echivalent i revenea n medie pe republic 1,56 ha de terenuri agricole [21]. Dup finalizarea procesului de atribuire n natur a cotelor de teren echivalent circa 1033 mii de ceteni, din numrul total de 1047 mii cu dreptul la cota de teren echivalent (98,7%), au primit titluri de autentificare a dreptului deintorului de teren, inclusiv 994 mii n urma implementrii Programului Naional Pmnt i al Programului de asisten a fermierilor privai. Afar de aceasta, n perioada 1999-2006, prin intermediul PPC, a fost accelerat eliberarea a circa 1 mln. de titluri pentru loturile de lng cas i grdini. Conform rezultatelor preliminare ale Recensmntului general agricol efectuat de BNS n 2011, numrul total de parcele este de 2,7 mln., iar suprafaa medie a unei parcele de 0,8 ha.

- 122 -

Probleme ale mproprietririi cetenilor cu pmnt La elaborarea i transpunerea n natur a proiectelor de organizare a teritoriului i stabilirea hotarelor terenurilor transmise n proprietate privat n cadrul Programului Naional Pmnt, n unele cazuri au fost depistate erori, care trezeau nemulumirea titularilor de drepturi i a autoritilor publice locale. n legtur cu aceasta, Agenia de Stat Relaii Funciare i Cadastru, n luna mai 2001, a efectuat un studiu asupra problemei respective, cu scopul stabilirii naturii greelilor comise la privatizarea terenurilor i a volumului de lucru necesar pentru corectarea lor. Studiul a demonstrat c n 214 din 900 de proiecte de organizare a teritoriului au fost depistate nereguli, aceasta nsemnnd c circa 300 000 de titluri de autentificare a dreptului deintorilor de teren s-au eliberat cu nclcri. De realizarea necalitativ a proiectelor sunt responsabili att executanii lor, ct i liderii asociaiilor agricole, dar n primul rnd primriile, care au aprobat proiectele fr examinarea minuioas a lor. n total au fost elaborate mai mult de 1050 proiecte, cuprinznd peste 3 milioane de sectoare agricole. Din cauza parcelrii excesive a terenurilor n multe cazuri msurtorile geodezice au fost efectuate n sistemul convenional de coordonate, ceea ce s-a soldat cu mai multe erori la proiectarea i amplasarea terenurilor. Astfel, n comuna Ttrti din judeul Chiinu ranilor cu cot de teren echivalent li s-au repartizat parcele n 11 locuri, la Lozova n 14 cmpuri, iar n satul Hirova din judeul Ungheni cotele multor rani se compuneau din 15 parcele, situate n locuri diferite (vezi A.Baluel Consolidarea terenurilor agricole, n: Cadastrul, nr.10, octombrie, 2002). Greelile comise de firmele private puteau fi evitate la etapa elaborrii proiectelor de organizare a teritoriului dac se implementa din timp un sistem de control al calitii executrii lucrrilor geodezice i de proiectare din partea executanilor, contractanilor i serviciului funciar de stat. Cu regret, toate eforturile Ageniei n domeniul dat au suferit eec din cauza atitudinii iresponsabile a Departamentului Privatizrii, organelor locale ale administraiei de stat, dar i a comanditarului lucr- 123 -

rilor (firma Booz-Allen). Unele controale efectuate din iniiativa Ageniei nu i-au atins obiectivele din cauza presiunilor exercitate de organele centrale, ea fiind nvinuit de trgnarea i stoparea graficului de realizare a Programului Naional Pmnt. Dup finalizarea Programului, Agenia a solicitat USAID finanarea lucrrilor de corectare a greelilor comise la elaborarea proiectelor de organizare a teritoriului i executarea lucrrilor de modificare a nscrierilor n Registrul bunurilor imobile. USAID a acceptat aceast propunere i ntr-o perioad de timp problema respectiv s-a soluionat cu suportul ei. Obiectivul proiectului USAID a constat n facilitarea consolidrii terenurilor agricole. Proiectul avea drept scop corectarea unei pri de erori comise n prima faz a implementrii Programului Naional Pmnt. De altfel, erorile comise n acea perioad erau inevitabile, dac inem cont de natura procesului de privatizare, care era o activitate absolut nou pentru Republica Moldova. Anume din acest considerent s-a stabilit o colaborare fructuoas ntre Agenia de Stat Relaii Funciare i Cadastru i Programul Naional Pmnt pentru a se implementa faza a doua a proiectului. Astfel, n urma unui concurs internaional acest drept l-a obinut Firma Development Alternatives, Inc., iar la 1 aprilie 2004 a fost ncheiat un Memorandum ntre Proiectul pentru Susinerea Privatizrii Pmntului i Agenia de Stat Relaii Funciare i Cadastru, care prevedea corectarea erorilor comise la elaborarea proiectelor de organizare a teritoriilor i introducerea modificrilor respective n documentaia cadastral. Cele mai des ntlnite erori fuseser comise n titlurile de autentificare a dreptului deintorului de teren, ele fiind urmate de orientarea i configuraia greit a parcelelor. Alte probleme erau legate de caracterul alocrii iniiale a terenurilor, cnd, de exemplu, un lot de teren includea i poriuni de teren neutilizabile (de exemplu: mlatin). Proiectul a inclus urmtoarele componente: (a) corectarea erorilor; (b) informarea proprietarilor de terenuri despre posibilitile de vnzare-cumprare a terenurilor; (c) asistena fermierilor la efectuarea tranzaciilor cu tere- 124 -

nuri n scopul de a impulsiona dezvoltarea pieei funciare; (d) elaborarea indicatorilor pentru a monitoriza dezvoltarea creditrii ipotecare i consultarea proprietarilor privind posibilitile i responsabilitile lor; (e) elaborarea unui modul pentru extragerea datelor din cadastru n vederea monitorizrii consolidrii terenurilor. USAID a recomandat utilizarea pe larg a ortofoto de natur s faciliteze activitatea prin utilizarea unor hri mai calitative. Aciunile ntreprinse de PSPP privind reproiectarea terenurilor agricole au creat condiii optime pentru dezvoltarea pieei funciare, creditarea ipotecar, consolidarea terenurilor agricole, inclusiv prin schimbul terenurilor agricole, dezvoltarea businessului mic i mijlociu, creterea fluxului de investiii n agricultur etc. Conform situaiei de la 1 mai 2006, cnd Proiectul i-a ncheiat activitatea, fuseser analizate aproximativ 800 000 de proprieti i corectate peste 100 000 erori (30% din toate erorile depistate). Totui, una din problemele principale pe care nc trebuie s o soluioneze sistemul cadastrului bunurilor imobile este corectarea erorilor comise la privatizarea i nregistrarea terenurilor, consolidarea terenurilor n baza relaiilor de arend, comercializare i schimb. Cele mai frecvente erori (2/3) vizau faptul c proprietarul deinea un anumit teren agricol, iar n documente era indicat cu totul altul. Un numr destul de mare reveneau i greelilor geodezice 26%. Dup finalizarea lucrrilor de corectare a erorilor, materialele, inclusiv titlurile de autentificare a dreptului deintorului de teren, au fost renregistrate. Potrivit legislaiei Republicii Moldova, procesul de corectare a erorilor finalizeaz numai odat cu perfectarea titlurilor noi, introducerea modificrilor n Registrul bunurilor imobile i transmiterea acestor titluri proprietarilor de terenuri agricole. Conform statisticilor operative ale OIPPC, n perioada anilor 2004-2005 au fost efectuate circa 27 000 de modificri n Registrul bunurilor imobile i eliberate titluri noi deintorilor de terenuri. Pn la 1 mai 2006, PSPP a prezentat spre examinare i nregistrare nc 73 000 de titluri. Spre regret, conform situaiei - 125 -

din 15 august 2006, Proiectul nu i-a onorat integral obligaiile i un numr mare de deintori de terenuri, de la care au fost sustrase titlurile vechi, nu au primit titluri noi i nu puteau s-i exercite drepturile legale de gestionare a lor (vnzarea, ipoteca, schimbul, motenirea etc.). La finele lunii septembrie 2004 pe teritoriul primriei Antoneti, raionul tefan Vod, a fost realizat un proiect-pilot privind elaborarea metodologiei de consolidare a terenurilor agricole prin schimb. Ca rezultat, de primria respectiv au fost perfectate i nregistrate la OCT tefan Vod circa 70 contracte de schimb. Proprietarii terenurilor agricole manifest un interes deosebit fa de acest proiect. Un imbold asupra impulsionrii nregistrrii masive a terenurilor agricole privatizate l-a jucat Memorandumul de nelegere ntre Agenia de Stat Relaii Funciare i Cadastru i Programul de Asisten pentru Fermierii Privai, semnat la 8 august 2001. Prile au convenit ca Programul s achite cte 1,5 lei pentru nregistrarea manual a unui teren i a dreptului de proprietate asupra acestuia, atribuit n cadrul implementrii Programului Naional Pmnt i Programului de Asisten pentru Fermierii Privai, cu condiia c o asemenea nregistrare a avut loc nu mai devreme de 25 decembrie 2000 i nu mai trziu de 15 noiembrie 2001. n cadrul Programului Naional Pmnt (1998-2000) dup datele statistice ale ARFC, au fost perfectate circa 2 400 000 titluri de autentificare a dreptului deintorului de teren i prezentate OCT pentru nregistrare. La 25 decembrie 2000 compania Booz-Allen i-a ncheiat activitatea. n perioada octombrie 1999-decembrie 2000 au fost nregistrate 1 734 181 titluri eliberate n cadrul Programului respectiv. Colaborarea cu Proiectul USAID a dat posibilitatea de a economisi circa 12 549 000 lei din bugetul de stat, inclusiv 11 272 176 lei pentru furnizarea informaiei cadastrale i 127 741 lei pentru nregistrarea terenurilor. n total, n perioada 1999-2003 au fost nregistrate n mod masiv circa 2 771 300 terenuri cu destinaie agricol. Iniial se considera o realizare major a proiectelor de reparcelare n cadrul PSPP elaborarea procedurii simplificate de nregistrare a tran- 126 -

zaciilor funciare, care prevede autentificarea lor de ctre secretarii consiliilor, nu de notari. Procedura simplificat urma s reduc timpul i costul tranzaciei. n realitate, ns, marea majoritate a secretarilor au refuzat s ndeplineasc aceste lucrri, deoarece o parte dintre ei nu avea studiile, competena i cunotinele necesare, iar alta nu a dorit si asume o responsabilitate att de mare. Prezint interes din punct de vedere teoretic i practic implementarea proiectului-pilot de reparcelare a terenurilor n 6 localiti, care a demarat n august 2007 pentru o perioad de 18 luni. Beneficiarul i instituia principal de implementare a proiectului-pilot a fost Ministerul Agriculturii i Industriei Alimentare al Republicii Moldova. Asistena tehnic la realizarea proiectului a fost asigurat de ctre un consoriu constituit din urmtoarele companii: Niras AB (Suedia), Terra Institute Ltd. (SUA); Agenia Naional de Dezvoltare Rural (Moldova), Orbicon A/S (Danemarca). Proiectul a fost finanat de BM i SIDA n cadrul Proiectului de Investiii i Servicii Rurale II (RISPII). Conform termenelor de referin ai proiectului, Compania de Consultan Internaional a acordat Guvernului Republicii Moldova sprijin n procesul de implementare a proiectului, ale crui obiective specifice erau urmtoarele: 1) evaluarea cererii i executarea reparcelrii terenurilor, avnd n calitate de grup-int gospodriile rneti mici; 2) utilizarea experienei obinute n cadrul implementrii proiectului-pilot, drept contribuie la elaborarea posibilei abordri la nivel naional (inclusiv tehnicile, aprecierea resurselor necesare i recomandrile pentru elaborarea cadrului legal); 3) evaluarea impactului reparcelrii la nivel de comunitate (inclusiv dezvoltarea pieei funciare, creterea productivitii agricole i afirmarea echitii sociale). Grupul-int al proiectului l constituiau gospodriile rneti mici i medii cu suprafeele de terenuri lucrate ntre 3 i 30 de hectare. Totodat, proiectul era la dispoziia oricrui proprietar, fermier sau a altor pri interesate din localitile de implementare a proiectelor-pilot. - 127 -

n cadrul proiectului, activitile de reparcelare se bazau pe principiile economiei de pia, participrii benevole a proprietarilor, utilizrii preului local de pia, metodei participative i celei bazate pe principiul de jos n sus. Costurile de tranzacii au fost nule pentru proprietarii participani la proiect i se achitau din bugetul proiectului. La nivel operaional, proiectul a fost coordonat de Comitetul Tehnic, alctuit din experi ai Ministerului Agriculturii i Industriei Alimentare al Republicii Moldova i contractorului, care coordonau i supravegheau procesul de implementare a proiectului-pilot. Selectarea localitilor a fost efectuat de ctre Comitetul Tehnic n perioada iulie-septembrie 2007. Procesul de evaluare s-a efectuat ntr-un mod mai contiincios i obiectiv, lundu-se n consideraie insuficiena de timp pentru colectarea i verificarea valabilitii informaiei. Metodologia proiectului prevedea selectarea localitilor participante n baza a 6 criterii, cum ar fi: 1. Structura fragmentar a loturilor de pmnt; 2. Existena fermelor de familie cu potenial de a trece la activitatea comercial i dorina de a mri suprafeele fermelor; 3. Existena pieei de pmnt (existena vnztorilor i a potenialilor cumprtori); 4. Completare esenial a reformei agricole/privatizarea i nregistrarea drepturilor de proprietate asupra pmntului; 5. Iniiativa i obligaiunile administraiei publice locale, dorina i posibilitile secretarului Primriei de a presta servicii notariale la un pre redus; 6. Absena gospodriilor agricole mari n satele candidate. Criteriul privind absena gospodriilor mari n satele candidate se explic prin faptul c n multe localiti din Republica Moldova predomin gospodrii agricole mari, care prelucreaz cte circa 300-2000 hectare de pmnt, majoritatea terenurilor aflndu-se pe moiile diferitelor localiti i gestionate n baza contractelor de arend. Dezvoltarea fermelor mici (care a constituit grupul-int al proiectului de reparcelare) - 128 -

i acordarea ajutorului acestora sunt extrem de dificile n cazul gospodriilor mari. Comitetul Tehnic a selectat 11 localiti cu cele mai bune rezultate, le-a vizitat a doua oar i, la nceputul lunii septembrie, a selectat 6 localiti participante: satul Buuca (raionul Rezina), satul Sadova (raionul Clrai), satul Boldureti (raionul Nisporeni), satul Clmui (raionul Hnceti), satul Opaci (raionul Cueni), satul Baimaclia (raionul Cantemir). La selectarea final a localitilor s-a inut cont de amplasarea geografic, astfel nct localitile-pilot s fie din diferite regiuni geografice ale rii: cte dou sate din zonele Nord, Centru i Sud. O condiie primordial a proiectului a fost participarea benevol i abordarea principiului de jos n sus. Elementul esenial al abordrii n cauz a fost crearea comitetelor locale de supraveghere n fiecare localitate-pilot. Sarcina general a comitetului de supraveghere a constat n reprezentarea intereselor diferitelor grupuri de proprietari n procesul de reparcelare a terenurilor agricole, acesta fiind garantul respectrii metodei participative, principiilor democratice i a conceptului benevol n procesele reparcelrii. Astfel, comitetul a monitorizat negocierile i procesul designului reparcelrii n fiecare localitate-pilot i a dat garanii c nimeni nu este obligat sau presat de cineva s procedeze contra propriilor sale interese i dorine. La implementarea proiectului-pilot, comitetul de supraveghere local a fost implicat n chestiuni de ordin mai general, cum ar fi: determinarea subzonelor de interes, procesul de intervievare, elaborarea designului proiectului de reparcelare i nemijlocit procesul de evaluare a parcelelor. Echipele locale au utilizat hrile cadastrale menionate pentru verificarea i revizuirea tuturor drepturilor de proprietate asupra terenurilor agricole i pregtirea hrilor Planului 1 care reflectau situaia funciar pn la implementarea proiectului. Fiecare echip local a pregtit schia hrilor Planului 1 prin atribuirea numerelor de identificare pentru fiecare parcel aparte (fiecare proprietar are un numr unic pentru o identificare relativ mai uoar a parcelei sale n timpul interviului). - 129 -

Schiele hrilor au fost finalizate la sfritul lunii noiembrie 2007. Versiunea final a hrilor de Plan 1 au fost elaborate n programul MapInfo la etapa final a implementrii proiectului (Figura 3.1).
257 257 803 2 18 21 803 2 18 21 706 706 243 1743 243 1743 258 258 845 158 229 408 709 845 158 229 408 709 1264 251 1264 251 268 484 1163 268 484 607 385 363 1163 607 385 363 385 1032 1032 385 1074 1074 1363 1363 1381 616 1381 616 1402 1402 279 279 72 72 53 53 273 289 273 289

1262 1262 1262 1262 1569 1569 216 1010 1159 135 216 1010 1159 135 74 685 318 74 685 318 1185 131 1185 131 617 617 1295 1295 1534 1534 93 93 108 118 108 118 210 210 1236 108 1236 108 1307 1307 1639 1639 1237 1237 338 338 183 55 183 55 1 52 839 1 52 839 495 495 1062 1062 817 817 78 937 78 937 154 187 1683 154 187 1683 646 645 662 646 645 662 269 269 269 269 817 817 1173 337 1173 337 422 422 298 298 1492 1492 1496 1496 282 282 1033 1033 1049 1049 1104 1115 1104 1115 1115 1115 1770 1770 129 221 129 221 1520 1520 1569 1569 121 121 33 33 1700 1700 86 86 1692 841 841 1692 843 843 1700 1700 1214 1214 468 468 1326 1326 985 985

208 208 170 170

1288 1288

1526 1526 312 312 1521 1521 1526 1526

1531 1531

713 713

713 713

790 790

1037 1037 692 692 971 688 692 692 971 688 23 23 692 971 979 692 971 979 1712 1728 1712 1728 787 787 1728 1728 787 787 787 787 787 787

1496 1496 1496 1496

19 22 19 22

148 148 634 6 634 60 60 77 77 77 77 77 77

375 375 127 127 1764 1764 1686 1686 1760 1760 1687 1687 1758 1758 1755 1755 1761 1761 1752 1753 1752 1753 1779 1779 1780 1780

91 91

91 91 83 727 83 727 655 655 238 651 238 651 94 94

94 94 94 94

Fig.3.1. Harta de lucru a proprietii funciare (n stnga) i harta digital final (n dreapta) a s. Baimaclia, r-nul Cantemir
883 888 883 888 884 926 884 926 1304 1304 1090 1090

834 834 127 127 849 849 452 452 833 833

1109 1093 1109 1093 1148 1148 372 1258 372 1258 628 628 623 456 1086 623 456 1086 106 106 639 639 81 81 1776 1776 1467 1467 106 211 697 106 211 697 1459 1459 718 718 922 967 103 922 967 103 1064 788 1064 788 1688 1688 789 789 765 765 141 141 776 100 776 100 820 820 788 788 762 762 1688 1688 377 377 778 778

800 800

400 319 1397 1763 1770 400 319 1397 1763 1770 1763 1770 1763 1770 1164 1164

Sursa: Proiectul-pilot de reparcelare a terenurilor agricole, 2007-2008. Eantion 6 localiti.


196 196 384 362 382 384 362 382 1267 313 1267 313 453 453 1267 1267 467 467

1462 1462 1550 1550

1543 1543 1537 1523 1537 1523 615 615

Etapa de verificare i revizuire a proprietii funciare a generat un numr de probleme ce trebuiau rezolvate pn la efectuarea tranzaciilor. Problemele depistate in de nenregistrarea dreptului de proprietate asupra pmntului (lipsa nscrierilor n registru), motenire, lipsa planului-grafic la unele masive, erori i greeli tehnice, geodezice, juridice (cazuri n care proprietarul lucreaz un alt teren dect acel indicat n titlu etc.). ndat dup finalizarea activitilor de verificare i revizuire a informaiei cadastrale, echipele locale din cele ase localiti-pilot au nceput intervievarea deintorilor de teren i a actorilor principali. Scopul interviurilor a constat n colectarea datelor cu privire la structura agricol local (datele despre procesul de producie i despre utilizatori) i identificarea intereselor individuale ale deintorilor de teren vizavi de proiectul de reparcelare (doritor s participe sau nu, doritor s vnd pmnt, s cumpere, s fac schimb, s dea sau s ia n arend pmnt). - 130 -

Forma unic a chestionarului a fost elaborat n noiembrie 2007 i utilizat pentru toate interviurile din cele ase localiti-pilot. Lucrrile au fost conduse de echipele de planificare locale (specialist n planificare funciar, specialistul direciei agricole raionale i inginerul cadastral local). Consultanii Ageniei Naionale de Dezvoltare Rural (ACSA) din centrele de deservire regional, mpreun cu consultanii naionali ai proiectului, au asistat procesul de intervievare, care a fost finalizat n martie, conform planului de implementare. Procentajul deintorilor de teren intervievai n numrul total al deintorilor de teren variaz de la 75% (n Clmui) la 94% (n Sadova). Exist mai multe motive prin care se explic ne-intervievarea tuturor deintorilor de teren identificai. Un numr mic de deintori au refuzat se fie intervievai din motivul lipsei de ncredere n proiect, consiliul local ales i/sau autoritile publice, n general. Unii deintori au lipsit din sat n perioada desfurrii interviurilor, de regul, din cauza muncii lor temporare n afara satului. Intervievarea a circa 1 400 de deintori de pmnt din fiecare localitate n doar 4 luni a constituit o sarcin major i unul dintre elementele critice ale conceptului proiectului. n cea de-a dou jumtate a lunii martie i prima jumtate a lunii aprilie 2008 au fost analizate datele colectate n procesul de intervievare. Rezultatele principale sunt prezentate n tabelul 3.1. Tabelul 3.1. Rezultatele procesului de intervievare
Comuni- Comutatea- nitateapilot pilot Buuca Sadova ComuniComunitatea- ComuniComunita tateapilot tatea-pilot tea-pilot pilot Boldu- Clmui Baimaclia Opaci reti

Nr. total de parcele de pmnt agricol nregistrate Nr. identificat de deintori de teren Nr. deintorilor intervievai

3088 708 640

5922 1319 1300

6006 1786 1400

1757 634 476

5626 1762 1409

4204 1048 828

- 131 -

% intervievailor din total Suprafaa medie a parcelei Nr. mediu de parcele deinute de un proprietar Nr. deintorilor doritori s participe la reparcelare % deintorilor doritori s participe la reparcelare Nr. de parcele spre vnzare Nr. de parcele spre schimb % de deintori care dau pmnt n arend % de deintori care iau pmnt n arend % deintori care triesc permanent n sat Pmnt public privatizat, disponibil pentru proiect

90% 0,50 ha 4,72

94% 0,21 ha 4,49

78% 0,29 ha 3,36

75% 0,40 ha 3,69

80% 0,60 ha 3,19

79% 0,73 ha 5,08

426

535

1202

286

589

540

60% 792 50 9%

41% 808 432 0%

67% 1692 189 46%

45% 227 194 90%

33% 829 69 26%

52% 830 77 25%

0,4%

0%

0,2%

0,3%

1,4%

0,7%

86%

85%

89%

95%

87%

90%

15 ha

45 ha

46 ha

1,4 ha

19 ha

7 ha

Sursa: Proiectul-pilot de reparcelare a terenurilor agricole, 2007-2008. Eantion 6 localiti.

Numrul total al parcelelor de pmnt agricol din cele ase sate a variat de la 1 757 n Clmui (cel mai mic sat), i 6 006 n Boldureti (cel mai mare sat att dup numrul de parcele, ct i dup numrul de deintori de teren). Conform situaiei tipice, fiecare deintor de pmnt a primit 3 sau 4 parcele de pmnt n timpul procesului de privatizare din anii 90. - 132 -

Deseori, satul avea trei categorii de pmnt agricol: pmnt arabil, livezi i plantaii de vi-de-vie. Deintorii de pmnt au primit cte una sau dou parcele de pmnt arabil, o parcel de livad i una de vi-de-vie. Parcelele de livad i de vi-de-vie au fost, deseori, mai mici dect cele de pmnt arabil. Numrul mediu de parcele de pmnt arabil per deintor variaz de la 3,19 n Opaci, pn la 5,08 n Baimaclia. Cea mai mic suprafaa medie a parcelei a fost n Sadova 0,21 ha, iar suprafaa cea mai mare 0,73 ha n Baimaclia. Dei majoritatea deintorilor de pmnt dein n continuare aceleai 3-4 parcele care le-au fost alocate n timpul privatizrii, n toate satele-pilot exist proprietari/fermieri care au procurat mai multe parcele de pmnt. Tabelul 3.2. Rezultatele finale ale proiectului-pilot
Total pentru toate localitile 26791 7258 3578 (49%) 3612 410 Boldureti Baimaclia 4204 1048 540 (52%) 245 30 Clmui Buuca Sadova Opaci

Numrul total de parcele de 3011 5922 6006 2022 5626 teren agricol nregistrate Numrul de proprietari de 708 1319 1786 635 1762 terenuri agricole identificai Numrul de proprietari de terenuri agricole doritori de a participa, estimat n 426 535 1202 286 589 (60%) (41%) (67%) (45%) (33%) baza interviurilor efectuate n noiembrie 2007-martie 2008 Numrul tranzaciilor 907 350 1197 440 473 (vnzare-cumprare, schimb i motenire) Suprafaa total cu pro495,93 93,33 370,58 223,52 283,30 prieti schimbate (hectare) Numrul parcelelor 80 0 150 80 70 arendate prin intermediul proiectului*

309,31 1775,97

- 133 -

Suprafaa total arendat prin intermediul proiectului (hectare)* Numrul total de parcele care au participat la proiect (schimb de proprietate i arend) Numrul total de proprietari de terenuri care au participat Numrul total de proprietari de terenuri care au participat n % din totalul proprietarilor identificai

40

100

21

91

50

302

987

350

1347

520

543

275

4022

578

240

1270

430

240

150

2908

82 % 18 % 71 % 68 % 14 %

14 %

40 %

Sursa: Proiectul-pilot de reparcelare a terenurilor agricole, 2007-2008. Eantion 6 localiti. * Aplicarea n cadrul proiectului pilot a arendei n calitate de metod de consolidare a terenurilor dup efectuarea tuturor tranzaciilor a permis implicarea i a altor proprietari n acest proces i a dus la mrirea suprafeelor terenurilor agricole consolidate.

Structurile agricole n toate cele ase comuniti-pilot (cu excepia satului Clmui) sunt dominate de mici fermieri familiali care i lucreaz pmntul propriu i utilizeaz produsele pentru necesiti proprii sau comerciale. n fiecare sat exist doar cteva exploataii agricole mari (exploataii agricole de tip familial sau corporative). Or, acetia sunt productorii agricoli principali ai satului, care i gestioneaz exploataiile agricole pe baze comerciale. n satele-pilot doar 0% - 1,4% din deintorii de teren arendeaz pmnt de la ali deintori. Acetia sunt fermieri-comerciani mai mari. n comunitile-pilot ponderea deintorilor de teren care dau n arend pmntul deinut variaz semnificativ (Tabelul 3.2). n Clmui, 90% din toi deintorii dau pmntul n arend. n Sadova, din contra, nu exist acorduri de arend nregistrate, doar cteva acorduri formale dintre deintori. - 134 -

Scopul principal al desfurrii interviurilor a fost investigarea interesului deintorilor de teren fa de participarea la proiectul de reparcelare (dac doresc s participe i n ce form). La momentul finalizrii intervievrii, aproximativ jumtate din deintorii de teren (49,3%) din cele ase sate-pilot (3 578 deintori din totalul de 7 257 deintori) i-au exprimat interesul de a participa la procesul de reparcelare. Cifra dat variaz de la 33% n Clmui, la 67% n Boldureti. Rezultatele etapei de intervievare au fost aduse la cunotina comunitilor la cel de-al doilea seminar comunitar. Conform planului de lucru, de asemenea, au fost prezentate schiele Planurilor de dezvoltare comunitar, elaborarea crora a nceput n paralel cu chestionarea proprietarilor. Conceptul proiectului vizeaz reparcelarea terenurilor agricole ntrun context mai larg al dezvoltrii rurale. n cadrul proiectelor de reparcelare n fiecare localitate-pilot au fost elaborate planuri de dezvoltare a comunitilor. Coninutul planurilor de dezvoltare variaz considerabil de la sat la sat i depinde de situaia, specificul i posibilitile fiecrei localiti. ns o problem major n calea dezvoltrii comunitilor este parcelarea excesiv i suprafaa mic a unei ferme. n baza soluiilor propuse primriilor, consiliilor locale de membrii grupelor de iniiativ formate n fiecare localitate, precum i lund n calcul doleanele i propunerile acumulate cu ajutorul chestionarelor, experii n dezvoltare comunitar au elaborat planuri de dezvoltare pentru localitile participante. n localitile, unde deja existau astfel de planuri, acestea au fost modificate, inndu-se cont de recomandrile i msurile propuse n cadrul proiectului. Planurile de dezvoltare au fost elaborate n cadrul unui proces participativ, asistat de expertul naional de dezvoltare a comunitii, ali experi naionali i internaionali. Elementele principale ale acestui proces sunt: organizarea a dou seminare n fiecare comunitate-pilot; discuiile cu primria i consiliul local; discuiile cu grupurile-int; asistena deintorilor de teren i a fermierilor n cadrul interviurilor. - 135 -

n continuare, prin activitile de reparcelare, se vor soluiona msurile planificate n planurile de dezvoltare. Planurile de dezvoltare comunitare includ i listele de ecranare a impacturilor asupra mediului nconjurtor. Odat cu finalizarea procesului de intervievare i prelucrare a chestionarelor a nceput etapa de planificare a proiectului. n baza informaiei din chestionare, referitoare la modul de participare, au fost ntocmite hrile de mobilitate funciar (Figura 3.2).

Fig.3.2. Hart de mobilitate funciar s. Sadova, r-nul Clrai Sursa: Proiectul-pilot de reparcelare a terenurilor agricole, 2007-2008. Eantion 6 localiti. Informaiile colectate prin intermediul interviurilor cu proprietarii de pmnt i alte pri interesate, reflectate n hrile de mobilitate funciar, au servit drept baz pentru continuarea negocierilor cu privire la cel mai bun plan de reparcelare n fiecare localitate participant. Hrile de mobilitate funciar ofer o prezentare general a posibilitilor de reparcelare din diferite subsectoare ale comunitilor-pilot. Parcelele pentru vnzare au fost marcate cu rou, parcelele pentru schimb cu galben. - 136 -

n perioada aprilie-iunie 2008, n toate cele ase comuniti-pilot a demarat elaborarea planurilor de reparcelare/reamplasare (Planul 2). Echipele locale, mpreun cu comitetele locale de supraveghere, au divizat localitile-pilot n subzone mai mici (de obicei, cu hotare naturale, cum ar fi drumuri, canale etc.) i au definit obiectivele de design pentru fiecare subzon aparte, astfel nct planurile de reparcelare a fiecrei subzone s fie strns coordonate cu planurile de reparcelare a altor subzone. n procesul de negocieri, participanilor li se propuneau soluiile de reparcelare i, dac erau acceptabile, proprietarii semnau benevol acorduri de reparcelare. Acordurile de reparcelare semnate au servit drept baz pentru elaborarea Planului 2. Dup nregistrarea i implementarea acordurilor de reparcelare a terenurilor a urmat procedura simplificat, elaborat n cadrul proiectelor de reparcelare ale PSPP. Rezultatele proiectului-pilot n urma implementrii lui, n cele 6 sate numrul de parcele a fost redus de la 7 220 pn la 5 515; numrul mediu de parcele ce aparin unui proprietar s-a micorat de la 3,74 pn la 3,32. Suprafaa total de sectoare schimbate de proprietari este de 1776 ha, iar numrul total de tranzacii efectuate n cadrul proiectului (vnzare-cumprare, schimb i motenire) de 3 612 (Tabelul 3.3). Ponderea de participare la proiect a atins 40% din numrul proprietarilor din aceste localiti, rezultat apreciat de reprezentani ai Bncii Mondiale ca unul de succes.

- 137 -

Tabelul 3.3. Reducerea nivelului de fragmentare n localitile-pilot


Localitateapilot Buuca Localitateapilot Sadova Localitatea pilot Opaci Localitatea pilot Boldureti Localitatea pilot Clmui Localitatea pilot Baimaclia Total

Numrul total de proprietari de terenuri participani (inclusiv arenda) Numrul de proprietari participani prin schimb de proprietate Numrul total de proprietari participani dup finalizarea proiectului Numrul total de parcele de teren n proprietatea participanilor nainte de proiect Numrul total de parcele de teren n proprietatea participanilor dup proiect Numrul mediu al parcelelor de teren la un proprietar participant nainte de proiect Numrul mediu al parcelelor de teren la un proprietar participant dup proiect

578

240

1270

430

240

150

2908

435

240

715

213

243

81

1928

415

221

666

207

142

56

1707

1573

1171

2794

684

726

272

7220

1199

977

2061

517

563

198

5515

3,62

4,86

3,91

3,21

2,99

3,36

3,74

2,89

4,42

3,09

2,50

3,96

3,54

3,23

Sursa: Proiectul-pilot de reparcelare a terenurilor agricole, 2007-2008. Eantion 6 localiti. n tabelul 3.3., reducerea nivelului de fragmentare este prezentat n mod cantitativ. - 138 -

Impactul proiectului asupra dezvoltrii agricole n localitile-pilot va fi vizibil abia peste 2-3 ani, iar n unele cazuri perioada va fi i mai ndelungat. n cazul schimbului de parcele de teren agricol impactul poate fi vizibil la nceputul sezonului agricol. Proiectul-pilot de Reparcelare a Terenurilor Agricole n 6 localiti este pn n prezent cel mai mare proiect-pilot de reparcelare/consolidare a terenurilor agricole din regiunea Europei de Est, implementat prin intermediul unei abordri de participare benevol. Pentru implementatorii proiectului a fost o adevrat provocare, din punct de vedere organizaional, de a colabora cu un numr att de mare de proprietari i de parcele agricole ntr-o perioad de timp att de scurt. Mai jos sunt prezentate exemple grafice de consolidare/reparcelare a terenurilor agricole (Figurile 3.33.7).

Fig. 3.3. Proprietatea asupra terenurilor agricole ntr-o regiune a localitii-pilot Buuca nainte (n stnga) i dup (n dreapta) proiect Sursa: Proiectul-pilot de reparcelare a terenurilor agricole, 2007-2008. Eantion 6 localiti.

Fig. 3.4. Proprietatea asupra terenurilor ntr-o regiune a localitii-pilot Sadova nainte (n stnga) i dup (n dreapta) proiect Sursa: Proiectul-pilot de reparcelare a terenurilor agricole, 2007-2008. Eantion 6 localiti.

- 139 -

Fig.3.5. Proprietatea asupra terenurilor agricole ntr-o regiune a localitii-pilot Boldureti nainte (n stnga) i dup (n dreapta) proiect Sursa: Proiectul-pilot de reparcelare a terenurilor agricole, 2007-2008. Eantion 6 localiti.

Fig.3.6. Proprietatea asupra terenurilor agricole ntr-o regiune a localitii-pilot Boldureti nainte (n stnga) i dup (n dreapta) proiect Sursa: Proiectul-pilot de reparcelare a terenurilor agricole, 2007-2008. Eantion 6 localiti.

- 140 -

Fig.3.7. Proprietatea asupra terenurilor agricole ntr-o regiune a localitii-pilot Opaci nainte (n stnga) i dup (n dreapta) proiect (parcelele arendate sunt evideniate cu chenare galbene) Sursa: Proiectul-pilot de reparcelare a terenurilor agricole, 2007-2008. Eantion 6 localiti.

Proiectul de reparcelare a terenurilor agricole n 40 de localiti n scopul realizrii proiectului de reparcelare a terenurilor agricole n 40 de localiti, la 7 mai 2009, Ministerul Agriculturii i Industriei Alimentare a semnat un contract de consultan cu ACSA. Perioada de implementare a proiectului a fost planificat pentru circa 14 luni: 7 mai 2009-30 iunie 2010, fiind prelungit din anumite motive obiective, pn la data de 31 decembrie 2010. Abordarea n cadrul proiectului de reparcelare a terenurilor agricole n 40 de localiti este similar celei din cadrul proiectului-pilot i se bazeaz pe metodologia Organizaiei pentru Agricultur i Alimentaie a Naiunilor Unite. Conceptul proiectului prevede participarea benevol a proprietarilor, efectuarea tranzaciilor n conformitate cu preul de pia local i vizeaz activitile de reparcelare ntr-un context mai larg al dezvoltrii rurale. - 141 -

Conform datelor statistice ale Ministerului Agriculturii i Industriei Alimentare privind situaia de la 10 septembrie 2010, n cadrul proiectului s-au implementat mai bine de 8 000 tranzacii de vnzare-cumprare, schimb, nregistrarea motenirilor, rata de participare fiind de 15% din numrul total de proprietari. Menionm c, cu suportul financiar al bugetului de stat al republicii au fost elaborate i finalizate lucrrile de implementare a proiectului de consolidare n localitatea Vlcine (r-nul Ocnia). La etapa finalizrii se afl implementarea proiectelor n localitile Doina (r-nul Cahul) i Maramonovca (r-nul Drochia). Metodologia dup care se conduce Ministerul Agriculturii i Industriei Alimentare i Institutul de Proiectare pentru Organizarea Teritoriului se bazeaz pe relaiile de arend de lung durat, asocierea, redefinirea hotarelor, precum i pe efectuarea tranzaciilor de vnzare-cumprare i schimb. n luna septembrie 2010 a demarat proiectul de consolidare/reparcelare a terenurilor agricole n satul Corjova (r-nul Criuleni), contract ncheiat ntre Ministerul Agriculturii i Industriei Alimentare i CS BLOM SRL n urma licitaiei publice nr. 887/10 din 12.07.2010. n prezent, Guvernul Republicii Moldova testeaz diferite abordri de consolidare a terenurilor agricole. Implementarea proiectelor menionate va permite obinerea unei experiene valoroase despre particularitile diferitelor metode de consolidare/reparcelare i elaborarea strategiei optimale pe viitor. Recomandri i propuneri n baza experienelor acumulate n cadrul implementrii proiectului, n 6 localiti au fost formulate recomandri privind ajustarea cadrului juridic al Republicii Moldova pentru simplificarea i eficientizarea realizrii activitilor de consolidare/reparcelare a terenurilor agricole. Conform legii cu privire la cadastrul bunurilor imobile, fiecare proprietar trebuie s solicite personal extrase din Registrul bunurilor imobiliare. Implementarea proiectului a artat c acest lucru constituie un - 142 -

obstacol n calea consolidrii terenurilor i mpiedic procesul de reparcelare a lor. Pentru a nltura asemenea obstacole, s-a recomandat ca o persoan din localitatea unde se implementeaz proiectul (de exemplu, specialistul n planificarea funciar, inginerul cadastral sau secretarul consiliului local) s poat obine extrase pentru toi proprietarii i s depun cereri pentru nregistrarea noilor titluri de proprietate n numele participanilor la procesul de reparcelare. Din experiena proiectului se poate spune c chiar i n cazul n care se aplic procedura ajustat de tranzacionare a bunurilor imobile, efectuarea simultan a mai multor operaiuni cu parcele este dificil fr un cadru juridic adaptat la situaia real. n special, este problematic ca terenurile s fie consolidate atunci cnd exist o interdependen a tranzaciilor. n astfel de cazuri, planurile de reparcelare a terenurilor pot eua, dac mcar una dintre tranzacii nu poate fi efectuat din diferite motive. Dezvoltarea pieei funciare, n special, cnd au loc mai multe tranzacii simultan, este dificil, deoarece sunt necesare deplasri frecvente n localitile-pilot a notarilor de stat pentru nregistrarea motenirilor. Se impune necesitatea respectrii legislaiei n vigoare i antrenarea n aceste activiti a secretarilor consiliilor locale. Aceasta ar face ca activitile de reparcelare s fie mai simplu efectuate i mai puin costisitoare. Un obstacol n implementarea proiectului a fost i faptul c Legea cu privire la administraia public local permite vnzarea drumurilor superflue exclusiv prin decizia consiliului local n cadrul unor licitaii. Legea respectiv ar trebui modificat astfel nct s permit ca aceste drumuri s poat fi comercializate n cadrul implementrii proiectelor de reparcelare proprietarilor care dein parcele nvecinate. Se recomand ca prevederile legale s permit implementarea simultan a planului de reparcelare i efectuare a tranzaciilor. n vederea realizrii acestei idei se poate examina posibilitatea crerii unor comisii funciare speciale, probabil, la nivel regional, care s fie mputernicite a lua decizii de aprobare legal a tranzaciilor n cazul reparcelrii terenurilor n localitile-proiect. n acest caz, nregistrarea noilor titluri de - 143 -

proprietate n registrul funciar i pe hrile cadastrale va deveni doar o chestiune tehnic. Practic, procesul de nregistrare masiv a terenurilor cu destinaie agricol a fost ncheiat. Actualmente, circa 99% din proprietarii de terenuri agricole dispun de titluri de autentificare a dreptului deintorului de teren. Cu toate acestea, la acest capitol mai sunt i unele probleme, care, mai devreme sau mai trziu, vor trebui soluionate. Este vorba, de lipsa exemplarului doi al titlului, a bazei de date grafice, necoincidena configuraiei planului sectorului de teren reprezentat pe titlu cu cel din proiectul de organizare a teritoriului, etc. Acestea i multe altele frneaz finalizarea procesului de nregistrare a tuturor sectoarelor de teren cu destinaie agricol. Rmne a fi anevoios i procesul de nregistrare masiv i eliberare a titlurilor de autentificare a dreptului deintorului de teren n orae. Cauzele principale sunt insuficiena de informaie cadastral despre proprietari i adresele potale ale acestora, amplasarea terenurilor n extravilan, surplusul de suprafa a loturilor de lng cas, etc., ceea ce complic ntocmirea documentelor ce confirm drepturile de proprietate. Strategia de mai departe la acest compartiment ar trebui s includ corectarea greelilor comise la elaborarea proiectelor de organizare a teritoriului i la ntocmirea planurilor cadastrale, soluionarea problemelor privind surplusul de suprafa, finalizarea lucrrilor cadastrale i a procesului de legiferare a dreptului deintorului de teren, consolidarea/ reparcelarea terenurilor agricole. nregistrarea proprietilor n localitile urbane Conform Legii privind organizarea administrativ-teritorial a Republicii Moldova, n republic sunt 54 de localiti urbane, inclusiv 3 municipii, cu excepia UAT din Stnga Nistrului. Ctre 24.01.2005 fuseser finalizate lucrrile cadastrale n 47 de localiti urbane, iar n altele 12 acestea se aflau n plin desfurare: mun. Chiinu, Codru, Cricova, Durleti, Vadul-lui-Vod, Vatra, Anenii Noi, Basarabeasca, - 144 -

Briceni, Lipcani, Cahul, Ungheni (vezi Anexa 4). Lucrrile menionate au fost ndeplinite pe parcursul anului 2005, odat cu ncheierea activitii PPC. Diferena dintre volumul lucrrilor cadastrale executate i cel al nregistrrii bunurilor n cadrul implementrii PPC (nregistrarea primar masiv) se explic prin faptul c o parte de bunuri a fost nregistrat n mod selectiv n Registrul bunurilor imobile sau exist unele probleme privind nregistrarea acestora (n unele orae volumul nregistrat este mai mare dect cel al lucrrilor cadastrale executate, deoarece pe teritoriul primriilor respective au fost identificate bunuri noi (surplusuri). Situaia privind nregistrarea primar masiv n mun. Chiinu Lucrrile cadastrale n municipiul Chiinu au demarat ncepnd cu 26 aprilie 2000, dar procesul de nregistrare a bunurilor imobile prin metoda masiv i eliberarea titlurilor de autentificare a dreptului deintorului de teren decurgea lent. Trgnarea este condiionat de caracterul complicat de soluionare a chestiunilor legate de surplusul de suprafee deinute de proprietari, partajarea terenurilor aferente att a caselor cu apartamente ce nu constituie blocuri de locuit, ct i a blocurilor locative, insuficiena informaiei despre potenialii proprietari, adresele potale ale acestora, cetenia deinut, etc. Pe parcursul anului 2003, consiliul municipal Chiinu nu a luat nicio decizie referitor la transmiterea n proprietate a loturilor de pe lng cas. De altfel, din cauza problemelor nerezolvate ce in de surplusurile de terenuri utilizate de proprietari, autoritile municipale nu aprobau la timp titlurile pentru aceste parcele pn nu se ajungea la un numitor comun n privina surplusurilor de terenuri. Pentru soluionarea problemelor aprute a fost creat un grup de lucru din reprezentani ai Ageniei, OIPPC, OCT Chiinu, primriei mun. Chiinu, i consultani strini. Prin concursul lor au fost identificate circa 4 500 de bunuri imobile. n luna septembrie a anului 2002 a fost - 145 -

semnat contractul pentru efectuarea lucrrilor cadastrale pentru 13 000 de terenuri n mun. Chiinu i 7 000 n localiti rurale din municipiu. n afar de aceasta, BM i-au fost prezentate documentele pentru organizarea i desfurarea unui alt tender de ndeplinire a lucrrilor cu un volum de circa 35 000 sectoare de teren. Drept rezultat, conform situaiei din 1 martie 2003, n perioada dat n mun. Chiinu, potrivit ARFC, au fost nregistrate n mod masiv circa 7 000 de bunuri imobile. Ulterior au mai fost identificate 2 383 de bunuri imobile, ceea ce constituia circa 82% din numrul total al acestui tip de proprieti amplasate n municipiu. Cu toate acestea, din cauza mai multor probleme, graficul de ndeplinire a lucrrilor prevzute de Programul de stat de creare a cadastrului bunurilor imobile se zdrnicea permanent. n scopul redresrii situaiei, pe parcursul anului 2004, Agenia de Stat Relaii Funciare i Cadastru, prin scrisorile nr. 36-01/32 din 12.01.2004 i nr. 36-01/1981 din 16.12.2004, a informat primria c materialele cadastrale prezentate spre examinare i aprobare se examineaz cu mari ntrzieri, chestiunea n cauz fiind discutat i la ntrunirea reprezentanilor BM, conducerii Ageniei de Stat Relaii Funciare i Cadastru, OIPPC cu Primarul general interimar al mun. Chiinu, precum i la colegiul Ageniei de Stat Relaii Funciare i Cadastru din 13 ianuarie 2005. n urma aciunilor ntreprinse, Consiliul municipal Chiinu a examinat i a aprobat toat documentaia cadastral prezentat de OCT Chiinu (scrisoarea nr. 111/8657 din 24.01.2005). n afar de aceasta, au crescut ritmurile de perfectare a titlurilor de autentificare a dreptului deintorului de teren. Pentru monitorizarea procesului respectiv i, implicit, urgentarea nregistrrii primare masiv, n mun. Chiinu a fost elaborat graficul executrii lucrrilor cadastrale, examinrii materialelor de primria municipiului i cel al nregistrrii bunurilor imobile aflate n raza OCT Chiinu. Rezultatele puteau fi mult mai bune dac problemele aprute se soluionau la etapa identificrii proprietilor imobiliare, mai cu seam, n zona central a oraului. Astfel, n lunile martie-aprilie i mai 2004 - 146 -

OCT Chiinu a transmis Primriei Chiinu spre examinare materialele pentru 8 800 de bunuri imobile, iar pentru a facilita colaborarea dintre administraia local i structurile cadastrale, inclusiv privind atribuirea terenurilor n proprietate, a fost instalat o reea, care permitea accesul primriei la baza de date a OCT Chiinu. Totui, ritmurile de implementare a cadastrului n raza de aciune a mun. Chiinu continuau s lase de dorit. Pentru eliminarea obstacolelor, la 8 septembrie 2005 a fost examinat situaia privind mersul lucrrilor de nregistrare primar i evaluare masiv, menionndu-se caracterul nesatisfctor al evalurii masive n mun. Chiinu i oraele din zona de activitate a oficiului cadastral teritorial. S-a constatat c evaluarea bunurilor imobile se trgneaz din cauza nefinalizrii lucrrilor de nregistrare masiv a lor. n acelai timp, s-a menionat faptul c la data respectiv existau 7957 de obiecte nregistrate, pentru care nu s-au colectat datele n vederea evalurii lor masive. Acest fapt se datora nerespectrii tehnologiei de lucru, i anume: colectarea datelor nu s-a efectuat pe cartiere ori pe sectoare cadastrale n ntregime; nu s-a inut evidena grafic a lucrrilor de colectare a datelor; nu a fost nregistrat o parte din apartamentele din blocurile cooperatiste i apartamentele neprivatizate. S-a menionat i faptul c executantul lucrrilor cadastrale prezint materialele neuniform, fapt ce nu permite verificarea acestora n termenele stabilite. La acel moment, OCT Chiinu i-au fost predate spre verificare materiale pentru 4 097 de bunuri imobiliare, inclusiv pentru 1 670 n or. Chiinu, 1 263 n or. Codru, 666 n or. Durleti, 334 n s. Bubuieci, 164 n or. Vadul-lui-Vod. Dat fiind faptul c Primria mun. Chiinu trgna examinarea materialelor, fapt ce atrage dup sine nerespectarea termenelor la nregistrarea i evaluarea masiv a proprietilor imobiliare, s-a propus efectuarea nregistrrii bunurilor imobile n baza documentelor din arhiva OCT (pentru construcii) i n baza Legii cadastrului bunurilor imobile (pentru terenuri). - 147 -

n scopul ameliorrii situaiei din domeniul crerii cadastrului bunurilor imobile, la 28 septembrie 2006 a avut loc o edin cu participarea factorilor de decizie de la Primria mun. Chiinu i ARFC, care a elaborat modalitile de soluionare a problemelor, inclusiv cele privind inventarierea garajelor din cooperativele de construcie a garajelor, delimitarea terenurilor atribuite cooperativelor de construcie a garajelor, elaborarea planurilor la scara 1:500 (digital), finalizarea lucrrilor de inventariere a apartamentelor (proprietate public), precum i nregistrarea acestor bunuri n scopul impozitrii i altele. n urma aciunilor ntreprinse, n perioada 1 ianuarie 1999 30 septembrie 2007 au fost nregistrate selectiv 201 636 de bunuri imobile, iar n mod masiv 161 990, de asemenea, proprieti. Ctre 1 noiembrie 2007, unica localitate din municipiul Chiinu unde nu s-a efectuat nregistrarea bunurilor imobile din intravilan era satul Trueni. nregistrarea masiv a apartamentelor Dat fiind faptul c n anul 2004 au nceput lucrrile de evaluare n mas a apartamentelor, s-a decis de a urgenta finalizarea nregistrrii masive a lor. A fost elaborat procedura de nregistrare a apartamentelor i soluionat chestiunea privind obinerea informaiei din baza de date a Departamentului Privatizrii referitoare la participanii la privatizarea apartamentelor, precum i ncheiate contracte cu OCT privind nregistrarea apartamentelor. Conform situaiei de la 01.01.2004, n perioada 1999-2003 fuseser nregistrate n mod masiv 93 508 de apartamente privatizate i, odat cu aceasta, nregistrarea acestui tip de proprieti practic s-a ncheiat. O problem aparte a fost nregistrarea masiv a locaelor de cult. Fiind un proces specific, pentru nregistrarea acestora a fost necesar elaborarea unui cadru normativ corespunztor i desfurarea unor activiti organizatorice. Astfel, n conformitate cu Hotrrea Guvernului Republicii Moldova nr.740 din 11.06.2002, cu privire la edificiile i locaele de cult i a modificrilor operate prin Hotrrea din 25.12.2002, - 148 -

au fost organizate ntruniri cu reprezentani ai cultelor religioase, cu manageri i registratori ai oficiilor cadastrale teritoriale privind munca organizatoric i tehnic la nregistrarea obiectivelor de cult. n scopul nregistrrii acestui tip de proprieti, s-au efectuat msurri cadastrale la 822 de edificii i locae de cult din 1 011 obiective din dreapta Nistrului, iar n temeiul documentelor depuse (cereri, planuri cadastrale i certificate de nregistrare la Serviciul de Stat pentru Problemele Cultelor) s-au nregistrat condiionat 733 locae de cult, inclusiv 444 cu statut de monumente de cultur din totalul de 612 obiecte de acest tip. Pe parcursul desfurrii lucrrilor, OCT au ntmpinat un ir de obstacole, inclusiv eschivarea slujitorilor bisericeti de la achitarea plii pentru serviciile prestate, zdrnicirea termenelor de depunere n termenii stabilii a cererilor de nregistrare a proprietilor respective. Pentru a facilita acest proces, a fost modificat Hotrrea Guvernului Republicii Moldova nr.740 din 11.06.2002, iar Mitropolia Chiinului i a ntregii Moldove a expediat o circular bisericilor, parohiilor prin care s-a propus prezentarea n termene restrnse a cererilor de nregistrare i certificatelor respective la OCT. n scopul respectiv a fost organizat i un seminar, n cadrul cruia s-a solicitat urgentarea soluionrii problemelor aprute, ceea ce a permis urgentarea nregistrrii locaelor de cult. Tot n perioada menionat a aprut necesitatea nregistrrii bunurilor imobiliare ale cooperaiei de consum. n scopul realizrii prevederilor Hotrrii Parlamentului Republicii Moldova nr.1116-XV din 06.06.2002 privind rezultatul controlului executrii Legii cooperaiei de consum, prin demersul comun al Ageniei de Stat Relaii Funciare i Cadastru i Uniunii Centrale a Cooperativelor de Consum din 10.07.2002, s-au dat indicaiile necesare OCT, organizaiilor i ntreprinderilor cooperaiei de consum ca n termene restrnse s finalizeze lucrrile de nregistrare a proprietilor organizaiilor cooperaiei de consum. Cu toate acestea, la finele anului 2002, OCT nregistraser doar 2 410 de bunuri imobile din totalul de 3371 (71,5%). Aceast situaie s-a creat din cauza lipsei de iniiativ a organizaiilor cooperaiei de consum locale, dife- 149 -

ritelor litigii cu bunurile imobile i chiar a unor interese ale conductorilor acestor organizaii. Trebuie de menionat c i terenurile aferente bunurilor acestor organizaii nu au fost cumprate n conformitate cu legislaia n vigoare. Din volumul total al obiectivelor nregistrate numai 8,6% din terenurile aferente erau procurate, iar 91,4% constituiau proprietate public a statului i a organelor administraiei publice locale. Din acest motiv, n unele cazuri, se stopa sau chiar se mpiedica activitatea organizaiilor cooperaiei de consum, ceea ce contravenea necesitii privind elaborarea unui program de revigorare a cooperaiei de consum, care presupunea realizarea tuturor msurilor privind nregistrarea imobilelor ce le aparin i a terenurilor aferente procurate n modul stabilit. n cele din urm, ctre 1 ianuarie 2003 au fost nregistrate 142 obiecte din numrul total de 296 aflate la balana organizaiilor Moldcoop, adic mai puin de jumtate. nregistrarea terenurilor agricole proprietate public a statului Conform Legii nr. 668-XIII din 23.11.1995 pentru aprobarea Listei unitilor ale cror terenuri destinate agriculturii rmn n proprietatea statului, n ea au fost incluse 62 de uniti ale cror terenuri destinate agriculturii cu o suprafa total de 22 128,52 ha vor rmne n proprietatea public a statului. Actualmente, Ministerul Agriculturii i Industriei Alimentare gestioneaz 16 391,52 ha, din care pn la 1 martie 2012, conform datelor statistice ale ntreprinderii de Stat Cadastru, au fost nregistrate n registrul bunurilor imobile numai 9 490,671 ha, celelalte fiind gestionate de ctre ministerele Educaiei, Justiiei i Academia de tiine a Moldovei. Conform statisticilor Ministerului Agriculturii i Industriei Alimentare, pn n prezent nu au fost nregistrate terenurile agricole gestionate de: 1. Colegiul Agroindustrial Gheorghe Rducan din Grinui, raionul Ocnia (134,0 ha): documentele se afl la OCT de mai mult timp, dar, din motive necunoscute, se trgneaz nregistrarea terenurilor; - 150 -

2. .S. Staiunea Didactico-Experimental Petricani (178,0 ha): terenurile constituie obiectul unui litigiu n instana de judecat; 3. .S. Staia de Stat pentru ncercarea Mainilor, sat. Colonia (24,0 ha): terenurile constituie obiectul unui litigiu n instana de judecat; 4. Colegiul Tehnic Agricol din or. Soroca (din 100 ha au fost nregistrate 79 de ha, iar 21,0 ha constituie obiectul unui litigiu n instana de judecat; 5. Staiunea Didactic Experimental Codru (759,0 ha): conducerea Staiunii trgneaz nregistrarea terenurilor, inclusiv din cauza multiplelor litigii; 6. coala de Hipism i Pentatlon Modern (145,7 ha): documentele se afl la OCT de mai mult timp, dar, din motive necunoscute, se trgneaz nregistrarea terenurilor; 7. .S. Staiunea Didactico-Experimental Chetrosu, raionul Anenii Noi (2085,0 ha): din cauza unor litigii, n decembrie 2011 Consiliul local a refuzat s coordoneze hotarele terenurilor gestionate de Staiune; 8. .S. Staiunea Tehnologic Experimental Vieru, oraul Codru, municipiul Chiinu (551,19 ha): n procesul stabilirii hotarelor au fost depistate cazuri de ocupare abuziv a circa 10,75 ha (case de locuit); 9. Sectorul de Stat Grimncui al Comisiei de Stat pentru Testarea Soiurilor de Plante, raionul Briceni (50 ha): primria urmeaz s pun la dispoziie un alt lot compact cu suprafaa de 50 de ha, n caz contrat Comisia va ntreprinde msuri de nregistrare silit a terenului, conform deciziei instanei de judecat; 10. .A.S. Dumbrava-Vest (215,20 ha): terenurile se afl n proprietatea primriei mun. Chiinu, dar sunt lucrate de .A.S. Dumbrava-Vest; 11. Institutul de Cercetri pentru Culturile de Cmp Selecia (1581,16 ha): conducerea Institutului refuz s nregistreze terenurile gestionate(1093,72 ha); 12. Staiunea Tehnologico-Experimental Pacani, com. Grtieti, mun. Chiinu (1127,35 ha): terenurile constituie obiectul unui litigiu n instana de judecat; - 151 -

13. Colegiul Agroindustrial, comuna Zagarancea, or. Ungheni (54 ha): documentele se afl la OCT de mai mult timp, dar, din motive necunoscute, se trgneaz nregistrarea terenurilor. nregistrarea obiectelor acvatice Procesul de nregistrare a bazinelor acvatice a demarat n baza Hotrrii Guvernului Republicii Moldova nr.1202 din 8 noiembrie 2001, cu privire la unele msuri pentru reglementarea utilizrii bazinelor de ap, cererii Guvernului nr.1038-120 din 11 februarie 2003, ordinului Ageniei de Stat Relaii Funciare i Cadastru, nr.77 din 4 aprilie 2003, cu privire la unele msuri viznd nregistrarea obiectelor acvatice. n acest scop a fost ntocmit lista bazinelor acvatice aflate n proprietatea statului i date n folosina Concernului Republican pentru Gospodrirea Apelor Apele Moldovei (44 bazine acvatice), ntreprinderilor Asociaiei Piscicola (184 de bazine acvatice) i Societii vntorilor i pescarilor din Moldova (36 de bazine acvatice). Totodat, s-au dat indicaiile i recomandrile corespunztoare OCT n vederea reglementrii procesului de nregistrare a obiectelor acvatice i a drepturilor (de proprietate i de folosin) asupra lor. Cu fiecare OCT a fost semnat contractul privind efectuarea nregistrrii primare masive a terenurilor proprietate public a statului destinate fondului apelor. Drept temei pentru nregistrare au servit materialele delimitrii terenurilor proprietate public, precum i hotrrile respective ale Guvernului Republicii Moldova despre aprobarea materialelor de delimitare a terenurilor proprietate public. Astfel, conform situaiei de la 1.01.2005, la filialele ntreprinderii de Stat Cadastru fuseser nregistrate n mod masiv 302 de obiecte acvatice aflate n proprietatea statului i 2 980 obiecte acvatice n proprietatea administraiei publice locale. Conform datelor statistice ale ntreprinderii de Stat Cadastru, ctre 1 aprilie 2012 n registrul bunurilor imobile erau nregistrate circa 4,879 mln. de bunuri imobile ce constituie 88,7% din numrul lor total. - 152 -

Crearea sistemului informaional al cadastrului Dezvoltarea sistemului informaional este parte component a cadastrului, care asigur conectarea potenialilor utilizatori la baza de date. n acest scop, n anul 2005 a fost instalat reeaua corporativ pentru unificarea bazelor de date locale n una centralizat, fapt ce a fcut posibil asigurarea accesului la ea prin internet. Actualmente, toate bncile locale de date (38) sunt conectate la baza centralizat de date, datele din bncile locale de date sunt replicate zilnic n aceast baz. La baza centralizat de date sunt conectate bnci comerciale, agenii imobiliare, autoriti publice centrale i locale, notari care au solicitat accesul respectiv conform cerinelor n vigoare. A fost elaborat i tehnologia de furnizare a informaiei prin Internet i ntocmit un model al acordului privind conectarea la baza centralizat de date a consumtorilor (vezi Anexele 2 i 3). Conectarea la baza de date centralizat a cadastrului faciliteaz substanial accesul notarilor, departamentului de executare a deciziilor judiciare, bncilor comerciale, ageniilor imobiliare .a. la Registrul bunurilor imobile i, astfel, informaia cadastral devine mai transparent. n perspectiv, aceasta va conduce la diminuarea numrului de adresri ale potenialilor clieni ctre filialele ntreprinderii de Stat Cadastru, se va mbunti operativitatea i calitatea serviciilor prestate. Conform situaiei din 25 septembrie 2007, au semnat acorduri privind conectarea la baza centralizat de date 63 de persoane juridice (bnci comerciale, agenii imobiliare, notari, msurtori cadastrali etc.) i 48 de autoriti publice centrale i locale. n legtur cu necesitatea trecerii la noul sistem de impozitare a bunurilor imobile, a fost elaborat programul informaional ValueCad, care include caracteristici tehnice i economice despre fiecare obiect imobiliar n scopul de a se stabili valoarea lui.

- 153 -

Perfecionarea sistemului instituional de nregistrare a bunurilor imobile Sistemul cadastrului bunurilor imobile din Republica Moldova, cu toate avantajele sale, trebuie dezvoltat i perfecionat. Unele probleme au aprut datorit influenei factorilor externi, iar altele sunt o consecin a structurii instituionale imperfecte i ineficiente ale managementului. Sistemul a fost creat i activeaz n baza unui cadru normativ adecvat, care asigur protejarea de ctre stat a drepturilor de proprietate. Graie acestui fapt, proprietarii pot gestiona proprietile ce le aparin, efectua tranzacii cu ele, fr careva limitri. Dei n cadrul PPC s-a pus accentul pe aspectele tehnice i operaionale de creare a unui sistem cadastral funcional, pe parcursul implementrii lui a devenit clar c satisfacerea cerinelor naintate de clieni merit o atenie special, mai ales, n ceea ce privete dezvoltarea pieei imobiliare. Relevante sunt i urmtoarele probleme: I) numrul de etape impuse vnztorului i cumprtorului pentru efectuarea tranzaciei (n cazul nregistrrii selective 5-7 la numr); II) timpul de transmitere a dreptului; III) inerea paralel a registrului pe fiier de hrtie i pe cel electronic; IV) calitatea datelor cadastrale. ntru asigurarea unui cadastru eficient i funcional a fost necesar efectuarea unor transformri instituionale serioase, concentrarea eforturilor asupra asigurrii stabilitii i mrirea posibilitilor de autofinanare i autodezvoltare a sistemului, n acest scop, n octombrie 2004 a fost organizat seminarul internaional Primul Proiect de Cadastru: realizri i perspective, la care s-a efectuat o analiz ampl a sistemului de nregistrare implementat n Republica Moldova i a sistemelor de nregistrare similare din alte ri. Astfel, n republica noastr, costul transmiterii dreptului de proprietate alctuiete circa 6,6% din salariul mediu, iar n rile dezvoltate numai 4,6%. Din costul total de transmitere a dreptului, 52% revin serviciilor notariale, 29% constituie taxa de stat i numai 19% serviciilor prestate de OCT. - 154 -

n rile dezvoltate, transmiterea dreptului de proprietate se efectueaz n 1-3 zile, fapt pentru care titularul de drept trebuie s se adreseze la 1-3 instane. n Republica Moldova o tranzacie se face n 30-50 de zile, titularul de drept fiind nevoit s solicite serviciile a 3-7 instituii. Analiza efectuat a demonstrat c mbuntirea sistemului de nregistrare din ar este posibil prin: I) diminuarea costului transmiterii dreptului de proprietate; II) reducerea numrului de inspecii i a timpului pentru transmiterea dreptului de proprietate; III) ridicarea calitii datelor din cadastru; IV) trecerea la nregistrarea electronic i accesul on-line la baza de date. n scopul mbuntirii sistemului de nregistrare, n anul 2004, Agenia de Stat Relaii Funciare i Cadastru a ntreprins unele aciuni concrete n vederea mbuntirii procesului de nregistrare, i anume: I) conform Ordinului nr.55 din 17 martie 2004, a fost redus numrul de adresri impuse de OCT titularilor de drepturi la transmiterea dreptului de proprietate, II) Ordinul nr.227 din 16 decembrie 2004 vizeaz mbuntirea modului de inere a dosarelor cadastrale i a fiierelor Registrului bunurilor imobile pentru blocuri locative; III) Ordinele nr.224 din 7 decembrie i nr.238 din 28 decembrie 2004 presupun unele msuri n vederea ridicrii calitii datelor din cadastru. Se impune clarificarea problemei privind nregistrarea n cadastru a instalaiilor inginereti (conducte de ap, de gaze naturale, linii de transportare a energiei electrice, poriuni de subsol, plantaii perene), n acest scop urmnd a fi elaborat i aprobat o metodologie special. Urmeaz a fi promovate i modificri n legislaie pentru a acorda dreptul autoritilor publice locale s atribuie n mod gratuit surplusurile de teren n folosin deintorului de teren n cazul cnd nu este raional retragerea acestui surplus. Pentru funcionarea eficient a sistemului este necesar s se desfoare i n continuare munca de elaborare a strategiei de dezvoltare a cadastrului, inclusiv a sistemului instituional. Odat cu finalizarea procesului de nregistrare n mas a bunurilor imobile trebuie s creasc - 155 -

ponderea altor tipuri de servicii. De aceea este necesar efectuarea unor investigaii sociologice i de marketing pentru stabilirea potenialilor consumatori de informaie cadastral, extinderea nomenclatorului de servicii prestate pe piaa imobiliar. Rezultatele cercetrii sociologice privind problemele i perspectivele de dezvoltare a cadastrului bunurilor imobile n Republica Moldova Pentru studierea problemelor privind perfecionarea sistemului de cadastru a fost efectuat o investigaie sociologic printre experii n domeniu cu scopul de a clarifica unele aspecte ale crerii i perfecionrii sistemului naional de cadastru. n calitate de experi au fost alei manageri, registratori i alte categorii de specialiti din cadrul OCT (noiembrie-decembrie 2003), care asigur dezvoltarea i promovarea unei politici naionale unice n domeniul crerii cadastrului bunurilor imobile. Obiectul investigaiilor au fost oficiile cadastrale teritoriale ale Ageniei Relaii Funciare i Cadastru. n cadrul sondajului au fost evideniate: a) atitudinea managerilor, registratorilor i inginerilor cadastrali fa de crearea i perfecionarea sistemului naional de cadastru; b) opiniile lor privind implementarea primului proiect de cadastru n Republica Moldova; c) opiniile experilor privind problemele principale ce in de ridicarea eficienei sistemului de cadastru al bunurilor imobiliare n procesul de formare, de funcionare a oficiilor cadastrale teritoriale i cile de soluionare a acestor probleme. Printre participanii la sondaj, brbailor le revin 60%, iar femeilor 40%. Dup vrst, 20% sunt persoane de la 18 pn la 29 ani, 14% de la 30 pn la 39 ani, 42% de la 40 pn la 49 ani, 23% de la 50 pn la 59 ani i 1% de la 60 ani n sus. Toi respondenii aveau studii superioare. n funcie de caracterul activitii profesionale, legate de sistemul naional de cadastru, respondenii au fost divizai n modul urmtor: - 156 -

managerii au alctuit 11%, registratorii 56%, inginerii cadastrali 25% i ali specialiti 7%. Totalurile sondajului efectuat au permis aprecierea locului i rolului PPC, care a nceput s fie implementat n anul 1998 i a devenit baza de formare i dezvoltare a sistemului naional al cadastrului. Din numrul total al specialitilor intervievai 78% calific rolul acestuia drept satisfctor, 9% nesatisfctor, iar 13% au indicat c le este greu s rspund. Numrul mare de rspunsuri pozitive denot faptul c sistemul naional de cadastru nu doar c este format, ci i funcioneaz n mod eficient. Aceasta nseamn c el a devenit o parte inseparabil a dezvoltrii i gestionrii proprietii private, un sistem ce asigur relaiile de pia n sfera bunurilor imobile i influeneaz dezvoltarea social-economic a Moldovei. Cele mai importante realizri ale implementrii PPC, n opinia respondenilor, sunt: 1. n domeniul reglementrii juridice a bunurilor imobile: crearea cadrului juridic al funcionrii sistemului cadastrului; asigurarea legislativ a garaniilor asumate de stat n domeniul aprrii drepturilor reale ale proprietarilor asupra bunurilor imobile; crearea cadrului legislativ pentru implementarea sistemului de evaluare a bunurilor imobile; 2. n domeniul formrii i consolidrii pieelor imobiliare: accelerarea procesului de mproprietrire cu pmnt a cetenilor din republic; crearea condiiilor pentru efectuarea corect i operativ a tranzaciilor; crearea unui sistem unic de nregistrare i eviden a bunurilor imobile; asigurarea accesului liber la informaia despre cadastru; 3. n domeniul asigurrii cu cadre calificate: crearea sistemului de pregtire a specialitilor n domeniul cadastrului i evalurii bunurilor imobile; crearea unei baze tehnico-materiale moderne pentru pregtirea cadrelor i asigurarea procesului de instruire cu cadre didactice de nalt calificare. Paralel cu rezultatele pozitive, respondenii au relatat i o serie de probleme ce au aprut n procesul de implementare a PPC n Republica Moldova i care necesit soluionare. Principalele probleme sunt: - 157 -

1. Perfecionarea sistemului de salarizare i stimulare a muncii lucrtorilor la toate nivelurile sistemului naional al cadastrului n scopul eficientizrii activitii de nregistrare a bunurilor imobile, ridicarea rolului organelor cadastrale n dezvoltarea i funcionarea eficient a pieei naionale a bunurilor imobile, extinderea sferei de prestare a serviciilor. n mare msur aceasta se explic prin faptul c asigurarea cu cadre a structurilor organizatorice cadastrale este extrem de instabil. Astfel, coeficientul de fluctuaie a lucrtorilor (angajai i disponibilizai) a constituit n anul 2000 0,68, n 2001 0,71, n 2002 0,64. Coeficientul rotaiei la angajare a fost de 0,21, 0,35 i, respectiv, 0,33, iar coeficientul rotaiei la disponibilizare 0,37, 0,36, 0,36, adic intensitatea plecrii cadrelor (fluctuaia) e mai mare n raport cu intensitatea angajrii. Aceasta nu poate s nu acioneze negativ asupra rezultatelor activitii organelor cadastrale; 2. Stimularea interesului proprietarilor de bunuri imobile pentru includerea lor n circulaia pieei, adic sunt necesare mecanisme viabile de pia ce ar putea influena motivarea comportamentului n spirit de pia al proprietarilor de bunuri imobile din rndurile diverselor categorii de populaie ale republicii; 3. Ridicarea rolului statului n dirijarea eficient a sistemului naional de cadastru. La etapa actual aceast cerin se explic prin intensificarea utilizrii cu int precis a resurselor financiare i materiale, orientate spre crearea noului sistem de nregistrare a bunurilor imobile, cu organizarea unor tendere deschise pentru executarea lucrrilor de cadastru i prestarea serviciilor, adoptarea unor acte normative care s permit controlul permanent asupra procesului executrii proiectului i nivelului de utilizare a fondurilor, granturilor, donaiilor i a altor resurse financiare, obinute n acest scop; 4. Necesitatea de a perfeciona structura organizatoric a organelor cadastrale. n special era vorba de crearea ntreprinderii de stat de nivel republican Cadastru cu filiale n municipiile i centrele raionale ale republicii i lichidarea actualelor oficii cadastrale teritoriale etc., ceea ce s-a realizat de-acum. - 158 -

Printre alte probleme ce necesit soluionare se impune intensificarea colaborrii structurilor cadastrale cu organele administraiei publice n domeniul elaborrii actelor normative i instruciunilor departamentale, asigurrii informaionale i ntreprinderii altor msuri, care s conduc la dezvoltarea sistemului de nregistrare i evaluare a bunurilor imobile, perfecionrii monitoringului asupra proceselor social-economice n domeniul cadastrului, dezvoltrii pieei imobiliare i determinarea valorii de pia a bunurilor imobile, aciunii acestor procese asupra schimbrii nivelului de trai al populaiei din republic etc. O parte component inseparabil a implementrii PPC constituie noua atitudine fa de dirijarea procesului de nregistrare a bunurilor imobile, respectarea drepturilor de proprietate garantate, asigurarea echilibrului dintre interesele statului, ale proprietarilor, instituiilor comerciale i ale altor subieci ai relaiilor de pia. Totalurile sondajului au scos n eviden rolul organelor de stat i ale administraiei locale, ale structurilor cadastrale n asigurarea unui management eficient de implementare a PPC n Republica Moldova, rol ce se caracterizeaz prin urmtorii indicatori (Tabelul 3.4). Tabelul 3.4 Aprecierea nivelului de management privind implementarea PPC, (%)
Evaluarea managementului Satisfctor Organele administraiei publice centrale Organele administraiei publice locale (municipale i raionale) Primriile Agenia de Stat Relaii Funciare i Cadastru Biroul pentru implementarea Primului Proiect de Cadastru Organele cadastrale teritoriale 38 23 23 72 75 75 Nesatisfctor 26 52 57 13 10 16 Non rspuns 36 25 20 15 15 9

Sursa: Studiu de experi. Crearea i perfecionarea Sistemului Cadastrului Naional, 2003. Eantion 100 experi.

- 159 -

Datele denot c nivelul de satisfacere a respondenilor vizavi de participarea real a organelor centrale i locale ale administraiei publice la dirijarea proceselor de implementare a PPC este de 2-3 ori mai redus n comparaie cu nivelul de satisfacere privind activitatea structurilor cadastrale. Posibil, prin aceasta se poate explica nivelul redus al interaciunii dintre organele administraiei publice i organele cadastrale, i prin urmare, acest nivel trebuie ridicat esenial. Totodat, dezvoltarea n continuare a sistemului de dirijare a implementrii n Republica Moldova a PPC presupune, n opinia respondenilor, adoptarea urmtoarelor msuri: 1. Privind cadrul legislativ i normativ perfecionarea legilor ce vizeaz implementarea cadastrului bunurilor imobile, ipotecarea lor, protecia drepturilor proprietarilor; elaborarea metodologiei de evaluare i stabilire a tarifelor pentru serviciile cadastrale prestate de ctre organele cadastrale teritoriale; introducerea modificrilor i completrilor n Legea cu privire la administraia public local referitoare la trecerea inginerilor cadastrali din subordinea primriilor n cea a organelor cadastrale teritoriale; 2. n domeniul nregistrrii bunurilor imobile crearea i trecerea la sistemul electronic unic de nregistrare, inclusiv n cadrul oficiilor cadastrale teritoriale, al municipalitilor i primriilor; ncheierea procesului de nregistrare a bunurilor imobile pe teritoriul republicii i perfectarea procedurii de nregistrare a bunurilor imobile; 3. n domeniul asigurrii informaionale crearea sistemului informaional al cadastrului i formarea bazei de date centralizate, conectarea la ea a utilizatorilor de informaie cadastral; modernizarea programului MAPINFOW, introducerea n baza de date a datelor de arhiv, valorii de pia a bunurilor imobile, crearea unei reele unice de registre pentru toate localitile republicii, inclusiv pentru proprietarii de bunuri imobile; cooperarea eficient a organelor cadastrale cu Ministerul Tehnologiilor Informaionale i Comunicaiilor al Republicii Moldova i structurile lui teritoriale; - 160 -

4. n ce privete evaluarea costului bunurilor imobile elaborarea programului automatizat de evaluare a bunurilor imobile, asigurarea estimrii reale a valorii lucrrilor ce in de cadastru, elaborarea standardelor naionale de evaluare i efectuarea evalurii masive a bunurilor imobile n scopuri de impozitare; 5. n domeniul asigurrii tehnico-materiale dotarea cu computere a locurilor de munc n structurile cadastrale i asigurarea registratorilor i inginerilor cu tehnic de calcul; 6. n domeniul asigurrii cu cadre crearea unui centru republican de perfecionare i reciclare a specialitilor din sfera cadastrului, elaborarea i implementarea n activitatea organelor cadastrale a gradelor cu atestarea periodic a lucrtorilor din structurile cadastrului. n legtur cu aceasta trebuie s creasc importana diverselor forme de specializare prin stagiere. Printre altele, acest lucru l-au relatat 94% din respondeni. Printre alte msuri cu influen pozitiv asupra nivelului managementului n sfera activitii cu bunurile imobile au fost menionate: necesitatea intensificrii preocuprilor pentru reclama i propagarea noului sistem de nregistrare n stadiu de implementare, organizarea i extinderea participrii la diverse conferine tiinifico-practice, inclusiv la seminare internaionale i regionale, pregtirea unor treceri n revist i referate despre problemele i evoluia sistemului naional de cadastru etc. Dei cea mai mare parte a specialitilor au menionat drept satisfctoare starea managementului la implementarea PPC n cadrul organelor cadastrale teritoriale, totodat, ei au naintat i o serie de propuneri, realizarea crora, n opinia lor, trebuie s contribuie la eficientizarea activitii n acest domeniu. Principalele dintre aceste propuneri sunt: n domeniul asigurrii cu cadre elaborarea unei politici de personal fundamentate din punct de vedere tiinific, care ar stabili clar direciile, sarcinile, metodele i mijloacele de eficientizare a muncii specialitilor din OCT, asigurarea echilibrului dintre necesarul de cadre i dezvoltarea sistemului naional al cadastrului n regiunile republicii ar da posibilitatea de a soluiona multiplele probleme concrete n cadrul - 161 -

unor formaiuni teritoriale aparte, ar forma principiile de baz privind remunerarea i stimularea muncii specialitilor; n domeniul managementului asigurarea flexibilitii i adaptabilitii n sistemul de dirijare a OCT n funcie de modificarea condiiilor de dezvoltare a sistemului naional al cadastrului i cerinele economiei de pia, mbinarea metodelor reglementrii de pia i de stat a proceselor n sfera imobiliar, perfecionarea sistemului muncii administrative n conformitate cu pregtirea profesional i competena personalului de conducere, respectndu-se ierarhia n adoptarea deciziilor i asigurndu-se responsabilitatea concret pentru executarea lor; n domeniul asigurrii tehnico-materiale nzestrarea OCT cu computere, dispozitive, utilaj i instrumente geodezice, implementarea sistemului electronic i asigurarea computerizrii complete a filialelor oficiilor cadastrale teritoriale i centrale. n domeniul asigurrii informaionale asigurarea centralizat a OCT cu actele legislative i normative emise de Preedinia, Parlamentul i Guvernul Republicii Moldova, Agenia de Stat Relaii Funciare i Cadastru, cu hotrrile, deciziile, instruciunile i indicaiile metodice elaborate de ministere, organele guvernamentale ce se ocup de cadastru, organele administraiei publice locale; n domeniul ridicrii nivelului de calificare organizarea i desfurarea unor seminare teritoriale n comun cu notariatele, bncile comerciale, judectoriile raionale ca participani permaneni la piaa bunurilor imobile. Organizarea cursurilor pentru nsuirea computerului, folosirea sistemului informaional automatizat LegalCad i lucrul cu datele grafice prin utilizarea setului MAPINFO i a altor seminare i cursuri specializate. Fenomenul corupiei n sistemul de nregistrare a bunurilor imobile Reformele promovate n Republica Moldova au acutizat esenial problema corupiei, la baza creia se afl procesele de privatizare a proprietii de stat ce au avut loc n anii 90 i diferenierea brusc a - 162 -

intereselor diverselor grupe la toate nivelurile de dirijare a economiei naionale. n Strategia naional pentru prevenirea corupiei i combaterea corupiei, aprobat n luna decembrie 2004 de ctre Parlamentul Republicii Moldova, se menioneaz c Fenomenul corupiei a afectat domeniile: politic i instituional, economic, judiciar i de drept, de instruire i educaie, de asisten social i medical, investiional i de comer internaional, subminnd grav statalitatea Republicii Moldova [43, p.3]. n ultimele decenii n republic se dezvolt o nou sfer de activitate social-economic ce vizeaz obiectele imobiliare. Nu se face un secret din faptul c ea a devenit un obiect de confruntare ntre interesele de stat, corporative i personale, precum i regionale. n legtur cu aceasta, se impune problema studierii corupiei ca fenomen social-politic n sistemul de nregistrare a bunurilor imobile, precum i a gsirii diverselor modaliti de combatere a ei. Apariia corupiei n sistemul de nregistrare a bunurilor imobile din Republica Moldova este condiionat de dependena corupional general ce s-a creat la toate nivelurile administraiei de stat i economice, de faptul c nu s-a ncheiat formarea mecanismului de funcionare a sistemului, de lipsa transparenei i stabilitii n ce privete formarea pieei imobiliare, pe de o parte, i de existena diferenierii sociale a populaiei dup nivelul veniturilor, starea material, nivelul de cultur general, pe de alt parte. Investigaia s-a efectuat n perioada 25 septembrie10 octombrie 2005, prin aplicarea unui chestionar sociologic (vezi Anexa 6). n total au fost intervievai 100 de persoane (reprezentani ai ageniilor imobiliare, firmelor consultative, cu atribuie la efectuarea i apreciere operaiunilor de circulaie a bunurilor imobile, proprietari ai obiectelor imobiliare), ceea ce constituie circa 12% din toi participanii profesioniti activi pe piaa imobiliar. Respondenii s-au divizat n modul urmtor: rieltori (ageni imobiliari) 32%, manageri 22%, economiti-evaluatori 19%, ingineri - 163 -

15%, juriti 12%. Printre intervievai ponderea brbailor a fost de 65%, iar femeilor de 35%. Vrsta medie a respondenilor a fost de 39 de ani. Rezultatele investigaiei sociologice au demonstrat urmtoarele: 1. Majoritatea respondenilor (95%) au participat la tranzacii de procurare-vnzare a obiectelor imobiliare. Aceasta denot faptul c opinia general privind existena corupiei n sistemul de nregistrare a bunurilor imobile poate fi considerat drept obiectiv.
Nu mi s-a ntmplat 20% Da, o singur dat 12%

Da, n mod repetat 68%

Fig.3.8. Vi s-a ntmplat, sub presiunea anumitelor circumstane, s dai mit? Sursa: Corupia ca fenomen social n sistemul de nregistrare a bunurilor imobile, 2004. Eantion 100 respondeni.

2. n prezent, una din formele corupiei n sistemul de nregistrare ce se manifest, n temei, este darea sau luarea mitei. n forma dat nivelul de percepie a corupiei este destul de nalt. Astfel, n opinia specialitilor-experi intervievai, doar 20% din participanii la tranzacii nu li s-a ntmplat s dea mit, iar 80% au fost nevoii s fac acest lucru n mod repetat sau o singur dat impui de diferite circumstane (Figura 3.8). Conform acestor date, se pot face urmtoarele concluzii: ) n sistemul de nregistrare a bunurilor imobile exist fenomenul corupiei. Relaiile coruptibile sunt relativ stabile, dar nu au caracter total sau general; - 164 -

b) Din numrul persoanelor care dau/iau mit, 85% au repetat acest lucru de mai multe ori, iar 15% doar o singur dat. Adic, perul predomin, are caracter sistematic de mas ca i n alte sfere ale reglementrii de stat, iar darea/luarea mitei se manifest ntr-o msur mai mic. Cu alte cuvinte, corupia existent n sistemul de nregistrare a bunurilor imobile are o form mai mult pasiv; c) Dei rspndirea corupiei nu a atins punctul critic, predominarea mituirii repetate poate crea condiii pentru extinderea i concreterea ei cu fenomenul criminalitii, genernd coruptibilitatea anumitor persoane i structuri instituionale, indiferent de faptul cum se d sau se ia mita personal sau prin intermediari. Corupia existent n sistemul de nregistrare a imobilelor este cauzat, n opinia noastr, de urmtoarele realiti: condiiile ce s-au creat n economia rii, n anii de trecere la economia de pia, au avut tangene i cu sfera imobiliar att de atrgtoare pentru acumularea veniturilor foarte mari de ctre unele categorii de ceteni bogai din republic, pentru extinderea drepturilor de proprietate asupra diverselor obiecte patrimoniale i resurse, pentru organizarea i extinderea diverselor tipuri de business etc.; tendina obiectiv de majorare a preurilor la obiectele imobiliare n urma creterii cererii, nsoite de intensificarea investirii mijloacelor n cele mai avantajoase bunuri imobile. n anii de nregistrare a bunurilor imobile n republic aproximativ 55% din tranzacii vizau sectoarele de pmnt cu destinaie agricol, iar 42% alte obiecte patrimoniale; imperfeciunea prghiilor de stat n combaterea corupiei, prevalarea intereselor personale ale funcionarilor de stat i conductorilor din sfera economic n raport cu interesele statului, fenomen ce a condiionat diferenierea social, interesele diferite ale proprietarilor, acionarilor, managerilor i lucrtorilor de rnd etc.; nu a fost finalizat formarea structurilor administrativ-organizatorice ale sistemului cadastral n ansamblu, inclusiv n sistemul de nregistrare a bunurilor imobile etc. - 165 -

3. Relaiile coruptibile sub form de dare i luare a mitei sunt legate preponderent de urmtoarele tipuri de servicii ce se presteaz n procesul de nregistrare a bunurilor imobile: necesitatea accelerrii procesului de nregistrare a bunurilor imobile (67% din totalul rspunsurilor); procesul nregistrrii obiectelor imobiliare (arenda, vnzareacumprarea, druirea, ipoteca etc.) 61% din rspunsuri; inventarierea tehnic i evaluarea costului obiectelor proprietate imobiliar 57% din rspunsuri; obinerea extrasului din Registrul bunurilor imobile 54% din rspunsuri; obinerea informaiei cadastrale necesare 52% din rspunsuri; ntocmirea actelor pentru dreptul de stpnire a pmntului eliberate de organele administraiei publice locale i centrale 50% din rspunsuri; necesitatea organizrii unor consultaii pentru funcionarii de stat privind perfectarea tranzaciilor cu obiecte imobiliare 34% din rspunsuri; procesul de arendare a unor ncperi aflate la balana oficiilor cadastrale teritoriale 9% din rspunsuri; procesul drii n arend a instrumentelor geodezice 11% din rspunsuri; transferul mijloacelor financiare persoanelor juridice i fizice cu scopul splrii lor 7% din rspunsuri; alte tipuri de servicii 10% din rspunsuri. Astfel, punctele prioritare de apropiere a intereselor care genereaz corupia sunt serviciile prestate cel mai frecvent. Ele presupun necesitatea din partea unor persoane i posibilitatea din partea altora de a efectua nregistrarea n termeni maxim redui, tipul de tranzacii (arenda, vnzarea-cumprarea, druirea, ipoteca etc.) care, n unele cazuri, are o mare importan. Toate acestea influeneaz nu numai asupra frecvenei, ci i a mrimii mitei. Un alt mod este legat nemijlocit de anumite servicii, care nu se acord n general, ci n funcie de necesiti, adic n mod selectiv. Cota mitelor la acestea variaz de la 50% pn la 57%. n medie ns, conform calculelor de estimare a acestor servicii, frecvena mituirii este cu 20% mai sczut n comparaie cu primul mod. 4. Cel mai mult iau mit lucrtorii tehnici (27% din rspunsuri), registratorii (23% din rspunsuri), managerii (10% din rspunsuri), ali - 166 -

specialiti (9% din rspunsuri). Mai mult de o treime n-au putut rspunde la ntrebarea cui dintre specialiti i s-a dat mit. Evident, aceasta s-a fcut cu ajutorul intermediarilor. Dac admitem c fenomenul exist, trebuie s recunoatem c anume canalul intermediarilor la darea/luarea mitei n sistemul de nregistrare a proprietii este cel principal. 5. n opinia specialitilor-experi, amploarea corupiei n cadrul OCT din republic n anii de funcionare a sistemului cadastral a crescut n raport cu perioada sovietic, cnd funciona Biroul de Inventariere Tehnic (Tabelul 3.5). Tabelul 3.5. Amploarea corupiei n cadrul oficiilor cadastrale teritoriale din Republica Moldova, n raport cu perioada sovietic, cnd exista Biroul de Inventariere Tehnic, %
A crescut esenial A crescut, dar nu prea mult A rmas la acelai nivel ca i n perioada sovietic S-a diminuat ntr-o anumit msur A sczut esenial mi este greu s rspund 59 3 7 2 3 16

Sursa: Corupia ca fenomen social n sistemul de nregistrare a bunurilor imobile, 2004. Eantion 100 respondeni.

Acest fapt l-au indicat 62% din respondeni. Aceasta denot c, pe piaa imobiliar mecanismele instituionale stabilite conform legislaiei naionale nu acioneaz eficient i n msur deplin. Nu sunt suficient efective mecanismele de control asupra executrii legilor i actelor normative. Drept rezultat, paralel cu dezvoltarea n anii precedeni a pieei imobiliare, s-a extins i sfera de influen a sectorului tenebru al economiei republicii prin intermediul corupiei. 6. Sondajul sociologic a confirmat c, mita este un fenomen anormal. Acest lucru l-au indicat 52% din respondeni. Totodat, 43% din respondeni au menionat c n condiiile actuale acest fenomen este nu - 167 -

numai impus, ci i normal. Doar 5% din intervievai au spus c le este greu s dea un rspuns concret (Tabelul 3.6). Tabelul 3.6. Atitudinea fa de mit, %
E un fenomen anormal, trebuie combtut n condiiile actuale e o msur impus, pe care eti nevoit s o accepi E un fenomen normal, te ajut s rezolvi mai repede i mai uor diverse probleme mi este greu s rspund 52 35 8 5

Sursa: Corupia ca fenomen social n sistemul de nregistrare a bunurilor imobile, 2004. Eantion 100 respondeni.

Posibilitatea relaiilor coruptive, ca proces obiectiv n perioada de dezvoltare a economiei de pia, uneori este considerat ca necesitate inevitabil n scopul meninerii stabilitii n societate, ca mijloc de obinere a unor privilegii la distribuirea i utilizarea bunurilor materiale, ca posibilitate de a limita sau a evita presiunea din partea aparatului funcionarilor de stat etc. Adic, corupia, ntr-o msur sau alta, i gsete expresie n manifestarea concret a intereselor patrimoniale i financiare att personale, ct i corporative. Concomitent, diapazonul intereselor este foarte larg, contradictoriu i constituie o surs de diverse conflicte ntre agenii economici, ce duc la diferenierea economic i social a societii, influeneaz formele i metodele de manifestare a corupiei, o form a creia este mita. Aceasta denot faptul c n condiiile de coruptibilitate, n primul rnd, mecanismele economiei de pia nu funcioneaz n msur deplin, iar, n al doilea rnd, corupia submineaz regulile jocului economiei de pia, stabilite de stat. 7. Dei opiniile referitoare la importana corupiei n condiiile actuale sunt diferite, 62% din respondeni au menionat c acest fenomen trebuie dezrdcinat, 18% consider c nu trebuie s se ntreprind nimic, iar la 20% le-a fost greu s-i expun prerea. Combaterea corupiei necesit examinarea acestui fenomen n cadrul urmtoarelor direcii principale: - 168 -

) Ridicarea nivelului de trai al oamenilor. Soluionarea problemei n cauz se afl la baza diferenierii sociale actuale a populaiei dup sursele i nivelul veniturilor obinute, dup nivelul diferenierii patrimoniale n urma privatizrii jefuitoare a proprietii i concentrrii ei n minile unor persoane i grupuri de proprietari nu prea mari, dar influente; b) Simplificarea procedurii de nregistrare a bunurilor imobile i reducerea termenelor de efectuare a ei. Aceasta necesit accelerarea perfecionrii i eficientizrii sistemului naional de nregistrare a imobilelor, computerizarea lui total, crearea bazei unice de date cu privire la nregistrarea bunurilor imobile, minimalizarea impactului factorului uman, extinderea reelei punctelor de recepionare a cererilor, simplificarea procedurii de obinere a informaiei cadastrale etc. Importana lor rezid n faptul c populaia republicii a perceput pozitiv sistemul cadastral de nregistrare a bunurilor imobile ce funcioneaz n prezent. Dup cum au demonstrat sondajele de opinii, de acest sistem sunt legate speranele oamenilor de a li se apra drepturile imobiliare (59,1% din rspunsuri), de a se prezenta drept garant la obinerea creditului prin gaj (20,4% din rspunsuri), de a stimula dezvoltarea eficient a produciei i afluxul de investiii (34,2% din rspunsuri) etc. De aceea creditul de ncredere acumulat nu trebuie s evolueze n ruptur social apatie, dezgust, nencrederea oamenilor n posibilitile puterii [59, p.254]; ) Elaborarea unui sistem viabil complex de msuri pentru combaterea protecionismului i mituirii presupune controlul asupra activitii OCT din partea statului i a societii civile, nsoit de ridicarea competenei i profesionalismului colaboratorilor, ori de mbinarea stimulrii materiale i a responsabilitii materiale la aprecierea ndeplinirii de ctre acetia a obligaiilor lor funcionale, cointeresarea n rezultatul final al activitii lor i a oficiilor teritoriale respective. Ridicarea autoritii OCT, reacia prompt la plngerile i adresrile cetenilor. Sistemul respectiv trebuie s asigure protecia drepturilor proprietarilor de bunuri imobile, neadmiterea monopolizrii unor obiecte imo- 169 -

biliare i, n primul rnd, a pmntului, ceea ce poate limita concurena pe piaa imobiliar, determinarea infrastructurii de deservire a operaiunilor cu bunuri imobile, excluderea posibilitii ptrunderii corupiei n sistemul de nregistrare a bunurilor imobile, adic nregistrarea s devin transparent, accesibil i uor controlabil n baza listelor stricte de nregistrare a documentelor perfectate, a termenelor de adoptare i obinere a deciziilor respective, plilor pentru serviciile prestate etc.

3.2. Piaa imobiliar i tendinele dezvoltrii ei n Republica Moldova


Piaa imobiliar este una dintre componentele principale ale economiei de pia. Piaa muncii, capitalului, diverselor tipuri de resurse, mrfuri i alte piee nu pot exista fr piaa imobiliar. Fr o pia imobiliar dezvoltat nu e posibil evoluia proceselor investiionale, nviorarea activitii economice, creterea volumului de producie i mbuntirea nivelului de trai al populaiei. Particularitile specifice ale bunurilor imobile ca marf constituie cauza divizrii pieei imobiliare n mai multe segmente. Printre criteriile principale ale segmentrii pieei imobiliare sunt comercializarea terenurilor agricole, locuinelor, obiectelor industriale i comedcoale i altor bunuri. Odat cu adoptarea de ctre Parlamentul Republicii Moldova a Hotrrii Cu privire la concepia de tranziie la economia de pia a Republicii Moldova nr. 186-II din 25.07.1990, a nceput procesul de trecere a economiei naionale de la reglementarea administrativ de comand la economia de pia, bazat pe diversitatea formelor de proprietate i a tipurilor organizatorico-juridice de activitate, pe utilizarea preponderent a mecanismelor economice de pia. Adoptarea i aplicarea legilor fundamentale cu privire la: proprietate, privatizare, antreprenoriat i ntreprinderi, societile pe aciuni .a. a permis crearea sistemului principalelor instituii de pia, bazate pe - 170 -

proprietate privat i concuren. Privatizarea ntreprinderilor de stat, fondului locativ, terenurilor agricole n cadrul realizrii Programului Naional Pmnt, crearea i creterea numrului societilor pe aciuni, formaiunilor economice (asociaii, concerne), ntreprinderilor mici i mijlocii a servit drept temelie pentru dezvoltarea relaiilor de pia, formarea sistemului economic de pia, inclusiv a pieei interne naionale, corespunztoare cerinelor economiei de pia, unul dintre segmentele ei principale fiind piaa imobiliar. n anii 1991-1998, ca rezultat al crerii cadrului legislativ i normativ, au fost stabilite drepturile i mecanismele principale (ce puteau fi utilizate n procesul de formare a pieei imobiliare naionale), n corespundere cu cerinele teoriei economice moderne, practicate n rile cu economie de pia dezvoltat. Acestea sunt: dreptul de posesiune, adic dreptul de control exclusiv asupra bunurilor; dreptul de folosin, adic dreptul de aplicare a nsuirilor utile ale bunurilor n folosul propriu; dreptul de administrare, adic dreptul de a hotr cine i cum va asigura utilizarea bunurilor; dreptul la venit, adic dreptul de a dispune de rezultatele utilizrii bunurilor; dreptul de suveran, adic dreptul de nstrinare, folosire, modificare sau nimicire a bunurilor; dreptul la securitate, adic dreptul la protecia contra exproprierii bunurilor i contra daunelor din partea mediului exterior; dreptul la posesiunea nelimitat n timp a bunurilor; interzicerea utilizrii duntoare, adic interdicia de a utiliza obiectul printr-un procedeu ce aduce prejudicii proprietii altor ageni economici; dreptul la responsabilitate sub form de urmrire, adic posibilitatea de a ncasa bunul n contul plii respective; dreptul la caracterul rezidual, adic dreptul la existena procedurilor i instituiilor ce asigur restabilirea mputernicirilor nclcate. Totalitatea acestor drepturi caracterizeaz esena dreptului de proprietate i a relaiilor de drept ce apar ntre oameni n legtur cu existena i utilizarea bunurilor. Anume aceste principii sunt fixate n Legea Cu privire la proprietate, care recunoate diversitatea titulaturilor i drepturilor asupra bunurilor imobile, cum ar fi: dreptul la proprietate; - 171 -

dreptul de gospodrire; dreptul de administrare operativ; dreptul de folosin de cteva tipuri. n legea dat, printre altele, sunt declarate sursele de apariie a dreptului de proprietate n baza producerii sau procurrii patrimoniului ca rezultat al unei tranzacii, motenirii, restabilirii dreptului de proprietate i prin alte mijloace, care nu vin n contradicie cu legislaia Republicii Moldova. Anume tranzaciile cu bunuri sau complexe patrimoniale, n procesul crora sunt nstrinate sau se transmit drepturi asupra bunurilor, constituie principalul mecanism, ce asigur formarea i dezvoltarea pieei imobiliare. Paralel cu Legea cu privire la proprietate, din anul 1991 a intrat n vigoare Codul funciar, din anul 1992 Legea cu privire la arend, iar din 1996 Legea cu privire la gaj etc. Ctre anul 1999 mai mult de 93% dintre agenii economici ai republicii i desfurau activitatea n baza proprietii private. ranilor li sau eliberat aproximativ 275 mii de acte ce confirm dreptul de proprietate asupra terenurilor agricole. Ctre finele anului 1996 erau privatizate peste 86% din numrul total al apartamentelor, circa 80% din obiectele cu destinaie comercial, 70% din obiectele industriale. Astfel a fost creat baza de resurse pentru efectuarea ulterioar a tranzaciilor cu obiecte imobile. n cele din urm, trebuie menionat faptul c la finele anilor 90 s-a obinut stabilizarea macroeconomic, ceea ce a pus nceputul ieirii din criza economic ndelungat din anii 2000 i a creat condiii favorabile pentru dezvoltarea accelerat a pieei imobiliare n Republica Moldova. Implementarea n Moldova a PPC a permis ca pe parcursul anilor 1999-2002 s fie efectuate primele nregistrri ale obiectelor imobile. n aceast perioad, conform datelor statistice ale OIPPC, au fost nregistrate mai mult de 3 610 obiecte, inclusiv 2 939,3 sectoare agricole (arabile, pomicole, legumicole), 419,5 mii sectoare de pe lng cas, 204,3 mii construcii locative (apartamente) i 47 mii de alte bunuri imobile. n funcie de destinaia funcional, n numrul total al obiectelor nregistrate, ponderea sectoarelor agricole a constituit 81,4%, a loturilor - 172 -

de pe lng cas 11,6%, a construciilor locative 5,7%, a altor obiecte 1,3%. nregistrarea obiectelor a permis selectarea i includerea lor n masivele respective n scopul de a efectua tranzacii cu ele. n total au fost incluse n masiv 3057 mii de obiecte sau 84,7% din numrul celor nregistrate, inclusiv terenuri agricole 2697,6 mii, loturi de pe lng cas 328 mii, apartamente 31,4 mii. n componena obiectelor incluse n masiv ponderea terenurilor agricole a constituit 88,3%, a loturilor de pe lng cas 10,7%, a apartamentelor 1%. Astfel, n precedenii patru ani premisele de formare a pieei imobiliare naionale s-au profilat, n temei, din contul sectoarelor agricole, pomicole i legumicole i cu totul ntr-o msur mai mic din contul loturilor de pe lng cas, al apartamentelor i altor obiecte. n funcie de zona economic 46,7% din toate obiectele nregistrate i incluse n masiv au revenit zonei centrale (OCT Chiinu, Hnceti, Orhei, Streni, Ungheni), 30,5%, zonei de nord (OCT Bli, Edine, Soroca) i 22,8% zonei de sud (OCT Cahul, Cueni, Comrat, Taraclia). Considerm c o asemenea structur a distribuirii obiectelor se explic prin urmtoarele: amplasarea obiectelor n funcie de dezvoltarea lor industrial, agricol i social-cultural i starea premiselor de formare i dezvoltare a segmentelor pieei imobiliare; existena n fiecare zon (Chiinu, Bli, Cahul) a centrelor care dein lideratul n transformrile social-economice care au loc n republic, legate de formarea economiei de pia, care influeneaz particularitile i tendinele de formare a pieei imobiliare n fiecare din aceste zone ale republicii; nivelul de dezvoltare a reelei de transporturi i posibilitile de circulaie a oamenilor pe teritoriul zonei respective; amploarea i intensitatea migraiunii intrarepublicane, n primul rnd, a redistribuirii oamenilor de la sate n orae; nivelul finanrii reformelor desfurate i al adaptrii la ele a diverselor pturi ale populaiei din zon etc. - 173 -

Astfel, 184,3 mii (51,9%) din totalul tranzaciilor efectuate au revenit OCT din zona central, 101,2 mii (28,5%) OCT din zona de nord i 69,6 mii (19,6%) OCT din zona de sud. Observm c numrul cel mai mare de tranzacii cu obiecte imobile s-a nregistrat n zona central, n comparaie cu zona de nord i cea de sud. Totodat, se profileaz tendina de reducere, n perspectiv, a acestui decalaj considerabil. O asemenea tendin este condiionat de ritmul mai nalt de dezvoltare a pieei imobiliare n OCT de la sud i activizarea lui n raza de aciune a OCT din nordul republicii. Din numrul total al tranzaciilor ncheiate cu obiecte imobile (355054), n anii 1999-2002, comercializarea lor a constituit 46,5%, motenirile 24,1%, druirea 14,4%, ipoteca (gajul) 6,4%, arenda 7,6% i 1% alte tranzacii. Adic, n etapa precedent, principalele mecanisme de nstrinare prin procurare a obiectelor imobile s-au evideniat destul de clar. Structura tranzaciilor n anii 1999-2002 pe OCT, n funcie de destinaia funcional a obiectelor, este redat n tabelul 3.7. Astfel, lideratul n tranzaciile cu sectoare agricole l-au deinut OCT Streni, Orhei, Cahul, cu loturi de pe lng cas cele din Bli, Edine, Chiinu, Streni, cu apartamente Chiinu, Bli, alte obiecte Chiinu, Bli, Orhei. Tabelul 3.7. Structura tranzaciilor efectuate pe regiuni
Structura tranzaciilor, % fa de total Vnzare Motenire Druire Ipotec Arend Altele Chiinu 72,6 8,8 8,7 6,3 2,3 1,3 Bli 44,8 31,6 15,1 4,7 3,3 0,5 Cahul 35,6 27,0 17,5 10,9 7,1 1,9 Cueni 48,0 17,7 19,6 3,9 10,4 0,4 Comrat 25,7 34,4 16,6 5,3 16,3 1,7 Hnceti 35,5 35,4 14,1 5,1 9,7 0,2 Edine 34,1 37,1 15,8 6,1 6,3 0,6 Orhei 38,8 27,4 11,6 8,5 12,1 1,6 OCT Total 100 100 100 100 100 100 100 100

- 174 -

Soroca Streni Ungheni Taraclia Sursa: OIPPC.

38,7 43,7 47,0 19,0

24,5 24,7 22,4 21,7

16,4 17,5 16,4 17,0

9,2 5,9 4,6 1,9

10,4 7,3 9,6 37,9

0,8 0,9 0,0 2,5

100 100 100 100

Deosebirile n structura mecanismelor folosite la efectuarea tranzaciilor n diferite regiuni ale republicii se explic prin nivelul diferit al maturitii transformrilor de pia ce au avut loc n acestea, costul, amplasarea i scopul de utilizare a obiectelor imobile i, n primul rnd, importana lor ca surs de obinere a venitului. Tendinele de modificare a structurii tranzaciilor efectuate se pot observa din datele referitoare la ase OCT expuse n Anexele 7-11. Principala tendin const n faptul c se reduce ponderea tranzaciilor de vnzare-cumprare i druire i crete cota tranzaciilor prin arend, ipotec i motenire. n 1999-2002, 61,5% din totalul tranzaciilor reveneau operaiilor de vnzare-cumprare, ipotec, arend, care sunt cele mai importante mecanisme ale pieei. n aceast perioad, liderul incontestabil al acestor tipuri de tranzacii a fost OCT Chiinu (82,5%). n acelai timp s-a evideniat grupul OCT Cueni, Orhei, Ungheni, Taraclia, unde modalitile menionate de nstrinare au corespuns, n temei, mediei pe toate regiunile. Astfel, cota lor n totalul tranzaciilor a fost la Cueni de 62,7%, la Taraclia de 61,3%, la Ungheni de 61,2%, la Orhei de 61%. n alt grup de OCT procentul de utilizare a mecanismelor de pia la efectuarea tranzaciilor imobiliare a fost mai redus n comparaie cu nivelul mediu, dar acestea, de asemenea, au fost determinante. Din acest grup fac parte OCT: Soroca 59,1%, Streni 57,8%, Cahul 55,5%, Bli 53,5% i Hnceti 50,5%. n OCT din Edine cota mecanismelor de pia la efectuarea tranzaciilor cu bunurile imobile a constituit 47,1%, n OCT Comrat 49%, rezult c aceste tranzacii nu au fost dominante. n toate aceste trei grupe de OCT (n afara mecanismelor de pia) un rol important l-au avut tranzaciile de motenire i druire. n OCT - 175 -

Comrat ponderea lor n componena tranzaciilor a constituit 51%, n OCT Edine 51,9%, n OCT Cahul, Bli i Hnceti 44,5-49,5%, n OCT Orhei, Ungheni, Taraclia i Cueni de la 37,3% pn la 42,2%. Evident, lipsa unui anumit mecanism dominant al tranzaciilor ofer posibilitatea de a se dezvolta nu numai dinamic, ci i stabil pentru utilizarea altor mecanisme, ce au impact n unele regiuni asupra pieei imobiliare. Dependena pieei doar de tranzaciile ntr-o singur direcie poate deveni factor principal al dezvoltrii ciclice instabile (scdere i cretere brusc) a pieei imobiliare, iar aceasta ntotdeauna risc s se soldeze cu consecine negative. Prin aplicarea mecanismelor de pia, aplicabile pentru obiectele imobile din zona central, au fost efectuate 69% tranzacii i 31% tranzacii prin utilizarea altor modaliti, n zona de nord 53% i, respectiv, 47% i n zona de sud 57% i, respectiv, 43%. Considerm c deosebirile cantitative n ce privete formele de nstrinare i efectuare a tranzaciilor cu obiecte imobile n unele regiuni sunt condiionate de amploarea i intensitatea dezvoltrii activitii antreprenoriale, nivelul de adaptare a populaiei din regiuni la formele de gospodrire n spiritul relaiilor de pia, starea de organizare a procesului de nstrinare i stabilire argumentat a costului obiectelor imobile etc. Vnzarea-cumprarea obiectelor imobile Dei vnzarea obiectelor imobile este principala i cea mai sigur modalitate de nstrinare a proprietilor, n anumite regiuni ea a jucat un rol diferit n dezvoltarea pieei imobiliare (Tabelul 3.8). Tabelul 3.8. Structura vnzrii-cumprrii proprietilor n funcie de tipul obiectelor imobiliare n anii 1999-2002 (%)
OCT Chiinu Bli Cahul Sectoare agricole 3,8 32,4 70,1 Loturi de pe lng cas 4,7 22,9 12,5 Apartamente 84,0 39,6 15,5 Alte obiecte 7,5 5,1 1,9 Total 100 100 100

- 176 -

Cueni Comrat Hnceti Edine Orhei Soroca Streni Ungheni Taraclia Total Sursa: OIPPC.

78,8 45,8 62,0 50,2 65,2 49,2 66,1 52,8 70,0 38,8

10,5 30,8 22,9 29,4 14,5 24,5 18,5 21,8 25,7 15,0

6,9 20,6 9,7 14,2 13,5 21,2 9,2 22,5 3,2 40,5

3,8 2,8 5,4 6,2 6,8 5,1 6,2 2,9 1,1 5,7

100 100 100 100 100 100 100 100 100 100

La Chiinu s-au comercializat multe apartamente, piaa locuinelor determinnd volumul tranzaciilor. Numrul operaiilor cu apartamente a depit aproximativ de 22 ori tranzaciile cu sectoarele agricole i de 18 ori pe cele cu loturi de pe lng cas, din care cauz impactul obiectelor imobile date asupra volumului procesului de comercializare a lor nu a fost esenial. n alte regiuni, o polarizare att de numeroas a vnzrii-cumprrii diverselor obiecte nu s-a observat. Astfel, n OCT Bli tranzaciile cu locuine au fost dominante. n comparaie cu tranzaciile la sectoarele agricole, ele le-au depit pe acestea cu 22,2%, iar pe loturile de pe lng cas cu 73%. n numrul total al tranzaciilor imobiliare operaiile cu sectoare agricole i loturile de pe lng cas au constituit mai mult de 55%. n unele regiuni, ntietate n comercializarea obiectelor imobile lau deinut tranzaciile cu sectoarele agricole, iar ponderea lor a oscilat de la 45,8% (Comrat) pn la 78,8% (Cueni). Concomitent, a fost destul de pronunat cota loturilor de pe lng cas: Comrat 30,8%, Soroca 24,5%, Taraclia 25,7%, Edine 29,4% etc., iar la vnzareacumprarea apartamentelor: Ungheni 22,5%, Soroca 21,2%, Comrat 20,6%, Cahul 15,5% etc. Nu se poate neglija faptul c tranzaciile de comercializare a altor obiecte, n cazul pieei imobiliare ce se afl abia la nceputul formrii - 177 -

sale, constituie un procent destul de mare, n special la Chiinu, Orhei, Edine, Hnceti, Bli. Dinamica pieei imobiliare are impact asupra extinderii altor obiecte din componena pieei. Aceasta necesit concretizarea obiectelor i reducerea la minim a indicatorului alte obiecte. Motenirea obiectelor imobile n anii 1999-2002 structura tranzaciilor cu obiecte imobile, trecute (transmise) prin motenire, s-a caracterizat prin urmtoarele date (Tabelul 3.9). Tabelul 3.9. Structura tranzaciilor cu bunurile imobile trecute prin motenire, n anii 1999-2002, (% fa de total)
OCT Chiinu Bli Cahul Cueni Comrat Hnceti Edine Orhei Soroca Streni Ungheni Taraclia Total Sursa: OIPPC. Sectoare agricole 6,9 72,4 82,2 74,2 86,5 78,9 85,6 80,5 79,9 86,4 82,8 85,0 74,9 Loturi de pe lng cas 23,2 18,1 13,4 22,7 10,6 19,2 11,7 14,2 14,1 10,4 12,4 10,3 15,3 Apartamente 61,8 9,1 4,2 2,7 2,8 1,9 2,2 4,6 5,0 1,9 4,6 3,7 8,7 Alte obiecte 8,1 0,4 0,2 0,4 0,1 0,0 0,5 0,7 1,0 1,3 0,2 1,0 1,1 Total 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100

Dac n raza de aciune a OCT Chiinu aproape dou treimi din tranzaciile cu bunuri imobile au revenit apartamentelor transmise prin motenire, apoi n toate celelalte regiuni poziia dominant au avut-o tranzaciile cu sectoare agricole. Astfel, n OCT Cahul, Comrat, Edine, Streni, Ungheni i Taraclia ponderea lor a constituit de la 82,2% pn - 178 -

la 86,5%, n timp ce n OCT Cueni, Soroca, Bli, Hnceti i Orhei de la 72,4% pn la 80,5%. Cota loturilor de pe lng cas transmise prin motenire este mare la Chiinu, Cueni, Bli i Hnceti: de la 18,1% pn la 23,2%, n timp ce n alte regiuni oscileaz ntre 10,4% i 14,2%. Un loc important l-au ocupat tranzaciile de motenire a apartamentelor n raza de aciune a OCT Bli, Taraclia, Soroca, Orhei i Cahul. Transmiterea prin motenire a altor obiecte imobile a fost considerabil n OCT Chiinu. Druirea bunurilor imobile n anii 1999-2002 structura tranzaciilor de druire a bunurilor imobile s-a caracterizat prin urmtoarele date (tabelul 3.10). Tabelul 3.10. Structura tranzaciilor de druire a bunurilor imobile n anii 1999-2002, (% fa de total)
OCT Chiinu Bli Cahul Cueni Comrat Hnceti Edine Orhei Soroca Streni Ungheni Taraclia n total: Sursa: OIPPC. Sectoare agricole 3,3 59,3 83,5 84,3 83,0 80,6 75,0 70,7 73,4 71,3 61,1 92,9 64,7 Loturi de pe lng cas 13,8 19,1 10,2 11,3 12,0 16,2 18,1 17,0 16,8 19,7 24,7 6,3 16,1 Apartamente 78,2 20,8 6,3 3,0 4,4 3,0 5,6 9,8 8,4 5,1 13,7 0,7 14,5 Alte obiecte 4,7 0,8 0,0 1,4 0,6 0,2 1,3 2,5 1,4 3,9 0,5 0,1 4,7 Total 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100

Tranzaciile prin druirea sectoarelor agricole, cu excepia OCT Chiinu, au ocupat pe regiuni poziiile principale. Totodat, ponderea acestor tranzacii s-a caracterizat printr-un diapazon larg de la 59,32% - 179 -

pn la 92,9% n OCT Taraclia. n expresie procentual, se evideniaz regiunile n care cota acestor tranzacii este relativ egal. Astfel, n OCT Bli i Ungheni este de 59-61%; n Orhei, Streni, Soroca, Edine, Hnceti 70,7%-80,6%; Comrat, Cahul, Cueni 83-84,3%. n tranzaciile prin druire a loturilor de pe lng cas o pondere mai mare au avut-o OCT Ungheni (24,7%), Streni (19,7%), Bli (19,1%), Edine (18,1%), Orhei (17%), Soroca (16,8%), Hnceti (16,2%), n timp ce n alte regiuni ele au oscilat ntre 6,3% i 13,8%. Apartamentele au fost principalul obiect al druirii n OCT Chiinu. Cota tranzaciilor de druire a apartamentelor n OCT Bli, Ungheni, Orhei, Soroca, Cahul i Streni, de asemenea, a fost destul de mare. Tranzaciile de druire a altor bunuri imobile au constituit o pondere substanial n raza de aciune a OCT Chiinu, Streni, Orhei. Ipoteca bunurilor imobile n anii 1999-2002 structura tranzaciile prin gaj s-a caracterizat prin urmtoarele date (Tabelul 3.11). Tabelul 3.11. Structura tranzaciilor prin ipotecarea bunurilor imobile n anii 1999-2002 (% fa de total)
OCT Chiinu Bli Cahul Cueni Comrat Hnceti Edine Orhei Soroca Streni Ungheni Taraclia Total Sursa: OIPPC. Sectoare agricole 0,1 36,5 74,2 53,5 60,3 48,3 65,3 73,1 68,7 62,2 17,6 22,7 47,9 Loturi de pe lng cas 7,1 16,6 8,6 19,8 16,7 22,0 12,9 7,6 11,9 17,4 28,8 34,0 12,6 Apartamente 53,5 22,1 8,2 13,5 7,4 12,4 7,6 5,6 9,6 6,0 26,8 7,2 19,6 Alte obiecte 39,3 24,8 9,0 13,2 15,6 17,3 14,2 13,7 9,8 14,4 26,8 36,1 19,9 Total 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100

- 180 -

Tranzaciile prin ipotec au nceput s fie practicate destul de activ la toate tipurile de bunuri imobile. Concomitent, ponderea lor este mai evident la obiectele i n regiunile unde n anii 1999-2002 acestea ocupau o poziie dominant. Astfel, n raza de aciune a OCT Chiinu acestea sunt apartamentele i alte bunuri imobile amplasate n capital. n alte regiuni tranzaciile prin gaj au avut o pondere mai mare, dar prioritatea lor n ansamblu a fost condiionat de existena bunurilor imobile ce ar fi putut fi utilizate n calitate de gaj. n raza de aciune a OCT Cahul, Soroca i Edine sectoarele agricole au constituit principalele obiecte ale tranzaciilor bazate pe gaj, ns un loc relativ echivalent n fiecare din ele l-au ocupat tranzaciile bazate pe gaj a loturilor de pe lng cas, apartamentelor i altor bunuri imobile. n OCT Bli, Cueni, Comrat, Streni i Hnceti cota tranzaciilor bazate pe gaj a sectoarelor agricole, de asemenea, a fost cea mai mare, dar, concomitent, n OCT Bli au fost destul de numeroase tranzaciile cu apartamente i alte obiecte, constituind 22,1% i, respectiv, 24,8%. n OCT Comrat, Hnceti, Streni acestea au fost tranzaciile cu loturi de pe lng cas i alte bunuri imobile, n OCT Cueni loturile de pe lng cas, apartamentele i alte obiecte. n OCT Ungheni numrul tranzaciilor bazate pe gaj a fost relativ egal cu cel al tranzaciilor cu loturi de pe lng cas, apartamente i alte obiecte, n OCT Taraclia au prevalat loturile de pe lng cas i alte obiecte, iar cota tranzaciilor cu sectoare agricole a fost mult mai redus. Aplicarea mecanismului de ipotec n tranzaciile cu bunurile imobile reflect nu numai dezvoltarea calitativ a instituiei proprietii private n Republica Moldova, dar i posibilitile n cretere de atragere a capitalului pentru soluionarea problemelor din agricultur i alte sfere ale economiei. Arenda (nchirierea) bunurilor imobile n anii 1999-2002 structura tranzaciilor de arend a bunurilor imobile s-a caracterizat prin urmtoarele date (Tabelul 3.12). - 181 -

Tabelul 3.12 Structura tranzaciilor de arend a bunurilor imobile n anii 1999-2002 (% fa de total)
OCT Chiinu Bli Cahul Cueni Comrat Hnceti Edine Orhei Soroca Streni Ungheni Taraclia Total Sursa: OIPPC. Sectoare agricole 2,0 90,9 96,1 99,7 98,6 97,6 98,5 86,1 97,8 91,6 98,4 99,7 89,2 Loturi de pe lng cas 0,2 7,1 0,3 0,4 . 0,0 8,1 0,7 1,8 0,2 1,8 Apartamente 16,0 0,3 0,1 0,1 0,1 0,0 0,1 0,1 0,4 1,2 Alte obiecte 81,8 1,7 3,5 0,3 0,9 2,3 1,5 5,7 1,4 6,2 1,6 0,1 7,8 Total 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100

Dac n OCT Chiinu principalele obiecte imobile n cadrul tranzaciilor de arend au fost alte obiecte i apartamentele, apoi n toate celelalte regiuni acestea au fost sectoarele agricole. n OCT Streni, Cahul, Orhei cota altor obiecte a fost neesenial. Diversele mecanisme de efectuare a tranzaciilor, aplicate pe parcursul anilor 1999-2002, au contribuit ntr-o anumit msur la formarea pieei imobiliare (Tabelul 3.12). Vnzarea-cumprarea din anii precedeni a fost orientat, n temei, spre tranzaciile cu apartamente i sectoarele agricole. Tabelul 3.13 Structura tranzaciilor pe tipuri de bunuri imobile (% fa de total)
Tipurile de tranzacii/bunuri Vnzare-cumprare Motenire Druire Sectoare agricole 33,8 74,9 64,7 Loturi de pe lng cas 15,0 15,3 16,1 ApartaAlte Total mente obiecte 40,5 5,7 100 8,7 1,1 100 17,5 4,7 100

- 182 -

Ipotec (gaj) Arend Altele Total Sursa: OIPPC.

47,9 89,2 15,9 55,4

12,6 1,8 20,8 14,1

19,6 1,2 19,2 25,0

19,9 7,8 44,1 5,5

100 100 100 100

Motenirea, druirea, ipoteca i arenda au fost pe larg aplicate n tranzaciile cu sectoarele agricole i mai puin n cele cu alte bunuri imobile. Preurile la bunurile imobile Numrul limitat al sectoarelor agricole, ireproductibilitatea resurselor funciare, amplasarea lor, nivelul de nsuire economic a teritoriilor, caracterul utilizrii posibile (obinerea produselor agricole, dezvoltarea industrial a prelucrrii lor, construciile, infrastructura transporturilor etc.) aflate n limitele hotarelor administrativ-teritoriale, precum i dincolo de acestea, au un impact nu doar asupra cererii i ofertei la sectoarele agricole, dar determin i preul mediu al cumprrii-vnzrii lor n anumite regiuni (Tabelul 3.14). Tabelul 3.14 Preul mediu de vnzare-cumprare a sectoarelor agricole n anii 1999-2002
OCT Chiinu Bli Cahul Cueni Comrat Hnceti Edine Orhei Soroca Streni Ungheni Taraclia Total Sursa: OIPPC. Preul mediu al 1 ha (lei) 34606 19358 6140 4213 10628 5350 16722 4167 2580 3834 3878 3318 9566 Suprafaa medie a terenului (ha) 0,36 0,47 0,46 0,37 0,66 0,35 0,40 0,50 0,65 9,28 9,22 0,63 0,42 Costul unui teren agricol (lei) 12458 9098 2824 1559 7014 1873 6689 2084 1677 1074 853 2090 3359

- 183 -

n anii 1999-2002, preul mediu al unui hectar de teren agricol a constituit 9 566 lei. n zona de nord 11 618 lei, cu 21,4% mai mult, n zona central 6 559 lei, cu 31,4% mai puin, n zona de sud 5 925 lei, cu 38% mai puin n comparaie cu indicatorul mediu pentru celelalte regiuni. n perioada respectiv, costul tuturor tranzaciilor cu terenuri agricole a constituit 212 500 mii lei, inclusiv 99 134 mii lei n zona de nord, 67 217 mii lei n zona central, i 46 149 mii lei n zona de sud. Din datele expuse n tabelul 3.15 se observ amploarea pe care a luat-o preul unui hectar de teren agricol. n ansamblu, pe toate regiunile, preul maximal l-a depit pe cel minimal de 13,4 ori. n zona central aceast depire a fost de 7,5 ori, n zona central de 9 ori i n zona de sud de 3,2 ori. Considerm c asemenea oscilaii substaniale ale preurilor sunt provocate nu att de raportul dintre cerere i ofert la terenurile agricole, ct, preponderent, de faptul c mecanismele de evaluare a costului real al terenurilor agricole, ce ar fi trebuit s in cont de factorii i tendinele de dezvoltare a pieei imobiliare, n-au fost reglate suficient de concuren. Consecinele negative ale unui asemenea fenomen sunt: scoaterea din circuitul agricol a unor terenuri agricole, precum i redistribuirea, uneori la preuri foarte mici, a patrimoniului n folosul diverselor grupuri de persoane interesate etc. Acest lucru l menioneaz, printre altele, i unii experi, care consider c politica de formare a preurilor trebuie s mpiedice vnzarea terenurilor agricole la preuri de dumping. Totui, pe tot parcursul anilor 1999-2002, preurile la tranzaciile cu terenurile agricole au fost relativ stabile, cu excepia dinamicii celor medii. Aceasta se observ din Tabelul 3.15. Tabelul 3.15 Preul unui ha (lei)
Preul mediu al unui hectar (lei) Preul mediu minim (lei) Preul mediu maximal (lei) Sursa: OIPPC. Anii 1999-2002 Anul 2001 Anul 2002 7998 3797 10314 2580 173 749 34606 15854 70932

- 184 -

n comparaie cu preul mediu din anii 1999-2002, cel din anul 2001 a fost mai mic cu 52,6%, iar n 2002 mai ridicat cu 29%. Oscilaiile preului mediu sunt condiionate de schimbarea brusc a preurilor minimale i maximale. Acesta este unul dintre indicii dezvoltrii n salturi a pieei imobiliare n procesul formrii ei. n conformitate cu datele OIC Cadastru, pe parcursul anilor 1999-2004 OCT au nregistrat 127 386 de tranzacii cu terenuri agricole cu suprafaa total de 93 172 ha la un pre mediu moderat de 4 055 lei hectarul. n anul 2005 au fost nregistrate 16 102 tranzacii de vnzarecumprare a terenurilor agricole cu suprafaa total de 14 960 ha. Este necesar de menionat c pe an ce trece numrul acestor tranzacii este n cretere. Astfel, dac n anul 1 999 au fost nregistrate 19 933 tranzacii ale terenurilor cu suprafaa de 962 ha, apoi n anul 2001 24 625 tranzacii i, respectiv, 8 534 ha, n anii 2003 46 013 i, respectiv, 30 976, iar n anul 2004 35 026 i, respectiv, 43 741 ha. Difer foarte mult i preurile la vnzare-cumprarea terenurilor. Astfel, dac n 2004 preul mediu la comercializarea unui ha n raioanele din zona de activitate a OCT Soroca (raioanele Soroca, Drochia, Floreti) constituia 1 900 lei, la Comrat, Vulcneti 7 910, apoi n zona Chiinu 22,9 mii lei ha. Potrivit statisticilor ntreprinderii de Stat Cadastru, n perioada 01.01.08-01.01.09 preul mediu ponderat al unui hectar de teren cu destinaie agricol constituia deja 10 154 lei, iar n zona de deservire a OCT Chiinu chiar 24-29 mii lei, nregistrndu-se o majorare semnificativ fa de anii precedeni. Aceeai surs arat c n zonele rurale cele mai mari preuri ponderate s-au nregistrat n zonele de deservire ale OCT Ialoveni (peste 20 mii lei), OCT Streni (peste 14 mii lei), OCT Clrai (aproape 13 mii lei) i OCT Bli (circa 13,5 mii lei), iar cele mai mici la Rezina (aproape 4 mii lei), Teleneti (5 827 lei), Cinari (6 203 lei). n celelalte zone rurale preurile medii ponderate la terenurile cu destinaie agricol au fost de 7-10 mii lei. Cele mai recente date statistice ale ntreprinderii de Stat Cadastru arat c n perioada 01.01.2007-01.01.2011 preurile medii ponderate la - 185 -

terenurile cu destinaie agricol s-au majorat substanial. Astfel, n anii de referin, n zona de deservire a OCT Chiinu acest indicator s-a majorat fa de anii 2008-2009 de peste 60 de ori i a constituit 1 689 758,40 lei. n numai trei ani preurile la acest tip de bunuri imobile au crescut semnificativ n majoritatea regiunilor din republic: n zona de deservire a OCT Ialoveni de la circa 20 de mii lei pn la peste 167 000 de lei, a OCT Streni cu aproape 9 000 de lei. n linii generale, n zonele de deservire ale OCT Clrai, Bli, Teleneti i Cinari aceste preuri s-au meninut la nivelul din anii precedeni (2008-2009), iar la Clrai s-a nregistrat chiar o diminuare a indicatorului respectiv de la 13 mii de lei pn la aproape 10 000 de lei pentru un hectar. Datele statistice arat o dezvoltare neuniform a pieei terenurilor cu destinaie agricol. Astfel, dac n anii 2008-2009 tipul menionat de bunuri imobile se vindea la preuri medii ponderate care oscilau ntre 7 000-10 000 de lei, apoi n perioada 2007-2011 diapazonul respectiv a fost mult mai mare: de la aproape 4 000 de lei, n zona de deservire a OCT Cinari, pn la peste 167 000 de lei, la Ialoveni. Preurile la terenurile agricole depind foarte mult de restriciile la comercializarea lor. Astfel, n conformitate cu art.4(3) i 6(3) a Legii privind preul normativ i modul de vnzare-cumprare a pmntului nr.1308-XIII din 25.07.97, nstrinarea terenurilor agricole persoanelor fizice i juridice strine este interzis, n republic au loc astfel de tranzacii. Bunoar, n temeiul actelor de vnzare-cumprare a terenurilor agricole autentificate notarial, care n conformitate cu art.3(2) al Legii cu privire la notariat nr.1453-XV din 08.11.02, se prezum legale i veridice, cu fora probant, la OCT sunt nregistrate 22 de ntreprinderi cu capital mixt i strin care au n proprietate terenuri cu o suprafa de 1 345,8 ha n 18 localiti din 8 raioane ale republicii. n legtur cu faptul c aceste prevederi ale Legii nr. 1308 erau interpretate i aplicate diferit de ctre notari, la nceputul anului 2003 registratori, organe ale administraiei publice, ARFC au solicitat Parlamentului republicii tlmcirea legii. La aceast adresare Agenia a primit o not informativ - 186 -

din partea direciei juridice a Parlamentului, care n luna aprilie a fost expediat Uniunii Notarilor. Creterea preurilor la bunurile imobile va avea loc i n continuare, ns este important, dac nu e posibil excluderea ritmului majorrii lor n salturi, s se obin, cel puin, o cretere relativ a lor. La aceasta trebuie s contribuie trecerea la noua politic de impozitare (compartimentul VI al Codului fiscal), care prevede evaluarea n mas la preuri de pia a tuturor obiectelor imobile pe ntregul teritoriu al republicii. ARFC a elaborat un program de aciuni pentru implementarea sistemului de evaluare a bunurilor imobile n scopul impozitrii lor, care prevede efectuarea pe etape a acestor activiti. Piaa imobiliar n Republicii Moldova n perioada cuprins ntre anii 1999 i 2003, n republic au fost efectuate 533810 de tranzacii cu bunuri imobile. n raport cu perioada similar a anului precedent, pe parcursul a cinci luni ale anului 2004 numrul tranzaciilor a crescut cu 20,5%. Cel mai mare ritm de cretere a numrului tranzaciilor s-a observat n raza de aciune a OCT Orhei, Soroca, Ungheni, Taraclia (126,1%-126,4%), n timp ce ritmul de cretere a tranzaciilor la Chiinu a constituit 111,6%, la Bli 118,9%. Astfel, att n ansamblu, ct i pe regiuni, a avut loc o cretere a numrului de tranzacii cu bunuri imobile, ceea ce vorbete despre dezvoltarea n continuare a pieei imobiliare din Moldova. Cele mai dinamice au fost tranzaciile de arend a bunurilor imobile. n primele cinci luni ale anului numrul lor a crescut cu 39,9%. n ansamblu, ritmul de cretere a numrului de tranzacii a constituit 125,4%. Un ritm mai lent a fost atestat la tranzaciile de cumprare-vnzare (116,8%), ipotec (118,3%), druire (119,8%). n lunile ianuarie-mai au avut loc 38,1% tranzacii de cumprare-vnzare, 26,4% de motenire, 13,9% druire, 5,7% ipotec, 14,7% arend, 1,2% altele. Ca i n anii precedeni, au predominat tranzaciile cu terenuri agricole i, conform rezultatelor primelor cinci luni ale anului 2004, - 187 -

ponderea lor a crescut: dac n anii 1999-2002 aceasta a constituit 55,4%, apoi n perioada anului 1999-mai 2004 ea a fost de 58,5%. Ponderea tranzaciilor cu loturi de pe lng cas a sczut de la 14,1% pn la 13,3%, la apartamente de la 25% la 22,6%, iar la alte obiecte a rmas la nivelul precedent de 5,5%. Modificrile n raport procentual al tranzaciilor cu bunuri imobile se explic prin faptul c n lunile ianuarie-mai 2004 tranzaciilor cu terenuri agricole le-au revenit 74,1% din numrul total al tranzaciilor, celor cu loturi de pe lng cas 9,5%, cu apartamente 11,2% i cu alte bunuri imobile 5,2% [57, p.169]. n anii 2001-2003 preurile la bunurile imobile au crescut de 4-4,5 ori. Preurile la bunurile imobile n prima jumtate a anului 2004 au crescut n medie cu 35-40% comparativ cu nivelul anului 2003. Costul mediu al unui metru ptrat de spaiu locativ n casele de locuit cu multe etaje, indiferent de planificarea acestora, a constituit 460-540 dolari SUA. Costul unui metru ptrat de suprafa locativ depinde de numrul de camere n apartament i constituie n medie n cazul apartamentelor cu o singur camer 570 dolari SUA, al apartamentelor cu dou camere 480 dolari SUA, al apartamentelor cu trei camere 450 dolari SUA [109, p.126]. De la nceputul anului 2004 preurile la bunurile imobile locative au crescut lunar cu 10%, n lunile de var avnd loc o uoar stabilizare a preurilor. Capacitatea de cumprare a populaiei s-a redus esenial din cauza creterii prea mari a preurilor la imobile, cererea de imobile a devenit egal cu oferta acestora. Conform pronosticurilor multor agenii imobiliare, perioada de cretere a preurilor pe piaa imobiliar se ncheie. A venit timpul saturrii pieei odat cu preurile stabilizate ale ofertei. Aceast perioad poate continua un timp destul de ndelungat. Dac oferta la apartamente va continua s se mreasc, preurile la imobile vor ncepe s scad. Un sector aparte al pieei locuinelor l constituie apartamentele de elit. Piaa caselor de locuit individuale se caracterizeaz printr-o mare diversitate. Convenional aceast pia poate fi divizat n dou segmente piaa caselor de locuit standard cu suprafaa total medie de - 188 -

circa 100 m.p., construite n anii 60-80, i piaa caselor cu confort sporit, construite n anii 90-2000, cu suprafaa total mai mare. Cererea la casele de locuit standard este stabil, preurile constituie circa 100 dolari pentru 1 m. p. Casele cu confort sporit de mare suprafa se raporteaz la categoria obiectelor imobiliare cu lichiditate redus. Piaa terenurilor de pmnt poate fi caracterizat printr-un diapazon larg al preurilor, precum i prin unele tendine de dezvoltare. Terenurile agricole tot mai des devin obiecte ale tranzaciilor, dar, cu toate acestea, preurile la ele rmn stabile la un nivel de 3 000-5 000 lei pentru un hectar, n dependen de amplasare. n legtur cu dezvoltarea intens a construciei obiectelor locative, n perimetrul localitilor se simte deficitul sectoarelor de pmnt, ce poate fi oarecum diminuat, fie din contul demolrii construciilor vechi, fie prin includerea n circuit a unor sectoare ce anterior nu erau prevzute pentru construcia caselor de locuit. De o popularitate deosebit se bucur sectoarele de pmnt pentru construcii, situate n masivele pentru construcii individuale n raioanele Buiucani, Telecentru, Valea Morilor din Chiinu, unde costul unui ar de pmnt oscileaz ntre 6 i 10 mii dolari SUA. Dei preurile pe piaa locuinelor s-au stabilizat, preurile la bunurile imobile comerciale continu s creasc. Specialitii n domeniul pieei imobiliare prognosticheaz un aa-numit al doilea val, cnd cetenii din Moldova, care lucreaz n strintate i au investit prima lor cot n obiecte locative, vor continua s investeasc n aceste obiecte. Odat cu crearea sistemului unificat de nregistrare a drepturilor asupra bunurilor imobile, garantarea drepturilor reale, accelerarea privatizrii pmntului, dezvoltarea sectorului privat n domeniul nregistrrii, nregistrarea n cadastru a circa 77% din toate bunurile imobile, piaa imobiliar a nceput s se dezvolte cu ritmuri accelerate, iar ipoteca, ca mijloc de obinere a creditelor, a devenit foarte popular. n acelai timp, programul de publicitate i informare implementat de Agenie a contribuit la ridicarea nivelului de contientizare a publicului privind oportunitile de a face tranzacii i investiii. - 189 -

Astfel, sistemul de nregistrare a bunurilor imobile devine un catalizator al dezvoltrii economiei generale a rii. Activitatea pe piaa imobiliar se intensific din an n an o tendin pozitiv este reflectat de numrul crescnd al tranzaciilor nregistrate, indicate n tabelul 3.16. n perioada implementrii cadastrului numrul de tranzacii cu imobilele a crescut de 8 ori, numrul arenzii de 90 ori, a ipotecilor de 10,8 ori. Tabelul 3.16. Tranzaciile imobiliare nregistrate (mii)
Indicii 1999 Nr. tranzaciilor nregistrate Nr. ipotecilor nregistrate Nr. arendelor nregistrate Sursa: OIPPC. 23,6 1,2 0,3 2000 53,3 3,6 4,7 2001 104,8 7,3 8,7 Anii 2002 123,9 10,7 13,4 2003 2004 2005

166,6 177,0 189,0 10,8 19,5 11,1 14,5 13,0 27,0

Pe piaa imobiliar se nregistreaz rate nalte de cretere att ale proprietilor din regiunea urban, ct i din cea rural. Piaa proprietilor locative este dezvoltat bine. Aproape 50% din toate tranzaciile cu proprieti urbane au loc n capital (mun. Chiinu). O astfel de distribuire geografic a pieei imobiliare este tipic i pentru alte ri din Europa Central i de Est. Anul 2005, pentru mun. Chiinu, se caracterizeaz prin creterea preurilor la bunurile imobile. Astfel, pentru bunurile imobile cu destinaie locativ (apartamente), costul 1 m.p. a crescut de la 506 dolari SUA, n luna ianuarie, pn la 690 dolari SUA, n luna noiembrie. n comparaie cu anul 2001 (anul cnd preul la bunurile imobile cu destinaie locativ a fost cel mai jos 130 dolari pentru 1m.p.) preul la bunurile imobile cu destinaie locativ au crescut de 4,5-5 ori. Ia amploare piaa terenurilor agricole. Acest lucru are loc datorit finalizrii procesului de privatizare, a consolidrii terenurilor agricole - 190 -

prin vnzare i arendare. n perioada anilor 1999-2005 piaa terenurilor agricole a crescut de 60 ori i are o distribuire geografic uniform pe teritoriul rii. n anul 2005 preul mediul al unui ha de teren agricol constituia 300-700 dolari SUA i varia n dependen de locul amplasrii, relief, suprafa i bonitate. Preul 1 ha de teren agricol n raza de 10 km de la Chiinu constituia 25 000-30 000 dolari SUA. A fost realizat obiectivul bncilor comerciale privind ncrederea deplin n acordarea creditelor asigurate cu valori imobiliare. Cadrul juridic corespunztor pentru nregistrarea ipotecii a fost elaborat. Ipoteca este obiect al nregistrrii n Registrul bunurilor imobile. n acest sens sistemul de nregistrare asigur ncrederea bncilor comerciale de a folosi proprietatea imobiliar n vederea asigurrii creditelor acordate. Cadrul legislativ eficient (Legea gajului din 1996, substituit prin Legea cu privire la gaj din 2001) permite, n cazul nerambursrii creditului acordat, satisfacerea creanelor bncilor comerciale din bunurile ipotecate ntr-un mod rapid i sigur. Sistemul de nregistrare creat asigur transmiterea drepturilor asupra bunurilor imobile n cadrul executrii obligaiilor fa de bncile comerciale, precum i pentru obligaiunile fa de tere pri, bugetul public naional .a.m.d. n perioada raportat numrul de ipoteci nregistrate a crescut de 9 ori (Tabelul 3.17). Tabelul 3.17. Numrul ipotecilor nregistrate
Indicii
Nr. ipotecilor estimate nregistrate (mii)/ % din bunurile planificate pentru reale nregistrare mii % mii %

anii
1999 0,1 1.0 1,2 11.7 2000 2001 1,1 3,6 1.5 3,6 5.0 2.0 7,3 4.1 2002 2003 8,6 15,9 2.5 10,7 3.2 3.0 10,8 2.1 10.2 14.4 14.6 2004 2005 2006

Sursa: OIPPC.

Numrul de ipoteci nregistrate sunt n cretere, ceea ce denot ncrederea bncilor comerciale n registrul legal. n anul 2006, 34% din toate ipotecile nregistrate au fost asigurate cu terenuri agricole, 38% cu bunuri locative i 28% cu bunuri comerciale. - 191 -

Volumul total al ipotecilor n anul 2003 era de 2,5 miliarde lei. n anul 2004, 34% din toate ipotecile nregistrate au fost asigurate cu terenuri agricole, 38% cu bunuri locative i 28% cu bunuri comerciale. O astfel de cretere considerabil a ipotecilor se datoreaz finalizrii procesului de redistribuire n mas a patrimoniului, inclusiv a terenurilor agricole, crerii cadrului juridic adecvat, asigurrii bncilor comerciale cu ncrederea deplin pentru acordarea creditelor garantate prin imobil. Criza economic mondial a afectat practic toate ramurile economiei republicii, dar cel mai mult a suferit piaa imobiliar. De obicei, n timpul recesiunilor economice oamenii nu se prea grbesc s fac tranzacii: vnztorii ateapt scumpirea proprietilor, iar cumprtorii, dimpotriv, ieftinirea lor. Totui, piaa proprietilor imobiliare este foarte contradictorie. Potrivit ARFC, n 2009 structurile cadastrale au nregistrat 320 mii de tranzacii, ponderea cea mai mare revenind operaiilor de vnzare-cumprare. n ultimii doi ani tipul respectiv de operaii a fost n cretere, anul trecut nregistrndu-se 143 mii de tranzacii cu 30 mii mai multe fa de 2008 i cu 43 mii n cretere comparativ cu acelai an. n raza de activitate a OCT Chiinu, unde, tradiional, piaa este mai dezvoltat, s-a produs o situaie invers: n 2009, fa de 2008, numrul tranzaciilor respective a sczut cu circa o treime. Buzu O., efa seciei evaluarea bunurilor imobile a ARFC, susine c la capitolul comercializarea apartamentelor situaia a devenit catastrofal, n 2009, comparativ cu 2008, numrul operaiilor respective reducndu-se de la 9,03 mii pn la 6,63 mii. Actualmente, oferta la apartamente depete de 15 ori cererea, situaie, care, n opinia sursei citate, se va pstra nc civa ani. n ansamblu pe ar tendinele de vnzare-cumprare a apartamentelor sunt cam aceleai numrul lor s-a redus cu 30%. Fa de anii precedeni, ns, s-a schimbat structura tranzaciilor. Astfel, n 2009 ponderea apartamentelor comercializate n totalul vnzrilor a constituit doar 8%. Fa de 2007 s-a nregistrat o uoar scdere, cu 3%, a tranzaciilor de vnzare-cumprare a caselor de locuit. n schimb, a crescut - 192 -

cu 78% numrul operaiilor de comercializare a terenurilor agricole. Creterea numrului de oferte pe piaa terenurilor agricole a influenat preurile, n 2009, comparativ cu 2008, acestea reducndu-se de la 8,5 mii lei pentru un hectar pn la numai 6 mii lei ( , , 18 2010 , . 10). Cei mai importani factori care influeneaz piaa imobiliar sunt urmtorii: situaia real a economiei; nivelul de trai al populaiei, tendinele de dezvoltare a pieei imobiliare; dinamica indicilor demografici, cum ar fi coeficientul natalitii, imigraia i emigraia etc. Analiznd tendinele principale de dezvoltare a pieei imobiliare n Republica Moldova concluzionm: 1. De la mijlocul anilor 90, n Moldova a nceput s se formeze piaa imobiliar ca parte component inseparabil a pieei naionale. Aceasta denot dezvoltarea n continuare a instituiei proprietii private, extinderea sferei de aciune a relaiilor de pia n economia republicii. Formarea pieei imobiliare este condiionat de redistribuirea patrimoniului naional al Republicii Moldova, comercializarea drepturilor asupra bunurilor imobile ca obiecte ale proprietii, utilizarea economic a crora trebuie s aduc venit. 2. Dezvoltarea pieei imobiliare se bazeaz pe cadrul legislativ i normativ, creat n procesul reformrii n spiritul relaiilor de pia a economiei Republicii Moldova, pe transformrile pozitive efectuate n aceast perioad, cum ar fi: crearea economiei cu multe sectoare; atingerea stabilitii macroeconomice i nceperea ieirii din criza economic; liberalizarea preurilor n cadrul comerului intern i extern drept condiie pentru intensificarea activitii antreprenoriale i investirea mijloacelor, chiar i strine, n economia naional, inclusiv n imobile. 3. Dezvoltarea pieei imobiliare are loc n toate regiunile republicii, ns amploarea, ritmurile i prioritile tranzaciilor cu bunurile imobile sunt diferite. Aceasta se explic printr-o serie de factori, principalii dintre care sunt: nivelul de maturitate al transformrilor n spiritul economiei - 193 -

de pia n fiecare regiune, dimensiunile i structura surselor obiectelor imobile i posibilitile pentru utilizarea lor eficient n circuitul economic, capacitatea de adaptare a populaiei i agenilor economici la activitatea de antreprenoriat i existena capacitilor antreprenoriale de a organiza i conduce afacerile. 4. Formarea i dezvoltarea pieei imobiliare contribuie la crearea premiselor pentru extinderea acestei sfere i susinerea creterii economice atestate n Republica Moldova, includerea suplimentar n circuitul economic a resurselor economice i de munc, atragerea investiiilor etc. 5. Dezvoltarea pieei imobiliare n Republica Moldova se efectueaz n ritmuri accelerate. Dac n perioada ianuarie 1999-martie 2002 n sistemul cadastrului imobiliar au fost nregistrate peste 240 mii de tranzacii cu bunuri imobile, apoi pn la finele anului 2003 numrul lor s-a majorat, atingnd cifra de 520 mii, nregistrndu-se o cretere de 2,16 ori. Cea mai mare contribuie la dezvoltarea pieei imobiliare o au teritoriile deservite de OCT Chiinu, Bli, Streni, Hnceti, Cahul. 6. n componena tuturor tranzaciilor ncheiate n anii 1999-2002, 55,4% au revenit terenurilor agricole, 25% apartamentelor, 14,1% loturilor de pe lng cas i 5,5% altor obiecte. Cota sectoarelor de pmnt (agricole i de pe lng case) a constituit 69,5%. Adic, dezvoltarea pieei imobiliare depinde preponderent de pmnt principala bogie a Republicii Moldova, i de asigurarea dreptului asupra folosirii pmntului. 7. Vnzarea-cumprarea obiectelor imobile constituie mecanismul dominant n toate tranzaciile cu obiecte imobile. Este nalt gradul de ipotecare i arend (nchiriere) n tranzaciile cu alte bunuri imobile i apartamente, de motenire i druire a loturile de pe lng cas. 8. Ritmurile accelerate ale dezvoltrii pieei imobiliare se explic prin cererea n cretere permanent la bunurile imobile. Aceasta determin dinamica preurilor la vnzarea-cumprarea imobilelor. Activizarea cererii la bunurile imobile a fost provocat, n opinia experilor, de stabilizarea economic i politic nregistrat n Moldova, precum i de - 194 -

teama populaiei n legtur cu instabilitatea principalelor valute, utilizate ca plat n cadrul tranzaciilor. 9. Deosebirile considerabile n ce privete amploarea i prioritile tranzaciilor cu bunuri imobile, nivelul preurilor acestora n diferite regiuni denot faptul c posibilitile de dezvoltare a pieei imobiliare n Republica Moldova sunt foarte mari. Aceasta necesit perfecionarea cadrului legislativ, crearea unor mecanisme adecvate ale tranzaciilor, creterea rolului evalurii argumentate a obiectelor etc. 10. Pe parcursul anului 2003, piaa imobiliar a Republicii Moldova s-a dezvoltat relativ n mod accelerat. S-a schimbat ntructva structura mecanismelor utilizate i coraportul dintre tranzacii la anumite bunuri imobile. Acest fapt a fost condiionat de gradul diferit de pregtire a comercializrii obiectelor imobiliare, particularitile adaptrii agenilor economici i populaiei la piaa imobiliar n stadiu de dezvoltare. Datele din tabelul 3.18 reflect tendinele de dezvoltare a pieei imobiliare n Republica Moldova n anii 1997-2002. Tabelul 3.18. Indicatorii privind dezvoltarea pieei imobiliare a Republicii Moldova n anii 1997-2002
Indicatorii 1997 1998 1999 2000 2001 2002 1. Volumul serviciilor cu plat prestate pentru 30,6 37,6 45,1 46,2 49,4 54,5 populaie n operaiunile cu bunuri imobile (mln. lei) 2. Persoane angajate n operaiunile cu bunuri imobile 28,1 28,2 27,3 25,5 26,2 26,4 la finele anului (mii oameni) 3. Investiii n capitalul fix din cadrul tranzaciilor cu 236,1 237,9 184,4 124,6 175,3 229,6 imobile (mln. lei) 4. Impozite de la imobile n cartea de venituri a bugetu29,9 21,3 25,5 27,2 27,8 30,0 lui consolidat (mln. lei) Sursa: BNS.

- 195 -

La unii indicatori tendinele de dezvoltare au fost diferite. Astfel, volumul serviciilor cu plat, prestate populaiei n cadrul operaiunilor cu bunuri imobile din anul 1997 pn n 2002 a crescut de 1,8 ori i a constituit 54,5 mln. lei, n timp ce numrul lucrtorilor angajai, ocupai n operaiunile cu bunuri imobile, s-a redus cu 2,2 mii sau cu 7,5%. Investiiile n capitalul fix al organizaiilor i ntreprinderilor ce funcioneaz pe piaa imobiliar din anul 1997 pn n 2000 s-au redus cu 111,5 mln. lei sau cu 47,2%, dar n ultimii doi ani creterea lor absolut i ritmurile de cretere s-au majorat i au constituit n anul 2002 105 mln. lei sau 184%. Impozitele de la bunurile imobile, transferate n partea de venituri a bugetului consolidat, au crescut n ritm instabil. Datele exemplificate denot faptul c dezvoltarea sistemului naional de cadastru are loc n condiiile unei piee imobiliare care este abia la nceputul formrii sale, care nc nu este influenat esenial de tendinele aprute n economie, dar care creeaz premisele dezvoltrii ei stabile n urmtorii ani. De aceea nu ntmpltor ritmul de cretere a volumului serviciilor cu plat pentru populaie, n ansamblu pe republic, n anii 1997-2003 a fost aproximativ de dou ori mai nalt dect al volumului serviciilor prestate n cadrul operaiunilor cu imobile. n aceast perioad investiiile n capitalul fix al agenilor economici au crescut de 2,3 ori, iar numrul angajailor ocupai n sfera operaiunilor cu bunuri imobile s-a redus cu 3%. Veniturile n bugetul consolidat au crescut cu 73%, iar cele de la operaiunile cu bunuri imobile n anul 2002 au rmas practic la nivelul anului 1997, din care cauz i rolul operaiunilor cu bunuri imobile nu a crescut (Tabelul 3.19). Tabelul 3.19. Cota operaiunilor cu bunuri imobile n volumul total al serviciilor, investiiilor i veniturilor n buget, %
Ponderea operaiunilor cu bunuri imobile, % n volumul total servicii cu plat investiii n capitalul fix venituri n bugetul consolidat Sursa: BNS. 1997 3,0 19,6 1,0 2002 1,6 8,2 0,6

- 196 -

Creterea rolului pieei imobiliare n dezvoltarea social-economic i consolidarea bazelor economice de pia n Republica Moldova constituie sarcina principal pentru viitorul apropiat. Realizarea ei n multe privine va fi determinat de eficiena activitii structurilor cadastrale n domeniul dezvoltrii n continuare i perfecionrii sistemului naional de cadastru. Rezultatele sondajului de opinii n rndurile specialitilor, care au efectuat implementarea PPC, a demonstrat c n sfera dat exist mai multe probleme de ordin legislativ, n domeniul perfecionrii sistemului de nregistrare a imobilelor, organizrii i dirijrii organelor cadastrale, privind dotarea lor tehnic i informaional etc. Soluionarea lor n mare msur va determina eficiena funcionrii mecanismului de pia n sfera imobiliar, posibilitatea de echilibrare a intereselor proprietarilor de bunuri imobile, statului i ale altor participani la piaa imobiliar i va contribui la anihilarea decalajului esenial dintre comercializarea bunurilor imobile n diverse regiuni ale republicii din cauza disproporiilor dintre cererea i oferta pentru obiectele imobile etc. Cele mai mari dificulti n dezvoltarea sistemului naional de cadastru i a pieei imobiliare sunt n localitile steti. Aceasta se explic printr-o serie de cauze obiective, principalele, n opinia noastr, sunt: capacitatea de adaptare sczut a oamenilor de la sate, ca proprietari de obiecte imobile, la formele i principiile de gospodrire n spiritul economiei de pia, dezvoltarea insuficient a sectorului antreprenorial, inclusiv n sfera operaiunilor cu bunuri imobile, lipsa unor mecanisme motivaionale viabile, care ar schimba radical concepiile nvechite privind formele de gospodrire i ar stimula iniiativa proprietarilor de obiecte imobile n direcia comercializrii unor asemenea bunuri etc. Fr soluionarea acestor i multor altor probleme nu poate fi asigurat implementarea deplin a relaiilor de pia pe acest segment al pieei i, prin urmare, funcionarea eficient a mecanismului de pia. Investigaiile sociologice indic necesitatea dezvoltrii i perfecionrii n continuare a activitii oficiilor cadastrale, consolidrii rolului - 197 -

lor n crearea infrastructurii pieei imobiliare. Aceasta, evident, va necesita reorganizare, att n sistemul funciilor pe care le exercit ele, ct i n ce privete organizarea formelor de funcionare. Aceasta decurge din esena noului sistem de nregistrare a bunurilor imobile. Adic, intensificarea activitii OCT presupune creterea rolului lor n urmtoarele privine: Garantarea drepturilor patrimoniale asupra obiectelor imobiliare, dispunerea liber de drepturile proprii, inclusiv la determinarea formelor de comercializare a bunurilor imobile (vnzare, dare n arend, motenire etc.). Numai n acest caz poate fi asigurat creterea numrului de tranzacii i extinderea includerii obiectelor imobile n circuitul comercial. Aceasta va da posibilitatea de a diminua deosebirile existente n ce privete evoluia acestor procese n anumite regiuni ale republicii, adic OCT trebuie s devin nu doar promotoare a extinderii nregistrrii bunurilor imobile, ci i s ndeplineasc funcii antreprenoriale; Formarea unui segment de legtur ntre proprietarii drepturilor asupra imobilelor i bncile comerciale, notariate, alte structuri private, ce efectueaz operaiuni cu bunuri imobile, organele administraiei publice centrale i locale. Asigurarea lor cu informaia despre obiectele imobiliare i proprietarii de drepturi asupra acestora, capacitatea pieei imobiliare, conjunctura pe pia i tendinele evoluiei lor, preurile de evaluare i cele de pe pia la bunurile imobile, cu specialiti de nalt calificaie; Ridicarea gradului de eficien a funcionrii sistemului de nregistrare la nivel regional din contul trecerii la sistemul electronic de nregistrare a obiectelor imobile, crearea unei baze de date, care s includ proprietarii de bunuri imobile din toate localitile. Un rol important revine costului tranzaciilor, precum i reducerii structurilor antrenate n perfectarea documentelor pentru efectuarea operaiilor cu imobile. Din 2009, notarii au dreptul s depun cerere de nregistrare a dreptului de proprietate asupra bunului n numele proprietarului. Este adevrat, deocamdat acest proces nu prea a prins rdcini - 198 -

din mai multe motive, dar, precum afirm dl Gnju V., vicedirector la ntreprinderea de Stat Cadastru, pn n anul viitor el va fi implementat ( , , 18 2010 , . 10). Soluionarea problemelor menionate trebuie s contribuie la eficientizarea activitii OCT, asigurarea lor cu cadre calificate, crearea fondurilor n sprijinul dezvoltrii lor tehnico-materiale i pentru stimularea muncii lucrtorilor, spre a face activitatea acestor organe rentabil. Opinia experilor despre vnzarea-cumprarea terenurilor cu destinaie agricol persoanelor fizice i juridice strine Investigaia sociologic care a avut drept scop studierea opiniilor experilor fa de vnzarea-cumprarea terenurilor cu destinaie agricol, persoanelor fizice i juridice strine, s-a efectuat n perioada 1-12 iulie 2010 pe un eantion de 120 de persoane (vezi instrumentariul n Anexa 8). n calitate de respondeni au participat specialiti de la Ministerul Agriculturii i Industriei Alimentare, ARFC, Institutul de Proiectri pentru Organizarea Teritoriului, primari din diferite localiti rurale ale republicii, cercettori tiinifici, reprezentani ai organizaiilor nonguvernamentale care se ocup de problemele agriculturii i dezvoltrii pieei funciare .a. Am fcut aceast selecie rigid cu scopul de a afla opinia unor persoane care cunosc foarte bine controversata problem ce se discut de mai muli ani. De altfel, toi participanii la sondaj au studii superioare, inclusiv 7% au grad tiinific sau titlu didactic, iar fiecare al 11-lea a susinut masteratul. Dup tipul ocupaiei, 21,7% sunt angajai ai administraiei publice locale, 19,2% activeaz n sfera bugetar, 14,2% n administraia public central, 13,8% i 13,4% sunt fermieri i, respectiv, antreprenori, 11,7% lucreaz n organizaiile nonguvernamentale, iar 6% n sectorul privat. Totodat, 63% din respondeni au un stagiu de munc de peste 15 ani, 20% de pn la 15 ani, 13% de pn la 10 ani i doar 4% sub 5 ani. - 199 -

Opiniile respondenilor au fost mprite n dou categorii diametral opuse: 59% din participanii la sondaj sunt mpotriva ideii ca terenurile cu destinaie agricol s fie obiect al vnzrii-cumprrii pentru persoanele fizice i juridice strine, iar 38% dintre ei susin aceast idee. Faptul c numai 3% din persoanele anchetate nu au tiut ce s rspund denot buna cunoatere a problemei de ctre respondeni. Potrivit sondajului, proporia de 59 la 38 este caracteristic pentru toate grupurile de respondeni, indiferent de tipul activitii i stagiul de munc. Dup tipul activitii, ponderea cea mai mare a adversarilor vnzrii-cumprrii terenurilor cu destinaie agricol persoanelor fizice i juridice strine revine angajailor din sfera bugetar, care au constituit 19,2% din participanii la sondaj. Urmeaz n ordine fermierii cu 10,9%, angajaii administraiei publice locale i ai organizaiilor nonguvernamentale (cte 10%), antreprenorii (8%) i angajaii din administraia public central (5,6%). Raportul rspunsurilor nu i da este de 1:6,4 n cazul fermierilor, 1:5,9 al angajailor din organizaiile nonguvernamentale, 1:1,7 i 1:1,4 al angajailor din sfera bugetar i, respectiv, al antreprenorilor. La acest capitol, discrepana cea mai mare se atest n rndul angajailor din organizaiile nonguvernamentale i fermierilor, unde unui susintor al ideii de comercializare a terenurilor cu destinaie agricol persoanelor fizice i juridice strine i revin circa 7 oponeni. Motivele care i-au determinat pe respondei s se mpotriveasc comercializrii terenurilor agricole persoanelor fizice i juridice strine sunt foarte diferite. Pentru ca argumentrile s fie mai ntemeiate, complete i concludente, participanilor la sondaj li s-a oferit posibilitatea s aleag mai multe variante de rspuns. Astfel, 42% din ei consider c acest lucru nu trebuie permis, deoarece n Republica Moldova nu a fost adoptat cadrul legal necesar, fiecare al treilea este de prere c nu sunt prevzute msuri concrete de prevenire a corupiei i protecionismului, precum i de interzicere a schimbrii destinaiei terenurilor i concentrrii lor n minile unei persoane (organizaii), 21% menionnd c la - 200 -

noi nu sunt indicate limitele suprafeei terenurilor agricole care pot constitui proprietate privat a persoanelor fizice i juridice strine. Din participanii la sondaj, 27% i-au motivat opiunea negativ, afirmnd c acest proces a demarat demult prin crearea ntreprinderilor mixte cu capital strin, 24% consider c terenurile cu destinaie agricol trebuie s constituie obiect al vnzrii-cumprrii numai pentru cetenii Republicii Moldova. Cel mai mic numr de participani la sondaj 7 % sunt de prerea c chiar dac s-ar permite comercializarea terenurilor cu destinaie agricol persoanelor fizice i juridice strine, nu se va schimba nimic, situaia social-economic va rmne n continuare dificil i srcia va fi n continu cretere. Totodat, printre cauzele care i-au fcut pe respondeni s dea un rspuns negativ la aceast ntrebare sunt i faptul c accesul investitorilor strini prin majorarea preurilor va avea un impact negativ asupra cumprtorilor locali, asupra dinamicii tranzaciilor, nu este elaborat i implementat mecanismul de protecie a intereselor cumprtorilor btinai, se vor mri speculaiile cu terenurile agricole, solul i cetenii Republicii Moldova sunt tezaurul rii care nu se vinde etc. Analiznd rspunsurile celor 38% din respondenii care sunt de acord ca terenurile cu destinaie agricol s poat constitui obiect al vnzriicumprrii persoanelor fizice i juridice strine, putem conchide c, ponderea adepilor acestei idei se majoreaz odat cu creterea vechimii n munc a lor. Potrivit sondajului, ponderea cea mai mic de 0,8%, revine respondenilor care au un stagiu de munc de pn la 5 ani. Urmeaz n ordine participanii la sondaj cu un stagiu de pn la 10 ani 6,7%, de pn la 15 ani 10%, i de peste 15 ani 20,8%. Avndu-se n vedere c ideea vnzrii-cumprrii terenurilor cu destinaie agricol persoanelor fizice i juridice strine este una nou i revoluionar, pare paradoxal faptul cu ct stagiul de munc al respondenilor este mai mare (deci, sunt mai n vrst), cu att i ponderea lor este mai ridicat. Pe de alt parte, s-ar putea ca persoanele cu un stagiu de munc mai mic s fie mai rezervate fa de ideea comercializrii acestor terenuri - 201 -

persoanelor fizice i juridice strine din simplul motiv c nu au activat n perioada cnd bunurile imobile respective erau o proprietate exclusiv a statului i, deci, nu pot compara situaia de atunci cu posibilitile oferite de trecerea lor n proprietatea privat a cetenilor. i invers, persoanele cu un stagiu de munc mai mare (deci, sunt mai n vrst) pot face aceast comparaie i neleg mult mai bine avantajele privatizrii terenurilor cu destinaie agricol. Participanii la sondaj care susin comercializarea terenurilor agricole strinilor au indicat c aceasta va conduce: la aplicarea unor tehnologii avansate i folosirea eficient a tehnicii agricole (34%); la dezvoltarea pieei funciare civilizate i crearea noilor locuri de munc (cte 33%); la dezvoltarea social-economic a localitilor rurale (32%); la ncurajarea investiiilor n agricultur i asigurarea securitii acestor investiii, la dezvoltarea ntreprinderilor de prelucrare a materiei prime (cte 31%); la prelucrarea eficient a terenurilor agricole (30%); la neadmiterea prlogirii terenurilor agricole, stimularea dezvoltrii businessului mic i mijlociu, creterea preurilor de vnzare a terenurilor agricole, majorarea acumulrilor la buget, ameliorarea condiiilor de trai i stoparea emigrrii populaiei (28-25%). Cei mai muli adepi ai ideii de comercializare a terenurilor cu destinaie agricol persoanelor fizice i juridice strine sunt cei care activeaz n sectorul privat i administraia public local, unde unui oponent i revin 2 i, respectiv, 1,2 susintori. Statisticile ARFC arat c numrul de tranzacii cu terenuri agricole este n cretere. Astfel, n 2007 au fost nregistrate 26 010 operaii de vnzare-cumprare a acestui tip de proprieti, n 2008 32 382, iar n 2009 37 109 tranzacii. Experii n domeniu consider c ritmul de cretere a operaiilor cu terenurile agricole ar fi mult mai mare dac aceste bunuri ar deveni obiect de comercializare i pentru persoanele fizice i juridice strine. Interdicia respectiv, susin experii, frneaz i creterea preurilor la terenurile agricole. Potrivit datelor ARFC, dup ce mai muli ani la rnd preurile medii la terenurile cu destinaie agri- 202 -

col au crescut n ritmuri nensemnate, n 2009 fa de 2008 s-a nregistrat chiar o reducere a lor de la 10155 lei pn la 9259 lei pentru 1 hectar. Acest fapt este mai degrab o excepie, reducerea preurilor la terenurile agricole fiind o consecin a recesiunii economice mondiale, care a afectat i Republica Moldova. Revenind la dilema a permite sau nu comercializarea terenurilor agricole persoanelor fizice i juridice strine putem spune c i opiunile experilor titrai s-au mprit n dou: oponenii acestei idei susin c pentru scoaterea terenurilor noastre la mezat strinilor pledeaz cetenii republicii care au procurat terenuri la preuri derizorii i acum vor s le vnd investitorilor strini i astfel s se mbogeasc peste noapte. O alt temere a acestei categorii de experi consider c, decizia de a permite vnzarea terenurilor agricole persoanelor fizice i juridice strine ar afecta grav perspectivele dezvoltrii rii i chiar ale statalitii i suveranitii Republicii Moldova. n alte ri, limitarea drepturilor reale asupra pmnturilor cu destinaie agricol este diferit. n Ungaria, Cehia, Macedonia, Serbia, Slovacia, precum i n multe ri din CSI (Federaia Rus, Azerbaidjan, Georgia, Kazahstan, Ucraina) persoanele fizice i juridice strine nu au dreptul s cumpere i s vnd terenuri cu destinaie agricol. n alte ri, ca Croaia, Elveia, Italia, Letonia, Polonia, terenurile agricole pot fi nstrinate nerezidenilor n anumite condiii speciale (permis special de la autoriti, proceduri speciale, companiilor listate la burs etc.). Sunt i state unde nu exist niciun fel de restricii la vnzarea-cumprarea terenurilor agricole persoanelor fizice i juridice strine Norvegia, Irlanda, Marea Britanie, Frana, Finlanda, Germania. Chiar dac la ntrebarea direct Dvs. suntei de acord ca terenurile agricole s constituie obiectul vnzrii-cumprrii de ctre persoanele fizice i juridice strine?, 59% din respondeni au rspuns Nu, aceasta nu nseamn c ei sunt adversari nverunai ai ideii respective. Or, fiind rugai s-i motiveze opiunea prin posibilitatea de a alege mai multe variante de rspuns, doar 24% din respondeni au fost de prerea - 203 -

c terenurile cu destinaie agricol trebuie s constituie obiect al vnzrii-cumprrii numai pentru cetenii Republicii Moldova. Faptul c fiecare al doilea participant la sondaj a dat un rspuns negativ, deoarece nu a fost adoptat cadrul legal de comercializare a terenurilor agricole persoanelor fizice i juridice strine, denot respectarea legii de ctre respondeni. Nu pot fi trecui n lista adversarilor ideii de comercializare a terenurilor cu destinaie agricol persoanelor fizice i juridice strine nici respondenii care, printre alte cauze, au indicat i faptul c nu sunt indicate limitele suprafeei terenurilor agricole care pot constitui proprietate privat a persoanelor fizice i juridice strine (21% din rspunsuri). De altfel, 132 din 163 de rspunsuri denot indirect c, n anumite condiii, participanii la sondaj ar accepta ideea comercializrii terenurilor agricole persoanelor fizice i juridice strine. Acceptarea ideii de comercializare a terenurilor agricole persoanelor fizice i juridice strine nc nu nseamn comercializarea lor. Este vorba doar de unele restricii care limiteaz drepturile proprietarilor de a dispune dup bunul lor plac de pmntul care le aparine. Care ar putea fi decizia politic optimal pentru Republica Moldova? Este greu s rspundem la aceast ntrebare, dar nainte de a da un rspuns, autoritile, experii, n primul rnd, trebuie s analizeze minuios, mai nti, toate dezavantajele, dar i eventualele ctiguri. Ca s nu dm gre, ar fi mai bine, s se implementeze un proiect-pilot ntr-o regiune sau s se admit comercializarea terenurilor cu destinaie agricol persoanelor fizice i juridice n anumite condiii, mult mai rigide dect n alte ri. Deocamdat, un lucru este cert. Chiar dac se va lua decizia de a permite comercializarea terenurile agricole nerezidenilor, pentru a proteja proprietarii autohtoni, acest lucru ar trebui s se ntmple nu mai devreme dect dup depirea recesiunii economice mondiale.

- 204 -

3.3. Nivelul de informare i contientizare a populaiei privind implementarea cadastrului bunurilor imobile
n vederea evalurii gradului de implementare a cadastrului bunurilor imobile autorul a desfurat un studiu sociologic n anul 2002 pe un eantion de 1200 persoane. Obiectul investigaiei sociologice l constituie populaia Republicii Moldova. Ipoteza investigaiei. Populaia este informat i nelege importana social a crerii cadastrului bunurilor imobile care garanteaz i protejeaz dreptul ei la proprietate, permite dezvoltarea pieei imobiliare i controlul asupra acesteia. Ipoteza-urmare 1. Odat cu extinderea i aprofundarea transformrilor sistemice n societate vor crete n mod obiectiv cerinele pentru informaia cadastral n scopul de a fundamenta tiinific dirijarea diverselor ramuri ale economiei naionale, de a soluiona numeroasele probleme social-economice i politico-juridice. Ipoteza-urmare 2. Crearea cadastrului bunurilor imobile impune studierea tendinelor i evidenierea problemelor social-economice i politicojuridice, precum i a cilor de soluionare a acestora. Sarcina investigaiei: 1) Stabilirea cadrului teoretic i metodologic pentru formarea cadastrului bunurilor imobile i evaluarea bunurilor imobile n scopul impozitrii lor ca parte component a cadastrului. 2) Determinarea cilor de creare i perfecionare a unui sistem eficient de funcionare a cadastrului imobiliar; 3) Determinarea importanei crerii cadastrului imobiliar, a implementrii sistemului de impozitare a bunurilor imobile n baza valorii de pia a acestora pentru organele administraiei publice i populaia Republicii Moldova. Eantionare. Eantionul este stratificat probabilist i multistadial. S-au utilizat dou criterii de stratificare: mediul de reedin i genul de activitate. Calculele s-au efectuat n baza datelor statistice ale BNS. Dup mediul de reedin au fost selectai respondeni din municipii (60%) 720 respondeni; celelalte orae (25%) 300 respondeni; - 205 -

localiti rurale (15%) 180 respondeni. Dup genul activitii de munc au fost selectai angajai din instituii de stat (50%) 600 respondeni, inclusiv funcionari de stat (40%) 540 respondeni; ali angajai din sectorul bugetar (10%) 60 respondeni; angajai din alte instituii (50%) 600 respondeni, dintre care: ntreprinztori (12,5%) 150 respondeni; ali angajai ai sectorului privat (25%) 300 respondeni; alte categorii (12,5%) 150 respondeni. Metoda: Chestionare individual face to face a subiecilor prin metoda interviului direct. Marja de eroare constituie 3-6%. Rezultatele acestei investigaii denot faptul c, populaia Republicii Moldova este destul de bine informat cu principiile implementrii PPC. Un rspuns pozitiv n aceast privin au dat 72% din respondeni, n timp ce lipsa de informaie au semnalat-o 28%, adic de 2,57 ori mai puini. Rspunsurile pozitive se explic, n Superioare 86,7% Medii incomplete primul rnd, prin fap0,4% tul c 86,7% din resMedii 1,8% pondeni au studii suMedii de specialitate perioare i n aceast 4,0% calitate manifest mai Superioare mult interes pentru incomplete procesele ce au loc n 7,1% republic (Figura 3.9). n al doilea rnd, Fig.3.9. Sudiile respondenilor e vorba de locul pe Sursa: Crearea i implementarea Sistemului Cadastrului Naional, 2002. Eantion 1200 respondeni. care l ocup respondentul n sistemul economiei naionale. Ponderea funcionarilor publici a constituit 42,7%, iar a antreprenorilor i lucrtorilor din sectorul privat 36,5%. Unul din 10 subieci investigai (9,8%) este angajat n sectorul bugetar, circa 4% dintre respondeni sunt omeri, ceilalii au alte domenii de activitate sau nu sunt antrenai n cmpul muncii. - 206 -

Dac funcionarii publici trebuiau s tie despre implementarea proiectului de cadastru n virtutea obligaiunilor lor directe, apoi ceilali, ca reprezentani ai noii clase sociale n virtutea posibilului impact al proiectului de cadastru implementat asupra activitii antreprenoriale pe care o desfoar i asupra evoluiei relaiilor de pia n economia republicii.
Televiziune .............................. Presa central si local .......... Radio....................................... Convorbiri cu prietenii i cunoscuii ................................ Publicaia Cadastrul.......... Reviste, literatur de specialitate. Lecii, mese rotunde, seminare etc........................ ...................................................... Alte surse: OCT, Monitorul Oficial etc ...................................
0

33,8 29,8 28,0 18,7 10,2 9,3 9,3 4,4


10 20 30 40

Fig.3.10. Surse de obinere a informaiei, % (Raspuns multiplu) Sursa: Studiu sociologic: Crearea i implementarea Sistemului Cadastrului Naional, 2002. Eantion 1200 respondeni.

Pentru majoritatea absolut a respondenilor anchetai, drept surse de obinere a informaiei, inclusiv despre proiectul de cadastru, au fost mijloacele de informare tradiionale (Figura 3.10): televiziunea 33,8%, publicaiile din presa central i local 29,8%, radioul 28%. De menionat c, dei se editeaz abia din anul 2000, 10,2% din respondeni au indicat corect sursa de informaie, publicaia Cadastrul, al crei tiraj a crescut n trei ani de peste 4 ori, iar volumul de 2,5 ori. n opinia - 207 -

noastr, acesta este un indice nalt, deoarece aceast revist este citit preponderent de funcionarii administraiei de stat i specialitii n materie, cota crora n structura angajailor n economia naional constituie 2-3%. Adic, n afar de acetia, din publicaie s-au informat i lucrtori din alte sfere ale economiei naionale a republicii. Rolul leciilor, meselor rotunde, seminarelor n propagarea n rndurile populaiei a PPC al Republicii Moldova s-a dovedit a fi nesemnificativ (9%). Un procent similar, ca surs de informaie, le revine revistelor i literaturii de specialitate, pe care le folosesc, preponderent, specialitii. Realizarea prevederilor PPC constituie una din condiiile necesare pentru soluionarea problemelor acute existente. n domeniul reglementrii legislative e vorba de claritatea i sigurana n drepturile asupra imobilelor (59,1%), garaniile statului n ceea ce privete protecia drepturilor de posesiune a acestora, stimularea eficient a produciei i a investiiilor (34,2%), inclusiv strine. n domeniul dezvoltrii active a pieei imobiliare deservirea informaional a participanilor la piaa imobiliar (32,9%), simplificarea mecanismului de efectuare a tranzaciilor cu imobile (27,1%), folosirea imobilelor n calitate de gaj n cazul obinerii unor credite bancare i comerciale (20,4%). Referitor la veniturile statului, s-au pronunat pentru perceperea impozitelor pe proprietatea imobiliar 47,6% i completarea bugetului de stat din contul taxelor la tranzaciile cu imobile 33,8% (Tabelul 3.20). Tabelul 3.20. Importana cadastrului pentru autoritile politice (Rspuns multiplu)
% Perceperea impozitului pe bunul imobil 47,6 Funcionarea pieei imobiliare 40,4 Furnizarea informaiei veridice despre micarea imobilului organelor de resort 38,2 Completarea bugetului din contul taxelor de la tranzaciile cu imobilul 33,8 Sursa: Studiu sociologic: Crearea i implementarea Sistemului Cadastrului Naional, 2002. Eantion 1200 respondeni.

- 208 -

Trebuie s se in cont de faptul c formarea i dezvoltarea pieei imobiliare are loc, de regul, n condiiile unui numr limitat de participani la pia (ntreprinderi, firme). Aceasta le ofer participanilor posibilitatea de a-i dicta condiiile sau a crea bariere n calea apariiei unor noi concureni n sfera dat de activitate, de a influena nivelul preurilor la obiectivele imobiliare, iar uneori s ntreprind aciuni mai severe fa de concureni. Nu este posibil ca piaa imobiliar n proces de formare din Republica Moldova s poat evita aceste recidive. Limitarea acestora sau posibilitile de neadmitere vor depinde att de calitatea proiectului de cadastru, ct i de nivelul de realizare a prevederilor i cerinelor pe care le cuprinde. Astfel, existena proiectului de cadastru se prezint drept o prghie de reglementare a relaiilor de pia n sfera economic, contribuie la extinderea formelor utilizrii pe principii de pia a bunurilor imobiliare n procesul de formare a pieei imobiliare, regleaz comerul cu imobile corespunztor cererii din partea consumatorilor. n legtur cu aceasta, investigaia sociologic efectuat ofer posibilitatea de a evidenia tendinele n modificarea costului imobilelor n cadrul tranziiei de la normele n vigoare la preurile de pia n funcie de locul unde sunt situate imobilele (Tabelul 3.21). Tabelul 3.21. Modificrile ce vor interveni dac valorile normative curente vor fi nlocuite cu valori bazate pe preuri reale de pia
% Pentru o unitate agricol din zona rural valoarea de pia comparativ cu valoarea normativ va fi: mai mare egal mai mic Pentru o cas de locuit dintr-un sat mic valoarea de pia comparativ cu valoarea normativ va fi: ntotdeauna mai mare uneori mai mare, iar alteori mai mic ntotdeauna mai mic

25,8 61,8 12,4

25,8 61,8 12,4

- 209 -

Pentru un apartament din centrul or. Chiinu sau or. Bli valoarea de pia comparativ cu valoarea normativ va fi: mai mare egal mai mic O proprietate agricol, amplasat n apropierea Chiinului, fiind comparat cu o proprietate similar avnd aceeai fertilitate de la nordul sau sudul Moldovei, va avea o valoare: mai mare similar mai mic

80,0 12,0 8,0

78,7 14,2 7,1

Sursa: Studiu sociologic: Crearea i implementarea Sistemului Cadastrului Naional, 2002. Eantion 1200 respondeni.

Analiza datelor permite tragerea unor concluzii ce confirm urmtoarele legiti: preurile la bunurile imobile din orae sunt cele mai mari, n orele sunt mai reduse, iar n localitile rurale sunt cele mai reduse. n afar de aceasta, preul bunului imobiliar depinde de infrastructura social i a transporturilor, de preul sectorului respectiv de pmnt, de prioritile ecologice ale regiunii date. Preurile la imobile, indiferent de locul unde sunt amplasate obiectivele, depind de stabilitatea politic, amploarea i ritmul transformrilor social-economice, nivelul migraiunii interne i externe a populaiei. Aceti factori, n temei, influeneaz asupra reducerii preurilor la bunurile imobiliare. Preurile la imobile n condiiile relaiilor de pia depind de randamentul operaiunilor cu bunurile imobile, de cunoaterea conjuncturii pieei imobiliare etc., factori ce influeneaz att majorarea, ct i reducerea preurilor. Firete, legitile menionate vor aciona diferit asupra costului obiectivelor imobiliare atunci, cnd conceptul de pia va deveni dominant, adic se va renuna la valoarea prevzut de normativele actuale. ns, indiferent de intensitatea aciunii factorilor menionai, cel mai dinamic se va aciona asupra creterii preurilor de pia n municipiile Chiinu i Bli, precum i n localitile situate n apropierea lor. Fenomenul este condiionat i va mai fi condiionat att de prioritile - 210 -

acestor regiuni n promovarea transformrilor n spiritul economiei de pia, ct i de faptul c va avea loc tot mai mult reducerea n continuare a fondului funciar. De aceea 80% din respondeni au indicat c preul de pia al apartamentelor n orae va crete. O tendin similar se va profila i n cazul obiectivelor imobiliare amplasate n apropierea acestor centre ale republicii. n oraele mai mici creterea preurilor de pia va fi mai puin intensiv, i prin urmare, influena lor asupra costului bunurilor imobile va fi relativ stabil i pentru majoritatea imobilelor, acesta va corespunde preurilor normative. n localitile steti nlocuirea costului normativ al imobilelor cu preuri de pia nu va conduce la modificri eseniale. Mai mult dect att, 45% din respondenii chestionai au menionat c n perspectiv preurile de pia la imobile, eventual, se vor diminua. Aceasta se explic prin migraiunea populaiei rurale la munc n strintate, precum i prin posibila scdere n continuare a nivelului de trai. Diferenierea substanial a preurilor la bunurile imobile (n orae, oraele mici, localitile rurale) i diferenele n dinamica preconizat a preurilor la obiectivele imobiliare pe fiecare tip de localiti vor influena asupra evoluiei pieei imobiliare naionale. Concomitent, nu se poate neglija faptul c va crete impactul unor factori asupra cererii de bunuri imobiliare. n republic deja, de mai muli ani, se menine un nivel nalt al migraiunii intrarepublicane (sat-ora). Nu se poate exclude faptul c migraiunea intrarepublican a populaiei va influena asupra amplorrii i ritmului cererii la obiectivele imobiliare n diverse regiuni ale rii. Majorarea preurilor la sectoarele de pmnt, odat cu sporirea cererii la bunurile imobiliare, va genera creterea preurilor la aceste bunuri i diferenierea preurilor n funcie de locul unde sunt amplasate ele. Creterea preurilor va necesita creterea veniturilor, inclusiv a salariului, iar aceasta, la rndul su, va aciona asupra nivelului de satisfacere a cererii la bunurile imobiliare. n legtur cu creterea tensiunilor de ordin economic n centrele industriale mari ale republicii, este posibil permuta- 211 -

rea unui numr mare de populaie n localitile suburbane sau din apropierea oraelor, ceea ce va provoca din nou creterea cererii la bunurile imobiliare. Pe de alt parte, mbtrnirea populaiei i scderea natalitii sunt condiii care pot conduce la meninerea actualelor preuri la locuine sau chiar la reducerea lor, mai ales, n localitile rurale. nlocuirea costurilor normative n vigoare ale imobilelor cu preuri de pia i formarea n baza celor de la urm a noilor preuri la imobile constituie un proces pozitiv ce exclude subiectivismul, caracteristic metodei normative i contribuie la estimarea mai corect a obiectivelor imobiliare. Acest lucru l-au indicat circa 73% din respondenii chestionai (Tabelul 3.22). Tabelul 3.22. Impactul nlocuirii valorilor normative cu valorile bazate pe preurile de pia
Va contribui la evaluarea mai corect Va contribui la o evaluare incorect Nu va influena valorile % 72,9 17,3 9,8

Sursa: Studiu sociologic: Crearea i implementarea Sistemului Cadastrului Naional, 2002. Eantion 1200 respondeni.

n prezent, nivelul impozitrii bunurilor imobiliare, n opinia respondenilor chestionai, locuitori ai municipiilor i altor orae, este n mare parte acceptabil. Acest fapt l-au menionat 57% i, respectiv, 49% din respondeni. Concomitent, de la 9 pn la 10% din cei chestionai consider c nivelul dat e chiar destul de redus. Adic majoritatea populaiei urbane (63%) este satisfcut de mrimea impozitului pe imobile, iar 37% din oreni nu sunt satisfcui. La sate, ns, 56% din respondenii chestionai consider c, impozitele pe bunurile imobile sunt mari, iar 41% acceptabile. Divergenele n ceea ce privete aprecierea impozitrii bunurilor imobiliare ntre locuitorii de la orae i cei de la sate se explic, precum se observ, nu prin nivelul impozitelor, ci prin discrepanele dintre veni- 212 -

turi, de care populaia rural dispune ntr-o msur mai mic, i, deci, posibilitile ei de achitare a impozitelor, de asemenea, sunt mai mici. Implementarea proiectului de cadastru i intensificarea importanei n dezvoltarea pieei imobiliare a Republicii Moldova depind de o serie de factori interdependeni: dependena pieei de amploarea i ritmul de cretere a produsului intern brut, afluxul resurselor de munc n producie de care sunt legate reducerea omajului i stimularea cererii la imobile; amplasarea teritorial a imobilelor, impactul acestui factor asupra cheltuielilor de transport ale populaiei n funcie de eficiena finanrii reelei de transport; amploarea i eficiena infrastructurii sociale, ce asigur condiiile de trai ale populaiei din orae, judee, comune; contribuia la soluionarea problemei privind procurarea bunurilor imobile pe baze cooperatiste de ctre ntreprinderile cu forme juridico-organizatorice noi de activitate antreprenorial. Aceasta va permite procurarea imobilelor la preuri accesibile n localitile preferate, cu scopul de a-i diminua cheltuielile, sau n apropierea pieelor de desfacere a produciei finite. n opinia respondenilor chestionai, trecerea de la estimarea costului imobilelor dup metoda normativ la mecanismul de pia va fi mai echitabil pentru toate regiunile republicii, inclusiv pentru localitile urbane i rurale. Aceasta au confirmat-o 50% din respondeni (Tabelul 3.23). Tabelul 3.23. Echitabilitatea sistemului de impozitare a bunurilor imobile
% n sate: da nu mi este greu s rspund n orae: da nu mi este greu s rspund n Chiinu i Bli: 48,9 24,0 27,1 51,1 21,3 27,6

- 213 -

da nu mi este greu s rspund

50,7 18,2 31,1

Sursa: Studiu sociologic: Crearea i implementarea Sistemului Cadastrului Naional, 2002. Eantion 1200 respondeni.

n funcie de regiune, de la 18 pn la 24% din respondeni nu pun n legtur cu mecanismul de pia posibilitatea stabilirii unui pre echitabil. Totodat, procesul nregistrrii nu va fi deloc simplu i, cu toate avantajele pe care le asigur, nu pot fi excluse i o mulime de probleme posibile (Tabelul 3.24). Tabelul 3.24. Avantajele nregistrrii n mas a bunurilor imobile
% respondenilor care au care nu au menionat menionat avantajele avantajele nregistrrii nregistrrii 59 28 20 46 18 22 41 72 80 54 82 78

Coninutul rspunsului Garantarea i protecia drepturilor de proprietate Acordarea sprijinului pentru sistemul de impozitare funciar Asigurarea dezvoltrii sistemului de creditare Dezvoltarea i controlul asupra pieei imobiliare Protejarea fondului funciar de stat i municipal Reducerea numrului de litigii mbuntirea practicii de planificare a utilizrii terenurilor, susinerea msurilor de protecie a solului Faciliteaz colectarea datelor statistice nlesnete reforma funciar

17 27 26

83 73 74

Sursa: Studiu sociologic: Crearea i implementarea Sistemului Cadastrului Naional, 2002. Eantion 1200 respondeni.

Avantajele principale ale nregistrrii ce se efectueaz n Republica Moldova sunt garantarea i protecia dreptului de proprietate (59% din - 214 -

respondenii chestionai), dezvoltarea i controlul asupra pieei imobiliare (46% din respondenii chestionai). La alte variante au avantaje posibile indicat de la 17 pn la 28% din respondeni i nu au indicat avantaje de la 72 la 83% de respondeni, adic aproximativ de 3-5 ori mai muli. Prin ce se poate explica un decalaj att de mare? n primul rnd, procesul de formare a clasei proprietarilor formeaz i ideologia respectiv a comportamentului n condiiile economiei de pia de care se cluzesc n activitatea lor. n procesul de creare a pieei imobiliare principalul interes al participanilor la ea const n asigurarea garaniilor i protecia drepturilor de proprietate, precum i contribuia statului la dezvoltarea i controlul ei prin intermediul prghiilor legislative i a normativelor respective n interesul proprietarilor. Toate celelalte variante menionate nu au o atribuie direct la bunurile imobile. Realizarea acestora intr n funciile statului, cu ajutorul lor se efectueaz reglementarea de stat a pieei imobiliare. Prin aceasta se suplimenteaz influena statului asupra activitii proprietarilor de imobile n condiiile de pia. Chestionarea respondenilor a demonstrat c existena avantajelor nu nseamn aciunea social-economic automat a implementrii cadastrului asupra societii. Nu ntmpltor, 22% din respondeni consider c situaia social-economic va continua s rmn grav, iar srcia va crete. 23% din respondeni, n virtutea gradului sczut de informare, nu neleg procesul n desfurare (Tabelul 3.25). Tabelul 3.25. Impactul social-economic al implementrii cadastrului asupra societii (Rspuns multiplu)
% Asigurarea cu o baz instituional, juridic i tehnic n vederea administrrii eficiente a pmntului Asigurarea, promovarea garaniei proprietii i securitii stpnirii Facilitarea funcionrii pieei valorilor imobiliare nfiinarea cadastrului fiscal Gradul de informare i instruire a diverselor categorii de oameni este inferior, ca rezultat al acestui fapt ei nu neleg ce se petrece 43,1 38,2 31,6 23,1 22,7

- 215 -

Nu s-a schimbat nimic, situaia social-economic rmne n continuare a fi dificil i srcia este n cretere continu ncurajarea, dezvoltarea sectorului privat n domeniile care sunt implicate direct n implementarea proiectului, n special a dezvoltrii industriei private de ridicri, oficii private de notariat i evaluatori privai ai bunurilor imobile Administrarea eficient a pmntului innd cont de protecia mediului nconjurtor Va asista la crearea gajului i capitalului posibil prin ipotecare i aceasta va spori posibilitile de ameliorare a standardelor de trai Sprijinirea privatizrii n sectorul agricol prin intermediul promovrii mecanismelor de facilitare a restructurrii gospodriilor colective (colhozurilor) Susinerea planificrii urbane efective Informarea insuficient a societii civile

22,2

20,0

20,0 18,7 16,4 13,3 0,9

Sursa: Studiu sociologic: Crearea i implementarea Sistemului Cadastrului Naional, 2002. Eantion 1200 respondeni.

Direciile principale de influen social-economic a implementrii cadastrului asupra societii sunt: asigurarea cadrului instituional, juridic i tehnic pentru gestionarea eficient a pmntului (43% din respondeni); asigurarea garaniei proprietii i securitii stpnirii (38% din respondeni); facilitarea funcionrii pieei valorilor imobiliare (32,8% din respondeni). Atitudinea fa de alte variante din partea majoritii respondenilor este incert. Credem c aceasta explic nu att impactul asupra consecinelor social-economice ca urmare a implementrii cadastrului, ct reflect prghiile concrete prin intermediul crora aceast influen poate fi asigurat. innd seama de faptul c n componena populaiei predomin locuitorii de la sate, are o deosebit importan propagarea rolului i consecinelor proiectului de cadastru pentru categoria dat de locuitori ai republicii. Activitatea structurilor de stat necesit identificarea unor forme specifice de informare i instruire a diverselor categorii de populaie n vederea soluionrii problemei de autogestiune pentru realizarea prevederilor PPC. - 216 -

3.4. Strategia privind evaluarea bunurilor imobile n scopul impozitrii bazat pe valoarea de pia a lor
Lucrrile de evaluare a bunurilor imobile n scopul impozitrii sunt executate de ntreprinderea de Stat Cadastru i filialele sale OCT n conformitate cu Hotrrea Guvernului Republicii Moldova nr. 670 din 9 iunie 2003 Despre aprobarea Programului de msuri privind implementarea noului sistem de evaluare a bunurilor imobile n scopul impozitrii. Sistemul de evaluare a bunurilor imobile n scopul impozitrii constituie o parte component a sistemului cadastrului bunurilor imobile i reprezint un ansamblu de aciuni, norme i mijloace necesare pentru estimarea valorii bunurilor imobile n scopul impozitrii. Articolul 1 al Legii cadastrului bunurilor imobile indic scopul crerii cadastrului bunurilor imobile, unul din ele fiind susinerea sistemului de impozitare. n acest scop, bunurile imobile se identific i se nregistreaz n registrul bunurilor imobile. n conformitate cu titlul VI al Codului fiscal, OCT efectueaz evaluarea masiv a lor n scopul impozitrii, iar articolul 23 al Legii cadastrului bunurilor imobile indic c Registrul bunurilor imobile conine un capitol-supliment privind estimarea bunului imobil n scopul impozitrii, n care se nscriu datele evideniate n cadrul evalurii masive. n perioada anilor 2000-2004 a fost elaborat cadrul juridic al activitii de evaluare a bunurilor imobile, i anume: Titlul VI al Codului fiscal Impozitarea bunurilor imobile; Legea Republicii Moldova cu privire la punerea n aplicare a Titlului VI al Codului fiscal nr.1056-XIV din 16.06.2000; Legea Republicii Moldova cu privire la activitatea de evaluare nr.989-XV din 18.04.2002; Hotrrea Guvernului Republicii Moldova despre aprobarea Programului de msuri privind implementarea noului sistem de evaluare a bunurilor imobile n scopul impozitrii, nr.670 din 09.06.2003; Hotrrea Guvernului Republicii Moldova despre aprobarea Regulamentului cu privire la evaluarea bunurilor imobile n scopul impozitrii nr.1303 din 24.11.2004. - 217 -

Bazele metodologiei de evaluare a bunurilor imobile n scopul impozitrii au fost puse n Titlul VI al Codului fiscal i dezvoltate n Legea cu privire la activitatea de evaluare i Regulamentul cu privire la evaluarea bunurilor imobile n scopul impozitrii, aprobat prin Hotrrea Guvernului, nr. 1303 din 24.11.2004. n conformitate cu documentele menionate, procedura de evaluare se divizeaz n patru etape: colectarea masiv a datelor despre bunurile imobile supuse evalurii; colectarea informaiei despre tranzaciile cu bunurile imobile; elaborarea modelului de evaluare i a hrilor zonelor valorice; calcularea valorilor, inclusiv notificarea proprietarilor i soluionarea litigiilor. Evaluarea bunurilor imobile n scopul impozitrii poate fi efectuat numai dup nregistrarea masiv i se implementeaz n conformitate cu Programul de Stat de creare a cadastrului bunurilor imobile, aprobat prin Hotrrea Guvernului Republicii Moldova, nr. 1030 din 12 octombrie 1998. Msurile din cadrul Programului nominalizat s-a preconizat s fie realizate n dou etape: prima etap 1998-2005 i etapa a doua anii 2005-2010. Noul sistem de evaluare a bunurilor imobile n scopul impozitrii s-a implementat n conformitate cu Programul de msuri privind implementarea noului sistem de evaluare a bunurilor imobile n scopul impozitrii, aprobat prin Hotrrea Guvernului nr. 670 din 09.06.2003. Lucrrile de evaluare masiv s-au efectuat treptat pentru diferite categorii de bunuri imobile, dup cum urmeaz: apartamente anul 2004; case de locuit n localitile urbane anul 2005; bunuri imobile cu destinaie comercial i de producere anul 2006; terenuri agricole anul 2007; case de locuit individuale din localitile rurale anul 2008. n conformitate cu Programul de msuri privind implementarea noului sistem de evaluare, n perioada anilor 2004-2006, ARFC a evaluat n mod masiv toate apartamentele (325 mii) i casele individuale de - 218 -

locuit (136,5 mii) amplasate n toate oraele rii, inclusiv 29 000 de case n mun. Chiinu. n scopul asigurrii veridicitii datelor cadastrale a fost efectuat notificarea proprietarilor privind valoarea bunurilor imobile. n anul 2006 au fost evaluate masiv circa 22 mii de bunuri imobile cu destinaie comercial i 9,4 mii bunuri imobile cu destinaie industrial. n comun cu Inspectoratul Fiscal Principal de Stat, a fost stabilit structura datelor i formatul de prezentare la organele fiscale a datelor despre bunurile imobile cu destinaie locativ (apartamente, case individuale de locuit). Conform datelor statistice oferite de ARFC, la finele anului 2006 au fost transmise Inspectoratului Fiscal Principal de Stat datele privind valoarea de pia a celor 802,2 mii de apartamente i case de locuit din 57 orae ale republicii, precum i informaii despre proprietarii acestora. n anii 2006-2007 au fost evaluate masiv conform valorii de pia circa 59428 de bunuri imobile cu destinaie comercial i industrial, care la 1 februarie 2008 au fost transmise de ctre ARFC Inspectoratului Fiscal Principal de Stat. Conform situaiei de la 20 decembrie, n anul 2007 au fost evaluate peste 40000 de garaje pentru transportul individual i 25000 loturi din ntovririle pomicole, inclusiv 50% n mun. Chiinu. Pe parcursul anului 2007 practic s-a ncheiat evaluarea tuturor bunurilor imobile cu destinaie comercial i industrial, a garajelor pentru transportul individual i a loturilor din ntovririle pomicole. Printre obstacolele cu care s-a confruntat ARFC la realizarea Programului de msuri privind implementarea noului sistem de evaluare a bunurilor imobile n scopul impozitrii sunt: necorespunderea termenelor de finalizare a crerii cadastrului bunurilor imobile (se planific finalizarea lui n anul 2010) cu cel de finalizare a lucrrilor de evaluare a bunurilor imobile n scopul impozitrii (care, n conformitate cu Hotrrea Guvernului nr.670 din 09.06.2003, se planifica s fie ncheiate ctre anul 2008); lipsa informaiei despre unele tipuri de bunuri imobile (garaje, loturi pomicole, apartamente proprietate public) i deintorii acestora; - 219 -

lipsa cadrului juridic ce ar reglementa monitoringul bunurilor imobile; necesitatea modificrii Hotrrii Guvernului, nr. 670 din 9 iunie 2003, despre aprobarea Programului de msuri privind implementarea noului sistem de evaluare a bunurilor imobile n scopul impozitrii n vederea includerii n acest document a evalurii loturilor pomicole i a garajelor. Chestiunea dat (evaluarea garajelor i loturilor pomicole) a fost abordat i de Preedintele Parlamentului n scrisoarea adresat Guvernului DD/C - 6 nr. 107 din 03.06.2005. n aceast ordine de idei, ARFC a adresat Ministerului Finanelor propunerea de modificare a Hotrrii Guvernului nr.670 din 09.06.2003 n vederea evalurii obiectelor menionate pe parcursul anilor 2006-2007 n trei etape: Etapa I (ianuarie 2006-iunie 2007) implementarea proiectuluipilot, elaborarea metodologiei i evaluarea garajelor i loturilor pomicole (cu case sezoniere); Etapa II (aprilie 2006-septembrie 2007) implementarea proiectului-pilot, elaborarea metodologiei i evaluarea obiectelor comerciale de complexitatea 1, 2 (vezi Anexa 10); Etapa III (iulie 2006-decembrie 2007) implementarea proiectului-pilot, elaborarea metodologiei i evaluarea obiectelor comerciale de complexitatea 3 (vezi Anexa 10). Concomitent, finalizarea lucrrilor de evaluare a fost propus pentru anul 2011. O perioad ndelungat Ministerul Finanelor nu a acceptat modificarea hotrrii menionate, care are drept scop corelarea termenelor de executare a lucrrilor interdependente. Lund n consideraie experiena Ageniei n domeniul evalurii bunurilor imobile locative i rezultatele proiectelor-pilot pentru elaborarea metodologiei de evaluare a bunurilor imobile comerciale, industriale i altor tipuri de bunuri imobile cu destinaia necomercial, evaluarea tuturor obiectelor din aceste categorii pe parcursul unui singur an era practic imposibil din urmtoarele considerente: - 220 -

nregistrarea masiv a bunurilor imobile comerciale industriale i a altor bunuri imobile necomerciale nu a fost inclus n Programul de stat de crearea a cadastrului bunurilor imobile. Pn la acea dat a fost efectuat numai nregistrarea selectiv a acestor bunuri imobile (la comanda proprietarilor), preponderent, la efectuarea tranzaciilor cu aceste bunuri; la data respectiv, un numr considerabil de obiecte nu erau nregistrate n cadastru, nu n toate localitile au fost finalizate lucrrile de nregistrare i era nevoie de timp pentru a le identifica n teren; obiectele comerciale, industriale i alte bunuri imobile cu destinaia necomercial sunt foarte diverse dup categorie de destinaie i diferite dup niveluri de complexitate, din care cauz era necesar elaborarea mai multor metode de evaluare; volumul de lucru era foarte mare, deoarece obiectele supuse evalurii n anul 2006 sunt amplasate n toate localitile rii (1550 de localiti), att n intravilanul, ct i n extravilanul acestora. Reieind din cele menionate, s-a propus extinderea termenilor de evaluare a bunurilor comerciale i industriale pe un termen de 2 ani 2006-2007. Astfel, suplimentar la aceste categorii de bunuri imobile, n perioada anilor 2006-2007 au fost evaluate garajele i bunurile imobile din ntovririle pomicole. Respectiv, au fost modificai i termenii de evaluare a terenurilor agricole (anii 2007-2009, n loc de anul 2007, prevzut n Hotrrea de Guvern nr.670) i caselor de locuit individuale din localitile rurale (anii 2009-2011, n loc de anul 2008, prevzut de Hotrrea de Guvern nr.670). De asemenea, era necesar s fie modificat lista categoriilor de bunuri imobile supuse evalurii n scopul impozitrii. n afar de lucrrile de evaluare incluse n Programul de msuri privind implementarea noului sistem de evaluare a bunurilor imobile n scopul impozitrii a aprut necesitatea ndeplinirii unor lucrri suplimentare, care nu au fost prevzute de Program. Totodat, autoritile publice locale au pus problema urgentrii evalurii garajelor i loturilor po- 221 -

micole n vederea generrii veniturilor prin intermediul impozitrii acestora. Un argument n favoarea actualitii temei menionate a fost i porunca Guvernului Republicii Moldova nr.1022-212 din 23 martie 2006. Examinnd situaia real din teritoriu privind cauzele ce duceau la trgnarea nregistrrii bunurilor imobile, inclusiv sugestiile respondenilor n urma investigaiei sociologice de caz ntru ndeplinirea calitativ a poruncii menionate de Guvern, s-a constatat c tergiversarea are loc din mai multe cauze, inclusiv: deintorii de bunuri imobile erau plecai peste hotare; lipsa datelor din paaport ale proprietarilor cu drept de folosin; lipsa planurilor de organizare a teritoriului pentru ntovririle pomicole i a cooperativelor de construcie a garajelor; dificultatea efecturii msurrilor geodezice pentru unele ntovriri pomicole pe motivul vegetaiei arborescente; lipsa planurilor cadastrale; utilizarea terenurilor pomicole contrar destinaiei; lipsa cadrului legal privind procedura de atribuire a terenurilor aferente cooperativelor de construcie a garajelor i ntovririlor pomicole, ocuparea neautorizat a terenurilor (mun. Chiinu etc.). Un numr impuntor de cooperative de construcie a garajelor i ntovriri pomicole nu aveau nregistrate statutele, nu au finalizat procesul de dare n exploatare a acestor tipuri de bunuri imobile din care cauz nu putea fi nregistrat dreptul de proprietate asupra lor. Pentru soluionarea chestiunii date era necesar s fie simplificat procedura de nregistrare a dreptului de proprietate asupra tipurilor respective de bunuri imobile i numirea unor persoane responsabile de soluionarea acestor probleme. n opinia noastr, msurile de soluionare a acestor probleme erau: abordarea lor la edinele consiliilor locale; antrenarea specialitilor serviciilor raionale relaii funciare i cadastru, inginerilor funciari din primrii, pentru a stabili hotarele proprietilor imobiliare i a urgenta prezentarea listelor deintorilor de garaje i loturi pomicole. innd cont de faptul c certificatul eliberat de preedinii cooperativelor de construcie a garajelor servesc drept temei pentru nregistra- 222 -

rea drepturilor de proprietate asupra bunurilor imobile menionate n Registrul bunurilor imobile, puteam doar bnui despre gravitatea acestor probleme. Era necesar abordarea permanent a acestor probleme n mijloacele de informare n mas republicane i locale. Continuarea desfurrii seminarelor i dialogurilor tematice cu diverse categorii ale populaiei cu scopul de contientizare de ctre ceteni a importanei participrii lor la ndeplinirea prevederilor Hotrrii Guvernului nr.670 din 09.06.2003, despre aprobarea Programului de msuri privind implementarea noului sistem de evaluare a bunurilor imobile n scopul impozitrii. Ctre 30 septembrie 2006 OCT executaser lucrri cadastrale i ntocmiser planuri cadastrale pentru circa 80% din garaje i 75% din loturile pomicole. Tot n acest scop, autoritile publice locale au ntocmit lista titularilor de drepturi pentru circa 15 500 de garaje (43%) i circa 6 600 de loturi pomicole (11%). Nu au fost finalizate lucrrile de ntocmire a planului cadastral n mun. Chiinu din cauza: I) neprezentrii la timp a listelor titularilor de drepturi din partea autoritilor publice locale; II) volumului mare de lucru n raza de activitate a OCT Chiinu. Conform statisticilor operative, n or. Chiinu, din numrul total de garaje de peste 22 mii, doar 3406 au fost identificate. Erau joase i ritmurile de executare a lucrrile de inventariere a garajelor, loturilor pomicole din partea autoritilor publice locale, fapt ce punea n pericol finalizarea lucrrilor de nregistrare a acestor tipuri de bunuri imobile n termene stabilite (anul 2007). Menionm c argumentele propunerilor noastre privind necesitatea modificrii Hotrrii Guvernului Republicii Moldova despre aprobarea Programului de msuri privind implementarea noului sistem de evaluare a bunurilor imobile n scopul impozitrii nr.670 din 9 iunie 2003, au fost publicate i ulterior utilizate la elaborarea noii redacii a acestui Program prin adoptarea Hotrrii Guvernului nr.117 din 6 februarie 2007 (n vigoare de la 16 februarie 2007).

- 223 -

Problemele legate de evaluarea bunurilor imobile Conform datelor statistice ale ntreprinderii de Stat Cadastru, n perioada anilor 2008-2010 au fost evaluate circa 20 mii de terenuri agricole cu construcii amplasate pe ele. Problema a constat n indentificarea proprietarilor cotei valorice. n acest sens era necesar o conlucrare mai strns cu autoritile publice locale. n unele localiti nu au fost finalizate lucrrile de corectare a erorilor comise la elaborarea proiectelor de organizare a teritoriului, din care cauz s-a propus ca odat cu evaluarea terenurilor agricole s fie corectate i erorile depistate. n acest scop, s-a propus alocarea de surse financiare suplimentare. ncepnd cu anul 2011, urmau s fie evaluate n mod masiv casele de locuit din localitile rurale i grdinile din extravilan, ns nu n toate localitile rurale din Republica Moldova au fost efectuate lucrri cadastrale i de nregistrare masiv a bunurilor imobile n Registrul bunurilor imobile. Nivelul de informare i contientizare a populaiei privind implementarea noului sistem de impozitare a bunurilor imobile n baza valorii de pia a lor Despre gravitatea problemelor ce in de impunerea fiscal i cile de soluionare a acestora n sfera imobiliar trebuie s se discute activ n mijloacele de informare n mas, n cadrul forurilor tiinifice, a ntlnirilor cu diverse categorii de populaie. Mai ales n legtur cu implementarea n Republica Moldova de la 1 ianuarie 2007 a noului sistem de impozitare a bunurilor imobile n baza valorii lor de pia. Conform datelor investigaiilor sociologice, despre acest sistem au auzit 56% din respondeni, 44% nu au auzit. Trebuie menionat c n anul 2002 cota celor informai despre implementarea n republic a PPC a fost de 72%, a celor neinformai de 28%. Adic, nivelul de informare a populaiei privind implementarea noului sistem fiscal e foarte redus. n funcie de divizarea teritorial-administrativ rspunsurile celor infor- 224 -

mai s-au distribuit astfel: n municipii 59%, n orae (centre raionale) 64%, n sate (comune) 47%.

18-29 ani ................................. 30-39 ani .................................. 40-49 ani ................................ 50-59 ani .................................. 60 ani si mai mult......
0 20

52

64

63

51

40
40 60

Fig.3.11. Nivelul de informare n funcie de vrsta, % Sursa: Studiu sociologic: Implementarea noului sistem de impozitare a bunurilor imobile bazat pe valoarea de pia, 2004. Eantion 1200 respondeni.

Dup vrsta respondenilor se observ c cea mai informat despre noul sistem de impunere fiscal este partea matur a populaiei economic active a republicii ncadrat n limita de vrst 30-49 ani. Principalele surse de obinere a informaiei despre sistemul dat au fost comunicarea cu prietenii i cunoscuii 22,8% din rspunsuri; televiziunea 20,4%; articolele din presa central i local 14,2%; buletinul informaional Cadastrul 12,8%; revistele i literatura de specialitate 11,2%; radioul 9,9%; leciile, mesele rotunde, seminarele 6,6%; alte surse 1,9% din rspunsuri. n funcie de genul de activitate, sursele prioritare de obinere a informaiei sunt: Funcionarul public televiziunea (23,3%), comunicarea cu prietenii i cunoscuii (21,4%), buletinul informaional Cadastrul (17,6%); - 225 -

comunicarea cu prietenii i cunoscuii (23,3%), televiziunea (18,6%), radioul (16,3%); Lucrtorul n comunicarea cu prietenii i cunoscuii (20,7%), sectorul bugetar televiziunea (17,8%), revistele i literatura de specialitate (16%); Lucrtorul n comunicarea cu prietenii i cunoscuii (23,2%), sectorul privat televiziunea (22,6%), articolele din presa central i local (16,8%); Pensionarul comunicarea cu prietenii i cunoscuii (38,3%), radioul (17%), articolele din presa central i local (12,8%); Studentul televiziunea (24,1%), articolele din presa central i local (20,7%), comunicarea cu prietenii i cunoscuii (17,2%); omerul televiziunea (21,7%), articolele din presa central i local (17,4%), comunicarea cu prietenii i cunoscuii (17,4%). n opinia a 51,6% din intervievai implementarea noului sistem de impunere fiscal a bunurilor imobile este oportun, iar pentru 48,4% din respondeni neoportun. n componena celor din urm, 6,1% consider c implementarea noului sistem trebuie amnat cu 1-5 ani, 3,3% cu 11-50 ani, 5,7% pe o perioad nedeterminat, iar 28,1% au afirmat c nu este necesar implementarea unui nou sistem. Un decalaj att de mare ntre opinii se explic, dup prerea noastr, prin pregtirea insuficient de promovare a reformei n sfera imobiliar; nivelul sczut de informare a populaiei despre starea, tendinele de evoluie i obiectivele reformei, locul de impunere fiscal a bunurilor imobile n baza valorii lor de pia pentru realizarea obiectivelor reformei. Totodat, 61,1% din respondeni consider c principala i cea mai eficient cale de implementare a noului sistem de impunere fiscal este etapizarea, cnd n fiecare an se evalueaz i se impoziteaz un anumit tip de bunuri imobile de pe teritoriul rii. Pentru varianta unic adic, ncepnd de la o anumit dat concret, se evalueaz i se impoziteaz toate tipurile de bunuri imobile pe ntreg teritoriul rii, s-au pronunat 21,7% din participanii la sondaj. Antreprenorul - 226 -

Procesul de implementare a noului sistem de impozitare a bunurilor imobile va influena asupra dezvoltrii social-economice a republicii. n funcie de nivelul i prioritile acestui impact, respondenii intervievai s-au repartizat n modul urmtor: vor crete veniturile n bugetele locale (55,8%); va beneficia sfera social: creterea salariului, pensiilor, indemnizaiilor, apariia unor noi faciliti etc. (26,9%); piaa imobiliar va deveni mai transparent (24,0%); vor fi depistate construciile ilegale i bunurile imobile nenregistrate n sistemul cadastrului (22,9%); va fi creat un sistem echitabil de impozitare a bunurilor imobile (22,6%); va aprea o surs sigur de informare cu privire la valoarea de pia a bunurilor imobile (20,3%); va contribui la reducerea nivelului srciei (14,3%); va contribui la dezvoltarea businessului mic i mijlociu (12,5%). Cea mai important informaie n procesul de implementare a noului sistem de impozitare a bunurilor imobile este aprecierea posibilitilor valorii de pia a bunurilor imobile n comparaie cu valoarea lor de inventariere (normativ) i determinarea sumei posibile a plilor fiscale la bunurile imobile aparte. Aprecierea dat de respondeni acestor procese denot posibilitatea evoluiei urmtoarelor tendine. Valoarea de pia, n comparaie cu cea normativ, va prevala la toate bunurile imobiliare. Drept rezultat, sumele fiscale vor avea o tendin similar. Intensitatea acestor procese va fi mai mare la orae i n municipii i considerabil mai redus la sate. Aceasta nseamn c dezvoltarea relaiilor de pia n sfera imobiliar se va desfura anticipat mai nti n orae i municipii, iar apoi la sate. Investigaia sociologic efectuat a demonstrat c 49,1% din respondeni au menionat faptul c odat cu majorarea cotei impozitului pe bunurile imobile ei vor respecta legislaia n vigoare i vor plti impozitele necesare. 37,9% din intervievai nu consider posibil nclcarea legislaiei n vigoare, dar n procesul creterii impozitelor nu exclud - 227 -

cutarea unor noi surse de obinere a veniturilor de la bunurile imobile (darea n arend) pentru a plti impozitele respective (19,7%); vnzarea i procurarea altor bunuri imobile, impozitele la care vor fi mai mici (14,8%), bunoar, care se afl pe un teritoriu cu condiii mai puin favorabile de trai etc., participarea la manifestaii de protest (3,4%), iar 11,7% din respondeni au menionat c nu vor plti acest impozit. Concomitent, aproximativ 62% din respondeni cunosc consecinele neachitrii impozitelor, iar 37% din respondeni nu le cunosc. Astfel, implementarea noului sistem de impozitare a bunurilor imobile va fi nsoit nu numai de o eventual cretere a ncasrilor fiscale n partea de venit a bugetului, ci i de posibilitatea intervenirii unor schimbri structurale n deinerea i dispunerea unor sau altor obiecte imobiliare, a impactului asupra surselor de obinere a veniturilor. n afar de aceasta, nu trebuie exclus posibilitatea unor tensiuni sociale sub form de greve mari sau nedeclarare a veniturilor obinute pentru a se eschiva de la plata impozitelor. De aceea este foarte important ca implementarea noului sistem de impozitare a bunurilor imobile s nu frneze dezvoltarea relaiilor de pia i formele dictate de economia de pia, iar impozitele s nu fie mecanismul principal de reformare a sectorului imobiliar al economiei naionale i soluionare a problemelor sociale de importan vital pentru oameni. Potrivit datelor statistice ale Serviciului Fiscal de Stat, n anul 2010, conform situaiei de la 1 noiembrie 2010, au fost nregistrate venituri pe bunuri imobiliare n sum de 242 247 000 lei, mai mult cu peste 20% fa de anul 2011. Interesul pentru informaia cadastral: realiti i probleme n condiiile creterii stabile a numrului de tranzacii pe piaa proprietilor imobiliare este firesc ca i interesul fa de informaia cadastral s sporeasc, cel puin, proporional, dac nu chiar n ritmuri mai avansate. Potrivit datelor ntreprinderii de Stat Cadastru, numrul extraselor din registrul bunurilor imobile a crescut de la 66,6 mii, n 2004, - 228 -

pn la 264,4 mii, n 2006, n primele 6 luni ale anului 2007 nregistrndu-se peste 144 mii de solicitri. Solicitani ai acestei informaii sunt de la ceteni simpli pn la diferite ntreprinderi, instituii i organizaii, n primul rnd, bncile comerciale, notarii, firmele imobiliare, de evaluare, autoritile publice, organele procuraturii, judectoriile, inspectoratele fiscale, etc. De altfel, ctre 1 iulie 2007, ntreprinderea de Stat Cadastru avea ncheiate contracte de furnizare a informaiei cadastrale cu 150 de consumatori. Analiznd situaia i tendinele la acest capitol, precum i innd cont de faptul c informaiile cadastrale utilizate judicios pot facilita soluionarea multor probleme economice, sociale, juridice i de alt natur cu care se confrunt Republica Moldova a fost realizat un studiu sociologic pe aceast tem, cu participarea autorului. Studiul este primul de acest fel n Republica Moldova i a fost efectuat n luna iulie 2007 pe un eantion de 250 persoane, dintre care 125 angajai ai celor 150 de firme cu care ntreprinderea de Stat Cadastru are ncheiate contracte de furnizare a informaiei cadastrale, fapt ce poate demonstra caracterul reprezentativ al sondajului, dar i gradul nalt de profesionalism al participanilor la investigaie. Cealalt jumtate de participani la sondaj sunt ntreprinztori, inclusiv fermieri, lucrtori ai organelor publice, de drept, instituiilor financiare, ageniilor imobiliare, ntreprinderilor private de prestare a serviciilor cadastrale, notari, etc., care constituie grupul cel mai important de utilizatori ai informaiei cadastrale. Potrivit sondajului, practic toi participanii (99,1%) au apelat la serviciile OCT, deci, obiectiv rspunsurile se bazeaz pe propria lor experien. Cele mai solicitate trei servicii, arat studiul, sunt cele legate de nregistrarea dreptului de proprietate (70,1%), obinerea extrasului din Registrul bunurilor imobile (55,4%) i a informaiilor despre proprieti imobiliare (50%). Urmeaz n ordine descresctoare: eliberarea certificatului de evaluare (39,3%), efectuarea lucrrilor cadastrale (29,9%), nregistrarea ipotecii i a altor drepturi asupra proprietii (29,9%), per- 229 -

fectarea documentelor despre dreptul de proprietate sau de folosin a sectorului distribuit de organul administraiei publice locale (24,1%), obinerea informaiei despre proprietari, locul amplasrii sectorului i servituile (22,8%), serviciile de consultan i expertiz (20,5%). Referindu-se la scopul utilizrii informaiilor solicitate, participanii la sondaj l-au punctat n felul urmtor: identificarea dreptului proprietarului (51,3%), efectuarea tranzaciei (47,3%), privatizarea proprietii (37,5%), asigurarea garaniei securitii bunului imobil (26,8%), obinerea de credite (21%), soluionarea litigiilor patrimoniale (15,6%), privatizarea sectoarelor adiacente (14,7%), precum i deschiderea dosarelor penale, partajarea averii, acestea din urm fiind solicitate n temei de organele de drept. Participanii la sondaj au fost rugai s se pronune i pe marginea chestiunii privind raportul dintre serviciile prestate de OCT i costul lor. Rezultatele au artat c 45,5% din persoanele chestionate consider preurile acceptabile, majoritatea dintre acestea declarnd c sunt mulumite i chiar foarte mulumite de costul serviciilor. Sintetiznd rezultatele cercetrii se poate constata c o bun parte dintre serviciile i informaiile furnizate de OCT nu-i satisface pe utilizatori din motivul c procedura obinerii lor le ia prea mult timp, iar comenzile se ndeplinesc cu ntrziere. O soluie pentru ameliorarea situaiei la acest capitol ar fi lrgirea reelei de recepionare a documentelor prin deschiderea unor puncte speciale n satele mari i n toate sectoarele din Chiinu. O alt problem abordat de participanii la sondaj ine de gama serviciilor oferite de OCT, mai multe persoane pronunndu-se pentru completarea ei cu prestarea informaiilor despre preurile de pia ale proprietilor imobiliare, situaia curent a circuitului imobilelor etc. n aceast ordine de idei, sondajul a mai artat c OCT ar trebui s presteze i alte servicii, inclusiv de consultan, de identificare i evaluare a bunului imobil n dependen de locul amplasrii lui, de vizualizare a hrilor digitale i a planurilor cadastrale cu posibilitatea concretizrii - 230 -

unor date despre proprietate i construciile auxiliare. Alt set de propuneri viznd lrgirea gamei de servicii ine de mbuntirea colaborrii instituiilor financiare cu oficiile cadastrale, reprezentani ai bncilor comerciale plednd pentru conectarea lor la informaia cadastral cu acces limitat (activitatea de creditare), obinerea informaiilor despre bunurile imobile cu sechestre etc. Participanii la sondaj au formulat i alte propuneri orientate spre mbuntirea calitii serviciilor prestate de OCT.

3.5. Problemele constituirii Cadastrului General n Romnia


Una dintre multiplele metode ale sociologiei juridice este metoda comparativ. Anterior a fost efectuat analiza sistemului cadastral n Republica Moldova, ns prezint interes compararea lui cu funcionarea sistemului cadastral n una din rile Uniunii Europene. n acest sens se va analiza experiena Romniei. Dup evenimentele din decembrie 1989, Guvernul Romniei a ntreprins anumite eforturi pentru restabilirea consecvent i coordonat a cadrului juridic i instituional care s asigure dreptul de proprietate funciar privat. Reforma funciar n Romnia a inclus trei procese separate: decolectivizarea i recrearea dreptului de proprietate funciar privat; privatizarea gospodriilor agricole (de stat) i darea n arend a unor sectoare de pmnt; crearea unei noi structuri fermiere, inclusiv prin restructurarea marilor gospodrii agricole n funciune pentru a le aduce n concordan cu noile forme de proprietate i principiile economiei de pia. La etapa incipient, reforma funciar declarat nu s-a bazat iniial pe un cod de legi logice i consecvente (Legea cu privire la restituirea pmntului, Legea cu privire la cadastru i nregistrare, Legea despre - 231 -

arenda pe termen lung, Legea privind vnzarea terenurilor i agenia de intermediere) i alte acte normative, ele coninnd numeroase contradicii i confruntri de interese i ideologii. A trebuit s treac mai mult de zece ani pn la finalizarea elaborrii codului de legi pentru a se asigura garantarea transmiterii dreptului de proprietate funciar. Una dintre primele i cele mai radicale reforme promovate de guvernul care a venit la putere n decembrie 1989 este faptul c a inclus restabilirea dreptului de proprietate funciar. Legea nr.18/91 a fondului funciar, adoptat n februarie 1991, a readus la starea lui anterioar dreptul asupra proprietii funciare i a altor bunuri imobile pe teritoriile care mai nainte au fost supuse colectivizrii i a asigurat condiiile pentru realizarea practic a uneia dintre legile generale ale cadastrului i nregistrrii terenurilor n calitate de mecanism, legifernd crearea bazei pentru eliberarea titlurilor de proprietate asupra bunurilor imobile din nou obinute. nainte de regimul comunist, n Romnia existau dou sisteme diferite de nregistrare a terenurilor: Codul civil, n baza sistemului de transcripiuni i inscripiuni a datelor (incluznd teritoriul Munteniei, Olteniei i Moldovei), precum i sistemul Crii funciare (n Transilvania, Bucovina i Banat). Iniiativa naintat n anul 1938 privind unirea celor dou sisteme cu utilizarea ulterioar a Crii funciare nu a putut fi tradus n fapt din cauza celui de-al Doilea Rzboi Mondial. n consecin, ambele sisteme au fost lichidate odat cu instaurarea regimului comunist, deoarece majoritatea terenurilor agricole au fost colectivizate i naionalizate fr a se ine cont de nregistrarea lor i de drepturile de proprietate. Cele dou sisteme de nregistrare funciar au fost n vigoare n Romnia pn la 1 iulie 1999, dei, conform noii Legi a cadastrului i a Publicitii Imobiliare nr.7/1996, se acorda prioritate sistemului de nregistrare n Cartea funciar i nu sistemului de nscriere i rescriere a datelor, crendu-se astfel cadrul juridic pentru formarea unui sistem pentru toat ara. Noua instituie de stat Agenia Naional pentru Cadastru, Geodezie i Cartografie, creat n luna noiembrie 1996, a avut sarcina de a - 232 -

elabora i implementa cadastrul general n localitile rurale i urbane. Oficiile judeene de cadastru au nceput s se ocupe de unirea terenurilor, divizarea sectoarelor de pmnt, divizarea repetat i mproprietrirea cu pmnt, precum i de lichidarea erorilor. Ministerul Justiiei este responsabil de implementarea repetat a sistemului de nregistrare pe baza Crii funciare. Cu toate c exist cadrul juridic respectiv, un factor negativ ce influeneaz dezvoltarea sistemului de asigurare a unui cadastru sistematic i a sistemului de nregistrare funciar este lipsa coordonrii cuvenite i concurena dintre instituiile guvernamentale. Anterior, Ministerul Agriculturii purta n mod tradiional rspundere pentru elaborarea cadastrului funciar. Serviciul cadastral din cadrul acestui minister asigura partea tehnic a executrii lucrrilor de msurare a pmntului i restabilirea dreptului legitim de proprietate asupra terenurilor respective. Dup crearea noii agenii, serviciul cadastral al Ministerului Agriculturii a fost categoric mpotriva transmiterii responsabilitii i funciilor sale Ageniei Naionale pentru Cadastru, Geodezie i Cartografie. Totui, Ministerul Agriculturii a fcut multe pentru ca agenia s primeasc mputernicirile i responsabilitatea pentru realizarea cadastrului agricol n localitile rurale. Astfel, serviciile cadastrale ale ministerului respectiv au reuit s-i pstreze dreptul pentru efectuarea msurtorilor de pmnt i eliberarea titlurilor funciare n procesul de restabilire a drepturilor de proprietate funciar i, prin urmare, s-i menin infrastructura material proprie n ansamblu pe ar. nc din primele zile, Agenia Naional pentru Cadastru, Geodezie i Cartografie s-a confruntat nu numai cu lipsa infrastructurii respective, dar nu a avut posibilitatea s se foloseasc nici de baza de date necesar pentru restabilirea drepturilor legitime de proprietate funciar, ceea ce constituia factorul decisiv pentru crearea cadastrului naional general. Decizia politic privind unificarea a dou instituii n una singur a fost adoptat doar peste 5 ani, n anul 2001, prin Decretul nr.70/2001. n baza Legii nr. 7/1996 cadastrul general se efectueaz la nivelul fiecrei uniti teritorial-administrative comun, orel, localitate mare, jude la scara i la nivelul ntregului stat. - 233 -

n Romnia, principalele uniti i obiecte ale sistemului cadastral sunt sectoarele de pmnt, construciile i proprietarii. La nivel de stat, cele trei funcii ale sistemului cadastral general tehnic, juridic i economic sunt ndeplinite de ctre Agenia Naional pentru Cadastru, Geodezie i Cartografie, Ministerul Justiiei i Ministerul Finanelor; iar la nivel regional de ctre ageniile locale pentru cadastru, geodezie i cartografie, biroul pentru nregistrarea funciar, precum i de Direcia pentru finanele de stat. Principala documentaie tehnic se ntocmete la nivelul fiecrei uniti administrativ-teritoriale i include registrul cadastral al parcelelor, indexul alfabetic al proprietarilor i domiciliul acestora, registrul cadastral al proprietarilor, registrul corpurilor de proprietate, fia centralizatoare a partidelor cadastrale pe proprietari i categorii de folosin, planurile cadastrale. Lucrrile cadastrale tehnice cuprind stabilirea (legitim) i indicarea pe suprafaa solului cu semne de hotar a teritoriului unitii teritorial-administrative respective, indicndu-se hotarul prii cu construcii a localitii. Ministerul Justiiei poart rspundere i asigur crearea i ntreinerea n ordinea cuvenit a sistemului de nregistrare bazat pe Cartea funciar. n fiecare jude funcioneaz de la 3 pn la 6 reprezentane judiciare. Parteneriatul la nivel de stat i privat, accesul liber la informaia privind sectoarele de pmnt n Romnia exist o colaborare fructuoas ntre sectorul de stat (administrarea de stat i organele puterii la nivel local i central), sectorul privat, reprezentat de msurtorii de pmnt liceniai i firmele specializate pentru executarea msurtorilor geodezice i colectarea datelor cadastrale i notarii de stat (particulari). Msurtorii de pmnt liceniai i companiile specializate execut aproape toate lucrrile cadastrale i asigur obinerea datelor n format digital att de ctre proprietarii de terenuri, ct i de ctre instituiile locale i centrale ale statului. - 234 -

n Romnia, fiecare cetean are dreptul de verificare a nregistrrilor din Cartea funciar i cadastrul general. Valabile din punct de vedere juridic sunt exclusiv drepturile nregistrate n aceste dou surse de informare registrele cadastrale i crile funciare. n anul 2001, Parlamentul Romniei a adoptat Legea cu privire la informaia public nr.544/2001, care a fost racordat la normele Uniunii Europene. Cadastrul imobiliar s-a transformat ntr-un cadastru multiaspectual modern cu hri tematice, n mare parte la scara 1:1 000 sau 1:500 n cazul teritoriului urban i la scara de 1:2 000 sau 1:1 500 n cazul localitilor rurale. Totodat, nsui cadastrul, adic lista i descrierea proprietilor funciare, este accesibil populaiei. ntreaga informaie referitoare la pmnt este accesibil fiecrei persoane, ns toate datele personale ale proprietarilor sunt protejate contra accesului nesancionat. Conform planului, acordarea accesului electronic la bazele de date privind gestiunea terenurilor n regimul on-line a fost prevzut pentru finele anului 2003. Din numrul total al titlurilor funciare (constituind, conform evalurilor, 20 000 000) n sursele electronice au fost introduse doar 1% (200 000). Odat cu utilizarea tehnologiilor moderne i a mijloacelor de tip Internet-Intranet toate organele interesate autoadministrarea local, msurtorii de pmnt liceniai, notarii, avocaii i instituiile creditare au nceput s aib acces direct la datele respective la preuri moderate. Restituirea i restabilirea drepturilor de proprietate funciar care s-a desfurat n dou etape (anul 1998 i anul 2001) a complicat procesul de elaborare a titlurilor. Conform primei Legi nr. 18/1991 cu privire la nregistrare, adic la restabilirea strii iniiale de drept, dreptul la proprietate nou stabilit s-a aplicat pentru suprafeele de pn la 10 ha de teren agricol, iar distribuirea masivelor silvice de pn la 1 ha nu a fost definitiv stipulat nainte de adoptarea noii Legi (nr. 1/2000), prin care dreptul de proprietate s-a extins deja asupra a 50 ha de terenuri agricole i de 10 ha n cazul masivelor silvice. Dac n primul caz problema masivelor silvice ar fi fost soluionat, aciunea celei de a doua legi ar fi vizat doar diferenele. - 235 -

n luna martie 2001, peste 10 ani de la nceputul asigurrii forate a Legii cu privire la restabilirea dreptului de proprietate, 12,5% din solicitani aa i n-au intrat n posesia terenurilor ce li se cuveneau. Concomitent, 20% din persoanele care i-au declarat drepturile n-au obinut titlul juridic. Eliberarea titlului dat, precum se vede, a devenit piatra de ncercare pentru 80% din persoanele cu drept de posesiune a pmntului. Totodat, n ultimii patru ani statistica oficial vorbete despre existena a 78-80% de proprietari posesori de drepturi funciare. Eliberarea titlurilor de proprietate funciar nc nu s-a ncheiat nici n cazul proprietii private, nici n cel al proprietii statului. Reforma funciar n localitile rurale a condus la fragmentarea considerabil a terenurilor n sectoare cu suprafee nejustificate din punct de vedere economic de cte 1-3 ha. Multe sectoare aparin pensionarilor care locuiesc n orae sau persoanelor ce nu au nici timp, nici aptitudini pentru lucrarea pmntului. Pn la adoptarea Legii privind atitudinea juridic justificat fa de pmnt (nr.54/1998) nu se permitea procurarea sau vnzarea terenurilor n raioanele agricole. O direcie prioritar ar fi comasarea terenurilor agricole la efectuarea tranzaciilor de vnzarecumprare, precum i darea n arend a sectoarelor de pmnt neutilizate sau utilizate incomplet. Organele centrale i locale ale puterii susin activitatea cadastrului pentru crearea unui sistem unic, care s garanteze asigurarea cadastral i nregistrarea bunurilor imobile. Sistemul n cauz va permite s fie determinate elementele necesare eseniale pentru stabilirea obiectului imobiliar; nregistrare i garantare; evaluarea terenurilor i construciilor; funcionarea cuvenit a sistemului de impozitare i percepere a taxelor respective, precum i pentru implementarea infrastructurii n limitele programelor de gestiune a gospodriei urbane. Sistemul va contribui la dezvoltarea pieei funciare libere i a pieei construciilor pentru stimularea fluxului de investiii strine i crearea unei reele ample de eliberare a creditelor pentru asigurarea creanelor i mprumuturilor i, n fine, la impulsionarea pieei imobiliare. - 236 -

Dup reforma funciar de la nceputul anilor 1990, n Romnia au fost puse treptat bazele pentru restabilirea drepturilor de proprietate asupra pmntului. Aceste drepturi au cptat caracter exclusiv cu posibilitatea transmiterii lor altor persoane, de nstrinare, executare silit i extragere prin sentin de judecat, ceea ce le deosebete de drepturile asupra proprietii de stat, care nu pot fi nstrinate. Dreptul de proprietate n cauz este stipulat n Constituia Romniei i n alte acte legislative. n hotrrile referitoare la nstrinarea silit a drepturilor de proprietate adoptate n ultimul timp se admite posibilitatea aplicrii limitate a momentului dat exclusiv n cazul construciei instalaiilor comunale cu condiia compensrii respective. La executarea silit a nstrinrii proprietii nu exist careva riscuri. Totui, dreptul la proprietatea privat conine o serie de limitri pentru romnii autohtoni i cetenii strini, ns aceste restricii, conform datelor cunoscute, nu duneaz dezvoltrii relaiilor de pia la comercializarea pmntului. Limitele dreptului de proprietate stabilite pentru fiecare romn autohton constituie pn la 50 ha terenuri agricole i 10 ha masive mpdurite. Actualmente, cetenii strini care locuiesc n ar nu au dreptul legitim de a poseda sau arenda pmnt. Cu toate acestea, persoanele juridice strine nregistrate n Romnia dispun de dreptul de a procura i arenda sectoare de pmnt n scopuri de producie pentru ntreaga perioad de activitate n ar. Din punct de vedere juridic, aproximativ 78% din proprietarii particulari de terenuri agricole dispun de drepturile de proprietate n volum deplin, avnd posibilitatea de a vinde, arenda, moteni i transmite drepturile lor de proprietate altor persoane. Este de menionat faptul c la momentul actual un numr substanial de noi proprietari ai terenurilor (dup adoptarea legii n anul 1991) dispun de dreptul de proprietate n volum deplin. Ca i mai nainte, procesele civile i lipsa titlurilor ating interesele ale aproximativ 930 000 posesori de terenuri. Restabilirea dreptului de proprietate funciar a condus la transferarea dreptului de proprietate n folosul locuitorilor de la orae (aproximativ 30% din numrul noilor - 237 -

posesori de terenuri), care nu se deosebesc printr-un comportament corect sau nu se consider fermieri poteniali, tinznd, de regul, spre a-i da terenurile n arend, pentru a-i spori veniturile, profitnd de dreptul de proprietate obinut. Normele juridice pentru obinerea informaiei cu privire la sectoarele de pmnt i sistemul de nregistrare n ansamblu sunt stabilite, ns executarea silit a sentinelor judiciare se efectueaz cu dificultate. Procesul de integrare pentru schimbul de informaii ntre oficiile cadastrale i instituiile ce se folosesc de Cartea funciar decurge lent i n mare msur depinde de executarea lucrrilor cadastrale. n scopul controlului i gestiunii sectoarelor de pmnt s-au ntocmit o serie de propuneri normative, incluznd modelul de date; interfee standard; modul de verificare a datelor; gestiunea datelor (pstrarea i integritatea lor, securitatea, acordarea dreptului de acces la date), precum i reglementarea plii pentru utilizarea datelor. Sunt folosite normele internaionale de evaluare, care contribuie la asigurarea transparenei, coordonarea, consecvena, viabilitatea pieei funciare, ncrederea la scar internaional i ncrederea sporit din partea investitorilor. n Romnia, ca i n alte ri, piaa i evaluarea terenurilor constituie baza creterii economice. Terenurile nregistrate pot deveni, n consecin, obiect de comercializare, arend i folosite n calitate de gaj pentru obinerea mprumuturilor. Costul curent al tranzaciei include valoarea stabilit de lege: taxa notarial, cheltuielile pentru filmarea terenului, taxele de nregistrare i plile de timbru. Impozitul pentru marca de timbru se stabilete prin lege sub form de dobnd din costul tranzaciei. Cheltuielile globale la efectuarea tranzaciei, inclusiv taxa notarial, cheltuielile de msurare a pmntului i nregistrare n cadastru i Cartea funciar constituie n medie 7-10% din valoarea tranzaciei. Numrul de tranzacii crete n permanen. Operaiile fcute n anul 2001 privind sectoarele de pmnt n spaiul urban i raioanele agricole au depit n expresie sumar numrul tranzaciilor efectuate n perioada 19982000. La momentul actual, acest fenomen nregistreaz o cretere brusc i are un caracter constant. - 238 -

Realizrile relevante ale implementrii cadastrului sunt legate de Proiectul Bncii Mondiale privind cadastrul general i publicitatea imobiliar. Obiectivele generale ale proiectului sunt: stabilirea unui sistem eficient de garantare a titlurilor de proprietate; crearea unui sistem de cadastru care s conin definirea clar i actual a proprietilor; stabilirea unei proceduri simple, sigure i ieftine pentru tranzaciile imobiliare. Sistemul unic de cadastru i publicitate imobiliar permite Romniei s beneficieze de programele de sprijin, de dezvoltare rural i de mediu din partea Uniunii Europene. n ceea ce privete situaia procesului de unificare a activitii de cadastru cu cea de publicitate imobiliar, au fost ntreprinse msuri de colaborare cu Pota Romn, Uniunea Notarilor Publici i Asociaia Romn a Bncilor, prin care se stabilesc proceduri de depunere a cererilor i eliberare a extraselor de Carte funciar, folosindu-se oficiile potale, birourile notariale i bncile. Reorganizarea sistemului cadastrului i publicitii imobiliare n Romnia asigur: transformarea serviciului public de cadastru i publicitate imobiliar ntr-o structur modern, eficient aflat la dispoziia ceteanului care s asigure standardele de calitate europene n domeniu; cadrul legal pentru standardizarea procedurilor de nscriere n vederea unificrii practicilor de nregistrare a imobilelor i reducerea timpului necesar procesului de lucru; nregistrarea eficient a imobilelor n Cartea funciar datorit existenei unei decizii unice i automatizrii proceselor; integrarea informaiilor ntr-un sistem unic care permite actualizarea rapid, simultan a datelor cadastrale i a nregistrrilor juridice privind terenurile; dinamizarea pieei imobiliare, accelerarea procesului de dezvoltare rural durabil; asigurarea unei baze de impozitare real. - 239 -

O atenie deosebit se acord reglementrilor din domeniul specific, astfel ca firmele de specialitate, persoanele fizice autorizate, instituiile de profil s-i poat desfura activitile ntr-un cadru legal corespunztor, racordat la tendinele pe plan european i internaional. Totui, aspectele importante sociojuridice a funcionrii i dezvoltrii sistemului cadastral n Romnia nu au fost abordare.

3.6. Concluzii la capitolul 3


Analiza sistemului cadastral din Moldova, efectuat n acest compartiment, demonstreaz c ntr-o perioad relativ scurt, n conformitate cu Legea cadastrului bunurilor imobile, prin intermediul PPC, s-a reuit crearea sistemului unificat de nregistrare a bunurilor imobile i a drepturilor patrimoniale asupra acestora. De altfel, pn la implementarea cadastrului, construciile se nregistrau la birourile de inventariere tehnic, terenurile la primrie, contractele de ipotec de ctre notari. Este evident c, fosta modalitate de nregistrare a proprietilor nu putea contribui n msur deplin la dezvoltarea pieei imobiliare. Noul sistem cadastral prevzut de Legea cadastrului bunurilor imobile asigur concentrarea ntr-un singur registru i la o singur autoritate a tuturor informaiilor despre situaia tehnic, juridic i economic a bunului imobil. Acest lucru asigur informarea ampl a participanilor la piaa imobiliar despre bunurile imobile, securitatea tranzaciilor, susinerea sistemului de impozitare, furnizarea informaiei ctre autoritile publice, devenind un accelerator n dezvoltarea economic general a rii i impulsionnd transformrile democratice n domeniul dezvoltrii relaiilor imobiliare. Implementarea cadastrului n Moldova a ajuns la o etap avansat, noua ramur a economiei naionale demonstrndu-i marea importan pentru dezvoltarea rii. Din acest motiv, este necesar s se ntreprind toate msurile pentru finalizarea nregistrrii i evalurii proprietilor imobiliare, n special, a terenurilor agricole i caselor de locuit de la ar. - 240 -

Piaa imobiliar, drept consecin fireasc a implementrii cadastrului, trebuie dezvoltat, n primul rnd, prin elaborarea unor prghii de natur s faciliteze nstrinarea proprietilor preponderent prin comercializarea lor, care este cea mai sigur i durabil modalitate de stratificare a proprietilor i proprietarilor. Pentru impulsionarea acestui proces mai este necesar scoaterea, cel puin parial, a restriciilor i interdiciilor n calea dezvoltrii pieei imobiliare, inclusiv privind comercializarea terenurilor agricole persoanelor fizice i juridice strine. Pentru simplificarea nregistrrii proprietilor i facilitarea dezvoltrii pieei imobiliare este necesar implementarea ghieului unic notaroficiul cadastral, aceasta urmnd s conduc la reducerea timpului necesar pentru efectuarea tranzaciilor, dezrdcinarea condiiilor i cauzelor apariiei corupiei. Credibilitatea sistemului cadastral depinde i de calitatea datelor cadastrale, de aceea este oportun dezvoltarea sistemelor informaionale, inclusiv n ceea ce privete: Arhivarea datelor, implementarea semnturii digitale, mbuntirea accesului la baza de date cadastrale etc. Crearea unei reele unice a cadastrelor, inclusiv a celor de specialitate, i conectarea ei la sistemul informaional de stat. Elaborarea unor strategii de marketing i sociologie a cadastrului, bazate pe cele mai avansate studii n domeniu, care s stea la baza elaborrii i completrii legislaiei. Scopurile principale ale implementrii cadastrului rezid n extinderea bazei impozabile i majorarea acumulrilor la bugetele locale. Pentru a nu rata realizarea lor este necesar promovarea unei politici consecvente n domeniul evalurii i impozitrii proprietilor, adic neadmiterea amnrii termenelor de aplicare a lor, aa cum s-a procedat, n repetate rnduri, n Republica Moldova i, ceea ce este foarte important, pstrarea regulilor de joc ale impunerii bunurilor imobile. Scopul primordial urmrit de ctre proprietari n urma implementrii cadastrului este gestionarea eficient a bunurilor imobile i, pentru - 241 -

mbuntirea acestui proces, trebuie elaborate mecanisme care s-i ajute s neleag i, mai ales, s simt c bunul imobil nu este o povar, ci un bun care i genereaz venituri. La acest capitol este necesar elaborarea unei strategii durabile de lung durat, care s-i ajute proprietarului s investeasc n proprietile sale, pentru ca afacerea iniiat s fie una de succes. Dei Programul de stat de creare a cadastrului bunurilor imobile se implementeaz satisfctor, ARFC se confrunt cu multe probleme noi legate de urmtoarele momente: insuficiena de informaii furnizate autoritilor publice locale despre titularii de drepturi, inclusiv asupra terenurilor atribuite pentru construcia caselor de locuit i grdinilor; prestarea serviciilor de ctre ageniile imobiliare nu este reglementat de vreo lege special, n afar de legislaia comercial general. Aceasta a dus la apariia unor practici de proast calitate, precum i a unor grupri criminale, iar pe pia au aprut muli brokeri mici care activeaz ilegal; corectarea erorilor comise la elaborarea planurilor cadastrale n cadrul nregistrrii primare masive, ceea ce tergiverseaz considerabil nregistrarea primar masiv n zonele urbane i rurale. Pentru redresarea situaiei economico-financiare instabile a oficiilor cadastrale teritoriale din motivul prestrii unor servicii sub costul lor, furnizarea gratuit a informaiei cadastrale ctre organele publice centrale i locale, neajustarea la timp a tarifelor ce necesit reorganizarea sistemului organelor cadastrale. Pentru nlturarea acestor piedici, Oficiul Informaional Central Cadastru i oficiile cadastrale teritoriale au fost comasate i pe baza lor s-a creat ntreprinderea de stat Cadastru. Aceasta a permis centralizarea sistemului cadastral din Republica Moldova. De altfel, analiza comparativ a sistemelor cadastrale din Republica Moldova i Romnia denot o responsabilitate sporit a autoritilor fa de funcionarea i dezvoltarea lor, deoarece ele sunt puse n sarcina structurilor specializate de stat, scopul crora const n crearea unui sis- 242 -

tem unificat i accesibil de nregistrare a bunurilor imobile i asigurarea respectrii dreptului de proprietate. Latura distinctiv a sistemelor cadastrale din Republica Moldova i Romnia este integrarea lor informaional n structura similar din rile Uniunii Europene. n urma analizei rezultatelor investigaiei sociojuridice s-au confirmat ipotezele naintate n prealabil viznd nivelul nalt de informare i contientizare de ctre populaie a necesitii implementrii cadastrului, perfecionrii sistemului naional de cadastru al bunurilor imobile n sporirea potenialului socioeconomic al Republicii Moldova, a nivelului nalt al fenomenului de corupie i a procesului anevoios a implementrii noului sistem de impozitare a bunurilor imobile bazat pe valoarea de pia a lor. Investigaia sociologic despre care am menionat a mai demonstrat creterea interesului populaiei fa de informaiile cadastrale, care sunt utilizate n diverse ramuri ale economiei naionale, precum i n interese personale. Totodat, ea a pus n eviden un ir de probleme legate de calitatea, veridicitatea i sigurana informaiilor cadastrale, lucruri asupra crora trebuie s mediteze att reprezentanii oficiilor cadastrale, ct i ai structurilor din conducerea ramurii. Precum s-a menionat, implementarea cadastrului a fost asistat de o puternic asisten tehnic, dar pentru a asigura continuitatea dezvoltrii sistemului este foarte important ca aceasta s nu fie ntrerupt. Anume acest scop a fost urmrit de ctre Oficiul de Asisten Tehnic pentru Susinerea Primului Proiect de Cadastru, asisten care a continuat pn la finele anului 2009, activitate finanat de SIDA.

- 243 -

CONCLUZII GENERALE I RECOMANDRI Concluzii


Valorificarea bazelor sociologiei juridice ca problem este pe cale de constituire i se afl la intersecia tiinelor sociologic i juridic. Cercetrile se efectueaz concomitent cu lrgirea ariei sferelor de influen pe baza noii realiti sociale i juridice. De altfel, n cadrul sociologiei juridice se formeaz o nou direcie de cercetare sociologia cadastrului bunurilor imobile, care stabilete regulile de activitate n condiiile proprietii private. Ca rezultat al cercetrilor se dezvolt i capt sens nou un ir de categorii specifice obiectului dat, care contribuie la dezvoltarea teoriei generale a dreptului. Pentru prima dat aici sunt puse probleme de ordin sociologic i juridic, se stabilesc legturi eseniale ntre aspectele de drept i sociale n condiiile schimbrilor din societate. Dreptul are tendina de a menine ordinea devenit tradiional i mai puin vizeaz schimbrile din societate, care uneori sunt foarte rapide i neateptate. ns schimbarea bazei social-politice i economice a societii pune problema reglementrii relaiilor de proprietate. Pe acest fundal, cadastrul bunurilor imobile a devenit un sistem multifuncional de nregistrare de stat a bunurilor imobile i a drepturilor asupra lor. Totodat, folosirea pe larg a metodelor i tehnicilor tiinifice are menirea s consolideze eforturile diferitelor structuri i a specialitilor n vederea cercetrii sistematice a fenomenelor legate de afirmarea proprietii asupra bunurilor imobile. Aparatul categorial, care vizeaz anumite scopuri sociale, mijloace legitime, valori sociale, forme de comportare etc., a permis s efectum o analiz multilateral a sistemului cadastral i s aprofundm domeniile de cercetare sociologico-juridice empirice. Aceste cercetri favorizeaz publicitatea proceselor, care devine obligatorie pentru organele cadastrale i juridice, ajut la securizarea raporturilor juridice imobiliare, la atragerea investiiilor strine etc. - 244 -

Ca rezultat al valorificrii aparatului categorial i a investigaiilor sociojuridice s-a constatat existena problemelor legate de eficacitatea funcionrii sistemului cadastral i au fost elaborate recomandri pentru perfecionarea i dezvoltarea lui n continuare. Cu acest scop au fost naintate propuneri pentru modificarea Legii cadastrului bunurilor imobile, nr.1543-XIV din 25.02.1998, pe care ulterior Parlamentul Republicii Moldova le-a acceptat prin adoptarea Legii pentru modificarea i completarea Legii cadastrului bunurilor imobile (Monitorul Oficial al Republicii Moldova, nr. 59-62 din 14 aprilie 2006) n care au fost incluse i propunerile autorului. Modificrile i completrile in de un ir de probleme abordate de noi, inclusiv reformarea structurii sistemului cadastral, accesul gratuit la informaia cadastral a autoritilor administraiei publice centrale i locale, instanelor judectoreti, organelor procuraturii, organelor fiscale i acoperirea cheltuielilor respective din bugetele locale, pstrarea, inerea i automatizarea documentaiei cadastrale, structura datelor i metoda de furnizare a lor, micarea fluxului de informaii cadastrale i modul de prelucrare a lor, asigurarea securitii pstrrii i transmiterii datelor prin reea, efectuarea monitoringului bunurilor imobile, etc. Prima etap a Programului de stat de creare a cadastrului bunurilor imobile (1998-2006) a fost realizat n cadrul Primului Proiect de Cadastru, care s-a ncheiat n iunie 2007. Conform datelor OIPPC, ctre 30 iunie 2007 n republic erau nregistrate circa 4,7 mln. de bunuri imobile, ceea ce constituie 85% din toate proprietile estimate. La etapa a doua (2007-2011) urmau s fie nregistrate n mod masiv circa 915 mii de bunuri imobile. Ca rezultat al implementrii noului sistem de nregistrare a proprietilor a fost urgentat procesul de atribuire n proprietatea privat a terenurilor aferente caselor de locuit i a titlurilor de autentificare a dreptului deintorului de teren, ajustarea sistemului juridic (de drept) la sistemele juridice ale rilor din Uniunea European, asigurarea garaniei dreptului de proprietate, securitatea posesiunii i, implicit, utilizarea - 245 -

bunurilor dup placul lor, inclusiv n calitate de gaj n vederea obinerii creditelor. Cadastrul bunurilor imobile devine catalizatorul dezvoltrii socialeconomice a rii i impulsioneaz creterea economic prin: promovarea garaniei proprietii i securitii stpnirii; facilitarea funcionrii pieei imobiliare i a pieei creditrii ipotecare; susinerea privatizrii pmntului; susinerea planificrii urbane; ncurajarea dezvoltrii sectorului privat; implementarea sistemului nou de impozitare; administrarea eficient a resurselor funciare; generarea atmosferei de calm social, etc. Evaluarea proprietilor imobiliare parte component a cadastrului Unul dintre scopurile principale ale statului n procesul implementrii cadastrului este introducerea unui nou sistem de impozitare a proprietilor imobiliare. Pentru aceasta a fost creat cadrul juridic necesar i se ntreprind aciuni n vederea implementrii noului sistem de evaluare a bunurilor imobile. Lucrrile de evaluare se efectueaz n fiecare an pentru o anumit categorie de bunuri imobile, adic pe etape, acest lucru fiind determinat de faptul c drept baz pentru estimarea proprietilor imobiliare servete informaia din cadastrul bunurilor imobile despre nregistrarea primar masiv i selectiv a lor. Piaa bunurilor imobile un element structural al sistemului cadastral n domeniul dezvoltrii pieei funciare, politica de stat este orientat spre finalizarea procesului de atribuire n proprietatea privat a loturilor de lng cas, delimitarea terenurilorproprietate public a statului i a unitilor administrativ-teritoriale, crearea pieei serviciilor de msurri cadastrale, de evaluare a imobilului, prestrii serviciilor notariale. Ea este asigurat cu informaii despre proprietar, bunul imobil i drepturile asupra acestuia, care au fost acumulate n cadrul Primului Proiect de Cadastru i Programului Naional Pmnt, ceea ce impul- 246 -

sioneaz piaa imobiliar. Datele ARFC indic rate nalte de cretere la acest capitol. Este bine dezvoltat piaa proprietilor locative, aproape 50% din toate tranzaciile cu asemenea proprieti avnd loc n capital. Ia amploare piaa terenurilor agricole, de la nceputul implementrii noului sistem de nregistrare ea crescnd de 60 ori. Asigurarea informaional a pieei funciare se va nfptui prin crearea bazelor de date ale cadastrului bunurilor imobile, lrgirea accesului persoanelor la aceast baz i completarea ei cu date despre ofertele i tranzaciile cu imobile. S-a constatat un nivel nalt de informare i contientizare de ctre populaie a necesitii crerii cadastrului bunurilor imobile, dar i un grad sczut de informare a diverselor categorii ale populaiei despre implementarea noului sistem de impozitare a bunurilor imobile, precum i necesitatea perfecionrii i dezvoltrii sistemului cadastral i diminuarea impactului su social asupra populaiei. Afar de aceasta s-a confirmat manifestarea fenomenului de corupie la toate nivelurile administraiei publice i economice. Acest flagel se explic prin motive i interese personale, fapt ce blocheaz executarea legilor i actelor normative menite s reglementeze sistemul de nregistrare a bunurilor imobile. Aceasta denot imperfeciunea cadrului normativ i existena posibilitii de a nclca sau a ocoli stricta lui executare. Ca rezultat al studiului efectuat a fost dezvoltat aparatul categorial, baza metodologic, metodic i tehnic a investigaiei sociologico-juridice a sistemului cadastral, ceea ce are impact direct cu problemele funcionrii relaiilor de drept. S-a demonstrat importana combinrii realizrilor teoretice cu investigaiile sociologice a fenomenului dat i s-au evideniat prioritile ce favorizeaz dezvoltarea noilor relaii sociale, importana unui registru naional al bunurilor imobile.

- 247 -

Recomandri Obiectivul principal al dezvoltrii cadastrului juridic este impulsionarea pieei imobiliare prin simplificarea procedurii de efectuare a tranzaciilor, monitorizarea bunurilor imobile, finalizarea procesului de privatizare i nregistrare a lor, ncheierea lucrrilor de nregistrare a proprietilor (circa 700 000 de bunuri imobile), dezvoltarea sistemului informaional al cadastrului, mbuntirea calitii datelor cadastrale i a accesului la ele etc. Actualmente, cadastrul juridic, dup datele statistice ale ARFC, cuprinde aproximativ 88,7% din bunurile imobile i proprietarii lor. Cu prere de ru, analiznd proiectul Strategiei de Cretere Economic i Reducere a Srciei (2004-2006), am constatat c n acest document lipsete compartimentul Dezvoltarea pieei imobiliare. Regretabil aceast scpare, deoarece o pia imobiliar, care funcioneaz eficient, contribuie la creterea economic prin sporirea investiiilor n bunurile imobile. Pentru a completa acest gol, s-a solicitat completarea proiectului de document cu mai multe prevederi, inclusiv despre dezvoltarea circuitului civil al pmntului i infrastructurii pieei funciare, asigurarea informaional a pieei funciare. Planul de cercetri de perspectiv. n viziunea noastr, se impune necesitatea ca pentru dezvoltarea de mai departe a sistemului cadastral s fie studiate pe larg modalitile de atragere a resurselor financiare din interior i din exterior (Banca Mondial, USAID, SIDA, guvernele rilor strine etc.,) n vederea finalizrii nregistrrii proprietilor imobiliare. Conform datelor ntreprinderii de Stat Cadastru, este vorba de identificarea i nregistrarea a nc circa 700 000 de bunuri imobile din 650 de localiti ale republicii. Potrivit ARFC, pentru ndeplinirea lucrrilor menionate sunt necesare circa 14 milioane de dolari SUA. Cu toate acestea, n anii 2008-2009 din bugetul de stat nu au fost alocate fonduri pentru continuarea implementrii cadastrului i abia n 2010 din bugetul statului a fost prevzut valorificarea n acest scop a 11 milioane de lei pentru nregistrarea caselor i grdinilor n 11 primrii. - 248 -

Conform statisticilor Ageniei Relaii Funciare i Cadastru, n anul 2011, pentru dezvoltarea geodeziei, cartografiei i cadastrului au fost preconizate alocarea a 55370,6 mii lei, inclusiv 16012 mii pentru evaluarea i reevaluarea bunurilor imobile. Trebuie soluionate i alte probleme, inclusiv cele legate de eliminarea restriciilor la comercializarea terenurilor cu destinaie agricol pentru persoanele strine. Aceasta va conduce nu doar la atragerea unor investiii n agricultur, ceea ce este foarte important, dar va facilita i procesul de optimizare a terenurilor agricole. Oricum, pentru a stabili prioritile la acest capitol, ar fi binevenit efectuarea unor studii speciale, inclusiv cercetri sociologice, despre crearea cadastrului multifuncional. Printre cele mai importante, n opinia noastr, ar fi i implementarea cadastrului electronic, asigurarea controlului calitii datelor, inerea documentaiei cadastrale n format electronic, restriciile privind folosirea terenurilor, identificarea i descrierea mai amnunit a bunului, mbuntirea calitii proiectelor de organizare a teritoriului i a planurilor cadastrale, dezvoltarea unui mediu de afaceri echitabil, diminuarea impactului social asupra populaiei, studierea fenomenelor sociojuridice ale sistemului cadastral, nivelului de cultur juridic i cadastral a populaiei, utilizarea experienei n domeniu etc.

- 249 -

BIBLIOGRAFIE 1. 2. 3. 4. 5. Albu C. Sociologie juridic. Iai: Fundaia Chemarea, 1993. 136 p. Aram E., Savu I. Controverse teoretice i aspecte practice ale interpretrii dreptului. Chiinu: CEP USM, 2005. 255 p. Aram E. Repere metodologice pentru studierea i aplicarea dreptului. Chiinu: CEP USM, 2009. 210 p. Avornic G. Teoria general a dreptului. Chiinu: Cartier, 2004. 653 p. Badea A.C., Badea G. Conceptul de sistem cadastral la nivel internaional. http://www.uab.ro/sesiuni_2005/geocad/pagini/php/Badea_Ana-Cornelia. pdf (vizitat 20.01.2009) Bajura F., Botnarenco I., Moroz V. ndrumtor pentru proprietarii cotelor de pmnt i ai loturilor de pe lng cas. Chiinu: ARC, 1997. 107 p. Baltag D. Teoria general a dreptului. Chiinu:ULIM, 2010. 536 p. Banciu D. Control social i sanciuni sociale. Bucureti: Hiperion XXI, 1992. 162 p. Banciu D. Elemente de sociologie juridic. Bucureti: Lumina Lex, 2000. 272 p. Banciu D. Sociologie juridic. Bucureti: Hiperion, 1995. 166 p. Banciu D., Vldu I., Guu V., Guu D. Sociologie juridic. ndrumar teoretic i practic. Chiinu: tiina, 2004. 176 p. Botnarenco I. Cadastrul n Moldova: teorie, metode, practic. Chiinu: Pontos, 2006. 216 p. Botnarenco I. Consolidarea terenurilor agricole n Moldova (teorie, metode, practic). Chiinu: Pontos, 2009. 340 p. Bujdoiu N. Cunoatere i interpretare. Aplicaii n sociologia juridic. Lugoj: Dacia Europa Nova, 1996. 88 p. Buzu O., Guu V., Guu D. Problemele actuale n domeniul studierii cadastrului i evalurii bunurilor imobile. n Studia Universitatis. Seria tiine Sociale, nr.3(33). Chiinu, 2010. p.106-127. Buzu O., Matcov A. Evaluarea bunurilor imobile: teorie i practic. Chiinu: Tipografia Central, 2003. 258 p. Buzu O. Organizarea activitii de evaluare. Ediia a 2-a. Chiinu: Tipografia Central, 2002. 428 p. Craiovan I. Tratat elementar de teoria general a dreptului. Bucureti: All Beck, 2001. 384 p. Ciuc V. Lecii de sociologia dreptului. Iai: Polirom, 1998. 356 p. Codul civil. Cartea a doua Drepturile reale, nr.107-XV din 06.06.2002. n: Monitorul Oficial al Republicii Moldova, nr.82-86/661 din 22.06.2002.

6. 7. 8. 9. 10. 11. 12. 13. 14. 15.

16. 17. 18. 19. 20.

- 250 -

21. Codul funciar nr.828-XII din 25 decembrie 1991. n: Monitorul Oficial al Republicii Moldova, nr.107 (art.817) din 4.09.2001. 22. Constantinescu V., Stoleru P., Grigorescu P. Sociologie. Bucureti: Editura Didactic i Pedagogic, R.A., 1994. 176 p. 23. Climova A., Grecu-Stvil I. n ajutorul registratorului. Chiinu: Tipografia Central, 2001. 80 p. 24. Climova A., Teac I., Grecu-Stvil I. Constituirea proprietii private asupra terenurilor, crearea i funcionarea pieei funciare n Republica Moldova. Chiinu: UTM, 2004. 94 p. 25. Ceterechi I., Craiovan I. Introducere n teoria general a dreptului. Bucureti: All, 1993. 128 p. 26. Chelcea S. Metodologia cercetrii sociologice. Metode cantitative i calitative. Bucureti: Economica, 2001. 570 p. 27. Djuvara M. Drept i sociologie. n: Arhiva pentru tiin i Reform Social, an XIV, 1936. 790 p. 28. Djuvara M. Instituionalismul juridic i teoria obiceiului juridic. n Cercetri juridice, anul III, nr.1, 1943. 173 p. 29. Djuvara M. Teoria general a dreptului. Vol. II. Bucureti: Librriei. SOCEC, 1930. 465 p. 30. Durkheim mile. Regulile metodei sociologice. Iai: Polirom, 2002. 192 p. 31. Ciobanu D. Introducere n studiul dreptului. Bucureti: Hyperion XXI, 1992. 208 p. 32. Ilu P., Nistor L., Rotariu T. (coordonatori). Romnia social. Drumul schimbrii i al integrrii europene, vol. III. Cluj-Napoca: Eikon, 2005. 364 p. 33. Hotrrea Guvernului Republicii Moldova cu privire la edificiile i locaele de cult nr.740 din 11.06.2002. n: Monitorul Oficial al Republicii Moldova, nr.079 din 20.06.2002, art. nr.838. 34. Hotrrea Guvernului Republicii Moldova cu privire la modul de soluionare a litigiilor funciare nr. 144 din 05.03.92. n: Monitorul Oficial al Republicii Moldova, nr.3/81-1, 1992. 35. Hotrrea Guvernului Republicii Moldova cu privire la Programul Naional Pmnt nr.1022 din 06.10.1998. n: Monitorul Oficial al Republicii Moldova, nr.94-95 din 1998. 36. Hotrrea Guvernului Republicii Moldova despre aprobarea Regulamentului cu privire la coninutul documentaiei cadastrului funciar nr.24 din 11.01.95. n: Monitorul Oficial al Republicii Moldova, nr.14 din 07.03.1995. 37. Hotrrea Guvernului Republicii Moldova despre aprobarea Regulamentului cu privire la evaluarea bunurilor imobile n scopul impozitrii

- 251 -

38.

39.

40.

41.

42.

43.

44.

45.

46.

47.

48. 49.

nr.1303 din 24.11.2004. n: Monitorul Oficial al Republicii Moldova, nr.065 (art.407) din 29.04.2005. Hotrrea Guvernului Republicii Moldova despre aprobarea Regulamentului cu privire la efectuarea nregistrrii primare masive nr.103 0 din 12.10.1998. n: Monitorul Oficial al Republicii Moldova, nr.96 din 22.10.1998. Hotrrea Guvernului Republicii Moldova despre aprobarea Regulamentului provizoriu privind evaluarea bunurilor imobile nr.958 din 04.08.2003. n: Monitorul Oficial al Republicii Moldova, nr.177 (art.1006) din 15.08.2003. Hotrrea Guvernului Republicii Moldova despre unele msuri n vederea crerii cadastrului bunurilor imobile nr. 819 din 3.08.2005. n: Monitorul Oficial al Republicii Moldova, nr. 107 (art.891) din 12.08.2005. Hotrrea Guvernului Republicii Moldova despre unele msuri privind crearea cadastrului bunurilor imobiliare nr. 1030 din 12.10.1998. n: Monitorul Oficial al Republicii Moldova, nr.096 (art.996) din 22.10.1998. Hotrrea Parlamentului cu privire la concepia de tranziie la economia de pia a Republicii Moldova nr. 186-II din 25.07.1990. n: Vetile Sovietului Suprem i ale Guvernului Republicii Sovietice Socialiste Moldova, nr.8, 1990. Hotrrea Parlamentului Republicii Moldova pentru aprobarea Strategiei naionale de prevenire i combatere a corupiei i Planului de aciuni pentru realizarea Strategiei naionale de prevenire i combatere a corupiei nr. 421-VI din 16.12.2004. n: Monitorul Oficial al Republicii Moldova, nr.13-16/58 din 21.01.2005. Gnju V., Guu V. (Alctuitori). Cadastrul bunurilor imobile, vol.I. ( . I.). Chiinu: Agenia Relaii Funciare i Cadastru, 1998. 206 p. Gnju V., Guu V. (Alctuitori). Cadastrul bunurilor imobile, Vol.III. ( , III.). Chiinu: Agenia Relaii Funciare i Cadastru, 1999. 293 p. Gnju V., Guu V. (Alctuitori). Cadastrul bunurilor imobile. Vol.IV. ( , IV.). Chiinu: Agenia Relaii Funciare i Cadastru, 2000. 672 p. Gnju V., Guu V., Guu D. Implementarea cadastrului n Republica Moldova: probleme i perspective. Etapa I, 1998-2003 (Ediie tiinific). Chiinu: Institutul Naional de Economie i Informaie, 2004. 152 p. Gusti D. Individ, societate i stat n constituie. n: Gusti D. Opere, vol.IV. Bucureti: Academiei R.S.R., 1970. p. 37-56. Gusti D. Realitate, tiin i reform social. n: Sociologia militans. Introducere n sociologia politic. Bucureti, 1934. 187 p.

- 252 -

50. Gusti D. Sociologie juridic. Culegere de texte. Bucureti: Editura Didactic i Pedagogic, R.A., 1997. 179 p. 51. Gusti D. tiina naiunii. n Enciclopedia Romniei. Vol.I. Statul. Bucureti: Imprimeria Naional, 1938. 17-32 p. 52. Guu D. Analiza sociojuridic a implementrii cadastrului n Republica Moldova. n: Analele Universitii Libere Internaionale din Moldova, vol.5. Chiinu, 2004. p.167-176. 53. Guu D. Sistemul cadastral obiectiv de studiu al sociologiei juridice. n: Legea i Viaa. nr.8. Chiinu, 2006, p.50-51. 54. Guu V. (Alctuitor). Cadastrul bunurilor imobile. Evaluarea bunurilor imobile. Chiinu: Tipografia Central, 2003. 552 p. 55. Guu V. (Alctuitor). Cadastrul bunurilor imobile. Evaluarea bunurilor imobile, vol.V. ( . . V.) Chiinu: Agenia Relaii Funciare i Cadastru, 2003. 548 p. 56. Guu V., Gorgan M., Guu D. Consolidarea terenurilor agricole: cazul Republicii Moldova. n: Colocviul internaional de tiine sociale. ACUM, Braov, 26-28 noiembrie 2009, Braov: Universitatea Transilvania, 2009. p.168-192. 57. Guu V., Gorgan M., Guu D. Privatizarea premis obiectiv a crerii sistemului cadastral. n Studia Universitatis. Seria tiine Sociale, nr.8(28), Chiinu, 2009. p.50-67. 58. Guu V., Guu D. Dimensiunile sociologice ale implementrii cadastrului bunurilor imobile n Republica Moldova. n Romnia social. Drumul schimbrii i al integrrii europene, vol.1. Cluj-Napoca: Eicon, 2005. p.157-166. 59. Guu V., Guu D. Sociologia cadastrului. Cadastrul bunurilor imobile. Evaluarea bunurilor imobile. Vol. 5. Chiinu: Tipografia Central, 2003. 254 p. 60. Guu V., Guu D., Guu O. Probleme politico-juridice i social-economice ale crerii cadastrului bunurilor imobile. Chiinu: CEP USM, 2005. 167 p. 61. Guu V., Guu D., Guu O. Sociologia cadastrului bunurilor imobile. Chiinu: CEP USM, 2006. 168 p. 62. Guu V., Guu O., Guu D. : // Studia Universitatis. Seria tiine Exacte i Economice, nr.8, Chiinu, 2007. p.269-294. 63. Guvernul Republicii Moldova. Strategia de Cretere Economic i Reducere a Srciei (2004-2006). Chiinu, mai 2004. 142 p. http://siteresources.worldbank.org/INTMOLDOVA/ Resources/EGPRSPro.pdf(vizitat 7.011.2008)

- 253 -

64. Legea cadastrului bunurilor imobile nr.1543-XIII din 25.02.98. n: Monitorul Oficial al Republicii Moldova, nr.44-46 din 21.05.1998. 65. Legea cu privire la activitatea de evaluare 989 XV din 18.04.2002. n: Monitorul Oficial al Republicii Moldova, nr.102/773 din 16.07.2002. 66. Legea cu privire la formarea bunurilor imobile nr.354 din 28.10.2004. n: Monitorul Oficial al Republicii Moldova nr.233-236 din 17.12.2004. 67. Legea cu privire la gaj nr.449-XV din 30.07.2001. n: Monitorul Oficial al Republicii Moldova, nr.20 din 02.10.2001. 68. Legea cu privire la Programul de stat de privatizare pentru anii 1995-1996 nr.390-XIII, din 15.03.1995. n: Monitorul Oficial al Republicii Moldova, nr.24 (art.518) din 1995. 69. Legea cu privire la Programul de stat de privatizare pentru anii 1997-1998, nr.1217-XIII din 25 iunie 1997. n: Monitorul Oficial al Republicii Moldova, nr.59-60/518 din 11.09.1997. 70. Legea pentru modificarea i completarea Legii cadastrului bunurilor imobile nr.1543 din 25.02.1998. n: Monitorul Oficial al Republicii Moldova, nr.59-62 din 14.04.2006. 71. Legea privind preul normativ i modul de vnzare-cumprare a pmntului nr.1038 din 25.07.1997. n: Monitorul Oficial al Republicii Moldova, nr.147 din 06.12.2001. 72. Legea privind reglementarea de stat a regimului proprietii funciare, cadastrului funciar de stat i monitoringului funciar nr.1247-XII din 22.12.92. n: Monitorul Oficial al Republicii Moldova nr.12 din 30.12.1992. 73. Legea restructurrii ntreprinderilor agricole n procesul de privatizare din Republica Moldova, nr.392-XIV din 13.05.1999. n: Monitorul Oficial al Republicii Moldova, nr.73-77/341 din 15.07.1999. 74. Lrincz L. Cunoaterea legii obiect de investigare sociologic. n: Studii i cercetri juridice, nr.4. Bucureti: Academica, 1971. p.605-615. 75. Luburici M., Popa N. tiina juridic i sociologia dreptului. n: Revista Romn de Drept, nr.5, 1972. p.62-69. 76. Luminosu D., Albu C. Sociologie juridic. Iai: Polirom, 1993. 148 p. 77. Luminosu D., Popa V. Sociologie juridic. Timioara: Helicon, 1995. 67 p. 78. Marian S. Cadastrul i publicitatea imobiliar. Autoref. tezei de dr. n drept. Chiinu, 2006. 27 p. 79. Negru A., Zaharia V. Teoria general a dreptului i statului n definiii i scheme. Chiinu: Bons Offices, 2009. 200 p. 80. Negru B., Negru A. Teoria general a dreptului. Chiinu: Bons Offices, 2006. 520 p.

- 254 -

81. Nistor L. Contribuii la integrarea cadastrului general i a registrului bunurilor imobile din Republica Moldova ntr-un sistem informatic. Tez de dr. n tehnic. Bucureti, 2007. 155 p. 82. Ordinul Ageniei Relaii Funciare i Cadastru a Republicii Moldova Cu privire la reorganizarea prin fuziune a oficiilor cadastrale teritoriale i Oficiul Informaional Central Cadastru n ntreprinderea de Stat Cadastru, nr. 166 din 7 septembrie 2005. 83. Popa N. Prelegeri de sociologie juridic. Bucureti: Tipografia Universitii Bucureti, 1983. 210 p. 84. Popa N. Teoria general a dreptului. Bucureti: ACTAMI, 1988. 336 p. 85. Popa N., Mihilescu I., Eremia M. Sociologie juridic. Bucureti: Universitatea din Bucureti, 2000. 124 p. 86. Popa V. Sociologie juridic. Timioara: Helicon, 1995. 71 p. 87. Popescu S. Sociologia juridic. Bucureti: Universitatea Romn de tiine i Arte Gheorghe Cristea, 1993. 137 p. 88. Popescu S. Sociologia juridic. Fascicula I-II. Bucureti: UNEX, 1992. 74 p. 89. Popescu S. Sociologia juridic. Bucureti: Lumina Lex, 2001. 206 p. 90. Preda V. Profilaxia delincvenei i reintegrarea social. Bucureti: Editura tiinific i Enciclopedic, 1981. 124 p. 91. Rdulescu S., Banciu D. Introducere n sociologia delincvenei juvenile. Bucureti: Editura Medical, 1990. 108 p. 92. Rdulescu S. Teorii sociologice n domeniul devianei i al problemelor sociale. Bucureti: Computer Publishing Center, 1994. 126 p. 93. Rotaru T., Ilu P. Ancheta sociologic i sondajul de opinie. Iai: Polirom, 1997. 146 p. 94. Stanca I. Sociologie juridic. Arad: Concordia, 2000. 87 p. 95. Stratulat I., Gnju V. Cadastrul bunurilor imobile, vol.II. ( . II.). Chiinu: Agenia Relaii Funciare i Cadastru, 1999. 232 p. 96. Teac I. Drept funciar. Schi de curs. Chiinu: UTM, 2007. 237 p. 97. Toma A. Sociologie juridic. Iai: Fundaia Chemarea, 1993. 101 p. 98. Vldu I. Introducere n sociologia juridic. Bucureti: Ministerul de Interne, 1994. 153 p. 99. Vldu I. Introducere n sociologia juridic. Ediia a II-a, Bucureti: Lumina Lex, 1998, 224 p. 100. Vldu I. Introducere n sociologia juridic. Bucureti: Lumina Lex, 2000. 224 p. 101. Voinea M. Sociologia dreptului. Bucureti: Actami, 1994. 109 p. 102. Vulcnescu R. Etnologie juridic. Bucureti: Academia, 1970. 159 p.

- 255 -

103. Zamfir C., Vlsceanu L. (coord.). Dicionar de sociologie. Bucureti: Babel, 1998. 753 p. 104. Zltescu V. Panorama marilor sisteme contemporane de drept. Bucureti: Continent XXI, 1994. 247 p. 105. Weber M. Politica o vocaie i o profesie (trad. rom. Ida Alexandrescu). Bucureti: Anima, 1992. 516 p. 106. .. : 2- ., 1. : , 1981. 359 c. 107. .., .., .. . : , 2004. 84 . 108. .. . : . ., 1978. 224 . 109. ., ., O. . : . . , 2004. 222 . 110. ., ., . : -, . : , 2004. 83 . 111. .., .. : . , 1995. 238 . 112. .. . .: , 1996. 263 . 113. C.. . : , 4, 2006. .26-30. 114. ., . . i i i: ii . 9. i: I iii , 2006, c. 351-359. 115. .A. : . . : , 1977. 132 c. 116. .. . : , 8, 1999. .84-88. 117. .. . -: , 1998. 799 . 118. .., .. - : . : , 1981. 111 . 119. .. , . 9. . . . : , 2000. . 172-193.

- 256 -

120. .. , . 14. .: . . . : , 2000. .333-356. 121. .. , , . : , 1976. 393 c. 122. .., .. . . . -. : , 1995. 297. 123. . u . : , 1981. 256 . 124. .. - . : , 1987. 144 . 125. .. : . , 7, 1992. .19-25. 126. . . . , 2002. 209 . 127. . . , . 11. : .: . . . : , 2000. . 218-275 128. . : () , (, 27-28 2002 ). ww.worldbank.org/publicsector/tax/valuation.html (vizitat 20.06.2006) 129. .. . : , 1998. 336 . 130. .. . : , 1983. 143 . 131. .. . , 1, 1988. 17-26 . 132. .. . : , 11, 1997. 62-68 . 133. .. . - , , . , 28-30 2010. : , 2010. . 6-11. 134. .., .., .. , , 1. : , 2005-2006. 260 . 135. . . . : , 2002. 447 . 136. .. . : .. a, 1911. 512 c.

- 257 -

137. . . / . . : , , .2, 1997. 384 . 138. (apud. Djorrdj Vashington). : . . . : -, 2001. 272 . 139. . . : , 2000. 357 . 140. Coplow Th. The Sociology of Work. Minnesota University, 1964. 131 p. 141. Davis J., Foster H.H., Jeffrey C.R. Society and the Law, 1962. 300 p. 142. Larsson G. Land registration in developing countries. In: World cartography, XI. United Nations, 1971. p. 33-67. 143. Larsson G. The evolution of the existing cadastres towards the multipurpose cadastre. FIG Congress. Stockholm, 1977. 197 p. 144. Henssen J.L. The requirements and significance of a land registration system, including the cadastre, for developing countries. FIG Congress. Montreux, 1981. 158 p. 145. Henssen J.L., Williamson J.P. Land registration, cadastre and its interaction in a world perspective. International Federation of Surveyors, XIX Congress, Helsinki, Finland, FIG, 1990. 72 p. 146. McLaughlin J.D., Nichols S.E. Resourse management: The Land Administration and Cadastral Systems Component. In: Surveying and Mapping, Vol.49, No.2, 1989, p.77-85. 147. Merton R. Social Structure and Anomie. In: Social Theory and Social Structure, Illinois, Glencoe. The Free Press, 1957. p. 195-206. 148. Parsons T. The Law and the Social Control. In: Law and Sociology (edit. W.M. Evan). New York, 1962. p. 56-72. 149. Pound R. Social Control through Law. New Heven: Yale University Press, 1942. 138 p. 150. Ross E.A., Social Control. A Survey of the Foundation of Order. New York: Macmillan, 1901. 463 p. 151. Simpson S.R. The Role of Maps and Boundaries in Land Registration. Conference of Commonwealth Survey Officers, London, 1967. 18 p. 152. Simpson S.R. Land law and registration. Cambridge University Press, Mass, 1976. 213 p. 153. Swartz R.D., Skolnik J. Sociology and the Legal Order. Cases and Material in the Sociology of Law, New York: Basic Books inc. 1970. p. 414-423. 154. William M.E. (editor). Law and Sociology. Glencoe: Free Press, 1962. 165 p.

- 258 -

155. Williamson I.P. Cadstral Survey Techniques in developing countries with particular reference to Thailand. The Australian Surveyor, 31 (7), 1983. p. 496-512. 156. Williamson I.P. Cadastral and Land Information Systems where are we heading? Sixth Australian cartographic Conference. Melbourne, 1986. 53 p. 157. Youngman J.M. An international survey of taxes on land and buildings. In: Joan M. Youngman, Jane Y.H. Malme. Lincoln Institute of Land Policy, International association of Assessing officers, OECD. DeventerBoston: Kluwer Law and Taxation Publishers, 1994. 224 p. 158. Durkheim E. De la division du travail social. Paris: F. Alcan, 1893. 416 p. 159. Durkheim E. Deux lois d'volution pnale. Dans: L'Anne Sociologique, vol. IV, 1899-1900. p.65-96. 160. Carbonnier J. Efectivite et inefectivite de la rgle de droit. Dans: LAnne Sociologique, 1957/1958. 317 p. 161. Carbonnier J. Droit priv et sociologie. Dans: Le droit, les sciences humaines et la philosophie. Paris, 1973. p. 35-37. 162. Carbonnier J. Sociologie juridique. Paris: Armand Collin, 1972. 379 p. 163. Cuvillier A. Manuel de sociologie. Paris: PUF, 1962. 728 p. 164. Gaudement J. L'laboration de la rgle de droit et les donns sociologiques. Dans: Annales de la Facult de droit de Toulouse, 1959. p.21-33. 165. Grawitz M. De lutilisation en droit de notions sociologiques. Dans: LAnne Sociologique, 1966, p. 415-435. 166. Gurvitch G. lments de sociologie juridique. Paris: Aubier-Montaigne, 1940. 257 p. 167. Gurvitch G. L'ide du droit social. Paris: Slrey, 1932. 713 p. 168. Gurvitch G. L'experience juridique et la philosophie pluraliste du droit. Paris: Pedone, 1935. 299 p. 169. Hart H.L.A. Le concept de droit. Bruxelles: Facults universitaires SaintLouis, 1976, 314 p. 170. Husson L. Le double tche et les limites de la sociologie juridique. Dans: Droit, conomie et sociologie. Toulose, 1958. p.48-50. 171. Maurice Hauriou La science sociale traditionelle. Paris: Larose, 1896. 432 p. 172. Levy-Bruhl H. Sociologie du droit. Paris: P.U.F., 1971. 78 p. 173. Mauss M. Manuel detnographie. Paris: Payot, 1947. 101 p. 174. Pinto R., Grawitz M. Methodes des sciences sociales (deuxime dition). Paris: Dalloz, 1967. 934 p. 175. Renard G. Le Droit, la Logique et le Bon sens. Paris: Sirey, 1925. 140 p. 176. Ren S. La nature des relations entre la sociologie et le droit. Dans: Droit, conomie et sociologie. Paris, 1959. 124 p.

- 259 -

177. Treves R. Introduzione alla sociologia del diritto. Milano: CisalpinoGoliardica, 1974, 95 p. 178. Treves R. Nuovi svilupi della sociologia del diritto. In Giuscibernetica. Milano: Edizioni di Comunita, 1968. p. 307-325. 179. Treves R. La sociologia del diritto. Problemi e ricerche. Milano: Edizioni di Comunita, 1966. 414 p. 180. Ferrari V. Funzioni del diritto. Saggio critico recontruttivo. Roma: Bari: Laterza, 1987, 232 p. 181. Ehrlich E. Grundlegung der Soziologie des Rechts, 1913. 81 p. 182. Geiger T. Vorstudien zu einer Soziologie des Rechts. Neuwied und Berlin: Luchterhand, 1964. 242 p. 183. Weber M. Wirtschaft und Gesellschaft [Economie si societate], Kln, 1964, p. 1060 184. Podgorecki A. Socjologia prawa. Warszawa: Wiedza Powszechna, 1962. 226 s.

- 260 -

ANEXE:
Anexa 1

Guvernul Republicii Moldova

Departamentul Privatizrii Biroul de Inventariere Tehnic Evidena construciilor

Ministerul Agriculturii Serviciile funciare Evidena deintorilor de teren

Ministerul Justiiei

Notarii

nregistrarea gajului

Sistemul existent de eviden i nregistrare a bunurilor imobile n Republica Moldova pn n anul 1999 Sursa: OIPPC. Anexa 2
Bncile comerciale Organele fiscale Agenii imobiliari

Autoritile publice

Registrul bunurilor imobile

Birourile notariale

Persoanele juridice

Organele judectoreti

Persoanele fizice

Furnizarea informaiei cadastrale Sursa: OIPPC.

- 261 -

Anexa 3 Integrarea

Registrul persoanelor juridice

Registrul bunurilor imobile

Registrul persoanelor fizice

Sisteme informaionale municipale

Registrul de adrese

Sisteme informaionale departamentale

Integrarea sistemului informaional cadastral cu alte sisteme informaionale Sursa: OIPPC

- 262 -

Anexa 4 Situaia cu privire la nregistrarea bunurilor imobile n localitile urbane (pn la 24.01.2005)
Au fost Au fost nregistrate Au fost Oraul / executate n cadrul finalizate Municipiul lucrri nregistrrii lucrrile cadastrale primare cadastrale masive 2262 1190 n lucru or. Anenii Noi 3518 n lucru or. Basarabeasca 3953 2097 2081 n lucru or. Briceni 2580 1999 n lucru or. Lipcani 4817 4798 n lucru or. Cahul or. Clrai 6181 6431 finalizat or. Cantemir 677 683 finalizat or. Cinari 1911 1850 finalizat or. Cueni 5869 5049 finalizat or. Cimilia 7430 6693 finalizat or. Criuleni 4664 4378 finalizat or. Dondueni 2461 2168 finalizat or. Drochia 4650 4381 finalizat or. Cupcini 2365 2317 finalizat or. Edine 5421 4442 finalizat or. Fleti 4631 4365 finalizat or. Floreti 3264 2710 finalizat or. Ghindeti 2193 1528 finalizat or. Mrculeti 1465 483 finalizat or. Glodeni 3550 3427 finalizat or. Hnceti 4000 3263 finalizat or. Ialoveni 6529 5857 finalizat or. Iargara 3474 3005 finalizat or. Leova 3639 2975 finalizat mun. Bli 12413 9866 finalizat mun. Chiinu 19596 4728 n lucru 645 265 n lucru or. Codru or. Cricova 1304 346 n lucru or. Durleti 3998 2185 n lucru or. Sngera 4364 5052 finalizat or.Vadul-lui-Vod 1396 721 n lucru

Raionul

Anenii Noi Basarabeasca Briceni Briceni Cahul Clrai Cantemir Cueni Cueni Cimilia Criuleni Dondueni Drochia Edine Edine Fleti Floreti Floreti Floreti Glodeni Hnceti Ialoveni Leova Leova mun. Bli mun. Chiinu mun. Chiinu mun. Chiinu mun. Chiinu mun. Chiinu mun. Chiinu

- 263 -

mun. Chiinu Nisporeni Ocnia Ocnia Ocnia Orhei Rezina Rcani Rcani Sngerei Sngerei oldneti Soroca tefan-Vod Streni Streni Taraclia Teleneti UAT Gguzia UAT Gguzia UAT Gguzia Ungheni Ungheni

or. Vatra or. Nisporeni or. Frunz or. Ocnia or. Otaci or. Orhei or. Rezina or. Costeti or. Rcani or. Biruina or. Sngerei or. oldneti or. Soroca or.tefan-Vod or. Bucov or. Streni or. Taraclia or. Teleneti mun. Comrat or.Ceadr-Lunga or. Vulcneti or. Corneti or. Ungheni

628 4667 100 2341 1708 3434 1470 2247 3839 486 7720 5075 6162 1803 1127 4805 7229 6666 6262 7499 4735 1073 3360

207 4569 95 2073 1484 6067 1301 2113 3118 460 6940 4018 1533 1661 991 4734 7100 6887 6635 7234 4670 999 3733

n lucru finalizat finalizat finalizat finalizat finalizat finalizat finalizat finalizat finalizat finalizat finalizat finalizat finalizat finalizat finalizat finalizat finalizat finalizat finalizat finalizat finalizat n lucru

Sursa: OIPPC

- 264 -

Anexa 5 Agenia de Stat Relaii Funciare i Cadastru Oficiul de Implementare a Primului Proiect de Cadastru
Stimat Doamn! / Stimate Domn! Investigaia dat este destinat studierii unor aspecte ale crerii i perfecionrii Sistemului Cadastrului Naional. V rugm s completai chestionarul dat, ncercuind codul numeric al variantei de rspuns, care coincide cu prerea Dvs. sau s nscriei varianta personal, dac ancheta nu prevede una ca atare. Nu indicai numele, ancheta este anonim. V mulumim pentru colaborare! 1. Cum apreciai Dvs. implementarea Primului Proiect de Cadastru n Republica Moldova? 1 satisfctor 2 nesatisfctor 3 mi este greu s rspund 2. Dac apreciai satisfctor implementarea n Republica Moldova a Primului Proiect de Cadastru, numii prile pozitive ale lui. ----------------------------------------------------------------------------------------(indicai-le)

3. Dac apreciai negativ implementarea n Republica Moldova a Primului Proiect de Cadastru, numii prile negative ale lui. ----------------------------------------------------------------------------------------(indicai-le)

4. Cum apreciai managementul implementrii n Republica Moldova a Primului Proiect de Cadastru din partea: Satisf- Nesatisf- mi este greu ctor ctor s rspund 1 2 3 1 1 1 1 1 2 2 2 2 2 3 3 3 3 3

4.1. Organelor publice centrale 4.2. Ageniei de Stat Relaii Funciare i Cadastru 4.3. Oficiului de Implementare a Primului Proiect de Cadastru 4.4. Organelor publice locale (municipale i raionale) 4.5. Primriilor 4.6. Oficiilor cadastrale teritoriale

- 265 -

5. Conform opiniei Dvs., ce ar trebui s se ntreprind n vederea perfecionrii eficienei crerii sistemului cadastrului bunurilor imobile n Republica Moldova --------------------------------------------------------------------------------(indicai-le)

6. Considerai c este necesar organizarea stagierii de scurt sau de lung durat n scopul instruirii diverselor categorii de angajai ai oficiilor cadastrale teritoriale n domeniile legate de implementarea cadastrului? 1 da 2 nu 3 mi este greu s rspund 7. Dac da, de care cunotine avei mai mult nevoie (ca s putem organiza stagiuni tematice n viitorul apropiat i n perspectiv) -------------------------------------------------------------------------------------(indicai-le)

8. Care este opinia Dvs. cu privire la perfecionarea activitii oficiului cadastral teritorial? -------------------------------------------------------------------------------------(indicai-le)

n ncheiere, V rugm s comunicai unele date despre Dumneavoastr: 9. Sexul: 1 masculin 2 feminin 10. Vrsta: 1 de la 18 la 29 ani inclusiv 2 de la 30 la 39 ani inclusiv 3 de la 40 la 49 ani inclusiv 4 de la 50 la 59 ani inclusiv 5 peste 60 ani 11. Studiile: 1 medii de specialitate 2 superioare incomplete 3 superioare 4 grad tiinific sau titlu pedagogic 12. Tipul activitii de munc al Dvs.: 1 manager 2 registrator 3 inginer cadastral 4 alt tip (indicai) ---------------------------------

- 266 -

Anexa 6 Consiliul interdepartamental pentru coordonarea activitii n domeniul cadastrului naional


Chestionar sociologic Stimat Doamn! / Stimat Domn! Scopul prezentei investigaii este de a studia corupia ca fenomen social n sistemul de nregistrare a bunurilor imobile. V rugm s completai chestionarul dat, lund n cercule codul numeric al variantei de rspuns ce corespunde opiniei Dumneavoastr sau notai o variant proprie de rspuns, dac aceasta nu figureaz n chestionar. Nu trebuie s indicai numele Dumneavoastr. Chestionarul este anonim. V mulumim pentru colaborare! I. Ai participat la vreo tranzacie cu bunuri imobiliare? 1 da 2 nu II. Vi s-a ntmplat ca, impus de anumite circumstane, s dai mit? 1 da, o singur dat 2 da, de mai multe ori 3 nu mi s-a ntmplat III. Dac da, n cazul efecturii cror tipuri de servicii din partea oficiilor cadastrale teritoriale (Putei alege cteva variante de rspuns)? 1. La nregistrarea bunurilor imobile (arend, comercializare, motenire, druire, ipotecare etc.) 2. La obinerea informaiei cadastrale 3. La inventarierea tehnic i evaluarea bunurilor imobile 4. La primirea extrasului din Registrul bunurilor imobile 5. La ntocmirea actelor pentru dreptul de posesiune a terenurilor distribuite de organele administraiei publice locale i centrale 6. Pentru urgentarea procesului de nregistrare a bunurilor imobile 7. Pentru consultarea de ctre funcionarii de stat asupra autentificrii tranzaciilor cu bunuri imobile 8. La darea n chirie a ncperilor ce se aflau la bilanul oficiilor cadastrale teritoriale 9. La darea n arend a instrumentelor geodezice 10. La transferul mijloacelor financiare de ctre persoana juridic sau fizic n scopul splrii de bani

- 267 -

11. n cazul altor tipuri de servicii (numii-le) _________________ IV. V rugm s indicai, cui anume ai dat mit (Putei alege cteva variante de rspuns): 1. Managerului 2. Registratorului 3. Colaboratorului tehnic 4. Altor persoane (indicai-le) 5. Nu pot rspunde V. n ce msur, dup prerea Dumneavoastr, s-a schimbat amploarea mituirii (corupiei) n cadrul oficiilor cadastrale teritoriale ale Republicii Moldova, n comparaie cu perioada sovietic, pe cnd funciona BIT (Biroul Inventarierii Tehnice)? 1. A crescut esenial 2. A crescut, dar nu n mod esenial 3. A rmas aceeai ca i n perioada sovietic 4. S-a redus ntr-o mic msur 5. S-a redus esenial 6. mi este greu s rspund VI. Ce prere avei despre mit? 1. Este un fenomen anormal, trebuie combtut 2. n condiiile actuale aceasta e o msur impus pe care eti nevoit s o accepi 3. Este un fenomen normal, ajut s-i soluionezi mai repede i mai uor diverse probleme 4. mi este greu s rspund VII. n opinia Dumneavoastr, ce trebuie s se ntreprind pentru a lichida corupia i mita n Republica Moldova? 1. Nu trebuie s se ntreprind nimic 2. Sunt necesare urmtoarele msuri (menionai-le):__________ 3. mi este greu s rspund n ncheiere, V rugm s comunicai unele date despre sine: VIII. Sexul: 1 masculin; 2 feminin IX. Vrsta: __________ani X. Profesia sau funcia (indicai): ______________

- 268 -

Anexa 7 Tabelul A.1. Structura tranzaciilor pe regiuni n funcie de destinaia funcional a obiectelor (% fa de total) OCT Chiinu Bli Cahul Cueni Comrat Hnceti Edine Orhei Soroca Streni Ungheni Taraclia n total: Sursa: OIPPC. Sectoare agricole 1,5 10,6 11,0 8,7 5,7 9,4 11,4 11,1 9,9 12,9 5,6 2,2 100 Loturi de pe lng cas 11,0 16,3 6,4 5,1 4,6 9,3 11,5 8,0 9,8 10,7 6,3 1,0 100 Apartamente 67,2 11,5 2,8 1,2 1,3 1,5 2,6 2,8 3,8 2,3 2,9 0,1 100 Alte obiecte 46,4 8,2 4,4 3,2 1,5 4,1 5,9 8,2 5,3 9,6 2,5 0,7 100 Tabelul A.2. Ponderea tranzaciilor privind terenurile agricole (%) VnzareMotenire Druire Ipotec Arend Altele cumprare Chiinu 3,8 6,9 3,3 0,1 2,0 Bli 32,4 72,4 59,3 36,5 90,9 7,4 Cahul 70,1 82,2 83,5 74,2 96,1 7,9 Cueni 78,8 74,2 84,3 53,5 99,7 16,4 Comrat 45,8 86,5 83,0 60,3 98,6 14,6 Hnceti 62,0 78,9 80,6 48,3 97,6 13,5 Edine 50,2 85,6 75,0 65,3 98,5 3,7 OCT - 269 -

Orhei Soroca Streni Ungheni Taraclia n total: Sursa: OIPPC.

65,2 49,2 66,1 52,8 70,0 38,8

80,5 70,9 86,4 82,8 85,0 74,9

70,7 73,4 71,3 61,1 92,9 64,7

73,1 68,7 62,2 17,6 22,7 47,9

86,1 97,8 91,6 98,4 99,7 89,2

48,7 46,3 30,2 1,0 15,9

Tabelul A.3 Ponderea tranzaciilor privind apartamentele (%) Vnzare Motenire Druire Ipotec Arend Altele cumprare Chiinu 84,0 61,8 78,2 53,5 16,0 31,5 Bli 39,6 9,1 20,8 22,1 0,3 29,1 Cahul 15,5 4,2 6,3 8,2 0,1 12,4 Cueni 6,9 2,7 3,0 13,5 6,0 Comrat 20,6 2,8 4,4 7,4 0,1 17,4 Hnceti 9,7 1,9 3,0 12,4 0,1 9,6 Edine 14,2 2,2 5,6 7,6 0,0 30,2 Orhei 13,5 4,6 9,8 5,6 0,1 14,8 Soroca 21,2 5,0 8,4 9,6 0,1 9,7 Streni 9,2 1,9 5,1 6,0 0,4 2,7 Ungheni 22,5 4,6 13,7 26,8 Taraclia 3,2 8,7 0,7 7,2 2,0 n total: 40,5 8,7 17,5 19,6 1,2 19,2 Sursa: OIPPC OCT Tabelul A.4 Ponderea tranzaciilor privind loturile de pe lng cas (%)
OCT Vnzare Motenire Druire Ipotec Arend cumprare Altele

Chiinu Bli Cahul

4,7 22,9 12,5

23,2 18,1 13,4 - 270 -

13,8 19,1 10,2

7,1 16,6 8,6

0,2 7,1 0,3

3,4 38,1 24,8

Cueni Comrat Hnceti Edine Orhei Soroca Streni Ungheni Taraclia n total: Sursa: OIPPC

10,5 30,8 22,9 29,4 14,5 24,5 18,5 21,8 25,7 15,0

22,7 10,6 19,2 11,7 14,2 14,1 10,4 12,4 15,3 5,3

11,3 12,0 16,2 18,1 17,0 16,8 19,7 24,7 6,3 16,1

19,8 17,7 22,0 12,9 7,6 11,9 17,4 28,8 34,0 12,6

0,4 0,0 8,1 0,7 1,8 0,2 1,8

9,0 56,5 36,5 41,8 12,7 30,1 23,6 25,0 3,1 20,8

Tabelul A.5. Ponderea tranzaciilor privind alte obiecte imobile (%) Vnzare Motenire Druire Ipotec Arend cumprare Chiinu 7,5 8,1 4,7 39,3 81,8 Bli 5,1 0,4 0,8 24,8 1,7 Cahul 1,9 0,2 0,0 9,0 3,5 Cueni 3,8 0,4 1,4 13,2 0,3 Comrat 2,8 0,1 0,6 15,6 0,9 Hnceti 5,4 0,0 0,2 17,3 2,3 Edine 6,2 0,5 1,3 14,2 1,5 Orhei 6,8 0,7 2,5 13,7 5,7 Soroca 5,1 1,0 1,4 9,8 1,4 Streni 6,2 1,3 3,9 14,4 6,2 Ungheni 2,9 0,2 0,5 26,8 1,6 Taraclia 1,1 1,1 0,1 36,1 0,1 n total: 5,7 1,1 4,7 19,9 7,8 Sursa: OIPPC OCT Altele 65,1 25,4 54,9 68,7 11,5 40,4 24,3 23,8 13,9 43,5 75,0 93,9 44,1

- 271 -

Anexa 8 Ministerul Agriculturii i Industriei Alimentare Agenia Relaii Funciare i Cadastru Asociaia Sociologilor din Republica Moldova Universitatea de Stat din Moldova ANCHET SOCIOLOGIC Chiinu, 2010 Stimat Doamn! / Stimate Domn! Prezenta investigaie este destinat studierii opiniei experilor cu privire la vnzarea-cumprarea terenurilor agricole persoanelor fizice i juridice strine. V rugm s completai chestionarul dat, ncercuind codul numeric al variantei de rspuns, care coincide cu prerea Dvs. sau s nscriei varianta personal, dac ancheta nu prevede una ca atare. Nu indicai numele, ancheta este anonim. V mulumim pentru colaborare! I. Dvs., suntei de acord ca terenurile agricole s constituie obiectul vnzrii-cumprii de ctre persoanele fizice i juridice strine? 1 da 2 nu 3 mi este greu s rspund II. Dac Da, care este opinia Dvs. fa de vnzarea-cumprarea terenurilor agricole persoanelor fizice i juridice strine? (Putei alege cteva variante de rspuns). Vnzarea-cumprarea terenurilor agricole va asigura: 1 ncurajarea investiiilor n agricultur i asigurarea securitii acestor investiii 2 lucrarea eficient a terenurilor agricole i folosirea raional a asolamentelor 3 aplicarea unor tehnologii avansate, folosirea eficient a tehnicii agricole 4 dezvoltarea infrastructurii de prelucrare a materiei prime 5 dezvoltarea pieei funciare civilizate 6 creterea preurilor de vnzare a terenurilor agricole - 272 -

7 neadmiterea prlogirii terenurilor agricole 8 dezvoltarea social-economica a localitilor rurale 9 stimularea dezvoltrii businessului mic i mijlociu 10 crearea noilor locuri de munc 11 stoparea emigrrii populaiei 12 majorarea acumulrilor la buget de la impunerea funciar 13 ameliorarea condiiilor de trai 14 altele (indicai) ______________________________ III. Dac Nu, indicai de ce? (Putei alege cteva variante de rspuns): 1 pn n prezent n Republica Moldova nu a fost adoptat cadrul legal de comercializare a terenurilor agricole persoanelor fizice i juridice strine 2 nu sunt indicate limitele suprafeei terenurilor agricole care pot constitui proprietate privat a persoanelor fizice i juridice strine 3 nu sunt prevzute msuri concrete de prevenire a corupiei i protecionismului i interzicerii schimbrii destinaiei terenurilor i concentrrii lor n minile unei persoane (organizaii) 4 acest proces a demarat demult prin crearea ntreprinderilor mixte cu capital strin 5 trebuie s permitem numai cetenilor Republicii Moldova 6 nu se va schimba nimic, situaia social-economic va rmne n continuare dificil, iar srcia va fi n continu cretere 7 altele (indicai) _______________________________ VI. n ncheiere, V rugm s comunicai unele date despre Dumneavoastr: Studiile: 1 superioare 2 superioare (ciclu-II), masterat 3 grad tiinific, titlu didactic - 273 -

Tipul activitii de munc a dvs.: 1 fermier 2 antreprenor 3 angajat al administraiei publice locale 4 angajat n adiminstraia public central 5 angajat n sfera bugetar 6 angajat n sectorul privat 7 angajat al organizaiei nonguvernamentale 8 alt tip (indicai) _______________________________ Stagiul de munc: 1 pn la 5 ani 2 pn la 10 ani 3 pn la 15 ani 4 mai mult de 15 ani

- 274 -

Anexa 9 Agenia de Stat Relaii Funciare i Cadastru Oficiul de Implementare a Primului Proiect de Cadastru Stimat Doamn! /Stimate Domn! Aceast investigaie este destinat studierii unor aspecte ale crerii i implementrii sistemului Cadastrului Naional. V rugm s completai chestionarul dat, ncercuind codul numeric al variantei de rspuns care coincide cu prerea Dvs. sau s nscriei varianta personal, dac ancheta nu prevede una ca atare. Nu indicai numele, ancheta este anonim. V mulumim pentru colaborare! 1. Dvs., considerai c greutile actuale, pe care le suport Republica Moldova: 1 au putut fi evitate 2 evitate parial 3 evitate pe deplin 2. Cum apreciai situaia actual din Republica Moldova? 1 obinuit 2 alarmant 3 de criz 4 catastrofal 5 mi este greu s rspund 3. Suntei convins() de necesitatea trecerii la economia de pia? 1 sunt un adept convins al economiei de pia 2 n principiu sunt convins, dar mai am i unele ndoieli 3 admit necesitatea trecerii la economia de pia, dar am i unele ndoieli serioase 4 sunt adversar convins al economiei de pia 5 mi este greu s rspund 4. Ai auzit despre implementarea n Republica Moldova a Primului Proiect de Cadastru? 1 da 2 nu - 275 -

5. Dac ai auzit de el, indicai sursa de obinere a informaiei (Putei alege cteva variante de rspunsuri). 1 televiziune 2 radio 3 articole din presa central i local 4 reviste i literatur special 5 lecii, mese rotunde, seminare etc. 6 din convorbiri cu prietenii i cunoscuii 7 din buletinul informativ Cadastru 8 alte izvoare (indicai-le) _______________________ 6. Care este importana cadastrului pentru cetean (Putei alege cteva variante de rspunsuri)? Cadastrul va asigura: 1 claritatea i sigurana n drepturi asupra imobilului 2 garania statului privind ocrotirea drepturilor asupra imobilului i stimularea eficacitii produciei i a investiiilor 3 simplificarea efecturii tranzaciilor cu imobile 4 accesul la informaia veridic pentru participanii la piaa imobiliar 5 ipotecarea imobilului la obinerea creditelor 7. Care este importana cadastrului pentru autoritile publice (Putei alege cteva variante de rspuns)? Cadastrul va asigura: 1 perceperea impozitului pe bunul imobil 2 completarea bugetului din contul taxelor n urma tranzaciilor cu imobilul 3 funcionarea pieei imobiliare 4 furnizarea informaiei veridice despre micarea imobilului organelor de resort 8. Ce se va ntmpla atunci cnd valorile normative curente vor fi nlocuite cu valori bazate pe preuri reale de pia? a) Pentru o unitate agricol din regiunea rural valoarea de pia comparativ cu valoarea normativ va fi: - 276 -

1 mai mare 2 egal 3 mai mic b) Pentru o cas de locuit dintr-un sat mic valoarea de pia comparativ cu valoarea normativ va fi: 1 mai mare 2 uneori mai mare, alteori mai mic 3 mai mic c) Pentru o cas de locuit dintr-un orel valoarea de pia comparativ cu valoarea normativ va fi: 1 ntotdeauna mai mare 2 uneori mai mare, alteori mai mic 3 ntotdeauna mai mic d) Pentru un apartament din centrul Chiinului sau Bli valoarea de pia comparativ cu valoarea normativ va fi: 1 mai mare 2 egal 3 mai mic e) O proprietate agricol amplasat n apropierea Chiinului, fiind comparat cu o proprietate similar avnd aceeai fertilitate de la nordul sau sudul Moldovei, va avea o valoare: 1 mai mare 2 similar 3 mai mic 9. n prezent valorile normative sunt folosite pentru evaluarea n scopuri de motenire. Dac valorile normative vor fi nlocuite cu valorile bazate pe preurile de pia, atunci aceasta: 1 va contribui la o evaluare mai corect 2 va contribui la o evaluare mai puin corect 3 nu va influena valorile 10. n opinia Dvs., impozitele pe bunurile imobile amplasate n sate sunt: 1 nalte 2 joase 3 acceptabile 11. Impozitele pe bunurile imobile amplasate n municipii sunt: 1 nalte 2 joase 3 acceptabile 12. Impozitele pe bunurile imobile amplasate n alte orae sunt: 1 nalte 2 joase 3 acceptabile 13. Considerai c sistemul de impozitare a bunurilor imobile bazat pe valoarea de pia va fi mai echitabil dect sistemul existent? - 277 -

n sate: 1 da n orae: 1 da n Chiinu i Bli: 1 da

2 nu 2 nu 2 nu

3 mi este greu s rspund 3 mi este greu s rspund 3 mi este greu s rspund

14. Considerai c procesul de nregistrare n mas desfurat n Republica Moldova va aduce cu sine urmtoarele avantaje (Putei alege cteva variante de rspunsuri)? 1 garantarea i protejarea drepturilor de proprietar 2 acordarea sprijinului sistemului de impozitare funciar 3 asigurarea dezvoltrii sistemului de creditare 4 dezvoltarea i controlul asupra pieei imobiliare 5 protejarea fondului funciar de stat i municipal 6 reducerea numrului de litigii 7 mbuntirea practicii de planificare a utilizrii terenurilor, susinerea msurilor de protecie a solului 8 facilitarea colectrii datelor statistice 9 nlesnirea reformei funciare 15. n opinia Dvs., care este impactul social-economic al implementrii cadastrului asupra societii (Putei alege cteva variante de rspuns)? 1 asigurarea cu o baz instituional, juridic i tehnic n vederea administrrii eficiente a pmntului 2 asigurarea, promovarea garaniei proprietii i securitii stpnirii 3 facilitarea funcionrii pieei valorilor imobiliare 4 sprijinirea privatizrii n sectorul agricol prin intermediul promovrii mecanismelor de facilitare a restructurrii gospodriilor colective (colhozuri) 5 susinerea planificrii urbane efective 6 ncurajarea, dezvoltarea sectorului privat n domeniile care sunt implicate direct n implementarea proiectului, n special a dezvoltrii industriei private de ridicri, oficii private de notariat i evaluatori privai ai bunurilor imobile 7 nfiinarea cadastrului fiscal - 278 -

8 administrarea eficient a pmntului innd cont de protecia mediului nconjurtor 9 va asista la crearea gajului i capitalului posibil prin ipotecare i aceasta va spori posibilitile de ameliorare a standardelor de trai 10 nu s-a schimbat nimic, situaia social-economic rmne n continuare a fi dificil i srcia este n cretere continu 11 gradul de informare i instruire a diverselor categorii de oameni este jos, n urma crora ei nu neleg ce se petrece 12 altele (indicai-le) ____________________________________
n ncheiere, V rugm s comunicai unele date despre Dumneavoastr: 16. Sexul: 1 feminin 2 masculin 17. Vrsta: 1 de la 18 la 29 ani inclusiv 2 de la 30 la 39 ani inclusiv 3 de la 40 la 49 ani inclusiv 4 de la 50 la 59 ani inclusiv 5 peste 60 ani 18. Studiile: 1 primare 4 medii de specialitate 2 medii incomplete 5 superioare incomplete 3 medii 6 superioare 19. Tipul activitii de munc al Dvs.: 1 funcionar public 4 angajat n sectorul privat 2 antreprenor 5 omer 3 angajat n sectorul 6 alt tip (indicai______________ bugetar 20. Apartenena etnic (naionalitatea): 1 moldovean() 2 ucrainean() 3 rus() 4 gguz() 5 bulgar() 1 evreu(c) 2 alt etnie (indicai-o) ____________________________ 21. Indicai localitatea de trai: 1 municipiu 2 ora (centru raional) 3 sat (comun)

- 279 -

Anexa 10 Tabelul A.1. Clasificatorul obiectelor comerciale


Comer Gradul de complexitate Gradul de complexitate Gradul de complexitate Gradul de complexitate
2 1 1

Cldirile bazelor i depozitelor de comer

Supermarketuri

Deservirea social (cizmrii, frizerii, bi i saune private) Prestri servicii (servicii de nchiriere, reparaie etc.) Hoteluri i hanuri

Construciile bncilor comerciale

Cldirile gospodriei comunale, cazangeriile cldirilor de locuit

Construciile organizaiilor financiare i asigurare

Garaje

Magazine de produse alimentare Magazine de produse nealimentare Piee acoperite i centre comerciale Farmacii Buctrii, cantine, bufete, dughene Restaurante i cafenele

1,2

Schimb valutar

1,2

Csuele de var

1,2

Cluburi Internet

Complexe de oficii

3 1,2 1,2

1,2

- 280 -

Gospodria comunal

Comer i alimentaie public

Prestri servicii i servicii recreative

Finane i bnci

Industriale
Telecomunicaii Colectri din industria alimentar Elevatoare Depozite Hambare Colectri din industria alimentar Usctorii de cereale Gradul de complexitate Gradul de complexitate Gradul de complexitate Gradul de complexitate 3 3 3 Gradul de complexitate 3 Transport Grile feroviare, auto, aero Staiile de pasageri i mrfuri Garajele de automobile Industrie Cldiri ocupate de ateliere Cldiri ocupate de instalaii Garaje ale unitilor industriale

Oficiile potale Oficiile companiilor de telecomunicaii Centralele telefonice i telegrafice

1,2

Telecomunicaii

Gradul de complexitate

Gradul de complexitate

Depouri de vagoane i locomotive Cldirile i construciile utilizate la exercitarea funciilor administrative ale ntreprinderii Instalaii electrice de distribuie

Depourile (parcurile)

Staiile oreneti de telefoane

Staiile de alimentare cu benzin

Centrele de televiziune i staiile radio

Staiile (ateliere) de deservire

2,3

Centrele de telecomunicaii i de exploatare tehnic

- 281 -

Gradul de complexitate 3 3 3

Transport

Industrie

Industriale Telecomunicaii Colectri din industria alimentar Gradul de complexitate Gradul de complexitate Gradul de complexitate Gradul de complexitate Transport construciile gospodriei rutiere alte obiecte ce deservesc transportul Industrie Instalaii de transformatoare Construcii gospodreti Cldirile de producere a produselor alimentare Cldirile de producere a produselor nealimentare Construciile destinate epurrii i de colectare a apei Construciile destinate aprovizionrii cu gaze naturale

turnurile de telefonie mobil

- 282 -

DUMITRU GUU VALORIFICAREA BAZELOR SOCIOLOGIEI JURIDICE N DEZVOLTAREA SISTEMULUI CADASTRAL AL REPUBLICII MOLDOVA

Teorie, metodologie, metode, tehnici i rezultate ale investigaiilor

Semnat pentru tipar 05.05.2012. Formatul 60 X 841/16 Coli de tipar 17,6. Coli editoriale 16,0 Comanda 58/12 Tirajul 100 exemplare. Centrul Editorial-Poligrafic al USM str. A.Mateevici, 60, mun. Chiinu, MD 2009

- 283 -