Sunteți pe pagina 1din 32

Tema 1 Generalizari privind caracteristica imobilului comercial 4 ore 1. Definirea i componena bunurilor imobile comerciale. 2.

Clasificarea imobilelor comerciale 3. Tipizarea bunurilor imobile comerciale i industriale dup calitate

1. Bunurile imobile comerciale n Republica Moldova au aprut odat cu iniierea procesului de privatizare, n urma cruia s-a instituit un nou regim de proprietate, cea privat, fapt ce presupunea transmiterea deplin a dreptului de proprietate( prin vnzare - cumprare, donaie sau schimb) sau transmiterea parial a dreptului de proprietate ( arenda terenurilor, locaiunea), astfel fiind determinat caracterul comercial al bunurilor imobile. Segmentul imobilului comercial pe pia este cu mult mai ngust dect cel locativ i corespunztor numrul tranzaciilor cu imobile comerciale este mai mic, ns din punct de vedere a atractivitii investiionale imobilul comercial are ntietate. Imobilul comercial este permanent abordat prin prisma veniturilor pe care le genereaz: fie din exploatarea comercial propriu zis, fie din darea acestora n arend. Astfel arenda sau locaia bunurilor imobile comerciale devine o form a tranzaciei predominant pe piaa bunurilor imobile. Aadar bunurile imobile comerciale sunt bunurile imobile care nemijlocit aduc venit. Sunt ns i bunuri imobile care constituie doar o parte a unui careva proces de obinere a venitului i acestea sunt de obicei bunurile imobile antrenate n producere, fiind catalogate drept bunuri imobile industriale. Comerul, ca sector al vieii economice, este mai puin suspus influenei negative a factorilor economici i politici n comparaie cu alte ramuri ale economiei. Principalul indicator al acestui fapt este creterea continu a cererii pentru spaiile comerciale i de depozitare. Astfel dac n anul 2002 n cadastrul bunurilor imobile erau nregistrate doar 50 000 de proprieti imobiliare comerciale i industriale1 din numrul total de aproximativ patru mln.( vezi diagrama numrul 1), atunci n prezent sunt nregistrate n jur de 100 mii bunuri imobile comerciale i industriale dintrun numr total de aproximativ 5,5 mln. Este destul de greu de monitorizat componena bunurilor imobile comerciale i industriale n aspect cantitativ, aa cum asemenea informaii sunt fcute publice foarte rar.

r zid nia e e le 1 % %3 3% 1 t r nr ar o e e ui gic le po r t c m r ia i r piei o ec le in u r le d st ia a eb n r im b lt u ui o ile

6% 5

Diagrama nr. 1 Componena bunurilor imobile n anul 2002


1

Olga Buzu, Angela Matcov/ Evaluarea bunurilor imobile: teorie i practic/ Chiinu 2003 Conform datelor Departamentului Analize Statistice i Sociologie al Republicii Moldovei, n anul 2002, numrul bunurilor imobiliare din ar se caracteriza prin urmtoarele cifre: apartamente (locuine) n toate localitile Republicii Moldova peste 330 de mii; case de locuit individuale n orae circa 125 de mii; case de locuit n localitile rurale circa 900 de mii;

proprieti industriale i comerciale peste 50 de mii; loturi de pmnt n asociaii pomi-legumicole circa 115 mii; terenuri cu destinaie agricol circa 2,8 mln; garaje 120 de mii.

Pe parcursul urmtorilor patru ani au avut loc un ir de modificri importante n legislaie, fapt ce a influenat pozitiv asupra dezvoltrii activitilor economice. A crescut treptat cererea pentru spaiile comerciale, de depozitare i cu destinaie de oficiu, fapt pentru care au fost modernizate majoritatea blocurilor administrative i alte spaii i ncperi care s poat face fa cererii n continu cretere. Edificiile n care au fost amenjate oficii ofereau spaii nu prea mari, avnd un grad de ocupare foarte nalt. La capitolul confort i comoditi aceste oficii erau slab dezvoltate. n ceea ce privete spaiile comerciale, acestea au fost amenajate mai nti n cadrul fostelor magazine construite n perioada sovietic, iar mai apoi, odat cu dezvoltarea comerului, au fost construite un ir de ncperi comerciale dup standardele i tehnologiile moderne. Astfel n componena bunurilor imobile comerciale au fost incluse i spaii noi. Odat cu dezvolatrea activitii comerciale au crescut i exigenele fa de spaiile comerciale, astfel fiind incluse un ir de servicii aferente tranzaciilor de vnzare - cumprare cum ar fi, de exemplu, amenajarea centrelor de agrement n cadrul centrelor comerciale, instalarea caselor de schimb valutar sau chiar filiale ale bncilor comerciale. nc un segment important l constituie suprafeele de depozitare aferente centrelor comeciale. Majoritatea lor au fost construite recent i repezint construcii uoare de tip sandwich pe schelet metalic. Dup suprafa, nlime i calitatea materialelor de costrucii aceste depozite sunt pe msura exigenelor fa de clasele cele mai nalte stabilite pe pia. n prezent piaa imobiliar din mun. Chiinu i segmentul de nchiriere al acesteia ofer diferite categorii de bunuri imobile comerciale. 2. Trebuie remarcat faptul c este aproape imposibil de identificat numrul bunurilor imobile comerciale pe categorii, aa cum sistemul de nregistrare a bunurilor imobile este puin transparent i nc nu prevede clasificarea minuios a acestor bunuri. Un prim pas n soluionarea acestei probleme l constituie clasificarea bunurilor imobile comerciale i industriale n scopul evalurii masive conform destinatiei functionale, elaborat recent de ctre Agenia de Stat Relaii Funciare i Cadastru. Este prima clasificare de acest fel i delimiteaz bunurile imobile nu doar pe categorii, dar i pe subcategorii. Clasificarea bunurilor imobile pentru evaluare masiv Terenuri, ncperi izolate i construciile pot fi divizate n urmtoarele grupe: 1. Comerciale Denumirea grupei 1.1. Magazine Componena supermarket magazin de produse alimentare magazin de produse nealimentare farmacie pia acoperit centru comercial cantin restaurant bufet dughean cafenea culinrie cizmrie frizerie baie saun club internet servicii de nchiriere 2

1.2. Alimentaie public

1.3. Prestri de servicii

1.4. Hoteluri

1.5. Oficii i finane

1.6. Centre de distracie i recreaie

servicii de reparaie servicii medicale i veterinare parcaj hotel motel cas de odihn han sanatoriu oficiu bancar companie de asigurri oficii schimb valutar cldire administrativ (a ntreprinderii de producere) oficiu potal oficiul companiei de telecomunicaii oficiul notarului, avocatului sal de jocuri cazinou parc de distracie centru de distracie cldire de producere elevator usctorie de cereale ferm gospodrie comunal cazangerie obiect din sector energetic obiect din sector gaze obiect din sector ap obiect din sector energie termic auto aeroport gar feroviar staie de pasageri i mrfuri staii de alimentare cu carburani (peco) staie de deservire gospodrie rutier depou garaj industrial centru de televiziune staie radio central telefonic exploatarea tehnic turn de telefonie mobil baz de comer depozit de comer depozit industrial hambar 3

2. Industriale 2.1. Cldiri i edificii de producere Producere si distribuire a apei, energiei, gazelor

2.2.

2.3.

Gri

2.4.

Deservirea transportului

2.5.

Telecomunicaii

2.6.

Depozite

n ceea ce privete clasificarea bunurilor imobile n scopul nchirierii, aceasta este similar clasificrilor de mai sus, cu excepia faptului c din punct de vedere al destinaiei funcionale bunurile imobile sunt analizate mai detaliat, deoarece fiecare proprietar( locator) urmrete obinerea unui venit maxim posibil de la darea n chirie, evideniind ct mai muli factori de nfluen asupra valorii chiriei. De multe ori proprietarii grupeaz bunurile imobile nu dup careva criterii de clasificare, ci pur i simplu reieind din careva factori de influen cum ar fi suprafaa obiectului i numrul de geamuri raportate la aceast suprafa, astfel de bunuri fiind numite imobile iluminate natural; accesul la obiect care poate fi separat sau comun, din strad sau din curte, limitat sau nelimitat- n ofertele de nchiriere aceste bunuri figureaz drept accesibile sau mai puin accesibile. Acestea sunt doar cteva exemple de clasificare a bunurilor imobile pe piaa nchirierilor, care dei s-a format, necesit o abordare profesionist n ceea ce privete formularea ofertelor i modalitile de expunere a acestora. 3. Tipizarea bunurilor imobile comerciale i industriale dup calitate Calitatea bunurilor imobile este un indicator important al vieii economice i sociale ale unui stat. n republica Moldova indicii calitativi ai bunurilor imobile difer de la o surs la alta i pn n prezent nu a fost stabilit nc un model de analiz calitativ. Calitatea bunurilor imobile din punct de vedere constructiv este prevzut n Legea calitii n construcii, conform creia se stabilesc exigenele constructive i sistemul calitii cldirilor i edificiilor. Aadar, pentru obinerea unor construcii de calitate corespunztoare snt obligatorii realizarea i meninerea pe ntreaga durat de existen a construciilor a urmtoarelor exigene eseniale: - rezisten i stabilitate; - siguran n exploatare; - siguran la foc; - igien, sntatea oamenilor, refacerea i protecia mediului nconjurtor; - izolaie termic, hidrofug i economie de energie; - protecie mpotriva zgomotului. Sistemul calitii n construcii2 reprezint ansamblul de structuri organizatorice, rspunderi, regulamente, proceduri i mijloace, care concur la realizarea calitii construciilor n toate etapele de concepere, proiectare, realizare, exploatare i postutilizare a acestora. Documentele normative n construcii, elaborate de Organul naional de dirijare n construcii, au ca obiect concepia, calculul, proiectarea, execuia i exploatarea construciilor. Prin documentele normative se stabilesc, n principal, condiiile minime de calitate cerute construciilor, produselor i procedeelor utilizate n construcii, precum i modul de determinare i verificare a acestor. La lucrrile de construcii care trebuie s asigure nivelul de calitate conform exigenelor eseniale se vor folosi produse, procedee i echipamente tradiionale, precum i altele noi pentru care exist agremente tehnice corespunztoare. Lucrrile de construcii, precum i de modernizare, modificare, transformare, consolidare i de reparaii se execut numai pe baz de proiect elaborat de ctre persoane fizice sau juridice autorizate n acest domeniu i verificat de specialiti verificatori de proiecte atestai. Elaborarea proiectelor se efectueaz n modul stabilit cu respectarea documentelor normative n vigoare, regimului arhitecturalurbanistic i regimului tehnic, indicate n certificatul de urbanism eliberat de autoritatea administraiei publice locale. Verificarea proiectelor, n ceea ce privete respectarea documentelor normative referitoare la exigenele eseniale, se face numai de ctre specialiti verificatori de proiecte atestai, alii dect specialitii elaboratori ai proiectelor. Verificarea calitii execuiei construciilor este obligatorie i se efectueaz de ctre investitori prin responsabili tehnici atestai sau ageni economici de consultan specializai. Expertizele tehnice ale proiectelor i construciilor se efectueaz numai de experi tehnici atestai. Proiectele de interes naional, de importan deosebit, de mare risc i alte proiecte vor fi supuse expertizrii generale la nivel de studiu de fezabilitate. Interveniile la construciile existente se refer la lucrri de reconstruire, consolidare, transformare, extindere, desfiinare parial, precum i la lucrri de reparaii care se fac numai pe baza unui proiect special, elaborat n modul stabilit i avizat de proiectantul iniial al construciei, sau a unei expertize tehnice ntocmite de un expert tehnic atestat i se consemneaz obligatoriu n cartea tehnic a
2

Legea Republicii Moldova privind calitatea n construcii nr. 721 din 02.02.1996

construciei. Postutilizarea construciilor cuprinde activitile de dezafectare, demontare i demolare a construciilor, de recondiionare i de refolosire a elementelor i produselor recuperabile, precum i de reciclare a deeurilor nefolosibile, cu asigurarea proteciei mediului nconjurtor. Toate aceste elemente ale sistemului calitii sunt valabile pentru etapele de peoiectare, construcie i dare n exploatare ale obiectelor. Pe piaa imobiliar, n special pe piaa nchirierilor predomin alte aspecte calitative ale bunurilor imobile, punndu-se accent comoditatea exploatrii bunului, diferite utiliti aferente obiectului. Pe piaa chiriei n mun. Chiinu bunurile imobile comerciale i industriale sunt clasificate i expuse haotic, fapt pentru care ar fi bine de cercetat situaia pe peiile imobiliare ale rilor cu experien n domeniul afacerilor imobiliare. Astfel pe piaa chiriilor n Russia pedomin urmtoarele clase de bunuri imobile ce sunt supuse analizei calitative: oficiile, magazinele i centrele comerciale; depozitele; bunurile idustriale. Bunurilor imobile comerciale enumerate mai sus, le sunt atribuite clase, fiecare clas ntrunind un ir de caracteristici constructive i exploataionale. Specific acestei clasificri este faptul c diferena dintre clase este determinat de una sau dou diferene nesemnificative ale obiectelor. O clas poate avea dou sau trei componente n n funcie de trsturile comune pe care le au unele obiecte i nu pot fi catalogate la aceeai clas. Calitatea bunurilor imobile comerciale, n special a oficiilor, este axat n primul rnd pe confort i toate derivatele acestuia. Valoarea chiriei unor asemenea bunuri este mai mare n comparaie cu alte obiecte expuse pe pia, dar nu este pe msura investiiilor n asemenea imobile. La momentul actual nu este eficient construcia imobilelor comerciale exclusiv pentru darea acestora n chirie. Pentru nchiriere servesc ncperile rmase libere dintr-o activitate sau alta. 1.2.1 Clasificarea oficiilor n funcie de indicii calitativi Pe piaa chiriei oficiilor n Russia sunt delimitate urmtoarele clase, innd cont de mai muli indici calitativi(amplasamentul, calitatea construciei n ansamblu, calitatea finisajului, calitatea administrrii bunului imobil): 3 Clasa A1: - amplasament n centru, acces direct; cldire recent construit; microclimat controlat de un sistem unic de ventilare, reea de termoficare i aer condiionat; soluiile arhitectural constructive( tavan suspendat, nlimea exterioar a etajului nu mai mic de 3,6 m, reeaua de coloane ct mai eficient, dar distana dintre coloane nu trebuie s depeasc 6 m.); parcare subteran cu mai multe ci de acces; sistem de alementare continu cu energie electric; sisteme moderne de securitate; sistem de administrare a cldirii. Clasa A2: - amplasament n centru, acces direct; cldire complet reconstruit sau cu o vrst de 8- 10 ani; microclimat controlat de un sistem unic de ventilare, reea de termoficare i aer condiionat; soluiile arhitectural constructive( tavan suspendat, nlimea interioar a etajului nu mai mic de 2,9 m); parcare cu locuri suficiente proporional suprafelelor nchiriate; sistem de alementare continu cu energie electric; sisteme moderne de securitate;
3

http//www. irn.ru/ /

sistem de administrare a cldirii. Clasa B1: - amplasament n centru, acces direct; cldire reconstruit; sistem de nclzire autonom; planificarea modern a etajului; finisaj interior si exterior calitativ; locuri pentru parcare i acces direct la acestea; asscensoare moderne; asigurarea pazei timp de 24 ore; sistem deadministrare a ablocului; Clasa B2: - amplasament n centru; cldire supus reparaiei capitale; sistem de nclzire autonom; planificarea modern a etajului; finisaj interior si exterior calitativ; locuri pentru parcare i acces direct la acestea; asscensoare moderne; asigurarea pazei timp de 24 ore; sistem de administrare a ablocului. Indicii calitativi sus menionai sunt rezultatul modernizrii rapide a vieii economice i sociale. Indicii respectivi se modific destul de des, fapt pentru care ntre unele clase de imobil comercial sunt diferene nesemnificative. Clasa C1: - intrare din strada prinicpal; reparaie cosmetic, posibilitate de replanificare a pereilor despritori; prezena pazei centralizate sau individuale; administrarea de ctre locator (proprietar*); nregistrarea contractului de locaiune (mai mult de 3 ani); Clasa C2: - intrare comun sau din curte; oficii n blocuri administrative a unor instituii reorganizare , realizarea finisajului interior la solicitarea locatarului (clientului); sistem de paz centralizat; asisten juridic la ncheierea tranzaciei de locaiune i administrarea de ctre locator; Clasa D: - amplasament la etaj: suprafee nu prea mari n incinta blocurilor locative, administrative de deservire; intrare comun; nalimea ncperilor 2,40- 2,65; necesit reparaiea ncperilor; lipsete sistemul de administare, paza. Pn n anul 2005 pe piaa oficiilor din Russia persista o clasifcare mai generalizat, care delimita doar cinci clase cu urmtoarele caracteristici: 4 Clasa A: amplasarea bunului n centru oraului sau la intersecii mari cu flux continuu de populaie. Cldire cu multe nivele destinat oficiilor recent construite Asigurarea managmentului imobiliar de ctre locator Prestarea unui spectru larg de servicii Asigurarea pazei la nivel de bloc Clasa B:
4

http//www. realestate. ru/ /

Amplasament reuit n raport cu zona comercial Cldire cu multe nivele destinat oficiilor recent construite sau reconstruite Principalele lucrri de finisare Design interior individual Sistem de administrare a blocului Prestarea unui spectru larg de servicii Asigurarea pazei la nivel de bloc.

Clasa C: Amplasare n diverse sectoare ale oraului Bloc administrativ reconstituit sau blocul instituiilor reorganizate Reparaie cosmetic Administrarea de ctre locatar (fiecare individual) Diverse prestri servicii

Clasa D: Oficii amenajate fr investiii suplimentare n blocuri administrative sau cldiri pe lng bazele de producere, laboratoare. Deoarece nu sunt strict determinate caracteristicile pentru clasa D este necesar de a specifica factorii de influen asupra valorii de locaiune pentru ncperile multifuncionale.

Factori pozitivi de influen - nivelul sczut al chiriei - posibilitatea organizrii afacerii n cadrul unei companii specializate mai mari - posibilitatea utilizrii depozitelor de pe lng marile ntreprinderi - posibilitatea supravegherii procesului de producie

Factori negativi de influen distana mare pn la centrul oraului nivelul sczut al calitii administrrii amplasarea n zone ecologic nefavorabile dependena de o alt ntreprindere n privina accesului, reelelor inginereti.

Clasificarea oficiilor pe piaa imobiliar n mun. Chiinu


SCHEMA DE NCADRARE A OFICIILOR N DIFERITE CLASE DUP INDICII CALITATIVI

Tipul construciei: construcie nou asigurat cu controlul microclimatului nlimea ncperilor: nlimea etajului nu trebuie s fie mai mic de 3,6 m, astfel nct s

Tipul construci ei: att construci e nou ct i construci e complet reconstruit , oficii

Tipul construci ei: reconstruit e dup proiectul nlimea ncperilor: nlimea etajului nu trebuie s fie mai mic de 3,2m, iar nlimea Soluiile arhitectura l constructi ve: limitarea n

Tipul construci ei: blocuri administrative

Tipul construci ei: parterul, eta-jul soclu sau nlimea ncperilor: nlimea etajului nu trebuie s fie mai mic de 2,9m, iar

Soluiile arhitectural constructive: reeaua de coloane cu distana minim pe ambele axe de Numrul locurilor pentru parcare raportate la suprafaa oficiului: nu mai puin de

Soluiile arhitectura l constructi ve: suprafeel e mici interi-oare

Soluiile arhitectural constructiv e: este admis planificare a

exist parcare prin paz asigurat la nivel de cldire sau

Paza, reelele inginereti: sistem de paz la nivel de cldire, central electric autonom pentru alimentarea

locurile pentru parcare lipsesc Paz individual Oficii asigurate cu principalel el reele

Asigurarea managementului imobiliar: sistem de 1.2.2 Clasificarea spaiilor comerciale i hotelurilor CLASA A1 CLASA CLASA

CLASA

CLASA 8

Republica Moldova este o ar n care businessul este n plin ascensiune i acest lucru determin creterea continu a cererii pentru spaiile comerciale i complexelor multifuncionale. Factorul principal de influen asupra valorii de pia i valorii chiriei a obiectelor sus menionate l constituie amplasamentul. Experiena marilor orae europene i din ntreaga lume arat c cel mai reuit amplasament pentru centrele comerciale ar fi intersecia marilor automagistrale sau staiile arterelor principale de transport, astfel nct s fie asigurat un flux continuu de poteniali clieni. n cazul spaiilor comerciale de realizare a mrfurilor n proporii mari cel mai bun amplasament este n afara oraului, dar n preajma unei artere importante de transport. Un asemenea amplasament faciliteaz accesul la obiect a unitilor mari de transport i asigur un numr impuntor de clientel. n ceea ce privete Republica Moldova, la acest capitol pot fi specificate un numr mare de baze comerciale din strzile Munceti i Calea Basarabiei, dar cel mai impuntor spaiu comercial recent deschis este complexul METRO. Un alt factor important abordat n cadrul startegiei de dezvoltare a reelei de magazine i centre comerciale l constituie structura populaiei i nivelul de concentrare a acesteia n diferite sectoare ale oraului. n dependen de factorul uman ca potenial client vor fi determinate numrul locurilor pentru parcare, suprafeele centrelor de distracie din cadrul centrului comercial. Elemnetele de succes ale unei afaceri: - alegerea corect a amplasamentului; - analiza aspectelor funcionale ale afacerii n dependen de necesitile potenialului client; - prognozarea etapelor de dezvoltare i amenajare a teritoriului aferent obiectului investiiei; - elaborarea criteriilor de selectare a locatarilor( chiriailor) astefel nct s fie asigurat cel mai nalt nivel de ocupare a spaiilor i contracte de locaiune de lund durat; - instituirea unui sistem de administrare n vederea asigurrii calitii managementului imobiliar. n cazul nchirierii spaiilor comerciale pentru chiriai sunt foarte importante condiiile de deservire pe care le ofer proprietarul cum ar fi lucrrile de menaj, serviciile specialistului electrician sau n telecomunicaii, serviciul de paz .a. Analiza calitativ a bunurilor imobile comerciale pe pieile externe permite evidenierea diferenelor dintre acestea i imobilele comerciale autohtone. Trebuie specificat faptul c situia economic difer foarte mult de la o regiune a rii la alta. Corepunztor se dezvolt i activitatea comercial i dac e s vorbim despre o pia a imobilului comercial, atunci aceasat pia s-a format n mun. Chiinu. n acest context analiza pieei imobilului comercial poate fi efectuat pe diferite sectoare sau zone comerciale ale oraului. La etapa actual n mun. Chiinu sunt cteva complexe comerciale cu caracter multifuncional care asigur deservirea clienilor la un nivel foarte nalt cum ar fi Centrul Comercial Sun City, Centrul Comercial Elat, Centrul Comercial Plazza, Centrul Comercial Jumbo, Centrul Grand Hall i Babby Hall. Aceste complexe prezint att spaii comerciale mari, ct i diverse centre pentru odihn i distracii. Un sondaj de opinie realizat de ctre canalul de televiziune TVC21 arat c majoritatea clienilor centrelor comerciale din mun. Chiinu sunt mulumii de calitatea produselor i serviciilor oferite, de atitudinea personalului, dar se arat nemulumii de insufuciena de locuri pentru parcarea automobilelor. Aceast problem persist n tot oraul din cauza amenajrii urbane dense.

Clasificarea spaiilor comerciale 9

Dup suprafaDup tipul i servicii obiectului acordate Construcii ncorporate Hipermarketuri Construcii n blocuri cu multe etaje (suprafaa de separate 5000 m.p. i Complex Supermarket mai mult) cu Complexe comercial ncorporat n spaii de agreCentru comer-ciale blocuri cu comercial dotate cu multe etaje Minimarket parcri, Baze am-palsat la Baze de comerciale cu parte-rul comer suprafaa de blocurilor Buticuri 6000 m.p. i Magazine provi- zorii mai mult: cu profil la parterul construciicu alimentar blocurilor Magazine ncperi uaore de tip Chiocuri su-prafaa pn comer-ciale la 300m.p. anexate la destinate blocurile exclusiv

Dup amplasare Centre comerciale n sectoarele prestigioase cu flux continuu de Magazine specializate amplasate cte unul n fiecare Magazine cu profil alimentar n curile blocurilor locative Magazine cu profil alimentar amplasate n staiile Figura nr. 5

Farmacii

Clasificarea hotelurilor Proiectele investiionale n business-ul hotelier au un grad nalt de risc, deoarece pe lng riscul afacerii sunt mai sensibile la schimbrile macroeconomice. Construcia hotelurilor noi sau reconstrucia celor vechi dup standardele moderne de calitate, utilarea acestora i exploatarea acestora reprezint investiii greu de justificat din punct de vedere economic deoarece aceste proiecte sunt cu mult mai costisitoare dect o investiie de alterantiv: oficii sau centre comerciale. Deasemenea trebuie meninat faptul c perioada de recuperare a investiiei pentru hoteluri este cu mult mai mare n comparaie cu investiiile de alternativ. n mun. Chiinu la momentul actual sunt nregistrate n jur de 25 hoteluri predominant de trei i patru stele. Hotelurile cu dou stele sunt puine la numr i sunt catalogate drept hoteluri cu nivel minim de confort, avnd insuficuente locuri pentru parcare, comoditi reduse, i foarte puine servicii incluse. Suprafaa camerelor nu depete 16 m.p. i nu toate sunt dotate cu baie, ci doar cu du. Dintre serviciile incluse n chiria zilnic poate fi specificat doar dejunul simplu. Aaceste hoteluri au minirestaurant, sal de biliard, i cteva locuri pentru parcarea automobilelor. Hotelurile de trei stele ofer un spectru mult mai larg de servicii. Camerele sunt dotate cu du, cablu de televiziune, telefon, balcon, minibar, posibil teras. Hotelul dispune de bar, restaurant, saun, case de schimb valutar, locuri pentru parcare. ntreaga cldire beneficiaz de sistem de condiionare a

10

aerului. Suprafaa numerelor single este cuprins ntre 26-29 m.p. Camerele familiare au o suprafa de 22-26 m.p. Un hotel cu trei stele trebuie s aib cel puin o camer amenajat pentru invalizi. Hotelurile de patru stele sunt cele mai solicitate pe piaa hotelier din republica Moldova, deoarece asigur un nivel maxim de confort maxim, costul chiriei fiind destul de accesibil n comparaie cu alte capitale europene. Aceste hoteluri au cte 250-300 camere dotate cu du, cablu de televiziune, telefon, balcon, minibar, teras, pardoseli acoperite cu covoare sau ceramic. Chiria n hotelurile cu patru stele este foarte avantajoas deoarece presupune sistemul all inclusive, adic n plata chiriei sunt incluse un numr mult mai mare de servicii sau bonusuri comparativ cu alte hoteluri. Hotelurile cu patru stele sunt dotate cu restuarant, bar, saun, jacuzzi, sli de conferine, sli de expoziie, disco club, bazin deschis, bazin pentru copii, cas de schimb valutar, fizerie, salon de frumusee, serviciul rent car, locuri pentru parcare raportate la numrul camerelor, scuar, posibil cort de tenis, sal de for. Neaprat sunt amenajate cel puin patru camere pentru invalizi. Trebuie specificat faptul c pe piaa hotelier din republica Moldova predomin i alte tipuri de hoteluri care presteaz servicii de calitate, dar sunt foarte diferite ca suprafa, amenajare, amplasare, .a., astfel nct nu se ncadreaz n standardele internaionale de calitate i sunt puin cunoscute pe piaa serviciilor. Aceste hoteluri au un cerc destul de restrns, dar permanent de clieni. Caracterul specific al acestor hoteluri determin variaii considerabile ale plii chiriei, ns acest fapt nu orienteaz nici ntr-un caz cererea n direcia descreterii. Practica internaional arat c business-ul hotelier este unul din cele mai riscante i greu de recuperat. innd cont de faptul c piaa serviciilor hoteliere este saturat, la momentul actual nu sunt evideniate proiecte investiionale n acest domeniu. HOTELLU RI DE TREI STELE HOTELLU RI DE PATRU STELE

HOTELLU RI DE DOU STELE

HOTELU RI

MOTELUR I

HANURI

CASE DE ODIHN

Figura nr. 6 Tipologia hotelutilor n R.Moldova 1.2.3 Clasificarea depozitelor dup indicii calitativi Pe piaa chiriilor din mun Chiinu sunt expuse n general depozite cu o vrst medie de 2530 ani aferente unor ntreprinderide producere, care i-au redus volumul de lucru sau care s-au reprofilat. Astfel majoritatea depozitelor prezint construcii cu un grad nalt de uzur fizic i funcional. Unele depozite au fost supuse reconstruciei sau reparaiei capitale i sunt cotate pe pia pe msura utilitii lor. n ceea ce privete construcia depozitelor noi, numrul acestora este destul de mic. Construciile de acest fel sunt concentrate n zonele industriale i comerciale 11

periferice sectoarelor administrative ale oraului i reprezint construcii uoare de tip sandwich pe fundaii din beton armat. Asemenea depozite se bucur de o cerere deosebit. Depozitele capitale mai vechi pot fi clasificate dup indicii calitativi pe care-i au dup cum urmeaz: Clasa A. Depozitele din clasa respectiv reprezint construcii moderne care fac fa tuturor cerinelor de calitate. Amplasarea, lucrrile de finisare i utilarea acestor depozite sunt selectate dup principiile logisticii: departarea pn la arterele principale de tansport, posibilitatea de adaptare pentru diferite categorii de mrfuri, dotarea cu utilaje de ncrcare- descrcare, asigurarea accesului liber la obiect. Specifice depozitelor din clasa A sunt urmtoarele caracteristici: amplasarea depozitelor n apropierea automagistralelor presupune accesul direct pe teritoriul depozitului nemijlocit de pe artera de transport sau de pe drumuri special amenajate ce deriv din automagistral; din punct de vedere constructiv aceste depozite reprezint cldiri cu un nivel, cu nlimea etajului mai mare de 5 metri, astfel nct s fie posibil instalarea diferitor stilaje n dependen de marfa depozitat; pardoseala depozitelor din aceast clas este maxim posibil de neted, pentru a asigura viteza maxim de deplasare a unitilor de transport i a utilajelor de ncrcare-descrcare; la etapa de proiectare calculul se face astfel nct elementele constructive de baz s reziste la sarcini foarte mari n cazul n care marfa depozitat necesit instalarea unor utilaje speciale; distanele n reeaua de coloane trebuie s fie ct mai mari pentru a asigura montarea mai multor rnduri de vitrine reeind din principiul utilizrii eficiente a spaiului. Totodat este optimizat organizarea lucrrilor mecanismelor tehnice i a angajailor; dup cerinele noi de calitate n construcii pentru depozite este necesar de montat cte o poart sau o u la fiecare 1000 m.p. de suprafa. De asemenea o aa suprafa trebuie dotat cu maini individuale de ncrcare-descrcare; este obligatorie instalarea sistemei antiincendiare i de semnalizare, precum i butelii de stingere a incendiului; sistemul de nclzire este ales n dependen de marfa depozitat i graficul lucrrilor. Sistemul de nclzire i alimentare cu ap trebuie s fie autonome; suprafaa terenului aferent depozitului trebuie s constituie nu mai puin de 40% din suprafaa construciei. Pe terenul aferent trebuie amenajate ci de acces interne i locuri pentru parcri. Restul teritoriului constituie spaii verzi; un factor important ce determin clasa A este finisajul exterior, ndeosebi pentru depozitele accesibile potenialilor cumprtori (care realizeaz marfa cu amnuntul). Clasa A-. Depozitele din aceast clas reprezint ncperi cu o vrst de 20-30 ani, complet reconstruite cu utilizarea materialelor i tehnologiilor moderne de construcii. Dup caracteristici sunt similare clasei A, cu excepia amplasamentului: majoritatea depozitelor sunt amplsate n zonele industriale din intravilan. Anul constrcuiei a acestor obiecte nu depete anul 1980. Obiectele reprezint constrcuii capitale cu un nivel (n unele cazuri dou nivele) din beton armat sau constrcuii pe schelet metalic. Clasa B+. Depozitele din aceast clas reprezint ncperi construite dup anul 1990, deosebinduse de clasele precedente dup 2-3 parametri, anume: accesul limitat, planificarea neeficient a etajului, suprafaa terenului aferent foarte mic i insuficiena utilajelor de ncrcare-descrcare. Clasa B. Depozitele din clasa B reprezint construcii edificate dup normativele economiei planificate i n majoritatea cazurilor necesit investiii capitale suplimentare pentru a satisface cerinele moderne de calitate. De obicei aceste depozite necesit lucrri de finisare sau reparaie cosmetic i montarea sistemelor noi de paz. Caracteristicile de baz ale depozitelor clasa B sunt: anul construciei 1970-1980; construcie capital din beton armat cu unu sau mai multe nivele; sistemul de nclzire centralizat; nlimea etajului: 6-8 metri; 12

pardoseala realizat din beton armat; sistem de paz i sistem antiincendiar; ramp pentru ncrcarea-descrcarea mrfurilor din unitile de transport. Clasa C. Depozitele din clasa C reprezint costrucii cu destinaia iniial de producere, parcuri de transport sau baze auto, reorganizate mai apoi n ncpri de depozitare. Aceste depozite necesit modificri constructive i tehnice semnificative: modificarea cilor de acces, instalarea mai multor ui reieind din suprafaa ncperilor, instalarea rampelor, modernizarea stratului de finisare a pardoselei, sistemului de nclzire i antiincendiar. n majoritatea cazurilor este necesar demontarea utilajului vechi. Depozitele clasa C au urmtoarele caracteristici: anul construciei: 1950-1990; construcie capital din beton armat cu unul sau dou nivele; nlimea etajului: 7-9 m; pardoseala- asfalt sau beton armat; semnalizare antiincendiar i butelii antiincendiare; lipsa rampelor; accesul limitat; amplasare n zonele industriale att din intravilan, ct i din extravilanul oraului. Clasa C-. Reprezint costrucii vechi sau foarte uzate construite ncepnd cu a. 1930. Aceste obiecte nu fac fa normelor contemporane n ceea ce privete sistemele antiincendiare, starea ecologic ( n special depozitele amplasate n zonele industriale de prelucrare chimic). Aceste depozite necesit investiii capitale suplimentare pentru reparaie i modernizare. Specificul depozitelor clasa C- const n: anul construciei- 1930-1980; construcii capitale din beton armat cu un nivel sau cu etaj soclu; sistem de nclzire centralizat; nlimea etajului: 4-5 m; pardoseala realizat din asfalt sau beton; utilaj de ncrcare- descrcare, unele depozite sunt dotate chiar cu cntare de tonaj mare; insufucien de spaiu pentru parcare i manevrare a autocamioanelor; sisteme nvechite de paz. Clasa D. Depozitele din clasa D sunt amenajate n cadrul unor garaje nvechite, subsoluri, diferite construcii auxiliare din cadrul complexelor industriale, care necesit a fi complet reconstruite i modernizate. Deseori este mai eficient din punct de vedere economic de a demola aceste construcii i de a edifica altele dup tehnologii noi. Asemenea depozite sunt utilizate pentru pstrarea materialelor care nu necesit condiii speciale de ntreinere cum ar fi obiecte din metal uzate, cauciuc, materiaale plastice .a. O categorie aparte a depozitelor pe pia vnzrilor i chiriilor depozitelor din mun. Chiinu o constituie depozitele frigorifice. Acestea pot fi att construcii capitale pe fundaii din beton cu straturi de izolare din agregat mcat, ct i construcii uoare de tip sandwich, a cror profil variaz n funcie de nivelul temperaturii pe care trebuie s-l asigure. Aceste depozite sunt foarte practice, deoarece pot fi folosite att sezonier, ct i permanent prin schimbarea compresoarelor n funcie de natura produselor ce urmeaz a fi pstrate. Depozitele frigorifice sunt foarte diferite ca suprafa, nlime i capacitate de ngheare, fapt pentru care este stabilit un domeniu de variaie a valorii chiriei destul de mare. Tema 2 Factorii de influen asupra valorii de pia a imobilului comercial i industrial 4 ore 1. Factori externi ; 2. Factori interni ; 13

Determinarea factorilor de influen asupra valorii bunului imobil reprezint un element de o mare insemnatate n activitatea de evaluare. Valoarea imobilului este influenat de un numar mare de factori. Factorii principali care influeneaz asupra mrimii valorii bunului imobil pot fi clasificai n felul urmtor: factori obiectivi i factori subiectivi . Factorii obiectivi sunt factorii generali care influeneaz mrimea valorii de pia n orice situatie, indiferent de opinii i voine. Toi factorii obiectivi influeneaz reciproc unul asupra celuilalt. Factorii subiectivi reflect voina i comportamentul participanilor n procesul vnzrii cumprrii, ei pot fi divizai n: factori psihologici, factori de risc, competena, atractivitatea, informarea. O alta clasificare a factorului care influeneaz n mod direct valoarea bunului imobil este urmatoarea : 1.factori externi ; 2.factori interni ; Factorii externi snt factorii generali, clasificai n felul urmator: A. Factorii juridici , administrativi i politici caracterizai prin: 1. Condiiile care snt asigurate de catre primrii, organele publice: existena colilor, gradinielor, trasportului public variat i a drumurilor durabile, accesibile prin mprejurimile obiectului evaluarii . 2. Nivelul regulrii de stat ( limitrile circulaiei imobiliare; stabilirea normativ a cotelor de arend, limitarea drepturilor de proprietate, legile cu privire la protecia mediului ambiant, norme de construcii); 3. Politica statului ndreptat spre a stimula folosirea pmntului i valorificarea terenurilor (acordarea nlesnirilor fiscale la impozitarea proprietii, investiiilor i construciilor; controlul asupra plilor de arend, etc.); La fel exist, o serie de acte normative care ajuta la stabilirea factorilor de influen asupra valorii bunurilor imobiliare, acestea snt: 1. Standartele Profesionale Europene Aprobate pentru Evaluarea Proprietailor Imobiliare 2. Legea Republicii Moldova cu privire la activitatea de evaluare . B. Factorii economici care ne redau situaia general a economiei rii noastre sau a unei regiuni anumite. n acest grup snt stipulai factorii care influeeaza mult cererea i oferta. Oferta este influenat de urmatorii factori : - numarul mare de construcii noi. Stocurile de bunuri imobile libere care snt expuse la vnzare pe un anumit segment al pieii imobiliare; - corelaia costurilor de construcie i a preurilor de vnzare a bunurilor imobiliare; - impozitul pe bunuri imobiliare; Cererea pentru proprietile imobiliare este afectat de situaia economic general: gradul de ocupare a populaiei; mrimea salariului i veniturilor populaiei; solvabilitatea populaiei care este caracterizat de veniturile curente; variaia numrului populaiei (tendinele istorice, curente i prognozate); modificrile n preferinele populaiei; nivelul inflaiei; disponibilitatea mijloacelor creditare; mrimea ratei dobnzii; mrimea costurilor asociate cu efectuarea tranzaciilor; i altele.

Factorii economici reflect situaia general a economiei rii, regiunii sau a localitii. Ei au o influen mare asupra proprietii, includ caracteristicile speciale a proprietii concrete ca: 14

profitabilitatea; lichiditatea; utilitatea; i caracteristici economice generale ca: situaia social economic i politic din ar sau n lume, n regiune, tendinele dezvoltrii ramurii, domeniului de activitate a proprietii comerciale. Raportul dintre cerere i ofert Cererea de imobile. Creterea cererii determin sporirea activitii pieei imobiliare. O condiie obligatorie pentru asigurarea creterii cererii este extinderea posibilitilor economice ale potenialilor cumprtori, majoritate veniturilor populaiei. Ca urmare a creterii cererii, vor crete plile de arend i preurile de vnzare a proprietilor imobiliare. Majorarea arenzii i preurilor pe toate segmentele pieei imobiliare este determinat i de procesele inflaioniste. Cererea, la rndul su depinde de: o numrul potenialilor cumprtori; o de gusturile, preferinele lor; o de profitabilitatea i lichiditatea, utilitatea proprietii scoase la vnzare. Asupra cererii deasemenea influeneaz ateptrile investiionale nesatisfcute i preurile la obiectele analogice, prognozele preurilor i a puterii de cumprare. Este important s fie studiat cererea pe termen scurt, deoarece cererea pe piaa imobiliar este foarte elastic, reacioneaz repede la variaia preurilor pentru proprietile imobiliare i influeneaz, astfel, situaia pe piaa imobiliar. Foarte des structura cererii poteniale nu corespunde cu structura ofertei pe tipuri, amplasare i caracteristici concrete a proprietii. Oferta de imobile comerciale. Spre deosebire de cerere, oferta bunurilor imobile este inelastic. Fluctuaiile de proporii pe piaa imobiliar pot fi explicate anume de aceast caracteristic a cererii. Oferta de bunuri imobile este influenat de: o existena terenurilor i spaiilor neocupate; o noile tehnici i tehnologiii la etapa de proectare i construcii; o preurile de arend; o volumul i costul de construcie a obiectivelor noi i cheltuelile aferente. Nivelul concurenei Nivelul concurenei depinde de existena variantelor alternative de oferte de proprietate sau investire; existena inovaiilor la etapa de construire sau planificare i preurile de arend pe obiectele gata finisate, costul cheltuelilor alternative. C. Factorii naturali i de mediu Evaluatorul trebuie s poat depista factorii nocivi sau ali factori ca: coroziunea solului ce influeneaz valoarea prin intermediul productivitaii; seismicitatea nalta; nivelul apelor subterane; prezena prin apropiere a staiilor atomice, chimice, staii de purificare, uzini metalurgice; clima; calitatea solurilor. D. Factorii sociali sunt foarte importani i decisivi n determinarea valorii bunului imobil, dintre care fac parte: - clasificarea populaiei pe grupuri de vrsta care depinde de procentul de natalitate i mortalitate; - prestigiul cartierului sau zonei n care se afl bunul imobil evaluat. Atunci cnd din oarecare motive, oraele, cartierele, cladirile devin populare, prestigioase, n mod evident crete preul bunului imobil cu toate c caracteristicile sau cheltuielile de construcie sau de valorificare a terenului sunt aceleai ca la obiectele similare din alte regiuni; - diferena dintre pturile sociale sau dintre persoane cu diferite nivele de educaie; - marimea familiilor ; A doua categorie de factori generali care influeneaz valoarea bunului imobil snt factorii interni, din care face parte caracteristica cea mai importanta i cu o influena considerabil, amplasamentul. O influena decisiv asupra imobilului comercial o are amplasarea, acest factor trebuie cercetat ndetailat de evaluator. Costul imobilului n mare parte depinde de calitile 15

comerciale a acestora, care n multe cazuri depind de amplasarea lui. Dup rezultatele acestei cercetri se va putea da rspuns la urmtoarele ntrebri: 1. ct de atractiv este raionul amplasrii imobilului; 2. care este tipul strzii, pe care este amplasat imobilul; 3. care este componena demografic a populaiei, cine triete i lucreaz pe aceast strad; 4. cum este amplasat imobilul pe strad; 5. dac n apropierea imobilului se afl, locuri atractive pentru un numr mare de oameni precum sunt staii de trenuri, supermarkete mari. n afar de amplasare, asupra valorii unui imobil comercial, influeneaz i muli ali factori precum sunt: suprafaa total i decizia constructiv a cldirii; existena subsolului; tipul prii frontale a imobilului comercial; existena curii i accesul pentru lucrri de ncrcare-descrcare din spate a imobilului; infrastructura; starea sanitaro-ecologic a ncperilor. O influen la fel de mare o au i caracteristicile fizice ale bunului imobil exprimate prin: suprafaa construciei, vrsta, numarul nivelelor, caracteristica elementelor constructive de baz i dotarea tehnic, reelele publice. Soluiile arhitecturale i constructive bunul imobil trebuie sa corespund anumitor condiii, s posede un aspect exterior ctui de atrgtor. Un factor important este i modul de utilizare curent a obiectului evalurii: locativ, comercial, industrial sau comercializat. n dependen de tipul bunului imobiliar, evaluatorul acord prioritate unor anumii factori. Dar n procesul de evaluare este imposibil s fie identificai i analizai toi factorii de influen asupra valorii. Influena mediului nconjurtor asupra valorii imobilelor comerciale sunt prezentate n tabelul urmtor: Tabelul 2.1 Influena mediului nconjurtor asupra valorii imobilelor comerciale Imobile utilizate pentru procesul de producie Imobile comerciale Distana pn la piaa de desfacere i materie prim Distana pn la cile de transport Reelele inginereti Existena resurselor umane n regiunea amplasarii ntreprinderii Distana pn la centrele de afaceri, locuri de odihn, obiecte cu menire social-cultural Distana pn la cartierele de locuit Existena obiectelor similare Calitatea designului i amenajrilor

Tabelul 2.2 Principalii factori de influen asupra valorii de pia a imobilului comecial i industrial Factori de mrire a valorii de pia Factori de micorare a valorii de pia Inflaia Msurile antiinflaie; Msurile de reglementare a preurilor; Economia resurselor materiale, financiare i umane. Schimbrile condiiilor de amplasare (executarea Preuri mici la obiecte similare sau proiecte lucrrilor de gazificare, construcia cilor ferate posibile de investire. 16

n apropierea ntreprinderii, deschiderea unei staii de autobuz, construcia unei policlinici, coli sau gradinie aproape de imobil). Starea fizic, funcional, tehnic i inginereasc excelent a imobilului. Creterea cererii fa de ofert. Activitatea, lichiditatea n cadrul unui segment de pia concret.

Necesitatea repaiei capitale, modernizrii, reconstruciei. Creterea ofertei fa de cerere. Activitatea i lichiditatea sczut n cadrul segmentului de pia respectiv.

Msurarea factorilor de influen Valoarea imobilului comercial este determinat de un numr complex de factori, mrimea crora este prezentat sub forma de coeficieni, iar stabilirea lor se face prin determinarea preferinelor populaiei adic a cererii. Pentru determinarea mrimii factorilor se aplic urmtoarele metode: 1. metoda analizei statistice presupune aplicarea tehnicilor economico-matematice de analiz, n special analiza de regresie i corelare. Prin aceast metod sunt identificai factorii care au cea mai mare influen asupra valorii bunului imobiliar i ponderea fiecrui factor. Aplicarea metodei date este foarte efectiv n cazul cnd sunt analizate un numr mare de bunuri imobile standart, de aceea este pe larg utilizat n procesul de evaluare masiv n scopul impozitrii. 2. metoda comparaiei pare const n analiza a dou vnzri comparabile pentru a determina mrimea ajustrii pentru un element de comparaie. n acest caz, bunurile imobile trebuie s aib aceleai caracteristici cu excepia caracteristicii pentru care se estimeaz corecia. 3. metoda analizei datelor secundare presupune determinarea mrimii ajustrilor n baza informaiei care nu este legat nemijlocit de obiectul evalurii sau bunul comparabil. La categoria datelor secundare se refer: rapoartele analitice privind tendinele de dezvoltare a pieii imobiliare, articolele i publicaiile de specialitate i altele. Pentru aplicarea metodei comparaiei pare se va folosi formula: Ajustarea x = (VPi - VPj) / VPj ; unde: VPi valoarea de pia a bunului imobil comparabil, cu existena factorului x; VPj valoarea de pia a bunului imobil comparabil, care nu posed factorul x. Pentru aplicarea mrimii factorului se utilizeaz analiza de corelare. Gradul dependenei liniare dintre doi factori poate fi determinat prin coeficientul de corelaie (r). O dependen liniar cert se caracterizeaz printr-un coeficient de corelaie +1, sau 1, iar lipsa dependenei liniare prin coeficientul 0. Drepturile de proprietate i alte drepturi reale transmise. Preul de vnzare va fi cel mai mare n cazul transmiterii dreptului de proprietate absolut: dreptul de proprietate nelimitat asupra terenului i construciei. Reeind din faptul c toate obiectele comparabile au drepturi de proprietate absolut asupra lor mrimea ajustrii constituie 0% pentru fiecare obiect. Condiiile de finanare. Estimarea corectrii pentru condiiile de finanare depinde de acordul ntre cumprtor i vnztor privind condiiile efecturii i finanrii tranzaciei. Condiiile tranzaciei. Aplicarea ajustrii pentru condiiile tranzaciei este fcut cnd tranzacia este efectuat n termeni redui, sau cnd ntre prile implicate n tranzacie exist relaii speciale: de rudenie, de afaceri sau interese financiare comune. Ajustarea se determin innd cont de faptul c obiectele comparabile se vnd la un pre mai mic dect preul de ofert. Condiiile pieii. Ajustrile pentru condiiile pieii presupun estimarea evoluiei preurilor pe piaa imobiliar pe parcursul ultimelor perioade de timp. Este important s fie luat n considerare influena inflaiei sau deflaiei, modificarea legislaiei fiscale i legislaiei n general, schimbrile n structura cererii i a ofertei bunurilor imobile, etc. 17

Amplasarea. Corectarea preurilor pentru amplasare este efectuat doar n cazurile cnd obiectele comparabile i obiectul evalurii sunt amplasate n locuri diferite. Pentru diferite tipuri de bunuri imobile factorul amplasrii cuprinde diferite caracteristici. Caracteristicile fizice. Toate bunurile imobile comparabile au caracteristici fizice diferite din punct de vedere al vrstei, suprafeei, elementelor constructive, uzurii i aspectului exterior. Ajustrile pentru caracteristicile fizice sunt determinate n urma analizei fiecrui element de comparaie. Ajustarea pentru starea tehnic a obiectului va fi determinat reieind din mrimea cheltuelilor necesare pentru a readuce starea tehnic a obiectului evalurii pn la nivelul obiectelor comparabile. Modul de folosin. Din lista bunurilor imobiliare selectate pentru analiza comparativ trebuie s se exclud bunurile care au un mod de folosin diferit de cel al obiectului evalurii. Suprafaa terenului aferent. Ajustarea va fi determinat reieind din diferena valorilor obiectelor comparabile n dependen de diferena suprafeelor terenurilor aferente. Dup cum s-a mai spus, asupra bunurilor imobile influeneaz un ir de factori pe care evaluatorul trebuie sa-i determine n mod subiectiv n aa mod, nct prin intermediul lor s se calculeze valoarea cea mai aproape de valoarea de pia. n urma determinrii factorilor specifici, este necesar de a specifica care dintre ei au o influen mai mare asupra valorii imobilului evaluat.

Tema 3. Piaa imobilului cu destinaie comercial i industrial 4 ore


1 2 Analiza general a pieei imobiliare Piaa imobilului comercial Date generale despre regiunea i localitatea n care este amplasat bunul imobil: Actualmente n Moldova, exist circa 5,5 milioane de proprieti imobiliare. Dup destinaia funcional a bunurilor imobiliare, piaa este alctuit din urmtoarele categorii: piaa apartamentelor (325 mii de bunuri); piaa caselor individuale de locuit (circa 1 milion); piaa obiectelor comerciale i industriale (circa 100 mii); piaa terenurilor agricole (circa 3,9 milioane). Din ea mai fac parte piaa obiectelor cu destinaie special, piaa garajelor, piaa loturilor din ntovririle pomicole, dar aceasta este un segment mic i nregistrarea proprietilor respective nu s-a ncheiat. Analiza tranzaciilor cu bunurile imobile Gradul de dezvoltare a pieei se determin de numrul tranzaciilor cu bunurile imobile efectuate ntr-o anumit perioad de timp. Analiznd acest indicator conform datelor ntreprinderii de Stat Cadastru pentru anii 2007-2009 se poate de concluzionat c, n ansamblu, piaa imobiliar din Moldova este suficient de activ i se afl n plin dezvoltare, ceia ce poate fi observat din urmtoarele grafice. Pe parcursul lunii iunie anul curent, n registrul bunurilor imobile au fost efectuate 29830 de nregistrri, ceea ce constituie cu 1% (208 nregistrri) mai puin dect pe parcursul lunii similare a anului 2008 (30038).

18

40000 35000 30000 25000 20000 15000 10000 5000 0 1 2


28663 26129 23199 33997 29721

Inregistrarea drepturilor patrimoniale


33446 33441 29123 29830 30043 27294 31895 30724 27926 26246 23818 22408 30468 23078 27198 26398 30038 25711 36708

28552 28403

32236 30198

25869 27667

5
2007

7
2008

8
2009

10

11

12

Numrul tranzaciilor imobiliare (vnzare-cumprare, mostenire, donaii, schimb) nregistrate n cadastrul bunurilor imobile n luna iunie, 2009 constituie 22351, sau cu 6% (1327 nregistrri) mai mult dect n luna similar a anului 2008 (21024).
Tranzactii imobiliare
30000 25000 20000 15000 10000 5000 0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12
25331 24003 25924 22469 22351 22703 21419 23375 24116 19364 22155 22738 18780 20480 22762 18450 21024 19311 19077 18896 17660 18602 17690 18197 17305 17892 17556 16713 15936 26220

2007

2008

2009

Numrul tranzaciilor de vnzare cumprare a bunurilor imobile nregistrate n luna iunie, 2009 constituie 10728, sau cu 13 % (1448 nregistrri) mai mult dect n luna similar a anului 2008 (9280).

19

Vnzarea - cumprare
14000 12000 10000 8000 6000 4000 2000 0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12
9611 8298 8698 7043 8147 10897 11709 10785 11515 8581 8591 10729 9280 7513 10012 8022 8559 8155 9939 10929 7833 7586 8753 8021 11599 9127

10521 11174 9125 8878

2007

2008

2009

Numrul ipotecilor nregistrate pe parcursul lunii iunie, 2009 constituie 994, ceea ce e cu 34% mai puin fa de perioada analogic a anului 2008 (1510). Municipiului Chisinu i revine 44% (437 nregistrri) din totalul ipotecilor nregistrate pe teritoriul Moldovei n luna iunie anul curent.
Ipoteci 3000 2500 2000 1772 1500 1000 500 0
1060 1030 1613 1749 1439 1070 995 1216 703 2557 2334 1496 1577 1491 1510 1482 994 1764 1356 1505 1266 1640 1320 1398 1097 1139 1645 1673 1608

5
2007

6
2008

7
2009

10

11

12

Dezvoltarea pieei imobiliare are loc n toate regiunile rii, ns dimensiunile ritmul i preponderena afacerilor cu anumite tipuri de imobil difer de la o regiune la alta. Acest fapt ine de un ir de factori, printre cei mai importani se evideniaz urmtorii: nivelul de dezvoltare a relaiilor de pia n fiecare regiune, mrimile i structura stocurilor de obiecte imobiliare i capacitile lor de utilizare eficient n circuitul economic; adaptarea populaiei i a subiecilor economici ctre practicarea activitii de antreprenoriat; existena capacitilor antreprenoriale privind organizarea i nfiinarea businessului. Tranzacii de vnzare cumprare a bunurilor imobile (Total pentru Republica Moldova, fr evidena Transnistriei) Nr. crt 1 2 3 4 Tipul bunului imobil Terenuri agricole Apartamente Case de locuit individuale Bunuri imobile comerciale Ianuarie 2008 4274 1069 737 188 Ianuarie 2009 7153 715 542 175 Ritmul de cretere, % 167,4 66,9 73,5 98,3 20

5 7 8

Terenuri cu alte destinaii Alte obiecte imobiliare Total

701 74 7043

902 124 9611

128,7 167,6 136,5

Remarcm, c din ianuarie 2009 pe piaa imobiliar din Republica Moldova se simt tot mai pronunat efectele negative ale crizei financiare mondiale. n special este vorba de stagnarea operaiunilor de vnzare cumprare cu bunuri imobile din segmentul locativ, de apariia tendinelor de diminuare a preurilor, precum i depirii de ctre ofert a cererii solvabile. 2. Piaa imobilului comercial n economia de pia, proprietile comerciale reprezint o imens surs de bogie. Segmentul imobilului comercial pe piaa imobiliar din mun. Chiinu este cu mult mai ngust dect cel locativ. Piaa imobilului comercial este divizibil n piaa oficiilor, cea a centrelor comerciale, a magazinelor, a farmaciilor, hotelurilor, depozitelor, parcurilor de mijloace tehnico iinifice, zonelorbusiness, etc. Activitatile de baz care pot fi efectuate n baza posesiei unui imobil comercial sunt foarte diverse, i anume: comercializarea produselor farmaceutice, distribuia gazului, comerul cu amnuntul a produselor alimentare, producia i comercializarea mrfurilor alimentare, comercializarea mrfurilor electrice, electrocasnice; servicii de transport; servicii de deservire tehnic, comercializarea produselor nealimentare, producia i comercializarea berei, buturilor rcoritoare; prestarea serviciilor massmedia; comercializarea produselor textile i confeciilor; producerea i comercializarea materialelor de construcie; comercializarea produselor chimice, etc. Comerul, ca sector al vieei economice, este mai puin supus influenei negative a factorilor economici i politici n comparaie cu alte ramuri ale economiei. Principalul indicator al acestui fapt este creterea continu a cererii pentru spaiile comerciale. Spaiile comerciale sunt dezvoltate i apoi managerizate ca o singur entitate. Dezvoltarea unui spaiu comercial presupune o investiie individual sau coproprietatea asupra unui teren, prin construirea de spaii comerciale. Dezvoltarea spaiilor comerciale are la baz: Principiul ,,atraciei cumulative, consumatorii fiind atrai de magazine ce vnd mai multe produse (alimentare, cosmetice, etc). Principiul ,,ancorrii, spre exemplu, ancorarea spaiilor comerciale din galerii n spaiul unui hiper-market. Putem constata c piaa imobilului comercial din mun. Chiinu este format, nregistrnd creteri att a valorii de pia, ct i a valorii chiriei relativ stabile. n comparaie cu numrul tranzaciilor efectuate cu imobillul locativ, numrul tranzaciilor nregistrate cu proprietile comerciale este mai mic, ns din punct de vedere a atractivitii investiionale imobilul comercial are ntietate. Imobilul comercial este permanent abordat prin prisma veniturilor pe care le genereaz: fie din exploatarea comercial propriu zis, fie din darea acestora n arend. Astfel, arenda bunurilor imobile comerciale devine o form a tranzaciei predominant pe piaa imobiliar. Pe segmentul imobilului comercial din capital lipsete transparena n ceea ce privete volumul tranzaciilor nregistrate cu cldiri comerciale. Informaia existent se refer doar la anul 2008, astfel nu putem contura un tablou veridic al evoluiei acestui indicator n timp. Comerul cu amnuntul are un rol decisiv n sectorul comercial al rii, i reprezint una din ramurile cele mai atractive. Segmentul de pia al imobilului destinat comerului nemijlocit (centrele comerciale) este cel mai dezvoltat segment al imobilului comercial comparativ cu segmentul pieei oficiilor i a segmentului industrial. Stagnarea n sfera de producere i abundena transferurilor de peste hotare, reprezint factorii ce conduc la dezvoltarea comerului cu amnuntul. Analiza cererei i ofertei pe piaa imobilului comercial 21

n cadrul analizei ofertei pe piaa primar a imobilului comercial din mun. Chiinu vom cerceta n primul rnd volumul construciilor noi dat n folosin. Analiznd acest indicator pentru anii 2000-2007 se poate de concluzionat c, n aceast perioad suprafaa spaiului comercial dat n folosin a crescut de 11,47 ori i anul trecut a constituit 104,4 mii m2. Fa de anul 2006 acest indicator s-a majorat cu circa 42 mii m2. Un factor important abordat n cadrul strategiei de dezvoltare a complexelor comerciale l constituie structura populaiei i nivelul de concentrare a acesteia n diferite sectoare ale oraului. Analiza calitativ a bunurilor imobile comerciale pe pieele externe permite evidenierea diferenelor dintre acestea i imobilele comerciale autohtone. Trebuie specificat faptul, c situia economic difer foarte mult de la o regiune a rii la alta. Corepunztor se dezvolt i activitatea comercial i dac e s vorbim despre o pia a imobilului comercial, atunci aceast pia s-a format n mun. Chiinu. n acest context, analiza pieei imobilului comercial poate fi efectuat pe diferite sectoare sau zone comerciale ale oraului. La etapa actual n mun. Chiinu sunt cteva complexe comerciale cu caracter multifuncional, care asigur deservirea clienilor la un nivel foarte nalt cum ar fi mall-ul ,,Shopping MallDova i ,,Megapolis Mall, Centrul Comercial Sun City, Centrul Comercial Elat, Centrul Comercial Plazza, Centrul Comercial Jumbo, Centrul Grand Hall i Babby Hall. Aceste complexe prezint att spaii comerciale mari, ct i diverse centre pentru odihn i distracii. all-ul Shopping MallDova are aproximativ 25.000 m2 suprafa inchiriabil, peste 100 de magazine, un supermarket parte a unui lan internaional, un cinematograf multiplex cu ase ecrane, o sal de bowling, jocuri electronice interactive i diferite opiuni pentru distracie. Reprezint o cldire nou, care const din 4 etaje, cu suprafaa total de 24 000,0 m2, 800 locuri de parcare. Arendaii suprafeelor sunt companiile de reea i mrci locale, din Romnia, ct i alte companii europene. Mall-ul este situat pe una dintre cele mai mari artere de circulaie din Chiinu, bd. Dacia, fiind poziionat ntre cele mai populate zone rezideniale din Chiinu Botanica i Centru. Rata arendei constituie 65,0 100,0 /1 m2 pe lun, inclusiv impozitele, perioada de arend nu mai puin de 6 ani. all-ul ,,Megapolis Mall este situat n sectorul Ciocana i reprezint un bloc reconstruit, care const din 5 etaje, suprafaa total 30 000,0 m 2, cu o parcare deschis prevzut pentru 600 locuri. Arendaii suprafeelor sunt n special companiile de reea locale. Rata arendei constituie 8,0 40,0 / 1 m2 pe lun, inclusiv impozitele, perioada de arend nu mai puin de 1 an. Analiznd obiectele de comer ambulant (street-retail), este important de menionat faptul, c cererea de agiotaj depete oferta, din cauza deficitului spaiilor comerciale n principiu. Ratele arendei acestor obiecte variaz n limitele 30,0 150,0 / 1 m2 pe lun sau 360,0 1 800,0 /an, inclusiv impozitele. Comparativ cu anul 2006, creterea ratelor de arend a constituit circa 20 %. n mun. Chiinu sunt i cteva obiective ce ofer spaii pentru oficii cu caracter multifuncional, i care totodat pretind a se ncadra n categoria clasei A, cum ar fi: Centrul Internaional de Business ,,SKYTOWER, Centrul de Business ,,KENTFORD, Centrul de Business ,,Accent Business Park, Centrul Internaional de Business ,,LEROI. Aa dar, pe piaa oficiilor predomin cldiri reconstruite sau cldiri construite n perioada anilor 1970-1980 cu reparaii curente. Valoarea chiriei n aceste ncperi nu este prea mare, dar problemele cu care se confrunt chiriaii sunt: accesul dificil la imobil, numrul insuficient al locurilor pentru parcare, starea tehnic deplorabil a reelelor inginereti, precum i lipsa managementului imobiliar calitativ. Cldirile de oficiu construite din nou, inclusiv i din cauzele indicate mai sus, ntlnesc dificulti n ceea ce privete darea lor n arend. Cu o rat de cretere de circa 15% anual, piaa oficiilor nchiriate este una dintre cele mai deschise i receptive pentru majoritatea companiilor i investitorilor. Aceasta se exprim prin numrul relativ mare a operatorilor, dar i a clienilor 22

att locali, ct i strini. Potrivit portalului Yellow Pages Moldova, pe piaa din capital opereaz aproximativ 10 companii cu domeniul de activitatenchirierea spaiilor pentru oficii. Plus la aceasta, cldirile administrative, hotelurile, instituiile tiinifice, pe lng serviciile de baz continu s acorde spre nchiriere spaii pentru oficii. Structura pieei de oficii demonstreaz c spaiile moderne ocup nc o cot relativ mic. Astfel, din suprafaa total de oficii disponibile, celor de categoria B le revine o cot de 25 %, iar restul 75 % sunt birouri de clasa C (oficii din cadrul cldirilor administrative, hotele). n perioada 1998-2001 nivelul cererei n comparaie cu nivelul ofertei nregistra valori mai mici, oferta de imobil comercial n mun. Chiinu depea cererea. n ceea ce privete cererea pe piaa bunurilor imobile comercile aceasta este concentrat n cea mai mare msur asupra segmentului oficiilor, apoi urmeaz spaiile comerciale, iar complexele comerciale reprezint bunuri pe care le caracterizeaz o cerere specific, care se manifest printr-un nivel mai mic. Dezvoltarea pieei ncperilor de oficii depinde n mare msur de starea i nivelul de dezvoltare a economiei naionale. Piaa ncperilor de oficii este dezvoltat ntr-o msur mai mic. Pe pia predomin oficii cu suprafee nu prea mari i Centre de Business de clasa B i C. Scderea cererii la imobilul comercial a fost dictat, n mare parte, de faptul c multe persoane, care au hotart s cumpere imobil, amn procurrile pn vor veni vremuri mai bune. Unii ateapt c preurile vor cobori brusc i astfel vor avea posibilitatea de a procura cu aceeai bani un imobil mai bun sau acelai imobil, dar mult mai ieftin. Alii ns, nu au ncredere n ziua de mine, de aceea amn achiziia. Aceste persoane pur i simplu doresc s mai studieze piaa pentru a nelege n ce msur criza va afecta situaia lor financiar. Preurile pentru imobilul comercial sunt stabilite n funcie de categorie, dar i n funcie de amplasarea obiectului, starea lui tehnic, suprafaa i gradul de finalizare a ncperilor. Factorul principal care a influenat asupra preului spaiului comercial este considerat amplasamentul, de aceea am analizat fiecare sector al mun. Chiinu. Evident c, valoarea lor difer i se schimb pe parcursul anilor odat cu dezvoltarea infrastructurii acestor sectoare. Conform nivelului maxim al preurilor, ntetatea deinea sectorul Centru, dup care urma sectorul Rcani, Ciocana, Telecentru, Buiucani i Botanica. Aceste date ne arat ct de atractiv este regiunea amplasrii imobilului. n prezent, preurile chiriei pe piaa oficiilor oscileaz n limita a 15 i 30 /m2, suprafaa total disponibil n Chiinu, fiind de 120 000 m2. Spaiile oferite spre nchiriere variaz ntre 70 i 500 m2. n prima jumtate a anului 2008 cele mai rentabile s-au dovedit a fi investiiile n obiectele pentru oficii, cu suprafaa de la 100 la 200 de m 2. Preul de ofert varia ntre 800 i 2 500 / m2, n funcie de amplasare i statut, tehnicile de formare a preurilor la obiecte. Tabelul 3. 5 Preurile medii de locaiune i vnzare a oficiilor, / m2 Clasa oficiului/tipul ncperii Oficii clasa B Oficii clasa C Cldire administrativ clasa D Preul mediu de locaiune pe an (inclusiv TVA), 270 - 350 180 - 270 120 - 150 Preul mediu de vnzare pe an (inclusiv TVA), 2 000 - 2 500 1 300 - 2 000 800 - 1 000

23

Situaia real pe piaa imobilului comercial n al doilea semestru 2008 pentru mai muli subieci ai pieei s-a dovedit a fi neateptat. Conform statisticii ultimilor cinci ani, perioada din septembrie pn n decembrie 2008, a constituit apogeul vnzrilor pentru imobilul comercial, fiind condiionat de acel fapt, c companiile, care planificau n viitor s procure imobilul pentru activitatea sa de ntreprinztor sau pentru investirea mijloacelor sale, se grbeau s efectueze cumprarea pn la sfritul anului. Situaia cu nivelul preurilor pentru imobil ncepe s se asemene cu speculaiile de la bursele de valori. Este evident, c criza financiar se ncearc a fi utilizat n scopuri personale de multe persoane i structuri. Dezvoltarea pieei oficiilor atrage dup sine i creterea cerinelor arendailor: companiile ce arendeaz spaii solicit condiii calitative, cu infrastructura necesar i reele moderne de asigurare cu energie electric, ap i canalizare, comunicaii, precum i servicii de supraveghere video. Circa 60 % din beneficiarii de oficii sunt companii locale, iar restul de 40 % - companii mixte sau ntreprinderi cu capital strin (italiene, romneti, ruseti, ucrainene). Piaa chiriei oficiilor Segmentul nchirierilor ia o amploare tot mai mare. n prezent, de cea mai mare cerere att din partea cumprtorilor, ct i din partea arendailor, se bucur oficiile amplasate n sectorul Centru al municipiului Chiinu. Concomitent cile de acces i numrul de parcri rapoportate la suprafaa total rmn un neajuns. Domeniul de variaie al valorii chiriei pentru oficii constituie 10-30 /m2. Valoarea chiriei difer de la un obiect la altul i depinde de termenul pentru care este ncheiat contractul de locaiune, de amplasarea obiectului, de serviciile incluse i nu n ultimul rnd de suprafaa nchiriat. Astfel n cazul n care termenul contractului de locaiune este mai mic de un an locatarii vor achita o chirie cu 2- 2,5 % mai mare dect valoarea medie a chiriei pe pia, iar dac contractul de locaiune urmeaz a fi ncheiat pe o perioad de pn la trei ani, atunci clientul beneficiaz de o reducere a valorii chiriei cu 2-3 %. n ceea ce privete influena suprafeei nchiriate asupra valorii chiriei, aceasta se manifest prin reduceri ale valorii chiriei cu 3-5 % pentru fiecare categorie de suprafa. Cel mai important factor de influen asupra valorii chiriei rmne a fi amplasamentul manifestndu-se prin diferite variaii ale plii chiriei. Oferte similare sunt i n sectoarele Ciocana i Botanica de jos, n zonele industriale, unde sunt foarte multe blocuri administrative neocupate i oferite spre nchiriere la o valoare a chiriei mult mai inferioar celei de pia. Aadar, cele mai solicitate i cele mai nalt cotate oficii pe piaa chiriilor sunt cele amplasate n sectorul Centru al capitalei i bulevardele i strzile principale ale celorlalte sectoare. Starea pieei de arend ar trebui s indice o anumit stare a lucrurilor n cadrul economiei naionale n general. n R. Moldova se face abstracie de acest indicator atta timp ct tranzaciile de arend sau nchiriere nu pot fi monitorizate pe deplin. n schimb analiza ofertei pe piaa chiriilor indic un nivel destul de nalt de dezvoltare a acesteia. Plus la aceasta, valoarea chiriei solicitat pe pia sevete drept un indicator al veniturilor n condiiile de intransparen a afacerilor att imobiliare, ct i de alt gen. Pia de imobil comercial LARA n I semestru al anului 2009 s-au adeverit ateptrile, piaa de imobil comercial din Chiinu a suferit mult de pe urma situaiei economice i politice formate n ar. Toate acestea au adus la scderea catastrofal a cererii de ntregul spectru de imobil comercial cu mai mult de 50% comparativ cu anul 2008. n prezent proprietarii imobilului comercial dau alarma: de vndut oficiile, ncperile cu destinaie comercial i de depozitare la preuri planificate (de pn la criz) devine imposibil de fapt. De vndut imobilul n situaia curent pe pia este foarte 24

dificil chiar cu consideraia micorrii costului imobilului comercial cu 30-50%. Situaia curent este astfel la apariia inteniilor de cumprare, tranzacia se produce rar, chiar dac aceasta are loc, doar la preul suficient de jos. Pe piaa nchirierii situaia nu este mai bun. De dat n chirie o ncpere n situaia curent pe pia este suficient de dificil. Excepia pot face obiectele strict unice la rate atractive. Nu e de mirare c ratele de nchiriere se micoreaz n decursul semestrului. Reducerea a constituit 25-40% n comparaie cu ratele din anul 2008. ns ratele nc nu s-au stabilizat, cutarea nivelului nou acceptabil att pentru proprietari, ct i locatari al ratelor de nchiriere continu. De a gsi i a menine locatarul devine o problem serioas pentru proprietarii imobilului comercial. Criza, care n toamn i la nceputul iernii impunea reducerea cheltuielilor "pentru viitor", acum a lovit real afacerea mai multor companii. Mai este o tendin nou - trecerea ofertei de la piaa vnzrilor la piaa nchirierii. Muli proprietari ai imobilului, nelegnd lipsa de perspectiv a vnzrii rapide a imobilului propriu la un pre adecvat, n momentul curent au trecut la afacerea de nchiriere. Sunt proprietari care la ncercarea locatarilor de a micora ratele, propuneau suprafeele pe pia spernd s gseasc ali locatari gata s plteasc preuri mai nalte, ns mai trziu, cnd cutrile nu se soldau cu succes, proprietarii preferau s fac concesii. Majoritatea proprietarilor cel mai des tind s fac avansuri locatarilor de imobil, atenund condiiile contractelor i micornd ratele de nchiriere, astfel reducnd riscurile de a avea ncperi goale. Rezumat Datorit situaiei din economie, micorrii gradului de ocupaie a populaiei i instabilitii politice n ar, ateptrile pn la sfritul anului 2009 n sectorul de imobil nu se vor schimba esenial. Costurile de vnzri vor continua s se micoreze n ritmuri nesemnificative i se vor stabiliza prezumtiv n a II jumtate a anului 2010.

Piaa complexelor locative hoteliere


Particularitile pieii complexelor locative hoteliere. Republica Moldova dispune de un potenial turistic valoros reprezentat prin peisaje naturale pitoreti, monumente de o mare valoare arheologic, paleontologic, geologic, istoric. Lipsa unei infrastructuri corespunztoare (drumuri de tip european, spaii de cazare, hoteluri cu servicii impecabile la nivel mondial etc), situaia economic precar n care se afl ara i un ir de alte cauze nu permit valorificarea eficient a acestui potenial. Conform unor autori, n R. Moldova ramura turismului dispune de 70 hoteluri, case pentru cazarea vizitatorilor i moteluri. Capacitatea de cazare este de 6700 locuri, capacitate utilizat n proporie de numai 20 la sut anual. Statisticile pe plan mondial indic faptul c industria hotelriei va deveni pn n 2020 cea mai puternic ramur economic. Dinamica ei se va tripla n urmtorii 10 ani. Proiectele investiionale n businessul hotelier au un grad nalt de risc, deoarece pe lng riscul afacerii sunt mai sensibile la schimbrile macroeconomice. Construcia hotelurilor noi sau reconstrucia celor vechi dup standardele moderne de calitate, utilarea acestora i exploatarea acestora reprezint investiii greu de justificat din punct de vedere economic deoarece aceste proiecte sunt cu mult mai costisitoare dect o investiie de alterantiv: oficii sau centre comerciale. Deasemenea trebuie menionat faptul c perioada de recuperare a investiiei pentru hoteluri este cu mult mai mare n comparaie cu investiiile de alternativ. Participanii pieei ce se specializeaz n sectorul hotelier, au disperat s gseasc teren pentru construcii noi, deaceia continu s se ocupe cu redevelopare. Aceti investitori i arhitecii ce i asist pot fi divizai n trei categorii. Prima categorie i include pe cei ce nu sunt limitai n finane, 25

dar se ocup cu variante exclusive i de prestigiu, amplasnd hotelul, de exemplu, ntr-un edificiu monument de arhitectur. La cea de a doua categorie se refer companiile ce nu dispun de mijloace considerabile. Aceste companii, de regul, aleg opiunea mai ieftin redeveloparea edificiilor cu diferite destinaii. Se consider c redeveloparea cost circa 60-80 % din valoarea construciei noi. La cea de a treia categorie se refer organizaiile proprietarii obiectelor hoteliere existente, care din timp n timp realizeaz proiecte de transformare a obiectelor lor n hoteluri mai moderne. Dar toi aceti participani sunt pui ntr-o situaie dificil: ei toi au nevoie de soluii pentru amenajarea spaiului hotelier n nite edificii de plan nvechit fr a pierde nici o stelu i nici un leu n plus. Exist mai multe variante de organizare a hotelurilor n edificiile care anterior au servit pentru alte scopuri. n majoritatea cazurilor ele reprezint redeveloparea caselor de locuit construite la finele secolului 20. Este cunoscut i varianta special (de elit) reconstrucia caselor i vilelor de ora i din afara oraului. Bunoar, caracterul firesc i comun al tuturor obiectelor de re-developare hotelier const n aceea c arhitecii, designerii i constructorii sunt nevoii s lucreze n condiii de spaiu restrns. Particularitile planurilor edificiilor vechi i impun pe autorii proiectelor s elaboreze soluii individuale i inovaionale, s i utilizeze iscusina pentru a crea numere confortabile i infrastructura edificiilor, care s corespund clasei hotelului i s camufleze neajunsurile construciei. Fiecare hotel este att de individual, c soluiile de design realizate n el pot fi unice i nu se vor repeta nicieri. Cu toate acestea, cifrele sunt aproximativ urmtoarele: costul construciei obiectelor de acest tip constituie ntre 900 i 2200 EURO pentru un metru ptrat, oferta variind n diapazonul ntre 1 200 3 500 EURO pentru un metru ptrat de suprafa total, n dependen de gradul de finisare, de numrul de stele, de amplasare i ali factori. Analiza cererii i ofertei pentru complexe locative hoteliere Potrivit datelor Biroului Naional de Statistic, n perioada ianuarie-iunie 2008 capacitatea de cazare turistic n funciune a structurilor de cazare colective a constituit 1706,4 mii locurizile, micorndu-se cu 0,3% n raport cu perioada corespunztoare din anul 2007. n totalul capacitii de cazare turistic n funciune, hotelurile i motelurile deineau o pondere de 29,4%, taberele de vacan pentru elevi 20,6%, structurile de ntremare 20,0%, vilele turistice, satele de vacan i alte structuri de odihn 17,6%, cminele pentru vizitatori 6,3%, pensiunile turistice i agroturistice 6,1%. Structurile de cazare turistic colective n ianuarie-iunie 2008 au fost frecventate de 126,7 mii turiti, din care 91,7 mii de turiti moldoveni (72,4% din total) i 35,0 mii de turiti strini (27,6%). n ianuarie-iunie 2008 n structurile de cazare clasificate pe stele s-au nregistrat 35,8% din numrul total de turiti cazai n structurile de cazare colective (n ianuarie-iunie 2007 27,3%). Ponderi mai nsemnate n numrul total al turitilor strini cazai n structurile de cazare colective le-a revenit turitilor sosii din Romnia (22,2%), Ucraina (10,9%), Federaia Rus (10,6%), Turcia (7,1%), Italia (6,6%), S.U.A. (4,7%), Germania (5,2%). Numrul de nnoptri ale turitilor n structurile de cazare turistic colective n ianuarieiunie 2008 a fost de 708,1 mii, din care 608,8 mii ale turitilor moldoveni (86,0% din total nnoptri) i 99,3 mii ale turitilor strini (14,0%).Numrul total de nnoptri n structurile de cazare s-a majorat fa de ianuarie-iunie 2007 cu 21,8 mii (3,2%). Creterea numrului de nnoptri s-a nregistrat la taberele de vacan pentru elevi (24,3%), la structuri de ntremare 26

(3,9%), pensiuni turistice i agroturistice (32,1% ), vile turistice (de 3,2 ori) i moteluri (46,4%). Totodat, n hoteluri au fost nregistrate 107,1 mii nnoptri (cu 9,8% mai puin comparativ cu ianuarie-iunie 2007), n cmine pentru vizitatori respectiv, 63,8 mii nnoptri ( 8,5%) i n sate de vacan i alte structuri de odihn 24,7 mii nnoptri (49,0 %). n ianuarie-iunie 2008 indicele total de utilizare net a capacitii de cazare turistic n funciune a constituit 41,5%, la structuri de ntremare 72,5%, la tabere de vacan pentru elevi 67,2%, la cmine pentru vizitatori 59,2%, la pensiuni turistice i agroturistice 23,9%, la hoteluri i moteluri 21,6%, la vile turistice, sate de vacan i alte structuri de odihn 8,7%. Durata medie a ederii pe total structuri de cazare colective n ianuarie-iunie 2008 a fost de 6,6 zile, la structuri de ntremare 15,8 zile, tabere de vacan pentru elevi 9,9 zile, cmine pentru vizitatori 7,2 zile, pensiuni turistice i agroturistice 5,7 zile, la hoteluri i moteluri 3,1 zile, vile turistice, sate de vacan i alte structuri de odihn 3,0 zile.

27

Tema 4. Ciclul de via al pieei imobilului comercial 2 ore 1. Etapele ciclului de via al pieei imobiliare 2. Caracteristica etapelor Piaa imobiliar, ca i cea financiar sau a activelor, se caracterizeaz prin repetarea permanent n timp a unor anumite etape de dezvoltare. n ansamblu, acestea constituind ciclurile vitale ale pieei. Este vorba de etapele decderii, absorbiei, construciilor noi i saturaiei, care permanent se repet, caracterizndu-se prin schimbarea raportului dintre cerere i ofert, comportamentul cumprtorului i vnztorului, preurilor i plilor de arend ale proprietilor imobiliare, nivelului de dezvoltare a complexului de construcie, cheltuielilor la materialele de construcie i costului lucrrilor de construcie-montaj. Capacitatea de a determina anumite cicluri de dezvoltare a pieei imobiliare poate oferi anumite posibiliti investiionale suplimentare potenialilor investitori. Aa dar s examinm caracteristica mai detaliat a acestora. Etapa decderii se caracterizeaz prin predominarea ofertei asupra cererii. n aceast perioad fiecrui potenial cumprtor i revin cteva obiecte imobiliare scoase la vnzare, el avnd posibilitatea s aleag, s gseasc cele mai convenabile variante de finanare, s obin reducerea preului. Crete perioada vnzrii imobilelor i, corespunztor, cheltuielile de reclam, precum i reducerea pentru cumprtor. Pe parcursul acestei etape nu este convenabil s construieti obiecte noi, deoarece investiiile fcute n construcie nu se vor recupera curnd din contul veniturilor de la vnzarea lor. Firmele de construcie mici ncep s falimenteze, iar mai apoi n ramur apare criza de supraproducie. n aceste condiii cad preurile la imobile, crete numrul obiectelor scoase la vnzare, se reduc cotele plilor de arend. Etapa absorbiei apare n perioada cnd un timp ndelungat nu s-au construit obiecte noi, iar cererea permanent (fie i nensemnat) duce la micorarea numrului de obiecte scoase la vnzare. oferta se micoreaz, se egaleaz cu cererea, iar mai apoi chiar devine mai mic. La aceast etap preurile rmn stabile la un nivel jos, iar la finele acestea ncep s creasc nesemnificativ. De asemenea, se observ o mic nviorare a activitii investiionale, constructorii ncep s selecteze terenuri pentru viitoarele lucrri. n corespundere cu creterea nivelului cererii i micorrii nivelului ofertei vor ncepe cercetri investiionale privind crearea noilor obiecte imobiliare. Etapa construciilor noi ncepe atunci cnd cererea depete oferta. n aceast perioad se observ un deficit de imobile, deoarece pe parcursul etapei precedente aproape c nu s-a construit nimic, iar din cauza timpului ndelugat necesar pentru construcia obiectelor, la moment nu pot fi scoase la vnzare proprietile imobiliare. Totodat, preurile de vnzare i de arend cresc n ritmuri accelerate. Construciile i-au amploare, pe motivul c profiturile mai atrag n ramur noi i noi companii, investitori strini. Apare un deficit al sectoarelor de teren, iar preurile la ele ating apogeul. Toate acestea duc la creterea preurilor la construcii, precum i la proprietile imobiliare de pe piaa secundar. Etapa saturaiei vine odat cu stabilizarea preurilor. Din cauza nivelului nalt al preurilor numrul doritorilor de a procura imobile scade. Firmele de profil, din inerie, iar cele care cunosc mai bine tainele economiei de pia n sperana unor vremuri mai bune, continu s construiasc i s majoreze numrul obiectelor i aa foarte mare. La aceast etap oferta este maximal, iar cererea ncepe s scad. Preurile se stabilizeaz la nivelul lor maximal. De obicei, urmeaz etapa decderii i totul se repet, iar i iar, atta timp ct va exista economia de pia i proprietile imobiliare vor rmne marf.

28

Ciclul de via al pieei imobilului comercial

Etapa decderii Etapa raiei

Etapa absorbiei

Etapa construciilor noi satu

Graficul 3.10 Analiza etapelor ciclului de via al pieei imobilului comercial

Etapa decderii. n aceast perioada nu s-a atestat o dezvoltare semnificativ a segmentului imobilului comercial. Datorit crizei economice n care se afla ara, preurile pentru imobilul comercial au sczut n comparaie cu prima prima decad a anului 1998. Nivelul ofertei predomina asupra cererii. S-a majorat perioada de expunere a spaiilor comerciale pe piaa imobiliar. Construcii noi nu sau realizat. Etapa absorbiei. Din a doua jumtate a anului 2002 piaa s-a nviorat puin. Preurile au semnalat o cretere lent, dar stabil. De asemenea, se observ o mic nviorare a activitii investiionale, constructorii au nceput s achiziioneze terenuri pentru viitoarele proiecte. S-a mrit nivelul cererei pentru spaii comerciale, ndeosebi pentru oficii. Oferta, practic era format din fondul comercial vechi. Etapa construciilor noi. n aceast perioad preurile au crescut ntr-un ritm spectaculos. Aceasta se datora n special cererii mari i ofertei mici de spaii comerciale pe piaa imobiliar din mun. Chiinu. S-au majorat i preurile de arend. Pe pia au aprut muli investitori strini. Preurile loturilor de pmnt pentru construcia imobilului comercial au atins apogeul. Astfel, segmentul imobilului comercial, ct i cel de oficiu se caracterizau prin agiotaj, din motivul deficitului i chiar lipsei ofertei de obiecte n centrul capitalei. Se evidenia o lrgire a cererii pentru spaii de cea mai nalt categorie (A), cu tot arsenalul de servicii i faciliti: amplasare, infrastructur, reele inginereti moderne - pentru energia electric, ap i canalizare, telecomunicaii i internet, precum i de supraveghere video. Preurile variau pe acest segment ntre 300 - 2000 /m2 pentru oficii i 800 1800 /m2 pentru imobilul comercial. Etapa saturaiei. Dac pn la criz reducerea preurilor n cadrul licitaiilor se situa ntre 3-10 %, acum a venit timpul cumprtorului", care i dicteaz condiiile i obine un discount de pn la 30 %. Cumprarea imobilului are loc, de regul, odat cu dezvoltarea afacerii, ns, n 29

condiiile n care veniturile au sczut brusc, important pentru investitori este s se menin pe linia de plutire, astfel renunnd la investiii majore. Conform statisticii ultimilor cinci ani, perioada din septembrie pn n decembrie 2008, a constituit apogeul vnzrilor pentru imobilul comercial, fiind condiionat de faptul, c companiile, care planificau n viitor s procure imobilul pentru activitatea sa de ntreprinztor sau pentru investirea mijloacelor sale, se grbeau s efectueze cumprarea pn la sfritul anului. La momentul dat preul imobilului comercial scade cu ritmuri lente. Dei proprietarii bunurilor comerciale nc nu sunt gata psihologic de asemenea micorri, se simte nervozitatea acestora. Majoritatea preurilor obiectelor comerciale sunt supraestimate, astfel numrul doritorilor de a procura imobile scade. Nivelul ofertei ntrece cu mult nivelul cererei de spaii comerciale. Bursa Lara arat c cererea pentru imobilele comerciale s-a redus cu 60-65%. Imobilul comercial a fost primul care a reacionat la criz. Potrivit datelor bursei Nika Imobil, dac n prima jumtate a anului, preurile au sczut cu 10 %, n semestrul urmtor piaa pur i simplu a intrat n impas. S-a majorat considerabil perioada de expunere a imobilelor comerciale pe pia. Tema 5. Piaa ipotecar n RM 2 ore 1. la ipotec) 2. Definirea ipotecii (Vezi Legea cu privire Creditarea ipotecar n RM

2.n Moldova piaa ipotecar a cunoscut o dezvoltare impresionant n ultimii civa ani, fiind ntemeiat mai ales pe principiile competiionale ale economiei de pia. Unele bnci din Republica Moldova, obinnd linii de creditare din partea bncilor de peste hotare, au nceput s ofere credite pentru imobile, construcie i dezvoltare, att persoanelor juridice ct i persoanelor fizice. n prezent cota acestor credite constiruie circa 13 % n structura creditar-bancar a Moldovei. Conform datelor Bncii Naionale a Moldovei n ianuarie-martie 2008, cota lor constiuia 12,92 %, cu 2,9 % mai mult comparativ cu aceia perioad a anului precedent. Mrimea creditului pentru imobil se ofer n volum de numai 60-70% din valoarea total a imobilului, iar ratele procentuale constituie nu mai puin de 16%. Sistemul bancar din Republica Moldova nu dispune de resurse necesare pentru a oferi credite pe termen lung (15-20 ani) i mai ieftine, iar populaia nu dispune de venituri mari. Ipoteca reprezint de fapt un mecanizm financiar simplu, care lucreaz eficient numai n cazul n care interesele tuturor participanilor la ea sunt echilibrate. Creditele pentru imobil oferite de bncile din Republica Moldova pn n prezent erau greu de numit ipotec, deoarece nu exista un act legislativ n domeniu. Activitatea n domeniul creditrii ipotecare n Moldova a necesitat o reglementare mai sigur la nivel de lege. Legea despre ipotec a fost elaborat i discutat mult timp, iar la sfritul lunii iunie, 2008 a fost aprobat n lectur final de ctre Parlamentul Moldovei. Legea stabilete principiile i regulile care reglementeaz piaa ipotecar primar, privind raporturile juridice ce apar n procesul i n legtur cu apariia, valabilitatea i ncetarea ipotecii, exercitarea drepturilor de ipotec, precum i protecia drepturilor participanilor la raporturile juridice de ipotec. Capitole aparte reglementeaz: contractul de ipotec; nregistrarea i protejarea integritii obiectului ipotecii; executarea dreptului de ipotec; protecia drepturilor debitorilor n tranzaciile cu consumatorii; supravegherea n domeniu etc.

30

Se planific, c anume aceast lege va servi drept baz pentru dezvoltarea creditrii ipotecare n Moldova i va da ncredere creditorilor n procesul creditrii construciilor sau de achiziionare a locuinei. Noua lege va ridica interesul fa de finanarea ipotecar n Moldova, i va crea condiii pentru o concuren loial ntre creditorii ipotecari. Creditele pentru imobil, constructie si dezvoltare Portofoliul de credite pentru imobil, construcie i dezvoltare al sectorului bancar s-a mrit de aproape partu ori n anii 2005-2007, iar ponderea acestora n total credite a crescut de la 6,9 la 12,78%. Este segmentul cu una din cele mai puternice creteri, dup creditele de consum. Lansarea de ctre bnci a unor noi programe creditare, creterea cererii i dezvoltarea rapid a construciilor n anii 2004-2006 a propulsat mprumutul pentru imobil, construcie i dezvoltare pe o traiectorie ascendent. n pofida unei creteri ambiioase, creditarea sectorului privat n Moldova rmne una limitat, n comparaie cu standardele regionale. Totodat, costul unui credit n Moldova, n medie, este unul dintre cele mai mari din Europa, se arat n raportul Consolidarea bazelor microeconomice pentru competitivitatea sectorului privat, prezentat la 8 iulie, 2008, de ctre experii Bncii Mondiale. Autorul raportului din cadrul Bncii Mondiale, Donato De Rosa, a declarat c adiional costului nalt, practicile actuale de creditare/mprumut limiteaz potenialul de investiii/cretere a tuturor tipurilor de firme moldoveneti. Aceste obstacole n intermedierea financiar se datoreaz, n special, caracterului nesofisticat i lipsei de concuren n sectorul bancar. Potrivit lui, sectorul financiar se va dezvolta treptat, dar interveniile direcionate pe termen scurt, n special, la adresa firmelor mici, ar putea mbunti substanial competitivitatea Moldovei. De Rosa a specificat c, n pofida schimbrilor pozitive recente (exerciiul ghilotinei etc.), cadrul de reglementare rmne unul dificil, astfel descurajnd investiiile strine i locale. Exist reforme pozitive n politicile de impozitare i cele fiscale, dar se nregistreaz deficiene la capitolul administrare i reglementri. Cu toate acestea, potrivit datelor Bncii Naionale a Moldovei, n 2007 volumul creditelor acordate n moneda naional a crescut cu 41,8%, iar n valut strin cu 88,4% fa de anul 2006. Totodat rata dobnzii aplicat la creditele acordate este nc nalt, lund n consideraie stabilitatea macroeconomic nregistrat n ultimii ani n Moldova. Ca urmare creditele respective snt puin accesibile pentru agenii economici. Concluzie O pia financiar dezvoltat este indispensabil pentru creterea economic calitativ. Guvernul, n colaborare cu Banca Naional a Moldovei i Comisia Naional a Pieei Financiare, va urmri intensificarea concurenei n sistemul financiar, intind dezvoltarea infrastructurii pieei sub form de instituii i instrumente financiare noi, precum i diminuarea costurilor de intermediere. Fiind n esen un bun public, infrastructura este domeniul prioritar al statului. n limita constrngerilor obiective, Guvernul este decis s utilizeze la maximum mijloacele proprii, formule de cooperare noi (cum ar fi parteneriatul public-privat) i mijloace externe pentru a reabilita infrastructura economiei naionale. 31

Ipoteca LARA

Situaia curent n sectorul ipotecar pare a fi pasiv. Sectorul bancar acord un numr limitat de credite ipotecare, cu dobnzi nalte (22-24% anuale n lei). Unul din cele acceptabile pentru consumtorul retail, produsul ipotecar de mas este propus de compania Prime Capital, cu 15% anuale n valut. Produsele ipotecare ale altor instituii financiare pot fi numite cele de mas cu dificultate. Sectorul financiar i inclusiv cel ipotecar trebuie s se sprijine pe un management bun, doar anume datorit managementului impropriu la 19 iunie anul 2009 Banca Naional a retras licena de activitate BC Investprivatbank. Cauzele de baz ale falimentului bncii au constituit investiiile portofoliului de credite predominant n proiectele de construcii, precum i atragerea de la populaie a depozitelor pe termen scurt i acordarea creditelor ipotecare pe termen lung (10-15-20 ani).

Tema 6. Procesul evalurii bunurilor imobile cu destinaia comercial 4 ore


De analizat etapele 1. Definirea misiunii de evaluare; 2. Colectarea i analiza datelor; 3. Analiza celei mai bune i eficiente utilizri; 4. Aplicarea metodelor de evaluare; 5. Reconcilierea valorilor i estimarea valorii finale; 6. Intocmirea raportului de evaluare.

Tema 7. Metodologia evalurii imobilelor cu destinaia comercial 6 ore


1.1 Metoda cheltuielilor 1.2 Specificul de evaluare a bunurilor imobiliare speciale prin metoda vnzrilor comparabile 1.3 Metoda veniturilor la evaluarea imobilului comercial

Tema 8. Reconcilierea valorilor i estimarea valorii finale 2 ore


1. 2. Explicarea diferenelor ntre valorile obinute i determinarea ponderii fiecrei valori. Determinarea valorii finale

Tema 9. Elaborarea raportului de evaluare 2 ore

32