Sunteți pe pagina 1din 29

Finanarea imobiliar rezidenial din Elveia

Disciplina: Finanarea dezvoltrii imobiliare

Coordonator: Lect. Dr. Capraru Bogdan Masterand: xxxx

Iai, 2012

Finaarea imobiliar rezidenial din Elveia

Coninut Capitolul 1. Introducere ......................................................................................... 2 Capitolul 2.Finanarea rezidenial n Elveia ...................................................... 4 Capitolul 3.Creditarea imobiliar n Elveia ........................................................ 11 Capitolul 4. Proprietari de imobile rezideniale Elveia ....................................... 14 Capitolul 5.Contractele de credit ipotecar Elveia ................................................ 20 Concluzii.............................................................................................................. 22 Bibliografie .......................................................................................................... 23 Webografie .......................................................................................................... 23 Anexe ................................................................................................................... 24

Finaarea imobiliar rezidenial din Elveia

Capitolul 1. Introducere
Elveia este un stat confederal, alctuit din 26 de cantoane, avnd declarat independena fa de Austria n 1291, dar fiind recunoscut abia n 1648, i situat n centrul europei, cu o suprafa de 41.285 m2 . Din punct de vedere geografic, Elveia este mprit n munii Alpi, platoul elveian i munii Jura. Cea mai mare parte din suprafa este ocupat de pduri, terenuri cultivabile i ferme alpine (68%), urmat de terenuri neproductive (21%), suprafa destinat oraelor (7%) i 4% fiind ocupat de lacuri i fluvii care izvorsc din Elveia, cel mai cunoscut fiind Rin. Populaia conform estimrilor din anul 2010 este de 7.866.500 de oameni ( locul 95 ), cu o densitate de 190,5 locuitori pe km2 , ns datorit suprafeei care nu permite construirea de aezri omeneti pe tot teritoiul Elveiei densitatea real este mult mai mare fa de media. O treime din locuitorii Elveiei triesc n una din cele trei mari aglomerri urbane: Zurich (1.132 milioane), Geneva (0.504 milioane), Basel (0.490 milioane), Berne (0.346 milioane), Lausanne (0.317 milioane), o treime triete n restul zonelor urbane i ultima treime n zona rural. Ultima constitutie adoptat de ctre Elveia este cea din 1999, care nu aduce modificri notabile fa de constituia confederal din anul 1848, care a pus bazele actualului stat federal modern. Sistemul politic elveian este caracterizat de drepturi de extrem dreapta, incluznd folosirea iniiativelor i a referendumurilor, a compromisurilor i existnd puine conflicte sociale. Conform Biroului Federal de Statistic exist trei instituii confederale importante: parlamentul bicameral (legislativul), Consiliul Federal (executivul, guvernul, Bundesrat) i Curtea Suprem Federal (instana judectoreasc suprem, judiciar). Parlamentul Elveiei este format din dou camere: Consiliul Statelor compus din 46 de membri alei prin sisteme definite de fiecare canton individual, i Consiliul Naional, care este format din 200 de membri alei printr-un sistem electoral proporional, n funcie de populaia fiecrui canton. Membrii ambelor camere au un mandat de 4 ani i cnd ambele camere sunt reunite n sesiune comun, ele sunt numite mpreun Adunarea Federal. Consiliul Federal este guvernul rii i conduce aparatul administrativ federal, avnd atribuiile unui ef de stat. Este un corp colegial format din apte membri alei pentru un mandat de patru ani de ctre Adunarea Federal, care i supervizeaz activitatea Consiliului. Preedintele Confederaiei este ales de Adunare din cei apte membri, tradiional prin rotaie, pentru un mandat de cte un an, pentru a prezida edinele guvernului i pentru a ndeplini funciile reprezentative n 2

Finaarea imobiliar rezidenial din Elveia relaiile internaionale. Cu toate acestea, preedintele este doar un primus inter pares fr puteri suplimentare, rmnnd i eful unui departament din administraie.1 Cu toate c Elveia este nconjurat de ri membre ale Uniuni Europene (U.E.), aceasta nu este o membr a U.E., cu toate c aceasta beneficiaza de convenii legate de fora de munc i convetii comerciale cu U.E. i adernd la Organizaia Naiunilor Unite abia n 2002. Elveia este o ar multicultural, avnd patru limbi naionale n folosin, dar i multe alte limbi strine, dei 20% din populaie este de alt origine. Limba oficial este german (64%) franceza (20%), italiana (6%), romansh (1%), limbi non elveiene (9%). Diversitatea n Elveia este de asemenea evident i legat de religie cu romano-catolicii, i protestanii fiind gruprile cele mai mari. Elveia se bucur de o economie relativ stabil, i un nivel sczut al omajului (3,7% n 2009 i 3,9% n 2010) i rat mic de inflaie (-0.5% n 2009 i 0,7% n 2010). Rat medie a dobnzilor oferite de bncile comerciale sunt de asemenea mici, adic de 2,75% (2009) i de 0,54% (2010). PIB pe cap de locuitor au avut o valoare de 42,800 USD ( 2008), 41,800 USD (2009) i de 42,900 USD n anul 2010. Salariul mediu brut este de 5,674 CHF. Economia este n mare pare bazat pe servicii (73,2%), dar i procentul de 23,4% din industrie este important. Doar 3,4% din populaie este angajat n agricultur. Principalele produse de export sunt produse chimice, produse mecanice i electronice, de asemenea ceasuri i instrumente. Datorit importanei majore a sectorului bancar, aceast ar a fost expus puternic crizei financiare.

Zurich,Elveia
1

http://ro.wikipedia.org/wiki/Elve%C8%9Bia

Finaarea imobiliar rezidenial din Elveia

Capitolul 2.Finanarea rezidenial n Elveia


Datorit poziiei geografice, relefului i a unei economi stabile Elveia este o ar cutat de ctre investitori internaionali, dar i datorit programului vast de promovare acordat investitorilor strini: faciliti pentru ntreprinderile mici i mijlocii, pentru cercetare, dezvoltare i nfiinri firme sau pentru investiii i tehnologie. Investitorii strini caut Elveia i pentru locaia finaciara atractiv, cota de impozitare sczut, securitatea oferit strinilor, stabilitatea politic, structura de servicii financiare bine pus la punct i un cadru legislativ modern. Conform Biroului Federal de Statistic, numai 37,5% din populaie dein locuina n proprietate proprie, restul fiind ocupat de case de vacan i chirii. Elveia reprezint o pia nchis datorit faptului c plasamentele n pia rezidenial sunt sigure ce a condus la aplicarea de restricii pentru investitori strini de ctre guvernanii. Potrivit unui studiu realizat de Global Property, n primul semestru al anului 2011, preul apartamentelor elveiene a crescut cu 5,08% i a caselor cu 4,37%, iar din anul 2001 pn n 2011, preul mediu al apartamentelor a crescut cu 53,65 i a caselor cu 35,9%. Pentru c un investitor strin s achiziioneze o proprietate rezidenial n Elveia trebuie s depun o cerere la Ministrul de Justiie care acord aproape 1500 de permise pe an, iar apoi s depeasc regulile impuse de cantonul n care vrea s achiziioneze locuin, ns acea locuin poate fii folosit doar pentru scopuri familial, fiind interzis nchirierea de proprieti rezideniale de ctre strini. Strinilor li se permite s cumpere o cas dac dein deja o alt locuin n Elveia i doresc s achiziioneze i una ntr-o zon turistic, dar strini care au permis de munc n Elveia i refugiaii pot s devin proprietari unei locuine rezideniale. C investitor starain care dorete s investeasc n pia rezidenial din Elveia are nevoie de cetenie elveian pentru c atuncea nu mai exist alte restricii legate de cumprarea unei proprieti rezideniale. Piaa imobiliar rezidenial din Elveia este dominat de sistemul bancar, prin cele dou tipuri de bncile cantonale, deinute de ctre stat, i bnci regionale care ofer credite ipotecare, dar pentru a finana construcia unui imobil sau cumprarea unei locuine se mai pot contracta i credite ipotecare de la fondurile de pensii i companiile de asigurri.n ultimi 10 ani, cota de pia a sistemului bancar a crescut uor de la 87% la 93%, avnd c activitate principal acordarea de credite ipotecare populaiei.Datorit creteri n mod substanial a cotei de pia a bncilor regionale, finanarea pieei imobiliare rezideniale este mai puin concentrat n ultimul deceniu. 4

Finaarea imobiliar rezidenial din Elveia n ceea ce privete ofert de produse ipotecare, creditori propune doritorilor care vor s-i contracteze un credit ipotecar o gam de contracte tradiionale, avnd rata variabil sau rat fix, i combinaii ale celor dou rate introduse n ulimul deceniu.n ultima perioad n Elveia a crescut importana depozitelor pentru finatarea ipotecar i a sczut emisiunea de obligaiuni.Participarea Guvernului la refinatarea creditelor ipotecare se realizeaz mai puin n mod direct cu ajutorul administraiilor federale,cantonale i municipale care dein o proporie mic, aproximativ 4% din totalul de locuine rezideniale, ci prin influienta pe care o are datorit proprieti statului a bncilor cantonale, care cu ajutorul garaniilor de stat reduc costurile de refinanare a bncilor cantonale. Cu toate c Guvernul a ncercat s influienteze refinatarea creditelor ipotecare se poate observa c aceast influienta nu a dus la nici un avantaj semnificativ pentru bncile cantonale fa de bncile regionale, care n ulrimul deceniu i au crescut cota de pia. Nici cota de impozitare practicat n cantoanele elveiene nu ncurajeaz improprietaria cu proprieti rezideniale din cauz c locuinelor i se atribuie un impozit pe venit i sunt tratate c un activ.Impozitul pe venit i impozitarea ctigurilor de capital difer n cele 26 de cantoane elveiene n funcie de legislaia privind impozitele, de exemplu n unele cantoane, ctigurile de capital pe termen scurt, sunt supuse unei taxe penalizatoare, pentru a contracara speculaiile pe piaa imobiliar. Datorit legislaiei adoptat n perioad 1980 1990, care a crescut rolul pensiilor private n sistemul de securitate social, a ncurajat deinerea de proprieti rezideniale pentru c aceast deinere le ofer proprietarilor posibilitatea de a retrage fonduri private i de a fii scutii de tax de economii pentru dobndirea unei locuine. Guvernul a introdus n ultimul deceniu garaniile federale pentru a ncuraja proprietatea de stat a gospodriilor care nu mplinesc condiiile de a cere un credit ipotecar de la bnci, ns pn n prezent acest sistem a ajuns doar la cateva locuine. Datorit unei politici monetar relaxat a bncilor rezult c populaia continu s se ndatoreze puternic, ceea ce e posibil s conduc la un nou boom financiar, rat dobnzii pe pia interbancar practicat de Banca Central a Elveiei este de 0-0,25%, astfel LIBOR la 3 luni fiind de 0,09%, iar Credit Suisse ofer credite ipotecare cu dobnd fix de 2,4% pe o perioad de 12 anii.Toate aceste lucruri conduc la crearea unei piee imobiliare rezideniale speculative, astfel 21,4% din cererile de credit ipotecar sunt fcute de oameni care speculeaz peioada bun a pieei

Finaarea imobiliar rezidenial din Elveia imobiliare din Elveia i care achizitioaneaza aceste proprieti rezideniale pentru a le putea nchiria i pentru scopul de a locui mpreun cu familia. Preul pe metrul ptrat pentru o proprietate rezidenial a crescut de la 4.550 CHF/m2 n anul 2008 pn la preul de 5.550 CHF/m2 n al patrulea trimestru al anului 2011, cel mai mare pre pe metrul ptrat s-a ntmplat n anii 90 cnd preul atingea o valoare de 6.250 CHF/ m2, valoarea preurilor este ajustat cu rata inflaiei. Figura 1. Preul proprietilor rezideniale (1980-2011)

Din figura 1 se poate observa c preul la proprietile rezideniale se aproprie de valoarea preului pe metrul ptrat din anul 80 , unui spun c acest lucru reprezint o stare care va conduce la un boom imobiliar, dar pentru cei care au speculat acesta cretere a preului este bine dac au contractat un credit ipotecar pentru c odat cu creterea preurilor la vnzare, crete i preul la chirii. Conform CNBC, analiznd datele companieie de consultan imobiliar Knight Frank, n ultimi 5 ani n Elveia s-a nregistrat o cretere a preului locuinelor cu 27,5% datorit aprecieri 6

Finaarea imobiliar rezidenial din Elveia francului elveian care a obligat bncile elveiene s prectice rate de dobnd foarte reduse i creterea economiei elveiene datorat creteri preurilor proprietilor rezideniale.Potrivit Knight Frank, preul pe metrul ptrat al unei proprieti rezideniale din Geneva a ajuns la 31.900 de USD n al patrule trimestru al anului 2011. Conform figura 2 se evideniaz c idexul preului din Elveia are valori sczute, de 100 USD cu un trend cresctor ncepnd cu anul 2005, fa de Statele Unite ale Americii, care este tot un stat federal, n care indicele sau a avut un trend cresctor, mai mare dect cel al Elveiei, ncepnd cu anul 1997 apropindu-se, nainte de a se manifesta criza, de valoarea de 250 USD. Figura 2 . Comparaie a indexurilor preurilor

Sursa : Halifax (U.K.), Banco de Espaa (Spain), Notaires/Insee (France), S&P/Case-Shiller (U.S.), IAZI (Switzerland)

Finaarea imobiliar rezidenial din Elveia

Figura 3. Comparaie a preurilor locuinelor ntre Elveia i USA

Sursa : S&P/Case-Shiller (U.S.) and IAZI (Switzerland)

Figura 3 evideniaz o comparare a preurilor din dou cele mai importante orae di Statele Unite ale Americii, Miami i Chicago, i Geneva din Elveia. Din tabelul 1 rezult c Elveia are un trend cresctor al pieei imobiliare rezideniale n ceea ce privete preul pe metrul ptrat, exist pentru anul 2011 o cretere de 0,63% a preului fa de anul 2010.

Finaarea imobiliar rezidenial din Elveia Tabelul 1.Evoluia preurilor la locuine n Europa Tara Estonia Norvegia Franta Turcia Islanda Rusia Finalanda Belgia Elvetia Suedia Germania Lituania Letonia Polonia Marea Britanie Slovenia Olanda Portugalia Slovacia Croatia Spania Bulgaria Grecia Ucraina Romania Irlanda 2010 2.48% 9.11% -0.12% 5.37% -2.55% -2.51% 11.27% 5.54% 1.91% 8.91% 2.45% -15.23% 7.09% -4.12% 9.69% -1.08% -1.96% 2.88% -3.55% -4.70% -3.75% -9.55% -2.00% -17.15% -5.06% -13.03% 2011 2010/2011 10.40% 9.64% 7.43% 2.78% 5.82% 3.34% 4.24% 0.84% 4.09% 3.27% 3.78% 1.10% 3.53% 0.92% 2.79% -0.79% 2.59% 0.63% 1.86% 0.74% 1.68% -0.36% 0.26% 0.04% -0.88% -1.82% -1.16% -2.43% -1.19% 2.85% -1.35% -0.52% -1.94% -0.54% -2.14% 0.24% -2.86% -0.63% -4.40% -0.81% -5.24% -1.43% -6.14% -1.59% -6.71% -2.08% -8.44% -3.56% -10.16% -0.86% -12.43% -4.14%

Sursa: Financiarul.com

Cu toate c n ultima perioad a crescut concurena dintre bncile cantonale i bncile regionale pentru debitori cu ipotec, ns standardele loe de creditare ramanad aceleai, dar se poate observa o cretere a contractelor cu rat de dobnd fix sczut ridic ntrebri cu privire la riscurile pe care i le asum bncile i dac ar influienta stabilitatea financiar i dac bncile nu se expun la riscul de rat a dobnzii directe. Conform Biroului Federal de Statistic Elveian dou treimi din totalul proprietilor rezideniale din Elveia sunt nchiriate, cu toate c n ultimi 10 ani procentul proprietarilor a crescut uor, dar ns majoritatea locuinelor ne fiind ocupate de proprietari se poate spune c piaa 9

Finaarea imobiliar rezidenial din Elveia imobiliar rezidenial din Elveia este dominat de persoane private, care achiziioneaz proprietile pentru a le nchiria. Tabelul 2 arat c proprietarii instituionali (fondurile de pensii), precum i societile cooperative joac doar un rol secundar n piaa imobiliar. Participarea direct a administraiei federale, cantonale i municipale n pia este neglijabil.

Tabelul 2. Proprietari piaa imobiliar din Elveia 1995 Unite rezideniale (mii) Proprietari locatari Proprietari uniti nchiriate (procente) Privai Instituionali Cooperative Stat 51.5% 28.7% 7.5% 3.7% 57.5% 22.2% 7.9% 3.4% 2,800 31% 2005 3,028 35%

Sursa: Biroul Federal de Statistic Elveia

10

Finaarea imobiliar rezidenial din Elveia

Capitolul 3.Creditarea imobiliar n Elveia


Dup cum am precizat i n capitolul anterior, piaa imobiliar rezidenial din Elveia este finanat prin credite ipotecare oferite de ctre bnci, companii de asigurri i fonduri de pensii, precum i de ctre stat i companiile deinute de stat. Cu toate c sunt muli cei care acord credite ipotecare, elveieni au preferat s se finaneze cumprarea sau construcia de locuine prin creditele oferite de ctre sistemul bancar, de exemplu n anul 2002 bncile ofereau 90% din totalul creditelor acordate.Datorit condiiilor bune i stabile ale economiei elveiene i a politici monetare relaxate pe care o practic bncile, volumul mprumuturilor ipotecare n cadrul sectorului bancar elveian a crescut moderat n ultimul deceniu. n cadrul sistemului bancar elveian, i desfoar activitatea principalul supraveghetor i care aplic politic monetar, Banca Central Elveian i celelalte dou tipuri de bnci: bncile cantonale ( Banca Cantonal din Zurich,Basel,Geneva i altele) deinute de ctre stat i concuretii acestora bncile regionale i bnci de economii( Valiant Bank, Lienhardt & Partner Privatbank Zurich) .Pe lng celelate dou categorii de bnci mai sunt bncile mari, UBS(Basel i Zurich) i Credit Suisse (Zurich), i grupul Raiffeisen.Principala activitate a sistemului bancar elveian este creditarea pieei ipotecare care cuprindea n anul 2004 61% din activele interne ale bncilor, pentru cele dou bnci concurene, bncile cantonale (71%) i bncile regionale (81%), reprezint 54% din activele interne. Tabelul 3. Situaia creditelor ipotecare n Elveia( 2008-2011) Bnci Bnci mari Bnci cantonale Bnci regionale i bnci de economi Raiffeisen Bank 14.38% 14.82% 15.28% 15.53%
Sursa: SNB ( Banca Central Elveian )

2008

2009

2010

2011

33.80% 32.45% 31.34% 30.57% 33.91% 34.34% 34.72% 34.95% 9.31% 9.66% 9.70% 9.56%

n tabelul 3 sunt reprezentate proporiile care corespund bncilor din total credite ipotecare acordate pentru finanarea pieei imobiliare, lider la mprumuturile ipotecare sunt bncile cantonale 11

Finaarea imobiliar rezidenial din Elveia care nregistreaz un trend cresctor n perioad analizat, concurad cu bncile mari care ns au nregistrat un trend descendent n aceeai perioad studiat. De exemplu n anul 2011, bncile cantonale acordaser 34,95% din total credite ipotecare, urmat de bncile mari cu 30,57%, apoi Raiffeisen Bank cu o proporie de 15,53% i pe ultimul loc bncile regionale i bncile de economii cu 9,56% per total mprumuturi ipotecare acordate de sistemul bancar. n finatarea pieei imobiliare elveiene cel mai important rol n finanarea acesteia l reprezint bncile cantonale i marile bnci dup cum am observat mai sus, fa de alte ri n care bncile strine ocup un rol important, n Elveia bncile strine joac un rol neglijabil deinnd doar 1% din pia activelor ipotecare.

Tabelul 4.Finanarea prin obligaiuni a pieei imobiliare din Elveia ( mil. CHF ) 2008 depozite obligaiuni obligaiuni ipotecare 331,509 53,728 Sursa: SNB Din tabelul 4 se poate observa c n Elveia, sistemul bancar i refinaneaz creditele ipotecare pe care le acord populaiei din depozitele depuse de clieni, n perioad 2008-2010 se poate observa un trend cresctor a depozitelor datorat aprecieri francului elveian.Obligaiunile au fost emise nainte de 2007 cumulnd o valoare de 40685 milioane CHF, iar n perioada analizat care corespunde unei perioade n care s-a manifestat criza financiar global i perioadei n care economia Elveiei s-a aflat n recesiune (2008-2009). Exist n Elveia dou instituii Pfandbrief ( care emit obligaiuni ipotecare ), una deinut de UBS,Credit Suisse i 200 de bnci regionale i a dou deinut de n comun de bncile cantonale, acestea fiind supuse unro reglementri speciale de ctre Comisia Bnci Federale. Tot din acest tabel rezult c obligaiunile ipotecare au un rol redus n refinatare mprumuturilor ipotecare contractate de ctre persoanele care vor s construiasc sau s cumpere proprieti rezideniale n Elveia. ncepnd cu anul 2007 cnd a nceput s se manifeste criza financiar global, mprumuturile pentru finanarea pieei imobiliare au criteri de aprobare mai dure pentru c s nu fie afectat sistemul financiar elveian, dar i datorit pierderilor nregistrate odat cu prbuirea pieei imobiliare din anii 90, cnd bncile au avut mult de suferit. Cnd hotrsc acordarea unui credit ipotecar, bncile 12 2009 386,990 64,429 2010 416,911 69,720

Finaarea imobiliar rezidenial din Elveia elveiene folosesc o gama larg de metode de evaluare i finaneaz doar 65% din valoarea primei proprieti i cei cu un risc mic pot obine nc 15% din finanarea cu o a dou ipotec. Datorit faptului c riscul pentru o a dou ipotec este mare, dobanca practicat este cu 1% mai mare i trebuie amortizat n 15 ani, adic cu cte 1%/an, ns unele bnci pretind c a dou ipotec s fie amortizat integral pn la vrsta de 60 de ani.

13

Finaarea imobiliar rezidenial din Elveia

Capitolul 4. Proprietari de imobile rezideniale Elveia


Conform refereendumului din anul 2000, proprietari de imobile rezideniale din Elveia aveau o pondere de 34% din totalul locuintilor din Elveia, ns n prezent doar 37% dein proprietate rezidenial conform Biroului Federal de Statistic i totui Elveia n ultimi 72 de ani a pstrat o valoare a deinerilor de locuine sub 40%, pe tot globul existnd puine tate cu rat sub 50%, iar majoritatea rilor nregistreaz o pondere de peste 75%. Valoarea procentual a deinerilor de proprieti rezideniale se datoreaz preului ridicat al imobilelor rezideniale comparativ cu ctigurile populaiei, taxelor mai la locuinele deinute de ctre proprietari fa de alte ri i condiiilor riguroase pe care le practic creditori, n special bncile, la creditele ipotecare n ceea ce privete avansul care trebuie depus pentru a lua un mprumut ipotecar, deci elveieni nu au gusturi diferite fa de restul lumi ci doar au conditi mai bune de tri dac locuiesc ntr-o proprietate rezidenial nchiriat. Chiriai din Elveia au o reducere la taxele pe care trebuie s le plteasc statului, au protecie social ceea ce face c investiiile imobiliare bazate pe nchiriere s fie mai profitabile, comparnd preul proprietilor rezideniale i preul de nchiriere se poate observa c nchirierea are un cost de capital mai redus. Un alt avantaj ar fii acela c mutarea n alte catoane este mult mai uor pentru cei care nchiriaz locuine fa de proprietari de imobile rezideniale, un procent mic al deintorilor de locuine beneficeaza de suventii i c exist legi chirias-proprietar care ofer o protecie suplimentar proprietarilor care vor s i nchirieze locuina.

14

Finaarea imobiliar rezidenial din Elveia Tabel 5 : Rata deineriide locuine n diferite ri
ara Romnia Ungaria Lituania Spania Slovenia Irlanda Norvegia Portugalia Slovacia Estonia Grecia Italia Australia Regatul Unit Cipru Noua Zeeland USA Luxembourg Canada Finlanda Belgia Letonia Polonia Frana Norvegia Austria Liechtenstein Republica Ceh Germania Elveia % (recensmnt 2002) 91.6 90.9 84.9 82.1 81.5 76.9 76.7 74.8 73.6 72.2 71.7 71.2 69.5 68.0 68.0 67.8 66.2 66.1 66.1 63.5 63.1 59.6 58.9 54.7 50.4 48.7 48.1 47.1 42.0 33.6

Sursa: European Commission, Australian Bureau of Statistics, Statistics Canada, Statistics New Zealand, Swiss Federal Statistical Office, and United States Bureau of the Census

15

Finaarea imobiliar rezidenial din Elveia n cele ce urmeaz voi prezenta dou oferte de nchiriere de apartamente i case din Zurich ( oraul cu cel mai populat) http://www.homegate.ch. i Geneva , sursa la ofertele prezentate mai jos este

Apartament, 3 camere, Zurich, 65 m2 , pre nchiriere: 4.980 CHF

Apartament, 3 camere, Geneva, 90 m2 , pre nchiriere: 3.500 CHF 16

Finaarea imobiliar rezidenial din Elveia

Cas, 9 camere, Zurich, 200 m2 , pre nchiriere: 10.000 CHF

Cas, 9 camere, Geneva, 250 m2 , pre nchiriere: 11.000 CHF Mai jos sunt prezentate preurile de vnzare la apartamente respectiv case din zona Zurich i zona lacuri Geneva. 17

Finaarea imobiliar rezidenial din Elveia Figura 4. Preul la apartamente de 4 camere,blocuri de 6 apartamente,zona Zurich, 100 m2, construii n anul 2008, calitate foarte bun (CHF)

Sursa: http://www.homegate.ch

Figura 5. Preul la apartamente de 4 camere,blocuri a cate 6 apartamente,zona lacuri Geneva, 100 m2, construii n anul 2008, calitate foarte bun (CHF)

Sursa: http://www.homegate.ch

18

Finaarea imobiliar rezidenial din Elveia Figura 6. Pre aase, 5 camere,160 m ,anul construciei 2008,zona Zurich, calitate construcie
2

foarte bun (CHF)

Sursa: http://www.homegate.ch

Figura 6. Pre case, 5 camere,160 m2,anul construciei 2008,zona lacuri Geneva, calitate construcie foarte bun (CHF)

Sursa: http://www.homegate.ch

19

Finaarea imobiliar rezidenial din Elveia

Capitolul 5.Contractele de credit ipotecar Elveia


Imprumutuile acordate de ctre sistemul bancar din Elveia este dominat de mprumuturile ipotecare, acordate persoanelor doritoare s-i achiziioneze sau s-i construiasc o proprietate rezidenial, cu un procent de 90% din totalul mprumuturilor de uz casnic, n tip ce creditul de consum ocup un procent mic. Cum am mai spus i n capitolele anterioare, creditori de pe pia imobiliar rezidenial, n special bncile pentru c ele ocup cea mai mare procentaj de acordare a creditelor ipotecare, ofer contacte de mprumuturi ipotecare doritorilor, fie cu rat dobnzii fix sau cu rat dobnzii variabil, ns o dat cu dezvoltarea tehnologiilor bncile au nceput s ofere contracte complex n care s mbine cele dou rate ale dobnzii i au introdus n contracte un portofoliu de obligaii cu rat dobnzii fixe, dar cu scadene ale creditelor ipotecare ealonate. Contractele de credit ipotecare cu dobnda fix sunt cu o scadena de la 2 pn la 10 ani, aceste tipuri de contracte reprezentnd 2/3 din totalul de mprumuturi ipotecare acordate, conform Biroului Federal de Statistic. n cele ce urmeaz voi vorbi despre cteva oferte oferite de cele dou bnci mri din Elveia, UBS i Credit Suisse. Banca elveian UBS are mai multe tipuri de mprumuturi ipotecare, eu am luat un exemplu de un contact First Home Mortgage unde debitorul vrea s ia 250.000 CHF pentru a-i construi o cas.UBS prin contactul ales de debitor i ofer respectiv sum la o rat fix a dobnzi de 1,08% , pe o perioad de 3 ani cu o rat LIBOR la 3 luni de 1,06%.Dac debitorul ar fii ales contactul USB Mortgage Eco, ar fii primit respectiv sum la o rat a dobnzi fix de 1,13% i o rat LIBOR la 3 luni de 1,11% , iar dac respectiv persoan deinea desa o proprietate i vrea s i o renoveze ar fii primit de exemplu 77.000 CHF la o rat a dobnzii fixe de 1,43%, pe toat perioad contractului debitorul trebuie s plteasc 20 CHF pentru ntreinerea contului. n seciunea anexe, la anex x este reprezentat ofert bnci UBS, legat de alegerea scadetei contractului ipotecar i a ratei dobnzi fixe corespunztoare i a ratei LIBOR care va fii aplicat mprumutului. Banca Credit Suisse ofer credite ipotecare cu o sum minim de 100.000 CHF i sum maxim de 500.000 CHF, scadena ntre 1-10 ani, de exemplu lum acelai debitor care dorea s mprumute 250.000 CHF, pentru o perioad de 3 ani. Banca Credit Suisse i ofer un credit ipotecar pe perioad cerut la o rat a dobnzii fix de 1,20% cu o rat LIBOR la 3 luni de 1,50%, ns 20

Finaarea imobiliar rezidenial din Elveia persoan care dorete s-i construiasc o proprietate rezidenial poate alege o rat ajustat de 2,85%. n figur 7 de mai jos este reprezentat un exmplu cu ce se ntmpl dac debitorul i ia un credit ipotecar cu rat dobnzi fixe de la Credit Suisse. Figura 7. Exemplu credit ipotecar cu rat dobnzi fixe Credit Suisse

Sursa: https://www.credit-suisse.com/ch

21

Finaarea imobiliar rezidenial din Elveia

Concluzii
Elveia este o ar de persoane care prefer mai degrab s nchirieze locuine datorit impozitului mic pe care l pltesc, uurin de a se putea muta oriunde doresc, costuri mai mici la nchirierea proprietilor rezideniale, preuri mri la locuine pete puterea de cumprare pe care o au elveieni. Sistemul bancar din Elveia este unul stabil, care ofer o gam larg de credite ipotecare pentru finatarea pieei imobiliare rezideniale la rate ale dobnzii mici, datorit politici monetare relaxate, fa de alte ri. Guvernul Elveiei poate influienta pia imobiliar rezidenial cu ajutorul bncilor cantonale, care sunt deinute de ctre stat, dar i prin regulile impuse condiiilor de creditare ipotecar i impozitul pe care trebuie s-l plteasc proprietari de reedine rezideniale. Guvernul a aprobat legi pentru strini care doresc s investeasc n pia imobiliar rezidenial, astfel c un strin s poat cumpra o locuina n Elveia necesit fie s aib cetenie elveian sau s aib permis de munc n elveia. n concluzie, dac a fii avut de ales ntre a cumpra o proprietate rezidenial n elveia sau s nchiriez o locuina a ajunge la acelai prere c i persoanele elveiene care prefer s nchirieze n loc s-i cumpere o locuina. Preul proprietilor imobiliare rezideniale sunt prea scumpe pentru puterea de cumprare a persoanelor din Elveia c s poat s cumpere o locuina cu bani lichizi, ns i cumprarea unei locuine cu ajutorul creditelor ipotecare oferite de ctre bnci, pentru unele persoane nu-i permit s-i ia vreun mprumut bancar.

22

Finaarea imobiliar rezidenial din Elveia

Bibliografie
1. Bourassa, S.C. and M. Hoesli. Why Do the Swiss Rent? Journal of Real Estate Finance and

Economics, 2010 2. Thalmann, P. Which Is the Appropriate Administrative Level to Promote Home

Ownership?Swiss Journal of Economics and Statistics, 1999

Webografie
1. 2. 3. 4. 5. 6. 7. 8. 9. 10. 11. 12. www.snb.ch http://www.ubs.com/ch/en/online_services.html https://www.credit-suisse.com/ch/en/ www.swissfinanceinstitute.ch http://ro.wikipedia.org/wiki/Elve%C8%9Bia http://www.homegate.ch http://www.bfs.admin.ch http://www.manager.ro http://www.forbes.ro http://www.rellox.ro http://www.business24.ro http://economica.rtv.net

23

Finaarea imobiliar rezidenial din Elveia

Anexe
Anexa 1. Indicele de pret pentru piata imobiliara SWX IAZI

Sursa: www.iazicifi.ch

24

Finaarea imobiliar rezidenial din Elveia

Anexa 2. Aprecierea preurilor locuinelor n Elveia 1998-2011 (modificri)

Sursa : www.iazicifi.ch

25

Finaarea imobiliar rezidenial din Elveia

Aneaxa 3. Preurile locuinelor n Elveia 2011

Sursa : www.iazicifi.ch

26

Finaarea imobiliar rezidenial din Elveia Anexa 4.Oferta credit ipotecar banca UBS

Sursa: http://www.ubs.com/ch/en/swissbank/private/mortgage/current_rates.html

27

Finaarea imobiliar rezidenial din Elveia Anexa 5. Rata dobanzi la creditele ipotecare oferite de Credit Suisse

Sursa: https://www.credit-suisse.com/ch

28