Sunteți pe pagina 1din 20

Drept Funciar, Tema #3

Tema # 3 Tranzaciile funciare


Cuprins 1. Noiunea de tranzacie funciar i particularitile acestora. 2. Contractul de Vnzare - Cumprare a terenurilor. 3. Contractul de Donaie i Schimb al terenurilor. 4. Contractul de arend n agricultur i Contractul de locaiune terenurilor. 5. Condiiile de motenire a terenurilor. Acte normative: Codul Civil RM; Codul Funciar RM; Legea cu privire la preul normativ i modul de vnzare -ev terenurilor; Legea cu privire la arenda n agricultur; Hotrrea Guvernului cu privire la vinzarea-cumpararea Hotrrea Guvernului pentru aprobarea Regulamentului c vinzarea-cumpararea terenurilor aferente Hotrrea Guvernului privind implementarea Legii cu p: n agricultura

1.

Noiunea de tranzacie funciar i particularitile acestora.

Tranzacie funciar - sunt aciunile benevole ale subiecilor cu drepturi depline n raporturile juridice funciare obiectul crora sunt sectoarele de terenuri i sunt ndreptate spre apariia, modificarea i stingerea drepturilor i obligaiilor funciare. Tranzaciile funciare sunt determinate de reguli generale i speciale: A. Regulile generale: Subiecii sunt cei cu drepturi depline (pers. fiz,/ jur. sau statul); Pot fi efectuate prin intermediul reprezentanilor (s confirme mputernicirile n form scris, autentificat notarial); Presupun aciuni active ale subiecilor; Existena unui scop juridic final; Acordul liber de voin a subiecilor la ncheierea tranzaciilor; Tranzaciile s nu contravin legislaiei prin: a) form, b)procedur, c) coninut, d) obiect, i e) subiect. B. Regulile speciale: Se efectueaz prin supravegherea din partea organelor de stat; Lista subiecilor este determinat; Sunt determinate i categoriile de terenuri care pot fi obiectul anumitor tranzacii; Se efectueaz ntr-o form expres prevzut de legislaie; La nstrinarea terenurilor trebuie s se in cont de folosirea raional a terenurilor;

lordanca - Rodica lordanov , Catedra Drept Procesual Civil

pt Funciar, Tema #3

Clasificarea tranzaciilor funciare: Tranzacii ce aduc la apariia drepturilor / obligaiilor - adic sunt temeiuri de apariie ntre subieci a raporturilor juridice care n-au existat anterior; Tranzacii ce modific coninutul i caracterul anumitor raporturi deja existente; Tranzaciile ce stng raporturile juridice existente n domeniul utilizrii terenurilor; Tranzaciile funciare mai pot fi divizate n : A. Tranzacii ce duc la schimbarea titularului dreptului de proprietate (Vnzarea cumprarea, schimbul, donaia, motenirea); Sunt reglementate de legislaia civil; Nu duc la schimbarea destinaiei terenurilor; Se efectueaz numai dup procedura expres prevzut de legislaie, cu condiia nregistrrii la OCT; Condiie pentru forma tranzaciei este c aceasta trebuie s fie profesionist ntocmit i notarial autentificat; B. Tranzacii ce nu duc la schimbarea titularului dreptului de proprietate (arenda, locapunea, ipoteca) (n unele cazuri tranzaciile date pot duce la schimbarea titularului dreptului rscumprarea terenului arendat sau neexecutarea condiiilor stabilite pentru debitorul gagist).

2. Contractul de Vnzare - Cumprare a terenurilor.


Noiunea contractului V- C art. 753 CC ; Elementele contractului: Preul - art. 756 CC Art. 3 (2)1.. V-C terenurilor... Terenurile proprietate public se vnd: \ Ia pre normativ; -. >v>i V Art. 2 (1)L. V-C terenurilor... Preul normativ al pmntului constituie o msur de estimare a valorii lui echivalente cu potenialul natural i economic al acestuia, exprimate n valut naional. Art. 2 (2)L. V-C terenurilor... Preul normativ este creat din: unitate convenional (grad-hectar)r, indici cadastrali (cantitativi i calitativi) (^-/at/</e bonetate) care se stabilete conform datelor din cadastru sau n baza expertizei pedologice sau indicilor medii n unitatea administrativ teritorial ; (Art. 8 (5)L. V-C terenurilor...) tarifele stabilite n anexa legii; se indexeaz anual, n funcie de rata inflaiei stabilit n bugetul de stat. sau la pre liber; La calcularea preului liber pentru terenurile proprietate public se ine cont de: Localitatea unde este amplasat terenul; Amplasarea terenului aferent n localitate (centru, partea central, periferie); Dac este asigurat cu electricitate, ap, canalizare, ci de acces. (Art. 9 (4)1.. V-C terenurilor...)

lordanca - Rodica lordanov Catedra Drept Procesual Civil

rept Funciar, Tema #3

inclusiv n baza rezultatelor licitaiei.

Art. 5 (2)L. V-C terenurilor... Terenurile proprietate privat se vnd: la pre liber; Preul liber este creat din: Suprafaa i panta terenului; Calitatea solului; Volumul / tipul produciei agricole; Amplasamentul (aproape de localitate, de drum, de ap etc); Numrul altor doritor de-a cumpra terenul dat; Volumul venitului care eventual poate fi obinut; In cazul terenurilor prop. pub. - preul se achit la momentul semnrii contractului sau ealonat 25% la semnare, iar restul n rate pn la 10 ani. Art. 3 (3)L. V-C terenurilor... Costul plantaiilor, bunurilor imobiliare se include n preul de vnzare a terenurilor. Prile contractului: Vnztorul este proprietarul sau reprezentantul acestuia ce acioneaz n baza procurii.

Preul se achit la data semnrii contractului sau la data stabilit de pri.

A. Dac obiectul este proprietate public Proprietate public (stat)- Guvernul Proprietate public (municipal)- APL B. Dac obiectul este proprietate privat Proprietarul lotului de pmnt de pe lng cas; Cumprtor A. Dac obiectul este proprietate public conform Art. 4 (3)1... pot fi V-C terenurilor.. aceste vndute: persoanelor fizice; persoanelor juridice autohtone; investitorilor strini, cu excepia terenurilor cu destinaie agricol i ale fondului silvic. B. Dac obiectul este proprietate privat - conform Art. 6 (3)L. pot fi V-C aceste vndute: terenurilor... persoanelor fizice; persoanelor juridice autohtone; Coproprietarii - Art. 6 (4)L. V-C terenurilor...; Dac cet. strini au devenit prop. a terenurilor prin motenitenire legal sau RMtestamentatr la nstrinarea terenurilor trebuie s-o fac prin acte juridice ntre cet Art. 6 (3)L. V-C terenurilor...; Membrii ntovririlor pomicole; Art. 7 (4)L. V-C terenurilor. Investitorii strini (terenuri destinate construciei)- Art. 9 (2)L. V-C terenurilor... 6 Statul - Art. 8 (3)L. V-C terenurilor...

lordanca - Rodica lordanov , Catedra Drept Procesual Civil 3

rept Funciar, Tema #3

Forma contractului - conform art. 4 (5)i art. 5 (3)L. V-C terenurilor... Scris Autentificat notarial; nregistrat la OCT; terenurilor... Obiectul Terenurile care sunt proprietate privat (vezi tema precedent); Care se confirm prin actele legale, nregistrate la OCT i crora este atribuit numr cadastral; Terenurile pot fi vndute integral sau parial - art. 8 (3)L. V-C terenurilor... ; Terenurile fondului apelor nu pot fi vndute - art. 9 (6)L. V-C terenurilor... Terenurile prop. public pe care sunt obiective pot fi obiectul vnzrii numai dup ce obiectivele vor fi privatizate - art. 9 (3)L. V-C terenurilor... Terenurile cu o suprafa mai mare dect cea stabilit pentru localitate - art. 8 (4)L. V-C terenurilor... ;
7

Nerespectarea acestor condiii duce la nulitate - conform art. 4 (6)i srt. 5 (4)L. V-C

3. Contractul de Schimb i Donaie al terenurilor.


Contractul de Schimb - art. 823 CC Prile n contractul de schimb au obligaia de-a transmite reciproc dreptul de proprietate asupra unui teren. In cazul contractului de schimb al terenurilor se aplic regulile de vnzare - cumprare a terenurilor - art. 824 CC: Forma scris; Autentificat notarial; nregistrarea la oficiul cadastral; Categoriile de terenuri care pot fi nstrinate; Categoriile de subieci care intenioneaz s schimbe terenurile. Etc. Contractul de donaie - art. 827 CC Prin contract de donaie, o parte (donator) se oblig s mreasc din contul patrimoniului su, cu titlu gratuit, patrimoniul celeilalte pri (donatar), n cazul contractului de donaie al terenurilor se aplic regulile de vnzare - cumprare a terenurilor - art. 829 CC. Donaia poate fi cu condiie realizrii sarcini sau unui scop, chiar dac este un scop public - art. 834 CC.
8

lordanca - Rodica lordanov , Catedra Drept Procesual Civil

rept Funciar, Tema #3

4. Contractul de arend n agricultur i Contractul de locaiune a terenurilor.


Arenda - este contractul ncheiat ntre o parte - proprietar, uzufructuar sau un alt posesor legal de terenuri i alte de alte bunuri agricole (arendator) - i alt parte (arenda) cu privire la exploatarea acestora pe o durat determinat i la un pre stabili de pri. Conform art. 911 CC. Conform art. 2 L arenda n agricultur - arenda n agricultur - darea n posesiune i folosin, pe baz de contract, pe o durat determinat, contra plat, a terenurilor i a altor bunuri agricole; Elementele contractului: Plata de arend - art. 916 CC, art. 17 L arenda n agricultur; In bani; In natur (ntr-o cantitate de producere sau ntr-un procent de producere, n specificul produciei crescute n zon); In bani i natur; Alt form stabilit de pri. plata pentru arenda terenurilor agricole - recompensa ce se achit arendatorului pentru folosirea terenului dat de acesta n arend - art. 2 L arenda n agricultur; Pentru terenurile proprietate public plata este de la 2 - 10% din preul normativ -art.22 L arenda in agricultur;

Se determin plata n funcie de:

suprafaa terenului arendat, bonitate, Relief, msura posibilitii de a efectua lucrrile n mod mecanizat, alte caracteristici ale terenului; valoarea plantaiilor multianuale amplasate pe el, dar nu va constitui mai puin de 2% pe an din preul normativ al terenului arendat. Prile contractului

Arendatorul (s fie proprietar, uzufructuar, sau s dein n posesie legal) In cazul proprietii publice proprietar este Guvernul sau APL. arendaul. Drepturile prilor art. 15 L arenda n agricultur; Specifice: arendaul are drept prioritar la ncheierea unui nou contract de arend; Obligaiile prilor art. 16 L arenda n agricultur; Specifice: Arendaul este obligat s achite impozitele.

lordanca - Rodica lordanov Catedra Drept Procesual Civil

rept Funciar, Tema #3

Obiectul Art. 4 (2) L arenda n agricultur; Obiecte ale relaiilor de arend sunt bunurile agricole aflate n proprietate public sau privat, cu excepia celor scoase din circuitul civil sau n privina crora, prin lege, sunt stabilite alte interdicii sau limitri.

Art. 2 L arenda n agricultur include n noiunea de bunuri agricole A. mijloace fixe terenuri cu destinaie agricol, terenuri din intravilanul localitilor, terenuri ale fondului de rezerv, maini, Utilaje, instalaii destinate lucrrilor agricole, construcii, inclusiv construciile hidrotehnice; platforme, spaii de depozitare destinate pstrrii produciei agricole, cu terenurile aferente acestora, animale care se folosesc n procesul agricol B. dup caz, mijloace circulante;

Conform art. 7 L arenda n agricultur bunurile arendate trebuie descrise. Elementele

acestea sunt: A. Terenurile agricole a) b) c) d) numrul cadastral al terenului; suprafaa; bonitatea; modul de folosin; B. Alte bunuri agricole a) b) c) denumirea i destinaia bunurilor; starea tehnic; anul fabricrii sau drii n exploatare, termenul general i

e) culturile premergtoare cultivate pe teren n ultimii 5 ani i ngraamintcle folosite n aceti ani; f) g) h) starea terenului (prelucrat, neprelucrat, cultivat etc); viciile materiale i juridice; alte date, la cererea prilor.

termenul care a rmas de exploatare a bunurilor; d) efectuarea ultimei reparaii curente i capitale; e) valoarea de pia a bunurilor; f) condiiile de folosire; g) viciile materiale i juridice; h)

E escrierea bunurilor se include n Actul d< timp de 14 zile de la nceputul sau sfri component al contractului.

alte date, la cererea prilor. predare-preluare, care se ntocmete tul arendei, care dup semnare este parte
12

lordanca - Rodica lordanov , Catedra Drept Procesual Civil

rept Funciar, Tema #3

Termenul Conform art. 8, 9 L arenda n agricultur; ' \ stabilit de pri; nu mai mic de un an; maximum 30 ani; x,,- ^

, J .

pentru plantaiile multe anuale termenul nu mai mic de 25 ani;

Termenul poate fi prelungit cu urmtoarele condiii: .^ Aviz n scris cu 30 zile pn la expirare; , Se nchei un contract adiional; ^ Dac arendatorul nu solicit bunurile la expirarea contractului acesta se consider ncheiat nc pentru un an agricol. Forma Contractul se ntocmete n form scris dac este ncheiat: Pn la 3 ani - nregistrarea la APL sau la OCT; Mai mult de 3 ani nregistrarea la OCT ; Art. 10, 11 L arenda n agricultur;

Contractul de arenda nceteaz in cazul: expirrii termenului de arend; declarrii nulitii acestuia; pierii bunurilor arendate; rezilierii contractului;

art. 13 L arenda n agricultur;

n alte cazuri prevzute de legislaia n vigoare sau de contract. 14 L arenda n agricultur;

Rezilierea contractului poate avea loc: art.

prin acordul comun al prilor contractante (n form scris); prin hotrre a instanei judectoreti, la cererea uneia dintre prile contractante: Arendaul solicit dac Arendatorul refuza sa dea in arenda bunurile stipulate contract, nu le-a transmis la timp ori face imposibila exploatarea bunurilor arendate; bunurile arendate, din motive ce nu depind de voina sa, au ajuns intr-o stare inutilizabila; se afla in incapacitate de munca, este privat de libertate ori au survenit alte circumstane care fac imposibila executarea de mai departe a contractului. in

Arendatorul solicitdacArendaul nu a nregistrat contractul refuza sa ia in arenda bunurile a schimbat modul de folosina a bunurilor arendate fr consimmntul a nrutit starea bunurilor astfel incit ea

nu poate fi restabilita pn la expirarea termenului contractului; nu a achitat plata pentru arenda in decursul a 3 luni de la data expirrii termenului prevzut in contract; a ncheiat un contract de subarenda fr consimmntul arendatorului.

14

lordanca - Rodica lordanov Catedra Drept Procesual Civil

rept Funciar, Tema #3

Contractul de locaiune a terenurilor Locaiunea -o parte (locator) se oblig s dea celeilalte pri (locatar) un bun determinat individual n folosin temporar sau n folosin i posesiune temporar, iar acesta se oblig s plteasc chirie. - art. 875 CC Elementele contractului: Termenul- maxim 99 ani - art. 877 CC Forma - scris, pe un termen mai mare de 3 ani se nregistreaz la OCT.- art. 876 CC Obiectul terenurile aferente unitilor industriale care sunt privatizate sau n proces de privatizare, terenurile destinate construciei, ere, toate cu excepia terenurilor agricole. Plata chiriei - se efectueaz integral sau la sfritul perioadei - art.886CC Condiii: Terenul este folosit conform destinaiei - art. 885 CC

lordanca - Rodica lordanov , Catedra Drept Procesual Civil

^- JK. <W
Drept Funciar, Tema#2

Tema # 2 Dreptul de proprietateji altedrepturi reale asupra terenurilor


Cuprins Dreptul de proprietate asupra terenurilor. Dreptul de beneficiere asupra terenurilor. Dreptul de uzufruct asupra terenurilor. Dreptul de superficii asupra terenurilor. Dreptul de servitute asupra terenurilor. Actele normative ' LEGEA RM cu privire la proprietatea public a unitilor admi'wywffp teritoriale Nr.523-XIV din"l6.~07.99 MO nr. 124-125/611 din 11 l 19* LEGEA RM privind terenurile proprietate public i delimitarea joi -..-. ~KV* nr. 91 din 05.04.2007, MO 070 din 25.05.2007 LEGEA RM exproprierii pentai cauza de utilitate publica Nr.488 08.07.1999 MO nr.42-44 din 20.04.2000; : CODUL FUNCIAR Nr.828-XII din 25.12.91

lpEiiH^ I CODUL CIVIL al RM nr.1107- XV din 6.07.2002;

1. Dreptul de proprietate asupra terenurilor.


___ r n sens economic Proprietatea -=d^~ ~-*in sens juridic In sens economic presupune - raportul de nsuire de ctre individ a bunurilor materiale, adic raporturilor sociale n cadrul crora se realizeaz aceast nsuire. In sens juridic este ansamblu de norme juridice care stabilesc nsui posibilitatea sau imposibilitatea apartenenei bunurilor materiale, ntrind juridic starea economic de nsuire a lor. Proprietatea poate fi privit sub aspect de : Institut - totalitatea normelor juridice ce reglementeaz relaiile de proprietate asupra resurselor naturale, creeaz dreptul de proprietate n sens obiectiv. Totalitatea atributelor proprietarului n domeniul posesiei, folosirii i dispoziiei asupra resurselor naturale, (sens subiectiv) Elementele (art. 315 CC) posesia, folosina, dispoziia. Posesia prerogativa titularului dreptului de proprietate de-a stpni n fapt lotul de teren. Dreptul de-a poseda un teren l are i cel ce nu-1 deine n proprietate, condiie ar fi respectarea legislaiei. Posesia asupra terenurilor se caracterizeaz prin transferarea n natur a acestora, ntocmirea planurilor, proectelor cadastrale, determinarea hotarelor. Nu este posibil de-a schimba locul amplasrii terenurilor;

lordanca - Rodica lordanov , Catedra Drept Procesual Civil

Drept Funciar, Tema#2

Folosina prerogativa titularului dreptului de proprietate de-a extrage din bun calitile utile ale acestuia, n scopul satisfacerii necesitilor materiale i spirituale. Realizarea se face prin dou forme: Dreptul proprietarului de-a folosi terenul n modul stabilit de lege pentru categoria respectiv de teren; De -a folosi terenul liber sub orice form de gospodrire (folosirea pentru construcie, instalarea utelajclor ect). Liber dar nu haotic; Condiie este folosirea liber fr a cauza prejudicii mediului i intereselor legale ale altor persoane; Dispoziia - prerogativa titularului dreptului de proprietate de-a determina statutul juridic (soarta bunului) Formele: S Schimbarea strii de fapt a terenului care duce dup sine la schimbarea statutului juridic al terenului (de ex. folosirea terenurilor pentru grdin, livad sau vie - include n categoria terenurilor agricole); Schimbarea regimului juridic al terenurilor (schimbarea destinaiei), aceast form de fapt este limitat prin lege, deoarece n dependen de reg. jur al terenurilor se stabilete preul, felul i volumul impozitului, meninerea echilibrului ecologic; Schimbarea deintorului: nstrinarea (schimbarea proprietarului); Exproprierea; Oferire n folosin altor deintori (arenda, folosire gratuit,)

Conform art 127 (2) al Constitupei RM statul garanteaz realizarea dreptului de proprietate n formele solicitate de titular, dac acestea nu vin n contradicie cu interesele societii. ^_^, Public Tipurile de proprietate sunt (art. 3 C. Funciar):<C' ^^~Privat Proprietate public (PP) - dreptul subiectiv ce aparine statului sau unitii administrativ teritoriale i are ca obiect bunurile care prin natura sa, sau prin reglementri legale sunt de uz public, sau utilizare public. de uz public" de interes public declarate prin lege

Terenurile se afl n proporietatea public (PP) al Statului i UAT (de nivelul I i II) art. L. Nr.91/2007. Terenurile PP pot fi: de interes naional i de intere local. Terenurile din domeniul public i terenurile din domeniul privat creeaz proprietatea Satatului i UAT. Terenurile din domeniul public (art. 2 L 91/2007) sunt: inalienabile, insesizabile i imprescreptibile

lordanca - Rodica lordanov , Catedra Drept Procesual Civil

Drept Funciar, Tema#2

Dreptul de proprietate asupra terenurilor se deosebete de Dreptul de proprietate asupra altor bunuri prin: a) Dreptul de folosire a terenurilor (art. 315(3;4;5) CC); b) Condiiile de folosire n interes general (art. 316(3) CC);

^ V \cS\. (yv*i C^vO' r^a <

Proprietatea public
Conform art. 127 (3) Constituia RM prevede c Proprietatea public aparine statului sau unitilor administrativ-teritoriale (UAT). Art. 4 (1)L. V-C terenurilor... Terenurile proprietate publica se impart in terenuri proprietate de stat si terenuri proprietate a unitilor administrativ-teritoriale, delimitarea crora se stabilete prin lege. Conform Legii RM cu privire la proprietatea publica a unitilor administrativ-teritoriale (n continuare L. # 523) Subiecii al prop. publice al UAT sunt- satele, comunele, oraele, municipiile, raioanele (APL de nivelul I si II); Subiecii al prop. publice al statului sunt acele autoriti publice care sunt de competen general pe ntreg teritoriului statului, n special Guvernul. Obiectele proprie^u-pubjicesunt acele bunuri (terenuri) care prin natura sa pot fi: de interes public Proprietate Public a UAT Patrimoniul Proprietii publice a UAT conform art. 1(3)L#523 a. Domeniu public b. Domeniu Privat de uz public,

Bunurile domeniului public constituie totalitatea bunurilor mobile ;i imobile, destinate satisfacerii intereselor generale ale colectivitii din unitatea administrativteritoriala.

lordanca - Rodica lordanov , Catedra Drept Procesual Civil

Drept Funciar, Tema#2

Bunurile domeniului privat constituie totalitatea bunurilor mobile i imobile, aflate in patrimoniul public al unitii administrativ - teritoriale, care au o destinaie strict determinata, alta dect satisfacerea unui interes general. art. 3(c) L. 523- obiectele proprietii publice a UAT - Terenurile destinate satisfacerii necesitilor unitilor administrativ-teritoriale - Terenurile agricole - Fondul proprietii publice crea n timpul reformei funciare; - Terenurile silvice i fondului apelor care sunt de importan local (amplasat n limitele teritoriului UAT respective); Terenurile destinate construciei; - Terenurile aferente obiectivelor proprietate a UAT sau care sunt privatizate sau in proces de privatizare sau care sunt date n alte forme de folosire; art. 2 L. 523 - dobndirea dreptului de proprietate a UAT asupra terenurilor: a) pe cale natural; b) prin achiziii publice, realizate n condiiile legii; c) prin transmitere n proprietatea publica a unitii administrativ-teritoriale a proprietii publice a statului sau prin transmiterea proprietii publice a unei uniti administrativ-teritoriale n proprietatea publica a alteia; d) prin expropriere pentru cauza de utilitate publica local; e) n baza hotrrii instanei judectoreti; f) prin donaii sau prin legate acceptate de consiliul local al unitii administrativteritoriale; Articolul 37. CF Pstrarea dreptului asupra terenului

Proprietate privat - dreptul persoanelor fizice sau juridice, stat, unitate administrativ teritorial asupra bunurilor exercitnd asupra lor atributele de posesie, folosire i dispoziie n mod exclusiv i perpetuu prin putere i interes propriu n condiiile legii. Subiecii art. 4(1,2) CF sunt Deintorii de terenuri cu titlu de proprietar, care pot fi: Subiecii proprietii private sunt divizai n dou categorii: A.. Ce-i determinai expres de legislaia RM tn perioada reforme funciare: Art. 12 CF - categoriile de cet. care beneficiau gratis de terenurilor agricole; Art. 11 CF - (propr caselor de locuit, familiile nou formate, prop. apart. Care nu-s blocuri); Art. 4 (3,4) CF nu-s subieci ai dreptului de proprietate fotii deintori; B. Ce-i determinai expres de legislaia RM n perioada post reform: Propr caselor de locuit, familiile nou formate, prop. apart. care nu-s blocuri - Art. 11 CF; Membrii ntovriilor pomicole - Art. 7 (4) L. Vnzare cumprare a pmntului; Cetenii RM (per. fiz,/ per.jur.)art. 6 (2) L. Vnzare cumprare a pmntului...., 2'4 C. Apelor; Investitorii strini (terenuri destinate construcie) art. 9 (2)L. Vnzare cumprare a pmntului...., Gospodriile rneti art. 2 L. gospodriile rneti; Proprietarii obiectivelor ce au fost privatizate (imobil, unitate industrial etc.)

lordanca - Rodica lordanov , Catedra Drept Procesual Civil

Drept Funciar, Tema#2

Obiectele Sectoarele caselor de locuit anexele gospodriilor i grdini - Art. 11 CF ; Terenurile aferente caselor de locuit cu mai multe apartamente - Art. 11 CF ; Sectoarele de teren atribuite drept cote echivalente de teren n 100% i 50% - Art. 12 CF; Terenurile destinate construcie (care au unele construcii sau sunt menite pentru aceasta) - 9 (1,2)L. Vnzare cumprare a pmntului....; Terenurile aferente obiectivelor privatizate sau care sunt n proces de privatizare 9(3)L. Vnzare cumprare a pmntului....; Terenurile ntovriilor pomicole - 7(4)L. Vnzare cumprare a pmntului....; Terenurile mpdurite, cu condiie c au fost plantate pdurea pe teren proprietate privat - art. 6 C.Silvic Terenurile obiectivelor acvatice, cu condiie c au fost construite pe teren proprietate privat - art l'l, 2'4 C. Apelor

Dobndirea dreptului de proprietate asupra terenurilor (art. 320(2)CC) In baza legii; Act juridic; Succesiune, Accesiune imobiliar natural / artificial (art. 328, 329 CC); Uzucapiunea imobiliar (art. 332 CC); Hotrrile instanelor de judecat; Act administrativ. Vnzare cumprare a pmntului... Art. 20 (l)C.F . - Actele care confirm dreptul de proprietate sunt: titlul de autentificare a dreptului deintorului de teren, eliberat de autoritile administraiei publice locale la atribuirea de ctre stat a terenurilor; certificatul de motenire; contractul de vnzare - cumprare; contractul de donaie; contractul de schimb In baza legii; nstrinarea prin act juridic; Renunarea binevol (338 (3)CC); Exproprierea; Richiziia (n cazul calamitii naturale) (342 CC); Confiscarea (342 CC);
10

Dreptul este dobndit din momentul nregistrrii la OCT art.321 (2) i Art. 5 (4) L.

ncetarea dreptului de proprietate (art.337 CC):

lordanca - Rodica iordanov , Catedra Drept Procesual Civil

Drept Funciar, Tema#2

2. Dreptul de beneficiere asupra terenurilor. Clasificarea dreptului de beneficiere I. Dup scopul utilizrii: General i special General apare n procesul satisfacerii necesitilor vitale Totalitatea mputernicirilor pe care le are persoana de-a folosi terenul pentru ai satisface necesitile vitale. Dreptul de beneficiere general se caracterizeaz prin: Apare de la momentul naterii; Este gratis; Apare fr sistema de permise; Nu urmrete atingerea scopului de profit economic i numai satisfacerea necesitilor vitale; n cazuri de protecie fondului funciar, mediului i sntii poate fi limitat, numai conform legislaiei.

Special apare n procesul satisfacerii necesitilor economice Dreptul de beneficiere special se caracterizeaz prin: Subiect poate fi persoana fizic sau juridic care are activitate de antreprenor; Temei de apariie sunt actele juridice (decizia, contractul, licena, autorizaia etc); Se realizeaz contra plat (impozit, tax, pre normativ etc); Se utilizeaz terenurile numai conform destinaiei, scopului i n suprafaa reglementat; Se efectueaz dup delimitarea n natur. Beneficierea special se realizeaz n dou forme: n complex (ape- teren; teren -regnul animal); Asupra unei categorii de teren (agricol, silvic, de construcie etc.) Formele de realizre Posesie Folosin Posesie i folosin

lordanca - Rodica lordanov , Catedra Drept Procesual Civil

I. Noiunea i particularitile terenurilor cu destinaie agricol.


preuiri cti dcNtinitlc ttgrlcolfl N I I I I I cele care conform datelor cadastrale sunt pcmibile de a (i uiili/utc peniru producia agricol sau activitile agro - industriale. crcnurllc dciitinittc agriculturii includ: Terenuri arabile , vii, live/i; Terenurile pentru puni, fnee, pepiniere; Terenurile pe care sunt amplasate fermele, depozitele produciei agricole, garajele tehnicii agricole, edificiile administrative ale unitii economice agricole; Fiile de protecie a cmpurilor i drumurilor; Drumurile n lanurile agricole; Terenurile pe care sunt amplasate sistemele de ameliorare i irigare; Terenurile destinate cercetrilor activitilor tiinifice, educaionale n domeniul agricol. erenurile destinate agriculturii sunt divizate n: terenuri folosite nemijlocit n domeniul agrar (ter. arabile, vii, livezi, puni, fnee ) cele folosite pentru asigurarea mai eficient al utilizrii terenurilor agricole (drumurile, fie silvic de protecie, terenurilr pe care sunt amplasate construciile) cele declarate degradate (rpele, terenurile selenite, sau cu umiditate mrit etc ) -acestora li se poate schimba destinai (f. silvic, f. acvatic, destinat construciei). 2

Tema # 4 Regimul juridic al terentiritofTCU~destmaie agricol Cuprins


Noiunea i particularitile terenurilor cu destinaie agricol. Particularitile dreptului de proprietate i altor drepturilor reale asupra terenurilor cu destinaie agricol. Noiunea, particularitile gospodriilor rneti (de fermieri). Regimul juridic al terenurilor i altor bunuri din cadrul gospodriilor rneti (de fermieri). Felurile de folosire a terenurilor cu destinaie agricol n scaiyW^Swatfe' Reglementarea juridic a scoaterii terenurilor din circuitul a|flBC.ci^^iPr

Poate surveni rspunderea administrativ pentru folosire nentemeiat a terenului art. 24 CF; Nu pot fi repartizate subiecilor care nu au reparat prejudiciu cauzat terenurilor agricole - art. 22 CF; Subiecii dreptului de folosire sunt strict determinai n dependen de scopuri: cercetri tiinifice, pers. jur agricole, cetenilor RM - art. 36 CF. Prioritar sunt obiecte ale proprietii private. Este detaliat prevzut modul de calcularea a pierderilor agricole. L. Preul normativ i modul deV-C a terenurilor; Terenurile agricole pot fi folosite pentru: Producere agricol 36 CF; ndeletniciri i meteuguri populare 38 CF; ntovrii pomicole art. 40 CF; Instituiilor de culte - art. 15'1 CF; Interese personale - 39 CF; Pentru cercetri tiinifice - 50 CF;

Terenurile destinate agriculturii se caracterizeaz prin potenialul economic i natural al stratului fertil. Calitatea stratului fertil se calculeaz n grade de bonitate (grad de evaluare a fertilitii). Gradul de bonitate mai mic de 20 nu se atribui la terenuri agricole; Terenurile cu grad de bonitate pn la 40 pot fi transferate n terenuri cu destinaie silvic; art. 71 CF. Terenurile cu grad de bonitate mai mare de 80 sunt declarate etalon; Terenurile agricole folosite n alte scopuri dect producerea agricol trebuie s fie descopertate (scoaterea startului fertil de pe ele). Art.33 CF. Particularitile terenurilor destinate agriculturii sunt: terenuri n special folosite pentru producere; terenuri calificate dup calitate (Grad de bonitate); pot fi incorporate n alte categorii de terenuri - art. 50 CF (terenurile din intravelan). terenurile sunt prioritar protejate (stabilirea fie de protecie etc.) art.5 CF; Terenurile date pot fi conservate a) pentru protecie ; b) pentru restabilire; Terenurile agricole pot fi folosite n mai multe scopuri: a) industrial; b) personal; c) agricol; d) agroindustrial;
3

'articularitile: Uzufructuarul are doar dreptul de a poseda i a folosi obiectul uzufructului, fr dreptul de-a nstrina terenul sau sa-i schimbe destinaia; Dac uzufructul este constituit n favoarea unei persoane juridice termenul maxim 30 ani; Actul juridic de constituire a uzufructului asupra terenurilor agricole este contractul de arend; Dbiecte: suplimentar la cele ale dreptului de proprietate se mai includ: Construciile, edificiile, depozitele, garajele etc folosite n domeniul agricol. 'articularitile: Se transmite prin succesiune; Este un drept alienabil; Este obiect al locaiunii; Presupune i dreptul folosire a terenului aferent al construciei; Asupra surplusului de teren se stabilete servitutea; Se instituie prin act juridic sau dispoziie legal, nregistrat la cadastru bunurilor imobile. Termenul maxim 99 ani; Superficia

2. Particularitile dreptului de proprietate i altor drepturilor reale asupra terenurilor cu destinaie agricol.
biectul: dorul (totul) de teren-cu destinaie agricol, statut juridic, numr cadastral, suprafa, hotar, delimitat n natur etc (art. 2'1 CF); ta de teren _ are cantitate i descriere, destinaie agricol i categorie de folosire determinate, nu se delimiteaz n natur, este parte al sectorului de teren; Dreptul de proprietate bieci: Persoanele fizice ceteni RM, cu capacitatea juridic funciar, adic s-i realizeze drepturile i s-i asume obligaii funciare (art. 36, 12 CF, ); Persoane fizice cu activitate de antreprinoriat (art. 2 L gospodrie rneti); Persoane fizice ceteni strini i apatrizi (art. 6 L. V-C terenurilor...); Persoanelor juridice (ntreprinderilor, organizaiilor i asociaiilor agricole i agroindustriale de stat i cooperatiste; instituiilor de cercetri tiinifice, didactice i altor, instituii agricole, colilor tehnice profesionale i colilor de cultur general steti; ntreprinderilor agricole mixte. (art. 36 CF). Statul (Hotrrea Guvernului); APL (Art. 4 (1)L. V-C terenurilor... Drepturile reale Uzufructul jieci: limentar la cej aj dreptului de proprietate se mai includ: Persoanele fizice i juridice strine (art.41 CF);
5

3. Noiunea, particularitile gospodriilor rneti (de fermieri).


Conform art.2 L Gospodrii rneti... prin gospodrie rneasc este o ntreprindere individual, bazat pe proprietate privat asupra terenurilor agricole (denumite n continuare terenuri) i asupra altor bunuri, pe munca personal a membrilor unei familii (membri ai gospodrie rneti), avnd ca scop obinerea de produse agricole, prelucrarea lor primar, comercializarea cu preponderent a propriei producii agricole. Particularitile: ntreprindere individual (art.2 (1)); Terenuri agricole proprietate privat (art.2 (1)); Alte bunuri (art.2 (1)); Scop obinerea producie agricole i prelucrarea primar (art.2 (1)); Comercializarea produciei agricole (art.2 (1)); Statut juridic de persoana fizic (art.3(l)); Suprafaa terenurilor proprietate privat sau arendate trebuie s asigure 50% din perioada de munc al membrilor G (art.3(2)); Fondator persoan fizic, capacitate de exerciiu, posed teren cu drept de proprietate privat (art.9(l)); Conductorul G este fondatorul acestea (art. 15 (1)) ;

Servitutea Servitutea se instituie pentru asigurarea uzul i utilitatea imobilului unui alt proprietar; Servitutea exist att timp ct exist dou fonduri ce aparin la doi proprietari (teren dominant i teren aservit); Servitutea este instituit n sarcina unui imobil i n favoarea altuia, dar nu pentru persoane; Dreptul de servitute impune svrirea unor aciuni, sau abinere de la acestea; Servitutea se constituie n baza actului juridic, nregistrat n Cadastru Bunurilor Imobile;

. Regimul juridic al terenurilor i altor bunuri din cadrul ospodriilor rneti (de fermieri).
unurile G pot aparine (art.18 L G): unui sau mai multor membri ai gospodriei cu drept de proprietate individual; membrilor gospodriei cu drept de proprietate comun n devlmie sau cu drept de proprietate comun n diviziune dac ultimul este prevzut n contract. unuri comune pot fi: terenurile, plantaiile, construciile gospodreti i alte construcii, instalaiile de ameliorare si alte instalaii, vitele productive i de munc, pasrile, tehnica agricol i alt tehnic, mijloacele de transport, utilajele, inventarul i alte bunuri, procurate pentru gospodrie n comun de membrii ei. articularitile: Se nstrineaz cu acordul tuturor membrilor G (art.l8(4)); Membrii G au drept prioritar la procurarea cotei pri fa de ali membri ai familiei conductorului (art.l9(2)); Aciunile de nstrinare a cotei trebuie s fie transparente ntre membrii G (referitor la intenie, pre, cumprtor) (art.l9(3));
io

Membrii G poart rspundere solitar nelimitat pentru obligaiile G cu ntreg Datrimoniu su(art.4(2)); Denumirea include numele fondatorului (art.ll(l)); 3 este nregistrat la UA-T (art.l3(l)); Membri ai G sunt membrii familiei care au atins vrsta de 16 ani (art.l6(l)); j poate angaja n baza de contract persoane fizice(art.l6(2));
3

ot s se uneasc n Asociaii a G (dup scop teritorial sau de producere, iar icestea n Uniune Republican a Asociaiilor G - sunt structuri necomerciale cu itatut de persoan juridic (art.28(l, 2)); asociaia i Uniunea nu poart rspundere pentru membrii s i dceversa(art.28(4)); lelaiile de munc din cadrul G cad sub reglementrile Codului Muncii art.22(l)); 3 i membrii achit impozitele i taxele i contribuiile financiare prevzute de egislaia n vigoare(art.24(l)); Dac motenitorul este sau devine membru al G este scutit de impozit pentru :reterea activelor capitale motenite (art.21(l));

6. Reglementarea juridic a scoaterii terenurilor din circuitul agricol. Scoaterea terenurilor din circuitul agricol se face prin schimbarea destinaiei art 71 CF Art. 8 (6), 9 (8), 10 (ll)CF

12

5. Formele de folosire a terenurilor cu destinaie agricol n scopuri personale


Cetenii RM pot deine terenurile agricole n scopuri personale, acestea pot fi atribuite sub urmtoarele forme: A. De loturi auxiliare - terenuri pentru grdini, puni i fnee pentru angajaii diferitor ramuri ale economie (art. 17 CF); se atribuie pentru perioada de lucru n unitatea economic; la ncetarea contractului de munc dreptul de folosin se stinge sau dup strngerea recoltei; Pstrarea dreptului asupra lotului auxiliar sunt expres prevzute de legislaie art. 19 CF;

B. Pentru ndeletniciri populare i meteugreti - se atribuie cetenilor n baz de contract (art. 38 CF); C. Loturi pentru grdini - terenuri atribuite n proprietate n extravilan, dac suprafaa terenului de pe lng cas nu corespunde normelor (art. 39CF); D. Loturi pentru legumicultura - se atribuie n folosin provizorie, se interzice plantarea plantelor multe anuale i construcia cldirilor (39 (3-5) CF); n