Sunteți pe pagina 1din 11

EVALUAREA PENTRU GARANTAREA IMPRUMUTULUI

SCOPUL EVALURII
- Evaluare pentru garantare imprumuturi bancare - Evaluare pentru impozitare - Evaluare pentru raportare financiara - Evaluare pentru vanzare-cumparare - Evaluare pentru fuziuni - Evaluare pentru lichidare - Evaluare pentru asigurare - Evaluare pentru rezolvarea litigiilor - Evaluare pentru expropriere - Evaluare pentru aport in natura

ARIA DE CUPRINDERE
Tipuri: imobile, bunuri mobile, capacitati de productie Destinatii: credite, garantare credite, obligatiuni Beneficiari: banci, fonduri de investitii, fonduri de garantare, parteneri comerciali

Standard Internaional de Aplicaie n Evaluare IVA 2: Evaluarea pentru garantarea mprumutului (Revizuit n 2007)

Scopul standardului IVA 2


ofera instruciuni evaluatorilor care elaboreaz rapoarte de evaluare pentru garantarea mprumuturilor; ofera cadrul n care evaluatorii pot face evaluri pentru instituiile de creditare i alte instituii care ofer finanri, care trebuie garantate cu active corporale, att pentru creditele destinate persoanelor fizice, ct i persoanelor juridice. stabileste diferentele dintre evaluarile destinate pentru garantarea creditelor si evaluarile destinate raportarilor financiare;

Valori evaluate
De regula se ia in considerare valoarea de piata, scopul evaluarii fiind asigurarea posibilitatilor de rambursare si nu preluarea activului. In anumite cazuri se pot lua in considerare valori in afara valorii de piata (valoarea de utilizare in continuitate sau valoarea de lichidare). Evaluatorul trebuie sa fie foarte atent pentru a evita orice situatie in care estimarile valorilor din afara pietei pot fi confundate cu estimarile valorii de piata.

Definitii
Valoarea de pia. Suma estimat pentru pia care o proprietate va fi schimbat, la data evalurii, ntre un cumprtor decis i un vnztor hotrt, ntr-o tranzacie cu pre determinat obiectiv, dup o activitate de marketing corespunztoare, n care prile implicate au acionat n cunotin de cauz, prudent i fr constrngere (IVS 1, paragraful 3.1). Ipoteca. Plasarea unei proprieti drept Ipoteca. garanie pentru rambursarea unui credit, cu clauza de rambursare a acestuia la scaden. n cazul ncetrii plii ratelor la credit, de ctre debitor, creditorul poate n mod legal s execute garania.

Proprietate specializat. O proprietate care se vinde rar pe piaa liber sau niciodat, cu excepia cazului n care se vinde ntreaga ntreprindere sau entitatea din care face parte, datorit unicitii sale, rezultat din proiectul i natura sa specializat, din configuraia sa, din mrimea, localizarea sau din alte caracteristici.

Proprieti generatoare de afaceri. Propriet afaceri Anumite clase de proprietate imobiliar care sunt concepute pentru un gen specific de afacere i care se tranzacioneaz pe pia, avnd n vedere potenialul lor de a genera profit.

Aplicare
Valoarea de garantare a creditului ipotecar. ipotecar Valoarea proprietii, determinat printr-o estimare prudent a vandabilitii viitoare a proprietii, pe baza aspectelor mentenabile pe termen lung ale proprietii, condiiilor normale i locale ale pieei, propriet ii utilizrii curente i utilizrilor alternative adecvate ale proprietii. n estimarea valorii de garantare a creditului ipotecar nu se iau n considerare elemente speculative. Valoarea de garantare a creditului ipotecar fundamentat ntr-o manier clar i transparent. (Aceast definiie este preluat din Directiva 2006/48/EC a Parlamentului European). Pentru efectuarea evalurilor, conforme cu acest Standard i cu Principiile de evaluare general acceptate (GAVP), este obligatoriu ca evaluatorii s respecte toate seciunile din Codul Deontologic IVS, referitoare la etic, competen, prezentarea informaiilor i raportare. n efectuarea evalurilor proprietilor ale cror rezultate vor fi utilizate pentru garantarea mprumuturilor, evaluatorii vor estima n mod normal valoarea de pia a activelor acestora, n conformitate cu aceste Standarde Internaionale de Evaluare.

Cnd circumstanele, reglementrile i legile conin sau solicit devieri de la valoarea de pia, i numai n aceste circumstane, evaluatorii vor aplica alte definiii ale valorii i procedurilor care ar fi adecvate. Aceast deviere va fi menionat clar i va fi explicat n raportul sau n certificarea evalurii, mpreun cu precizarea i definiia tipului de valoare estimat i cu o explicaie a motivelor pentru aceast deviere. Dac exist o diferen substanial ntre valoarea de pia a proprietii i un tip alternativ de valoare raportat, acest lucru ar trebui menionat n raport sau certificat i discutat cu clientul.

Rapoartele i estimrile evalurilor clare, obiective, pertinente i inteligibile sunt importante pentru toate evalurile n care mprumuturile trebuie garantate prin active ale proprietii.

n efectuarea evalurilor proprietilor n scopul garantrii mprumuturilor, evaluatorii vor prezenta valoarea de pia a acestor proprieti, n conformitate cu aceste Standarde Internaionale de Evaluare.

Raportul de evaluare elaborat pentru garantarea mprumuturilor nu va fi n mod necesar identic cu un raport de evaluare pentru scopuri de raportare financiar. Ipotezele pe care se bazeaz evaluarea pot fi diferite:principiul de baz al multor evaluri pentru raportarea financiar l reprezint ipoteza continuitii activitii entitii.

Comentarii
trebuie identificata, n mod clar, proprietatea care va servi drept garanie. Dac exist combinri de proprietate imobiliar i bunuri mobile, este necesar o atenie sporit pentru a distinge cele dou tipuri de proprietate.

Conditii generale de preselectare a gene bunurilor pentru admiterea in garantie: garantie sa aiba capacitatea de a fi valorificate; sa poata fi asigurate; sa se afle n circuitul civil si asupra acestora sa se poata constitui sarcini.

Teren liber intravilan


actul de proprietate documentia de cadastru: plan de amplasament si delimitare a bunului imobil; plan de amplasament in zona; fisa bunului imobil dovada scoaterii definitive din circuitul agricol certificat de urbanism incheiere de intabulare extras de Carte Funciara pentru informare.

Teren si constructiile aferente


documentele de proprietate dosar de cadastru: fisa bunului imobil; plan de amplasament si delimitare a bunului imobil; relevee cladiri/nivele; plan de amplasament in zona certificat de urbanism autorizatie de construire proces verbal de receptie la terminarea lucrarilor incheierea de intabulare atat pentru teren, cat si pentru constructie extras de Carte Funciara pentru informare

Apartamente
documentele de proprietate documetatie de cadastru: fisa bunului imobil; plan de amplasament si delimitare a bunului imobil; releveu apartament; plan de amplasament in zona incheiere de intabulare *extras de Carte Funciara pentru informare

Documente de proprietate pentru apartamente n blocuri:


contract de vnzare cumprare ncheiat cu o unitate de stat contract de construire ncheiat cu o firm de construcii contract de vnzare cumprare sau act donaie n form autentic notarial certificat de motenitor care s ateste faptul c apartamentul a fost dobndit de actualii proprietari prin motenire hotrre judectoreasc definitiv i irevocabil pronunat n urma unui proces de divor, partaj etc., n baza creia a fost atribuit dreptul de proprietate i posesie actualului proprietar

Documente de proprietate pentru terenuri:


contract de vnzare-cumprare sau act donaie n form autentic notarial prin care s-a dobndit terenul certificat de motenitor care s ateste faptul c proprietatea a fost dobndit de actualii proprietari prin motenire mpreun cu actele defunctului hotrre judectoreasc definitiv i irevocabil pronunat n urma unui proces de divor, partaj, etc., n baza creia a fost atribuit dreptul de proprietate i posesie actualului proprietar titlu de proprietar eliberat de Comisia Judeean de Stabilire a Dreptului de Proprietate a Terenurilor (aceste titluri s-au eliberat proprietarilor ce i-au redobndit terenurile n baza legii fondului funciar nr 18/1991)

Documente de proprietate pentru terenuri si constructii:


contract de vnzare-cumprare sau act donaie n form autentic notarial prin care s-a dobndit terenul i construcia certificat de motenitor care s ateste faptul c proprietatea a fost dobndit de actualii proprietari prin motenire mpreun cu actele defunctului contract de vnzare-cumprare sau act donaie n form autentic notarial prin care s-a dobndit terenul i autorizaia de construire i certificatul de urbanism, ambele eliberate de Primrie, pentru construcie hotrre judectoreasc definitiv i irevocabil pronunat n urma unui proces de divor, partaj, etc., n baza creia imobilul a fost atribuit n deplin proprietate i posesie actualului proprietar

Pentru imobile nationalizate restituite fostilor proprietari


hotrre judectoreasc definitiv i irevocabil dispoziia Primriei de restituire a imobilului proces-verbal de predare a imobilului eliberat de Serviciul Executori Judectoreti

1. Investiiile imobiliare
se evalueaz n mod individual. este ns posibil ca instituiile de creditare s doreasc s cunoasc valoarea unei proprieti, ca fcnd parte dintr-un portofoliu de proprieti (trebuie prezentat clar diferena dintre valoarea proprietii individuale, n ipoteza c aceasta se vinde individual i valoarea ei, ca parte a unui portofoliu). dei evaluatorul poate face aprecieri asupra cererii viitoare i a vandabilitii proprietii pe durata creditului, n sfera evalurii nu intr consultana privind aspecte legate de evolutia pietei, abilitatea chiriaului de a-i respecta obligaiile viitoare etc.

2. Proprieti ocupate de proprietar


Trebuie evaluate n ipoteza unei proprieti libere (neocupat) Dei proprietarul ocupant este participant pe pia, n evaluare, nu se va ine cont de nici un avantaj care rezult din faptul c proprietatea este ocupat de ctre proprietarul ei.

3. nchirieri ntre pri asociate sau n legtur


Daca proprietatea oferit drept garanie este nchiriat unei pri aflate ntr-o relaie cu creditorul este nevoie de precauie. Dac evaluatorul consider c nchirierea creaz n acest caz un flux de venituri mai favorabil fa de cel obtenabil printr-o tranzacie neprtinitoare, cum ar fi nchirierea ctre o ter prte, creditorul va fi avertizat i este posibil ca acea proprietate nchiriat, oferit drept garanie, s nu fie adecvat.

4. Stimulente de vnzare
Vnztorii de proprieti i, n special, antreprenorii de proprieti imobiliare, ofer adesea stimulente cumprtorilor. Exemple: garaniile privind venitul din nchiriere, contribuirea la costurile de mutare sau de echipare ale cumprtorului sau furnizarea de bunuri mobile, cum ar fi mobilierul sau echipamente. Valoarea de pia nu ia n considerare preurile majorate datorit unor consideraii sau concesii speciale (IVS 1, paragraful 3.2.1). n aceste cazuri, este oportun ntiinarea creditorului despre efectul pe care stimulentele oferite l au asupra preurilor curente de vnzare.

5. Proprieti specializate
Proprietile specializate care, prin definiie, au o vandabilitate limitat i valoarea este derivat din valoarea total a ntreprinderii pot fi inadecvate ca garanii distincte pentru mprumuturi. Dac acestea sunt considerate garanii pentru un mprumut individual sau colectiv, ele trebuie evaluate pe baza celei mai bune utilizri n ipoteza unei proprieti vacante i a explicrii complete a tuturor ipotezelor. Evaluarea unei proprieti specializate poate fi necesar n cazul n care proprietatea este parte a unei ntreprinderi care i continu activitatea. Creditorul ar trebui atenionat c evaluarea este dependent de o rentabilitate continu sau de continuitatea exploatrii. Dac valoarea determinat pe ipoteza unei proprieti vacante este potenial mai mic, acest lucru trebuie adus n atenia creditorului.

6. Proprieti generatoare de afaceri


Hotelurile, alte ntreprinderi de agrement, sunt evaluate de regul n conformitate cu estimarea atent a unui nivel fundamentat al veniturilor rezultat din realizri sau previziuni, excluznd orice fost autorizat i destinat exclusiv pentru acea utilizare, sunt evaluate n mod uzual pe baza profitabilitii, dar excluznd orice fond comercial personal. n asemenea cazuri, creditorul trebuie s fie atenionat de diferena semnificativ n valoare ce ar putea s existe ntre continuarea exploatrii i una din situaiile:

7. Proprieti n dezvoltare
Proprietile deinute pentru dezvoltare sau ca amplasamente pentru dezvoltare cu cldiri nespecializate, trebuie evaluate prin luarea n considerare a drepturilor i reglementrilor de dezvoltare existente i poteniale. Orice ipoteze cu privire la planificarea urban i ali factori importani trebuie s fie rezonabile i trebuie enunate explicit n raportul sau certificatul de evaluare.

8. Active epuizabile
Metoda adecvat de evaluare a proprietilor n dezvoltare va depinde de gradul de dezvoltare al proprietii, la data evalurii i de msura n care proprietatea poate fi vndut sau nchiriat, nainte de finalizarea dezvoltrii. Metoda trebuie discutat i convenit cu creditorul nainte de nceperea evalurii.
Exemplu: minele, cariere - Trebuie bine cunoscuta cantitatea activelor epuizabile i de programul stabilit pentru extragerea sau utilizarea acestora. Un contract de nchiriere, n care chiria contractual este mai mare dect chiria de pia sau economic, poate fi considerat ca fiind un activ necorporal epuizabil al locatarului, deoarece valoarea atribuit acestui factor scade pe msur ce durata de nchiriere descrete.

Vnzarea forat sau perioadele de vnzare cu marketing limitat


Unele instituiile de credit pot solicita evaluri pentru vnzri forate sau lichidri sau impun un timp limitat pentru vnzarea garaniei. Deoarece impactul unei astfel de constrngeri asupra preului obtenabil, va depinde de circumstanele n care are loc vnzarea, este nerealist ca evaluatorul s fac supoziii asupra preului obtenabil, fr s cunoasc motivele constrngerii sau circumstanele n care proprietatea va fi oferit spre vnzare. Pe baza definirii unor astfel de ipoteze, evaluatorul poate realiza o evaluare alternativ, ns creditorul ar trebui atenionat asupra faptului c opinia IVA 2, Evaluarea pentru garantarea mprumutului evaluatorului este valabil numai la data evalurii i c aceasta ar putea fi nereal pentru o eventual executare a garaniei, n cazul n care condiiile de pia i circumstanele vnzrii pot fi diferite.

CERINTELE RAPORTULUI DE EVALUARE


Sa contina referiri specifice la definitia valorii de piata, impreuna cu explicatiile specifice referitoare la modul cum a fost vazuta proprietatea ca utilitate sau ca fiind cea mai buna utilizare. Sa contina data evaluarii, scopul si utilizarea si alte criterii relevante in asigurarea unei interpretari rezonabile a concluziilor evaluatorului. Sa faca referire la toate aspectele legate de proprietate de care are cunostinta si care ar putea sprijini creditorul in evaluarea riscurilor asociate imprumutului. imprumutului.

Rapoartele de evaluare nu trebuie sa fie ambigue.Ele vor respecta cerintele de raportare prezentate in IVS 3 Raportarea valorii. Evaluarile trebuie sa se refere la o anumita data a evaluarii (data la care se aplica aceasta estimare a valorii), la scopul si functionalitatea evaluarii si alte astfel de criterii relevante si adecvate pentru a asigura interpretarea corecta si adecvata a constatarilor, opiniilor si concluziilor evaluatorului. Evaluatorul trebuie sa se asigure ca valorile alternative nu pot fi interpretate ca o reprezentare a valorii de piata.

In raportarea valorii de piata estimata pentru garantiile unui imprumut, evaluatorul va: realiza evaluarea si raportul de evaluare clar si complet, astfel incat sa nu induca in eroare; furniza suficiente informatii care sa permita celor care citesc si se bazeaza pe acest raport sa inteleaga foarte bine datele, rationamentul, analizele si concluziile care stau la baza constatarilor, opiniilor si concluziilor evaluatorului; enunta orice ipoteze sau conditii limitative pe care se bazeaza evaluarea;

Evaluatorul trebuie s aib grij:


identifica si descrie foarte clar proprietatea evaluata; identifica dreptul sau drepturile supuse evaluarii; defini valoarea estimata si va enunta scopul evaluarii, data evaluarii si data raportului; explica integral si complet bazele de evaluare aplicate si motivele aplicarii acestora precum si concluziile; dezvalui orice relatii personale sau de afaceri, directe sau indirecte, cu proprietatea sau cu debitorul care ar putea duce la un potential conflict de interese; include o certificare profesionala semnata privind obiectivitatea, nepartinirea, contributiile profesionale, aplicabilitatea Standardelor si alte dezvaluiri relevante.

s in cont de diferenele de timp dintre data finalizrii dezvoltrii i data evalurii. Efectul dezvoltrii asupra costurilor i veniturilor, va fi efectuat folosind actualizarea la valoare prezent; s evidenieze, n mod corespunztor, schimbrile de pia anticipate n timpul perioadei de dezvoltare rmase; s ia n considerare i s indice n mod corect gradul de risc asociat dezvoltrii i s ia n considerare i s arate orice relaii speciale cunoscute dintre prile implicate n dezvoltare.

10

Evaluatorul trebuie s fie contient de faptul c evalurile pentru garantarea mprumutului au un anumit grad de risc n cazul n care nenelegerile i/sau erorile pot degenera n litigii ntre creditor i evaluator.

11