Sunteți pe pagina 1din 10

RAPORT DE EVALUARE a spatiului comercial situat in

judetul Constanta, bulevardul Alexandru Lapusneanu, nr. 31


Beneficiar: Mircea Radu Data elaborarii: 05.12. 2012 1. Evaluator : - COCOS IOANA - Legitimatie nr. , expert evaluator proprietati imobiliare, membru titular. Telefon / Fax : 0735 899 560 2. Obiectivul evaluarii: Stabilirea valorii proprietatii imobiliare a spatiului comercial conform starii actuale la data de 05.12.2012, spatiu situat in jud. Constanta. La cererea clientului, am inspectat si evaluat spatiul comercial in suprafata construita totala de 129.58mp (115.12mp utili). 3. Scopul evaluarii: Evaluarea are drept scop determinarea "valorii de piata" a proprietatii asa cum este definita in standardul international de evaluare IVS 1, in vederea informarii clientului. 4. Data evaluarii: 05.12. 2012 1 euro = 4.5454 lei (curs de schimb BNR) 1 dolar = 3.4734 lei (curs de schimb BNR) 5. Beneficiarul evaluarii: Evaluarea a fost intocmita la solicitarea domnului Mircea Radu 6. Sinteza lucrarii de evaluare: Pentru evaluarea spatiului comercial, s-au folosit trei metode de evaluare si anume: -metoda Abordarii prin comparatie - A -metoda Abordarii prin venit - B -metoda Abordarii prin costuri C 7. Material Documentar. Riscul evaluarii. Ipoteze si conditii limitative. 7.1 Material documentar: Evaluarea se bazeaza si pe informatiile cat si pe datele obtinute din materialul documentar: - Evaluarea si finantarea proprietatii imobiliare partea I si II editate de Asociatia Nationala a evaluatorilor din Romania (ANEVAR si IROVAL). - Buletine documentare ale Corpului Expertilor Tehnici din Romania - Buletine statistice elaborate de Comisia Nationala de statistica. - Colectia MATRIX ROM, cu privire la evaluarea rapida - Ghid pesntru inspectia proprietatilor, editat de ANEVAR - IROVAL - Ghid practic de evaluare - editura IROVAL Pentru realizarea lucrarii au fost consultate o serie de documente ca: - Planul de amplasament si delimitare, de incadrare in zona, studiul geotehnic, contractual de concesiune. - Inspectia pe teren s-a efectuat de catre evaluator la data de 05.12.2012

7.2 Riscul evaluarii: Valoarea este exprimata tinand seama exclusive de ipoteze, conditii limitative si aprecierile exprimate in prezentul raport. Valoarea estimate este valabila atat timp cat conditiile in care s-a realizat evaluarea (starea pietei, nivelul cererii si ofertei, inflatie, evolutia cursului de schimb etc.) nu se modifica semnificativ. Pe pietele imobiliare, valorile pot evolua ascendent sau descendent o data cu trecerea timpului si variatia lor in raport de cursul valutar. 7.3 Ipoteze si conditii limitative: 7.3.1 Prezentul raport este intocmit la cererea clientului si in scopul precizat. Nu este permisa folosirea raportului de catre o terta persoana fara obtinerea, in prealabil, a acordului scris al clientului si a autorului evaluarii. Nu se asuma responsabilitatea fata de nicio alta persoana in afara clientului, destinatarului evaluarii si celor care au obtinut acordul scris si nu se accepta responsabilitatea pentru niciun fel de pagube suferite de orice astfel de persoana, pagube rezultate in urma deciziilor sau actiunilor intreprinse in baza acestui raport. 7.3.2 Evaluatorul nu este responsabil pentru problemele de natura legata, care afecteaza fie proprietatea imobiliara evaluate, fie dreptul de proprietate asupra acesteia si care nu sunt cunoscute de catre evaluator. In acest sens se precizeaza ca nu au fost facute cereri specifice, iar evaluatorul presupune ca titlul de proprietate este valabil, ca nu exista datorii care au legatura cu proprietatea evaluate si aceasta nu este ipotecata sau inchiriata. Proprietatea imobiliara se evalueaza pe baza premisei ca aceasta se afla in posesia legala (titlu de proprietate este valabil) si responsabila. 7.3.3 Proprietatea nu a fost expertizata detaliat. Au fost folosite schitele si planurile din documentatia prezentata de client. 7.3.4 Evaluatorul nu are cunostinta asupra starii ascunse sau invizibile ale proprietatii sau asupra conditiilor adverse de mediu (de pe proprietatea in cauza sau de pe o proprietate invecinata, inclusiv prezenta substantelor periculoase, substantelor toxice, etc.) care pot majora sau micsora valoarea proprietatii. Se presupune ca nu exista astfel de conditii daca ele nu au fost observate la data inspectiei sau nu au devenit vizibile in perioada efectuarii analizei obisnuite, necesara pentru intocmirea raportului de evaluare. 7.3.5 Evaluatorul obtine informatii, estimari si opinii necesare intocmirii raportului de evaluare, din surse care le considera ca acestea sunt adevarate si corecte. Evaluatorul nu isi asuma responsabilitatea in privinta acuratetei informatiilor furnizate de terte parti. 7.3.6 Continutul acestui raport este confidential pentru client si destinatar si autorul nu il va dezvalui unor terte persoane, cu exceptia situatiilor prevazute de Standardele Internationale de Evaluare sau atunci cand proprietatea a intrat in atentia unui corp judiciar calificat. 7.3.7 Evaluatorul a fost de accord sa isi asume realizarea misiunii incredintate de catre clientul numit in raport, in scopul utilizarii precizate in de catre client si in scopul precizat in raport. 7.3.8 Consimtamantul scris al evaluatorului trebuie obtinut inainte ca oricare parte a raportului de evaluare sa poate fi utilizata, in orice scop, de catre orice persoana, cu exceptia clientului. Consimtamantul scris si aprobarea trebuie obtinute inainte ca raportul de evaluare (sau oricare parte a sa) sa poata fi modificat sau transmis unei terte parti. Raportul de evaluare nu este desinat asiguratorului proprietatii evaluate, iar valoarea prezentata in raport nu are legatura cu valoarea de asigurare. 8. Declaratie de conformitate: Ca elaborator declar ca raportul de evaluare, pe care il semnez, a fost realizat in concordanta cu reglementarile Standardelor Internationale de Evaluare si cu ipotezele si conditiile limitative

cuprinse in prezentul raport. Declar ca nu am nicio relatie particulara cu clientul si niciun interes actual sau viitor fata de proprietatea evaluate. Rezultatele prezentului raport de evaluare nu se bazeaza pe solicitarea obtinerii unei anumite valori, solicitare venita din partea clientului sau a altor persoane care au interese legate de client, iar remunerarea evaluarii nu se face functie de satisfacerea unei asemenea solicitari. In unele conditii, subsemnatul, in calitate de elaborator, imi asum responsabilitatea pentru datele si concluziile prezentate in prezentul raport de evaluare. 9. Certificare: 9.1 Afirmatiile declarate de catre mine si cuprinse in prezentul raport sunt adevarate si corecte. Estimarile si concluziile se bazeaza pe informatii si date considerate de catre evaluator ca fiind adevarate si corecte, precum si pe concluziile inspectiei asupra proprietatii. 9.2 Analizele, opiniile si concluziile mele sunt limitate doar de ipotezele si concluziile limitative mentionate si sunt analizele, opiniile si concluziile profesionale personale, impartial si nepartinitoare. 9.3 Nu am interese anterioare, prezente sau viitoare in privinta proprietatii imobiliare care face obiectul prezentului raport de evaluare si nu am niciun interes personal privind partile implicate in prezenta misiune, exceptie facand rolul mentionat aici. 9.4 Implicarea mea in aceasta misiune nu este conditionata de formularea sau prezentarea unui rezultat prestabil legat de marimea valorii estimate sau impus de destinatarul evaluarii si legat de producerea unui eveniment care favorizeaza cauza clientului in functie de opinia mea. 9.5 Analizele, opiniile si concluziile mele au fost formulate, la fel ca si intocmirea acestui raport, in concordanta cu Standardele Internationale de Evaluare. 9.6 Posed cunostintele si experienta necesara indeplinirii misiunii in mod competent. Tipul valorii estimate este "valoare de piata". Conform standardului international de evaluare IVS-1, definitia valorii de piata este urmatoarea: "Valoarea de piata" este suma estimata pentru care o proprietate ar fi schimbata, la data evaluarii, intre un vanzator hotarat si un comparator hotarat, intr-o tranzactie echilibrata, dupa un marketing adecvat, in care fiecare parte a actionat in cunostinta de cauza, prudent si fara constrangeri. Din continutul strandardului va prezentam urmatoarele prevederi, de care s-a tinut seama in estimarea valorii de piata, in prezentul raport: - Pentru a estima valoarea de piata trebuie mai intai sa se estimeze cea mai buna utilizare sau cea mai probabila utilizare. Elementele legate de utilizare se fundamenteaza pe baza informatiilor de piata; - Valoarea de piata este estimate prin aplicarea acelor metode si proceduri care corespund naturii proprietatii si circumstantelor in care este cel mai probabil ca proprietatea analizata se va tranzactiona pe o piata libera; - In orice evaluare este necesara exercitarea judecatii evaluatorului, dar in raportul de evaluare trebuie trebuie spus explicit daca evaluatorul fundamenteaza valoarea de piata sau daca predomina argument bazate pe judecata evaluatorului, datorita naturii proprietatii si lipsei unor date comparabile de piata. 10. Identificarea proprietatii. Aspecte juridice Proprietatea imobiliara ce face obiectivul prezentului raport de evaluare este un spatiu comercial situat in Constanta, bulevardul Alexandru Lapusneanu, nr.31- zona centrala comerciala si rezidentiala.

11. Descrierea amplasamentului. Proprietatea este amplasata in Municipiul Constanta, in zona centrala, are acces direct la Bdul Alexandru Lapusneanu, una dintre arterele principale ale orasului, cu trafic intens pietonal si auto. In zona s-au realizat dezvoltari de locuinte multifamiliale tip bloc apartamente P+4 cu spatii comerciale la parter. Zona beneficiaza de toate utilitatile necesare, respectiv retea de alimentare cu apa si canalizare,retea de alimentare cu energie electrica, gaz, telefon, internet etc.In prezent, zona in care se afla proprietatea este bine integrate in structura interna a orasului, cu strazi in totalitate asfaltate, parcari in spatele constructiei, spatii verzi, intr-o stare relativ buna, bine structurata din punct de vedere economic si social. La data expertizei, in spatial comercial functioneaza magazinul Scufita rosie. Abordarea evaluarii proprietatii este conform prevederilor standardelor internationale de evaluare IVS1 Valoarea de piata tip de valoare, GN 1 evaluarea proprietatilor imobiliare, IVS 3 Raportarea evaluarii si cadrul legal conform legislatiei in vigoare. 11.1.Descrierea constructiilor Date constructive (preluate din documentele ce alcatuiesc dosarul de evaluare si din declaratiile proprietarului). Suprafata totala construita: 129.58 mp. - constructie tipica de spatiu comercial la parter de bloc H=4.10 m - fundatii isolate sub stalpi si continui sub ziduri - structura de rezistenta din stalpi si grinzi din beton armat - inchideri si compartimentari cu zidarie din caramida sig hips carton pe structura metalica - planseu din beton armat - acoperis de tip terasa cu termo si hidroizolatie peste ultimul nivel al cladirii, la etajul 4 - finisaje la exterior: tencuieli in praf de piatra si suprafete vitrate mari - tamplarie din aluminiu cu geam termopan - finisaje la interior: pardoseli din mozaic simplu si placari partiale cu gresie, pereti vopsiti cu var lavabil, placari cu lambriuri si in grupul sanitar cu faianta - instalatii: electrice, de alimentare cu apa, de canalizare, de incalzire centrala, de ventilatie - varsta fizica: cca. 40-45 de ani la data evaluarii 12. Estimarea valorii de piata a proprietatii imobiliare. Cea mai buna utilizare a spatiului comercial (CMBU) Conceptul de cea mai buna utilizare reprezinta alternative de utilizare a proprietatii imobiliare selectate din diferite variante posibile, care va constitui baza de pornire si va genera ipotezele de lucru necesare aplicarii metodelor de evaluare in urmatoarele capitol ale evaluarii. Cea mai buna utilizare a unei proprietati imobiliare trebuie sa indeplineasca 4 criterii: - sa fie permisa legal - sa fie posibila fizic - sa fie fezabila financiar - sa fie maxim profitabila Pentru constructia analizata, avand in vedere ca se afla intr-o zona centrala cu un vad comercial ridicat,ca are configuratia unui spatiu comercial, ca a suferit imbunatatiri pentru a corespunde adecvat utilizarii comerciale modern, cea mai buna utilizare rezultata din aceasta analiza este cea existent la data evaluarii spatiu comercial .

13. Analiza pietei imobiliare. Piata imobiliara se defineste ca un grup de persoane sau firme care intra in contact in scopul de a afecta tranzactii imobiliare. O serie de caracteristici special deosebesc pietele imobiliare de pietele de bunuri si servicii. Fiecare proprietate este unica, iar amplasamentul sau este fix. Pietele imobiliare nu sunt piete eficiente, numarul de vanzatori su cumparatori care actioneaza este relativ mic, proprietatile imobiliare au valori ridicate, care necesita o putere mare de cumparare, ceea ce face ca aceste piete sa fie sensibile la stabilirea veniturilor, la schimbarea nivelului salariilor, a numarului locurilor de munca, precum si sa fie influentate de tipul de finantare oferit, volumul creditului care poate fi dobandit, marimea avansului de plata, dobanzile etc. Spre deosebire de pietele eficiente, piata imobiliara nu se autoregleaza, ci este deseori influentata de reglementari guvernamentale si locale. Cererea si oferta de proprietati imobiliare pot tinde catre un punct de echilibru , dar acest punct este teoretic si rareori poate fi atins, existand intodeauna un decalaj intre cerere si oferta. Oferta pentru un anumit tip de cerere se dezvolta greu, iar cererea, poate sa se modifice brusc, fiind posibil ca de multe ori sa existe supraoferta sau exces de cerere, nu echilibru. Cumparatorii si vanzatorii nu sunt intotdeauna bine informati, iar actele de vanzare cumparare nu au loc in mod frecvent. De multe ori, informatiile despre preturile de tranzactionare sau nivelul ofertei nu sunt imediat disponibile. Proprietatile imobiliare sunt durabile si de obicei procesul de vanzare este lung. Datorita acestor factori, comportamentul pietelor imobiliare este dificil de previzionat. Sunt importante motivatiile, interactiunea participantilor pe piata si masura in care acestia sunt afectati de factori endogeni si exogeni proprietatii. In functie de nevoile, dorintele, localizarea, tipul si varsta participantilor la piata, pe de o parte si tipul, amplasarea, design si restrictii privind proprietatile, pe de alta parte, s-au creat diferite piete imobiliare (rezidentiale, comerciale, industrial, agricole, speciale). Acestea, la randul lor, pot fi impartite in piese mai mici, specializate, numite subpiete, acestea fiind un proces de segmentare a pietei si dezagregare a proprietatii. In cazul proprietatii evaluate, pentru identificarea pietei sale imobiliare specific, s-au investigat o serie de factori, incepand cu tipul proprietatii. Proprietatea evaluata este o proprietate imobiliara de tip agricol. Avand in vedere cele prezentate anterior, piata imobiliara specifica se defineste ca fiind piata proprietatilor imobiliare pentru cultura agricola. In analiza acestei piete am investigat aspect si trenduri inregistrate in ultimul an, cererea specifica si oferta competitiva pentru tipul de proprietate delimitat. Tipul activitatii ce se va desfasura dupa amenajarea terenului a fost selectata in urma analizei celei mai bune utilizari, in urma unui studiu de fezabilitate, care fructifica optim amplasamentul terenului evaluat prin prisma retabilitatii investitiei imobiliare. 13.1.Piata imobiliara a proprietatii studiate In cazul proprietatii imobiliare ce face obiectul prezentului raport, pentru identificarea pietei imobiliare specifice,s-au investigat o serie de factori incepand cu tipul proprietatii. Aceasta proprietate era de tip comercial,amplasata ultracentral in zona multivalenta atat rezidentiala,cat si comerciala, dar si social-edilitara.Poate fi usor adaptata atat pentru activitati de comert sau sedii de banci. -Zona rezidentiala,comerciala si social edilitara -Din punct de vedere edilitar: zona dezvoltata -Din punct de vedere economic:oras, zona cu economie activa,in stagnare -Informatii despre taxele si impozitele locale: sunt medii in comparatie cu alte orase

resedinta de judet -Oferte similare - sunt oferte de proprietati similare. 14. Evaluarea proprietatii imobiliare In conformitate cu Standardele profesionale si a recomandarilor metodologice de lucru acceptate de ANEVAR,exista trei tipuri de abordari posibile: 1. Abordarea prin comparatie - in cadrul acesteia,proprietatea evaluata este comparata cu proprietati similare care s-au vandut recent sau pentru care se cunosc preturi de cotatie sau oferte de pret;suntfolosite date despre proprietati comparabile, iar comparatiile sunt realizate poentru a demonstra pretul probabil cu care s-ar vinde proprietatea daca ar fi oferita pe piata; 2. Abordarea prin venit - in cadrul acesteia este calculat venitul curent al proprietatii luand sau nu in considerare deducerile pentru pierderile prin neocupare,precum si cheltuielile aferente exploatarii,astfel se obtine un venit brut potential sau efectiv,sau un venit net din exploatare.Corespunzator tipului de venit considerat,vor fi aplicate rate de capitalizare adecvate rezultand astfel valoarea indicata de aceasta abordare. 3. Abordarea prin costuri - in cadrul acesteia este apreciata separat valoarea constructiilor si valoarea terenului.Pentru constructii este determinat costul de inlocuire(reconstructie) brut (CIB)la data evaluarii,si o estimare valorica a deprecierii (fizice,economice, functionale), cu care se va diminua CIB.Totalul astfel obtinut reprezinta costul de inlocuire net (CIN),care va fi valoarea indicata de abordare prin costuri pentru constructii. Aceasta impreuna cu valoarea terenului formeaza valoarea proprietatii. Dintre metodele de evaluare recomandate s-a optat pentru: -metoda Abordarii prin comparatie - A -metoda Abordarii prin venit - B A. Metoda comparatiei directe Metoda comparatiilor pe piata utilizeaza analiza comparativa: estimarea valorii de piata se face prin analizarea pietei pentur a gasi proprietati similar si compararea celei care trebuie evaluate cu aceste proprietati. Premisa majora a metodei este aceea ca valoarea de piata a unei proprietati imobiliare este in relatie directa cu preturile unor proprietati competitive si comparabile. Analiza comparative se realizeaza pe asemanarile si diferentele intre proprietati si tranzactii, care influenteaza valoarea. Acestea ar putea cuprinde diferentele in drepturile de proprietate evaluate, motivatia cumparatorilor si a vanzatorilor, conditiile de finantare, situatia pietei in momentul vanzarii , dimensiunile, amplasamentul etc. La data de referinta a evaluarii, in municipiul Constanta au fost spatii asemanatoare, oferite sau tranzactionate pe piata imobiliara. In cazul spatiului comercial subiect, analiza s-a facut pe baza datelor si informatiilor rezultate din identificarea a trei comparabile ale caror caracteristici sunt prezentate mai jos: -Proprietatea A: spatiu comercial situat in zona Stefan cel Mare, zona centrala a orasului, cu valoare de oferta de 1500eur/mp -Proprietatea B: spatiu comercial situat in str. Nicolae Iorga, zona semicentrala a orasului, cu valoare de oferta de 900eur/mp -Proprietatea C: spatiu comercial situat in zona Tomis Nord, zona centrala a orasului, cu valoare de oferta de 1300eur/mp

Modul de aplicare al acestei abordari este prezentat in tabelul de mai jos:

In urma aplicarii metodei prin care rezultatele au fost analizate, comparate si corectate, in functie de asemanari si diferentieri, a fost aleasa valoarea corectata a proprietatii C unde corectia bruta totala este cea mai mica 28%. Valoarea obtinuta prin metoda abordarii prin piata este estimata la: 120.640 EUR , echivalentul a 548.000 RON B.Metoda capitalizarii veniturilor din inchiriere

Prin aplicarea acestei metode se pleaca de la premiza ca proprietarul (la data evaluarii) poate inchiria proprietatea la pretul pietei. Metoda capitalizarii veniturilor este o metoda de randament in evaluare, prin care se transforma castigul estimat pentru un singur an intr-o estimare a valorii proprietatii. Transformarea se realizeaza intr-o sigura etapa, fie divizand venitul estimat printr-o rata adecvata de capitalizare, fie multiplicand venitul respectiv cu un factor corespunzator. Este o metoda folosita pentru tranformarea unei serii de transe periodice anticipate de venit net in valoarea lor prezenta. Folosirea capitalizarii veniturilor in evaluarea proprietatilor imobiliare reprezinta o cuantificare a valorii prezente (actualizate) a beneficiilor viitoare anticipate aduse proprietarului, obtinute din exploatarea imobilului prin inchiriere. Capitalizarea directa se bazeaza pe venitul vrut potential, venitul brut efectiv, venitul net din operare, venitul generat de proprietate. Din cercetarile efectuate pe piata inchirierilor de proprietati din municipiul Constanta la data evaluarii, s-a constatat ca mp de suprafata utila din spatiile comerciale (de birouri, magazine, cabinet etc.) se inchiriaza cu preturi cuprinse intre 10-20eur mp/luna, in functie de conditiile oferite, locul de amplasare si suprafata inchiriata. Pentru evaluarea proprietatii prin metoda capitalizarii veniturilor am procedat mai intai la selectarea ratei de capitalizare pe baza informatiilor de pe piata. S-a analizat rata asteptata pe termen mediu si lung ceruta de investitori pentru portofolii cu risc. Astfel, rata fara risc de 4% in euro, avand in vedere rata dobanzii maxima practicata de banci la depozitele in valuta euro, de cca. 4% penalizata cu o prima de risc minima de cca. 4% in euro (ceruta de investitori), rezultand o rata de capitalizare de 8%, este apreciata ca fiind rezonabila pentru analiza de fata. La selectarea ratei de capitalizare s-a avut in vedere rationamentul unui investitor calificat pe piata locala. Rata de 8%,in euro, a fost utilizata la calculul valorii proprietatii. - pretul de inchiriere pentru 1mp spatiu util comercial selectat = 10eur mp/luna (datorita faptului ca aceasta este amplasat central, iar conditiile sunt foarte bune) - gradul de neocupare apreciat la 10% (perioade din an sau parti din suprafata in procent de 10% care nu se inchiriaza) - cheltuielile aferente proprietarului s-au apreciat la 25%, procent recunoscut de Codul fiscal care se aplica la veniturile din cedarea folosintei bunurilor pentru stabilirea venitului net Dupa stabilirea ratei de capitalizare s-a trecut la estimarea valorii proprietatii pe baza informatiilor din dosar si luand in calcul rata de capitalizare selectata de 8% in euro. Suprafata utila de inchiriat luata in calcul este de 115,12 mp conform documentelor din dosarul de evaluare. Elemente comparatie proprietate Valuta de Proprietatea

exprimare CONSTRUCTIE Suprafata utila de calcul Pret inchiriere euro/mp/an Venit brut anual Grad de neocupare 10% Venit brut potential Cheltuieli operare Venit net anual Rata de capitalizare Curs valutar la data evaluarii Valoarea capitalizata a proprietatii Valoarea capitalizata a proprietatii Valoarea capitalizata a proprietatii ~ mp euro euro euro euro 8% lei/1 euro lei/1 dolar euro dolari lei

evaluata 115,12 120,00 13,814.40 1,381.44 12,432.96 3,108.24 9,324.72 0.08 4.5454 3.4734 116.600 152.586 529.993

Explicatii: Valoare de inchiriere a 1mp util = 10 eur/mp/luna preluata de pe piata Grad de neocupare 10% Cheltuieli de operare 25% Valoarea obtinuta prin metoda abordarii prin venituri este estimata la: 116.600 EUR , echivalentul a 530.000 RON 15. Reconcilierea rezultatelor. Opinia evaluatorului. Valorile obtinute prin cele trei metode de evaluare sunt: - V comparatii: 120.640 eur, echivalentul a 548.000 ron - V venituri: 116.600 eur, echivalentul a 530.000 ron Valoarea obtinuta prin metoda comparatiei are la baza date preluate de pe piata, din tranzactii si oferte, ajustate pentru cazul studiat, prezentand un grad ridicat de incredere. Avand in vedere adecvarea, acuratetea si cantitatea de informatii presupuse de toate metodele,in conditiile pietii de la data evaluarii, consideram ca abordarea prin comparatia vanzarilor este cea mai relevanta. Aceasta valoare este confirmata si de cea de-a doua metoda de evaluare utilizata(capitalizarea veniturilor). In concluzie: Valoarea de piata apreciata de evaluator la data de 05.12.2012, pentru spatiul comercial in suprafata de 129,58 mp construiti (115,12 mp utili) din Constanta, b-dul Alexandru Lapusneanu, nr.31, este cea estimata prin metoda comparatiilor de piata,prezentata in tabelul urmator: