DERECHO INQUILINARIO

TEMA 4
RECORRIDO PROCESAL ADMINISTRATIVO DE LA REGULACION DE INMUEBLES Este le debe garantizar las garantas mnimas, la ley del 2000, la ley del 2011 y supletoriamente se aplica LOAP cuando la ley especial no lo prevea. Se inicia ante el organismo competente en cada caso: Comercio: ante la Alcalda Vivienda: ante las Direcciones estadales en cada estado.

1- Inicio del Procedimiento. Tomar en cuenta: a) Los interesados (legitimidad para intervenir en procedimiento). Ley del 2000, artculo 11: Artculo 11: A los fines del procedimiento administrativo se consideran interesados: a) El propietario b) El arrendador y el arrendatario c) El subarrendador y el subarrendatario d) El usufructuante y el usufructuario e) Todas aquellas personas que tengan inters personal, legtimo y directo en el procedimiento y pudieren resultar afectadas por la regulacin de un inmueble, o la exencin de tal regulacin. -

Pargrafo nico: Se consideran tambin interesados a las personas naturales o jurdicas, que tengan como actividad habitual la administracin de inmuebles, siempre y cuando acrediten su carcter de administradores. Reglamento de Ley del 2011, artculo 2: Artculo 2o. Estarn sujetos a la aplicacin de las normas establecidas en el presente reglamento: 1. los funcionarios pblicos adscritos a la superintendencia nacional de arrendamiento de vivienda; 2. los propietarios, arrendadores o subarrendadores de inmuebles destinados al arrendamiento de vivienda, habitacin, pensin o viviendas estudiantiles; 3. los arrendatarios de inmuebles destinados al uso de vivienda, habitacin, pensin o viviendas estudiantiles; 4. todas aquellas personas que tengan un inters personal, legtimo y directo en los procedimientos administrativos previstos en la ley para la regularizacin y control de los arrendamientos de viviendas; 5. las personas naturales o jurdicas, que tengan como actividad habitual la administracin de inmuebles, siempre y cuando acrediten su carcter de administradores; 6. las organizaciones sociales que se creen legalmente para la defensa de los derechos de los arrendatarios y pequeos arrendadores; 7. las comunas y los consejos comunales.

b) Se hace a travs de una solicitud o se hace por oficio (rgano administrativo inicia el tramite ---- DE OFICIO.

Artculo 79 de la Ley del 2011: Artculo 79. La fijacin del canon se har a instancia de parte, mediante solicitud escrita, o de oficio. En el caso que sea de oficio, la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda ordenar la apertura del procedimiento y notificar a las partes cuyos derechos subjetivos o intereses legtimos, personales y directos pudieren resultar afectados.

Articulo 66 de la Ley del 2000:

Artculo 66: El procedimiento se iniciar a instancia de la parte interesada mediante solicitud escrita. Presentada sta, el organismo regulador la admitir dentro de los tres (3) das hbiles administrativos siguientes, si cumple con todos los requisitos que estableciere el Reglamento del presente Decreto Ley. Si la solicitud presentare defectos u omisiones se notificar al interesado para que las mismas sean subsanadas o corregidas dentro de los quince (15) das calendario siguientes contados a partir de su notificacin, Si las omisiones fueren subsanadas, se le dar curso a la solicitud, La decisin que niegue la admisin de la solicitud, deber ser motivada y contra ella se podr interponer el recurso contencioso administrativo correspondiente, dentro de los sesenta (60) das calendario siguientes a la notificacin del acto administrativo denegatorio.

Artculo 32, pargrafo 2: Pargrafo Segundo: Los organismos administrativos de inquilinato, a los fines de mantener el equilibrio econmico de las relaciones arrendaticias, cuando ningn interesado solicitare la regulacin, podrn de oficio iniciar el procedimiento correspondiente, instruir y decidir los casos que a su juicio considere necesario, a costa del propietario y sin perjuicio de la aplicacin de las sanciones a que hubiere lugar. c) Requisitos de la solicitud:

Por mandato del artculo 76 de la Ley del 2000, se aplica supletoriamente procedimiento de la LOPA === se nota estn en el artculo 49 de la misma. Ley del 2011, artculo 81: Artculo 81. El escrito de la solicitud deber indicar: 1. El rgano al cual est dirigido. 2. La identificacin del interesado y, en su caso, de la persona que acte como su representante con expresin de los nombres y apellidos, domicilio, nacionalidad, estado civil, profesin y nmero de la cdula de identidad o pasaporte. 3. La direccin del lugar donde se harn las notificaciones pertinentes. 4. Los hechos, razones y pedimentos correspondientes, expresando con toda claridad la materia objeto de la solicitud. 5. Referencia a los anexos que lo acompaan, si tal es el caso. 6. Datos del inmueble. 7. Cualesquiera otras circunstancias que exijan las normas legales o reglamentarias. 8. La firma de los interesados. (Copia del artculo 49 de la LOPA, solo agrega requisito de datos del inmueble)

d) Lapso

para

pronunciarse:

Presentada

la

solicitud,

al

rgano

Administrativo le corre un lapso para pronunciarse.

Artculo 66 Ley 2000: El procedimiento se iniciar a instancia de la parte interesada mediante solicitud escrita. Presentada sta, el organismo regulador la admitir dentro de los tres (3) das hbiles administrativos siguientes, si cumple con todos los requisitos que estableciere el Reglamento del presente Decreto Ley. Si la solicitud presentare defectos u omisiones se notificar al interesado para que las mismas sean subsanadas o corregidas dentro de los quince (15) das calendario siguientes contados a partir de su notificacin, Si las omisiones fueren subsanadas, se le dar curso a la solicitud, La decisin que niegue la admisin de la solicitud, deber ser motivada y contra ella se podr interponer el recurso

contencioso administrativo correspondiente, dentro de los sesenta (60) das calendario siguientes a la notificacin del acto administrativo denegatorio. (dentro de los 3 das hbiles siguientes).

Artculo 80 Ley 2011. Presentada la solicitud escrita para la fijacin del canon de arrendamiento, la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda la admitir dentro de los tres das hbiles siguientes, si cumple con todos los requisitos establecidos en el artculo 81 de la presente Ley; si la solicitud presentare defectos u omisiones se notificar al interesado para que las mismas sean subsanadas o corregidas dentro de los quince das calendarios siguientes, contados a partir de su notificacin, sin perjuicio que el interesado presente una nueva solicitud. Si los defectos u omisiones fueren subsanadas, se le dar curso a la solicitud. La decisin que niegue la admisin de la solicitud, deber ser motivada y contra ella se podr interponer el recurso contencioso administrativo correspondiente, dentro de los sesenta das calendario siguientes a la notificacin del acto administrativo denegatorio. (dentro de los 3 das hbiles siguientes).

Reglamento de la Ley del 2011.

Artculo habitacin, regulacin de el

25.

Cuando o de

un

inmueble

destinado sea

vivienda, objeto en la de Ley

pensin de canon y

viviendas conformidad de de

estudiantiles a lo

establecido

Regularizacin Superintendente mediante

Control Nacional acto

los

Arrendamientos Arrendamiento motivado fijacin designar el del al

de de

Vivienda, Vivienda inicio del de

ordenar

administrativo para la acto

procedimiento arrendamiento, instructor.

administrativo en el

canon

mismo

funcionario

Artculo expediente

26. en el

Iniciado cual se

el

procedimiento toda la

se

aperturar a que

el d

recoger

tramitacin

lugar De como las de comunicaciones las publicaciones

el entre y las distintas que

asunto. autoridades, se realicen, as se

notificaciones

anexar copia al expediente.

En ambos casos al presentarse solicitud, inmediatamente se ordena darle entrada a la misma, formarse expediente y asignarle un nmero (y despus se ver si tiene subsanaciones). El acto de ordenar, subsanar o corregir defectos u omisiones de la solicitud debe ser suficientemente motivados y ordena notificar, por eso es importante la direccin. El solicitante debe llevar escrito donde subsane y vuelven a correr los 3 das administrativos para admitir.

Lapso de subsanacin: en ambas leyes son 15 das calendario. Si no fue subsanado correctamente o es inadmisible, debe notificarse razonadamente (acto administrativo motivado)..

Ambas leyes establecen el lapso para interponer el recurso de nulidad dentro de los 60 das calendario siguientes a la notificacin al interesado; en Caracas ante los Juzgados Superiores Nacionales y en el interior al Juzgado de Municipio.

Artculo 75 Ley 2000: Las decisiones dictadas por el organismo regulador agotan la va administrativa. Artculo 31 Reglamento Ley 2011. Cuando alguna de las personas cuyos intereses decisin contencioso legtimos, personales y directos podr los no est oponer tribunales conforme el con la

administrativa, de nulidad

slo por ante

recurso en

competentes,

un lapso no mayor a tres meses.

Admitir la solicitud (Auto de admisin) ------Providencia

Se ordena su notificacin:

Ley 2000 Artculo 67: Admitida la solicitud, se notificar a los interesados, y se les indicar que debern comparecer al tercer da hbil administrativo siguiente a su notificacin, a exponer lo que estimen conveniente.

Reglamento Ley 2011 Artculo administrativo a se las vean 27. se Ordenado proceder cuyos a los en el un inicio lapso de del tres das y procedimiento a notificar personales a la

personas afectados,

intereses fines de

legtimos, que

directos su

ejerzan

derecho

defensa. La los notificacin artculos deber 73 de y no 75 cumplir de la con con Ley los formalismos de indicados en

Orgnica no se

Procedimientos por vlida

Administrativos,

cumplir

stos

tendr

la notificacin y no surtir ningn efecto. 3 das para alegatos 9 das para promocin de pruebas Total 12 das

Cmo se ordena la notificacin?

Ley del 2000, artculos 72 y 73. Artculo 72: Las decisiones de los organismos encargados de la regulacin sern notificadas personalmente a las partes interesadas, debiendo contener la notificacin un resumen de la decisin e indicar los recursos que proceden en

contra de la misma, con expresin de los lapsos para ejercerlos y de los rganos o tribunales ante los cuales deban interponerse. Artculo 73: Si la notificacin no pudiere hacerse personalmente, se dejar expresa constancia en el expediente administrativo, sealando las razones y circunstancias por las cuales no pudo practicarse. En este caso, se proceder a publicar un resumen de la decisin, mediante simple aviso en uno de los diarios de mayor circulacin de la localidad donde est ubicado el inmueble. La publicacin del aviso deber ser consignada en el expediente administrativo por el interesado, y se fijar a la vista del pblico en el local donde despacha el funcionario que dict la decisin y en la puerta de la morada u oficina de los interesados. Transcurridos diez (10) das hbiles administrativos, contados a partir de que conste en el expediente administrativo la fijacin de la publicacin del aviso a que se refiere este artculo, se entender que los interesados han sido notificados, circunstancia que se har constar expresamente en el texto del aviso. La parte que haya solicitado la publicacin deber correr con el costo de la misma. Reglamento Ley 2011, Artculos 27 y 28 Artculo administrativo a se las vean 27. se Ordenado proceder cuyos a los en el un inicio lapso de del tres das y procedimiento a notificar personales a la

personas afectados,

intereses fines de

legtimos, que

directos su

ejerzan

derecho

defensa. La los notificacin artculos 73 de deber y no 75 cumplir de la con con Ley los formalismos de indicados en

Orgnica no se

Procedimientos por vlida

Administrativos,

cumplir

stos

tendr

la notificacin y no surtir ningn efecto. Artculo personal, 28. en Si el la notificacin lapso Nacional una sola no pudiese en el practicarse Artculo de de forma la

establecido de

anterior,

Superintendencia deber hacer

Arrendamiento de la

Vivienda, en un

publicacin

notificacin

diario haberse este

impreso vencido se la

de el

circulacin lapso

nacional en el el

al

segundo Artculo

da

de en das en

indicado notificado

anterior, dos advertir

caso de

entender

interesado que se

despus forma La

publicacin,

circunstancia

expresa. de la notificacin indicada deber en el ser presente Artculo al

publicacin acto

mediante

administrativo

agregada

expediente respectivo.

Siempre hay que hacer la notificacin personal.

LEY DEL 2000 LAPSO PROBATORIO Y MEDIOS DE PRUEBA.

Artculo 69: En este procedimiento quedar abierta de pleno derecho, una articulacin de diez (10) das hbiles administrativos para la promocin y evacuacin de pruebas instrumentales, quedando a criterio de la autoridad administrativa el admitir los otros medios de prueba establecidos en los Cdigos Civil, de Procedimiento Civil y Orgnico Procesal Penal o en otras leyes. El acto administrativo que niegue la admisin de alguna prueba deber motivarse suficientemente. Artculo 70: A los efectos de determinar el valor del inmueble, sus anexos y accesorios, se abrir un lapso de treinta (30) das calendario al vencimiento del trmino fijado en el artculo anterior. El organismo regulador podr extender dicho lapso hasta por treinta (30) das calendario ms, cuando razones de importancia as lo impongan. Dichos lapsos se entendern concluidos en la fecha en que se determine el valor del inmueble, sus anexos y accesorios. Cuando se solicite la fijacin del canon de arrendamiento de una porcin de un inmueble cuyo valor hubiere sido ya determinado por el organismo regulador, en

fecha no anterior en dos (2) aos a la de la solicitud, no se proceder a una nueva determinacin del valor, sino que se aplicar sobre la parte proporcional que corresponda a la porcin cuya regulacin se solicite, el porcentaje de rentabilidad establecido en el artculo 29 de este Decreto-Ley o los aumentos de los porcentajes que fije el Ejecutivo Nacional. LA COMPARECENCIA LEY DEL 2000, ARTICULO 68 Artculo 68: En la oportunidad sealada, los interesados debern consignar por escrito todas sus defensas y pretensiones. Las razones en que se fundamente la oposicin debern exponerse en esta oportunidad, sin que despus se admitan otras. a) Las defensas o pertinencias deben ser presentadas. Son presentadas por civil. Artculo 209 CPC La nulidad de la sentencia definitiva dictada por el Tribunal de la instancia inferior, que se halle viciada por los defectos que indica el artculo 244, slo puede hacerse valer mediante el recurso de apelacin, de acuerdo con las reglas propias de este medio de impugnacin. La declaratoria del vicio de la sentencia por el Tribunal que conozca en grado de la causa, no ser motivo de reposicin de sta, y el Tribunal deber resolver tambin sobre el fondo del litigio. Esta disposicin no se aplica en los casos a que se refiere la ltima parte del artculo 246. Pargrafo nico: Los Tribunales Superiores que declaren el vicio de la sentencia de los inferiores, apercibirn a stos de la falta cometida y en casos de reincidencia, les impondrn una multa que no sea inferior a dos mil bolvares ni exceda de cinco mil.

b)

Qu son los alegatos?

Artculo indicados

29. en

Agotado los se das

los Artculos agregar para las

lapsos

para

las

notificaciones, acto un sus cual los

precedentes al expediente, los

mediante se aperturar realicen el

administrativo lapso de

que doce y

que

interesados que

descargos estar

promuevan de la

pruebas forma, para

consideren, para las

divido y

siguiente das

tres

das

realizar

descargos

nueve

promover

pruebas.

En

el

lapso de

para

la

promocin

de de

pruebas, Vivienda,

la

Superintendencia inspeccionar y

Nacional

Arrendamiento

fiscalizar el o los inmuebles sobre los cuales se haya pedido la regulacin, aplicacin establecidos a de en los fines los la de verificar del los datos clculo y necesarios del justo de para la

mtodos Ley de

valor los

Regularizacin

Control

Arrendamientos de Vivienda.

3 das para los alegatos y 9 das para las pruebas. hbiles administrativos.

Deben ser das

LAPSO PROBATORIO Y MEDIOS DE PRUEBA. LEY 2000

Al da siguiente, queda de pleno derecho. Transcurre en dos fases:

Primera fase transcurre ntegramente tanto para la Administracin como para los interesados. 10 das hbiles administrativos. (En principio pruebas instrumentales). Ejemplo: el contrato de arrendamiento: Decreto de Propiedad Recibos Finiquitos

Segunda fase: le corresponde ntegramente al rgano Administrativo. Realizar el avalu. 30 das calendario, para practicar todas aquellas

diligencias necesarias. Puede ser prorrogable por 30 das ms. Se solicita en forma razonada. Una vez consignado el avalu, hasta aqu llega el lapso probatorio.

Lapso Probatorio. Ley 2011.

Art. 29 Reglamento Ley 2011.

Artculo 82 Ley 2011. Una vez admitida la solicitud, se notificar a los interesados que se le da inicio a la fijacin del canon correspondiente; a tal efecto, la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda, en un lapso de veinte das calendario, deber determinar el valor del canon cumpliendo con lo indicado en los artculos de la presente Ley. Cuando se solicite la fijacin del canon de arrendamiento de una porcin de un inmueble, cuyo valor hubiere sido determinado por la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda en fecha no anterior de un ao a la solicitud, no se proceder a una nueva determinacin del valor, sino que se aplicar sobre la parte proporcional que corresponda a la porcin cuya regulacin se solicite.

METODOLOGIA A SEGUIR A LOS EFECTOS DE DETERMINAR EL VALOR DEL INMUEBLE Y FIJAR EL CANON DE ARRENDAMIENTO.

Porcentaje de Rentabilidad. Ley 2000 Artculo 29: La fijacin de los cnones de arrendamiento de los inmuebles sujetos a regulacin de conformidad con el presente Decreto-Ley, estar basada en los siguientes porcentajes de rentabilidad anual sobre el valor del inmueble, representado en Unidades Tributarias:

a) Con un valor hasta de 4.200 Unidades Tributarias b) Con un valor de entre 4.201 y 8.400 Unidades Tributarias anual c) Con un valor de entre 8.401 y 12.500 Unidades Tributarias anual d) Con un valor superior a 12.501 Unidades Tributarias. anual

6 % anual 7 %

Pargrafo nico: El Ejecutivo Nacional podr modificar los porcentajes de rentabilidad establecidos en este artculo, cuando as lo determinen razones de inters pblico o social.

Factores a tomarse en cuenta. Ley 2000 Artculo 30: Para la determinacin del valor del inmueble a los fines del artculo anterior, el organismo encargado de efectuar la fijacin del canon de arrendamiento mximo deber tomar en consideracin los siguientes factores: 1. Uso, clase, calidad, situacin, dimensiones aproximadas y todas aquellas circunstancias que influyan en las operaciones y clculos que se hayan hecho para fijar su justo valor, las cuales tambin se especificarn razonadamente.2. El valor fiscal declarado o aceptado por el propietario y el valor establecido en los actos de transmisin de la propiedad, realizados por lo menos seis (6) meses antes de la fecha de solicitud de regulacin, y los precios medios a que se hayan enajenado inmuebles similares en los ltimos dos (2) aos. Pargrafo nico: A los efectos de la fijacin de la renta mxima mensual, en los inmuebles sometidos al rgimen de Propiedad Horizontal, se tomar en consideracin la contribucin para el pago de los gastos comunes causados por la

administracin, conservacin, reparacin o reposicin de las cosas comunes, a que se refiere la Ley de Propiedad Horizontal.

Cuando el inmueble sujeto a regulacin va a arrendarse junto con bienes muebles y accesorios. Tiene que constar en el contrato que hay bienes muebles y accesorios (en una clausula especifica). Tiene que adjuntarse un inventario (que forma parte del contrato). Artculo 31: El alquiler mximo de los muebles y otros accesorios que se arrienden junto con la vivienda sujeta a regulacin, ser fijado por las partes contratantes sin que en ningn caso pueda ser mayor del dos por ciento (2 %) mensual calculado sobre el valor por unidad de los mismos. El alquiler de los muebles, en ningn caso, podr exceder del treinta por ciento (30 %) del monto del canon fijado al inmueble. Artculo 32: Los cnones de arrendamiento de los inmuebles a que se refiere el artculo 20 de este Decreto-Ley, sern revisados por el organismo encargado de la regulacin a instancia de uno cualquiera de los interesados, en los casos siguientes: a) Cuando hubieren transcurrido dos (2) aos despus de cada fijacin del canon mximo de arrendamiento mensual, efectuada y notificada a los interesados por el rgano administrativo competente. b) Cuando se cambie, total o parcialmente, el uso o destino para el cual fue arrendado el inmueble. c) Cuando el propietario o arrendador haya ejecutado en el inmueble, dentro del plazo indicado en el literal a) del presente artculo, mejoras cuyo costo excedan del veinte por ciento (20 %) del valor del inmueble.

Pargrafo Primero: En el caso contemplado en el aparte a) de este artculo, los interesados podrn pedir la revisin hasta con sesenta (60) das de anticipacin al vencimiento del trmino fijado en dicho aparte. Pargrafo Segundo: Los organismos administrativos de inquilinato, a los fines de mantener el equilibrio econmico de las relaciones arrendaticias, cuando ningn interesado solicitare la regulacin, podrn de oficio iniciar el procedimiento correspondiente, instruir y decidir los casos que a su juicio considere necesario, a costa del propietario y sin perjuicio de la aplicacin de las sanciones a que hubiere lugar. (Taxativamente se establecen los supuestos de revisin del canon de arrendamiento). (Los inmuebles construidos antes del ao 1987 son los sujetos a regulacin) y este canon es por 2 aos. Articulo 70. In fine. Cuando se solicite la fijacin del canon de arrendamiento de una porcin de un inmueble cuyo valor hubiere sido ya determinado por el organismo regulador, en fecha no anterior en dos (2) aos a la de la solicitud, no se proceder a una nueva determinacin del valor, sino que se aplicar sobre la parte proporcional que corresponda a la porcin cuya regulacin se solicite, el porcentaje de rentabilidad establecido en el artculo 29 de este Decreto-Ley o los aumentos de los porcentajes que fije el Ejecutivo Nacional. Articulo 30 Ordinal 2do. Demanda de nulidad por mala determinacin del canon de arrendamiento. Debe estar motivada. Artculo 30: Para la determinacin del valor del inmueble a los fines del artculo anterior, el organismo encargado de efectuar la fijacin del canon de arrendamiento mximo deber tomar en consideracin los siguientes factores: 2. El valor fiscal declarado o aceptado por el propietario y el valor establecido en los actos de transmisin de la propiedad, realizados por lo menos seis (6) meses

antes de la fecha de solicitud de regulacin, y los precios medios a que se hayan enajenado inmuebles similares en los ltimos dos (2) aos. Quienes hacen el avalu? No lo establece la Ley del 2000, supletoriamente lo establece el CPC ==== tema escogido por Colegio de Ingenieros === Tasadores. (Avalu motivado).

La decisin === Art. 71 Ley 2000. Son 10 das hables administrativos contados a partir de la determinacin del avalu. Artculo 71: El organismo regulador dictar su decisin dentro del lapso de diez (10) das hbiles administrativos, a contar de aqul en que se haya determinado el valor del inmueble, sus anexos y accesorios. Dicha decisin deber ser notificada de acuerdo a los artculos subsiguientes. REQUISITOS QUE DEBE CONTENER EL LAPSO ADMINISTRATIVO:

El acto administrativo es aquel por medio del cual el rgano administrativo se pronuncia sobre asunto de fondo que se le ha sido planteado, canon mximo de arrendamiento de determinado inmueble.

rgano que lo dicta Fecha Numero Resolucin Administrativa

Pequea narrativa de cmo fue determinado (por las partes). Defensas y excepciones. Pruebas que fueron promovidas y evacuadas (instrumentales).

Por acto motivado fijara canon mximo de arrendamiento.

El Artculo 18 de la LOPA se aplica supletoriamente. Se acuerda notificar a los interesados el acto administrativo indicndoles el recurso que pueden interponer contra ese acto administrativo. (Art. 72 y 73 LAI, Notificacin)

Art. 18 ordinal 5 Ley 2000. Artculo 77: Los interesados podrn interponer recurso de nulidad contra las decisiones administrativas emanadas del organismo regulador, por ante la jurisdiccin contencioso administrativa, dentro de los sesenta (60) das calendario siguientes a la ltima de las notificaciones de la decisin respectiva, efectuada a las partes. (Recurso contencioso administrativo de nulidad). Articulo 78 Ley 2000. rganos competentes.

LEY 2011 Informacin aportada por los propietarios o arrendadores en la oportunidad de inscribir el inmueble por ante el rgano administrativo. Verificacin por parte del rgano administrativo en el inmueble. Los factores que deban ser tomados en cuenta para hacer el avalu.

Elementos a tomarse en cuenta (para valor del inmueble)

1- Valor de reposicin Art. 74 Ley 2011 y Art. 19 del Reglamento. 2- Dimensiones del inmueble. (tamao del inmueble) 3- Valor de depreciacin. Art. 75 Ley 2011 y Art. 21 del Reglamento. Rehabilitacin integral del inmueble. Art. 76 Ley 2011 4- Vulnerabilidad Ssmica. Art. 22 del Reglamento:

Factor edad construccin Norma de diseo (sismo resistente) 5- Regin Geogrfica. Art. 24 del Reglamento.

Reglamento Ley 2011

Determinacin del Valor del Inmueble Artculo 18. Para la determinacin del valor del inmueble, la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda deber utilizar la siguiente formulacin:

VAI = VR x (1 - K/100) x Vs x Vg

En donde:

1. VAI = Valor Actual del Inmueble 2. VR = Valor de Reposicin del costo del inmueble 3. K = Porcentaje de Depreciacin del Inmueble, el cual se determina segn la tabla ubicada en el Artculo 21 del presente reglamento. 4. Vs = Coeficiente de Vulnerabilidad Ssmica 5. Vg = Variacin geogrfica

Del Valor de Reposicin (VR) Artculo 19. Es el valor resultante de la aplicacin de la siguiente formulacin:

VR = VCA x MCI

Donde:

1. VCA = Valor de Costo Actual del metro cuadrado de la construccin segn tipologa constructiva del inmueble.

2. MCI = Total de metros cuadrados del inmueble

Del Valor del Costo Actual (VCA) Artculo 20. Con el fin de determinar el valor del costo actual de un inmueble, se establecern los tipos de vivienda segn aspectos que constituye su construccin, por lo que se tomarn en cuenta su estructura, paredes, techo, piso, instalaciones sanitarias, instalaciones elctricas, instalaciones mecnicas, aguas blancas, aguas servidas, puertas, ventanas y cualquier otro detalle que distinga al inmueble. En los casos no contemplados en la tabla establecida en el presente Artculo, ser la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda quien determinar las circunstancias de construccin especficas.

Del Porcentaje de Depreciacin del Inmueble (K) Artculo 21. Para el Porcentaje de Depreciacin del Inmueble (K) se determinar por lo establecido en la siguiente tabla:

Excelente: corresponde a construcciones nuevas o casi nuevas, en perfecto estado de conservacin y mantenimiento.

Muy buena: construcciones que ya no se pueden considerar

nuevas, su estado de mantenimiento es permanente, no presenta ningn tipo de reparaciones, ni mayores, ni menores.

Buena: construcciones que a pesar de su edad, cualquiera que fuera sta, no necesitan reparaciones importantes en instalaciones mecnicas, sanitarias, reas comunes, fachada exterior, entre otros.

Normal: una construccin que requiere o ha recibido reparaciones sin importancia, por ejemplo, reparaciones de fisuras en repellos, cambios en pequeos sectores de rodapi, marcos de ventanas o puertas y otros.

Regular: una construccin que requiere reparaciones intermedias, por ejemplo, pintura, cambios parciales en pisos, cielos, ventanera, tuberas y cableados elctricos, filtraciones de agua en tuberas y techos y otros

Malo: una construccin que requiere reparaciones mayores e importantes, por ejemplo cambio total de cubierta, pisos, cielos, instalaciones mecnicas, y otras instalaciones de uso comn.

Muy malo: una construccin que requiere de muchas menores y mayores reparaciones importantes en forma inmediata y de no recibirlas en poco tiempo, estar en estado de demolicin. Demolicin: construcciones manifiestamente inhabitables o declaradas legalmente en ruina.

Irrecuperable: construcciones que carecen de valor alguno ya que se encuentran en estado de demolicin.

Coeficiente de vulnerabilidad ssmica (vs) Artculo 22. Se definir el coeficiente de vulnerabilidad

ssmica (vs) como el factor asociado a la edad de la construccin y a la norma de diseo (ssmoresistente) utilizada, lo cual influye en el comportamiento de la estructura ante una eventualidad ssmica.

Para ello se considera la siguiente tabla: AO DE 1939 < CONSTRUC T 1939 T 1955 CIN (T) VS 0,6 0,8 1967 0,75 1983 0,9 T 1955 < 1967< T 2001 2001 1 1,1 1983< T> T

De la fijacin del canon Artculo 23. La fijacin de los cnones de arrendamiento de los inmuebles indicados en el artculo 1 de la ley para la regularizacin y control de los arrendamientos de vivienda, estar basada en el siguiente porcentaje de rentabilidad: 3 % de rentabilidad anual sobre el Valor del Inmueble establecido de acuerdo a la formulacin del Artculo anterior para los inmuebles multiarrendador. 5 % de rentabilidad anual sobre el Valor del Inmueble establecido de acuerdo a la formulacin del Artculo anterior para los inmuebles pertenecientes a un pequeo arrendador. pertenecientes a un

El Ejecutivo Nacional podr modificar los porcentajes de rentabilidad establecidos en este Artculo, cuando as lo

determinen razones de Inters Pblico o Social.

Frmula para la fijacin del canon Artculo 24. Obtenido el valor del inmueble de conformidad a lo establecido en los Artculos precedentes se debe aplicar la siguiente frmula:

CA = (VI/12) x %RA

En donde:

1. CA = Valor del Canon de Arrendamiento. 2. VI = Valor Actual de la Vivienda, que resulta de la aplicacin de la frmula:

VI = (VAI/MCI) x MCV

En donde:

VAI = Valor Actual del Inmueble. MCI = Es el valor del total de metros cuadrados de reas vendibles del inmueble. MCV = Metros cuadrados de la vivienda.

3. %RA = el porcentaje de rentabilidad anual de acuerdo a lo establecido en el Artculo 23 del presente reglamento.

Coeficiente de Variable por Ubicacin Geogrfica (Vg) Artculo 24. Se definir el Coeficiente de Variable por

Ubicacin Geogrfica (Vg) como el factor asociado a la

variacin del valor del inmueble por la localizacin en una regin determinada.

Los valores por ubicacin geogrfica podrn ser modificados por la Superintendencia Nacional de Arrendamientos de Vivienda cuando as lo determinen razones de Inters Pblico o Social.

LEY 2011.

Artculo 73. Para la determinacin del valor del inmueble (VI), la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda deber utilizar los elementos cientficos que se enuncian en este artculo, as como cualquier otro, en funcin de mejorar la frmula que se establezca a favor del justo valor y la garanta de los fines supremos en materia de arrendamiento establecidos en esta Ley. 1. Valor de reposicin. 2. Dimensiones del inmueble. 3. Valor de depreciacin. 4. Vulnerabilidad ssmica. 5. Regin geogrfica.

Del valor de reposicin Artculo 74. A los efectos del artculo anterior, el valor de reposicin ser aquel determinado por el valor de construccin en la actualidad, el cual ser fijado anualmente por el Ministerio del Poder Popular con competencia en materia de vivienda y hbitat; dicho valor deber ser expresado en bolvares por metro cuadrado. A tal efecto, la determinacin del costo en bolvares estar en concordancia con las polticas nacionales que garanticen un costo real, segn las regulaciones que el Estado establezca, contrarrestando la especulacin econmica y garantizando el pleno derecho a la vivienda de toda la poblacin.

El Ministerio del Poder Popular con competencia en materia de vivienda y hbitat emitir una tabla con los tipos de vivienda, segn aspectos constructivos que tomarn en cuenta su estructura, paredes, techo, piso, instalaciones sanitarias, instalaciones elctricas, instalaciones mecnicas, aguas servidas, puertas, ventanas y cualquier otro detalle que distinga al inmueble. Sobre dicha tabla se establecern los elementos cientficos referidos en el artculo anterior para la determinacin del valor del inmueble y la fijacin del canon de arrendamiento.

Del porcentaje de depreciacin del inmueble Artculo 75. El porcentaje de depreciacin del inmueble estar basado en relacin con la vida til del inmueble, de acuerdo a su uso, calidad, condiciones de mantenimiento y estado de conservacin.

De la rehabilitacin integral del inmueble Artculo 76. En los casos que se realice una rehabilitacin integral del inmueble, que incluya la refaccin de la estructura, sta deber tener una cuanta econmica de dicha obra superior al ochenta por ciento (80%), que supondra realizar la construccin del inmueble en su totalidad, en la actualidad y que, adems, sus caractersticas constructivas permitan suponer que en uso, funcin y condiciones de construccin se ha alcanzado una situacin equivalente a su primer estado de vida. Para el clculo del porcentaje de depreciacin del inmueble, se tomar en cuenta, a los fines de la antigedad del inmueble, la fecha a partir de la rehabilitacin integral del mismo.

De la fijacin del canon Artculo 77. La fijacin de los cnones de arrendamiento de los inmuebles indicados en el artculo 1 de la presente Ley, estar basada en una banda entre el tres por ciento (3%) y el cinco por ciento (5%) de rentabilidad anual sobre el valor del inmueble determinable segn el tipo de arrendador, el cual ser fijado anualmente a travs de resolucin de la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda.

El Ejecutivo Nacional podr modificar los porcentajes de rentabilidad establecidos en este artculo, cuando as lo determinen razones de inters pblico o social.

Frmula para la fijacin del canon Artculo 78. Obtenido el valor del inmueble de conformidad a lo establecido en los artculos precedentes, se debe aplicar la siguiente frmula: CA = (VI/12) x %RA En donde: 1. CA = valor del canon de arrendamiento. 2. VI = valor del inmueble, de acuerdo a lo establecido en el artculo 73 de la presente Ley. 3. % RA= el porcentaje de rentabilidad anual de acuerdo a lo establecido en el artculo 77 de la presente Ley.

En la Ley del 2011 se contempla mtodo cientfico para determinar justo valor del inmueble.

El expediente le debe ser pasado al rgano administrativo (con todos los elementos anteriores).

Articulo 77 Ley 2011: fijacin del canon

Articulo 82 de la Ley del 2011 20 das calendario para notificar el valor del inmueble.

Articulo 30 Reglamento de la Ley del 2011 Lapso para dictar acto administrativo de fijacin de canon mximo de arrendamiento. Ordena remitir expediente a la unidad de Consultora Jurdica a los 2 das --enviada a Superintendencia que tiene 3 das para pronunciarse.

Decisin motivada y resumida en disposicin publicada en Gaceta Oficial de la Republica Bolivariana de Venezuela.

Articulo 31 Reglamento 2011. Lapso para declarar nulidad del acto administrativo ---- 3 meses (recurso contencioso de nulidad). --- Agota via administrativa. Y se abre el contencioso administrativo (deben pasar otros 3 meses).

LAS VIVIENDAS ESTUDIANTILES Del articulo 59 al 65 de la Ley del 2011

Art. 59: La obligacin de registrarlas por ante el rgano Activo Art. 60: Condiciones de Habitabilidad Art. 61: Convivencia (interna) normas Art. 62: Derechos de los estudiantes arrendados. Art. 63: Deberes de los estudiantes arrendados. Art. 64: Contratos de arrendamiento para viviendas estudiantiles. Art. 65: Espacio del dormitorio individual o colectivo: mnimo 9 m

Del registro como arrendador de vivienda estudiantil Artculo 59. Toda persona natural o jurdica que ofrezca vivienda en alquiler para el uso estudiantil, deber estar registrado como arrendador de vivienda estudiantil, ante la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda. La Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda deber disear una poltica de beneficios, dirigidos a promover el arrendamiento de vivienda estudiantil, debiendo realizar convenios con organizaciones sociales, instituciones pblicas, privadas y personas naturales o jurdicas, en satisfaccin al derecho de una vivienda digna y adecuada para los estudiantes. De las condiciones de habitabilidad Artculo 60. La vivienda estudiantil deber contar con espacios dignos de habitabilidad, necesarios para el estudio, desarrollo integral en armona y el esparcimiento del estudiante, que permita satisfacer sus necesidades bsicas tales como: la cocina para la alimentacin, sanitario para el aseo personal, el

dormitorio para el descanso, entre otros, debiendo estar garantizada la privacidad del estudiante por parte del arrendador de vivienda estudiantil. De la convivencia Artculo 61. La convivencia en la vivienda estudiantil ser establecida mediante normas internas, definidas por el acuerdo entre el arrendador y los estudiantes arrendatarios o arrendatarias, sin atentar el principio de respeto mutuo y de convivencia, pudiendo participar los consejos comunales o consejos estudiantiles y las organizaciones protectoras de los derechos de los estudiantes, debiendo dicha normativa ser homologada por la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda, una vez acordada. Las normas de convivencia sern elaboradas y debern estar suscritas sobre la base del contrato de arrendamiento, y actualizadas para mejorarlas anualmente o a solicitud de los estudiantes arrendatarios, arrendatarias o el arrendador, cuando as lo consideren por mutuo acuerdo o cuando sea expresada la necesidad de modificacin por una de las partes. En caso del incumplimiento de algunas de las partes, se exigir el cumplimiento ante la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda. Derechos de los estudiantes arrendatarios o arrendatarias Artculo 62. Son derechos irrenunciables de los estudiantes arrendatarios o arrendatarias: 1. El uso, goce y disfrute de las reas comunes, as como de los servicios bsicos con los que cuente el inmueble sobre el cual se constituye la vivienda estudiantil. 2. El respeto a la privacidad, integridad, salud fsica y psicolgica de los estudiantes arrendatarios o arrendatarias, por parte del arrendador de vivienda estudiantil. 3. El libre desenvolvimiento de la personalidad y la utilizacin del tiempo, los cuales no podrn ser restringidos a causa del horario de entrada, salida y permanencia en la vivienda estudiantil, sin que ello implique el menoscabo de las normas de convivencia establecidas. 4. Cualquier otro inherente a las personas, establecidos por el ordenamiento jurdico vigente y los tratados internacionales firmados y ratificados por la Repblica. Deberes de los estudiantes arrendatarios o arrendatarias Artculo 63. Son deberes de los estudiantes arrendatarios o arrendatarias, en base al principio de respeto mutuo y convivencia: 1. Conocer, respetar y cumplir las normas de convivencia en la vivienda estudiantil. 2. Cuidar y colaborar con el mantenimiento del buen estado de los espacios de la vivienda estudiantil. 3. El respeto a la intimidad y privacidad del arrendador o arrendadora y su familia. Los contratos de arrendamiento para vivienda estudiantil

Artculo 64. Los contratos de arrendamiento para estudiantes de vivienda estudiantil, debern tomar en consideracin el tiempo de duracin del programa de estudio. Del espacio del dormitorio individual o colectivo Artculo 65. En relacin al arrendamiento de vivienda estudiantil, el espacio fsico sobre el cual se constituye el dormitorio individual deber tener como mnimo nueve metros cuadrados (9m2), dimensin considerada a los efectos de esta Ley como necesaria para el desarrollo integral y progresivo durante la formacin del estudiante. El dormitorio colectivo de la vivienda estudiantil, deber tener como mnimo seis metros cuadrados (6m2) por cada estudiante arrendatario o arrendataria. Influencia de la Ley sobre la simplificacin de tramites administrativos en el proceso administrativo inquilinario

5-2-1999 Se dicto la primera ley (con fuerza y rango de) decreto Nro. 368. Con la finalidad de mejorar el sistema administrativo.

Decreto Nro. 6265 en fecha 22/7/08 por la Ley Habilitante se dicto la siguiente Ley de simplificacin de tramites administrativos.

Artculos aplicables en materia de arrendamiento (procedimiento administrativo inquilinario).

Articulo 11. Cooperacin Articulo 25. Actuacin con carta poder. Articulo 26. Prohbe exigir pruebas distintas a las sealadas en la Ley. Articulo 27. Principio de presuncin de certeza. Articulo 38. Obligacin de impugnar oportunamente. Articulo 39. Servicio de informacin telefnica. Articulo 40. Servicio de atencin al pblico. Articulo 41. Implementacin del servicio de atencin al pblico.

Articulo 44. Creacin de sistema de transmisin e informacin de apoyo al servicio de atencin al pblico. Articulo 57. Sanciones para quien suministre informacin falsa (particular) en

unidades tributarias. Articulo 58. Sanciones para los funcionarios y empleados pblicos responsables de retardos, omisin o distorsin de tramites administrativos (incumplimiento de normativa sobre el salario del funcionario.

TEMA 6
CLASIFICACION DE LOS CONTRATOS DE ARRENDAMIENTO

1- Contrato de arrendamiento a tiempo determinado o a plazo fijo. 2- Contrato de arrendamiento con prorrogas sucesivas. 3- Contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado.

Tacita reconduccin. Cdigo Civil. Artculo 1600 Si a la expiracin del tiempo fijado en el arrendamiento, el arrendatario queda y se le deja en posesin de la cosa arrendada, el arrendamiento se presume renovado, y su efecto se regla por el artculo relativo a los arrendamientos hechos sin determinacin de tiempo. Artculo 1614 En los arrendamientos hechos por tiempo determinado, si el inquilino continuare ocupando la casa despus de vencido el trmino, sin oposicin del propietario, se juzga que el arrendamiento contina bajo las mismas condiciones; pero, respecto al tiempo, se proceder como en los que se hacen sin tiempo determinado. Venta del Inmueble

Artculo 1604 Aunque se enajene la finca, subsistir el arrendamiento durante el plazo convenido, siempre que conste por instrumento pblico o por instrumento privado que tenga fecha cierta, a no ser que se hubiese estipulado lo contrario. Lo dispuesto en este artculo se entiende con sujecin a lo que se determina en el Ttulo sobre Registro Artculo 1605 Aunque el arrendamiento no conste de instrumento pblico, o privado con fecha cierta, si el arrendatario tiene el goce de la cosa arrendada con anterioridad a la venta, el comprador debe dejrsela durante el tiempo por el cual se presumen hechos los arrendamientos en que no se ha determinado su duracin. Caso de que el comprador quiera despedir al arrendatario a la expiracin de ese tiempo, debe hacerle oportuna participacin.

1615 ----- Ley especial priva sobre la ley general. Artculo 1615 Los contratos verbales o por escrito sobre alquiler de casas y dems edificios, en que no se hubiere determinado el tiempo de su duracin, pueden deshacerse libremente por cualquiera de las partes, concedindose al inquilino noventa das para la desocupacin, si la casa estuviese ocupada con algn establecimiento comercial o fabril, y sesenta si no estuviese en este caso, y esto se verificar aunque el arrendador haya transferido a un tercero el dominio de dichas casas o edificios. Los mismos plazos se concedern por el arrendador al inquilino para el aumento de precio en el alquiler. No se concedern al inquilino los plazos de que trata este artculo, en caso de que no est solvente por alquileres, o cuando la casa se est arruinando, o el inquilino no la conserve en buen estado, o la aplique a usos deshonestos

Contrato de tiempo indeterminado la va es el desalojo.

Procedimiento en la Ley de Desalojos Arbitrarios.

Determinado: accin resolutoria

Indeterminado: desalojo por alguna de las causales del artculo 34 de la Ley.

Caractersticas del procedimiento oral y breve.

Oral: demanda con requisitos del art. 340 (pruebas) Oralidad: oralidad brevedad publicidad concentracin procesal mediacin gratuidad. Prueba se aplica la sana crtica, se aplica el procedimiento de artculos 100-101102-103-107. Art. 35 y siguientes de la Ley del 2000 Procedimiento Judicial.

DEL PROCEDIMIENTO JUDICIAL

Artculo 35: En la contestacin de la demanda, el demandado deber oponer conjuntamente todas las cuestiones previas previstas en el Cdigo de Procedimiento Civil, y las defensas de fondo, las cuales sern decididas en la sentencia definitiva. En dicha oportunidad, el demandado podr proponer reconvencin, siempre que el Tribunal sea competente por la materia y la cuanta. La negativa a la admisin de la reconvencin no tendr apelacin. De ser opuestas las cuestiones previas por la falta de jurisdiccin del Juez o la incompetencia de ste, el Tribunal se pronunciar sobre stas en la misma oportunidad de ser opuestas o en el da de despacho siguiente, decidiendo el asunto con los elementos que se hayan presentado y los que consten en autos. De ejercer las partes el recurso de regulacin de la jurisdiccin y/o de la competencia contra la decisin que se haya pronunciado sobre la jurisdiccin y/o de la competencia, stos se tramitarn en cuaderno separado, y el proceso continuar su curso hasta llegar al estado de sentencia, en cuyo estado se suspender hasta que conste en autos la decisin del recurso interpuesto. Artculo 36: La decisin de Segunda Instancia en los procesos de desalojo fundamentados en las causales previstas en los literales del artculo 34 de esta Ley, no tendr recurso alguno.

Artculo 37: Dentro de los tres (3) das de despacho siguientes a la publicacin de la sentencia dictada en Segunda Instancia, el Juez remitir los autos al Tribunal de la causa.

Breve. La escritura celeridad y brevedad. Recorte de los lapsos (CPC) Economa procesal Concentracin Procesal (un solo acto) gratuidad

Las cuestiones previas se resuelven en el mismo acto. 2 al 6 forma de las cuestiones previas.

Se inicia por escrito con demanda con los requisitos del 340 CPC. 884 CPC sin apelacin.

109 y 110 La Reconvencin

Breve y oral ----- Demanda 340 CPC Breve 2do da de despacho despus de la e. Oral se admite y se fija mediacin al 5to da si no se resuelve va a los 10 das de despacho siguientes.