Direito Das Coisas 03-04

Duarte Nuno Laranjeira Direito das Coisas (2003-2004)
PARTE I PARTE INTRODUTRIA GERAL

CAPTULO I SISTEMATIZAO LEGAL E DEFINIO DE DIREITO REAL Sistematizao legal da disciplina O Livro III do Cdigo Civil (art. 1251 a art. 1575) consagrado ao Direito das Coisas, que compreende as regras que disciplinam os direitos reais, como: a Posse, a Propriedade e as suas modalidades e formas de aquisio; as espcies de direitos reais de gozo como: o usufruto, o uso e habitao; o direito de superfcie, as servides prediais, a propriedade horizontal, emparcelamento, o direito de habitao peridica; os direitos reais de garantia como: o penhor, a hipoteca, a consignao de rendimentos, os privilgios creditrios especiais, o direito de reteno; os direitos reais de aquisio como: o direito de preferncia e o contrato-promessa com eficcia real. Distino Direito das Coisas / Direito das Obrigaes. Primeira aproximao ao conceito de direitos reais Podemos numa primeira aproximao definir o direito das coisas como o conjunto de normas jurdicas que visa regulamentar os interesses das pessoas, avaliveis em dinheiro. Desta forma, o direito civil patrimonial ser o conjunto de normas atribuidoras de bens e definidoras ou disciplinadoras da sua utilizao. Importar neste momento distinguir, segundo um critrio ou caracterizao funcional, o direito das coisas (ou direitos reais) do direito das obrigaes: O dto das obrigaes visa disciplinar a dinmica patrimonial (isto , composto pelas normas que regulam a circulao de bens, proporcionando a mobilidade do circuito jurdico-econmico); por seu lado, os direitos reais visam disciplinar a esttica patrimonial (regulam a utilizao dos bens pelos indivduos, como p.e., os dtos de propriedade, a titularidade do dto de servido, etc.). Na definio do Prof. MOTA PINTO, os direitos reais so aqueles que regulam o domnio dos bens e disciplinam a sua atribuio e utilizao. CAPTULO II CONCEITO DE DIREITO REAL 1) Concepo tradicional, clssica ou realista dos direitos reais: Segundo esta concepo clssica, o direito real define-se como o poder directo e imediato sobre uma coisa certa e determinada. Poder directo e
imediato significar que caracterstico dos dtos reais poder o seu titular exercer poderes sobre a coisa sobre a qual o seu dto recai, independentemente e sem carecer da colaborao de ningum para o efeito. Desta concepo ressalta a distino entre dto real e dto de crdito: no dto real a ligao do titular com a coisa imediata, enquanto que no dto de crdito, a prestao s realizvel atravs do comportamento do devedor. Por outro lado, no dto real h o titular do direito e uma coisa sobre a qual se exerce o direito; no dto de crdito trs elementos assumem relevncia: 1) credor que o sujeito activo do dto; 2) devedor que o sujeito passivo; 3) objecto do dto que consiste numa prestao. A concepo clssica ou tradicional, inspirada no Direito Romano, foi, ao longo do tempo, alvo de diversas crticas: por um lado, mesmo nos dtos de crdito, o objecto da relao jurdica poder no ser uma coisa; por outro lado, sugere-se que a relao configura uma pessoa e uma coisa, e, logicamente, uma coisa no pode ser sujeito de relaes jurdicas. Alis, no h relaes jurdicas com menos de dois sujeitos. Enquanto se vislumbra um sujeito activo, no se reconhece um sujeito passivo. A coisa um objecto meramente mediato. 2) Concepo personalista: No sculo XIX, em Frana, surgem as doutrinas personalistas, inspiradas na teoria de PLANIOL (este autor parte da seguinte concepo: no podem existir relaes jurdicas sem um sujeito passivo), que introduz a expresso obrigao passiva universal dever jurdico adstrito a todas as pessoas que no o sujeito activo, quando estejamos perante direitos reais. DEMOGUE vem ento desenvolver a doutrina de PLANIOL. Segundo aquele, a obrigao passiva universal no privativa dos direitos reais. Existe tambm nos direitos de crdito (ou, nas obrigaes) para todos os demais a obrigao de no perturbar ou dificultar que o devedor cumpra a prestao. A nossa lei afasta a teoria de DEMOGUE, no Cdigo Civil (art. 406, 2: no consagrao da eficcia absoluta das obrigaes). 3) Concepo integradora ou eclctica: J no sculo XX, RIGAUD recolhe as notas positivas das teorias anteriores, e formula a denominada teoria integradora ou eclctica, definindo desta forma o direito real: poder directo e imediato sobre uma coisa certa e determinada, conferindo ao seu titular o direito de exigir de todos os consociados o respeito pelo respectivo exerccio. CAPTULO III CARACTERSTICAS DOS DIREITOS REAIS No confronto com os dtos de crdito, resultam trs caractersticas fundamentais nos dtos reais: 1) a eficcia absoluta; 2) o direito de sequela ou de seguimento; 3) a prevalncia.
A eficcia absoluta A eficcia absoluta permite ao titular de um dto real ap-lo a todos os demais indivduos e, impor a estes a obrigao de no ingerncia na sua esfera jurdica. Da eficcia absoluta resulta o princpio da tipicidade, segundo o qual proibida a constituio, com carcter real, de restries ao dto de propriedade ou figuras parcelares deste dto, seno nos casos previstos na lei (art. 1306, 1). Assim, e depois de utilizado o exemplo restrito do dto de propriedade, significa tal princpio que s tero eficcia real aqueles dtos cuja definio est expressa na lei. Desta forma, os dtos que as partes possam contratar no uso da liberdade contratual, que no estejam previstos na lei, tm natureza obrigacional. Se os direitos reais so oponveis a todos os indivduos, necessrio que estes os conheam. Ora, esse conhecimento d-se por intermdio da lei. Conclui-se, portanto, que, enquanto os dtos reais gozam de eficcia absoluta, os dtos de crditos gozam de uma eficcia meramente relativa. O direito de sequela ou de seguimento Segundo este dto, o indivduo pode seguir a coisa (isto , desencadear os meios adequados para fazer valer os seus dtos, como p.e., atravs de aco de reivindicao) at onde ela se encontre, independentemente de j se encontrar na esfera jurdica de outrem (ubi rem meam invenio ibi vindico). A sequela uma consequncia da eficcia absoluta. H, contudo, uma excepo sequela: a coisa no pode ser reivindicada pelo seu proprietrio se o terceiro j adquiriu por usucapio (art. 1316). O meio processual adequado para se exercer a sequela , como vimos, a aco de reivindicao (art. 1311, ss.). Alis, esta aco o meio normal para se exigir a entrega de coisa quando esta se encontre numa situao de incompatibilidade com o dto do proprietrio. Outras formas de desencadear a sequela: - Aco de simples apreciao (se a coisa se encontrar numa situao susceptvel de perturbao do dto real); - Aco de execuo (se o devedor hipotecrio alienar a coisa hipotecada); Ainda relativamente sequela, deve notar-se que o nosso direito no acolhe o princpio no domnio das coisas mveis posse vale ttulo ou la possession vaut ttre (isto , quem adquire a comerciante um bem mvel, estando de boa-f, torna-se proprietrio da coisa). Segundo o nosso C.C., o possuidor da coisa, mesmo estando de boa f, obrigado a entreg-la ao verdadeiro proprietrio que a reivindique. No entanto, no quer isto dizer que a nossa lei no proteja a boa f. Dessa forma, o proprietrio que reivindique uma coisa de quem a adquiriu de boa f a comerciante que negoceie em coisas do mesmo gnero ou semelhante, tem o dto a que ela lhe seja entregue, mas desde que o reivindicante lhe pague o preo (ao terceiro adquirente de boa f), gozando do
dto de regresso contra aquele que culposamente deu causa ao prejuzo (art. 1301). A boa f manifesta-se ainda pela disposio segundo a qual so estabelecidos prazos mais curtos para a usucapio (art. 1299). Quanto aos bens imveis, existe o direito de sequela, podendo a coisa ser reivindicada de quem esteja de boa f. No que respeita ao registo de imveis ou mveis a ele sujeitos, ganha especial relevncia o art. 291. A prevalncia ou preferncia Segundo a prevalncia, os direitos reais primeiramente constitudos sobre uma coisa prevalecem sobre os dtos de crdito incidentes sobre a mesma coisa, e sobre os dtos reais posteriormente constitudos que se mostrem incompatveis com os primeiros (quod est prior in tempore potior in ure, o que significa, o que primeiro no tempo est mais seguro no direito). Assim, se o titular o pode opor a todos os demais consociados, tambm o pode opor a quem, em momento posterior adquiriu sobre a mesma coisa um outro dto que com este seja incompatvel. A prevalncia uma caracterstica no privativa dos direitos reais. Tambm se manifesta ao nvel dos direitos de crditos, como p.e., nos arts. 407 (dtos pessoais de gozo, nos quais, se forem constitudos sucessivamente dois dtos sobre a mesma coisa, prevalece o mais antigo) e 736 e 737 (privilgios mobilirios gerais). Excepes prevalncia 1) o registo; 2) os privilgios creditrios; 3) o dto de reteno. 1) O registo predial no tem eficcia constitutiva. O dto adquire-se por meio de um contrato validamente celebrado. O registo constitui uma forma de proteco perante terceiros (ou seja, o registo faz presumir que o dto pertence pessoa cujo nome est inscrito). Se algum adquiriu um imvel e no o registou, pode ver-se preterido por quem adquiriu, em segundo lugar, o mesmo imvel e o registou. que os actos sujeitos a registos so inoponveis a terceiros, se no forem registados. 2) Os privilgios creditrios imobilirios (art. 733 e 734 - incidem sobre os bens imveis com os quais esto relacionados) traduzem-se na faculdade que a lei concede aos seus titulares de serem pagos pelo valor de certos bens com preferncia a outros, independentemente do registo.
Os titulares destes privilgios creditrios tm preferncia sobre a consignao de rendimentos, sobre a hipoteca, sobre o direito de reteno, mesmo que estas garantias estejam constitudas em data anterior, sendo assim uma excepo prevalncia. 3) Conforme dispe o art. 754, o devedor que disponha de um crdito contra o seu credor goza do dto de reteno se, estando obrigado a entregar certa coisa, o seu crdito resultar de despesas feitas por causa dela ou de danos por ela causados ( a situao do indivduo que no paga o devido numa oficina de reparao de automveis, tendo o proprietrio da oficina o dto de reter a viatura). Nisto consiste o direito de reteno. O titular do dto de reteno tem a faculdade de fazer vender a coisa e ficar com o valor de tal bem . luz do art. 759, o titular do dto de reteno pode promover a venda judicial da coisa. Duas notas importantes: a) o dto de reteno prevalece sobre a hipoteca, ainda que seja de constituio anterior; b) o dto de reteno no est sujeito a registo. No dto de reteno, o dto ulterior prevalece sobre o dto anteriormente constitudo, desde que a iniciativa de vender a coisa for do titular do dto de reteno. Outras caractersticas dos direitos reais defendido na doutrina (p.e., pelo Prof. MOTA PINTO) que, alm da eficcia absoluta, do direito de sequela e da prevalncia, outras caractersticas dos direitos reais se afiguram. So elas: a inerncia da coisa ao seu titular (a), a permanncia dos direitos reais (e transitoriedade dos dtos de crdito) (b) e a especialidade do objecto (c). a) Inerncia do coisa ao seu titular Sobretudo nos dtos reais de gozo, existe uma espcie de soberania do titular do direito sobre a coisa, sobre a qual o dto recai. Soberania, porque o titular do direito pode praticar de modo directo, actos sobre a coisa, e pode defender esse dto, nomeadamente atravs de aco de reivindicao. Segundo o Prof. ANT. GRAA MOURA, a inerncia da coisa ao seu titular no uma caracterstica autnoma dos direitos reais, antes, uma forma diferente de designar o direito de sequela ou seguimento. b) Permanncia dos direitos reais (e transitoriedade dos dtos de crdito) Esta caracterstica procura demonstrar a perpetuidade dos direitos reais; todavia, tal afirmao no se nos afigura correcta.
De facto, o direito de propriedade (o direito real, por excelncia) perptuo, pois no se extingue com o seu no uso e, alm disso, constitudo por tempo indeterminado. No entanto, tal no acontece com os outros direitos reais. Vejamos: - o dto de usufruto o usufruto no pode exceder a vida do usufruturio (art. 1443 e 1476, 1-a); alm disso, se for constitudo a favor de pessoa colectiva no pode durar mais do que 30 anos (art. 1443). Relativamente possibilidade de extino pelo no uso, ver art.1476,1-c; - o dto de uso e habitao o carcter temporrio do dto de uso e habitao decorre do art. 1485; - o dto de superfcie o seu carcter temporrio verifica-se, desde logo, no art. 1524 (... temporariamente...). O dto de superfcie pode ainda extinguir-se pelo decurso do prazo, se constitudo por tempo certo (art. 1536, 1-c); quanto ao no uso do dto de superfcie, o art. 1536, 1 a e b, estabelece duas hipteses nas quais efectivamente possvel a extino do dto de superfcie por no uso. - servides prediais as servides extinguem-se pelo decurso do prazo, se tiverem sido constitudas temporariamente (art. 1569, 1-e). Alm disso, as servides extinguem-se pelo no uso (art. 1569, 1-b). c) Especialidade do objecto O objecto do direito real tem de ser uma coisa certa e determinada. Por seu turno, o objecto dos dtos de crdito uma prestao que pode ser uma coisa determinada ou determinvel, ou um facto positivo ou negativo. Daqui se depreende que, as relaes jurdicas reais s podem ter por objecto coisas certas e determinadas. Alis, esta uma consequncia da sua eficcia absoluta, ou seja, da sua eficcia erga omnes. CAPTULO IV OS PRINCPIOS FUNDAMENTAIS DO DIREITO DAS COISAS conveniente referir como nota inicial o facto de o princpio ser uma regra que se impem e disciplina as relaes jurdicas, enquanto que a caracterstica algo que est inerente prpria natureza do direito. 1) Princpio da tipicidade ou numerus clausus De acordo com o princpio da tipicidade, apenas tm eficcia real, os direitos que a lei expressamente classifica como tal. Este princpio encontra consagrao expressa na lei, no art. 1306, especificado relativamente ao direito de propriedade. A adopo deste princpio justifica-se pelo facto de se tratar de uma manifestao da caracterstica da eficcia absoluta, inerente aos direitos
reais, segundo a qual, como j analismos, estes dtos impem-se a todos os indivduos; pelo que, para os conhecermos devero estar expressos nos textos legislativos. Este princpio da tipicidade ou numerus clausus, constitui uma importante restrio ao princpio da liberdade contratual, pelo que, autores como o Prof. OLIVEIRA ASCENSO, entendam que o pr. da tipicidade no devesse existir. 2) Princpio da transmissibilidade O princpio da transmissibilidade traduz a ideia de que, por regra, os direitos reais so transmissveis, quer inter vivos quer mortis causa. Como facilmente se depreende pela anlise da noo, existem algumas excepes ao princpio da transmissibilidade: a) O dto de usufruto por fora da sua natureza temporria, o usufruto intransmissvel mortis causa (arts. 1439 e 1443); o usufruto extingue-se por morte do usufruturio (art. 1476, 1-a); b) O dto de uso e habitao o gozo pelo usurio limitado (art. 1484). Este dto intransmissvel mortis causa. O modo de constituio e extino d-se atravs do mesmo regime do usufruto. O uso habitao , alm de intransmissvel mortis causa, intransmissvel inter vivos (art. 1488 - intransmissibilidade absoluta); c) Servides prediais os dtos emergentes de servides so transmissveis quer inter vivos quer mortis causa, mas apenas em conjunto com o prdio a que diz respeito, isto , a alienao do prdio encravado a terceiro faz com que se mantenha a servido de passagem (art. 1545). Deve salientar-se que, por fora do princpio da tipicidade, no possvel convencionar a intransmissibilidade de uma coisa com eficcia real. Tal conveno ou clusula s ser admitida na hiptese da substituio fideicomissria nas doaes (art. 962) ou na da reserva de disposio a favor do prprio doador (art. 959). 3) Princpio da publicidade Segundo o princpio da publicidade, a constituio e transmisso de dtos reais, sobretudo sobre coisas de maior expresso econmica, dever revestir um carcter de maior notoriedade e ser acessvel ao conhecimento pblico. Veja-se que, p.e., a constituio e transmisso de coisas imveis est sujeita a escritura pblica, isto , tal constituio e transmisso dever ser exarada notarialmente por um indivduo a quem a lei reconhece especial credibilidade o notrio. Um outro exemplo o registo (que tambm pblico), sendo o qual poderemos verificar quais os dtos imanentes a um dado imvel.
4) Princpio da consensualidade luz deste princpio, consagrado no art. 408, 1, a transmisso de um direito real ou a sua constituio, d-se por mero efeito do contrato, no havendo necessidade de qualquer acto posterior que acresa ao negcio jurdico. Excepes ao princpio da consensualidade: a hipoteca constitui-se por efeito do registo, sob pena de no produzir efeitos, mesmo em relao s partes (art. 687); o penhor s produz efeitos pela entrega da coisa empenhada, ou de documento que confira a exclusiva disponibilidade dela ao credor ou a terceiro (art. 669, 1). *** NOTA: Embora considerados princpios fundamentais do Direito das Coisas nas Lies do Prof. PINTO CARNEIRO, os princpios da especialidade do objecto e da elasticidade, no sero considerados como tal em sede do nosso estudo. Todavia, apresentaremos as solues resultantes de tais princpios: Princpio da especialidade do objecto o objecto dos direitos reais tem de ser coisa certa e determinada. Assim, o dto real que incide sobre uma coisa nico, ou seja, diferente de qualquer outro dto real que incide sobre a mesma coisa; Princpio da elasticidade quando sobre o dto de propriedade incide um outro dto real limitado, como o usufruto, o dto de superfcie, uma servido ou outros, a propriedade tende sempre a reconstituir-se e a tornar-se propriedade plena, desde que seja eliminado o dto real limitado e limitador que a restringia ou onerava. CAPTULO V CLASSIFICAO DOS DIREITOS REAIS A classificao funcional (que aqui adoptaremos) atende ao contedo dos direitos e amplitude dos direitos do respectivo titular. Tal classificao ou critrio ser-nos- til para, em sede do nosso estudo, estabelecer a classificao dos direitos reais, e da qual partiremos para fazer uma primeira distino: direitos reais plenos e direitos reais limitados. Direitos reais plenos e direitos reais limitados Os direitos reais plenos conferem ao seu titular a plenitude dos poderes sobre determinada coisa (p.e., os poderes de usar, dispor e fruir). Os direitos reais limitados conferem ao seu titular determinados poderes sobre a coisa. Ou, segundo o Prof. PINTO CARNEIRO: ... conferem ao seu titular o
poder de utilizar uma coisa, total ou parcialmente, e ainda, em certos casos, o poder de se apropriar dos frutos. errado falarmos de direitos reais plenos, pois, em bom rigor, existe apenas um: o direito de propriedade, cujo regime est consagrado, no C.C., a partir do art. 1302. Pese embora as Lies compreendam tambm a posse art. 1251 (enquanto dto real pleno), o Prof. GRAA MOURA defende que tal dto no um dto real plano, nem to-pouco um dto real limitado. sim, um direito de exerccio pragmtico ou um direito real sui generis. Dessa forma, a distino dever ser feita entre direito real pleno e direitos reais limitados. Direito real pleno o direito de propriedade O regime do direito de propriedade consta do art. 1302, ss. No art. 1305 estabelece-se o contedo do direito de propriedade: o proprietrio goza de modo pleno e exclusivo dos direitos de uso, fruio e disposio das coisas que lhe pertencem, dentro dos limites da lei e com observncia das restries por ela impostas. Verifica-se, portanto, que o direito de propriedade um direito real pleno pois confere os poderes de uso, fruio e disposio (ius utendi, ius fruendi, ius abutendi) ao seu titular. , todavia, tambm objecto de restries, como analisaremos mais frente. Direitos reais limitados Como j vimos, os direitos reais limitados conferem ao seu titular determinados poderes sobre a coisa. Os direitos reais limitados podem ser divididos em: Direitos reais limitados de gozo (1); Direitos reais limitados de garantia (2); Direitos reais limitados de aquisio (3). 1) Direitos reais limitados de gozo Os direitos reais limitados de gozo conferem ao titular poderes s de uso, ou de uso e fruio, combinados de forma diversa, consoante o direito concreto de que se trate. A sua extenso varivel. Com recurso ao princpio da tipicidade, podemos identificar os vrios dtos reais limitados de gozo: a) o usufruto art. 1439; b) os direitos de uso e habitao art. 1484; c) o direito de superfcie art. 1524; d) as servides prediais art. 1543;
e) o direito real de habitao peridica DL 275/93 de 05/08.

Nas Lies ainda citado o direito de emparcelamento, todavia, no o entenderemos aqui como tal. Ainda assim, por emparcelamento entende-se: o conjunto de operaes de remodelao predial destinadas a pr termo fragmentao e disperso dos prdios rsticos pertencentes ao mesmo titular, com o fim de melhorar as condies tcnicas e econmicas da explorao agrcola (art. 1382). 2) Direitos reais limitados de garantia Os direitos reais limitados de garantia conferem ao seu titular o poder de, custa do valor de uma coisa ou do valor dos seus rendimentos, obter o pagamento de um crdito com preferncia sobre outros credores. Igualmente atravs do princpio da tipicidade, possvel identificar os direitos reais limitados de garantia: a) consignao de rendimentos art. 656, ss.; b) penhor art. 666, ss.; c) hipoteca art. 686, ss.; d) privilgios creditrios especiais art. 733, ss.; e) direito de reteno art. 754, ss.. a) Deve, inicialmente, referir-se que a consignao de rendimentos recai apenas sobre coisas sujeitas a registo (art. 656). Caso o devedor no cumpra a obrigao e, sendo o devedor proprietrio de um bem sujeito a registo que produza rendimentos, pode o credor apropriar-se desses rendimentos que a coisa / bem produza (P.e.: em caso de incumprimento, o credor pode passar a receber as rendas de um prdio, do qual o devedor proprietrio). Relativamente aos prazos (art. 659): quando incida sobre os rendimentos de bens imveis, a consignao nunca poder exceder o prazo de 15 anos (art. 659, 2). Por fim, caso a consignao esteja registada, ser oponvel a terceiros (art. 660). b) A noo de penhor est consagrada no art. 666 (O penhor confere ao credor o direito satisfao do seu crdito, bem como dos juros, se os houver, com preferncia sobre os demais credores, pelo valor de certa coisa mvel, ou pelo valor dos crditos ou outros direitos no susceptveis de hipoteca, pertencentes ao devedor ou a terceiro). As coisas mveis sujeitas a registo no so susceptveis de penhor, mas sim de hipoteca. Deve notar-se que penhor e penhora no so a mesma coisa, embora seja frequente tal associao: o penhor um direito real limitado de garantia, enquanto que a penhora uma diligncia processual (fase do processo civil executivo) que consiste na apreenso judicial de bens pertencentes ao devedor, motivada por incumprimento de determinadas obrigaes. A esta fase seguir-se-
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a fase da venda dos bens (por iniciativa do tribunal), sendo que os proveitos da venda revertero a favor do credor, como forma de satisfao das suas pretenses. Algumas notas sobre o regime do penhor: O art. 669, 1 constitui uma excepo ao princpio da consensualidade, isto , a produo de efeitos d-se pela entrega imediata da coisa empenhada, para que o penhor possa eficazmente desempenhar uma funo de garantia. Porm, esta excepo sobre uma contra-excepo: o penhor mercantil (consagrado no Cd. Comercial), figura esta que garante o cumprimento de obrigaes comerciais. A constituio do penhor no carece da coisa empenhada ao credor. O art. 670 enumera os direitos do credor pignoratcio, enquanto os seus deveres constam do artigo seguinte (671). A norma do art. 675 (execuo do penhor) explicita que a coisa empenhada no entregue ao credor. A venda dever ser judicial, podendo, porventura, ser extrajudicial. Nos termos do art. 677, o penhor extingue-se para restituio da coisa empenhada. c) A hipoteca confere ao credor o direito de ser pago pelo valor de certas coisas imveis, ou equiparadas, pertencentes ao devedor ou a terceiro com preferncia sobre os demais credores que no gozem de privilgio especial ou de prioridade de registos (art. 686, 1) Para que produza efeitos a hipoteca deve ser registada (art. 687). Alis, esta caracterstica constitui uma excepo ao princpio da consensualidade. O art. 694 refere-se nulidade do pacto comissrio, isto , a nulidade da conveno pela qual o credor far sua a coisa onerada no caso de o devedor no cumprir. luz do art. 695, tambm nula a clusula de inalienabilidade de bens hipotecados. Deve referir-se que existem trs tipos de hipotecas (art. 703): hipotecas legais (art. 704), hipotecas judiciais (art. 710) e hipotecas voluntrias (art. 712) O art. 714 refere-se forma da hipoteca voluntria. J o art. 716, 1 estabelece que so nulas as hipotecas voluntrias que incidam sobre todos os bens do devedor ou de terceiro sem os especificar. Note-se que as coisas hipotecadas podem ser transmitidas (art. 721), o mesmo acontecendo em relao prpria hipoteca (art. 727). Finalmente, no art. 730 prevem-se as formas de extino da hipoteca. d) O privilgio creditrio a faculdade concedida pela lei a certos credores de serem pagos com preferncia sobre os outros. Os privilgios creditrios podem ser classificados em: privilgios mobilirios e privilgios imobilirios (art. 735, 1); privilgios mobilirios gerais e privilgios mobilirios especiais (art. 735, 2);
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privilgios imobilirios especiais (art. 735, 3).

S so verdadeiramente privilgios, os privilgios creditrios especiais. luz do art. 736, os privilgios mobilirios gerais no so verdadeiros privilgios, pois constituem privilgios creditrios gerais. J o art. 744 consagra o privilgio do Estado sobre os bens transmitidos. A graduao dos crditos faz-se da seguinte forma: 1) Estado; 2) crdito garantido por hipoteca; 3) crdito do exequente. Por sua vez o art. 747 vem estabelecer a forma de graduao dos crdito com privilgio mobilirio. Finalmente, o art. 751 consagra uma excepo prevalncia: os privilgios imobilirios so oponveis a terceiros que adquiram o prdio ou um dto real sobre ele, e preferem consignao de rendimentos, hipoteca ou ao direito de reteno, ainda que estas garantias sejam anteriores. e) O direito de reteno assenta numa relao jurdica bilateral (credor e devedor). Dispe o art. 754 que o devedor que disponha de um crdito contra o seu credor goza do direito de reteno se, estando obrigado a entregar certa coisa, o seu crdito resultar de despesas feitas por causa dela ou de danos por ela causados. As alneas do art. 755, 1 estabelecem casos especiais de direito de reteno. Assim, em determinadas circunstncias, gozam de direito de reteno o transportador, o albergueiro, o mandatrio, o gestor de negcios, o depositrio e o comodatrio e o beneficirio da promessa de transmisso ou constituio de dto real. Relativamente reteno de coisas mveis (art. 758), o titular goza dos dtos e est sujeito s obrigaes do credor pignoratcio (art. 671). Relativamente reteno de coisas imveis (art. 759), o titular, enquanto no entregar a coisa retida, tem a faculdade de a executar (tal como o credor hipotecrio), e de ser pago com preferncia aos demais credores do devedor. Note-se que as coisas imveis e mveis sujeitas a registo so susceptveis de hipoteca, enquanto as coisas mveis no sujeitas a registo so susceptveis de penhor. O direito de reteno no est sujeito a registo. Alm disso, transmissvel (art. 760) juntamente com o crdito e extingue-se (art. 761) da mesma forma que a hipoteca ou pela entrega da coisa.
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2. Direitos reais limitados de garantia (continuao) Enquadramento dos direitos reais de garantia no Cdigo Civil 1. Captulo global (Garantia geral das obrigaes)
art. 601 e ss. (Captulo V, Livro II) Garantia geral das obrigaes (patrimnio do devedor)
art. 605 e ss. Conservao da garantia patrimonial (formas de): - Promoo do regresso da coisa ao patrimnio do devedor (art. 605); - Sub-rogao do credor ao devedor (art. 606); - Impugnao pauliana (art. 610, ss.).
2. Captulo Garantias Especiais das Obrigaes
1)
Garantias pessoais de cumprimento das obrigaes - O Cdigo Civil consagra duas garantias especiais: a) Cauo (art. 623) consiste em ter determinado valor depositado para assegurar o pagamento ao credor; b) Fiana (art. 627) introduo de uma terceira pessoa que garante, por sua conta, o cumprimento da obrigao, caso o principal devedor no a cumpra. O fiador garante o cumprimento da obrigao com todos os seus bens; c) Aval h autores que referem o aval como uma forma de garantia pessoal (o aval uma espcie de fiana aposta num ttulo de crdito, sem do que o avalista responde com todo o seu patrimnio). 2) Garantias reais ou direitos reais de garantia 3) Direitos reais limitados de aquisio Os direitos reais limitados de aquisio conferem ao seu titular a possibilidade de, em determinadas circunstncias, adquirir preferencialmente uma coisa, ou de a adquirir contra a oposio de terceiros. Exemplos de direitos reais limitados de aquisio: 1. o direito de preferncia com eficcia real; 2. o direito do promitente-comprador nos contratos-promessa com eficcia real.
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1. Direito de preferncia com eficcia real O direito de preferncia traduz-se num direito atribudo a algum, de em idnticas condies negociais, adquirir preferencialmente. Deve notar-se que, s concebvel a preferncia quando estamos perante negcios de tipo oneroso. O direito de preferncia pode ter origem legal (na lei) ou convencional (procede de conveno das partes). Um exemplo de um direito de preferncia legal o direito de preferncia atribudo aos comproprietrios (art. 1409) o comproprietrio goza do direito de preferncia sobre o preo como tambm sobre a forma de pagamento. Tem-se entendido que deve tambm ser comunicada ao comproprietrio a identificao dos eventuais compradores ou do indivduo com quem se pretende contratar. Se o comproprietrio exerce o direito de preferncia, ser com ele que ser celebrado o negcio jurdico. Por outro lado, um exemplo de um direito de preferncia convencional o pacto de preferncia constante dos arts. 414 e ss.. Os direitos convencionais de preferncia tm uma eficcia meramente obrigacional. Podem, contudo, ser dotados de eficcia real se respeitarem a bens imveis ou mveis, sujeitos a registo. Suponhamos que o titular do direito de preferncia no informado das pretenses do outro comproprietrio. Quando isto acontece, o comproprietrio preferente poder desencadear uma aco de preferncia (art. 1410). O direito de preferncia oponvel a terceiros (tem o direito de haver para si a quota alienada art. 1410, 1 desde que requeira no prazo de 6 meses, a contar da data em que teve conhecimento dos elementos essenciais da alienao, e deposite o preo devido nos 15 dias seguintes propositura da aco). Enumerao dos principais dtos de preferncia legais no domnio dos Dtos Reais: - direito de preferncia do art. 1380, inserido no regime do fraccionamento e emparcelamento dos prdios rsticos; - direito de preferncia do art. 1535, inserido no regime do dto de superfcie; - direito de preferncia do art. 2130, inserido no regime da alienao da herana. 2. Direito do promitente-comprador nos contratos-promessa com eficcia real Quais so os direitos do promitente-comprador lesado pelo incumprimento do promitente-vendedor? Regra geral, os contratos tm eficcia apenas relativamente s partes. Desta forma, o promitente-comprador ter direito a uma indemnizao.
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Se o contrato-promessa tiver eficcia real, estar sujeito a registo (art. 413) e ser oponvel a terceiros. O contrato-promessa de compra e venda de imvel para ser dotado de eficcia real, est sujeito a escritura pblica (art. 413, 2). *** NOTA: Estes direitos (dto de preferncia e dto do promitentecomprador nos contratos-promessa com eficcia real) so direitos reais quanto eficcia, mas no quanto ao seu contedo. No direito de preferncia, o objecto uma obrigao e no uma coisa, o mesmo acontecendo quanto ao dto do promitente-comprador nos contratospromessa com eficcia real. No so, portanto, verdadeiramente, direitos reais de aquisio.*** Direitos de natureza duvidosa ou controvertida A designao de direitos de natureza duvidosa ou controvertida surge devido a situaes cuja natureza de direitos reais ou direitos de crdito tem sido amplamente discutida na doutrina. Em sede do nosso estudo, iremos analisar dois direitos de natureza duvidosa ou controvertida: I. O direito do locatrio; II. Os nus reais. I. O direito do locatrio O direito do locatrio advm do regime da locao, consagrado no C.C., do art. 1022 ao art. 1120. Locao o contrato pelo qual uma das partes se obriga a proporcionar outra o gozo temporrio de uma coisa, mediante retribuio (art. 1022). Relativamente a este direito, coloca-se a questo de saber se ser um direito real ou um direito de crdito. O Prof. MOTA PINTO defende que o direito de locatrio um direito real, pois nele se vislumbram a sequela e a prevalncia. Se o direito do locatrio tiver natureza real, susceptvel de ser adquirido por usucapio, defendia o mesmo autor. Analisemos, neste momento, algumas notas sobre o regime da locao: Conforme consagra o art. 1029, 1, devem ser reduzidos a escritura pblica: os arrendamentos sujeitos a registo e os arrendamentos para o comrcio, indstria ou exerccio de profisso liberal. Dispe o art. 1037, 1 que o senhorio no pode praticar actos que impeam o locatrio de usufruir da coisa. O n. 2 estende a tutela possessria a quem no tinha posse (locatrio, mesmo contra o locador. Ver tambm o art. 1276 - aco de preveno).
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luz do art. 1057, o adquirente do direito com base no qual foi celebrado o contrato sucede nos dtos e obrigaes do locador, sem prejuzos das regras do registo. Hoje, podemos, com perfeita segurana, afirmar que o direito do locatrio um direito de crdito e no um direito real. II. Os nus reais H direitos que conferem ao seu titular activo, o poder de exigir de outrem a realizao de uma prestao pecuniria, geralmente de carcter positivo e peridico, e que agravam ou oneram de forma especial e directa um imvel cujo titular se torna responsvel pelo cumprimento. A esses direitos dse o nome de nus reais. Existem vrias disposies, na lei, onde vislumbra a existncia de nus reais. Veja-se, p.e., o art. 2018 (apangio do cnjuge sobrevivo): Apangio um benefcio, uma vantagem que algum aufere. No caso do art. 2018, o vivo. O vivo tem o dto de ser alimentado pelos rendimentos dos bens deixados pelo cnjuge falecido. Esta disposio (2018) um nus real, pois os alimentos so garantidos pelos imveis deixados na herana. P.e., o vivo pode fazer-se pagar custa do valor dos imveis. O art. 2018, 3 consagra o registo do apangio, nas situaes em que onere coisas imveis e mveis sujeitas a registo. Este registo tem por finalidade: a) Dar conhecimento pblico; b) Constituir condio de oponibilidade a terceiros. Neste caso, o nus real tem uma caracterstica dos direitos reais: a eficcia absoluta, uma vez que oponvel a terceiros. Em consequncia da eficcia absoluta, para os nus reais existem os dtos de sequela e de prevalncia. Ainda assim, os nus reais no constituem uma categoria autnoma face aos direitos reais de garantia. Rigorosamente, o nus real um direito real de garantia inominado. Os nus reais so, frequentes vezes, confundidos com as obrigaes propter rem ou ob rem ou obrigaes reais (as obrigaes reais so obrigaes de sujeito passivo indeterminado, resultantes da titularidade de um dto real). Tomamos aqui como exemplo, a propriedade horizontal (art. 1414): cada edifcio uma unidade e sobre cada edifcio (como coisa que ) recai um nico direito de propriedade. Este direito de propriedade pode, no entanto, ser fraccionado, para que cada fraco tenha o seu prprio direito de propriedade. Sobre os donos das fraces, denominados de condminos, recaem deveres especficos, entre os quais os encargos com a conservao e fruio (art. 1424). Deve notar-se que a conservao das partes comuns, compete a todos os condminos em conjunto (despesas de condomnio). Estamos, aqui, perante uma obrigao real, em virtude do dto real que cada condmino possui sobre cada fraco do edifcio. Alis, cada condmino s responsvel por estas despesas depois de ter adquirido o direito sobre a coisa.
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Esta obrigao real no acompanha a coisa, ou seja, no h sequela. A obrigao recai sobre o titular do direito e no sobre o direito. Em virtude de no haver direito de sequela, podemos concluir que a obrigao real no um direito real. (***NOTA: a propsito da distino nus reais obrigaes reais, ver caso prtico n. 6, em ANEXO***).
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PARTE II DA POSSE
A noo de posse Por posse entendemos o poder que algum exerce sobre uma coisa como se fosse proprietrio dela (a utilizao da expresso como se fosse proprietrio dela no quer significar, somente, as situaes em que no sendo proprietrio, o indivduo age como tal; mas tambm as situaes em que o efectivamente). Na definio do art. 1251 (primeiro artigo do Livro III do Cdigo Civil Direito das Coisas) posse o poder que se manifesta quando algum actua por forma correspondente ao exerccio do direito de propriedade ou de outro direito real. Posse causal e posse formal A posse causal um estado de facto correspondente ao contedo material de um direito, independentemente de qualquer causa jurdica (p.e., uma pessoa que se apresente como proprietrio de uma coisa e pratique actos de fruio e de transformao, pode no ser um verdadeiro proprietrio; pode ser um indivduo que furtou ou usurpou a coisa que detm ou adquiriu por um ttulo destitudo de valor). Por sua vez, a posse formal tem, por trs de si, uma causa jurdica, ou seja, coexiste com a titularidade do direito real de fundo. A posse no um direito real pleno, mas sim um direito real sui generis sobre uma coisa. A posse , em primeira linha, um facto, ou seja, algum actua sobre uma coisa como se fosse o seu proprietrio, podendo eventualmente no o ser (alis, daqui poder decorrer a frequente confuso entre posse e propriedade). No entanto, a posse e a actuao em virtude dela, produzem alguns efeitos jurdicos, que a elevam categoria de direito. Por exemplo: A posse produz efeitos em matria de benfeitorias e de frutos, e mesmo em matria de aquisio do direito de fundo (p.e., por usucapio); O possuidor tem a possibilidade de fazer valer a posse (art. 1276, ss contencioso possessrio); A posse passvel de registo (no obrigatrio o registo de simples posse, mas est previsto na lei); A posse transmissvel inter vivos e mortis causa.
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Concepes fundamentais relativas natureza da posse Como forma de responder s questes de qual a natureza da posse?, ou quais os elementos que a constituem?, afiguram-se duas teorias que analisaremos de seguida: a teoria subjectiva (ou concepo subjectivista da posse) de SAVIGNY, e a teoria objectiva (ou concepo objectivista da posse) de IHERING.
A) Concepo subjectivista da posse (SAVIGNY) segundo esta teoria,

nem todos os actos que as pessoas praticam sobre as coisas so considerados actos de posse. Alis, sobre os poderes de facto teoricamente exercitveis sobre coisas, SAVIGNY distingue em duas categorias: 1. a posse propriamente dita; 2. a mera deteno ou simples deteno (que no uma verdadeira posse).
B) Concepo objectivista da posse (IHERING) segundo esta teoria,

existe posse sempre que algum actua materialmente sobre uma coisa. Ou seja, qualquer relao material de uma pessoa com uma coisa uma manifestao de posse (a posse basta-se com um acto material). Elementos da posse (o corpus e o animus) O corpus o elemento material, ou seja, o acto material que se pratica sobre a coisa, guardando-a e conservando-a, se mvel, ou ocupando-a, se imvel. O animus o elemento psicolgico, isto , a inteno ou vontade de se comportar como verdadeiro titular do direito correspondente aos actos materiais praticados sobre a coisa (segundo IHERING, elemento de diferenciao entre a posse e a deteno, o animus que, dando vida relao de facto, a eleva categoria de relao juridicamente protegida e susceptvel de produzir efeitos jurdicos). Para IHERING, bastar o elemento material (ou corpus) para haver posse. Pelo contrrio, para SAVIGNY, a posse s existe desde que haja o corpus e o animus. Para ns, para haver posse preciso o elemento material (ou corpus) e o elemento psicolgico (ou animus). O interesse prtico desta afirmao resulta no seguinte: a posse, como direito que , h-de ter por trs de si mais do que a simples deteno. Na simples deteno, existe apenas o corpus.
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A nossa lei parece seguir a orientao subjectiva (de SAVIGNY), desde logo, na definio de posse, dada pelo art. 1251. Alm disso, existem vrias disposies que apontam, tambm, nessa direco: Art. 1253 (simples deteno) este artigo diz-nos a contrario, que para se ser possuidor necessrio o elemento psicolgico (ou animus); Art. 1263, ss. O art. 1265 atribui inverso do ttulo da posse, a caracterstica de forma de aquisio originria da posse; Art. 1266 (capacidade para adquirir a posse) a existncia de posse implica uma vontade voluntarista. Convm, todavia, salientar que, em casos pontuais, o nosso legislador parece ter aceite a concepo objectivista: so os casos do art. 1037, 2; art. 1125, 2; art. 1133, 2; ou art. 1188, 2. Como que se apura a existncia de animus, a vontade concreta da pessoa que pratica os actos?: Teoria da vontade abstracta como a vontade concreta um fenmeno interno, e insusceptvel de prova, a vontade que deve ser levada em conta a vontade tpica decorrente da actuao do possuidor (isto , a vontade abstracta). Fundamentos da tutela jurdica da posse Na questo dos fundamentos da tutela jurdica da posse surgem duas teorias (a teoria relativa e a teoria absoluta), sendo que tais teorias se subdividem. Vejamos cada uma delas: a) Teorias relativas: As teorias relativas justificam a posse pela necessidade de defender, atravs das aces possessrias, instituies que, sem elas, no se poderiam exercer plenamente. A teoria relativa subdivide-se em: 1. Teoria da paz pblica (SAVIGNY) mesmo a posse no valendo por si prpria, ao ser protegida, protege-se um outro valor que a paz pblica, logicamente, tambm merecedora de proteco. Esse valor que impede o recurso autotutela, carece de proteco possessria, pelo que se o possuidor for destitudo da posse, nada poder fazer, tendo ento de ser protegido. 2. Teoria de IHERING a posse protegida porque constitui uma presuno de titularidade de um dto real (o que alis se compreende, pois a posse , na maioria das vezes, causal). Na maior parte das situaes, quem tem a posse tambm proprietrio, e apenas isso bastante para justificar a proteco da posse (e do dto que por trs dela se esconde o direito de propriedade).
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b) Teorias absolutas: As teorias absolutas justificam a posse, como categoria independente, porque uma manifestao da vontade individual que se realiza sobre as coisas e por ser um facto social produtor de interesses prprios merecedores de serem reconhecidos. Tal como acontece com a teoria relativa, tambm a teoria absoluta se subdivide: 1. Teoria da vontade a posse merece ser protegida por se tratar de uma expresso da vontade humana. Tudo o que expresso da vontade humana merece tutela, desde que no ofenda os interesses ou os direitos alheios; 2. Teoria do valor econmico da posse (SAVIGNY) a posse merece proteco por si s, pelo valor econmico que tem. , alis, mais importante, proteger o possuidor que aproveita economicamente o bem, do que o proprietrio que vota ao abandono. *** NOTA: Nenhuma das teorias expostas se exclui. Todas tm argumentos em benefcio da posse. *** importante referir que, a prova de propriedade mais difcil de se fazer do que a prova de posse. Como forma de proteco, recorre-se tutela possessria. A prova de propriedade faz-se por presuno do registo, quando se trate, obviamente, de bens sujeitos a registo. Nos casos dos bens no sujeitos a registo, a prova extremamente complicada (sendo mesmo designada pela expresso de prova probatio diablica), s se podendo invocar factos que consubstanciem uma aquisio do direito, como p.e., a usucapio. Veja-se o art. 1299: a usucapio de coisas no sujeitas a registo d-se quando a posse, de boa f e fundada em justo ttulo, tiver durado mais de trs anos, ou quando, independentemente da boa f e de ttulo, tiver durado seis anos. Se ainda no tiver decorrido um prazo de trs anos, s se consegue provar a propriedade, atravs da posse. Note-se ainda que, apesar de serem susceptveis de posse, os direitos referenciados no art. 1293 no podem ser adquiridos por usucapio. Caracteres da posse A partir do art. 1258, esto consagrados os caracteres da posse, sendo que neste artigo se enumeram as espcies de posse. Assim, a posse pode ser titulada ou no titulada, de boa f ou de m f, pacfica ou violenta, pblica ou oculta. Analisaremos, de seguida, cada uma delas:
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a) Posse titulada e posse no titulada: A distino entre posse titulada e no titulada consta do art. 1259. A posse titulada funda-se num justo ttulo; ou, segundo o art. 1259, 1: diz-se titulada a posse fundada em qualquer modo legtimo de adquirir, independentemente, quer do dto do transmitente, quer da validade substancial do negcio jurdico. (a contrario, a posse sobre um relgio furtado no se funda, logicamente, em justo ttulo). Atente-se no seguinte exemplo: B furta a A um relgio, vendendo-o posteriormente a C. Ser a posse de C fundada ou no fundada? A lei, no art. 1259, 1, manda abstrair do dto do transmitente (a falta do dto do transmitente no retira o ttulo posse), sendo que dessa forma, a posse ser titulada. A lei manda ainda, no mesmo artigo, abstrair aos vcios substanciais do negcio (estes vcios prendem-se com a vontade e a capacidade das partes e a idoneidade ou licitude do objecto), pelo que, a posse ser titulada. Assim, a posse ser no titulada quando, procedendo de um negcio jurdico, haja vcios de forma ou quando o modo de adquirir seja, de todo em todo, ilegtimo. b) Posse de boa f e posse de m f: Conforme consagra o art. 1260, 1, a posse diz-se de boa f, quando o possuidor ignorava, ao adquiri-la, que lesava o direito de outrem. Segundo um entendimento a contrario, existir posse de m f quando o possuidor conhecia, ao adquirir a coisa, que lesava o direito de outrem. O n. 2 do art. 1260 estabelece a seguinte presuno: a posse titulada presume-se de boa f, e a no titulada, de m f. Deve, contudo, frisar-se que esta presuno admite prova em contrrio. c) Posse pacfica e posse violenta Dispe o art. 1261 que a posse pacfica a que foi adquirida sem violncia. Existe posse violenta quando, para obt-la, o possuidor usou de coaco fsica, ou de coaco moral (nos termos do art. 255). Note-se que o facto de a posse resultar de um furto no significa, necessariamente, que tal posse seja violenta (alis, segundo o Direito Penal, o furto um roubo sem recurso violncia). d) Posse pblica e posse oculta
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Segundo o art. 1262, 1, posse pblica a que se exerce de modo a poder ser conhecida pelos interessados. Suponha-se o furto de um automvel no qual o autor, depois de furtar o dito veculo, se passeia, frequentemente, junto residncia do lesado. Esta posse pblica. Veja-se agora o seguinte exemplo: A adquire um valioso quadro e guardao em casa de forma a que ningum o possa ver. Tal posse ser oculta. A mesmo situao do automvel, todavia, o autor do furto pinta o veculo de uma diferente cor e, alm disso, falsifica a matrcula. Tendo em conta que a coisa est dissimulada aos olhos do interessado, a posse oculta. Se a posse tiver sido constituda com violncia ou tomada ocultamente, os prazos da usucapio s comeam a contar-se desde que cesse a violncia ou a posse se torne pblica (art. 1297). Modos de aquisio da posse A) Aquisio originria da posse 1. Inverso do ttulo da posse; 2. Prtica reiterada de actos materiais sobre a coisa; 3. Esbulho. 1) O art. 1263-d, faz referncia, a ttulo enunciativo, da inverso do ttulo da posse, enquanto forma de aquisio da posse. Conforme consagra o art. 1265, a inverso do ttulo da posse pode darse por oposio do detentor do direito contra aquele em cujo nome possua ou por acto de terceiro capaz de transferir a posse. A aquisio da posse por inverso do ttulo d-se por oposio do detentor do direito contra aquele em cujo nome possua. A inverso pode ainda dar-se por acto de terceiro capaz de transferir a posse. Atente-se no seguinte exemplo: A arrenda prdio a B. Em determinada altura, C vem afirmar que o dito prdio seu. C vende-o ento a B. Desta forma, B, atravs da celebrao do contrato de compra e venda, criou em si o elemento psicolgico inerente posse. 2) A prtica reiterada de actos materiais sobre a coisa, enquanto forma de aquisio da posse, referida no art. 1263-a (a posse adquire-se pela prtica reiterada, com publicidade, dos actos materiais correspondentes ao exerccio do direito) o exemplo tpico do indivduo que se instala numa casa abandonada. O art. 1263-a, d-nos a ideia, errada, de que para adquirir a posse bastar a prtica de um acto material. D ainda a entender que tal prtica reiterada de actos materiais, atribui posse, se for pblica. 3) Por esbulho entende-se a privao total ou parcial da posse de outrem (p.e., o autor de um furto, adquire a posse por esbulho).
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B) Aquisio derivada da posse 1. Tradio material ou simblica da coisa feita pelo anterior possuidor; 2. Constituto possessrio; 3. Traditio brevi manu. 1) A tradio material ou simblica da coisa feita pelo anterior possuidor, enunciada no art. 1263-b. Um exemplo desta forma de aquisio derivada da posse da entrega da chave de um automvel. 2) O art. 1263-c refere o constituto possessrio como forma de aquisio da posse, sendo que o seu regime vem consagra no artigo seguinte (art. 1264). O art. 1264, 1, remete-nos para uma posse causal (veja-se: o titular do direito real que est na posse da coisa). Assim, luz deste art.: se o titular do direito real, que est na posse da coisa, transmitir esse dto a outrem, no deixa de considerar-se transferida a posse para o adquirente, ainda que, por qualquer causa, aquele continue a deter a coisa. Atente-se no seguinte exemplo: A, proprietrio e possuidor de um bem imvel, vende a B e, no mesmo momento, este arrenda a A, pese embora B nunca tenha estado no imvel. O art. 1264, 2 dispe que: se o detentor da coisa, data do negcio translativo do dto, for um terceiro, no deixa de considerar-se igualmente transferida a posse, ainda que essa deteno haja de continuar. 3) A traditio brevi manu, enquanto forma de aquisio derivada da posse, a converso do detentor em possuidor por acordo com a pessoa em cujo nome possua. Por exemplo: A arrenda a B. O detentor (B) possuidor em nome de outrem, convertendo-se em possuidor, por acordo com o possuidor anterior, p.e., por efeito de negcio / contrato de compra e venda, ou mesmo doao. Perda da posse O art. 1267 enumera os casos por que se pode dar a perda da posse. Assim, o possuidor perde a posse: Pelo abandono no sentido de abandono material, em termos que se traduzam numa inteno de se demitir da coisa; Pela perda ou destruio material da coisa ou por esta ser posta fora do comrcio logicamente, se o objecto material do direito desaparece, o direito desaparece tambm; Pela cedncia a lei pressupe um negcio jurdico pelo qual o possuidor transfere para outrem a sua posse;
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Pela posse de outrem, mesmo contra a vontade do antigo possuidor,

se a nova posse houver durado mais de um ano note-se que esta figura no dever ser confundida com a usucapio. Sucesso na posse (art. 1255) e Acesso da posse (art. 1256) Sucesso na posse: luz do art. 1255, por morte do possuidor, a posse continua nos seus sucessores desde o momento da morte, independentemente da apreenso material da coisa. Verifica-se, portanto, que a posse transmissvel, continuando nos sucessores. A expresso a posse continua significar que, por morte do possuidor, no h uma posse nova, mas sim uma continuidade da posse. Por seu lado, a expresso independentemente da apreenso material da coisa significa que, nestas hipteses, h a possibilidade virtual de praticar actos sobre a coisa, sendo que tal posse dever estar na esfera jurdica do possuidor (alis, esta condio sine qua non para que exista, o j enunciado, corpus da posse). Acesso da posse: luz do n. 1 do art. 1256, aquele que houver sucedido na posse de outrem por ttulo diverso da sucesso por morte pode juntar sua a posse do antecessor. Veja-se o seguinte exemplo: A vende e entrega a B coisa no sujeita a registo em 2002. A adquiriu, anteriormente, de qualquer forma, a C (por contrato de compra e venda, em 2000). A posse iniciada em 2000, pode ser juntada posse de B, iniciada em 2002, passando a presumir-se, para efeitos de usucapio, que a posse de B tem trs anos (de 2000 a 2003). Por acesso entende-se a juno de posses, isto , o sucessor actual pode, se nisso tiver convenincia, juntar sua a posse do antecessor. Deve frisar-se que a acesso s pode ser invocada, relativamente posse imediatamente anterior posse actual. S possvel invocar a acesso num nico grau (a juno s possvel em relao anterior posse, e no s anteriores posses). Alm disso, a acesso no do conhecimento oficioso do juiz (tendo, portanto, de ser invocada). Finalmente, s possvel invocar a acesso, quando a posse actual tenha sido adquirida de modo derivado (C vende a B, em 2000, coisa no sujeita a registo. Posteriormente, A furta a coisa a B, em 2002. neste caso, a posse adquirida de modo originrio por esbulho -, pelo que a acesso no poder ser invocada). Analise-se agora o n. 2 do art. 1256: se, porm, a posse do antecessor for de natureza diferente da posse do sucessor, a acesso s se dar dentro dos limites daquela que tem menor mbito.
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No contexto desta norma o que significa serem as posses de natureza diferente? Duas solues podero ser dadas: 1) Tal poder significar que correspondem, no seu elemento psicolgico, a direitos reais de contedo diverso. Veja-se o seguinte exemplo: A constitui usufruto a B sobre um relgio, em 2000. Em 2002, B vende a C. Poder C invocar a acesso, juntando ao seu ano de posse, os trs anos do anterior? C poder invocar a acesso e, se o fizer s poder socorrer-se disso, para adquirir o direito de usufruto (direito de menor mbito) e no o direito de propriedade. 2) Tal poder significar que as posses tm caracteres diferentes. Ex.: A furta relgio a C, em 1999, vendendo-o depois, em 2002, a B. A posse de B titulada (art. 1259, 1) e, presume-se, neste caso, de boa f (art. 1260, 2). Por sua vez, a posse de A no titulada e de m f. Desta forma, a acesso s se dar relativamente posse de menor mbito, isto , aquela posse cujos caracteres, mais dificilmente, conduzem usucapio. Assim, a posse de A ser a de menor mbito, sendo que a acesso s se dar dentro dos limites daquela posse de A. O Prof. ORLANDO DE CARVALHO tem, sobre a acesso, uma posio manifestamente diferente: A acesso tem como objectivo beneficiar o possuidor actual, devendo tal benefcio ser aumentado, se o possuidor actual estiver de boa f. No entanto, o regime do art. 1256, 2 pode, como verificamos, prejudicar o possuidor actual de boa f. Dessa forma, dever-se-ia entender (segundo O. DE CARVALHO) que o prazo aplicvel ser o que corresponde aos caracteres da posse actual. Alm disso, dever-se-ia saber a quanto que os anos de m f correspondem em anos de m f. Assim, se a posse de m f for de 6 anos, correspondem a tal tempo 3 anos em posse de boa f (assim como, 3 anos de m f correspondem a um ano e meio de boa f). No seguimos, contudo, tal opinio. Alis, segundo o Prof. GRAA MOURA, por mais injusta que tal disposio possa parecer, no a podemos contornar de tal forma, que se subverta o seu efectivo sentido. Detenha-se agora no que escreve PENHA GONALVES (no seu Manual de Direitos Reais): O n. 2 deste artigo parece contemplar directamente a hiptese de posses correspondentes a posses de contedos diferentes; mas at por maioria de razo, nele estar includo o caso de posses parcelares da mesma natureza, embora com caracteres diferentes (posses uti dominus tanto do transmitente como do adquirente, mas aquela de m f e esta de boa f). Foi j sustentado que, nesta eventualidade, o adquirente, se tanto lhe interessar, pode converter a posse do seu antecessor em posse de boa f, com base em certo critrio de proporcionalidade, e fazer depois, a acesso das posses, uma vez assegurada a sua homogeneidade. No parece todavia, que esta opinio se acomode inteno e at letra da lei que, segundo nela se prescreve, em caso de posses no homogneas, s
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consente a acesso ao nvel da posse de menor valia. Quer isto dizer que, no exemplo acima colocado, ao tempo da posse de boa f do adquirente pode ser unido ou adicionado o tempo da posse de m f do transmitente, mas a posse assim totalizada, ter de ser qualificada como de m f. Breves apontamentos sobre o regime da usucapio A usucapio o meio que faculta ao possuidor a aquisio do direito de propriedade ou de outros direitos reais de gozo a cujo exerccio corresponde a sua actuao, salvo disposio em contrrio, pela posse mantida por certo lapso de tempo (art. 1287). A usucapio retroactiva: os seus efeitos retrotraem-se data do incio da posse (art. 1288). O art. 1292 dispe que usucapio se aplicam-se as regras da prescrio (art. 300, ss). Alis, o Cdigo de Seabra chamava usucapio prescrio aquisitiva. Nos arts. 318, ss, e 323, ss. estabelecem-se os regimes da suspenso da prescrio e da interrupo da prescrio, respectivamente, aplicveis analogamente usucapio. Assim, na suspenso o prazo cessa a sua contagem, mas uma vez cessada a causa da suspenso, a contagem retomada aproveitando o tempo anteriormente decorrido; por sua vez, a interrupo inutiliza o prazo anteriormente decorrido. Relativamente usucapio de imveis, no podem adquirir-se por usucapio: as servides prediais no aparentes e os direitos de uso e de habitao (art. 1293). Se houver ttulo de aquisio e registo, a usucapio tem lugar segundo os prazos fixados no art. 1294. O artigo seguinte estabelece os prazos relativos s situaes em que no h registo de aquisio, mas sim o de mera posse. O art. 1296 refere-se usucapio, no havendo qualquer tipo de registo. No que toca usucapio de mveis, aplicam-se as regras do art. 1298, e ss.: coisas sujeitas a registo (art. 1298); coisas no sujeitas a registo (art. 1299). Efeitos da posse A posse produz, como j verificamos, determinados efeitos (como p.e., a usucapio), efeitos esses consagrados no C.C., a partir do art. 1268. O n. 1 do art. 1268, estabelece a chamada presuno de titularidade do direito (o possuidor goza da presuno de titularidade do direito...), pelo que caber, em juzo, outra parte, fazer a prova do contrrio in pari causa melior est conditio possidentis. A posse d ao possuidor uma presuno de titularidade do direito.
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Todavia, esta regra sofre uma excepo, na segunda parte do n. 1 do mesmo artigo (excepto se existir, a favor de outrem, presuno fundada em registo anterior ao incio da posse.). No que toca aos frutos (art. 1270), os frutos consideram-se do possuidor, enquanto a sua boa f durar. Inversamente, o possuidor de m f deve restituir os frutos que a coisa produziu at ao termo da posse e responde, alm disso, pelo valor daqueles que um proprietrio diligente poderia tal obtido (art. 1271). O ltimo dos efeitos da posse tem a ver com o conceito de benfeitorias (ver art. 216). As benfeitorias podem ser necessrias, teis ou volupturias, pelo que, no que concerne a efeitos da posse quanto a benfeitorias, aplicamse, respectivamente, os arts. 1273, 1274 e 1275. A questo das benfeitorias em matria de posse, coloca-se relativamente aos casos em que o possuidor realize benfeitorias num bem que vem, posteriormente, a saber, no ser seu. Sobre as benfeitorias necessrias, tanto o possuidor de boa f como o de m f, tm o direito a ser indemnizados das benfeitorias que hajam feito (1 parte do art. 1273, 1). No que toca s benfeitorias teis, poder levantar as benfeitorias realizadas na coisa, desde que o possa fazer sem detrimento dela (2 parte do art. 1273, 1). Por fim, relativamente s benfeitorias volupturias, o possuidor de boa f tem direito a levantar as benfeitorias volupturias, no se dando detrimento da coisa; no caso contrrio, no pode levant-las nem haver o valor delas (art. 1275, 1).
Defesa da posse Por meios de defesa da posse, entendemos os meios de que o possuidor pode lanar mo para defender o seu direito. Tais meios de defesa podem dividir-se em: 1. Meios de defesa judiciais meios pelos quais se procede defesa da posse, sendo que tais meios ser judiciais (isto , atravs de interveno do tribunal); 2. Meios de defesa extrajudiciais possvel a autotutela de direitos, mediante os mecanismos da aco directa (art. 336) e da legtima defesa (art. 337). Esta distino entre meios judiciais e extrajudiciais de defesa da posse decorre do art. 1277. Defesa da posse (continuao) Meios que integram o contencioso possessrio (extrajudiciais): a) Aco de preveno (art. 1276); b) Aco de manuteno da posse (art. 1278);
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c) Aco de restituio da posse (art. 1278); d) Restituio provisria da posse (art. 1279); e) Embargos de terceiro (art. 1285). a) Aco de preveno Se o possuidor tiver justo receio de ser perturbado ou esbulhado por outrem, ser o autor da ameaa, a requerimento do ameaado, intimado para se abster de lhe fazer agravo, sob pena de multa e responsabilidade pelo prejuzo que causar (art. 1276). Nisto consiste a aco de preveno. Dever existir, por parte do possuidor, o justo receio de vir a ser perturbado ou esbulhado da sua posse. Esta , alis, a condio fundamental para que se recorra aco de preveno. Por perturbao entende-se qualquer impedimento ao livre exerccio da posse (Ex.: indivduo que, frequentemente, utiliza a piscina da casa o possuidor, sem autorizao prvia da parte desta). Note-se, porm, que a aco de preveno verifica-se antes da perturbao, isto , quando se prev que v ocorrer uma perturbao ou um esbulho. A aco de preveno ocorre em sede cautelar. Aquela previso advm de um receio que dever ser justo (o receio justo quando seja razoavelmente provado), sendo que o justo receio funda-se em ameaas ou em factos de onde as ameaas possam, facilmente, extrair-se. luz da lei, a requerimento do ameaado, ser o autor da ameaa intimado a abster-se de realizar as ameaas que fez, sob pena de multa e responsabilidade pelo prejuzo que causar (art. 1276, 1). A aco de preveno , em sede processual, uma aco declarativa de condenao. Quanto forma, segue os termos do processo comum. Segundo PIRES DE LIMA e ANTUNES VARELA, a aco de preveno no uma verdadeira aco processual, mas sim, uma providncia cautelar (= meio processual de que pode socorrer-se o titular de um presumvel direito ameaado, quando, da simples morosidade do recurso s vias judiciais regulares possa resultar prejuzo irreparvel). Exemplo de providncia cautelar: o arresto (apreenso provisria de bens pertencentes ao devedor). Veja-se: A deve uma quantia em dinheiro a B. B verifica que ambas as casas, de que A proprietrio, esto venda. Tendo em conta que a interposio de aco e respectiva sentena podero demorar muito tempo e, sendo que, quando fosse proferida a sentena, os bens do devedor j teriam sido, eventualmente, alienados, o credor requer ao tribunal uma providncia cautelar sobre os bens do devedor, pelo que, dessa forma, A j no poder alienar os bens. No seguimos, contudo, esta orientao, pois as providncias cautelares, por serem rpidas e provisrias, prevem sempre a instaurao ulterior de uma aco principal, qual a providncia cautelar ficar apensa.
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Entendemos que, a aco de preveno no depende de nada, isto , no est dependente de uma aco principal, pois ela , por si s, uma aco principal (GRAA MOURA). A aco de preveno no est sujeita a prazo de caducidade (o distanciamento temporal entre a ameaa e a instaurao da aco serve apenas como critrio de apreciao do prprio mrito da causa). b) Aco de manuteno da posse / Aco de restituio da posse A lei conjuga no mesmo artigo (1278) a aco de manuteno da posse e a aco de restituio da posse, pese embora, no sejam a mesma aco. Alis, tm pressupostos diferentes. H lugar a aco de manuteno da posse quando o possuidor seja perturbado (a perturbao da posse mais do que uma ameaa, mas menos que um esbulho. A perturbao implica prejudicar o exerccio de um direito, mas no a privao dele) no exerccio da sua posse. Na aco de restituio da posse, o pressuposto fundamental ser o esbulho (isto , uma verdadeira perturbao total ou parcial da posse). Enquanto que na aco de manuteno (aco de condenao, quanto ao objecto) se requer que o ru seja condenado a cessar a perturbao, na aco de restituio, requer-se a restituio a posse por parte do autor do esbulho. ***NOTA: Tal como na aco de preveno, as aces de manuteno e de restituio seguem-se os trmites do processo comum.*** No art. 1278, 1 refere-se: no caso de recorrer ao tribunal, o possuidor perturbado ou esbulhado ser mantido ou restitudo enquanto no for convencido na questo da titularidade do direito. Este direito a que a lei se refere o direito de fundo, o direito material da prtica de actos sobre a coisa. S faz sentido proteger a posse at ao momento em que a posse colida com o direito de propriedade. A partir dessa coliso, no far sentido defender ou proteger a posse. Para que o autor possa utilizar este tipo de posse, dever tal posse ser a designada posse de ano e dia. Veja-se o n. 2 do art. 1278: se a posse no tiver mais de um ano, o possuidor s pode ser mantido ou restitudo contra quem no tiver melhor posse. As aces possessrias de manuteno e restituio esto sujeitas a um prazo de caducidade (art. 1282) as aces devem ser intentadas dentro do ano subsequente ao facto da turbao ou do esbulho, ou ao conhecimento dele quando tenha sido praticado a oculta. Uma ltima nota para nos referir-mos legitimidade para intentar aces de restituio e de manuteno: perturbado ou herdeiros contra o perturbador (aco de manuteno); esbulhado ou herdeiros contra o esbulhador e herdeiros,
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e contra quem esteja na posse da coisa e tenha conhecimento de esbulho (aco de restituio). c) Restituio provisria da posse A restituio provisria da posse est regulada no art. 1729, sob a epgrafe esbulho violento. luz deste artigo, o possuidor que for esbulhado com violncia tem o dto de ser restitudo provisoriamente sua posse, sem audincia do esbulhador. A restituio provisria da posse ou aco por esbulho violento uma providncia cautelar, conforme consagra o art. 393/CPC. Note-se que, este caso resulta numa importante excepo ao princpio do contraditrio do Processo Civil, pois como se conclui pela definio anteriormente formulada, o ru (no caso de providncia designado de requerido) no ouvido pelo juiz. No entanto, a deciso resultante da providncia cautelar meramente provisria. Este meio de restituio da posse s admissvel quando ocorra um esbulho violento, como vimos acima. Tendo em conta o carcter provisrio da providncia cautelar, o interessado ter de, posteriormente, requerer a aco que visa a restituio definitiva da posse. d) Embargos de terceiro Os embargos de terceiro esto consagrados no art. 1285. Assim, conforme o artigo enunciado, o possuidor cuja posse for ofendida por diligncia ordenada judicialmente pode defender a sua posse mediante embargos de terceiro, nos termos definidos na lei de processo. Isto , se numa aco executiva for ordenada a penhora e se esta se efectuar sobre bens cuja posse pertence a terceiro, este, atravs desta aco especfica de embargos de terceiro, pode defender a sua posse sobre tais bens (para este efeito, terceiros so as pessoas que no tenham intervindo no acto jurdico que deu origem ao acto judicial nem representem quem foi condenado no processo ou quem no acto se obrigou). luz do art. 351/CPC, se a penhora, ou qualquer acto judicialmente ordenado de apreenso ou entrega de bens, ofender a posse ou qualquer dto incompatvel com a realizao ou o mbito da diligncia, de que seja titular quem no parte na causa, pode o lesado faz-lo valer, deduzindo embargos de terceiro. Os embargos de terceiro no so uma verdadeira aco, mas sim um incidente da instncia, que segue uma tramitao processualmente prevista. Estes embargos sero deduzidos no prazo de 30 dias posteriormente apreenso judicial; no entanto, no podero ser deduzidos se j foi realizada a venda judicial. A parte que tiver promovido a diligncia ofensiva da posse, ser citada para contestar o embargo.
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PARTE III DA PROPRIEDADE

CAPTULO I PROPRIEDADE NOES GERAIS SOBRE O DIREITO DE
Noo e enquadramento legal do direito de propriedade O direito de propriedade vem regulado no Cdigo Civil, a partir do art. 1302. Pese embora o Cdigo Civil no estabelea uma noo de direito de propriedade, utilizamos o art. 1305 (contedo do dto de propriedade) para a estabelecer: Direito de propriedade aquele direito que confere ao seu titular a plenitude dos direitos sobre uma coisa, podendo dela usar, fruir e dispor de modo exclusivo. Conforme verificamos, a propsito da distino entre direitos reais plenos e direitos reais limitados, o direito de propriedade o nico direito real pleno. Caractersticas fundamentais do direito de propriedade O direito de propriedade apresenta trs caractersticas fundamentais: 1) Indeterminao dos poderes que confere ao seu titular esta caracterstica da indeterminao significa que os poderes do proprietrio so todos, isto , so indeterminados.
2) Elasticidade o direito de propriedade um dto elstico, isto , uma vez

extinto um dto real limitado que incida sobre propriedade alheia, esta recupera a sua plenitude, recuperando o proprietrio a totalidade dos seus poderes.
3) Perpetuidade o direito de propriedade perptuo em dois diferentes

sentidos: a) a propriedade no se extingue pelo no uso; b) via de regra, o direito de propriedade um dto constitudo por tempo indeterminado, no havendo, portanto, um limite temporal para o seu exerccio. Existem, contudo, algumas excepes a este segundo sentido da perpetuidade: veja-se, p.e., o art. 1307 que se refere propriedade temporria (exemplo de propriedade temporria o dto de superfcie, regulado a partir do art. 1524, pelo facto de este dto poder ser constitudo temporariamente, conforme consta da letra da lei). Um outro exemplo advm do art. 927 (venda a retro) a venda a retro, enquanto resoluo contratual, temporariamente limitada. Nestes casos, a
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propriedade de quem compra no definitiva e est dependente do prazo previamente estipulado. Objecto do direito de propriedade Podem ser objecto do direito de propriedade as coisas (art. 1302). Designadamente, coisas corpreas, mveis ou imveis. Deve, todavia, frisar-se que tambm determinadas coisas incorpreas podero ser objecto do direito de propriedade, propriedade essa regulada em documentos avulsos ao Cdigo Civil, como p.e., a propriedade industrial (propriedade de marcas e modelos), regulamentada, como vimos, num corpo normativo autnomo o Cdigo da Propriedade Industrial. O mesmo sucede no que concerne denominada propriedade intelectual (ou direitos de autor). Leia-se, a este propsito, o art. 1303, 1. Relativamente ao direito de propriedade, enquanto dto regulado pelo CC, apenas relevam as coisas corpreas, mveis ou imveis. Modos de defesa da propriedade A defesa da propriedade est regulada, no CC, dos arts. 1311 a 1315. O dto de propriedade, como qualquer outro direito, poder ser autotutelado, dentro do quadro normal que conhecemos, isto , atravs de legtima defesa ou de aco directa (art. 1314). Quanto aos meios judiciais de defesa da propriedade, destacamos a aco de reivindicao (art. 1311). Note-se que no domnio do dto de propriedade vigora o princpio do domnio aberto, no havendo, portanto, uma tipicidade de aces previstas no que toca a este tipo de contencioso, isto , o autor poder na aco tentar fazer valer o seu direito atravs da forma que entender mais conveniente. Leia-se, a propsito da aco de reivindicao, o art. 1311, 1: O proprietrio pode exigir judicialmente de qualquer possuidor ou detentor da coisa o reconhecimento do seu dto de propriedade e a consequente restituio do que lhe pertence. Frise-se ainda que a aco de reivindicao segue, processualmente, a tramitao comum. Alm da aco de reivindicao, a doutrina afirma ainda a existncia da denominada aco negatria que constitui uma aco de simples apreciao positiva ou negativa. Formas de fazer prova da propriedade Em primeira linha, a propriedade prova-se atravs do registo, quando se trate de coisas sujeitas a registo que foram efectivamente registadas.
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Caso se trate de coisas no sujeitas a registo ou coisas que, embora estejam sujeitas a registo, no foram registadas, dever-se- alegar e provar os factos que configurem uma aquisio originria da propriedade (como veremos adiante, a propriedade adquire-se originariamente, p.e.., por usucapio). Modos de aquisio do direito de propriedade luz do art. 1316, o direito de propriedade adquire-se por contrato, sucesso por morte, usucapio, ocupao, acesso e demais modos previstos na lei. Saliente-se que a enumerao feita neste artigo meramente exemplificativa. Alis, isso mesmo decorre da letra da lei (demais modos previstos na lei). Veja-se o exemplo do art. 1370 relativo comunho forada de paredes e muros de meao: o proprietrio do imvel com parede confinante poder adquirir a propriedade sobre uma parte do muro. Este modo de aquisio da propriedade um modo sui generis, no estando previsto nas formas de aquisio previstas no art. 1316. Atentemos agora nos modos gerais de aquisio da propriedade, isto , contrato, sucesso por morte, usucapio, ocupao, acesso. Dispensaremos, ento, algumas palavras para estudar a ocupao e a acesso. A ocupao como modo de aquisio da propriedade A ocupao vem prevista, no CC, a partir do art. 1318. Conforme consta deste artigo, podem ser adquiridos por ocupao os animais e outras coisas mveis que nunca tiveram dono, ou foram abandonados, perdidos ou escondidos pelos seus proprietrios, salvas as restries dos artigos seguintes. A expresso ocupao aqui usada num sentido diferente, daquele que frequentemente utilizado. Por ocupao podem ser adquiridas as seguintes coisas mveis: coisas sem dono (ou porque nunca o tiveram, como p.e., animais selvagens; ou porque foram abandonadas) ou, ocasionalmente, coisas com dono, encontradas, porm, escondidas ou perdidas. A partir do art. 1320, esto contempladas algumas situaes casusticas, como p.e., a ocupao de animais selvagens com guarida prpria (1320), animais ferozes fugidos (1321), enxames de abelhas (1322). Para o caso particular da caa e da pesca, a ocupao dos animais bravios que se encontrem no seu estado de liberdade natural regulada por legislao especial (art. 1319). Verificamos da anlise destes artigos que, para adquirir por ocupao, determinante no s a apreenso material das coisas, mas tambm um animus revestido da inteno de aquisio (animus occupandi).
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O art. 1323, 1 (sob a epgrafe animais e coisas mveis perdidas) consagra um dever geral de conduta, imposto pelos ditames da boa f: aquele que encontrar animal ou outra coisa mvel perdida e souber a quem pertence deve restituir o animal ou a coisa a seu dono, ou avisar este do achado; se no souber a quem pertence, deve anunciar o achado pelo modo mais conveniente, atendendo ao valor da coisa e s possibilidades locais, ou avisar as autoridades, observando os usos da terra, sempre que os haja. Nestes casos, no h propriedade. Esta s, eventualmente, se adquirir quando depois de anunciado o achado, o achador fizer sua a coisa perdida e a coisa no for reclamada pelo dono dentro do prazo de 1 ano, a contar do anncio ou aviso art. 1323, 2. Finalmente, o art. 1324 refere-se descoberta de tesouros (tesouros, no sentido de coisas com relevante valor patrimonial ou de interesse pblico). Nestas situaes, o achado dever ser comunicado s autoridades. A acesso como modo de aquisio da propriedade O art. 1325 est consagrado acesso como modo de aquisio da propriedade: D-se a acesso, quando com a coisa que propriedade de algum se une e incorpora outra coisa que lhe no pertencia. Espcies de acesso A acesso pode ser natural (resulta exclusivamente das foras da natureza) ou industrial (resulta de facto humano art. 1326, 1, 1 parte). A acesso industrial pode ainda ser imobiliria ou mobiliria, quer se trate, respectivamente, da integrao de uma coisa alheia num imvel ou num mvel (art. 1326, 2). Analisemos, em primeiro lugar, a acesso natural: O art. 1327 estabelece o princpio geral relativamente acesso natural: pertence ao dono da coisa tudo o que esta acrescer por efeito da natureza. A partir do art. 1328, inclusive, esto previstas algumas formas de acesso natural. No art. 1328 est consagrada a aluvio. D-se a aluvio quando a prdios confinantes com quaisquer correntes de gua se vem, sucessiva e imperceptivelmente (isto , lentamente, ao longo do tempo), unir ou depositar, o que essas guas arrastam nas suas correntes, ficando a pertencer aos donos esses prdios. O artigo seguinte (1329) prev a avulso. luz deste artigo, d-se a acesso por avulso quando, por aco violenta e natural, a corrente arrancar quaisquer plantas ou levar qualquer objecto ou poro conhecida de terreno, e arrojar essas coisas sobre prdio alheio, podendo o dono deste faz-las coisas suas, se o respectivo dono no exigir a sua entrega no prazo de seis meses. Os artigos 1330 e 1331 prevem ainda duas situaes de acesso natural relativas mudana de leito dos rios e formao de ilhas e mouches.
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Detenhamo-nos, agora, na acesso industrial, subdividida, como vimos, em acesso industrial mobiliria (art. 1333 a 1338) e acesso industrial imobiliria (art. 1339 a 1343). No n. 1 do art. 1333, consagrado unio ou confuso, utiliza-se um critrio de valor, pelo que o dono da parte de maior valor far sua a outra parte, nos casos em que no seja possvel separ-las. Isto acontece quando o indivduo uniu ou confundiu os objectos, e o fez estando de boa f. Ainda assim, o dono da coisa de maior valor ter de indemnizar o outro dono. O n. 2 refere-se situao na qual as coisas tm igual valor e os donos no acordem sobre qual haja de ficar com ela. No n. 3, caso os interessados no queiram licitar, promover-se- a venda a terceiros, cabendo queles a parte respectiva do produto da venda. No entanto, conforme consagra o n. 4, o autor da confuso obrigado a ficar com a coisa adjunta, ainda que seja de maior valor, se o dono dela preferir a respectiva indemnizao. Por sua vez, o art. 1334 refere-se aos casos em que a unio ou confuso tenha sido feita de m f. J o art. 1335 prev a soluo para a confuso causal. Ainda no que respeita a acesso industrial mobiliria, abordaremos a especificao. So casos de especificao, luz do art. 1338, a escrita, a pintura, o desenho, a fotografia, a impresso, a gravura e outros actos semelhantes feitos com utilizao de materiais alheios ( o exemplo tpico do pintor que pinta um quadro sobre uma tela que no lhe pertence). Tambm em matria de especificao a boa ou m f ganha especial relevncia, o que, alis, se constata da leitura dos arts. 1336 e 1337. Assim, de acordo com o que dispe o art. 1336, 1 (relativo especificao de boa f), quem de boa f der nova forma, por seu trabalho, a coisa mvel pertencente a outrem faz sua a coisa transformada, se ela no puder ser restituda primitiva forma ou no puder s-lo sem perda do valor criado pela especificao; neste ltimo caso, porm, tem o dono da matria o dto de ficar com a coisa, se o valor da especificao no exceder o da matria. De qualquer forma, o que ficar com a coisa obrigado a indemnizar o outro do valor que lhe pertencer. Caso se trate de especificao de m f (art. 1337), ser a coisa especificada restituda a seu dono no estado em que se encontrar, com indemnizao dos danos, sem que o dono seja obrigado a indemnizar o especificador, se o valor da especificao no tiver aumentado em mais de um tero o valor da coisa especificada; se o aumento for superior, deve o dono da coisa repor o que exceder o dito tero. Passemos, finalmente, acesso industrial imobiliria, prevista, como verificamos, a partir do art. 1339. O art. 1339 fala de obras, sementeiras ou plantaes com materiais alheios (o dono da construo adquire os materiais que utilizou, pagando o
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respectivo valor, alm da indemnizao a que haja, eventualmente, lugar); por seu turno, o art. 1340 est consagrado a obras, sementeiras e plantaes em terreno alheio, na qual releva a boa ou m f (atente-se tambm no art. 1341), utilizando-se com as devidas adaptaes, as solues consagradas para a especificao. No art. 1342 consagra-se a situao resultante de obras, sementeiras ou plantaes feitas com materiais alheios em terreno alheio. Por ltimo, o art. 1343 prev uma situao especial: o prolongamento do edifcio por terreno alheio. CAPTULO II A PROPRIEDADE DE IMVEIS A propriedade de imveis regulada nos arts. 1344 e ss.. luz do n. 1 do art. 1344 (limites materiais), a propriedade dos imveis abrange o espao areo correspondente superfcie, bem como o subsolo, com tudo o que neles se contem e no esteja desintegrado do domnio por lei ou negcio jurdico. O proprietrio no pode, todavia, proibir os actos de terceiros que, pela altura ou profundidade a que tm lugar, no haja interesse em impedir (art. 1344, 2). o exemplo tpico das companhias areas que violam os limites dos prdios, mas relativamente qual no h interesse em impedir tal comportamento. Como nota importante, refira-se que a propriedade dos imveis uma propriedade que existe sempre, isto , no h res nullius imveis. No entanto, conforme preceitua o art. 1345, as coisas imveis sem dono conhecido consideram-se patrimnio do Estado. Limites aos poderes do proprietrio Pese embora, o proprietrio goze de modo pleno e exclusivo dos dtos de uso, fruio e disposio das coisas que lhe pertencem, esse gozo sofre os limites da lei e a observncia das restries por ela impostas (veja-se o art. 1305). Os limites ou restries aos poderes do proprietrio subdividem-se em: a) restries de direito pblico; b) restries de direito privado. a) Subjacente a este tipo de restries est o interesse pblico. Assim, p.e., no permitido fazer construes nas proximidades de aquartelamentos por motivos de defesa militar; junto de monumentos nacionais por razes de ordem esttica ou artstica. Mas as duas grandes limitaes de direito pblico aos poderes do proprietrio so as expropriaes e as requisies.
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A expropriao corresponde a uma transferncia definitiva do direito de propriedade sobre um bem imvel para a entidade expropriante, normalmente o Estado ou uma Autarquia Local, mediante a obrigao de a entidade expropriante pagar ao expropriado uma indemnizao compensatria cujo montante estabelecido por acordo das partes ou, na falta deste, por sentena judicial. A requisio d-se quando um acto da Administrao impe a um particular a obrigao de prestar servios, de ceder coisas imveis ou semoventes ou de consentir na utilizao temporria de quaisquer bens que sejam necessrios realizao do interesse pblico e que no convenha procurar no mercado, mediante a adequada indemnizao. Conforme prescreve o art. 1309, s nos casos previstos na lei pode ter lugar a requisio temporria de coisas do domnio privado. A requisio distingue-se claramente da expropriao, pois enquanto a expropriao incide sobre coisas imveis, a requisio tanto pode incidir sobre mveis como imveis. Por outro lado, a expropriao sempre uma transferncia coactiva do dto de propriedade, enquanto a requisio tanto pode ter como objecto a propriedade, como o gozo ou uso de uma coisa. Alm destas figuras, existem, relativamente ao dto de propriedade muitas restries de dto pblico, como p.e., em matria de edificaes. As edificaes esto condicionadas pelo Plano Director Municipal (P.D.M.), nas zonas urbanas; pelo regime geral das edificaes urbanas (licenas de construo); pela proibio de edificaes em zonas de reserva agrcola e/ou ecolgica; etc.. b) As restries de direito privado aos poderes do proprietrio (ou do direito de propriedade) esto consagradas no Cdigo Civil, a partir do art. 1346. O art. 1346 (emisso de fumo, produo de rudos e factos semelhantes) probe a emisso de fumos, fuligem, vapores, cheiros, calor, rudos ou trepidaes que importem prejuzo substancial para o uso do imvel ou que no resultem de uma utilizao normal do prdio donde emanem. Neste caso, o lesado poder fazer valer o seu dto atravs de uma aco de condenao. O art. 1347 (instalaes prejudiciais) prev as instalaes prejudiciais, segundo as quais o proprietrio no pode construir nem manter no seu prdio quaisquer obras, instalaes ou depsitos de substncias corrosivas ou perigosas, se for de recear que possam ter sobre o prdio vizinho efeitos nocivos no permitido por lei. O art. 1348 (escavaes) refere-se s escavaes, preceituando que no se pode escavar no prprio terreno em termos de provocar riscos de desmoronamento do terreno contguo. O art. 1349 (passagem forada momentnea) impe uma importante restrio a obrigao de dar passagem momentnea forada. O proprietrio de um terreno obrigado a conceder passagem momentnea, se um vizinho precisar, p.e., para reparar um edifcio, colocar um andaime ou uma escada para reparar
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uma parede; tem de tolerar a passagem momentnea para esse fim, ou, como se diz no n. 2, para que algum possa ir buscar uma coisa sua que acidentalmente nele se encontre, p.e., um animal que para l foge ou uma coisa que l caiu. Note-se que o proprietrio tem direito a ser indemnizado do prejuzo sofrido, incorrendo o lesante em responsabilidade civil for factos lcitos. O art. 1350 (runa de construo) estipula que se qualquer edifcio ou outra obra oferecer perigo de ruir, no todo ou em parte, e do desmoronamento puderem resultar danos para o prdio vizinho, lcito ao dono deste exigir da pessoa responsvel pelos danos, nos termos do art. 492, as providncias necessrias para eliminar o perigo. Restries quanto s construes e edificaes (art. 1360, ss.) O art. 1360, 1 e 2 impe restries importantes na prtica, quer sobre a abertura de janelas, portas ou obras semelhantes ( necessrio deixar um intervalo mnimo de um metro e meio em relao ao prdio vizinho), quer para as varandas, terraos e eirados (em princpio, tm de estar a mais de um metro e meio quando sejam servidos de parapeitos de altura inferior a metro e meio, mas j podem estar na prpria linha divisria se tiverem um parapeito superior a essa altura). Estas restries, no entanto, no se aplicam relativamente a prdios separados por estrada, caminho, rua, travessa ou outra passagem por terreno do domnio pblico. O art. 1362 (servido de vistas) estipula que se uma situao de contraveno na lei perdurar pelos prazos da usucapio, constitui-se uma servido de vistas. Depois de constituda a servido, o proprietrio no poder tapar janela e ter de guardar metro e meio se, porventura, quiser construir. O art. 1363 consagra que no se consideram abrangidos pelas restries da lei as frestas, seteiras ou culos para luz e ar, podendo o vizinho levantar a todo o tempo a sua casa ou contramuro, ainda que vede tais aberturas. As frestas, seteiras ou culos para luz e ar esto, porm, sujeitos a algumas condicionantes de construo: devem situar-se, pelo menos, a 1.80m de altura, a contar do solo (convencionou-se 1.80m, pois uma altura superior da mdia portuguesa); no devem ter, numa das suas dimenses, mais de 15cm (como forma de no permitir a passagem da cabea). O art. 1364 (janelas gradadas) consagrado s janelas gradadas estipula que, aquelas podem ser abertas sobre o prdio do vizinho desde que respeitem os seguintes requisitos: 1.80m de altura do solo; grades fixas de ferro ou outro metal; malha no superior a 5cm. Finalmente, o art. 1365 (estilicdio) prev uma ltima regra no que respeita s construes e edificaes o estilicdio. Assim, o proprietrio deve edificar de modo que a beira do telhado ou outra cobertura no goteje sobre o prdio vizinho, deixando um intervalo
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mnimo de 5 decmetros entre o prdio e a beira, se de outro modo no puder evit-lo (esta preocupao verifica-se pelo facto de o gotejar, a longo prazo, acarretar danos irreparveis para os materiais). No entanto, se estiver constituda uma servido de estilicdio, o proprietrio do prdio serviente no pode levantar edifcio ou construo que impea o escoamento das guas, devendo realizar as obras necessrias para que o escoamento se faa sobre o seu prdio, sem prejuzo para o prdio dominante.
luz do Acrdo da Relao de Coimbra de 28/10/1977: CJ 1977, 5-1114: Eirado ou terrao representam uma plataforma, em geral sem tecto, situada no topo do prdio, em vez de telhado, ou na frente, num dos lados ou na retaguarda do edifcio, sobre escadas ou colunata, destinada ao gozo da aragem, do sol e da vista. Varanda uma espcie de terrao estreito, maior ou menor, extenso, ao longo das faces do prdio, ou de qualquer delas com ou sem cobertura, mas sempre com peitoril e que se situa sempre tal como eirado ou terrao, no exterior das habitaes. Fresta, janela muito estreita, a abertura na parede que serve para dar luz e ar, mas no vista. Seteiras so fendas muito estreitas. culos so modalidades de fresta que apenas se diferenciam pela sua forma. Janela a abertura na parede que integra fresta, seteira ou culo para luz e ar, atravs da qual se possa devassar o prdio vizinho. Por sua vez, em Acrdo da Relao do Porto de 9/12/1988: BMJ, 382-534, qualifica-se janela, para efeitos do art. 1360, 1 do Cdigo Civil, como uma abertura na parede com cerca de 2 metros de altura por 1 metro de largura, situada a menos de 1 metro e 80 centmetros do sobrado, ainda que tal abertura se encontre tapada, de modo permanente, por vidros coloridos e foscos enquadrados por caixilhos fixos em metal, permitindo apenas a entrada de luz. De acordo com a sentena de 12/1/1977 do juiz da comarca de Mangualde, uma janela gradada no um conjunto de frestas, pois aquela realmente permite abarcar com a vista um largo panorama o que no acontece com a fresta.
Restries em matria de plantao de rvores e arbustos (art. 1366, ss.) , neste momento, ponto assente que todos os proprietrios gozam de modo pleno e exclusivo sobre tudo aquilo que lhes pertence. luz do art. 1366, 1, lcita a plantao de rvores e arbustos at linha divisria (ou estrema) dos prdios; mas ao dono do prdio vizinho permitido arrancar e cortar as razes que se introduzirem no seu terreno e o tronco ou ramos que sobre ele propenderem, se o dono da rvore, sendo rogado judicialmente ou extrajudicialmente, o no fizer dentro de trs dias. Pela licitude do proprietrio do prdio vizinho em arrancar ou cortar as razes que invadam o seu prdio, verifica-se uma restrio ao poder do proprietrio. No art. 1367 (apanha de frutos) prev-se uma outra restrio: em princpio, no sendo lcito invadir prdio alheio sem prvia autorizao, neste
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caso, concedida a faculdade de o proprietrio do prdio vizinho invadir prdio alheio para proceder apanha dos frutos, desde que no seja possvel faz-lo do seu lado. Todavia, responsvel pelos prejuzos que causar. O art. 1368 aplica-se a rvores ou arbustos situados na linha divisria. No caso de a rvore funcionar como marco divisrio (no sentido de ponto que marca a diviso entre um prdio e outro), tal rvore ou arbusto no poder ser cortada ou arrancada, seno de comum acordo art. 1369. Restries relativas a paredes e muros de meao (art. 1370, ss.) A partir do art. 1370 esto consagradas algumas restries relativas a paredes e muros de meao. Assim, luz do n. 1 do art. 1370 (comunho forada), o proprietrio de prdio confinante com parede ou muro alheio pode adquirir nele comunho, no todo ou em parte, quer quanto sua extenso, quer quanto sua altura, pagando metade do seu valor e metade do valor do solo sobre que estiver construdo. Se os muros dividirem propriedades, aqueles presumem-se comuns, valendo tal regra para paredes ou muros divisrios entre edifcios, prdios rsticos, ptios ou quintais de prdios urbanos. Isto mesmo se verifica pela anlise do art. 1371, 1 e 2: 1) a parede ou muro divisrio entre dois edifcios presume-se comum em toda a sua altura, sendo os edifcios iguais, e at altura do inferior, se o no forem; 2) os muros entre prdios rsticos, ou entre ptios e quintais de prdios urbanos, presumem-se igualmente comuns, no havendo sinal em contrrio. Tal presuno exclui-se caso exista espigo em ladeira (isto , sustentao oblqua do muro) s para um lado, presumindo-se que o muro pertence ao prdio para cujo lado se inclina a ladeira; ou haja no muro, s de um lado, cachorros de pedra (ou seja, pedras mais salientes no muro) salientes encravados em toda a largura deste art. 1371, 1-a) e b). Note-se ainda que, luz do art. 1372 (abertura de janelas ou frestas), o proprietrio a quem pertena em comum alguma parede ou muro no pode abrir nele janelas ou frestas, nem fazer outra alterao, sem consentimento do seu consorte. Restries relativas ao fraccionamento ou emparcelamento de prdios rsticos (art. 1376, ss.) O Cdigo Civil consagra os arts. 1376 a 1382 s regras relativas ao fraccionamento e emparcelamento de prdios rsticos. Por emparcelamento entende-se o conjunto de operaes de remodelao predial destinadas a por termo fragmentao e disperso dos prdios rsticos pertencentes ao mesmo titular, com o fim de melhorar as condies tcnicas e econmicas da explorao agrcola art. 1382, 1.
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No que ao fraccionamento diz respeito, luz do n. 1 do art. 1376, os terrenos aptos para cultura no podem fraccionar-se em parcelas de rea inferior a determinada superfcie mnima, correspondente unidade de cultura fixada para cada zona do Pas; importa fraccionamento, para este efeito, a constituio de usufruto sobre uma parcela do terreno. Alm disso, no permitido o fraccionamento quando dele possa resultar encrave de qualquer das parcelas, ainda que seja respeitada a rea fixada para a unidade de cultura (unidade de cultura = rea territorial, assinalada por lei, para cada zona do pas, e que representa a rea mnima para que o prdio seja susceptvel de aproveitamento econmico rentvel). Ser ainda importante, a este propsito, salientar que os proprietrios de terrenos confinantes, de rea inferior unidade de cultura, gozam reciprocamente do dto de preferncia nos casos de venda, dao em cumprimento ou aforamento de qualquer dos prdios a quem no seja proprietrio confinante art. 1380, 1. Relativamente aos prdios urbanos, afirma-se que o seu fraccionamento possvel atravs de loteamento. CAPTULO III PROPRIEDADE DAS GUAS A propriedade das guas est regulada, no Cdigo Civil, entre os arts. 1385 e 1402. No que concerne classificao das guas, estas denominam-se de guas pblicas (esto sujeitas ao regime estabelecido em lei especial Lei da gua, Decreto n. 5787-iiii de 10/5/1919) ou guas particulares (esto sujeitas s disposies do Cdigo Civil) art. 1385. A propriedade das guas est relacionada com a propriedade do prdio em que se situam. luz do art. 1391 (direitos dos prdios inferiores), os donos dos prdios para onde se derivam as guas vertentes de qualquer fonte ou nascente podem eventualmente aproveit-las nesses prdios; mas a privao desse uso por efeito de novo aproveitamento que faa o proprietrio da fonte ou nascente no constitui violao de direito. Em sede de propriedade das guas importante notar que, no raras vezes, a lei remete para o costume, como forma de resoluo de questes relacionadas com esta matria. CAPTULO IV A COMPROPRIEDADE De acordo com o art. 1403, 1, existe compropriedade ou propriedade comum quando duas ou mais pessoas so simultaneamente titulares do direito de propriedade sobre a mesma coisa.
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Pese embora o regime legal da compropriedade no seja muito extenso, esta especificao do direito de propriedade detalhadamente tratada pelo legislador. Natureza jurdica da compropriedade A respeito da natureza jurdica da compropriedade, debatem-se na doutrina trs diferentes teorias: 1) Segundo MANUEL RODRIGUES, existem na compropriedade tantos direitos de propriedade quantos os comproprietrios, sendo, portanto, cada um deles titular de um dto prprio distinto dos direitos dos outros. Cada direito de propriedade recai, no sobre a coisa no seu todo, mas sim, sobre uma quota ideal da coisa comum; 2) LUS PINTO COELHO defende que, na compropriedade h vrios direitos de propriedade, mas todos eles incidem sobre a coisa comum no seu todo. O que sucede, que por serem vrios, esses dtos se limitam reciprocamente; 3) Por fim, de acordo com a teoria de HENRIQUE MESQUITA, na compropriedade existe um nico direito de propriedade. Simplesmente, esse dto encabeado por vrios titulares. Analisando as disposies do Cdigo Civil relativas compropriedade, podemos, de imediato, afastar uma das teorias; mais concretamente, a teoria do Dr. PINTO COELHO. A sua construo contraria a ideia de se no poder conceber mais de um direito de propriedade sobre a mesma coisa. Alis, podemos mesmo, com uma certa segurana, afirmar que o Cdigo civil consagrou a doutrina do Dr. MANUEL RODRIGUES, at pela prpria terminologia utilizada. Seno, veja-se o art. 1403, 2: os direitos dos consortes ou comproprietrios sobre a coisa comum so qualitativamente iguais, embora possam ser quantitativamente diferentes; as quotas presumem-se, todavia, quantitativamente iguais na falta de indicao em contrrio do ttulo constitutivo. Inclusive, a expresso quota usada em vrias normas, o que acontece p.e., nos arts. 1408 e 1409. Alguma doutrina considera que a adopo daquela teoria viola o princpio da especialidade, ideia que no colhe a aceitao da maioria, pois o prdio sobre o qual recaem as quotas ideais uno e indivisvel, no se referindo tal unidade e eventual divisibilidade s quotas, mas sim como vimos, ao prprio prdio. Com o que se vem expondo no se quer fazer transparecer a ideia de que a teoria defendida pelo Dr. HENRIQUE MESQUITA no poder ser seguida. No
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entanto, a sua construo parece fundamentalmente identificar a compropriedade com o patrimnio colectivo, no qual h um s dto encabeado por vrios titulares, no podendo nenhum deles alienar a sua quota nem pedir a diviso da coisa comum, como acontece p.e., na comunho do patrimnio conjugal. Regime jurdico da compropriedade No que diz respeito ao regime jurdico da compropriedade, convir distinguir trs diferentes tipos de hipteses: a) Actos que podem ser praticados isoladamente por um dos consortes; b) Actos que podem ser praticados pela maioria; c) Actos cuja prtica exige a unanimidade dos consortes. a) Conforme consta do n. 1 do art. 1406 (uso da coisa comum), na falta de acordo sobre o uso da coisa comum, a qualquer dos comproprietrios lcita servir-se dela. Todavia, no pode o comproprietrio que queira usar desta faculdade, empregar a coisa para fim diferente daquele a que a coisa se destina nem pode privar os outros consortes do uso a que igualmente tm direito. luz do art. 1408, o comproprietrio pode dispor de toda a sua quota na comunho ou de parte dela, mas no pode, sem o consentimento dos restantes consortes, alienar nem onerar parte especificada da coisa comum. O consorte pode, pois, alienar por venda, doao, dao em cumprimento, a sua quota ou parte dela, bem como pode oner-la com hipoteca. Note-se que, a disposio ou onerao de parte especificada da coisa comum, havida como disposio ou onerao da coisa alheia, nos termos do n. 2 do art. 1408. luz do art. 1405, 2, cada consorte pode reivindicar de terceiro a coisa comum, sem que a este seja lcito opor-lhe que ele lhe no pertence por inteiro. Esta uma regra especial em matria de legitimidade processual, pelo que, cada um deles, s por si, pode instaurar a aco de reivindicao da coisa comum. Uma ltima referncia relativa a esta matria, a respeitante ao direito de preferncia a favor do comproprietrio quando algum consorte aliene, a um estranho, a sua quota ideal (art. 1409). O direito de preferncia legal que, na hierarquia dos direitos de preferncia ocupa o primeiro lugar, existe sempre que um dos consortes queira alienar ou dar em cumprimento a um estranho a sua quota ideal. Se forem vrios consortes a preferirem, a quota alienada adjudicada a todos em proporo das suas quotas. A preferncia existe no caso de venda ou dao em cumprimento, mas j no existe nos casos de troca e doao, o que possibilita casos de simulao. que na troca e na doao no h preo, o que justifica, nesses dois casos, a inexistncia de preferncia.
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b) Essencialmente, falamos aqui dos actos contemplados no art. 1407: aplicvel aos comproprietrios, com as necessrias adaptaes, o disposto no art. 985. De acordo com o art. 980, contrato de sociedade aquele em que duas ou mais
pessoas se obrigam a contribuir com bens e servios para o exerccio em comum de certa actividade econmica, que no seja de mera fruio, a fim de repartirem os lucros resultantes dessa actividade. Pois bem, conforme consta do n. 1 do art. 985, via de regra,
todos os scios tm igual poder para administrar. E, bem assim estipula o n. 2 deste artigo: pertencendo a administrao a todos os scios ou apenas a alguns deles, qualquer dos administradores tem o dto de se opor ao acto que outro pretenda realizar, cabendo maioria decidir sobre o mrito da oposio. Voltando anlise do art. 1407, consagra a segunda parte do n. 1 que, para que haja maioria dos consortes exigida por lei, necessrio que eles representem, pelo menos, metade do valor total das quotas. Especial relevncia assume o disposto no n. 3: os actos realizados pelo comproprietrio contra a oposio da maioria legal dos consortes so anulveis e tornam o autor responsvel pelo prejuzo a que der causa. c) Entre os actos cuja prtica exige a unanimidade dos consortes encontra-se a disposio da coisa comum, bem como a alienao de qualquer parte especializada. Leia-se pois, o n. 1 do art. 1408: o comproprietrio pode dispor de toda a sua quota na comunho ou de parte dela, mas no pode, sem consentimento dos restantes consortes, alienar nem onerar parte especificada da coisa comum. O segundo acto previsto nesta hiptese reporta-se ao regime do arrendamento. Assim, de acordo com o art. 1024, 2, o arrendamento de prdio indiviso feito pelo consorte ou consortes administradores s se considera vlido quando os restantes comproprietrios manifestem, antes ou depois do contrato, o seu assentimento; se a lei exigir escritura pblica para a celebrao do arrendamento, deve o assentimento ser prestado por igual forma. Note-se que este consentimento poder ser prestado a posteriori. Extino da compropriedade A extino da compropriedade um tema particularmente caro ao legislador, pois uma situao geralmente motivadora de relevante conflituao social. Em sede de extino da compropriedade, atente-se no princpio geral, constante do n. 1 do art. 1412 (direito de exigir a diviso): nenhum dos comproprietrios obrigado a permanecer na indiviso, salvo quando se houver convencionado que a coisa se conserve indivisa. Tal conveno no poder ser celebrada por perodo superior a 5 anos (1 parte do art. 1412, 2). Refira-se ainda, que a conveno / clusula de indiviso vale em relao a terceiros, mas dever ser registada para tal efeito, se a compropriedade respeitar a coisas mveis sujeitas a registo.
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CAPTULO V A PROPRIEDADE HORIZONTAL A propriedade horizontal foi introduzida, entre ns, pelo Decreto n. 40333 de 14 de Outubro de 1955, permitindo-se assim que o domnio sobre um edifcio pudesse ser fraccionado, tendo em conta a exploso demogrfica / populacional que motivou a adopo de novas formas de construo. A propriedade horizontal encontra-se regulada, no Cdigo Civil, a partir do art. 1414. Suplementarmente, est tambm regulamentada pelo DL 268/94 e 269/94 de 25 de Outubro. O princpio geral sobre propriedade horizontal est plasmado no art. 1414: as fraces de que um edifcio se compe, em condies de constiturem unidades independentes (isto , serem susceptveis de utilizao autnoma), podem pertencer a proprietrios diversos em regime de propriedade horizontal. Trata-se pois, nesta matria, de prdios urbanos sob a forma de edifcios. Relativamente ao objecto, s podem ser objecto de propriedade horizontal as fraces autnomas que, alm de constiturem unidades independentes, sejam distintas e isoladas entre si, com sada prpria para uma parte comum (entenda-se corredores, escadas, trios, etc.) ou para a via pblica. Modos de constituio da propriedade horizontal A sujeio de um edifcio ao regime da propriedade horizontal no automtica. De facto, a subordinao ao regime da propriedade horizontal depende da verificao de determinados pressupostos: Fraces constitudas em unidades independentes; Fraces distintas e isoladas entre si; Fraces com sada prpria para uma parte comum do prdio ou para a via pblica. A subordinao ao regime da propriedade horizontal depende de negcio jurdico. Alm de negcio jurdico, poder tambm ser constituda por usucapio ou por deciso judicial (art. 1417, 1). Mediante negcio jurdico, a propriedade horizontal declarada de modo unilateral pelo construtor do edifcio. No ttulo constitutivo devero ser especificadas as partes correspondentes s vrias fraces, por forma que estas fiquem devidamente individualizadas, e ser fixado o valor relativo (o valor relativo de cada fraco traduz quanto que cada fraco representa relativamente ao valor total do edifcio) de cada fraco, expresso em percentagem ou permilagem, do valor total do prdio (1418, 1). Esta especificao dever ser feita, para que o notrio possa concluir, atravs dos
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pressupostos supracitados, que, de facto, haver lugar constituio de propriedade horizontal. A indicao do valor tem duas importantes funes: 1. estabelecimento do critrio de repartio entre os vrios condminos das despesas necessrias conservao e fruio das partes comuns do edifcio e ao pagamento de servios de interesse comum, tendo em conta a proporo do valor das suas fraces (art. 1424, 1). Note-se que, no existe nenhum critrio para a atribuio dos valores relativos. No entanto, na prtica, vigora o seguinte critrio: quanto maior for a rea da fraco, maior valor pagar; 2. os votos na assembleia de condminos so contados em relao ao valor relativo de cada uma das fraces (art. 1432, 3). Por usucapio, pese embora no tenha sido anteriormente (ou inicialmente) a constituio, poder, decorrido determinado prazo, nos termos gerais deste instituto, ser declarada a constituio de propriedade horizontal. Tal declarao ser concedida, desde que estejam preenchidos todos os pressupostos. Finalmente, a constituio pode dar-se por deciso judicial, proferida em aco de diviso de coisa comum ou em processo de inventrio. Deve notar-se que, luz do n. 1 do art. 1419, o ttulo constitutivo da propriedade horizontal pode ser modificado por escritura pblica, desde que se verifique a unanimidade de todos os condminos. Relativamente validade do ttulo constitutivo, leia-se o art. 1416, 1 (falta de requisitos legais): a falta de requisitos legalmente exigidos importa a nulidade do ttulo constitutivo da propriedade horizontal e a sujeio do prdio ao regime da compropriedade, pela atribuio a cada consorte da quota que lhe tiver sido fixada nos termos do art. 1418 ou, na falta de fixao, da quota correspondente ao valor relativo da sua fraco. Tm legitimidade para arguir a nulidade do ttulo constitutivo os condminos, mas tambm o Ministrio Pblico sobre participao da entidade pblica a quem caiba a aprovao ou fiscalizao das construes. HENRIQUE MESQUITA entende que caso a invalidade se confine a apenas algumas fraces e no a todas, se deva proceder reduo do negcio jurdico, permanecendo os proprietrios daquelas fraces como comproprietrios e os restantes como efectivos proprietrios da sua fraco. Natureza dos direitos dos condminos O direito dos condminos reveste dupla natureza, expressa no art. 1420: cada condmino , por um lado, proprietrio exclusivo da sua fraco, e por outro lado, comproprietrio das partes comuns do edifcio. Alm disso, refira-se que, o conjunto dos direitos incindvel; nenhum deles pode ser alienado separadamente, nem lcito renunciar parte comum como meio de o condmino se desonerar das despesas necessrias sua conservao ou fruio (art. 1420, 2).
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O art. 1421, 1 identifica as partes comuns do edifcio: a) solo (parcela de terreno sobre a qual o edifcio est implantado), alicerces, colunas, pilares, paredes mestras (paredes que sustentam todo o peso do edifcio) e partes restantes que constituem a estrutura do prdio; b) telhado e terraos de cobertura, ainda que destinados ao uso de qualquer fraco; c) entradas, vestbulos, escadas e corredores de uso ou passagem comum a dois ou mais condminos; d) instalaes gerais de gua, electricidade, aquecimento, ar condicionado, gs, comunicaes e semelhantes. Estas partes dizem-se comuns porque servem todas as fraces, ou seja, porque aproveitam a todas as fraces. O n. 2 do mesmo artigo identifica ainda as partes que se presumem comuns: a) ptios e jardins anexos ao edifcio; b) ascensores; c) dependncias destinadas ao uso e habitao do porteiro; d) garagens e outros lugares de estacionamento, quando no constituam partes adstritas fraco; e) coisas que no sejam afectadas ao uso exclusivo de um dos condminos. Direitos e encargos dos condminos No que concerne aos direitos e encargos dos condminos respeitantes s suas fraces, podemos afirmar que cada condmino proprietrio exclusivo da sua fraco. Existem, todavia, restries especiais aos poderes do proprietrio que recaem no sobre um proprietrio qualquer, mas sobre um proprietrio de fraces autnomas. So, de facto, as que decorrem do n. 2 do art. 1422. A propsito dos direitos e encargos dos condminos referentes s partes comuns, estipula o n. 1 do art. 1424: salvo disposio em contrrio, as despesas necessrias conservao e fruio das partes comuns do edifcio e ao pagamento de servios de interesse comum so pagas pelos condminos em proporo do valor das suas fraces. No entanto, as despesas relativas ao pagamento de servios de interesse comum podem, mediante disposio do regulamento do condomnio, aprovada sem oposio por maioria representativa de dois teros do valor total do prdio, ficar a cargo dos condminos em partes iguais ou em proporo respectiva fruio, desde que devidamente especificadas e justificados os critrios que determinam a sua imputao (art. 1424, 2). Relativamente s despesas dos ascensores, s participam nelas os condminos cujas fraces por eles possam ser servidas. Se, eventualmente, o proprietrio de uma fraco no utilizar o elevador, no significa isto que no tenha de contribuir, pois a fraco susceptvel de ser servida.
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De acordo com o art. 1425 (inovaes), as obras que constituam inovaes dependem da aprovao da maioria dos condminos, devendo essa maioria representar 2/3 do valor total do prdio. O n. 2 do art. 1426 estabelece que os condminos que no tenham aprovado a inovao so obrigados a concorrer para as respectivas despesas, salvo se a recusa for judicialmente fundada. A recusa fundada quando a obra tenha natureza volupturia ou no seja proporcionada importncia do edifcio art. 1426, 3. Dispe o art. 1429 (seguro obrigatrio) que obrigatrio o seguro contra o risco de incndio do edifcio, quer quanto s fraces autnomas, quer relativamente s partes comuns. Finalmente, estipula o art. 1429-A (regulamento do condomnio) que o regulamento s obrigatrio se houver mais de quatro condminos. Este regulamento destina-se a disciplinar o uso, a fruio e a conservao das partes comuns. Administrao das partes comuns do edifcio A matria relativa administrao das partes comuns do edifcio vem regulada, no Cdigo Civil, a partir do art. 1430. Analisemos pois algumas disposies consagradas a esta questo: De acordo com o n. 1 do art. 1430, a administrao das partes comuns do edifcio cabe aos seguintes rgos: assembleia de condminos e administrador. O n. 2 dispe que cada condmino tem na assembleia tantos votos quantas as unidades inteiras que couberem na percentagem ou permilagem a que o art. 1418 se refere (p.e., R/C direito equivale a 5,1% do valor total, logo ter 5 votos; R/C esquerdo equivale a 4,99% do valor total, tendo portanto 4 votos). O art. 1431 vem estabelecer a periodicidade das reunies da assembleia de condminos. A assembleia rene obrigatoriamente uma vez por ano (reunio ordinria). Esta reunio, que ser convocada pelo administrador e dever ter lugar na 1 quinzena de Janeiro, tem como objectivo: a discusso e aprovao das contas respeitantes ao ano findo; a aprovao do oramento das despesas a efectuar durante o ano em curso. A votao a favor da aprovao das contas respeitantes ao ano findo traduz a manifestao, por parte do condmino, de que as contas traduzem a realidade. Alis, como perfeitamente lgico, legtimo votar contra quando se afigurem dvidas sobre a veracidade das contas. A no aprovao das contas, implica que o administrador as tenha de refazer. Saliente-se que a assembleia pode tambm reunir extraordinariamente, desde que convocada pelo administrador ou solicitada por condminos que representem, pelo menos, 25% do capital investido (art. 1431, 2).
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Salvo outra disposio, a convocao feita por carta registada com 10 dias de antecedncia ou mediante aviso convocatrio (art. 1432 - convocao e funcionamento da assembleia). As deliberaes so, conforme consagra o n. 3 do art. 1432, tomadas por maioria (via de regra, maioria absoluta 50% + 1). Alm disso, se forem contrrias lei ou a regulamentos anteriormente aprovados, so anulveis a requerimento de qualquer condmino que as no tenha aprovado, mediante aco judicial de anulao (impugnao das deliberaes art. 1433). Note-se que, de acordo com o n. 4, o direito de propor a aco caduca no prazo de 20 dias contados sobre a deliberao da assembleia extraordinria ou, caso esta no tenha sido solicitada, no prazo de 60 dias sobre a data da deliberao. Relativamente aos rgos, conforme dispe o art. 1435, o administrador rgo permanente eleito e exonerado pela assembleia. A exonerao d-se: por maioria da assembleia ou por deciso judicial, a pedido de qualquer condmino, sem necessidade de maioria. De acordo com o n. 4, o cargo de administrador remunervel, podendo ser desempenhado por um condmino ou por terceiro. No havendo administrador eleito, as funes so obrigatoriamente exercidas pelo condmino com a fraco com maior percentagem do capital investido (art. 1435-A). O administrador tem legitimidade para agir em juzo, na execuo das funes que lhe pertencem (art. 1437). O n. 2 dispe que o administrador pode ser demandado nas aces respeitantes s partes comuns do edifcio.
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PARTE I PARTE INTRODUTRIA GERAL

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e) o direito real de habitao peridica DL 275/93 de 05/08.

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privilgios imobilirios especiais (art. 735, 3).

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2. Captulo Garantias Especiais das Obrigaes

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A) Concepo subjectivista da posse (SAVIGNY) segundo esta teoria,

B) Concepo objectivista da posse (IHERING) segundo esta teoria,

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Pela posse de outrem, mesmo contra a vontade do antigo possuidor,

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PARTE III DA PROPRIEDADE

2) Elasticidade o direito de propriedade um dto elstico, isto , uma vez

3) Perpetuidade o direito de propriedade perptuo em dois diferentes

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