Contratos Traslativos de Dominio: Tecnico Superior Universitario en Contaduría

UNIVERSIDAD TECNOLGICA DE CAMPECHE TECNICO SUPERIOR UNIVERSITARIO EN CONTADURA
CONTRATOS TRASLATIVOS DE DOMINIO

Compraventa.- La compraventa es el contrato por el que una persona llamada vendedor se obliga a transferir a otra llamada comprador la propiedad de una cosa o de un derecho, y est, a su vez, se obliga a pagar por ellos un precio cierto y en dinero. Elementos. Los elementos de la compraventa son tres: el consentimiento de las partes, la cosa materia del contrato y el precio. Consentimiento. Por regla general la compraventa es un contrato consensual, pues es perfecta y obligatoria cuando las partes han convenido sobre la cosa y su precio, aunque la primera no haya sido entregada, ni el segundo satisfecho. Cosa. Slo puede ser materia de compraventa aquello que tiene existencia actual o que pueden tener existencia en el futuro. Ya hemos explicado, que slo pueden ser materia de los actos jurdicos y, en consecuencia, de compraventa, las cosas que existen en la naturaleza, que estn en el comercio y que estn determinadas o pueden determinarse en un momento dado. De la definicin de la compraventa se desprende que tambin puede ser materia de este contrato de los derecho patrimoniales, que, como ya sabemos, son bienes incorpreos. Ninguno puede vender sino lo que es de su propiedad. La venta de cosa ajena es nula y el vendedor responsable de los daos y perjuicios que cause a la otra parte; la venta de cosas o derechos litigiosos no est prohibida; pero el vendedor debe declarar que la cosa se halla en litigio. La venta de determinantes bienes, como los pertenecientes a incapacitados, los empeados, hipotecados, etc., requiere requisitos especiales. Precio. El precio debe ser cierto y en dinero. Si el precio de la cosa vendida se paga parte en dinero y parte con el valor de otra cosa, el contrato ser de venta cuando la parte en numerario sea igual o mayor al valo9r de la cosa, y si la parte en numerario fuere menor, el contrato ser de permuta. La fijacin del precio no puede dejarse al arbitrio de uno de los contratantes; pero si se puede convenir que lo fije un tercero o
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Carretera Federal 180 S/N San Antonio Crdenas, Carmen, Camp. C.P. 24381 Tels. (938) 381 6700 381 6701 381 6702 381 6703 381 6704
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que sea el que corre en dia o lugar determinados. A esto se llama fijar el precio, el cual debe tener dos caracteres: ser determinado y ser real. Forma: La compraventa es un contrato consensual; no requiere para su validez formalidad alguna slo cuando recae sobre un inmueble, cuyo valor de avalo exceda el equivalente a trescientas sesenta y cinco veces el salario mnimo general diario vigente en el Distrito Federal, en el momento de la operacin. As mismo la constitucin a transmisin de derechos reales estimados hasta la misma cantidad o que garanticen un crdito mayor de dicha suma. Debern otorgarse en escritura pblica ante notario. Podrn formalizarse, hacindole constar por escrito con el certificado de inscripcin de la propiedad que el registrador tiene obligacin de expandir al vendedor a cuyo favor estn inscritos los bienes. La constancia de venta se ratifica ante el registrador, quien cerciorado de la identidad de las partes y de la autenticidad de las firmas, y previa comprobacin de que estn cubiertos los impuestos de la compraventa, har una nueva inscripcin de los bienes vendidos a favor del comprador. Capacidad. Las personas no exceptuadas por la ley tienen capacidad de comprador y vender. Esta regla de carcter general tiene, sin embargo, sus excepciones. Los extranjeros y las personas morales no pueden comprar bienes races, sino sujetndose a lo dispuesto en el articulo 27 de la constitucin: los esposos no pueden celebrar entre si contratos de compraventa, a menos que estn autorizados por la ley; los magistrados, los jueces, los agentes del ministerio publico, etc., no pueden comprar los bienes que son objetos de los juicios en los que intervienen; los hijos sujetos a la patria potestad solo pueden vender sus padre los bienes adquiridos por su trabajo; los propietarios de una misma cosa no pueden vender su parte, sino cuando ninguno de los copropietarios desea adquirir la totalidad de lo cosa o la parte que se vende; los tutores, curadores, mandatarios, albaceas, representante, los interventores, los empleados pblicos, tampoco pueden comprar los bienes cuya venta o administracin se halle a su cargo; lo propio ocurre con los peritos y corredores en relacin con los bienes en cuya venta hechas por las personas mencionadas es la nulidad.
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Obligaciones del vendedor. Cuatro son sus obligaciones: a) transferir el dominio; b) entregar al comprador la cosa vendida; c) garantizar las calidades de la cosa, y d) responder por la eviccin. a)No basta la translacin de la posesin, o sea el acto por el por qu el vendedor pone en las manos o en poder del comprador la cosa, sino que es necesario, adems, hacer la entrega con nimo de enajenar y con justa causa, pues si falta la intencin o la justa causa el dominio no se transfiere. b) La entrega de la cosa puede ser real, jurdica o virtual. La entrega real consiste en la entrega material de la cosa vendida o en la entrega del ttulo si se trata de un derecho. Hay entrega jurdica cuando aun as estar entregada materialmente la cosa, la ley la considera recibida por el comprador. Vendedor no est obligado a entregar la cosa vendida mientras el comprador no pague el precio; el vendedor debe entregar la cosa en el estado en que se hallaba al celebrare el contrato, con todos los frutos que haya producido desde que se hizo el contrato. La entrega de la cosa vendida debe hacerse en el lugar convenido; y si no se ha convenido ninguno, aquel en que se encontraba cuando fue vendida. Los gastos de la entrega de la cosa vendida son de cuenta del vendedor, y los de su transporte a cargo del comprador, salvo pacto en contrario. c) El vendedor est obligado a garantizar las calidades de la cosa, es decir, a responder al comprador de lo efectos ocultos de la cosa que hagan impropia para los usos a que se la destina, o que disminuyen de tal modo este uso, que de haberlos conocido el comprador no hubiera celebrado la compra. En este caso el vendedor sta obligada al saneamiento. Para que el vendedor sea responsable de los vicios de la cosa es necesario que stos sean ocultos, desconocidos por el acreedor, daosos para la utilidad de la cosa y anteriores a la compraventa. En estos casos el comprador puede existir la rescisin del contrato y el pago de los gastos que por el hubiere hecho, o que se le rebaje una cantidad proporcional del precio, a juicio de peritos.
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d) Finalmente, el vendedor debe responder o prestar la eviccin, concepto que ya ha quedado explicado. a) El comprador tiene como primera obligacin recibir la cosa si el vendedor se la entrega de acuerdo con lo estipulado en el contrato. Si el comprador se constituye en mora de recibir, abonara al vendedor el alquiler de las bodegas, graneros o vasijas en que se contenga lo vendido, y el vendedor quedara descargado de la obligacin de conservar la cosa. b) La obligacin ms importante del comprador es el pago del precio, el cual debe cubrirse en el tiempo, lugar y forma convenidos; si no se ha fijado tiempo y lugar, el pago se har en el tiempo y lugar en que entregue la cosa. La ley establece, en forma minuciosa, las diversas situaciones que pueden presentarse con motivo de esta cuestin. Permuta.- La permuta es el contrato por el cual casa uno de los contratantes se obliga a dar una cosa a cambio de otra. Las personas que intervienen en la permuta se llaman permutantes. Si verifica la permuta uno de los permutantes sufre la eviccin, el que la sufre puede reinventar la cosa que dio si se halla aun en poder del otro permutante; pero si ste ya la enajeno, entonces nicamente debe exigir el valor de la cosa dada en cambio y el pago de daos y perjuicios. Con excepcin de lo relativo al precio, son aplicables a este contrato las reglas de la compraventa en cuanto no se opongan a lo que antes hemos dicho. Donacin.-La donacin es el contrato por el que una persona transfiere a otra, gratuitamente, una parte o la totalidad de sus bienes presentes. La donacin no puede comprender los bienes futuros. Las partes en este contrato se llaman: donante, quien da, y donatario, quien recibe. Especies de donaciones. Estas pueden ser de cuatro clases: a)puras; b)condicionales; c)onerosas; d)remuneratorias.
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a) Es pura la donacin que se otorga en trminos absolutos, sin sujetarla a modalidades. b) Condicional es la donacin que depende de un acontecimiento futuro e incierto. c) La donacin es onerosa cuando se hace imponiendo algunos gravmenes al donatario. Esta donacin se distingue de la anterior en que mientras en aquella los efectos de la donacin depende del cumplimiento de la condicin, en esta, la carga nace en el momento de crear el contrato. d) Es remuneratoria la que se hace en atencin a servicios recibidos por el donante y que este no tiene obligacin de pagar. Las donaciones solo pueden tener lugar entre vivos y no pueden revocarse sino en los casos declaradores en la ley. Aceptacin. La donacin es perfecta desde que el donatario la acepta y hace saber la aceptacin al donador. La aceptacin debe tener los mismos requisitos que la donacin misma. Forma. La donacin puede hacerse verbalmente o por escrito. No puede hacerse donacin verbal mas que de bienes muebles, y esto cuando el valor de los muebles no pase de $200.00. Si el valor de estos excede de $200.00 pero, no de $5000.00, el contrato se hra en escritura privado. Si excede de 5000.00 la donacin debe races, inmuebles, se sujetara a la misma normatividad que la compraventa de los mismo. Donaciones nulas e inoficiosas. Es nula la donacin que comprende la totalidad de los bienes del donante, si este no se reserva en propiedad o en usufructo lo necesario para vivir, segn sus circunstancias. Son donaciones inoficiosas las que perjudican la obligacin del donante para cubrir la pensin alimenticia a aquellas personas a quienes la debe conforme a la ley. Si el hace donacin general de todos sus bienes se reserva algunos para testar, sin otra declaracin, se entender que reservo para si la mitad de los bienes donados.
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La donacin puede ser revocada por ingratitud si el donatario comete algn delito contra la persona, la honra o los bienes del donante o de los ascendientes, descendientes o cnyuge de este, o si el donatario rehsa socorrer al donante que ha cado en la pobreza. MUTUO.-El mutuo es un contrato por el que una persona llamada mutuamente se obliga a transferir la propiedad de una suma de dinero o de otras cosas fungibles a otra llamada mutuario, quien se obliga a devolver otro tanto de la misma especie y calidad. Las partes que intervienen en el mutuo se llaman mutuante y mutuario. El primero es el que da y el segundo el que recibe la cosa materia del contrato El mutuo es llamado tambin prstamo de consumo, en virtud de que la cosa prestada puede ser consumida por el mutuario. En esto se distingue del comodato o prstamo de uso, en el que cosa materia de la obligacin no debe ser consumida sino restituida en especie. Elementos. Los elementos de este contrato son: transferencia del dominio de bienes; qe dicha transferencia sea gratuita; que los bienes sean consumibles, y que se restituyan por otros de la misma especie, calidad, cantidad. Obligaciones del mutuante y del mutuatario. El mutuante tiene como obligacin primordial la entrega de la cosa a que se comprometi: esto le da su carcter bilateral a este contrato. El mutuante es responsable de los perjuicios que sufra el mutuatario por la mala calidad o vicios ocultos de la cosa prestada, si conoci los efectos y no dio aviso oportuno al mutuatario. La entrega de la cosa prestada debe hacerse en el lugar convenido; si no se ha sealado lugar, se entregara donde la cosa se encuentre. El mutuatario esta obligado, fundamentalmente, a restituir una cosa igual a la recibida y a pagar inters si estos se hubieren convenido. Si en el contrato no se fij plazo para la devolucin de lo prestado, se observan las reglas siguientes: si el mutuatario fuere labrador y el prstamo consistiere en cereales, la restitucin se har en la siguiente cosecha de los mismos o semejantes frutos o
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productos: si no se ha fijado el tiempo en que deba hacerse la restitucin, no podr el mutuante exigirla sino despus de los treita das siguientes a la interpretacin. Si no se ha sealado lugar para la devolucin, se observaran las reglas siguientes: la cosa prestada se entregara en el lugar donde se encuentre; si el prstamo consiste en efectos, la restitucin se har en el lugar donde se recibieron. Si consiste en dinero, en el domicilio del deudor; si no fuere posible al mutuatario restitu en genero, satisfar pagando el valor que la cosa prestada tenia el tiempo y el lugar en que hizo el prstamo, a juicio de peritos, si no hubiere estipulado en contrario; si el prstamo consiste en dinero, el mutuatario paga devolviendo una cantidad igual a la recibida conforme a la ley monetaria vigente al tiempo de hacerse el pago. Esta disposicin no es renunciable. Si se pacta que el pago debe hacerse en moneda extranjera, la alteracin que sta experimente en valor ser en dao o beneficio del mutuatario. Mutuo con Inters: El mutuo puede ser simple y con inters; de este ultimo nos ocuparemos a continuacin. Es permitido estipular inters por el mutuo, ya consiste en dinero, ya en gneros. El Inters puede ser legal o convencional. El inters legal es el nueve por ciento anual. El inters convencional es el que fijen los contratantes, pueden ser mayor o menor que el legal. Se llama inters usuario aquel que por ser excesivamente desproporcionado hace creer fundamente que se ha abusado del apuro pecuniario, de la inexperiencia o de la ignorancia del deudor. En este caso, puede reducir equitativamente.
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CONTRATOS TRASLATIVOS DE USO

El Comodato: Es un contrato por el cual uno de los contratantes se obliga a conceder gratuitamente el uso de una cosa no fungible y el otro contrae la obligacin de restituirla individualmente. Las partes que intervienen en este contrato se llama comodante, quien concede el prstamo y comodatario, quien lo recibe. El comodato se llama tambin prstamo de uso, en virtud de que la cosa materia del mismo se da al comodatario en uso y no en propiedad, y ste debe devolverla individualmente sin consumirla. Cuando el prstamo tiene por objeto cosas fungibles, es decir, para ser restituidas las mismas. Elementos: Los elementos del comodato son tres: prstamo gratuito; uso de una cosa no fungible, ya por naturaleza, ya porque as se haya convenido; prohibicin para el comodatario de hacer suyos los frutos y accesiones de la cosa. Diferencias entre el mutuo y el comodato: ambos contratos son de prstamo; se distinguen en que el mutuo tiene por objeto cosas fungibles, y en consecuencia, el mutuario debe devolver otras de la misma especie, calidad y cantidad; en cambio, el comodato tiene como materia cosas no fungibles, las que deben ser devueltas al terminar el plazo del contrato. En el mutuo, el mutuario hace suyos los bienes que se le prestan, se dice que los consume y cumple devolviendo otros, con las caractersticas ya sealadas; en cambio, en el comodato, el comodatario no hace suyos los bienes, slo puede usarlos, devolvindolos en especie; en el mutuo, el mutuario adquiere los frutos y accesiones de la cosa prestada; en el comodato, el comodatario debe devolver los frutos y accesiones de la cosa prestada; en el comodato, el comodatario debe devolver los frutos y accesiones de la cosa al comodante; en el mutuo, pueden estipularse intereses; en el comodato no, es un prstamo esencialmente gratuito, pues de no serlo se confundira con el arrendamiento. Capacidad: Son capaces para dar y recibir en comodato los que libremente pueden disponer de sus bienes. Los tutores, curadores y en general, todos los administradores de bienes ajenos, no pueden dar en comodato, sin autorizacin especial, los bienes confiados a su guarda.
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Obligaciones del Comodante y del Comodatario: El comodante est obligado a entregar la cosa que se oblig a prestar; tambin a responder de los perjuicios que la cosa cause al comodatario, si sta tena defectos ocultos y el comodante lo saba y no dio aviso oportuno al comodatario. El comodatario est obligado a cuidar la cosa materia del contrato con toda diligencia y responder de todo deterioro que sufra por su culpa; a pagar el precio de la cosa en caso de que sta se inutilice por propia culpa; a responder de la prdida de la cosa si la emplea en uso diverso o por ms tiempo del convenido, aun cuando dicha prdida sobrevenga por caso fortuito. Si la cosa se deteriora por el solo efecto del uso para el que fue prestada, y sin culpa del comodatario, no es ste responsable del deterioro. El comodatario no debe retener la cosa por ningn concepto; si no se ha determinado el uso o el plazo del prstamo, el comodatario deber devolverla cuando lo exija el comodante. El comodante puede exigir la devolucin de la cosa antes de que termine el plazo o uso convenidos: si la necesita urgentemente, prueba que hay peligro de que sta perezca si contina en poder del comodatario o si ste ha autorizado a un tercero a servirse de la cosa sin permiso del comodante. Terminacin del comodato: El comodato puede terminar por tres causas: por vencimiento del plazo; por haberse satisfecho el objeto del prstamo y por la muerte del comodatario. Cuando no se fija plazo, o uso, el comodante puede, en cualquier momento, dar por terminado el contrato. Arrendamiento: Es el contrato por el que ambas partes se obligan recprocamente, una a conceder el uso o goce temporal de una cosa, y la otra a pagar por ese uso o goce un precio cierto. Las partes que intervienen en este contrato se llaman, respectivamente: arrendador, quien da en arrendamiento, y arrendatario, quien recibe la cosa materia del arrendamiento. La suma de dinero o la cosa cierta y determinada, que equivale a dicha suma y que se paga como precio, se llama renta o alquiler. Elementos: Los elementos del arrendamiento son: el uso o goce de una cosa no fungible ni consumible; que dicho uso sea oneroso; y el precio cierto y determinado, llamado renta. Capacidad: Puede arrendar todo el que tiene la libre disposicin de sus bienes. Quien no fuere dueo de la cosa podr arrendarla si est autorizado por el dueo o por la ley;
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el copropietario de cosa indivisa no puede arrendar sin el consentimiento de los otros copropietarios. Forma: Las formalidades para la celebracin del arrendamiento se establecen atendiendo a la cuanta de la renta en un ao. Derechos y Obligaciones del arrendador: Las obligaciones del arrendador son: entregar al arrendatario la cosa arrendada con todas sus pertenencias y en estado de servir para el uso convenido; conservar la cosa arrendada en el mismo estado durante el arrendamiento, haciendo para ellos todas las reparaciones necesarias; no estorbar el uso de la cosa arrendada, a no ser por causa de reparaciones urgentes e indispensables; garantizar el uso o goce pacfico de la cosa por todo el tiempo del contrato; responder de los daos y perjuicios que sufra el arrendatario por los defectos o vicios ocultos de la cosa anteriores al arrendamiento. El arrendador no puede, durante el arrendamiento, mudar la forma de la cosa ni intervenir en el uso legtimo de ella, salvo el caso de reparaciones urgentes. El arrendador debe responder de los vicios o defectos del bien arrendado, que impidan el uso del mismo, aunque l no los hubiese conocido o hubiesen sobrevenido en el curso del arrendamiento, sin culpa del arrendatario. ste puede pedir la disminucin de la renta o la recisin del contrato, salvo que hubiere tenido conocimiento antes de celebrar el contrato de los vicios o defectos del bien arrendado. El arrendador no puede rehusar como fiador a la persona que rena los requisitos que exige la ley. Obligaciones del Arrendatario: son obligaciones del arrendatario: pagar la renta en la forma y tiempo convenidos; responder de los perjuicios que la cosa arrendada sufra por su culpa o negligencia, la de sus familiares, sirvientes o subarrendatarios; a servirse de la cosa solamente para el uso convenido o conforme a la naturaleza y destino de ella; a poner en conocimiento del arrendador, a la brevedad posible, la necesidad de las reparaciones que requiera la cosa, bajo pena de pagar los daos y perjuicios que su omisin cause. En caso de que el arrendador no hiciere las mencionadas reparaciones, el arrendatario puede rescindir el contrato o recurrir el juez, a fin de que obligue al arrendador al cumplimiento de esta obligacin; tambin est obligado el arrendatario a poner en conocimiento del arrendador toda usurpacin o novedad daosa que otro haya hecho o prepare en la cosa arrendada, bajo pena de pagar los daos y perjuicios
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que su omisin cause. El arrendatario est obligado a pagar la renta que se venza hasta el da que entregue la cosa arrendada; si por caso fortuito o fuerza mayor se impide totalmente al arrendatario el uso de la cosa arrendada, no se causar renta mientras dure el impedimento, y si ste dura ms de dos meses podr pedirse la rescisin del contrato. El arrendatario debe responder del incendio, a no ser que provenga de caso fortuito, fuerza mayor o vicio de construccin. Plazos para el arrendamiento: El arrendamiento no puede exceder de diez aos para las fincas destinadas a habitacin. El arrendamiento puede celebrarse por tiempo determinado o por tiempo indefinido. Cuando el arrendamiento se celebra por tiempo indefinido ste concluye a voluntad de cualquiera de las partes contratantes, previo aviso a la otra parte. Terminacin del arrendamiento: El arrendamiento puede terminar por cualquiera de las siguientes causas: por haberse cumplido el plazo fijado en el contrato o por ley, o por estar satisfecho el objeto para que la cosa fue arrendada; por convenio expreso; por nulidad; por rescisin; por confusin; por prdida o destruccin total de la cosa arrendada, por caso fortuito o fuerza mayor; por expropiacin de la cosa dada en arrendamiento.
Rescisin del contrato de arrendamiento: El contrato de arrendamiento puede terminar, asimismo, por resicion pedida por el arrendador, en los siguientes casos: falta de pago de la renta; uso de la cosa en contravencin con lo pactado y subarriendo de la cosa sin el consentimiento del arrendador; por daos graves a la cosa arrendada imputables al arrendatario; por variar la forma de la cosa arrendada sin contar con el consentimiento del arrendador. El arrendatario puede rescindir el contrato cuando el arrendador no conserve la cosa en el mismo estado; por la prdida total o parcial de la cosa. La muerte del arrendador o del arrendatario no es causa de recisin del contrato, salvo pacto en contrario. La transmisin de la propiedad de la cosa tampoco rescinde el contrato, debiendo pagar el arrendatario la renta estipulada, al nuevo propietario, desde la fecha en que se le d el aviso de traslacin de propiedad.
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Subarriendo: El arrendamiento que el inquilino de una cosa hace de la totalidad, o de una parte de ella, a un tercero, se llama subarriendo. Entre el arrendador primitivo y el arrendatario de su arrendatario no se establece ninguna relacin jurdica, pues se trata de dos contratos distintos.
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CONTRATOS DE GARANTA
Generalidades: Los contratos de garanta tienen por objeto garantizar a los acreedores contra la insolvencia de sus deudores. La ley reglamenta tres principales: la fianza, la prenda y la hipoteca. Ocurre con frecuencia que el deudor se declara insolvente, es decir, incapaz de cubrir sus compromisos, en virtud de que su pasivo es mayor que su activo, y esto trae consigo prdidas irreparables en el patrimonio de los acreedores. Las garantas pueden ser reales o personales, segn que la obligacin est garantizada por una cosa o por una persona. Fianza: es un contrato son: el acreedor; el deudor, que toma el nombre de fiado y el fiador, sea la persona que se compromete a pagar por el deudor si ste no lo hace. Caracteres de la fianza: La fianza es un contrato accesorio, que implica una obligacin personal y limitada a garantizar toda la obligacin principal o parte de ella. No puede existir sin una obligacin principal a la que garantice. Capacidad: La ley exige que los fiadores sean personas capaces y tengan bienes suficientes para responder de la obligacin que garantizan. Especies de fianza: la fianza puede ser legal, judicial, gratuita o a titulo oneroso. La fianza legal es la que se constituye porque la ley lo ordena. La fianza judicial es la decretada por un juez. Obligaciones que pueden garantizarse con fianza: toda especie de obligaciones puede garantizarse en esta forma, siempre que sean lcitas. Extincin de la fianza: se extingue porque el acreedor conceda al deudor una prrroga o espera sin consentimiento del fiador. Prenda: La prenda es un contrato por el cual el deudor entrega a su acreedor un bien mueble enajenable para garantizar el cumplimiento de una obligacin y su preferencia en el pago.
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Extincin de la prenda: Se extingue cuando termina la obligacin principal. La extincin puede ocurrir por el pago o por cualquiera otra causa legal. La prenda, sin embargo, puede extinguirse subsistiendo la obligacin principal. Hipoteca: Es una garanta real constituida sobre bienes que no se entregan al acreedor, y que da derecho a ste, en caso de incumplimiento de la obligacin garantizada, a ser pagado con el valor de los bienes, en el grado de preferencia establecido por la ley.
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