ACTOS DISPOSITIVOS Y ADMINISTRATIVOS DE LOS CONDOMINIOS SOBRE INMUEBLES.

TEMA: ACTOS DISPOSITIVOS Y ADMINISTRATIVOS DE LOS CONDOMINIOS SOBRE INMUEBLES. Ventas de partes indivisas, usufructo e hipoteca. La divisin de condominio y las partes indivisas como valor de compensacin en divisiones sobre conjunto de bienes. Guerriero, 1. EL Angel CONDOMINIO: Hugo ESENCIA Y ******************* NATURALEZA

1 - El condominio puede definirse como un DERECHO REAL en virtud del cual UNA COSA MUEBLE O INMUEBLE se encuentra sometida a la voluntad y accin de VARIAS PERSONAS que ejercen sobre ella EL DOMINIO DE SUS PARTES INDIVISAS. Bajo otro punto de vista el condominio implica un conjunto de capitales que se fijan un objetivo comn mediante el ejercicio compartido de la propiedad de una cosa (doctrina del art. 2704), diferencindose as del "consorcio" que prima facie representa la unin de distintas personas (doctrina del art. 10, 2 prrafo de la ley 13.512). 2. ESENCIA DEL CONDOMINIO

Para entenderla, es menester considerar sus causas material, formal, eficiente y final. LA CAUSA MATERIAL del condominio est dada por un conjunto de capitales de distintas personas que ejercen un DERECHO REAL autnomo (art. 2503, inc. 1) sobre una puede tener como causa eficiente a la voluntad de las partes pero tambin otras como el testamento y la ley. En la sociedad civil cada socio es gerente (art. 1676), mientras que en el condominio simplemente gestor (art. 2709); en la sociedad el capital es movible mientras que en el condominio la cosa sobre que se ejerce es siempre la misma; en la sociedad se puede ganar o perder, en el condominio la cosa se usa y goza en comn pero no aumenta ni disminuye como consecuencia del mismo; en la sociedad las resoluciones se toman conforme lo dispone su contrato, estando todos presentes o no, mientras que en el condominio en las cuestiones atinentes a su administracin resuelve la mayora estando todos sus titulares presentes y si hay empate, no habindose optado por el arbitraje, resuelve el juez (arts. 2699/2709). b) En segundo lugar se requiere la presencia de capitales de distintas personas gravitando su cuanta en la toma de decisiones (art. 2704). c) Completa la causa material la existencia de una cosa. En el condominio no hay masa, trmino con que se puede hacer alusin a la causa material de la sucesin indivisa que nos pone frente a una universitas juris, compuesta por "bienes diversos". En el condominio slo puede haber "cosas" (art. 2674) y el trmino "masa" para mencionar aquello sobre lo que se ejerce, estara mal utilizado, dado que sta, por naturaleza, es informe y si no hay forma no hay cosa (forma dat esse rei "La forma da el ser a la cosa"). CAUSA FORMAL.

Se da por la concurrencia de diversas personas que ejercen, cada una, de una misma cosa, EL DOMINIO SOBRE UNA PARTE INDIVISA, o sea que tienen UNA CUOTA PROPORCIONAL A SU APORTE (pro parte indivisa), sobre la que ejercen el derecho de disposicin (jus abutendi), "sin que importe el ejercicio actual e inmediato del derecho de propiedad de la cosa" (art. 2673 y 2680, in fine, que recepta la doctrina romana: "Totius corporis pro indiviso pro parte dominium habere". D.13, 6,5. 15). Debe tenerse en cuenta que conforme la corriente romanstica a que nuestro codificador adhiere, el "dominium" no era un "jus" sino una "plena in re potestas", en cuya virtud "una cosa es ma" (mea res est), o sea que el dominio ERA UNA CUALIDAD DE LA COSA, mientras que en la "communio" lo es de la parte que de ella se tiene. Si hubiera "dominium", sera "exclusivo", por cuanto ni la posesin ni el dominio pueden estar en cabeza de dos personas solidariamente (nec dominium nec possessio duorum in solidum esse potest) o sea que la totalidad de la cosa podra ser dispuesta por cualquiera de ellos (doctrina del art. 699), posesin ni el dominio pueden estar en cabeza de dos personas solidariamente (nec dominium nec possessio duorum in solidum esse potest) o sea que la totalidad de la cosa podra ser dispuesta por cualquiera de ellos (doctrina del art. 699). El "jus abutendi" (derecho de disposicin inherente a la propiedad) que cada condmino tiene sobre su parte indivisa y que puede ejercer SIN EL CONSENTIMIENTO DE LOS DEMS COPROPIETARIOS est claramente reconocido en el art. 2676 y 2677, establecindose empero en el 2682 que no se puede ejercer "con perjuicio del derecho de los dems, dada su necesaria "compatibilizacin" con el rgimen legal de la "communio". Las peculiaridades expuestas son las que dan el ser a esta figura del condominio que por ser "compleja" (lo contrario de simple e integrado por una sola substancia) - , hace a su naturaleza la "resolubilidad" que lo labiliza. CAUSA FINAL.

1. - Etimolgicamente la "communio" (COM - MUNIO: defensa compartida), significa la concurrencia de varias personas para la mejor custodia y conservacin de una cosa, por lo que su causa final objetiva radica en "su utilizacin y aprovechamiento econmico" (art. 2326), de manera tal que: Se logre un uso y goce compartido que beneficie a los intereses que los condminos tienen "en comn" y no al particular de "alguno de ellos" y se respete su "destino" (art. 2682 y 2684). 2. - La causa final subjetiva (intencin motivo) est dada por las innumerables circunstancias que hubieran impulsado la constitucin del condominio, teniendo en cuenta que por va hereditaria o legal se puede "incidir" en

un condominio ("communio incidens") sin quererlo ni albergar intenciones al respecto. Del art. 2699 surge que el uso, goce y posesin de la cosa debe resultar posible para todos y que si "por la calidad de la cosa" o "por la oposicin de alguno de los condminos", no se diere tal supuesto, RESOLVERN TODOS EN REUNIN (art. 2703) el modo de administrarla, siendo decisivo el voto de la MAYORA (art. 2700) y el art. 2685 impone a todos los condminos la obligacin de atender a los gastos de conservacin y reparacin de la cosa comn, la que se regula por los arts. 2680/90. Del estudio de la causa final objetiva resulta que en el condominio, el "jus utendi et fruendi", desmembrado del "jus abutendi", se ejerce SOBRE LA COSA, con las limitaciones propias de la misma "communio" y se disfruta en proporcin a la cuota con que cada uno concurre a su formacin, o en la establecida contractualmente (art. 2707). As frente al art. 2679 que permite a cada condmino reivindicar "la cosa" en que tenga su parte indivisa, correlativo del 2489 que en el caso de inmuebles, le permite el ejercicio de acciones posesorias, por el 2680/81, le prohibe ejercer sobre la misma o sobre una parte de ella FSICAMENTE DETERMINADA - , actos materiales o jurdicos o innovaciones materiales SIN CONSENTIMIENTO DE TODOS LOS DEMS. Por otra parte el uso y posesin pacfica de una cosa inmueble est protegido por la segunda parte del ya citado 2489 que faculta a accionar contra cualquier condmino que turbe el goce comn o manifieste pretensiones de un derecho exclusivo. LA CAUSA EFICIENTE puede estar dada por la voluntad de las partes, la ley o por disposiciones de ltima voluntad (art. 2675). 3. NATURALEZA JURDICA DEL CONDOMINIO

Entendemos por "naturaleza jurdica" el conjunto de "propiedades" de una relacin, o sea esas cualidades que habitualmente la acompaan, cuya regulacin legal es generalmente supletoria, a diferencia de aquellas que se vinculan con la esencia o sea aquello que hace que un ente sea lo que es y no otro. Son cualidades propias del condominio: a) El jus prohibendi.

b) La elasticidad de la cuota que resulta de la divisin intelectual de la cosa que importa el condicionamiento resolutorio de los actos dispositivos que se hagan de aquella. c) a) EL La JUS partibilidad. PROHIBENDI.

Este derecho encuentra su origen y parangn en aqul de que gozaban cada uno de los integrantes del antiqusimo "consortium inter fratres" durante cuya vigencia era norma la indivisibilidad del patrimonio hereditario ("erectum non cito"), cada comunero poda disponer de los bienes que lo integraban con amplia discrecionalidad teniendo como nico lmite el derecho de los dems u oponerse e impedir la realizacin del acto. Esta prerrogativa era paralela a la que gozaban los magistrados para obtener con su "intercessio" el progreso de alguna orden de su "collega". El art. 2680 - conceptualmente precedido por el 2681 y por el 2682 - , consagra la perduracin de esta facultad para el caso que algn condmino pretendiere realizar sobre LA COSA o ALGUNA PARTE DE ELLA FSICAMENTE DETERMINADA (NO SOBRE SU CUOTA), algn acto material o jurdico que importe el ejercicio actual e inmediato del derecho de propiedad. b) ELASTICIDAD DE LA CUOTA.

La propiedad tiende a recobrar su plenitud cuando se ve obstaculizada por la existencia de otro derecho real. Como bien lo dijera Troplong, citado por Vlez Srsfield en su nota al art. 3823, el acrecimiento no es un derecho de la persona sino una necesidad de la cosa, en cuya virtud si hay una porcin vacante acrece a la recibida: va a buscar la otra en cualquier mano que se encuentre. Es el reconocimiento del viejo apotegma "res clamat ad dominium". La cosa va en busca de dueo. Deduccin de este principio es que cuanto se adquiere como consecuencia de la "caducidad, renuncia, abandono o transferencia de otro condmino" tiene lugar por un "ttulo ya existente", no por uno nuevo, y que por ende la hipoteca y el usufructo que se hubieren constituido por cada uno de los condminos no tendr efecto alguno en el caso que por la particin el inmueble le fuera adjudicado a otro copropietario (art. 2678). Correlativamente, si por el resultado de la divisin el todo o parte de la cosa comn le fuera adjudicada al condmino que la enajen como si fuere suya, o la someti a servidumbre o la arrend en contravencin al art. 2682, los actos por l realizados vendrn a ser eficaces (art. 2683, que sigue al pie de la letra la doctrina del 2504 y completa el 1331 que sanciona con nulidad la venta que alguno de los copropietarios realizara de la totalidad de la cosa indivisa.) c) LA PARTIBILIDAD

Es propio del condominio que cada copropietario pueda pedir en cualquier tiempo la divisin de la cosa comn (art. 2692). Sin embargo puede darse el caso de una indivisin forzosa en razn del mismo destino de la cosa (doctrina del art. 2684, 2713 y del 2715) a la que denominaramos indivisin real o que los condminos la hayan convenido por un tiempo que segn el art. 2693 no debe exceder a 5 aos renovables lo que constituira un caso de indivisin convencional o que teniendo su origen en donacin o testamento, el testador o donante la haya impuesto por un perodo igual (art. 2694, modificado por ley 14.394 que elev a 10 aos el plazo por el que se

puede imponer an a los herederos forzosos la indivisin, resultando de buena hermenutica dar por ampliado tambin por el mismo plazo la indivisin convencional frente a lo dispuesto por el art. 52 de la misma ley, aplicable por la remisin que hace el 2697 y el 2698). Ejemplos claros de la que aqu se denomina "indivisin real" se dan cuando de las unidades funcionales sometidas al rgimen de la ley 13.512 se venden partes indivisas asignndoles derecho de uso de determinados espacios destinados a cocheras, bauleras u otros similares como tambin el caso de fincas cuya divisin resulta imposible por los regmenes legales vigentes, de las que se venden partes indivisas con asignacin de uso exclusivo y excluyente de determinadas partes fsicas. 4. ACTOS ADMINISTRATIVOS Y DISPOSITIVOS

A. - Los Romanos entendan por cosa lo que es TIL al hombre: todo lo que le incumbe (res) y jurdicamente se valoraba como tal lo que adems era posible y lcito. El patrimonio en cambio era el conjunto de bienes deducidas las deudas (bona non intelliguntur nisi deducto aere alieno. D.50,16,39,1). Para nuestra ley civil "cosas" son los objetos materiales econmicamente justipreciables (art. 2311), por lo que la utilidad est nsita en su esencia. B - Una cuestin es hablar de actos dispositivos o administrativos del patrimonio y otra de los mismos pero referidos a los bienes que lo componen. El patrimonio se puede administrar, disponiendo o administrando bienes, pero como tal slo puede ser dispuesto "mortis causa", desde que no hay sucesin universal "inter vivos" en nuestro ordenamiento civil (3279) ni tampoco confiscacin general de bienes (art. 17 de la C.N.) consecuencia en la antigua Roma de la capitis diminutio mxima. El hecho que para determinados actos dispositivos sea necesario el "consensus coniugis" no quiere decir que ste sea una pauta para establecer la diferencia entre aqullos y los administrativos. El consentimiento conyugal mira a la defensa del inters familiar por lo que se limita a los negocios "traslativos" mientras que la diferencia entre actos administrativos y dispositivos es de inters jurdico general. C. - No se puede asimilar declarativo con administrativo ni constitutivo con dispositivo. Tanto los actos administrativos como los dispositivos pueden ser declarativos o constitutivos. Lo declarativo implica "descubrir" una situacin jurdica preexistente y es siempre retroactivo e interpretativo; lo constitutivo trae aparejado "dar existencia a un ente (ya sea substancial o accidental) que no la tena" y tiene efecto inmediato. Son administrativos declarativos los actos rectificatorios, confirmatorios, subsanatorios, etc. y son administrativos constitutivos aquellos por los que se cambia la forma de pago de una obligacin fijndole plazos que no tena o condiciones de que careca. Son dispositivos declarativos los actos por los que se reconoce una obligacin preexistente o aquellos por los que se procede a la particin de una herencia o condominio y es dispositivo constitutivo aqul por el que se constituye un condominio o se hace una donacin. D. - DISPONER (dis - ponere) implica un relevamiento un CAMBIO SUBSTANCIAL de alguno de los elementos de la relacin jurdica, o sea del sujeto, del objeto (causa final objetiva) o de la causa generativa (eficiente). Conlleva cambio del sujeto toda substitucin del titular de una relacin (sucesin a ttulo universal o particular) constitucin de condominio y la misma particin. Representa cambio del objeto cualquier afectacin real como lo es la constitucin de derechos reales de uso, usufructo, habitacin, hipoteca, acogimiento al rgimen de bien de familia, etc. y finalmente importa cambio de la causa toda intervencin de ttulo, la transformacin de una sociedad de personas, la novacin por cambio de causa, etc. E. - ADMINISTRAR (de minister, a su vez de manus), implica SERVIR, AYUDAR, PONERSE AL SERVICIO DE (ad manum), siendo por ende administrativo todo lo que importa un incremento de la UTILIDAD DE LA COSA, o sea de aquello que hace que una cosa sea una cosa. Paralelamente, administrar el patrimonio quiere decir SERVIRLO lo que no significa necesariamente conservacin ni aumento de los elementos que lo componen sino su BONIFICACIN, o sea su grado de conveniencia (bonum est quod convenit rerum naturae: Lo bueno es aquello que conviene a la naturaleza de las cosas), as como disponer tampoco implica necesariamente disminuir. Cabe recordar empero que la catalogacin que la ley haga de un acto como constitutivo o declarativo puede depender de la vinculacin que establezca con la utilidad de la cosa y la jerarqua de causas y valores con que se maneja. 5. ACTO CONSTITUTIVO DEL CONDOMINIO

Ya sea que el condominio nazca por un contrato, por un testamento o por una ley (art. 2675), no cabe duda que estamos frente a un acto voluntario o legislativo de carcter constitutivo, atento el cambio de titulares (sujetos) que se opera en la relacin jurdica. Los artculos 2699 a 2709 del C.C. nos permiten arribar a que mediante la constitucin se puede libremente establecer: a) b) El El uso valor y de destino la que parte se dar de a cada la uno cosa (2708) (2699/2700)

c) La proporcin con que se repartirn los frutos que puede ser diferente a aqulla con que cada uno concurre a su formacin (2707). d) Determinacin de la persona que estar a cargo de la administracin y el modo de ejercerla (2700).

e) Sometimiento o no a la decisin de rbitros o a la suerte o a cualquier otro proceso alternativo para la resolucin de disputas, de las cuestiones que suscite el empate en las votaciones el establecimiento de una frmula para obtener el desempate (2706). f) Pueden pactar la indivisin por un perodo que no supere los 10 aos renovables con sujecin a lo dispuesto por los arts. 52 y 54 de la ley 14.394. g) Se puede pactar la forma de particin o que la indivisin ha sido causa "sine que non" para la formacin del mismo atento la naturaleza de la cosa que comparten (doctrina de los arts. 2684 y 2713/2715). h) Puede establecerse que la cuota con que cada condmino concurre le da derecho de uso exclusivo y excluyente de una parte determinada de la cosa (art. 3464) y que su divisin deber ser solicitada de manera tal que dicha situacin sea respetada, tambin como "conditio sine que non" para su constitucin. i) Pueden finalmente otorgarse poderes irrevocables en los trminos de los arts. 1977, 1980 y 1982 para confeccionar planos de subdivisin por el rgimen que sea posible, elegir profesionales, otorgar Reglamentos de Copropiedad y Administracin, adjudicarse las unidades resultantes provisoriamente identificadas y realizar en fin cuantos ms actos fueren conducentes para los fines que librrimamente se establezcan. No son supletorios los arts. 2699 y 2703 en cuanto disponen que las resoluciones deben tomarse con la asistencia de todos y las decisiones por mayora computada en proporcin a la cuota de participacin (art. 2704), segn ya lo comentamos. 6. ACTOS ADMINISTRATIVOS Y DISPOSITIVOS SOBRE LA CUOTA

La regla es que cada condmino puede realizar sobre su cuota cualquier acto de administracin y disposicin sin necesidad del consentimiento de los dems (art. 2676/2677), pero con sujecin a lo que resulte de la particin. As el art. 2678 establece que la hipoteca sobre cuota no tendr efecto alguno en caso que el inmueble toque a otro copropietario en la particin. A igual conclusin cabe arribar en el caso que se hubiere constituido usufructo, porque quien no resulta adjudicatario del bien gravado debe considerarse como que nunca hubiese tenido ningn derecho de propiedad sobre el mismo (art. 2986 y el 2683, a contrario sensu, por cuanto disponen que la servidumbre, hipoteca, alquiler, o arrendamiento, hechos por un condmino terminan siendo vlidos si por el resultado de la particin el lote le fuera a l asignado). 7. ACTOS ADMINISTRATIVOS SOBRE LA COSA.

a) No slo cada condmino tiene el derecho de hacer servir (administrar) la cosa para los usos que est destinada no deteriorndola en su inters particular (2684 y 2712), sino la obligacin, cabindole al diligente la facultad de accionar contra los que no colaboran en su conservacin o reparacin (doctrina de los arts. 2685/2686). Como compensacin se le reconoce al condmino que ofrece pagar el mismo alquiler, preferencia para el arrendamiento de la cosa sobre otra persona extraa. b) El mandato para administrar debe otorgarse por decisin de la mayora de todos los copropietarios reunidos aplicndose las reglas del mandato y no las de la sociedad (arts. 2699/2701). c) Cualquier condmino que no tuviere mandato puede actuar como gestor oficioso (art. 2709) y reivindicar la cosa contra un tercer detentador pero no una parte material y determinada de ella (art. 2679), dado que implicara tener sobre la misma derecho de propiedad. d) En cuanto a la responsabilidad de los condminos: El reembolso de lo gastado tilmente por alguno de ellos debe hacerse de acuerdo a su cuota, conforme a la cual debern prorratear la parte de quien resultare insolvente. As surge de los arts. 2688 y 2690. Los gastos hechos para la conservacin de la cosa son preferidos a todos los crditos (art. 3901) y quien los hubiere hecho goza del derecho de retencin y a percibir los intereses respectivos (2686); por otra parte es el caso de una obligacin ambulatoria (propter rem, art. 3266), de la que el deudor puede liberarse haciendo abandono de la cosa (2685), situacin prevista de un modo totalmente opuesto en la ley 13.512 (art. 8, ltimo apartado) precisamente porque predomina el concepto de "consorcio", o sea un conjunto de personas atadas por la misma suerte (cum sors). 8. ACTOS DISPOSITIVOS SOBRE LA COSA

El condominio genera entre sus titulares una relacin intersubjetiva de carcter peculiar en cuya virtud ninguno de ellos puede sin el consentimiento de todos ejercer sobre la cosa comn ni sobre la menor parte de ella, FSICAMENTE determinada, actos materiales o jurdicos que importen "el ejercicio actual e inmediato del "derecho de propiedad", o sea que el condominio no es una forma de ser propietario sino - aunque resulte tautolgico - , de ser CONDOMINO, ttulo que inhibe de hacer innovaciones materiales sin el consentimiento de todos los dems (arts. 2680/2681) como de reivindicar una parte material y determinada de la cosa, sin menoscabo de poderlo hacer de la totalidad (art. 2679) dado que su preservacin hace a la subsistencia del mismo derecho. Estas restricciones surgen de la esencia de la copropiedad y no de su asimilacin a otra figura como poda ser la servidumbre, que conllevara la admisin de que la cosa habra que tratarla como si fuera ajena (art. 2711) (jura in re aliena). Disponer de la cosa es un derecho indivisible (doctrina del art. 684) reservado a la totalidad de los condminos.

Por ende deber ser resuelta por unanimidad toda realizacin de obra nueva que afecte la cosa comn y el cambio de destino (objeto o causa final), lo que en consonancia as lo tiene establecido el art. 7 y el 6, inc. a. de la ley 13.512. En los casos del art. 2689, o sea cuando haya cargas reales que gravan la cosa como la hipoteca y en los del art. 1113, 2 parte, cada uno de los condminos est obligado por el todo de la deuda (art. 686), lo que nos pone frente a una obligacin indivisible o sea que ningn condmino puede liberar su cuota - parte del gravamen pagando lo que le corresponde en proporcin a su inters. La solucin es distinta cuando una deuda la contrajeron los condminos colectivamente sin expresin de cuotas y sin haberse estipulado solidaridad, en cuyo caso resultan obligados - frente al acreedor - , por partes iguales, sin menoscabo del derecho de reembolso en la medida que correspondiere (art. 2688). 9. LA PARTICIN

A) LA PARTICIN es el acto o el proceso por el cual se disuelve un condominio dividiendo la cosa y procediendo a su reparto entre los ex condminos. CAUSA MATERIAL de la particin es la PARTIBILIDAD DE LA COSA, dado que si por su naturaleza no pudiere dividirse sin riesgo de ser destruida enteramente (art. 2326), o si como consecuencia de su divisin se tornara antieconmico su uso, no cabr la particin sino la venta. CAUSA FORMAL, o sea aquella que permite distinguirla de cualquier otro acto es EL REPARTO: se parte repartiendo: si no hay reparto de las partes de TODA LA COSA, no hay particin; podr haber venta de partes indivisas o permuta pero no particin. En ese sentido la particin es "total" o no hay particin. CAUSA EFICIENTE, o sea aquella que le da la existencia puede ser: a) El ACTO que por UNANIMIDAD juzguen conveniente TODOS LOS CONDMINOS sin son mayores de edad y capaces b) El PROCESO (actio) judicial respectivo que resulta obligatorio si: - hay menores aunque estn emancipados o incapaces interesados o ausentes cuya existencia sea incierta; hay terceros oponentes a la particin privada con inters legalmente protegido; - no hay acuerdo entre TODOS los condminos (art. 3465, por remisin del 2698). CAUSA FINAL OBJETIVA de la particin es DISOLVER EL CONDOMINIO. Es de aclarar que la disolucin del condominio puede ser la causa final "subjetiva" (el motivo) de otros actos como la venta de partes indivisas, permuta, etc. pero no la finalidad intrnseca de los mismos. Cabe entonces deducir que si no hay disolucin de condominio no hay particin pero no viceversa. En tal sentido es ejemplar el CPC de la Pcia. de Bs. As. cuyo art. 673, establece como primera fase del procedimiento divisorio, el dictado de la sentencia que declara disuelto el condominio. B) EL ACTO PARTITIVO.

a) Como cualquier otro acto jurdico, el partitivo est sujeto a lo que en general el legislador tiene dispuesto en los arts. 944/ 1065: Es un negocio contractual y para su formalizacin es aplicable el art. 1184, inc. 2, que exige la escritura pblica salvo que mediare convenio por instrumento privado presentado al juez donde tramite el proceso respectivo, la obligatoriedad de la escritura pblica tratndose de inmuebles es obvia, no cabiendo mayores dudas cuando se manejan bienes registrables (rodados, acciones, crditos hipotecarios, etc.), pero si de muebles comunes fuere el caso, cabe en principio la misma necesidad; si as no se hiciere, el acto tendra los alcances del art. 1185, dado que el partitivo es un verdadero contrato al que le alcanzan las previsiones de los arts. 1137/1216, en la medida que no resulten incompatibles con lo que en particular se tiene dispuesto. Con referencia a los muebles se debe recordar lo dispuesto en los arts. 2412/2415 y 2671 que tornan estril cualquier tratamiento del tema ante la presuncin de propiedad de que goza el tenedor de buena fe, para cuya prueba bastara el instrumento privado. b) El acto partitivo es de carcter DECLARATIVO y por ende retroactivo al momento de la constitucin del condominio, como consecuencia de la condicin resolutoria a que est sujeta la propiedad que cada condmino tiene sobre su cuota y que se consagra en los arts. 2695, 2697, 3503, 2678, 2683, 2986 y correlativos. La declaratividad de la particin y la interpretatividad que nuestro codificador le asign contrasta con la constutividad de que estaba investida en el Derecho Romano, pero hay que tener en cuenta que para ste la nica forma de concluir el condominio era apelando a una "actio" (actio comuni dividundo, actio finium regundorum; actio familiae erciscundae, segn el caso), cuya interposicin daba lugar a un proceso que conclua con una "sententia" que haca cosa juzgada (res judicata) lo que implicaba novacin por cambio de causa, dando por ende nacimiento a una nueva situacin jurdica. Darle a la particin carcter declarativo es propio del voluntarismo de que est investida la legislacin francesa que nuestro legislador recepta. Atento que por el resultado de la particin debe considerarse que los bienes que le han tocado a cada uno los tiene exclusiva e inmediatamente de su transferente y no de sus condminos, no se requiere la prestacin del "consensus coniugis", toda vez que el inters familiar puede estar comprometido cuando se vende (tal el sentido del verbo disponer en el art. 1277) o se grava, pero no cuando se adquiere y el negocio partitivo lo nico que hace es respetar y declarar las "condiciones" con que un bien fue adquirido e interpretarlas en su justo alcance. Elaborar una teora del acto dispositivo en torno al sentido especfico de "traslacin" que se le ha dado en el referido artculo es contrario a las leyes de la lgica, puesto que de lo particular no pueden inferirse normas generales, ni de lo contingente reglas de carcter universal y necesario. c) El acto partitivo es DISPOSITIVO dado que produce cambio de los Titulares de la relacin. En cuanto a la

causa por la que el bien en lo sucesivo corresponda al adjudicatario, registralmente podr generar una nueva inscripcin, pero civilmente, dado el ya citado carcter declarativo de la particin, no ha cambiado la que tiene desde el origen de la indivisin (art. 2695) y puesto que la divisin no implica traslacin de la propiedad, el plazo para prescribir comienza desde el acto adquisitivo inmediato anterior (arts. 4010 y 4014). Cuando se dice que la particin de una cosa es dispositiva no se est diciendo que implica un acto dispositivo del patrimonio, desde que en nuestro derecho, como ya se advirti, slo es dable disponerlo "mortis causa". Tratndose de actos "inter vivos", se puede hablar nicamente de actos administrativos del patrimonio y tales son los que implican administracin de los bienes que lo componen pero tambin su disposicin, carcter que sin duda reviste la particin por cuya virtud la "situacin jurdica" de las cosas divididas pasa a ser substancialmente diferente. De sostener que el acto partitivo es administrativo habra que consentir que: a) en reunin de todos los condminos prevalecera la opinin de la mayora y conforme su resolucin habra que hacerla (art. 2700). En tal sentido la redaccin velezana del art. 3462, tampoco daba hincapi para sostener que as proceda desde el momento que estableca que poda partirse en "la forma y por el acto" que los interesados o la mayora juzgare conveniente", y no que "la particin se haca segn lo dispusiere la mayora", por lo cual, lo relegado a su decisin era solamente la forma y la clase del acto, no la particin misma. En la monoltica terminologa del codificador el trmino "forma" no poda significar otra cosa que lo que l haba definido en el art. 973: el conjunto de solemnidades que deben observarse al tiempo de la celebracin del acto. b) Se podra nombrar un condmino partidor con la misma mayora y como su gestin sera administrativa, se lo debera considerar mandatario de los dems (art. 2701), todo lo cual resultara abiertamente contradictorio con lo dispuesto por el ya mencionado art. 3462, donde se establece que el acto partitivo requiere unanimidad, en razn de que PARTIR Y REPARTIR es un acto MATERIAL Y/O JURDICO que implica el ejercicio actual e inmediato del derecho de propiedad sobre la cosa comn fsicamente determinada (repartir supone partir) y si el reparto fuera solo de partes indivisas sin desmembramiento material, no puede la mayora disponer de las que le corresponden a la minora, puesto que cada uno tiene la suya "pro indiviso" (2673) y es nicamente cada condmino el que tiene tal prerrogativa (art. 2677). Los argumentos expuestos nos permiten inferir que el otorgamiento de un reglamento de Copropiedad y Administracin que implica partir fsicamente un inmueble, es un acto dispositivo, pero que no requiere consentimiento conyugal en razn de no tratarse de un negocio traslativo o que implique constitucin de un gravamen. Esto es tan obvio que resultara nulo un Reglamento otorgado con la comparecencia de la mayora de los condminos titulares de un inmueble, aunque estuviere precedida de un acta de la reunin en que as se decidi con la presencia de todos. En definitiva el partitivo es un acto dispositivo de todos los condminos y no solamente de aqul a quien se le adjudica la cosa o parte de la misma por haber sido dividida, es decir que no es que uno dispone de su participacin sino que son todos los que deben hacerlo bajo pena de nulidad porque cuando procede la nulidad o se hace lugar a una accin pauliana (art. 961) las mismas prosperan contra todo el acto, no slo con relacin a su causante, puesto que la particin es indivisible. No hay particin con la concurrencia de una parte de los condminos que negocian su participacin bajo el pretendido ttulo de disolucin parcial equvocamente aplicado. Podr haber permuta, donacin, venta, etc. de partes indivisas, pero no particin. d) Nulidad o anulabilidad del acto partitivo:

d.1. - El acto partitivo puede ser nulo por las mismas causales que cualquier otro, siendo destacables, la ausencia de alguno de los condminos (nota al art. 3514) o su incapacidad, la imposibilidad o ilicitud del objeto y la utilizacin de una forma distinta a la especficamente establecida. Frente a la existencia de disposiciones discordantes es til acotar que los menores emancipados no pueden concurrir al mismo ni an contando con el "consensus coniugis" previsto para determinados casos en el art. 135, puesto que frente a l, se yerguen el 437: toda particin en que los menores estn interesados debe ser judicial, el 3465: la particin debe ser judicial cuando haya menores aunque estn emancipados, el 3456: a los menores emancipados se les nombrar un curador, sea para formar la demanda de particin sea para contestar la que se entable contra ellos y el 3857 que determina que cuando hay ausentes, menores, o personas bajo curatela el inventario de los bienes debe ser judicial. La "ratio juris" de este apartamiento de la doctrina general que iguala a los emancipados con los mayores de edad, radica en que dada la intersubjetividad del acto partitivo y su carcter mixto, no cabe duda de que implica una transaccin (art. 841, inc. 7) y a que es concebible que la "ligereza" de que habla el art. 954 sea ms previsible en personas jvenes tal cual lo tenan establecido los Romanos en su famosa "actio laetoria de adolescentium circunscriptione" que tanta inseguridad trajo en el mundo negocial de entonces. d.2. - La anulabilidad del acto partitivo puede resultar de los vicios de que pudiere adolecer la voluntad de las partes, de una evidente desproporcin prestacional (art. 954) para cuyo clculo objetivo puede ser de aplicacin analgica el cuarto que prev el art. 35107 o de la existencia de fraude, simulacin no presumidos legalmente o porque fuesen anulables los respectivos instrumentos (art. 1045). No puede obviarse la consideracin que merece el art. 1198 en cuya virtud cabra la posibilidad de la resolucin en caso que hubiere obligaciones de ejecucin diferida que se tornaran excesivamente onerosas por acontecimientos extraordinarios e imprevisibles. d.3. - En cuanto a la prescripcin de las respectivas acciones es aplicable el art. 4023 como norma general (10 aos), debindose tener en cuenta que si se alegan vicios de la voluntad (error, dolo o violencia) o falsa causa, el plazo es de 2 aos desde que la violencia o intimidacin hubiese cesado o desde que el error, dolo o falsa causa fuere conocida; el mismo plazo es el previsto si se pretendiere dejar sin efecto la particin alegando simulacin, en cuyo caso el plazo se computa desde que el aparente titular del derecho hubiere intentado desconocer la simulacin (art. 4030). En los casos a que alude el art. 954 (cesin enorme) el plazo es de 5 aos de otorgado el acto y el que se asigna a la accin pauliana o revocatoria es de un ao (art. 4033) contado desde que los acreedores tengan noticia del mismo.

C)

LA

PARTICIN

JUDICIAL

El acto partitivo es negocial (negotium: nec otium) y como tal es una actividad de las partes tendiente al logro de una "declaracin de voluntad comn que regle sus derechos" (art. 1137), es de carcter mixto por cuanto tiende a partir la cosa pero tambin a liquidar todos los crditos y dbitos a que dio lugar la constitucin y funcionamiento del condominio (tam in rem quam in personam) y ampliamente discrecional por cuanto aqu se est tratando solamente del inters individual y no hay ley que establezca pautas al respecto (art. 19). Tratndose de la particin judicial nos encontramos frente a un proceso incoado mediante una "actio" que no es otra cosa que la justa solucin prevista para que en juicio se nos reconozca lo debido (actio nihil aliud est quam jus persequendi in iudicio quod sibi debetur). Por ende y bajo el punto de vista formal concluye con una "sententia" que tiene fuerza de cosa juzgada (res judicata) o sea la solucin justa reconocida. Bajo el punto de vista material entonces el proceso partitivo tiende a dar a cada uno lo que le corresponde por lo que prima el principio de la igualdad (nota al art. 3514, aplicacin analgica del art. 3510), siendo funcin del partidor determinar el haber concreto de cada uno de los comuneros, en cuya tarea debe estarse al art. 3475 bis, el cual dispone que habiendo posibilidad de dividir y adjudicar los bienes en especie y no resultando antieconmico su aprovechamiento, no se podr exigir su venta. No resulta objeto especial de este estudio detenerse en la consideracin del proceso partitivo, pero no se pueden obviar las siguientes consideraciones: a) Juez competente es aqul donde la cosa se ubica (art. 5, inc. 1 del Cd. Proc. Civ. de la Pcia. de Bs. As.) sin menoscabo de la prrroga jurisdiccional que todos pueden pedir (art. 1). El proceso no es atrado por la sucesin de uno de los condminos (C.S.J.N., 4/6/74, E.D. 55 - 644); sin embargo no pueden ser objeto de nulidad cuestiones resueltas ante el mismo Tribunal si no se dan las circunstancias previstas en los arts. 169/174. b) La particin judicial puede ser objeto de nulidad por causas que hacen a la materia y entonces son aplicables las disposiciones legales, aqu ya mencionadas, que la justifican en el acto partitivo, pero se debe tener presente que todo lo que se pudo conocer a travs del inventario o avalo o de la particin misma dentro del proceso, impide alegar la nulidad si no se invoc en la instancia oportuna (art. 170 del C.P.C.) . Sostener lo contrario en la inteligencia de que la particin es un acto que trasciende el principio de la cosa juzgada (Zannoni, Derecho de Sucesiones, T 1, pg. 694) es restar total trascendencia a la intervencin judicial y olvidar que quien alega su propia torpeza no debe ser escuchado (Qui propiam turpitudinem alegat, non est audiendus). Por lo tanto si de las actuaciones judiciales no surge la causa de nulidad, no cabe hablar de su consentimiento y la particin an homologada podr ser atacada de nulidad (Prez Lasala, en Sucesiones, pg. 103, Editorial Rubinzal - Culzoni, 1991). Puede invocarse la nulidad tambin por deficiencias procesales que hacen al inventario, a la tasacin, al nombramiento del partidor, del inventariador o del tasador y/o a los actos procesales cuya supresin conforma el proceso, dentro de los plazos que la ley adjetiva establece. c) Las causales de anulabilidad fundadas en los vicios de la voluntad, ya no pueden considerarse como afectantes del discernimiento, intencin o libertad de las partes sino en cuanto "el partidor" haya sido vctima de ellos, porque en la particin judicial se asiste a la declaracin unipersonal del partidor judicialmente homologada y no a una declaracin comn de las partes intervinientes. d) La particin debe ser judicial cuando segn el art. 3465 del C.C. haya en juego intereses de orden pblico (art. 19) porque intervienen menores, aunque estn emancipados, incapaces o ausentes cuya existencia sea incierta o cuando el acto partitivo en forma privada no pueda tener lugar porque o no hay acuerdo entre los comuneros mayores y capaces o haya terceros que se opongan por tener inters jurdico fundado en el perjuicio que se les pudiere ocasionar, en congruencia con el principio de que los negocios concluidos entre las partes no tienen por qu beneficiarlos pero tampoco perjudicarlos (Res inter alios acta, aliis nocere nec prodesse potest). Frente a la existencia de acreedores inhibentes o embargantes de partes indivisas, la particin deber ser judicial si es que convencionalmente no se pudo arreglar la situacin logrando su levantamiento al solo efecto del otorgamiento del acto partitivo. A los acreedores corresponder empero acreditar que la programada particin les resulta perjudicial. MODELOS 1. ESCRITURARIOS. ACTO CONSTITUTIVO.

En Wilde, Partido de Avellaneda, Provincia de Buenos Aires, a los .....................das del mes de ........... ante m, NGEL HUGO GUERRIERO, Notario titular del Registro 6, comparecen: por una parte JUAN PREZ, casado en primeras ................. y por la otra ATANASIO GONZLEZ, casado en primeras .................. y PEDRO GIMNEZ, casado en primeras ................ , mayores de edad, capaces a quienes conozco, doy fe, y OTORGAN; ACTO PRIMERO: I) JUAN PREZ, VENDE a ATANASIO GONZLEZ Y PEDRO GIMNEZ, en la proporcin de un sesenta por ciento para el primero y el cuarenta restante para el segundo, UN LOTE DE TERRENO baldo sito en este Partido, frente a la calle ..............nmero ........... entre las de ............. designado en su ttulo con el nmero ................ de la manzana ............ que mide y linda .................... SUPERFICIE ............. NOMENCLATURA CATASTRAL........ II) El precio convenido asciende a ................ dlares estadounidenses, importe que en billetes recibi el vendedor antes de este acto motivo por el que libera a sus compradores de toda ulterior contraprestacin. III) CONDICIONES DE LA TRANSMISIN DEL DOMINIO. DECLARAN LOS ESTIPULANTES BAJO JURAMENTO DE LEY: AMBAS PARTES; A) Que no han firmado boleto de compraventa. B) Que liberan al autorizante de realizar estudio de ttulos. EL TRANSMITENTE: a) Que con el

pago del precio convenido se da por compensado justa, equitativa y proporcionadamente al valor del inmueble por lo que de toda diferencia que hubiere o llegare a aparecer hace donacin irrevocable. b) Que transfiere el dominio libre de gravmenes y restricciones. c) Que no tiene inhibiciones para disponer ni ha afectado el inmueble al pago de deuda alguna, no lo ha prometido en venta a terceros, no debe medianeras, ni tasas municipales o sanitarias por aprobacin de planos o habilitacin de redes cloacales o gasferas o construccin de pavimentos. LOS ADQUIRENTES: a) Que se encuentran en posesin real y efectiva del inmueble del que le han hecho tradicin sin contradictores ni ocupantes. b) Que toman a su cargo toda deuda, reajuste, recargo o indexacin que provenga de impuestos, tasas, pavimentos o servicios para cuya cancelacin no basten los dineros que retiene el Autorizante de conformidad con los certificados que tiene despachados, reservndose no obstante la facultad de accionar ejecutivamente contra su transmitente por lo que indebidamente afrontaren. IV. ARTCULO 1277 del CDIGO CIVIL: Presente al acto EDUVIGES ................... esposa en primeras nupcias del vendedor, mayor de edad, capaz a quien conozco, de lo que doy fe, presta su consentimiento. SEGUNDO: Los adquirentes convienen establecer a los efectos de regular el condominio entre ellos generado, que: 1. - El condominio perdurar hasta que sea aprobada y reglamentada la subdivisin por el rgimen de la ley 13.512 de la que resulten dos unidades funcionales a erigirse sobre el lote que adquieren con dineros que cada uno de ellos suministrar para construir la que ser suya. 2. - Atanasio Gonzlez se adjudica desde ya la unidad que se designar con el nmero uno, ubicada en el ngulo Norte de la heredad, con salida independiente por su frente y por el que tendr siete metros cincuenta centmetros por veinticinco de fondo haciendo una superficie de ciento ochenta y siete metros cincuenta decmetros cuadrados o lo que en ms o menos resulte definitivamente del plano de mensura y subdivisin. Por su parte Pedro Gimnez se adjudica la unidad dos que tendr como superficie propia todo el resto de la heredad con dos metros cincuenta centmetros de frente al NO cincuenta metros al SO, diez metros al SE y su costado al NE se encuentra quebrado para dar cabida a la unidad uno, siendo su primer tramo de veinticinco metros, de siete metros cincuenta centmetros el segundo y veinticinco el ltimo que cierra la figura. 3. - Mientras perdure la indivisin los comuneros se reservan el uso exclusivo y excluyente de la porcin de terreno que se adjudican y renuncian a solicitar la divisin del condominio de una manera diferente a la aqu convenida por ser condicin sin la cual no hubiesen aceptado su constitucin. 4. - Los condminos se confieren entre s poder recproco e irrevocable hasta que se le de acabado cumplimiento a efectos de firmar los planos municipales respectivos, de cuyo proyecto se acompaa un ejemplar a esta escritura, as como el de subdivisin por el rgimen de la ley 13.512 o el que ms los beneficiara en su oportunidad; otorgar el Reglamento de Copropiedad y Administracin y la escritura de adjudicacin de las respectivas unidades funcionales resultantes y todos los instrumentos pblicos y privados que la naturaleza de los actos requiriese, con las ms amplias y discrecionales facultades. 5. - Los gastos que representare la planificacin y Reglamentacin sern a cargo de los condminos en la proporcin con que subvinieron a la compra del solar comn y si alguno de ellos se viere obligado a sufragarlos en su totalidad, tendr contra el otro accin de reembolso con vista de la presente y los comprobantes respectivos para cuyo cobro se le reconoce accin ejecutiva. 6. - El plazo constructivo se fija de comn acuerdo en dos aos a contar de la fecha, pasados los cuales cualquiera de los condminos podr planificar la horizontalidad ya sea como unidades construidas, en construccin o a construir y solicitar las pertinentes autorizaciones para proceder al otorgamiento de actos dispositivos conforme lo establece el art. 6 del Decreto reglamentario de la ley 13.512 en esta Provincia. CONSTANCIAS NOTARIALES: 1) El dominio transferido correspondi al vendedor por compra que hiciera a ............. segn escritura ................ otorgada el ............ ante ............ inscripta ....................2) CERTIFICADOS REGISTRALES: agrego los expedidos con fecha ........... bajo los nmeros ............ con los que se acredita que por el nombre del transmitente no existen anotaciones personales y que el inmueble deslindado cuyo dominio consta, no registra ............ 3) IMPUESTO LEY: Se retienen en este acto pesos.............. 4) RESOLUCIN GENERAL D.G.I. NMERO 3791: Manifiesta Juan Prez que es empleado de ........... y Pedro Gimnez de ........... no encontrndose obligados a efectuar aportes como autnomos. Agrego copia de su ltimo recibo de sueldos, correspondiendo al primero el CUIL............. y al segundo....... LEO A LOS ESTIPULANTES quienes aceptan su contenido y firman ante m que doy fe. 2. ACTO PARTITIVO. -

En la Ciudad de Wilde, Partido de Avellaneda, a los ........... das del mes de ................ de ............. ante m, NGEL HUGO GUERRIERO, Notario titular del registro 6, comparecen: EVA VERA, casada ............ , PEDRO LA NOTTE, casado ................ y JUAN DAS, casado ............... , MAYORES DE EDAD, CAPACES, A QUIENES CONOZCO, de lo que doy fe Y DICEN: 1) Que son propietarios en condominio y en la proporcin que surge de sus antecedentes de tres inmuebles sitos en este Partido, los que adquirieron siendo del mismo estado civil actual, a saber: LOTE UNO A ............. LOTE DOS B ................. LOTE TRES C .............. Nomenclatura catastral .................. 2) Les corresponde: A) El lote UNO A, por compra que hicieran Juan Das y Pedro La Notte de la nuda propiedad y Eva Vera del usufructo por escritura ............ B) EL LOTE DOS B, por compra que en condominio y por partes iguales hicieran a ................ por .............. C) El lote TRES C por haberlo heredado de Santiago Kis, en la proporcin de un cincuenta por ciento para Eva Vera y un veinticinco por ciento para cada uno de los restantes, segn surge del testamento .................. 3) Que la tercera parte indivisa que corresponde a Juan Das sobre el lote DOS B, reconoce una hipoteca por la suma de ............ a favor de .............. 4) Que el lote 3 TRES C reconoce un embargo trabado por orden emanada de los autos .............. que tramitan por ante el Juzgado ............. por la suma de ............ y afecta la totalidad del inmueble. Y OTORGAN: Que habiendo resuelto concluir el condominio, se ADJUDICAN: 1) EVA VERA, el DOMINIO del lote TRES C 2) PEDRO LA NOTTE EL DOMINIO DEL LOTE DOS B. 3) JUAN DAS el DOMINIO DEL LOTE UNO A. Como consecuencia de esta particin se reconocen propietarios exclusivos de los bienes que les han tocado en suerte, desde el origen mismo de la indivisin, quedando en consecuencia sin efecto la hipoteca sobre parte indivisa que grava el lote DOS B y el usufructo que reconoce el lote UNO A. Y en cuanto al embargo que pesa sobre el lote TRES C, su adjudicatario lo toma expresamente a su cargo obligndose a su redencin sin menoscabo de los derechos del

embargante y del derecho de reembolso de sus condminos si algo indebidamente afrontaren. DECLARACIONES: I) Los otorgantes se consideran suficientemente compensados por las inversiones que realizaron para la adquisicin y conservacin de los inmuebles deslindados durante el condominio, habiendo liquidado entre ellos de mutuo acuerdo los crditos y dbitos que su administracin deveng, por lo que renuncian a solicitar cualquier diferencia por los distintos valores que tienen o pudieren tener los lotes adjudicados y de la que hubiere o pudiere aparecer, se hacen entre s donacin irrevocable. 2) Que cada uno de ellos se encuentra en posesin real y sin contradictores de los inmuebles cuyo dominio se atribuyen, hacindose cargo de los impuestos, tasas y contribuciones que los afectare, as como de cualquier obligacin ambulatoria que pudiere afectarlos. 3) Que no corresponde la prestacin de consentimiento conyugal que estatuye el art. 1277 del C.C. atento lo dispuesto en los arts. 2695/2696 y correlativos del mismo cuerpo legal. CONSTANCIAS NOTARIALES: 1) CERTIFICADOS REGISTRALES: Se agregan los expedidos con fecha ........... bajo el nmero ................ con los que acredita que los disponentes no registran anotaciones personales y que el dominio consta en la forma relatada en las siguientes condiciones: El lote Uno A gravado con usufructo a favor de Eva Vera, inscripto simultneamente con el dominio bajo el nmero ............. El lote Dos B, gravado con hipoteca a favor de ............ por la suma de ............ constituida por escritura ............ inscripta. El lote tres C, reconoce el embargo antes citado, el que se inscribi con fecha ............... bajo el nmero ............ 2) RESOLUCIONES DE LA D.G.I. NMEROS .................. : Los disponentes no tienen CUIT, son empleados de ............... y de ............ y de ........... y presentan ltimo recibo de sueldo que en fotocopia agrego. LEO A LOS REQUIRENTES quienes ACEPTAN SU CONTENIDO y firman ante m que doy fe. 3. VENTA, PERMUTA E HIPOTECA SOBRE PARTES INDIVISAS.

En la Ciudad de Wilde, PARTIDO DE AVELLANEDA, Provincia de Buenos Aires, a los ......... das del mes de ............ de .......... ante m, NGEL HUGO GUERRIERO, Notario titular del Registro 6, comparecen: ngel .........., casado ........... Benito ............, casado ............, Carlos ............., casado ........... Sebastin ..........., soltero. MAYORES DE EDAD, CAPACES, A QUIENES CONOZCO, de lo que doy fe. Y DICEN: Que los tres primeros nombrados son condminos por partes iguales junto con Dositeo ......... y Ernesto ............ de TRES LOTES DE TERRENO sitos en este Partido, cuya designacin, medidas y linderos son: LOTE A ............. LOTE B ............ LOTE C ............ Nomenclatura Catastral ........ Y OTORGAN: ACTO PRIMERO: ngel ........ VENDE a Benito ........... LA QUINTA PARTE INDIVISA que tiene sobre los inmuebles deslindados. El precio de la compraventa se convino en SETENTA MIL DLARES ESTADOUNIDENSES importe que el vendedor recibi en dinero antes de este acto motivo por el que libera al adquirente de toda ulterior contraprestacin. ACTO SEGUNDO: Benito ........ y Carlos .......... se PERMUTAN las partes indivisas que tienen el primero sobre el lote B y el segundo sobre el lote A, en cuya consecuencia: Benito .............TRANSFIERE A Carlos ......... las dos quintas partes que tiene sobre el lote B y ste transfiere a Benito ........... la quinta parte que posee sobre el lote A. Cada paquete de cuota partes transferido lo cotizan en VEINTE MIL DLARES, por lo que se consideran igualmente compensados y de toda diferencia que en el precio hubiere o pudiere aparecer se hacen entre s donacin irrevocable con renuncia a la posibilidad de invocar lesin. ACTO TERCERO: Benito .............. recibe en este acto de Sebastin ......... la suma de TREINTA Y CINCO MIL DLARES ESTADOUNIDENSES, en billetes, obligndose a su devolucin en .......... con ms un inters del pagadero ............ en el domicilio del acreedor o donde ste indicare luego por escrito. En garanta de su obligacin y sin responder con sus dems bienes, Benito ............. HIPOTECA EN PRIMER GRADO A FAVOR DE SU ACREEDOR, las TRES QUINTAS PARTES INDIVISAS que tiene en virtud de los actos aqu formalizados, sobre el lote A, subordinando la misma a las siguientes clusulas: ......... PRESENTES AL ACTO desde su iniciacin Genoveva ............. y Amrica ............ esposas en primeras nupcias de Benito ........... y Carlos ........... respectivamente. MAYORES DE EDAD, CAPACES A QUIENES CONOZCO, de lo que doy fe prestan conformidad con todos los actos dispositivos de sus cnyuges. CONSTANCIAS NOTARIALES: ANTECEDENTES: Los lotes ABC corresponden a ngel ........., Benito .........., Carlos ..........., Dositeo .......... y Ernesto ............, por compra que en condominio y por partes iguales hicieran a................ CERTIFICADOS REGISTRALES:............. RESOLUCIN DE LA D.G.I............ IMPUESTO A LA TRANSFERENCIA DE INMUEBLES: Se retienen en este acto mil cincuenta pesos por la venta del punto 1) y trescientos pesos por la permuta del punto 2). LEO A LOS COMPARECIENTES quienes aceptan su contenido y firman ante m que doy fe. FUENTE: ACADEMIA NACIONAL DEL NOTARIADO SEMINARIOS LAUREANO MOREIRA