Cooperativas habitacionais:

Requisitos essenciais para sua constituio e existncia legal

LUS PAULO SIRVINSKAS*

As cooperativas habitacionais tm sua previso legal no artigo 5, inciso XVIII, da Constituio Federal. Este dispositivo determina que sua criao se dar na forma da lei, sendo vedada a interferncia estatal em seu funcionamento.

V-se, pois, que as cooperativas no esto sujeitas a nenhuma fiscalizao ou controle do Estado. E como no h nenhuma fiscalizao, necessrio se faz que os cooperados integrem o rgo de administrao para realizar o controle de fato dessas cooperativas, fiscalizando-as. comum, no entanto, que seus Estatutos Sociais sejam arquivados na Junta Comercial e registrados na OCESP (Organizaes das Cooperativas do Estado de So Paulo) para dar conhecimento ao pblico em geral de sua existncia legal.

A criao de cooperativas visa, por um lado, tentar suprir o dficit habitacional e, por outro, permitir que determinado grupo de pessoas possa se reunir para a aquisio da to almejada casa prpria pelo preo de custo. Desta forma, um grupo inicial de pessoas interessadas se rene com o intuito de adquirir sua casa prpria (na praia, no campo ou na cidade). E por no possuir conhecimento tcnico, o grupo poder contratar um rgo assessor para a criao da cooperativa. Este rgo fica responsvel por todo o processo burocrtico da constituio da cooperativa, bem como pela elaborao do projeto e inscrio de novos cooperados. Realizada a compra do terreno, elaborado o projeto, estipulado o valor das parcelas, escolhida a construtora do imvel e assinado o contrato individual com cada um dos cooperados, convoca-se a primeira Assembleia Geral para ratificar os atos praticados pelos fundadores, nomeando-se, em seguida, o rgo da Administrao e o Conselho Fiscal e seus suplentes. Note-se que s podero fazer parte do rgo da Administrao e do Conselho Fiscal cooperados que tenham adquirido suas quotas-partes da cooperativa. Cumpridos todos estes trmites, o cooperado passa a scio da cooperativa. A legislao infraconstitucional traz uma srie de benefcios tributrios s Cooperativas Habitacionais. Trata-se de verdadeiras isenes ao direito de tributar. Isto faz com que o preo do imvel, via de regra, seja cinqenta por cento inferior a um outro imvel vendido, nas mesmas condies, por uma incorporadora. Assim, todo o benefcio legal deve ser repassado aos cooperados por intermdio das parcelas.

A Cooperativa no pode auferir lucro. Tal prtica vedada expressamente pelo art. 3, da Lei n 5.764/71. Ao ingressar em uma Cooperativa Habitacional, o interessado dever fazer uma pesquisa na Junta Comercial, na OCESP, verificar a idoneidade do rgo Assessor e da construtora responsvel pela obra e retirar certides cveis e criminais dos membros que compem o rgo de Administrao. H necessidade tambm de se verificar se a cooperativa fixou o preo de custo de cada unidade autnoma, comparando-o com outros imveis na regio. Ressalte-se ainda que noventa por cento das Cooperativas Habitacionais de So Paulo no so verdadeiras cooperativas por no preencherem os requisitos legais previstos na Lei n 5.764/71. E por detrs destas cooperativas esto empresrios e incorporadoras praticando atos de comrcio com intuito de auferir lucro, beneficiando-se das isenes tributrias.Trata-se de Cooperativas de fachada.

O cooperado ou o interessado poder, por si s, constatar se a Cooperativa verdadeira ou no, bastando, para tanto, verificar se esto presentes os seguintes requisitos legais: a) verificar se a fundao da Cooperativa foi constituda por cooperados. Cooperado aquele que adquiriu uma quota-parte da Cooperativa atravs de Instrumento Particular de Termo de Adeso e Compromisso de Participao em Programa Habitacional. O Cooperado torna-se scio da Cooperativa limitada ou ilimitadamente. Neste ltimo caso, o Cooperado responde, em caso de insolvncia da Cooperativa, pelos seus bens pessoais, se a dvida for superior ao patrimnio da Cooperativa. Se limitada, o cooperado responde apenas pelas quotas-partes subscritas. H necessidade tambm da realizao de uma Assemblia Geral de constituio para se eleger o rgo da Administrao e do Conselho Fiscal.

Como j disse anteriormente, estes rgos s podem ser preenchidos por Cooperados e no por pessoas estranhas (art. 47, da Lei n 5.764/71).

Tambm no podem fazer parte deste rgo pessoas que possuam vnculos com a Construtora ou com empresas fornecedoras de materiais de construo. Alm disso, a Assemblia Geral Ordinria deve ser convocada anualmente at o terceiro ms de cada ano para discutir os seguintes assuntos: prestao de contas; relatrio da gesto; balano; demonstrativo das sobras apuradas e/ou perdas; destinao das sobras; eleio de componentes dos rgos; dentre outros assuntos pertinentes (art. 44, da Lei n 5.764/71);

b) verificar se o Cooperado ingressou na Cooperativa e se subscreveu suas quotas-partes do capital social. Sem a subscrio das quotas-partes do capital social pelos Cooperados, eles no se tornam associados da Cooperativa, no havendo que se cogitar desta forma jurdica, cuja existncia pressupe a participao societria de todos os Cooperados, como donos que so da Cooperativa e...
(In trabalho indito sobre Cooperativas Habitacionais e algumas consideraes sobre Associaes, de autoria da Dra. Dora Bussab Castelo, p. 25);

c) verificar se foi criado, pelos Estatutos, os trs rgos da Administrao, ou seja, o Conselho de Administrao, a Diretoria e o Conselho Fiscal. Somente as Assembleias (Ordinria ou Extraordinria) tm poderes soberanos para tomar todas as decises atinentes Cooperativa, especialmente para eleger e destituir o rgo da Administrao. As Assembleias no s devem existir formalmente, como efetivamente se realizar, e ser controladas, a nvel das decises a serem tomadas, pelos prprios cooperados (Idem, p. 25). Ressalte-se, mais uma vez, que os membros dos rgos de Administrao devem ser Cooperados eleitos que efetivamente tenham adquirido imveis pelo sistema de Cooperativa. Se estes requisitos bsicos no esto sendo respeitados, no se trata de uma verdadeira Cooperativa. Acresa-se tambm que a Cooperativa, alm de ser beneficiada pela iseno de diversos tributos, tambm est dispensada do registro prvio no Cartrio Imobilirio da Incorporao Imobiliria.

Ressalte-se ainda que cinquenta por cento dos lanamentos imobilirios em 1996 foram realizados por Cooperativas Imobilirias.

O preo do imvel lanado por uma Cooperativa Habitacional substancialmente abaixo da do mercado, chegando a cinquenta por cento do preo de um imvel, nas mesmas condies, lanado por uma Incorporadora. Essa informao do Vice-Presidente da Secovi, Sr. Walter Lafemina. Comparei os contratos de duas Cooperativas Habitacionais e verifiquei total dissemelhana: uma delas respeita as normas legais e a outra no; uma delas vende o imvel pelo preo acima da do mercado e a outra pelo preo de custo; uma adota, aps a entrega das chaves, a tabela price e o ndice IGP-M para atualizar as parcelas e a outra fixou suas parcelas com base no custo da obra; para uma as atividades da Cooperativa se encerram com a entrega das chaves e a outra com o pagamento da ltima parcela; no contrato de uma delas h vrias clusulas nulas de pleno direito e a outra no; uma contratou empresa externa para realizar a comercializao das unidades e a outra realizou a venda diretamente aos cooperados.

Estas so algumas cautelas que o interessado deve observar antes de se inscrever em uma Cooperativa Habitacional para se evitar futuros problemas. Contudo, se o cooperado constatar que a Cooperativa no vem respeitando as normas legais ou se a construtora est em atraso com a entrega da obra ou se o preo do imvel superior ao do mercado, qualquer cooperado poder convocar uma Assembleia Geral para destituir o atual rgo de Administrao e eleger um outro e, se for o caso, afastar a Construtora em questo. Caso no seja afastada a Construtora, deve ela pagar uma multa diria pelo atraso na entrega do empreendimento. Em seguida, contrata-se uma Consultoria e elabora-se uma nova planilha de custo da obra e divide-se o valor apurado, proporcionalmente, aos Cooperados, fazendo-se um aditivo ao contrato para reduzir o valor. Em havendo resistncia por parte da direo da Cooperativa, resta propor Ao Civil Pblica, visando declarao da Despersonalizao da Personalidade Jurdica da Cooperativa ou a sua perfeita adequao s normas legais do Cooperativismo, respondendo, ainda, a Diretoria, caso seja julgada procedente a citada ao, pelos crimes praticados at ento (Sonegao Fiscal, Estelionato, Economia Popular e Defesa do Consumidor). Esclarea-se, tambm, que todo Cooperado tem plena liberdade de se associar a qualquer entidade e dela sair sem qualquer obstculo que dificulte esta sada. O Cooperado que quiser se desligar da Cooperativa poder faz-lo e receber integralmente o valor pago at ento corrigido pelo mesmo ndice aplicado pela Cooperativa. Se assim no for, estaria a Cooperativa se enriquecendo ilicitamente do valor retido a ttulo de despesas. Tais cautelas devem ser observadas pelo interessado, antes de ingressar em uma Cooperativa Habitacional, para evitar problemas futuros, salientando-se que o cooperado poder propor ao individual ou em conjunto, atravs de Ao Civil Pblica, visando adequao da Cooperativa s normas legais vigentes ou ao seu desligamento individual da Cooperativa.

(*) Membro do Ministrio Pblico e especialista em Direito Penal pela FADUSP.

http://www.mp.sp.gov.br/portal/page/portal/cao_consumidor/doutrinas/Cooperativas%20habitacion ais.mht

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