DERECHOS REALES DE GARANTIA L a hipoteca y la prenda junto con la anticresis conforman los denominados derechos reales de garanta, presentando

como caracterstica comn la de ser accesorios a una obligacin principal. Garantizan el cumplimiento de una obligacin, reforzando la garanta general que constituye el patrimonio del deudor. Esta garanta puede no ser suficiente por s sola para asegurar el cumplimiento de las obligaciones, puesto que el deudor puede contraer otras obligaciones o enajenar los bienes que integran su patrimonio, impidiendo de esa manera que el acreedor logre la satisfaccin de su crdito. Las garantas reales en virtud de las cuales una o varias cosas de propiedad del deudor o de un 3 quedan afectadas en forma especial para asegurar el cumplimiento de la obligacin asi garantizada. Esa o esas cosas son gravadas con derechos reales a favor del acreedor quien de esta manera ve fortalecido su crdito en relacin con los crditos de otros eventuales acreedores. HIPOTECA Artculo 3108. La hipoteca es el derecho real constituido en seguridad de un crdito en dinero, sobre los bienes inmuebles, que continan en poder del deudor. Se critica este concepto por varias razones, fundamentalmente por considerrselo incompleto, ya q no precisa en qu forma opera la seguridad a la q alude, mencionando solo a los crditos en dinero, cuando todas las obligaciones pueden ser garantizadas con hipoteca. Se refiere a bienes inmuebles, cuando la calidad del inmueble solo puede reputarse respecto de las cosas, y no menciona la posibilidad de que un 3 no deudor pueda hipotecar un inmueble en garanta de un crdito de otra persona, en cuyo caso el inmueble queda en poder del propietario, q resulta asi hipotecante no deudor. SINTESIS DE SUS ANTECEDENTES HISTORICOS 1-DERECHO ROMANO: si bien hipoteca es un vocablo de origen griego, este derecho de garanta fue creado y desarrollado por los romanos. En su desenvolvimiento se distinguen 4 etapas: 1- la 1 consisti en la prenda, ideada como modo de garantizar el cumplimiento de una obligacin, la cual traa graves inconvenientes, sobre todo en el caso en que el colono quisiera garantizar con sus tiles y ganado, el pago del arriendo, puesto q como la prenda llevaba implcita la trasmisin de la posesin al acreedor, el colono quedaba privado, justamente, de sus elementos de trabajo, que le permitiran cumplir con su obligacin. Para remediar tal situacin, se permiti q los ganados y objetos muebles llevados al fundo por el colono quedaran afectados por simple convencin al pago del arriendo, sin que tuvieran q entregarse al locador, solo cuando no se pagaba el alquiler, el arrendador se apoderaba de los muebles introducidos en la finca. Pero el derecho civil no otorgaba a este ultimo garanta alguna para ello, sino que solo dispona de una accin privada. 2- algn tiempo despus, un pretor llamado Salvio, otorgo al arrendador un interdicto por el cual poda reclamar ser puesto en posesin de las cosas introducidas en el fundo arrendado: nace asi el interdicto salviano que es de adquirir la posesin. Pero su naturaleza era solamente personal, no podan perseguirse las cosas en manos de 3. 3- luego, otro pretor Servio dio al arrendador una accin in rem, la actio serviana, con alcances frente a 3. Terminara asi la evolucin, ya q la accin real configurara la hipoteca, pero la institucin se mova nicamente en el marco del arrendamiento; se necesitaba un nuevo paso, a fin de comprender a todos los dems crditos.

4- llegamos asi a la ultima etapa, y le corresponde a Salvio Juliano, al codificar el Edicto de Adriano o Edicto Perpetuo, de fecha incierta, pero q podemos ubicar alrededor del ao 135. La actio serviana se extiende a los casos en los q se quera garantizar un crdito. Esta resea se refiere exclusivamente a la hipoteca convencional, pero el derecho romano conoci adems las hipotecas legales, como la del pupilo y la del fisco, asi como en los q el acreedor era puesto en posesin de los bienes del deudor y el pignus in causa judicatum captum, por el cual a raz de una sentencia favorable, el acreedor embargaba bienes del deudor para responder al pago de su crdito. Velez elimino este tipo de hipotecas aceptando solo la convencional. 2- DERECHO PATRIO: SALVAT cita la ley de la provincia de BS AS del ao 1822, q otorgo una accin hipotecaria al banco de ese estado sobre los bienes del deudor (hipoteca tacita) y la de 1856 que autorizo a la misma institucin a descontar pagares hipotecarios. En santa fe en 1869, se dicto una ley q reglamentaba en forma elemental el derecho y la ejecucin hipotecaria la q no tuvo prcticamente aplicacin. Afortunadamente velez se aparto de los precedentes espaoles y patrios, descartando la existencia de hipotecas tacitas, legales y judiciales, aceptando solamente la hipoteca convencional, consagrando el principio de la especialidad y estableciendo el sistema de registros para este tipo de derechos. UBICACIN DE LA HIPOTECA DENTRO DEL REGIMEN LEGAL DE LAS GARANTIAS: Las garantas reales otorgan un margen mayor de seguridad al acreedor. La afectacin de una o varias cosas al pago de la obligacion del deudor, permite q este acreedor este cubierto de cualquier acto de enajenacin q haga el deudor, pues el ius persequendi le va a permitir perseguir a la o las cosas de quien las tenga. De manera q aunque existan otros acreedores, se romper el principio par conditio creditorum, a favor de este acreedor hipotecario q puede sustraer del universo de cosas q conforman el patrimonio, la o las cosas q integran la garanta. Tampoco brinda una seguridad total o absoluta, pues como el acreedor no puede hacer suya la cosa, sino q debe ejecutarla en una subasta judicial y convertirla en dinero, puede suceder q el producido de la venta no sea suficiente para saldar la deuda, convirtindose en acreedor quirografario por el saldo impago. NATURALEZA JURIDICA -DERECHOS DE GARANTIA EN GRAL: se discute su naturaleza por su accesoriedad respecto al crdito, pues, segn el ppio de q lo accesorio sigue a lo ppal, los derechos de garanta participaran de la naturaleza del crdito, por lo cual serian derechos personales. -GARANTIA HIPOTECARIA: la opinin mayoritaria entiende q la hipoteca s es un derecho real atento estar expresamente mencionado en el art. 2503, encuadrndola en su naturaleza como un derecho real sobre cosa ajena, accesorio en funcin de garanta. Es derecho real porq en ella confluyen las 2 caractersticas tpicas y ppales de los dchos reales, es decir q su objeto es una cosa en los trminos del art. 2311 y su oponibilidad es erga omnes. En lo relativo al objeto la hipoteca siempre recae sobre un inmueble y es oponible erga omnes porq a pesar de nacer por un acuerdo entre las partes debido a la necesidad de su publicacin el deudor conserva la facultad de enajenar el inmueble, pero, para el caso de falta de pago del crdito, el acreedor podr igualmente ejecutar el inmueble del nuevo adquirente.

Es accesorio porq la vida jurdica del derecho real de hipoteca esta ligada directamente a la del crdito. Una vez q el crdito se ha extinguido tambin se extingue el derecho real de hipoteca, restando nicamente la cancelacin de la misma, es decir, el tramite de levantamiento de inscripcin del derecho real. Tiene, adems, una funcin de garanta, porq la hipoteca no concede al acreedor hipotecario ninguna facultad material sobre el inmueble objeto de su derecho, sino q solamente est facultado para promover la subasta del inmueble y cobrarse su crdito del producido en caso de q no sea satisfecho de su crdito.