Bail emphytotique

Bail emphytotique
Le bail emphytotique ou emphytose (parfois emphythose, du grec emphuteusis, action de planter ) est un bail immobilier de trs longue dure, le plus souvent 99 ans mais pouvant atteindre 999 ans dans des tats tels que le Kenya ou en Rhodsie (devenue depuis le Zimbabwe) [1], qui confre au preneur un droit rel sur la chose donne bail, charge pour lui damliorer le fonds et de payer un loyer modique, les amliorations bnficiant au bailleur en fin de bail sans que ce dernier ait indemniser lemphytote. La situation des parties, dans un bail emphytotique, est assez particulire puisque le locataire (appel emphytote) se voit reconnatre un vritable droit rel sur le bien qui lui est donn bail. Lemphytote est un quasi-propritaire du bien qui lui est donn bail.

En France
Le bail emphytotique trouve son origine directement dans le droit romain. Lemphytose tait, Rome, un droit rel de jouissance appel jus emphyteuticum et confr sur un bien appartenant autrui ; elle ne stablissait que sur les proprits rurales, moyennant le versement dune redevance priodique, appele canon. Lobjet du contrat demphytose tait de permettre aux propritaires de grands domaines fonciers, souvent mal cultivs, dassurer la mise en valeur de leurs terres sans en supporter les charges : excution de travaux importants pour mettre en culture des terres en friche, transformation profonde du mode dexploitation de terres cultives, construction de btiments dexploitation. Le bail emphytotique est rgi en France par les articles L 451-1 L 451-12 du Code rural et de la pche maritime. Le rgime des baux construction et baux rhabilitation est inspir de celui du bail emphytotique.

Objet
Le bail emphytotique avait t lorigine conu pour la mise en valeur et lentretien de grands espaces ruraux, mais il a vu son cadre dapplication stendre toutes sortes de biens immobiliers et sapplique donc aujourdhui aux immeubles usage industriel ou commercial, au mme titre quaux immeubles agricoles ou dhabitation.

Dure du bail
Le bail emphytotique doit tre consenti pour une dure comprise entre 18 et 99 ans en droit franais (entre 27 et 99 ans en droit belge, 10 et 100 ans en droit qubcois) ; il ne peut contenir aucune clause permettant un dnouement avant lcoulement de cette dure. Si le bail est dune dure suprieure 99 ans, la limite extrme du bail doit alors tre ramene la limite extrme prvue par la loi, soit 99 ans. Et ce du fait de la rgle d'interdiction des engagements perptuels. Au terme du bail emphytotique, lemphytote devient occupant sans droit ni titre et doit alors quitter les lieux, sauf la possibilit pour lui de se faire consentir une nouvelle location. Aucune tacite reconduction de ce type de contrat nest possible.

Bail emphytotique

Situation du propritaire
Le bailleur peut obtenir la rsiliation judiciaire du bail emphytotique, en cas dinexcution des conditions du contrat ou si lemphytote a commis sur le fonds des dtriorations graves. Si lemphytote ralise des constructions ou des amliorations, le propritaire en profite, la fin du bail, sans avoir verser dindemnit au locataire sortant : rien ninterdit cependant de prvoir que le bailleur recevra les constructions et amliorations ralises par lemphytote charge de verser celui-ci une indemnit. Le bailleur peut galement vendre les droits quil tient du bail emphytotique.

Situation de lemphytote
Lemphytote est tenu des obligations incombant tout locataire. Ces obligations sont cependant adaptes au bail emphytotique, savoir : il ne peut se librer du paiement de la redevance, ni se soustraire lexcution des conditions du bail emphytotique en dlaissant le fonds ; il doit sabstenir de faire tout acte ou tout changement qui pourrait dtriorer le bien ; il est tenu de toutes les contributions et charges du fonds qui lui est lou. Il est redevable de la taxe foncire grevant limmeuble donn bail ; il est tenu d'effectuer, sur les constructions existant au jour de la conclusion du bail, toutes rparations de toute nature. Il nest cependant pas tenu de reconstruire les btiments sil rapporte la preuve que ceux-ci ont t dtruits par cas fortuit, par force majeure ou par suite dun vice de construction antrieur au bail ; il rpond de lincendie au mme titre que tout locataire. Un locataire quasi-propritaire Le bail emphytotique confre au preneur un droit rel immobilier ; lemphytote est donc investi de prrogatives beaucoup plus larges que celles dont bnficie un locataire ordinaire. Il jouit ainsi des pouvoirs suivants, propres sa situation demphytote : possibilit damliorer le fonds : si lemphytote doit gnralement amliorer le fonds, il nest tenu de faire que les amliorations qui ont t prvues par le bail. Lemphytose implique galement la libert pour le preneur de raliser tous travaux de construction et de dmolition sans le consentement du bailleur ; libert dhypothquer : lemphytote peut librement hypothquer son droit ; ce droit peut tre saisi comme tout bien immobilier ; droit de chasse et de pche : lemphytote a seul le droit de chasse et de pche ; mines, carrires et tourbires : lemphytote ne peut pas ouvrir de nouvelle mine ou carrire sans lautorisation du propritaire, mais peut nanmoins continuer lexploitation des mines et carrires existantes ; libert de louer et de sous-louer : lemphytote peut donner bail les immeubles quil difie. Il peut galement sous-louer les immeubles quil a pris bail emphytotique. Le bail emphytotique ne peut par consquent contenir aucune clause interdisant, limitant ou rglementant le droit de louer ou de sous-louer de lemphytote ; libert de consentir une servitude passive et dacqurir une servitude active ; conclusion dune sous-emphytose : lemphytote ne peut pas vendre le terrain ou limmeuble objet de son emphytose ; par consquent, il ne peut pas consentir lui-mme de bail emphytotique sur le bien quil tient dj lui-mme bail emphytotique : il doit exercer personnellement son droit demphytose ou le cder.

Bail emphytotique Droit dexploitation Lemphytote dispose dune grande libert pour exploiter ou transformer le fonds lou, puisque le bail emphytotique lui confrera des droits rels immobiliers analogues ceux dun propritaire. Il peut ainsi exploiter le fonds lui-mme ou par lintermdiaire dun tiers (locataire-grant, fermier, locataire). Canon emphytotique Lune des particularits du bail emphytotique tient la redevance due par lemphytote au bailleur, appele canon emphytotique . Le montant du loyer du bail emphytotique est une source de controverse, celle-ci partant de lide traditionnelle selon laquelle le canon emphytotique doit tre modeste, voire symbolique. La loi ne comporte aucune disposition relative la fixation du montant du canon emphytotique mais en pratique il est peu lev lorsquune clause du contrat oblige lemphytote apporter des amliorations au fond. On considre cependant aujourdhui que le bail emphytotique est un mode particulier dexploitation dun bien, galit avec le bail commercial et le bail rural. Le canon est pay par le preneur de faon priodique, gnralement par annuits. Les parties sont entirement libres de convenir leur guise des modalits du paiement. Il nexiste pas dobstacle de principe ce que le loyer soit vers pour partie la signature du bail et le surplus sous forme de redevances priodiques.

Bail emphytotique administratif

Le bail emphytotique administratif (BEA) tait rserv l'origine aux seules collectivits territoriales et aux tablissements publics de sant. Depuis la loi n 2010-853 du 23 juillet 2010, ils peuvent aussi se conclure sur le domaine public de ltat. L' article L. 1311-2 [2] du code gnral des collectivits territoriales dfinit le bail emphytotique administratif comme un type de bail de longue dure destin permettre une collectivit territoriale propritaire dun bien immobilier de le louer un tiers qui pourra y construire un ouvrage et l'utiliser pendant la dure de ce bail, compris entre 18 et 99 ans, sans devoir assumer le cot financier du terrain. Cette spcificit juridique autorise une collectivit utiliser ce type de bail locatif dans le but de permettre : l'accomplissement dune mission de service public ; la ralisation dune opration dintrt gnral relevant de sa comptence ; jusquau 31 dcembre 2013[3] la ralisation d'opration dintrt gnral lie aux besoins de la justice, de la police ou de la gendarmerie nationale, ou dun tablissement public de sant, ou encore dune structure de coopration sanitaire dote de la personnalit morale publique ; jusquau 31 dcembre 2013, pour la ralisation dune opration dintrt gnral lie aux besoins dun service dpartemental d'incendie et de secours. L' article L. 6148-2 [4] du code de la sant publique prvoit que ce type de bail peut galement permettre un tablissement public de sant ou une structure de coopration sanitaire dote de la personnalit morale de droit public, propritaire dun bien immobilier, de le louer, dans le but de permettre : l'accomplissement, pour le compte de ltablissement ou de la structure, dune mission concourant lexercice du service public dont ils sont chargs ; la ralisation dune opration dintrt gnral relevant de leur comptence ; la ralisation dune opration rpondant aux besoins dun autre tablissement public de sant avec lequel ils conduisent une action de coopration. Le cocontractant de la personne publique prend le statut de MOd (matrise d'ouvrage dlgue).

Bail emphytotique

Au Qubec
En droit civil qubcois, le terme emphytose s'est substitu bail emphytotique, considrant que le terme bail se rapporte au louage, dont se distingue l'emphytose qui est en fait une forme dmembre de la proprit. L'emphytose est un contrat foncier de longue dure portant sur un bien, en vertu duquel le preneur (ou emphytote) s'engage apporter des amliorations en contrepartie du droit de jouir du fonds comme propritaire pour la priode prcise. Cette institution est aujourd'hui principalement utilise dans le cadre des grands projets d'amnagement urbain, notamment l'amnagement d'difices au-dessus des bouches du mtro de Montral.

Notes et rfrences
[1] Milia Cubrilo, Catherine Goislard, Association pour la promotion des recherches et tudes foncires en Afrique - 1998 [2] http:/ / www. legifrance. gouv. fr/ WAspad/ UnArticleDeCode?code=CGCTERRL. rcv& art=L1311-2 [3] La date butoir a t porte 2013 par l'article 96 de la Loi d'orientation et de programmation pour la performance de la scurit intrieure du 14 mars 2011 [4] http:/ / www. legifrance. gouv. fr/ WAspad/ UnArticleDeCode?code=CSANPUNL. rcv& art=L6148-2

Annexes
Articles connexes
Autorisation d'occupation temporaire Glossaire de l'immobilier Emphytoses remarquables Macao, jusqu'en 1999 Hong Kong, jusqu'en 1997 La ville de Louvain-la-Neuve, dont les terrains appartiennent l'Universit catholique de Louvain. Le Palais Farnse Rome : l'Italie le rachte la France en 1936 pour lui louer immdiatement sous forme d'un bail de 99 ans et un loyer de une Lire. Le loyer est aujourd'hui de 1.

Liens externes
Lexique des termes de biens immobiliers (http://www.tbs-sct.gc.ca/rpm-gbi/lexicon-lexique/term-terme. asp?Language=FR&id=809) Secrtariat du Conseil du Trsor du Canada

Sources et contributeurs de larticle

Sources et contributeurs de larticle

Bail emphytotique Source: http://fr.wikipedia.org/w/index.php?oldid=85850048 Contributeurs: ADM, Anne97432, Anti-unplugged, Ash Crow, Calcineur, Claude villetaneuse, Cleduc, Deaddisco, Docteur Saint James, Emmanuel Cruvelier, Erasoft24, Fluti, Gros nain, JNlis, Jayapura, Larrousiney, Litlok, Louis-H. Campagna, Makimonaco, Manuguf, Mlouf, Moyogo, Nono64, Olivesxm, Piston, Poppy, PouX, Sebleouf, Semnoz, Sisqi, Sum, Syssoun, Vlaam, Yone Fernandes, 41 modifications anonymes

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