Discrepancia o Discusion en Torno Al Tema Del Titulo en La Usucapion

UNIVERSIDAD DE COSTA RICA Facultad de Derecho
TESIS PARA OPTAR POR EL GRADO ACADMICO EN LICENCIATURA EN DERECHO
DISCREPANCIA O DISCUSIN EN TORNO AL TEMA DEL TTULO EN LA USUCAPIN
Gabriela Mara Quirs Lobo
2008
UNIVERSIDAD DE COSTA RICA Facultad de Derecho
TESIS PARA OPTAR POR EL GRADO ACADMICO EN LICENCIATURA EN DERECHO
DISCREPANCIA O DISCUSIN EN TORNO AL TEMA DEL TTULO EN LA USUCAPIN
Gabriela Mara Quirs Lobo
2008
DEDICATORIA
A Dios, porque siempre ha estado y est conmigo.
A mi mam por apoyarme y ser una gran amiga.
A Mi! Por ser mi mejor amigo, mi gran ayuda. Gracias Mi, por todo!
ii
AGRADECIMIENTOS
Agradezco a don lvaro Meza, Osvaldo Madriz, don Francisco Chacn, don Frank lvarez y muy especialmente a don Rafael Snchez, por su gran compromiso y ayuda.
A Meybell Chevez y
Walter Obando
por su gran apoyo y ayuda, gracias amigos!
A todas aquellas personas de una manera u otra, colaboraron con su tiempo, experiencia y sabidura para ayudarme a seguir adelante.
iii
PREFACIO
El derecho como herramienta para lograr la estabilidad social y con ella la paz, no es de simple aplicacin, sino que implica el anlisis de un todo, la interpretacin desligada de sentimientos o convicciones personales, ya que siempre en la labor del juez debe mediar la imparcialidad e independencia.
La problemtica que conlleva en la prctica judicial la interpretacin del derecho y especficamente del ttulo en la usucapin fue el motivo de esta tesis.
Surge producto de ms de un ao de la recopilacin de informacin tanto doctrina, nacional como derecho comparado, jurisprudencia y casos especficos de expedientes judiciales.
Es un aporte en materia civil y agraria donde se refleja que el derecho debe cambiar y evolucionar conforme la vida del ser humano tambin lo hace.
iv
INDICE GENERAL
INTRODUCCIN GENERAL.. 1 TTULO PRIMERO. GENERALIDADES DE LA USUCAPIN 6 CAPTULO I. ANTECEDENTES E HISTORIA ... 6 SECCIN I. ANTECEDENTES HISTRICOS DE LA USUCAPIN.. 6 SECCIN II. LA USUCAPIN COMO MODO DE ADQUIRIR LA PROPIEDAD.. A. Concepto de Modo de Adquisicin ... 18 18 20 22 24 24 24 28 32 35 35 37 38 41 41 43 47 53 53
1. La usucapin como modo originario .. 2. La usucapin como modo derivado ..
CAPTULO II. LA USUCAPIN .. SECCIN I. CONCEPTO .. A. Doctrina . B. Jurisprudencia . ..
SECCIN II. EFECTO DE LA USUCAPIN
CAPTULO III. CLASES Y TIPOS DE USUCAPIN .. SECCIN I. CLASES DE USUCAPIN A. Usucapin Ordinaria .
B. Usucapin Extraordinaria
SECCIN II. TIPOS DE USUCAPIN . A. Usucapin Civil . B. Usucapin Agraria .. 1. Usucapin Agraria Comn ... 2. Usucapin Especial Agraria . a) Usucapin especial de la Ley de Tierras y Colonizacin . b) Usucapin especial de la Ley de Titulacin de Vivienda Campesina . TTULO SEGUNDO. ELEMENTOS DE LA USUCAPIN . CAPTULO I. BUENA FE
57 60 60
SECCIN I. CONCEPTO DE BUENA FE ... A. Doctrina. . B. Jurisprudencia . ..
60 60 64 66 68 69 71 71 72 74 76 77 77 78 81 84 87 87 88 89 89 90 93 96
SECCIN II. FORMAS DE BUENA FE .. A. Buena Fe Subjetiva .
B. Buena Fe Objetiva . SECCIN III. CARACTERSTICAS DE LA BUENA FE ... A. Carcter Subjetivo . B. Autonoma .. C. Presuncin de la Buena Fe . D. Duracin de la Buena Fe . CAPTULO II. LA POSESIN .. SECCIN I. CONCEPTO DE POSESIN A. Posesin Civil ..
B. Posesin Agraria .. SECCIN II. FUNDAMENTO DE LA POSESIN . SECCIN III. MODOS DE ADQUIRIR LA POSESIN .. A. Modo Originario B. Modo Derivado SECCIN IV. CARACTERSTICAS DE LA POSESIN .. A. En concepto de dueo o titular del derecho real. B. Pacfica .. C. Pblica .. D. Ininterrumpida .. TTULO TERCERO. DISCREPANCIA O DISCUSIN EN TORNO AL TEMA DEL TTULO EN LA USUCAPIN CAPTULO I: EL TTULO EN LA USUCAPIN SECCIN I. ANTECEDENTES HISTRICOS DEL TTULO . SECCIN II. REGULACIN SOBRE EL TTULO ... A. Derecho Comparado B. Costa Rica .
100 100 100 102 102 105
vi
CAPTULO II. SIGNIFICADO DEL TRMINO TTULO ..
107
SECCIN I: TTULO COMO DOCUMENTO . 108 A. Concepto 108 B. Caractersticas ... SECCIN II. TTULO COMO CAUSA O MODO DE ADQUISICIN . A. Concepto ... CAPTULO III. JURISPRUDENCIA RELEVANTE CON RESPECTO AL CONCEPTO DE TTULO . 125 SECCIN I: EVOLUCIN EN LA JURISPRUDENCIA SOBRE EL TEMA DEL TTULO . 126 A. Derecho Civil . 126 B. Derecho Agrario 136 SECCIN II. CRITICA AL ACTUAL CRITERIO SOSTENIDO POR NUESTRA JURISPRUDENCIA Y CONCLUSIONES 150 BIBLIOGRAFA .. 159 114 114 111
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RESUMEN
TTULO: Discrepancia o Discusin en Torno al Tema del Ttulo en la Usucapin.
CITA BIBLIOGRFICA.
Quirs Lobo Gabriela Mara. Tesis para Optar por el Grado de Licenciatura en Derecho. Discrepancia o Discusin en Torno al Tema del Ttulo en la Usucapin. San Jos, Costa Rica, 2008.
PALABRAS CLAVES. Usucapin. Posesin. Buena Fe. Ttulo Traslativo de Dominio. Justo Ttulo.
DIRECTOR. lvaro Meza Lazars.
RESUMEN.
El instituto de la usucapin, antecedentes, historia, evolucin y instauracin como un modo de adquirir la propiedad de manera originaria es el punto de partida de la presente tesis.
viii
Los elementos como institutos jurdicos autnomos, sean stos la posesin, tanto originaria como derivada, la buena fe, y el ttulo, se convierten en los tres parmetros de anlisis que debe realizar el juez para determinar que le asiste el derecho a quien lo pretende.
La discusin que ha surgido y prevalece an en el derecho consiste en la determinacin de lo que se debe entender por ttulo en la usucapin, por un lado como forma derivada en la cual debe mediar una relacin con precedente persona, como forma originaria en la cual aparece la ocupacin.
Algunos autores lo llaman ttulo traslativo de dominio, justo ttulo, justo ttulo traslativo de dominio, ttulo hbil, entre otras. Pero lo importante es que la interpretacin que se haga del derecho se ajuste al hecho de cada persona, por eso se insiste en el anlisis de cada componente de la usucapin de manera casustica, porque las decisiones que se tomen van a tener consecuencias en la vida de seres humanos.
Discrepancia o Discusin en Torno al Tema del Ttulo en la Usucapin.
INTRODUCCIN GENERAL
La usucapin o prescripcin adquisitiva o positiva, en trminos generales, es un modo para la adquisicin del dominio u otro derecho real posible, por el cumplimiento de las condiciones que fija la ley; por ello, se dice que por la usucapin un estado de hecho que si se prolonga en el tiempo, se convierte en un estado de derecho.
La usucapin como figura que viene desde el Derecho Romano, es de suma relevancia en la actualidad, ya que da la posibilidad de poder adquirir la propiedad contra registro; sin embargo, esta posibilidad, hoy en da, es objeto de gran manipulacin por la jurisprudencia costarricense, lo cual la ha hecho prcticamente una forma clausurada.
Con la presente tesis se tratar el tema los modos de adquisicin de la propiedad, como hechos jurdicos que la ley reconoce a un sujeto y le otorgan un derecho; pero con especial relevancia, analizando la figura de la usucapin, as como los diferentes tipos de pensamiento que encasillan a sta como modo originario o derivado, establecer un criterio mediante el cual asentar la tesis de la suscrita fundamentada no slo en la doctrina, sino en la jurisprudencia, y no menos importante en la realidad jurdica, para lograr un criterio uniforme y fortalecer la seguridad jurdica.
Se analizar el instituto de la usucapin como tal, as como la usucapin ordinaria y extraordinaria,1 en diferentes materias, tales como la civil y la agraria en Costa Rica.
Usucapin Extraordinaria: que aunque en Costa Rica no se da es importante analizar.
Estableciendo un concepto propio de usucapin y desarrollando sus elementos, se propone mostrar, desarrollar y fundamentar (especialmente) que el trmino ttulo, ttulo justo o traslativo de dominio, debe entenderse de
manera amplia tomndolo como causa adquisitiva de uno de los requisitos de la usucapin: la posesin, desarrollando este trmino como posesin originaria y derivada; as como el papel tan importante que juega el tema de la ocupacin como forma de adquirir la posesin.
Es de suma importancia establecer la diferencia y verdadero significado de los trminos jurdicos, por ello se empezar analizando las races y desarrollo histrico de la usucapin y con ella sus elementos con especial importancia el ttulo, partiendo de los antecedentes histricos y desarrollando un concepto de ttulo, visto ste como ttulo traslativo de dominio o como justo ttulo, si son o no diferentes, porque, por un lado, el ttulo puede ser sinnimo de documento, por cuanto es por medio de un documento que puede probarse la existencia de la transmisin posesoria, por lo que se estara ante una posesin derivada, pero tambin analizando el problema que se presenta una posesin originaria, ya que el mismo Cdigo Civil establece que no es necesario probar el ttulo cuando se trate de un derecho de poseer, como lo es un poseedor originario; no hay que dar nombre de ninguna persona, porque la posesin no se adquiri de nadie, sino que fue producto de la ocupacin, por el tiempo que determina la ley. Estas dos posiciones que determinan el ttulo (en sus diferentes concepciones) sern apoyadas por las tesis de pensamiento doctrinal y jurisprudencial; para as lograr un criterio claro y tomar conciencia del deber de analizar las diversas situaciones que se presentan y se estn viviendo en la realidad jurdica, y as lograr establecer la mejor posicin buscada por la suscrita para la aplicacin en la praxis jurdica.
Es precisamente la determinacin de cul es el ttulo en la usucapin, lo que persigue la suscrita con el presente trabajo final de graduacin, y lo que, a su vez, lo justifica; pues el tema del ttulo ha dejado de ser una discusin
meramente doctrinaria para pasar a convertirse en un instituto jurdico que tiene efectos de trascendental importancia en la vida diaria, pues solo aqul que lo ostente, podr adquirir la propiedad por usucapin.
En nuestro medio, lo que debe entenderse por ttulo depende, en muchas ocasiones, de quienes configuran tribunales y salas, de manera que la posicin actualmente prevaleciente lejos de ser una constante se encuentra relacionada con criterios jurdicos cambiantes y tesis de pensamiento, que, de alguna forma, se encuentran causando inseguridad jurdica, por lo que es importante analizar si el criterio seguido es el correcto.
Aunado a lo anterior, con la presente tesis pretende compararse el instituto del ttulo con la legislacin, doctrina (nacional y derecho comparado) y jurisprudencia, para establecer los efectos del criterio que ha tenido y tiene la Sala Primera de la Corte Suprema de Justicia en la realidad.
La justificacin del presente trabajo final de graduacin radica, en la premura de determinar un criterio de que debe entenderse por ttulo como requisito en la usucapin, criterio que tomar como punto de partida qu sucede en la realidad, las ventajas y desventajas de adoptar la tesis de pensamiento prevaleciente en la actualidad y las contrarias a sta, colaborando, de esta forma, con la dotacin de seguridad jurdica a dicho tema, y que, eventualmente, puede ser tomado en cuenta para una reforma legal.
Un trabajo final de graduacin de un tema como el ttulo en la usucapin debe ser objeto de constantes retoques que permitan que el concepto que de la palabra ttulo se tiene, responda a una realidad jurdica, despus de un anlisis preliminar ha logrado entrarse al convencimiento de que lo que se entiende por ttulo en la usucapin es ajeno a la realidad costarricense.
La hiptesis del presente trabajo es: El ttulo en la usucapin debe entenderse como modo o causa que justifica la posesin, y no tomando dicha causa nicamente como sinnimo de documento.
El presente trabajo estar basado en el mtodo comparativo- deductivo aplicado en doctrina, legislacin, investigacin de expedientes judiciales, jurisprudencia nacional y derecho comparado.
Tiene como objetivo general: Determinar y exponer que
debe
entenderse por Ttulo como requisito de la usucapin para su aplicacin en la praxis jurdica. Y tendr como objetivos especficos los siguientes:
Exponer los antecedentes jurdicos de la usucapin extraordinaria. Establecer un concepto de usucapin. Determinar los elementos constitutivos de la usucapin. Definir qu debe entenderse por titulo. Exponer las tesis de pensamiento en torno al ttulo.
ordinaria
Determinar las ventajas y desventajas de las tesis de pensamiento respecto del titulo. Demostrar y exponer la tesis que convendra aplicar en nuestro medio jurdico.
El presente trabajo se ha esbozado en tres Ttulos. El primero presenta temas generales que son la base para entender el nacimiento y evolucin de la usucapin. El segundo, aborda los elementos constitutivos para que se d la usucapin, especficamente la buena fe y la posesin. Finalmente, el tercero versa sobre la discrepancia o discusin que se da en torno al ttulo en este
modo de adquirir la propiedad a nivel nacional, tanto en la doctrina, como en la jurisprudencia.
Insistiendo en la idea de que la tarea de los jueces no slo se limita a la aplicacin de la norma de manera automtica, sino que conlleva adems un anlisis de cada caso en concreto porque existen muchas situaciones de hecho que pretenden convertirse en derecho.
TTULO PRIMERO. GENERALIDADES DE LA USUCAPIN
En el presente captulo de expondr el instituto de la usucapin desde sus races, su evolucin histrica, y establecimiento como uno de los medios originarios para adquirir la propiedad.
Adems, la usucapin ordinaria y extraordinaria, civil, como agraria, sus elementos y caractersticas comunes, tomando en cuenta puntos importantes, tales como las clases de usucapin que existen dentro del derecho agrario y sus diferencias y similitudes con el derecho civil, para tratar de entender mejor el instituto de la usucapin.
CAPTULO I. ANTECEDENTES E HISTORIA
SECCIN I. ANTECEDENTES HISTRICOS DE LA USUCAPIN
El instituto de la usucapio2 es tomado como un modo de adquisicin iuris civilis. Como tal, solo beneficiaba a los civis romani y a los latinos y recaa exclusivamente sobre cosas susceptibles de propiedad quiritaria. La usucapio en sus principios no se aplica a los fundos situados en las provincias.
IGLESIAS (Juan). Derecho Romano. Historia e Instituciones. Undcima Edicin. Barcelona, Editorial Ariel S.A, 1998, pg. 264.
En stas y durante la poca imperial, hay otro medio jurdico de origen griego para proteger la larga posesin de un fundo. Se trata de la praescriptio longae possessionis, o longi temporis, que atribuye al poseedor de largo
tiempo la facultad de oponerse, mediante un procedimiento semejo a la exeptio romana, a la reivindicacin del propietario. En un principio se limita a los
inmuebles, siendo sujetos beneficiarios tanto los ciudadanos romanos como los peregrinos.
As lo expone el autor Luis Rodolfo Argello3
La usucapin, modo de adquisicin de la propiedad iuris civiles, en principio estaba ligada a la garanta (auctoritas) que el enajenante de una res manicipi se vea obligado a prestar al adquirente de buena fe y persista hasta que por el transcurso del tiempo establecido, la propiedad de este ltimo llegara a ser inatacable. Tena la funcin, pues, de no dejar durante largo tiempo incierto el dominio, en el caso de que la cosa hubiera sido vendida a non domino o sin las formalidades prescritas por la ley.
Por la usucapin se adquira la propiedad civil de las cosas o dominium ex iure quiritium. Estaba limitado a los cuidadanos romanos. Para los fundos provinciales se introduce la figura de la praescriptio longi temporis, el poseedor no llegaba a ser propietario, pero poda rechazar con una excepcin de
ARGUELLO (Luis Rodolfo) Manual de Derecho Romano. Historia e Instituciones. 2 da. Edicin. Buenos Aires, Argentina, Editorial Astrea Desalma, 1981, pg. 207.
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prescripcin
la reinvidicatio intentada por el dueo de la cosa. Estas dos
formas coexisten en el perodo clsico, hasta que desaparecida la distincin entre fundos itlicos y fundos provinciales constituyeron un solo instituto. En el Derecho justinianeo para la prescripcin de muebles se utilizaba el termino usucapin mientras que para los inmuebles se le llamaba praescriptio longi temporis, pero en s el rgimen era igual.
La usucapin o adquisicin adquisitiva4 del Derecho justinianeo, resulta de la fusin de dos instituciones diversas: la usucapio y la longi temporis praescriptio.
La usucapin, puede decirse, es una institucin antiqusima,5 de derecho quiritario. El nombre significa adquisicin mediante la posesin, ya que usus no es sino el antiguo vocablo que indica la possessio; y la denominacin misma de este modo de adquirir era en su origen sencillamente el de usus.
Usucapio6 proviene del vocablo latino usus, que significa usar una cosa, y de la voz capere que equivale a tomar o a apoderarse de algo. Ya la ley de las XII Tablas prescriba que ese estado posesorio (usus) continuado durante un tiempo predeterminado (ya sea para muebles o inmuebles), otorgaba al poseedor los derechos de propiedad. Transcurridos aquellos plazos legales el
BONFANTE (Pietro). Instituciones del Derecho Romano. Editorial Revista de Derecho Privado, Madrid, 1944. pg. 281. 5 Ibdem. 6 ARGELLO (Luis Rodolfo) Manual de Derecho Romano. Historia e Instituciones. 2 da. Edicin, Buenos Aires, Argentina, Editorial Astrea Desalma, 1981. pg. 207.
4
poseedor, ya propietario, no necesitaba de la garanta de su antecesor jurdico en el caso de que un tercero pretendiera que la cosa le perteneca.
La posesin deba ser adquirida sin lesin ajena sin perjudicar al prjimo; la cosa no poda ser robada ni raptada.
La jurisprudencia
antigua elabor a este efecto el concepto y los
requisitos de la iusta possessio; la posesin deba haber tenido origen de manera no violenta ni clandestina, ni precaria.
En el derecho clsico,7 sin embargo, la conciencia mas desarrollada y el anlisis ms fino de las relaciones jurdicas desarrollaron limitaciones ms intrnsecas y civiles; se requiri, en primer lugar, que el usucapiente adquiera la posesin a base de una relacin con el poseedor precedente apta para justificar positivamente la adquisicin de la posesin misma (iusta causa possidendi), no habiendo seguido la adquisicin de la propiedad slo por falta de requisitos formales en el acto de transmisin o por falta del derecho en el propio transferente; en segundo lugar, se requiri la conciencia de no obrar contra las leyes y de no cometer efectivamente una lesin intrnseca en perjuicio del poseedor legtimo al gozar de la cosa ajena como dueo (bona fides).
Ver BONFANTE. Op. Cit., pg. 8.
10
Se distinguieron dos hiptesis8 fundamentales: o el poseedor haba obtenido la cosa de quien no era propietario o no estaba autorizado para enajenar; o el poseedor haba adquirido del verdadero propietario una res mancipi, sin hacer uso de las formas de la mancipatio o de la in iure cessio. En ambos casos, durante el perodo del usucapin era poseedor de buena fe; pero en la segunda hiptesis, ya que en el goce de la cosa el pretor le conceda defensa plena y absoluta contra el mismo propietario, su posesin, que en sustancia era propiedad, se denominaba in bonis o in bonis habere.
Pero, en la edad imperial,9 esta institucin de la usucapin, juntamente con otros defectos, que la jurisprudencia pretoria poda remediar en los casos extremos, como era el breve transcurso de tiempo no adecuado a una vasta sociedad, manifestaba una grave laguna consistente en ser un modo de adquisicin del dominio, que solo era aplicable a los fundos itlicos. Probablemente, para aportar un remedio a esta laguna se fund en la Edad Imperial, por obra de los Emperadores o de los Gobernadores de las provincias, la institucin de la exceptio o praescriptio longi temporis o longae possessionis derivada del derecho griego.
Esta institucin consista en la excepcin concedida al poseedor contra quien intenta reivindicar la cosa, cuando l lo haya poseido por espacio de diez aos entre presentes (entre personas residentes de la misma ciudad o en la
8 9
Ver BONFANTE. Op. Cit., pg. 8. Ibid.
11
misma provincia) y por espacio de veinte entre ausentes. Esta institucin tena su base no tanto en la posesin del demandado como en la inaccin y el largo silencio del actor que haca presumir su carencia de derecho.
La praescriptio longi temporis10 tena efectos mucho ms modestos que la usucapio, mientras sta haca adquirir la propiedad quiritaria y daba, en consecuencia, al adquirente reivindicatio contra todo poseedor, aquella no haca adquirir la propiedad provincial ni permita reivindicar la cosa, sino que autorizaba al poseedor para defenderse contra la accin del propietario.
Durante la poca clsica,11 la usucapio y la longi temporis praescriptio tienen esferas de aplicacin netamente diferenciadas. Muy pronto, sin embargo, se inicia un proceso que acabar por extender a la segunda la estructura fundamental de la primera. A ello contribuye, sobre todo, la
acentuacin cada da ms fuerte de las notas que le son comunes. Sancionada por Justiniano la eficacia adquisitiva de la longi temporis praescriptio slo existe, a la postre, una institucin: la usucapin o prescripcin ordinaria.12
Por lo anterior es que se determina que es Justiniano quien lleva a efecto a la usucapin. Hizo de la longi temporis praescriptio un modo de adquisicin del dominio y la fundi despus con la usucapin, ampliando
ARANGO RUIZ (Vincenzo). Instituciones de Derecho Romano. Dcima Edicin. Buenos Aires, Argentina, Ediciones Desalma, 1973. pg. 185. 11 IGLESIAS (Juan). Derecho Romano. Instituciones de Derecho Privado. Quinta Edicin. Barcelona, Caracas, Mxico, Editorial Ariel, pg. 276. 12 Ibid.
10
12
tambin el transcurso del tiempo, allanando las diferencias existentes entre las dos instituciones. Sin embargo, conforme con el estado de las cosas en la ltima poca, el nombre de usucapio se emple con preferencia respecto de las cosas muebles y el nombre de la longi temporis praescriptio con respecto a las cosas inmuebles.
Segn el rgimen de las XII Tablas,13 la propiedad se adquiere por el estado posesorio continuado durante dos aos si la cosa era inmueble, o de uno si es mueble: usus auctoritas fundi biennium, ceterarum rerum agnus esto. Por usus se entiende la posesin; por auctoritas la ayuda que debe prestar el enajenante al adquirente. Usus y auctoritas duran el mismo tiempo, es decir el necesario para que se consolide la propiedad. Afirmada sta por la usucapio, una y otra desaparecen y el adquirente tiene a su favor un ttulo jurdico autnomo e inatacable. El deber de prestar ayuda llamado auctoritas no tiene lmites de tiempo cuando el que pretende usucapir es un extranjero, ya que a los extranjeros no les alcanzan los beneficios de la usucapio.
A parte del tiempo marcado por la usucapio, las XII Tablas no establecen otro requisito que el de la ausencia del hurto: las cosas furtivas no pueden ser usucapidas.
IGLESIAS (Juan). Derecho Romano. Instituciones de Derecho Privado. Quinta Edicin, Barcelona, Caracas, Mxico, Editorial Ariel, pg. 276.
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13
La lex Atinia, del siglo II a. de C., abunda en la misma norma, si bien establece la posibilidad de usucapir, en el caso de la reversio ad dominum, es decir, la vuelta de la cosa furtiva al despojado, aunque sea solo por un instante.
La Lex Plautia de vi del siglo I a. de C., prohbe la usucapin de las res vi possessae. El Derecho clsico da un nuevo paso, al fijar otros dos fundamentales requisitos: uno objetivo: la posesin fundada en una iusta causa o iustus titulus; el otro subjetivo, la bona fides del poseedor usucapiente.
Los requisitos necesarios14 para la usucapin y la prescripcin en el Derecho justinianeo fueron resumidas por los intrpretes medievales en el famoso hexmetro: res habilis, titulus, fides, possessio, tempos.
Res habilis: lo eran todas las cosas, salvo las res extra commercuim; las cosas hurtadas (res furtivae) y las sustradas por la violencia (vi possessae); las cosas donadas a los magistrados en las provincias; los bienes del fisco, del prncipe y de las iglesias, los bienes dotales; las res mancipi enajenadas por la mujer sin la auctoritas tutoris, y de todas cuya enajenacin estuviera prohibida.
Titulus: el requisito objetivo de la usucapin fue el ttulo, llamado ms propiamente iusta causa usucapionis. Por justa causa o justo ttulo se entiende todo acto jurdico vlido en derecho que hubiera sido por s mismo idneo para
14
Ver ARGUELLO (Luis Rodolfo). Op. Cit., pg. 8.
14
hacer adquirir
inmediatamente la propiedad, pero que, por un defecto de
forma, tan solo legitima el comienzo de la posesin.
Por su lado, el autor Arango Ruiz Vincenzo15 lo define de la siguiente manera:
Titulus, o como los romanos prefieren decir iusta causa usucapionis- es una situacin jurdica objetiva que por s misma significara la adquisicin inmediata de la propiedad, pero que por insuficiencia formal del acto de transmisin o atribucin o por falta del derecho del transmitente (adquisicin a non domino) vale slamente para iniciar la usucapin. Se distinguen varios tipos, entre los ms importantes estn:
a) pro emptore (es el caso originario), cuando se haya comprado una cosa y despus se haya hecho la mancipatio o la traditio con un vicio. b) pro donato: cuando se haya hecho donacin de la cosa sin haber contrado antes una especial obligacin y con vicios anlogos; c) pro dote: cuando en las mismas condiciones una cosa haya sido dada al marido por la esposa u otro; d) pro legato: cuando haya sido objeto de un legado, siendo el poseedor slamente un poseedor de buena fe. e) pro soluto: cuando se le haya dado en cumplimiento de una obligacin precedentemente contrada.
15
Ver ARANGO RUIZ. (Vincenzo). Op. Cit., pg. 11.
15
Fides: el requisito subjetivo de la usucapin fue la fides, definida como la creencia leal, la honesta conviccin de que no se lesionan intereses jurdicos ajenos al entrar en posesin de una cosa.
De este concepto surge que la fides o bona fides reposa en un error, cual sera el creer que la cosa que se transmite a una persona proviene del verdadero propietario o de quien estaba autorizado por l. No es, sin embargo, que el error importe un desconocimiento total de la verdadera situacin jurdica, porque aun conocindola es suficiente que se tenga el convencimiento de que su actitud no perjudica al verdadero propietario. La buena fe bastaba que existiese en el momento de la posesin, aunque no se diera en todo el tiempo de la adquisicin, principio que se traduce en el aforismo la mala fe sobreviniente no es obstculo para la prescripcin.
Possessio: se exiga tambin para la procedencia de la usucapin la posesin continuada de la cosa durante el trmino fijado por ley. La interrupcin de la posesin (usurpatio), aunque fuese momentnea, obligaba a comenzar el lapso de usucapin con los requisitos de justo ttulo y buena fe.
Tempos: es el transcurso del tiempo establecido por la ley.
Luego, el desarrollo histrico hizo que la usucapin del Derecho justinianeo resultase de un conjunto de requisitos. Estos son: 1. la posesin, 2.
16
el tiempo o sea, la duracin de la posesin, 3. la capacidad de la cosa o res habilis, en cuyo concepto estn incluidos tambin los lmites objetivos de la usucapin heredados del antiguo derecho. 4. la iusta causa o iustus titulus, 5. la bona fides.
Es necesaria para la usucapin la posesin verdadera de la cosa, o sea, la tenencia de ella con la intencin de haberla como propia, la cual es llamada por los romanos possessio.16
Respecto de la capacidad de las cosas: se excluyen de la usucapin las cosas furtivas, las cosas sustradas violentamente al propietario, las cosas recibidas por el Magistrado en virtud de donacin, las cosas del Estado, del prncipe, de los pupilos y de los menores.
La iusta causa (o iustus titulus) es tomada como aquella relacin con el poseedor precedente que demuestra positivamente la ausencia de lesin ajena en la toma de posesin y sera en s misma apta para justificar la adquisicin del dominio.
La buena fe no es otra cosa sino el comportarse como persona honrada en la toma de posesin; en otros trminos, la conciencia de que no se causa perjuicio alguno al poseedor legtimo.
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En la usucapin su presupuesto es, en general, un error, que se crea recibir del propietario o de un representante de ste o por lo menos, no tener la cosa como dueo contra el consentimiento de aqul. La creencia de haberse hecho propietario a base de un negocio de adquisicin no es necesaria. La especie clsica en que se usucapa la res mancipi, basndose, en la tradicin ex iusta causa, lo demuestra con evidencia.
La buena fe se exige al principar la posesin, poco importa si despus se viene a tener conocimiento del verdadero estado de las cosas.
En s, puede decirse, segn todo lo anterior que en las pocas antigua y clsica,17 la usucapin responde a la necesidad de convertir en propietario a quien no es tal, sea porque el transmitente carece de derecho, sea porque no se ha observado la forma requerida para la transmisin.
Desaparecida luego la distincin entre adquisiciones formales y no formales, la usucapio tiene por fin nico el de transformar en verdadera la situacin jurdica aparente del que adquiere de buena fe, as, por medio de dicha situacin verdadera, se adquiriere el derecho de propiedad.
17
Ver ARGELLO (Luis Rodolfo). Op. Cit., pg. 8.
18
SECCIN II. LA USUCAPIN COMO MODO DE ADQUIRIR LA PROPIEDAD
A. Concepto de Modo de Adquisicin
Modos de adquisicin de la propiedad son aquellos hechos jurdicos que el ordenamiento declara idneos para crear en los particulares un derecho de propiedad, o para trasmitirlo de uno a otro sujeto.18
Juan Iglesias19 los define como hechos jurdicos que la ley declara idneos para que aquella entre, como seora general que es, en la esfera de disposicin de los sujetos particulares.
Histricamente estos hechos jurdicos son clasificados por los juristas, y especialmente por Gayo, en dos grandes categoras: modos de adquisicin para los extranjeros iuris gentium y modos de adquisicin propios de los romanos iuris civiles, como lo era la usucapin. La distincin tiene una gran importancia en la poca clsica, ya sea referida a los sujetos ciudadanos romanos exclusivamente en los modos civiles, ya a las cosas, las res nec mancipi son la nicas susceptibles de adquisicin iuris gentuim.
18
Ver ARANGO RUIZ. (Vincenzo). Op. Cit. pg. 11. Ver IGLESIAS (Juan). Op. Cit., pg. 11.
19
19
Pero la clasificacin de sello bizantino y con gran favor acogida por los modernos es la que se hace entre los modos de adquirir originarios y derivados.20
Originaria es la adquisicin cumplida, sin que medie relacin con un antecesor jurdico transmitente como ocurre con la ocupacin de una cosa que no tiene dueo sea la res nullius.
Derivada es la adquisicin cuya eficacia arranca de un acto de disposicin del precedente titular como sucede en la tradicin.
Por su parte, Arango Ruiz divide los modos de adquisicin de la propiedad en tres grupos: 1. Modo de adquisicin a ttulo originario, 2. Modo de adquisicin a ttulo derivado y 3. Modos de adquisicin intermedios entre los de ttulo originario y los de ttulo derivado dentro del cual coloca a la usucapin. Pero esta tesis de pensamiento no es la seguida por la doctrina ni la jurisprudencia.
Doctrinalmente la clasificacin ms aceptada y seguida es aqulla que divide a los modos de adquirir de manera originaria y derivada.
20
Ver ARANGO RUIZ. (Vincenzo). Op. Cit., pg. 11.
20
Debe entenderse, entonces, por modo de adquirir la propiedad, aquel hecho jurdico que la ley lo califica como idneo para lograr obtener el derecho de propiedad, puede ser originario o derivado, todo depende de la situacin en concreto, si est presente una relacin precedente que le asiste de un derecho, o que por determinados hechos nazca un nuevo derecho a la vida jurdica.
1. La usucapin como modo originario.
Luis Rodolfo Argello21 sostiene que se designaba con el nombre de usucapin el modo originario de adquisicin de la propiedad regulada por el derecho civil, que se operaba a travs de la posesin continuada de una cosa durante un tiempo determinado por la ley. Se trata de la institucin que los modernos llaman prescripcin adquisitiva, que fue conocida por los romanos desde los tiempos ms remotos y denominada por ellos usucapio y praescriptio longi temporis, cuando se refera a una especie de prescripcin aplicada a los fundos provinciales. Aquellas dos formas de prescripcin adquisitiva se fusionaron en el Derecho justinianeo, configurndose como institucin unitaria.
Federico Torrealba Navas tambin encasilla a la usucapin de esta manera:
21
Ver ARGUELLO (Luis Rodolfo). Op. Cit., pg. 8.
21
Es un modo de adquisicin originaria del dominio. Las condiciones de la usucapin inmobiliaria son la buena fe, el justo ttulo y la posesin decenal, quieta, pacfica, pblica y a ttulo de dueo.22
As como tambin lo hace el autor Manuel Albaladejo:23
La usucapin es un modo originario de adquirir el derecho usucapido, en cuanto que la adquisicin no se basa en derecho anterior alguno, es decir, el usucapiente no lo hace suyo porque el que lo tena se lo transfiere (relacin de causalidad), sino que se convierte en titular del mismo con independencia de que antes lo fuese otra persona porque ha venido comportndose como tal.
Y es como consecuencia de que un nuevo derecho, incompatible con el anterior, se establece sobre la cosa, por lo que pierde el suyo quien antes lo tuviera sobre la misma. El usucapiente adquiere sin nada a cambio. Si fuera adquisicin mediante un acto, este sera, pues, a ttulo gratuito, pero de cualquier modo el usucapiente adquiere gratuitamente."24
TORREALBA NAVAS (Federico). Modos de Adquisicin y Transmisin de Derechos Reales. Bases para la Reforma del Derecho Positivo Costarricense. Revista Iustitia. San Jos, Costa Rica. Ao 21. Nmero 251-252. Noviembre Diciembre del 2007, pg. 6. 23 ALBALADEJO (Manuel). Instituciones de Derecho Civil II. Derecho de Bienes Familia y Sucesiones. Segunda Edicin, Barcelona, Librera Bosch, 1975, pg. 62. 24 ALBALADEJO (Manuel). La usucapin. Madrid, 2004, pgs. 13-16.
22
22
Propiamente es originario, porque se adquiere ex novo el derecho a base de una relacin con la cosa, y no hay necesidad de probar en juicio el derecho del causante, sino ms bien la usucapin est destinada precisamente a eximir de esa prueba. Sin embargo, sino la relacin con una persona, que justifica la adquisicin de la propiedad, hay que justificar la adquisicin de la posesin, que es base de la usucapin.25
Misma tesis que comparte la Jurisprudencia Agraria, en Costa Rica.
26
as como la Civil
La usucapin o prescripcin positiva es un modo originario de adquisicin, determina el autor lvaro Meza Lazarus27 ya que se adquiere no por otro, sino dada la conducta del usucapiente, es decir, se adquiere por usucapin la propiedad, no por lo que haga el propietario o el Estado, sino por lo que hace y seguir los requisitos que se le exigen al usucapiente.
2. La usucapin como modo derivado
25
26
Al respecto puede consultarse la Sentencia 00927 del Tribunal Agrario, del 13 de setiembre de 2006. 27 Sala Primera de la Corte. Resolucin 755-F-2006, San Jos, de las 14:00 horas, del 5 de octubre del 2006. Voto Salvado.
23
El autor Juan Iglesias28 es uno de los partidarios de la tesis que la usucapin constituye un modo derivado, porque considera que se adquiri la propiedad por una precedente persona, independientemente que fuera el propietario o no. Para que haya adquisicin de la propiedad ser menester llevar a cabo alguno de los actos a los que la ley le atribuye eficacia transmisora.
En s, como lo expone de manera acertada Antonio Hernndez Gil se ha discutido si la usucapin es un modo de adquirir originario o derivativo. Los que piensan que es derivativo, consideran que el usucapiente adquiere la propiedad o derecho real preexistente, no un nuevo derecho. Este criterio no parece acertado. Un modo de adquirir es derivativo cuando el derecho que se adquiere depende de otro anterior que corresponde la transmitente y en razn de ello pasa al adquirente. Un modo de adquirir es originario cuando falta la transmisin. Y es evidente de que el derecho del usucapiente no se apoya en el derecho del anterior titular, sino que surge, a pesar de su inexistencia o de la falta de poder de disposicin. Precisamente, porque el derecho del usucapiente no tiene por base el del anterior titular, se necesita la posesin y el transcurso del tiempo. Por lo tanto, entre el derecho del usucapiente y el del anterior titular, no hay una verdadera relacin de causalidad. El derecho que adquiere el usucapiente no est en funcin del anterior derecho; hay simplemente una relacin cronolgica. El derecho adquirido no surge ex novo, puesto que el
28
Ver IGLESIAS (Juan). Op. Cit., pg. 11.
24
derecho de propiedad o el derecho real preexista a favor de otro titular antes de la usucapin, pero la adquisicin no se ha verificado en funcin o a causa del derecho precedente.29
La usucapin es un modo originario de adquirir el derecho de propiedad, porque no media o no se encuentra una relacin precedente, por medio de la cual se transfiera el derecho, no es que nazca el bien, el bien ya existe, lo que nace a la vida jurdica es el derecho del usucapiente, que se le otorga no por un simple acto de transmisin, sino mediante el cumplimiento de las condiciones que expresamente se encuentran consagradas en la ley, para consolidar la figura de la usucapin o prescripcin positiva, y a travs de sta adquirir el derecho de propiedad.
CAPTULO II. LA USUCAPIN
SECCIN I. CONCEPTO
A. Doctrina
La usucapin, nos dice el autor Luis Rodolfo Argello30 es:
29
HERNANDEZ GIL (Antonio). La Posesin. Obras Completas Tomo II. Editorial ESPASA, CALPE, Madrid, Espaa, 1987, pg. 358. 30 Ver ARGUELLO (Luis Rodolfo). Op. Cit., pg. 8.
25
Una institucin conocida por los romanos desde las XII Tablas con la denominacin de usucapio, y ms tarde, de praescriptio longi temporis, cuando se refera a una especie de prescripcin aplicada a los fundos provinciales. Aquellas dos formas de prescripcin adquisitiva se fusionaron en el Derecho justinianeo, configurndose como institucin unitaria.
La usucapin (usu capio, adquisicin por uso), es la adquisicin de la propiedad romana por un cierto tiempo de posesin, un ao para los muebles y dos para los inmuebles.31
Es la agregacin de dominio mediante la continuacin de la posesin por el tiempo determinado en la ley32.
Por su parte, Torrealba Navas afirma que:
Es la adquisicin del dominio por la posesin usus continuada de una cosa durante un cierto tiempo.33
M. Ortaln. Compendio del Derecho Romano. Editorial Heliasta S.R.L, Buenos Aires, Argentina, 1978, pg 192. 32 Ver ARGUELLO (Luis Rodolfo). Op. Cit., pg. 8.
33
31
Ver TORREALBA NAVAS (Federico). Op. Cit., pg. 21.
26
La usucapin o prescripcin adquisitiva puede definirse diciendo que es el modo por el cual la propiedad de adquiere mediante la posesin legalmente justificada y continuada durante un tiempo legal.34
Segn Gayo,35 parece que fue aceptado a fin de que no perteneciese mucho tiempo incierto el dominio de las cosas, bastando al dueo, para poder procurarse la suya, el espacio de un ao o dos, plazo concedido al poseedor para la usucapin.
Para Ulpiano por la usucapin adquirimos el dominio, tanto de las cosas mancipi como de las nec mancipi. Usucapin es, pues, el logro del dominio por la continuacin en la posesin durante un ao o un bienio.36
Usucapin37 o prescripcin adquisitiva es la adquisicin del dominio u otro derecho real poseble, por la posesin continuada del mismo durante el tiempo y con las condiciones que fija la ley.
De modo, pues, el usucapiente durante el tiempo determinado por la ley y con esas condiciones aparece, figura, acta o viene comportndose como
34
35
ARIAS RAMOS (J). Derecho Romano. Parte General. Derechos Reales. Revista de Derechos Privado. Madrid, Espaa, Editorial, 1958, pg. 448. 36 Ibid. 37 ALBALADEJO (Manuel). Instituciones de Derecho Civil II. Derecho de Bienes Familia y Sucesiones. Segunda Edicin, Barcelona, Librera Bosch, 1975. pg. 61.
27
titular del derecho de que se trata (si es de propiedad, como dueo de la cosa que sea). Por la usucapin el estado de hecho que se prolonga en el tiempo, se convierte en estado de Derecho.38
El fundamento de la usucapin se halla en la idea (acertada o no, pero acogida por nuestra ley) de que, en aras de la seguridad del trfico, es, en principio, aconsejable que, al cabo de determinado tiempo, se convierta en titular de ciertos derechos quien, aunque no le pertenezcan, los ostenta como suyos, sin contradiccin del interesado.39
La usucapin es una institucin de igual raz que la prescripcin extintiva. En ambas, el paso del tiempo, convierte en derecho lo que estaba sucediendo de hecho. Y as, en la usucapin el que vena comportndose como titular del derecho, lleva a convertirse en tal, y en la prescripcin extintiva ocurre lo contrario, pero por igual razn: al que se le vena sin exigir algo, llega a liberarse de que pueda serle exigido.
Pero, aun siendo ambas figuras de igual raz,40 son obviamente distintas y difieren los requisitos de una a otra: en la primera es precisa la posesin del que adquirir el derecho, y la pasividad del que lo perder; en la segunda,
38
ALBALADEJO (Manuel). Instituciones de Derecho Civil II. Derecho de Bienes Familia y Sucesiones. Segunda Edicin, Barcelona, Librera Bosch, 1975, pg. 61. 39 Ibid. 40 Ibid.
28
basta con esto, ya que a diferencia de lo que ocurre con aquella
nadie
adquiere nada, sino que simplemente una persona que era sujeto pasivo de algo, se libera de ello, por la inactividad del que poda exigrselo.
El objeto de la usucapin41 puede serlo la cosa, es decir, el derecho de propiedad sobre ella, o cualquier derecho real poseble. Ha de tratarse de cosas muebles o inmuebles que estn en el comercio privado, es decir, que sean apropiables, ya que, desde luego, no pueden recaer aquellos derechos sobre ellas. Los nicos derechos usucapibles son los derechos reales posebles como el de de propiedad.
B. Jurisprudencia
La Sala Primera42, con respecto a este tema, ha determinado: Segn los artculos 484 y 853 ambos del Cdigo Civil la usucapin o prescripcin positiva es un modo de adquirir derechos reales posebles. Para su procedencia deben concurrir tres requisitos: ttulo traslativo de dominio, buena fe y posesin. A ellos debe unirse el transcurso del tiempo que, por imperativo del 860 ibdem, tratndose de propiedad inmobiliaria, requiere de
ALBALADEJO (Manuel). Instituciones de Derecho Civil II. Derecho de Bienes Familia y Sucesiones. Segunda Edicin, Barcelona, Librera Bosch, 1975, pg. 65. 42 Sala Primera de la Corte Suprema de Justicia. Sentencia 312, de las 11:15 minutos, del 4 de junio del 2006.
41
29
una posesin de diez aos, calificada al tenor de lo estipulado en el 856 del mismo cdigo. El Tribunal Agrario no slo define que debe entenderse por usucapin, sino que realiza una justificacin de este instituto, el por qu de su importancia, que a continuacin se manifiesta: "Usucapin43 (o prescripcin positiva) es la adquisicin del dominio u otro derecho real poseble, por la posesin continuada del mismo durante el tiempo y con las condiciones que fija la ley44. De modo, pues, que el usucapiente, durante este tiempo y con esas condiciones, aparece, figura, acta o viene comportndose como titular del derecho de que se trata (si es del de propiedad, como dueo de la cosa que sea; si del de usufructo, como si fuese usufructuario de sta). Y ese derecho que realmente no le perteneca, se convierte en suyo en virtud de que ha venido apareciendo como si le correspondiese. El fundamento de la usucapin se halla en la idea (acertada o no, pero acogida por nuestra ley) de que, en aras de la seguridad del trfico, es, en principio, aconsejable que, al cabo de determinado tiempo, se convierta en titular de ciertos derechos quien, aunque no le pertenezcan, los ostenta como suyos, sin contradiccin del interesado... lo que importa es algo objetivo, que el titular no haya utilizado el derecho, aunque demuestre despus hasta la saciedad que quera conservarlo. Ahora bien, la expresin presuncin de abandono puede aceptarse que recoja el fundamento de la usucapin en el
Tribunal Agrario del Segundo Circuito Judicial de San Jos. Voto N 0973-F-07, de las 11:45 minutos, del 29 de noviembre del 2007. 44 Tribunal Agrario del Segundo Circuito Judicial de San Jos. Sentencia 00927, del 13 de setiembre del 2006.
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30
sentido de que, si no se usa el derecho, es presumible normalmente que se abandon, y sobre esa normal presumibilidad del abandono se ha establecido por la ley la usucapin, que operando a tenor del id quod plerumque accidit fija como regla que los dems puedan adquirir usndolos, como si fuesen suyos, los derechos que sus titulares han abandonado presumiblemente... Y es propicio citar doctrina originada a la luz del Cdigo Civil francs de 1884, que pone de manifiesto la utilidad social de la usucapin, utilidad que hoy se mantiene vigente: "Los antiguos decan que la prescripcin es la patrona del gnero humano, y la exposicin de motivos del ttulo de la prescripcin, dice que es de todas las instituciones del derecho civil, la ms necesaria para el orden social. Nada ms verdadero. La prueba de la propiedad sera imposible si la usucapin no existiera. Cmo he llegado a ser propietario? Porque adquir la cosa por compra, por donacin o por sucesin; pero slo he podido adquirir la propiedad si el poseedor anterior la tena con este ttulo. El mismo problema y en los mismos trminos se plantea para todos los poseedores sucesivos de la cosa, y si uno solo en la serie no ha sido propietario, todos los que le han seguido no lo sern tampoco. La prescripcin suprime esta dificultad, que sera insoluble; cierto nmero de aos de posesin bastan. Puede suponerse tambin, que el ttulo de adquisicin del poseedor actual o de uno de sus antecesores ms cercanos se ha perdido o es desconocido. Entonces, la prescripcin viene en ayuda del poseedor. La usucapin juega, pues, un papel social considerable. Sin ella, ningn patrimonio estar al abrigo de las reivindicaciones imprevistas. Es verdad que, en ciertas condiciones, la
31
usucapin puede favorecer a un poseedor sin ttulo y de mala fe; cubrir, entonces, una explicacin. Pero este hecho es raro y sera ms raro an cuando el propietario, despojado por efecto de la usucapin, no sea negligente. Por qu ha permanecido tan largo tiempo sin efectuar actos posesorios sobre su cosa y sin reclamarla? Se le deja un plazo suficiente para conocer la usucapin que se produce en su contra y para protestar. Los resultados contrarios a la equidad, que, de esta manera se corre el riesgo de producir, no puede compararse con las ventajas decisivas que la usucapin procura todos los das."45
Por todo lo anterior citado, puede concluirse que doctrinal y jurisprudencialmente, la usucapin es un modo originario de adquirir la propiedad, nace con la necesidad de declarar un hecho que se ha manifestado en la realidad social, para convertirlo en derecho; pero dicho derecho no lo constituye un juez, sino que ste lo declara; se constituye mediante el cumplimiento de los requisitos o condiciones que establece la ley. En el caso de Costa Rica, mediante un ttulo traslativo de dominio, o justo ttulo, la buena fe y una posesin apta para usucapir, sea esta pblica, pacfica, ininterrumpida y a ttulo de dueo durante ms de 10 aos. Pero sin dejar de lado que hay que analizar cada caso en concreto, ya que el instituto de la usucapin tambin se manifiesta en el derecho agrario, pero se regula y aplica de manera diferente al derecho civil. Aspecto que ms delante de expondr.
45
(PLANIOL Y RIPERT). Derecho Civil. Clsicos del Derecho, Harla, 1997, pg. 465.
32
SECCIN II. EFECTO DE LA USUCAPIN
El efecto de la usucapin es el nacimiento ipso iure, es decir, sin necesidad de declaratoria judicial ni inscripcin registral de un nuevo derecho de propiedad. La posterior declaratoria judicial por va de accin o excepcin no tiene eficacia innovativa constitutiva, sino simplemente una eficacia declarativa de reforzamiento de un derecho real preexistente, nacido a la vida jurdica desde el da en que se reunieron las condiciones de la prescripcin adquisitiva, y al que se reconoce efectos retroactivos al inicio de la posesin, a los fines de neutralizar la obligacin de reconocimiento de frutos al ex dominus.46
El usucapiente47 adquiere el derecho, originariamente, y por lo tanto, no le afectarn las limitaciones que tuviese el del anterior titular.
El efecto del instituto de la usucapin es el de adquirir la propiedad, como el derecho real, con todo lo que conlleva, de manera originaria.
El autor Rafael Vsquez, 48 al respecto, indica:
El principal efecto de la usucapin, segn nos dice el doctrinista del derecho Rafael Rojina Villegas es adquirir la propiedad mediante la prescripcin. Para adquirir la propiedad por usucapin se requiere, como es
46 47
Ver TORREALBA NAVAS (Federico). Op. Cit., pg. 21. Ibid. 48 Tomado del sitio web: http://rafaelvazquez.blogspot.com/2005_10_01_archive.html sitio visitado el 12 de julio del 2008, a las 16:00 horas.
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notorio, poseer el bien del que pretende adquirirse la declaracin de propiedad. Ntese que se trata aqu de obtener una declaracin de propiedad, no de realizar un acto jurdico que transfiera y constituya la propiedad ni de obligar a otro a que cumpla con la realizacin de actos jurdicos bastantes para la posterior declaracin de propiedad vlida legalmente, a favor del poseedor, como sucede en la accin pro forma. En la usucapin no es el juez el que constituye derechos de propiedad a favor de quien posee, es la ley la que indica cmo habr de constituirse la propiedad si se renen ciertos requisitos impuestos en ella misma. La usucapin es una forma de tantas que existen para adquirir la propiedad, como lo es la donacin o la compraventa, regulada por sus propias disposiciones, lo que significa que la usucapin no forma parte de alguna modalidad de adquirir la propiedad; la usucapin es por si sola, precisamente, una de las modalidades que establece la ley. La actitud del juez en la usucapin est ms que encaminada a constituir derechos, simplemente a declararlos; no resuelve el juez aqu una controversia interpretando cuales son los requisitos impuestos por la ley, lo que hace es declarar propietario al actor tras verificar que ha acreditado suficientemente el cabal cumplimiento de algunos requisitos ya establecidos, haciendo uso para ello el actor de los medios de prueba establecidos por la ley, as como tambin oyendo al actual propietario sin posesin, que solo habr de oponerse a la futura declaratoria probando que no se han satisfecho por parte del poseedor los requisitos prescritos por la ley o que stos se han satisfecho defectuosamente. Como ya se dijo, no es el juez dentro de esta controversia el que decide la validez o
34
nulidad del acto jurdico que hizo creer al poseedor que era dueo; pero mas an, y no dicho antes, la validez del acto jurdico no influye -dentro este juicioen nada para satisfacer los requisitos que debe tener el posesionario que se cree dueo, esto porque la ley prev que el que pretende usucapir debe poseer, ms que con ttulo, contrato o documento, con nimo de dueo. No es necesario, pues, si se habla de simple nimo de dueo que la obligacin que fund la creencia del poseedor sea vlida. Puede presuponerse que para esta figura la usucapin, la nulidad del acto fue aceptada y desestimada por el propietario sin posesin. Mas aun, puede suponerse que esta nulidad -o incumplimiento- fue validada con su completa conformidad, tcitamente, en consecuencia de que, despus del transcurso del tiempo, por su parte no se ejercitaron aquellas acciones para declarar la nulidad, o el incumplimiento, de la obligacin en contra de aqul a quien se dio la posesin como propietario para su posterior restitucin. Si se tiene la propiedad y no la posesin, si se tiene como propietario el derecho a poseer un bien, si no se reserv la posesin a otro en razn de obligacin traslativa de posesin, el propietario debe exigir que se reivindique judicialmente la posesin del poseedor, del obligado incumplido, esto es, que se le quite la posesin a aquel que incumpli o que ilcitamente posee. El no ejercitarla a tiempo coloca al poseedor, por disposicin de ley, en el supuesto de poder ser propietario, esto con el doble fin de dar certidumbre a la creencia de propiedad del poseedor y de castigar al propietario negligente y ocioso, sobrentendindose que cualquier accin que
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tuviera el propietario en contra del poseedor fue notoriamente desestimada por el primero.
El efecto de la usucapin es que una persona cumpliendo con lo establecido por la ley, adquiere el derecho de propiedad y todo lo que ste conlleva. Se convierte en titular del bien, de manera tan real y relevante que puede inscribir su derecho en el Registro Nacional, obteniendo eficacia declarativa, no constitutiva, porque sta se consagra no por la inscripcin, sino por medio de la usucapin.
CAPTULO III. CLASES Y TIPOS DE USUCAPIN
En Costa Rica se regula y aplica nicamente la usucapin ordinaria, pero se considera importante hacer mencin, de igual manera, de la usucapin extraordinaria, ya que en otras legislaciones se adquiere el derecho de propiedad a travs de la misma.
SECCIN I. CLASES DE USUCAPIN
Como antecedente histrico, que tuvo influencia en el establecimiento de la usucapin en Costa Rica, puede hacerse mencin al Code Napolon, codificacin civil francesa, la cual sirvi como fundamento al legislador de 1886, establece dos maneras de usucapir los bienes inmuebles. La primera,
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contemplada en su ordinal 2262, establece el plazo de 30 aos para prescribir positivamente un bien, bastando su mera posesin. Es decir, en aquella legislacin quin posea por ms de ese lapso, podr adquirir el bien, sin importar si fue poseedor de mala fe y si careca de justificacin alguna para detentar el solar. A sta se le califica de prescripcin ordinaria. El numeral 2265 del Cdigo Napolen viene a establecer la denominada prescripcin abreviada, la cual opera cuando quien posee lo hace de buena fe y a partir de un justo ttulo, el cual, sin embargo, no logra ser eficaz por razones determinadas. Esta ser de 10 20 aos, dependiendo del lugar en el cual tenga su domicilio el propietario registral. La doble posibilidad para usucapir tambin es recogida por la legislacin civil espaola, con la variante de llamar usucapin ordinaria a la de 10 aos, cuando existe justo ttulo, (o 20 aos cuando el propietario es ausente) y extraordinaria a la de 30 aos, al tenor de los numerales 1957 y 1959 del Cdigo Civil espaol.
Pero, el legislador costarricense decidi omitir la prescripcin ordinaria francesa, (extraordinaria segn la espaola), y limitarse a la usucapin abreviada, denominndola ordinaria en seguimiento de la nomenclatura ibrica, la cual establece el plazo de 10 aos, segn lo prev el Cdigo Civil.49
49
Sala Primera de la Corte Suprema de Justicia. Sentencia 173, de las 10 horas, del 4 de marzo del 2008.
37
A. Usucapin Ordinaria
Este tipo de prescripcin50 se le conoce con el nombre de prescripcin decenal, haciendo alusin al plazo de diez aos que se exige de posesin. Esta forma de prescripcin positiva requiere la existencia de tres requisitos indispensables, la posesin, el justo ttulo y la buena fe, es decir, requiere como antecedente una adquisicin realizada de buena fe y justo ttulo.
Suele decirse que la prescripcin positiva funciona en este caso, como una forma de consolidacin de una enajenacin efectuada a non domino, la presente institucin es un beneficio que la ley otorga, tomando en consideracin que el poseedor ha actuado con fundamento en un ttulo de adquisicin y ha actuado de buena fe, es decir, ha contado con la bondad de estos requisitos, y por tal motivo el poseedor tiene derecho conforme cumpla con esos requisitos a una prescripcin ms breve.51
Manuel Albaladejo52 expone que en la usucapin ordinaria se requiere poseer con buena fe y justo ttulo durante cierto tiempo la cosa o derecho que se usucape.
ROJAS FERNNDEZ (Jos Francisco). Requisitos Necesarios para la Usucapin de Inmuebles. Tesis de Grado para Optar por el Grado de Licenciatura en Derecho, Universidad de Costa Rica, 1985, pg 30. 51 PLANIOL (Marcel). Tratado Elemental de Derecho Civil. Luebla, Editorial Jos Mara. Caja Jr. S.A, 1955. Tratado de la dcima segunda edicin francesa al espaol por Jos Mara Caja. Pag. 230. citado por ROJAS FERNANDEZ Jos Francisco. Op cit., pg. 34. 52 ALBALADEJO (Manuel). Instituciones de Derecho Civil II. Derecho de Bienes Familia y Sucesiones. Segunda Edicin, Barcelona, Librera Bosch, 1975, pg. 61.
50
38
La usucapin ordinaria53 contiene dos tipos de elementos, unos de carcter ordinario con respecto a los de la usucapin en general y otros especiales, que son los diferenciadores de este tipo de prescripcin positiva: para poder usucapir un inmueble por la va ms breve, aparte de todos los elementos comunes a toda prescripcin adquisitiva, posesin y tiempo (este ltimo variable) se requieren de otros dos elementos que son: el justo ttulo y la buena fe. Como es natural, cuando en derecho se exigen mayores requisitos para hacer viable una pretensin, ello se traduce en ventajas de otra ndole y la usucapin breve no es la excepcin pues, como su nombre lo dice, la presencia de la buena fe y el justo ttulo redundan en una reduccin del plazo para prescribir.54
B. Usucapin Extraordinaria
Un rescripto de Constantino55 introduce la praescriptio longissimi temporis o excepcin que puede oponerse a cualquier accin reivindicatoria por parte de quien ha posedo la cosa durante cuarenta aos, aunque sea sin ttulo ni buena fe. Tal prescripcin tiene fuerza adquisitiva y no simplemente defensiva, en el Derecho justinianeo.
DIAZ DELGADO (Agustn Javier). La Usucapin Extraordinaria, Anlisis Histrico, Anlisis Comparado y Perspectivas de Regulacin en el Ordenamiento Jurdico Costarricense. Tesis de Grado para Optar por el Grado de Licenciatura en Derecho. Universidad de Costa Rica, 1997. 54 MUSTO (Nestor Jorge). Derechos Reales. Buenos Aires, Rubinzal Culzoni. Tomo II. 1989, pag 247. citado por DIAZ DELGADO Agustn Javier .Ibid. 55 Ver IGLESIAS (Juan). Op. Cit., pg. 6.
53
39
En efecto, Justiniano dispone que quien ha posedo la cosa,- incluso la furtiva, pero no sustrada violentamente- durante treinta aos o durante cuarenta, si perteneca al fisco, la iglesia, obra pa, al emperador o emperatriz, adquiere la propiedad sobre ella.
Para esta prescripcin adquisitiva56 no se exige el ttulo, sino nicamente la buena fe inicial. El tiempo comienza a correr desde la toma en posesin, que es el momento a partir del cual puede intentarse contra el poseedor la accin reivindicatoria, cuyo ejercicio caduca los treinta o cuarenta aos. Esta prescripcin extraordinaria funciona con eficacia extintiva cuando se dan las condiciones necesarias para ello, y faltan, en cambio, las que requieren para que entrae adquisicin.
Para el autor Manuel Albaladejo, si es extraordinaria57 no exige sino simplemente poseerlos del mismo modo de la ordinaria, pero sin necesidad del de buena fe ni justo ttulo, durante el plazo que la ley marca, plazo que, en compensacin de no existir buena fe ni justo ttulo, es ms largo que el de la usucapin ordinaria.
56 57
Ver IGLESIAS (Juan). Op. Cit., pg. 6. ALBALADEJO (Manuel). Instituciones de Derecho Civil II. Derecho de Bienes Familia y Sucesiones. . Segunda Edicin, Barcelona, Librera Bosch, 1975, pg. 64
40
Para Dez Picazo,58 la usucapin extraordinaria es aqulla que no requiere de justo ttulo ni buena fe, sino simplemente una posesin hbil.
En el transcurso de 30 aos o 20 aos en el que el poseedor se ha presentado y comportado como propietario de la cosa, el uso que le ha dado y el servicio que ha prestado a la sociedad, son factores que hacen purgar su mala fe y torna justificado este tipo de usucapin.59
La jurisprudencia de Costa Rica la define como aquella figura que tiene como base la inexistencia de un ttulo y la buena fe, que se suplen por la exigencia de un plazo mas largo de la posesin. Puede decirse entonces, que en la usucapin extraordinaria el ttulo est constituido por el simple hecho de la posesin.60
La doctrina61 admite dos tipos de usucapin: la breve, tambin llamada ordinaria, y la larga denominada tambin extraordinaria. Comn a ambos tipos de usucapin es: a) el requisito de la posesin pblica, pacfica, continua e ininterrumpida, y en el caso del dominio, a ttulo de dueo (animus domini) y
DIEZ PICAZO (Luis). Y GUILLON (Antonio). Sistema de Derecho Civil. Primera Edicin Madrid, Editorial TECNOS S.A, 1977, pg. 91. 59 Ver ROJAS FERNANDEZ (Jos Francisco). Op. Cit., pg. 37. Sala Primera de la Corte Suprema de Justicia. Nmero 162, de las 14:30 minutos, del 4 de diciembre del 1992. 61 RIVERO SANCHEZ. (Juan Marcos). Problemas de Posesin? Y el justo ttulo y la buena fe en la usucapin? Revista Ivstitia. San Jos, Costa Rica, Ao 10. N. 118-119. OctubreNoviembre, 1996. pg. 9.
60 58
41
b) el tiempo, el cual en todo no es igual en su duracin en ambas. Fuera de estas coincidencias, el rgimen de institutos es diverso, pues tratndose de la ordinaria o breve se exige, de manera sistemtica, el justo ttulo y la buena fe.
Ambos tipos de usucapin, ordinaria y extraordinaria, producen los mismos efectos, confieren la calidad de titular del derecho real al sujeto usucapiente, pero difieren entre s con respecto a su contenido.62 En la usucapin ordinaria es necesario cumplir con las condiciones de ttulo traslativo de dominio, o justo ttulo, buena fe y posesin, mientras que en la usucapin extraordinaria slo tiene como requisito la posesin durante treinta aos o ms dependiendo de la legislacin y que sea una posesin hbil, entendida sta como a ttulo de dueo, pacfica, pblica e ininterrumpida. Y es esta misma posesin la caracterstica comn entre ambas clases de usucapin.
SECCIN II. TIPOS DE USUCAPIN
A. Usucapin Civil
La prescripcin positiva se justifica por diversos motivos,63 uno de ellos es precisamente el representar una de las formas en que se manifiesta ese valor
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Ver ROJAS FERNANDEZ (Jos Francisco). Op. Cit., pg. 37. Ibid.
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de certeza jurdica. Se ha dicho que reviste un inters relevante un estado de hecho cuando se ha mantenido y prolongado durante cierto trmino considerable, mantenerlo y evitar el ataque de ese orden ya establecido, es necesario, pues, en la mayora de las ocasiones, lo contrario puede ser perjudicial. Es importante y aconsejable desde el punto de vista social, que las situaciones sean estables, es decir, es conveniente la fijeza de la situaciones. El sujeto que deja o abandona durante un lapso su propiedad o derecho real comete una negligencia que ser motivo para que algn da sufra su castigo, y esto en aras de la seguridad social. Cuando se abandona la propiedad, o el derecho real respectivo, ningn servicio social o individual se brinda, y es ms, cuando un sujeto utiliza poseyendo dicho derecho real, y se cumple el plazo estipulado por ley, es menester declarar la consolidacin del derecho a su favor y con ello, se estar evitando incertidumbre, pues, por un lado se evita cualquier accin reivindicatoria inesperada y por otro lado, se da certeza al propietario de que ese derecho ya no le pertenece, precisamente como castigo a su inercia y negligencia.
En el caso de Costa Rica se regula en el Cdigo Civil con el nombre de prescripcin positiva, segn lo establece el artculo 853 y siguientes:
Artculo 853: Por prescripcin positiva se adquiere la propiedad de una cosa. Para la prescripcin positiva se requieren las condiciones siguientes: Ttulo traslativo de dominio. Buena fe Posesin.
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La usucapin civil en Costa Rica corresponde a la usucapin ordinaria, ya que deben cumplirse con la posesin durante ms de 10 aos y que sta sea hbil, es decir, con las condiciones que el Cdigo Civil establece. Condiciones que ms delante de analizarn; adems de un ttulo traslativo de dominio o justo ttulo y la buena fe.
B. Usucapin Agraria
En el Derecho agrario64 el instituto de la posesin agraria ha comenzado a tener una importancia capital, ya no solo como instituto autnomo sino en estrecha vinculacin con la propiedad, la empresa y todos los dems que le son propios que la identifican y distinguen de la posesin civil, en todo el complejo ciclo de vida que la misma tiene, es decir, desde su adquisicin, conservacin, extincin y prdida. Segn la califica el autor venezolano, Duque Corredor, debe traducirse en: 1) hechos de trascendencia econmica, no pudiendo existir si sobre un bien productivo se ejercen actos productivos; 2) se encuentra caracterizada por elementos objetivos y no meramente subjetivos, lo que importa es que exista la actividad y no la mera intencin; 3) se ejerza sobre cosas o bienes, no sobre derechos; 4) por s misma representa derechos: a permanecer en el predio explotado y a conservar o adquirir la propiedad, no es una simple relacin fctica, sino jurdica; 5) la propiedad agraria es inseparable existencialmente
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Sala Primera de la Corte Suprema de Justicia. Sentencia 230, de las 16:00 horas, del 20 de julio de 1990.
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del hecho posesorio, no hay propiedad sin posesin agraria; 6) no es absoluta, porque est inscrita en los fines sociales del Derecho agrario; 7) la posesin es el elemento caracterizante y obligatorio de la propiedad agraria, sin l no puede existir; 8) la posesin agraria siempre ser una relacin directa, inmediata y productiva con la tierra, de forma que ante la posesin originaria unilateral como la bilateral se pierden si no se contina o mantiene aquella relacin.65
Entre los principios del Derecho agrario66, se encuentran la funcin social de la propiedad , a travs de su medio procura garantizar el "acceso" a la propiedad a las personas que carecen de ella o la poseen en forma insuficiente y adems, la distribucin equitativa de los productos, garantizando la alimentacin de toda la poblacin y una mayor justicia social en el campo. Uno de los presupuestos por los cuales la propiedad cumple su funcin social, radica en la necesidad de dar a la tierra su destinacin econmica natural: el ejercicio de actividades agrarias de cra de animales o cultivo de vegetales en bienes de naturaleza productiva y aptitud agrcola, forestal o pecuaria. En Derecho agrario comparado, la mayor parte de las legislaciones, procuran buscar el propietario idneo, para ello han consagrado la usucapin agraria o usucapio pro-labore . En Brasil, la Ley de Usucapio Pro-Labore, nmero 6969, del 10 de diciembre de 1981 estableci: "Todo aquel que no siendo propietario rural ni urbano, posee como suya, por cinco aos ininterrumpidos sin oposicin, una
DUQUE CORREDOR (Romn Jos). La Posesin Agraria, en el libro de Temas de Derecho Agrario Europeo y Latinoamericano, Fidac, San Jos, 1982, pg. 197. 66 Tribunal Agrario. Sentencia 00927, del 13 de setiembre del 2006.
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rea rural en forma continua, que no exceda de 25 hectreas, tornndola productiva con su trabajo y teniendo en ella su morada, adquiere el dominio de la misma, independientemente del justo ttulo y la buena fe, pudiendo requerir al juez para que as lo declare en sentencia, la cual servir de ttulo en el Registro de Inmuebles." En Italia, por Ley nmero 346, del 10 de mayo de 1976, se regula la usucapin agraria, como medio particular de adquisicin de la propiedad. En el Derecho agrario peruano, la figura de la usucapin agraria es regulada por el Texto nico y Concordado del Decreto Ley 17716 (Ley de Reforma Agraria Peruana), artculo 8, prrafo final que establece: "El que ha posedo para s, tierras rsticas en la forma en que se ha indicado en los acpites precedentes de modo continuo y durante el trmino de 5 aos, las adquiere por prescripcin y puede entablar juicio ante el Fuero Privativo Agrario para que se declare dueo. La accin reivindicatoria y dems acciones reales prescriben en igual trmino." En Venezuela, la ley Orgnica de Tribunales y Procedimientos Agrarios, en su artculo 14, introduce la figura de la usucapin agraria, estableciendo como plazo diez aos. En Costa Rica, la Ley de Tierras y Colonizacin N 2825 de 14 de octubre de 1961, estableci, no solo un concepto especial de posesin agraria, la posesin precaria de tierras, sino que, adems, estableci la usucapin especial agraria, eliminando como requisitos el justo ttulo y la buena fe,
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exigiendo el ejercicio de actividades agrarias para la subsistencia del poseedor y la de su familia.
El principio del Derecho agrario, que da fundamento a la existencia de la usucapin agraria , es que " la tierra ha de ser de quien la trabaja," con ello se exalta el trabajo agrario como un derecho fundamental, y se constituye en el instrumento ms importante para el acceso a la propiedad. "El trabajo es el fundamento de la usucapin agraria."67
"La usucapin agraria68 concebida como instituto por el cual se desarrollan el principio de acceso a la propiedad de todo aqul que trabaja la tierra logrando una produccin racional y efectiva necesita -como nico medio de tornar el trabajo en fuente del derecho de propiedad- desechar una serie de elementos que aparecen en el derecho civil como requisitos de la posesin apta para la usucapin como lo son los de justo ttulo y buena fe, pero, creando otros requisitos, menos conceptuales y ms fcticos, que sustituyen a los anteriores, dndole a la posesin un carcter ms actuante que el que recoge el derecho civil. En virtud de lo anterior, se reduce el tiempo para prescribir (de 10 aos, exigidos en la casi totalidad de leyes de Reforma Agraria), pero no tomando como fundamento de ello a la seguridad, sino, al trabajo y la produccin."
Tribunal Agrario. Sentencia 00927 del 13 de setiembre de 2006. MEZA LAZARUS, (Alvaro). La posesin agraria , 2a. ed., San Jos, Costa Rica, Librera Barrabs, 1991, pg. 155. Citado por el Tribunal Agrario. Sentencia 00927, del 13 de setiembre del 2006.
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Puede definirse a la usucapin agraria como el modo de adquirir la propiedad, la cual tiene su fundamento en la idea de que la tierra es y tiene que ser para producir, cumpliendo un ciclo, de manera tal que tenga una actividad, que puede ser animal, vegetal, pero la tierra debe estar activa,
explotada y desarrolla para el beneficio propio, familiar y social de quien la posea.
En el Derecho agrario no existe una sola usucapin, por el mismo fundamento de la produccin, actividad y el derecho al acceso de la tierra, dicho derecho se ha tenido que regular para que los diferentes actos de hecho, sean consolidados como derechos.
Por lo anterior, nace la necesidad de hacer mencin las clases de usucapin agraria que existen en Costa Rica, porque si bien tienen en comn la actividad de la tierra, se regulan y aplican de manera diferente.
La usucapin agraria se manifiesta y regula de dos maneras diferentes: la usucapin agraria comn y la usucapin especial agraria.
1. Usucapin Agraria Comn
El instituto de la usucapin agraria en Costa Rica coincide con la usucapin general del Cdigo Civil, en su estructura, pero difiere con ella en su funcin por los principios introducidos por la legislacin especial.
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El Cdigo Civil mismo ya introduce modificaciones importantes - respecto del modelo francs del Code de Napolen- cuyo fin fue dar respuesta a los problemas concretos - civiles agrarios- del pas donde deba regir. Ms tarde, tanto las normas del Cdigo Civil (1886) como las del Cdigo de Procedimientos Civiles (1887) fueron insuficientes para resolver los problemas de las nuevas exigencias y fueron sustituidos sus principios por los de la
legislacin especial. Fueron as promulgadas muchas leyes encargadas de permitir la inscripcin en el Registro Pblico de la Propiedad de lotes o fincas -civiles agrarias- donde haba operado la usucapin. El fenmeno comenz en el siglo pasado, poco tiempo despus de promulgado el Cdigo, y an hoy tiene gran vigencia por los programas de titulacin masiva de tierras.69 Entre muchas, pueden citarse, las Leyes de Cabezas de Familia Nmero 3, del 17 de noviembre de 1909 y la nmero 29, del 3 de diciembre de 1934, Ley General de Terrenos Baldos, nmero 13 del 10 de enero de 1939, derogada y sustituida por la nmero 139, del 14 de julio de 1941, posteriormente reformada en mltiples ocasiones, Ley de Informaciones Posesorias Administrativas nmero 3971, del 11 de octubre de 1967, Ley de Poseedores en Precario, nmero 88, del 14 de julio de 1942, Ley de Inscripcin de Derechos Indivisos, nmero 2755, del 9 de junio de 1968 y sus reformas, Ley de Tierras y Colonizacin, nmero 2825, del 14 de octubre de 1961 y sus reformas, Ley de Informaciones Posesorias Administrativas nmero 4545, del 20 de marzo de 1970, Ley de Titulacin de Mltiples Tierras nmero 5064 del 22 de agosto de
Importante la sentencia de la Sala Primera de la Corte, nmero 223, de las 15 horas, 30 minutos del 6 de julio de 1990.
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1972 y ley de Titulacin para Vivienda Campesina, nmero 6154, del 25 de noviembre de 1977 y sus reformas. Esta normativa tiene dos orientaciones muy definidas. Por un lado la posesin adquiere un valor central como elemento para adquirir el derecho de propiedad por medio de la usucapin. Por otro lado, atendiendo intereses econmicos y sociales del Derecho agrario, el justo ttulo y la buena fe se presumen: en la mayora de los casos, se exime al poseedor del cumplimiento de tales requisitos.70
La usucapin especial agraria es un instituto tpico del Derecho agrario como tambin lo son la empresa, los contratos, la propiedad y la posesin agraria. Sus elementos devienen de un particular rgimen normativo, por ello adquiere rasgos diferenciables de la misma usucapin civil. Su fundamento
est en el principio general del Derecho agrario conocido como la funcin econmico y social de la propiedad agraria. Como se sabe, ste se desdobla en dos elementos, uno subjetivo, de orden econmico, referido a la obligacin del propietario de producir, mejorar y respetar el ambiente, y otro objetivo, de orden social, consistente en la obligacin de Estado de dotar de propiedad a quienes, teniendo capacidad y conocimiento para producir, no la tengan insuficientemente. Este ltimo aspecto se encuentra consagrado en la Declaracin Universal de Derechos Humanos al expresar: Toda persona tiene derecho a la propiedad privada correspondiente a las necesidades esenciales de una vida decorosa, que contribuya a mantener la dignidad de la persona y
Sala Primera de Casacin. Sentencia nmero 68, de las 14 horas 55 minutos, del 17 de agosto de 1994.
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del hogar, y tambin en la Declaracin Americana sobre Derechos Humanos o Pacto de San Jos as: Toda persona tiene derecho al uso y goce de sus bienes. La ley puede subordinar tal uso y goce al inters social. Se trata del derecho humano a la propiedad y no slo al derecho de propiedad. Se procura como uno de los derechos humanos econmicos y sociales, garantizar el acceso a ella.71
La usucapin agraria comn, como lo expone Enrique Napolen Ulate Chacn,72 requiere del cumplimiento de los requisitos exigidos en el Cdigo Civil para poder adquirir por prescripcin positiva. El actor debe demostrar el ejercicio de una posesin a ttulo de dueo, en forma pblica, pacfica e ininterrumpida. Pero, dicha posesin no debe ser civil, sino agraria, lo cual implica el ejercicio de actos posesorios agrarios, tendentes a cultivar y mejorar el bien que pretende usucapirse, bajo el cumplimiento de la funcin social de la propiedad agraria. El plazo de la posesin requerida es el mismo, sea diez aos. En cuanto a los requisitos de justo ttulo y la buena fe, tambin se exigen para la usucapin agraria comn. El justo ttulo puede ser traslativo de la posesin, caso en el cual el actor debe acreditar que ha adquirido de un anterior transmitente, sea por medio de una carta venta, cesin, donacin, o incluso a travs de prueba testimonial, pero debe demostrar el tiempo de la posesin personal y el tiempo de la posesin trasmitida, para completar de ese
Sala Primera de Casacin. Sentencia nmero 68 de las 14 horas 55 minutos del 17 de agosto de 1994. 72 ULATE CHACN (Enrique Napolen). Cdigo Civil: Evolucin Actual de los Institutos, Derechos Reales Agrarios, Posesin de Derechos y Otras Acciones. Revista de Ciencias Jurdicas Nmero 115, San Jos, Costa Rica, Enero- Abril. 2008. pg. 105.
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modo la posesin decenal. Cuando el poseedor no tiene ttulo traslativo la doctrina civil ha negado la posibilidad de usucapir bajo esas condiciones, pues aplica literalmente lo dispuesto en el artculo 853 del Cdigo Civil, en cuanto a la usucapin ordinaria, aplicando restrictivamente lo previsto en el artculo 854.
La doctrina y la jurisprudencia agraria73 han aceptado reiteradamente la posibilidad de que el poseedor no tenga ttulo, cuando se trata de una Posesin Agraria Originaria, es decir, donde no hay ningn anterior transmitente. El poseedor ha ejercido en forma personal y directa la posesin agraria sobre el bien, como si fuera el dueo, y ha cumplido la funcin social. En tal caso, si tratndose del derecho por poseer la posesin vale por ttulo, al ao el poseedor originario cuenta con ttulo constitutivo posesorio, apto para usucapir. Por esa razn, a los poseedores agrarios originarios, si demuestran esa condicin, no se les puede ni debe exigir ttulo traslativo de posesin. Con base en lo expuesto, la usucapin agraria comn, como accin tiene su fundamento en el artculos 853 y siguientes del Cdigo Civil, ms los principios generales y criterios jurisprudenciales sealados.
Lo anterior fue el criterio de la Sala Primera de Casacin en 1994, misma tesis que sigui el Tribunal Agrario en 2007 al exponer:
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Sala Primera de Casacin. N 68, de las 14:55 horas, del 17 de agosto de 1994. ZELEDN ZELEDN (Ricardo). Cdigo Civil y Realidad. Ensayo. San Jos, Costa Rica, Editorial Alma Mter, 1987, pgs. 125-126.
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La usucapin agraria comn exige la posesin agraria pblica, pacfica, ininterrumpida, por ms de diez aos, sobre un terreno inscrito a nombre de un tercero, siempre y cuando los actos posesorios sean conforme con el uso racional de la tierra, y se exige, adems, los requisitos el justo ttulo y la buena fe. Puede tratarse de una causa originaria (como el derecho de posesin) o derivada (mediante un contrato traslativo posesorio).74
Es importante hacer mencin que no hay un criterio por seguir que coincida en lo que debe entenderse por ttulo traslativo de dominio o justo ttulo, a pesar de que este tema de desarrollar con mayor amplitud en el Ttulo III de la presente tesis, es conveniente aclarar que tanto en la doctrina como
jurisprudencia agraria la tesis de pensamiento que predomina es la que el ttulo traslativo de dominio o justo ttulo puede interpretarse como causa de adquisicin que puede ser de manera originaria como derivada, pero como se plasma en lo anterior expuesto, no puede establecerse que en la usucapin agraria comn se carece de ttulo, puede no tenerse ttulo interpretado como documento, pero no de manera general suprimir esta condicin, como lo plasma Jssica Martnez Castro: En el mbito agrario debido a sus principios, su naturaleza jurdica y fines, el trabajo hace presumir la existencia del justo ttulo, esta se presupone, ya que tratndose de un derecho de posesin no es indispensable demostrarlo; refirindose a este aspecto Meza sostiene al ser el trabajo el fundamento de la usucapin es tambin el ttulo por el se adquiere la
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Tribunal Agrario. Sentencia 549, de las 11:08 minutos, del 3 de julio del 2007.
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propiedad. En este sentido el ttulo traslativo de dominio ya no consiste en un acto o negocio jurdico, contrato documento, sino que el trabajo funciona como reflejo del ttulo capaz de transmitir un derecho real.75 Posicin que no coincide con la Sala Primera de la Corte, como ms adelante se expondr.
2. Usucapin Especial Agraria Es importante nacer mencin de la usucapin especial agraria. Esta nace directamente de la legislacin especial agraria y se distinguen,
fundamentalmente, dos tipos: una contenida en la Ley de Tierras y Colonizacin; y, otra en la Ley de Titulacin para la Vivienda Campesina,76 que a continuacin se expondrn.
a) Usucapin especial de la Ley de Tierras y Colonizacin
Est regulada en el artculo 92 de la Ley de Tierras y Colonizacin. El poseedor agrario77 debe reunir una serie de requisitos subjetivos y objetivos para que proceda su accin es poseedor en precario todo aquel que por necesidad realice actos de posesin estables y efectivos, como dueo, en forma pacfica, pblica e ininterrumpida, durante ms de un ao y con el
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MARTINEZ CASTRO (Jssica Andrea). Anlisis Comparativo entre la Usucapin Civil y la Usucapin Agraria en la Jurisprudencia. Tesis Final de Graduacin para Optar por el Grado de Licenciatura en Derecho. Universidad de Costa Rica, 2001. pg. 147. 76 Anulada por la Sala Constitucional en Resolucin N. 2802, de las 16:12 minutos, del 20 de abril de 1999. 77 ULATE CHACN (Enrique Napolen). Manual de Derecho Agrario y Justicia Agraria. CONAMAJ. Comisin Nacional para el Mejoramiento de la Administracin de Justicia. San Jos Costa Rica. pg. 216.
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propsito de ponerlo en condiciones de produccin para su subsistencia o la de su familia, sobre un terreno debidamente inscrito a nombre de un tercero en el Registro Pblico78. La particularidad de este tipo de accin es que no permite demostrar el ttulo traslativo de dominio ni la buena fe, segn lo que establece el artculo 101 de la ley. La posesin agraria vale por ttulo. El trabajo es el fundamento de la usucapin. El estado de necesidad justifica el actuar del poseedor, aunque sepa que el fundo no le pertenece. De esta forma, a travs de esta accin de usucapin especial agraria, los poseedores sin tierra logran el acceso a la propiedad de fundos productivos, para satisfacer las necesidades alimentarias y de su familia.
El mismo artculo 92 de la Ley de Tierras y Colonizacin confiere la competencia al Instituto de Desarrollo Agrario, como el organismo facultado para intervenir en todos los casos de posesin precarias de tierras, para tratar de encontrar soluciones satisfactorias de acuerdo con las disposiciones de ley.
En cuanto al instituto de la Usucapin Agraria determina la jurisprudencia agraria lo siguiente:
La usucapin especial agraria79 es la regulada en la Ley de Tierras y Colonizacin, prescinde del justo ttulo y de la buena fe, pues la misma ley en su artculo 92 y 101 as lo establecen, pero exige la posesin agraria pblica,
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Artculo 92, prrafo segundo, de la Ley de Tierras y Colonizacin, nmero 2825, del 14 de octubre de 1691 y sus reformas. 79 Tribunal Agrario. Sentencia 549 de las 11:08 minutos del 3 de julio de 2007.
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pacfica, ininterrumpida, durante ms de diez aos, sobre un terreno inscrito a nombre de un tercero, siempre y cuando los actos posesorios y la actividad agraria se realice para satisfacer necesidades propias o familiares.
En el caso de la usucapin especial agraria80 no es necesario que concurran los requisitos de la buena fe y el ttulo traslativo de dominio proveniente de un "non domino", como se exige en los artculos 853 y 854 del Cdigo Civil. Slamente deben aplicarse los requisitos establecidos en el articulo 92 de la Ley de Tierras y Colonizacin, a saber, " todo aquel que por necesidad realice actos de posesin estables y efectivos, como dueo, en forma pacfica, pblica e ininterrumpida, por ms de un ao, y con el propsito de ponerlo en condiciones de produccin para su subsistencia o la de su familia, sobre un terreno debidamente inscrito a nombre de un tercero en el Registro Pblico. "
Esas realidades sociales81 en el campo agrario, justifican la existencia y aplicacin de los artculos 92 y 101 de la Ley de Tierras y Colonizacin, para otorgar seguridad jurdica en la tenencia de la tierra, acorde con el principio establecido en el artculo 50 de la Constitucin Poltica de que: "El Estado procurar el mayor bienestar a todos los habitantes del pas, organizando y estimulando la produccin y el ms adecuado reparto de la riqueza", y la
Tribunal Agrario. Sentencia 927, de las 10:45 minutos, del 13 de setiembre del 2006. Caso del pen bananero, poseedor precario IDA inercia administrativa. 81 Ver ULATE CHACN (Enrique Napolen). Op. Cit., pg 50.
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equidad como un principio del Derecho agrario regulado en el artculo 69 de nuestra Carta Magna. A mayor abundamiento, el artculo XXIII de la "Declaracin Americana de los Derechos y Deberes del Hombre", aprobada en la Novena Conferencia Internacional Americana, Bogot, Colombia, 1948, como una manifestacin de los Derechos Humanos de la primera y segunda generacin, dispone: "Toda persona tiene derecho a la propiedad privada correspondiente a las necesidades esenciales de una vida decorosa, que contribuya a mantener la dignidad de la persona y del hogar." Bajo esta inteligencia, resulta razonable, proporcional y ajustado a derecho, la aplicacin del instituto de la usucapin especial agraria al subjdice.
La usucapin especial agraria es un instituto tpico y exclusivo del Derecho agrario, por ello se afirma: "Es significativo que la permanencia u ocupacin tiene que ser calificada mediante actos posesorios que demuestren que durante el perodo sealado se cumplieron con las obligaciones legales que contempla el artculo 19 de la Ley de Reforma Agraria, como elementos esenciales de la funcin social, los cuales debe cumplir todo propietario de predios rurales. No basta, pues, la posesin civil, sino agraria. La ley ha acogido las notas caractersticas de la posesin legtima para colocarlas como presupuestos de la accin de usucapin especial agraria, pero en el entendido, por ejemplo, de que la ltima condicin, o sea, que la ocupacin sea con nimo de dueo, sta lo haya sido de hecho.82
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Tribunal Agrario. Sentencia 00927, del 13 de setiembre del 2006.
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b) Usucapin especial de la Ley de Titulacin de Vivienda Campesina
Era la contenida en la Ley de Titulacin de Vivienda Campesina, y tena como caracterstica primordial que el poseedor deba ejercer actos posesorios agrarios sobre un inmueble destinado a vivienda suya y de su familia, a ttulo de dueo, en forma quieta, ininterrumpida y pblica, durante no menos de cinco aos. De esta forma, poda pedirse que se declarara su derecho por usucapin especial agraria, frente al propietario registral del inmueble y solicitar se inscribiera su derecho como finca independiente en el Registro Pblico.83
Se le exima al usucapiente el justo ttulo y la buena fe, pero deba cumplir con otra serie de exigencias tales como la posesin personal y con la familia, en forma estable y efectiva, dirigida a producir bienes para satisfacer las necesidades propias y de la familia. La posesin precaria de tierras tena que cumplir con requisitos subjetivos y objetivos, los cuales eran:
a. Subjetivos: prevalece la necesidad alimentaria y el trabajo agrario. b. Objetivos: No se requera el simple nimo de poseer, deba poseerse en forma efectiva, directa y personal, para satisfacer necesidades alimentarias del grupo familiar. La consideracin que de que si existe buena o mala fe es irrelevante por cuanto este elemento era sustituido
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Ver ULATE CHACN (Enrique Napolen). Op. Cit., pg. 50.
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por la necesidad. No se exiga el ttulo traslativo de dominio, pues ste era sustituido por el trabajo agrario y la posesin misma.
El efecto ms importante de la posesin precaria era la adquisicin de la propiedad agraria por la posesin decenal, es decir, la usucapin agraria.84
El Tribunal Superior Agrario, conociendo este tipo de procesos ordinarios, referidos a la nulidad de titulaciones de vivienda campesina, haba indicado que sta era una forma especial de usucapir en materia agraria. El poseedor deba ejercer actos posesorios agrarios sobre un inmueble destinado a vivienda suya y de su familia, a ttulo de dueo, en forma quieta, ininterrumpida y pblica. La declaratoria de inconstitucionalidad85 de esa ley dej un gran vaco normativo y ahora los campesinos tienen que acudir al trmite de la informacin posesoria para poder titular.86
De lo anterior expuesto, nace la necesidad de distinguir entre la usucapin agraria comn y la especial, ambas previstas por esta rama del derecho. La primera requiere del cumplimiento de los requisitos exigidos por el Cdigo Civil, por la ausencia de legislacin agraria especfica, es decir, ttulo traslativo de dominio, buena fe y posesin. As, quien presenta una demanda agraria de esta naturaleza, debe demostrar el ejercicio de una posesin a ttulo
Ver ULATE CHACN (Enrique Napolen). Op. Cit., pg. 50. Sala Constitucional. Resolucin 2802, de las 16:12 minutos, del 20 de abril de 1999. 86 ULATE CHACN (Enrique Napolen). Cdigo Civil: Evolucin Actual de los Institutos, Derechos Reales Agrarios, Posesin de Derechos y Otras Acciones. Revista de Ciencias Jurdicas. Nmero 115. San Jos, Costa Rica. Enero- Abril, 2008, pg. 105.
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de dueo, en forma pblica, pacfica e ininterrumpida durante un perodo de 10 aos. Pero, se distingue de los procesos civiles por prescripcin positiva, en que la posesin trasciende la simple ocupacin del fundo, puesto que implica actos posesorios agrarios, tendentes a cultivar y mejorar el bien que pretende usucapirse, para que dicho bien cumpla con la funcin social y econmica. Por su parte, la usucapin especial agraria est prevista en la Ley de Tierras y Colonizacin, cuyo fundamento se encuentra en la posesin precaria, por la necesidad de explotacin del fundo agrario, como medio de subsistencia propia o del ncleo familiar.
La usucapin en materia civil encuentra su fundamento en la certeza y seguridad jurdica, en el mbito agrario, en cambio, adems de estos aspectos su fundamento incluye la seguridad, el trabajo y la produccin.87
La usucapin civil y agraria tienen como comn denominador que por medio de ambas se adquiere el derecho de propiedad. Son institutos del derecho que tienen una misma raz, pero su contenido y principios son diferentes.
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Ver MARTNEZ CASTRO (Jssica Andrea). Op. Cit., pg. 53.
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TTULO SEGUNDO. ELEMENTOS DE LA USUCAPIN
Siguiendo la regulacin de Costa Rica, los elementos o condiciones para que se cumpla con la usucapin ordinaria son: ttulo traslativo de dominio o justo ttulo, buena fe y posesin.
La buena fe y la posesin son los pilares centrales del presente ttulo.
Siendo el tema principal de la presente tesis la discrepancia o discusin con respecto al tema del ttulo en la usucapin, ste se desarrollar de manera amplia en el Ttulo Tercero.
CAPTULO I. BUENA FE
SECCIN I. CONCEPTO DE BUENA FE
A. Doctrina.
Todos los pueblos de la antigedad, pero especialmente los romanos, conceden una extraordinaria importancia a la fides, revistindola, incluso, de un contenido religioso, que trasciende a los cultos ciudadanos y a los usos
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sociales, informando de este modo, la vida y conciencia social, de los romanos que por medio de los esquemas tanto haban de influir en el derecho.88
El concepto de buena fe es un punto de partida de toda normatividad jurdica. Viene a ser un representante de las normas morales en el terreno jurdico. Toda disposicin legal se encuentra baada con una dosis de moralidad, propia del convivir humano; y es ese convivir humano y el que define y califica la moralidad o inmoralidad de una accin o un no proceder.89
Dice Dez Picazo al respecto si la buena fe, considerada objetivamente en s misma, es un modelo o arquetipo de conducta social, hay una norma jurdica que impone a la persona el deber de comportarse de buena fe en el trfico jurdico. Cada persona debe ajustar su propia conducta al arquetipo de la conducta social reclamada por la idea imperante. El ordenamiento jurdico exige ese comportamiento de buena fe, no slo en lo que tiene delimitacin o de veto a una conducta deshonesta, sino tambin en lo que tiene exigencia jurdica prestando al prjimo todo aquello que exige una fraterna
convivencia.90
DE LOS MOZOS (Jos Luis). El Principio de la Buena Fe. Barcelona, Espaa, BOSCH, Casa Editorial, Urgel, 1965, pg. 22. 89 HERNANDEZ TERAN (Miguel). Estudio Jurdico sobre la Buena Fe. Ecuador. Industrial Agroinsa, S.A, 1988. 90 Citado por DE LOS MOZOS (Jos Luis). Op. Cit., pg. 61.
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Puede establecerse, por lo anterior, que la buena fe nace como un instrumento para reforzar la convivencia social; convivencia que empieza por el aspecto subjetivo en la conducta de cada persona de acuerdo con normas escritas, as como las no escritas como la costumbre y hasta creencias religiosas.
No puede negarse que en Costa Rica y el mundo la religin ha influido en la vida del ser humano, y se considera que tambin lo ha hecho en el campo jurdico, como anteriormente expuso De Los Mozos, a la buena fe se le ha dado hasta un contenido religioso.
La buena fe, desde su nacimiento tiene sus bases en ideas, tales como: hacer bien, obrar de buena manera, amor al prjimo y hasta de no hacer lo que no nos gustara que nos hicieran; ya que indiferentemente de la religin, lo que busca es amar a Dios y manifestarlo en el amor hacia el prjimo.
Pero el concepto y contenido de la buena fe, ha evolucionado y cambiado conforme cambia la realidad jurdica, y no se ha quedado solamente en un campo espiritual sino que naci la necesidad de regularla, como sucede en el caso de Costa Rica y especficamente y en lo que en este punto interesa en la prescripcin positiva de acuerdo con lo que establecen los artculos 853 y 85591
91
Artculo 855: La buena fe debe durar todo el tiempo de la posesin.
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del Cdigo Civil, donde, la buena fe es tomada como una de las condiciones que deben cumplirse para que pueda adquirirse la propiedad por usucapin.
La buena fe conlleva el obrar de buena manera, porque se cree que no se est lesionando la vida o derecho de otro.
En lo respecta a la usucapin, la buena fe92 -en la posesin- consiste en que el poseedor cree que no lesiona el derecho de otro al entrar a poseer el bien y obra en forma justa al tener la cosa en su poder. Si bien la buena fe se exige desde el momento de la toma de posesin sta debe permanecer durante todo el tiempo en que se ejercita la posesin. No importa que el poseedor obre con error, lo que importa es que exista una conviccin razonable que obedezca a una actuacin diligente aun cuando la verdad sea totalmente distinta.
Para Ricardo Guerrero Portilla la buena fe la determina la creencia de tener derecho a poseer. Siendo esto un estado de carcter subjetivo, psicolgico, en el que redundan exclusivamente los juicios valorativos basados en la conciencia y no en criterio de carcter objetivo. El creer tener derecho depender entonces, de la forma de pensar del sujeto, en su concepcin
MEZA LAZARUS. (lvaro Jos). Los problemas del ttulo: la posesin y la buena fe en los conflictos agrarios. Revista Ivstitia. San Jos, Costa Rica, Ao 12. N. 141-142. SetiembreOctubre, 1998, pg. 5.
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ideolgica del mundo, de su nivel cultural, de su salud mental, etc. La mala fe la determina el dudar tener derecho a poseer. 93
B. Jurisprudencia
La Sala Primera ha determinado que la calificacin de buena o mala fe responde a un aspecto subjetivo, en el primer caso relacionado con la creencia del adquirente de estar asistido por el derecho en la posesin ejercida y en el segundo supuesto, en presencia de un ejercicio de un derecho que no se tiene y que a sabiendas de ello, con el conocimiento pleno, pretende ostentarlo.94
En lo que respecta a este tema, la jurisprudencia agraria define a la buena fe como aquella que atae a la conviccin personal del sujeto sobre su legitimidad; debe hablarse de creencia, y no de buena intencin, dicha creencia generada en virtud de ignorancia o error; la buena fe cumple en la posesin el objetivo de garantizar ciertos derechos al poseedor (adquisicin de frutos, pago de mejoras y derecho de retencin, responsabilidad por la prdida o el deterioro de la cosa, etc (artculos 327 y 328 del Cdigo Civil). En tanto la buena fe en general como requisito de la posesin es necesariamente la
ignorancia o el error en cuanto la existencia de un vicio que invalida el ttulo o modo de adquirir, la buena fe necesaria para la usucapin -que adems
93
GUERRERO PORTILLA (Ricardo). Derecho Agrario Costarricense. La Usucapin y la Oposicin a la Inscripcin del Ttulo. Antologa Derechos Reales II. Universidad de Costa Rica, 1996. 94 Sala Primera de la Corte. Sentencia 74, de las 15:50 minutos, del 17 de julio de 1996.
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comprende la primera- se hace necesario tambin la creencia de que el transmitente del ttulo es propietario de la cosa trasmitida, o bien, tiene el poder de realizar la transmisin.95
Por su parte, la Sala Constitucional ha mantenido el criterio de considerar la buena fe como el requisito de la usucapin para que esta exista, segn lo establece el artculo 853 del Cdigo Civil, considerada como la conviccin personal del sujeto sobre su legitimidad, que debe hablarse de creencia que se genera en virtud de la ignorancia o el error.96
Por todo lo anterior, puede definirse a la buena fe, como el elemento subjetivo de la usucapin que implica creer, no tener nicamente una intencin, y por ello, actuar con la idea de que no se est violentando ningn derecho hacia terceros. Es el actuar conforme con el ordenamiento jurdico, es decir, que el aspecto subjetivo -que lo encierra el creer - se manifieste en la vida jurdica. Es el convencimiento de que lo que se hizo y hace va ajustado al ordenamiento jurdico, el cual tutelar ese proceder de diversas
manifestaciones jurdicas; por ser una conviccin personal de actuar conforme con el derecho.
95 96
Tribunal Agrario. Sentencia 00927, del 13 de setiembre del 2006. Sala Constitucional de la Corte Suprema de Justicia. Resolucin 4587-97, de las 15:45 minutos, del 5 de agosto de 1997.
66
SECCIN II. FORMAS DE BUENA FE
En el Derecho romano la buena fe se le encuentra en el sentido objetivo en materia contractual (contractus bonae fidei). Es la norma jurdica de contenido moral con valor integrativo y abstracta de lealtad. En sentido subjetivo o psicolgico en materia de posesin y usucapin (bonae fidei possessio) refiere a sujetos determinados. Equivale a la ausencia de malicia o dolo. Se trata de la conducta honrada de los sujetos en una determinada relacin jurdica. Sin embargo, resulta dudosa la separacin de los romanos de ambos campos: uno para las relaciones obligacionales y el otro para las reales. En el Derecho germano se encuentra la distincin entre buena fe objetiva (treu und glauben) y la buena fe en sentido subjetivo (guter glauben), no presente en el Derecho romano. Esta llega hasta tiempos modernos a travs del Derecho cannico. Bajo los principios de este derecho, se recurre al aspecto subjetivo. Se identifica la mala fe con el pecado y la buena fe con la ausencia del pecado. Con la promulgacin del Code Napolen de 1804, surgen distintos criterios de interpretacin. Desde la doctrina ius naturalista hasta el positivismo dogmtico.97
La buena fe es una, pero no hay que dejar de lado que la misma est conformada segn la doctrina, de un fondo tico que se manifiesta de manera psicolgica.
Sala Primera de la Corte. Sentencia 60, de las 15:30 minutos, del 31 de mayo de 1995. Voto Salvado de los Magistrados Cervantes y Zeledn.
97
67
Jos Luis Lacruz Berdejo seala que son dos grandes concepciones que giran en torno a la buena fe: una sicolgica y otra tica. De la primera, mencionado a Dez Picazo, dice que es simplemente un estado psquico, cuya determinacin se realiza en funcin del conjunto de representaciones mentales que el sujeto se haya formado. Es un estado de conocimiento o, quiz mejor, de falta de conocimiento o de ignorancia. Pero la mera ignorancia no es suficiente para deducir consecuencias a favor del ignorante. Es menester valorar tambin lo que l haya hecho o lo que hubiere podido hacer para encontrarse en tal estado o para salir de l. En esta reflexin toma su punto de partida la concepcin tica, de acuerdo con la cual la buena fe es un proceder honesto y leal o una actuacin social de la persona que es conforme con un modelo ideal de conducta. No vale alegar la ignorancia si sta infringe los cnones de la diligencia socialmente exigible. Los juristas romanos tuvieron ms en cuenta esta segunda concepcin, considerando a la buena fe incompatible con el error inexcusable. Los canonistas consideraron el mbito de la creencia, ms para el derecho de nuestro tiempo, impregnado de sentido social, es la concepcin romana la que debe prevalecer. Como dice Amors Guardiola la buena fe es un dato sociolgico, pero es tambin algo ms: se cree algo responsablemente.98
Antonio Hernndez Gil al respecto expone: la buena fe es contemplada en el Cdigo Civil en objetiva y subjetiva, como aspectos o
98
LACRUZ BERDEJO (Jos Luis). Elementos del Derecho Civil III. Derechos Reales Volumen I. Posesin y Propiedad. Editorial DYKINSON, Madrid, Espaa, 2003, pg. 83.
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manifestaciones fundamentales: como criterio regulador del ejercicio de los derechos o como criterio para atribuir determinados derechos. Pero, la diversidad de funciones no es suficiente para dar lugar a dos concepciones o clases diferentes de buena fe. Lo que cambia en una o otra hiptesis es la posesin en que se le considera e incluso en los efectos que produce, ms no ella misma.99
Puede decirse, que la doctrina divide a la buena fe de forma subjetiva y objetiva, distincin que nace en el Derecho alemn, pas al Derecho cannico, al utilizar e identificar los padres de la iglesia la mala fe con el pecatum y la buena fe con la ausencia del mismo, ms tarde llegara al Derecho moderno.100
A. Buena Fe Subjetiva
La buena fe subjetiva se aplica como tpica al campo de los derechos reales, aunque no es impedimento para ser aplicada a otras esferas jurdicas.
Est referida a la conciencia del sujeto, en relacin con una situacin propia o ajena; en la primera se cree o se ignora que dae un inters legtimo de otra persona, tutelada por el derecho; existe una creencia errnea derivada o proveniente de la ignorancia del derecho ajeno; en la segunda se basa en lo
99
HERNNDEZ GIL (Antonio). La Posesin. Madrid. Editorial Civitas. 1980, pag 178. RAMOS COREA (Jimmy Enrique). La Buena y la Mala Fe Posesoria y sus Efectos Jurdicos. Tesis de Grado para Optar por el Grado de Licenciatura en Derecho. Universidad de Costa Rica, 1986, pg. 58.
100
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que se ha denominado como apariencia jurdica, existe de igual manera que la primera un error, pero se diferencia en que no tiene que ver con la situacin propia, sino con aquella persona con la que el sujeto que se beneficia de la buena fe, se relaciona, es decir, se cree en el derecho de la contraparte.101
Se refiere a la conciencia de la persona, en relacin con la propia situacin, de la que deriva su derecho. Es la creencia o ignorancia de no daar un inters ajeno tutelado por el derecho. Se trata de una conducta o ms bien de un acto, que de no mediar la buena fe sera antijurdico o irregular.102
La buena fe subjetiva se refiere a la correcta situacin de la persona dentro de la relacin jurdica, no al contenido o a los efectos de la relacin misma.
B. Buena Fe Objetiva
En este caso, la buena fe es tomada como comportamiento de fidelidad, se sita en el mismo plano que el uso o la ley, es decir, adquiere funcin de norma dispositiva, de ah su naturaleza objetiva que no de haya basada en la voluntad de las partes, sino en la adecuacin de esa voluntad al principio que
101
Ver RAMOS COREA (Jimmy Enrique). Op. Cit., pg. 68. Ver DE LOS MOZOS (Jos Luis). Op Cit., pg. 61.
102
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inspira y fundamenta el vnculo negocial, ya que tiene su campo de desarrollo en el derecho de las obligaciones y en la teora general del derecho jurdico.103
La buena fe acta sobre el contenido de la relacin jurdica, nacida de la obligacin en particular o del negocio en general, se manifiesta en todos los aspectos de la vida, cobrando, sobre todo, inters en el ms tpico de todos ellos, en su comportamiento, es decir, en la actuacin de sus efectos jurdicos.
La buena fe objetiva se manifiesta e informa todo el sistema de la negociacin jurdica en general y de la obligacin en particular. Es decir, desde los contactos preliminares hasta la etapa de la eficacia jurdica. Los sujetos deben comportarse, uno con respecto al otro, de forma honesta y leal desde que se inicia la relacin obligatoria, debiendo mantenerse hasta que termine el negocio.
La buena fe es la creencia derivada de la confianza de una situacin aparente y de la ignorancia de una situacin real, la buena fe es un dato psicolgico. Pero, tambin, algo ms. Se cree algo responsablemente. De acuerdo con los postulados de la teora tica de la buena fe, slo responden a un modo de actuar honesto de la persona. No basta con la creencia
103
Ver DE LOS MOZOS (Jos Luis). Op. Cit., pg. 61.
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equivocada, cuando sta es socialmente condenable, cuando se arranca de una ignorancia inexcusable y no diligente.104
Por lo anterior puede concluirse que en la usucapin es necesaria la buena fe subjetiva y objetiva, porque ambas son las que conforman la buena fe, tomada como una caracterstica personal y la relacin con el objeto posedo, puesto que no puede ser con otra persona directamente, ya que no media una relacin de causalidad, conformada por la creencia y firme conviccin de que no se est lesionando un derecho de un tercero.
SECCIN III. CARACTERSTICAS DE LA BUENA FE
La buena fe es una de las condiciones que debe cumplirse para que se configure la usucapin o prescripcin positiva, por ser un instituto propio y autnomo tiene caractersticas que le son propias, las cuales son:
A. Carcter Subjetivo
La buena y la mala fe son personalsimas, manifiesta el autor lvaro Meza,105 de modo que la condicin de tal no se trasmite de un poseedor a otro, sino que al efecto debe examinarse el aspecto psicolgico y tico en cada caso
AMOROS GUERDIOLA, citado por HERNANDEZ GIL (Antonio). Op. Cit., pg. 24. MEZA LAZARUS. (lvaro Jos). Los problemas del ttulo: la posesin y la buena fe en los conflictos agrarios. Revista Ivstitia. San Jos, Costa Rica, Ao 12. N. 141-142. Setiembre Octubre, 1998. pg. 5.
105
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a efectos de determinar su acreditacin. De este modo, si el poseedor adquiere creyendo que el ttulo de su transmitente es justo y, en realidad, el mismo cumple con los requisitos de ser documento hbil para transmitir la propiedad, pero que no lo hace por causas ajenas a l, aun y cuando el transmitente sea de mala fe el adquirente, no por ello sucede en la mala fe a su poseedor y el tiempo para prescribir se inicia a contar a partir de dicha adquisicin, por el contrario, si el transmitente es de buena fe y el ttulo de adquisicin, de la posesin es justo el poseedor adquiere y hace suyos los aos de posesin del transmitente en virtud del principio de la continuidad posesoria.
La buena fe, al ser una creencia o conviccin que atae a la persona en su aspecto personal, no se le puede mezclar o crear una dependencia con otra persona, porque no obedece al criterio o creencia de otro, sino al aspecto ntimo del usucapiente, de ah la importancia del anlisis de cada situacin y persona en concreto.
B. Autonoma
La buena fe es independiente de las otras condiciones que establece el Cdigo Civil; por ello, no debe considerarse la buena fe en relacin con la creencia de que el ttulo que se tiene es idneo o no, o proviene del dueo u otro tercero, ya que puede tenerse ttulo sin tener buena fe, puede tenerse buena fe sin tener ttulo y hasta puede poseerse sin buena fe.
73
Algunos
autores tanto de Costa Rica como en el derecho comparado
relacionan a la buena fe con el ttulo, algunos de manera concurrente uno del otro; pero sin por esto quitarle la autonoma a ambos; tal es el caso de Diez Picazo cuando expone: El justo ttulo es un elemento objetivo y la buena fe el elemento subjetivo; un estado anmico de la persona, capaz de engendrar un comportamiento ticamente procedente y digno de la proteccin jurdica. La buena fe del usucapiente ha de medirse en relacin con el ttulo. No cualquier estado subjetivo de inocencia o de sana creencia es buena fe, sino aquellos que tienen como soporte y apoyo objetivo un justo ttulo.106
Otros establecen que la buena fe depende por entero del ttulo como es el criterio del autor Alberto Brenes Crdoba, que define a la buena fe como el desconocimiento del vicio que invalida el ttulo en que se funda la posesin,107 criterio seguido por la Sala Primera de la Corte al determinar:
En la buena fe general - que se plasma en el artculo 285 del Cdigo Civil108 como requisito de la posesin, es necesaria la ignorancia o el error en
DEZ PICAZO (Luis). Sistema de Derecho Civil. Madrid, Editorial TECNOS, Vol. III, 1978, pg. 97. 107 BRENES CORDOBA (Alberto). Tratado de los Bienes. Editorial Costa Rica, San Jos, Costa Rica, 1963. pg. 34 y siguientes. 108 Artculo 285: En todos los casos en la ley exige posesin de buena fe, se considera poseedor de buena fe al que en el acto de la toma en posesin crea tener el derecho de poseer. Si haba motivo suficiente para que dudara corresponderle tal derecho, no se le debe considerar como poseedor de buena fe; pero si la posesin fuera de buena fe en su principio, no pierde ese carcter por el solo hecho de que el poseedor dude posteriormente de la legitimidad de su derecho. Cesa de ser de buena fe la posesin en el momento de adquirir la certidumbre de que se posee indebidamente, y cesa tambin desde la notificacin de la demanda en que otro reclame el derecho de poseer.
106
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cuanto a la existencia de un vicio que invalida el ttulo o modo de adquirir; en cuando a la buena fe necesaria para la usucapin - que comprende a la general- se requiere la creencia de que el transmitente del ttulo es propietario de la cosa trasmitida o de que tiene el poder de realizar esa transmisin.
En Costa Rica, para que pueda cumplirse con la usucapin son necesarias tres condiciones, que el Cdigo Civil regula de manera independiente, las cuales son: ttulo traslativo de dominio, buena fe y posesin. No se plasm en la norma segn el artculo 853 del cuerpo legal citado- que el ttulo traslativo de dominio fuera basado en la buena fe, o que existe la buena fe si existe un ttulo o posesin. Los tres son institutos autnomos e independientes, por lo que ninguno depende o se prueba por medio del otro, cada uno tiene su manifestacin y relevancia en la vida jurdica; es por lo anterior que resulta de vital importancia el anlisis que debe hacer el juez para declarar no constituir- el derecho de propiedad adquirido mediante la usucapin, en cada situacin en concreto. Pero, sin dejar de lado que los tres requisitos antes mencionados juntos, son los que integran a la usucapin, por lo que debe existir una relacin, mas no una dependencia.
C. Presuncin de la Buena Fe
Roberto Iglesias,109 al respecto, seala:

109
YGLESIAS MORA. (Roberto). La presuncin de la buena fe del poseedor de cosa ajena. Revista Ivstitia. San Jos, Costa Rica,1988, pg. 63.
75
Se ha sostenido que la buena fe se presume siempre que su proteccin jurdica venga determinada por un principio general de trfico de bienes, por facilitar su rapidez y seguridad. La buena fe se reduce a un estado anmico e interno del individuo, que no permite una prueba directa; una presuncin de su buena fe sera tambin consecuencia de la dificultad que entraa la demostracin de ese hecho intelectivo. Se aducen, adems, consideraciones de tipo moral, fundadas en el supuesto de la actuacin honesta del individuo como premisa comn de las relaciones humanas.
Conforme con el artculo 759 del Cdigo Civil el que invoca una presuncin debe probar la existencia de los hechos que le sirven de base. As, la presuncin de buena fe es impuesta directamente por la ley: probado el hecho bsico (la posesin), se ordena al Juez de la admisin, sin ms de la existencia de la buena fe del poseedor, salvo si existe prueba en contrario que la enerve.
La buena o la mala fe con que una persona adquiere y conserva bajo su poder una cosa ajena, es una cuestin de hecho que debe ser determinada por los jueces.
Cuando la buena fe constituya un requisito o elemento para conferir derechos al poseedor, el fallo debe referirse expresamente a si existi o no buena fe y analizar los motivos por los cuales el juzgador se inclina por uno u otro extremo.
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Segn el Magistrado Ricardo Zeledn110 la Sala Primera le ha dado preeminencia al principio de presuncin de buena fe. La norma es el 286 y la excepcin el 285. Ello porque la buena fe es un principio general de Derecho. La solucin tiene lgica, porque en el mundo actual, a diferencia de cuando se redact el cdigo, se parte de la buena fe en todas las actuaciones de los seres humanos. Nunca de la mala fe. Esta es una tpica orientacin consagrada en la Constitucin Poltica. Por eso, la jurisprudencia ha exigido demostrar la mala fe a quien la alegue. La carga de la prueba corre a su cargo.
La buena fe se presume siempre, y al que la niegue se le obliga a la demostracin de su no existencia. Igualmente, la mala fe sobrevenida no tiene como fundamento la simple duda sino que requiere la certidumbre del poseedor, de que acta de forma ilegtima. Lo anterior porque se parte de la idea de que ser humano es bueno y, por ello, acta creyendo que lo hace conforme con el derecho.
D. Duracin de la Buena Fe
Segn el artculo 855 del Cdigo Civil la buena fe debe durar todo el tiempo de la posesin.
Sala Primera de la Corte. Sentencia 60, de las 15:30 minutos, del 31 de mayo de 1995. Voto Salvado del Magistrado Ricardo Zeledn Zeledn.
110
77
El artculo 855 citado se refiere a la buena fe apta para la usucapin, y como reflejo de la doctrina cannica, exige su permanencia a lo largo de toda la posesin, mientras que la mayora de las legislaciones la requiere slo al inicio.111
Lo anterior implica que la buena fe no es un elemento ajeno a las otras condiciones, ya que todas conllevan a la adquisicin de la propiedad. Por ello, la buena fe debe permanecer lo que dure la posesin, ya que es el tiempo apto para que se manifieste.
La duracin de la buena fe es otra manifestacin de la relacin que debe estar presente entre las condiciones para la usucapin. Relacin que como se estableci anteriormente debe ser de correspondencia no de dependencia.
CAPTULO II. LA POSESIN
SECCIN I. CONCEPTO DE POSESIN
Los romanos conocieron tres tipos de posesin: 1) una simple tenencia o detentacin de la cosa, que no gozaba de proteccin; b) un poder de hecho sobre las cosas protegido por lo interdictos y 3) una relacin de hecho,
111
Ver ROJAS FERNNDEZ (Jos Francisco). Op. Cit., pg. 37.
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diferente de la anterior, porque aparte de gozar de la proteccin posesoria, poda llegarse a convertir en propiedad por medio de la usucapin.112
Es esta ltima la que a continuacin se expondr. Surge la necesidad de aclarar que si bien es cierto, slo existe una posesin apta o hbil para adquirir la propiedad por usucapin en materia civil; en materia agraria, de igual
manera se manifiesta, pero con un plus que se refiere a la importancia econmica y social de la tierra. Por lo anterior, se divide el siguiente apartado en posesin civil y agraria.
A. Posesin Civil
La posesin es uno de los derechos reales ms complejos e interesantes; como dira el propio Ihering No hay materia del derecho que sea tan atractiva como la posesin, dada, sobre todo, la ndole de su espritu, ya que ninguna otra deja al terico tan gran amplitud. La posesin es la institucin molusco, no opone a las ideas que quieren introducirse en ella la misma resistencia
enrgica que las instituciones vaciadas en moldes de formas rgidas, como la propiedad y la obligacin. De la posesin puede hacerse todo cuanto es posible; podra creerse que ha sido creada para dar la ms completa satisfaccin al individualismo de las opiniones personales. A quien no sabe producir nada que sea adecuado, ofrecele la posesin el lugar de depsito ms
VSQUEZ ARTAVIA (Juan Mara). La Posesin. Tesis de Grado para Optar por el Grado de Licenciatura en Derecho, Universidad de Costa Rica. pg. 15.
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cmodo para sus ideas malsanas. Podra llamarla el juguete que el hada del derecho ha puesto en la cuna de la doctrina para ayudarle a descansar, divertido de su ruda labor; es una figura de caucho, a la cual puede darse las formas que se quieran, como ser la base de la usucapin.113
En el mundo corren en vigencia dos teoras respecto del tratamiento de la posesin, y como en mucho de lo que se conoce como derecho actual la doctrina y estudiosos alemanes han marcado senderos y vigencia conceptual y de tratamiento de instituciones y figuras del derecho, no estn alejados del estudio y tratamiento de la posesin, es de esta manera que ilustres estudiosos con Ihering y Savigny se han ocupado de analizar a la posesin; ambos han estudiado en profundidad la posesin en el derecho romano y a partir de all elaboraron doctrinas posesorias que influyeron, en muchos cdigos. Savigny dijo que la posesin tiene dos elementos: el corpus y el animus; este primero es el contacto fsico con la cosa o la posibilidad de tenerla, mientras que el animus es la intencin de conducirse como propietario, esto es, el no reconocer la propiedad del otro; Ihering descarto este ultimo elemento, dada su difcil probanza y la necesidad de ampliar el espectro de la proteccin posesoria, y en cuanto al corpus, lo flexibilizo al mximo, afirmando que es poseedor quien se conduce respecto de la cosa como lo hara un propietario.114
113
RABANAL ALIAGA (Juan Carlos). La Posesin como base de la Usucapin. http://blog.pucp.edu.pe/item/24214. Sitio web visitado el 12 de julio de 2008, a las 16:00 horas. 114 Ibid.
80
De acuerdo con lo anteriormente descrito, nuestro Cdigo Civil de 1886 acogi la teora posesoria de Savigny, puesto que es necesario que la
posesin sea hbil, es decir, en calidad de propietario, ininterrumpida, pblica y pacfica, debe contener el corpus y el animus, que se manifiesta mediante los actos posesorios como relacin directa con la cosa.
Para Alberto Brenes Crdoba se entiende por posesin la tenencia de una cosa bajo el poder y voluntad de una persona, o el goce de un derecho. Dos elementos son indispensables para que uno tenga la posesin: el poder de hecho sobre el objeto y la voluntad de retenerlo bajo su dependencia. Se adquiere la posesin desde el momento en que existe la posibilidad actual y exclusiva de ejercer sobre una cosa actos materiales de usufructo, uso y transformacin, aunque no se haya ejercido todava ninguno positivamente.115
La facultad que compete a una persona de tener bajo su poder y voluntad la cosa, es lo que constituye el derecho de poseer, el cual alcanza efectividad mediante la ocupacin o tradicin del objeto a que se trate. Este derecho es inherente a la propiedad y, con ella, se adquiere, porque para el ejercicio directo de los atributos primarios del dominio, es necesaria la tenencia de la cosa. Es posible adquirir el derecho de poseer sin la propiedad.116
115
Ver BRENES CORDOBA (Alberto). Op. Cit., pg. 73. Ibid.
116
81
La posesin, dice Stahl117 sirve, como la propiedad, al destino universal del patrimonio, a la satisfaccin de las necesidades del hombre por medio de los bienes, y por el poder libre que sobre ellos se ejerce.
Los jurisconsultos118 antiguos atribuan extraordinaria importancia a la posesin, como lo revela la mxima que usaban: Bienaventurado el que posee. Y separaban por completo la posesin, de la propiedad, estableciendo el principio de que nada hay en comn entre ellas.
Alberto Brenes Crdoba considera que uno de los efectos de la posesin es que sirve de base a la adquisicin del dominio por medio de la prescripcin. Y tomando en cuenta la evolucin que ha tenido la posesin que pas de ser una posesin natural -considerada como una simple detentacin a establecerse como instituto autnomo, apto para usucapir, es que se refuerza lo expresado por el autor Alberto Brenes Crdoba.
B. Posesin Agraria
La posesin agraria es un poder de hecho sobre un bien de naturaleza productiva unido tal poder al ejercicio continuo o explotacin econmica, efectiva y racional, con la presencia de un ciclo biolgico, vegetal o animal,
117
Mencionado por BRENES CORDOBA (Alberto). Tratado de los Bienes. Editorial Costa Rica, San Jos, Costa Rica, 1963, pg. 47. 118 Ibid.
82
ligado directa o indirectamente al disfrute de las fuerzas y recursos naturales.119
Cuando se refiere al uso racional de la tierra debe entenderse como el uso adecuado del suelo, que va a depender de la actividad productiva que de desarrolla de manera natural en un rea determinada; as, por ejemplo, un terreno que es apto para el cultivo de banano y se le cultivan otros productos diferentes a ste, no se cumple con el uso racional de la tierra, ya que no se rige por la libre disposicin de quien cultiva, sino que prevalece la esencia misma de la tierra.
Los elementos de la posesin agraria120 deben responder al fin econmico social del bien de que se trate. Por ello, se ha requerido un animus especial caracterizado por la intencin de apropiarse econmicamente de los frutos producidos en el bien. Igualmente, el corpus no es la simple tenencia material, pues debe manifestarse a travs del ejercicio de actos posesorios agrarios estables y efectivos.121
El poseedor agrario para que sea tal debe demostrar capacidad tcnica y experiencia en el ejercicio de actividades agrarias: tanto la cra de animales
119
MEZA LAZARUS (lvaro). La Posesin Agraria. 2. edicin, San Jos, Costa Rica, editorial Barrabs, 1994. pg. 116. 120 Ver ULATE CHACN (Enrique Napolen). Op. Cit., pg. 50. 121 Ibid.
83
como cultivo de vegetales. Es decir, debe tener la capacidad para organizar todos los bienes indispensables para el ejercicio de su actividad.122
El objeto de la posesin agraria es un bien de naturaleza productiva, por ello la funcin de la posesin agraria est muy vinculada a la utilidad social del bien de que se trate. La naturaleza del bien agrario implica la posibilidad de que, a travs de su uso directo o indirecto, se logren producir seres vivos animales o vegetales.123
Esto resulta fundamental en el Derecho agrario124 donde son los actos posesorios los encargados de darle contenido en el Derecho Civil, donde los actos de cerramiento bastaran para reputar la presencia de la posesin, en agrario el mero cerramiento, o la intencin de poseer no basta, pues, como se ha sealado, es indispensable demostrar esa posesin a travs de actos estables y efectivos, consistentes en la actividad agraria.
La posesin agraria, como sucede en los dems derechos reales -independientemente si stos son civiles o agrarios- cumplen con un ciclo de vida referido a la adquisicin, conservacin, extincin o prdida.
122
Ver ULATE CHACN (Enrique Napolen). Op. Cit., pg. 50. Ibid. Ibid.
123
124
84
SECCIN II. FUNDAMENTO DE LA POSESIN
La usucapin es una consecuencia necesaria
de la proteccin
dispensada a la posesin. sta, normalmente, se sacrifica (de ah su carcter de derecho real provisional) ante la propiedad y otro derecho real. La posesin se ala con el tiempo de la gestin de los bienes, termina triunfando la posesin, que genera un caracterstico y definitivo derecho real.125
El autor Hernndez Gil126 expone que la posesin debe ser protegida, para que se convierta en verdadero y definitivo derecho real con el transcurso del tiempo. Donde el principal protagonista es el tiempo. Todo ocurre en el tiempo: la vida del derecho como cualquier manifestacin de la vida biolgica o social, se desarrolla en l. Registra las duraciones y los cambios. No hay ningn modo de ser ni de dejar de ser que no aparezca inserto en una temporalidad. Sin embargo, en ciertas situaciones, el tiempo, adems de cumplir esa situacin general que le es inherente, se interioriza y pasa a ser factor o contenido del propio fenmeno jurdico. Este fenmeno ocurre de manera muy sealada en la usucapin. El tiempo en ella no opera como un mero transcurrir; el decurso temporal, en cuanto duracin, no se limita a desempear la funcin cuantitativa de la medida, la cronologa o el decurso: tiende a producir un cambio o mutacin jurdicos. El deber ser normativo termina por apuntar en la direccin marcada por el tiempo. Durante el decurso
HERNANDEZ GIL (Antonio). La Posesin. Obras Completas. Tomo II. Editorial ESPASA CALPE, Madrid Espaa, 1987, pg.359. 126 Ibid.
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de ste, va generndose un efecto que, una vez transcurrido el tiempo predeterminado por la norma, funda la adquisicin de la propiedad o de otro derecho real, respecto de los cuales se careca de ttulo o de ttulo suficiente. Si el tiempo total exigido no transcurre, la duracin nada cuenta a esos fines; mas si la duracin alcanza el lmite sealado, lo existente en cuanto facticidad se reviste de validez jurdica. El inters protegido no es meramente individual, hay en juego un verdadero inters social. Y este inters social acta
preferentemente en el marco de la seguridad, incluso con cierta postergacin de la justicia intrnseca e individualmente considerada. En la usucapin, lo que en rigor acontece es que la seguridad adquiere su mxima expresin normativa. No basta con que las situaciones dadas se mantengan en el sentido de que slo puedan ser removidas acudiendo a la va jurisdiccional. La dualidad hecho-derecho implica una incertidumbre que no puede mantenerse indefinidamente. Es preciso llegar a superarla. En tanto no se produce la usucapin, la tutela dispensada al poseedor tiene un carcter provisional; queda subordinada al discernimiento judicial del mejor derecho. Producida la usucapin, el campo posesorio, con la certidumbre de lo que es, y la incertidumbre de lo que debe ser termina por ser sobrepasado. No para imponer como verdad jurdica la negacin de lo dado ni para dejar las cosas como estn, sino para, con base en lo dado, establecer algo que, nutrindose de aquello que es, lo convierte en deber ser. As de la posesin contradictoria del derecho de propiedad se pasa a la posesin como consecuencia de la propiedad o del derecho real adquirido por la usucapin. Antes que la
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usucapin genere el efecto adquisitivo, la posesin es el antecedente; despus se genera el derecho, se introduce en l y se muestra como derivada del mismo. Pero el proceso no queda resumido ah. Esta posesin, que ahora le vemos dar el salto hacia el derecho de propiedad, puede correr una nueva aventura. No ser ella misma cambiarn las personas; mas la posesin, unas veces arraiga y otras voltil seguir la vida azarosa que tanto le atrae.
La esencia del instituto de la usucapin est ligado con al disciplina de la posesin. Al ejercicio de la posesin durante un plazo determinado y en condiciones especiales - pblica, pacfica, continua y en calidad de titular del derecho ostentado- se suman los requisitos que el ordenamiento establece para la usucapin, justo ttulo y buena fe. La posesin como derecho real implica la relacin entre una persona y una cosa. Constituyendo uno de los elementos separados que forman el dominio (Artculo 254 del Cdigo Civil). El derecho de posesin puede ser adquirido, independientemente del dominio pleno bajo ciertas circunstancias que el Cdigo Civil regula en el artculo 279por consentimiento del propietario, por el hecho de conservar la posesin por ms de un ao y porque la ley autorice al acreedor a retener la cosa de su deudor o mande que todos o algunos de sus bienes pasen a un depositario.-el derecho de posesin en general se integra con dos elementos: el corpus y el animus. El primero referido especficamente al hecho material de tener
sometida la cosa al poder - accin- y la voluntad de una persona, y la segunda relacionado con el aspecto interno que gua al poseedor. A esos elementos
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deben sumarse otras circunstancias especiales que la ley exige para que la posesin resulte til para usucapir. En este sentido, la posesin ad usucapionem es una forma ms rigurosa o calificada de posesin que se diferencia de la genrica. Los requisitos que la ley exige para que la posesin sea apta para la prescripcin positiva se regulan en el artculo 856 del Cdigo Civil.
SECCIN III. MODOS DE ADQUIRIR LA POSESIN
En trminos generales,127 se ha admitido que la posesin se adquiere a ttulo originario y a ttulo derivativo, lo anterior tanto en materia civil como agraria como a continuacin se expondr.
A. Modo Originario
Modo originario es cuando el ttulo se funda nicamente en el acto de voluntad unilateral del adquirente. No hay un derecho que le precede y, por ello, se trasmita. El artculo 278 del Cdigo Civil dispone que el derecho de posesin se hace efectivo por la ocupacin o tradicin del derecho o cosa de que se trata. Por su parte, el artculo 485 del Cdigo Civil seala que por la ocupacin puede adquirirse el dominio de las cosas muebles. La figura tpica de la posesin a ttulo originario es la ocupacin.
127
Ver ULATE CHACN (Enrique Napolen). Op. Cit., pg. 50.
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La adquisicin puede ser unilateral,128 cuando se adquiere o se entra a poseer el bien sin existir una posesin anterior o actual, o porque se adquiere en contra de la voluntad del anterior o actual poseedor. B. Modo Derivado
Modo derivado es cuando se produce una doble intencin del adquirente y del poseedor precedente, y el origen del fenmeno adquisitivo est en la disposicin de ese poseedor.
La tradicin es la forma derivativa de adquisicin de la posesin por excelencia y en ella, interviene el anterior poseedor. Es la entrega de la cosa para trasladarla a quien recibe la posesin.
La adquisicin bilateral129 opera, cuando existe un poseedor precedente quien transmite al nuevo poseedor el bien objeto de la posesin, ello acontece, por lo general, como consecuencia de un negocio jurdico. En la adquisicin bilateral intervivos la posesin agraria no podra adquirirse con el solo contrato o acuerdo de voluntades, o con el contrato unido a la tradicin, o con la simple tradicin, pues se hace necesario tambin la realizacin de actos posesorios conducentes a la explotacin econmica del bien. Respecto de adquisicin mortis causa, ante la muerte de un poseedor agrario, como los bienes posedos
128
129
Ver ULATE CHACN (Enrique Napolen). Op. Cit., pg. 50. Ibid.
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por el causante no deben quedar vacantes, deben ser entregados a quien corresponda jurdicamente para cumplir con su explotacin. Por su parte, la posesin agraria se conserva, a diferencia de la civil, en tanto exista un poder de ejercicio, directo o inmediato y productivo sobre el fundo agrario, es decir, se conserva en tanto exista continuidad en la realizacin de actos posesorios agrarios, no bastando con la mera voluntad o intencionalidad del poseedor. La prdida de la posesin en la modalidad de extincin se produce cuando se suspende la realizacin de los actos posesorios debidos sin causa justificada o cuando realiza en forma deficiente o irracional, y opera tambin la prdida, en s misma, cuando un tercero se sustituye en la posesin de quien posey.
SECCIN IV. CARACTERSTICAS DE LA POSESIN
Los requisitos comunes a toda posesin apta para la usucapin130 son los siguientes: A. En concepto de dueo o titular del derecho real.
La posesin en concepto de dueo tiene un doble significado. En un significado estricto equivale a comportarse el poseedor como propietario de la cosa; bien porque lo es, bien porque tiene la intencin de serlo. En su
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Tribunal Agrario. Sentencia 00927, del 13 de setiembre de 2006.
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significado ms amplio, es el que se comporta con la cosa como titular de un derecho susceptible de posesin.131
Exigindose que el poseedor se comporte como si fuera el dueo o titular del derecho real que se trate en calidad de propietario como lo establece el artculo 856 del Cdigo Civil.
Se entiende que el poseedor debe actuar con animus domini sobre el bien, pero no se trata de creerse propietario, sino de comportarse como tal.132
Es necesario de que el usucapiente tenga la aptitud para poseer en concepto de dueo o titular del derecho que se usucape, lo que significa que se comporte, acte y manifieste como dueo.
B. Pacfica
Definida en forma negativa como aquella en que no ha existido violencia, entendida esta como una fuerza actual e inminente tanto fsica como moral -amenazas-, pues la posesin mantenida con violencia no es til para la prescripcin, sino desde que cesa la violencia, segn al artculo 857 del Cdigo Civil.
131
HERNNDEZ GIL (Antonio). La Posesin. Obras Completas Tomo II. Editorial, ESPASA CALPE, Madrid, Espaa, 1987, pg. 371. 132 RABANAL ALIAGA (Juan Carlos). La Posesin como base de la Usucapin. http://blog.pucp.edu.pe/item/24214. Sitio web visitado el 12 de julio de 2008, a las 16:00 horas.
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Artculo 857: La posesin adquirida o mantenida con violencia, no es til para la prescripcin, sino desde que cesa la violencia.
La posesin que dar lugar a la usucapin deber ser pacfica, lo que significa que el poder de hecho sobre la cosa no se mantenga por la fuerza, aun cuando fue obtenida mediante la violencia.
La ley rechaza la adquisicin violenta de la posesin; sin embargo, si an con violencia se obtiene el poder de hecho sobre la cosa, el adquirente pasa inmediatamente a ser poseedor, aunque el despojado conserve una posesin como derecho. El adquirente que adquiri con violencia es ya poseedor pacfico una vez que dicha violencia cesa, y puede usucapir la cosa, si la posee en concepto de dueo.
Con este requisito se pretende que durante su ejercicio el titular no debe mantener su poder de hecho en la cosa haciendo uso de la fuerza, sea sta material o moral. Dada la exigencia de no mantenerla con violencia esto no significa que carezca de ese carcter la adquirida violentamente una vez concluido dicho estado, pues la posesin obtenida con violencia se transforma en pacfica cuando cesa la causa generada de la nueva titularidad por ello til para usucapir (artculo 857), y resulta lgica esa interpretacin de nuestro
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Cdigo, pues el adquirente pasa a ser inmediatamente poseedor aun cuando el despojado mantenga la posesin incorporal, o posesin como derecho.133
Hay autores como Manuel Albaladejo, que consideran que la posesin es pacfica aun cuando el poseedor defienda con la fuerza la posesin que otro trata de arrebatarla.
Misma tesis de pensamiento est en el caso de Costa Rica donde especficamente el Cdigo Civil determina la proteccin de la posesin en el artculo 305 relacionado con el artculo 317 del mismo cuerpo legal los cuales establecen:
Artculo 305: El propietario y el poseedor de cualquier clase que sean, pueden defender su propiedad o posesin repeliendo la fuerza con la fuerza o recurriendo a la autoridad competente. Artculo 317: El poseedor, de cualquier clase que sea, tiene tambin derecho para reclamar la posesin de que ha sido indebidamente privado, y una vez repuesto en ella se considera para los efectos de prescribir, como si no hubiera sido desposedo. No podr tomarse la posesin de una manera violenta, ni por aquel a quien legalmente corresponde, mientras el actual poseedor de oponga, debe reclamarse judicialmente.
Es, por lo anterior, que se cumple lo que de manera acertada sostiene Ricardo Guerrero Portilla: No est en presencia de una posesin violenta,
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Tribunal Agrario. Sentencia 457, de las 9:30 minutos, del 30 de agosto del 2000.
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cuando lo realizado por el poseedor, para mantenerse en la posesin, es para defenderse.134
C. Pblica
Es cuando se utiliza o disfruta la cosa de manera visible, sin ocultamientos o a escondidas, evitando que quien tenga inters en interrumpir la prescripcin pueda conocerla, segn lo que determina el artculo 858 del Cdigo Civil, la posesin tomada clandestinamente slo puede ser vlida para la prescripcin desde el momento en que esa circunstancia conste al despojado, segn el Artculo 279, inciso 2, del Cdigo Civil.
Artculo 858: De la misma manera, la posesin oculta impide la prescripcin, mientras no haya sido debidamente registrada o no puede ser conocida de los que tengan inters en interrumpirla. Artculo 279 inciso 2: Por el hecho de conservar la posesin por ms de un ao. El ao corre desde que se tome pblicamente la posesin, o si fuere tomada clandestinamente, desde que eso conste al despojado.
Es decir, que exista una exteriorizacin de los actos posesorios, que acte conforme lo hace el titular de un derecho. El usucapiente es un contradictor del propietario o del poseedor anterior. Por eso, es necesario de que la posesin sea ejercida de manera que pueda ser conocida por stos, para que puedan oponerse a ella si esa es su voluntad. Si ellos pudieron conocer esa posesin
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Ver GUERRERO PORTILLA (Ricardo). Op. Cit., pg. 64.
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durante todo el tiempo que dur, y no lo hicieron, la ley presume en ellos el abandono, y la posesin del usucapiente se consolida. Lo contrario a la posesin pblica es la posesin clandestina, que carece de eficacia posesoria.135
La publicidad implica la calidad en que se posee a vista y paciencia de todos. El vicio es contrarrestar la clandestinidad: que poseedor se oculte u oculte su posesin y que pretenda inducir en error a terceros, al no presentarse como el poseedor.136
El autor Antonio Hernndez Gil expone con gran claridad, lo que implica la caracterstica de la publicidad en la posesin:
Toda la teora de la posesin muestra a sta como una exterioridad o una exteriorizacin. La posesin es visible, perceptible sensorialmente. Mucho ms que el derecho o que el propio derecho a la posesin. En esa asequibilidad que tiene para ser captada desde fuera descansa, en gran medida, la razn de ser de la proteccin. El mundo de los derechos se revela mucho menos al exterior y tiene un trasfondo de interioridades que son siempre las decisivas. La posesin vive ms en la superficie. La funcin de la legitimacin, fundada en la apariencia, que desempea la posesin, descansa en la publicidad que le es
RABANAL ALIAGA (Juan Carlos). La Posesin como base de la Usucapin. http://blog.pucp.edu.pe/item/24214. Sitio web visitado el 12 de julio del 2008, a las 16:00 horas. 136 Ver GUERRERO PORTILLA (Ricardo). Op. Cit., pg. 64.
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implcita. Los efectos jurdicos ms importantes derivados de la posesin, que la trascienden hasta el punto de engendrar derechos, descansa en lo que posesin muestra y la creencia que funda en los observadores de buena fe. Es inherente a la posesin en conjunto, una funcin de publicidad.137
La publicidad es precisa, no slo al comienzo de la posesin, sino que debe acompaar a sta en toda su duracin y hay que juzgarla a tenor de las circunstancias; hay publicidad, cuando el uso de una cosa se realice visiblemente dentro del crculo que es normal, segn su naturaleza y destino.138
El Tribunal Agrario define esta caracterstica de la siguiente manera: La posesin debe ser pblica, frente a todos los dems, sin ocultar o esconder los actos ejercidos sobre la cosa para denotar su poder de goce y, por lo tanto calificar ampliamente la posesin. La publicidad -como los dems requisitos- debe existir durante todo el tiempo de la posesin y, con ello, pretende otorgarse a quien pudiere reclamar la cosa la posibilidad de ejercer sus derechos, pero esto no podra determinarse si se ejerce ocultamente. Es importante no ocultar tampoco el carcter como se posee, pues si quien lo hace se muestra en otra condicin (por ejemplo, depositario, arrendatario, etc.) debe entenderse su posesin no apta para usucapir, pues debe ostentar pblicamente su posesin como titular del derecho. No basta, tampoco, la pura voluntad interna del usucapiente, ella debe volcarse al exterior y ofrecer la
137
HERNNDEZ GIL (Antonio). La Posesin. Obras Completas Tomo II. Editorial, ESPASA CALPE, Madrid, Espaa, 1987, pg. 383 138 Ver RAMOS COREA (Jimmy Enrique). Op. Cit., pg. 68.
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posibilidad de ser conocida en el ambiente en el cual el fenmeno jurdico se est operando. La clandestinidad de actos realizados sobre la cosa, aun cuando pudieren perturbar al titular, no implican privacin alguna de su derecho, pues mientras no abandone ese carcter secreto, y se permita a quien se sintiere con mejor derecho para tratar de interrumpirla el trmino no corre (artculo 858), pero la posesin aun cuando inicialmente hubiere sido oculta es idnea para usucapir si luego llega a ser pblica.139
La publicidad en s es que se disfrute la cosa de una manera no oculta o a escondida de los dems, ya que lo que persigue la publicidad es que exista la posibilidad de que llegue a ser conocido el hecho por quien podra reclamar la cosa.
D. Ininterrumpida
Es la que se ejerce de manera continua, reiterada y mantenida, deja de ser continua en el momento en que el poseedor deja de ejercitar actos posesorios sobre el bien o deja de tener la posibilidad efectiva de realizar dichos actos, segn lo determina el artculo 856 del Cdigo Civil.
Al exigir el Cdigo Civil que la posesin tiene que ser continua, debe entenderse, no que la cosa sea poseda permanentemente, sino que debe
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Tribunal Agrario. Sentencia 457, de las 9:30 minutos, del 30 de agosto del 2000.
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serlo conforme con su propia naturaleza y sus caractersticas; dicha exigencia se encuentra relacionada con la interrupcin de sta.140
En la usucapin como supuesto de hecho, est representada por la subsistencia, llamada continuidad o no interrupcin de la propia situacin posesoria.
Cuando se exige para la posesin continuidad o ser ininterrumpida, ello debe ser durante todo el tiempo necesario para la usucapin, inicindose en el momento mismo configurativo de la posibilidad actual, real, exclusiva, de ejercer actos posesorios en la cosa (artculo 278). El vicio opera solo cuando, durante el plazo, se da alguna de las causas de interrupcin que se establecen en los artculos 875 y 876 del Cdigo Civil. No hay vicio, pero no resulta til la corrida durante el tiempo de la suspensin (artculo 880 del cuerpo legal citado), pero, en este caso, se suma la anterior a la posterior del plazo suspendido, a diferencia de la interrupcin donde todo el tiempo corrido anteriormente se inutiliza (artculo 878). Siendo la interrupcin un vicio, la continuidad se presupone (artculo 283) y quien alegue la existencia del vicio deber probarlo, como nica forma de invalidar la ya corrida. Para que la posesin ad usucapionem pueda operar se requiere -adems de ser como
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Ver RAMOS COREA (Jimmy Enrique). Op. Cit., pg. 68.
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titular del derecho y en forma continua, como se ha dicho, y pblicamente como se coment anteriormente.141
De manera general, puede concluirse como lo expone Antonio Hernndez Gil142 que la posesin acta como supuesto de hecho determinante de efectos jurdicos que trasciende la posesin misma. Opera como factor de la actividad o dinmica jurdica.
A manera de conclusin, en forma general, sobre la posesin se puede decir:
La posesin en s no es en rigor otra posesin, sino la posesin, la cual tiene un soporte derivada de su propia existencia o presencia. Esta posibilidad de independizacin o de aislamiento dota a la posesin de autonoma y de virtualidad.
Segn la tesis de pensamiento que comparte la Sala Primera: Para prescribir en forma positiva, nuestra legislacin exige tanto la posesin cuanto el ttulo traslativo de dominio requisitos que no pueden identificarse existencialmente, vale decir la existencia de uno no conlleva la del otro y viceversa. Cada uno refiranse a condiciones diferentes y por lo mismo no
141 142
Tribunal Agrario. Sentencia 457, de las 9:30 minutos, del 30 de agosto del 2000. HERNANDEZ GIL (Antonio). La Posesin como Institucin Jurdica y Social. Obras Completas. Tomo II. Madrid, ESPASA CALPE S.A, 1987, pg. 732.
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pueden confundirse. El primero corresponde al hecho material de tener bajo el poder y voluntad el bien, ejercicio que en orden a causar el efecto de usucapir, debe ser pblico, pacfico, continuo, de buena fe, a ttulo de dueo y por ms de diez aos. Es la ejecucin de una actividad fsica vinculada a un bien determinado. El segundo, en cambio, consiste en la causa o negocio jurdico que permite al poseedor, sea de manera mediata o inmediata, mantener poder jurdico posesorio sobre dicho bien. Es la justificacin para ejercer la posesin sobre el mismo. Esa disparidad de contenidos es la razn que impide la identidad entre uno y otro requisito, pues perfectamente, puede tenerse la posesin sin ttulo, o bien, el ttulo sin posesin." 143
La posesin se presenta como autnoma siempre que no se le considere en dependencia de un derecho que pueda atribuirla, como sera el caso del derecho de propiedad, usufructo, o de una condicin como lo sera un ttulo. La posesin es susceptible de producir efectos jurdicos al margen de todo ttulo expresivo de un derecho que la confiera.
Sala Primera de la Corte Suprema de Justicia. Sentencia minutos, del 15 de noviembre del 2000.
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856- F-00, de las 15:25
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TTULO TERCERO. DISCREPANCIA O DISCUSIN EN TORNO AL TEMA DEL TTULO EN LA USUCAPIN
La discusin o discrepancia en torno al tema del ttulo en la usucapin, es la base de la presente tesis y desarrollo de este ttulo.
Tanto a nivel doctrinal como jurisprudencial, nacional como en el derecho comparado, en materia agraria como civil no existe un criterio firme por seguir de lo que debe entenderse por ttulo traslativo de dominio o justo ttulo, lo que impide aplicar correctamente el derecho.
Mostrar las tesis de pensamiento, diversas interpretaciones referentes del ttulo en la usucapin, as como una breve evolucin en la jurisprudencia nacional ms relevante es el fin de los siguientes captulos.
CAPTULO I: EL TTULO EN LA USUCAPIN
En el presente captulo el trmino ttulo es tomado de manera general, sea ste como ttulo traslativo de dominio o justo ttulo. SECCIN I. ANTECEDENTES HISTRICOS DEL TTULO
La nocin de justo ttulo tiene sus antecedentes en la iusta causa usucapionis. En el Derecho romano clsico, ste es el concepto fundamental
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que, en virtud de desarrollos ulteriores, da lugar luego al concepto de ttulo. Para Bonfante, partiendo de que la usucapin como modo de adquirir la propiedad con base en la posesin tuvo siempre como fundamento que la toma de posesin no causa dao a otro, son distinguibles tres etapas. En la etapa preclsica se atiende a la iusta possessio, que se da cuando no incurre en el furtum. En el Derecho clsico, surge la iusta causa possidendi o usucapionis que exige ya una relacin con el anterior poseedor y traslada la prueba al usucapiente; luego no se trata slo de que la posesin no es viciosa, sino que descansa positivamente en una justa causa. En esta misma poca, la buena fe constituye un modo de complementar la iusta causa y llega hasta reemplazarla. En la poca justinianea y, sobre todo, en la interpretaciones posteriores de este derecho se produce un desdoblamiento de los requisitos constituidos por la iusta causa, entendida como ttulo y la buena fe como aptitud psicolgica y comportamiento tico del poseedor. El calificativo de justo pasa de la causa al ttulo.144
Desde sus inicios, la figura de la usucapin, que nace de la fusin de dos instituciones por Justiniano, sean stas la usucapio y la praescriptio longi temporis; va evolucionando no slo ella como forma jurdica para adquirir la propiedad, sino que tambin evolucionan sus elementos. En el presente caso el ttulo, que nace por la necesidad de una realidad social que tiene que justificar la entrada en posesin, sea sta de manera originaria o derivada; porque a
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HERNNDEZ GIL (Antonio). Obras Completas Tomo II. La Posesin como Institucin Jurdica y Social. Madrid, ESPASA CALPE S.A, 1987, pg. 443.
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pesar de que los elementos de la usucapin son autnomos, tienen que relacionarse y complementarse, porque juntos constituyen la usucapin, cuando se rene un ttulo, una posesin hbil, la buena fe y el tiempo determinado por la ley puede adquirirse la propiedad por usucapin.
El ttulo desde su nacimiento es tomado como justa causa que fundamenta la posesin y hasta la buena fe. Pero como se aclar anteriormente, cada condicin de la usucapin deben analizarse de manera independiente, segn el caso en concreto y la realidad social.
SECCIN II. REGULACIN SOBRE EL TTULO
A. Derecho Comparado
En la mayora de los pases se requiere el justo ttulo para la prescripcin ordinaria. Por ejemplo, el Cdigo Civil italiano de 1942 habla especficamente de justo ttulo pero se refiere a un ttulo que sea idneo para transferir la propiedad, lo cual es interpretado, por la doctrina y jurisprudencia de ese pas, en el sentido de ser cierto y vlido. En igual sentido, el artculo 1940 del Cdigo Civil espaol establece al justo ttulo como un requisito de la usucapin ordinaria, definindolo en el ordinal 1952 como aquel que legalmente baste para transferir el dominio o derecho real cuya prescripcin se trate aadiendo, en el siguiente artculo que el ttulo para la
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prescripcin ha de ser verdadero y vlido. Igualmente, en Argentina, el artculo 3999, del Cdigo Civil, prev la prescripcin ordinaria en 10 aos cuando el adquirente cuenta con el justo ttulo y la buena fe, y el 4011 agrega: el ttulo debe ser verdadero y aplicado en la realidad del inmueble posedo. El ttulo putativo no es suficiente, cualesquiera sean los fundamentos del poseedor para creer que tena un ttulo suficiente. En ese sentido, el ttulo debe ser verdadero y aplicado en realidad al inmueble posedo. Consecuentemente, conforme con el artculo 4012, el ttulo nulo por defecto de forma, no puede servir de base para la prescripcin. Y aunque la nulidad del ttulo sea meramente relativa al que adquiere la cosa, no puede prescribir contra terceros ni contra aquellos mismos de quienes emana el ttulo (artculo 4013, Cdigo Civil). El ttulo subordinado a una condicin suspensiva,-segn la legislacin argentina- no es eficaz para la prescripcin, sino desde el cumplimiento de la condicin. Igualmente, el ttulo sometido a una condicin resolutiva, es til desde su origen para la prescripcin. En cuanto al cdigo uruguayo, dicho requisito es exigido en su artculo 1204 de modo concordante con el 693 del Cdigo Civil. De igual modo que en los casos anteriores, en el artculo 1208, se afirma que por justo ttulo debe entenderse el legal y capaz de transferir la propiedad, por lo que ha de ser verdadero y vlido; y que cualquier error, sea de hecho o de derecho, no bastar para subsanar la falta de ninguna de estas dos cualidades. De modo similar a la regulacin espaola, quien alegue la
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prescripcin est obligado a probar el justo ttulo, por cuanto ste nunca se presume (art. 1209). El Cdigo Civil chileno, dando un gran paso, en su artculo 704, estipula que no puede considerarse como justo ttulo el falsificado, esto es, el no otorgado realmente por la persona que se pretende; el conferido por una persona en calidad de mandatario o representante legal de otra sin serlo; el que carece de un vicio de nulidad, como la enajenacin que debiendo ser autorizada por un representante legal o por decreto judicial, no lo ha sido; y el meramente putativo, como el del heredero aparente que no es en realidad heredero; el del legatario, cuyo legado ha sido revocado por un acto testamentario posterior, etc. Sin embargo, al heredero putativo a quien por decreto judicial se haya dado la posesin efectiva, servir de justo ttulo el decreto; como al legatario putativo el correspondiente acto testamentario que haya sido judicialmente reconocido. En esa direccin, la validacin del ttulo que en su principio fue nulo, efectuada por la ratificacin, o por otro medio legal, se retrotrae a la fecha en que fue conferido (art. 705). En Venezuela, segn el artculo 1963, se ha dicho que nadie puede prescribir contra su ttulo, en el sentido de que nadie puede cambiarse a s mismo la causa y el principio de su posesin.145
Tambin, el Cdigo Civil francs se refiere al justo ttulo, en primer lugar en su artculo 550, al definir al poseedor de buena fe como aquel que posee
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TANTALEN ODAR (Reynaldo Mario). Breve Tratamiento Legislativo Comparado de la Prescripcin Adquisitiva de Dominio de Bienes Inmuebles. http://www.derechoycambiosocial.com/revista007/usucapion.htm sitio web visitado el 1 2 de setiembre del 2008, a las 19:00 horas.
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como propietarios, en virtud de un ttulo traslativo de dominio cuyos vicios ignora. Asimismo, lo establece como uno de los requisitos para la denominada prescripcin de 10 a 20 aos y, segn el numeral 2267, el ttulo nulo por defecto de forma no puede servir de base a este tipo de usucapin. La justicia del ttulo radica, segn ha desarrollado la doctrina, antigua y reciente, en su veracidad y validez. 146
B. Costa Rica
En Costa Rica, el problema sobre qu debe entenderse por ttulo como condicin necesaria para la prescripcin positiva o usucapin nace desde el Proyecto del Cdigo Civil, donde es utilizado el trmino justo ttulo, para referirse a uno de los requisitos de dicha prescripcin positiva, trmino ms utilizado por otras legislaciones. Sin embargo, en la publicacin oficial en La Gaceta nmero 124, del 2 de junio de 1886, aparece con el trmino de ttulo traslativo de dominio, como uno de los requisitos contenidos en el artculo 853 de dicho cdigo, el cual hasta hoy establece la adquisicin de la propiedad por medio de la usucapin. El por qu de dicha transformacin no tiene explicacin, pero sobresale en las discusiones del Congreso la falta de claridad en la determinacin del concepto.
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Sala Primera de la Corte. Resolucin 19-93, de las 14:00 horas, del 7 de abril de 1993.
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Como lo expone Miguel ngel Herrera Ulate147 en el derecho costarricense, cuando se redact el proyecto del Cdigo Civil, en el aparte referido a los requisitos de la prescripcin positiva, se trat el tema del justo ttulo; no obstante, sin explicacin que lo justifique en la aprobacin final por el Congreso se le establece como ttulo traslativo de dominio.148
Su regulacin segn el Cdigo Civil se encuentra en los artculos 853 y 854, y se limita a mencionarlo como una condicin para que se d la prescripcin positiva; pero en todo el cuerpo normativo citado no se encuentra una norma que establezca lo que debe entenderse por ttulo traslativo de dominio, o justo ttulo, como ocurre en algunas legislaciones. Por ello, se han dado diversas interpretaciones. Si bien es cierto de que los cdigos no son diccionarios que nos den conceptos, el problema estriba en que al buscar a travs del proyecto del cdigo alguna justificacin o anlisis que fundamente la disparidad o no de trminos, no se encuentra explicacin alguna. Por ello, la jurisprudencia y doctrina dan diversas interpretaciones, pero falta claridad para determinar qu es el ttulo traslativo de dominio y justo ttulo, son lo mismo? o son totalmente diferentes?. El fin del siguiente captulo es determinar su significado, en toda su amplitud.
HERRERA ULATE (Miguel ngel). El Ttulo en la Usucapin. Tesis para Optar por el Grado de Licenciatura en Derecho. Universidad de Costa Rica. 1997. pg. 9. 148 La Gaceta. San Jos. No 124 del 2 de junio de 1886, pg. 556, citada por HERRERA ULATE (Miguel ngel). Ibidem.
147
107
CAPTULO II. SIGNIFICADO DEL TRMINO TTULO
El trmino ttulo, -establece Agustn Daz Delgado- en el Cdigo Civil, deja un campo abierto a interpretacin, por un lado establece el ttulo traslativo de dominio y por el otro refiere a este como justo ttulo. Mucha de la doctrina y jurisprudencia ha interpretado que el ttulo que debe estar presente, es uno que pueda, por su propia naturaleza transmitir el dominio del derecho, y que se ampare en una justa causa de transmisin, es decir, que el fundamento de la causa sea lcito, y que no produce todos sus efectos, por el vicio que afecta la generalidad del negocio, como es el caso en que el transmitente no es el legtimo propietario del derecho o, por lo menos, no tiene la legitimacin necesaria para trasmitirlo. La solucin de este vicio es la principal razn de ser este instituto, es decir, es el remedio para este vicio en la eficacia del negocio.149
Tambin, en la realidad jurdica, existen casos en que poseedores entran en la posesin de un bien de manera originaria, es decir, que no media una relacin con nadie, con ningn poseedor precedente. Para algunos autores, hay que entender el trmino ttulo como sinnimo de documento donde se plasma el negocio que no surte sus efectos por no emanar del legtimo propietario, sea sta la adquisicin a non dominio; para otros en cambio, dicho trmino debe ser entendido como causa que justifique la
149
Ver DAZ DELGADO (Agustn Javier). Op. Cit., pg. 38.
108
entrada en posesin del bien, que puede ser una causa originaria como la ocupacin; esto es lo que a continuacin se expondr.
SECCIN I: TTULO COMO DOCUMENTO
A. Concepto
Antonio Hernndez Gil expone que el trmino ttulo puede ser considerado como documento tambin designa como ttulo el documento o instrumento en que se contiene. Se toma como un ttulo traslativo, dirigido a transferir un derecho real, bien en la modalidad de la transmisin derivativa (sucesin) o en la modalidad de la transmisin derivativa constitutiva (la cual no quiere decir que la usucapin constituya una adquisicin derivada). En el caso de tomar el ttulo como ttulo traslativo de dominio, se est ante la situacin en que ha intervenido como enajenante el que no es dueo o titular del derecho, se est frente a una adquisicin a non domino.150
Por su parte, Lacruz Berdejo151 tambin interpreta el trmino ttulo como documento, por ello es que establece que ste debe reunir las caractersticas de verdadero y vlido, que seguidamente se expondr.
150
HERNNDEZ GIL (Antonio). Obras Completas Tomo II. La Posesin como Institucin Jurdica y Social. ESPASA- CALPE S.A, Madrid, 1987, pg. 442. 151 Ver LACRUZ BERDEJO (Jos Luis) Op. Cit., pg. 67.
109
Juan Marcos Rivero152 es uno de autores que mantiene la posicin de que el ttulo, segn lo determina el Cdigo Civil de Costa Rica, debe ser entendido y con ello interpretado como sinnimo de documento. Al respecto seala lo siguiente:
La definicin legal que contiene el artculo 853 del Cdigo Civil costarricense no deja duda alguna en el sentido de que la institucin que se regula es la usucapin breve, para la cual se requiere un justo ttulo, posesin y buena fe. Dicho justo ttulo carece de capacidad o legitimacin ya sea: a) porque el derecho transmitido no pertenece al disponente (esto podra acontecer, porque el enajenante nunca ha sido propietario o titular del bien, o bien, porque su derecho se ha resulto o de cualquier otra forma se ha extinguido, o porque el ttulo que se tiene no es idneo o no es suficiente para llevar a cabo la transmisin, como sucedera si un usufructuario, arrendatario, comodatario, etc., transmitiera la propiedad del bien). Puede decirse que el principal vicio del ttulo que purga la usucapin es el de la adquisicin de un no propietario, por lo que se considera que la adquisicin se ha llevado a cabo a non domino, es decir, de quien no es propietario; b) o bien, el disponente
carece de la capacidad y legitimacin necesarias para llevar a cabo el acto. Por eso, dice la doctrina que el defecto que acusa el justo ttulo le es intrnseco. Porque en s mismo est en orden y es, visto en abstracto, idneo
RIVERO SNCHEZ. (Juan Marcos). Problemas de Posesin? Y el justo ttulo y la buena fe en la usucapin? Revista Ivstitia. San Jos, Costa Rica. Ao 10. N. 118-119. OctubreNoviembre,1996, pg. 10.
152
110
para transmitir el derecho de que se trata, pero por defectos en los supuestos subjetivos de negociacin no produce el efecto traslativo buscado.
Para dicho autor en el derecho costarricense la palabra ttulo tiene tres acepciones. En algunos casos, es sinnimo de causa o atribucin patrimonial (por ejemplo, en los artculos 853 y 854 Cdigo Civil). En segundo lugar, existen normas en que se lo toman como sinnimo de documento (artculo 459 Cdigo Civil) y, finalmente, designa la naturaleza de la atribucin patrimonial (como cuando se habla de bienes adquiridos a ttulo gratuito, por ejemplo en el artculo 41 del Cdigo de Familia).
Ante ello, expone que en el artculo 853 del Cdigo Civil, ttulo designa el negocio jurdico por el cual alguien adquiri el bien de otra persona. Ttulos justos y hbiles para adquirir seran, por ejemplo, la compraventa, la donacin, la herencia, el pago. El justo ttulo traslativo de dominio o del derecho real del que se trate es el elemento que justifica la posesin (y no a la inversa). Y es la existencia del justo ttulo lo que hace presumir la buena fe.
La usucapin no se aplica para los casos en los cuales se adquiere la posesin originariamente, pues el Cdigo habla de ttulo como documento, como hbil, como traslativo, de donde se requiere de una transmisin.153
153
Ver RIVERO SANCHEZ. (Juan Marcos). Op. Cit., pg. 109.
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Y si a lo anterior se le aade el concepto de que la usucapin es para este autor un modo de adquirir a non domino, entonces solo cabe en relacin con una posesin adquirida derivadamente.
B. Caractersticas
Segn la doctrina y jurisprudencia son dos las condiciones o caractersticas del ttulo como documento, como negocio, para la prescripcin: ha de ser verdadero y vlido.
1. Verdadero
Como dice Badosa,154 veracidad no es lo opuesto a inexistencia, sino a falsedad. Se trata, pues, de eliminar como ttulo ad usucapionem no tanto a un ttulo inexistente como a un ttulo falso. As, el calificativo de verdadero es excluyente del ttulo putativo, es decir, aqul en cuya presencia cree por error el usucapiente, pero no existe.
La Sala Primera de la Corte lo define como su existencia real, excluyndose como tal al ttulo putativo y al simulado. En ambos casos, no hay justo ttulo operante, slo la apariencia de ste. La posesin ejercida en un
154
Mencionado por LACRUZ BERDEJO (Jos Luis) Op. Cit., pg. 67.
112
ttulo putativo podra considerarse de buena fe, pero no apta para usucapir. La simulacin del ttulo entraa su inexistencia adems trae aparejada la mala fe de las partes intervinientes en ella.155
2. Vlido La validez del ttulo significa que ste ha de reunir todas las condiciones exigidas por ley, tanto a las relativas a su otorgamiento (consentimiento, objeto y causa), como a su contenido (licitud, ausencia de prohibiciones). La exigencia de validez del ttulo, ha de interpretarse literalmente. No slo es preciso que el negocio sea apto, segn su clase, para transferir la propiedad, sino que la hubiera transferido por concurrir en l todos los requisitos de validez (consentimiento, objeto, causa, forma, etctera), a no mediar un obstculo externo que se opone a su eficacia: por lo comn, la falta de titularidad del transferente.156
En cuanto a la validez del ttulo, se reconoce que el ttulo justificante de la posesin no est exento de vicios, pero stos no le son intrnsecos. Se trata de una fallida transmisin del dominio realizada por un sujeto no titular, pero haciendo abstraccin de esa circunstancia, el negocio debe reunir los requisitos formales y sustanciales de validez que le son propios. No constituye ttulo vlido el absolutamente nulo, pues se trata de un negocio no apto, en forma
155
Sala Primera de la Corte. Resolucin 000821-2000, a las 15:05 minutos, del 1 de noviembre del 2000. 156 Ver LACRUZ BERDEJO (Jos Luis) Op. Cit., pg. 67.
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abstracta, para transferir la propiedad. A manera de ejemplo, sera inidnea, a los efectos de la usucapin, la donacin verbal realizada en contravencin con lo dispuesto por el artculo 1397 del Cdigo Civil. Generalmente, son aceptados en doctrina como aptos para usucapir los negocios anulables. Pero segn ha sido observado, con buen tino, en estos casos el negocio anulable es vlido, per se, si no se ha ejercido la respectiva accin dentro del plazo previsto por la ley (artculo 841 del Cdigo Civil). De tal manera, se produce la consolidacin del derecho en virtud de la subsanacin del negocio anulable, segn lo establece al artculo 838 del cuerpo legal citado. Para poder realizarse la usucapin ordinaria, es necesaria una perfecta correspondencia entre el objeto del ttulo y el de la posesin, pues no se puede adquirir lo no posedo an si es lo referido al ttulo- o lo que no sea objeto del ttulo an si se ha posedo.157
A manera de conclusin puede determinarse que el trmino ttulo puede ser entendido como sinnimo de documento, porque a travs de ste se plasma el negocio jurdico, denominndolo como ttulo traslativo de dominio. Se transmite por una precedente persona que si bien no es el titular del derecho existe una relacin con ese no titular, tomando lo anterior puede decirse que se est frente a la adquisicin a non domino, uno de los modos que justifican la entrada en posesin del bien, pero no el nico.
Sala Primera de la Corte. Resolucin 000821-2000, a las 15:05 minutos, del 1 de noviembre del 2000.
157
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SECCIN II. TTULO COMO CAUSA O MODO DE ADQUISICIN
A. Concepto
Antonio Hernndez Gil158 de manera acertada establece ttulo se usa con diversos significados. En el que puede considerase como fundamental por ttulo se entiende la causa o el fundamento de una atribucin patrimonial, referidos al acto de donde procede y que la legitima. Ttulo puede entenderse como fundamento de la adquisicin y la adquisicin misma. Se da por una adquisicin originaria en virtud de la ocupacin.159
Benito Gutirrez define al justo ttulo como el apto para transferir el dominio, y advierte: los intrpretes del Derecho romano presentan bien clasificada esta doctrina. Vinio ensea que el ttulo o justa causa para la posesin o proviene de los particulares o de los jueces o de la misma condicin de la cosa, como acontece en la ocupacin. Surge la teora del ttulo y modo, el ttulo como el acto exterior de la voluntad, y del modo como el derecho anterior sobre las cosas, resulta lo siguiente: que modo es el derecho anterior que tiene el transmitente, el cual se denomina modo derivativo, cuya caracterstica es la tradicin, pero tambin se reputa modo a un estado especial de las cosas res nullius- sobre las que se produce la adquisicin del derecho real que, unido con
158
Este autor y uno de los que sostiene que el trmino ttulo tiene dos vertientes: una originaria y otra derivada. 159 HERNNDEZ GIL (Antonio). Obras Completas Tomo II. La Posesin como Institucin Jurdica y Social. Madrid, ESPASA CALPE S.A, 1987, pg. 441.
115
la voluntad y aptitud del que la realiza derecho natural de apropiacin, produce aquella, y este supuesto, el modo, es originario, y su especial caracterstica es la ocupacin. En la ocupacin hay adquisicin ms no transmisin.160
Por su parte, Ricardo Guerrero Portilla161 es uno de los autores que siguen la tesis de pensamiento que es diferente el trmino ttulo traslativo de dominio y justo ttulo, para dicho autor ttulo llegara a ser sinnimo de documento, en cuanto es un documento que puede probarse la existencia de la transmisin posesoria, por ello para l es correcto tomar ese trmino ttulo como traslativo de dominio. El problema se presenta en los casos de adquisicin originaria de la posesin, porque en sta no hay transmisin de la posesin, sino que el usucapiente entra en posesin del bien, por lo que se hace imposible poder demostrar la existencia de un ttulo, tomndolo como traslativo, sea como documento. Sin embargo, para l, el Cdigo Civil determina que no es necesario probar el ttulo cuando se trata del derecho de poseer, que es, precisamente, el caso en que se encuentra el poseedor originario. No hay que dar nombre de ninguna persona porque la posesin no se adquiri de nadie, y tampoco deber presentarse ningn documento en que conste traspaso alguno, porque de igual forma no se ha dado.
160 161
Mencionado por HERNANDEZ GIL (Antonio). Op. Cit., pg. 114. Ver GUERRERO PORTILLA (Ricardo). Op. Cit., pg. 64.
116
Para este autor, ttulo traslativo de dominio y justo ttulo no son sinnimos, son conceptos diferentes, el primero significa la existencia de un documento que demuestre la adquisicin de la posesin, sea la relacin precedente, mientras que el segundo significa causa justa adquisitiva, o causa lcita adquisitiva. Este segundo concepto es el que debe entenderse como el requisito de la usucapin, pues abraza al primero. En sntesis, el requisito debe ser el justo ttulo, entendido no como documento, sino como causa justa o lcita adquisitiva.
Segn criterio de la suscrita si es acertada la posicin de Ricardo Guerrero Portilla que determina que ttulo traslativo de dominio y justo ttulo no es lo mismo, pero lo que no se comparte es la idea de que el requisito de la usucapin al hablarse de ttulo, sea entendido nicamente como causa justa o lcita adquisitiva que motiva la posesin de manera originaria, porque deja de lado la adquisicin o causa derivada que fundamenta la posesin.
lvaro Meza Lazarus162 ha mantenido la siguiente posicin:
De acuerdo con nuestra normativa, artculo 854 del Cdigo Civil, la posesin no vale por ttulo; la posesin hace presumir el ttulo, que es distinto, lo cual significa que al ser sta una presuncin iuris tantum puede demostrarse lo contrario. Esta confusin tan frecuente tanto en doctrina como en
MEZA LAZARUS. (lvaro Jos). Los problemas del ttulo: la posesin y la buena fe en los conflictos agrarios. Revista Ivstitia. San Jos, Costa Rica, Ao 12. N. 141-142. SetiembreOctubre, 1998, pg. 5.
162
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jurisprudencia nacional obedece, quizs, al hecho de que tanto el cdigo francs como el espaol, y la doctrina de stos, de innegable influencia en nuestra formacin jurdica, contemplan normativa en la cual se indica que la posesin vale por ttulo.
Para dicho autor, cuando la posesin se adquiere originariamente, no es que la posesin valga por ttulo o que es el ttulo mismo, sino que la posesin hace presumir el ttulo. Cuando se habla de ttulo ninguna de las acepciones que contiene el Cdigo Civil contiene la generalidad necesaria que abarque todo el significado del concepto general de ttulo como requisito de la usucapin. Si quiere encontrarse un concepto general de ttulo que permite explicar del por qu de vocablos como justo ttulo, ttulo traslativo de dominio o ttulo hbil o ttulo documento, debe encontrarse en su identificacin primaria con el concepto de modo de adquirir, es decir, como hecho jurdico al cual la ley atribuye el efecto de producir la adquisicin de derechos o bienes.
Don lvaro Meza, de manera acertada, dispone que dentro de los modos de adquirir se encuentran los originarios o derivados, existen varios modos de adquirir entre los cuales cita el convenio, la accesin, la usucapin, la ocupacin, etc., no es que exista segn su criterio - un modo llamado ttulo, sino que el Cdigo, y desde Roma cuando se habla de ttulo como requisito de la usucapin se trata de indicar el significado modo.
118
El Cdigo Civil contempla el concepto de modo en el artculo 484 y an y cuando se refiere al dominio, en realidad dichos modos se aplican a otros derechos adems de la propiedad entre otros a la posesin misma. Por el contrario, el concepto de ttulo, en otras legislaciones refiere a la tradicin o entrega de la cosa, as en el sistema de ttulo y modo, el ttulo es la tradicin o entrega de la cosa y el modo puede ser el convenio u otro modo de adquirir.
Cuando la ley habla de ttulo, entonces, su concepcin ms general es el concepto de modo, pero modo ligado a la adquisicin de la posesin, es decir, el ttulo siempre se refiere a la forma en que se adquiri la posesin que es apta para la usucapin. Los modos de adquirir dicha posesin son originarios o derivados. Los modos originarios son la ocupacin que puede incluir una desposesin o no, y los modos derivados son el convenio, el remate judicial y la sucesin mortis causa.
Tratndose de una posesin adquirida originariamente, la posesin hace presumir el ttulo, ttulo que identificado con el concepto de modo de adquisicin resulta ser la ocupacin, que es un modo de adquirir la posesin y los derechos reales posebles que no son titularidad de nadie. Por ello, al no
tratarse la ocupacin a la adquisicin de la propiedad, sino de la posesin no debe referirse a las limitaciones de la ocupacin como modo de adquirir la propiedad, nicamente de muebles, pues los inmuebles que no pertenecen a
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nadie pertenecen al Estado, lo cual no sucede con los inmuebles que no son posedos por los particulares.
Una vez adquirida la posesin y si se cumplen los otros requisitos que seala la ley en relacin con la posesin misma y la buena fe, el sujeto al ao adquiere el derecho de posesin y nueve aos despus adquiere el derecho de propiedad por usucapin, nunca por ocupacin que fue slo el modo de adquirir la posesin requisito de la usucapin, no de la propiedad, expone don lvaro Meza.
El autor espaol Xavier O Callaghan163
establece el acto en el que
apoya la adquisicin de la posesin no debe provocar la adquisicin del derecho real que se adquiere, precisamente, mediante la usucapin transcurridos los plazos que la ley establece.
Dado que el ttulo de la posesin coincide con el acto adquisitivo, es preciso distinguir entre adquisicin originaria y adquisicin derivada, pues ambas pueden servir de ttulo para usucapir.
Dentro de la usucapin originaria, manifiesta don lvaro Meza, se considera justo ttulo la ocupacin de una cosa con dueo, que no basta por s sola para
En su libro Cdigo Civil Comentado 1897, artculo 1952 espaol. Citado por MEZA LAZARUS. (lvaro Jos). Los problemas del ttulo: la posesin y la buena fe en los conflictos agrarios. Revista Ivstitia. San Jos, Costa Rica, Ao 12. N. 141-142. Setiembre-Octubre de 1998.
163
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transferir el dominio pero sirve para justificar la usucapin ordinaria del mismo. Tratndose de una adquisicin derivada es absolutamente necesario que el ttulo traslativo vaya acompaado de la entrega o tradicin, entrega que debe apoyarse en el negocio celebrado, pues solo as se completa el fenmeno adquisitivo.
Para dicho autor, el ttulo puede ser visto como modo originario o como modo derivado, a pesar de la acepcin traslativo de dominio que emplea el artculo 853 del Cdigo Civil. Por ello, tratndose de posesin adquirida de modo derivativo el ttulo es el instrumento jurdico del modo convenio que siendo capaz de transmitir la propiedad no lo hace por causas ajenas a l, como puede ser el hecho de que el transmitente no es propietario del bien.
El artculo 853 del Cdigo Civil exige un supuesto ttulo traslativo de dominio, mientras que el 854 exige un justo ttulo. Es evidente de que ambos artculos se refieren al mismo requisito, de donde surge la cuestin de qu debe entenderse por ttulo. Debe aclararse que el artculo 853 del Cdigo Civil no solo exige un ttulo que ha de ser traslativo, sino que, adems, indica que el carcter de traslativo debe abarcar y trasladar el dominio. Incluso, la doctrina siempre indic que ttulo traslativo de dominio es el documento que necesariamente debi transmitir la propiedad, pero que no lo hizo por razones ajenas a l. Por su parte, la jurisprudencia siempre consider que el ttulo deba ser a non domino, es decir, de quien no era dueo- y no poda ser de otra
121
manera, pues, de lo contrario, no existira usucapin, sino mero convenio traslativo de dominio. Bajo esta perspectiva, ntese que existe una contradiccin entre el ttulo traslativo de dominio y la misma adquisicin a non domino, es decir, que la una niega a la otra.164
Como lo expone Meza Lazarus, con el ttulo traslativo de dominio se determina la adquisicin de la posesin, pues la propiedad ha de adquirirse precisamente, por la prescripcin positiva. En este orden de ideas, debe tomarse en consideracin, que tambin el artculo 860 del Cdigo Civil habla de ttulo, al menos, cuando se refiere a la adquisicin del derecho de posesin por prescripcin. En efecto, el artculo 860, se refiere a que el derecho de posesin se prescribe por un ao de poseer el bien de donde dicho artculo debe relacionarse con el artculo 279 del Cdigo Civil, inciso 2) y a su vez, ambos en relacin con el artculo 854 del mismo Cdigo Civil y, por lo tanto del artculo 853 dicho.
Interpretando el ordenamiento jurdico, entendindolo como un todo armnico y sistemtico, no existe razn por la cual no pueda admitirse como uno de los ttulos, modos, justa causa o causa posesoria lcita, a efectos de adquirir la posesin apta para la usucapin, a la ocupacin que como modo de adquirir permitira que un sujeto adquiriera el hecho de la posesin que de conservarse por un ao - artculo 279 del Cdigo Civil- dar derecho a la
164
MEZA LAZARUS. (lvaro Jos). Sobre hiptesis muertas y tumbas vacas. Revista Ivstitia. San Jos, Costa Rica, Ao 13. N. 151-152. Julio- Agosto de 1999. pg. 6.
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adquisicin del derecho de posesin, tratndose de posesin adquirida originariamente. La adquisicin de la posesin, como requisito de la usucapin, permitira la adquisicin del derecho de propiedad de cumplirse los otros requisitos a travs de la usucapin.
El ttulo no debe entenderse nicamente como documento salvo cuando se indique que la posesin se adquiere derivadamente, a pueda adquirirse la propiedad por prescripcin positiva. efectos de que
Roxana Snchez Boza165 expone: respecto del artculo 853, del Cdigo Civil, existe el requisito de presentar un ttulo traslativo de dominio, interpretado por nuestros jueces como ttulo en forma escrita, con lo cual se ignora que ttulo es cualquier causa que demuestre el derecho. El ttulo traslativo de dominio es una innovacin en nuestro derecho, pues no existe en ninguna otra legislacin del sistema romano-germnico, y ha trado muchas y engorrosas situaciones para los actores que deseaban hacer valer sus derechos de propietarios por medio de la prescripcin adquisitiva contemplada en el Cdigo Civil. Sin embargo, tal requisito ya ha sido aclarado y se ha pasado a considerar, acertadamente que el ttulo necesario para ejercitar la prescripcin es la posesin con los requisitos antes indicados, segn el artculo 854 del Cdigo Civil.
165
SANCHEZ BOZA (Ligia Roxana). Vas para ejercitar la acciones de prescripcin adquisitiva. Revista Ivstitia. San Jos, Costa Rica, Ao 5. N. 49, pg. 20.
123
Ttulo, dice De Buen,
a los efectos de la prescripcin es la causa
jurdica de la posesin, es decir, el hecho o conjunto de hechos de los cuales la posesin se deriva como una consecuencia jurdica y no como algo arbitrario.166
En cuanto a la adquisicin, y la importancia de la ocupacin - expone Ortaln- conviene observar el principio dominante del Derecho Romano, que es el siguiente: Las convenciones y contratos entre personas, aunque sean revestidos de las formas jurdicas del Derecho Civil, no bastan para transferir la propiedad de una a otra. Los contratos tienen por efecto ligar a las partes entre s, engendran un derecho personal, pueden aun a obligar a transferir la propiedad (dare, en el lenguaje del Derecho romano), pero no lo transfieren, ni crean el derecho real de propiedad. Para que sta se produzca, es preciso un hecho ms manifiesto y de una naturaleza totalmente diferente; por ejemplo la ocupacin, es decir la toma de posesin de una cosa que an no pertenece a nadie, o bien de una cosa que perteneca al enemigo, porque la conquista es el medio por excelencia de adquirir el dominio segn el derecho de los Quirites, y la lanza se conserva en el derecho como smbolo de este dominio.167
DE BUEN, citado por ESPIN CANOVAS (Diego). Derecho Civil Espaol. Editorial Revista de Derecho Privado. 1968, pg. 157. 167 M. Ortaln. Compendio del Derecho Romano. Editorial Heliasta S.R.L. Buenos Aires, Argentina, 1978.
166
124
El ttulo no es la posesin como lo interpretan algunos autores, sta es la discusin o mala interpretacin que ha existido y existe tanto a nivel doctrinal como jurisprudencial como se demostrar en Captulo III.
Como lo ha establecido acertadamente don lvaro Meza y Antonio Hernndez Gil, el ttulo puede ser interpretado de dos formas: primero cuando se trata de una adquisicin donde medie una relacin precedente con un no propietario, se est frente una adquisicin a non dominio, una manera derivada de adquirir la posesin; para demostrar dicha situacin se aplica el trmino ttulo como ttulo traslativo de dominio, sea sta como documento que debe reunir las caractersticas de verdadero y vlido; la segunda evocacin que se destaca del trmino ttulo es la que se interpreta como modo, utilizando el concepto de justo ttulo, que sera el caso de una manera originaria de adquirir la posesin, y se aclara que tanto originaria como derivadamente el ttulo es la causa que motiva o justifica a la posesin no a la propiedad, porque sta se adquiere no por ocupacin o posesin, sino por usucapin.
Lo anterior se establece si se analizan los artculos 853, 854 y 860 del Cdigo Civil de Costa Rica, que determinan que uno de las condiciones para que se cumpla con la usucapin es la existencia de un ttulo traslativo de dominio (documento), pero cuando se refiere al derecho de poseer el justo ttulo se presume; ttulo como modo, el modo que motiva a tener el contacto
125
real y efectivo con la cosa que inicia con la ocupacin, sta al ao consolida el derecho de poseer, pero no el derecho de propiedad.
De dicha interpretacin se desprende que mediante la pregunta del cmo se justifica la posesin en ambos casos, sean stos de manera derivada u originaria, resultara lo siguiente: el fundamento de la posesin de manera derivada est en un ttulo traslativo de dominio como documento que plasma un negocio verdadero y vlido que por no provenir del legtimo poseedor conlleva una nulidad relativa, mientras el de la posesin originaria sera que se justifica la entrada en posesin por un justo ttulo, reflejado en el derecho de posesin que se adquiere despus de un ao de ocupacin del bien, y que se presume.
CAPTULO III. JURISPRUDENCIA RELEVANTE CON RESPECTO AL CONCEPTO DE TTULO
Teniendo como centro
la discusin del ttulo
ya sea como ttulo
traslativo de dominio o justo ttulo, como requisito para usucapir, se busca un criterio jurisprudencial estable que venga a terminar con la inseguridad propiciada por los propios criterios de la misma jurisprudencia cambiante, tanto en lo civil como en lo agrario.
126
SECCIN I: EVOLUCIN EN LA JURISPRUDENCIA SOBRE EL TEMA DEL TTULO
En la presente seccin se expondrn resoluciones ms relevantes de la Sala Primera de la Corte, Tribunales Civiles y del Tribunal Agrario, sobre las interpretaciones referidas al ttulo en la usucapin tanto civil como agraria.
A. Derecho Civil
La Sala Primera de la Corte en la Resolucin 45 de las 15:05 minutos, del 22 de mayo de 1996 expone:
En lo tocante al concepto del ttulo y su relacin con la usucapin en nuestro ordenamiento jurdico, esta Sala ha sealado lo siguiente: En nuestra legislacin, la expresin ttulo tiene varias acepciones: la primera cuando sirve para expresar la causa o fundamento de una atribucin patrimonial y en tal sentido, se usa en los artculos 853 y 854 del Cdigo Civil. La segunda para designar el documento en que contiene la atribucin, como cuando el artculo 459 dice que el Registro de la Propiedad se inscribirn los ttulos de dominio sobre inmuebles, y la tercera para determinar la naturaleza o alcance de la atribucin patrimonial, por ejemplo, al decir el Cdigo de Familia que no son gananciales los bienes adquiridos a ttulo gratuito, segn el artculo 41. Cuando los artculos 853 y 854 hablan de ttulo traslativo de dominio o justo ttulo usan
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la expresin como causa o fundamento de la adquisicin. La nocin de justo ttulo tiene sus antecedentes en la iusta causa possidendi del Derecho Romano Clsico, en virtud de la cual se requiri que el usucapiente adquiera la posesin a base de una relacin con el poseedor precedente, apta para justificar positivamente la adquisicin. 168
Siguiendo en el ao de 1996, la Sala Primera de la Corte en resolucin 74, de las 15:55 minutos, del 17 de julio de 1996, sigue resolucin 16, de las 16:00 horas, del 23 de marzo de 1982. el criterio de la
En Derecho Civil, el artculo 853 del Cdigo Civil establece que debe tratarse de un ttulo traslativo, es decir, un negocio jurdico idneo para transferir el dominio, pero, por tratarse de acto realizado por sujeto no titular del derecho, no podra producir inmediatamente el efecto traslativo de dominio. Nuestra legislacin civil regula la usucapin ordinaria, a la base de la cual se encuentra un sujeto transmitente quien no es el dueo, pero quien se comporta y era reputado como dueo sin serlo. La situacin vara, y no encuentra adecuacin en su supuesto normativo, si la transmisin emana del verdadero dueo, a domino o a versus domino, porque en este caso, si el ttulo es perfecto surte inmediato todos sus efectos, y si se tiene algn vicio de otra ndole, por emanar del verdadero propietario su convalidacin puede
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Sala Primera de la Corte. Resolucin 45, de las 15:05 minutos, del 22 de mayo de 1996.
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producirse por prescripcin negativa o extintiva de la accin de nulidad, y no por la prescripcin adquisitiva o usucapin.
Luego, en Resolucin 1-99, de las 14:00 horas del 6 de enero de 1999 la Sala al respecto expres:
no cabe, consecuentemente, hacer derivar del ttulo, de la posesin, opera una forma ms gil de adquisicin que la correspondiente al derecho de propiedad. Ello, por cuanto el contenido de aqul (derecho de posesin) no es pleno y permanente como el de sta (la propiedad). Es as que para adquirir el primer derecho aludido basta la posesin por un ao, segn lo estatuido por los artculos 279 y 869 in fine del Cdigo Civil. Pero, esto se da en virtud de una presuncin posesoria vlida tan solo para el derecho de poseer, de acuerdo con lo dispuesto por al artculo 281 ibdem. No est referida dicha presuncin a la causa adquisitiva de la propiedad. sta, a tenor de lo prescrito por el ordinal 854, siempre debe probarse. En conclusin se insiste, no puede asimilarse el ttulo justificativo de la simple posesin con el referente a la adquisicin de la propiedad.
De la misma forma, en resolucin 162-F-99, de las 15:15 minutos, del 7 de abril de 1999, la Sala Primera expone: Respecto del ttulo traslativo de dominio o justo ttulo, quien alegue la prescripcin positiva estar obligado a demostrarlo, salvo cuando lo que se
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pretenda usucapir sea el derecho de poseer, servidumbres o bienes muebles, en cuyos casos la posesin hace presumir el justo ttulo, como as lo
contempla el artculo 854 del citado cuerpo legal y lo ha dispuesto, reiteradamente, por esta Sala, entre otras, en la sentencia nmero 45, de las 15:05 minutos, del 22 de mayo de 1996, cuando sobre el particular dispone esta Sala que: El ttulo traslativo de dominio se rige como elemento
justificante de la posesin y no a la inversa- es oportuno recordar los derechos reales susceptibles de ser adquiridos por usucapin, en los cuales si se requiere la demostracin del justo ttulo. Entre ellos se encuentra el derecho de propiedad como derecho pleno - y los derechos de uso y habitacin como derechos derivados.- En estos casos, no basta con presumir el derecho de poseer; es necesario demostrar una justa causa adquisitiva del dominio, del usufructo, del uso y habitacin El haber posedo el bien, no es signo unvoco o inequvoco de la existencia de un ttulo traslativo de dominio ni de causa posesoria lcita169
Para el 2000 en Resolucin 492-F-00, de las 15:30 minutos, del 28 de junio del 2000, la Sala establece:
Igualmente, la sentencia 19 de las 14:00 horas, del 7 de abril de 1993, descubri las caractersticas del ttulo traslativo de dominio cuando indic V.Nuestra legislacin califica de justo ttulo (artculo 854, del Cdigo Civil). Este
Sala Primera de la Corte Suprema. Resolucin 162-F-99, de las 15:15 minutos, del 7 de abril de 1999.
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requisito se refiere al ttulo traslativo de dominio y no a las cualidades de la posesin, por cuanto sta ltima goza de autonoma, y ha de presentar las caractersticas de pblica, pacfica, ininterrumpida y en condicin de titular. El ttulo traslativo de dominio se constituye en elemento justificante de la posesin no a la inversa- y debe contar con esa caracterstica antes o en el momento de poseer.
En ese mismo ao, la Sala Primera de la Corte interpreta el ttulo traslativo de dominio como elemento justificante de la posesin, pero toma esa justificacin como un negocio que debe reunir las caractersticas de ser verdadero y vlido y se plasme en un documento:
Al respecto precisa apuntar, de conformidad con nuestro ordenamiento jurdico, este requisito se refiere al ttulo traslativo de dominio, y no a las cualidades de la posesin, por cuanto sta ltima goza de autonoma y ha de presentar, segn se expuso la caractersticas de pblica, pacfica,
ininterrumpida y en condicin de titular. El ttulo traslativo de dominio se constituye en elemento justificante de la posesin no a la inversa- y debe contar con esa caracterstica antes o en el momento de poseer. La justicia del ttulo radica, segn lo ha desarrolla la doctrina, antigua y reciente, en su veracidad y validez. Especial tratamiento merece lo relativo a la prueba del justo ttulo por parte del adquirente. Nuestro Cdigo Civil en su artculo 854, exige la prueba de este requisito, pero exceptuando los casos en los cuales
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existen presunciones posesorias tratndose de muebles o del derecho de posesin-. O no lo requiere del todo para usucapir- servidumbres continuas y aparentes. La razn de las excepciones resulta fcil de entender, por el diverso tratamiento dado a los casos sealados. Tratndose del derecho de poseer, la forma de adquisicin es ms gil que la prevista para el derecho de propiedad, pues su contenido no es pleno y permanente como el de sta. En efecto, para adquirir ese derecho, basta la posesin por un ao (artculo 279 y 854, in fine del Cdigo Civil). Pero ello, con una presuncin posesoria vlida tan slo para el derecho de poseer, segn reza el artculo 281 ibdem, ms no referida a la causa adquisitiva de la propiedad, la cual, a tenor del ordinal 854, siempre debe probarse. En otras palabras, no puede asimilarse el ttulo justificativo de la simple posesin, con el ttulo de adquisicin verdadero y vlido, segn se indic, de la propiedad. 170
De manera general, este razonamiento suena bien, pero existe una gran confusin, ya que el ttulo, tomado ya sea como documento, modo o causa, es para justificar la posesin, no para justificar la propiedad, porque sta como se ha mencionado ya, no se adquiere por la posesin, sino por la usucapin.
para prescribir en forma positiva, nuestra legislacin exige tanto la posesin cuanto el ttulo traslativo de dominio, requisitos que no pueden identificarse existencialmente, vale decir, la existencia de uno, no conlleva la
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Sala Primera de la Corte. Resolucin 000821-2000, de las 15:05 minutos, del 1 de noviembre del 2000.
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del otro y viceversa. Cada uno refiranse a condiciones diferentes y por lo mismo no pueden confundirse. El primero corresponde al hecho material de tener bajo el poder y voluntad el bien, ejercicio que en orden de causar el efecto de usucapir, debe reunir las caractersticas de una posesin hbil. El segundo, en cambio, consiste en la causa o negocio jurdico que permite al poseedor, sea de manera mediata o inmediata, mantener poder jurdico posesorio sobre dicho bien. Es la justificacin para ejercer la posesin sobre ste. Esta disparidad de contenidos es la razn que impide la identidad entre uno y otro requisito, pues, perfectamente, puede tenerse la posesin sin ttulo, o bien el ttulo sin la posesin. De ah que no basta la slo posesin del inmueble para acreditar el ttulo.171
En la mayora de resoluciones de la Sala Primera, desde 1982 al 2007, se toma al ttulo traslativo de dominio como negocio jurdico, como la adquisicin a non domino:
La doctrina civilista se ha ocupado de precisar los requisitos del "ttulo" para poder servir, junto con los dems supuestos previstos por la ley, como causa adquisitiva de los derechos reales posebles. En primer lugar, debe tratarse de un ttulo traslativo, segn lo califica el artculo 853 del Cdigo Civil; sea, un negocio jurdico, el cual, en condiciones normales, sera idneo para transferir el dominio, pero, por tratarse de un acto realizado por sujeto no titular
Sala Primera de la Corte. Resolucin 000856-F-2000, de las 15:25 minutos, del 15 de noviembre del 2000.
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del derecho, no podra producir, de inmediato, el fenmeno traslativo. En efecto, "... en la usucapin ordinaria el ttulo traslativo de dominio que exige la ley debe ser a non domino, sea que debe emanar de quien no es dueo. La cosa se adquiri de otro, quien se comportaba y era reputado como dueo, sin serlo, el enajenante es un no propietario, bien porque nunca ha ostentado la titularidad, o porque se ha extinguido o resuelto su derecho, o porque el que ostenta no es suficiente para producir la transmisin; en este ltimo caso, est, por ejemplo, el usufructuario que aparece transmitiendo la propiedad. Y aun cuando en el Derecho romano la usucapin serva para adquirir el dominiun est iure quiritium y se corregan adems con ella las consecuencias de otros modos de adquirir que hubieran resultado defectuosos, en Derecho moderno por regla general se dice que el nico vicio del ttulo que purga la usucapin es la adquisicin del no propietario y, por eso, el defecto que subsana la usucapin est precisamente en el ttulo. La ley lo que remedia con la usucapin ordinaria es slo la no adquisicin, el vicio que resulta del hecho de no tener la propiedad aqul de quien el poseedor haya obtenido su derecho. En resumen, la usucapin opera cuando el ttulo de transmisin o adquisicin es a non domino, de quien no es dueo, mas no cuando es a domino o a verus domino, sea cuando emana del dueo o verdadero dueo, porque, en este caso, si el ttulo es perfecto surte de inmediato todos sus efectos, y si tiene algn vicio de otra ndole, por emanar del verdadero propietario su
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convalidacin puede producirse por la prescripcin negativa o extintiva de la accin de nulidad, y no por la prescripcin adquisitiva o usucapin.172
"La posesin adquirida en virtud de un ttulo no traslativo, no es apta para la usucapin civil. Si, verbigracia, se ha entrado en posesin en virtud de un arrendamiento o por mera tolerancia, no se cuenta con el requisito del ttulo y si se trata de un derecho real diverso del dominio, como podra ser, por ejemplo, el usufructo, se podra adquirir ste por usucapin ms no el de propiedad.173
El justo ttulo consiste en que el poseedor de un predio, si desea transformarse en su dueo, debe haber ejercido su posesin a partir de un fundamento jurdico que lo facultaba para ello. Entonces, debi existir un negocio jurdico mediante el cual se facult al individuo para ejercer actos posesorios, respecto del inmueble concreto, es decir, un acto mediante el cual se le traslad el dominio de la finca, pero, su ttulo no es inscribible o adolece de alguna falencia que impide su eficacia, principalmente, porque quien transmiti no era propietario del bien, por lo cual el poseedor pasa a una condicin de adquirente a non domino. De esa manera, bajo el concepto del justo ttulo se requerira de una posesin iniciada a partir de un acto traslativo que habra permitido el traspaso, si hubiera emanado del verdadero propietario.
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Sala Primera de la Corte Suprema de Justicia. Sentencia N 16, de las 16:00 horas, del 23 de marzo de 1982. 173 Sala Primera de la Corte Suprema de Justicia. Sentencia 45-F-2007, de las 9:20 minutos, del 27 de enero del 2007.
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Es decir, que el negocio tuviera la apariencia de alguno por el cual se adquiere, normalmente, el dominio de un bien inmueble; un contrato que traspase en condiciones habituales la propiedad del predio. Asimismo, el acto traslativo no puede estar viciado de nulidad absoluta, la cual podra ser acusada por cualquier interesado, o an de oficio, e impedira el surgimiento de efectos del negocio jurdico. Distinto ocurre con la nulidad relativa, pues al ser esta subsanable, podra ser ratificada por el afectado y, por ende, subsistir el ttulo nacido a favor del poseedor. Ante la situacin descrita es que la ley establece la posibilidad de usucapir un inmueble, una vez hayan transcurrido diez aos de posesin quieta, pblica y pacfica. 174
Considera la suscrita que una posicin acertada es la tomada por el Tribunal Segundo Civil, Seccin Primera, en resolucin 178 de las 14:10 minutos del 14 mayo de 2001 cuando expone:
Respecto al ttulo, nuestro tratadista don Alberto Brenes Crdoba seal lo siguiente: lo que en derecho se denomina ttulo es la causa en cuya virtud se posee la cosa. El calificativo de justo que con relacin a esta materia se da, vale tanto como legal. Por manera de justo ttulo viene a ser la causa legtima en que se fundamenta la posesin y que es apta para conferir el dominio. Tambin se llama ttulo al instrumento que acredita el derecho que se tiene sobre una cosa.
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Sala Primera de la Corte Suprema de Justicia. Sentencia 45-F-2007, de las 9:20 minutos, del 27 de enero del 2007.
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Interpretando lo anterior, ttulo es tomado como la causa que motiva la posesin, y una de las maneras en que se manifiesta es a travs de un instrumento como lo sera un negocio escrito, ms no es la nica posibilidad.
B. Derecho Agrario
En la Resolucin 113, de las 15:15 minutos, del 2 de octubre de 1981, la Sala Primera determina:
La usucapin ordinaria que la es nica que admite nuestro derecho civil, se exige justo ttulo traslativo de dominio, el que se ha entendido como relacin jurdica con quien anteriormente tena la cosa, concretamente como un negocio jurdico en virtud del cual el poseedor actual adquiere el bien del poseedor anterior. En nuestro Derecho Civil, hay, sin embargo, algunos casos en el hecho de la posesin se constituye en ttulo. As ocurre, por ejemplo, en el artculo 279 inciso 2, del Cdigo Civil, que dispone que independientemente del derecho de propiedad se adquiere el de posesin, por el hecho de conservar la posesin por ms de un ao, en los artculos 281, 282, 283 y 854 ibdem, conforme con los cuales el hecho de la posesin hace presumir del derecho de poseer, el ttulo como dice el ltimo artculo citado; y los nmeros 480, 841 y 854 del mismo Cdigo, que en cuanto a muebles, si bien se exige el ttulo,
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tambin se dispone que el hecho de la posesin hace presumir el ttulo, mientras no se pruebe lo contrario. Algo parecido ocurre con la posesin del Derecho agrario, que no exige el justo ttulo traslativo de dominio, artculos 92 y 101 de la Ley de Tierras y Colonizacin Lo anterior significa que en determinados casos, el simple hecho de la posesin a travs del tiempo y ejercido con las condiciones requeridas por la ley lo convierte en derecho de posesin, que cuando se tiene poco tiempo ser un derecho dbil o ms o menos provisional, pero que a medida que el tiempo aumenta se hace ms fuerte y se consolida, configurando as un ttulo hbil para poseer y adquirir la propiedad, aunque no exista el ttulo traslativo de dominio de que se ha hablado, lo que se ajusta a la moderna orientacin sobre los derechos de propiedad y posesin, al igual que existe la tendencia, segn ya se expres, de reducir o abreviar los plazos de la usucapin en armona con las condiciones de la vida moderna.
Elaborando los conceptos esbozados, la Sala Primera dict las sentencias 92, de las 10:00 horas, del 21 de junio de 1991, Considerando IX, y la 68 de las 14:55 minutos, del 17 de agosto de 1994, de las cuales se ha establecido una jurisprudencia referida al tema del ttulo que determinan:
En cuanto al ttulo nuestra legislacin no es uniforme en relacin con su nomenclatura. Se dice ttulo, ttulo traslativo de dominio, justo ttulo, se distingue entre ttulo inscribible del no inscribible algunos son idneos o
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hbiles en contraposicin con los nulos o ineficaces. Puede ser que el sujeto tenga o no tenga ttulo e incluso hasta distingue el ttulo del poseedor del aquel ttulo supletorio. La doctrina y la jurisprudencia refieren al ttulo como documento y como negocio jurdico y como causa. En primer lugar debe destacarse que lo importante del ttulo en la usucapin es su ubicacin como requisito o condicin (artculo 853 del Cdigo Civil) junto con la buena fe y la posesin. Al punto que quien alega est obligado a probarlo, artculo 853 ibdem, salvo que se trate de servidumbres, los muebles o del derecho de poseer, pues el hecho de la posesin hace presumir el ttulo mientras no se pruebe lo contrario, segn el artculo 853. Entonces lo reflejado claramente por stas normas an cuando como requisito lo refiere como traslativo de dominio y luego para la prueba como justo- es que tratndose del derecho de posesin el ttulo no es necesario. Parafraseando, incluso, el mismo artculo del cual se ha extrado la mxima entratndose de muebles la posesin vale por ttulo tambin debe agregarse otra mxima que diga entratndose del derecho de posesin, la posesin vale por ttulo. Esta es una conclusin elemental y coincide con el espritu de la naturaleza jurdica del instituto, pues siendo la usucapin un modo de adquirir los derechos reales (artculos 480 y 484 del Cdigo Civil) dentro del sistema del nudo consenso seguido por nuestro ordenamiento jurdico, no podra ni debe pedirse ttulo a quien adquiere originariamente como producto de una toma de posesin en que no tiene ningn transmitente, y en que su causa de adquisicin tiene la tutela del ordenamiento. Para este caso, el ttulo se confunde con la posesin en cuanto
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el ttulo es la posesin misma. Su carcter de justo radica en tener el carcter de ser lcito y para el caso ad usucapionem, es decir, reunir la posesin los requisitos, de ser contina, pblica, pacfica, comportndose, quien la ostenta como su verdadero titular (artculo 856 del cdigo Civil). Por eso cuando el Cdigo exige ttulo traslativo de dominio (artculo 853, ibdem) o cuando la ley de Informaciones Posesorias hace refencia a su presentacin junto con otros documentos necesarios para la tramitacin del expediente, se refiere, nica y exclusivamente, al caso en que el usucapiente efectivamente no hubiese sido el poseedor originario, sino que adquiri de otro poseedor. En este caso, s es preciso demostrar documentalmente, pues el fundamento de la usucapin es proteger al poseedor original, en la mayora de los casos, pero tambin dar al juez la posibilidad de constatar sumando la posesin del transmitente (artculo 863, del Cdigo Civil). Cuando en un tribunal le exige al titulante poseedor originario la presentacin del ttulo traslativo de dominio aun cuando manifieste en su gestin el carcter de la adquisicin, u obliguen a ese mismo titulante a simular una venta con un tercero de su confianza, para que haga la gestin a su nombre, no slo se est violentando el principio de la innecesariedad del ttulo traslativo del poseedor originario, sino que se est creando una prctica viciada. Por eso debe bastar con que el titulante seale causa de adquisicin por la posesin no la ocupacin, como errneamente se dice, pues este trmino es slo para muebles (artculos 485-504 del Cdigo de remedita cita). El magistrado Zamora Carvajal realiza una nota:
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En el caso de la usucapin ordinaria que es la nica que admite nuestro Derecho civil, la ley exige el justo ttulo de dominio, como condicin sine qua non para que opere el instituto de la prescripcin positiva. En este contexto se entiende por justo ttulo (el subrayado no es de su original) el negocio jurdico en virtud del cual se adquiere el bien. Por ello, la compraventa, la donacin y la herencia son, entre otros, ttulos hbiles para adquirir y poseer. Pero, debe tenerse presente que en la usucapin ordinaria el ttulo traslativo de dominio que exige la ley, por regla, debe ser a non domino, es decir, debe emanar de quien no es dueo. El enajenante es un no propietario, bien porque nunca ha ostentado la titularidad, o porque se ha extinguido o resuelto un derecho, o porque el que ostenta no es suficiente para producir la transmisin. El ttulo traslativo de dominio que se requiere para la usucapin, si bien es inoperante para transferir el derecho por la falta de titularidad del transmitente, sirve para justificar el inicio de la posesin y es un requisito genrico de la prescripcin prescriptiva. Debe tenerse en cuenta de que la exigencia del justo ttulo como requisito para adquirir la propiedad de un bien inmueble por va de la usucapin, tiene sentido en la lgica del Cdigo Civil. Pues si bien la adquisicin del usucapiente es originaria, el ttulo que se requiere para la usucapin ha de ser derivado. A ello, hace alusin el artculo 853 del Cdigo Civil, cuando hace referencia a la circunstancia de que el ttulo debe ser traslativo de dominio. Si ello no fuera as, debera admitirse que la mera ocupacin llegara a producir, como efecto normal, la adquisicin de la propiedad, y por tratarse de cosa que ya tiene dueo se constituyera en ttulo
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para usucapir. Pero, es el caso que el artculo 485 del Cdigo Civil desecha, expresamente, esta posibilidad, pues reserva el instituto de la ocupacin para los bienes muebles. En efecto, la norma en comentario dispone: Por la ocupacin puede adquirirse el dominio de la cosas muebles que no pertenecen a nadie. Por lo tanto, la mera ocupacin del inmueble no puede considerarse en nuestro derecho como justo ttulo para efectos de la ocupacin, ni la posterior posesin del bien por un nmero determinado de aos puede suplir la ausencia de dicho ttulo.
En 1994, la Sala Primera de la Corte determina los requisitos de la usucapin, en la presente resolucin, el trmino ttulo es tomado no como documento, sino como causa adquisitiva por la posesin no por la ocupacin. Quien redacta es don Ricardo Zeledn:
"Nuestra legislacin establece como requisitos especiales en la usucapin ordinaria -aparte de la posesin con las caractersticas comunes-, el "ttulo traslativo de dominio" y la "buena fe" (artculo 853, del Cdigo Civil). En la Sentencia de esta Sala N. 92, de las 10 horas, del 21 de junio de 1991 se explic: "IX.- ...en cuanto al ttulo nuestra legislacin no es uniforme en relacin con su nomenclatura. Se dice "ttulo", "ttulo traslativo de dominio", "justo ttulo", se distingue entre "ttulo inscribible" del "no inscribible", algunos son "idneos" o "hbiles" en contraposicin con los "nulos" o "ineficaces". Puede ser que el sujeto "tenga" o "no tenga" ttulo, e incluso hasta se distingue el ttulo "del
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poseedor" de aquel "ttulo supletorio" o el "posesorio". La doctrina y la jurisprudencia refieren al ttulo "como documento", y "como negocio jurdico" y "como causa". En primer lugar, debe destacarse que lo importante del ttulo en la usucapin es su ubicacin como requisito o condicin (artculo 853 del Cdigo Civil) junto con la buena fe y la posesin. Al punto que quien la alegue est obligado a probarlo (artculo 853 ibdem), salvo que se trate de servidumbres, de muebles o del derecho de poseer, pues el hecho de la posesin hace presumir el ttulo, mientras no se pruebe lo contrario (artculo 854). Entonces, lo reflejado claramente por estas normas -aun cuando como requisito lo refiere como "traslativo de dominio" y luego para la prueba como "justo"- es que tratndose del derecho de posesin el ttulo no es necesario. Parafraseando, incluso, el mismo artculo del cual se ha extrado la mxima "entratndose de muebles la posesin vale por ttulo", tambin debe agregarse otra mxima que diga "entratndose del derecho de posesin la posesin vale por ttulo". Esta es una conclusin elemental y coincide con el espritu de la naturaleza jurdica del instituto, pues siendo la usucapin un modo de adquirir los derechos reales (artculos 480 y 484, del Cdigo Civil), dentro del sistema del nudo consenso seguido por nuestro ordenamiento jurdico, no podra, ni debe pedirse ttulo a quien adquiere originalmente como producto de una toma de posesin en que no tiene ningn transmitente, y en que su causa de adquisicin tiene la tutela del ordenamiento. Para este caso, el ttulo se confunde con la posesin en cuanto el ttulo es la posesin misma. Su carcter de "justo" radica en tener el carcter de ser lcito y para el caso ad
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usucapionem, es decir reunir la posesin los requisitos de ser continua, pblica y pacfica, comportndose quien la ostenta como su verdadero titular (artculo 856 del Cdigo Civil). Por eso, cuando el Cdigo exige "ttulo traslativo de dominio" (artculo 853, ibdem) o cuando la Ley de Informaciones Posesorias hace referencia a su presentacin junto con otros documentos necesarios para la tramitacin del expediente, se refiere, nica y exclusivamente, al caso en el cual el usucapiente efectivamente no hubiere sido el poseedor originario, sino que adquiri de otro poseedor. En este caso, s es preciso demostrar "documentalmente", pues el fundamento de la usucapin es proteger al poseedor original, en la mayora de los casos, pero tambin dar al juez la posibilidad de constatar, sumando la posesin del transmitente (artculo 863, del Cdigo Civil). Cuando en un Tribunal le exige al titulante poseedor originario la presentacin del ttulo traslativo de dominio aun cuando manifieste en su gestin el carcter de la adquisicin, u obliguen a ese mismo titulante a "simular" una venta con un tercero de su confianza para que haga la gestin a su nombre, no slo se est violentando el principio de la innecesariedad del ttulo traslativo del poseedor originario, sino que se est creando una prctica viciada. Por esto, debe bastar con que el titulante seale su "causa" de adquisicin por la posesin -no la ocupacin, como errneamente se dice, pues este trmino es slo para muebles (artculos 485-504 del Cdigo de repetida cita)- y lo pruebe a travs de testigos quienes debern declarar sobre el tiempo y los requisitos establecidos en la Ley." En el mismo sentido, se haba pronunciado la Sala en la Sentencia N. 230 ya citada, en la cual se expres: "
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XXVIII.- La ausencia de ttulo que tambin atacan los recurrentes como fundamento para demostrar la inexistencia de la usucapin carece igualmente de sustento, pues si bien para ello el artculo 853 del Cdigo Civil exige ttulo, posesin y buena fe, acto seguido el numeral 854 aclara que se requiere "justo ttulo", es decir, como causa de adquisicin, pero excluyndolo para tales efectos en tres situacin cuando se trata de: bienes muebles servidumbres y el derecho de posesin. Caso ste ltimo en el cual nos encontramos, porque para estos efectos el justo ttulo ha de entenderse que se encuentra constituido por la posesin misma, es decir en la posesin se resumen tanto el ttulo como la posesin. (el subrayado no es de su original). No puede entenderse el ttulo como documento, sino como causa de adquisicin. A mayor abundamiento, y aun cuando la norma del artculo 854 del Cdigo Civil es muy clara, el artculo 101 de la Ley de Tierras y Colonizacin N 2825 del 14 de octubre de 1961 y sus reformas reitera este principio que seala que cuando medie usucapin no se requiere el ttulo exigido por el Cdigo Civil."175
La Sala Primera de la Corte en resoluciones de 1993-1999-2005, toman el trmino Ttulo como causa o negocio jurdico, al referirse a la usucapin agraria comn, la cual como se determin en el presente trabajo, debe reunir las mismas condiciones que la usucapin civil, con el plus de que la posesin debe ser para la explotacin y desarrollo de un fundo de naturaleza agraria.176
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Sala Primera de la Corte Suprema de Justicia. Sentencia 68, de las 2:55 horas, del 17 de agosto de 1994. Redacta el Magistrado Ricardo Zeledn Zeledn. 176 Sala Primera de la Corte. Resolucin 134-F-2005, de las 10:10 minutos, del 10 de marzo del 2005.
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El ttulo traslativo de dominio no debe confundirse con la posesin ni resulta de la tenencia del inmueble. Consiste en la causa o negocio jurdico que justifica la toma de posesin y su ejercicio, de buena fe y en forma pblica, pacfica y continua por el plazo legal para usucapir. Se trata de un negocio que, en condiciones normales, es apto para adquirir el correspondiente derecho, pero que por un vicio ignorado por el adquirente, no logra ese cometido. Una donacin, como la que afirma el recurrente que oper, reconociendo su invalidez e ineficacia por ausencia de las formalidades legales, es inadecuada para generar el efecto traslativo de dominio, de manera que tampoco constituye justo ttulo que de paso a la prescripcin positiva. Esta Sala as lo reiterado, por ejemplo, en las sentencia No. 19, de las 14 horas del 7 de abril de 1993 y No. 1 de las 14 horas, del 6 de enero de 1999 al expresar: Se reconoce que el ttulo justificante de la posesin no est exento de vicios, pero stos no le son intrnsecos. Se trata de una fallida transmisin del dominio realizada por un sujeto no titular, pero, haciendo abstraccin de esa circunstancia, el negocio debe reunir los requisitos formales y sustanciales de validez que le son propios. No constituye ttulo vlido el absolutamente nulo, pues se trata de un negocio no apto, en forma abstracta, para transferir la propiedad. A manera de ejemplo, sera inidnea, a los efectos de la usucapin, la donacin hecha verbalmente. Carmen Mara Escoto Fernndez, en este caso salva su voto y expone lo siguiente: En materia agraria hay dos modos de adquirir la posesin: 1) el modo originario demanial del artculo 279 inciso 2) del Cdigo Civil, el cual,
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transcurridos 10 aos de la posesin originaria da la posibilidad de adquirir el derecho real que se est poseyendo por prescripcin adquisitiva; por cuanto se adquiere el derecho de posesin al ao, mientras que 2) en la derivada se requiere de un justo ttulo posesorio (cesin de derechos posesorios, sucesin mortis causa u otros).177
En el 2000 y 2007 la Sala Primera de la Corte, sobre el justo ttulo para usucapir en materia agraria estableci:
Los juzgadores de instancia han errado al disponer que en lo que denominan usucapin agraria, se han de desechar una serie de elementos que aparecen en el derecho civil como requisitos de la posesin apta para la usucapin, como lo son el justo ttulo y la buena fe, por cuanto, segn lo expresan el justo ttulo lo constituye el trabajo agrario y la buena fe no es relevante, en la medida que no interesa la actitud del poseedor, sino su actividad productiva. Este razonamiento es abiertamente contrario a lo expresado en los artculos 853, 855 y 856 del Cdigo Civil, que resultan aplicables en la especie. En este sentido, tratndose de asuntos tramitados bajo la competencia agraria, no deben obviarse las condiciones legales dichas, necesarias para que opere la prescripcin positiva, pues, salvo la situacin contemplada, expresamente, por lo artculo 92 y 101 de la Ley de Informaciones Posesorias, relativa a los poseedores en precario y bajo la
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Sala Primera de la Corte. Resolucin 134-F-2005, de las 10:10 minutos, del 10 de marzo del 2005.
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estricta observacin que esa ley prev al efecto, en nuestro rgimen jurdico, en lo que a la usucapin del derecho de propiedad sobre bienes inmuebles se refiere, absolutamente ninguna disposicin jurdica establece la exoneracin al deber de concurrencia del justo ttulo y la buena fe, todo lo contrario, la ley exige ambas condiciones, junto con la posesin calificada por al artculo 856 del Cdigo Civil, para que resulte procedente la prescripcin positiva. Todos comparten la idea de que no es correcto como lo establece el Tribunal Agrario que no sea importante la buena fe, sino nicamente el trabajo. En el caso al poseedor acto de mala fe cuando luego de fallar en su intento de adquirir derechos sobre el terreno objeto del litigio como heredero, opt por la presentacin de una demanda en la que cambio el ttulo por la cual posee, lo cual no est permitido. En una nota del magistrado suplente Meza Lazarus aclara: En cuanto al ttulo o justo ttulo, el suscrito tanto en materia civil como agraria, considera que dicho requisito puede adquirirse de forma originaria como derivada. En forma originaria, a travs del modo ocupacin y en forma derivada a travs de la cesin de derechos posesorios o la sucesin mortis causa. No por ello se adquirir la propiedad por ocupacin, cosa que no es permitido, en el tanto la ocupacin es un modo de adquirir la propiedad de los bienes muebles que no pertenecen a nadie en el tanto los inmuebles que no pertenecen a particulares automticamente pertenecen al Estado, por indicarlo as la ley, pero adquiriendo la posesin por ocupacin, en tales casos, al ao de adquirir el derecho de posesin conforme con el artculo 279 del Cdigo
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Civil, en el tanto los inmuebles no son posesin de particulares no por ellos automticamente se tienen en posesin del estado y, luego, de transcurridos diez aos de adquisicin se adquirir la propiedad por usucapin y siempre y cuando se cumplan con los otros requisitos sean stos la buena fe, al animus domini, la publicidad, pacificad y la continuidad. 178
En la especie, el recurrente indica que el justo ttulo en materia agraria est determinado por la posesin misma. Pero, ese reparo no es de recibo. Tocante a este presupuesto, precisa sealar que consiste en la relacin jurdica antecedente, en razn de la cual se obtiene la cosa con aptitud para usucapir. Reiteradamente, ha sealado esta Sala que debe emanar de quien en Derecho no es dueo. La cosa se adquiere de otro, de quien se comportaba y era reputado como tal, sin serlo; el enajenante es un no propietario, bien porque nunca ha ostentado la titularidad, o porque se ha extinguido o resuelto su derecho, o porque el que exhibe no es suficiente para producir la transmisin; en este ltimo caso, est, por ejemplo, el usufructuario que aparece transmitiendo la propiedad. La usucapin opera, en consecuencia, cuando el ttulo de transmisin o adquisicin es a non domino, de quien no es dueo, ms no cuando es a domino o a verus domino, sea cuando emana del verdadero dueo, porque, en este caso, si el ttulo es perfecto surte de inmediato todos sus efectos. Y si tiene algn vicio de otra ndole, por emanar del verdadero
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Sala Primera de la Corte Resolucin 000920-F-2000, de las 15:25 minutos, del 13 de diciembre del 2000.
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propietario, su convalidacin puede producirse por la prescripcin negativa o extintiva de la accin de nulidad, y no por la prescripcin adquisitiva o usucapin. Respecto del justo ttulo, puede verse, de este rgano, la sentencia N. 821 de las 15 horas 35 minutos del 1 de noviembre del 2000, 856 de las 15 horas 25 minutos del 15 de noviembre del 2000 y 320 de las 15 horas del 27 de abril del 2001. A diferencia de la usucapin prevista en la Ley de Tierras y Colonizacin, en la que el simple hecho de la posesin a travs del tiempo, junto con las dems condiciones requeridas en dichas disposiciones, lo convierten en ttulo hbil para poseer y adquirir la propiedad, en la comn no opera esa particularidad. En este ltimo tipo de usucapin, es imperioso demostrar el justo ttulo con que se posee, as como dems condiciones que impone el ordenamiento jurdico nacional para tales fines. Por lo dems, teniendo en claro las condiciones que estatuye el artculo 853 del Cdigo Civil para usucapir el derecho de propiedad sobre bienes inmuebles, resulta improcedente considerar que el simple ejercicio de actos que se dicen posesorios supla las referidas condiciones legales. De este modo, la posesin aludida no tiene la virtud, en este caso, de constituir justo ttulo a efectos de usucapir.179
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Sala Primera de la Corte. Resolucin 536-F-2007, de las 10:30 minutos, del 27 julio del 2007.
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SECCIN II. CRITICA AL ACTUAL CRITERIO SOSTENIDO POR NUESTRA JURISPRUDENCIA Y CONCLUSIONES
Desde 1981, las resoluciones de la Sala Primera, no son correctas respecto del razonamiento que se hace; por con siguiente; el derecho de propiedad no se adquiere por la simple posesin.
En el caso concreto que se desarrolla en el presente trabajo, una de las formas conforme con el imperio de la ley de adquirir el derecho de propiedad es mediante la prescripcin positiva.
Desde 1981 hasta la fecha, no se entiende ni se distingue el ttulo traslativo de dominio y justo ttulo, no se le llama justo ttulo traslativo de dominio como errneamente lo dispone la Sala y hasta algunos autores; el Cdigo Civil determina dos trminos: ttulo traslativo de dominio y justo ttulo. ttulo traslativo de dominio puede interpretarse como de manera reiterada ha establecido y mantiene la Sala Primera- como un negocio que se plasma en un documento, que tiene como fundamento una relacin precedente con un no propietario, lo que en doctrina y jurisprudencia se le llama adquisicin a non domino. Por ello, se justifica la entrada en posesin (como un instituto independiente) por medio de dicha relacin, la que se califica como adquisicin derivada. Justo ttulo puede interpretarse como - de igual forma que la anteriorel fundamento de la entrada en posesin, que por no mediar una relacin
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anterior no se adquiere de manera derivada, sino originariamente, por medio no de un documento, sino de la ocupacin.
En 1999, sigue la mala interpretacin en la cual toman a la posesin como el ttulo y con ella adquirir la propiedad, queda claro de que el derecho de poseer se adquiere luego de un ao de ocupacin, pero no se adquiere la propiedad, sino el derecho de poseer, carente de todo lo que encierra la potestad plena de la propiedad, pero que sirve de base para justificar la posesin hbil para usucapir.
La suscrita considera que el error en que incurren no slo en lo civil, sino como se plasma en las sentencias anteriores en materia agraria, es confundir los trminos legales.
El trmino ttulo puede ser entendido e interpretado bajo dos aseveraciones diferentes que dependern de la realidad de cada situacin en concreto. Por un lado, como se ha venido exponiendo a travs de la presente tesis, hay que establecer como base que ttulo es la causa que justifica la entrada en posesin del bien, pero el ttulo no es la posesin misma como lo establece la jurisprudencia agraria.
Dicha causa puede ser originaria mediante la ocupacin, que al trmino de un ao se consolida el derecho de poseer, no de propiedad, y por medio de este derecho de poseer el poseedor fundamenta o justifica la entrada en posesin; o derivada por razn de un ttulo que es traslativo, de alguien que no
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es dueo, sea sta una adquisicin a non domino, que fue la que motiv la posesin y se plasma en un documento. Y es de aclarar, adems, que cuando la Ley de Tierras y Colonizacin establece que no es necesario el ttulo, este debe ser interpretado ttulo como documento, no es que la posesin constituya ttulo, la posesin hbil para usucapir tanto en materia agraria como civil es autnoma e independiente del ttulo y la buena fe.
Pero, la tarea de los intrpretes del derecho, no slo se limita a analizar la norma cuando sta no es clara, sino que el fallo va a depender de la situacin concreta y la realidad jurdica.
Muchos de los fallos mencionados, son declarados sin lugar por la Sala Primera, -sea esta casacin- porque determinan (en algunos casos) que una persona que entra, por ejemplo, por mera tolerancia del mismo propietario a un inmueble, no tiene ttulo; sin analizar cada condicin que establece el Cdigo Civil para la prescripcin positiva, ya que cuando se est en un asunto como el planteado el problema estriba no en el ttulo, sino en la buena fe, el saber que el inmueble tiene dueo y que por permiso del mismo se entra en posesin no constituye buena fe, al no existir sta, se incumple con una las condiciones previstas por el artculo 853 del cuerpo legal citado y, por ello, no se adquiere la propiedad por usucapin, ya una pretensin en este sentido deviene en improcedente, por incumplimiento de los requisitos de la prescripcin positiva.
La jurisprudencia es un medio para interpretar el derecho, pero los razonamientos no pueden generalizarse para todos los casos, ya sea en
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materia civil como en la usucapin agraria comn. Hay que analizar el caso en concreto, la prueba aportada, la situacin en el espacio y el tiempo, y hasta las condiciones personales de quien desea que se le declare su derecho de propiedad por usucapin.
Otro tema relevante, que si bien no es el central de la presente tesis es importante de aclarar es que por medio de la prescripcin positiva puede usucapirse contra registro, la declaratoria del derecho que realiza el juez, ya que la constitucin se realiza al cumplir con las condiciones que determina el cdigo, es el medio por el cual puede inscribirse dicho derecho, aun cuando sea contra registro, ya que no existe norma que lo impida.
Esta es la tesis de pensamiento que sostiene el juez William Molinari Vlchez:180
El instituto de la usucapin refiere a una forma particular de adquirir el dominio, originaria, sujeta al cumplimiento de varios presupuestos materiales: ttulo traslativo de dominio, buena fe, posesin y tiempo. Ms all no se establecen otros presupuestos, menos an el de la no inscripcin. El tema ha sido confundido, porque se le ha querido dar a la inscripcin registral efectos o dimensiones que nuestro ordenamiento no concibe. La registracin de un bien lleva a la cuestin bsica de la seguridad para terceros, no necesariamente para el titular, aunque el sistema le otorgue algn grado de seguridad
Tribunal Segundo Civil. No 46 de las 11:40 minutos, del 12 de febrero del 2008. Nota aparte del juez Molinari Vilchez.
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adicional cuando el bien est inscrito. La publicidad registral crea una apariencia a su favor de manera que el tercero que entra en contacto con el bien inscrito y en razn de esa inscripcin adquirirlo, recibirlo en arrendamiento, etc.- se vera protegido por esa apariencia. Los efectos registrales no pueden ser mayores, porque la inscripcin es slo declarativa y no constitutiva. Concede la apariencia referida, pero no constituye ningn derecho. Por eso, no puede sostenerse que el bien inscrito no puede ser usucapido. Por otro lado, la imprescriptibilidad del derecho de propiedad prescripcin negativa- es perfectamente sostenible, pero no debe confundirse con la prescripcin positiva o usucapin. Ambos institutos son distintos y ajenos. La usucapin, como se dijo, es una forma originaria de adquirir el dominio.
La Sala Primera, al respecto, ha expuesto:
Respecto de los alcances que pueda conferrsele al artculo 853 del Cdigo Civil, y el diferendo existente respecto de usucapin contra bienes inscritos en el Registro Pblico, como sucede en la especie, no es un tema que sea pacfico. Existen votos de la Sala Civil, v.g. la resolucin nmero 27 de las 15:30 minutos, del 10 de noviembre de 1995, en que se acepta la llamada usucapin contra un bien inscrito, principio que se dice se reconoce ...como aplicable en forma amplia a todo poseedor sobre terreno ajeno y no solo en el caso que por va de excepcin que contemplan los artculos 92 y 101 de la Ley de Tierras y Colonizacin nmero 2825, del 14 de febrero de 1961 y sus reformas para el poseedor en precario. Sin embargo, tampoco es una tesis que
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no encuentre votos en contra, tal como ocurre con la resolucin de las 14 horas, del 6 de enero de 1990, voto 000001- F 99, con redaccin del Magistrado Hugo Picado, en que de modo extenso se expone la problemtica denominada usucapin contra tbulas, resolucin en la que se acoge la tesis contraria a la expuesta en la resolucin citada nmero 27, de las 15:30 horas, del 10 de noviembre de 1995. En esta resolucin 000001-99 sostiene la Sala Civil que en el sistema costarricense la condicin de propietario, tratndose de bienes inscritos se demuestra con la titularidad registral, ello con fundamento en los artculos 455 y 456 del Cdigo Civil, de donde es preciso concluir la relevancia de las inscripciones registrales para hacer prevalecer el ttulo debidamente inscrito.181
Cul es la ventaja de seguir con la tesis de pensamiento que el ttulo puede tomarse como causa que fundamenta la posesin, y que sta puede ser de manera originaria como derivada y poder inscribir hasta contra tbulas?
La ventaja es que, siguiendo esta tesis de pensamiento, se toma en cuenta situaciones de hecho de personas que por necesidad, ingresan a un inmueble, desconociendo si tiene dueo o no, en algunos casos, como en la usucapin agraria, explotan el bien y cumplen con la funcin econmica y social, caracterstica que reviste la propiedad agraria, de manera racional, para
Sala Primera de la Corte Suprema de Justicia. Sentencia 197, de las 9:05 minutos, del 8 de marzo del 2002.
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beneficio propio y el de su familia, sin contar con un ttulo traslativo, tomado como negocio que se plasma en un documento, porque no medi una relacin con anterior persona; se justifica la posesin, -aplicndolo en lo civil y por lo tanto en la usucapin agraria comn- por la entrada de la posesin mediante la figura de la ocupacin, dicha ocupacin segn el imperio de la ley se consolida al ao en un derecho de poseer, no de propiedad, por ello se dice que es originaria, pero de igual forma debe existir la buena fe, porque debe tenerse la firme conviccin que no se est lesionando el derecho de alguna persona, que se trata de una cosa que est dentro del comercio de los hombres, y se realice mediante una posesin calificada como hbil, durante el plazo que indica el mismo Cdigo Civil sea ste de 10 aos.
No es que se deje de lado aquellas personas que adquirieron la justificante de entrar en posesin por un ttulo traslativo de dominio, entendido como negocio jurdico que ha de ser verdadero y vlido, pero que emana de quien no es propietario, en este supuesto se est ante una adquisicin a non dominio, y si es necesario la demostracin de dicho ttulo traslativo, ya que la posesin se justifica por la causa derivada de dicho negocio, mediante un documento.
Como se ha reiterado en el presente trabajo, la tarea primordial de los juzgadores es el analizar cada caso en concreto, pero esta tarea no es fcil, ya que existen personas que se aprovechan del derecho, y revisten hechos
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como verdaderos para consolidarlos en derechos, ms al tratarse de la adquisicin de bienes inmuebles. Muchos son los casos que llegan hasta casacin solapados de poseedores originarios o derivados, pero existe la mala fe; sta siendo un criterio difcil de determinar se reviste de vital importancia al analizar dichas situaciones de hecho.
La misma Sala Primera determina que el derecho, como instrumento de orden y paz social, ha de regular las relaciones del ser humano respecto de las cosas, teniendo como fin ltimo, el imperio de la justicia. Ante cometido tan trascendental, la doctrina atinente a la usucapin no puede estructurarse con arreglo a principios tcnico-jurdicos, filosficos o circunstanciales, por ms acreditados que stos sean, si no responden adecuadamente a la realidad social. De procederse as, tal doctrina podra convertirse en rmora o factor de entorpecimiento y desestabilizacin, en la comunidad donde se aplica.
Esa realidad, en Costa Rica, acusa una base configurada por el presupuesto sociolgico y cultural de una estructuracin poltico-econmica, que entraa la propiedad privada. Sentado lo anterior, el reto histrico de la jurisprudencia es el de coadyuvar en la forja de un apropiado cauce jurdico, referente a la usucapin, pero como de manera reiterada se ha manifestado, la usucapin debe ser tomada y analizada como figura jurdica que tiene como efecto adquirir el derecho de propiedad, pero para que ello se constituya deben cumplirse con las condiciones que establece el Cdigo Civil, sean stas, un
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ttulo (como ttulo traslativo de dominio o justo ttulo), buena fe, una posesin calificada como hbil, lo que implica que sea ejercida de manera pblica, pacfica, ininterrumpida y a ttulo de dueo por el trmino de tiempo que establece la ley.
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Discrepancia o Discusion en Torno Al Tema Del Titulo en La Usucapion

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UNIVERSIDAD DE COSTA RICA Facultad de Derecho

TESIS PARA OPTAR POR EL GRADO ACADMICO EN LICENCIATURA EN DERECHO

DISCREPANCIA O DISCUSIN EN TORNO AL TEMA DEL TTULO EN LA USUCAPIN

Gabriela Mara Quirs Lobo

UNIVERSIDAD DE COSTA RICA Facultad de Derecho

TESIS PARA OPTAR POR EL GRADO ACADMICO EN LICENCIATURA EN DERECHO

DISCREPANCIA O DISCUSIN EN TORNO AL TEMA DEL TTULO EN LA USUCAPIN

Gabriela Mara Quirs Lobo

A Dios, porque siempre ha estado y est conmigo.

A mi mam por apoyarme y ser una gran amiga.

por su gran apoyo y ayuda, gracias amigos!

1. La usucapin como modo originario .. 2. La usucapin como modo derivado ..

CAPTULO II. LA USUCAPIN .. SECCIN I. CONCEPTO .. A. Doctrina . B. Jurisprudencia . ..

SECCIN II. EFECTO DE LA USUCAPIN

SECCIN I. CONCEPTO DE BUENA FE ... A. Doctrina. . B. Jurisprudencia . ..

SECCIN II. FORMAS DE BUENA FE .. A. Buena Fe Subjetiva .

100 100 100 102 102 105

CAPTULO II. SIGNIFICADO DEL TRMINO TTULO ..

TTULO: Discrepancia o Discusin en Torno al Tema del Ttulo en la Usucapin.

DIRECTOR. lvaro Meza Lazars.

Discrepancia o Discusin en Torno al Tema del Ttulo en la Usucapin.

Usucapin Extraordinaria: que aunque en Costa Rica no se da es importante analizar.

Discrepancia o Discusin en Torno al Tema del Ttulo en la Usucapin.

Discrepancia o Discusin en Torno al Tema del Ttulo en la Usucapin.

Discrepancia o Discusin en Torno al Tema del Ttulo en la Usucapin.

Tiene como objetivo general: Determinar y exponer que

Discrepancia o Discusin en Torno al Tema del Ttulo en la Usucapin.

modo de adquirir la propiedad a nivel nacional, tanto en la doctrina, como en la jurisprudencia.

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TTULO PRIMERO. GENERALIDADES DE LA USUCAPIN

CAPTULO I. ANTECEDENTES E HISTORIA

SECCIN I. ANTECEDENTES HISTRICOS DE LA USUCAPIN

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As lo expone el autor Luis Rodolfo Argello3

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la reinvidicatio intentada por el dueo de la cosa. Estas dos

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antigua elabor a este efecto el concepto y los

Ver BONFANTE. Op. Cit., pg. 8.

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Ver BONFANTE. Op. Cit., pg. 8. Ibid.

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Ver ARGUELLO (Luis Rodolfo). Op. Cit., pg. 8.

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inmediatamente la propiedad, pero que, por un defecto de

forma, tan solo legitima el comienzo de la posesin.

Por su lado, el autor Arango Ruiz Vincenzo15 lo define de la siguiente manera:

Ver ARANGO RUIZ. (Vincenzo). Op. Cit., pg. 11.

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Tempos: es el transcurso del tiempo establecido por la ley.

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Ver BONFANTE. Op. Cit., pg. 8.

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Ver ARGELLO (Luis Rodolfo). Op. Cit., pg. 8.

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SECCIN II. LA USUCAPIN COMO MODO DE ADQUIRIR LA PROPIEDAD

A. Concepto de Modo de Adquisicin

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Ver ARANGO RUIZ. (Vincenzo). Op. Cit., pg. 11.

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1. La usucapin como modo originario.

Federico Torrealba Navas tambin encasilla a la usucapin de esta manera: