Sunteți pe pagina 1din 46

UNIVERSITATEA ANDREI AGUNA CONSTANA

FACULTATEA DE DREPT SI STIINTE ADMINISTRATIVE

CONTRACTE CIVILE PARTEA I

LECT.UNIV. DR. DUMITRU BRATU

CUPRINS CAPITOLUL I. CONTRACTUL DE VNZARE-CUMPRARE.3 Seciunea I. Sediul materiei......3 Seciunea II. Noiune....3 Seciunea III. Caractere juridice...............4 Seciunea IV. Condiii de validitate..6 CAPITOLUL II. CONTRACTUL DE SCHIMB...22 Seciunea I. Noiune22 Seciunea II. Caractere juridice...............23 CAPITOLUL III. CONTRACTUL DE DONAIE...23 Seciunea I. Noiune23 Seciunea II. Reglementare.24 Seciunea III. Caractere juridice.24 Seciunea IV. Condiii de validitate25 CAPITOLUL IV. CONTRACTUL DE LOCAIUNE..31 Seciunea I. Noiune31 Seciunea II. Sediul materiei...............31 Seciunea III. Caractere juridice.31 Seciunea IV. Condiii de validitate32 CAPITOLUL V. CONTRACTUL DE NCHIRIERE A LOCUINEI...34 Seciunea I. Noiune34 Seciunea II. Sediul materiei...34 Seciunea III. ncheierea contractului de nchiriere35 CAPITOLUL VI. CONTRACTUL DE ARENDARE...38 Seciunea I. Noiune38 Seciunea II. Sediul materiei...38 Seciunea III. Caractere juridice.................38 Seciunea IV. Condiii de validitate39

45

CAPITOLUL I. CONTRACTUL DE VANZARE-CUMPRARE Seciunea I. Sediul materiei Contractul de vnzare-cumprare este cel mai folosit contract n trecut i n prezent. De aceea, el este contractul a crei reglementare este cea mai extins n cuprinsul Codului Civil i al altor acte normative speciale. Astfel, Codul Civil i aloc un ntreg titlu, titlul V din Cartea a II-a (,,Despre diferitele moduri prin care se dobndete proprietatea), prin art.1294-1404. Aceste dispoziii se completeaz cu alte reglementri precum: Decretul-lege nr.61/1990 privind vnzarea de locuine construite din fondurile statului. Legea nr. 85/1992 privind vnzarea de locuine i spaiu cu alt. destinaie construite din fondurile statului i din fondurile unitilor economice sau bugetare de stat. Legea nr. 247/2005 privind reforma in domeniile proprietii i justiiei, precum i alte msuri adiacente (titlul X), etc. Seciunea II. Noiune n temeiul art.1294 C. Civ. vnzarea este ,,o convenie prin care dou pri se oblig ntre sine, una a transmite celeilalte proprietatea unui lucru i aceasta a pltit celei dinti preul lui. Definiia este incomplet deoarece nu numai dreptul de proprietate poate forma obiectul acestui contract i alte drepturi, reale sau de crean. n acest sens sunt dispoziiile art.534 C.civ. (vnzarea dreptului de uzufruct), art.1391 i 1392 C.civ. (vnzarea creanelor i altor drepturi incorporale), art.1399 (vnzarea unei moteniri), art.1402 C.civ. (vnzarea de drepturi litigioase), etc. Numai dac vom considera c obligaia din art.1294 C.civ. stabilete regula n materie, aceea c prin vnzare se transmite dreptul de proprietate, ea va fi complet. Dac vom dori s elaborm o definiie care s acopere i cazurile de excepie, vom spune c vnzarea-cumprarea este contractul n temeiul cruia o parte, numit vnztor transmite celeilalte pri, numit cumprtor, un drept subiectiv civil n schimbul unei sume de bani, numit pre. Nu pot fi transmise prin vnzare-cumprare drepturile patrimoniale cu caracter strict personal (dreptul de abitaie al soului supravieuitor etc.) sau cele care au caracter intuituu personae (dreptul de ntreinere, dreptul de pensie etc.) Definiia din art.1294 C.Civ. este inspirat din art. 1410 din Codul Calimach (prin vnzare se d cuiva un lucru pentru o sum de bani stabilit i numrat), art.1447 din C.Civ. italian (prin care vnztorul se oblig a da un lucru

45

cumprtorului in schimbul plii preului) i art.1582 din Codul civil francez (vnztorul se oblig s predea un lucru iar cumprtorul s-l plteasc). Seciunea III. Caractere juridice Vnzarea este un contract sinalagmatic, cu titlu oneros, comutativ, consensual i translativ de drepturi. a) Este un contract sinalagmatic deoarece d natere la obligaii reciproce i interdependente ntre pri. Obligaiile prilor sunt strns legate ntre ele (obligaia vnztorului de a preda lucrul i corespunde obligaia cumprtorului de a-l primi, etc.). De aceea, efectele specifice ale contractului sinalagmatic vor fi aplicabile vnzrii. b) Este un contract cu titlu oneros deoarece fiecare parte urmrete primirea unui echivalent patrimonial n schimbul prestaiei sale. De exemplu, vnztorul urmrete primirea preului n schimbul bunului transmis. c) Este un contract comutativ, ntruct existena i ntinderea obligaiilor sunt stabilite i cunoscute din momentul ncheierii contractului. Prin excepie, vnzarea poate avea un caracter aleator atunci cnd ntinderea obligaiilor prilor depinde de un eveniment incert, existnd anse de pierdere sau de ctig pentru pri (este cazul vnzrii unei recolte viitoare sau a unui drept litigios etc.). d) n principiu, vnzarea este un contract consensual fiind suficient exprimarea consimmntului prilor. Se aplic, i n cazul vnzrii, principiul general al consensualismului. De la aceast regul exist excepii (situaii n care se cer ndeplinite anumite formaliti pentru validitatea contractului, pe lng condiia acordului de voin al prilor). Aceste formaliti pot consta fie n obinerea unei autorizri prealabile, fie n cerina formei autentice. Astfel, dup 1989, cerina unei autorizri prealabile o ntlnim n legi speciale, precum: - Legea nr.15/1990 - art.5 alin. (3) stabilete c nstrinarea bunurilor imobile aparinnd regiei autonome se face cu aprobarea ministerului de resort; - Decretul-lege nr. 61/1990 - art.12 alin (2) - n cazul locuinelor proprietate de stat cumprate cu credit, ele nu pot fi nstrinate pn la rambursarea integral a creditului dect cu autorizarea prealabil a Casei de Economii i Consemnaiuni ; - Legea nr.85/1992 - art.15 alin. (4) - ,,pn la rambursarea integral a creditului, locuine cumprate n condiiile prezentei legi nu poate fi nstrinat fr autorizarea prealabil a unitii vnztoare etc. Condiia formei autentice cerut ad validitatem este impus de art.2 alin. (1) din Titlul X al Legii nr.247/2005 n privina vnzrii terenurilor. Astfel, terenurile cu sau fr construcii, situate in intravilan i in extravilan, indiferent de destinaia sau de ntinderea lor, pot fi nstrinate, respectiv dobndite prin acte juridice ntre vii, ncheiate n form autentic, sub condiia nulitii absolute a contractului. Fiind o dispoziie special este de strict interpretare i aplicare, astfel nct ce nu se

45

aplic n privina construciilor sau altor bunuri. Dac printr-un nscris sub semntur privat s-a vndut un teren i construcia situat pe el, contractul este valabil doar n privina construciei, nu i a terenului. Caracterul consensual al contractului de vnzare-cumprare nu mpiedic prile s convin ca o anumit form s afecteze validitatea contractului. O asemenea clauz este o aplicaie a principiului autonomiei de voin. e) Este un act translativ de drepturi cci are ca efect transmiterea dreptului patrimonial nstrinat din patrimoniul vnztorului n cel al cumprtorului. De vreme ce, n mod frecvent, dreptul nstrinat este dreptul de proprietate putem spune c, de regul, vnzarea are un caracter translativ de proprietate. Datorit caracterului consensual al vnzrii, n principiu, transmiterea proprietii opereaz in momentul ncheierii contractului, fapt stabilit in art.1295 alin. (1) C.civ,, (...) proprietatea este de drept strmutat la cumprtor, n privina vnztorului, ndat ce prile s-au nvoit asupra lucrului i asupra preului, dei lucrul nc nu se va fi predat i preul nc nu se va fi numrat. Condiiile cerute pentru transmiterea dreptului de proprietate in momentul ncheierii contractului sunt: 1) vnztorul trebuie s fie proprietarul lucrului vndut1; 2) contractul s fie valabil ncheiat; 3) bunul ce formeaz obiectul material al contractului este un bun individual determinat (bun cert). n cazul bunurilor de gen, proprietatea se transmite ulterior ncheierii contractului, n momentul individualizrii bunului. O soluie asemntoare exist n cazul vnzrii alternative prevzut de art.1296 alin. (2) C.civ. (acea vnzare ce are ca obiect dou sau mai multe lucruri dintre care se vinde unul sau mai multe, dar nu toate, la alegerea celui ndreptit, cel stabilit n contract iar, n lipsa unei stipulaii exprese, la alegerea vnztorului, ca debitor al obligaiei de predare.). Proprietatea se va transmite fie in momentul alegerii, dac bunul este cert, fie n momentul individualizrii bunului ales, dac acesta este un bun de gen. 4) bunul s existe n momentul ncheierii contractului. Dac obiectul contractului este un bun viitor (art.965 alin. (1) C.civ., dreptul de proprietate se transmite fie n momentul realizrii bunului, dac acesta este un bun cert, fie in momentul individualizrii bunului, dac acesta este un bun de gen. 5) prile s nu fi amnat transmiterea dreptului de proprietate, printr-o clauz expres. O asemenea clauz este valabil, n baza principiului autonomiei de voin. Transmiterea proprietii poate fi afectat de un termen suspensiv sau o condiie suspensiv. Prile pot stipula un termen suspensiv care s amne transmiterea dreptului de proprietate de la vnztor la cumprtor (de exemplu, prile stabilesc ca dreptul s fie transmis la trei luni de la data ncheierii contractului). Dac prile prevd o condiie suspensiv i aceasta se realizeaz, cumprtorul devine retroactiv proprietar de la data ncheierii contractului.
1

cu excepia vnzrii lucrului altuia 45

Dac n contract este stabilit o condiie rezolutorie, aceasta nu afecteaz transmiterea proprietii de la vnztor la cumprtor n momentul ncheierii contractului, dar dac aceast condiie se realizeaz, vnztorul va redobndi proprietatea bunului retroactiv. f) publicitatea dobndirii drepturilor reale imobiliare. Dac prin contractul de vnzare-cumprare se transmite un drept real imobiliar, efectul su translativ se produce n momentul ncheierii contractului doar ntre pri, potrivit principiului relativitii efectelor actului juridic civil. Pentru a asigura opozabilitatea contractului fa de teri, el trebuie nscris n cartea funciar. Legea nr.7/1996 a cadastrului funciar i a publicitii imobiliare reglementeaz, n prezent, sistemul de nscriere n cartea funciar. Sunt supuse nscrierii definitive n cartea funciar dreptul de proprietate i celelalte drepturi reale asupra unui imobil. nscrierea se face n baza actului prin care s-a constituit sau transmis n mod valabil drepturile reale, care poate fi nlocuit de hotrre judectoreasc, definitiv i irevocabil sau, n cazurile prevzute de lege, de decizia autoritii administrative. n cazul proprietii imobiliare comune sau n indiviziune vor fi nscrii n aceeai carte funciar toi proprietarii. Dac proprietatea este indiviz, se va indica cota fiecrui coproprietar. Sistemul de publicitate imobiliar constituie o msur de protejare a intereselor terilor. Sunt teri persoanele care au dobndit, prin acte juridice cu titlu oneros, drepturi pe care i le-au nscris i nu au cunotin de existena unui drept netranscris. La aceast concluzie se ajunge prin interpretarea dispoziiilor legale care stabilesc persoanele care nu au calitatea de teri: dobnditorul ulterior care a cunoscut existena nstrinrii anterioare, chiar nenscrise; dobnditorul cu titlu gratuit, chiar de bun-credin; succesorii universali sau cu titlu universal ai vnztorului Prin ultima modificare aduse Legii nr. 7/1996, prin Legea nr. 247/2005, cuprinsul crilor funciare, n afara ngrdirilor i excepiilor legale, se consider exact numai n folosul acelei persoane care, n virtutea unui act juridic cu titlu legal a dobndit cu bun-credin un drept real nscris n cartea funciar. Dobnditorul este considerat de bun-credin dac la data nregistrrii cererii de nscriere a dreptului n folosul su, nu a fost notat nici o aciune prin care se contest cuprinsul crii funciare sau din titlul transmitorului i din cuprinsul crii funciare nu reiese vreo neconcordan ntre aceasta i situaia juridic real Seciunea IV. Condiii de validitate 4.1. Consideraii introductive

45

Contractul de vnzare-cumprare trebuie s ndeplineasc aceleai condiii generale de validitate prevzute de art.948 C.civ. : consimmntul valabil al prii care se oblig, capacitatea de a contracta, un obiect determinat, o cauz licit. La aceste condiii generale de fond se adaug condiiile de form, atunci cnd acestea sunt cerute de lege pentru validitatea contractului. Vom sublinia cteva particulariti ale acestor condiii n materia contractului pe care l studiem. 4.2. Consimmntul prilor Aspecte generale Consimmntul este un element esenial i al contractului de vnzarecumprare (potrivit art. 942 C.civ., orice contract reprezint un acord de voin ntre dou sau mai multe persoane n vederea constituirii sau stingerii unui raport juridic). n temeiul principiului libertii actelor juridice civile, ncheierea oricrui contract este liber. Limitele acestui principiu sunt cele stabilite de legiuitor n art.5 C.civ.: ordinea public i bunele moravuri. Altfel spus, dac se respect legea i regulile de convieuire social (moral), subiectele de drept sunt libere s ncheie contracte. Consimmntul reprezint o manifestare exteriorizat de voin n sensul ncheierii unui act juridic civil. Pentru a fi valabil, consimmntul trebuie s ndeplineasc cumulativ urmtoarele condiii: s provin de la o persoan cu discernmnt; s fi exprimat cu intenie de a produce efecte juridice; s fie exteriorizat; s nu fie alterat de vreun viciu de consimmnt; manifestrile de voin ale prilor trebuie s fie concordante. S-a exprimat n literatura juridic2 punctul de vedere c exist o obligaie general de informare anterior ncheierii contractului de vnzare-cumprare, obligaie ce incumb vnztorului ce are ca scop lmurirea cumprtorului cu privire la bunul respectiv. Se motiveaz existena acestei obligaii pe dispoziiile art. 970 C.civ.: conveniile trebuie executate cu bun-credin; ele oblig nu numai la ceea ce este expres cuprins n ele, dar la toate urmrile ce echitatea, obiceiul sau legea d obligaia, dup natura sa. Nu putem vorbi de existena distinct a unei asemenea obligaii i, mai ales, de ntemeierea ei pe dispoziiile art. 970 C.civ. Aceste text de lege se refer numai la executarea conveniilor i nu la etapele anterioare ncheierii conveniilor. De
2

D.Chiric, Obligaii de informare i efectele ei n faza precontractual a vnzrii-cumprrii, n R.D.C nr.7-8/1999, p.50-58; C.Toader, Drept civil. Contracte speciale. Ed. All, Beck, Bucureti 2005 p.24-25.

45

aceea, el figureaz n capitolul III ale Titlului III din Codul civil, capitol intitulat ,,Despre efectul conveniilor. Din nefericire, n acest moment, o asemenea obligaie are doar natur moral, nu i juridic, fiind aplicarea concret a principiului moral al buneicredine. n baza acestui principiu, comportamentul social al omului trebuie s fie responsabil, obligat sau serios, bazat pe respectul celorlali membri ai societii (aceasta presupune, implicit, abinerea de la nelarea altei persoane, prin orice mijloace.) Sancionarea dolului prin reticen, cu nulitatea relativ a contractului, atunci cnd vnztorul ascunde cumprtorului elemente importante de natur ce-l determin pe cumprtor s ncheie contractul, nu reprezint o confirmare a existenei vreunei obligaii civile de informare (obligaie de natur juridic), ci o consecin ce se impune ca urmare a faptului c asemenea fapte dolosive au ca efect producerea unei stri de eroare n care se afl cumprtorul. Este de preferat o consacrare expres, a principiului ncheierii cu bun-credin a actelor juridice civile (nu numai a principiului executrii cu bun-credin a conveniilor), principiu care ar ngreuna informarea cumprtorului cu privire la mprejurrile importante ce in de ncheierea contractului de vnzare-cumprare. ncheierea contractului de vnzare-cumprare nu se realizeaz mereu jos dintr-o dat, ci poate fi precedat de alte convenii ale prilor sau limitaii de existena unor dispoziii legale. Din aceste motive, vom analiza in continuare: promisiunea unilateral de vnzare sau de cumprare, promisiunea bilateral de vnzare-cumprare, pactul de preferin i dreptul de preempiune. Promisiunea unilateral de vnzare sau de cumprare Promisiunea unilateral de vnzare este contractul prin care o parte, numit promitent, se oblig fa de cealalt parte, numit beneficiar s vnd un anumit bun cnd beneficiarul se va hotr s-l cumpere. Fiind un act bilateral, promisiunea unilateral de vnzare se deosebete de oferta de a contracta care este un act unilateral. Oferta poate fi retras nainte de acceptarea ei de ctre destinatar, pe cnd promisiunea unilaterala de vnzare este irevocabil, fie n cadrul termenului stabilit de pri, fie n termenul general de prescripie, dac prile nu au stabilit un termen. Aceast promisiune d natere la o obligaie de a face n sarcina promitentului, aceea de a ncheia contractul de vnzare-cumprare, obligaie afectat de o condiie pur potestativ n favoarea beneficiarului, creditor al acestei obligaii. Dac n schimbul promisiunii beneficiarul pltete o sum de bani (numit indemnizaie de ateptare), atunci promisiunea devine un contract sinalagmatic. Aceast sum de bani se va scdea sau nu din preul vnzrii (dac beneficiarul opteaz s cumpere), dup cum stabilesc prile n coninutul conveniei.

45

Dac n cursul termenului de opiune promisiunea este acceptat, s-a spus c, n principiu, vnzarea devine perfect din acel moment, cu excepia cazului n care pentru validitatea contractului de vnzare-cumprare se cere forma autentic3. Nu este ntemeiat acest punct de vedere. Din promisiunea unilateral de vnzare, beneficiarul dobndete un drept de opiune, corelativ obligaiei promitentului de a vinde. ncheierea contractului de vnzare-cumprare presupune consimmntul proprietarului bunului de a-l vinde (de a transmite proprietatea bunului prin ncheierea ulterioar a contractului). Manifestarea de voin a promitentului nate obligaia lui de a ncheia in viitor contractul de vnzarecumprare (obligaia de a face) i nu de a transmite proprietatea (obligaia de a da), pentru a fi interpretat drept consimmnt la ncheierea contractului de vnzarecumprare. A o interpreta astfel nseamn a nclca principiul voinei reale. Din acest motiv, beneficiarul nu devine proprietar dup exercitarea dreptului de opiune n sensul cumprrii. De aceea, eventualul contract de vnzare-cumprare ncheiat ulterior de promitent cu alt persoan, cu privire la acelai bun este valabil,cci bunul se mai afl n patrimoniul su iar beneficiarul nu are dect posibilitatea de a obine daune-interese. Numai dac terul dobnditor a fost de rea-credin, cunoscnd existena promisiunii unilaterale de vnzare, contractul de vnzarecumprare astfel ncheiat este nul (fraus omnia corrumpit), cauza sa fiind ilicit. Termenul care afecteaz exercitarea dreptului de opiune poate fi suspensiv sau extinciv. Este extinctiv atunci cnd, la mplinirea lui, dreptul de opiune se stinge. Este suspensiv atunci cnd dreptul de opiune poate fi exercitat ncepnd de la mplinirea termenului. Ce se ntmpl atunci cnd termenul de opiune ncepe s curg dup decesul promitentului? S-a spus4 c o asemenea convenie este un pact asupra unei succesiuni viitoare, interzis de lege i, de aceea, este lovit de nulitate. Socotim c aceast opinie face confuzie ntre pactul asupra unei succesiuni nedeschise nc (viitoare) i promisiunea unilateral pe care o analizm. Pactul asupra unei succesiuni viitoare presupune ca o persoan cu vocaie succesoral i ncheie un act juridic civil ce are ca obiect o motenire nedeschis nc sau un bun singular din aceasta. n cazul nostru, nu suntem n prezena unui asemenea pact, cci promitentul (care ulterior a murit la nceputul curgerii termenului de opiune) a neles s promit c va vinde un bun propriu (i nu bunul altei persoane, care nc nu a decedat). Ar fi fost un pact asupra unei succesiuni viitoare, dac promitentul ar fi fost succesorul universal sau cu titlu universal al proprietarului bunului i acesta nu ar fi murit. Din aceste motive, n cazul analizat, promisiunea va fi valabil iar obligaia promitentului de a vinde se va transmite succesorilor si. Din punct de vedere al formei, promisiunea unilateral de vnzarecumprare are caracter consensual (chiar dac are ca obiect un teren) putnd fi
3

C.Toader, op.cit; p.27, D.Chiric, Drept civil. Contracte speciale, Ed. Lumina Lex. Bucureti, 1997, p.20. 4 I.Dogaru, Drept civil. Contracte speciale, Ed. All Beck, Bucureti, 2004, p.40 45

dovedit n condiiile art. 41 din Legea nr. 7/1996, poate fi motivat n cartea funciar intenia de a nstrina un imobil, la cererea promitentului-vnztor,ca proprietar. Promisiunea unilateral de cumprare este contractul prin care promitentul i asum obligaia de a cumpra un anumit bun, dac proprietarul acestuia se hotrte s l vnd. Ea are acelai regim juridic cu promisiunea unilateral de vnzare. Promisiunea bilateral de vnzare-cumprare Este contractul prin care prile (promitent-vnztor i promitentcumprtor) se oblig s ncheie, n viitor contractul de vnzare-cumprare, n condiiile stabilite de ele. Promisiunea bilateral de vnzare-cumprare este un contract sinalagmatic, ce d natere la o obligaia de a face n sarcina ambelor pri, aceea de a ncheia n viitor contractul de vnzare-cumprare. Nu are ca efect transmiterea dreptului de proprietate. Dac una dintre pri refuz executarea acestei obligaii, n baza art. 5 alin. (2) din Titlul X al Legii nr.247/2005, instanele pot pronuna o hotrre judectoreasc care s in loc de contract de vnzare-cumprare sau, la cererea unei pri, cealalt parte, de rea-credin (refuz executarea propriei obligaii), poate fi obligat s ncheie contractul, sub sanciunea plii de daune cominatorii. De asemenea, debitorul unei obligaii de a face poate fi obligat la amenzi civile n favoarea statului, ntre 20,00 lei i 50,00 lei pe zi de ntrziere, pn la executarea obligaiei prevzute n titlul executoriu. Fiind un contract sinalagmatic, promisiunea bilateral de vnzare-cumprare poate fi rezolvit, la cererea prii care i-a executat sau este gata s-i execute propria obligaie. Prile pot stipula n coninutul promisiunii o clauz de dezicere, fapt ce mpiedic executarea contractului, care n acest caz, i nceteaz efectele. Pactul de preferin Este contractul prin care proprietarul unui bun (promitent) se oblig fa de cealalt parte (beneficiar) s-i acorde ntietate la cumprarea bunului, la pre egal, dac se va hotr s-l vnd. Obligaia de a acorda preferin este afectat de o condiie potestativ simpl, realizarea ei depinznd de voina promitentului i de mprejurri exterioare. Dreptul beneficiarului este un drept de crean, el nefiind opozabil terilor. De aceea, dac promitentul i ncalc obligaia, vnznd altei persoane, la acelai pre sau mai mic, beneficiarul nu poate obine anularea vnzrii, ci doar dauneinterese. Numai dac terul dobnditor cunotea existena pactului de preferin i cumpr n aceste condiii, fiind de rea-credin, contractul de vnzare-cumprare este nul pentru cauz licit.

45

Dreptul de preempiune Dreptul de preempiune este dreptul prioritar la cumprarea anumitor bunuri, recunoscut de lege anumitor persoane. Existena sa limiteaz principiul autonomiei de voin, cci proprietarul bunului nu-l poate nstrina n orice condiii. Raiunea sa de a exista este de a apra un interes general sau, uneori, privat. Ca urmare a abrogrii Legii nr.54/1998, prin Titlul X al Legii nr.247/2005, a disprut principala aplicaie a dreptului de preempiune, n domeniul vnzrii terenurilor agricole situate n extravilan. n prezent, regsim urmtoarele aplicaii ale dreptului de preemiune: - Legea nr.33/1994 privind exproprierea pentru cauz de utilitate public prevede n art.37 c n cazul n care lucrrile pentru care s-a fcut exproprierea nu s-au realizat, iar expropriatorul dorete nstrinarea terenului, fostul proprietar are un drept privitor la cumprare, la un pre ce nu poate fi mai mare dect despgubirea actualizat. Intenia de vnzare va fi notificat fostului proprietar, care are un termen de 60 de zile pentru a rspunde. - Legea nr.26/1996 - Codul Silvic - consacr dreptul de preemiune al statului n cazul vnzrii terenurilor cu vegetaie forestier, al enclavelor din fondul forestier i al terenurilor limitrofe acestora. Proprietarul este obligat s anune n scris unitatea silvic teritorial n raza cruia se afl terenul, despre situaia de vnzare,iar aceasta i poate exercita dreptul de preemiune n 30 de zile. - O.U.G nr. 40/1999 instituie un drept de preemiune al chiriaului. Proprietarul locuinei trebuie s fac o ofert de vnzare (dac dorete s vnd locuina), care trebuie s cuprind preul solicitat i care este irevocabil pn la expirarea perioadei de ncheiere. Dac locuina a fost vndut unui ter, n condiii sau la un pre mai avantajos dect n oferta de vnzare adresat chiriaului care nu a acceptat-o, acesta se poate subroga n drepturile cumprtorului, pltind acestuia preul vnzrii n termen de 60 de zile de la notificarea contractului de vnzarecumprare (proprietarul locuinei este obligat s notifice chiriaului contractul de vnzare-cumprare ncheiat). Se asigur astfel repararea n natur a prejudiciului suferit de chiria (art.19). Aceleai dispoziii sunt aplicabile i dac proprietarul vinde locuina nainte de expirarea termenului prevzut n contractul de nchiriere. - Legea nr.133/1999 - recunoate un drept de preemiune n favoarea ntreprinderilor mici i mijlocii pentru dobndirea activelor disponibile ale societilor comerciale i companiilor naionale cu capital majoritar de stat, precum i ale regiilor autonome aflate n imediata lor vecintate. - Legea nr.10/2001 consacr un drept de preemiune pentru chiriai, dac imobilul este restituit fostului proprietar. Art.17 din lege se refer la imobile ocupate de uniti de nvmnt din sistemul de stat, uniti sanitare i de asisten medico-social din sistemul public, de instituiile publice, instituii culturale

45

(teatre, biblioteci, muzee, opere) i imobile care sunt sedii ale partidelor politice legal nregistrate. Acest drept se exercit n termen de 90 de zile de la primirea notificrii privind intenia de vnzare, prin executorul judectoresc. De acelai drept beneficiaz i chiriaii din imobilele cu destinaia de locuine, ca i deintorii cu titlul valabil ai imobilelor cu alt destinaie dect cea de locuin, dac imobilele nu se restituie persoanelor ndreptite, rmne n administrarea actualilor deintori. - Legea nr.422/2001 prevede n art.4 c monumentele istorice aflate n proprietatea persoanelor fizice sau juridice de drept privat pot fi vndute numai n condiiile exercitrii dreptului de preemiune al statului romn, prin Ministerul Culturii i Cultelor, sau al unitilor administrativ-teritoriale. Proprietarii trebuie s anune n scris direciile pentru cultur, culte i patrimoniu cultural naional, judeean, respectiv a municipiului Bucureti, care le vor transmite Ministerului Culturii i Cultelor. De la data nregistrrii acestei ntiinri, curge un termen de 30 de zile pentru expirarea acestuia, legea prevede un nou termen de 15 zile, pentru exercitarea dreptului de preemiune de ctre autoritile publice locale, dac statul nu i-a manifestat intenia de cumprare. - Legea nr.379/2003 - prevede n art. 9 c imobilele pe care sunt amplasate morminte i opere comemorative de rzboi, aflate n proprietatea persoanelor fizice sau juridice de drept privat, pot fi vndute cu respectarea dreptului de preemiune al statului sau al unitilor administrativ-teritoriale care vor transmite Oficiului Naional pentru Cultul Eroilor, ntiinarea n termen de 7 zile de la primirea ei. n termen de 30 de zile de la nregistrarea ntiinrii Oficiul i poate exercita dreptul de preemiune, iar dac nu dorete s cumpere, autoritile administraiei publice locale pot exercita dreptul n termen de 15 zile, de la ndeplinirea termenului de 30 de zile, menionat mai nainte. 4.3. Capacitatea prilor Capacitatea de a ncheia acte juridice civile este aptitudinea unui subiect de drept civil de a dobndi drepturi i obligaii civile, prin ncheierea de acte juridice civile. Ea este o component a capacitii juridice civile i cuprinde doua elemente: capacitatea de exerciiu i capacitatea de folosin. n principiu, ncheierea unui contract de vnzare-cumprare este un act de dispoziie i, de aceea, prile trebuie s aib capacitate deplin de exerciiu. Persoanele lipsite de capacitate de exerciiu (minorii i interziii judectoreti) pot ncheia contracte de vnzare-cumprare numai prin reprezentantul lor legal. Persoanele care au capacitate restrns de exerciiu pot ncheia contracte de vnzare-cumprare personal, dar cu ncuviinarea prealabil a ocrotitorilor lor legali i cu autorizaia autoritii tutelare. Prin excepie, n cazul contractului de vnzare-cumprare care are ca obiect bunuri cu o valoare relativ mic (n raport cu patrimoniul minorului), se admite c el poate fi ncheiat personal i singur de ctre minor.

45

n privina capacitii de folosin, art.1306 C.civ. consacr regula capacitii de a ncheia contractul de vnzare-cumprare. Incapacitile speciale prevzute de lege sunt: a) Vnzarea ntre soi este interzis (art.1307 C.civ.). Scopul acestei interdicii este ocrotirea intereselor creditorilor vnztorului, a motenitorilor rezervatari ai soilor i beneficiarilor raportului donaiilor. Dac vnzarea ntre soi ar fi permis, soul ar recurge la vnzri simulate, care ar ascunde donaii ajungnd astfel: s reduc obiectul gajului general al creditorilor chirografari ai vnztorului (donator) i s ngreuneze introducerea aciunii pauliene. s eludeze dispoziiile care reglementeaz raportul donaiilor; s ncalce rezerva succesoral a motenitorilor vnztorului (donator). Sanciunea nclcrii acestei interdicii este nulitatea relativ, deoarece interdicia ocrotete interese particulare. b) Tutorii nu pot cumpra bunurile persoanelor aflate sub tutela lor att timp ct socotelile nu au fost date i primite, sub sanciunea nulitii relative (art.1308 pct.1 C.civ.) . c) Mandatarii nsrcinai s vnd un bun nu l pot cumpra (art.1308 pct.2 C.civ.). Interdicia se aplic att reprezentailor legali ct i convenionali i urmrete evitarea conflictelor de interese dintre vnztor (care are interesul s vnd mai scump) i cumprtor. Doar dac interesele mandatului sunt suficient aprate (sunt fixate clauzele eseniale ale vnzrii sau dac mandatul l-a autorizat expres pe mandatar s ncheie acel contract. d) Administratorii bunurilor statului,comunelor, oraelor, municipiilor sau judeelor nu pot cumpra bunurile aflate n administrarea lor (art.1308 pct.3 C.civ.). e) Funcionarii publici i cei din comisiile de licitaie nu pot cumpra bunurile statului sau ale unitilor administrativ-teritoriale care se vnd prin mijlocirea lor (art.1308 pct.4 C.civ.). f) Judectorii, procurorii i avocaii nu pot cumpra drepturi litigioase care sunt de competena Curii de Apel n a crei raz teritorial i exercit funcia. n cazul judectorilor de la instana suprem i a procurorilor de la Parchetul General de pe lng instana suprem, interdicia se aplic pe ntreg teritoriul rii. Sanciunea este nulitatea absolut. g) Executorii judectoreti nu pot dobndi, direct sau prin persoane interpuse, pentru ei sau pentru alii, bunuri ce au fcut obiectul activitii de executare silit. h) Cetenii strini i apatrizii nu pot dobndi dreptul de proprietate asupra terenurilor. n baza art.44 alin. (2) din Constituia Romniei, cetenii strini i apatrizi pot dobndi dreptul de proprietate asupra terenurilor numai n condiiile rezultate din aderarea Romniei la Uniunea European i din alte tratate internaionale la care Romnia este parte, pe baz de reciprocitate, n condiiile prevzute prin lege organic, precum i prin motenire legal.

45

Dac la data ncheierii contractului, cumprtorul avea cetenia romn i ulterior o pierde, contractul rmne valabil. Dac un cetean strin ncheie un contract de vnzare-cumprare cu privire la un teren i construcia situat pe el, cumprtorul ceteanului strin va deveni proprietarul terenului i va dobndi un drept de folosin asupra terenului, pe durata existenei construciei (drept de superficie). n temeiul anexei VII din Tratatul de aderare a Romniei la Uniunea European, Romnia are posibilitatea de a menine n vigoare timp de 5 ani de la aderare, restriciile stabilite de legislaie romn, existente la momentul semnrii tratatului de aderare, cu privire la dobndirea proprietii asupra terenurilor pentru reedine secundare, de ctre resortisanii statelor membre sau ai statelor care sunt parte n Acordul privind Spaiul Economic European (ASEE), nerezidenii n Romnia, precum i de ctre societile construite n conformitate cu legislaia altui stat membru sau a unu stat membru al ASEE i care nu sunt stabilite i nici nu au sucursale sau reprezentan n Romnia. n privina terenurilor agricole, a pdurilor i a terenurilor forestiere, Romnia poate menine restriciile existente la data semnrii tratatului timp de 7 ani de la data aderrii. i) Persoanele insolvabile nu pot cumpra bunuri imobile care se vnd prin licitaie public. 4.4. Obiectul contractului de vnzare-cumprare Obiectul actului juridic civil este ,,conduita prilor stabilit prin acel act juridic civil, respectiv aciunile sau inaciunile la care prile sunt ndreptite sau de care sunt inute.5 Dac prestaia prilor se refer la anumite bunuri, acestea sunt obiecte derivate ale contractului. Fiind un contract sinalagmatic, contractul de vnzare-cumprare au un dublu obiect: lucrul vndut i preul. Lucrul vndut Lucrul vndut trebuie s ndeplineasc urmtoarele condiii: s existe, s fie in circuitul civil, s nu existe o dispoziie legal care s interzic vnzarea lui, s fie determinat, posibil, licit i moral, s fie proprietatea vnztorului. a) Lucrul s existe n momentul ncheierii contractului Aceast condiie este impus de art.1311 C.civ., potrivit cruia ,,dac n momentul vnzrii, lucrul vndut era pierit n tot, vnzarea este nul. Dac n momentul ncheierii contractului, lucrul vndut era pierit n parte, cumprtorul poate opta ntre a-l cumpra cu un pre mai mic sau a cere rezoluiunea contractului, dac executarea parial nu poate duce la realizarea scopului pentru care a neles s cumpere. Prin excepie, lucrurile vndute pot forma obiectul contractului (art.965 C.civ.), cu excepia succesiunilor nedeschise nc. Nerealizarea lucrului viitor nu
5

Gh.Beleiu, Dreptul civil romn, Casa de Editur i Pres ansa, Bucureti, 1994, p.142 45

afecteaz validitatea contractului, ci poate determina plata unor daune-interese de ctre vnztor, care va pierde i preul, n calitate de debitor al obligaiei imposibil de executat (va suporta riscul contractului). b) Lucrul trebuie s fie n circuitul civil, condiie cerut de art.1310 C.civ. ,,toate lucrurile care sunt n comer pot fi vndute, afar numai daca vreo lege a oprit aceasta. Sunt scoase din circuitul civil numai lucrurile care prin natura lor nu pot forma obiectul dreptului de proprietate privat (art.647 C.civ.) c) S nu existe vreo dispoziie legal care s interzic vnzarea lucrului Cu titlu de excepie, exist bunuri care nu pot fi vndute, dei se afl n circuitul civil (pot forma obiectul unor acte juridice civile, altele dect cele translative de proprietate, sau de fapte juridice civile). Prohibiia poate fi absolut sau temporar. Interdicia vnzrii este absolut n cazul bunurilor proprietate public a statului sau a unitilor administrativ-teritoriale. n stabilirea bunurilor proprietate public se au n vedere dou criterii cumulative: titularul acestuia (statul sau unitatea administrativ-teritorial) i destinaia bunurilor (uzul sau utilitatea public). Aceste bunuri pot fi date numai n administrare-concesionare sau nchiriere, n condiiile legii. Ele nu pot fi dobndite nici prin acte juridice i nici prin fapte juridice de alte persoane. Dac bunurile aparin statului sau unei uniti administrativ-teritoriale, dar nu sunt de uz sau utilitate public, fac parte din domeniul privat al statului sau unitii administrativ-teritoriale, dar nu sunt de uz sau utilitate public, fac parte din domeniul privat al statului sau unitii administrativ teritoriale i au acelai regim juridic cu celelalte bunuri proprietate privat (sunt alienabile, sesizabile i prescriptibile). Bunurile din domeniul public pot fi trecute n domeniul privat dac nu mai servesc uzului public. Sunt, de asemenea, inalienabile corpul uman i elementele acestuia (Legea nr.2/1998 privind preluarea i transplantul de esuturi i organe umane), dreptul de uzufruct, uz i abitaie, drepturile morale ale autorului unei opere literare, artistice, tiinifice sau tehnice. Prohibiia nstrinrii este temporar n scopul protejrii unui interesgeneral, n cazuri precum: nstrinarea terenurilor prin acte ntre vii (Legea nr.9/1990, n prezent abrogat); vnzarea locuinelor construite din fondurile statului sau ale unitilor economice sau bugetare de stat, pn la restituirea creditului contractat pentru plata preului; vnzarea, pe timp de 10 ani de la data nscrierii proprietii, terenului asupra cruia s-a constituit dreptul de proprietate n baza Legii nr.18/1991; nstrinarea locuinelor cumprate de chiriai, locuine care nu se restituie fotilor proprietari n baza Legii nr. 112/1995; nstrinarea locuinelor a cror restituire se solicit n baza Legii nr.10/2001 pn la soluionarea procedurilor administrative sau, dup caz, judiciare sau a imobilelor cumprate n baza Legii nr.112/1995, pn la soluionarea definitiv i irevocabil a aciunilor formulate de persoanele ndreptite; cazul imobilului ipotecat, care poate fi nstrinat numai cu acordul prealabil al creditorului ipotecar.

45

Prohibiia este relativ n cazul bunurilor care constituie monopol de stat (fabricarea i comercializarea armamentului, muniiilor i explozibilelor; producerea i comercializarea stupefiantelor i a medicamentelor care conin substane stupefiante; extracia, producerea i prelucrarea n scopuri industriale a metalelor preioase i a pietrelor preioase; producerea i producerea i emisiunea de mrci potale i timbre fiscale; fabricarea i importul, n vederea comercializrii n condiii de calitate, a alcoolului i a buturilor spirtoase distilate; fabricarea i importul, n vederea comercializrii n condiiile de calitate, a produselor din tutun i a hrtiei pentru igarete; organizarea i exploatarea sistemelor de joc cu miz, directe sau disimulate,organizarea i exploatarea pronosticurilor sportive - Legea nr.31/1996 privind regimul monopolului de stat) i a bunurilor ce face parte din patrimoniul cultural naional, care sunt proprietate privat. n cazurile menionate, bunurile pot fi vndute, doar n condiiile expres prevzute de lege. n literatura juridic i practica judiciar s-a pus problema validitii clauzelor de inalienabilitate (clauzele contractului prin care prile indisponibilizeaz, n minile dobnditorului, bunul respectiv). Pe de o parte, asemenea clauze ar fi permise n baza principiului autonomiei de voin i ar trebui respectate n principiul forei obligatorii iar, pe de alt parte, ele lipsesc pe dobnditor de un atribut esenial al dreptului de proprietate, atributul dispoziiei. Fa de dispoziiile art.1310 C.civ. (,,toate lucrurile care sunt n comer, pot s fie vndute, afar numai daca vreo lege a oprit aceasta- s.n) i ale art. 480 C.civ. (potrivit cruia doar legea poate limita prerogativele proprietarului), s-a considerat c doar prin excepie clauzele de inalienabilitate sunt valabile, dac ndeplinesc dou condiii cumulative: s aib caracter temporar i existena lor s fie justificat de un interes serios i legitim. Dac aceste dou condiii sunt ndeplinite i dobnditorul nstrineaz totui, bunul, stipulantul clauzei poate cere rezoluiunea vnzrii iniiale, pentru neexecutarea obligaiei sau/i repararea prejudiciului astfel-cauzat. d) Lucrul s fie determinat sau determinabil Lucrul este determinat atunci cnd sunt artate elementele ce n individualizeaz, i este determinabil, atunci cnd sunt artate elementele cu ajutorul crora lucrul s fie individualizat n viitor. n caz contrar, contractul este nul, pentru lipsa unui element esenial, lucrul vndut. Contractul este valabil chiar dac n cazul unui imobil nu se precizeaz n contract prile comune ale acestuia i modul lor de folosin.6 e) Lucrul s fie posibil Condiia este impus de regula de drept potrivit cruia nimeni nu poate fi obligat la imposibil (ad impossibilium nulla obligatio), iar nerespectarea ei atrage nulitatea absolut a contractului. Pentru a atrage nulitatea, imposibilitatea trebuie s fie absolut (obiectiv), n sensul ca obiectul s fie imposibil pentru oricine. Dac obiectul este imposibil doar pentru debitor, contractul va fi valabil.
6

Trib.Suprem, s.civ., dec.nr.97/1970, n CD/1970, p.99; Trib.Suprem, s.civ., nr.943/1978, CD./1978, p.67 45

Imposibilitatea poate fi material (atunci cnd se datoreaz unei stri de fapt) sau juridic (cnd existena unei dispoziii legale o cauzeaz). Lucrul trebuie s fie posibil n momentul ncheierii-contractului. Dac ulterior acestui moment a devenit imposibil, contractul rmne valabil. f) Lucrul s fie licit s fie permis de lege. g) Lucrul s fie moral - s fie permis de normele de convieuire social. h) Vnztorul s fie proprietarul lucrului vndut. Dac aceast condiie nu este ndeplinit, suntem n ipoteza vnzrii lucrului altuia. n lipsa unui text de lege care s reglementeze expres,problema validitii vnzrii lucrului altuia, soluiile propuse n literatura de specialitate i practica judiciar au fost diferite. Codul civil romn nu a preluat dispoziiile art.1599 din Codul civil francez care declar vnzarea lucrului altuia nul. Dac vnzarea privete bunuri de gen sau bunuri viitoare, lipsa calitii de proprietar n momentul ncheierii contractului nu determin nulitatea lui, deoarece dreptul de proprietate nu se transmite n acest moment. Soluiile sunt controversate atunci cnd vnzarea privete un bun individual determinat ce aparine altei persoane dect vnztorului i dup cum bunul este imobil sau mobil. n privina bunurilor imobile, va depinde dup cum ambele pri au cunoscut c lucrul nu aparine vnztorului. Dac ambele pri au cunoscut aceast mprejurare, contractul va fi valabil dac, n mod expres, vnztorul se oblig mai nti s dobndeasc bunul i apoi, s transmit proprietatea lui cumprtorului. Dac o asemenea obligaie nu este asumat de vnztor, contractul va fi nul absolut, cauza sa fiind ilicit (fraudarea intereselor proprietarului bunului). Dac cel puin cumprtorul a crezut c vnztorul este proprietarul lucrului sunt posibile mai multe soluii. ntr-o prim opinie7, s-a considerat c vnzarea este nul pentru lipsa cauzei, cci cumprtorul ncheie contractul cu scopul de dobndi proprietatea lucrului, pe care nu o obine, astfel c obligaia sa de a plti preul nu are cauz. Cauza actului juridic civil este scopul urmrit la ncheierea acestuia. Ea poate fi imediat sau mediat. Cauza imediat, n cazul contractului de vnzare-cumprare, este reprezentarea mental, de ctre fiecare parte a prestaiei celeilalte pri. n cazul nostru, nu lipsete cauza,cci cumprtorul i reprezint n minte prestaia pe care o va primi de la vnztor, de vreme ce el nu tie c vnztorul nu este proprietarul lucrului vndut. Faptul c ulterior, vnztorul nu poate transmite proprietatea bunului, nu duce la lipsa acestei reprezentri (cauzei). ntr-o alt opinie8 s-a exprimat punctul de vedere c vnzarea lucrului altuia este valabil, dar este rezolubil la cererea la cererea cumprtorului, pentru neexecutare. S-a spus c transferul proprietii la momentul ncheierii contractului
7

D. Alexandresco, Explicaiunea teoretic i practic a dreptului civil romn, Edituta Sorec & CO, Bucureti, 1912., p.92 8 D.Chiric, op.cit., p.63; C.Toader, op.cit., p.56-57 45

nu ine de esena vnzrii, ci privete faza executrii contractului, vnztorul fiind n imposibilitate s mai transmit proprietatea. Aceast soluie este de natur a salva contractul i de a da efecte voinei prilor i nu duneaz adevratului proprietar care are aciunea n revendicare. Soluia este confirmat i de existena art. 972 i art. 1295 C.civ. Considerm c aceast opinie nu este riguros fundamentat pentru urmtoarele motive: - transmiterea proprietii nu ine de faza executrii contractului, ci de faza ncheierii lui, cci regula o constituie transmiterea proprietii n momentul ncheierii contractului i numai, prin excepie, proprietatea se transmite ulterior, n cazurile analizate mai nainte.9 Existena calitii de proprietar a vnztorului este, n principiu, un aspect ce privete momentul ncheierii contractului. - nici principiul salvgardrii contractului nu este un argument serios, n cazul analizat cci, acest principiu se aplic sub condiia ca prile contractante s respecte normele legale imperative n momentul ncheierii contractului i drepturile recunoscute de lege altor persoane. Condiia nu este ndeplinit cci, prin vnzarea lucrului altuia, se ncalc principiul constituional al garantrii dreptului de proprietate, consacrat n art. 44 din Constituia Romniei (principiul este nclcat prin nesocotirea atributului dispoziiei juridice asupra lucrului, atribut pe care doar proprietarul l poate exercita, nu i alte persoane, precum vnztorul). Se ncalc, de asemenea, normele imperative din Codul civil care ocrotesc proprietatea i implicit, dispoziiile art.1295 C.civ., care interpretate teleologic, cer vnztorului s fie proprietarul lucrului n momentul ncheierii contractului, pentru ca proprietatea ,,s fie strmutat de drept la cumprtor, n acest moment. - nu ntotdeauna sunt aprate, n mod eficient, interesele adevratului proprietar, prin aciunea n revendicare, dac se consider valabil vnzarea lucrului altuia. Atunci cnd adevratul proprietar nu i-a nscris dreptul n cartea funciar, naintea cumprtorului, i se va respinge aciunea n revendicare. Nu putem considera, n acest caz, c neglijena sa este de natur a duce la pierderea dreptului de proprietate. Cu att mai mult n cazul vnzrii bunurilor mobile, adevratul proprietar va fi n imposibilitate s-i redobndeasc bunul dac sunt ndeplinite condiiile aplicrii art. 1909 C. civ. Chiar dac se admite c, n toate cazurile, interesele adevratului proprietar ar fi bine aprate, tot nu s-ar justifica meninerea vnzrii lucrului altuia, cci aceasta ncalc, dup cum am artat, norme imperative. - existena art. 972 i art. 1295 C.civ. nu confirm validitatea vnzrii lucrului imobil al altuia. n primul rnd, art.972 C.civ. se aplic bunurilor mobile i vom vedea c n privina acestora presupunem o alt soluie. Potrivit art. 1295 alin. (2) C.civ.,, n materie de vindere de imobile, dreptul care rezult prin vinderea perfect ntre pri, nu pot a se opune, mai nainte de
9

A se vedea cap.I, seciunea II, punctul e

45

transcripiunea actului, unei a treia persoane care ar avea i ar fi conservat, dup lege, oarecare drepturi asupra imobilului vndut. Textul are n vedere i ipoteza n care exist dou contracte prin care dou persoane dobndesc acelai drept de proprietate imobiliar. Dar premisa de la care se pleac este c nici unul nu a fost anulat efectiv, ambele bucurndu-se nc prezumia de validitate i, n acest caz, va ctiga cel care i-a nscris dreptul de proprietate n cartea funciar, chiar dac titlul su are o dat ulterioar. Dac unul dintre titlurile de proprietate a fost anulat, dobnditorul respectiv nu va mai putea invoca nscrierea dreptul su de proprietar n cartea funciar, chiar dac nscrierea sa are rang preferenial celei fcut de cellalt dobnditor. Indiferent c ideea rezoluiunii vnzrii lucrului altuia se ntemeiaz se ntemeiaz pe ideea nerespectrii obligaiei vnztorului de a transmite proprietatea sau cea a obligaiei de garanie pentru eviciunea, ea este nejustificat pentru motivele artate. Ali autori10 au considerat c vnzarea lucrului altuia este lovit de nulitate relativ pentru eroarea cumprtorului asupra calitii de proprietar a vnztorului. Potrivit art. 954 alin. (2) C.civ. ,,eroarea nu produce nu produce nulitate cnd cade asupra persoanei cu care s-a contractat, afar numai cnd consideraia persoanei este cauza principal, pentru care s-a fcut convenia. Prin expresia ,,consideraia persoanei, legiuitorul a avut n vedere nu numai calitile intrinseci ale persoanei ci i pe cele extrinseci. Printre aceste caliti extrinseci este i calitatea de proprietar a vnztorului la momentul ncheierii contractului. La ncheierea contractului, cumprtorul vrea s ncheie contractul cu o anumit persoan, anume proprietarul lucrului. ntr-adevr vnzarea nu este un contract intuituu personae, pentru c nu se au n vedere calitile intrinseci ale vnztorului, dar aceasta nu justific nlturarea aplicrii art. 954 alin. (2) C.civ., pentru motivele artate. Nu mprtim opinia c vnzarea lucrului altuia este lovit de nulitate relativ pentru eroarea asupra substanei obiectului conveniei (art.954 alin. (1) C.civ), cci apartenena unui bun unei anumite persoane nu ine de substana material a lucrului. Alta este situaia vnzrii lucrului mobil al altuia,care in temeiul art.972 i 1909 C.civ. este valabil. Potrivit art. 972 C.civ. ,, Dac lucrul ce cineva s-a obligat succesiv a da la dou persoane este mobil, persoana pus n posesiune este preferit i rmne proprietar, chiar cnd titlu su este cu dat posterioar, numai posesiunea s fie de bun-credin. n acest text, legiuitorul examineaz expres situaia n care o persoan a nstrinat acelai lucru ctre dou persoane diferite, caz n care este opozabil celuilalt dobnditor. Iar n art. 1909 alin. (1) C.civ. ,, Lucrurile mictoare se prescriu prin faptul posesiunii lor, fr s fie trebuin de vreo curgere de timp, instituie o prezumie
10

C. C.Hamangiu, I.Rosetti-Blnescu, AL.Bicoianu, Tratat de drept civil romn, vo. II, Bucureti, 1929, p.55, Gh.Beleiu, op.cit. ,p.187. 45

absolut de proprietatea n favoarea celui care posed cu bun-credin un bun mobil. Dup opinia noastr, este de preferat ca legiuitorul s prevad expres, sanciunea nulitii vnzrii lucrului altuia, precum Codul civil francez. Este valabil contractul de vnzare-cumprare ncheiat, n calitate de vnztor doar de un coindivizar cu privire la ntreg bunul aflat n indiviziune? Opinia majoritar att n literatura juridic, ct i n jurisprudena este c n acest caz, vnzarea este valabil, dar nu ca un contract pur i simplu, ci afectat de condiia rezolutorie, ca la partaj bunul s cad n lotul altui coindivizar dect vnztorul. ntruct partajul are efect declarativ, dac lucrul a fost atribuit coindivizarului care l-a vndut, acesta devine proprietar retroactiv, astfel c la data vnzrii era proprietar exclusiv. Se invoc ca argument principiul salvgardrii actului juridic civil ntemeiat pe art. 978 C.civ. Considerm aceast opinie criticabil pentru urmtoarele motive: Principiul salvgardrii actului juridic civil nu se aplic cnd actul ncalc norme juridice imperative, la ncheierea sa. Este nclcat principiul constituional al garantrii dreptului de proprietate, cci cumprtorul, proprietar sub condiie rezolutorie, exercit toate atributele dreptului de proprietate, ca un proprietar pur i simplu, pn la realizarea condiiei rezolutorie. Ceilali coindivizari nu pot fi silii s introduc aciunea de partaj pentru a li se atribui bunul n proprietate exclusiv i astfel s exercite atributele dreptului de proprietate. o condiie, ca modalitate a actului juridic civil nu poate fi subneles, ea trebuie prevzut expres de pri n act. Se ncalc regula unanimitii aplicabil actelor de dispoziie asupra bunurilor proprietate comun. Considerm c vnzarea ncheiat n aceste condiii este lovit de nulitate relativ parial, n privina cotei celorlali coindivizari. n acest fel sunt respectate principele enumerate mai sus. Cumprtorul devine coindivizar i pentru a obine bunul n proprietate exclusiv, poate promova aciunea de partaj. Faptul c acel cumprtor a urmrit s dobndeasc ntregul bun i nu i realizeaz acest scop, nu este un motiv pentru validitatea unei asemenea vnzri. Cumprtorul poate cere rezoluiunea vnzrii dac nu i poate realiza scopul mediat urmrit la ncheierea contractului. Dar dac unul dintre soi vinde un bun comun fr acordul expres al celuilalt so, vnzarea va fi valabil? Dac bunul vndut este mobil, vnzarea va fi valabil n baza art. 35 alin.(1) C.familiei prezumndu-se consimmntul celuilalt so (prezumia de mandat tacit reciproc). Acesta din urm poate rsturna ns, aceast prezumie relativ. Dac bunul vndut este imobil, atunci vnzarea este lovit de nulitate relativ n temeiul art. 35 alin. (2) C.familiei.

45

Ce se ntmpl n situaia n care vnztorul are un titlu aparent valabil asupra lucrului vndut i ulterior acesta este anulat? Dac bunul este mobil, n temeiul art.1909 alin.(1) C.civ. contractul subsecvent se pstreaz. Dac bunul este imobil, ar trebui s se aplice principiul potrivit cruia anularea actului iniial atrage anularea actului subsecvent (resoluto iure dantis, resolvitur ius accipientis). Cu toate acestea, s-a considerat c n temeiul ocrotirii principiului bunei-credine sau/i al principiului validitii aparenei n drept (error communis facit ius), contractul subsecvent rmne valabil. Pentru a se ajunge la aceast soluie trebuie ca dobnditorul subsecvent s nu fi cunoscut sau s nu fi putut s cunoasc, cu diligena minime, viciile titlului al vnztorului. Preul Este obiectul obligaiei cumprtorului i const ntr-o sum de bani pe care cumprtorul o remite vnztorului n schimbul lucrului. Preul trebuie s ndeplineasc cumulativ urmtoarele condiii: s fie stabilit n bani. Este de esena vnzrii ca preul s fie stabilit n bani. Preul poate consta ntr-o sum de bani unic din prestaii periodice. Dar dac aceste prestaii periodice n sume de bani se pltesc pn la un termen incert (moartea vnztorului), contractul va fi de rent viager. Dac preul este stabilit n parte ntr-o sum de bani iar, n parte, ntr-o alt prestaie, contractul este de vnzare-cumprare dac plata sumei de bani este prestaia principal, calificare ce va fi fcut de instana de judecat,de regul. s fie determinat sau determinabil Preul este determinat cnd prile stabilesc cuantumul lui n contract i determinabil, cnd prile arat n contract elementele de determinare ulterioar a preului. Art. 1304 C.civ. permite prilor s prevad c stabilirea preului se va face de ctre un ter, ales de comun acord de pri. Dac preul nu este determinat sau determinabil, contractul este nul absolut (chiar atunci cnd stabilirea lui este lsat la latitudinea unei pri sau cnd prile sunt de acord cu efectuarea unei expertize de ctre instan care s stabileasc preul). s fie sincer i serios Preul este sincer atunci cnd este stabilit cu intenia de a fi pltit. n caz contrar, suntem n prezena unei donaii deghizate. Preul este serios (art.1303 C.civ.) n sensul c nu trebuie s fie vndut disproporionat (derizoriu) n raport cu valoarea lucrului vndut. Dac preul este inferior valorii bunului, fr a fi foarte mic fa de valoarea lucrului vndut,vnzarea este valabil. Legea nu stabilete criteriile n funcie de care se apreciaz caracterul derizoriu al preului. Aceast sarcin rmne instanei de judecat.

Cauza contractului de vnzare-cumprare

45

Reprezint scopul urmrit de pri la ncheierea contractului. Cuprinde dou elemente: scopul imediat, element comun tuturor contractelor de vnzarecumprare i scopul mediat ce este motivul concret ce a determinat fiecare parte s ncheie contractul. Scopul imediat este reprezentarea mental de ctre vnztor a preului ce trebuie pltit de ctre cumprtor. Scopul imediat al cumprtorului este contientizarea dobndirii bunul n schimbul preului pltit. Pentru a fi valabil, cauza contractul de vnzare-cumprare trebuie s ndeplineasc trei condiii: - s existe. Condiia nu este ndeplinit dac una dintre pri nu reprezint mental contraprestaia celeilalte pri (lipsete scopul imediat) sau atunci cnd o parte nu are discernmnt.Art.967 alin. (2) C.civ. - s fie real (art.966 C.civ.). Cauza este fals dac exist eroare asupra motivului determinat al ncheierii contractului (asupra scopului imediat). Sanciunea este nulitatea relativ a contractului. - s fie licit i moral. Este ilicit cauza, cnd sunt nclcate dispoziiile imperative ale legii sau ordinea public. Cauza este imoral cnd ncalc regulile moralei. Sanciunea nerespectrii acestei condiii este nulitatea absolut. Art.967 alin. (1) C.civ. instituie o prezumie relativ de validitate a cauzei. Cel care afirm contrariul, trebuie s rstoarne aceast prezumie, prin folosirea oricrui mijloc de prob.

CAPITOLUL II. CONTRACTUL DE SCHIMB

45

Seciunea I. Noiune Contractul de schimb este reglementat n art.1405-1409 C.civ. Art. 1405 C.civ. definete schimbul ,,contractul n care prile i dau respectiv un lucru pentru altul. Aceast definiie a fost criticat de ctre D. Alexandresco11 pentru ca este incomplet, deoarece nu subliniaz faptul c obiectul schimbului nu l poate constitui o sum de bani. Alt autor12 arat c definiia schimbului trebuia s prevad faptul c schimbul este valabil prin simplul consimmnt al prilor (este un contract consensual), aceasta innd cont de natura sa. n ce ne privete, vom defini schimbul ca fiind contractul prin care prile numite copermutani sau coschimbai, i transmit reciproc anumite drepturi patrimoniale asupra unor bunuri, cu excepia banilor. Deosebirea important dintre vnzare i schimb const n faptul c n cazul schimbului se d un bun pentru altul, iar n cazul vnzrii se d un lucru contra unei sume de bani. De aceea, sumele de bani nu pot forma obiectul schimbului, dect n cazul n care se schimb o sum de bani de o specie, cu o sum de bani de alt specie. A doua excepie de la regula consacrat n definiie (sumele de bani nu pot forma obiectul schimbului) este situaia n care se transmite reciproc proprietatea unor bunuri cu o valoare definit i pentru restabilirea echilibrului patrimonial o parte pltete o sum de bani, numit sult. Contractul va fi de schimb, numai dac sulta este mic n raport de valoarea lucrului, astfel nct ea nu devine o obligaie principal, ci rmne obligaiei de transmitere a dreptului de proprietate. Am socotit necesar s introducem n definiia schimbului faptul c acesta poate avea ca obiect nu numai dreptul de proprietate asupra unor bunuri, ci i alte drepturi reale sau de crean, corporale sau incorporale. Dac n schimbul transmiterii unui drept patrimonial asupra unui bun se asum o obligaie de a face sau a nu face, contractul nu este de schimb, ci un contract nenumit. Seciunea II. Caractere juridice Contractul de schimb este un contract sinalagmatic,cu titlu oneros,comutativ,consensual,translativ de drepturi. 2.1. Contractul de schimb este un contract sinalagmatic deoarece d natere la obligaii reciproce i interdependente n sarcina prilor. (art.943 C.civ.)

11 12

D.Alexandresco, op.cit., p.2 G. Plastara, Curs de drept civil. Contracte civile speciale, vol. VI, Editura Ancora, Bucureti, 1927, p.209. 45

2.2. Este un contract cu titlu oneros fiindc ambele pri urmresc interese patrimoniale (primirea unui echivalent patrimonial n schimbul prestaiei sale ( art.945 C.civ.) 2.3. Este un contract comutativ pentru c existena i ntinderea obligaiilor prilor sunt cunoscute de pri din momentul ncheierii contractului. 2.4. Este un contract consensual deoarece acordul de voin al prilor este suficient pentru validitatea contractului, el nu trebuie s mbrace o anumit form (art.1405 C.civ.).Forma scris este cerut, n principiu, doar pentru proba schimbului. De aceea, dac obiect al schimbului l constituie proprietatea unor lucruri, aceasta se transmite, de regul, n momentul ncheierii contractului, numai dac se refer la bunuri certe. Dac cel puin unul dintre lucrurile schimbate este de gen,atunci proprietatea se va transmite n momentul individualizrii lui. De la aceast regul, exist o excepie: cnd printre bunurile ce formeaz obiectul schimbului se afl un teren i se transmite, prin schimb, un drept real asupra acestuia, atunci contractul trebuie ncheiat n form autentic,pentru a fi valabil. 2.5. Este un contract translativ de drepturi (art.1405 C.civ.) pentru c are efect transmiterea unor drepturi patrimoniale. Numai dreptul de proprietate poate fi obiect al schimbului, ci i alte drepturi reale sau drepturile de crean (de ex, se schimb o servitute contra alteia, un drept de uzufruct contra unei servitute etc). Uneori producerea efectului translativ, fa de teri,este condiionat de repetarea unor formaliti de publicitate: drepturile reale imobiliare transmise prin schimb trebuie nscrise n cartea funciar (art.1295 C.civ.) drepturile de crean transmise prin schimb devin opozabile terilor,din momentul notificrii debitorului (art.1393 C.civ.).

45

CAPITOLUL III. CONTRACTUL DE DONAIE Seciunea I. Noiune Potrivit art. 801 C. civ., donaia este un act de liberalitate prin care donatoarele d irevocabil un lucrul donatarului care-l privete. Aceast definiie este criticabil din dou motive: - nu prevede c donaia are caracter solemn, ea trebuind s mbrace forma autentic pentru a fi valabil; - nu prevede c donaia are ca obiect i alte drepturi patrimoniale (reale sau de crean) dect dreptul de proprietate. Donaia este contractul solemn prin care o parte, numit donator, transmite, cu titlu gratuit, celeilalte pri, numit donatar, un drept patrimonial. Seciunea II. Reglementare Contractul de donaie este reglementat de Codul civil, n Cartea a III-a, Titlul II intitulat Despre donaiuni ntre vii i despre testamente, art.800-840. Donaia este reglementat alturi de testament pentru c ambele sunt liberaliti. Este de preferat, de lege ferenda, ca dispoziiile aplicabile donaiei s fac parte din Titlul III ,,Despre contracte sau convenii, donaia fiind un contract, fapt care face ca ea s se deosebeasc n mod esenial, de testament. Seciunea III. Caractere juridice Donaia este un contract solemn, cu titlu gratuit, o liberalitate, un contract unilateral, translativ de drepturi. 3.1. Este un contract solemn, deoarece art.813 C.civ. impune condiia ncheierii lui n form autentic, pentru a fi valabil. Aceast form este cerut pentru a atrage atenia donatorului asupra consecinelor donaiei, care duce la micorarea patrimoniului su i pentru a reduce riscul ca voina donatorului s fie viciat (donaia s exprime voina liber i contient a donatorului). 3.2. Este un contract cu titlu gratuit. Donaia nu este valabil dect dac se realizeaz acordul de voin ntre donator i donatar (este un act juridic bilateral). Caracterul gratuit al donaiei se datoreaz faptului c transmiterea dreptului este fcut de donator, cu intenia de a asigura un avantaj celeilalte pri (fr a se urmri un echivalent patrimonial). Donaia i pstreaz caracterul gratuit chiar dac donaia cuprinde o sarcin (o obligaie impus donatorului). Doar n mic parte, donaia va avea caracter

45

oneros (pn la limita sarcinilor). Esenial este existena inteniei de a gratifica (animus donandi) a donatorului, de a micora patrimoniul su, n beneficiul donatarului. 3.3. Este o liberalitate, cci are ca efect micorarea patrimoniului donatorului (cu echivalentul patrimonial al dreptului transmis donatarului). 3.4. Este un contract unilateral, deoarece n principiu, d natere la obligaii doar n sarcina donatorului. Prin excepie, donaia devine un contract sinalagmatic dac prile stipuleaz o obligaie i n sarcina donatorului (donaie cu sarcin). 3.5. Este un contract translativ de drepturi, de vreme ce are ca efect transmiterea unui drept patrimonial din patrimoniul donatorului n cel al donatarului. Pentru c obiect al donaiei este, de regul, dreptul de proprietate, donaia este translativ de proprietate. Efectul translativ se produce din momentul ncheierii contractului n form autentic, cu excepia darului manual. Este ns, permis stipularea unei clauze care s amne transmiterea dreptului la o dat ulterioar. Dac prile nu sunt prezente, n acelai loc, n momentul ncheierii contractului, pentru validitatea sa se cere ca oferta de donaie i actul acceptrii ofertei s fie ncheiat n form autentic, iar acesta din urm s fie comunicat donatorului. Seciunea IV. Condiii de validitate Contractul de donaie trebuie s ndeplineasc condiiile generale de validitate, prevzute de art. 948-969 C.civ. (capacitatea de a contracta, consimmntul, obiectul i cauza), precum i condiia formei autentice, prevzute de art.813 C.civ., condiie special. Asemntor celorlalte acte juridice civile, capacitatea de a contracta este regula, iar incapacitile (prev. de art.815-818C.civ.) sunt excepia, fiind de strict interpretare. Aceste incapaciti exist cu scopul de a-l proteja pe donator. Ele se mpart n incapaciti de a dispune i incapaciti de a primi prin donaie. 1. Capacitatea 1.1. Incapaciti de a dispune prin donaie a) Minorii. Pentru a ocroti pe minori, art.806 C.civ. i art.133 alin. (3), art.129 alin 1-3, art105 alin.3 i art.147 C.familiei interzic minorilor s doneze, fie personal, fie prin reprezentant legal, chiar dac ar exista ncuviinarea autoritii tutelare. Doar prin excepie, minorii pot face daruri mrunte, chiar fr ncuviinarea sau autorizarea necesar, dac acestea corespund posibilitilor celui ocrotit.

45

Dac minora se cstorete, ea dobndete capacitatea deplin de exerciiu, avnd posibilitatea de a dispune prin donaie. b) Persoanele puse sub interdicie nu pot face donaii, fr nici o excepie. c) Majorul nu poate face donaii n favoarea tutorelui su, ct timp socotelile definitive ale tutelei n-au fost prealabil date i primite, cu excepia cazului n care tutorele este ascendentul minorului, verificarea socotelilor i aprobarea lor, majorul poate face donaii ctre fostul su tutore. d) Falitul. Potrivit Legii nr.64/1995 stabilete c sunt anulabile, la cererea administratorului sau a lichidatorului,actele de transfer cu caracter gratuit, efectuate de falit, n timp de trei ani anterior deschiderii procedurii falimentului, cu excepia sponsorizrilor n scop umanitar. 1.2. Incapaciti de a primi donaii a) persoanele fizice neconcepute nu pot primi donaii (art.808 C.civ.). Ele pot primi donaia doar n mod indirect, fie prin intermediul unor donatari capabili (donaia este fcut unei persoane fizice existente cu sarcina de a transmite bunul donat copilului ce se va nate n viitor) sau printr-un contract de asigurare13. b) organizaiile care nu au dobndit personalitate juridic nu pot primi donaii, n principiu. Acestea nu pot dobndi drepturi sau obligaii civile, nici prin donaie. Prin excepie, doar dac bunul donat este necesar ca o persoan juridic i i constituie patrimoniul necesar, pentru a lua fiin, donaia va fi valabil (art. 33 din Decretul nr. 31/1954). Dup nfiinarea persoanei juridice, principiul specialitii capacitii de folosin impune ca aceasta s dobndeasc drepturi i obligaii(inclusiv prin donaie) corespunztoare realizrii obiectului su de activitate. c) strinii i apatrizii nu pot dobndi dreptul de proprietate asupra unui teren, nici prin donaie dect n condiiile rezultate din aderarea Romniei la Uniunea European i din alte tratate internaionale la care Romnia este parte pe baz de reciprocitate, n condiiile prevzute de legea organic (art.44 din Constituie). Aceast posibilitate va exista doar din momentul adoptrii unei legi speciale care s prevad condiiile acestei dobndiri de terenuri (art.3 din Titlul X al Legii nr.247/2005). d) medicii i farmacitii nu pot primi donaii de la persoanele tratate de ei n ultima boal din care acestea au murit (art. 810 C.civ ). Acest text se ntemeiaz pe o prezumie de viciere a consimmntului donatorului, prin sugestie sau sugestie. Condiii: a) donaia s fie fcut de ctre donator n cursul unei boli; a) decesul donatorului s fi fost cauzat de boala pentru care a fost tratat sau asistat;
13

Fr.Deak., op.cit., p.134, D.Chiric, op.cit., p.139 45

b) boli;

donatorul s fi asistat sau tratat pe donator n cursul ultimei

c) tratarea sau asistarea s fi avut un caracter repetat sau continuu. Excepie este donaia cu caracter remuneratoriu, reprezentnd rsplata serviciilor prestate, dac este proporional att cu serviciile prestate, ct i cu starea material a donatorului. Dac s-a pltit un onorariu pentru serviciul prestat, nu mai are dreptul la o donaie remuneratorie i nici invers. Medicii i farmacitii pot primi donaii dac ei sunt rude n linie colateral pn la gradul IV inclusiv cu donatorul, iar acesta nu are motenitor n linie dreapt, cu excepia cazului n care donatorul este un asemenea motenitor. Aceast incapacitate privete i pe preoii care au asistat pe donator, n cursul bolii de care acesta a decedat. Incapacitatea se aplic i pe persoanele care practic ilegal medicina sau calitatea de preot. 1.3. Limite aduse exercitrii dreptului de a primi donaii a) minorii sub 14 ani pot primi donaii, dar exercitarea acestui drept se face de reprezentantul lui legal (art.815C.civ.) sau de ctre ascendenii de grad mai mare, chiar dac prinii sunt n via. b) minorii peste 14 ani pot primi donaii personal, ns cu ncuviinarea ocrotitorului legal. Dac donaia cu sarcin, se cere i autorizarea prealabil a autoritii tutelare. c) interziii judectoreti pot primi donaii, prin intermediul tutorelui lor i n aceleai condiii ca minorii sub 14 ani. d) surdo-mutul care nu tie s scrie poate primi o donaie, doar dac este asistat de un curator special, numit de autoritatea tutelar (art.816 C.civ.). Dac surdo-mutul tie s scrie va putea primi donaia ca orice major (personal i singur). e) persoanele juridice pot primi donaii doar dac obiectul donaiei corespund scopului (obiectului de activitate) a acestora. n baza art.7 din Legea nr. 213/1998 privind proprietatea public i regimul juridic al acesteia, acceptarea donaiei se face prin hotrre de Guvern, de consiliul judeean sau local, dup caz (consiliile judeene sau locale hotrsc cu votul a dou treimi din numrul membrilor, n acest caz). Donaiile fcute baroului de avocai sau Uniunii Naionale a Avocailor se accept de consiliul baroului, respectiv de comisia de permanen. Donaiile fcute ministerelor sau altor organe cu instituii care se afl sub directa subordonare a Guvernului, se accept de ctre ministru sau conductorul organului sau instituiei de stat. Donaiile fcute regiilor autonome sau societilor comerciale cu capital majoritar de stat se accept de ctre conductorii acestora, dac aceste persoane juridice sunt de interes local este necesar autorizarea prealabil a consiliului

45

judeean sau al municipiului Bucureti, iar dac sunt de interes naional, este necesar autorizarea prealabil a organului tutelar. Donaiile fcute Uniunii Naionale a Notarilor Publici se accept de consiliul acesteia (Legea nr.36/1995). Asociaiile i fundaiile fr scop patrimonial, accept donaiile prin organele lor de conducere, precum persoanele juridice particulare cu scop patrimonial. 1.4. Momentul cnd este cerut capacitatea Dac ambele pri sunt prezente la ncheierea contractului de donaie, ele trebuie s fie capabile la momentul ncheierii acestuia. n cazul donaiei ntre abseni, ce presupune o ofert de donaie i un act de acceptare a ofertei, lucrurile stau puin diferit. Donatorul trebuie s fie capabil din momentul emiterii ofertei pn n momentul primirii actului de acceptare al ofertei. Donatarul trebuie s fie capabil din momentul acceptrii ofertei pn n cel al primirii actului de acceptare al ofertei de ctre donator. Credem c nu se cere ca donatarul s fie capabil n momentul emiterii ofertei de donaie, cci acest act este unilateral de voin (exprim doar voina donatorului). 1.5. Sanciunea incapacitilor speciale Potrivit art. 812 C.civ. dispoziiile n favoarea unui incapabil sunt nule(), sanciunea nclcrii incapacitilor speciale ar fi nulitatea absolut. Totui, innd seama de natura interesului ocrotit prin interdicia respectiv va fi nulitatea absolut sau relativ, dup caz. Nulitatea este absolut i n cazul donaiilor de terenuri fcute unui cetean strin sau apatrid, persoanelor fizice neconcepute sau organizaiilor fr personalitate juridic, medicilor, farmacitilor dar i preoilor sau al donaiilor fcute de minori sau interzii judectoreti. Nulitatea va fi relativ n celelalte cazuri, n principiu. 2.. Consimmntul Contractul de donaie presupune manifestarea de voin a ambelor pri. Pentru a fi valabil exprimat, consimmntul trebuie s ndeplineasc condiiile generale: s provin de la o persoan cu discernmnt, s fie exprimat cu intenia de a produce efecte juridice, s fie exteriorizat sau s nu fie afectat de vicii de consimmnt. n materia donaiilor, ntlnim o excepie de la principiul consensualismului deoarece se cere exprimarea n form autentic a consimmntului prilor (art.812 C.civ.).

45

3. Obiectul contractului Condiiile generale, prevzute de lege pentru obiectul actului juridic civil,se aplic i n cazul donaiei: s fie n circuitul civil civil, s fie determinat sau determinabil, s fie posibil, s fie licit i moral, s existe. Donaia poate avea ca obiect i bunuri valoare viitoare, cu excepia succesiunilor nedeschise nc. n cazul darurilor manuale, bunul donat trebuie s existe la data ncheierii contractului, deoarece acest contract fiind real, predarea este o condiie pentru ncheierea lui valabil. 4. Cauza contractului Trebuie sa existe, s fie real, licit i moral. De esena donaiei este existena inteniei de a gratifica (animus donandi). Este nul donaia fcut unui funcionar public cu scopul ca acesta s fac sau s nu fac ndeplinirea unui act legat de atribuiile sale de serviciu. 5. Forma contractului Prin excepie, de la principiul consensualismului, art.812 C.civ. impune n cazul donaiei, forma autentic cerut pentru validitatea contractului (donaia devine, astfel, un contract solemn, n principiu). Scopul acestei derogri este de a atrage atenia donatorului cu privire la micorarea irevocabil a patrimoniului su i pentru a reduce cazurile n care voina donatorului s fie constrns. Dac prile sunt prezente n faa notarului public, acesta trebuie s cear prilor exprimarea consimmintelor lor n momentul autentificrii actului. Oricare dintre pri poate fi reprezentat de un mandatar, n faa notarului public, momentul dat trebuind s fie special i n form autentic. n cazul donaiei ntre abseni, att oferta de donaie, ct i acceptarea ofertei trebuie s fie ncheiate n form autentic. Momentul ncheierii contractului este momentul comunicrii ctre donatar a actului de acceptare. Acest moment este important cci, pe de o parte, oferta de donaie poate fi revocat doar anterior lui iar, pe de alt parte, ambele pri trebuie s fie n via, inclusiv n acest moment. De la caracterul solemn al donaiei exist o singur excepie, n cazul darurilor manuale (donaia ce presupune predarea unui bun corporal mobil cu intenia de a gratifica). Sanciunea nerespectrii formei autentice este nulitatea absolut a donaiei. Aceasta este imprescriptibil, poate fi revocat de orice persoan interesat i chiar din oficiu de instana judectoreasc i nu poate fi acoperit prin confirmare (art.1168 C.civ.). Totui, dac donatorul moare, motenitorii si pot acoperi nulitatea absolut,prin confirmare, notificare sau executare voluntar (art.1167 alin.3 C.civ.)

45

Noiunea acestei dispoziii a nscut controverse. Unii autori14 susin c nulitatea absolut pentru nerespectarea formei autentice se transform n nulitate relativ n persoana motenitorilor donatorului. Nu suntem de acord cu acest punct de vedere pentru c cauzele de nulitate sunt anterioare sau concomitente momentului ncheierii contractului i nu ulterioare (moartea donatorului nu poate influena cauza de nulitate), iar pe de alt parte, nu se schimb natura interesului ocrotit prin aceast dispoziie legal. Ali autori15 consider c donaia a crei nulitate absolut pentru nerespectarea formei autentice, nu a fost invocat n timpul vieii donatorului d natere, dup moartea acestuia, la o obligaie natural n persoana motenitorilor, care prin executare devine obligaie civil, fr a se mai putea cere restituirea prestaiei executate. Aceast afirmaie a fost criticat pe motiv c o confirmare nu este suficient, fiind nevoie de o novaie.16 Considerm c justificarea existenei art.1167 alin. 3 C.civ. se afl n existena unui caz n care, prin excepie, nulitatea absolut poate fi acoperit prin confirmare, ratificare sau executare voluntar. n baza art. 812 C.civ., condiia formei autentice este cerut i prin nzestrarea copiilor de ctre prini, cci textul menionat nu distinge. Codul civil romn nu consacr o obligaie natural a prinilor n acest sens. Numai dac obiectul nzestrrii l constituie bunuri mobile corporale, nzestrarea produce efecte juridice deoarece suntem n prezena unui dar manual, pentru care nu se cere forma autentic17. De asemenea, dac donaia are ca obiect bunuri mobile trebuie ntocmit un act estimativ, care s cuprind descrierea i evaluarea bunurilor druite. El poate fi cuprins n contractul de donaie, sau ntr-un act separat, (n acest ultim caz, este valabil chiar dac se face sub semntur privat a celor dou pri). Condiia actului estimativ nu se cere pentru darurile manuale. Scopul existenei actului estimativ este asigurarea respectrii principiului irevocabilitii donaiilor, prevenind fapta donatorului de a reine o parte din bunurile donate i de a revoca, cel puin n parte, donaia. Cu privire la sanciunea rentocmirii actului extinctiv, prerile sunt mprite. Unii autori18 consider c actul estimativ este cerut doar pentru proba contractului, cci art.772 C.civ. prevede posibilitatea evalurii bunurilor mobile donate, n lipsa statului estimativ (ceea ce nseamn c donaia produce efecte). Considerm, alturi de ali autori,19 c sanciunea nentocmirii statului estimativ este cea prevzut de art.827 C.civ., nulitatea absolut a donaiei. Art. 772 C.civ. nu sugereaz o alt concluzie cci, potrivit acestuia, raportul mobilelor, n lipsa statului, se face dup valoarea stabilit prin expertiz i raportul
14 15

I.Dogaru, op.cit., p.343 M.B.Cantacuzino, op.cit, p.39 16 D.Alexandresco, op.cit., p.208 17 n acelai sens, a se vedea D.Chiric, op.cit., p.148 i Trib.Suprem, s.civ., dec.nr.344/1973. 18 Fr.Deak, op.cit., p.125, C.Toader., op.cit., p.117 19 D.Chiric., op.cit. ,p.158, I.Rosetti-Blnescu, Al.Bicoianu, op.cit., p.453. 45

mobilelor presupune tocmai ncetarea efectelor donaiei i aducerea bunurilor donate la masa succesoral. Aadar, cele dou texte de lege, art.772 C.civ. i art. 827 C.civ. sunt concordante. Actul estimativ nu se cere n cazul donaiei indirecte i nici n cel al darurilor manuale. Dac donaia are ca obiect drepturi reale imobiliare,pentru opozabilitatea acestora fa de teri, trebuie respectate formalitile de publicitate imobiliar.

45

CAPITOLUL IV. CONTRACTUL DE LOCAIUNE Seciunea I. Noiune Contractul de locaiune este contractul prin care parte, numit locator, transmite celeilalte pri, numit locatar, folosina temporar asupra unui bun neconsumptibil, individual determinat, n schimbul unei prestaii, numit chirie. Seciunea II. Sediul materiei Contractul de locaiune este reglementat n Titlul VII, intitulat Despre contractul de locaiune, titlu aflat n Cartea a III-a a Codului civil, art.1410-1490. n baza art. 1413 C.civ., locaiunile sunt de mai multe feluri: nchirierea este locaiunea edificiilor i bunurilor mobile; arendarea este locaiunea fondurilor rurale; prestaia lucrrilor este locaiunea muncii i a serviciilor de cruie. Antrepriza este executarea unei lucrri pe un pre determinat, cnd materialul este dat de client. De la adoptarea Codului civil, prestaia lucrrilor a crescut n amploare, astfel nct au aprut dou ramuri de drept, distincte de dreptul civil, anume dreptul muncii (se ocup cu locaiunea muncii) i dreptul transporturilor (studiaz serviciul de cruie). n ce privete arendarea i antrepriza, normele speciale aplicabile s-au nmulit, astfel nct au aprut dou contracte civile distincte. De asemenea, au aprut legi speciale, ce completeaz reglementrile din Codul civil, aplicabile nchirierii locuinelor i spaiilor cu alt destinaie. Normele juridice aplicabile locaiunii, cuprinse n Codul civil formeaz dreptul comun n raport cu antrepriza, arendarea i nchirierea (considerate specii ale contractului de locaiune). Seciunea III. Caractere juridice Contractul de locaiune are urmtoarele caractere juridice: a) Este un contract sinalagmatic, deoarece d natere la drepturi i obligaii reciproce i interdependente, n sarcina ambelor pri. b) Este un contract cu titlu oneros, fiindc fiecare parte urmrete dobndirea unui folos patrimonial n schimbul folosului procurat celeilalte pri. c) Este un contract comutativ, cci existena i ntinderea obligaiilor sunt cunoscute din momentul ncheierii contractului. d) Este un contract consensual, deoarece nu se cere ca manifestarea de voin a prilor s mbrace o anumit form, pentru validitatea contractului (se aplic principiul consensualismului).

45

Forma scris este cerut numai pentru proba contractului i nu pentru validitatea sa. Exist totui duu norme speciale, derogatorii de la regulile generale consacrate n art.1191 i urm. C.civ. - dac nu s-a nceput executarea contractului, iar una dintre pri i neag existena sau coninutul, nu se va primi proba cu martori, orict de mic ar fi preul i chiar dac s-ar zice c s-a dat arvun (art.1416 C.civ.). - dac s-a nceput executarea contractului ncheiat verbal, dar se contest preul (nu exist chitane doveditoare), cuantumul chiriei se va determina printr-o expertiz (expertiza se pltete de ctre locator, dac preul folosinei, stabilit prin expertiza, era mai mic dect cel pretins de locatar. Nerespectarea obligaiei fiscale stabilit de lege n sarcina locatorului de a nregistra contractul de locaiune la administraia fiscal, n vederea impozitrii veniturilor din chirii, nu afecteaz validitatea contractului. e) este un contract cu executare succesiv, cci presupune transmiterea folosinei bunului se face pe o durat de timp, iar chiria se stabilete n funcie de aceasta. Durata de timp poate fi determinat sau nedeterminat, dar nu poate fi perpetu deoarece art.1415 C.civ. interzice nchirierile ereditare (emfiteoz, embatic). f) este un contract translativ de drepturi. Dreptul transmis este dreptul de folosin asupra bunului, ca drept de crean. Locatorul este doar detentor precar al bunului, nu posesor. Seciunea IV. Condiii de validitate a contractului de locaiune Condiiile de validitate sunt comune cu celelalte acte juridice civile: capacitatea de a contracta, consimmntul, obiectul i cauza (condiii de fond). 4.1. Capacitatea de a contracta Contractul de locaiune este un act de administrare, el asigurnd o folosire a bunului conform destinaiei lui. De aceea, contractul poate fi ncheiat i de minorul ntre 14-18 ani, cu ncuviinarea prealabil a ocrotitorului legal (dac actul de administrare nu este lezionar, chiar fr ncuviinarea ocrotitorului legal). Unul dintre soi poate nchiria valabil un bun comun, fr consimmntul expres al celuilalt so, deoarece se prezum mandatul tacit reciproc, potrivit art.35 C.fam. Numai dac durata contractului de locaiune este mai mare de 5 ani, atunci contractul devine un act de dispoziie i locatorul trebuie s aib capacitatea deplin de exerciiu, iar n cazul soilor, este necesar consimmntul ambilor soi. Totui, pentru locatar rmne un act de administrare, chiar dac termenul este mai mare de 5 ani.

45

Locatorul nu trebuie sa fie proprietarul bunului dat n locaiune, de vreme ce prin acest contract nu se transmite dreptul de proprietate. De aceea, locatorul poate fi uzufructuar, sau chiar locatar. Dac locaiunea are ca obiect un imobil i termenul este mai mare de 3 ani, el trebuie nscris n cartea funciar (art.21 din Legea nr. 7/1996). 4.2. Consimmntul Pentru a fi valabil, consimmntul trebuie s ndeplineasc condiiile generale: s provin de la o persoan cu discernmnt, s fie exprimat cu intenia de a produce efecte juridice, s fie exteriorizat, s nu fie viciat. ncheierea contractului de locaiune poate fi precedat de ncheierea unui antecontract de locaiune (contractul prin care prile sau doar una se oblig s ncheie n viitor un contract de locaiune, n condiiile prevzute n antecontract). Antecontractul se poate prezenta sub forma promisiunii unilaterale sau bilaterale (la fel ca n materia vnzrii). 4.3. Obiectul contractului Este format din bunul dat n locaiune i chirie. a) bunul dat n locaiune Pot forma obiect al locaiunii bunurile mobile i imobile, corporale sau incorporale, neconsumptibile i nefungibile. Bunurile din domeniul public al statului sau unitilor administrative-teritoriale pot fi nchiriate (art.14-16 din Legea nr. 213/1998). Locaiunea are ca efect transmiterea dreptului de folosin asupra bunului. Acest drept de folosin este un drept de crean i nu are, n coninutul su, prerogativa urmririi bunului nchiriat n mna unor tere persoane sau cea a preferinei. Motivele pentru care dreptul de folosin al locatarului este un drept de crean sunt: - obligaia corelativ o are doar locatorul care este obligat s-i asigure titularului dreptului folosina linitit i util a bunului. n temeiul art.1441 C.civ., dac imobilul nchiriat este vndut, pe durata locaiunii, cumprtorul este obligat s respecte locaiunea dac ea a fost ncheiat n form autentic sau sub semntur privat, dar cu dat cert. Cumprtorul nu este un ter fa de contractul de locaiune, ci avnd-cauz (succesor cu titlu particular) i, de aceea, preia obligaiile autorului su (vnztorul), legate de bunul dobndit. - are caracter temporar. b) chiria Const n prestaia la care se oblig locatarul n schimbul folosinei bunului. Este exprimat, de regul, ntr-o sum de bani. Prin excepie, prile pot

45

stabili ca o alt prestaie dect plata unei sume de bani. Pentru a fi valabil chiria trebuie s fie determinat sau determinabil, sincer i serioas. Chiria este determinat atunci cnd cuantumul ei este stabilit n contract. Este determinabil atunci cnd n contract sunt artate criteriile de determinarea ulterioar (n situaia stabilirii ei de ctre un ter). Chiria este sincer atunci cnd este stabilit cu intenia de a se plti (nu o simulaie). Dac nu este ndeplinit aceast cerin, contractul nu poate fi de locaiune ci eventual, de comodat. Chiria este serioas atunci cnd nu este vdit disproporionat n raport cu valoarea folosinei bunului. Este valabil contractul n care chiria este inferioar valorii folosinei bunului, numai cu condiia inexistenei unei disproporii mari (apreciat, n caz de litigiu, de instana de judecat). Prin Legea nr.122/1998 se stabilete sanciunea nulitii absolute a contractelor autentice de nchiriere a unor imobile n care prile au stipulat o chirie mai mic cu scopul de a eluda obligaia de plat a taxelor i impozitelor datorate. 4.4. Cauza contractului Este scopul urmrit de pri la ncheierea contractului. Exist un scop imediat i un scop nedorit. Scopul imediat este reprezentarea mental a prestaiei pe care o parte o dobndete n schimbul propriei prestaii: locatorul urmrete ncasarea chiriei, iar locatarul folosina bunului. Scopul nedorit este concret i variaz de la un caz la altul (de exemplu, locatorul a nchiriat pentru a procura bani n vederea plii preului unui autoturism cumprat). Cauza trebuie s existe, s fie real, licit i moral. Art. 967 C.civ. instituie prezumiile de existen i de valabilitate a cauzei.

45

CAPITOLUL V. CONTRACTUL DE NCHIRIERE A LOCUINEI Seciunea I. Noiune Contractul de nchiriere a locuinei este contractul prin care o persoan, numit locator, se oblig s transmit celeilalte pri, numit chiria, folosina temporar total sau parial, a unei locuine, n schimbul unei sume de bani, numit chirie. Contractul de nchiriere a locuinei este o specie a contractului de locaiune, diferit de aceasta din urm prin obiectul su, locuina. De aceea, normele speciale aplicabile nchirierii locuinei se completeaz cu normele de drept comun aplicabile locaiunii. Seciunea II. Sediul materiei Normele speciale ce reglementeaz nchirierea locuinelor sunt cuprinse n Legea nr. 114/1996 i H.G nr.1275/2000 (principalele acte normative n aceast materie), O.U.G. nr.40/1999 modificat prin Legea nr.241/2001, Legea nr.10/2001, H.G nr.498/2003, Legea nr. 247/2005 etc. Seciunea III. ncheierea contractului de nchiriere 1. Prile contractante Din definiia formulat, reiese c prile contractului de nchiriere sunt: locatorul i chiriaul. Locator este persoana fizic sau juridic care se oblig, n principal, s transmit folosine locuinei. Legislaia nchirierii l numete proprietar. ns, nu numai proprietarul unei locuine poate avea calitatea de locator, ci i titularul altui dreptul real sau chiar de crean (locatarul) deoarece prin locaiune nu se transmite dreptul de proprietate, ci de folosin asupra locuinei. Pentru locuinele aparinnd statului si unitilor administrativ-teritoriale, calitatea de locator revine persoanei juridice care le administreaz. Chiria este persoana care, n urma ncheierii contractului de nchiriere, dobndete dreptul de folosin asupra locuinei. Drepturi locative proprii pot dobndi i alte persoane dac sunt menionate n contract, la o rubric special (aceste persoane sunt, de regul, membrii familiei locatorului).20

20

I.Dogaru, op.cit, p.419 45

Persoanele tolerate s locuiasc mpreun cu titularul contractului de nchiriere,nu dobndesc drepturi locative.21 2. Forma contractului Contractul de nchiriere a locuinei trebuie s mbrace forma scris i s fie nregistrat la organele fiscale teritoriale, n vederea impozitrii. Dar forma scris este cerut doar pentru proba contractului, nu pentru validitatea lui (de aceea, contractul de nchiriere rmne un contract consensual). 3. Obiectul contractului Obiectul nchirierii este reprezentat de locuina nchiriat i chirie. a) locuina nchiriat Conform art. 2 lit. a i art. 21 lit. b din Legea nr.114/1996, locuina este o construcie compus din una sau mai multe camere de locuit, cu dependinele, dotrile i utilitile necesare, care satisface nevoile de locuit ale unei persoane sau familii, inclusiv curtea i grdina aferent. Imobilul nchiriat trebuie descris n contract, inclusiv anexele i dotrile aferente, precizndu-se i prile aflate n proprietatea indiviz a locatorului cu alte persoane (art.21 lit. h i j din Legea nr.114/1996). Nu pot forma obiectul contractului de nchiriere locuinele care fac obiectul unei ncunotinri scrise, notificri sau cereri n constatarea sau realizarea dreptului de proprietate din partea unor persoane fizice sau juridice crora li s-au preluat abuziv locuinele. b) chiria Cuantumul chiriei trebuie artat n contract. Art. 31 din Legea nr.114/1996 stabilete c chiria practicat pentru locuine va acoperi cheltuielile de administrare, ntreinere i reparaii, impozitele pe cldiri i teren, precum i recuperarea investiiei, n funcie de durata normat stabilit potrivit prevederilor legale, precum i un profit supus negocierii ntre pri. Aceast lege nu stabilete o limit maxim sau minim a chiriei. Ulterior, prin acte normative speciale s-au adus unele limitri. Pentru locuinele proprietate public a statului sau a unitilor administrativteritoriale, precum i pentru locuinele de serviciu, locuinele de intervenie i cminele pentru salariai ale societilor comerciale, companiilor i societilor naionale i regiilor autonome, O.U.G nr. 40/1999 prevede un tarif de baz lunar, difereniat pe categorii de localiti i pe zone, ce se poate actualiza anual prin hotrre de guvern. Pentru aceleai locuine, familiile cu un venit mediu net lunar pe membru de familie ce nu depete salariul mediu net lunar pe economia naional, nu pot fi obligate s plteasc o chirie mare de 15% din venitul net lunar pe familie. Dac
21

C.S.J, s.civ, dec nr.489/1993, Dreptul nr.7/1994,p.90 45

venitul mediu net lunar pe membru de familie se situeaz ntre venitul mediu net lunar pe economie dublul acestuia, chiria nu poate depi 25% din venitul net lunar pe familie. Pentru locuinele sociale, nivelul maxim al chiriei este de 10% din venitul net lunar al familiei calculat pe ultimele 12 luni. Salariul mediu net pe economie se public trimestrial n Monitorul Oficial al Romniei, fiind comunicat de Institutul Naional de Statistic i Studii Economice. n cazul locuinelor proprietate particular a persoanelor fizice i juridice, inclusiv a celor redobndite de fotii proprietari sau de motenitorii acestora, chiria se stabilete, n principiu, prin negociere. Prin excepie, chiriaii care obin un venit mediu net lunar inferior salariului mediu pe economie, nu pot fi obligai s plteasc o chirie mai mare de 15% din venitul net lunar pe familie (O.U.G nr. 40/1999, astfel cum a fost modificat prin Legea nr. 241/2001). Prin familie se nelege soul, soia, copiii, prinii soilor, precum i ginerii, nurorile i copii acestora, dac locuiesc i gospodresc mpreun. Chiriaii din imobile preluate abuziv de stat i restituite fotilor proprietari, ale cror venituri nete lunare pe familie se situeaz ntre salariul mediu net lunar pe economie i dublul acestuia, nu pot fi obligai s plteasc o chirie mai mare de 25% din venitul net lunar pe familie (art.15 alin.3 din Legea nr.10/2001). Dac nivelul chiriei astfel calculat, potrivit celor dou reguli anterioare, este mai mic dect cel stabilit pentru locuinele proprietate de stat, proprietarul va fi scutit de impozitul pe cldire i teren, fiind, de asemenea, exonerat de rspundere pentru obligaiile ce i revin pe durata contractului respectiv (obligaie de efectuare a reparaiilor). 4. Dreptul de preemiune al chiriaului Acest drept exist att n cazul vnzrii locuinei la mplinirea termenului nchirierii, ct i nainte de acest moment. (art.18 din OUG nr.40/1999) Fiind o norm special, acest text de lege este de strict interpretare i aplicare. El nu se aplic dect vnzrilor voluntare (nu i silite), ce au ca obiect locuine (nu i spaiu comercial), privite ut singuli; nu ca o component a unei universaliti juridice (cazul vnzrii unei moteniri). Notificarea adresat chiriaului n care i se face cunoscut intenia proprietarului de a vinde locuina, trebuie s conin i preul vnzrii. Aceast notificare este irevocabil pn la expirarea perioadei de nchiriere i produce efectele juridice ale unei oferte de vnzare. Atunci cnd chiriaul accept aceast ofert, contractul de vnzarecumprare se consider ncheiat. Pentru chiriaii care notific proprietarului intenia de cumprare, sub condiia obinerii unui mprumut pentru plata preului; legea prevede posibilitatea

45

prelungirii contractului de nchiriere cu maxim 1 an. Dac la sfritul acestui termen, vnzarea nu s-a perfectat, chiriaul pierde dreptul de preemiune. Cnd chiriaul nu dorete s cumpere locuina, proprietarul o poate vinde oricrei persoane n condiii mai avantajoase dect cele menionate n oferta adresat chiriaului. Contractul de vnzare-cumprare trebuie notificat chiriaului, prin scrisoare recomandat, cu confirmare de primire, aceasta avnd obligaia de a comunica proprietarului noua adres, cu ocazia mutrii din imobil. Dac dreptul de preemiune al chiriaului este nclcat, acesta se poate subroga n drepturile cumprtorului, pltindu-i preul vnzrii n termen de 60 de zile de la primirea notificrii. n ipoteza n care cumprtorul refuz restituirea, de ctre chiria, a preului vnzrii sunt aplicabile normele ce reglementeaz oferta de plat urmat de consemnarea sumei de bani la dispoziia cumprtorului. Prin efectul subrogrii, chiriaul devine proprietarul locuinei, iar contractul de vnzare-cumprare iniial este desfiinat retroactiv. De aceea, drepturile reale constituite de cumprtor asupra locuinei, n favoarea unei tere persoane sunt desfiinate. Totui, ntre vnztor i cumprtorul iniial, raporturile juridice rmn neschimbate. Dreptul de preemiune al chiriaului este reglementat de Legea nr.10/2001 n dou cazuri: - cazul deintorilor actuali pentru imobilele nerestituite n natur; - cazul statului, instituiilor publice, instituiilor de nvmnt i aezmintelor social-culturale la cumprarea imobilului ocupat.

45

CAPITOLUL VI. CONTRACTUL DE ARENDARE Seciunea I. Definiie Contractul de arendare este contractul prin care arendatorul transmite arendaului folosina unor bunuri agricole, pe o perioad determinat, n schimbul unui pre, numit arend. Seciunea II. Sediul materiei Contractul de arendare este reglementat de Legea nr. 16/1994 privind arendaerea cu modificrile ulterioare (Legea nr. 58/1995, Legea nr. 65/1998 i OUG nr. 157/2002 aprobat prin Legea nr. 350/2003 i modificat prin Legea nr. 276/2005), Legea nr. 247/2005 privind reforma n domeniile proprietii i justiiei, precum i unele msuri adiacente. Aceste norme speciale se completeaz cu normele din Codul civil privitoare la arendare (art.1454-1469),cu cele privitoare la locaiune i cele referitoare la obligaiile civile. Seciunea III. Caractere juridice Ca urmare a faptului c este o specie a contractului de locaiune, contractul de arendare are, n principiu, caracterele juridice ale acestuia: - caracter bilateral (sinalagmatic), deoarece d natere la obligaii reciproce ntre pri; - caracter oneros, ambele pri urmrind dobndirea unui folos patrimonial n schimbul propriei prestaii; - caracter oneros, ambele pri urmrind dobndirea unui folos patrimonial n schimbul propriei prestaii; - caracter comutativ existena i ntinderea obligaiilor sunt cunoscute de ambele pri din momentul ncheierii contractului; - caracter strict personal n privina persoanei arendaului, deoarece sunt impuse anumite condiii legale n privina arendaului i sunt interzise subarendarea i intermedierea n motive de arendare;

45

- caracter solemn deoarece, potrivit art. 6 din Legea nr. 16/1994, arendarea trebuie ncheiat n form scris; - este un contract cu executare succesiv, presupunnd prestaii permanente pe durata arendrii; - este un contract translativ de drepturi (dreptul transmis este dreptul de folosin). Seciunea IV. Condiii de validitate 3.1. Condiii de form n privina formei contractului de arendare, pornind de la art.6 din Legea nr.16/1994, s-au formulat mai multe opinii. ntr-o opinie22, s-a artat c arendarea este un contract consensual care are i caracterele unui contract solemn. Un contract nu poate fi calificat consensual dac legea condiioneaz nulitatea lui de anumite forme. Alt autor23, susine c arendarea este un contract real deoarece art. 8 alin.1 arat c cel care d n arend este obligat s predea bunurile arendate i n condiiile stabilite. Autorul a ignorat ns cerina impus de art. 6 din lege, cu o form scris, cerut pentru validitatea contractului. Majoritatea autorilor consider c arendarea este un contract solemn, deoarece art.6 alin. final prevede c sunt valabile i opozabile numai contractele de arendare ncheiate n scris i nregistrate la consiliul local. S-a formulat i opinia24 c arendarea este un contract solemn, dar numai forma scris este cerut ad validitatem, ci i nregistrarea lui la consiliul local. Nu mprtim aceast opinie, cci din interpretarea teleologic i sistematic a textului menionat reiese c nregistrarea contractului la consiliul local este cerut pentru opozabilitatea lui fa de teri. De aceea, sanciunea nencheierii arendrii n form scris este nulitatea absolut, iar cea a nenregistrrii lui la consiliul local este inopozabilitatea. 3.2.. Condiii de fond Capacitatea Contractul de arendare este un act de administrare. Poate fi arendator, proprietarul, uzufructuarul sau titularul altui drept real sau de folosin asupra bunurilor agricole. Dac bunul agricol arendat se afl n proprietate comun pe cote pri obinuit sau temporar este necesar, n principiu, acordul tuturor coproprietarilor.

22 23

Fl.Scrieciu, Arendarea bunurilor agricole, Ed.Tehnic agricol, Bucureti, 1994, p.1 I.Adam, op.cit., p.13 24 E.Chelaru, op.cit., p.360 45

Totui, prin excepie, dac un coproprietar ncheie contractul de arendare, pe o perioad de pn la 5 ani, fiind un act de administrare, arenda va fi meninut, dac aceasta nu i-a prejudiciat pe ceilali coproprietari. Art. 2 din Legea nr. 16/1994 prevede c poate fi arendator i un alt deintor legal de bunuri agricole. Intr n aceast categorie persoanele crora li s-au reconstituit dreptul de proprietate n baza Legii nr. 18/1991, printr-o adeverin de proprietate i procesul verbal de punere n posesie. Nu pot fi arendatori ns, persoanele crora li s-au constituit dreptul de proprietate n baza Legii nr.18/1991, cci acestea au obligaia legal de a cultiva terenurile primite. De asemenea, nu pot fi arendatori: - arendaul; - regiile autonome, institutele de cercetare i producie agricol care au n administrare terenuri proprietate public. Poate fi arenda o persoan fizic sau juridic. Persoanele fizice care au pregtire de specialitate agricol i prezint garaniile solicitate de arendator pot fi arenda, indiferent dac sunt ceteni romni sau strini sau dac au domiciliul n Romnia sau strintate. Atestatul de cunotine agricole se elibereaz de organele abilitate de Ministerul Agriculturii. Poate fi arenda chiar i un coproprietar. Arendaii persoanele juridice trebuie s aib ca obiect de activitate exploatarea bunurilor agricole i s prezinte garaniile solicitate de arendator, indiferent dac sunt de naionalitate romn sau strin. Nu pot fi arendai funcionarii publici i salariai cu funcii de conducere din cadrul regiilor autonome cu profil agricol, al institutelor de cercetare i producie agricol care au n administrare terenuri agricole proprietate public. Obiectul contractului de arendare Fiindc este un contract sinalagmatic, arendarea are un dublu obiect: bunurile arendate i arenda. a) Bunurile arendate Obiectul arendrii este reprezentat de bunurile agricole; terenuri agricole (arabile, vii, livezi, pepiniere viticole, arbuti fructiferi, plantaii de hamei i duzi), puni mpdurite, terenuri ocupate de construcii i instalaii agrozootehnice, amenajri piscicole i de mbuntiri funciare, drumuri tehnologice, platforme i spaii de depozitare care servesc nevoilor produciei agricole i terenuri reproductive care pot fi amenajate i folosite pentru producia agricol, construcii de orice fel, maini, utilaje i alte bunuri destinate exploatrii agricole. Observm c bunurile agricole pot fi imobile prin natura lor (terenuri, construcii) sau prin destinaie (animale, etc.). n temeiul regulii generale, pot fi arendate i bunuri agricole viitoare. Potrivit art. 5 lit. b din Legea nr. 16/1994 trebuie ca bunurile agricole s fie complet i precis determinate, prin descrierea lor amnunit, inventarul lor sau

45

planul de situaie al terenurilor. Dac nu se arendeaz toate bunurile agricole deinute de arendator, trebuie s se specifice n contract suprafaa de teren sau orice alt bun agricol ce se reine de acesta (art. 5 lit. f din lege). Bunurile agricole arendate trebuie s fie destinate exploatrii agricole de ctre arenda. Dac scopul transmiterii folosinei acestora este altul, atunci contractul va fi de locaiune. b) Arenda n reglementarea Codului Civil, arenda putea fi o sum de bani sau o cantitate de fructe. Legea nr. 16/1994 stabilea iniial arenda n natur, n bani i mixt. n prezent, ca urmare a modificrii Legii nr. 16/1994 prin Legea nr. 65/1998 nu mai exist nici o dispoziie legal care s stabileasc preul arenzii. De aceea, potrivit principiului libertii de voin, prile l pot stabili dup voina lor. Se stabilesc: potenialul de producie, relieful i gradul de accesibilitate a mecanizrii, posibilitile de acces este pentru terenuri sau tipul de plantaie, vrst, soi, starea tehnic i biologic pentru plantaiile de vi-de-vie, pomi, arbuti fructiferi, hamei i duzi sau specia, rasa,vrsta, starea biologic, potenial de producie i starea sanitar veterinar pentru animale etc.). Alte aspecte Termenul arendrii n prezent legea, ca urmare a abrogrii dispoziiilor din Legea nr.16/1994, ce stabileau o durat minim, prin Legea nr. 65/1998,nu mai reglementeaz o durat minim sau sau maxim. Rmne la libera alegere a prilor termenul arendrii, el trebuind s fie indicat n contract. Din interpretarea gramatical a art. 12 din lege fiecare parte este obligat s ncunotineze n scris cealalt parte, cu cel puin un an nainte de expirarea contractului, despre intenia sa de a rennoi contractul de arendare, tragem concluzia c arendarea trebuie ncheiat pe termen de cel puin 1 an. nregistrarea contractului de arendare Aceast formalitate este cerut pentru opozabilitatea contractului de arendare fa de teri. nregistrarea contractului trebuie fcut n termen de 15 zile de la data ncheierii lui, ntr-un registru special, inut de secretarul consiliului local, depirea acestui termen nu atrage nici o sanciune.

45

Bibliografie obligatorie 1. COLECTIV - Culegere de cursuri,anul III, Editura Fundaiei Andrei aguna, Constana, 2011 2. Bratu Daniel Dumitru, Contracte civile, Universitatea Andrei aguna, Constana, 2012. 3. Deak, Fr. - Tratat de drept civil. Contracte speciale, (VOL. I: Vnzareacumprarea, Schimbul; VOL. II: Locaiunea, nchirierea locuinei, Arendarea, Antrepriza, Mandatul; VOL. III: Comodatul, mprumutul de consumaie, Depozitul, Societatea civila, Tranzacia, Donaia), Editura Universul juridic, Bucureti, 2007. 4. Tbrc Mihaela, Drept civil. Ed. a II-a, revzut si adugit Vol. 1-2, Editura Universul Juridic, Bucureti, 2008. Bibliografie recomandat
Alexandresco, D. - Explicaiunea teoretic i practic a dreptului civil romn,

Editura Socec & Co, Bucureti, 1912


Dogaru 1. coordonator - Drept civil. Contracte speciale, Editura All Beack,

Bucureti, 2004
Cantacuzino, M.B. - Elementele dreptului civil, Editura All Beck, Bucureti, 1998 Deak, Fr. - Tratat de drept civil. Contracte speciale, Editura Universul juridic,

Bucureti, 2001
Florescu, D. - Drept civil. Contracte speciale, Editura Universitii ,,Titu

Maiorescu, Bucureti, 2001


Macovei, D.; Striblea, M.S. - Drept civil. Contracte. Succesiuni, Editura Junimea,

Iai, 2000

45

Motica, R., Florin, M. - Contracte civile speciale: teorie i practic judiciar,

Bucureti, Editura Lumina Lex, 2000

45