Sunteți pe pagina 1din 45

FACULTATEA DE ECONOMIE I ADMINISTRAREA AFACERILOR ANALIZA I EVALUAREA FINANCIAR A ORGANIZAIILOR Anul II, semestrul I

PROIECT EVALUARE APARTAMENT

Conf.univ.dr. Ilie MURRIA Student:GRIGOROIU-SILAGE Alexandra

Cuprins Capitolul 1. PREZENTARE GENERAL ............................................................................ 3 1.1 Scopul evalurii........................................................................................................... 3 1.2. Date generale privind dreptul de proprietate ........................................................... 3 1.3. Delimitarea proprietii imobiliare ........................................................................... 3 1.4. Amplasarea n zon ................................................................................................... 4 1.5. Surse de informare .................................................................................................... 6 1.6. Ipoteze i condiii limitative ...................................................................................... 6 Capitolul 2. ANALIZA PIEEI IMOBILIARE..................................................................... 9 2.1. Piaa specific ............................................................................................................ 9 2.2. Oferta competitiv .................................................................................................. 10 2.3. Analiza cererii ......................................................................................................... 10 2.4. Echilibrul pieei. Raportul cerere-ofert ................................................................ 10 2.5. Piaa terenurilor n Municipiul Craiova .................................................................. 11 Capitolul 3. DESCRIEREA PROPRIETII IMOBILIARE ............................................. 12 3.1. Situaia juridic ....................................................................................................... 12 3.2.Istoricul proprietii imobiliare ............................................................................... 12 3.3.Descrierea amplasamentului si a construciei de baz a imobilului ....................... 14 3.4.Consideraii asupra strii tehnice a imobilului ....................................................... 15 Capitolul 4. EVALUAREA PROPRIETII IMOBILIARE .............................................. 16 4.1. Cea mai bun utilizare a proprietii imobiliare ..................................................... 16 4.2. Abordarea prin comparaie ................................................................................. 20 4.3.Metoda capitalizrii venitului .................................................................................. 24 4.4. . Reconcilierea valorilor .......................................................................................... 29 ANEXE ........................................................................................................................... 31

Capitolul 1. PREZENTARE GENERAL

1.1 Scopul evalurii


Scopul acestui raport de evaluare este estimarea valorii de pia a proprietii imobiliare n vederea vnzrii imobilului.Pentru orice alt scop dect cel declarat mai sus, proprietatea imobliar poate avea o valoare diferit.

1.2. Date generale privind dreptul de proprietate


La data evalurii, proprietatea imobiliar, situat n Municipiul Craiova, str. Sabba Stefanescu, nr. 1, bl.F2, sc. 1, et.3, ap.15, judeul Dolj, se afl n proprietatea d-lui Ancua Geani-Irinel cu contract de vanzare-cumparare cu clauz de ntreinere. Conform Documentaiei de Carte Funciar, nr. 717 din 15.05.2001 asupra proprietii nu s-au constituit garanii bancare sau ipoteci, care s limiteze dreptul de proprietate.

1.3. Delimitarea proprietii imobiliare


Prezentul raport a fost ntocmit n urma solicitrii d-lui Ancua Geani-Irinel, domiciliat n Municipiul Craiova, Judeul Dolj, , str. Sabba Stefanescu, nr. 1, bl.F2, sc. 1, et.3, ap.15. Obiectul evalurii l constituie proprietatea imobiliar (apartament) situat n Municipiul Craiova, Judeul Dolj, , str. Sabba Stefanescu, nr. 1, bl.F2, sc. 1, et.3, ap.15 proprietatea d-lui Ancua Geani-Irinel.

Proprietatea imobiliar se compune din : Nr. ncpere 1 2 3 4 5 6 7 Suprafaa util Suprafaa util balcon Suprafaa total Denumire ncpere HOL BUCTRIE SUFRAGERIE DORMITOR BAIE HOL DEBARA S.utila[mp] 2.98 6.64 15.84 12.32 3.38 1.45 1.01 43.62 3.45 47.07

Proprietatea imobiliar a fost deinut prin Contractul de ntreinere nr. 717, ntre Ancua Ptru i Ancua Mitra pe de o parte i Ancua Geani-Irinel , pe de alt parte. n prezentul raport, evaluatorul va estima valoarea de pia a proprietii imobiliare folosind metoda comparaiei directe, valoarea de pia estimat pe baza capitalizrii venitului calculului ratei de capitalizare. Bunul imobil (apartament) se constituie din 2 camere, avnd o suprafa total de 47.07 mp i o suprafa util de 43.62 mp.

1.4. Amplasarea n zon


Apartamentul este localizat n judeul Dolj,Municipiul Craiova cartier Nicolae Titulescu, cartier cu blocuri de locuine, din punct de vedere edilitar este o zon dezvoltat.

Este prezent energia electric cu instalaii de calitate medie, cureni slabi, reeaua de ap din reeaua oraului, instalaii i corpuri sanitare satisfctoare, de calitate medie, termoficare instalaii de nclzire de calitate medie, gaze din reeaua oraului, canalizare, telefonie, televiziune, internet. Apartamentul evaluat este situat la etajul 3 al unui bloc cu regimul de nlime P+4, din releveu rezult o suprafa util de 43.62 mp. Utilitile edilitare de care dispune apartamentul sunt specifice mediului urban. Apartamentul dispune de un sistem de nclzire central. Finisajele sunt de calitate medie, aparatamentul are un aspect ngrijit. Zona este un cartier cu blocuri de locuine, comercial. n apropiere se afl uniti comerciale cu magazine suficiente (Billa, Real, Lidl), bine aprovizionate cu mrfuri de bun calitate. La 50 m se afl reeaua de transport n comun(autobuz, tramvai); n apropiere se mai afl unitatea de nvmnt coala General Nr.12 dar i coala Special;Spitalul Clinic Municipal Filantropia,Policlinica Camen,Grdina Botanic, saloane de nfrumuseare, farmacia Trei F, florrii. Traficul auto este intens, reelele de transport sunt asfaltate.

1.5. Surse de informare


Actele de proprietate ale imobilului; Cursul de la Evaluarea Proprietilor Imobiliare; Piaa imobiliar din zon consultat prin intermediul site-urilor de specilitate i mass-media; Buletine informative ANEVAR si IROVAL

1.6. Ipoteze i condiii limitative


Ipoteze de evaluare Evaluatorul nu este responsabil pentru problemele de natur legal care afecteaz fie proprietatea imobiliar evaluat, fie dreptul de proprietate asupra acesteia i care nu sunt cunoscute de ctre evaluator. n acest sens se precizeaz ca n-au fost facute cercetri specifice la arhive, iar evaluatorul presupune c: titlul de proprietate este valabil i se poate tranzaciona, c nu exist datorii care au legtur cu proprietatea evaluat i aceasta nu este ipotecat sau nchiriat. n cazul n care exist o asemenea situaie i este cunoscut, aceasta este menionat n raport. Proprietatea imobiliar se evalueaz pe baza premisei c aceasta se afl n posesie legal (titlul de proprietate este valabil) i responsabil. Evaluatorul obine informaii, estimri i opinii necesare ntocmirii raportului de evaluare, din surse pe care le consider a fi credibile i evaluatorul consider c acestea sunt adevrate i corecte. Evaluatorul nu i asum responsabilitatea n privina acurateei informaiilor furnizate de tere pri. Nu se asum responsabilitatea fa de nici o alt persoan n afara clientului, destinatarului evalurii i celor care au obinut acordul scris i nu se accept responsabilitatea pentru nici un fel de pagube suferite de orice astfel de persoan, pagube, rezultate n urma deciziilor sau aciunilor ntreprinse pe baza acestui raport.

Dac nu se arat astfel n raport, se nelege evaluatorul nu are cunotin asupra strii ascunse sau invizibile a proprietii (inclusiv dar fr a se limita doar la acestea, starea i structura solului, structura fizic, sistemele mecanice i alte sisteme de funcionare, fundaia etc.). Se presupune c nu exist astfel de condiii dac ele nu au fost observate, la data inspeciei, sau nu au devenit vizibile n perioada efecturii analizei obinuite necesar pentru ntocmirea raportului de evaluare. Evaluatorul nu ofer garanii explicite sau implicite n privina strii n care se afl proprietatea i nu este responsabil pentru existena unor astfel de structuri i a eventualelor lor consecine i nici pentru eventualele procese tehince de testare necesare pentru descoperirea lor. Evaluatorul a fost de acord s-i asume realizarea misunii ncredinate de ctre clientul numit n raport, n scopul utilizrii precizate de ctre client i n scopul precizat n raport. Condiii limitative Prezentul raport este ntocmit la cererea clientului, i n scopul precizat. Nu este permis utilizarea raportului de ctre o ter persoan fr obinerea prealabil a acordului scris al clientului, al autorului evalurii i al evalauatorului verificator. Raportul de evaluare i pstreaz valabilitatea numai n situaia n care condiiile de pia, reprezentate de factorii economici, sociali i politici rmn nemodificate n raport cu cele exitente la data ntocmirii raportului de evaluare. Se presupune c proprietatea imobiliar n cauz respect reglementrile privind documentaiile de urbanism, legile de construcie i reglementrile sanitare, iar n cazul n care nu sunt respectate aceste cerine, valoarea de pia va fi afectat. Proprietatea nu a trecut printr-o expertiz detaliat. Orice schi din raportul de evaluare prezint dimensiunile aproximative ale proprietii i este realizat pentru a ajuta cititorul raportului s vizualizeze proprietatea. n cazul n care exist documente relevante (msurtori de cadastru, expertiz) acestea vor avea prioritate. Coninutul acestui raport este confidenial pentru client i destinatar, iar autorul nu l va dezvlui unei tere persoane cu excepia situaiilor prevzute de Standardele Internaionale de Evaluare i/sau atunci cnd proprietatea a intrat n atenia unui organism judiciar calificat. Consimmntul scris al evaluatorului verificator (dac al acestuia din urm este necesar) trebuie obinut nainte ca oricare parte a raportului de evaluare s poat fi
7

utilizat n orice scop, de ctre orice persoan, cu excepia clientului i a creditorului, sau a altor destinatari ai evalurii care au fost precizai n raport. Consimmntul scris i aprobarea trebuie obinute nainte ca raportul de evaluare (sau oricare parte a sa) s poat fi modificat sau transmis unei tere persoane inclusiv altor creditori ipotecari, alii dect clientul sau altor categorii de public, prin prospecte, memorii, publicitate, relaii publice, informaii, vnzare sau alte mijloace. Raportul de evaluare nu este destinat asigurtorului proprietii evaluate, iar valoarea prezentat in raportul de evaluare nu are legtur cu valoarea de asigurare.

Capitolul 2. ANALIZA PIEEI IMOBILIARE


2.1. Piaa specific
Piaa imobiliar se poate defini ca fiind interaciunea dintre persoanele (fizice sau juridice) care schimb drepturi de proprietate contra altor bunuri, cum ar fi banii. Aceast pia se definete pe baza tipului de proprietate, potenialul de a produce venituri, localizare, caracteristicile investitorilor i chiriailor tipici. Piaa imobiliar este influenat de atitudinile, motivaiile i interaciunile vnztorilor i cumprtorilor i are caracteristici diferite de cele ale pieelor eficiente (este foarte sensibil la situaia pieei de munc i stabilitatea veniturilor, deciziile de cumprare sunt influenate de tipul de finanare, durata rambursrii i rata dobnzii, este o pia care nu se autoregleaz, ci este afectat de multe reglementri guvernamentale i locale, informaiile despre tranzacii similare nu sunt imediat disponibile, exist decalaj ntre cerere i ofert, cererea poate fi volatil datorit unor schimbri rapide n mrimea i structura populaiei). Situaia actual a pieei imobiliare din Craiova este caracterizat de un numr redus de tranzacii i un trend descresctor al ofertelor prezentate pentru toate tipurile de imobile. Fa de acum patru ani, preurile imobilelor au sczut i cu 50%. Cu toate acestea, nu exist lichiditi pe pia, de aceea au loc puine tranzacii. Pentru cine are ns bani este o perioad favorabil", a spus Cristian Clenciu, preedintele Asociaiei Romne a Ageniilor Imobiliare (ARAI) din Romnia. Tot preedintele ARAI spune c n perioada urmtoare preurile la imobiliare vor scdea uor, pentru c bncile vor s in trendul sub control. "Bncile au evitat s scoat masiv pe pia ipotecile imobiliare pentru a evita devalorizarea lor. Le-au scos la vnzare treptat. In situaia invers, erau primele care aveau de pierdut", a subliniat Cristian Clenciu.

2.2. Oferta competitiv


n prezent, n zona central, apartamentele cu dou camere, de exemplu, se vnd cu preuri cuprinse ntre 40.000 i 65.000 de euro, n timp ce pentru acelai tip de apartamente din zone mai slab cotate, cum ar fi Craiovia, Valea Roie, preurile sunt cuprinse ntre 23.000 i 38.000 de euro. n zonele Brazda lui Novac i Lpu, preurile variaz ntre 30.000 i 43.000 de euro, iar n zonele George Enescu, Rovine, Srari, acestea oscileaza ntre 34.000 i 53.000 de euro, n funcie de suprafa, finisaje i dotri. Totui, n anumite blocuri, preurile sunt comparabile cu cele de acum patru ani, scderea fiind destul de mic. Muli dintre proprietari in la preuri de ani buni, chiar dac nu i-au vndut apartamentele nici pn acum. Adic exist diferene mari ntre preul cerut de vnztori i preul de vnzare efectiv.

2.3. Analiza cererii


n prezent, cea mai mare cerere pe pia este pentru apartamentele vechi, n special la cele care se cumpr prin Programul Prima Cas. Totui, preurile depind n continuare de zona unde se afl apartamentul, de dotri etc. n ultima perioad majoritatea apartamentelor au fost cumprate doar pe baz de credit ipotecar, fie c este vorba despre Prima Cas, fie c este vorba despre alte tipuri de mprumuturi. Cumprrile de locuine cu bani ghea sunt destul de rare, i numai pentru chilipiruri, susine preedintele ARAI.

2.4. Echilibrul pieei. Raportul cerere-ofert


Cererea i oferta se vor echilibra, n msura n care piaa va fi capabil s nghit, s consume ofertele actuale. Pentru a exista un echilibru, cererea solvabil trebuie s nceap s creasc i s achiziioneze din oferta de pe pia i, la un moment dat, s se echilibreze. Ins, acest moment este foarte departe.

10

2.5. Piaa terenurilor n Municipiul Craiova


Se poate considera c piaa terenurilor n Municipiul Craiova este o pia a cumprtorilor, datorit n principal ngreunrii accesului la capital. Se observ o lips a ofertelor de cumprare pentru terenuri de peste 100.000 EUR. Terenurile cu regim de nlime mediu din zonele ultracentrale se vnd cu preuri cuprinse ntre 250 i 450 de euro pe metrul ptrat, n timp ce n zonele periferice, acelai tip de teren se vinde cu preuri ncepnd de la 2 euro i ajungnd pn la maximum 10 euro pe metrul ptrat. Numrul cel mai redus de tranzacii s-a nregistrat n cazul terenurilor intravilane de suprafee mari, deoarece dezvoltatorii imobiliari nu mai sunt dispui s i asume riscul unor proiecte rezideniale n condiiile actuale de instabilitate economic. Se poate considera c piaa terenurilor este n scdere. Scderea preurilor s-a atenuat n ultimele 12 luni, In ceea ce privete piaa terenurilor, cererea s-a orientat ctre proprietai cu suprafee medii cca 150-400 mp, cu toate utilitile sau cu posibiliti de racordare la utiliti, pe care se pot construi blocuri de locuine. Punctul de echilibru ntre cerere i oferta nu s-a atins i nu se va ntmpla acest lucru nici n viitorul apropiat n condiiile n care economia trece printr-o criz profund.

11

Capitolul 3. DESCRIEREA PROPRIETII IMOBILIARE


3.1. Situaia juridic
Pentru proprietatea imobiliar ce face obiectul prezentului raport de evaluare s-au prezentat urmtoarele acte ce atest proprietatea lui Ancua Geani-Irinel : -contract de ntreinere nr. 717/2001 - documentaie pentru intabulare (carte funciar) -releveu -fia corpului de proprietate -certificat de nomenclatur stradal Prezentul raport nu valideaz din punct de vedere legal corectitudinea documentelor prezentate i nici dreptul de proprietate deplin asupra cldirii i a terenului aferent, considerat ca ipotez de lucru n realizarea prezentului raport de evaluare.

3.2.Istoricul proprietii imobiliare


Evaluarea proprietii imobiliare (apartament) prin metoda comparaiilor de pia i are baza n analiza pieei i utilizeaz analiza comparativ, respectiv estimarea valorii se face prin analizarea pieei pentru a gsi proprieti similare, comparnd apoi acele proprieti cu cea de evaluat . Premiza major a metodei este accea c valoarea de pia a unei proprieti imobiliare este n relaie direct cu preurile de tranzacionare a unor proprieti competitive i comparabile . Analiza comparativ se bazeaz pe asemnrile i diferenele ntre proprieti, ntre elementele care influeneaz preurile de tranzacie .

12

Proprietatea A Zon Confort Tip Etaj Suprafa Nr. camere Centrala Termica Utliti Finisaje Pre Calea Severinului - Groap 1 semidecomandat 2 47 mp 2 nu da Medii 34000 euro

Proprietatea B Calea Severinului -Grdina Botanic 1 semidecomandat 4 50 mp 2 da da Medii 32000 euro

Proprietatea C Calea Severinului -coala Nr.12 1 semidecomandat Parter 47 mp 2 nu da Medii 35 000 euro

13

3.3.Descrierea amplasamentului si a construciei de baz a imobilului


Proprietatea imobiliar este un bloc cu numrul de etaje P+4, anul de construcie 1968, avnd 4 locuine pe palier. Structura blocului este din caramida, acoperiul prezinta izolaie, are dotare cu interfon n funciune, nu este dotat cu lift, are aspect exterior i interior ngrijit. Unele apartamente sunt dotate cu central termic, restul avnd un sistem de nclzire central. Blocul n care este amplasat apartamentul are o vechime de 45 ani, cu utiliti complete. Nu s-au constatat fisuri la structura sau infrastructura i nici infiltraii de ap. Apartamentul are o suprafa util de 43,62 mp conform releveului. Finisajele aferente apartamentului : tencuieli driscuite, zugrveli cu var lavabil pardoseli parchet laminat : buctrie, holuri,sufragerie,dormitor pardoseli gresie : baie i balcon perei placai cu faian : baie, parial buctrie tmplria exterioar este total PVC cu geam termopan tmplrie interioara din aluminiu cu geam ornament ua de acces la intrarea principal metalic placat cu lemn.

Instalaii electrice - sunt realizate din conductori de aluminiu cu nveli izolator, introdui n tuburi de plastic ngropai - prize electrice simple i duble. Instalaii sanitare realizate din eav de cupru alimentarea cu apa potabil prin reeaua urban scurgerea se face prin tuburi de font la reeaua de canalizare a oraului obiectele sanitare din porelan i inox instalaie de nclzire prin reeaua de termoficare a oraului.

14

3.4.Consideraii asupra strii tehnice a imobilului


In urma inspeciei s-a constatat c apartamentul are un aspect ngrijit, cu instalaii i tmplrie funcionale i complete, gresia, faiana i parchetul se prezint n stare bun. Balconul de asemenea se prezint ntr-o stare bun, mbuntit: este nchis cu tmplrie din PVC cu geam termopan, placat cu polistiren, tencuit i zugrvit cu vopsea lavabil fiind placat cu gresie. La inspecie s-au fcut verificri ale sistemului de alimentare cu ap rece menajer, ale obiectelor funcionale, ale scurgerilor menajere . In urma inspeciei tehnice s-a constatat c blocul nu prezint urme de infiltraii, igrasie i are un aspect ngrijit. Nu se observ fisuri care s afecteze structura de rezisten a cldirii i de asemenea nu se observ semne de scurgeri de ape pluviale. Nu s-a efectuat o inspecie asupra prilor ascunse ale imobilului. Nu s-au efectuat teste referitoare la analiza stabilitii terenului i nici analiza caracteristicilor geotehnice ale acestuia. In urma inspeciei se apreciaz c starea apartamentului este bun.

15

Capitolul 4. EVALUAREA PROPRIETII IMOBILIARE


4.1. Cea mai bun utilizare a proprietii imobiliare
Avnd n vedere c scopul prezentei evaluri este estimarea valorii de pia , analiza celei mai bune utilizri identific cea mai profitabil utilizare competitiv n care poate fi pus proprietatea. Cea mai bun utilizare conform IVS 1 este definit astfel: Utilizarea rezonabil, probabil i legal a unui teren liber sau construit care este fizic posibil, fundamentat adecvat, fezabil financiar i are ca rezultat cea mai mare valoare. Cea mai bun utilizare a unei proprieti imobiliare rezult n urma unei analize i trebuie s ndeplineasc patru criterii:

1. Permis legal Aici se analizeaz reglementarile privind zonarea, restriciile de construire, normativele de construcii, restriciile privind construciile din patrimoniu, impactul asupra mediului, clauzele din contractul de nchiriere;

2. Posibil fizic Aici se analizeaz dimensiunile, forma, suprafaa, structura geologic a terenului, accesibilitatea unui lot de teren i riscul unor dezastre naturale( cutremure, inundaii) precum i capacitatea i disponibilitatea utilitailor publice ( cum ar fi canalizare, apa, linie de transport, energie electric, gaze agent termic);

3. Fezabil financiar Implic analiza i prognoza veniturilor generate de proprietate din care se vor scdea cheltuielile de exploatare ( inclusiv impozitul pe profit), obinndu-se astfel profitul net. Se va calcula rata de fructificare a capitalului propriu i dac aceasta este mai mare sau egal cu cea ateptat de investitori pe pia, utilizarea este fezabil;

4. Maxim productiv Dintre utilizrile fezabile, cea mai bun utilizare este acea utilizare care conduce la cea mai mare valoare rezidual a terenului, n concordan cu rata de fructificare a capitalului cerut de pia pentru acea utilizare.
16

Cea mai bun utilizare este analizat uzual n una din urmtoarele situaii: - cea mai bun utilizare a terenului liber; - cea mai bun utilizare a terenului construit. In cazul apartamentelor de bloc analiza celei mai bune utilizri a terenului liber nu este relevant teren cot parte indiviz. De regul, cea mai bun utilizare pentru astfel de proprietai imobiliare este cea actual-apartament - locuin unifamilial n bloc de locuine colective. Rata de capitalizare pentru apartament locuin unifamilial, n bloc de locuine colectiv, s-a determinat conform datelor din tabel :

Comparabile Chirie lunar ( EURO/luna) Venit Brut Potenial (EURO/an) Grad de neocupare (10% din VBP) Venit Brut Efectiv (EURO/ an) Cheltuieli aferente proprietarului (10% din VBE) Venit Net (EURO/an) Pre (EURO) Rata de capitalizare (%) Rata medie de capitalizare din Exploatare

A 200 2.400 240 2.160 216

B 220 2640 264 2376 238

C 240 2880 288 2592 259

1.944 41.000 4.72% 5%

2.138 48.000 4.41%

2.333 45.000 5.24%

Venitul brut potential (VBP) se calculeaz ca fiind : VBP = chiria /luna x 12 luni Venitul brut efectiv : VBE = VBP pierderi prin neocupare S-a considerat un grad de ocupare de aproximativ 90%, corespunztor nchirierii pentru o perioad de 10 luni/an. Cheltuielile suportate de proprietar (10% din venitul brut efectiv) sunt : impozit pe venit, impozit pe proprietate, cheltuieli cu asigurarea proprietatii i cheltuieli cu reparaiile curente i de ntreinere.
17

Venitul net efectiv (VNE), respectiv suma ce rmne la dispoziia proprietarului n urma exploatrii proprietii sale imobiliare prin nchiriere, se obine prin deducerea din venitul brut efectiv a cheltuielilor suportate de proprietar. Determinarea valorii capitalizate (V) se face prin aplicarea formulei : V = VNE/c x 100 Unde c = rata de capitalizare Ratele de capitalizare utilizate, bazate pe relaia dintre venituri i valoarea proprietii, rezultat dintr-o analiz comparativ a vnzrilor de proprieti comparabile, sunt de 5% pentru proprieti rezideniale i 12% pentru spaii de birouri.

18

Cea mai bun utilizare rezult din tabelul urmator :

Destinaie Chirie lunar solicitat ( EUR/luna ) Venit Brut Potential ( EUR/an ) Grad de neocupare (10% din VBP) Venit Brut Efectiv ( EUR/an ) Cheltuieli proprietarului ( 10% din VBE ) Venit Net din Exploatare ( EURO/an ) Rata de capitalizare % Valoare (EURO) prin capitalizare aferente

Rezidenial 240

Spaiu birouri 300

2880 288 2592 259

3.600 360 3.240 324

2.333

2.916

5.24% 45.000

12% 24.300 3.640

Cost conversie (EURO) Valoarea proprietii (EURO) 45.000

20.660

In concluzie n opinia evaluatorului cea mai bun utilizare a proprietii imobiliare evaluate este de locuint unifamilial.

19

4.2.

Abordarea prin comparaie

Metoda comparaiei directe reprezint procesul prin care estimarea valorii de pia se face prin analiza pieei pentru a gsi proprietai similare ce urmeaz a fi comparate cu cea evaluat. Conform principiului de baz al acestei metode, valoarea de pia a unei proprieti imobiliare este in relaie direct cu preurile unor proprieti competitive i comparabile. Analiza comparativ se axeaz pe asemnrile i diferenele ntre proprieti i tranzacii care influeneaz valoarea. Elementele de comparaie sunt caracteristici ale proprietilor i tranzaciilor imobiliare care au drept consecin variaii ale preurilor pltite pe piaa imobiliar.

Etapele parcurse n aplicarea metodei comparaiei directe sunt :

cercetarea pieei pentru obinerea de informaii asupra unor tranzacii cu proprieti similare cu cea evaluat, din punct de vedere al tipului de proprietate, data vnzrii, dimensiunile, localizarea i zonarea; confirmarea veridicitii informaiilor obinute i a obiectivitii tranzaciei; selectarea unor criterii de comparaie relevante; compararea proprietilor similare comparabile cu proprietatea evaluat, utiliznd elemente de comparaie i ajustare adecvat a preului de vnzare a fiecrei proprieti comparabile; analiza rezultatelor i selectarea unei valori sau unei marje de valori. Elementele de comparaie ce stau la baza aplicrii acestei metode, necesare pentru identificarea diferenelor ntre proprieti, sunt :

drepturile de proprietate; condiiile de finanare; condiiile de vnzare; condiiile pieei; localizarea; caracteristicile fizice;
20

caracteristicile economice; utilizarea; componente non imobiliare ale valorii.

Efectuarea analizei comparative presupune urmtoarele etape :

culegerea de informaii ( date reale i concrete) privind tranzacii de proprieti similare, prin analiza pieei; identificarea elementelor de comparaie relevante ce afecteaz valoarea tipului de proprietate; compararea atributelor fiecarei proprieti comparabile cu cele ale proprietii evaluate i aprecierea diferenelor pentru fiecare element de comparaie, cantitativ sau calitativ (ajustarea corespunztoare a preului de vnzare a fiecrei proprieti comparabile); obinerea coreciei nete i brute pentru fiecare tranzacie comparabil i aplicarea ei asupra preului; analiza rezultatelor evalurii i alegerea valorii sau intervalului de valori. Deoarece este cunoscut numai preul tranzaciilor comparabile, corecia se face asupra acestui pre pentru a ajunge la estimarea valorii proprietii evaluate.

21

Element de comparaie

Subiect

Proprietile imobiliare comparabile A B 42 000 Ofert 4200 32 000 Ofert 3200 28800 Integral 0 28800 La pia 0 28800 01.01.2013 0 28800 similar 0 28800 0 28800 50 -2,93 -23440 52240 medii 0 0 52240 4665 14,6%

Pre de ofert/vnzare (EURO) Tipul tranzaciei Corecie pentru tip tranzacie (10%) Pre corectat (EURO) Drepturi de proprietate transmise Corecie pentru drepturi de proprietate Pre corectat (EURO) Condiii de finanare Corecie pentru finanare Pre corectat(EURO) Condiii de pia Corecie pentru condiiile pieei Pre corectat (EURO) Localizare Corecie (%) Pre corectat (EURO) An construcie Corecie pentru vechime (EURO) Pre corectat (EURO) Suprafaa desfurat (mp) Diferen suprafa Corecie pentru dimensiunile construciei (EUR) Pre corectat (EURO) Finisaje Corecie (%) Corecie (EURO) Pre corectat (EURO) Corecie total (EURO) Corecie total (%)

34 000 Ofert 3400 30600 Integral 0 30600 La pia 0 31050 27.01.201 3 0 30600 similar 0 30600 0 30600 47 0,07 560 30040 medii 0 0 30040 2840 8,3%

Integral

37800 Integral 0 37800 La pia 0 31500 27.01.2013 0 37800 similar 0 37800

La pia

Sabba Stefanescu 1968

0 47.07 37800 47 0,07 560 medii 37240 superioare 19% 7075 30165 3640 8,6%

22

VALOARE PROPUS
1 euro= 4.3764 RON la data de 05.02.2013

30040 131467 RON

Comparabila A: ap. cu 2 camere, cu suprafaa de 47 mp, n Craiova- Groap, 42000 Comparabila B: ap. cu 2 camere, cu suprafaa de 50 mp, n Craiova-Botanic, 32000 Comparabila C: ap. cu 2 camere, cu suprafaa de 47 mp, n Craiova-c.Nr.12, 34000 . Observaia nr 1: Comparabilele A. B. C au fost tranzacionate nainte de data evalurii, cu o finanare mai favorabil dect condiiile pieei ceea ce au condus la un pre mai mare dect cel al ofertei, cu 10%. Astfel, preurile comparabilelor trebuie aduse la preul pieei, suferind o corecie de -10%. Observaia nr. 2: A-C= 42000- 34000= 8000 A : 47,07-47= 0,07mp * 8000/mp= 560 , B: 47,07-50= -2,93mp * 8000/mp= -23440 C : 47,07- 47= 0,07mp * 8000/mp= 560

Observaia nr.3 Finisaje: A comparat cu C=35000 - 34500= 500 42000..100 8000....... X X=8000*100/42000= 19% Corecie total (EURO): A: 4200-560= 3640 B: 3200-(-1465)= 4665 C: 3400-560= 2840 Corecie total (%) A: 3640/ 42000 *100= 8,6% B:4665 / 32000* 100= 14,6% C: 2840/34000*100= 8,3% Observaia nr.4 : Pentru comparabila C s-au efectuat cele mai mici corecii astfel c subiectul preului de evaluat este de 30000 de euro.

23

4.3.Metoda capitalizrii venitului


Valoarea proprietii imobiliare analizate a fost determinat prin metoda capitalizrii directe a chiriei. Metoda capitalizrii directe reprezint una din cele trei categorii mari de abordri a evalurii unei proprieti imobiliare, considernd proprietatea ca o investiie generatoare de venituri. Proprietile imobiliare generatoare de venit sunt n mod obinuit cumprate ca o investiie i din punct de vedere al investitorului, mrimea ctigului reprezentnd elementul critic care afecteaz valoarea proprietii. O premiz de baz a investiiei este faptul c, cu ct sunt mai mari ctigurile, cu att mai mare este valoarea. Un investitor care cumpr un activ imobiliar productor de venit, de fapt comercializeaz suma actual pentru dreptul de a primi o sum viitoare. Metoda capitalizrii veniturilor este corelat cu factorii eseniali de influen asupra valorii precum i cu principiile de evaluare a proprietii imobiliare: - abordarea previzional i anticiparea schimbrii - cererea i oferta - substituia - echilibru - influena factorilor externi Principiul anticiprii este fundamental n aceast abordare. Deoarece valoarea este creat de sperana obinerii unor ctiguri viitoare, ea poate fi definit ca valoare prezent a tuturor drepturilor asupra acestor beneficii viitoare. Acest lucru implic att previzionarea veniturilor viitoare anticipate ct i selectarea unei rate de capitalizare care s reflecte implicit anticiparea tendinei de schimbare n venituri de-a lungul timpului. Capitalizarea direct este o metod utilizat n abordarea prin venit, pentru a converti venitul net estimat dintr-un singur an ntr-un indicator de valoare.

Algoritmul de calcul pentru estimarea valorii proprietii imobiliare apartament cu dou camere prin capitalizarea veniturilor obinute din chirie este urmtorul:

24

- se estimeaz o chirie lunar (Ch) obtenabil din nchirierea apartamentului analizat, n condiiile n care proprietatea ar fi liber i posibil de nchiriat la valori de pia. Estimarea acestei chirii se face n funcie de comparabilele gsite pe piaa imobiliar din mun. Craiova. Pentru a putea fi identificat o chirie obtenabil pentru apartamentul analizat, s-au realizat prospeciuni pe piaa imobiliar specific mun. Craiova identificndu-se oferte comparabile.

- n cazul de fa, avnd n vedere c ofertele existente pe pia includ o marj de negociere de circa 10% - 15% i innd seama de caracteristicile apartamentului analizat (amplasare, stare fizica, etaj, dotri, etc) s-a estimat o chirie obtenabil de 150 EURO/lun - se calculeaz Venitul Brut Potential (VBP) care reprezint venitul total anual generat de proprietatea imobiliar n condiii de utilizare maxim (grad utilizare integral), nainte de scderea cheltuielilor pe care trebuie s le suporte proprietarul: VBP = Ch x 12 luni

- se estimeaz un grad de neocupare ( Gno) rezultat din neocuparea n ntregime sau n anumite perioade, a spaiilor nchiriabile i/sau neplata chiriei de ctre locatar. In cazul de fa s-a estimat un grad de neocupare de 10% ( circa 2 luni pe an). Aceast apreciere este susinut i de piaa imobiliar specific proprietii analizate, unde gradul de neocupare variaz n funcie de dimensiunile spaiilor, amplasament, finisaje, facilitate, chirie perceput, posibiliti de acces si de utilizare.

- Se calculeaz Venitul Brut Efectiv ( VBE ) care este venitul brut potenial ajustat cu pierderi aferente gradului de neocupare: VBE = VBP Gno

- se estimeaz Cheltuielile (CH ) din exloatarea proprietii i care intra n sarcina proprietarului (locatorului) . Aceste cheltuieli reprezint costurile periodice aferente deinerii proprietii imobiliare ( taxe, impozite, asigurari) i pentru continuarea generrii de venituri. Pentru cazul de fa s-a estimat un cuantum al cheltuielilor de 10% din venitul brut efectiv. - se calculeaz Venitul Net din Exploatare ( VNE ) care reprezint venitul net actual sau anticipat rezultat n urma scderii tuturor cheltuielilor operaionale din Venitul Brut Efectiv : VNE = VBE CH

25

- pentru obinerea valorii proprietii, se divide Venitul Net din nchiriere la rata de capitalizare (c) specific pieei imobiliare corespunztoare zonei i tipului de proprietate analizate. Legtura dintre valoare i venituri nete generate de exploatarea proprietii este facut de rata de capitalizare . Rata de capitalizare (c ) este un coeficient ce permite transformarea venitului n valoare. Rata de capitalizare va trebui perceput i ca un coeficient ce reprezint perioada de timp, n ani, n care investitorul spera s-i recupereze suma investit n achiziionarea sau dezvoltarea unei proprieti imobiliare . In esen, raportul 1/c = m reprezint perioada n ani n care se recupereaz valoarea proprietii din veniturile nete generate de utilizarea proprietii i este utilizat n metoda capitalizrii ca factor multiplicator al veniturilor nete. Pentru determinarea ratei de capitalizare s-a realizat o medie pe baza datelor obinute din pia.

valoarea obinut prin capitalizarea chiriei se calculeaz cu formula: V = VNE / c

Unde : - VNE = venitul net din exploatare -c = rata de capitalizare.

26

Calculul efectiv al valorii proprietii imobiliare analizate este prezentat tabelar mai jos: Suprafaa (mp) Chiria lunar (EUR/lun) Venituri brute poteniale VBP (EUR/an) Total VBP (eur/an) Grad de ocupare Venituri brute efective VBE (EUR/an) Total VBE (EUR/an) Cheltuieli de exploatare Costuri reamenajare (reparaii) Venit net efectiv (EUR/an) Total VNE (EUR/an) Rata de capitalizare conform anexei Multiplicator Valoare randament (EUR) 1 euro= 4.3764 RON la data de 05.02.2011 168382 RON VBP= chiria lunar*nr.luni=150*12luni= 1800/an VBE= VBP*Grad de ocupare= 1800*90%= 1620 Cheltuieli de exploatare=5%*VBE=5%*1620/an= 81 VNE= VBE- Cheltuieli de exploatare- costuri de reamenajare=1620- 81= 2052 Multiplicator= 1/rata de capitalizare=1/4% = 25 Valoare randament= VNE/rata de capitalizare=1539/4% =38475 5% cca. 47,07 150 1800 1800 90% 1620 1620 81 1539 1539 4% 25 38475

27

COMPARABILE Chirie lunar solicitat Venit brut potenial(EUR/an) Grad de neocupare (15% din VBP) Venitul brut efectiv (EUR/an) Cheltuieli aferente proprietarului(10% din VBE) Venit Net din Exploatare(EUR/an) Valoarea solicitat a proprietii (EUR) Rata de capitalizare(%) Rata de capitalizare medie(%) Se alege rata de capitalizare VBP (euro/an)= A: 170* 12 luni= 2040

A 170 2040 306 1734 173,4 1560,6 40000 3,9

B 200 2400 360 2040 204 1836 43000 4,27

C 220 2640 396 2244 224,4 2019,6 45000 4,49 3,94~4

D 130 1560 234 1326 132,6 1193,4 35000 3,4

E 150 1800 270 1530 153 1377 38000 3,62

VBE= VBP- gr.de neocupare =2040- 306 = 1734 (A) =2400-360 = 2040 (B) =2640- 396 = 2244 (C) =1560- 234 = 1326 (D) =1800- 270 = 1530 (E) Venit Net din Exploatare= VBE- cheltuieli aferente proprietarului= 1734- 173,4 = 1560,6 (A) = 2040- 204 = 1836 (B) = 2244- 224,4 = 2019,6 (C) = 1326- 132,6 = 1193,4 (D) = 1530-153 = 1377 (E) Rata de capitalizare= VNE/valoarea solicitat a proprietii x 100= 1560,6/ 40000= 3,9 (A)

28

4.4. . Reconcilierea valorilor Prin reconcilierea rezultatelor s-a procedat la revederea ntregii lucrri de evaluare, pentru a avea sigurana c datele disponibile, tehnice, analitice, raionamentul i logica aplicat au condus la judecai consistente. In estimarea valorii de pia a proprietii imobiliare Apartament cu dou camere, s-au folosit informaii de pe pia i de la proprietarul apartamentului. In urma aplicrii celor dou metode de evaluare pentru proprietatea imobiliar analizat s-au obinut urmtoarele valori:

1. Valoarea proprietii exprimat prin metoda capitalizrii veniturilor:

Vcv = 168.382 Ron = 38.475 EURO

2. Valoarea proprietatii exprimata prin metoda comparatiei directe:

Vcomparatie = 131.467 Ron = 30.040 EURO

Reconcilierea rezultatelor i stabilirea valorii de pia s-a fcut pe baza analizei criteriilor: adecvarea, precizia, cantitatea informaiilor utilizate. Analiznd metodologia de calcul i cantitatea informaiilor de pia se pot desprinde urmtoarele concluzii:

Criteriul I : adecvarea metodelor

- din punct de vedere al scopului prezentului raport abordarea prin comparaii este adecvat inndu-se seama de numrul superior al tranzaciilor cu imobile de acest gen comparativ cu cel al nchirierilor;

29

Criteriul II : precizia - calculele efectuate n cele dou metode utilizate sunt precise; - abordarea prin comparaia vnzrilor este mai precis, valoarea obinut la abordarea prin venituri variaz n funcie de rata de capitalizare foarte mult; - exist mai multe oferte de vnzare dect cele de nchiriere. Criteriul III : cantitatea informaiilor utilizate att chiriile ct i rata de capitalizare sunt obinute de pe pia; informaiile obinute la metoda comparaiilor sunt reale i verificabile.

Alegerea valorii finale se bazeaz pe faptul c, n concordan cu scopul evalurii, datele de pia sunt cele mai concludente. A fost selectat valoarea calculat prin abordarea prin comparaii ca fiind cea mai adecvat.

30

ANEXE poze imobil memoriu tehnic justificativ fia corpului de proprietate releveu contract de ntreinere certificat de nomenclatur stradal

31

Strada Sabba Stefanescu nr.1

32

Intrare bloc

33

U intrare apartament

34

Hol 1

35

Buctrie

36

Sufragerie

37

Hol 2

38

Dormitor

39

Baie

40

Balcon

41

Pardoseli parchet laminat

Pardoseli gresie : baie i balcon

42

perei placai cu faian : baie, parial buctrie

43

tmplria exterioar este total PVC cu geam termopan

tmplrie interioara din aluminiu cu geam ornament

44

45