Ministerul Educatiei din Republica Moldova Universitatea Tehnica din Moldova Facultatea Cadastru, Geodezie si Constructii Catedra Evaluarea

si Managementul Imobilului

Lucrare de an
Tema: Caracteristica generala si structura pietii imobiliare cu destinatie comerciala

A efectuat:

St. grupei EI 0920A Prof. Jitari Elena

* * * Chisinau 2010 * * * CUPRINS

1

IMOBIL COMERCIAL .... pag 3

......................................................................

1. Analiza pieei imobiliare mun. Chiinu pentru anul 2009 .................... pag 5

Imobil birouri

............................................................................... pag 5 ................................................................. pag 6 ..................................................................... pag 7 ...................................................................... pag 8 ............................ pag 8 ............................. pag 9

Suprafeele de comer Centrele comerciale Imobile industriale

Destinaia comercial (viaa socio-cultural) Loturile de pmnt cu destinaie comercial

2. Tendinte de dezvoltare si concluziile generale privind imobilul comercial in

or. Chisinau si prognozele pentru anul 2010 ....................................... pag 10 3. Bibliografie ............................................................................................ pag 11

IMOBIL COMERCIAL Piata imobilului comercial a fost prima care a reactionat la schimbarea situatiei economice In tara si In lume. Acalmia In acest segment dureaza din mijlocul anului 2008. Pretul mediu al unui metru patrat la spatiile de producere si de depozit In zonele industriale ale orasului se afla In diapazonul de 100-200 In dependenta de disponibilitatea comunicatiilor si cailor de acces, iar pretul mediu al terenurilor cu destinatie de producere se echivaleaza cu 1000-5000 pentru 100 m.p. Reducerea a constituit 20-30%. Pretul mediu al oficiilor este de 700-1300, In dependenta de suprafata si localizare. Pretul terenurilor pentru constructia obiectelor comerciale constituie 15000-40000 In functie de destinatia si localizarea terenului. Oferta pe piata terenurilor de pamant este limitata din cauza lipsei Indelungate a licitatiilor pentru terenuri In capitala. Cel mai mult criza a afectat pretul terenurilor cu destinatie agricola aproape de limita orasului. In anii precedenti acestea erau revandute activ la preturi foarte Inalte cu perspectiva trecerii lor In categoria terenurilor pentru constructii. Pretul unui hectar se echivala cu 15.000-100.000 euro. Astazi cererea pentru aceste terenuri lipseste complet, In timpul apropiat nimeni nu intentioneaza sa construiasca In suburbie. Procedura de trecere este dificila si nu chiar transparenta. In anii precedenti pe piata imobilului comercial exista cererea atat pentru obiecte mari cat si pentru cele mici, iar astazi imobilul comercial este foarte greu de vandut chiar si la preturi reale. S-a pastrat o cerere mica doar pentru spatii mici de pana la 100 m.p. care sunt perfecte pentru Intreprinderi mici. Spatiile mari, chiar si pe strazile principale, raman nesolicitate. In centrele comerciale mari pretul spatiilor comerciale constituie 800-2500 pentru un m.p., In dependenta de etaj si localizare. In magazinele aflate In special pe bulevarde, cum ar fi Dacia sau Moscova, pretul unui m.p. constituie 800-1200 . Face exceptie bd. Stefan cel Mare, aici pretul unui metru patrat constituie 40006000. Reducerea a fost de 20-25%. Pretul chiriei oficiilor in marime de 15-25 pentru 1 m.p. pe luna, care a existat pana la criza, pentru multe companii acum este mult prea mare. Reducerea personalului si politica de micsorare a costurilor le face sa reduca si spatiile Inchiriate sau sa se mute In oficii de o clasa mai joasa. Deoarece pretul chiriei este reglementat In contracte pe termen lung, de regula pe un an, acest proces se va dezvolta treptat si contractele pe anul 2010 deja se vor Incheia cu o reducere de cel putin 10-20%. In presa si pe strazile orasului acum pot fi vazute multe anunturi publicitare oferind oficii de diferite clase In chirie. De asemenea se reduce pretul chiriei si in centrele comerciale. Scaderea volumelor de vanzari impune administratia sa accepte micsorarea preturilor pentru a nu-si pierde locatarii. Preturile stabilite pentru chiria spatiilor de producere si de depozit sunt aceleasi ca si la inceputul anului, insa in procesul negocierilor locatorii sunt gata sa ofere reduceri considerabile cu conditia chiriei pe termen lung. Pretul chiriei oficiilor constituie 10-18 pentru 1 m.p. pe luna in functie de localizarea si dotarea oficiului.
3

Pretul chiriei spatiilor comerciale constituie 15-25 pentru 1 m.p. pe luna. In centrele comerciale mari sau in magazinele aflate pe strazile principale, cum ar fi bulevardul Moscova sau Dacia, chiria unui metru patrat constituie 20-50, iar pe bd. Stefan cel Mare 50-70. Spatiile de producere in dependenta de disponibilitatea comunicatiilor si cailor de acces pot fi Inchiriate cu 1-3, iar spatiile de depozit cu 2-5. Bilanul pe anul 2007, pe piaa imobiliar a capitalei a reconfirmat toate presupunerile, expuse mai nainte n analiza din anul precedent. Creterea preurilor la bunurile imobiliare continua lent, fapt care, a confirmat dezvoltarea primului scenariu optimist, cnd era prognozat creterea preurilor n medie cu 10-15 %. Modificarea preurilor la obiectele imobilelor locative i comerciale devine din ce n ce mai evident, fapt confirmat de dinamica tuturor indicilor. Pe de alt parte, pe parcursul anului 2007, a continuat slbirea dolarului i euro, de care depinde n mare msur piaa imobiliar a capitalei. Peste 80% din vnztorii poteniali prefer s reflecta valoarea imobilului su n Euro. Iat de ce, un factor important n prognozele de cretere a preurilor pentru anul 2008 l va juca fortificarea sau dimpotriv slbirea cursului euro sau dolarului. Fcnd bilanul pe anul 2007, pe piaa imobiliar a capitalei putem spune, c piaa imobiliar a depit faza de intensificare a concurenei i luptei pentru cumprtor, care a devenit mai pretenios, i faza luptei pentru obiectele de lichiditate superioar. ns, deoarece piaa imobiliar conform structurii sale este foarte inert, respectiv i procesele decurg treptat, i aceste procese se pot transforma ntr-un proces lent. Intensificarea concurenei se va manifesta prin urmtorii factori: 1). Scumpirea valorii unui metru ptrat de locuin primar, din cauza deficitului loturilor de pmnt calitative, i respectiv a creterii preurilor pentru ele. 2). Interzicerea acceptrii finale a lucrrilor necalitative i obiectelor nefinisate, n special n blocurile de locuit (ordinul 149 din 16.11.2007 despre acceptarea final a obiectelor al Ageniei pentru Construcii i Amenajarea Teritoriului despre interdicia de a vinde apartamentele n variant nefinisat) ncepnd cu 1 ianuarie 2008, ceea ce fost o noutate nu prea bun pentru companiile de construcii. Acum, ei vor fi afectai, prin scderea rentabilitii planificate cu circa 5 -10%, iar potenialii cumprtori vor trebui s achite o pre mai mare pentru cumprarea apartamentelor, ceea ce va duce la tergiversarea termenelor de darea n exploatarea a imobilelor locative, dar i la mbuntirea calitii lucrrilor de construcii. 3). nsprirea controlului calitii lucrrilor de construcii n domeniul construciilor, reconstruciei sau reamenajrii imobilelor existente, din partea organelor de control de stat (Agenia pentru Construcii i Amenajarea Teritoriului, PS Serviciul pentru verificarea si expertizarea proiectelor de construcie, Inspecia de stat n construcii) ordinul 118 din 05.09.2007 cu privire la limitarea aplicrii plcilor de polistiren pentru izolarea termic extern a cldirilor. 4). Anularea, ncepnd cu 2008 a cotei zero de TVA (modificare n CF p. art. 104) la lucrrile de construcie a imobilelor locative, incluse n programul social-economic (hotrrea guvernului 1148 din 04.11.2005), cnd guvernul n scopul stimulrii complexului de construcii, a decis s scuteasc lucrrile de construcii de TVA (peste
4

270 obiecte pe ar, inclusiv n municipiul Chiinu - 182 obiecte). Iat de ce, aceast noutate neateptat i neplcut pentru participanii de pe piaa de construcii se va reflecta n majorarea preului de cost al locuinelor, cel puin cu 10 12 %. n rezultatul nspririi concurenei pe pia posibil vor aprea companii strine, care vor aduce cu sine o experien bogat, standardele i viziunile lor. nsprirea concurenei de asemenea va fi observat i n ceea c participanii de pe piaa imobiliar a capitalei vor gndi mai bine manevrele de marketing, vor efectua studii, vor ncerca s individualizeze fiecare proiect. Aceasta va contribui nu numai la aceea c sunt i vor fi create proiecte mai interesante, dar i la elaborarea mai amnunit a parametrilor imobilelor, a portretului consumatorului, a infrastructurii complexului. Din pcate, la momentul actual locuinele, pe care le ofer unele companii nu satisfac cerinele i de cele mai dese ori, cumprtorii trebuie s se ocupe nu numai de reparaie i design, ci i de modificarea finisrii suprafeelor. Dac nainte, din cauza lipsei locuinelor, piaa imobiliar locativ permitea aa atitudinea fa de construcii, la momentul actual cerinele consumatorilor au crescut, iar pe viitor vor fi i mai aspre. De asemenea, fcnd totalurile pentru anul 2007, putem spune c preurile medii pe piaa secundar a imobilelor locative au crescut cu circa 14% i poate fi observat o tendin de prsire a pieii imobilelor de locuit de ctre unii investitori privai, care transfer activele lor n alte segmente ale pieii imobiliare, aa ca loturile de pmnt, imobilele comerciale, unde este observat o cerere nalt din partea investitorilor.

Analiza pieei imobiliare mun. Chiinu pentru anul 2009

Imobil birouri.

Toamna nu a adus nviorarea tradiional sezonier pe piaa suprafeelor de birou din Chiinu. Cererea a rmas la nivel sczut. Dup rezultatele anului 2009 nivelul costului de vnzare a ncperilor de birou, de asemenea ratele medii de nchiriere au artat o dinamic negativ, i scderea lor n mediu a constituit circa 40% in comparaie cu preurile de pn la criz. Se observ o cretere a interesului arendailor fa de oficiile ieftine. Cu toate acestea, tranzacii se ncheie foarte puine. Continu s creasc nivelul suprafeelor vacante n centrele de birou ale oraului. Dac n anul 2008 nivelul caracterului vacant pentru oficii constituia 5-15% n dependen de centru de birou, atunci n anul 2009 neocupate au fost mai bine de 1520% din suprafee. Centrele de birou n care pn la criz majoritatea suprafeelor nu au reuit s fie nchiriate, acum se completeaz foarte ncet. Costul chiriei in centrele de birou calitative n aceast perioad constituie 12-15 Euro/1m2 fr TVA. Interesul fa de procurarea suprafeelor n centrele de birou este mic, i fa de nsi suprafeele pentru vnzare. Practica vnzrii pe pia n genere nu este
5

mare.Totui psihologic, oamenilor le este mai comfortabil s examineze cldiri separate. In segmentul de birou exist un interes fa de cldirile separate apartamente pe pmnt, case particulare i fa de alte oficii autonome n limitele perimetrului strzilor Tighina, Mateevici, T. Ciorb,31 August 1989, cu o suprafa de la 50 m2 pin la 200m2. Atractivitatea nalt fa de ncperile cu reparaie i gata pentru exploatare. Costul de pia i preul nchirierii unor astfel de oficii cu ieirea pe partea carosabil la aceast perioad constituia n mediu 650-850/1m2 /lun i8/lm2 /lun, respectiv preurile maxime de vnzare i chirie corespund 1100-130 euro/1m2 i 11-13/1m2 /lun. Dac e s examinm alte zone i sectoare , atunci preul este mai mic cu 20-30% dect cele indicate mai sus i cererea la aceste oficii este foarte joas. n aceast perioad companiile la alegerea variantei de cumprare a oficiului sau de nchiriere a acestuia, de cele mai dese ori aleg chiria. Locatorii acum sunt mai dispui s cedeze dect vnztorii de imobil, ntruct multe suprafee sunt goale o perioad ndelungat, ratele de inchiriere au sczut considerabil i acum la creterea ofertei poate fi gsit o soluie destul de interesant. Unii locatori sunt gata s dea in chirie arendailor chiar i pentru sume simbolice care acoper doar cheltuielile operaionale, numai s nu suporte prejudiciile de ntreinere a ncperii. n acest plan a gsi oferta care ar satisface cerinele de nchiriere este cu mult mai uor. dect o ofert de achiziionare. Din aceast cauz, dac nu este sarcina de a face investiii n bunuri imobiliare calitative pe o perspectiv de lung durat, atunci n situaia dat este mai rezonabil chiria.

Suprafeele de comer.

n anul 2009 pe piaa imobilului comercial s-a observat o dinamic relativ pozitiv a cererii. n special n sectorul street-retail (autonome, cu ieirea separat direct pe parte carosabil) se observ o cretere uoar a activitii. De ele sunt interesai att investorii mici particulari, ct i reele mari care consider acest segment cel mai stabil la criz i uor recuperabil. E drept c interesul l provoac ncperile de 50-150m, att pentru chirie, ct i pentru cumprare. La ncperile cu o suprafa de mai bine de 200 m2 cererea este cu mult mai mic. Ratele de nchiriere i de cumprare la ncperile de comer ntr-o mare msur se determin prin locul aflrii obiectului, situarea acestuia fa de strzile magistrale i traficul pietonal. De asemenea sunt ntrebate culoarele de comer centrale ale oraului n toate sectoarele. Conform rezultatelor anului 2009 nivelul preului de vnzare a suprafeelor de comer, deasemenea ratele medii de nchiriere au artat o dinamic negativ, ns mai mic n comparaie cu alte tipuri de imobile comerciale, respectiv i scderea n mediu a constituit circa 20%-30 % n comparaie cu preurile de pn la criz.
6

Preul mediu pentru 1m2 a suprafeei de comer n mun. Chiinu n aceast perioad constituie 800-1100 Euro, preul mediu de nchiriere-9-13 euro/1m2/lun.

Denumirea bd. tefan cel Mare (Centru) bd. Dacia/ Decebal bd. Moscovei (Rcani) str. I.Creang (Buiucani) bd.Mircea cel Btrn (Ciocana)

Euro 1m2 3000-7000 1000-1800 1000-2000 900-1500 800-1200

Euro/1m2/lun 30-75 12-20 15-30 10-15 9-13

Centrele comerciale

Concurena pe piaa centrelor comerciale crete permanent, iat de ce fiecare companie de construcii ncearc s adauge la proiectul su o serie de avantaje i s mreasc atractivitatea lui, att pentru locatari, ct i pentru vizitatori. Pe piaa imobilelor comerciale sunt prezente dou proiecte ambiioase: mall-ul Shopping MallDova i mall-ul Megapolis Mall, care planific s introduc n Moldova strlucirea european n cultura comercial i de agrement, amplasate sub acelai acoperi. all-ul Shopping MallDova este situat pe viaductul Centru - Botanica i reprezint o cldire nou, care const din 4 etaje, cu suprafaa total de 24 000,0 m2, 800 locuri de parcare, deschiderea planificat octombrie 2008. Arendaii suprafeelor sunt companiile de reea i mrci locale, din Romnia ct i alte companii europene. Rata arendei constituie 65,0 100,0 euro per 1 m2 pe lun, inclusiv impozitele, perioada de arend nu mai puin de 6 ani. all-ul Megapolis Mall este situat n sectorul Ciocana i reprezint un bloc reconstruit, care const din 5 etaje, suprafaa total 30 000,0 m2, cu o parcare deschis prevzut pentru 600 locuri. Deschiderea mall-ului se planific n luna august 2008. Arendaii suprafeelor sunt n special companiile de reea locale. Rata arendei constituie 8,0 40,0 euro per 1 m2 pe lun, inclusiv impozitele, perioada de arend nu mai puin de 1 an. Analiznd obiectele de comer ambulant (street-retail), este important de a meniona faptul, c cererea de agiotaj depete oferta, din cauza deficitului spaiilor comerciale n principiu. Ratele arendei acestor obiecte variaz n limitele 30,0 150,0 euro per metru ptrat pe lun sau 360,0 1 800,0 euro pe an, inclusiv impozitele. Comparativ cu anul 2006, creterea ratelor de arend a constituit circa 20 %.

ntradevr situaia centrelor difer foarte mult. n unele centre comerciale arendaii pn n prezent ocup rnduri, din altele pleac. n anul 2009 numrul suprafeelor neocupate n centrele comerciale ale mun. Chiinu a crescut cu 10 % n centrele calitative i pn la 25-30% n centrele nefavorabile.Pn la criz n complexele calitative n ateptarea arendailor stteau numai 1% de suprafee. Esenial, n mediu cu 30% s-au redus limitele exterioare ale ratelor de nchiriere n centrele comerciale. Nivelul ratelor de nchiriere constituie n mediu 20-40 Euro/1m2 /lun (valoarea minim-10 Euro/1m2/lun. Dup exemplul Centrului Comercial JUMBO se vede c preul de pia n Centrele Comerciale a sczut cu 40%-50%, n diapazonul mediu al preurilor 800-1500 Euro, iar preurile maxime rar ating 2000 Euro/1m2 (n perioada de pn la criz: preul minim-1300 Euro/1m2 maxim-3600 Euro/1m2.

Imobile industriale

Imobilul industrial la fel ca i alte tipuri de imobil n anul 2009 a fost influenat negativ de crizei financiare i scderii nivelului de producie n ar. Cererea a sczut esenial, att la cumprare, ct i la nchiriere, indiferent de suprafaa imobiliar. Acum imobilul de producere i depozit n mun.Chiinu poate fi cumprat cu preul de 150-250 Euro/1m2 i nchiriat cu 0,8-1,5 Euro/1m2/lun. Dup limitele mun. Chiinu preul de vnzare i nchiriere constituie 50-100 Euro/m2 i respectiv 0,5-0,8 Euro/m2/lun.

Destinaia comercial (viaa socio-cultural):

Botanica-15000-20000 Euro/ 1 ar (max. str. Decebal i Dacia-20000-30000 Euro/ 1 ar); Buiucani-9000-20000 Euro/ 1 ar (max. str. I.Creang (zona cinematografului Flacra)-20000-30000 Euro/1ar); Rcani-17000-2500 Euro /1ar (max. str. Kiev, pr.Moscovei-30000-40000 Euro/1ar); Ciocana-9000-17000 Euro/1ar (max.str. Mircea cel Btrn i A.Russo 2000027000 Euro/1ar); Centru-25000-35000 Euro/1ar (max.str.tefan cel Mare i Mateevici-60000100000 Euro/1ar); Destinaia industrial: 1500-4500 Euro/1ar (max. str. Uzinelor, Petricani, Varnia2500-8000 Euro Euro/1ar);
Loturile de pmnt cu destinaie comercial

Pe parcursul anului 2009 oferta n general a crescut la loturile cu destinaie industrial i loturile situate n locurile cu o aezare mai rea referitor la strzile magistrale i traficul pietonal. La loturile de pmnt mici i medii situate pe magistralele principale oferta rmne sczut. Cererea la loturile industriale de asemenea a sczut esenial. O oarecare cretere a aprut n a doua jumtate a anului 2009 la loturile cu o suprafa de 10-40 ari situate cu ieirea spre aa strzi industriale ca str. Uzinelor, Petricani, Varnia. Aprecierea costului loturilor la finele anului 2009 dup destinaie i zone este urmtoarea:

Tendinte de dezvoltare si concluziile generale privind imobilul comercial in or. Chisinau si prognozele pentru anul 2010
9

Scaderea considerabila a cererii consumatorilor a afectat profitabilitatea Intregii industrii si a facut multe companii sa-si optimizeze structura de cheltuieli. In consecinta se Inchid punctele de vanzari nerentabile care au fost deschise In speranta cresterii pietei sau In scopuri publicitare si de promovare a imaginii. Volumele de producere a bunurilor si serviciilor scad, din acest motiv spatiile de producere se elibereaza. Majoritatea oamenilor de afaceri acum Isi reduc stocurile la depozit si tind sa procure bunuri mai des, dar cu loturi mai mici, din cauza lipsei si costului Inalt al mijloacelor circulante. A aparut un exces de spatii de depozit. O mare parte a imobilului de acest fel este grevata de obligatii ipotecare. Creditele au fost contractate pentru dezvoltarea afacerii, de aceea este posibila realizarea lor mai rapida, atat de banca, cat si de proprietar, pentru stingerea datoriilor. Asemenea vanzari fortate pot afecta statistica generala a pietei, cauzand reducerea preturilor medii. Att segmentul imobilului comercial, ct i cel de oficiu se caracterizeaz actualmente prin agiotaj, din motivul deficitului i chiar lipsei ofertei pe obiecte n centrul capitalei. Se evideniaz cererea pentru spaii de cea mai nalt categorie(A), cu tot arsenalul de necesiti: amplasare infrastructural, reele moderne privind energia electric, a apei, a sistemului de canalizare, a legturii telefonice i on-line, precum i supravegherea video. Preurile variaz pe acest segment ntre 300 2000 euro a 1 m.p. pentru oficii i 800 1800 euro 1 m.p. pentru imobilul comercial. Predominarea cererii asupra ofertei pentru chiria spatiilor ieftine nu va permite pretului chiriei sa scada In anul 2010. O reducere neInsemnata de 5-10% este posibila doar pentru chiria locuintelor cu un grad sporit de confort. Pe piata chiriei de spatii comerciale se asteapta scaderea pretului chiriei In toate segmentele In urma crizei economice. Aceasta va viza mai mult chiria spatiilor de producere si de depozit si mai putin chiria oficiilor si spatiilor comerciale. Reducerea va fi mica, de 10-15%, si va depinde de localizarea obiectului. O afacere se dezvolta mai intens fiind practicata Intr-un loc anume un timp Indelungat. De aceea, plecand din acel loc locatarul poate pierde mai mult datorita plecarii clientilor permanenti decat va economisi datorita chiriei mai mici. Tendinta de scadere a cererii si preturilor la proprietatea imobiliara care s-a facut evidenta anul trecut va predomina cel putin pana la mijlocul anului 2010. Situatia pe piata imobiliara se va corela cu volumele de remitente de peste hotare si cu evolutia ulterioara a situatiei politice si economice. n general, situaia pe piaa imobiliar continu n mare msur s depind de situaia macroeconomic din ar i din lume. Despre faptul cnd va fi atins fundul nu va putea rspunde nimeni cu precizie, ntruct asupra acestui fapt influeneaz un ir de factori care sunt imprevizibili: situaia macroeconomic a comunitii mondiale i inclusiv a Republicii Moldova, comportamentul psihologic al participanilor pieei, aciunile guvernului i ali factori.

Bibliografie:
10

 http://www.dp.md/rom/Analiza http://www.ipoteka.md/ro/analitic.php?ArticleID=102 http://nastiusha.wordpress.com/2007/12/04/piata-imobiliara-intre-ascensiune-si-

stabilitate/
http://www.nikaimobil.md/analitica_2009md.shtml

11