Sunteți pe pagina 1din 20

INTRODUCERE

Evaluarea bunurilor imobile ca activitate profesional independent a aprut n Republica Moldova relativ nu demult. Extinderea proceselor de privatizare i demonopolizare a proprietii de stat, restructurarea ntreprinderilor industriale ar fi fost imposibile fr reformarea metodelor aplicate la evaluarea bunurilor imobile i drepturilor asupra acestora. n condiiile economiei planificate evaluarea bunurilor imobile nsemna determinarea costului cheltuielilor de construcie, a fertilitii solului, recoltei plantaiilor multianuale. Economia de pia necesit o cu totul alt atitudine fa de activitatea estimatorie. Orice obiect ce constituie un bun imobil este marf i trebuie evaluat n modul corespunztor. Procesul de traziie de la metodele normative vechi la cele noi, de pia, s-a desfurat n condiii dificile, n care au lipsit mediul legislativ adecvat i cadrul metodologic i informaional respectiv. Specialitii n domeniul evalurii au avut un nivel diferit de pregtire, de aceea nelegeau i aplicau n mod diferit metodele de evaluare. Evaluarea bunurilor imobile trezete un viu interes nu numai din partea specialitilor evaluatori, ci i a fiecrui proprietar al bunurilor imobile n ce privete mrimea sumei taxei de stat, a impozitului asupra bunurilro imobile etc. Scopul lucrrii: Scopul lucrii de an constituie elaborarea prevederilor teoretice, privind perfecionarea cunostinelor n domeniul evalurii bunurilor imobiliare, n special studirea etapelor procesului de evaluare. Lucrarea cuprinde 3 capitole ce reflect coninutul lucrrii de an: Capitolul 1 Caracteristica procesului de evaluare prezint o generalizare asupra noiunilor pe care orice evaluator trebuie s le nsueasc i s le pun ulterior n practic n cadrul misiunilor sale de evaluare de evaluare. Capitolul 2 Etapele procesului de evaluare. Sunt explicate toate etapele procesului de evaluare, scopurile i sarcinile evalurii, de care trebuie s se conduc fiecare evaluator. Capitolul 3 Efectuarea evalurii i ntocmirea raportului cuprinde evaluarea propriu zis, ct i utilizarea rezultatelor evalurii i procedura ntocmirii raportului care constituie finalul procesului de evaluare. Bibliografia prezint o list a materialelor (cri, articole, normative i standarde, surse internet) studiate pentru elaborarea acestei lucrri

1 CARACTERISTICA PROCESULUI DE EVALUARE

Evaluarea este definit ca proces de determinare a valorii bunului la o dat concret, tinnd cont de factorii fizici, economici, sociali i de alt natur, care influeneaz valoarea. Evaluarea analizeaz i formuleaz concluzia referitor la natura, calitatea, utilitatea i valoarea bunului imobiliar i a drepturilor reale asupra lui. n dependen de scopul evalurii, care este determinat de client, n procesul de evaluare poate fi estimat valoarea de pia, valoarea de asigurare, valoare de investiie sau oricare alt tip de valoare recunoscut de legislaia naional i standardele profesionale. Evaluarea bunurilor imobiliare constituie un suport deosebit de important ce poate furniza informaii necesare att n desfurarea diferitelor aciuni care pot interveni n mod frecvent n viaa oricrei persoane tranzacii ce implic transferul total sau parial al dreptului de proprietate, prin vnzare - cumprare, respectiv nchiriere, estimarea valorii dreptului de proprietate n scopul garantrii unor credite imobiliare sau ipotecare, stabilirea taxelor datorate ctre stat (impozit pe proprietate,moteniri, donaii), ct i aciunilor ntreprinse de persoane juridice sau de stat consultan n luarea unor decizii investiionale, n probleme de litigiu, de lichidri, n raportri financiare, analize cu privire la situaia pieelor imobiliare i evoluia lor, stabilirea fezabilitii unor proiecte de construcii, determinarea rentabilitii reorganizrii sau fuzionrii afacerilor, determinarea sumei compensatorii pentru cazurile de calamiti sau pentru exproprieri. n perioada de tranziie la economia de pia, conceptul valorii de pia are o semnificaie deosebit n relaiile economice i n activitatea de evaluare. Trecerea de la calcularea preului normativ la estimarea valorii de pia a bunurilor imobiliare contribuie la dezvoltarea pieei imobiliare, activizarea proceselor de privatizare, demonopolizare i restructurare a ntreprinderilor. Valoarea de pia reprezint expresia obiectiv a faptului ct de preios este bunul imobiliar dat pentru participanii la piaa imobiliar. Confirmarea activitii de evaluare n calitate de activitate independent n economia Moldovei s-a produs n absena unui cadru juridic i metodologic bine determinat. Dei companiile de evaluare au nceput prestarea serviciilor de evaluare la nceputul anilor 90 ai secolului trecut, iar activitatea de evaluare era supus licenierii se stat, primul proiect al actului legislativ care a stabilit cerinele minime fa de evaluatori i activitatea de evaluare, i care a specificat n linii generale metodologia evalurii de pia a aprut de abia n anul 2000. n aprilie 2002 Parlamentul Republicii Moldova a adoptat Legea Republicii Moldova cu privire la activitatea de evaluare. Astfel, pentru prima dat n legislaia Moldovei a aprut definiia de
4

evaluator i au fost specificate cerinele fa de calificarea evaluatorului. Evaluator poate fi orice persoan cu studii superioare n evaluare, sau dup caz studii superioare economice sau tehnice i care posed certificatul de calificare eliberat de Agenia Relaii Funciare i Cadastru organul de stat abilitat cu funcia de control asupra activitii de evaluare a bunurilor imobiliare. La fel, legea cu privire la activitatea de evaluare prevede definirea strict a rolului organelor de stat, asociaiilor obteti ale evaluatorilor i ntreprinderilor de evaluare n organizarea activitii de evaluare. n economia de pia exist o atitudine principial diferit fa de activitatea de evaluare. Orice bun imobiliar este marf i trebuie evaluat n mod corespunztor. Obiect al evalurii pot fi bunuri mobile i imobile i drepturile asupra lor; hrtiile de valoare, maini i mecanisme, echipament tehnologic, ective necorporale (nemateriale). Subieci ai pieei serviciilor de evaluare snt evaluatorii i ntreprinderile care au licen ce le acord dreptul de apractica activitatea de evaluare, pe de o parte, i clienii sau beneficiarii de servicii de evaluare, pe de alt parte. Evaluarea bunurilor imobiliare reprezint procesul de determinare a valorii acestor bunuri. n fiecare caz concret, evaluarea se caracterizeaz prin particulariti specifice ce reflect esena i specificul obiectului evalurii. Evaluarea ntotdeauna se manifest ca proces concret, ntruct este legat de determinarea valorii unui bun imobiliar concret cu vecintile lui concrete. ntruct piaa imobiliar se afl n continu dezvoltare, rezultatele evalurii snt valabile numai n cadrul enei perioade limitate de timp. Valoare bunului imobiliar depinde de diveri factori, de care ntotdeauna se ine cont la evaluarea bunului imobiliar i care se reflect n principiile i metodele de evaluare. Aceti factori se refer la trecutul, prezentul i viitorul obiectului evalurii. Dezvoltarea pieei imobiliare depinde n majoritatea cazurilor de calitatea serviciilor de evaluare, de eficiena i contiinciozitatea experilor-evaluatori. Etapa actual de edzvoltare a pieei serviciilor de evaluare din Moldova se caracterizeaz prin existena unui mare numr de acte normative, care reprezint, de fapt, implicarea statului n procesul de formare a valorii bunurilor imobiliare. Un rol deosebit de important la efectuarea evalurii i revine informaiei, cnd obiectul acesteia este privit n interaciune cu factorii ce influeneaz asupra valorii. Colectarea i analiza informaiei despre obiectul evalurii, situaia de moment i tendinele de dezvoltare a pieei imobiliare, a diferitelor date cu caracter economic, demografic, ecologic i a altei informaii constituie obiectul unei atenii deosebite din partea specialitilor evaluatori. Informaia este cea mai valoroas resurs a pieei, ea determin calitatea serviciilor de evaluare, conformitatea rezultatelor evalurii. Pentru efectuarea rapid i eficient a evalurii este necesar o informaie divers, caracterizat prin integralitate, veridicitate, oportunitate, cantitate suficient.
5

Procesul de evaluare este orientat de evaluator de la identificarea aspectelor legate de obiectul ce urmeaz a fi evaluat pn la transmiterea rezultatelor ctre client. Fiecare proprietate imobiliara este unic i pot fi estimate mai multe tipuri diferite de valoare pentru o singur proprietate. De regul, misiunea de evaluare i propune s estimeze valoarea de pia i procesul de evaluare conine toate etapele necesare. Totui, procesul de evaluare asigur cadrul necesar pentru a putea fi estimate i alte categorii de valoare. Numrul etapelor depinde de natura misiunii de evaluare i de informaiile care sunt accesibile. n toate cazurile, procesul de evaluare indic traseul ce trebuie parcurs n realizarea cercetrii pieei i analizei datelor, n aplicarea tehnicilor de evaluare i n integrarea rezultatelor acestor tehnici analitice ntr-o estimare a valorii solicitate. Procesul de evaluare reprezint o anumit succesiune a procedurilor de desfurare a unei evaluri obiective a bunurilor imobile. De regul, lucrrile de evaluare sunt precedate de desfurarea unui plan conform cruia se va face evaluarea i care va reflecta previziunile, tehnicile i metodele folosite pentru estimarea valorii bunului imobiliar. Dat fiind faptul c coninutul lucrrilor de evaluare depinde de sarcinile ce stau n faa evaluatorului, de tipul valorii ce urmeaz a fi estimat, prevederile legislaiei i standardelor profesionale, planurile lucrrilor de evaluare vor varia pentru diferite obiecte ale evalurii. Acest proces prevede stabilirea obiectivului evalurii, colectarea i analiza informaiei necesare n vederea obinerii unei evaluri argumentate a obiectului. Procesul de evaluare este bazat pe metode tiinifice, fiind aplicabil la soluionarea majoritii sarcinilor din domeniul evalurii bunurilor imobile depind de scopul n care se face evaluarea, de tipul valorii estimate, de cerinele standardelor profesionale de evaluare, etc. De regul, procesul de evaluare const din urmtoarele etape (fig. 1). Valoarea bunurilor imobiliare este determinat de atitudinea pieei, vnztorilor i cumprtorilor poteniali, pentru preiozitatea bunurilor imobiliare. n urma interaciunii factorilor pieei ia natere expresia real a valorii, piaa fiind acel mediu care reflect atitudinea i aciunile oamenilor ca rspuns la interaciunea forelor sociale i economice. Lund fiecare etap n parte i cercetndu-le corespunztor consecutivitii lor, stabilirea scopurilor i sarcinilor evalurii constituie momentul principal al intregului proces de evaluare. Aici sunt necesare precizrile ce in de scopurile i sarcinile evalurii. Beneficiarul contractantul serviciului de evaluare trebuie s fie asigurat n corectitudinea i capabilitatea celui ce va efectua evaluarea, adic evaluatorul care trebuie s dea dovad de claritate, capabilitate i corectitudine n hotrri.

Etapa 1. Stabilirea sarcinilor - Studierea preliminar a situatiei - Caracteristica generala a obiectului - Scopul, data, baza evaluarii

Etapa a 2-a. Elaborarea planului de evaluare Intocmirea graficului lucrarilor - Alegerea metodelor de evaluare Identificarea surselor si procedeelor de infomatie

Etapa a 3-a. Intocmirea contractului de evaluare - Determinarea volumului lucrarilor - Stabilirea onorariului specialistilor - Semnarea contractului - Determinarea cheltuielilor pentru colectarea i prelucrarea informaiei

Etapa a 4-a. Colectarea si analiza informatiei Colectarea datelor - Verificarea plentitudinii si autenticitatii datelor generale si speciale - Selectarea datelor excesive si dubioase

Etapa a 5-a. Determinarea variantei cele mai bune utilizari Corespunderea cu restrictiile - Oportunitatea financiara juridice - Alegerea variantei cu productivitate Posibilitatea de realizare fizica maxima

Etapa a 6-a. Evaluarea bunului imobiliar Metoda vinzarilor comparabile - Metoda costului Metoda venitului

Etapa a 7-a. Coordonarea rezultatelor Verificarea datelor initiale - Verificarea calculelor, ipotezelor si concluziilor Etapa a 8-a. Perfectarea raportului de evaluare Fig. 1 - Etapele procesului de evaluare

Sursa: Elaborat n baza [6] pag. 165


7

2 ETAPELE PROCESULUI DE EVALUARE

Etapa cercetrii preliminare a situaiei, stabilirea scopurilor i sarcinilor evalurii constituie momentul-cheie al ntregului proces de evaluare. La etapa dat trebuie s fie stabilite i puse de acord scopurile i sarcinile evalurii. Beneficiarul serviciilor de evaluare trebuie s primeasc dovada c problemele sale vor fi soluionate n corespundere cu condiiile concrete i la un nivel profesional corespunztor. La etapa pregtitoare, lucrrile sunt efectuate n urmtoarea consecutivitate: determinarea caracteristicilor generale ale obiectului evaluat, identificarea stabilirea drepturilor patrimoniale evaluate, scopului i bazei de evaluare; relevarea nivelului de calificare necesar i suficient al evaluatorului; relevarea eventualelor conflicte de interese; aducerea la cunotin beneficiarului a condiiilor restrictive. Stabilirea caracteristicilor generale ale obiectului supus evalurii, identificarea obiectului evalurii Dup primirea propunerii de efectuare a lucrrii de evaluare, evaluatorul, cu consimmntul beneficiarului, trebuie s desfoare examinarea preliminar a obiectului, s determine existena, componena i suficiena, pentru scopurile evalurii, a informaiei i documentaiei tehnice, financiare i contabile, pe care o poate prezenta beneficiarul. Identificarea bunurilor imobile include: descrierea locului aflrii bunului imobil; adresa lui; caracteristica obiectului supus evalurii; starea lui; descrierea mbuntirilor de pe teren. Obiectul evalurii este identificat dup numrul cadastral sau adres potal. Identificarea include descrierea complet a bunului imobiliar evaluat, precum i starea n care se afl bunul. De regul, descrierea obiectului evalurii este compus din dou compartimente: descrierea terenului i descrierea construciilor, i se ntocmete n baza rezultatelor inspectrii bunului imobiliar n natur. Identificarea complet a bunului presupune, pe lng descrierea amplasrii i caracteristicilor tehnice ale obiectului, descrierea legal a bunului imobiliar, efectuat n baza documentelor ce confirm drepturile asupra bunului imobiliar. Valoarea bunului imobiliar depinde nu numai de caracteristicile fizice ale bunului ci i de drepturile patrimoniale legate de bun. Persoana, drepturile creia sunt evaluate, poate s posede doar, de exemplu, dreptul de arend, sau dreptul de administrare economic. Bunul imobiliar poate avea servitute pe alte terenuri sau dreptul de proprietate poate fi grevat de servitute stabilit n folosul altor bunuri imobiliare, la fel dreptul de proprietate poate fi limitat de diferite
8

obiectului evalurii;

reglementri de stat. Astfel, pentru a determina valoarea bunului imobiliar trebuie de inut cont de toate aspectele legale. Evaluarea presupune determinarea valorii bunului la o dat anumit, deoarece valoarea unui obiect variaz n timp. De exemplu, o decizie a autoritilor publice care va influena conjunctura pieei poate influena n mare msur i valoarea bunului imobiliar. De regul, data evalurii coincide cu data ultimei inspectri a bunului imobiliar, efectuat n scopul determinrii strii reale a bunului evaluat i conjuncturii pieei. Stabilirea drepturilor patrimonilale supuse evalurii, a scopurilor i a bazei de evaluare Identificarea complet a obiectului evalurii presupune, de asemnea, descrierea lui juridic. Bunul imobil poate fi grevat cu arend, servitute, gaj, folosin viager. Diverse restricii juridice pot influena esenial proporiile utilizrii bunului imobil, ceea ce, la rndul su, poate influena valoarea acestuia. Dup stabilirea drepturilor patrimoniale, evaluatorul preecizeaz scopul efecturii evalurii. De regul, scopul evalurii se stabilete la ncheierea contractului de prestare a serviciilor de evaluare. Dac n contract nu este indicat scopul efecturii evalurii, evaluatorul determin valoarea de pia a obiectului evalurii. Dac beneficiarul nu indic scopul evalurii, acest fapt trebuie reflectat n raportul de evaluare. n funcie de scopul evalurii, tipul i categoria bunului imobil, se determin baza evalurii. Baza evalurii este tipul de valoare ce urmeaz a fi determinat. Dac scopul i baza evalurii nu corespund standardelor profesioanale acceptate n domeniul evalurii, evaluatorul are dreptul s renune la efectuarea evaluriim, sau s efectueze evaluarea n corespundere cu instruciunile beneficiarului. n acest caz, n raportul de evaluare este necesar a se indica toate ipotezele. n prima etap a procesului de evaluare, o importan major are stabilirea datei evalurii momentului de timp pentru care se determin valoarea obiectului evalurii. Timpul poate influena semnificativ valoarea bunurilor imobile. n condiiile creterii inflaiei, instabilitii politicii economice s statului, schimbrii frecvente a tarifelor la serviciile comunale, valoarea bunurilor imobile, chiar n intervale nu prea mari de timp, se poate schimba considerabil. Deoarece ntotdeauna exist probabilitatea c condiiile i ipotezele luate ca baz la determinarea valorii bunului imobil, cu timpul se vor schimba, beneficiarul trebuie s cunoasc intervalul de timp n care valoarea estimat va fi autentic. n calitate de dat a evalurii se ia data la care evaluatorul a fcut ultima inspectare a obiectului evalurii, data judecii pe caz de partajare a bunurilor, data ncheierii tranzaciei cu bunuri imobile n trecut (evaluarea retrospectiv), etc.
9

Identificarea nivelului necesar de calificare a evaluatorului n procesul analizei preliminare a bunurilor imobile, evaluatorul trebuie s se conving i s-i dovedeasc beneficiarului c dispune de o informaie iniial suficient referitoare la obiectul evalurii. Evaluatorul trebuie s-l conving pe beneficiar de competena sa,prezentndu-i documente privind studiile, participarea la seminare, conferine, cursuri de ridicare a nivelului profesional. Dac evaluatorul consider c experiena sa este insuficient pentru ndeplinirea misiunii concrete de evaluare, el are dreptul s solicite administraiei ntreprinderii invitarea unor specialiti mai calificai. Relevarea conflictului eventual de interese n baza analizai preliminare a bunurilor imobile, evaluatorul este obligat s aduc la cunotina administraiei ntreprinderii dac a avut n trecut sau are n prezent relaii cu prile interesate, sau dac este implicat n tranzaciile cu patrimoniul ce urmeaz a fi supus evalurii. Conform Legii Republicii Moldova cu privire la activitatea de evaluare, evaluatorul nu are dreptul s efectueze lucrarea de evaluare n cazul n care el este: proprietar al obiectului evalurii; fondator, acionar sau persoan cu funcie de rspundere a persoanei juridice

titular de drepturi patrimoniale asupra obiectului evalurii; beneficiar al serviciilor de evaluare. Evaluatorul nu poate, de asemenea, efectua lucrarea de evaluare, dac el este rud sau soul uneia din persoanele mai sus menionate. n cazul n care, n temeiul analizei preliminare a situaiei, evaluatorul va descopri circumstanecare pot genera conflicte de interese, el trebuie s informeze beneficiarul i s obin consimmntul acestuia privind efectuarea acestei lucrri. Informarea beneficiarului despre condiiile restrictive Estimarea valorii oricrui bun imobil ntotdeauna se afl n legtur cu existena anumitor condiii restrictive, care sunt formulate pentru aprarea intereselor beneficiarului i ale evaluatorului. Unele din aceste condiii trebuie s fie reflectate n raportul de evaluare, pentru a evita apariia n viitor a situaiilor de conflict. Drept exemple tipice ale condiiilor restrictive servesc urmtoarele ipoteze ale evaluatorului: n cazul aplicrii metodei veniturilor se folosesc date de pronosticare privind caracteristicile economice ale obiectului se obin din drile de seam financiare i documentaia contabil fr efectuarea verificrii de audit i a reviziei; expertiza juridic special a drepturilor patrimoniale privind obiectul evalurii nu
10

viitoarele venituri i cheltuieli, primite de la beneficiar;

se efectueaz; n raport; evaluatorul i beneficiarul garanteaz respectarea confidenialitii informaiei; raportul de evaluare reprezint punctul de vedere al evaluatorului fr nici o Elaborarea planului de efectuare a evalurii Planul de evaluare se elaboreaz n vederea determinrii volumului i listei informaiei iniiale necesare pentru realizarea sarcinii propuse. Elaborarea planului de evaluare ncepe cu determinarea cerinelor fa de cantitatea i calitatea informaiei. Evaluatorul examineaz factorii generali care influeneaz asupra valorii obiectului la nivel local, regional i naional, apoi stabilete factorii specifici care influeneaz asupra valorii bunului imobil concret. n timpul colectrii informaiei iniiale, evaluatorul nu trebuie s tind spre colectarea unei cantiti maximum posibile de caracteristici ale pieei i ale bunului imobil. Dup cum reiese din multiple analize ale eficienei lucrrilor de evaluare, numai 20 % din numrul toatl al datelor iniiale influeneaz semnificativ asupra valorii bunului imobil, constituind circa 90 % din valoarea, restul 80 % din indici influeneaz doare asupra a 10 % din valoarea obiectului evalurii. Deoarece procesul de colectare a informaiei ocup destul de mult timp i este cel mai anevoios n procesul evalurii, deja la etapa elaborrii planului de evaluare este necesar de a determina volumul de informaie realmente necesar pentru realizarea serviciilor de evaluare. O importan major i revine, de asemenea, determinrii cerinelor fa de nivelul de exactitate a datelor iniiale utilizate pentru evaluare. Deoarece valoarea estimat n procesul evalurii ntotdeauna are un caracter de recomandare, exactitatea datelor iniiale este necesar s fie la nivel mediu admisibil, asigurnd comoditatea colectrii informaiei. O exactitate mai mare a datelor ntotdeauna necesit cheltuieli mai mari, ceea ce influeneaz asupra costului serviciilor de evaluare. De aceea, evaluatorul trebuie s coordoneze cu beneficiarul serviciilor de evaluare nivelul acceptabil al exactitii informaiei iniiale. Elaborarea planului de evaluare presupune, de asemenea, elaborarea graficului calendaristic al lucrrilor de evaluare i a bugetului corespunztor. n grafic trebuie indicate cheltuielile de munc i bneti planificate pentru colectarea i analiza informaiei obinute. n bugetul pentru efectuarea evalurii se stabilete costul total al evalurii, inclusiv cuantumul retribuirii muncii evaluatorului, onorariile diferiilor specialiti i experi antrenai n evaluare (arhiteci, ingineri, auditori, avocai, etc.).
11

evaluarea efectuat este valabil doar la data evalurii i n scopurile menionate

garanie din partea acestuia privind vnzarea ulterioar a bunurilor imobile.

Cuantumul retribuirii muncii pentru prestarea de servicii de ctre evaluator depinde de diferii factori, inclusiv de complexitatea i proporiile obiectului evalurii, experiena, imaginea i calificarea evaluatorului. Codul european de etic a evaluatorului prevede c, pentru asigurarea principiului independenei evaluatorului, retribuia evaluatorului nu trebuie stabilit n funcie de rezultatele finale ale evalurii. Aceast idee este reflectat, de asemenea, n Legea Republicii Moldova cu privire la activitatea de evaluare. La baza determinrii cuantumului retribuirii muncii evaluatorului trebuie s se afle un pre fixat sau retribuirea pe or. Dup prerea unor experi, preul fixat poate fi determinat n procente din valoarea de bilan a bunului imobil (pentru persoanele juridice). n acest caz, preul fixat nu influeneaz rezultatele evalurii bunurilor imobile. Dac dup efectuarea evalurii este necesar ca evaluatorul s apere rezultatele evalurii n instana de judecat n calitate de expert independent, atunci serviciile sale vor fi pltite cu ora, i nu vor depinde de mersul dezbaterilor juridice. ntocmirea contractului de prestare a serviciilor de evaluare Dup analiza preliminar a obiectului evalurii, evaluatorul, mpreun cu beneficiarul, ntocmete un contract de prestare a serviciilor de evaluare. Contractul de prestare a serviciilor de evaluare se ncheie n scris ntre ntreprinderea de evaluare i beneficiar i reprezint un document sinalagmatic, conform prevederilor legislaiei civile. Din punct de vedere juridic, contractul de evaluare este un contract obinuit ntre beneficiar i executantul unui anumit gen de activitate sau servicii. De aceea, ntocmirea acestui document trebuie s corespund prevederrilor Codului Civil al Republicii Moldova. Pe de alt parte, n contractul de prestare a serviciilor de evaluare trebuie indicate particularitile specifice ale raporturilor reciproce dintre pri privind efectuarea evalurii. innd cont de faptul c contractul de evaluare poate fi utilizat la soluionarea problemelor controversate dintre beneficiar i evaluator, se recomand introducerea n contract a urmtoarei informaiei: numele i prenumele (denumirea) i adresa beneficiarului i alte ntreprinderi de denumirea i adresa obiectului evalurii; tipul obiectului evalurii, precum i descrierea lui tehnico-economic; scopul evalurii; data la care urmeaz a fi efectuat evaluarea; tipul i determinarea valorii estimative a obiectului; cuantumul plii pentru prestarea serviciilor de evaluare; informaii despre licena ntreprinderii i despre certificatul de calificare al evaluatorului
12

evaluare;

care va efectua evaluarea; termenele prestrii serviciilor de evaluare; alte informaii.

La ultima categorie de informaii pot fi raportate instruciunile speciale ale beneficiarului privind efectuarea evalurii; grdul de cercetare tehnic i ecologic a obiectului evalurii. Colectarea i analiza informaiei La aceast etap, evaluatorul trebuie s colecteze toat informaia necesar pentru efectuarea evalurii. Informaia trebuie s corespund cerinelor cantitii suficiente, actualitii, autenticitii, exactitii, plenitudinii cuprinderii. Corectitudinea rezultatelor evalurii depinde de exactitatea i volumul datelor analizate. Datele colectate de evaluator trebuie s satisfac urmtoarele crieterii: s fie adecvate obiectului evalurii; s fie exacte (datele colectate trebuie s reflecte situaia real la data evalurii); s fie demne de ncredere; s fie complete (datele trebuie s fie suficiente pentru jusificarea opiniei

evaluatorului). La etapa de colectare i analiz a datelor evaluatorului este familiarizat cu situaia pieei i segmentul pieei pe care se afl bunul imobiliar evaluat, precum i cu proprietatea evaluat propriu zis. Evaluatorul examineaz factorii generali care determin valoarea bunului imobiliar. Dup examinarea factorilor generali, evaluatorul examineaz grupul factorilor specifici al obiectului evalurii, care include: costul i deprecierea, veniturile i cheltuielile, rata capitalizrii, drepturile de proprietate, modul de utilizare a bunului. Ultimul grup de factori sunt factorii specifici pentru piaa dat i segmentul pieei la care se refer bunul imobiliar evaluat. Evalutorul utilizeaz diferite surse de informaie: date obinute n urma inspectrii obiectului evalurii, informaia de la oficiile cadastrale teritoriale, materialele din presa periodic cu privire la dezvoltarea pieei bunurilor imobile, anunurile publicate despre vnzarea-cumprarea bunurilor imobile. Plenitudinea informaiei colectate trebuie s se mbine cu cerinele folosirii eficiente a timpului i a resurselor financiare. Determinarea celei mai bune i mai eficiente utilizri n acest capitol snt examinate posibilitile celei mai eficiente utilizri a terenului convenional liber, de asemenea se analizeaz utilizarea existent a terenului cu mbuntiri. n fiecare din aceste cazuri este examinat argumentarea juridic a variantei selectate de utilizare a bunului imobil. Apoi este cercetat posibilitatea de realizare i raionalitatea variantei propuse de utilizare a bunului imobil. Dup examinarea diverselor variante de utilizare a bunului imobil este determinat valoarea maxim a lui, care corespunde celei mai bune i mai eficiente utilizri a lui.
13

Regulile generale privind efectuarea evalurii Activitatea practic a evaluatorului profesionist se bazeaz pe relaiile de ncredere dintre acesta i beneficiar. De aceea, un evaluator contiincios trebuie s respecte urmtoarele reguli recomandabile: 1. S in cont de influena asupra valorii a legislaiei privind utilizarea terenurilor; a conjuncturii pieei bunurilor imobile; a rezultatelor nvestigaiilor de marketing; a strii fizice a bunului imobil; a tendinelor generale n dezvoltarea pieei bunurilor imobile din regiunile invecinate; a utilizrii mai profitabile a bunurilor imobile n cadrul utilizrii lor autorizate; a altor factori eseniali pentru determinarea valorii. 2. S porneasc de la premisa c mbuntirile planificate pentru construciile de pe terenuri vor conduce la o utilizare mai rentabil a terenului. 3. S estimeze obiectul evalurii cu aplicarea metodelor i procedeelor de evaluare existente i a celor noi. 4. S colecteze, s verifice, s analizeze i s coordoneze datele iniiale pentru desfurarea evalurii; s prezinte n raportul de evaluare calculele de baz ale nivelului viitor al plii de arend de la bunurile imobile i a cheltuielilor de exploatare, efectuate n prezumia dezvoltrii normale a economiei. Aceast regul pretinde de la evaluator ca el s stabileasc veniturile i cheltuielile posibile de pe urma posesiunii bunurilor imobile, caracterul micrii fluxurilor bneti, innd cont de tendinele posibile ale dezvoltrii economiei i a pieei concrete a bunurilor imobile. 5. S examineze i s analizeze influena posibil asupra valorii bunurilor imobile a cazului n care bunul imobil evaluat poate s reprezinte o totalitate a ctorva obiecte ale bunurilor imobile. n acest caz, valoarea total a bunului imobil poate fi determinat drept suma valorilor tuturor obiectelor sau componentelor. Totui snt destul de verosimile cazurile cnd valoarea total difer esenial de valoarea obinut pe calea nsumrii. Aceast regul trebuie respectat cnd de acuma este determinat valoarea total a bunului imobil, iar evaluatorul trebuie s determine valoarea uneia din prile acesteia. 6. S in cont i s analizeze influena posibil asupra valorii bunului imobil a mbuntirilor existente sau ateptate de pe sectoarele teritoriului sau de pe teritoriul care se afl n vecintate cu bunul imobil i s indice n documentele de dare de seam n ce mod aceste mbuntiri pot influena asupra conjuncturii pieei i valorii obiectului supus evalurii. 7. S estimeze valoarea presupuselor mbuntiri doar dup obinerea urmtoarelor date: proiectelor, condiiilor tehnice, altei documentaii, care vor permite determinarea volumuluii caracterului presupuselor mbuntiri, precum i a duratei construciei; datelor privind veniturile posibile de pe urma mbuntirilor construite.
14

3 EFECTUAREA EVALURII I NTOCMIREA RAPORTULUI DE EVALUARE

Dup colectarea ntregii informaii necesare, evaluatorul ncepe efectuarea evalurii. Exist cteva metode de evaluare: metoda cheltuielilor, metoda veniturilor i metoda analizei comparative. Aplicarea acestor metode depinde de nivelul de dezvoltare a pieei, de tipul i menirea obiectului evalurii, scopul evalurii. n condiiile pieei desvrite, aplicarea tuturor acestor trei metode conduce la una i aceeai mrime a valorii. Dar cum piaa bunurilor imobile nu este perfect, nu numai n Republica Moldova dar i n rile cu o economie de pia dezvoltat, aplicarea fiecrei din metodele menionate conduce la obinerea unor rezultate diferite. n mediul specialitilor evaluatori exist diferite opinii privind necesitatea aplicrii tuturor metodelor de evaluare la determinarea valorii unui obiect concret al evalurii. Unii specialiti consider, i aceast opinie apare destul de frecvent n literatura metodic i de specialitate, c la evaluarea unuia i aceluiai obiect trebuie aplicate toate aceste trei metode. Uneori, asta pare de prisos, deoarece, n funcie de tipul bunului imobil, se poate determina care metode anume sunt cele mai indicate pentru evaluare. De exemplu, la estimarea valorii unui apartament standard ntr-o cas de locuit cu multe etaje puin probabil c ar fi raional aplicarea metodei cheltuielilor. i dimpotriv, la determinarea valorii unui bun imobil industrial sau comercial unic este destul de complicat a se aplica metoda analizei comparative a vnzrilor. Pe de alt parte, nici una din metodele evalurii nu este universal, nu d un rezultat absolut corect. De aceea, pentru a diminua rolul factorului subiectv n timpul evalurii, se recomand ca valoarea obiectului supus evalurii s fie estimat prin toate metodele potrivite. n cazul imposibilitii aplicrii uneia din metodele evalurii, n raportul de evaluare se va indica motivul renunrii la aceast metod. Coordonarea rezultatelor obinute Coordonarea rezultatelor evalurii este una din cele mai complicate etape ale evalurii. La etapa coordonrii, evaluarea, ca proces al determinrii valorii bunului imobil, se transform n art. La aceast etap, evaluarea apeleaz, de obicei, la experiena, logica i intuiia sa. La nceputul etapei de coordonare, evaluatorul examineaz toate datele iniiale i verific corectitudinea calculelor efectuate, caracterul adecvat al aplicrii metodelor de evaluare utilizate i determin valoarea definitiv a bunului imobil. Experii evaluatori folosesc, de obicei, trei procedee principale de coordonare a rezultatelor i selectrii mrimii totale a valorii obiectului evalurii: determinarea mrimii medii aritmetice;
15

determinarea mediei matematice ponderate; determinarea mediei subiective a rezultatelor evalurii.

Analiza rapoartelor de evaluare a bunurilor imobile demonstreaz c evaluatorii Republicii Moldova, destul de frecvent, determin valoarea definitiv a obiectului ca medie aritmetic a rezultatelor obinute de pe urma aplicrii diferitelor metode de evaluare. O astfel de opiune nu poate fi considerat just, deoarece prin aplicarea diferitelor metode de evaluare se obin rezultate diferite. Multe ntreprinderi de evaluare determin rezultatul definitiv ca o mrime medie ponderat. Calcularea matematic a rezultatelor evalurii const n atribuirea unor anumite ponderi fiecrui rezultat al estimrii valorii obiectului i calcularea mrimii medii ponderate, care va exprima mrimea definitiv a valorii obiectului. Mrimea definitiv a valorii estimate se va afla n limitele determinate de valorile minim i maxim obinute. Totui, dup prerea evaluatorilor profesioniti din Europa Occidental, aplicarea acestei metode nu ntotdeauna este acceptabil. Conform opiniei lor, cel mai mare rol la etapa coordonrii rezultatelor l are intuiia, care, de cele mai multe ori, conduce la rezultate neateptate. Astfel, uneori mrimea recomandat a valorii poate depi limitele rezultatelor obinute n urma aplicrii diverselor metode de evaluare. Esena aprecierii subiective a rezultatelor evalurii const n aprecierea intuitiv a metodelor de evaluare aplicate pe calea analizei avantajelor i neajunsurilor acestora, atribuirea unor anumite ponderi rezultatelor evalurii, obinute la aplicarea unor metode diferite, precum i n alegerea pe baza acestor date a mrimii definitive a valorii bunului imobil. n temeiul celor menionate, poate fi formulat urmtoarea concluzie: mrimea definitiv a valorii estimate se determin n baza aplicrii unei sau mai multor metode acceptabile de evaluare pentru cazul concret al evalurii, lund n considerare tendinele de dezvoltare a pieei locale a bunurilor imobile, intuiia i experiena profesional a evaluatorului. Cnd se determin posibilitatea aplicrii unei sau mai multor metode de evaluare, trebuie s se in cont de accesul la informaia de pia i tipul bunului imobil supus evalurii. Conform legislaiei Republicii Moldova i n corespundere cu Standardele Europene de Evaluare, evaluatorul are dreptul, cu excepia cazurilor de evaluare obligatorie, s aleag independent o metod sau alta de evaluare care, dup prerea lui, permite de a ine cont i de a aprecia pe ct se poate cele mai importante particulariti ale obiectului supus evalurii. ntocmirea raportului de evaluare Raportul de evaluare este un document ntocmit n form liber. Totui analiza rapoartelor de evaluare ntocmite de diferii evaluatori n diverse ri, demonstreaz c
16

standardizarea materialului prezentat n raport simplific esenial ntocmirea, analiza i studierea acestui document. Conform recomandrilor Standardelor Internaionale de Evaluare, raportul trebuie s fie univoc, astfel ca beneficiarul, persoanele tere i opinia public s nu-l poat interpreta n alt fel. n raportul de evaluare trebuie artat clar cine este evaluatorul, cine este beneficiarul, care va fi utilizarea prezumtiv a rezultatelor evalurii, data ntocmirii raportului i data desfurrii evalurii. Standardele Europene de Evaluare conin, de asemenea, cerinele fa de ntocmirea i coninutul rapoartelor de evaluare. Deoarece n ultimul timp, se observ tendina prezentrii raportului de evaluare pe suport electronic, n standardele Internaionale de evaluare de asemenea sunt examinate cerinele fa de ntocmirea i transmiterea raportului de evaluare pe suport electronic. Dac raportul de evaluare se transmite pe suport electronic, evaluatorul trebuie s ntreprind anumii pai n vederea asigurrii integritii datelor i textului raportului i s asigure lipsa greelilor la transmiterea raportului. Este necesar s fie stabilite proveniena raportului de evaluare, data i timpul expedierii acestuia, la fel ca i expedierea raportului, data i timpul primirii acestuia. Asigurarea de program trebuie s permit de a expedia confirmarea faptului c datele i textul expediate corespund celor primite de beneficiar. Evaluatorul trebuie, de asemenea, s fie sigur c semntura lui electronic este protejat i se afl sub controlul su. Semntura n raportul pe suport electronic se consider confirmat i nseamn acelai nivel al responsabilitii ca i semntura din raportul ntocmit n scris. Copia autentic electronic sau copia autentic pe hrtie a raportului de evaluare expediat pe cale electronic poate fi nimicit dup o anumit perioad de timp, conform legii, dar nu mai devreme dect peste 5 ani. n republica Moldova, s-a fcut, de asemenea, ncercarea de a standardiza formele de prezentare i ale coninutului rapoartelor de evaluare. n conformitate cu Legea republicii Moldova cu privire la activitatea de evaluare, raportul de evaluare poate fi ntocmit n scris sau pe suport electronic. n raport este necesar de a expune clar, fr echivoc opinia evaluatorului privind valoarea obiectului evalurii. n raport se indic: data ntocmirii raportului; scopul evalurii; numele de familie, prenumele (denumirea) beneficiarului i datele de identificare ale lui; denumirea ntreprinderii de evaluare i datele de indentificare ale ei; descrierea obiectului evalurii i datele privind proprietarul acestuia (n cazul n care data la care a fost estimat valoarea;
17

obiectul evalurii aparine persoanei juridice, se indic datele de identificare ale acesteia);

tipul i definiia valorii estimate, care explic sensul noiunii utilizate; lista standardelor, metodelor i datelor iniiale (cu indicarea sursei de obinere a lor), etapele evalurii i temeiul determinri valorii recomandate a obiectului evalurii, factorii La raport se anexeaz:

utilizate pentru evaluare, precum i ipotezele evaluatorului, pe care se bazeaz evaluarea; restrictivi i domeniul aplicrii valorii estimate. copiile de pe actele care acord dreptul de prestare a serviciilor de evaluare (licena copiile de pe actele, utilizate de ctre evaluator, n baza crora au fost determinate Raportul trebuie s includ i alt informaie care, dup prerea evaluatorului, ar influena esenial asupra valorii obiectului evaluat. Raportul trebuie s fie semnat de evaluator, de conductorul ntreprinderii de evaluare i autentificat cu tampila ntreprinderii. Raportul de evaluare trebuie ntocmit n dou exemplare. Un exemplar se transmite beneficiarului serviciilor de evaluare, exemplarul al doilea se pstreaz la arhiva ntreprinderii de evaluare timp de 5 ani i poate fi prezentat la cererea instanelor de judecat, autoritilor abilitate s exercite controlul activitii de evaluare sau solicitarea persoanelor abilitate prin legislaie s efectueze expertiza rapoartelor de evaluare. Raportul complet de evaluare a bunului imobil poate fi prezentat n felul urmtor: 1. Foaia de titlu, pe care se indic denumirea i adresa obiectului evalurii, data evalurii, denumirea beneficiarului i a evaluatorului. 2. Scrisoare de nsoire, n care se confirm faptul ncetrii lucrrilor de evaluare, se aduc caracteristicile de baz ale obiectului evaluat i valoarea lui recomandat. 3. Cuprinsul succint al faptelor i concluziilor principale informaia de baz i suplimentar, rezultatele principale obinute n urma analizei i prelucrrii informaiei iniiale. 4. Premisele principale, ipotezele i restriciile, care constituie elementul principal al raportului complet. n lista ipotezelor i premiselor evaluatorului trebuie incluse n mod obligatoriu cerinele beneficiarului privind evaluarea efectuat, care nu coincide cu metodele standard de evaluare. n afar de poziiile generale, n lista dat este necesar de inclus punctele suplimentare care influeneaz esenial asupra rezultatului. De exemplu, efectuarea evalurii n condiiile lipsei informaiei necesare sau n cazul cnd beneficiarul nu a comunicat scopul evalurii. 5. Lista condiiilor care permit publicarea rezultatelor evalurii. Dac contractul de prestare

ntreprinderii, certificatul de calificare a evaluatorului care a efectuat evaluarea); caracteristicile calitative i cantitative ale obiectului evalurii.

18

a servicilor de evaluare prevede publicarea materialelor privind evaluarea sau a unor elemente separate, evaluatorul trebuie s prezinte beneficiarului proiectul acestui material. Evaluatorul trebuie s primeasc, de asemenea, un exemplar n scris al publicaiei, nainte de publicare, i s-l semneze. 6. Data i volumul expertizei tehnice (dac aceasta a fost efectuat). 7. Determinarea bazei evalurii. 8. Analiza situaiei social-economice n regiune. 9. Analiza amplasrii obiectului evalurii. 10. Descrierea obiectului evalurii. 11. Analiza celei mai bune i mai eficiente utilizri a obiectului evalurii. 12. Determinarea valorii de pia a obiectului prin cele mai acceptabile metode pentru cazul dat. 13. Coordonarea rezultatelor evalurii. 14. Certificatul de evaluare n care evaluatorul informeaz beneficiarul despre aplicarea, standardelor profesionale la efectuarea evalurii; confirm respectarea normelor eticii profesionale; face cunoscut statutul su; indic mrimea valorii estimate, obinute n urma evalurii, cu indicarea datei evalurii; semneaz certificatul. 15. Lista literaturii folosite la ntocmirea raportului. 16. Informaii generale despre evaluator. 17. Anexe. De obicei, la raportul de evaluare se anexeaz: actul de expertiz tehnic a obiectului; calculul valorii construciei noi; informaii despre obiecte analoage cu indicarea surselor de obinere a informaiei; calcule i informaii utilizate la ntocmirea raportului de evaluare; materiale grafice i fotografii care ilustreaz obiectul evalurii. Expertiza rapoartelor de evaluare se efectueaz n scopul verificrii respectrii de ctre evaluator a cerinelor legislaiei, standardelor profesionale i a contractului de prestare a serviciilor. n procesul expertizei se verific plentitudinea i veridicitatea informaiei utilizate n procesul evalurii, justeea ipotezelor naintate, caracterul adecvat al metodelor de evaluare, corectitudinea calculelor i temeinicia rezultatelor. Expertiza raportului de evaluare const n controlul i analiza raportului de evaluare, pregtit anterior de alt evaluator, cu expunerea n scris a concluziilor privind corespunderea acestui raport standardelor Internaionale, Europene i naioanle i autenticitii valorii obiectului evalurii. n Republica Moldova, lucrrile privind expertiza rapoartelor de evaluare se pot efectua din nsrcinarea autoritii abilitate s efectueze expertiza evalurii sau conform hotrrii
19

instanei de judecat, n cazul examinrii reclamaiilor consumatorilor de servicii de evaluare, precum i n cazul examinrii litigiilor legate de rezultatele evalurii. Expertiza evalurii poate fi ncredinat doar unui evaluator de un profesionalism nalt, care are dreptul s efectueze evaluarea. Sarcinile expertului se limiteaz doar la verificarea corectitudinii efecturii evalurii i ntocmirii raportului i nu presupune determinarea valorii obiectului evalurii. Conform rezultatelor expertizei, evaluatorul expert este obligat s ntocmeasc raportul de expertiz (recenzie asupra raportului de evaluare) i s l prezinte autoritii abilitate sau instanei de judecat. n cadrul expertizei raportului de evaluare, evaluatorul este obligat s-i formuleze opinia sa despre aceea dac raportul dat este suficient, autentic, corespunde prevederilor legii cu privire la activitatea de evaluare i standardelor profesionale. n raportul de expertiz evaluatorul trebuie s-i expun comentariile referitoare la analizele, opiniile i concluziile indicate n raportul supus verificrii. n cadrul expertizei raportului de evaluare profesional, evaluatorul este obligat: s stabileasc autenticitatea raportului de evaluare supus expertizei, data raportului, s expun limitele obligaiilor sale n cadrul efecturii expertizei; s-i expun prerea despre plentitudinea raportului de evaluare supus verificrii i s-i formeze propria opinie n ce privete cantitatea suficient i autenticitatea tuturor s-i expun prerea cu privire la admisibilitatea metodelor utilizate n procesul evalurii, s-i expun prerea despre aceea dac analizele, opiniile i concluziile coninute n Dac expertul nu este de acord cu rezultatele evalurii indicate n raport, el poate s-i expun prerea, indicnd totodat temeiurile pentru verificarea valorii estimate. precum i s indice n raportul su de expertiz data efecturii expertizei;

conformitatea lui cu legislaia i standardele profesionale; datelor obinute i utilizate n raportul supus verificrii; precum i s-i expun argumentele n cazul cnd nu este de acord cu metodele aplicate; raport sunt corecte i ntemeiate.

20

CONCLUZIE

n urma elaborrii acestei lucrri s-a examinat esena i etapele de baz ale procesului de evaluare, de asemenea i recomandri practice privind coninutul fiecrei etape. Procesul de evaluare reprezint nite proceduri, care sunt utilizate de ctre evaluatori pentru a estima valoarea bunului imobiliar. La rndul su, utilizarea acestor proceduri se desfoar conform unui plan sau unor etape, pentru a face evaluarea i care va reflecta tehnicile i metodele folosite pentru estimarea valorii bunului imobiliar. Coninutul lucrrilor de evaluare depinde de sarcinile ce stau n faa evaluatorului, de tipul valorii ce urmeaz a fi estimat, prevederile legislaiei i standardelor profesionale, planurile lucrrilor de evaluare vor varia pentru diferite obiecte ale evalurii. ns n majoritatea cazurilor procesul evalurii se constituie din unele i aceliai etape. Acest proces prevede stabilirea obiectivului evalurii, colectarea i analiza informaiei necesare n vederea obinerii unei evaluri argumentate a obiectului. Procesul de evalurii este bazat pe metode tiinifice, fiind aplicabil la soluionarea majoritii sarcinilor din domeniul evalurii bunurilor imobile. Volumul i succesiunea efecturii evalurii bunurilor imobile depind de scopul n care se face evaluarea, de tipul valorii estimate, de cerinele standardelor profesionale de evaluare, etc. Activitatea practic a evaluatorului profesionist se bazeaz pe relaiile de ncredere dintre acesta i beneficiarul serviciilor de evaluare. De aceea, un evalutor contiincios trebuie s respectee tapele procesului de evaluare pentur a efectua o evaluare argumentat i veridic. n procesul evalurii, obiectul evalurii este examinat att ca obiect fizic, ct i ca totalitate a drepturilor i obligaiunilor legate de el. n practica evalurii drepturile patrimoniale i bunurile imobiliare la care se refer aceste drepturi sunt cunoscute sub denumirea de proprietate imobiliar. Etapele procesului de evaluare sunt destul de importante i necesit a fi respectate i utilizate de fiecare evaluator, pentru a asigura o calitate superioar a serviciilor prestate de ctre evaluatori.

21

SURSE BIBLIOGRAFICE

Acte legislative 1. Legea Republicii Moldova cu privire la activitatea de evaluare nr. 989-XV din 18.04.2002 2. Hotrrile Guvernului Republicii Moldova despre aprobarea Regulamentului provizoriu privind evaluarea bunurilor imobile nr. 958 din 04.08.2003

Cri i monografii 3. Ion Botnarenco Cadastrul Bunurilor Imobile n Moldova (teorie, metode, practic) Chiinu 2009 4. Olga Buzu, Angela Matcov Evaluarea Bunurilor Imobiliare: teorie i practic Chiinu 2003 5. Vladimir Gh. Guu Cadastru Bunurilor Imobile Evaluarea Bunurilor Imobile Chiinu 2003 6. Olga Buzu Organizarea activitii de evaluare Chiinu 2002

Resurse internet

22