Piaa cldirilor de birouri ncotro?

Studiu realizat de

Piaa cldirilor de birouri ncotro? Cldiridebirouri.ro i-a propus nc de la nceput s reflecte n mod complet i imparial realitile pieei de birouri din Romnia. Pentru c n anul 2009 asupra domeniului imobiliar au plutit diverse speculaii, Cldiridebirouri.ro a iniiat un studiu calitativ al pieei cldirilor de birouri menit s aduc o perspectiv echilibrat, realist, din interior. Metodologie: interviu n profunzime cu chestionare autoaplicate. n enumerarea rspunsurilor se va pstra ordinea alfabetic. Echip studiu: Autor - Anda Dobre - Manager proiect, Cldiridebirouri.ro Consiliere coninut - Ctlina Murariu PR, Cldiridebirouri.ro Au participat la studiu experi, reprezentani ai unora dintre principalii actori n domeniu, respectiv ageniile imobiliare: Colliers Maria Florea Senior Broker, Office Leasing Division Horia Moldovan Senior Broker, Office Leasing Division DTZ Echinox Mdlina Cojocaru Head of the Office Department Evelina Necula Head of Marketing Department Bogdan Sergentu Head of the Valuations & Consulting Department Epsilon Imobiliare Laureniu Badea - Managing Partner Esop Mirela Raicu Corporate Senior Consultant & Partner, Office Leasing Division RealTime Imobiliar Simona Manea - Corporate Department Manager ROND Exclusive Teodor Dumitrache - Consultant birouri i spaii comerciale Cuprins (1) Un studiu complet al pieei cldirilor de birouri din Romnia exist? Este necesar...................pg 2 (2) Standardizarea mpririi cldirilor de birouri pe clase............................................................pg 3 (3) Promovarea eficient a ofertelor imobiliare tip office.........................................................pg 4 (4) Cum se estimeaz un yield corect pentru tranzacionarea unei cldiri de birouri?.......................pg 5 (5) Evoluia pieei cldirilor de birouri pe termen mediu....pg 6 (6) Evoluia cererii de spaii de birouri pe zone...pg 7 (7) Preurile pentru 2009...pg 8 (8) Gradul de ocupare al cldirilor de birouri ...pg 10 (9) Oportunitile pieei cldirilor de birouri pentru anul 2009.....................................................pg 11 (10) Birouri de tip all-inclusive. O evoluie..............................................................................pg 11

1
www.cladiridebirouri.ro e-mail: office@cladiridebirouri.ro tel: 021 252 86 86 sau 0726 371 110

Piaa cldirilor de birouri ncotro?

Studiu realizat de

(1) Exist n acest moment un studiu complet al pieei cldirilor de birouri din Romnia care s detalieze situaia gradului acestora de ocupare? Experii citai au confirmat n unanimitate c n prezent nu exist un studiu complet al pieei cldirilor de birouri din Romnia, care s detalieze gradul de ocupare al acestora. ----- Colliers - Potrivit Colliers studiile aplicate pe piaa de office cuprind doar anumite categorii de cldiri. ----- DTZ Echinox - Conform DTZ, fiecare companie imobiliar (DTZ, Colliers, CBRE, JLL, King Sturge, BNP Paribas, Cushman & Wakefield) emite anual sau bianual un studiu de pia propriu, incluznd i o privire de ansamblu (overview) asupra pieei spaiilor de birouri din Bucureti. Un pas important pentru transparena pieei a fost fcut n toamna anului 2008 prin organizarea unui Research Forum de ctre reprezentanii principalelor companii de consultan imobiliar (DTZ, Colliers, CBRE, JLL, King Sturge, BNP Paribas, Cushman & Wakefield). Modelul deja implementat n celelalte ri central i est europene presupune schimbul de informaii despre tranzaciile intermediate de fiecare companie, livrrile trimestriale, rata de neocupare i stocul total de spaii de birouri nregistrat la sfritul fiecrui trimestru. Ca proiect de viitor, urmeaz o comunicare semnat de toate companiile sus menionate. ----- Epsilon Imobiliare - Reprezentanii Epsilon afirm c exist mai multe studii pe piaa nchirierilor de birouri, ns gradul de ocupare difer de la companie la companie. n medie, pe segmentul spaiilor de clasa A, gradul de neocupare (spatiile ramase nenchiriate) a depit 10% n prima jumtate a anului i, odat cu livrarea unor noi spaii, el va crete, cel mai pesimist scenariu indicnd o rat de neocupare de 20%. ----- Esop - Specialitii Esop afirm c la nivelul capitalei se cunosc destul de bine parametrii de ocupare, dar c, ntr-adevr, la nivelul ntregii ri nu exist un studiu complet. ----- RealTime Imobiliar - Reprezentantul RealTime remarc tendina de a include ct mai mult informaie calificat n studiile companiilor, ns nu crede n existena unui studiu complet pentru piaa de birouri. Motivul invocat - informatiile inexacte de la companii i imposibilitatea de a avea un status sincronizat pentru toate cldirile de birouri. O soluie ar fi utilizarea sistemelor de calcul existente, care pot determina nivelul gradului de ocupare cu o precizie ridicat. ----- ROND Exclusive - Specialitii Rond susin c exist n acest moment pe pia mai multe studii pariale realizate de companii imobiliare, dar acestea nu reflect n intregime piata spaiilor de biouri i fac gradul de ocupare al acestora imposibil de determinat.

2
www.cladiridebirouri.ro e-mail: office@cladiridebirouri.ro tel: 021 252 86 86 sau 0726 371 110

Piaa cldirilor de birouri ncotro?

Studiu realizat de

(2) Exist o standardizare unanim recunoscut i acceptat n Romnia privind mprirea cldirilor de birouri pe clase (clasa A, clasa B, clasa C)? Subiectul unei standardizri privind mprirea cldirilor de birouri pe clase este extrem de delicat att pentru ageniile imobiliare, ct i pentru proprietarii de cldiri. ----- DTZ Echinox - Reprezentanii DTZ explic faptul c n Romnia nu exist o standardizare unanim recunoscut. Companiile se raporteaz, de obicei, la standardizrile internaionale: Clasa A presupune o locaie central (ultracentral), o suprafa a cldirii de minim 10,000 mp, un loc de parcare la minim 100 mp nchiriai, nlimea pe nivel mai mare de 2,6 m, climatizare prin venticonvectori cu 4 evi etc. Caracteristicile cldirilor de clasa B si C sunt precizate pornind de la caracteristicile cladirilor de Clasa A. Clasa B presupune o locatie central, semicentral sau descentralizat, o suprafa a cldirii cuprins ntre 2,000 - 10,000 mp. Cldirile de clasa C sunt, n general, de generaie veche, avnd de obicei, ntre 10-20 de ani. ----- Epsilon Imobiliare Reprezentantul Epsilon remarc lipsa standardizrii, cel puin pentru categoriile B i C i efectele acesteia, la nivel de marketare a ofertelor, de pild, muli dezvoltatori i prezint cldirile de clasa B+, ca fiind proiecte de clasa A. ----- Esop - Reprezentanii Esop consider c standardizarea internaional nu este unanim recunoscut i integral acceptat. n trecut, pe fondul unei oferte destul de reduse n raport cu cererea, a existat tendina unor proprietari de imobile s supra-aprecieze cldirile fa de calitatea lor real, i aceast tendin nc se perpetueaz. ----- RealTime Imobiliar - Specialitii RealTime sunt sceptici i nu cred c n Romnia se dorete crearea unor standarde unanim recunoscute. Pe de alt parte, exist agenii precum Colliers care au dezvoltat i promoveaz anumite criterii pentru ca o cldire s fie considerat de clasa A, criterii legate de suprafa, raie de parcare, faciliti, accesibilitate i vizibilitate. ----- ROND Exclusive - Reprezentanii Rond afirm c proprietarii imobilelor de birouri, n cele mai multe cazuri, i supraevalueaz proprietatea n funcie de costul finisajelor interioare i exterioare. n realitate, corelaia corect este data de locaie, de o anumita suprafa, regim de nlime, locuri de parcare, mijloace de transport i alte detalii tehnice.

3
www.cladiridebirouri.ro e-mail: office@cladiridebirouri.ro tel: 021 252 86 86 sau 0726 371 110

Piaa cldirilor de birouri ncotro?

Studiu realizat de

(3) Care este cel mai eficient mediu de promovare al ofertelor imobiliare tip office? Este online-ul unul dintre mediile ofertante? Comunicarea este esenial pentru promovarea ofertelor office. O metod preferat de companii este comunicarea direct. Internetul are un loc important n mixul de comunicare. ----- Colliers Pentru Colliers cea mai bun metod de promovare a cldirilor este direct ctre persoanele de decizie, o metod utilizat fiind mailing-urile de prezentare a unui proiect (att pe cale potal, ct i pe internet) adresate persoanelor de conducere. ----- DTZ Echinox - n cazul DTZ orice demers de comunicare are un dublu rol: pe de o parte, urmrete s informeze cu privire la coordonatele i particularitile proiectului, pe de alta, tinde s influeneze, s creeze o percepie pozitiv i s faciliteze procesul de nchiriere. O particularitate a activitii lor este faptul c lucreaz n mod curent cu proiecte n curs de dezvoltare i, astfel, sunt pui n postura de a comunica ceva ce nc nu exist. De aceea o parte important a bugetului de marketing este direcionat ctre materialele de prezentare, al cror rol este s ilustreze ct mai elocvent i veridic proiectele n lucru: randari, planuri, brouri, website, site board, marketing suite. Ca instrumente de comunicare, DTZ folosete cu precdere instrumente de direct marketing i alte tactici BTL, cum ar fi evenimentele pentru clieni i ageni sau activrile pentru diverse faze de construcie, adresate clienilor i presei. De asemenea, folosesc frecvent campanii de direct e-mailing ctre baze proprii de poteniali chiriai. Internetul a fost folosit ca mediu de promovare n numeroase proiecte, fie prin listarea proiectelor pe diverse portaluri de real estate, fie prin derularea de campanii de promovare online, pe baz de bannere. ----- Epsilon Imobiliare - Din punctul de vedere al reprezentanilor Epsilon este vizibil pentru oricine c promovarea online ctig tot mai mult teren, ns este greu de spus ce mediu ar fi cel mai potrivit pentru promovarea unei cldiri de birouri, aceasta depinznd foarte mult de ceea ce ofera cldirea respectiv i de profilul chiriaului. ----- Esop - n viziunea Esop exist numeroase medii de promovare eficiente, iar acestea difer de la companie la companie, n funcie de segmentele pieei office pe care acioneaz i de politicile interne. ----- RealTime Imobiliar - Promovarea n mediul online a fost considerat ca fiind cea mai eficient de ctre reprezentanii RealTime, ns, n opinia lor, persoanele care caut spaii de birouri au nevoie de consultan i de servicii foarte bune, mai mult dect de o listare de oferte. ----- ROND Exclusive - Opiunea ROND Exclusive este de a folosi mai multe mijloace eficiente de promovare, att n ziarele i revistele de specialitate ct i online (site-urile de specialitate i newsletter). Cel mai eficient mediu de promovare al ofertelor imobiliare de tip office l reprezinta cel online, 60% din clienii nou-atrai provin din acest mediu. Procentul pe care Rond Exclusive l aloc promovrii online a spaiilor de birouri este de 30% din bugetul de promovare.

4
www.cladiridebirouri.ro e-mail: office@cladiridebirouri.ro tel: 021 252 86 86 sau 0726 371 110

Piaa cldirilor de birouri ncotro?

Studiu realizat de

(4) Cum se poate estima un yield corect pentru tranzacionarea unei cldiri de birouri? Modalitatea de estimare a unui yield n tranzaciile imobiliare cu spaii de birouri nu este bine definit. Pentru analizele proprii, fiecare companie tinde s favorizeze un alt model de calcul. ----- Colliers n contextul actual tranzaciile lipsesc i exist nc o diferen mare ntre ceea ce cer proprietarii i ceea ce ofer potenialii cumprtori, astfel nct pentru specialitii Colliers estimarea unui yield corect rmne extrem de dificil. Din punctul lor de vedere, se va ajunge la un un yield corect n momentul n care cererea i oferta vor ajunge la un punct comun i se vor ncheia tranzacii. ----- DTZ Echinox - Conform DTZ, yield-urile pot fi estimate corobornd mai multe elemente: 1. tranzaciile istorice i trend-urile posibile 2. comparaii cu pieele din rile vecine, n ceea ce privete trend-ul dar i nivelul yieldurilor, innd cont de diferena specific dat de caracteristicile fiecrei piee 3. analiza ofertelor i a cererilor chiar dac acestea nu au dus la tranzacii, presupunnd o marj de negociere i o posibil ntlnire a cererii cu oferta n intervalul ce le desparte 4. eventualele tranzacii existente i ajustarea acestora n conformitate cu caracteristicile ce difereniaz proprietile (locaie, calitate, chiriai, etc) ----- Epsilon Imobiliare Potrivit Epsilon Imobiliare, nu este suficient o chirie mare pentru a putea vinde la un yield mai bun. Este necesar ca acea chirie s poat fi pltit pe un termen ct mai lung, preferabil de un chiria cu renume. ----- Esop - Conform Esop, ncercarea de a determina yield-ul corect este corelat direct cu situaia pieei i raportul cerere/ofert la un moment dat. Reprezentantul Esop susine c nu exist un yield corect din principiu, el variaz n timp i este normal s fie aa, depinde de interesul investitorilor i alternativele lor n piaa local sau n alte piee, de numrul proiectelor disponibile. ----- RealTime Imobiliar - Potrivit RealTime, cotaia yield-ului este influenat de foarte muli factori iar yield-ul corect este cel acceptat i asumat de ctre cumprtor funcie de ncasrile anuale reale i bonitatea chiriailor. ----- ROND Exclusive Reprezentanii Rond consider c pentru estimarea unui yield corect se aplic o formul de calcul lundu-se n considerare mai muli factori: cost de achiziie, valoarea chiriei brute anuale, gradul de neocupare, durata, cheltuielile legate de imobil. Acetia precizeaz c nu se poate vorbi de un yield corect, ci de un yield estimat ct mai aproape de realitile pieei imobiliare, pentru c de cele mai multe ori aceste estimri ale rentabilitii sunt supraevaluate n funcie de anumite interese financiare.

5
www.cladiridebirouri.ro e-mail: office@cladiridebirouri.ro tel: 021 252 86 86 sau 0726 371 110

Piaa cldirilor de birouri ncotro?

Studiu realizat de

(5) Cum va evolua piaa cldirilor de birouri pe termen mediu 2-3 ani? n ct timp credei c se va ajunge la un nivel al tranzaciilor similar cu cel atins n anul 2008? Atitudinea general este optimist, ateptrile companiilor de imobiliare sunt ca piaa de office s-i reia ascensiunea ncepnd cu 2010. n prezent oferta tinde s fie excendentar, dar unele voci susin c situaia actual reflect o maturizare a pieei. ----- Colliers - Reprezentanii Colliers estimeaz livrarea a nc 190,000 mp de spaii de birouri pentru a doua jumtate a anului 2009, din care 90,000 mp au fost pre-nchiriai anul trecut. Aceasta situaie este atipic pentru piaa din Bucureti unde, pn nu demult, proiectele noi erau nchiriate n totalitate pn la data livrrii lor. Pe de alt parte, un asemenea procentaj este normal pentru o pia de birouri matur, unde, de regul, doar 50% din stocul nou de spaii este prenchiriat naintea livrrii. Previziunile reprezentanilor Colliers referitor la situaia pieei sunt: n a doua jumtate a anului cererea va atinge un nivel similar celui din primul semestru. chiriile sunt predispuse la o nou scdere de aproximativ 10%. Rata de neocupare va oscila cel mai probabil n intervalul 15-20%, mai sczut n zona central i mai ridicat ctre periferie. Spaiile vacante vor fi absorbite n 2010, existnd foarte puine proiecte anunate pentru anul viitor: doar 135,000 mp de spaiu nchiriabil. n consecin, ateptrile sunt ca rata de neocupare s se stabilizeze n jurul unei valori de 10% pn n 2011. ----- DTZ Echinox - DTZ consider c n urmtorii 1-2 ani oferta va rmne excedentar n raport cu cererea, deoarece marea majoritate a dezvoltatorilor i-au stopat proiectele, contribuind practic la o scdere a stocului prognozat anul trecut. Evoluia estimat este c, pe masur ce economia i va reveni, cererea de spaii de birouri va depi treptat oferta existent, ceea ce va conduce din nou la formarea unui trend ascendent privind preurile pe piaa de office. ----- Epsilon Imobiliare - Epsilon Imobiliare se ateapt ca nivelul chiriei s scad n marea majoritate a zonelor, cele mai afectate fiind zonele de Nord, n special Pipera, Sud i Vest. Reprezentanii companiei i exprim ncrederea n atractivitatea cldirilor de birouri din zona central a capitalei i nu credc vor suferi mari modificri chiriile n centru i nici gradul de ocupare. Acetia estimeaz c abia n anul 2012 s-ar putea ajunge la un trend ascendent pe piaa de birouri. ----- Esop - Esop consider c urmtorii 2-3 ani vor marca ntr-o prim etap creterea competiiei ntre spaiile de birouri, pe fondul unei oferte excedentare. ntr-o a doua etap piaa va tinde s se echilibreze, datorit relurii dezvoltrii mediului de afaceri, ns nu mai devreme de jumtatea anului 2011. n momentul de fa sunt disponibili n pia peste 500.000 mp numai n cldiri de birouri i nc 100.000-130.000 mp n vile. Chiar i dac doar jumtate din aceste spaii sunt n zone de interes i au preuri realiste, este totui o ofert deosebit de ridicat. innd cont de faptul c ritmul de absorbie (tranzaciile estimate a se realiza pentru acest an) este de pn n 150.000 mp (i poate este o estimare optimist), se pare c nici anul 2010 nu va aduce pentru proprietari o echilibrare a balanei. Accelerarea procesului de echilibrare a pieei este condiionat de o revenire a mediului de business, o reluare a creterii economice, dar aceasta nu este probabil a se produce mai devreme de 2011. O revenire la nivelul anului 2008 este greu de progonzat, dar Romnia pare s aib o poziie privilegiat raportat la celelalte ri, deoarece este nc o pia emergent, cu posibiliti de absorbie i nevoie de investiii n infrastructur, locuine, imobile birouri i nu numai. Acest lucru s-ar putea petrece n aproximativ 5-7 ani.

6
www.cladiridebirouri.ro e-mail: office@cladiridebirouri.ro tel: 021 252 86 86 sau 0726 371 110

Piaa cldirilor de birouri ncotro?

Studiu realizat de

----- RealTime Imobiliar - Reprezentanii RealTime previzioneaz c n urmtorii 2-3 ani se va construi foarte puin, va crete gradul de neocupare, va scdea chiria lunar i vom avea un ritm de relocare pentru restructurare destul de dinamic astfel nct anul 2010 va depi, ca numr de tranzacii, anul 2008. ----- ROND Exclusive Potrivit reprezentanilor Rond, n umtorii 2-3 ani se vor finaliza cldirile deja ncepute a cror finanare nu a fost supendat, sau care au fost construite din fonduri proprii. n schimb noi proiecte, cel mai probabil, nu vor fi ncepute. Un motiv ar fi durata mare de cutare i, respectiv, gsire a terenurilor potrivite pentru iniierea proiectelor noi la pre ct mai avantajos, astfel nct ponderea acestuia s fie ct mai mic n preul final al construciei. Un alt motiv este c dezvoltatorii nu sunt susinui nici de ctre piaa financiar, deoarece costurile finanrii sunt foarte mari.

(6) Cum a evoluat cererea de spaii de birouri pe zone? Ai observat o migraie a solicitrilor dinspre anumite zone ctre altele?

Evoluiile sunt cauzate pe de o parte de costuri, pe de alt parte de facilitile specifice zonei. Se contureaz o tendin de migrare dinspre nord spre centru. ----- Colliers Piaa spaiilor de birouri a fost ultimul segment imobiliar afectat de criza economic. Cu toate acestea, a nregistrat un nivel sczut de cerere n primele ase luni ale anului 2009. Conform reprezentanilor Colliers, doar 31,000 mp au fost nchiriai n aceast perioad, n scdere cu 70% fa de prima jumtate a anului 2008. Aproximativ jumtate din acest spaiu a fost localizat n zone periferice, o contribuie semnificativ la aceast situaie venind din partea unei tranzacii de peste 6,000 mp ncheiat de o instituie public pentru o perioad scurt de timp. ----- DTZ Echinox - Reprezentanii DTZ au sesizat c ponderea cea mai mare din cererea potenial de spaii de birouri este ndreptat ctre spaii cu o accesibilitate bun i cu preuri cuprinse ntre 10-18 euro/mp. O zon care a nceput s fie evitat este Pipera, n timp ce o parte din chiriaii cldirilor din Pipera au n plan gsirea unui spaiu cu o accesibilitate mai bun la finalul contractului existent. Tranzaciile importante din S1 cuprind urmtoarele zone: Zona de est: Enel-1,500 mp, cldirea Rams Business Park Zona Iancu de Hunedoara : Citroen-1,000 mp, cldirea Metropolis Zona Izvor: Apa Nova-890mp, cldirea Izvor Piata Presei Libere: AutoItalia Maseratti- cldirea City Gate Zona Militari: Ludan Grup-1,500 mp, cldire strada Virtuii ----- Epsilon Imobiliare Conform Epsilon Imobiliare, cererea pentru spaiile de birouri a sczut n 2009 i foarte multe companii s-au concentrat pe renegocierea chiriilor. Zona Pipera a sczut n topul preferinelor chiriailor, unul dintre motive fiind i dezvoltarea greoaie a infrastructurii. La polul opus, odat cu livrarea unui stoc important n zona Floreasca - Barbu Vcrescu, multe companii i-au ndreptat atenia ctre aceast zon, chiriile fiind relativ sczute, iar accesul la mijloacele de transport n comun, inclusiv metrou, foarte bun. ----- Esop Reprezentanii Esop observ c ultimele 12 luni au adus o migrare a solicitrilor de spaii de birouri ctre zonele centrale i ultra-centrale i de regul ctre cldiri de birouri. n top se afl zonele Aviatorilor, Charles de Gaulle, Roman, Universitate, n detrimentul unor zone considerate bune n trecut, precum Unirii, Domenii, sau altele i mai puin centrale.

7
www.cladiridebirouri.ro e-mail: office@cladiridebirouri.ro tel: 021 252 86 86 sau 0726 371 110

Piaa cldirilor de birouri ncotro?

Studiu realizat de

n ceea ce privete criteriul clasei cldirilor, bugetele mult reduse ale companiilor (ce au variat n 2009 ntre 10-16 Eu/mp) au determinat o concentrare a tranzaciilor ctre spaiile de clasa B si B+, spaii ce au avut o politic de pre mai flexibil. Spaiile de clasa A au fost cel mai puin tranzacionate n ultimele 18 luni, din cauz c majoritatea companiilor au amnat att extinderile, ct i upgrade-urile de imagine n ceea ce privete sediul (acestea fiind principalele raiuni pentru solicitrile de clasa A). ----- RealTime Imobiliar - Realtime noteaz o scdere a cererii pentru zona de nord i creteri foarte mici ale cererii pentru celelalte zone. ----- ROND Exclusive - Reprezentanii Rond susin c nu poate fi vorba de o evoluie a spaiilor de birouri doar pe zone, innd cont de faptul ca n aceast perioad companiile i-au relocat activitatea lund n considerare mai multe aspecte: preul de nchiriere, accesul facil la mijloacele de transport n comun, disponibilitatea locurilor de parcare, un plus de imagine dat de locaie, toate la un cost mai mic. n consecin, dac pn la sfritul anului 2008 zona de nord era cea mai cautat i implicit cea mai scump, criza economic a atras migraia din aceast zon ctre zone centrale i semicentrale care au cunoscut dezvoltare accentuat pe segmentul de office.

(7) ntre ce niveluri de pre per metru ptrat se ncadreaz ofertele de spaii de birouri n prezent? Nivelurile preurilor pe metru ptrat ntre care se situeaz acum chiriile pentru spaiile de birouri difer de la zon la zon, depinznd i de calitatea i caracteristicile cldirii. ----- Colliers - Chiriile au nregistrat o scdere medie de 15% pn la 20% n primul semestru, chiriaii cutnd s-i renegocieze contractele n aceast perioad. O schimbare major pe pia const n acest transfer al puterii de negociere de la proprietari la chiriai, cauzat de nivelul foarte sczut al cererii i de oferta crescut de spaii noi cu suprafeele mari oferite spre nchiriere. n consecin, proprietarii sunt n prezent dispui s ofere stimulente importante (termene de nchiriere mai scurte, chirii reduse pentru primii ani, luni cu chirie gratuit, sume oferite pentru amenajarea birourilor, etc) pentru a se asigura de procente ridicate de nchiriere.

Colliers
Chirii (EUR/mp/lun)

Centru 18-20

Semi-Centru 14-18

Periferie 10-14

----- DTZ Echinox - Comparativ cu ultima parte a anului 2008, pe parcursul ultimelor 6 luni, nivelul chiriilor pentru spaii de birouri a nregistrat o scdere de 8 10% (zone centrale), respectiv de 12 13% (zonelor n afara centrului). Zona Pipera nregistreaz cele mai drastice scderi ale nivelului de nchiriere, cu procente nc greu de estimat. Tendina le este comun tuturor capitalelor central i est europene. n Varovia, de pild, chiria pentru spaiile centrale a cunoscut o descretere de aproximativ 10%, de la 30 la 27 euro/mp/lun. Praga are chirii similare cu Bucuretiul, n condiiile n care stocul de spaii de birouri este dublu i gradul de neocupare n T1 este de 10%, superior celui de 6.8% nregistrat n Bucureti pentru aceeai perioad.

8
www.cladiridebirouri.ro e-mail: office@cladiridebirouri.ro tel: 021 252 86 86 sau 0726 371 110

Piaa cldirilor de birouri ncotro?

Studiu realizat de

DTZ Echinox
Chirii (EUR/mp/luna)

Centru 21 - 23

Semi-Centru 17 - 19

Periferie 12-14

----- Epsilon Imobiliare Chiriile variaz de la zona la zona, n Pipera (zona Voluntari) existnd oferte i pentru 10 euro/mp/lun. Cele mai ridicate chirii au rmas pentru centrul Capitalei, ns i aici nivelul este de sub 20 euro/mp/lun. ----- Esop Esop furnizeaz o list complet de date statistice: Chirii medii prezentare (Eu/mp) 19,0 - 22,5 16,5 - 19,5 16,0 - 18,5 14,5 - 16,5 13,0 - 17,0
**)

ESOP
Tip spatiu Centre de afaceri Clasa A Zona Unirii-Universitate-RomanaVictoriei Charles de Gaulle Centru-Nord, Centru-Vest si adiacent Unirii-Universitate-RomanaVictoriei Charles de Gaulle central *) central semicentral central

Bugete companii (Eu/mp) 17,0 - 18,5 14,0 - 16,5 13,5 - 16,5 12,0 - 14,5 12,0 - 14,5 9,0 - 12,0 8,0 - 11,5

Centre de afaceri Clasa B Imobile independente de talie mica si medie

11,0 - 14,0 9,0 - 13,0

Spatii birouri reconvertite si renovate Vile de patrimoniu Vile noi sau renovate pentru birouri

semicentral central central

8,0 - 11,5 19,0 - 23,0 13,5 - 17,0

7,5 - 10,5 16,0 - 18,0 12,0 - 13,5

semicentral Vile central semicentral Not: *) central - n interiorul magistralei de metrou M1 **) semicentral - n exteriorul magistralei de metrou M1

11,5 - 14,0 12,5 - 14,5 10,5 - 12,5

10,0 - 12,0 10,5 - 12,5 8,0 - 11,0

----- RealTime Imobiliar - Costul mediu furnizat de RealTime este de 8-24 euro/mp/lun. ----- ROND Exclusive - Limita maxim de pre a fost atins pentru imobilele de birouri cu finisaje i dotri excelente. Preurile de tranzacionare per metru ptrat se ncadreaz n urmtoarele marje:

ROND Exclusive
Chirii (EUR/mp/luna)

Ultracentral 13-17

Centru 10-12

Semi-Centru 8-10

9
www.cladiridebirouri.ro e-mail: office@cladiridebirouri.ro tel: 021 252 86 86 sau 0726 371 110

Piaa cldirilor de birouri ncotro?

Studiu realizat de

(8) Putei estima un nivel al gradului de ocupare (sau, dup caz, neocupare) existent n prezent n cldirile de birouri din Romnia, pe clase? Gradul de neocupare este n cretere momentan. Procentajele estimate sunt similare pentru toate companiile chestionate. ----- Colliers - Cererea slab corelat cu cea mai mare suprafata de spaii de birouri livrat ntr-o perioad de ase luni, au condus la o rat total de neocupare de 13%, situaie neobinuit pentru piaa de birouri din Bucureti care a nregistrat o rat de neocupare aproape nul n ultimii ani.

Colliers
Grad de neocupare

General 13%

----- DTZ Echinox - La nivel naional (exceptnd capitala) volumul tranzaciilor a fost foarte redus: 2 tranzacii intermediate de companii imobiliare n Braov ( 9,500 mp) i 1 n Cluj (1,000 mp). n Bucureti gradul de ocupare la finalul T2, 2009 este 88%, ntr-o scdere continu fa de anul trecut.

DTZ Echinox
Grad de neocupare

General 12% Evoluia gradului de neocupare a spaiilor de birouri din Bucureti, 2008-2009 Not:
*)

Procentele sunt raportate la stocul total de spaii de birouri din Bucureti

----- Epsilon Imobiliare O clasificare pe clase este dificil deoarece majoritatea studiilor sunt realizate pentru spaiile de clasa A. Pe acest segment, gradul de ocupare a fost de circa 90%, respectiv gradul de neocupare a crescut la aproximativ 10%.

Epsilon Imobiliare
Grad de neocupare

Clasa A 10%

----- Esop Conform studiilor Esop, gradul de neocupare pe clase la momentul actual este:

ESOP
Grad de neocupare

Clasa A 9,5% - 10,5%

Clasa B 11,5% - 12%

Clasa C 13% - 14%

Pentru Clasa A se estimeaz o cretere n T1 2010 ctre 12-15% (cnd vor fi finalizate ultimele imobile anunate pentru acest an) Pentru Clasa B se estimeaz o cretere n T1 2010 ctre 14-18%

----- RealTime Imobiliar

RealTime Imobiliar
Grad de neocupare

Clasa A 15%-20%

Clasa B 30%-35%

----- ROND Exclusive - Nu se poate estima un nivel al gradului de ocupare, ns avem o tendin de creere a gradului de neocupare, care se va accentua dac instabilitatea economic se menine.

10
www.cladiridebirouri.ro e-mail: office@cladiridebirouri.ro tel: 021 252 86 86 sau 0726 371 110

Piaa cldirilor de birouri ncotro?

Studiu realizat de

(9) Care considerai c sunt oportunitile pieei cldirilor de birouri pentru anul 2009? Dei piaa cldirilor de birouri a suferit modificri provocate de criza economic global, ea nu este lipsit de oportuniti pentru perioada urmtoare, n special n zona costurilor. ----- Colliers - n urma schimbrilor cauzate de criza economic, piaa de birouri s-a transformat dintro pia a proprietarilor ntr-o pia a chiriailor care capt multiple avantaje. Proprietarii au sczut nivelul chiriilor i sunt mult mai flexibili n ceea ce privete negocierea termenilor contractului, oferind diferite stimulente: luni gratuite, buget pentru fit-out sau un sistem de pre escaladat. Pe de alt parte, o caracteristic a perioadei este durata scurt a contractelor, spre avantajul ambelor pri: chiriaii prin angajamente pe durat scurt, iar proprietarii prin posibiliatea de renegociere a termenilor la momentul cnd piaa i va reveni. ----- DTZ Echinox - Piaa de birouri ofer potenialilor chiriai soluii adaptate contextului economic: preuri mai mici cu 5% pn la 15% proprietari foarte flexibili n ceea ce privete termenii comerciali flexibilitate din partea ageniilor privind contractele de colaborare ----- Epsilon Imobiliare n perioada urmtoare vor aprea la vnzare multe cldiri de birouri goale, la preuri foarte atractive. Pe de alt parte, este nevoie de mult capital propriu (fr credite) i de mult rbdare. Investiia merit efortul deoarce poate genera un profit considerabil pe termen mediu. ----- Esop Oportunitile sunt de partea companiilor n cutarea unui sediu, deoarece pot gsi spaii de dimensiuni variate (mici, medii i mari) n aproape toate cldirile din Bucureti. Chiriile s-au redus semnificativ, la fel si condiiile de nchiriere. Este un moment excelent pentru a planifica o relocare, n special pentru companiile care i-au restructurat procesele interne. ----- RealTime Imobiliar - Marele beneficiu al perioadei este cel al costurilor, ajungndu-se la un nivel al chiriilor de 12-14 euro/mp/lun pentru spaii de 100-300 mp. ----- ROND Exclusive - Oportunitile n 2009 provin de la cldirile situate n zon central i ultracentral, unde preurile au sczut n acelai ritm cu creterea ofertei. Preurile s-au diminuat i datorit gestionrii eficiente i a reducerii costurilor de ntreinere ale cldirilor. (10) Cum estimai c va evolua cererea pentru birourile de tip all-inclusive? O noutate pe pia i un segment cu potenial de cretere l reprezint birourile all-inclusive. ----- Colliers - Birourile tip all-inclusive au fost preferate de firmele start-up deoarece ofer pe lng toate facilitatile unui birou complet mobilat i utilat, un contract flexibil i suprafee mici. ----- DTZ Echinox - Interesul consumatorilor pentru birourile all inclusive a crescut i va continua s creasc fiind perfect adaptate unei situaii de criz. Principalele atuuri: disponibilitate imediat a spaiilor eliminarea costurilor iniiale pe care le presupune relocarea posibilitatea contractrii de suprafee mici termenul contractului poate varia de la cteva zile la civa ani ----- ROND Exclusive - De la introducerea acestui nou segment de birouri all- inclusive acum 5 ani, curentul a fost acendent fiind vorba de un serviciu nou care aduce confort i calitate vieii locatorilor. Spre deosebire de spaiile standard cuantificate la metru ptrat, cele all-inclusive se taxeaz la persoan. Costul lunar pentru o persoan este cuprins ntre 500 si 600 de euro. Din acest motiv, reprezentanii Rond nu cred c aceste biroui pot constitui o alternativ real pentru piaa din Romnia.

11
www.cladiridebirouri.ro e-mail: office@cladiridebirouri.ro tel: 021 252 86 86 sau 0726 371 110