Sunteți pe pagina 1din 13

UNIVERSITATEA DE VEST TIMIOARA FACULTATEA DE ECONOMIE I DE ADMINISTRARE A AFACERILOR MASTER: ADMINISTRAREA I EVALUAREA PROPRIETILOR IMOBILIARE ANUL II

NSCRIERILE N CARTEA FUNCIAR -CLASIFICARE I PROCEDURI-

COORDONATOR: dl. Prof. univ. dr. Anton Trilescu MASTERAND: Georgiana Oana Elade

-20111

INTRODUCERE: De-a lungul timpului, n Romnia, publicitatea imobiliar s-a realizat prin mai multe modaliti, principalele dou sisteme fiind cel al registrelor de transcripiuni i inscripiuni i cel bazat pe crile funciare. n afara celor dou mari sisteme, au fost reglementate i alte sisteme intermediare: sistemul crilor de publicitate funciar, cu o aplicabilitate restrns, pentru Bucureti i cteva localiti limitrofe i sistemul crilor de eviden funciar, aplicabil n anumite localiti din Transilvania. Decretul-Lege nr. 115/1938, aplicabil n Transilvania, Banat i nordul Moldovei a consacrat sistemul de publicitate imobiliar bazat pe crile funciare. Acesta este un sistem real de eviden, avndu-se n vedere imobilul precum i modul ct mai precis de identificare al acestuia. Prin acest sistem se realizeaz o publicitate integral n sensul c impune nscrierea obligatorie n cartea funciar a tuturor actelor i faptelor juridice privitoare la bunurile imobile. Superioritatea sistemului de carte funciar, a fost unanim recunoscut, dovad n acest sens fiind apariia Legii cadastrului i publicitii imobiliare nr. 7/1996, lege prin care se extinde sistemul de publicitate imobiliar real bazat pe cri funciare, la nivelul ntregii tri. Superioritatea sistemului crtilor funciare rezid n faptul c are n vedere interesele terilor pe care Codul civil i-a ignorat i c acesta permite o identificare facil a imobilului. Crile funciare constituie un sistem de publicitate real deoarece are la baz identificarea topografic a terenurilor. Toate nscrierile se fac pe imobile, iar nu pe proprietari. Fiecare imobil are propria sa carte funciar n care sunt evideniate toate schimbrile care intervin n situaia material i juridic. Crile funciare realizeaz un sistem de publicitate complet deoarece sunt nregistrate integral toate transmisiunile i constituirile de drepturi reale imobiliare. n anumite cazuri expres prevzute de lege, sunt nscrise i unele drepturi personale, fapte sau alte raporturi juridice n legtur cu imobilele. Drepturile reale imobiliare nscrise n cartea funciar se numesc drepturi tabulare, iar nscrierile referitoare la drepturile tabulare alctuiesc ceea ce se numete stare tabular. Obiectul drepturilor tabulare este corpul funciar care poate fi alctuit din una sau mai multe parcele. Corpul funciar reprezint o unitate economic alctuit dup criteriul naturii imobilului ori al scopului economic urmrit de proprietar. nscrierile din cartea funciar devin opozabile fa de teri de la data nregistrrii cererii, iar ordinea nregistrrii cererii va determina rangul nscrierii. nscrierea din cartea funciar a actului juridic de constituire, modificare sau stingere a unui drept real imobiliar are ca efect opozabilitatea fa de eventualii titulari de drepturi reale imobiliare cu acelai obiect, de la acelai autor, care nu au efectuat aceast operaiune ori au fcut-o ulterior. Dac n cartea funciar s-a nscris un drept real n condiiile legii, n folosul unei persoane, se prezum c dreptul exist n folosul ei, dac a fost dobndit sau constituit cu bun credin, ct timp nu se dovedete contrariul. Cuprinsul crii funciare se consider exact, n folosul acelei persoane care a dobndit, prin act juridic cu titlu oneros un drept real, dac n momentul

dobndirii dreptului nu a fost nscris n cartea funciar o aciune prin care se contest cuprinsul su sau dac dobnditorul nu a cunoscut, pe alt cale, aceast inexactitate. CADRU GENERAL: Procedura privind nscrierea unui imobil n cartea funciar este reglementat de Ordinul 2371 din 22 decembrie 1997 pentru aprobarea Regulamentului de organizare i funcionare a birourilor de carte funciar ale judectoriilor, publicat n Monitorul Oficial nr. 84 din 23 februarie 1998, cu modificarile i completarile ulterioare i de Legea cadastrului i a publicitii imobiliare nr. 7 din 13 martie 1996, republicat, publicat n Monitorul Oficial nr. 201 din 3 martie 2006. Criterii de clasificare i categoriile de nscrieri corespunztoare: a) Dup obiectul lor, nscrierile sunt de trei feluri: intabularea dreptului de proprietate, a celorlalte drepturi reale principale i a drepturilor reale accesorii imobiliare; nscrierea provizorie a acestor drepturi sub condiia justificarii lor ulterioare; notarea altor raporturi juridice, a incapacitatilor, drepturilor personale, aciunilor i cilor de atac n justiie, precum i a msurilor de indisponibilizare, n legatura cu imobilele din cartea funciar. b) Dup natura sau coninutul lor specific, nscrierile sunt de dou feluri: nscrieri de ordin juridic nscrieri de ordin tehnic. nscrierile juridice sunt cele care produc efecte juridice, n sensul c nasc, modific sau sting drepturi i alte situaii juridice n legtur cu imobilul nscris n cartea funciar. Aceste nscrieri sunt de trei feluri: nscrieri propriu-zise, rectificri (radieri), i ndreptri. nscrierea propriu-zis este aceea care menioneaz dobndirea (naterea, strmutarea, constituirea) ori modificarea unui drept real imobiliar, precum i, dup caz, drepturile personale, actele sau faptele juridice privitoare la starea i capacitatea persoanelor aflate n legtur cu imobilele cuprinse n cartea funciar. n cazul n care cuprinsul crii funciare nu corespunde, n privina nscrierii, cu situaia real, se poate cere rectificarea acesteia. Prin rectificare se nelege radierea, ndreptarea sau menionarea oricrei operaiuni, susceptibil a face obiectul unei nscrieri n cartea funciar. n sfrit, n situaia n care se svresc erori materiale cu prilejul nscrierilor sau radierilor operate n cartea funciar, acestea se pot ndrepta spre a nu se cauza vreun prejudiciu persoanei interesate. n afara nscrierilor strict juridice, n cartea funciar i n celelalte documente cu care aceasta ntregete gsim i numeroase meniuni i date tehnice cum sunt cele referitoare la suprafaa terenului, destinaia, categoria de folosin, construciile ridicate, planul i descrierea imobilului, valoarea impozabil, observaiile de ordin tehnic i trimiterile de la o parte a crii funciar la alta etc. Fiind vorba de date i meniuni tehnice de ordin descriptiv ori indicativ acestea nu produc nici un efect juridic, chiar dac ar fi omise ori ar fi eronate (art. 32), cazuri n 3

care va fi oricnd posibil completarea, ndreptarea sau modificarea acestora (cf. art. 33 alin. 3 i 5; art. 53), la cerere sau din oficiu. c) Dup cum sunt ori nu sunt condiionate de justificarea lor ulterioar: nscrierea definitiv (perfect) nscrierea provizorie , (imperfect sau condiional). Este definitiv acea nscriere ale crei efecte se produc cu titlu definitiv, irevocabil, de la data nregistrrii cererii de nscriere, fr a fi necesar justificarea ei ulterioar. Ca nscrieri definitive putem meniona: intabularea, notarea i rectificarea (radierea, de exemplu) efectuate n temeiul acordului prilor sau unei hotrri judectoreti irevocabile. Este provizorie acea nscriere care devine opozabil terilor cu rangul determinat de cererea de nscriere, sub condiie i n msura justificrii ei. nscrierea provizorie este o nscriere condiional sau, dup caz, imperfect (svrit n scopul de a conserva un drept ctigat n temeiul unei hotrri judectoreti care nu este irevocabil). Sunt provizorii, de exemplu: 1) intabularea dobndirii unor drepturi afectate de o condiie suspensiv; 2) nscrierea (intabularea) dobndirii, modificrii sau stingerii unui drept tabular ntemeiat pe o hotrre judectoreasc care nu este irevocabil; 3) radierea dreptului de ipotec sau a privilegiului, dac debitorul a consemnat toate sumele pentru care acesta fusese nscris. Aadar, nscrierea definitiv i nscrierea provizorie sunt nscrieri autonome cu regim juridic distinct i, prin urmare, ele nu trebuie confundate. ntre ele exist att asemnri, ct i deosebiri. Principalele asemnri sunt urmtoarele: - ambele au ca obiect drepturi tabulare; - ambele produc efecte de la data nregistrrii cererii de nscriere. Deosebirile sunt, ns, mult mai importante, i anume: - ca obiect: pe cnd nscrierile definitive au ca obiect i notarea unor drepturi personale, acte sau fapte juridice referitoare la starea i capacitatea persoanelor, aflate n legtur cu imobilele cuprinse n cartea funciar, nsrierile provizorii vizeaz numai drepturile tabulare; - ca efecte: pe cnd nscrierea definitiv produce efecte imediate fr a fi condiionat de justificarea ei ulterioar sau de ndeplinirea altor formaliti suplimentare, nscrierea provizorie produce efecte imediate, ns condiionate de justificarea ei ulterioar; - ca sanciune: rectificarea unei nscrieri definitive nu va fi opozabil persoanelor mpotriva crora aciunea nu a fost admis sau care nu sunt aprate de publicitatea material a crilor funciare; dimpotriv nejustificarea unei nscrieri atrage, la cererea celui interesat, radierea ei i a tuturor nscrierilor care s-au fcut condiionat de justificarea acesteia, indiferent de numrul sau natura acestora i fr a se putea invoca publicitatea material a crilor funciare de ctre terii subdobnditori.

d) Dup efectele juridice produse, nscrierile se mpart n: nscrierea cu efect constitutiv de drepturi (nscrierea constitutiv) nscrierea cu efect de opozabilitate fa de teri (nscrierea cvasi-constitutiv) nscrierea cu efect de informare pentru teri (nscrierea declarativ). Din punct de vedere juridic, nscrierea constitutiv (atributiv sau extinctiv) de drepturi este acea nscriere care reprezint un element constitutiv al operaiunii juridice avnd ca obiect constituirea, transmiterea, modificarea sau stingerea unui drept real imobiliar. n acest caz, constituirea, transmiterea, modificarea sau stingerea oricrui drept real imobiliar reprezint o operaiune complex care descompune n dou elemente componente: 1) un titulus adquirendi, adic o cauz legitim, respectiv un act sau fapt juridic constitutiv, translativ, modificator sau extinctiv de drepturi; i 2) un modus adquirendi, respectiv un mod juridic de dobndire, modificare sau stingere, pe care-l joac n dreptul modern, de regul, tradiiunea sau publicitatea, adic, n spe, nscrierea sau transcrierea titlului ori dreptului n registrele de publicitate imobiliar. Este cazul sistemelor reale de publicitate imobiliar (austriac, german, elveian, olandez etc.), dar i al fostului Decret-lege nr. 115/1938 (art. 17). Prin urmare, n lipsa nscrierii ori, dup caz, n lipsa unui act sau fapt juridic valid, efectul constitutiv de drepturi nu se poate produce n mod absolut, adic nu numai fa de teri, dar nici ntre pri, ceea ce nsemneaz c titular al dreptului va continua s rmn cel nscris, n mod valabil, n cartea funciar, adic titularul sau, dup caz, antecesorul tabular. n prezent, face parte din aceast categorie radierea drepturilor tabulare (art. 20 alin. 2 din Lege) nscrierea pentru opozabilitate faa de teri este acea nscriere de care depinde nu existena, ci numai opozabilitatea fa de teri a drepturilor reale sau personale dobndite, modificate sau, dup caz, stinse, n temeiul unui anumit act sau fapt juridic. n aceste cazuri, dimpotriv, se apreciaz c ntre pri actul sau faptul juridic produce efecte translative, consitutive sau extinctive de drepturi, n mod imediat (automat) i nemijlocit (principiul efectului translativ al conveniilor), chiar n lipsa i fr a fi nevoie de nici o nscriere sau alt formalitate prealabil, ns fa de teri, n lipsa nscrierii, dreptul real dobndit, modificat sau stins nu produce nici un efect fiind cu alte cuvinte inopozabil acestora. n realitate, chiar ntre pri, lipsa nscrierii este de natur s afecteze raporturile dintre pri, cel puin n cazul drepturilor reale (iar nu personale) supuse sistemului de carte funciar, deoarece antecesorul tabular rmne titularul dreptului nscris n folosul su (cf.art. 30 din L. nr. 7/1996) i poate dispune n continuare de el, potrivit , regulilor de carte funciar, ceea ce nsemneaz c, i n aceste cazuri, nscrierea are caracter constitutiv sau, cel puin cvasi-constitutiv, fiind un element esenial al producerii transferului sau stingerii efective a dreptului real imobiliar nscris n cartea funciar. Fac parte, n prezent, din aceast categorie: intabularea, nscrierea provizorie i notarea, n cazurile n care aceasta din urm este obligatorie (v. art. 20 alin.1, art. 21, 25, 29, 38 i 39 din Lege). nscrierea cu efect de informare are caracter pur declarativ, n sensul c de aceast nscriere nu atrn nici existena i nici opozabilitatea fa de teri a drepturilor reale sau personale, a actelor, faptelor sau altor raporturi juridice n legtur cu imobilele cuprinse n cartea funciar, ci o astfel de nscriere asigur numai informarea terilor asupra situaiei juridice reale a imobilului din cartea funciar i, eventual, confer titularului dreptul de a dispune de bun, potrivit regulilor de carte funciar. Intr n aceast categorie intabularea sau nscrierea

provizorie a drepturilor reale opozabile erga omnes fr nscrierea n cartea funciar, n cazurile anume prevzute de lege (art. 26 din L. nr. 7/1996), notarea actelor i faptelor juridice privitoare la drepturile personale, la starea i capacitatea persoanelor n legtur cu imobilele cuprinse n cartea funciar care sunt opozabile erga omnes fr nscrierea n cartea funciar (ex.: dreptul de preempiune legal, calitatea de bun comun a imobilului, incapacitatea de exerciiu, hotrrea de deschidere a procedurii de reorganizare judiciar sau a falimentului), ele urmnd a fi fcute pentru a ntregi cuprinsul crii funciare n vederea informrii complete a terilor, iar nu n scopul de a le fi opozabile. Din cele ce preced, rezult c nscrierile constitutive sau atributive de drepturi sunt elemente eseniale pentru ca dreptul respectiv s se nasc, modifice sau, dup caz, s sting, deoarece actul sau faptul juridic care constituie temeiul nscrierii nu poate produce un asemenea efect nu numai fa de teri, dar nici ntre pri. Dimpotriv nscrierile n scop de opozabilitate au o eficacitate redus, deoarece acestea sunt necesare nu mai pentru ca drepturile ori situaiile juridice valabil dobndite s poat fi valorificate contra oricrei persoane. Ct privete nscrierile declarative sau informative acestea nu produc efecte juridice specifice, ci numai asigur informarea terilor cu privire la existena unor situaii juridice pe deplin eficace, indiferent de orice alt formalitate de publicitate. Cu toate acestea, utilitatea lor nu poate fi tgduit, deoarece, n lipsa lor, terii n-ar fi n msur s cunoasc de multe ori, n mod efectiv i la timp, situaiile juridice n cauz, fapt ceea ce uneori le-ar putea vtma propriile interese. Spre ex., lipsa meniunii punerii sub interdicie judectoreasc a titularului de carte funciar ar putea expune pe ter riscului anulrii actului de nstrinare ncheiat cu interzisul judectores, chiar dac nu tia de luarea acestei msuri (art. 144 C. fam.). e) n funcie de modificrile aduse unui corp de carte funciar se pot face nscrieri, renscrieri sau transcrieri. Corpul de carte funciar, adic imobilul nscris n cartea funciar, este susceptibil de modificare prin alipiri sau dezlipiri de parcele, situaii n care se pot svri nscrieri, renscrieri sau transcrieri, dup caz (art. 42 i 43). Astfel se svresc: - nscrieri, cnd se adaug o nou parcel care nu era cuprins n vreo carte funciar la un corp de carte funciar; - renscrieri, cnd se mrete ntinderea unei parcele sau dac, dezlipindu-se o parcel aceasta se trece n aceeai carte funciar ca un corp de carte funciar de sine stttor; - transcrieri, cnd o parcel trece dintr-o carte funciar n alta. f) Dup natura documentelor cadastrale pe baza crora se svresc se disting nscrierile cu caracter nedefinitiv nscrierile cu caracter definitiv.

Ce este intabularea? Intabularea este nscrierea avnd ca obiect drepturi reale imobiliare care produce efecte imediate i definitive, de la data nregistrrii cererii de nscriere. Legea nu a folosit aceast denumire particular pentru desemnarea unui asemenea gen de nscriere, dar aceast lacun a fost acoperit, cel puin la nivel enuniativ, prin recenta modificare adus de Legea nr. 247/2005 (art. 26 alin. 4), fiind suplinit anterior i de Regulament (art. 44). Intabularea este o nscriere definitiv, n sensul c, o dat cererea de nscriere admis, efectele intabulrii se produc instantaneu i deplin, pe data nregistrrii cererii de nscriere (art. 25 alin. 1), fr a mai fi nevoie de aducerea la ndeplinire, respectiv de svrirea unei proceduri completatoare din partea aceluia n profitul cruia s-a svrit intabularea. n acest sens se spune c intabularea este o nscriere necondiionat n antitez cu nscrierea provizorie, care necesit justificarea ulterioar Prin urmare, nu dreptul, ci nscrierea este definitiv, desvrit, deoarece intabularea unui drept real imobiliar se poate face i sub condiie rezolutorie ori afectat de un termen extinctiv sau cu alte restricii izvorte din lege ori din voina prilor (de ex. interdicia de nstrinare sau de grevare, dreptul de preempiune etc.), ns, n toate aceste cazuri nu nscrierea se admite condiional, ci dreptul intabulat are o condiie incert, pe cnd n ipoteza intabulrii n toate cazurile petiionarul nu are sarcina de a suplini anumite lipsuri i astfel nu se poate vorbi vreo sanciune contra lui (de eventuala suprimare a dreptului o dat nscris), cum se ntmpl n cazul nscrierii provizorii care nu este justificat, n condiiile prevzute de lege. b) Reglementare. nscrierea cu titlu definitiv a drepturilor reale imobiliare este reglementat att n Legea nr. 7/1996, ct i n Regulament. Obiectul intabulrii: Intabularea are ca obiect nscrierea drepturilor reale imobiliare. Drepturile reale imobiliare nscrise n cartea funciar sunt numite drepturi tabulare, iar drepturile tabulare alctuiesc ceea ce n jurispruden i doctrin s-a numit i se numete starea tabular. Sunt susceptibile de nscriere n cartea funciar urmtoarele drepturi reale imobiliare: dreptul de proprietate; dreptul de superficie; dreptul de uzufruct, uz, abitaie, administrare, concesiune, folosin servitute; dreptul de ipotec i privilegiile imobiliare. Intabularea stingerii unui drept real se numete radiere (cf. art. 20 alin. 2 din Lege; art. 5-6, 44, 89, 93 din Regulament). Intabularea constituie nscrierea obinuit, normal, a drepturilor reale imobiliare i este considerat, totodat, o nscriere definitiv, perfect, n sensul c nu necesit vreo justificare ulterioar, cum e cazul nscrierii provizorii, care are caracter excepional i condiional. Conditii de intabulare: Pentru efectuarea intabulrii, cererea de nscriere trebuie nsoit de nscrisul original - un nscris autentic ori, dup caz, un nscris sub semntur privat - sau de copia legalizat de pe acesta, prin care se constat actul sau faptul juridic a crui nscriere se cere. Dac nscrierea se face n temeiul unei hotrri judectoreti, se va prezenta o copie legalizat, cu meniunea c este definitiv (dac este dat de instana penal) sau irevocabil (dac este dat de instana

civil). Dac nscrierea se face n temeiul unei decizii administrative, se va prezenta nscrisul original (de ex., un exemplar al procesului-verbal de sechestru pentru luarea inscripiei ipotecare pentru garantarea unei creane fiscale, decizia de restituire n natur a imobilului preluat de stat n mod abuziv, emis n condiiile L. nr. 10/2001 etc.) sau legalizat a acestuia. Ct privete nscrisul original, acesta trebuie s ndeplineasc urmtoarele cerine (art. 48 alin. I din Lege i art. 90 din Regulament): este ncheiat cu respectarea formelor prescrise de lege; indic numele sau denumirea prilor; individualizeaz imobilul printr-un numr cadastral unic; d) este nsoit de o traducere legalizat, dac nu este ntocmit n limba romn; este nsoit, dup caz, de o copie a extrasului de carte funciar pentru autentificare sau a certificatului de sarcini ce a stat la baza ntocmirii actului. O meniune aparte trebuie ns fcut n privina nscrisurilor sub semntur privat. n prezent, nstrinarea terenurilor cu sau fr construcii, precum i constituirea de drepturi reale asupra acestora, prin acte ntre vii, se poate face numai prin acte ncheiate n forma autentic, sub sanciunea nulitii absolute (art. 2, titlul X, din L. nr. 247/2005). Rezult c nstrinarea sau grevarea construciilor prin acte mortis causa (de ex., prin testament), precum i nstrinarea sau constituirea de drepturi reale asupra construciilor indiferent de natura sau destinaia lor, pot fi fcute n continuare i prin acte ntocmite sub semntur privat. n asemenea cazuri, condiia prevzut de art. 48 alin. 1 lit. e) din Lege (cerina ca actul translativ sau constitutiv de drepturi s fie nsoit, dup caz, de o copie a extrasului de carte funciar pentru autentificare sau a certificatului de sarcini ce a stat la baza ntocmirii actului) nu trebuie ntrunit, ntruct, prin ipotez, este necesar doar n cazul n care legea sau, dup caz, prile impun respectarea cerinei formei autentice. Condiii speciale de intabulare: n afara cerinelor prevzute de art. 48 alin. 1 din Lege, pentru a se dispune intabularea dobndirii, modificrii sau stingerii unui drept real imobiliar, trebuie ntrunite i alte condiii suplimentare sau, dup caz, derogatorii, n cazurile anume prevzute de lege. Exempli gratia pot fi amintite aici urmtoarele situaii: - rectificarea nscrierilor de carte funciar se poate face fie pe cale amiabil prin declaraie autentic a titularul dreptului nscris, fie n caz de litigiu ori hotrre judectoreasc definitiv i irevocabil (art. 33 alin. 4). - debitorul care a pltit valabil creana ipotecar a unui cesionar nenscris n cartea funciar poate cere radierea ipotecii, dac nfieaz nscrisul original al cesiunii i chitana doveditoare a plii (art. 47 alin. 9) . - dreptul de proprietate dobndit prin construire se va putea nscrie n cartea funciar pe baza unui certificat eliberat de primria localitii unde este situat imobilul, prin care se atest, cnd este cazul, faptul c proprietarul a edificat construciile n conformitate cu autorizaia de construire eliberat potrivit legii, precum i a unei documentaii cadastrale corespunztoare (art. 55 alin. 1);

- ipoteca constituit asupra unui bun viitor se poate intabula n condiiile legii privind creditul ipotecar pentru investiii imobiliare, dac n prealabil a fost notat existena autorizaiei de construire (art. 55 alin 3 din Lege i art. 3 din L. nr. 190/1999, cu modificrile ulterioare); nscrierea n cartea funciar fixeaz limitele de existen ale acestui document, n lipsa acestuia, coninutul su neexistnd. Efectuarea oricrei nscrieri n cartea funciar presupune ca imobilul asupra cruia se face nscrierea s fie evideniat n prealabil n cartea funciar. Cererea de nscriere: Cererea de nscriere adresat biroului de carte funciar va cuprinde: - numele i domiciliul solicitantului; - obiectul nscrierii; - indicarea actului sau a actelor n msura sa justifice cererea; - localitatea n care este situat imobilul; - numrul cadastral al imobilului i numrul de carte funciar. La cerere se va ataa nscrisul original sau copia legalizat n temeiul creia se cere nscrierea, precum i dovada plii taxelor legale. Odata nregistrat, cererea nu mai poate fi modificat sau ntregit, fiind necesar nregistrarea unei noi cereri, fr a plati ns din nou taxele legale, cu excepia cazului n care pentru noua cerere s-ar prevedea taxe mai mari, situaie n care se va suporta numai diferena. La cerere se vor ataa, fie actele originale, fie copii legalizate ale acestora. Cererea poate fi depusa de titularul de carte funciar sau de partea interesat, prin mandatar cu procur autentic sau legalizat, dup caz, sau prin notarul public care a efectuat actul notarial susceptibil de nscriere n cartea funciar. Cererea privind efectuarea operaiunilor de nscriere n cartea funciar se depune la biroul de carte funciar, ntr-un singur exemplar, i se nregistreazcu data i ora primirii de ctre grefier sau de ctre conductorul de carte funciarcare ine registrul de intrare. Dac se depun dou exemplare, cel de-al doilea, cu meniunea numrului de nregistrare i a actelor anexate cererii, se restituie prii.

CERERE DE NSCRIERE N CARTEA FUNCIAR: ROMNIA Judectoria.................. Biroul de carte funciar Nr. cerere......../.......... CERERE DE NSCRIERE Domnule judector, Subsemnatul ....................................................., domiciliat n localitatea........................., str....................................... nr............, va rog s dispunei: Obiectul nscrierii: -------------------- ntabularea*) - nscrierea provizorie**) - notarea***) - radierea****) Imobilul este identificat prin nr. de carte funciar: ........................... i nr. cadastral al parcelei:........................ Actul juridic care justific cererea: - act de dobndire/constituire/radiere a unui drept real imobiliar. nscrisurile ataate la cerere, n original sau n copie legalizat (contracte sau acte unilaterale, hotrri judectoreti sau acte administrative):......................

Data.............. Semnatura......... ----------------*) Drept de proprietate, uz, uzufruct, abitaie, servitute, concesiune, ipoteca, privilegiu etc. **) Act sub condiie suspensiv, hotrre judectoreasc nedefinitiva. ***) Incapacitate, act sub condiie rezolutorie sau cu termen, locaiunea, preemptiunea, promisiunea de nstrinare, sechestrul judiciar i asigurator, schimbarea rangului ipotecii, aciuni n justiie asupra imobilului n cauz, orice alte fapte sau drepturi personale etc. ****) Drepturi reale, ipotec, privilegiu. ----------------NOT: Acte normative incidente n acest domeniu: - Ordinul Oficiului Naional de Cadastru, Geodezie i Cartografie nr. 946 din 12 octombrie 2000 pentru aprobarea Instruciunilor privind ntocmirea documentaiei cadastrale tehnice

10

necesare la nscrierea cu caracter nedefinitiv n Cartea funciara a actelor i faptelor juridice referitoare la terenuri i construcii, publicat n Monitorul Oficial nr. 90 din 22 februarie 2001, cu modificrile i completrile ulterioare. Notarea: n ceea ce privete a treia form de nscriere n cartea funciar, notarea, al crei obiect l constituie nscrierea drepturilor personale, a drepturilor de crean, a faptelor sau a raporturilor juridice care au legtur cu imobilele cuprinse n cartea funciar n scopul asigurrii opozabilitii fa de teri, fiind o caracteristic a drepturilor de crean, avnd n vedere c drepturile reale pot fi doar intabulate sau nscrise provizoriu, aceasta a fost reglementat de Decretul nr.115/1938, iar ulterior actele i faptele juridice ce puteau face obiect al notrii au fost redate n cuprinsul art.42 al Regulamentului nr.633/2006 al ANCPI, precum i n cuprinsul altor legi speciale, Noul Cod civil reglementeaz n totalitate procedura notrii, prevznd n art.901- art.902 distincia ntre actele i faptele juridice care sunt supuse notrii i cele care pot fi notate n cartea funciar fr ns ca opozabilitatea fa de teri s depind de aceast nscriere, acestea fiind opozabile terilor i n absena notrii lor n cartea funciar. Strile i faptele notate n cartea funciar trebuie s aib legatur cu imobilele nscrise n respectiva carte funciar, notarea neconstituind o limitare a exerciiului drepturilor nscrise n cartea funciar, ci urmarete realizarea publicitii imobiliare, adic a scopului crii funciare, de informare a terilor cu privire la situaia juridic a bunului. Obiectul notarii se distinge n urmtoarele categorii: 1. Starea i capacitatea persoanelor, care privete att persoanele fizice ct i juridice, care sunt titulare ale unui drept real nscris n cartea funciar. Notarea se va putea referi la incapaciti totale sau pariale de exerciiu ale titularului dreptului , interesul acestor notri constnd n faptul c drepturile reale imobiliare ce aparin unei astfel de persoane: actele de administrare, conservare i de dispoziie, pot fi ndeplinite prin reprezentant legal. Aceste notri tind s mpiedice pe titularul dreptului nscris s dispun de acesta cu nclcarea dispoziiilor legale privind reprezentarea, iar pe de alt parte informeaz terii cu privire la incapacitile titularului de a dispune de drepturile sale. 2. Aciunile i cile de atac n justiie care pot fi notate n cartea funciar trebuie s priveasc un drept real nscris n cartea funciar, caracterizndu-l pe acesta ca fiind litigios. Actiunea sau calea de atac trebuie s aib legatur cu imobilele nscrise n cartea funciar i drepturile reale aferente, notarea proceselor avnd drept scop informarea terilor de bun-credin cu privire la caracterul litigios al bunului pe care doresc s-l dobndeasc. 3. Msurile de indisponibilizare au drept efect informarea terilor asupra limitelor aduse dreptului de dispoziie al titularilor drepturilor reale imobiliare. Aceste msuri sunt: interdicia de nstrinare i/sau grevare a imobilului i modalitile acestora, dreptul de preemiune, lucrri de expropriere, sechestu asigurator i judiciar. Prevazut de art. 84 alin.2 lit. h) din Regulamentul de organizare i funcionare a birourilor de carte funciar interdicia de nstrinare i grevare, precum i modalitile acesteia pot fi notate n cartea funciara dac se dovedete faptul c o asemenea interdicie a fost instituit pe cale

11

legal sau convenional. n ce privete interdicia de nstrinare legal ( de ex. art. 9 din legea 112/1995), notarea este facultativ, fiind lsat la aprecierea celui interesat, deoarece actele, faptele sau raporturile juridice ce pot face obiectul su, exist i sunt opozabile fa de teri, indiferent de nscrierea lor n cartea funciar. Totodat, de menionat faptul c admiterea cererii privind notarea interdiciilor n cartea funciar, nu pot avea alt efect dect acela de opozabilitate fa de teri i de informare cu privire la o situaie juridic deja existent i nicidecum naterea unei interdicii, ca situaie juridic nou, cu alte cuvinte notarea nu poate avea efect constitutiv de interdicie. 4. Drepturile personale, care pot fi notate n cartea funciar sunt nscute de regul din raporturi juridice cu o alt persoan, de natur s afecteze regimul juridic al imobilului. Acestea sunt: contractul de locaiune, cesiunea veniturilor imobilului pe o perioad mai mare de 3 ani, chitanele de plat ale chiriei pe o perioad mai mare de 2 ani, contractele de leasing imobiliar, modaliti juridice care afecteaz dreptul nscris n cartea funciar.s.a. Condi iile n care se poate face notarea n cartea funciar, sunt analizate n funcie de cazurile n care notarea se dispune la cererea prilor interesate i cele n care notarea se dispune din oficiu. La cererea prilor interesate pot fi notate n cartea funciara actele i faptele juridice privitoare la drepturile personale, la starea i capacitatea persoanelor avnd legatur cu imobilele cuprinse n cartea funciar. nscrierea notrii la cererea prii interesate se dispune n temeiul actelor doveditoare care ndeplinesc condiiile prevazute de art. 48 din Lege. Notarea din oficiu se face la dispoziia instanei de judecat, la cererea organului de urmrire penal sau a registratorului de carte funciar, n baza adreselor eliberate de acestea, nsoite fiind de copii ale aciunilor introductive sau ordonanei procurorului. De menionat c aceste notri se pot face i la cererea prii interesate. Dispoziia notrii din oficiu nu echivaleaz ns cu o impunere ca registratorul s procedeze la respectiva notare, acesta putnd respinge sesizarea de nscriere dup o fundamentat analiz. Registratorul este obligat s noteze din oficiu respingerea cererii de nscriere n cartea funciar, cine a cerut notarea, dreptul sau faptul juridic care a fcut obiectul cererii i imobilul la care se refer. n cazurile n care se dispune nscrierea din oficiu a notrii apreciem c se impune comunicarea ncheierii de notare priilor interesate. Radierea: Radierea drepturilor de carte funciar este operaiunea prin care se nscrie stingerea efectelor drepturilor tabulare, ori stingerea cauzei care a determinat nscrierea n cartea funciar. Cazurile de radiere se clasific funie de obiectul care l vizeaza n : radierea intabulrii; radierea nscrierii provizorii; radierea notrii.

12

1. Radierea unor drepturi intabulate (nscrise definitiv) se poate face n baza unei declaraii de voin unilaterale provenind de la titularul dreptului (o asemenea situaie este rar ntalnit n practic deoarece are drept consecin stingerea ireversibil a dreptului) i n baza certificatului de deces n cazul drepturilor ce se sting prin moartea titularului. 2. Condiiile radierii nscrierii provizorii rezult din interpretarea per a contrario a dispoziiilor art. 51 din Regulament, rezultnd urmtoarele cazuri de radiere: a) mplinirea termenului de radiere- n situaia n care s-a efectuat o nscriere provizorie, i mai sunt necesare nscrisuri suplimentare, obligaie care a fost pus n vedere solicitantului nscrierii sub sanciunea decderii ntr-un termen stabilit de registrator, iar solicitantul nu s-a conformat. b) Renunarea titularului la dreptul nscris provizoriu, fiind necesar ndeplinirea condiiilor pentru nscrierea definitiv. c) Cnd hotararea de valorificare a nscrierii provizorii a fost respins, ntelegndu-se hotararea pronunat n aciunea n justificarea nscrierii provizorii. d) Hotrrea judectoreasc a constatat nevalabilitatea titlului n baza cruia s-a dispus nscrierea provizorie. e) Dac nu s-a fcut dovad c aciunea n justificare a fost pornit n termen, adic la mplinirea condiiei suspensive sau la expirarea termenului acordat de ctre registrator pentru depunerea nscrisurilor suplimentare. 3. Radierea notarii. Radierea faptelor i drepturilor personale, a litigiilor i altor raporturi referitoare la imobile, se va dispune la cererea prilor sau din oficiu, similar formelor de sesizare care au stat la baza notrii. Constituie temei al radierii notrii ncetarea strii de incapacitate a titularului dreptului real, ncetarea msurilor de indisponibilizare a imobilului, a altor drepturi personale care au determinat notarea. Msura radierii poate fi hotrt din oficiu de ctre registratorul de carte funciar, n cazul notrilor care i-au pierdut efectul. De asemenea radierea notrii poate fi cerut de prile interesate n baza actelor doveditoare care s ateste stingerea drepturilor care au determinat notarea.

13