Sunteți pe pagina 1din 13

AGENIA RELAII FUNCIARE I CADASTRU A REPUBLICII MOLDOVA

ntreprinderea de stat Cadastru


2005, or. Chiinu, str. Pukin, 47 tel.22-55-62, fax: 21-26-93


2005, . , . , 47 . 22-55-62, : 21-26-93 APROB Registratorul - ef OCT Bli__ Filiala . S. Cadastru 10 martie 2011 ___________ V. Pupz

RAPORT DE EVALUARE A PROPRIETII IMOBILIARE

Obiectul evalurii: Cas locativ i construcii auxiliare

Beneficiarul evalurii: Leorda Maria Vasilievna ;

Data evalurii: 1003. 2011

Bli

2011

CUPRINS

1. Date generale..........................................................................................................................3 2. Condiiile limitative ale evalurii..........................................................................................3 3. 4. Definiia Descrierea tipului valorii obiectului estimate..........................................................................................3 evalurii.............................................................................................4 4.1 Descrierea construciilor.........................................................................................................5 Aplicarea metodelor de evaluare............................................................................................5 5.1. Metoda cheltuielilor.........................................................................................................5 5.2. Metoda analizei comparative a vnzrilor.......................................................................6 5.3. Metoda veniturilor...........................................................................................................6 8. Rezultatul evalurii......................................................................................................................7

ANEXE: Copia documentelor prezentate de ctre beneficiarul serviciilor de evaluare.................8

1. Date generale Obiectul evalurii: Cas locativ i construcii auxiliare


Beneficiarul evalurii: Lungu Lidia Nicolae Data evalurii: 1204. 2011 Scopul evalurii: determinarea valorii de pia a obiectului evalurii n scopul restituirii valorii bunurilor prin achitarea de compensaii persoanelor supuse represiunilor politice. Documentele prezentate de ctre beneficiar: 1. Certificat de Reabilitare cu nr.13-3395/ 90 din 29.07.1991 2. Actul comisiei Primriei 3. Certificat de la Ministerul Afacirilor Interne( Copia ) 4. Contract de cumprare ( Copia ) Meniuni: prezentul raport de evaluare este ntocmit n dou exemplare, dintre care unul se transmite beneficiarului evalurii, iar al doilea se pstreaz n arhiva OCT Bli filiala S Cadastru

2. Condiiile limitative ale evalurii


1. Prezentul raport de evaluare este valabil: doar conform destinaiei stabilite de ctre evaluator i beneficiarul evalurii; doar sigilat, semnat de ctre evaluator i directorul ntreprinderii i legalizat cu tampila ntreprinderii de evaluare. 2. Datele utilizate n procesul evalurii se consider veridice, dar nu este garantat veridicitatea absolut a acestora, fapt pentru care n raportul de evaluare sunt indicate sursele de informaie. 3. Rezultatul evalurii reprezint o informaie confidenial ce poate fi utilizat doar conform destinaiei evalurii i oferit doar conform prevederilor legislaiei n vigoare. 4. Prezentul raport de evaluare este valabil n condiiile economice, fiscale, juridice i politice de la data ntocmirii sale. Dac aceste condiii se vor schimba, concluziile raportului de evaluare i vor pierde valabilitatea.

3. Definiia tipului valorii estimate Valoarea de pia este suma estimat pentru care un obiect al evalurii poate fi schimbat, la data evalurii, ntre un cumprtor hotrt s cumpere i un vnztor hotrt s vnd, dup un marketing adecvat, ntr-o tranzacie liber, n care fiecare parte va aciona competent, cu pruden necesar i neconstrns. 4.0 Descrierea obiectului evalurii
Actul Primriei Lazo

Descrierea construciilor
Suprafaa ( m.p. ) Anul construciei Volumul ( m.c. ) Lungimea (m ) Matrialul acoperiului Materialul pereilor Meniuni
-------

nr.

Costrucia

1. 2 3 4 5 6

Cas locativ Cas locativ Sarai

10 *8

200

80,0

-----

8*4,0

80

32,0

5*5

55

25,0

Subsol

5*4

20,0

Nuele indril tencuit cu agril Nuele indril tencuit cu agril Nuele indril tencuit cu agril piatr lemn f lemn -stu

Sarai

10,0*4,0

88

40,0

gard

70,0 m

5. Aplicarea metodelor de evaluare Metoda cheltuielilor Metoda cheltuielilor presupune determinarea valorii obiectului evalurii reieind din totalitatea cheltuielilor necesare pentru construirea acestuia sau reproducerea calitilor lui de consum. Algoritmul de determinare a valorii de pia a obiectului evalurii prin metoda cheltuielilor: - determinarea valorii de pia a terenului, fiind considerat liber i disponibil pentru cea mai bun utilizare; - determinarea valorii construciei considerate noi (valoarea de reconstituire sau de nlocuire). n valoarea construciei considerate noi sunt incluse cheltuielile legate nemijlocit de construcie, costurile indirecte i beneficiul investitorului; - estimarea deprecierii acumulate, ca fiind suma uzurii fizice (recuperabil i nerecuperabil), deprecierii funcionale (recuperabil i nerecuperabil) i deprecierii economice; - estimarea valorii de reconstituire sau de nlocuire, innd cont de mrimea deprecierii acumulate;

- estimarea valorii de pia a bunului imobil, ca fiind suma valorilor de reconstituire sau de nlocuire a construciilor. La evaluarea bunurilor imobile prin metoda cheltuielilor va fi utilizat urmtoarea formul de calcul: V = V1 +( Vc - D ), unde: V - valoarea bunului imobil; Vc - valoarea de reconstituire a construciei; Uf - uzura fizic a construciei; Df- deprecierea funcional; De - deprecierea economic ; Klocalitate- coeficient pentru amplasarea n localitate a bunului imobil ( anexa nr. 1 a metodologiei) Valoarea de reconstituire a caselor individuale de locuit i construciilor auxiliare acestora se calculeaz dup formula: Vc=( Cu.c. / K1997-1991) * Ka* Vc( Sc)

Valoarea construciilor :
Calcularea valorii de reconstituire a construciilor
( m.l.)Volumul ( m.c) / suprafaa( m.p.) / adncimea, lungimea Costul unei uniti de comparaie( lei/ m.c, lei/m.p., lei/m.l.) Coeficientul de corespundere a elementelor constructive Coeficieni de indexare a preurilor ( lei )

Coeficientul pentru amplasarea in localitate

Valoarea de reconstituire rezidual ( lei )

1. 2 3 4 5 6 7

Obiectul evalurii Cas locativ Cas locativ Sarai Subsol Sarai gard

200 80 55 20,0 88 70,0 m

131,91 131,91 181,58 116,24 108,88 52,68

1,0 1,0 0,8 0,8 0,8 1,0

2,67 2,67 2,67 2,67 2,67 2,67

22.299 22.299 22,299 22,299 22,299 22,299

220334 88134 66726 15533 64017 30798

20 20 20 20 20 20

75 75 75 75 75 75

90 90 90 90 90 90

22033 8813 6672

0,96 0,96 0,96 0,96 0,96 0,96

21152 8460 6406 1491 6146 2957 46612

1553 6402 3080 Total:

V= VRconstruciilor= 22853 lei

Valoarea de pia a construciilor ( lei )

Valoarea de reconstituire a construciei

Deprecierea economic ( % )

Deprecierea acumulata ( %)

din anul 1997 n 1991

din anul 1991 n 20 08

Uzura fizic ( % )

nr.

Metoda analizei comparative a vnzrilor


Metoda analizei comparative a vnzrilor const n estimarea valorii de pia a bunului imobil n baza analizei comparative a bunurilor imobile similare obiectului evalurii care au fost vndute recent sau sunt oferite pe pia i ajustrii preurilor de vnzare pentru diferenele ntre aceste bunuri i obiectul evalurii. Criteriul de selectare a obiectelor similare presupune asemnarea acestor obiecte cu obiectul evaluat dup caracteristicile funcionale i fizice. Preurile proprietilor imobiliare similare sunt ajustate, pentru diferenele ntre obiectele similare i obiectul evalurii. Algoritmul de determinare a valorii de pia a obiectului evalurii prin metoda analizei comparative a vnzrilor:

1. Colectarea i analiza datelor de pia n scopul selectrii obiectelor comparabile; 2. Selectarea unitilor i elementelor de comparaie; 3. Determinarea mrimii ajustrilor; 4. Compararea obiectului evalurii cu obiectele imobiliare comparabile, n scopul corectrii preurilor
de vnzare a bunurilor imobiliare comparabile; 5. Analiza preurilor ajustate ale obiectelor comparabile pentru a determina valoarea de pia a obiectului evalurii. La evaluarea caselor individuale de locuit i construciilor/edificiilor accesorii amplasate n localitile urbane prin metoda analizei comparative a vnzrilor se utilizeaz urmtoarea formul de calcul: Vacv = Vi* Kp unde: Vacv - valoarea estimat a bunului imobil prin metoda analizei comparative a vnzrilor; Vi- valoarea bunului imobil estimat n scopul impozitrii; Kp- coeficientul de actualizare a valorii din anul 2005

La momentul actual piaa imobiliar a caselor de locuit din localitile rurale este slab dezvoltat, i se aplic valoarea medie a caselor de

locuit conform informaiei de pia prezentat de ctre autoritile Publice locale. Satul Bursuceni, ,r-l Sngerei - 72777 lei (aptezeci i dou mii apte sute aptezeci i apte lei )

.2. Metoda veniturilor


La baza metodei veniturilor st premisa, c valoarea bunului imobil este determinat de valoarea prezent a fluxului de venituri pe care acesta le genereaz. n dependen de gestionarea bunului imobil venitul poate fi diferit. Una din cele mai sigure posibiliti de a obine venit n urma utilizrii bunului imobil, este de a-l da n arend. Exist dou metode de transformare a veniturilor generate de proprietatea imobiliar n valoarea ei: capitalizarea direct; 1) actualizarea fluxurilor de numerar. Capitalizarea direct presupune transformarea venitului generat de bunul imobil pe parcursul unui singur an de gestiune n valoarea acestuia cu ajutorul ratei de capitalizare. Actualizarea fluxurilor de venituri se bazeaz pe estimarea tuturor fluxurilor de numerar pentru ntreaga perioad de gestiune i determinarea valorii lor actualizate. La momentul actual piaa de arend a caselor de locuit din localitile rurale este foarte slab dezvoltat, fapt pentru care metoda veniturilor nu poate fi aplicat la calcularea valorii obiectului evalurii.

6. Reconcilierea valorilor
Reconcilierea rezultatelor evalurii presupune c evaluatorul, innd cont de rezultatele obinute n urma aplicrii metodelor de evaluare, le analizeaz i decide care este valoarea de pia a obiectului evaluat. Tab. 3 Denumirea metodei de evaluare Metoda cheltuielilor Metoda analizei comparative a vanzarilor Metoda veniturilor Valoarea de pia a obiectului evalurii Rezultatul evalurii ( lei) 22853 72777 Ponderea valoric (%) 0,40 0,60 62311 Rezultatul 18655 43666 -

7. Rezultatul evalurii

Valoarea casei de locuit i a construciilor accesorii din sat.Chicreni ,r-l Sngerei

62311 lei

Evaluator

/Apostul Larisa/

ANEXE

CUPRINS 1.Descrierea misiunii de evaluare.1


1.1 Bineficiarul servicilor de evaluare..1
1.2 Date despre evaluator i ntreprinderea de evaluare 1.3 Adresa i identificarea obiectului evalurii.

1.4 Moneda raportului . 1.5 Scopul i destinaia evalurii.................................................................................................................. 1.6 Data evalurii ........................................................................................................................................

2.Baza de evaluare i definiia ei


2.1Ipoteze i condiii limitate .. 2.2.Sursele de informaie i importana lor .. 2.3.Declaraia de conformitate cu standardele profesionale(naionale sau internaionale ).

3.Obiectul evalurii
3.1.Data i inspectarea obiectului evalurii . 3.2.Descrierea obiectului evalurii.. 3.3.Descrierea amplasrii obiectului evalurii

4.Determinarea valorii obiectului evalurii..


4.1.Metodologia evalurii.. 4.2.Esimarea valorii finale 4.3.Concluzii ,ipoteze i limitri

ANEXE
1.Certificat din Registrul bunului imobil 2Planurile proprietii 3.Copia licenii pentru lucrrile de evaluare
4.Copia Certificatului de calificare a evaluatorului 5. Fotografii.

DETERMINAREA MISIUNII DE EVALUARE.

1.1Bineficiarul serviciilor de evaluare. Primria Comunei Copceni Adresa: R. M. r-l Sngerei, com. Copceni ,sat Copceni Numrul de identificare: Cjd fiscal: 1007601003356 ,certificate de atribuire nr. 0238792 Seriua SF 1.2 Date despre evaluator i ntreprinderea de evaluare

Evaluator : Apostu larisa ntreprinderea de evaluare : Oficiul Cadastral Territorial Bli Filiala .S. Cadastru Licena pentru desfurarea activitii : Seria A MMI nr. MD. 0050546 din 01.04.2006. Certificat de calificare ca evaluator : seria EL-LXnr.0052din 16.09.2004. 1.3 Obiectul evalurii locativ format din dou apartamente ,amplasat n R-l Sngerei ,sat, Copaceni Cadastral:7429000286; Cas nr.

1.4.Moneda raportului : EURO ; DOLARI ,

I LEI MOLDOVENETI.

1.5. Scopul i destinaia evalurii : Scopul prezentii evaluri este estimarea valorii de pia a obiectului evalurii i urmeaz s serviasc solicitarea Primriei com.Copceni. 1.6 Data evalurii : 10.11.2008.

Obiectul evalurii Descrierea obiectului evalurii


Anul construciei Modul de folosin a cldirii Tipul proectului 1958 Cas locativ Construcie din lampaci
Bun imobil cu destinaie locativ Cas locativ

Tipul obiectului evalurii Modul de folosin curent Anul i tipul ultimii reparaii Suprafaa la sol: Amplasarea n bloc Suprafaa total Suprafaa la sol cu anexele reci: Suprafaa locativ Volumul : prag Nivelul amplasrii Nivelul cldirei Pereii exteriori Ferestre Ui Finisarea i condiii interioare

2007 Cas locativ -93,8 m2 ; Construcii accesorii -9,9 m2 ; Este separat 57,6 m2 103,7 m2 41,6 m2 382 m3; construcie accesorii 28 m3 ; ciment Construcie cu un etaj 1 Lampaci- ciment termopan Intrior din lemn ,lqaminate interior termopan; Exterior lemn . Tapisare, vopsite Pardosiala odilor lemn, laminat, faian - buctria .Instalaie electric Sistem de nclzire autonom Sistem centralizat ap /canalizare

Dotare utiliti:

Evaluator

Apostu Larisa

V = V1 +( Vc - D ), unde: V - valoarea bunului imobil; Vc - valoarea de reconstituire a construciei; Uf - uzura fizic a construciei; Df- deprecierea funcional; De - deprecierea economic ; Klocalitate- coeficient pentru amplasarea n localitate a bunului imobil ( anexa nr. 1 a metodologiei) Valoarea de reconstituire a caselor individuale de locuit i construciilor auxiliare acestora se calculeaz dup formula: Vc=( Cu.c. / K1997-1991) * Ka* Vc( Sc)

Valoarea construciilor :
Determinarea valorii de pia a obiectelor evalurii prin metoda cheltuielilor
constructiveCoeficientul de corespundere a elementelor Coeficieni de indexare a preurilor Valoarea de reconstituire a construciei ( lei ) Coeficientul pentru amplasarea n localitate Valoarea de reconstituire rezidual ( lei )

din anul 1991 in trim. II 2009

Cas locativ Cas locativ Terassa Magazie

250 70

143,32 147,55 41,02

0,7 7 0,8 5 1,0 0,8

8,0 31

130,81

2,6 7 2,6 7 2,6 7 2,6 7

21,45 8 21.45 8 21.45 8 21.45 8

22172 5 70556 2637 26072

38 39 35 45

Deprecierea economic ( % )

Obiectul evalurii

Costul unei uniti de comparaie ( lei/ m.c, lei/m.p., lei/ m.l.)

Volumul (m.c.)/ suprafaa (m.p.)/ adncimea (m.l.)

0 0 0 0

137470 43039 1714 14340 total

0,95 0,95 0,95 0,95

130596 40887 1628 13623 186734

Valoarea de pia a construciilor (lei)

din anul 1997 n 1991

Uzura fizic ( % )

Evaluator

Apostu Larisa

Pentru Oficiul Cadastral

Cerere
. C . S. Ennsgern SRL , adresa juridic mun. Bli, str. Para