Documente Academic
Documente Profesional
Documente Cultură
2005, . , . , 47 . 22-55-62, : 21-26-93 APROB Registratorul - ef OCT Bli__ Filiala . S. Cadastru 10 martie 2011 ___________ V. Pupz
Bli
2011
CUPRINS
1. Date generale..........................................................................................................................3 2. Condiiile limitative ale evalurii..........................................................................................3 3. 4. Definiia Descrierea tipului valorii obiectului estimate..........................................................................................3 evalurii.............................................................................................4 4.1 Descrierea construciilor.........................................................................................................5 Aplicarea metodelor de evaluare............................................................................................5 5.1. Metoda cheltuielilor.........................................................................................................5 5.2. Metoda analizei comparative a vnzrilor.......................................................................6 5.3. Metoda veniturilor...........................................................................................................6 8. Rezultatul evalurii......................................................................................................................7
3. Definiia tipului valorii estimate Valoarea de pia este suma estimat pentru care un obiect al evalurii poate fi schimbat, la data evalurii, ntre un cumprtor hotrt s cumpere i un vnztor hotrt s vnd, dup un marketing adecvat, ntr-o tranzacie liber, n care fiecare parte va aciona competent, cu pruden necesar i neconstrns. 4.0 Descrierea obiectului evalurii
Actul Primriei Lazo
Descrierea construciilor
Suprafaa ( m.p. ) Anul construciei Volumul ( m.c. ) Lungimea (m ) Matrialul acoperiului Materialul pereilor Meniuni
-------
nr.
Costrucia
1. 2 3 4 5 6
10 *8
200
80,0
-----
8*4,0
80
32,0
5*5
55
25,0
Subsol
5*4
20,0
Nuele indril tencuit cu agril Nuele indril tencuit cu agril Nuele indril tencuit cu agril piatr lemn f lemn -stu
Sarai
10,0*4,0
88
40,0
gard
70,0 m
5. Aplicarea metodelor de evaluare Metoda cheltuielilor Metoda cheltuielilor presupune determinarea valorii obiectului evalurii reieind din totalitatea cheltuielilor necesare pentru construirea acestuia sau reproducerea calitilor lui de consum. Algoritmul de determinare a valorii de pia a obiectului evalurii prin metoda cheltuielilor: - determinarea valorii de pia a terenului, fiind considerat liber i disponibil pentru cea mai bun utilizare; - determinarea valorii construciei considerate noi (valoarea de reconstituire sau de nlocuire). n valoarea construciei considerate noi sunt incluse cheltuielile legate nemijlocit de construcie, costurile indirecte i beneficiul investitorului; - estimarea deprecierii acumulate, ca fiind suma uzurii fizice (recuperabil i nerecuperabil), deprecierii funcionale (recuperabil i nerecuperabil) i deprecierii economice; - estimarea valorii de reconstituire sau de nlocuire, innd cont de mrimea deprecierii acumulate;
- estimarea valorii de pia a bunului imobil, ca fiind suma valorilor de reconstituire sau de nlocuire a construciilor. La evaluarea bunurilor imobile prin metoda cheltuielilor va fi utilizat urmtoarea formul de calcul: V = V1 +( Vc - D ), unde: V - valoarea bunului imobil; Vc - valoarea de reconstituire a construciei; Uf - uzura fizic a construciei; Df- deprecierea funcional; De - deprecierea economic ; Klocalitate- coeficient pentru amplasarea n localitate a bunului imobil ( anexa nr. 1 a metodologiei) Valoarea de reconstituire a caselor individuale de locuit i construciilor auxiliare acestora se calculeaz dup formula: Vc=( Cu.c. / K1997-1991) * Ka* Vc( Sc)
Valoarea construciilor :
Calcularea valorii de reconstituire a construciilor
( m.l.)Volumul ( m.c) / suprafaa( m.p.) / adncimea, lungimea Costul unei uniti de comparaie( lei/ m.c, lei/m.p., lei/m.l.) Coeficientul de corespundere a elementelor constructive Coeficieni de indexare a preurilor ( lei )
1. 2 3 4 5 6 7
Obiectul evalurii Cas locativ Cas locativ Sarai Subsol Sarai gard
20 20 20 20 20 20
75 75 75 75 75 75
90 90 90 90 90 90
Deprecierea economic ( % )
Deprecierea acumulata ( %)
Uzura fizic ( % )
nr.
1. Colectarea i analiza datelor de pia n scopul selectrii obiectelor comparabile; 2. Selectarea unitilor i elementelor de comparaie; 3. Determinarea mrimii ajustrilor; 4. Compararea obiectului evalurii cu obiectele imobiliare comparabile, n scopul corectrii preurilor
de vnzare a bunurilor imobiliare comparabile; 5. Analiza preurilor ajustate ale obiectelor comparabile pentru a determina valoarea de pia a obiectului evalurii. La evaluarea caselor individuale de locuit i construciilor/edificiilor accesorii amplasate n localitile urbane prin metoda analizei comparative a vnzrilor se utilizeaz urmtoarea formul de calcul: Vacv = Vi* Kp unde: Vacv - valoarea estimat a bunului imobil prin metoda analizei comparative a vnzrilor; Vi- valoarea bunului imobil estimat n scopul impozitrii; Kp- coeficientul de actualizare a valorii din anul 2005
La momentul actual piaa imobiliar a caselor de locuit din localitile rurale este slab dezvoltat, i se aplic valoarea medie a caselor de
locuit conform informaiei de pia prezentat de ctre autoritile Publice locale. Satul Bursuceni, ,r-l Sngerei - 72777 lei (aptezeci i dou mii apte sute aptezeci i apte lei )
6. Reconcilierea valorilor
Reconcilierea rezultatelor evalurii presupune c evaluatorul, innd cont de rezultatele obinute n urma aplicrii metodelor de evaluare, le analizeaz i decide care este valoarea de pia a obiectului evaluat. Tab. 3 Denumirea metodei de evaluare Metoda cheltuielilor Metoda analizei comparative a vanzarilor Metoda veniturilor Valoarea de pia a obiectului evalurii Rezultatul evalurii ( lei) 22853 72777 Ponderea valoric (%) 0,40 0,60 62311 Rezultatul 18655 43666 -
7. Rezultatul evalurii
62311 lei
Evaluator
/Apostul Larisa/
ANEXE
1.4 Moneda raportului . 1.5 Scopul i destinaia evalurii.................................................................................................................. 1.6 Data evalurii ........................................................................................................................................
3.Obiectul evalurii
3.1.Data i inspectarea obiectului evalurii . 3.2.Descrierea obiectului evalurii.. 3.3.Descrierea amplasrii obiectului evalurii
ANEXE
1.Certificat din Registrul bunului imobil 2Planurile proprietii 3.Copia licenii pentru lucrrile de evaluare
4.Copia Certificatului de calificare a evaluatorului 5. Fotografii.
1.1Bineficiarul serviciilor de evaluare. Primria Comunei Copceni Adresa: R. M. r-l Sngerei, com. Copceni ,sat Copceni Numrul de identificare: Cjd fiscal: 1007601003356 ,certificate de atribuire nr. 0238792 Seriua SF 1.2 Date despre evaluator i ntreprinderea de evaluare
Evaluator : Apostu larisa ntreprinderea de evaluare : Oficiul Cadastral Territorial Bli Filiala .S. Cadastru Licena pentru desfurarea activitii : Seria A MMI nr. MD. 0050546 din 01.04.2006. Certificat de calificare ca evaluator : seria EL-LXnr.0052din 16.09.2004. 1.3 Obiectul evalurii locativ format din dou apartamente ,amplasat n R-l Sngerei ,sat, Copaceni Cadastral:7429000286; Cas nr.
I LEI MOLDOVENETI.
1.5. Scopul i destinaia evalurii : Scopul prezentii evaluri este estimarea valorii de pia a obiectului evalurii i urmeaz s serviasc solicitarea Primriei com.Copceni. 1.6 Data evalurii : 10.11.2008.
Tipul obiectului evalurii Modul de folosin curent Anul i tipul ultimii reparaii Suprafaa la sol: Amplasarea n bloc Suprafaa total Suprafaa la sol cu anexele reci: Suprafaa locativ Volumul : prag Nivelul amplasrii Nivelul cldirei Pereii exteriori Ferestre Ui Finisarea i condiii interioare
2007 Cas locativ -93,8 m2 ; Construcii accesorii -9,9 m2 ; Este separat 57,6 m2 103,7 m2 41,6 m2 382 m3; construcie accesorii 28 m3 ; ciment Construcie cu un etaj 1 Lampaci- ciment termopan Intrior din lemn ,lqaminate interior termopan; Exterior lemn . Tapisare, vopsite Pardosiala odilor lemn, laminat, faian - buctria .Instalaie electric Sistem de nclzire autonom Sistem centralizat ap /canalizare
Dotare utiliti:
Evaluator
Apostu Larisa
V = V1 +( Vc - D ), unde: V - valoarea bunului imobil; Vc - valoarea de reconstituire a construciei; Uf - uzura fizic a construciei; Df- deprecierea funcional; De - deprecierea economic ; Klocalitate- coeficient pentru amplasarea n localitate a bunului imobil ( anexa nr. 1 a metodologiei) Valoarea de reconstituire a caselor individuale de locuit i construciilor auxiliare acestora se calculeaz dup formula: Vc=( Cu.c. / K1997-1991) * Ka* Vc( Sc)
Valoarea construciilor :
Determinarea valorii de pia a obiectelor evalurii prin metoda cheltuielilor
constructiveCoeficientul de corespundere a elementelor Coeficieni de indexare a preurilor Valoarea de reconstituire a construciei ( lei ) Coeficientul pentru amplasarea n localitate Valoarea de reconstituire rezidual ( lei )
250 70
8,0 31
130,81
38 39 35 45
Deprecierea economic ( % )
Obiectul evalurii
0 0 0 0
Uzura fizic ( % )
Evaluator
Apostu Larisa
Cerere
. C . S. Ennsgern SRL , adresa juridic mun. Bli, str. Para