Sunteți pe pagina 1din 68

DREPTUL DE PROPRIETATE

PLANUL LUCRRII

Introducere ..............................................................................................................2

CAPITOLUL 1 PRIVIRE GENERAL ASUPRA DREPTULUI DE PROPRIETATE 1.1. Evoluia dreptului de proprietate ...4 1.2. Definiia dreptului de proprietate.......................................................................7 1.3. Reglementarea juridic a dreptului de proprietate ............................................8 1.3.1. Dreptul de proprietate n Constituia Romniei........................................8 1.3.2. Dreptul de proprietate n alte acte juridice.....................................................10 1.4. Coninutul juridic al dreptului de proprietate...................................................14 1.5. Caracterele juridice ale dreptului de proprietate...............................................17

CAPITOLUL 2 LIMITELE EXERCITRII DREPTULUI DE PROPRIETATE 2.1. Consideraii generale .......................................................................................22 2.2. Limitele legale de interes privat.......................................................................23 2.3. Limitele convenionale ....................................................................................27

CAPITOLUL 3 MODURILE GENERALE DE DOBNDIRE A DREPTULUI DE PROPRIETATE I A ALTOR DREPTURI REALE 3.1. Clasificarea modurilor de dobndire a dreptului de proprietate i a altor drepturi reale...........................................................................................30 3.2. Convenia (contractul)............................................................................32 3.3. Tradiiunea..............................................................................................34 3.4. Ocupaiunea............................................................................................35 3.5. Hotrrea judectoreasc.......................................................................36 3.6. Accesiunea.............................................................................................38 3.6.1. Noiune i clasificare...............................................................38 3.6.2. Accesiunea imobiliar natural...............................................39 3.6.3. Accesiunea imobiliar artificial.............................................43 3.6.4. Accesiunea mobiliar...............................................................52 3.7. Uzucapiunea...........................................................................................55 3.7.1. Consideraii generale................................................................55 3.7.2. Felurile uzucapiunii..................................................................58 3.7.3. Efectele uzucapiunii..................................................................64 3. 8. Testamentul i motenirea legal.............................................................65 CONCLUZII...................................................................................................68 BIBLIOGRAFIE............................................................................................71

INTRODUCERE Scopul acestei lucrri este cel de aprofundare i nelegere a noiunilor i caracteristicilor dreptului de proprietate i n special a dreptului de proprietate privat, cu o privire general a dreptului de proprietate, a limitelor exercitrii dreptului de proprietate i continund cu modurile generale de dobndire a dreptului de proprietate i a altor drepturi reale. Am ales i tratat cu mult plcere i cu mult interes aceast tem deopotriv fundamental, util i pasionant, cu dorina de a aduce un plus de cunoatere n acest domeniu i prin prisma noilor modificri privind implementarea noului Cod civil in Romnia. Tema este incitant prin actualitatea, extinderea i importana ei, necesitnd o laborioas munc de cercetare i documentare, de coroborare i asamblare a informaiilor i cunotinelor necesare dezvoltrii ei. Obiectivul lucrrii const n prezentarea acestor informaii ntr-un mod elaborat i structurat in trei mari capitole, dup cum urmeaza: Capitolul 1 - Privire general asupra dreptului de proprietate, avnd ca obiectiv tratarea urmatoarelor aspecte: evoluia dreptului de proprietate; definiia dreptului de proprietate; reglementarea juridic a dreptului de proprietate (avnd ca subpuncte dreptul de proprietate n Constituia Romniei si dreptul de proprietate n alte acte juridice); coninutul juridic al dreptului de proprietate; caracterele juridice ale dreptului de proprietate. Capitolul 2 - Limitele exercitrii dreptului de proprietate, prin care am ncercat sa redau i s descriu n mod succint unele consideraii generale ale dreptului de proprietate, apoi limitele legale de interes privat, precum i limitele convenionale. Capitolul 3 - Modurile generale de dobndire a drepturilor de proprietate i a altor drepturi reale, n care am clasificat i prezentat principalele forme de dobndire a dreptului de proprietate i a altor drepturi reale i anume: Convenia (contractul); Tradiiunea; Ocupaiunea; Hotrrea judectoreasc; Accesiunea (noiune i clasificare i formele sale: accesiunea imobiliar natural; accesiunea imobiliar artificial, accesiunea mobiliar); Uzucapiunea (consideraii generale, felurile uzucapiunii, efectele uzucapiunii) i Succesiunea . n finalul lucrrii sunt prezentate concluziile care s-au desprins n urma acestei analize precum precum i bibliografia studiat n vederea redactrii acestei lucrri . 3

Cu sperana c aceast lucrare va reprezenta un ajutor pentru cei care se pregtesc n domeniul dreptului civil, a studenilor din cadrul Facultii de Drept i Administraie Public - specializarea Drept, din cadrul Universitii Spiru Haret Bucureti i poate un pas nainte n cunoaterea din acest domeniu, precum i noile reglementri aduse de noul Cod civil, o dedic din tot sufletul mpreun cu urrile mele sincere de succes!

CAPITOLUL 1 PRIVIRE GENERAL ASUPRA DREPTULUI DE PROPRIETATE 1.1.EVOLUIA DREPTULUI DE PROPRIETATE Aprut odat cu nsi apariia omului pe pmnt, proprietatea a stat i st la baza dezvoltrii societii omeneti. Nu poate exista via social fr producerea celor necesare traiului, iar orice producie are ca premis esenial i indispensabil nsuirea de ctre productor a bunurilor necesare acestei producii1. Fiind un concept deosebit de complex, cu nuane multiple de ordin istoric, sociologic si juridic, noiune aflat ntr-o continu evoluie, proprietatea a stat la baza dezvoltrii societii omeneti i a fcut obiectul a numeroase studii n diferite ramuri ale tiinelor sociale. Deci, ca relaie economic, proprietatea a aprut odat cu societatea i, n atare situaie, existena celor dou entiti este interdependent, neputndu-se concepe societate fr proprietate i nici proprietate fr societate. n primul rnd, proprietatea poate fi definit ca o instituie a economiei, ca o categorie economic, ntruct este o condiie indispensabil a produciei de bunuri. Privit din acest punct de vedere, proprietatea apare ca o relaie istoricete determinat, care ia natere n legtur cu nsuirea i stpnirea de ctre oameni a bunurilor materiale, n primul rnd a mijloacelor de producie2. Prin prisma conceptului economic, proprietatea apare ca fiind condiia fundamental, sine qua non de existen a oricrei societi. Aadar, nainte de a fi un drept, proprietatea este o realitate economic i social. Asumarea calitii de stpn al unui lucru, dispunerea de acesta dup bunul plac pentru satisfacerea nevoilor proprii, afirmarea acestor prerogative fa de teri, crora li s-a pretins s le recunoasc i s le respecte, s-au nscut naintea dreptului. Aproprierea unui bun de ctre o persoan, puterile pe care aceasta le exercit asupra bunului, raporturile ce se pot stabili ntre persoane cu privire la bunuri, n
C Sttescu, C Brsan, Drept civil. Teoria general a drepturilor reale, Univ. Bucureti, 1980, p. 26
1 2

Dicionar de Economie Politic, Ed. Politic, Bucureti, 1974, p. 649-650.

scopul satisfacerii nevoilor proprii, dar i cele specifice comunitii din care face parte, nu sunt invenii ale legiuitorului. Acesta nu a fcut dect s sistematizeze, s organizeze raporturile de proprietate nscute anterior, n acord cu ceea ce s-a considerat a fi interesul dominant al societii situate pe o anumit treapt a evoluiei sale. Proprietatea, ca relaie economic i social, a constituit astfel premisa naterii dreptului de proprietate. Ea a devenit un astfel de drept de ndat ce a intrat n atenia autoritii statale i a fcut obiectul reglementrilor edictate de acesta. Anterior acestei reglementri, proprietatea era mai puternic, n sensul c exercitarea sa de ctre stpnul bunului nu cunotea alte limitri dect cele consimite prin respectarea tradiiilor comunitii creia acesta i aparinea. Astfel, n ornduirea comunei primitive, omul i-a nsuit primele bunuri de cte ori a avut nevoie, aa cum le-a gsit n natur. nsuirea exercitat de unul a fost ncet recunoscut de alii. Dac unul a produs ceva ce reprezenta mai mult dect i era necesar i a constatat c altcineva a produs alte bunuri care l interesau, s-a ajuns la schimb, apoi la pia, apoi la organizarea social care a nsemnat o anumit specializare a activitii umane prin diviziunea muncii. Reglementarea proprietii i transformarea sa n drept de proprietate a adus cu sine i o serie de limitri, statul arogndu-i poziia de exponent al interesului general al societii i edictnd reguli precise pentru exercitarea sa. n acelai timp, proprietatea a fost ntrit prin garantarea dreptului de proprietate i posibilitatea aprrii sale fa de eventualele nclcri ale acestuia de ctre teri. Proprietatea nu putea rmne n afara sferei de reglementare a dreptului, pentru c ea reprezint premisa oricrei activiti economice, adic premisa funcionrii motorului oricrei societi, iar finalitatea dreptului este tocmai aceea de a organiza i asigura funcionarea societii. n concepia unor autori, proprietate este forma fundamental a relaiilor de producie. ntruct producia a trebuit s existe i va trebui s existe ntotdeauna, indiferent de faptul c societatea este scindat n clase antagoniste sau format din clase aliate i prietene, proprietatea trebuie considerat o categorie venic. Proprietatea trebuie s existe n orice ornduire social. Dreptul de proprietate presupune existena statului i a dreptului pe care acesta l creeaz, deoarece dreptul

de proprietate nu este altceva dect o relaie de proprietate reglementat prin norme de conduit stabilite i sancionate de puterea de stat.1 Termenul de proprietate are i un sens restrns, propriu, de proprietate corporal, adic cea care privete bunurile corporale.2 n sens de obiect al dreptului de proprietate, termenul desemneaz bunul asupra cruia poart dreptul de proprietate i reprezint ntrebuinarea sa vulgar.3 ntr-o alt opinie4 , dreptul de proprietate este utilizat n dou sensuri: dreptul de proprietate n sens obiectiv, care reprezint ansamblul normelor juridice privitoare la proprietate. Prin urmare, n sens obiectiv dreptul de proprietate este o instituie juridic. dreptul de proprietate n sens subiectiv, care constituie o categorie a drepturilor patrimoniale, fiind un drept real. n concluzie, ca noiune economic, prin proprietate se nelege totalitatea relaiilor dintre oameni privind nsuirea bunurilor, relaii reglementate de norme sociale specifice diferitelor epoci istorice. Din punct de vedere economic, orice raport de nsuire a unor bunuri constituie un raport de proprietate, dar numai acele relaii de apropriere care sunt reglementate prin lege capt caracterul de raport juridic de proprietate. 1.2. DEFINIIA DREPTULUI DE PROPRIETATE n toate lucrrile din literatura juridic consacrate materiei drepturilor reale, se recunoate faptul c, n ceea ce privete dreptul de proprietate, acesta reprezint un concept deosebit de complex, cu multiple semnificaii de ordin istoric, sociologic i juridic, aflat ntr-o permanent evoluie. Este dificil de dat o definiie complet unui fenomen att de complex ca dreptul de proprietate.

1
2

. A se vedea Gh. Fekete, I. Zinveliu, Drept civil. Drepturi reale, ed. Didactic i Pedagogic, Bucureti,1969, p. 150-155?.
. I. P. Filipescu, Al Filipescu, Drept civil. Dreptul de proprietate i alte drepturi reale, Ed Actami, Bucureti, 2000, p. 80.
3

Ovidiu Ungureanu, Drepturile reale. Curs practic, Ed Rosetti, Bucureti, 2001, p. 44. Gh Fekete, Ioan Zinveliu, Drept civil. Drepturile reale, EDP, Bucureti, 1969, p. 12.

n literatura de specialitate, s-a considerat c dreptul de proprietate este cel mai ntins dintre toate drepturile reale i cel mai complet dintre toate drepturile subiective, literatura juridica definind dreptul de proprietate prin evidenierea atributelor pe care le confer titularului su: posesia, folosina si dispoziia. Legiuitorul romn, conform noului Cod civil definete proprietatea privat n art. 555 alin. 1 ca fiind dreptul titularului de a poseda, folosi i dispune de un bun n mod exclusiv, absolut i perpetuu, n limitele stabilite de lege, iar conform art. 858 proprietatea public este definit ca fiind dreptul de proprietate ce aparine statului sau unei uniti administrativ-teritoriale asupra bunurilor care, prin natura lor sau prin declaraia legii, sunt de uz ori de interes public, cu condiia s fie dobndite prin unul dintre modurile prevzute de lege . n vechiul Cod civil de la 1864 se definete proprietatea n art. 480 ca Dreptul ce are cineva de a se bucura i dispune de un lucru n mod exclusiv i absolut, ns n limitele determinate de lege. ntr-o alt opinie1, dreptul de proprietate a fost caracterizat ca un drept n virtutea cruia o persoan poate s fac dintr-un lucru tot ce dorete, o complet libertate de aciune fiind recunoscut proprietarului asupra lucrului care face parte din dreptul su de proprietate, afar de excepiile fixate prin lege sau convenie2. Astfel, n noua reglementare, se consfinete dreptul real al titularului de a poseda, de a folosi i de a dispune (jus posidendi, jus utendi, jus fruendi i jus abutendi) de bunul su, proprietate privat, atribute ce pot fi exercitate n mod absolut, exclusiv i perpetuu, cu respectarea limitelor legale. Aadar, definirea dreptului de proprietate nu este posibil fr evidenierea atributelor ce i alctuiesc coninutul. Prin referire la caracterul absolut al dreptului de proprietate se atrage atenia nu numai asupra opozabilitii erga omnes a acestuia, ci i asupra mprejurrii c titularul poate exercita oricare dintre prerogativele conferite, fr a fi nevoit s cear concursul nici unei alte persoane, toate puterile asupra lucrului aparinndu-i. Doar titularul dreptului de proprietate este n plenitudinea tuturor atributelor ce-i alctuiesc coninutul juridic, precum i n plenitudinea libertii de exercitare a acestui drept,

Jean Carbonnier citat de Ovidiu Ungureanu n Drepturile reale. Curs practic, p. 51

George Plastara, Curs de drept civil romn, vol II, Bucureti, Ed. Cartea Romneasc, p. 122.
2

ns numai n limitele stabilite de lege. Cu alte cuvinte, titularul dreptului de proprietate este singurul cruia i aparin n mod exclusiv i complet toate atributele ce alctuiesc coninutul dreptului su de proprietate, atribute pe care proprietarul le exercit n putere proprie i n interes propriu. Chiar dezmembrmintele dreptului de proprietate, prin specificul lor, reprezint mijloace juridice extrem de eficiente de exercitare a nsui dreptului de proprietate. Ele dau expresie juridic modului n care titularul dreptului de proprietate a neles s i-l exercite, punnd n valoare valenele acestui drept i prerogativele sale. 1. n fine, proprietatea a fost definit ca fiind dreptul subiectiv n temeiul cruia titularul poate, n formele i n limitele prevzute de lege, s-i aproprie bunuri, s pretind i s dispun de ntreaga lor utilitate, n mod exclusiv i perpetuu1. n concluzie, se poate spune c n definirea dreptului de proprietate trebuie s se porneasc de la urmtoarele elemente: sub aspect economic, dreptul de proprietate este un drept de apropriere a unor bunuri, corporale sau incorporale; exprim o relaie social de apropriere; cuprinde n coninutul su atributele posesiei, folosinei i dispoziiei; atributele dreptului de proprietate sunt exercitate de proprietar prin puterea i n interesul su propriu.

1.3 REGLEMENTAREA JURIDICA A DREPTULUI DE PROPRIETATE 1.3.1 DREPTUL DE PROPRIETATE N CONSTITUIA ROMNIEI

n concepia clasic, alctuit dup tradiia dreptului roman, proprietatea apare ca prototipul dreptului real absolut. Proprietatea este un drept absolut, exclusiv i perpetuu. Dar, orict de absolut e reglementat prin lege, dreptul de proprietate nu ar prezenta vreo autoritate i nici interes dect n msura n care exerciiul lui este garantat i protejat.

Ioan Adam, Proprietatea public i privat asupra imobilelor n Romnia, Ed. All Beck, Bucureti, 2000, p. 19. 2 T. Mircea, Drept civil. Drepturile reale, Ed. Argument, Bucureti, 2000, p. 68.
1

n sistemul nostru de drept, proprietatea beneficiaz de o dubl garanie: o garanie de ordin constituional i o garanie de drept comun manifestat prin mijloace juridice de aprare, n cadrul crora un loc important l ocup aciunea n revendicare. Constituia Romniei consacr dreptului de proprietate un cadru general n art. 136 intitulat Proprietatea prevazndu-se la alin. 1 c proprietatea este public sau privat, precum i un cadru special n art. 44, care este intitulat Dreptul de proprietate privat. Conform art. 136 alin. 2, proprietatea public este garantat i ocrotit prin lege i aparine statului sau unitilor administrativteritoriale, iar potrivit alin. 5, proprietatea privat este inviolabila, n condiiile legii organice. Referitor la proprietatea privat , art. 44 alin. 2 dispune c proprietatea privat este garantat i ocrotit n mod egal de lege, indiferent de titular. Conform alin. 2 al art. 41 din Constituie se include, pe lng termenul de ocrotire, i acela de garantare a proprietii private, dispunnd: Proprietatea privat este ocrotit i garantat n mod egal de lege, indiferent de titular. n cuprinsul aceluiai alineat, se aduce o alt modificare important cu privire la instituia proprietii, nlturndu-se interdicia cetenilor strini i a apatrizilor de a dobndi dreptul de proprietate asupra terenurilor situate n Romnia, prin acordarea acestui drept cetenilor Uniunii Europene, n condiiile tratatului de aderare. Astfel, n art. 41 alin 2 din Constituie se prevede: Cetenii strini i apatrizii pot dobndi dreptul de proprietate asupra terenurilor n condiiile rezultate din aderarea Romniei la Uniunea European i din alte tratate internaionale la care Romnia este parte, pe baz de reciprocitate, n condiiile prevzute prin lege organic, precum i prin motenire legal. La alineatul 3 sunt prevzute dispoziii de principiu privitoare la exproprierea pentru utilitate public. Concretizarea prevederilor constituionale n sensul garantrii dreptului de proprietate privat mpotriva unor eventuale msuri abuzive ce i-ar aduce atingere, o constituie Legea nr. 33/1994 privind exproprierea pentru cauz de utilitate public, ce consacr caracterul excepional al exproprierii, iar prin reglementrile adoptate, stabilete un echilibru ntre interesul public i dreptul de proprietate privat. Constituia Romniei revizuit aduce unele completri n ceea ce privete protecia proprietii private, fiind introdus un nou alineat la art. 41 i anume alineatul 3 care dispune: Sunt interzise naionalizarea sau orice alte msuri de trecere silit n proprietate public a unor bunuri pe baza apartenenei sociale, etnice, religioase, politice sau de alt natur discriminatorie a titularilor. Se imprim astfel un caracter 10

democratic instituiei juridice a proprietii, asigurndu-se ocrotirea dreptului de proprietate indiferent de titularul acestuia, ntruct proprietatea privat are meritul nepreuit de a rspunde celor mai elementare sentimente de demnitate i umanitate ale individului; este stimulentul cel mai puternic al activitii omeneti i msura cea mai evident a capacitii, a posibilitilor de creaie i de afirmare ale fiecruia, care n final converg spre realizarea binelui general. Mai departe, la urmtoarele alineate, sunt prevzute dispoziii privitoare la: modul n care o autoritate public poate folosi subsolul oricrei proprieti imobiliare pentru lucrri de interes general (alin. 4 i 5); obligaiile ce decurg din raporturile de vecintate i cele de protecie a mediului (alin. 6); principiul potrivit cruia averea dobndit licit nu poate fi confiscat i prezumia caracterului licit al dobndirii (alin. 7); posibilitatea confiscrii bunurilor destinate, folosite sau rezultate din infraciuni sau contravenii (alin. 8). n lumina prevederilor art. 49 din Constituie, prin lege pot fi aduse anumite ngrdiri dreptului de proprietate, fr ca ele s ating fondul acestui drept, adic s nu-l anihileze, i cu respectatarea principiului proporionalitii, iar legile restrictive trebuie s aib caracter organic. Acestea sunt principii caracteristice unei societi care s-a orientat spre economia de pia i s-a hotrt s proclame preeminena proprietii private. Astfel, prin art. 137 alin. 1 din Constituie, se dispune c economia Romniei este o economie de pia, ori o economie de pia nu se poate constitui i dezvolta dect pe fundamentul proprietii pivate. De aceea, prin art. 135 alin. 6, legiuitorul constituant a prevzut c proprietatea privat este inviolabil, n condiiile legii organice. Articolul 135 din Constituia revizuit, cuprins n Titlul IV consacrat economiei i finanelor publice, reglementeaz dreptul de proprietate public i regimul juridic al acesteia. Astfel, art. 135 alin. 1 dispune: Propietatea este public i privat, iar la alineatul 2 sunt cuprinse dispoziii cu privire la ocrotirea i garantarea propietii publice: Proprietatea public este garantat i ocrotit de lege i aparine statului sau unitilor aministrativ-teritoriale. Ct privete regimul juridic al bunurilor care fac obiectul proprietii publice, Constituia din 1991 revizuit aduce o completare, prevznd, n partea final a art. 135 alin. 4, c bunurile proprietate public pot fi date n folosin gratuit instituiilor de utilitate public.

11

n noul Cod civil, art. 553-692 cuprind dispoziii n material dreptului de proprietate privat, iar art. 858-875 reglementeaza dreptul de proprietate public . Dreptul de propietate este, aadar, un drept fundamental al cetenilor rii, nscris printre celelalte drepturi i liberti fundamentale (dreptul la via i la integritate fizic i psihic, libertatea individual, dreptul de aprare, libera circulaie, libertatea de exprimare, dreptul la nvtur, dreptul la ocrotirea sntii, dreptul de vot, dreptul de a fi ales, libertatea ntrunirilor) recunoscute i aprate de orice constituie democratic modern.

1.3.2 DREPTUL DE PROPRIETATE N ALTE ACTE JURIDICE Condiie i surs a individualitii i a libertii, condiie a celui mai bun randament economic i totodat - atunci cnd fiecare poate accede la ea - gajul pcii sociale, proprietatea privat a cunoscut o larg consacrare juridic la nivel mondial, declanat de revoluiile burgheze i continund cu elaborarea codurilor civile europene, apoi culminnd cu actele internaionale ce cuprind norme de protecie a drepturilor omului, adoptate n special dup cel de-al doilea rzboi mondial, ale cror prevederi sunt inserate n constituiile democratice ale majoritii statelor lumii. Printre primele documente de o importan covritoare n reglementarea dreptului de ceteanului din 26 august 1789, principalul document al revoluiei franceze, care prevedea n art. 2, n spiritul filosofiei liberale a epocii, c scopul oricrei asociaii politice este pstrarea drepturilor naturale i imprescriptibile ale omului: libertatea, proprietatea, sigurana i rezistena la agresiune. Cu privire la dreptul de proprietate, art. 17 dispune c acesta este un drept inviolabil i sacru de care nimeni nu poate fi privat, cu excepia cazului n care aceasta este cerut de o necesitate public, legal constatat i sub condiia unei juste i prealabile despgubiri. Constituia francez din 1958 cuprinde n preambulul su adeziunea la principiile Declaraiei din 1789. n Constituia francez din 4 octombrie 1958, n vigoare, nu exist dispoziii specifice cu privire la dreptul de proprietate. Preambulul acesteia dispune c poporul francez proclam solemn ataamentul su la Declaraia drepturilor omului i principiilor suveranitii naionale astfel cum ele sunt definite prin Decalaraia de la 1789, confirmate i completate prin preambulul Constituiei din 1946.

12

n Italia art. 436 din Codul civil de la 1865 avea o formulare asemntoare cu cea cuprins n art. 544 C. civ. francez. Codul civil italian din anul 1942 ns, dei recunoate c dreptul de proprietate este un drept complet, exclusiv i individual asupra unui lucru (art. 832), art. 836 impune obligaia proprietarilor, cel puin teoretic, de a utiliza bunurile proprietatea lor potrivit funciilor economice i exigenelor produciei naionale. Codul civil german de la 1900 dispune, n art. 903 , c proprietarul, n msura n care legea sau drepturile unor tere persoane nu se opun, are facultatea s utilizeze bunul su aa cum dorete i de a mpiedica orice ingerin din partera unei alte persoane. Nu se face nici o meniune despre caracterul absolut al dreptului de proprietate. Mai mult, Constituia de la Weimar, adoptat de Germania n anul 1919, proclam c proprietate oblig, iar actuala Constituie german n vigoare impune proprietarului exercitarea dreptului su conform cu natura lucrului i cu respectarea intereselor generale ale societii. La rndul su, Codul civil elveian, elaborat sub dubl influen, francez i german, prevede n art. 641 c proprietarul unui lucru are dreptul de a dispune n mod liber de el, n limitele determinate de lege. El poate s-l revendice de la oricine l deine i s resping orice uzurpare. Doctrina elveian definete dreptul de proprietate ca reprezentnd stpnirea total i exclusiv a unui bun, n limitele ordinei juridice,care confer titularului su dreptul de a uza de lucru, de a se bucura de acesta i de adispune de el material i juridic. Proprietatea absoarbe toate utilitile bunului n ciuda numeroaselor sale restricii impuse de lege. Lege mult mai modern, Codul civil elveian reglementeaz proprietatea colectiv i coproprietate, n special cea pe etaje (art. 646 i urm.). De asemenea, el conine dispoziii de principiu privitoare la proprietatea funciar (art. 655 i urm.). n materia proprietii, sistemul de drept englez este total diferit de cel continental. Astfel, mai nti raporturile feudale de proprietate, extrem de complicate de diversele relaii de vasalitate, au fost nlturate abia n decursul secolului XX, perioad n care s-au simplificat tranzaciile imobiliare i s-a introdus publicitatea imobiliar. Totui, n concepia dreptului funciar englez, Coroana regal continu a deine, cel puin teoretic, dominium eminens asupra totalitii pmntului englez. De unde consecina c ntreaga suprafa de teren a Regatului britanic ar reveni Coroanei,

13

atunci cnd nu ar mai exista nici o persoan care s dein un titlu valabil asupra terenului. n dreptul englez, termenul de property desemneaz ansamblul drepturilor patrimoniale. Ceea ce se nelege n mod obinuit n dreptul continental prin dreptul de proprietate corespunde n dreptul englez termenului de ownership i are ca obiect bunurile mobile. n privina proprietii imobiliare, se admite c deintorii acesteia (estates) exercit real property asupra pmntului, care reprezint un drept de concesiune pe o durat de timp, spre deosebire de cel ce nchiriaz terenul, care exercit personal property. Concesiunea este conceput ca un drept ce se exercit pe durata vieii concesionarului i a descendenilor acestuia, astfel c, practic, se ajunge la exercit area unui drept perpetuu. Astfel, Declaraia Universal a Drepturilor Omului, adoptat n anul 1948, de Adunarea General a Organizaiei Naiunilor Unite, prevede, n art. 17, c orice persoan, privit ca subiect unic sau asociat n colectiviti, are dreptul la proprietate. Nimeni nu poate fi privat n mod arbitrar de proprietatea sa. Textul, ca ntrega Declaraie de altfel, are valoare proclamatorie i nu exist nici un instrument juridic de natur a-i controla aplicarea concret. Un tratat internaional de o importan cu totul deosebit este Convenia European a Drepturilor Omului i a Libertilor Fundamentale, adoptat de rile membre ale Consiliului Europei, la Roma, la 4 noiembrie 1950 i intrat n vigoare n anul 1953, semnat de Romnia la 7 octombrie 1993 i intrat n vigoare pentru ara noastr la 20 iunie 1994. Aceast Convenie prevede, n art. 1 alin 1 al Protocolului su adiional nr. 1, c orice persoan fizic sau juridic are dreptul de a-i fi protejate bunurile sale. Nimeni nu poate fi privat de proprietatea sa dect pentru cauz de utilitate public i n condiiile prevzute de lege i de principiile generale de drept internaional. Alineatul 2 al aceluiai text prevede c aceste dispoziii nu sunt de natur s aduc atingere dreptului pe care l au statele suverane de a adopta legile pe care le socotesc necesare pentru reglementarea utilizrii bunurilor proprietate privat n conformitate cu interesul general. Cu privire la aplicarea dispoziiilor art. 1 din Protocolul nr. 1, Curtea European a Drepturilor Omului, al crei rol esenial este de a veghea la modul n care statele semnatare ii respect angajamentul juridic i politic de a asigura protecia, la 14

scar naional, a drepturilor pe care ea le reglementeaz, a decis ntr-o jurispruden constant, c textul amintit conine trei norme distincte: prima, cuprins n prima fraz a alineatului 1 al textului, are un caracter general i enun principiul respectului proprietii; a doua, cuprins n a doua fraz a aceluiai alineat, vizeaz privarea de proprietate, creia i impune anumite condiii; ct privete a treia norm, cuprins n alineatul al doilea al textului, ea recunoate statelor contractante puterea, ntre altele, de a reglementa utilizarea bunurilor de ctre proprietar n conformitate cu interesul general. Aceste ultime dou norme trebuie s fie interpretate n lumina principiului nscris n prima norm: asigurarea respectului acestui drept. Astfel, orice msur care reprezint o ingerin n exerciiul dreptului de proprietate trebuie s asigure un just echilibru ntre exigenele interesului general al comunitii i imperativul salvgardrii drepturilor fundamentale ale individului. De asemenea, competent a veghea la corecta aplicare a normelor dreptului Uniunii Europene, Curtea de Justiie a acestei Uniuni (Curtea de la Luxemburg) a decis c drepturile fundamentale ale omului, n special dreptul de proprietate, nu apar ca prerogative absolute, ci trebuie luate n considerare prin raportarea la funcia lor n societate. Aceasta nseamn c restriciile ce rspund unor obiective de interes general nu constituie, n raport cu scopul urmrit, o intervenie nemsurat i intolerabil care ar aduce atingere nsi substanei dreptului garantat. 1.4. CONINUTUL JURIDIC AL DREPTULUI DE PROPRIETATE n plenitudinea sa, dreptul de proprietate nglobeaz diverse prerogative care prin reunirea lor constituie deplina proprietate. Aceste prerogative sunt puteri inerente proprietii, faculti i liberti ataate ei. Ele sunt atributele proprietii i formeaz coninutul juridic al dreptului de proprietate. nc din dreptul roman, dreptul de proprietate quiritar (dominium ex jure Quiritum) da posibilitatea proprietarului s beneficieze de toate avantajele pe care i le putea aduce bunul, jus domini descompunndu-se n: jus utendi (dreptul de folosin a lucrului); jus fruendi (dreptul de a culege roadele, derivatele lucrului); jus abutendi (dreptul de a dispune n orice chip de lucrul respectiv, de a-l consuma ori de a-l aliena). Aadar coninutul juridic al dreptului de proprietate este determinat de art. 555 din noul Cod civil i anume, atributele dreptului de proprietate: 15

Posesia (jus possidendi) reprezint sub aspect juridic aproprierea stpnirii bunului care este obiectul dreptului de proprietate, practic, relaia dintre proprietar i bunul su. Astfel, posesia ca element de drept exprim dreptul de a apropria i a stpni bunul, efectiv si nemijlocit spre deosebire de posesia exercitat ca stare de fapt. Proprietarul poate transmite acest atribut unei alte persoane, dnd natere unui dezmembrmnt al dreptului de proprietate, care va exercita astfel un uz derivat din puterile titularului dreptului de proprietate . Posesia poate fi privit ca etapa imediat anterioar proprietii, pentru c o posesie exercitat n condiiile legii poate duce indiscutabil la dobndirea proprietii prin uzucapiune. Posesia este, deci, un atribut esenial al dreptului de proprietate, ntruct n lipsa lui dreptul de proprietate devine ineficient, iar proprietarul este lipsit de posibilitatea de a-i folosi bunul. Posesia se afl ns i n componena celorlalte drepturi reale, avnd o fizionomie proprie pentru fiecare drept real n parte. Folosina (fructus, jus utendi si jus fruendi) este atributul dreptului de proprietate privat constnd n posibilitatea proprietarului de a se servi de bunul su, de a utiliza bunul n funcie de natura sa. Atributul folosinei nu trebuie exercitat n mod abuziv, adic n scopul de a vtma, pgubi pe altul, ori ntr-n mod excesiv i nerezonabil, contrar bunei-credine, dup cum dispune art. 15 din noul Cod civil. Exercitarea acestui atribut nu exclude ns dreptul proprietarului de a nu se folosi de bunul su fr a-i pierde prin neuz dreptul de proprietate. Astfel, privitor la atributul folosinei trebuie s observm i cea de-a doua latur, i anume jus fruendi, fructus, care reprezint posibilitatea proprietarului de a culege fructele produse periodic de bunul su, fr a consuma substana acestuia, spre exemplu proprietarul culege recoltele produse pe terenul su, nchiriaz bunul, d cu mprumut o suma de bani cu dobnd. Conform art. 548 din noul Cod civil fructele sunt naturale (care se obin fr intervenia omului) , industriale (produsele directe i periodice ale unui bun, obinute ca rezultat al interveniei omului) sau civile (veniturile rezultate din folosirea bunurilor de ctre o alta persoan). Conform art. 550 din noul Cod Civil, fructele i productele se cuvin proprietarului, dac prin lege nu se dispune altfel .

16

Folosina confer titularului su facultatea de a ntrebuina bunul, de a-l utiliza i exploata, de a-i percepe n proprietate toate fructele i veniturile pe care le obine de la acesta. Este vorba de fructele naturale, industriale sau civile, dar i de producte. Proprietarul hottte singur dac fructific sau nu stpnirea lucrului ce formeaz obiectul dreptului su, cu excepia situaiei n care legea l oblig s o fac. Folosina este, deci, dreptul proprietarului de a fructifica bunul su sau de a-l lsa neproductiv. Folosina reprezint, aadar, un drept de opiune, opiune ce conine i un drept de inaciune. Ca i posesia, atributul de folosin poate fi exercitat n mod direct de ctre proprietar sau acesta l poate ceda unei alte persoane. Tera persoan care a dobndit de la proprietar folosina este n drept s culeag fructele produse de bun. Acest atribut poate fi transmis, fr a fi viciat existena dreptului de proprietate . Dispoziia (jus abutendi, abusus) este dreptul de a dispune de un lucru. Acest atribut este considerat a fi atributul esenial al dreptului de proprietate i care mbrac dou forme: dispoziia materiala si dispoziia juridic. a) Dispoziia material se refer la bunurile corporale, inclusiv drepturile de crean a cror substan juridic este n materialitatea titlului. Dispoziia material presupune dreptul proprietarului ca, el nsui sau prin alt persoan, s consume substana bunului, s culeag productele, s modifice, s transforme sau s distrug bunul. b) Dispoziia juridic presupune exercitarea atributului prin acte juridice de dispoziie ntre vii (inter vivos) sau pentru cauz de moarte (mortis causa). n acest sens, acte de nstrinare a dreptului de proprietate ntre vii pot fi: vnzarea, donaia, contractul de rent viager, contractul de ntreinere etc., iar pentru cauz de moarte legatul. Dispoziia ntregete coninutul dreptului de proprietate i const n prerogativa proprietarului de a hotr cu privire la soarta bunului su, att din punct de vedere material, ct i din punct de vedere juridic. Dreptul proprietarului de a dispune material i juridic de bunul su reprezint un atribut esenial al dreptului de proprietate. Dispoziia confer proprietarului dreptul de a dispune liber de bunul su. n acest atribut proprietatea se manifest ca o mic suveranitate. Fr acest atribut proprietatea nu poate exista ca drept real. 1.

Ovidiu Ungureanu, op. cit., p. 57

17

Dispoziia material vizeaz posibilitatea titularului dreptului de proprietate de a dispune de substana material a bunului, n sensul de a-l consuma, transforma sau distruge, bineneles, n limita respectrii normelor juridice n vigoare. Dispoziia juridic presupune posibilitatea proprietarului de a nstrina bunul respectiv prin acte juridice (indiferent de caracterul lor, gratuit sau oneros; inter vivos sau mortis causa), precum i facultatea de a-l greva cu sarcini ori cu alte drepturi reale derivate din dreptul de proprietate. Atributele dreptului de proprietate pot fi scoase din coninutul juridic al dreptului de proprietate, formndu-se astfel, prin voina proprietarului alte drepturi reale derivate, aa-zisele dezmembrminte ale dreptului de proprietate. Dac proprietarul poate transmite ctre un ter atributele stpnirii i folosinei bunului su, fie temporar - cum ar fi n situaia nchirierii bunului sau a constituirii unui drept de uzufruct - fie perpetuu, cum ar fi n situaia constituirii unei servitui, proprietarul nu poate transmite atributul dispoziiei bunului. A transmite acest atribut semnific nsi transmiterea dreptului de proprietate; titularul dreptului de proprietate i, implicit, al atributului dispoziiei va fi noul dobnditor al bunului, aa cum se gsea n patrimoniul celui de la care l dobndete. 1 Atributul dispoziiei nu se desparte niciodat de persoana proprietarului, exprimnd nsi esena dreptului de proprietate. Dac pierde acest atribut, proprietarul pierde dreptul nsui. Dac atributul dispoziiei este unul exclusiv al proprietarului, acesta trebuie privit cu toate reversurile sale. Astfel, pe de o parte, nstrinarea, fie ea fizic sau juridic, a bunului ce face obiectul dreptului de proprietate, trebuie s fie expresia voinei liber exprimate a proprietarului. Cu alte cuvinte, proprietarul nu poate fi obligat s-i nstrineze bunul. Cu toate acestea, au existat dispoziii legale care impuneau exercitarea de ctre proprietar a acestui atribut al dispoziiei juridice, chia r dac el nu dorea. n concluzie, dintre cele trei atribute ce alctuiesc coninutul juridic al dreptului de proprietate, dispoziia este atributul vital, fiind de esena proprietii, fr de care nu poate s existe drept de proprietate, privitor la la dispoziia juridic afirmndu-se: Puterea de a dispune de dreptul de proprietate, de a-l nstrina, de a-l trensmite constituie un atribut esenial al proprietii. Inalienabilitatea, care e neaprat
Ioan Adam, Proprietatea public i privat asupra imobilelor n Romnia,Ed. All Beck, Bucureti, p. 22.
1

18

vremelnic i neaprat relativ, adic cu privire la raporturile dintre anumite persoane sau dintre anumite categorii de persoane, nu poate s existe dect n cazurile prescrise sau ngduite de lege, ceea ce nseamn c facultatea de a nstrina este de ordine public, libera circulaie a bunurilor fiind n relaie direct cu interesele economiei obteti.1

1.5. CARACTERELE JURIDICE ALE DREPTULUI DE PROPRIETATE La fel ca alte drepturi subiective, dreptul de proprietate prezint mai multe caractere proprii, care l deosebesc fa de toate celelalte drepturi reale. n Codul civil de la 1864 la art. 480 sunt enumerate caracterele juridice ale dreptului de proprietate (exclusiv i absolut), iar n noul Cod civil la art. 555 alin. 1 se adaug i al treilea caracter consacrat de doctrin, i anume perpetuitatea. Astfel, n noua reglementare, dreptul de proprietate este absolut, exclusiv i perpetuu. a) Caracterul absolut const n libertatea titularului dreptului de proprietate de a efectua toate actele material i juridice care nu-i sunt interzise n mod expres , dreptul de proprietate nedepinznd de niciun alt drept, definindu-se prin el nsui nu prin raportare la alte drepturi. Caracterul absolut al dreptului de proprietate i confera profilul de a fi opozabil tuturor, erga omnes care, de altfel, caracterizeaz toate drepturile absolute , adic este recunoscut titularului su, n raporturile acestuia cu toti ceilalti, care sunt obligai s nu faca nimic de natura de a-l nclca. Acest caracter trimite mai degrab la un drept deplin, complet. Se poate vorbi despre absolutismul dreptului de proprietate, si pornind de la fizionomia sa juridic, respectiv de la atributele sale i de la modul n care sunt exercitate. n primul rnd, dreptul de proprietate este un drept absolut pentru c, fcnd parte din categoria drepturilor reale, este singurul dintre acestea care confer titularului su exerciiul tuturor atributelor2.

M. Cantacuzino , Elementele dreptului civil, Ed. Cartea Romneasc, Bucureti, 1921, p. 25.
Ioan Adam, Proprietatea public i privat asupra imobilelor n Romnia, Ed. All Beck, Bucureti, 2000, p. 22.
2

19

Dreptul de proprietate este singurul drept real absolut n sensul c existena sa nu depinde de nici un alt drept care s-i serveasc drept temei al constituirii. Altfel spus, dreptul de proprietate se definete prin el nsui, iar nu prin raportare la alte drepturi. De aceea dreptul de proprietate este singurul care i permite titularului s exercite toate prerogativele pe care le confer, n putere proprie i n interes propriu. Toate celelalte drepturi reale, constituindu-se pe temeiul dreptului de proprietate, exercitarea atributelor acordate se va face conform unei puteri derivate, transmise de proprietar1. n alt ordine de idei, fiind un drept real, dreptul de proprietate este un drept absolut, n sensul c toate celelalte subiecte de drept sunt obligate s nu fac nimic de natur a-l nclca. Cu alte cuvinte, absolutismul dreptului de proprietate se manifest n opozabilitatea sa erga omnes. Deci, titularul dreptului de proprietate poate face totul, n afar de ceea ce i este interzis prin lege, pe cnd titularii celorlalte drepturi reale nu pot face nimic dect ceea ce dreptul lor le confer.2 n societatea modern de astzi, aceast teorie rmne fr obiect, lucru motivat de un singur articol de lege : Nimeni nu este mai presus de lege.3 Cu alte cuvinte, ntr-un stat de drept, nimeni nu poate depi prin manifestrile sale juridice cadrul creat de lege. De altfel, teoria abuzului de drept este o aplicaie practic i, n acelai timp, un corolar al acestui precept constituional. Astfel, nu mai este nevoie a se sublinia faptul c proprietarul nu-i poate exercita dreptul dect n anumite limite, atta timp ct orice drept nu poate fi exercitat dect n limitele legale. b) Caracterul exclusiv decurge din imprejurarea c proprietarul este ndreptait s exercite singur toate prerogativele conferite de lege, fr intervenia altei persone, fiind singurul ndreptit s dea natere la dezmembraminte ale dreptului su. Caracterul exclusiv al dreptului de proprietate exclude ideea c, n afara proprietarului, concomitent, o alt persoan s aib asupra aceluiai bun un drept de proprietate. Acesta nu exclude, ns, concurena drepturilor de proprietate asupra

Eugen Chelaru, Curs de drept civil. Drepturile reale principale, Ed. All Beck, Bucureti, 2000, p. 18
1
2 3

Istrate Micescu, Curs de drept civil, Ed. All Beck, Restitutio, Bucureti, 2000,

Ioan Adam, Proprietatea public i privat asupra imobilelor n Romnia, Ed. All Beck, Bucureti, 2000, p. 23.

20

aceluiai bun ce aparin unor titulari diferii, sub forma dreptului de proprietate comun. Caracterul exclusiv al dreptului de proprietate semnific, pe de o parte, faptul c asupra aceluiai bun nu pot coexista dou drepturi de proprietate care s se suprapun, iar pe de alt parte, faptul c titularul dreptului de proprietate exercit singur, n deplintatea lor, toate atributele ce alctuiesc coninutul juridic al acestui drept, independent de orice alte persoane. Proprietarul este singurul care poate dispune de substana obiectului dreptului su, putnd-o consuma sau desfiinnd-o fizic, cu excepia cazurilor cnd distrugerea bunului este interzis prin lege. Exclusivitatea este limitat i n cazul coproprietii, deoarece atributele dreptului de proprietate aparin i se exercit cu privire la acelai lucru corporal de ctre mai multe persoane1. Tot astfel se ntmpl n situaia n care un bun frugifer se afl n stpnirea unui posesor de bun-credin, care, dobndete n proprietate fructele bunului. Fructele se cuvin proprietarului numai din momentul n care posesorul devine de rea-credin. Caracterul exclusiv al dreptului de proprietate decurge implicit din atributele pe care acesta le confer proprietarului. Excluderea oricrei alte persoane este reversul recunoaterii plenitudinii dreptului de proprietate. Exclusivitatea opereaz nu numai fa de teri, ci i fa de stat. c) Caracterul perpetuu , este recunoscut prin art. 555 alin. 1 din noul Cod civil, n sensul c acesta dureaz atta timp ct exist bunul.Aadar, dreptul de proprietate, drept perpetuu, include i ideea transmisibilitii sale, fie prin acte juridice ntre vii, fie pe calea succesiunii. De asemenea, caracterul perpetuu al dreptului de proprietate este evideniat i de imprescriptibilitatea dreptului de proprietate, care nu se stinge prin neuz, limita de timp a dreptului de proprietate fiind determinat de pieirea bunului. Aadar, dreptul de proprietate este transmisibil, cu excepia bunurilor care fac obiectul dreptului de proprietate public sau a cazurilor de inalienabilitate legal ori convenional a bunurilor proprietate privat. Dreptul de proprietate este caracterizat ca fiind un drept perpetuu pentru c nu are o durat limitat n timp. Aceasta nseamn c, orict de lung ar fi irul transmisiunilor cu titlu oneros sau gratuit, prin acte ntre vii sau pentru cauz de

C. Brsan, M. Gai, M. M. Pivniceru, op. cit., p. 28

21

moarte, dreptul de proprietate se pstreaz dac i bunul ce formeaz obiectul lui i pstreaz existena. Aa cum afirma, cu puterea unui principiu, un autor francez, dreptul de proprietate se perpetueaz transmindu-se1. Cu alte cuvinte, viaa dreptului de proprietate se prelungete prin transmiterea lui dintr-un patrimoniu n altul, de la o persoan la alta. Aadar, dreptul de proprietate nu are o durat limitat n timp, ci dureaz atta timp ct exist bunul asupra cruia el se exercit, indiferent de patrimoniul n care se afl bunul ntr-un anumit moment al existenei sale. Dreptul de proprietate ia sfrit odat cu ncetarea existenei obiectului su, fiindc, de ndat ce bunul nu mai are o fiin fizic, dreptul este lipsit de obiect i el nu mai poate supravieui. Caracterul de perpetuitate al dreptului de proprietate nu nseamn c un bun trebuie s aparin aceluiai proprietar. Dimpotriv, dreptul de proprietate poate trece din patrimoniul unei persoane n patrimoniul alteia fr nici o modificare. n momentul n care proprietarul nstrineaz un bun, dreptul de proprietate se stinge n patrimoniul celui ce-l nstrineaz i renate n patrimoniul dobnditorului, aa nct nstrinarea transmite dreptul de proprietate fr s l sting sau, altfel spus, dreptul de proprietate se perpetueaz transmindu-se. n acelai timp, dreptul de proprietate nu este un drept viager, ci se transmite prin succesiune. Proprietatea nu se stinge la moartea titularului su, ci ea trece motenitorilor pe care decujus i-a desemnat prin testament sau, n lipsa testamentului, celor pe care legea i cheam s-i succead. Astfel, transmiterea dreptului de proprietate este inevitabil i obligatorie pentru cauz de moarte. Transmisibilitatea este o trstur proprie numai dreptului de proprietate privat. Dreptul de proprietate public, indiferent c poart asupra unor bunuri imobile sau mobile, este inalienabil i prin urmare este netransmisibil. Sunt ns i situaii cnd unele bunuri proprietate privat pot fi scoase temporar din circuitul civil prin acordul de voin intervenit ntre proprietarul bunului i o alt persoan. Astfel, ntr-un contract prile au posibilitatea de a stipula aanumitele clauze de inalienabilitate, prin care proprietarului unui anumit bun i este interzis nstrinarea i, uneori, chiar grevarea bunului n favoarea altei persoane.

H Capitant, citat de Ioan Adam n Proprietatea public i privat asupra imobilelor n Romnia, Ed. All Beck, Bucureti, 2000, p. 27
1

22

Clauzele de inalienabilitae se gsec destul de rar n actele de nstrinare cu titlu oneros. Ele pot fi ntlnite mai frecvent n contractele de ipotec i n contractele de gaj fr deposedare n care se stipuleaz interdicia de nsrinare i de grevare a bunului ipotecat sau gajat. n schimb, asemenea clauze pot fi regsite n practic, n actele cu titlu gratuit, adic n contractele de donaie i testamente; donatorul sau, dup caz, testatorul dispune de bunul su stipulnd c persoana gratificat nu poate s-l nstrineze. Perpetuitatea dreptului de proprietate vizeaz, pe lng durata nelimitat n timp a acestui drept, i faptul c dreptul de proprietate exist independent de exercitarea lui. Ca aspect al dreptului su de dispoziie, proprietarul poate nceta temporar s exercite acte de stpnire asupra bunului su. Orict ar dura aceast ncetare, dreptul de proprietate nu se stinge, el nefcnd obiectul prescripiei extinctive. Altfel spus, dreptul de proprietate nu se stinge prin neuz, nu se poate pierde prin nefolosin. O dovad foarte clar a acestui principiu o ofer dreptul francez. Astfel, n Frana, cei care au fost exilai sau expui la persecuii religioase i au fost obligai s se expatrieze, la rentoarcerea descendenilor lor - chiar dup mai multe generaii acestora li s-a recunoscut dreptul de a revendica proprietile. Din moment ce dreptul de proprietate nu se pierde prin neuz, aceasta nseamn c aciunea n revendicare acordat proprietarului pentru a redobndi exerciiul dreptului su, este imprescriptibil extintiv. Totui, ea poate fi paralizat dac o alt persoan invoc fa de proprietar uzucapiunea. Caracterul perpetuu al dreptului de proprietate cunoate unele restricii ce izvorsc fie din lege, fie din voina omului. Limitrile rezultate din voina omului vizeaz prsirea voluntar a lucrului, dar numai atunci cnd este vorba de un bun mobil, situaie n care acesta devine un res nullius, iar dreptul de proprietate se stinge. Limitrile de ordin legal au n vedere interesul public, cum ar fi: exproprierile, rechiziiile, confiscrile. Aadar, dreptul de proprietate este un drept perpetuu, nu se stinge prin neexercitare i are o durat nelimitat n timp, existnd atta timp ct subzist bunul asupra cruia poart. Este evident, c nu se poate vorbi despre perpetuitate n cazul bunurilor consumptibile, care prin folosin obinuit i consum substana. A susine

23

caracterul perpetuu al dreptului de proprietate asupra unor astfel de bunuri, ar fi un nonsens1. CAPITOLUL 2 - LIMITELE EXERCITRII DREPTULUI DE PROPRIETATE 2.1. CONSIDERAII GENERALE Noul Cod civil prevede la art. 556 c dreptul de proprietate poate fi exercitat n limitele material ale obiectului su, care sunt limitele corporale ale bunului ce formeaza obiectul dreptului de proprietate, cu ngrdirile stabilite de lege. Prin lege, dar i prin vointa proprietarului, poate fi limitata exercitarea atributelor dreptului de proprietate, cu excepiile prevzute de lege. A vorbi acum, ntr-o perioad de liberalism democratic, ntr-o perioad de reform inovatoare, cnd libertile i drepturile cetenilor, consfinite de Constituie i tratatele internaionale, sunt cele care guverneaz societatea, de restrngeri ale unor drepturi, i mai ales, ale dreptului de proprietate pare un paradox. Cu toate acestea, aa cum s-a spus, nu exist drept mai susceptibil de ngrdire dect dreptul de proprietate, pentru c, pe de o parte, prin originea i dezvoltarea lu i istoric, dreptul de proprietate privat se leag de problema economic a productivitii i problema social a unei mai drepte distribuii a bunurilor, iar, pe de alt parte, proprietatea, constituind mpreun cu libertatea individual izvorul cel mai bogat de puteri cuprinse n dreptul subiectiv, este prin nsi natura ei expus a se atinge i de interesele domeniului public i de interesele private cuprinse n dreptul subiectiv al altora. Aadar, dei dreptul de proprietate este absolut, el nu este i nelimitat. Limitele pot fi impuse exercitrii dreptului de proprietate n primul rnd prin lege, dar uneori i prin voina prilor. Conform prevederilor art. 41 alin. 1 din Constituie, coninutul i limitele dreptului de proprietate sunt stabilite de lege, care, n partea final, prevede c dreptul de proprietate se exercit n limitele determinate de lege si Oricine poate dispune liber de bunurile ce sunt ale lui, cu modificrile stabilite de legi.

Corneliu Brsan, op. cit., p. 47

24

Justificarea unora dintre limitrile dreptului de proprietate o gsim sub paravanul necesitii realizrii unui echilibru ntre interesul general i cel individual n materia dreptului de proprietate. Altele sunt expresia libertii proprietarului de a dispune de bunul ce face obiectul dreptului de proprietate, i de atributele pe care acesta i le confer. De asemenea, prin ele se ncearc protejarea interesului individual al fiecrui proprietar, fa de interesele celorlali subieci de drept. Cert este ns faptul c, oricare ar fi izvorul acestor limite ale dreptului de proprietate (lege, voina proprietarului), ele sunt legale, n sensul c naterea, exercitarea i stingerea lor se face strict ntre canoanele impuse de anumite acte normative. n acest sens, art. 49 din Constituie prevede faptul c exerciiul unor drepturi poate fi restrns numai prin lege i numai dac se impune, dup caz, pentru: aprarea securitii naionale, a ordinii, a sntii ori a moralei publice, a drepturilor i a libertilor cetenilor; desfurarea instruciei penale; prevenirea consecinelor unei calamiti naturtale; ale unui dezastru, ori ale unui sinistru deosebit de grav. Potrivit dispoziiilor aceluiai articol, restrngerea trebuie s fie proporional cu situaia care a determinat-o, trebuie aplicat n mod nediscriminatoriu i fr a aduce atingere existenei dreptului ( art. 49 alin 2). Limitele i restriciile prevzute de lege privind exercitarea dreptului de proprietate nu trebuie privite ca atingeri ale acestui drept, ci ele au menirea de a asigura exercitarea normal a dreptului de proprietate, n scopul n care acest drept este recunoscut de lege, de altfel ca toate celelalte drepturi civile. Exercitarea normal a dreptului de proprietate presupune, pe de o parte, ca proprietarul s nu cauzeze altuia un prejudiciu n exercitarea dreptului su, iar pe de alt parte, limitrile i restriciile aduse acestui drept s fie chibzuite i raionale. Realizarea unui echilibru ntre interesul general i cel individual, n materia dreptului de proprietate, sub aspect legislativ, presupune nelepciune din partea legiuitorului.

2.2 LIMITELE LEGALE DE INTERES PRIVAT Dispoziiile art. 602 din Noul Cod civil, prevd c legea poate limita exercitarea dreptului de proprietate fie n interes public, fie n interes privat. Astfel, limitele legale de interes privat pot fi modificate, desfinate temporar prin acordul prilor, iar pentru opozabilitate fa de teri este necesar ndeplinirea formalitilor de publicitate prevzute de legislaia n vigoare. 25

Potrivit art. 603 din noul Cod civil se instituie reguli privind protecia mediului i buna vecinatate, astfel ca dreptul de proprietate s oblige la respectarea sarcinilor privind protecia mediului i asigurarea bunei vecinati. Noul Cod civil reglementeaza urmtoarele limite legale ale dreptului de proprietate privat: folosirea apelor; picatura streinii; distana i lucrrile intermediare cerute pentru anumite construcii, lucrri i plantaii; vederea asupra proprietii vecinului; dreptul de trecere; dreptul de trecere pentru utiliti; dreptul de trecere pentru efectuarea unor lucrri i dreptul de trecere pentru reintrarea n posesie.

Folosirea apelor

Limitele legale care privesc folosirea apelor n conformitate cu prevederile art. 604-610 din noul Cod Civil sunt: 1. Obligaia proprietarului fondului inferior de a impiedica curgerea fireasca a apelor provenite de pe fondul superior; 2. Obligaia proprietarului fondului inferior de a impiedica curgerea provocata de proprietarul fondului superior sau de alte persone a apelor care nesc de pe acest din urm fond datorit unor lucrri subterane ntreprinse de proprietarul fondului acestuia, precum i a apelor provenite din secarea terenurilor mltinoase, a apelor folosite n scop casnic, agricol ori industrial, dar numai dac aceast curgere precede vrsarea ntr-un curs de ap sau ntr-un an, neaplicndu-se atunci cnd pe fondul inferior se afl o constructie cu gradina ori un cimitir. 3. Proprietarul poate efectua pe cheltuiala sa exclusiv, pe terenul riveranului opus, lucrrile necesare pentru captarea apei, n vederea irigrii terenului su; 4. Obligaia proprietarului a crui ap este n prisos, n schimbul unei compensaii i amiabile nelegeri s ofere acel surplus pentru proprietarul care nu poate procura apa pentru fondul su; 5. Obligaia proprietarului fondului pe care se afl un izvor de a nu schimba cursul acestuia, dac prin schimbarea aceasta ar fi afectai locuitorii unei aezri de apa necesar n vederea satisfacerii nevoilor curente ale acestora.

26

Pictura streinii

Proprietarul , n conformitate cu prevederile art. 611 din noul Cod civil este obligat sa i fac streaina casei sale astfel nct apele provenind de la ploi s nu se scurg pe fondul proprietarului vecin. Distana i lucrrile intermediare cerute pentru anumite construii Lucrrile de construcii sau plantaii, n conformitate cu art. 612 din noul Cod civil se pot face de proprietarul fondului numai cu respectarea distanei minime de 60 de cm fa de linia de hotar (dac nu se prevede altfel n lege sau n regulamentul de urbanism), derogare fcndu-se doar prin acordul parilor exprimat printr-un nscris autentic. Cu privire la plantarea arborilor distana minima la care acetia trebuie sdii, conform art. 613 din noul Cod civil este de 2 metri de linia de hotar fcnd excepie arborii mai mici de 2 metri si gardurile vii (dac nu se prevede altfel de lege sau n regulamentul de urbanism). Dac distana nu este respectat, proprietarul vecin poate cere scoaterea sau tierea cuvenit a acestora, pe cheltuiala proprietarul fondului pe care sunt plantai. Vederea asupra proprietaii vecinului Conform art. 614 din noul Cod civil , nu este permis s se fac fereastr sau deschidere n zidul comun dect cu acordul proprietarilor. Potrivit art. 615 din noul Cod civil este obligatorie pstrarea unei distane de cel puin 2 metri ntre fondul, ngrdit sau nengrdit, aparinnd proprietarului vecin i fereastra pentru vedere, balconul ori alte asemenea lucrri ce ar fi orientate ctr e acest fond si fereastra pentru vedere, balconul ori alte asemenea lucrri neparalele cu linia de hotar spre fondul nvecinat sunt interzise la o distan mai mic de un metru. Distana se calculeaz de la punctul cel mai apropiat de linia de hotar, existent pe faa zidului n care s-a deschis vederea sau, dup caz, pe linia exterioar a balconului, pn la linia de hotar. Distana, i n cazul lucrrilor neparalele, se msoar tot 27

perpendicular, de la punctul cel mai apropiat al lucrrii de linia de hotar i pn la aceast linie. Fereastra de lumin , potrivit art. 616 din noul Cod Civil poate fi deschis fr limit de distana dac sunt construite nct s mpiedice vederea spre fondul nvecinat.

Dreptul de trecere

Conform art. 617 din noul Cod Civil proprietarul fondului care este lipsit de acces la calea public are dreptul s i s permit trecerea pe fondul vecinului su pentru exploatarea fondului propriu. Acest drept de trecere este imprescriptibil i se stinge n momentul n care fondul dominant dobndete un alt acces la calea public. Exercitarea dreptului de trecere n situaii speciale, reglementat de art. 618 din noul Cod civil, are n vedere lipsa accesului care provine din vnzare, schimb, partaj sau dintr-un alt act juridic, situaie n care trecerea nu va putea fi cerut dect celor care au dobndit partea de teren pe care se fcea anterior trecerea. n cazul n care lipsa accesului este imputabil proprietarului care pretinde trecerea, aceasta poate fi stabilit numai cu consimmntul proprietarului fondului care are acces la calea public i cu plata dublului despgubirii. Potrivit reglementarilor art. 619 din noul Cod civil, ntinderea i modul de stabilire a dreptului de trecere sunt determinate prin nelegerea prilor, prin hotrre judectoreasc sau printr-o folosin continu pe timp de 10 ani. Dreptul de trecere pentru utiliti Conform art. 621 din noul cod civil, proprietarul este obligat s permit trecerea prin fondul su a reelelor edilitare ce deservesc fonduri nvecinate sau din aceeai zon, de natura conductelor de ap, gaz sau altele asemenea, a canalelor i a cablurilor electrice, subterane ori aeriene, dup caz, precum i a oricror alte instalaii sau materiale cu acelai scop. Aceast obligaie subzist numai pentru situaia n care trecerea prin alt parte ar fi imposibil, periculoas sau foarte costisitoare. n cazul n care este vorba de utiliti noi, iar dreptul de trecere are ca obiect conducte i canale subterane, sunt exceptate cldirile, curile i grdinile acestora . 28

Dreptul de trecere pentru efectuarea unor lucrri Potrivit art. 622 din noul Cod civil, proprietarul este obligat s permit folosirea fondului su pentru efectuarea unor lucrri necesare fondului nvecinat, precum i accesul vecinului pe terenul su pentru tierea crengilor i culegerea fructelor, n schimbul unei despgubiri, dac este cazul.

Dreptul de trecere pentru reintrarea n posesie

Proprietarul unui fond nu poate mpiedica accesul altuia pentru a redobndi posesia unui bun al su, ajuns ntmpltor pe fondul respectiv, dac a fost ntiinat n prealabil, avnd dreptul la o just despgubire pentru prejudiciile ocazionate de reintrarea n posesie, precum i pentru cele pe care bunul le-a cauzat fondului, n conformitate cu prevederile art. 623 din noul Cod civil.

Starea de necesitate Potrivit art. 624 din noul Cod civil se introduce o reglementare special cu caracter de limitare adreptului de proprietate privat, pentru starea de necessitate. Astfel, n cazul n care o persoan a folosit sau a distrus un bun al altuia pentru a se apra pe sine ori pe altul de un pericol iminent, proprietarul bunului are dreptul s cear o despgubire echitabil numai de la cel care a fost salvat. Nu poate pretinde nicio despgubire proprietarul care a provocat sau a favorizat apariia pericolului. 2.3 LIMITELE CONVENIONALE Privitor la limitele convenionale, n baza art. 627 din noul Cod civil se reglementeaza limitarea dreptului de proprietate prin acte juridice de c tre proprietar, dac nu ncalc ordinea public i bunele moravuri, instituindu-se in acest sens clauza de inalienabilitate. Aceasta se poate defini, n sensul c prin convenie sau testament se poate interzice nstrinarea unui bun, ns numai pentru o durat de cel mult 49 de ani i dac exist un interes serios i legitim. Termenul ncepe s curg de la data dobndirii bunului. 29

Aceasta trebuie s ndeplineasc urmatoarele condiii: s fie instituit prin convenie ori testament; s aib o durata de cel mult 49 de ani; s existe un interes serios si legitim. Nulitatea clauzei de inalienabilitate stipulate ntr-un contract atrage nulitatea ntregului contract dac a fost determinant la ncheierea acestuia. n contractele cu titlu oneros, caracterul determinant se prezum, pn la proba contrar. Clauza de inalienabilitate este subneleas n conveniile din care se nate obligaia de a transmite n viitor proprietatea ctre o persoan determinat sau determinabil. Transmiterea bunului pe cale de succesiune nu poate fi oprit prin stipularea inalienabilitii. Potrivit art. 628 din noul Cod civil, pentru opozabilitate, clauza de inalienabilitate trebuie s fie supus formalitilor de publicitate prevzute de lege, dac este cazul. n cazul bunurilor mobile, sunt aplicabile, n mod corespunztor, regulile prevzute pentru dobndirea proprietii prin posesia de bun-credin. n cazul n care clauza de inalienabilitate a fost prevzut ntr-un contract cu titlu gratuit, ea este opozabil i creditorilor anteriori ai dobnditorului. Nendeplinirea condiiilor de opozabilitate nu l lipsete pe beneficiarul clauzei de inalienabilitate de dreptul de a pretinde daune-interese proprietarului care nu se conformeaz acestei obligaii. Sanciunile pentru nerespectarea clauzei de inalienabilitate, potrivit art. 629 din noul Cod civil, sunt: rezoluiunea contractului, cerut de instrintorul bunului afectat la clauz , n cazul nclcrii clauzei de inalienabilitate de ctre dobnditor; anularea actului de nstrinare subsecvent ncheiat cu nerespectarea clauzei, cerut att de transmitorul bunului avut sub clauz, ct i de catre terul n favoarea cruia s-a stipulat inalienabilitatea . Atta vreme ct cauza produce efecte, dac prin lege nu se prevede altfel, bunurile pentru care s-a stipulat inalienabilitatea nu pot fi supuse urmaririi silite.

30

CAPITOLUL III

MODURILE GENERALE DE DOBNDIRE A DREPTULUI DE PROPRIETATE I A ALTOR DREPTURI REALE

3.1 CLASIFICAREA MODURILOR DE DOBNDIRE A DREPTULUI DE PROPRIETATE I A ALTOR DREPTURI REALE Modurile generale de dobndire a dreptului de proprietate reprezint acele mijloace juridice constnd n acte i fapte juridice, care servesc la dobndirea dreptului de proprietate, aplicndu-se att proprietii private, ct i proprietii publice, exceptnd situaiile prevzute de lege 1. n dreptul roman cea mai cunoscut clasificare a modurilor de dobndire a proprietii, expus pentru prima oar de Gaius i consacrat de Institutele lui Iustinian, este clasificarea n moduri de dobndire a proprietii dup dreptul natural sau al ginilor (ocupaiunea, tradiiunea, accesiunea, specificaia) i moduri de dobndire dup dreptul civil (in iure cesio, mancipaiunea, uzucapiunea, advindicatio i legea). Tot roman este i clasificarea n moduri de dobndire (per singulas res) i moduri de dobndire universale (per universitatem) care se pstreaz i astzi. Potrivit noului Cod civil se reglementeaza n Cartea a III a, intitulat Despre bunuri, n art. 557 alin. 1, mijloacele juridice prin care se dobndete proprietatea, dupa cum urmeaz: n condiiile legii, dreptul de proprietate se poate dobndi prin convenie, motenire legala sau testamentar, accesiune, uzucapiune, ca efect al posesiei de bun-credin n cazul bunurilor mobile i al fructelor, prin ocupaiune, tradiiune, dar i prin hotrre judectoreasc, atunci cnd ea este translativ de proprietate prin ea nsi. Proprietatea se mai poate dobndi i prin efectul unui act administrativ. Prin lege se pot reglementa i alte moduri de dobndire a dreptului de proprietate.
1

. Bujorel Florea , Drept civil.Drepturile reale principale, Ed. Universul juridic,Bucuresti , 2011, p. 157

31

Dreptul de proprietate n cazul bunurilor imobile se dobndete prin nscriere n cartea funciar, cu respectarea dispoziiilor prevazute la art. 888, cu excepia cazurilor prevazute de lege.

Fa de modurile de dobndire a dreptului de proprietate din vechiul Cod civil s-au mai adugat n noul Cod civil hotrrea judectoreasc i actul administrativ (art. 557 alin. 1 i alin. 2). De asemenea, nscrierea n Cartea funciar, cu respectarea dispoziiilor legale, a bunurilor imobile este un mod de dobndire a dreptului de proprietate, ceea ce corespunde efectului constitutiv al intabulrii reglementare nou i de mult ateptat (alin. 4 al art. 557 din noul Cod civil). Ct privete dobndirea dreptului de proprietate prin uzucapiune, credem c se cuvine s punem n eviden faptul c uzucapiunea imobiliar are o reglementare complet nou n noul Cod civil. Modurile de dobndire a dreptului de proprietate se pot clasifica dupa mai multe criterii1, dupa cum urmeaz: Dup ntinderea dobndirii, modurile de dobndire a dreptului de proprietate sunt: moduri de dobndire universale, cnd dobnditorul primete ntreaga universalitate sau cu titlu universal, sau o parte (fraciune) din universalitatea patrimoniului unei persoane. Spre exemplu: succesiunea legal, legatul universal ori cu titlu universal; moduri de dobndire cu titlu particular, cnd dobnditorul primete unul sau mai multe bunuri individual-determinate. Spre exemplu: contractele translative de proprietate, legatele cu titlu particular, tradiiunea, hotrrea judectoreasc, accesiunea, uzucapiunea. Dup momentul dobndirii dreptului de proprietate, se clasific n: moduri de dobndire ntre vii (inter vivos), care i produc efectele n timpul vieii dobnditorului i transmitorului, aa cum este contractul translativ de proprietate; moduri de dobndire pentru cauz de moarte (mortis causa) care i produc efectele la ncetarea din via a autorului , adica a proprietarului actual al bunului, spre exemplu succesiunea legal, legatele.
1

. A se vedea C. Sttescu, C. Brsan , Drept civil.Teoria generala a drepturilor reale, Ed. Universul Bucuresti 1988 p. 280, E. Chelaru, Curs de drept civil. Drepturile reale principale, Ed. All Beck, Bucuresti, 2000, p. 191, M. Ulisescu, A. Gheorghe, Drept civil. Drepturile reale principale, Ed. Universul juridic, Bucuresti, 2011, p.172-173

32

Dup caracterul transmisiunii, adic n funcie de scopul urmrit de autor, modurile de dobndire a proprietii se clasific n: moduri de dobndire cu titlu oneros, cnd autorul transmite dreptul de proprietate cu condiia primirii unui echivalent din partea dobnditorului, aa cum se ntmpl n cazul contractelor cu titlu oneros; moduri de dobndire cu titlu gratuit, cnd autorul transmite dreptul de proprietate fr s atepte primirea unui echivalent, spre exemplu: donaia, succesiunea legal sau testamentar. Dup situaia juridic a bunului n momentul dobndirii, exist: moduri originare de dobndire, reprezentnd acele mijloace juridice de dobndire a dreptului de proprietate care nu implic o transmisiune direct ntre doua persoane, dreptul nscndu-se direct n patrimoniul titularului. De exemplu: uzucapiunea, ocupaiunea i accesiunea; moduri de dobndire derivate, reprezentnd mijloacele juridice de dobndire a dreptului de proprietate care implic transmiterea dreptului de la o persoan la alta. Fac parte din aceast categorie: convenia, succesiunea legal sau testamentul. 3.2. CONVENIA (CONTRACTUL) Convenia sau contractul este cel mai important mod derivat de dobndire a drepturilor reale. n doctrin1, contractul a fost definit ca acordul ntre dou sau mai multe persoane n scopul de a produce efecte juridice, iar potrivit unei definiii analitice, el reprezint nelegerea ntre dou pri n vederea constituirii, modificrii ori stingerii de raporturi juridice. Conform art. 1166 din noul Cod Civil se definete contractul ca fiind acordul de voine ntre dou sau mai multe personae, cu intenia de a constitui, modifica, sau stinge un raport juridic. Contractul constituie cel mai important i mai uzitat mod de dobndire a dreptului de proprietate i a celorlalte drepturi reale. Constituie moduri de dobndire a dreptului de proprietate precum i a celorlalte drepturi reale numai contractele
E. Chelaru, op. cit., p. 192; D. Vduva, Drept civil. Teoria general a obligaiilor, Ed. Paralela 45, 2002, p. 17
1

33

translative sau constitutive de drepturi reale, nu i cele generatoare de drepturi de crean. Sunt contracte constitutive sau translative de drepturi reale contractele de vnzare-cumprare, contractele de schimb, de donaie, de mprumut, de rent viager.. Noul Cod civil, referitor la bunurile mobile, la art. 1273 alin. 1, prevede c dreptul de proprietate se transmite n momentul acordului de voin, fr ca bunurile s fi fost predate, cu condiia ca acestea s fie bunuri determinate, iar in cazul bunurilor de gen transmisiunea opereaz o dat cu individualizarea bunurilor. Referitor la bunurile imobile, la art. 557 alin. 4 din noul Cod civil se dispune c exceptnd cazurile anume prevzute de lege, n situaia bunurilor imobile, dreptul de proprietate se dobndete prin nscriere n cartea funciar. Contractul civil este folosit n cele mai diverse raporturi dintre persoane fizice i persoane juridice: vnzarea-cumprarea de bunuri, asigurrile, mprumutul, donaia, depozitul, locaiunea, iar frecvena acestor contracte, ca, de altfel, nsi evoluia dreptului civil este strns legat de evoluia dreptului de proprietate1. Principalele reglementri legale care guverneaz materia contractelor se afl n noul Cod civil, care prevede la art. 1178-1245, condiiile generale aplicabile tuturor contractelor, iar n alte texte cuprinde dispoziii aplicabile contractelor speciale. Alte acte normative, dintre care amintim Ordonana Guvernului nr. 130/2000 privind regimul juridic al contractelor la distan, republicat, Legea nr. 455/2001 privind semntura electronic, dar i Legea nr. 365/2002 privind comerul electronic, modificat i completat prin Legea nr. 121/2006, confer dispoziii relevante n material contractelor.2 n noul Cod civil n cuprinsul art. 1169 se reglementeaz principiul libertii contractuale, ca un element de noutate, care prevede: Prile sunt libere s ncheie orice
contracte i s determine coninutul acestora, n limitele impuse de lege, de ordinea public i de bunele moravuri, iar conform art. 1170 din noul Cod civil Prile trebuie s acioneze cu bun-credin att la negocierea i ncheierea contractului, ct i pe tot timpul executrii sale. Ele nu pot nltura sau limita aceast obligaie.

. M. Rudareanu, Drept civil. Drepturi reale, Ed. Fundatiei Romnia de Mine, Bucureti, 2012, p. 165
1 2

. I. Adam, Drept civil. Obligaiile. Contractul, Ed. C.H. Beck, Bucureti,2011, p. 7

34

Privitor la ncheierea contractului, art. 1178 din noul Cod civil dispune Contractul se ncheie prin simplul acord de voine al prilor dac legea nu impune o anumit formalitate pentru ncheierea sa valabil. Potrivit art. 1273 din noul Cod civil alin 1, privitor la constituirea i transferul drepturilor reale, se stipuleaz c Drepturile reale se constituie i se transmit prin acordul de voin al prilor, chiar dac bunurile nu au fost predate, dac acest acord poart asupra unor bunuri determinate, ori prin individualizarea bunurilor, dac acordul poart asupra unor bunuri de gen. De asemenea potrivit art. 1674 din noul Cod civil proprietatea se strmut de drept cumprtorului din momentul ncheierii contractului, chiar dac bunul nu a fost predat ori preul nu a fost pltit nc, cu excepia cazurilor prevzute de lege ori dac din voina prilor nu rezult contrariul, astfel nct transmiterea dreptului de proprietate prin contract realizndu-se n momentul ncheierii contractului, cnd se stabilete acordul de voin al transmitorului i dobnditorului. Excepiile cnd transferul dreptului de proprietate nu se va realiza n momentul ncheierii conveniei sunt urmtoarele: cnd prtile convin altfel, transferul dreptului de proprietate s aib loc dup mplinirea unui termen sau la momentul realizrii unei condiii suspensive; cnd obiectul contractului se refer la un bun viitor, transmisiunea operand la momentul realizrii acestuia; la momentul nscrii (ntbulrii) n cartea funciar, n cazul bunurilor immobile, conform art. 557 alin. 4 din noul Cod civil; transferul proprietii opereaz dup individualizarea bunurilor, n cazul bunurilor de gen, conform art. 1873 alin. 1, teza a II-a din noul Cod civil. Conveniile care strmut sau constituie drepturi reale care urmeaz a fi nscrise n cartea funciar, n afara altor cazuri prevzute de lege, trebuie s fie ncheiate prin nscris autentic, sub sanciunea nulitii absolute, in conformitate cu prevederile art. 1244 din noul Cod civil. Se menine principiul consensualismului, art. 1178 din noul Cod civil dispunnd: Contractul se ncheie prin simplul acord de voine al prilor dac legea nu impune o anumit formalitate pentru ncheierea sa valabil.

n conformitate cu prevederile noului Cod civil, convenia prin care se transmite dreptul de proprietate sau un alt drept real, dezmembrmnt al acestuia este guvernat de principiul libertii formei, dac legea nu prevede altfel. Privitor la forma scris a conveniei, aceasta poate fi sub semntur privat sau autentificat, avnd fora probant prevzut de lege. 35

3.3. TRADIIUNEA Tradiiunea, ca mod de dobndire a drepturilor reale, const n predarea sau remiterea material a bunului de ctre nstrintor dobnditorului. n dreptul roman, tradiiunea (traditio) reprezenta cel mai important mijloc de a dobndi proprietatea de jus gentium. Lipsit de orice condiii de form, acest procedeu consta n punerea lucrului de ctre nstrintor (tradens) la dispoziia dobnditorului (accipiens) n virtutea unui act juridic pentru a transmite proprietatea. La nceput, remiterea lucrului se fcea n mod direct, dar s-a admis din epoca clasic, pentru uurarea ncheierii anumitor operaiuni juridice, c transferul poate avea loc i n mod simbolic (traditio symbolica). Astfel, s-a admis c posesia supra unor lucruri vndute care se aflau ntr-o magazie se transfer dac vnztorul pred cumprtorului cheile magaziei. n cazul vnzrii unui teren, transferul posesiei se considera efectuat dac, de pe o nlime, se artau cumprtorului hotarele terenului, fiind vorba de aa-numita tradiiune prin gest (traditio longa manu). Dac n dreptul roman tradiiunea avea o larg aplicare ca mod de dobndire a dreptului de proprietate, deoarece din contract se ntea numai obligaia de a transfera proprietatea, transfer ce se realiza printr-o a doua operaie i anume prin tradiiune, n dreptul nostru civil, n condiiile existenei principiului potrivit cruia dreptul de proprietate se transmite chiar n momentul ncheierii contractului , tradiiunea are o sfer de aplicare foarte restrns. Ea este, de regul, numai executarea material a transferrii proprietii1. Se admite c, n prezent, n dreptul nostru tradiiunea opereaz transferul dreptului de proprietate n cazul darurilor manuale care sunt donaii curente, de mic importan, ce se execut imediat, prin predarea lucrului donat, fr a fi necesar vreo form special. n cazul darurilor manuale, tradiiunea este o solemnitate care suplinete forma autentic a actului2. De asemenea, tradiiunea marcheaz transmiterea dreptului de proprietate i n cazul nstrinrii titlurilor de valoare, ns numai cnd este vorba de cele la purttor (obligaiuni CEC, obligaiuni de stat, aciuni la diferite societi comerciale), nu i n ipoteza celor nominalizate.

1 2

I. P. Filipescu, Al. Filipescu, op. cit., p. 270 E. Chelaru, op. cit., p.193

36

Pentru c tradiiune este un element esenial al darului manual, numai bunurile mobile corporale susceptibile de predare material pot forma obiectului darului manual. Sunt excluse bunurile imobile i mobilele incorporale. Prin excepie, titlurile la purttor, care sunt asimilate bunurilor mobile corporale, pot forma obiectul unui dar manual. Pentru c predarea presupune deinerea material (corpus) a bunului, deci existena lui actual, sunt excluse bunurile viitoare. n cazul conveniilor privind bunurile de gen, care se individualizeaz i se predau ulterior, convenia transfer proprietatea n momentul individualizrii ori determinrii, iar tradiiunea este numai executarea acestei transferri, un mijloc de livrare a lucrului nstrinat, iar nu un mod de dobndire a dreptului de proprietate. De asemenea, n cazul dobndirii unui bun mobil de la o persoan care nu este adevratul proprietar, dobndirea proprietii nu intervine ca urmare a tradiiunii, ci prin efectul legii . Tradiiunea prezint n realitate doua elemente1: convenia, prin care prile s-au neles s transmit proprietatea; faptul predrii sau remiterii bunului.

Conform art. 1011 alin. 4 din noul Cod civil, bunurile mobile corporale cu o valoare de pn la 25.000 lei pot face obiectul unui dar manual, cu excepia cazurilor prevzute de lege. Darul manual se ncheie valabil prin acordul de voine al prilor, nsoit de tradiiunea bunului. n consecin, dobndirea dreptului de proprietate prin tradiiune are loc doar n situaia n care se reunesc, pe de o parte, o convenie care stabilete ntelegerea prilor cu privire la transmiterea proprietii i pe cealalt parte, predarea bunului respectiv. 3.4. OCUPAIUNEA Ocupaiunea este acel mod de dobndire a dreptului de proprietate care se realizeaz prin luarea n stpnire a unui bun care nu aparine nimnui cu intenia de a deveni proprietar asupra acestuia.

. E. Chelaru, op.cit., p. 193, C. Brsan, op.cit.,p. 245, L. Pop, Dreptul de proprietate i dezmembrmintele sale, Ed. Lumina Lex, Bucureti, 2001, p.245
1

37

Pentru a forma obiectul ocupaiunii, bunurile trebuie s fie fr stpn, adic s nu fi fost vreodat n proprietatea cuiva sau, dac au fost, s fi fost abandonate de proprietar. De asemenea, bunurile trebuie s fie mobile corporale i s fie individual determinate, fiindc, pe de o parte numai aceste bunuri sunt susceptibile de a fi luate n stpnire, iar pe de alt parte, fac inaplicabil ocupaiunea ca mod de dobndire a bunurilor imobile1. n literatura juridic de specialitate se apreciaz c proprietatea se poate dobndi prin ocupaiune n cazul bunurilor comune cum ar fi apa de but sau pentru trebuine casnice luat de la un izvor natural, precum i asupra vnatului ori a petelui capturat de pescar sau vntor, cu condiia ca vntoarea sau pescuitul s se fi desfurat n conformitate cu dispoziiile legale n aceste domenii2. Conform art. 941 din noul Cod civil, sunt lucruri fr stpn bunurile mobile abandonate, precum i bunurile care, prin natura lor, nu au un proprietar, cum sunt animalele slbatice, petele i resursele acvatice vii din bazinele piscicole naturale, fructele de pdure, ciupercile comestibile din flora spontan, plantele medicinale i aromatice i altele asemenea. Referitor la lucrurile mobile de valoare foarte mic sau foarte deteriorate care sunt lsate ntr-un loc public, inclusiv pe un drum public sau ntr-un mijloc de transport n comun, sunt considerate lucruri abandonate. Lucrurile abandonate nu se confund cu bunurile pierdute care continu sa formeze obiectul dreptului de proprietate, astfel privind dispoziiile art. 942 din noul Cod civil , bunul mobil pierdut continu s aparin proprietarului su, iar gsitorul bunului este obligat ca, n termen de 10 zile, s l restituie proprietarului ori, dac acesta nu poate fi cunoscut, s l predea organului de poliie din localitatea n care a fost gsit. Acesta are obligaia de a pstra bunul timp de 6 luni, fiind aplicabile n acest sens dispoziiile privitoare la depozitul necesar. Excepia de la aceast regul, este prevzut n art. 943 din noul Cod civil conform cruia dac bunul a fost gsit ntr-un loc public, el va fi predat, pe baz de proces-verbal, persoanei care deine un titlu, altul dect titlul de proprietate public, asupra locului respectiv. n termen de 3 zile de la data prelurii bunului pierdut, aceast persoan este obligat s l predea, pe baz de proces -verbal, organelor de poliie din localitate.
1 2

D. Lupulescu, op. cit., p. 229 Legea nr. 103/1996 privind fondul cinegetic i protecia vnatului; Legea nr. 192/2001 privind fondul piscicol, pescuitul i acvacultura.

38

Conform art. 945 alin 4 din noul Cod civil, dac bunul ori preul nu este pretins de proprietarul originar, el va fi considerat lucru fr stpn i remis gsitorului pe baz de proces-verbal. n acest caz, gsitorul dobndete dreptul de proprietate prin ocupaiune. Dovada ocupaiunii se poate face prin procesul-verbal menionat sau prin orice alt mijloc de prob. n cazul n care gsitorul refuz s preia bunul sau preul, acesta revine comunei, oraului sau municipiului pe teritoriul cruia a fost gsit i intr n domeniul privat al acestuia. Potrivit art. 946 din noul Cod civil se definete tezaurul ca orice bun mobil ascuns sau ngropat, chiar involuntar, n privina cruia nimeni nu poate dovedi c este proprietar. Dreptul de proprietate asupra tezaurului descoperit ntr-un bun imobil sau ntrun bun mobil aparine, n cote egale, proprietarului bunului imobil sau al bunului mobil n care a fost descoperit i descoperitorului. Alineatul 3 al art. 946 din noul Cod civil, prevede c dispoziiile acestuia nu se aplic bunurilor mobile culturale, calificate astfel potrivit legii, care sunt descoperite fortuit sau ca urmare a unor cercetri arheologice sistematice, i nici acelor bunuri care, potrivit legii, fac obiectul proprietii publice. 3.5. HOTRREA JUDECTOREASC Hotrrea judectoreasc este un mod de dobndire a dreptului de proprietate i a altor drepturi reale numai atunci cnd este constitutiv sau atributiv de drepturi, ntruct numai prin astfel de hotrri se realizeaz transferul dreptului de proprietate. Majoritatea hotrrilor judectoreti au ns un caracter declarativ, ceea ce nseamn c numai n cazuri excepionale hotrrile judectoreti pot constitui un mod de dobndire a dreptului de proprietate. Hotrrile judectoreti declarative de drepturi nu constituie moduri de dobndire a dreptului de proprietate, ntruct ele recunosc dreptul de proprietate preexistent, neputnd servi transferului dreptului de proprietate. Dobndirea dreptului de proprietate prin hotrre judectoreasc are loc, spre exemplu, n cazul exproprierii unui imobil proprietate privat pentru utilitate public. Astfel, n temeiul hotrrii judectoreti prin care se dispune exproprierea, se dobndete asupra imobilului expropriat, dreptul de proprietate public, avnd ca 39

titular statul sau unitile sale administrativ-teritoriale, drept ce va cpta regimul juridic al acestei proprieti. Pentru circuitul civil general, poate avea caracter constitutiv de drepturi o hotrre judectoreasc pronunat ntr-o cauz prin care se urmrete suplinirea consimmntului uneia dintre pri la ncheierea unui act translativ de proprietate imobiliar, dac prile s-au obligat n acest sens printr-un antecontract de nstrinare. Astfel, ntr-o spe, reclamantul a cerut instanei s constate valabilitatea conveniei din 15 ianuarie 2002 ncheiat cu prii, avnd ca obiect o suprafa de 1200 m.p. teren intravilan i s pronune o hotrre care s in loc de act autentic. Analiznd probele administrate n cauz, instana a reinut c ntre reclamantul M.I. i prtul S.S. s-a ncheiat o convenie de vnzare-cumprare consemnat ntr-un nscris sub semntur privat denumit de pri chitan, avnd ca obiect terenul intravilan n suprafa de 1200 m.p. din comuna L, judeul Bistrita Nsud, tarlaua 49, parcela 2, pentru care reclamantul a pltit integral preul. S-a reinut c terenul aparine n indiviziune prtului S.S. i frailor si, prii S.N., P.P, N.V. i B.V., n calitatea lor de motenitori ai defunctului S.D., potrivit titlului de proprietate emis conform Legii nr. 18/1991 republicat i c, dei prii S.N., P.P., N.V. i B.V. nu au semnat convenia de vnzare-cumprare ncheiat la 15 ianuarie 2002, ei au fost de acord cu vnzarea terenului, prin rspunsurile date la interogatoriile luate de instan. Pe plan juridic, convenia ncheiat la 15 ianuarie 2002 ntre reclamant i prtul S.S. i ratificat ulterior i de ceilali pri, are valoarea unui antecontract de vnzare-cumprare. Astfel, n cadrul juridic care consacr principiul executrii n natur i cu bun-credin a obligaiilor, instana, prin suplinirea consimmntului debitorilor, a admis aciunea formulat de reclamantul M.I., a constatat valabilitatea conveniei i a pronunat o hotrre care s in loc de act autentic de vnzarecumprare1. O asemenea hotrre judectoreasc are efect constitutiv de drepturi, iar nu declarativ, ea marcnd sfritul procesului de ncheiere a contractului2. Referitor la refuzul unei pari, de a-i respecta promisiunea de vnzarecumprare, n urma ncheierii unui antecontract de vnzare-cumprare, avnd ca obiect un teren, cu sau fr construcii, ne sunt la dispoziie prevederile art. 5 alin. 2 din Titlul X al Legii nr. 247/2005 privind circulaia juridic a terenurilor. n acest sens
1 2

Judectoria Bistrita , sent. civ. nr. 18331/2002 (nepublicat) E. Chelaru, Circulaia juridic a terenurilor, Ed. All Beck, Bucureti, 1999, p. 253

40

hotrrea judectoreasca este tot cu valoare de mod de dobndire a dreptului de proprietate. De asemenea efect constitutiv de drepturi, prezint hotrrea judectoreasc prin care se dispune restituirea n natur a imobilelor fotilor proprietary sau motenitorilor acestora, n temeiul Legii nr. 112/1995 pentru reglementarea situatiei juridice a unor imobile cu destinaia de locuine trecute n proprietatea statului i al Legii nr. 10/2001 privind regimul juridic al unor immobile preluate n mod abuziv n perioada 6 martie 1945 22 decembrie 1989. Concluzionnd, hotrrea judectoreasc este actul final i cel mai important al judecii, n vederea cruia se desfoar ntreaga activitate a prilor, a celorlali participani la proces, precum si a instanei de judecat, fiind actul de dispoziie al instanei cu privire la litigiul dintre pari.

3.6. ACCESIUNEA 3.6.1. NOIUNE I CLASIFICARE Potrivit art. 567 din noul Cod civil se prevede c prin accesiune, proprietarul
unui bun devine proprietarul a tot ce se alipete cu bunul ori se ncorporeaz n acesta, dac legea nu prevede altfel.

Principiul accesiuniii , potrivit cruia tot ce se unete i se ncorporeaz cu lucrul se cuvine proprietarului lucrului. Conform acestui principiu, dreptul de proprietate se ntinde nu numai asupra lucrului ce formeaz obiectul dreptului su, ci i asupra tuturor acelora ce se unesc cu el. Din acest motiv, s-a spus c dreptul de proprietate are o virtute atractiv, ntruct nu se limiteaz la obiectul su propriuzis, ci cuprinde i ceea ce se unete cu el sau i se ncorporeaz1. Accesiunea este, deci, un mod originar de dobndire a dreptului de proprietate. Justificarea acestei instituii rezid n legtura de accesorialitate care se nate ntre lucrul mai puin important i lucrul principal. Aceast legtur de accesorialitate se manifest printr-o unire a celor dou lucruri n aa fel nct desprirea lor este posibil dect cu deteriorarea ambelor sau distrugerea total sau parial a unuia dintre ele2. n consecin, va primi noul bun proprietarul lucrului principal, considerndu-se c lucrul accesoriu se ncorporeaz n cel principal (accesio cedat principali). Bunurile
1 2

G. N. Luescu, op. cit., p. 270 L. Pop, op. cit., p. 244

41

care aparin proprietii publice nu pot face obiectul acestui mod de dobndire a dreptului de proprietate. Dup natura obiectului principal la care se refer, accesiunea se clasific n accesiune imobiliar i accesiune mobiliar. La rndul su, dup cum presupune ori nu intervenia omului, formele
accesiunii potrivit art. 568 din nou Cod civil sunt: accesiunea natural, cnd unirea sau ncorporarea este urmarea unui eveniment natural, ori artificial, cnd rezult din fapta proprietarului ori a unei alte persoane.

3.6.2. ACCESIUNEA IMOBILIAR NATURAL Ca mijloc de dobndire a dreptului de proprietate, accesiunea imobiliar are o importan deosebit. Principiul general care domin materia accesiunii imobiliare este c pmntul se consider totdeuna ca un bun principal, toate celelalte bunuri care se ncorporeaz n el sunt considerate ca accesorii, chiar dac valoarea lor ntrece cu mult pe aceea a pmntului i ele vor aparine n consecin proprietarului pmntului1. Accesiunea imobiliar natural const n unirea a dou bunuri avnd proprietari diferii, fr intervenia omului. Cel puin bunul principal este un bun imobil prin natura sa. Codul civil reglementeaz urmtoarele cazuri de accesiune imobiliar natural: aluviunea, avulsiunea, insulele i prundiurile, albiile unui ru, insulele nou formate, albiile prsite de ape, accesiunea natural asupra animalelor. Astfel, noul Cod civil reglementeaz diferite situaii de accesiune imobiliar naturala, prin art. 569 din Codul civil, se definesc aluviunile ca fiind adugirile de teren la malurile apelor curgtoare revin proprietarului fondului riveran, numai dac ele se formeaz treptat. Potrivit art. 570 din noul Cod civil, terenul lsat de apele curgtoare la un fond riveran, devine proprietatea celui care deine fondul riveran, dac apele s-au retras treptat la rm. De asemnea potrivit art. 571 din noul Cod civil, terenul lsat de apele stttoare, aprute prin scderea temporar a acestor ape sub inlimea de scurgere, nu se ncorporeaz dreptului de proprietate al fondului riveran, dup cum nici
1

D. Lupulescu, op. cit., p. 232

42

proprietarul apelor nu dobndete niciun drept asupra terenului acoperit prin revrsrile sporadice ale acestora. De asemenea se reglementeaz regula excluderii dobndirii proprietii asupra aluviunilor formate de apele stttoare (heleteie, iazuri, canale i alte asemenea ape stttoare). Avulsiunea, potrivit art. 572 din noul Cod civil se refer la suprafaa de teren de la care o ap curgtoare a smuls brusc o poriune de mal din teren. Astfel, proprietarul portiunii smulse nu-i pierde dreptul de proprietate dac n termen de un an intenteaz o aciune n revendicare. Deosebirea dintre avulsiune i aluviune const n faptul c, n cazul avulsiunii, terenul se poate recunoate i distinge, n timp ce n cazul aluviunii, el se depune ncet, fr a se putea stabili care teren s-a adugat la un moment dat1. Astfel, spre deosebire de aluviune, care apare ca urmare a aciunii apelor curgtoare n amonte fa de locul unde ea se formeaz, n mod succesiv prin diverse depuneri, avulsiunea presupune ruperea ca atare aunei buci semnificative de pmnt i alipirea, tot ca urmare a aciuniii apelor curgtoare, de regul n caz de viituri, la un fond riveran situat n aval, ce aparine altui proprietar2. De asemenea, s-a pus problema dac proprietarul care a pierdut terenul l poate revendica pentru a-l transporta la locul de unde a fost luat de ape (dac acest lucru este posibil) ori el urmeaz a folosi terenul acolo unde a fost dus de ape, aceast ultim soluie fiind susinut de argumentul c proprietarul fondului unde a fost adus bucata de teren trebuie s accepte riscurile ce decurg din vecintatea apelor. Avulsiunea nu poate opera n detrimentul proprietii publice, neputndu-se dobndi pe aceast cale dreptul de proprietate asupra unei parcele de teren desprinse din proprietatea public a statului sau a unitilor administrativ-teritoriale. n consecin, aciunea n revendicarea terenului smuls este imprescriptibil. Art. 573 alin. 1 din noul Cod civil dispune c: Albiile rurilor aparin proprietarilor riverani, cu excepia acelora care, potrivit legii, fac obiectul proprietii publice. Potrivit art. 573 alin. 3 si alin. 4 dispune c insulele i prundiurile care nu sunt n legtur cu terenurile avnd malul la nivelul mediu al apei revin proprietarului albiei , iar dac insula aparine proprietarilor riverani i trece peste jumtatea apei,
1 2

I. Dogaru, Sevastian Cercel, op. cit., p. 255 C. Brsan, op. cit., p. 312

43

fiecare dintre ei are dreptul de proprietate asupra prii de insul ce se ntinde spre el pornind de la jumtatea apei. Prin urmare, insulele i prundiurile reprezint ntinderi de uscat ce se formeaz prin retragerea albiei unor ape curgtoare i ele aparin proprietarilor riverani atunci cnd este vorba de retragerea unor ape curgtoare nenavigabile, c insulele i prundiurile care se formeaz n albia fluviilor i rurilor navigabile sau plutitoare sunt proprietatea statului. n situaia n care malul spre care s-a format insula aparine mai multor proprietari, insula se va mpri ntre ei n proporie cu lungimea proprietii fiecruia de-a lungul malului. Aluviunea care s-ar forma la malurile insulei va aparine proprietarului (proprietarilor) acesteia. Potrivit art. 3 alin. 3 din Legea apelor, insulele care nu sunt n legtur cu terenurile cu mal la nivelul mediu al apei, aparin proprietarului albiei apei. n consecin, dac albiile rurilor constituie obiectul dreptului de proprietate public, insulele i prundiurile formate prin retragerea acestor ruri vor deveni proprietate public. Insulele i prundiurile formate pe cursul unor ape proprietate public urmeaz, deci, acelai regim juridic. n art. 574 din noul Cod civil este prevzut situaia juridic a insulelor nou formate, ca urmare a faptului c o ap curgtoare, formndu-i un bra nou, nconjoar terenul unui proprietar riveran, acesta rmne proprietar asupra insulei astfel create. Potrivit art. 575 din noul Cod civil, albia prsit de o ap curgtoare care i-a format un nou curs va avea regimul juridic stabilit n legea special. Accesiunea natural asupra animalelor, este reglementat n baza dispoziiilor art. 576 din noul Cod civil, care prevede la alin. 1 c animalele domestice rtcite pe terenul altuia i revin acestuia din urm dac proprietarul nu le revendic n termen de 30 de zile de la data declaraiei fcute la primrie de ctre proprietarul terenului. Potrivit alin. 2, porumbeii, iepurii, petii i alte asemenea animale care trec pe fondul altui proprietar aparin acestuia ct timp rmn pe fond, cu excepia cazului n care trecerea a fost provocat prin fraud sau prin artificii. Privitor la roiul de albine trecut pe terenul altuia revine proprietarului acestuia numai dac proprietarul roiului nu l urmrete sau nceteaz s l urmreasc timp de
dou zile.

n prezent, fondul cinegetic este reglementat prin Legea nr. 407/2006 privind vntoarea i protecia fondul cinegetic, care conine reglementri n materia 44

animalelor slbatice. Nu se includ animalele domestice, cci aparin proprietarului ce le crete, ori pe fondul cruia ele se afl. 3.6.3. ACCESIUNEA IMOBILIAR ARTIFICIAL Spre deosebire de accesiunea natural care este urmarea unui fenomen natural, accesiunea artificial este rezultatul interveniei faptei omului i implic obligaia celui ce beneficiaz de accesiune s plteasc despgubiri celui n detrimentul cruia a operat. n dreptul lui Justinian, constructorul care construia cu material strin pe terenul su devenea proprietar al construciei, aplicndu-se regula potrivit creia tot ce se construiete pe un teren aparine proprietarului acestuia - quia omne quod inaedificatur, solo credit. Dac, dintr-o cauz oarecare, construcia se drma, proprietarul materialului avea posibilitatea s-l revendice sau s introduc aciune ad exibendum, dac ntre timp nu fusese despgubit cu dublul valorii materialulului. n vechiul drept romn, exista regula potrivit creia proprietarul terenului dobndea proprietatea materialelor ncorporate construciei, avnd obligaia de a plti despgubiri proprietarului materialelor. Codul Calimach reglementa un tratament juridic diferit pentru proprietarul constructor de bun-credin i cel de rea-credin, n sensul c acesta din urm era obligat s plteasc preul neobinuit sau ndoit al materiei, dar i toat paguba pricinuit proprietarului1. Codul civil, n baza art. 577 dispune urmtoarele: Construciile, plantaiile i
orice alte lucrri efectuate asupra unui imobil, denumite n continuare lucrri, revin proprietarului acelui imobil dac prin lege sau act juridic nu se prevede altfel. Astfel Codul civil face distincie ntre lucrrile autonome i lucrrile adugate, precum i ntre lucrrile cu character durabil i cele cu caracter provizoriu. Din categoria lucrrilor autonome fac parte: construciile, plantaiile i lucrrile de orice fel cu caracter de sine stttor realizate asupra unui imobil, lucrrile adugate nereprezentnd un caracter

de sine stttor, acestea putnd fi: necesare (n lipsa acestora imobilul s-ar deteriora ori pieri), utile (sporesc valoarea economic a imobilului) i voluptuare (realizate doar pentru simpla plcere).

Art. 562 C. Calimach

45

Pentru existena accesiunii imobiliare artificiale, trebuie s existe o ncorporaiune material efectiv, adic materialele folosite s fi devenit bunuri imobile. Potrivit art. 579 din noul Cod civil, se reglementeaz prezumia n favoarea proprietarului imobilului, in sensul c orice lucrare este prezumat a fi fcut de proprietarul imobilului, cu cheltuiala sa i c este a lui, pn la proba contrar, proba contrar se poate face cnd s-a constituit un drept de superficie, cnd proprietarul imobilului nu i-a intabulat dreptul de proprietate asupra lucrrii noi sau n alte cazuri prevzute de lege. n art. 586 alin. 2 din noul Cod civil se prevede c nu poate invoca bunacredin cel care construiete n lipsa sau cu nerespectarea autorizaiilor cerute de lege. n cazul realizrii lucrrilor cu materialele altuia, regimul juridic al acestora este reglementat n art. 580 din noul Cod civil care prevede c, n cazul n care a realizat lucrarea cu materialele altuia, proprietarul imobilului devine proprietarul lucrrii, neputnd fi obligat la desfiinarea acesteia i nici la restituirea materialelor ntrebuinate, iar proprietarul materialelor are numai dreptul la contravaloarea materialelor, precum i la repararea, n condiiile legii, a oricror alte prejudicii cauzate. Fiind o aplicare a principiului mbogirii fr just temei, valoarea materialelor trebuie s fie aceea din momentul restituirii, iar nu cea din momentul ridicrii construciei ori plantaiei. Daunele-interese ar putea s privesc paguba suferit de proprietarul materialelor prin faptul c nu a putut folosi aceste materiale ntr-o construcie proprie, fiind obligat s amne nceperea acesteia. ntruct, de obicei, materialele necesare unei construcii, plantaii sau altor lucrri sunt bunuri de gen i n acelai timp bunuri fungibile, proprietarul terenului poate restitui, n natur, materiale din categoria celor folosite. n situaia n care proprietarul terenului care a folosit materiale strine le-a obinut cu bun-credin de la un ter (detentor precar) i dac aceste materiale nu au fost pierdute sau furate (adic au ieit din posesia adevratului proprietar cu voia lui), el a devenit proprietarul acestora , astfel nct nu mai este obligat s restituie valoarea lor, pentru c a mai pltit-o o dat detentorului precar.

46

Proprietarul terenului dobndete prin accesiune, n mod definitiv i irevocabil, proprietatea materialelor folosite, astfel nct el le pstreaz i dac ulterior acestea devin mobile (prin demolarea construciei). n temeiul art. 581 din noul Cod civil se reglementeaz situaia lucrrilor autonome cu caracter durabil asupra imobilului altuia efectuate cu buncredin, dispunnd c proprietarul imobilului are fie dreptul s cear instanei s dispun nscrierea sa n cartea funciar ca proprietar al lucrrii, pltind, la alegerea sa, autorului lucrrii fie valoarea materialelor i a manoperei, fie sporul de valoare adus imobilului prin efectuarea lucrrii, fie s cear obligarea autorului lucrrii s cumpere imobilul la valoarea de circulaie pe care acesta ar fi avut-o dac lucrarea nu s-ar fi efectuat. Prin constructor de bun-credin se nelege acea persoan care ridic o construcie, face o plantaie sau alt lucrare pe un teren, avnd convingerea ferm, dar eronat c acel teren se afl n proprietatea sa. Buna-credin rezult, deci, din existena unui titlu asupra terenului, titlu ale crui vicii nu sunt cunoscute de ctre dobnditor. Conform art. 582 din noul Cod civil, n cazul lucrrilor autonome cu caracter durabil efectuate cu rea-credin, proprietarul imobilului are dreptul: s cear instanei s dispun nscrierea sa n cartea funciar ca proprietar al lucrrii, cu plata, la alegerea sa, ctre autorul lucrrii, a jumtate din valoarea materialelor i a manoperei ori din sporul de valoare adus imobilului; s cear obligarea autorului lucrrii la desfiinarea acesteia sau s cear obligarea autorului lucrrii s cumpere imobilul la valoarea de circulaie pe care acesta ar fi avut-o dac lucrarea nu s-ar fi efectuat. Desfiinarea lucrrii se face, cu respectarea dispoziiilor legale n materie, pe cheltuiala autorului acesteia, care este inut totodat s repare orice prejudicii cauzate, inclusiv pentru lipsa de folosin. Prin constructor de rea-credin se nelege acea persoan care efectueaz o construcie, plantaie sau alt lucrare pe un teren despre care tie c aparine altei persoane. Se afl n aceast situaie cel care folosete terenul n baza unui titlu lovit de vicii care i sunt cunoscute sau cel care, cunoscnd caracterul litigios al titlului su, construiete pe teren nainte de rmnerea definitiv a hotrrii judectoreti. Tot de rea-credin sunt i detentorii precari care, fr tirea celui de la care au primit terenul, relizeaz pe acesta o construcie, plantaie sau alt lucrare. 47

Privitor la lucrrile adugate cu caracter durabil asupra imobilului altuia, noul Cod civil distinge trei categorii: lucrri necesare, lucrri utile i lucrri voluptuare. Astfel, privitor la lucrrile adugate necesare conform art. 583 din noul Cod civil, proprietarul imobilului dobndete dreptul de proprietate asupra lucrrii adugate necesare din momentul efecturii acesteia, pltind autorului cheltuielile rezonabile fcute de acesta, chiar dac imobilul nu mai exist. n cazul n care lucrarea a fost efectuat cu rea-credin, din suma datorat de proprietarul imobilului se va putea deduce valoarea fructelor imobilului diminuat cu costurile necesare obinerii acestora. Referitor la lucrrile adugate utile, conform art. 584 din noul Cod civil, n cazul n care autorul lucrrii utile este de bun-credin, proprietarul imobilului devine proprietarul lucrrii din momentul efecturii acesteia, cu plata, astfel: fie a a valorii materialelor i a manoperei, fie a a sporului de valoare adus imobilului. n cazul n care autorul lucrrii utile este de rea-credin, proprietarul imobilului are dreptul: fie s devin proprietarul lucrrii, n funcie de regimul acesteia, cu sau fr nscriere n cartea funciar, dup caz, pltind, la alegerea sa, autorului lucrrii fie jumtate din valoarea materialelor i a manoperei, fie jumtate din sporul de valoare adus imobilului, fie s cear obligarea autorului lucrrii la desfiinarea acesteia, cu repunerea imobilului n situaia anterioar i plata de dauneinterese. n ambele cazuri, cnd valoarea lucrrii este considerabil, proprietarul imobilului poate cere obligarea autorului s l cumpere la valoarea de circulaie pe care imobilul ar fi avut-o dac lucrarea nu s-ar fi efectuat. n ceea ce privete, lucrrile adugate voluptuare, conform art. 585 din noul Cod civil, proprietarul imobilului are dreptul: fie s devin proprietarul lucrrii, fr nscriere n cartea funciar i fr nicio obligaie ctre autorul lucrrii, fie s cear obligarea autorului de rea-credin al lucrrii la desfiinarea acesteia, cu readucerea imobilului n situaia anterioar i plata de daune-interese. Autorul de bun-credin al lucrrii poate s o ridice nainte de restituirea imobilului ctre proprietar, cu condiia de a readuce imobilul n situaia anterioar. Prin art. 587 din noul Cod civil, se stipuleaz, c in cazul lucrrii cu caracter
durabil realizate cu bun-credin parial asupra imobilului autorului i parial pe terenul proprietarului vecin, acesta din urm poate cere nscrierea ntr -o nou carte funciar a unui

48

drept de coproprietate al vecinilor asupra imobilului rezultat, incluznd terenul aferent, n raport cu valoarea contribuiei fiecruia. n situaia n care lucrarea a fost realizat cu rea-credin, proprietarul terenului vecin poate opta ntre a cere ridicarea lucrrii de pe teren, cu obligarea autorului acesteia la plata de daune-interese, dac este cazul, i a cere nscrierea n cartea funciar a unui drept de coproprietate al vecinilor. La stabilirea cotelor-pri se va ine seama de valoarea terenului proprietarului vecin i de jumtate din valoarea contribuiei autorului lucrrii. n caz de nenelegere ntre pri, instana de judecat va stabili valoarea contribuiei fiecreia la imobilul rezultat, respectiv a cotelor-pri din dreptul de proprietate. Atunci cnd lucrarea are caracter provizoriu, potrivit art. 588 din noul Cod civil, se reglementeaz faptul c n absena unei nelegeri contrare, autorul ei va fi obligat s o desfiineze, cu respectarea dispoziiilor legale n materie, i, dac este de rea-credin, s plteasc despgubiri pentru prejudiciile cauzate, inclusiv pentru lipsa de folosin.

n cazul n care dobndirea dreptului de proprietate, exclusiv sau pe cotepari, este condiionat de nscrierea n cartea funciar, nscrierea se va face n temeiul conveniei parilor, ncheiat n form autentic, ori, dup caz, al hotrrii judectoreti. Legiuitorul roman, n temeiul art. 590 din noul Cod civil, a prevzut c daca pn la data ncheierii conveniei sau a introducerii aciunii de ctre cel ndreptit la nscrierea n cartea funciar, autorul lucrrii i poate ridica materialele, iar n cazul n care lucrarea a fost efectuat cu rea-credin, autorul acesteia va putea fi obligat, dac este cazul, la plata de daune-interese. Regulile privind exercitarea dreptului autorului lucrrii la indemnizaie, sunt reglementate de art. 591 din noul Cod civil. Astfel, prescripia dreptului la aciune al autorului lucrrii privind plata indemnizaiei nu curge ct timp el este lsat de proprietar s dein imobilul. Autorul lucrrii de bun-credin are un drept de ipotec legal asupra imobilului pentru plata indemnizaiei i poate cere nscrierea dreptului de ipotec n baza conveniei ncheiate n form autentic sau a unei hotrri judectoreti, potrivit dispoziiilor art. 589 (nscrierea dreptului de proprietate n cartea funciar). Potrivit art. 595 din noul Cod civil, n vederea stabilirii indemnizaiei sau a despgubirii, se va ine seama de valoarea de circulaie a bunului calculat la data hotrrii judectoreti. Prin art. 597 din noul Cod civil, se stipuleaz c lucrrile fcute de un detentor
precar sunt supuse, n mod corespunztor, regulilor aplicabile autorului de rea-credin.

49

Cazurile speciale de accesiune imobiliar artificial sunt instituite prin art. 596 din noul Cod civil i dispune c titularul dreptului de superficie ori al altui drept real asupra imobilului altuia care i permite s dobndeasc proprietatea asupra lucrrii realizate asupra acelui imobil va avea, n caz de accesiune, n mod corespunztor, drepturile i obligaiile reglementate pentru proprietarul imobilului, dac nu s-a prevzut altfel n momentul constituirii dreptului real. De asemnea, legiuitorul roman a stabilit c dispoziiile art. 582 (lucrrile autonome cu caracter durabil efectuate cu rea-credin) i art. 587 alin. 2 (lucrrilerealizate cu rea-credin), parial asupra imobilului autorului se aplic, n mod corespunztor, i lucrrilor autonome cu caracter durabil efectuate de titularul unui drept real asupra imobilului altuia care nu i permite s dobndeasc proprietatea asupra lucrrii realizate asupra acelui imobil. Pentru lucrrile adugate efectuate de titularul unui drept real asupra imobilului altuia care nu i permite s dobndeasc proprietatea lucrrii realizate asupra acelui imobil se aplic, n mod corespunztor, dispoziiile art. 716 din noul Cod civil (privind lucrrile i mbuntirile), n lipsa unei prevederi contrare. 3.6.4. ACCESIUNEA MOBILIAR Prin accesiune mobiliar se nelege unirea a dou bunuri mobile care aparin unor proprietari diferii ori confecionarea sau obinerea unui bun de ctre o persoan, prin munca sa folosind materialele altuia. Codul civil de la 1864 reglementa trei cazuri de accesiune mobiliar, dup cum urmeaz: adjunciunea, specificaiunea i confuziunea (amestecul). Accesiunea mobiliar are ns n practic o importan redus, conform crora simplul fapt al posesiei valoreaz titlu de proprietate, cu condiia ca posesorul s fie de bun-credin. n acest context, accesiunea se aplic numai n cazuri excepionale, atunci cnd posesia nu valoreaz proprietate, adic atunci cnd este vorba de o posesie de rea-credin, ori de un bun mobil furat sau pierdut care se afl n minile unui ter de bun-credin n termenul de trei ani din momentul n care bunul a ieit din posesia proprietarului fr voia acestuia. Adjunciunea const n unirea a dou bunuri mobile, avnd proprietari diferii, n aa fel nct, dei formeaz un singur tot, ele pot fi desprite i conservate separat,

50

fr a-i pierde individualitatea1. Aa sunt, de exemplu o piatr preioas i inelul n care este fixat, tabloul i rama n care este ncadrat, o dantel cusut la o hain. Bunul rezultat prin unire aparine proprietarului lucrului care reprezint partea principal (accesorium sequitur principale), acesta avnd obligaia de a plti celuilalt proprietar preul bunului unit cu al su, n temeiul principiului mbogirii fr just cauz. Potrivit dispoziiilor art. 505 din Codul civil de la 1864, este considerat bun principal acela dintre bunuri pentru uzul, ornamentul sau completarea cruia a servit unirea celuilalt bun. Se prevede c, n situaia n care nici unul dintre bunuri nu poate fi privit ca accesoriu al celuilalt, se consider principal acela care are o valoare mai mare. Dac valoarea bunurilor este egal, va fi considerat principal lucrul cu volumul cel mai mare. Dac nici volumul nu poate fi folosit ca un criteriu pentru determinarea bunului principal, atunci lucrul retultat prin adjunciune va fi comun ambilor proprietari, n situaia n care separarea lor nu se poate face fr pagube importante pentru unul dintre proprietari. Prin excepie, adjunciunea nu se aplic atunci cnd bunul accesoriu are o valoare mult mai mare dect bunul principal, iar unirea lor s-a fcut fr tirea proprietarului. n acest caz, proprietarul bunului accesoriu, neinteresat de despgubirea oferit, are posibilitatea s cear restituirea lucrului su, chiar dac desprirea bunurilor ar aduce o deteriorare a lucrului principal. Dac proprietarul lucrului accesoriu a fost de acord cu unirea, el nu mai poate revendica lucrul su, indiferent de valoarea sa, ci trebuie s accepte preul acestuia. Specificaiunea const n confecionarea, realizarea unui bun nou (nova species) de ctre o persoan (specificator), prin munca sa, folosind sau prelucrnd un material, un bun, o materie prim aflat n proprietatea altuia, acest caz fiind reglementat n art. 508-510 din Codul civil de la 1864. n aceast situaie, lucrul nou nu rezult din ncorporarea propriu-zis a dou lucruri mobile, ci din unirea a dou valori: materia prim i munca specificatorului. Aa se ntmpl atunci cnd un sculptor a fcut un obiect de art din marmura sau metalul altei persoane, sau cnd un tmplar realizeaz un obiect de mobilier din lemnul altei persoane, ori croitorul confecioneaz un costum din stofa altei persoane.

. O. Ungureanu, Cornelia Munteanu, op.cit. , p. 301

51

n principiu, proprietarul materiei prime are dreptul de a pretinde bunul rezultat, indiferent dac materia poate fi sau nu adus n starea iniial. El este obligat, potrivit principiului mbogirii fr just temei, s restituie specificatorului valoarea muncii sale, specificatorul avnd un drept de retenie asupra lucrului pn la plata acesteia. Prin excepie, atunci cnd manopera are o valoare mult mai mare dect valoarea materialului folosit, lucrul revine specificatorului, care are obli gaia de a-i restitui proprietarului valoarea materialului folosit. Confuziunea sau amestecul (confusio, commixtio) const n unirea a dou sau mai multe bunuri mobile avnd proprietari diferii, n aa fel nct i pierd individualitate, se topesc n bunul nou rezultat, neputnd fi separate, confuziunea fiind reglementat n art. 511-516 din Codul civil de la 1864. Este cazul a dou metale topite mpreun ori a dou lichide amestecate. Amestecul se deosebete de adjunciune, unde obiectele, dei unite, se pot recunoate i distinge unele de altele. Se deosebete, de asemenea de specificaiune, pentru c formarea lucrului nou nu presupune munca, manopera cuiva. Dac unul dintre bunuri poate fi considerat principal dup valoare ori cantitate, proprietarul su devine, prin accesiune, proprietar al bunului obinut n urma amestecului, cu obligaia de a-l despgubi pe proprieatarul lucrului accesoriu. Atunci cnd nici unul dintre bunurile amestecate nu poate fi considerat principal, bunul astfel obinut va face obiectul proprietii comune pe cote pri a celor doi proprietari . Se instituie o regul general n materia accesiunii mobiliare, conform creia cel care folosete materiale strine fr tirea proprietarului lor poate fi obligat i la plata de daune-interese. Este o sanciune pentru cel care a fost de rea-credin (a titut c materia folosit aparine altuia) i o msur de ocrotire a dreptului de proprietate. Daunele-interese vor cuprinde att prejudiciul suferit (damnum emergens), ct i beneficiul de care a fost lipsit cel n cauz (lucrum cessans). Tot ca o msur de protecie a proprietarului bunului folosit fr tirea sa, in Codul Civil se prevede c, n toate cazurile n care proprietarul lucrului folosit fr tirea sa este ndreptit s primeasc bunul nou format, el are i posibilitatea de a cere un bun asemntor bunului su. Este absolut normal ca proprietarul s fie cel care s opteze ntre a invoca accesiunea, pentru a deveni astfel proprietar al unui bun nou, ori a pretinde numai ceea ce a avut. Soluia se ntemeiaz pe echitate i este folositoare mai ales atunci 52

cnd proprietarul nu are posibilitatea s plteasc celuilalt preul muncii sau valoarea bunului su, ori cnd rezultatul accesiunii nu prezint pentru el nici un interes. Noul Cod civil reglementeaz accesiunea mobiliar n art. 598-601. Astfel, potrivit art. 598 din noul Cod civil, accesiunea mobiliar, exist atunci cnd bunul mobil produs cu materialele altuia aparine celui care l-a confecionat sau, dup caz, proprietarului materialelor, n funcie de raportul dintre manoper i valoarea materialelor, determinat la data confecionrii bunului.
Dup caz, proprietarul bunului va datora despgubiri egale fie cu valoarea

manoperei, fie cu valoarea materialelor, iar n situaia n care valoarea manoperei este egal cu valoarea materialelor, proprietatea asupra bunului este comun, aa cum prevd dispoziiile art. 599 din noul Cod civil. Potrivit art. 600 din noul Cod civil, se prevede c n cazul n care se unesc dou bunuri mobile avnd proprietari diferii, fiecare poate pretinde separarea bunurilor dac prin aceasta cellalt proprietar nu ar suferi un prejudiciu mai mare de o zecime din valoarea bunului su. Art. 601 din noul Cod civil, reglementeaz regulile aplicabile n cazul imposibilitii de separare a bunurilor unite, dipunnd c dac nu se poate obine separarea bunurilor mobile unite sunt aplicabile, n mod corespunztor, dispoziiile art. 598 referitor la accesiunea mobiliar i art. 599 referitor la raportul dintre valoarea manoperei i valoarea materialelor.

3.7. UZUCAPIUNEA 3.7.1. CONSIDERAII GENERALE Uzucapiunea este modul originar de dobndirea a proprietii prin care se constituie dreptul de proprietate n patrimoniul posesorului unui lucru ca urmare a unui fapt juridic complex, constnd n exercitarea posesiei asupra lucrului n termenul i condiiile prevzute de lege1. n acele provincii istorice romneti supuse regimului de publicitate imobiliar prin vechile cri funciare, uzucapiunea opereaz n condiiile prevzute de Decretul lege nr. 115/1938 pentru unificarea dispoziiilor privitoare la crile funciare. ns, Legea nr. 7/1996 a cadastrului i a publicitii imobiliare, care a instituit cadastrul

I. Dogaru, Sevastian Cerecel, op. cit., p. 281

53

general naional i crile funciare pe ntreg teritoriul rii, nu a mai preluat cazurile speciale de uzucapiune din sistemul crilor funciare reglementat de Legea nr. 115/1938. Dei exist unele reguli comune cu privire la prescripia achizitiv (uzucapiune) i prescripia extinctiv, n special regulile referitoare la calculul termenelor de prescripie, cele dou instituii nu trebuie confundate. Prescripia achizitiv are ca efect dobndirea unor drepturi (dreptul de proprietate sau alt drept real), pe cnd prescripia extinctiv are ca efect ncetarea posibilitii de a obine realizarea, prin constrngere, a unor drepturi, fiind un mod de stingere a dreptului la aciune n sens material, dac n-a fost exercitat n termenul stabilit de lege. n sensul noului Cod civil, prin uzucapiune, posesorul poate dobndi proprietatea asupra bunului posedat sau, dup caz, asupra fructelor produse de acesta, n conformitate cu prevederile art. 928 din noul Cod civil. Noul Cod civil aduce o concepie nou de reglementare a uzucapiunii, mult mai simplificat, micorndu-se termenele de dobndire a dreptului de proprietate. n conformitate cu prevederile art. 82 din Legea nr. 71/2011 pentru punerea in aplicare a Legii nr. 287/2009 privind Codul civil, dispoziiile art. 930-934 din Codul civil referitoare la uzucapinea imobiliar se aplic numai n cazurile n care posesia a nceput dup data intrrii n vigoare a noului Cod civil, n cazul imobilelor pentru care la data nceperii posesiei nu erau deschise cri funciare, rmn aplicabile dispoziiile n materie de uzucapiune prevzute n Codul civil de la 1864. Pentru dobndirea dreptului de proprietate prin uzucapiune, posesia trebuie s fie util i efectiv (neechivoc). Posesia este util atunci cnd ndeplinete calitile prevzute in Codul Civil (s fie continu, netulburat, public) i nu este afectat de vicii. Posesia exist n mod efectiv cnd cel ce deine bunul svrete acte de folosin asupra lui cu intenia de a deveni proprietar sau titular al altui drept real. De asemenea, pentru a duce la dobndirea dreptului de proprietate sau a altui drept real, posesia trebuie s fie exercitat pe toat perioada termenului prevzut de lege, fr ca posesorul s fi fcut acte de ntrerupere a posesiei.

3.7.2. FELURILE UZUCAPIUNII Noul Cod civil trateaza uzucapiunea imobiliar sub dou forme: uzucapiunea extratabular, reglementat n baza art. 930 din noul Cod civil i uzucapiunea

54

tabular, reglementat n baza art. 930 din noul Cod civil, dar i uzucapiunea mobilir. Uzucapiunea extratabular are n vedere dobndirea dreptului de proprietate sau a unor dezmembrminte ale acestuia n folosul celui care l-a posedat timp de 10 ani, precum i cu urmtoarele condiii: proprietarul nscris n Cartea funciar s fi decedat ori, dup caz, s-i fi ncetat existena; declaraia de renunare la proprietate s fi fost nscris n Cartea funciar, termenul uzucapiunii curgnd din momentul nscrierii declaraiei de renunare, nu din momentul decesului sau ncetrii existenei; imobilul s nu fi fost nscris n nicio alta cartea funciar. Dup mplinirea termenului de 10 ani dobnditorul, prin uzucapiune, al dreptului de proprietate sau al unor dezmembrminte poate face nscrierea n Cartea funciar, nscriere care este constitutiv a dreptului astfel dobndit. Conform art. 930 alin. 2 din noul Cod civil, n toate cazurile, uzucapantul poate dobndi dreptul numai dac i-a nregistrat cererea de nscriere n cartea funciar nainte ca o ter persoan s i fi nregistrat propria cerere de nscriere a dreptului n folosul su, pe baza unei cauze legitime, n cursul sau chiar dup mplinirea termenului de uzucapiune. Uzucapiunea imobiliar tabular se refer la dobndirea dreptului de proprietate asupra unui imobil sau ca titular al unui drept real de ctre persoana care a fost nscris, fr cauz legitim, n Cartea funciar. Condiiile legale, n aceast situaie sunt ca acela nscris s fi fost de bun credin i s posede timp de 5 ani dup momentul nregistrrii iar posesia s fie util, adic neviciat. Astfel, uzucapiunea tabular trebuie s ntruneasc urmtoarele condiii, pentru a-i produce efectele: dreptului celui care a fost nscris ca proprietar sau ca titular al unui drept real s nu aiba o cauz legitim, cel nscris s fie de bun credin, conform art. 931 alin 2 din noul Cod civil fiind suficient ca buna-credin s existe n momentul nregistrrii cererii de nscriere i n momentul intrrii n posesie; cel nscris s fi posedat imobilul timp de 5 ani, termen care curge din momentul nregistrrii cererii de nscriere; posesia s fi fost neviciat. 55

Jonciunea posesiilor, este reglementat de art. 933 din noul Cod civil, care dispune c fiecare posesor este considerat c ncepe n persoana sa o nou posesie, indiferent dac bunul a fost transmis cu titlu universal sau particular . Prin excepie, posesorul actual poate s uneasc propria posesie cu aceea a autorului su Dreptul de proprietate va fi dobndit n temeiul titlului ce se va nscrie n cartea funciar, iar momentul dobndirii dreptului va fi data nregistrrii cererii de nscriere a acestui drept n cartea funciar. Referitor la curgerea termenului uzucapiunii, art. 932 din noul Cod civil dispunec, n cazurile prevzute la art. 930 alin. 1 lit. a i b, termenul uzucapiunii nu ncepe s curg nainte de data decesului sau, dup caz, a ncetrii existenei juridice a proprietarului, respectiv nainte de data nscrierii declaraiei de renunare la proprietate, chiar dac intrarea n posesie s-a produs la o dat anterioar. Cu privire la viciile posesiei, acestea suspend cursul uzucapiunii. Totodata putem meniona urmtoarele: viciile posesiei suspend curgerea termenului de uzucapiune; jonciunea posesiilor este permis, posesorul actual putnd s uneasc propria posesie cu cea a autorului su; termenul pentru uzucapiune nu este caracterizat ca fiind prescripie achizitiv n noul Cod civil, care, de altfel, nu reglementeaz dect prescripia extinctiv. Uzucapiunea mobiliar, se refer la posesia asupra bunului mobil al altuia timp de 10 ani, posesie care poate duce la dobndirea dreptului de proprietate asupra bunului respectiv. n conformitate cu prevederile art. 932, alin. 2 din noul Cod civil viciile posesiei suspenda cursul uzucapiunii. De asemenea, uzucapiunea mobiliar este compatibil cu jonciunea posesiilor. n cazul n care o persoan posed bunul altuia timp de 10 ani, nefiind ndeplinite condiiile pentru a funciona efectul achizitiv de proprietate n favoarea posesorului de bun-credin al unui bun mobil, bunul respective poate fi dobndit n temeiul uzucapiunii mobiliare de 10 ani. Astfel, art. 939 din noul Cod civil recunoate dreptul posesorului care, la momentul intrrii n posesie, nu a fost de bun-credin, de a dobndi dreptul de proprietate asupra bunurilor mobile prin posesia exercitat timp de 10 ani1.

1.

.Noul Cod civil.Note.Corelaii.Explicaii, Ed. C.H. Beck, Bucureti, 2011,p..339.

56

Cu privire la regimul juridic, n vederea calculrii termenului de 10 ani, cerut pentru a opera uzucapiunea bunului mobil, se aplic aceleai reguli ca i n materia uzucapiunii imobiliare cu privire la suspendarea cursului prescripiei n perioada n care posesia este afectat de vicii, jonciunea posesiilor i prescripia extinctiv.

3.7.3. EFECTELE UZUCAPIUNII Uzucapiunea imobiliar extratabular produce urmtoarele efecte: efectul achizitiv, care se produce n persoana posesorului uzucapant; efectul extinctiv, care se produce fie n persoana motenitorului persoanei fizice decedate, fie n persoana succesorului peroanei juridice a crei existen a ncetat, fie n persoana comunei, oraului care a dobndit imobilul abandonat n domeniul su privat. Aceste doua efecte se produc n momentul nregistrrii declaraiei de nscriere a uzucapiunii n cartea funciar. n cazul uzucapiunii tabulare, n ceea ce privete efectul achizitiv si efectul extinctiv, acestea nu se mai produc, deoarece uzucapiunea tabular valideaz cauza nscrierii dreptului real principal n cartea funciar.

57

3.8. TESTAMENTUL I MOTENIREA LEGAL Potrivit dispoziiilor noului Codul civil, dreptul de proprietate poate fi dobndit i prin testament ori motenire legal. n acest sens, momentul dobndirii proprietii prin testament ori motenire legal este decesul lui de cuius. Potrivit art. 1114 din noul Cod civil se dispune c acceptarea motenirii consolideaz un drept deja existent. Prin motenire se nelege transmiterea patrimoniului unei persoane fizice decedate ctre una ori mai multe persoane n fiin (persoane fizice, persoane juridice ori statul). Privitor la transmisiunea motenirii, aceasta este reglementat n art. 11001134 din noul Cod civil, elementul de noutate fiind faptul c certificatul de motenitor face dovada nu numai a calitii de motenitor legal ori testamentar, dar i dovada dreptului de proprietate al motenitorilor acceptani asupra bunurilor din masa succesoral, n cota care se cuvine fiecruia. Dreptul de opiune succesoral se exercit n termen de un an de la data deschiderii motenirii, conform art. 1103 alin. 1 din noul Cod civil. Conform art. 1106 din noul Cod civil, nimeni nu poate fi obligat s accepte o motenire ce i se cuvine. n ceea ce privete felurile acceptrii motenirii, potrivit art. 1108 din noul Cod civil, acestea pot fi: acceptare expres sau acceptare tacit. Acceptarea este expres cnd succesibilul i nsuete explicit titlul sau calitatea de motenitor printrun nscris autentic sau sub semntur privat, iar acceptarea este tacit cnd succesibilul face un act sau fapt pe care nu ar putea s l fac dect n calitate de motenitor. nregistrarea actului de acceptare a motenirii, n situaia n care este fcut printr-un nscris autentic, se va nscrie n registrul naional notarial, inut n format electronic, potrivit legii. Succesibilul care intenioneaz s ndeplineasc un act ce poate avea semnificaia acceptrii motenirii, dar care dorete ca prin aceasta s nu fie considerat acceptant, trebuie s dea n acest sens, anterior ndeplinirii actului, o declaraie autentic notarial, aceast declaraia de neacceptare fiind prevzut n dispoziiile art. 1111 din noul Cod civil. 58

Conform art. 1114 din noul Cod civil, sub aspectul ntinderii obligaiilor , motenitorii legali i legatarii universali sau cu titlu universal rspund pentru datoriile i sarcinile motenirii numai cu bunurile din patrimoniul succesoral, proporional cu cota fiecruia, iar n ceea ce privete pe legatarul cu titlu particular, acesta nu este obligat s suporte datoriile i sarcinile motenirii. Prin excepie, el rspunde pentru pasivul motenirii, ns numai cu bunul sau bunurile ce formeaz obiectul legatului, dac: testatorul a dispus n mod expres n acest sens; dreptul lsat prin legat are ca obiect o universalitate, cum ar fi o motenire culeas de ctre testator i nelichidat nc; n acest caz, legatarul rspunde pentru pasivul acelei universaliti; celelalte bunuri ale motenirii sunt insuficiente pentru plata datoriilor i sarcinilor motenirii. Declaraia de renunare la motenire, potrivit art. 1120 alin. 2 din noul Cod civil, se face n form autentic la orice notar public sau, dup caz, la misiunile diplomatice i oficiile consulare ale Romniei, n condiiile i limitele prevzute de lege. Pentru informarea terilor, declaraia de renunare se va nscrie, pe cheltuiala renuntorului, n registrul naional notarial, inut n format electronic, potrivit legii. Efectele renunrii la motenire sunt reglementate n art. 1121 din noul Cod civil, care prevede c Succesibilul care renun este considerat c nu a fost niciodat motenitor. De partea renuntorului profit motenitorii pe care i-ar fi nlturat de la motenire sau celor a cror parte ar fi diminuat-o dac ar fi acceptat motenirea. n ceea ce privete revocarea renunrii, conform art. 1123 din noul Cod civil, n tot cursul termenului de opiune, renuntorul poate revoca renunarea, dac motenirea nu a fost deja acceptat de ali succesibili care au vocaie la partea care i ar reveni, dispoziiile art. 1120 aplicndu-se n mod corespunztor. Revocarea renunrii valoreaz acceptare, bunurile motenirii fiind preluate n starea n care se gsesc i sub rezerva drepturilor dobndite de teri asupra acelor bunuri.
Dreptul la aciunea n anularea acceptrii sau renunrii se prescrie n termen de 6 luni, calculat n caz de violen de la ncetarea acesteia, iar n celelalte cazuri din momentul n care titularul dreptului la aciune a cunoscut cauza de nulitate relativ, potrivit art. 1124 din nouil Cod Civil.

Motenirea se deosebete de celelalte moduri de transmitere prin aceea c: este o transmisiune pentru cauz de moarte; nu are ca obiect bunuri individual determinate. Patrimoniul este inseparabil de persoana titularului pe timpul vieii acestuia, de aceea toate 59

transmisiunile ntre vii sunt cu necesitate cu titlu particular, iar la moartea titularului transmisiunea este universal; obiectul transmisiunii, fiind patrimoniul sau o fraciune din patrimoniu, iar acesta fiind alctuit din drepturi i obligaii, motenirea transmite nu doar activul, ci i pasivul patrimoniului. ntre vii ns se transmit numai drepturile, obligaiile fiind intransmisibile cu titlu particular. Potrivit art. 1125 din noul Cod civil, sezina este delimitat astfel: Pe lng stpnirea de fapt exercitat asupra patrimoniului succesoral, sezina le confer motenitorilor sezinari i dreptul de a administra acest patrimoniu i de a exercita drepturile i aciunile defunctului. Motenitori sezinari pot fi urmtorii: soul
supravieuitor, descendenii i ascendenii privilegiai.

Motenitorii legali nesezinari dobndesc sezina numai prin eliberarea certificatului de motenitor, dar cu efect retroactiv din ziua deschiderii motenirii. De asemenea pn la intrarea n stpnirea de fapt a motenirii, motenitorul legal nesezinar nu poate fi urmrit n calitate de motenitor. Motenirea este vacanta, n conformitate cu reglementrile art. 1135 din noul Cod civil, dac nu sunt motenitori legali sau testamentari. Dac prin legat s-a atribuit numai o parte a motenirii i nu exist motenitori legali ori vocaia acestora a fost restrns ca efect al testamentului lsat de defunct, partea din motenire rmas neatribuit este vacant. Motenirile vacante revin comunei, oraului sau, dup caz, municipiului n a crui raz teritorial se aflau bunurile la data deschiderii motenirii i intr n domeniul lor privat. Este considerat nescris orice dispoziie testamentar care, fr a stipula transmiterea bunurilor motenirii, urmrete s nlture aceast regul, aa cum dipun prevederile art. 1138 din noul Cod civil. Aadar, motenirea este o transmisiune mortis causa prin care, afar de cazul n care se refer la bunuri singulare, se transmit nu numai drepturi, ci i obligaii (cu excepia obligaiilor exclusiv personale, care se sting odat cu moartea), deci mai mult dect simpla proprietate. n ceea ce privete instituia testamentului, aceasta este reglementat de art. 1034-1085 din noul Cod civil. Potrivit art. 1034 din noul Cod civil testamentul este actul unilateral, personal i revocabil prin care o persoan, numit testator, dispune, n una dintre formele cerute de lege, pentru timpul cnd nu va mai fi n via. 60

Testamentul conine dispoziii referitoare la: patrimoniul succesoral sau la bunurile ce fac parte din acesta; desemnarea direct sau indirect a legatarului; dispoziii referitoare la partaj; revocarea dispoziiilor testamentare anterioare; dezmotenire; numirea de executori testamentari; sarcini impuse legatarilor sau motenitorilor legali i alte dispoziii care produc efecte dup decesul testatorului. Testamentele sunt de doua feluri: testamente ordinare (care pot fi olografe sau autentice) i testamente privilegiate (care se ntocmesc n situaii speciale). Testamentul ordinar olograf este cel scris, semnat i datat de mna testatorului, sub sanciunea nulitii absolute. Testamentul ordinar autentic, este cel autentificat de un notar public sau de o alt persoan nvestit cu autoritate public de ctre stat, potrivit legii. Testamentul privilegiat este cel ntocmit n situaii speciale, cum ar fi: n faa unui funcionar competent al autoritii civile locale, n caz de epidemii, catastrofe, rzboaie sau alte asemenea mprejurri excepionale; n faa comandantului vasului sau a celui care l nlocuiete, dac testatorul se afl la bordul unui vas sub pavilionul Romniei, n cursul unei cltorii maritime sau fluviale. Testamentul ntocmit la bordul unei aeronave este supus acelorai condiii; n faa comandantului unitii militare ori a celui care l nlocuiete, dac testatorul este militar sau, fr a avea aceast calitate, este salariat ori presteaz servicii n cadrul forelor armate ale Romniei i nu se poate adresa unui notar public; n faa directorului, medicului ef al instituiei sanitare sau a medicului ef al serviciului ori, n lipsa acestora, n faa medicului de gard, ct timp dispuntorul este internat ntr-o instituie sanitar n care notarul public nu are acces. n toate aceste cazuri este obligatoriu ca testamentul s se ntocmeasc n prezena a 2 martori i se semneaz de testator, de agentul instrumentator i de cei 2 martori. Dac testatorul sau unul dintre martori nu poate semna, se va face meniune despre cauza care l-a mpiedicat s semneze. 61

Potrivit art. 1051 din noul Cod civil, un testament nu poate fi revocat expres, n tot sau n parte, dect printr-un act autentic notarial sau printr-un testament ulterior. De asemenea testatorul poate revoca testamentul olograf prin distrugerea, ruperea sau tergerea sa. tergerea unei dispoziii a testamentului olograf de ctre testator implic revocarea acelei dispoziii. Modificrile realizate prin tergere se semneaz de ctre testator. Dispoziia revocatorie poate fi retractat n mod expres prin act autentic notarial sau prin testament. Referitor la legate, art. 1054 din noul Cod civil, clasific legatele dupa cum urmeaz: legate universale (confer uneia sau mai multor persoane vocaie la ntreaga motenire); legate cu titlu universal (care confer uneia sau mai multor persoane vocaie la o fraciune a motenirii); legate cu titlu particular (care nu sunt universale sau cu titlu universal). De asemnea legatul poate fi pur i simplu, cu termen, sub condiie sau cu sarcin. Potrivit art. 1128 din noul Cod civil, se reglementeaz situaia legatarului universal care poate cere intrarea n stpnirea de fapt a motenirii de la motenitorii rezervatari, iar dac acetia nu exist sau refuz, legatarul universal intr n stpnirea de fapt a motenirii prin eliberarea certificatului de motenitor. De asemenea n cazul legatarului cu titlu universal situaia este identic cu cea a legatarului universal, dar acesta poate cere intrarea n stpnirea de fapt a motenirii de la
motenitorii legali nerezervatari sau de la legatarul universal care a intrat deja n

stpnirea de fapt a motenrii. Dac asemenea motenitori nu exist sau refuz, legatarul cu titlu universal intr n stpnirea motenirii prin eliberarea certificatului de motenitor. Legatarul cu titlu particular intr n posesia obiectului legatului din ziua n care acesta i-a fost predat de bunvoie sau, n lips, din ziua depunerii la instan a cererii de predare.

62

CONCLUZII

Dreptul de proprietate este mai mult dect o simpl noiune juridic. El reprezint una din problemele fundamentale ale existenei individuale i ale societii umane. n sistemul nostru juridic actual, dreptul de proprietate ocup o poziie privilegiat, innd seama de faptul c este vorba de principalul drept real al omului, iar principiul aprrii proprietii este unul din cele mai importante ale dreptului civil, exprimnd orientarea general a legislaiei. Mai mult, se vorbeete astzi de o dimensiune constituional i european a dreptului de proprietate, de vreme ce este un drept fundamental al cetenilor rii i este reglementat n acte internaionale, mai ales n art. 1 al Primului Protocol adiional la Convenia European a Drepturilor Omului, considerndu-se, cu valoare de principiu, c orice msur care reprezint o ingerin n exerciiul acestui drept trebuie s asigure un just echilibru ntre exigenele interesului general al comunitii i imperativul salvgardrii drepturilor fundamentale ale individului. Se poate spune c, n sistemul nostru de drept, proprietatea beneficiaz de o dubl garanie: o garanie de ordin constituional i o garanie de drept comun manifestat prin mijloace juridice de aprare, n cadrul crora un loc important l ocup aciunea n revendicare. Ca regul general, nclcarea unui drept subiectiv civil d posibilitatea titularului s-l cheme n judecat civil pe cel rspunztor de tirbirea dreptului su, aa nct se poate afirma c mijlocul juridic de ocrotire a drepturilor subiective civile l reprezint, obinuit, procesul civil, aciunea civil. ntruct principiul proprietii este un principiu fundamental al dreptului civil, ocrotirea dreptului de proprietate constituie o permanent preocupare pentru legiuitor. ns, pentru a se bucura de protecie juridic, dreptul de proprietate trebuie exercitat: potrivit scopului lui economic i social; cu respectarea legii i moralei; n limitele sale materiale i juridice.

Numai dac dreptul de proprietate, i n general orice drept subiectiv civil, este exercitat cu respectarea acestor principii, i poate dovedi exactitatea adagiul qui suo 63

iure utitur nemini laedit. n caz contrar titularul dreptului svrete un abuz de drept ce poate fi reprimat prin refuzul ocrotirii dreptului de proprietate, ori pe calea unei aciuni n rspundere civil, formulat de cel care a suferit un prejudiciu n urma exercitrii anormale a dreptului de proprietate. Exist ns i situaii n care, dei titularul dreptului de proprietate i exercit dreptul cu bun-credin, respectnd principiile impuse unei exercitri normale a dreptului de proprietate, legea permite totui unei persoane de bun-credin s ncalce dreptul proprietarului. Protejnd buna-credin a constructorului, legiuitorul nu-i permite proprietarului terenului s cear desfiinarea sau ridicarea construciei, lucrrii sau plantaiei executate pe terenul su. Dei terenul rmne proprietarului, dreptul su de proprietate asupra acestuia, contrar voinei sale i n afara oricrei cauze de utilitate public, a fost violat n suportul lui material i rmne astfel prin pstrarea unor lucrri pe care nu le-a dorit i nu le dorete. n aceast situaie, trebuie conciliate dou principii fundamentale ale dreptului: pe de o parte, principiul aprrii proprietii, pe care nimeni nu mai poate astzi s-l pun sub semnul ntrebrii, iar pe de alt parte, principiul ocrotirii bunei-credine, care, fr a fi reglementat anume, rezult fr dubiu dintr-o generalizare a diverselor reglementri particulare n care buna-credin este expres prevzut i protejat. Exist n aceast situaie un conflict ntre cele dou principii care trebuie tranat n favoarea unuia (tertium non datur). De asemenea posesorul ctig proprietatea fructelor cnd posed cu buncredin. n acest caz, este nclcat numai un atribut al dreptului de proprietate, dar este cert c proprietarul sufer o pagub, care se explic prin neglijena sa de a fi fcut ca bunul s fi ajuns la posesor. De fapt, culegerea fructelor este un beneficiu acordat bunei-credine, un efect al posesiei de bun-credin, nu neaprat o sanciune pentru proprietar, ns este sigur c l afectez pe acesta. Tot astfel, n cazul accesiunii imobiliare artificiale, tratamentul juridic al constructorului de bun-credin, care implic pentru proprietarul terenului obligaia de a pstra construciile, fiindu-i astfel nclcat dreptul su, este un efect al posesiei de bun-credin (constructorul este fr ndoial un posesor), al aparenei de proprietate n care constructorul a crezut att de mult nct a efectuat pe teren lucrri nu pentru a nclca un drept de proprietate al altuia, ci exercitndu-i propriul su drept.

64

Proprietarul poate fi pus n situaia de a-i fi nu doar nclcat dreptul, ci pur i simplu desfiinat de posesia de bun-credin. De asemenea, n ipoteza uzucapiunii dreptul de proprietate este practic demolat, cci uzurpatorul pstreaz pentru totdeauna imobilul, opunndu-i proprietarului un drept mai puternic dect acesta are. Esenial pentru uzucapiune este factorul timp; proprietatea este roas de timp n folosul posesorului. n concluzie, n toate aceste situaii, soluia care nclin spre subiectul de drept de bun-credin are n vedere o alt regul fundamental a dreptului: nevoia de stabilitate i securitate a raporturilor juridice.

65

BIBLIOGRAFIE

1. Academia de studii economice Catedra de drept 2. Ana Boar 3. Constantin Criu 4. Corneliu Brsan 5. Corneliu Brsan, Maria Gai, Mona Maria Pivniceru 6. Constantin Sttescu, Corneliu Brsan 7. C. Hamangiu, Al. Bicoianu, I. Rosetti-Blnescu 8. Dumitru Lupulescu 9. Dumitru Vduva 10. Eugenia Popa 11. Eugen Chelaru 12. E. Safta-Romano 13. Eugen Chelaru 14. Edvard Kardely
Mariana Rudreanu, Dreptul bunurilor (drepturile reale) / Mariana Rudreanu Bucureti, Editura Fundaiei Romnia deMine, 2006

Drept civil, vol. I, Editura Lumina Lex, Bucureti, 2000. Uzucapiunea, prescripia, posesia i publicitatea drepturilor, Editura Lumina Lex, Bucureti, 1999. Aciuni civile n justiie, Editura Argessis, Curtea de Arge, 1992. Drept civil. Drepturile reale principale, Editura All Beck, Bucureti, 2001. Drept civil. Drepturile reale, Editura Institutul European, Iai, 1997. Drept civil. Teoria general a drepturilor reale, Universitatea Bucureti, 1980. Tratat de drept civil romn, vol. II, Editura All, Bucureti, 1997. Drept civil. Drepturile reale principale, Editura Lumina Lex, Bucureti, 2002. 66

Drept civil. Teoria general a obligaiilor, Editura Paralela 45, 2002. Aciunea n revendicare, Editura Lumina Lex, Bucureti, 1998. Curs de drept civil. Drepturile reale principale, Editura All Beck, Bucureti, 2000. Dreptul de proprietate public i privat n Romnia, Editura Graphix, Iai, 1993. Circulaia juridic a terenurilor, Editura All Beck, Bucureti, 1999. Autoconducerea i proprietatea social, Editura Politic, Bucureti, 1997. 15. Flavius A. Baias, Bogdan Dumitrache, Marian Nicolae 16. Florin Ciutacu 17. Francisc Deak 18. George Plastara 19. George N. Luescu 20. Gheorghe Fekete, Ioan Zinveliu 21. Ioan Adam 22. Ioan Adam 23. Ioan Adam, Adrian Rusu 24. Ioan Zinveliu 25. Ioan G. Mihu, Alexandru Lesviodax 26. Ion Dogaru, Sevastian Cercel 27. Ion Dogaru i colaboratorii 28. Ion P. Filipescu

67

68