Sunteți pe pagina 1din 145

Drepturi reale Curs 2 Primele 3 cursuri se vor ocupa in mare masura cu analiza unor stari de fapt.

Care sunt relevante juridic din perspectiva drepturilor reale, si abia dupa ce terminam studierea acestor stari de fapt care se vor referi la posesia asupra bunului respectiv la posesia tabulara in sistemul de carte funciara, dupa ce vom incheiea studiul starilor de fapt vom trece sa discutam efectiv despre stari de drept. Mai precis, vom analiza dreptul de proprietate si dezmembramintele lui. -analiza posesiei tabulare, o otiune noua, cu care nu ne-am intalnit pana acum este foarte importanta datorita chestiunii amintite deja, adica rolul CF in acceptiunea NCC. Pentru a intelege modul in care functioneaza dreptul de proprietate, modul in care se transmite, modul in care se dezmembreaza trebuie sa cunoastem macar la nivel general sistemul de CF. -de ce facem distinctia intre starile de fapt si starile de drept. Ce intelegem prin una si ce intelegem prin cealalta? De regula, chestiunea pe care le studiem la drept si la drept civil, sunt stari de drept. Adica sunt situatii juridice. Discutati acte juridice, si fapte juridice, despre drepturi subiective. Noi vom incepe discutia cu stari de fapt. Stari de fapt. Ce intelegem prin stari de fapt? Intelegem situatii perceptibile prin simturi care nu presupun insa si nu sunt conditionate de existenta unor drepturi subiective a unor obligatii sau a unor raporturi juridice. -marea majoritate a starilor de fapt nu intereseaza juridic. ex, noi stam in banci, noi am venit la scoala, astea sunt stari de fapt irelevante juridic. totusi dreptul alege sa recunoasca consecinte juridice anumitor stari de fapt. Asta este o optiune a sistemului juridic. ex, am venit, am parcat masina si l-am busit pe cel din fata noastra. In momentul ala s-a produs o stare de fapt, lovirea masinii vecinului, care dobandeste relevanta juridica. Pentru ca tocmai am cauzat un prejudiciu. Este vorba despre un fapt juridic ilicit, care va atrage consecinte juridice. -ne vom ocupa de posesie care este si ea o stare de fapt care produce consecinte juridice -starile de fapt prin opozitie cu situatiile juridice se produc de la sine. Ele nu sunt o consecinta a legii. Posesia ca stapanire a unui bun nu se intampla pentru ca o reglementeaza codul civil, de aceea este o stare de fapt. Esa se intampla de la sine, este un lucru firesc. Si legea decide sa ii acorde, sa ii recunoasca consecinte/efecte juridice. Ne vom ocupa cu studiul drepturilor reale. Drepturile reale pot sa fie principale sau accesorii. In acest semestru vom studia drepturile reale principale, adica proprietatea si modalitatile ei, dezmembramintele (uzufructul cu variantele uz, abitatie, superficie, servitutile). Drepturile reale pentru a clarifica sfera lor intotdeauna sunt in opozitie cu celelalte drepturi patrimoniale. Evident ca miza discutiei este data de raportul dintre dreptul real si de creanta. Pe langa acestea mai exista o categorie relativ noua, categoria drepturilor potestative. Diferente fundamentale Ce este dreptul real? Cum putem sa-l definim? -dreptul real, dupa cum sugereaza si denumirea, este un drept asupra unui bun. Ca sa lamurim lucrurile pana la capat, am spus bun, nu am spus lucru. Care este diferenta intre bun si lucru? Bunul = este orice lucru care se gaseste in circuitul civil. Si ca sa nu folosim notiuni care ne sunt mai putin clare, am auzit despre circuitul civil, despre siguranta circuitului civil. Ce este acesta? Ce se gaseste in circuitul civil? Circuitul civil intotdeauna va fi definit/inteles prin raportare la 1

dreptul real si mai exact prin raportare la dreptul de proprietate. Circuitul civil cuprinde toate bunurile susceptibile de apropriere. Adica, toate bunurile care pot sa faca obiectul dreptului de proprietate privata. Ex, ciorile sunt susceptibile de a intra in proprietate privata. Dar strada este un bun care nu este in circuitul civil. Dreptul real Dreptul real, am invatat la partea generala si in dreptul real, confera anumite atribute asupra unui bun. Anumit puteri, care pot fi mai largi sau mai restranse. Prin definitie, dreptul real, cel mai extins este dreptul de proprietate. El confera toate atributele asupra bunului, si anumie: usus, fructus si abusus. Observati ca nu am spus posesie, folosinta si dispozitie. S-ar putea sa mai fi auzit ca dreptul de proprietate confera posesie, folosinta si dispozitie. Ma feresc sa folosesc aceasta sintagma, din acelsi motiv pentru care vom incepe discutia cu posesia si nu cu dreptul de proprietate si cu dezmembramintele lui. Pentru a evita confuzia intre posesia ca stare de fapt si drepturile reale. De aceea tot timpul vom spune ca proprietatea confera usus, fructus si abusus, si nu voi incerca traducerea celor 3 atribute in limba romana, spunand ca are posesie, folosinta si dispozitie. De ce nu? Pentru a evita confuzia care apare foarte des in sensul ca posesia ar fi un atribut al proprietatii. POSESIA NU ESTE UN ATRIBUT AL DREPTULUI DE PROPRIETATE. -toate celelalte drepturi reale principale sunt dezmembramintele ale proprietatii. Asta va presupune ca ele vor conferi titularului lor o parte, insa nu toate, atributele pe care le confera dreptul de proprietate. -vom discuta spre exemplu in analiza NCC si despre proaspat introdusa institutie a fiduciei. Care va presupune un drept de proprietate usor atipic. Pentru ca la momentul la care vom aborda chestiunea proprietatii pe larg, vom vedea ca in principiu proprietatea este un drept perpetuu, adica proprietatea, durata ei nu este limitata in timp. In mod exceptional, in cazul fiduciei avem un drept de proprietate temporar. Vom reveni asupra acestei chestiuni. Esenta dreptului de proprietate care il distinge de toate celelalte drepturi reale, este exclusivitatea juridica pe care proprietatea o confera asupra unui bun. Ce intelegem prin exclusivitate juridica? -intelegem ca dreptul de proprietar exclude existenta simultana a altor drepturi reale principale asupra bunului respectiv. Pe langa cele 3 atribute, in ceea ce priveste drepturile reale ele confera cele 2 drepturi si anume: de urmarire respectiv de preferinta. Va rog sa-mi spuneti ce anume intelegem prin aceste atribute? Si daca putem sa exemplificam cum anume se regasesc ele in cazul dreptului de proprietate. Deci drept de urmarire. Ce este acesta? - urmarirea nu s-ar referi la faptul ca bunul se afla efectiv in posesia cuiva si tu de duci sa-l revendici, ci viza ipoteza in care bunul trece dintr-un patrimoniu in altul. Ex, chiriasul locuieste intr-un apartament din buna ziua, proprietarul vinde acel apartament. Chiriasul va putea sa-si exercite dreptul pe mai departe chiar daca bunul a trecut in proprietatea unei alte persoane? Da. Dreptul chiriasului este un drept real? Nu este de creanta. Folosind rationamentul urmator: daca ala care are folosinta poate sa foloseasca bunul chiar daca bunul a trecut la altcineva, ar insemna ca si chiriasul nostru care nu are un drept real ci de creanta ar avea un drept de urmarire. Daca ar fi asa ar insemna ca si creantele, cel putin cele in legatura cu bunurile confera urmarire. Si atunci asta nu ar mai fi o distinctie intre drept real si de creanta. Usus = este un atribut al dreptului de proprietate. Inseamna ca pentru a avea usus fie trebuie sa fi proprietar fie trebuie sa am un alt drept real principal, un dezmembramant care sa imi confera 2

usus. Chiriasul are el un drept real? Nu. inseamna ca chiriasul niciodata nu o sa aiba usus. Sa nu confundam folosinta faptica asupra unui bun, eu ma folosesc de un bun, cu atributul usus. (prin faptul ca am folosinta faptica a bunului nu inseamna ca am si un drept real asupra bunului). Ce intelegem prin preferinta? Ce ar fi? Dreptul de proprietate confera sau nu drept de preferinta? Cele doua atribute, cel de urmarire si de preferinta, nu caracterizeaza drepturile reale principale. Atributul de preferinta si cel de urmarire se regasesc doar in cazul drepturilor reale accesorii. Ce presupun cele doua atribute? Urmarirea = posibilitatea creditorului de a vinde silit un anumit bun determinat chiar daca acel bun nu se mai gaseste in patrimoniul debitorului sau. Asadar chiar daca debitorul a instrainat intre timp acel bun. Preferinta = posibilitatea creditorului de a-si recupera in cadrul executarii silite creanta proprie cu preferinta/cu prioritate din pretul unui anumit bun. Observati ca am vorbit tot timpul de creditor care poate sa faca,sa urmareasca, sa recupereze. De ce? Pentru ca am precizat: urmarire si preferinta caracterizeaza doar drepturile reale accesorii, iar drepturile reale accesorii sunt intotdeauna accesorii pe langa un drept de creanta. Inclusiv drepturile reale principale, dar cu precadere cel de proprietate, inclusiv proprietatea poate sa functioneze cu rol de garantie. De regula, in dreptul civil clasic, garantiile sunt drepturile reale accesorii: ipotecam gajul, care garanteaza drepturi de creanta. Pot exista ipoteze in care si dreptul de proprietate joaca un rol de garantie. Ex, ipoteza foarte des intalnita in practica este instrainarea, vanzarea cu clauza de rezerva a proprietatii. Ce inseamna asta? Inseamna ca se incheie un contract de vanzare, cumparatorul nu are sau nu doreste sa plateasca integral pretul la momentul incheierii contractului, si atunci partile stabilesc ca proprietatea transferul proprietatii nu se va produce la momentul incheierii contractului ci va fi amanat la un termen viitor. Care va fi acel termen? De regula momentul la care se face plata integrala a pretului. In situatia asta proprietatea joaca rol de garantie. Vanzatorul ramane proprietar pana la plata integrala a pretului, dar ce fel de proprietar ramane el? nu are dispozitie materiala a bunului, el are obligatia sa predea bunul cand se plateste bunul, nu-l poate revinde. In situatia asta el are intr-adevar dreptul de proprietate, dar exercitul dreptului de proprietate va fi foarte mult restrans, tocmai pentru ca proprietatea joaca aici ca garantie. Eu pastrez proprietatea desi tiam vandut bunul ca sa fiu garantat ca tu vei fi motiva sa-mi platesti pretul. -o alta ipoteza: fiducia. Fiducia ca modalitate a proprietatii poate si ea sa joaca rol de garantie. Si este mai tare decat orice ipoteca si privilegiu. De ce? Pentru ca fiducia cu rol de garantie presupune ce? Ca merg la banca, iau un credit si pe perioada de 10 ai in care eu rambursez creditul transfer in proprietatea bancii cu titlu de garantie anumite bunuri. Prin urmare, pe toata acea perioada de timp banca va fi proprietar temporar, in calitate de fiduciar asupra bunurilor cu care tu ai garantat. Deci nu are o simpla ipoteca, ea este proprietar. In masura in care pe parcursul celor 10 ani candva tu nu platesti ratele scadente ce va face banca? Pai de regula primul pas este sa declare scadent tot creditul si al doilea pas va fi ca banca sa pastreze definitiv in proprietate bunurile respectiv in contul obligatiei tale. - asadar inclusiv proprietatea ca drept real principal poate sa joace acest rol de garantie. In momentul in care joaca rolul de garantie, proprietatea este restransa, nu mai este acel drept de proprietate exclusiv, absolut despre care discutam de regula in materia drepturilor reale. Inca 3 observatii cu privire la drepturile reale. -o chestiune esentiala de retinut: dreptul de creanta fiind un drept cu exercitare mijlocita, presupune in mod obligatoriu existenta unui raport juridic. raport juridic in care vom regasi pe creditor si pe debitor. Asadar, dreptul de creanta, datorita exercitarii mijlocite nu poate sa existe fara o obligatie corelativa si fara un raport juridic intre debitor si creditor. Prin opozitie cu el, 3

dreptul real ca drept cu exercitare nemijlocita, exista independent de raportul juridic si nu-i corespunde o obligatie corelativa din partea unui debitor determinat. Asta ce inseamna? Inseamna ca dreptul de creanta nu se poate exercita decat cu ajutorul debitorului, pe cand dreptul real care confera atribute asupra unui bun se exercita in mod nemijlocit. Daca vreti creanta confera atribute asupra unei persoane,dreptul real confera atribute asupra unui bun. -opozabiliate: prima observatie este ca din perspectiva opozabilitatii nu exista o distinctie, un criteriu de departajare intre dreptul real si dreptul de creanta. Si dreptul real cat si cel de creanta sunt drepturi opozabile erga omnes. Asta inseamna ca toata lumea are obligatia generala negativa de a nu incalca drepturile reale sau de creanta. Singura diferenta in ce priveste obligatia este ca in cazul dreptului real apare doar aceasta obligatie generala a tuturor de a nu-l incalca, pe cand, la dreptul de creanta apar 2 obligatii: obligatia generala a tuturor de a nu-l incalca, si separat de ea obligatia debitorului. -in exemplul cu locatiunea: proprietarul care da in chirie bunul are obligatia de a-mi asigura folosinta bunului el este debitor, toti ceilalti au obligatia generala de a-mi respecta dreptul de locatiune. -prescriptia extinctiva: ce este prescriptia extinctiva? Care este efectul ei? Stinge dreptul la actiune. Asta inseamna ca in masura mi se datoreaza 10 ron si in termenul legal eu omit sa introduc actiunea, care va fi consecinta dupa trecerea termenului de 3 ani? Nu mai pot sa cer in instanta obligarea debitorului sa exercute obligatia corelativa. Deci inseamna ca: in cazul creantei, prescriptia extinctiva afecteaza dreptul la actiune cu privire la obligatia debitorului. Ce se intampla in materia drepturilor reale? Si drepturile reale sunt protejate prin actiuni: actiunea in revendicare, actiunea confesorie in cazul dezmembramintelor. Actiunea in revendicare se prescrie extinctiv sau nu? NU. (uzucapiunea este prescriptie achizitiva). NU, niciodata nu se prescrie extinctiv actiunea in revendicare. Eventual se pierde insusi dreptul de proprietate, cand implicit se pierde si actiunea in revendicare. -in materia actiunilor confesorii care protejeaza drepturile reale principale dezmembraminte ale proprietatii, intervine prescriptia extinctiva. Cum actioneaza prescriptia extinctiva in materia actiunii confesorii de uzufruct Art.2518 NCC punctul 1 -textul spune la punctul 1 ca se prescrie timp de 10 ani dreptul la actiune privitor la drepturile reale care nu sunt declarate prin lege imprescriptibile ori nu sunt supuse altui termen de prescriptie. -actiunea confesorie de uzufructul nu este nici declarata imprescriptibila si nici supus unui alt termen. -se pune problema, exista un regim juridic diferit a prescriptiei dupa cum ea protejeaza un drept la actiune referitor la creanta respectiv la un drept real? Excludem proprietatea, deoarece actiunea in revendicare este imprescriptibila. Dar actiunea confesorie la uzufruct se prescrie in termen de 10 ani. Ce anume se prescrie in cazul uzufructului? Care va fi efectul prescriptiei extinctive? Ce se schimba dupa ziua in care se prescrie extinctiv actiunea la uzufruct? Se stinge dreptul la actiune, nu se stinge dreptul la uzufruct. Ex, in cazul unui drept de creanta, daca eu dup 15 ani de la scadenta creantei primesc plata, acea plata este datorata, pentru ca prescriptia extinctiva nu stinge creanta, ci doar dreptul la actiune. -se stinge doar actiunea impotriva debitorului. Dar in cazul uzufructului nu avem corelativ un debitor, fiind un drept real. Si atunci ce drept la actiune se stinge prin prescriptie extinctiva in cazul uzufructului? Pt ca in acest caz nu avem un debitor. 4

-la drepturi reale, actiunea confesorie protejeaza opozabilitatea dreptului. De aceea atunci cand vine un tert si imi incalca dreptul real, noi avem un drept opozabil lui, iar noi il dam in judecata. La creante cand il dam in judecata pe debitor nu il dam in judecata pentru obligatia negativa generala de a nu face nimic, ci il dam in judecata pentru obligatia lui de a da/face/nu face ceva, pentru obligatia lui concreta. Ceea ce in drept real nu exista. In cazul dreptului real actiunea vizeaza incalcarea opozabilitatii dreptului. POSESIA Ce intelegem prin posesie? Ce este posesia? =posesia este o stare de fapt relevanta juridic si care beneficiaza de protectie juridica. Ea este protejata juridic. =posesia este exercitiul in fapt al unui drept, cu intentia posesorului de a se considera titular al dreptului respectiv -asadar, observati din aceasta a 2-a definitie, ca de fapt posesia este cu alte cuvinte o stare de fapt modelata pe o stare de drept. -art 916 NCC -definita legala a posesiei este iarasi legata de exercitarea in fapt a prerogativelor unui drept, si anume dreptul de proprietate. -la art 916 alin 1, gasim definita posesiei sub nume de proprietar. Ce intelegem asadar prin posesia sub nume de proprietar, definita de 916 alin 1? Intelegem exercitarea faptica a insusi dreptului de proprietate. -ea se opune unei alte stari de fapt, si anume detentiei precare. -posesia = exercitiul in fapt a unui drept cu intentia de a se considera titularul lui. Asadar posesia presupune 2 elemente: elementul subiectiv, animus, si elementul material, corpus. -ce intelegem prin fiecare dintre ele? Corpus = este tocmai exercitarea in fapt a unui drept. In concret, ce va presupune corpus? Va presupune stapanirea bunului, folosirea lui, instrainara lui, distrugerea lui, culegerea fructelor. Corpus se va concretiza printr-o suma de acte materiale sau juridice. Elementul subiectiv animus = presupune exclusiv intentia posesorului de a se considera si de a se afirma fata de toti ceilalti ca fiind titular al dreptului pe care il exercita. -indiferent de buna sau de reaua credinta? Sa lamurim aceasta chestiune. -am spus ca posesia nu este un atribut al vreunui drept real, ea exista independent de existenta dreptului real. Ce inseamna asta? Ca pot sa fiu posesor fara sa am dreptul real. Ex, hotul, care este posesor al unui bun mobil care nu are un drept real asupra acelui bun. -posesia nefiind un atribut al dreptului real ea poate sa existe independent de orice fel de drept real. Pot sa fiu posesor asupra unui bun fara sa am un drept asupra bunului respectiv. Ce inseamna posesie de buna sau de rea-credinta? Posesorul de buna-credinta sau de rea-credinta va fi definit in functie de faptul ca el cunoaste sau nu ca este in concret titular al dreptului pe care-l exercita. -sa nu asociem buna sau rea credinta cu unele notiuni care tin de etica, de morala. Ca nu asta inseamna rea-credinta. Buna si reaua credinta in materia posesiei se refera la ideea de eroare. Buna-credinta defineste eroarea in materia posesiei.

-va fi de buna-credinta posesorul care din eroare se considera titular al dreptului pe care-l exercita. Si va fi de rea-credinta, posesorul care cu buna stiinta se afirma fata de terti ca titular al unui drept real, care nu-i apartine. -in dreptul civil buna credinta poate sa denumeasca 2 chestiuni diferite: fie un comportament cand se spune ca trebuie sa-ti executi obligatiile cu buna-credinta, fie o eroare. Esti posesor de buna credinta, adica crezi in mod gresit ca ai un drept desi in realitate nu-l ai. -pe noi in materia drepturilor reale ne va interesa in mod exclusiv buna credinta eroare. -buna credinta, trebuie probata? Nu, ea se prezuma. Prezumptia este legala sau judiciara? Art.14 NCC:- acest articol nu ne este de folos pentru ca vizeaza buna-credinta comportament. Se refera la modului de exercitare a drepturilor si obligatiilor civile in acord cu ordinea publica si cu bunele moravuri. Art.948 NCC: se refera la dobandirea fructelor prin posesia de buna-credinta. Ii un articol legat de efectul al posesiei. Alin.4: in celelalte cazuri, bunuri care nu sunt scrise in CF posesorul este de buna credinta atunci cand are convingerea, .,ale carui cazuri de ineficacitate nu le cunoaste si nici nu ar trebui dupa imprejurari sa le cunoasca. -in materie de posesie, de foarte multe ori nu va fi suficiente buna-credinta eroare, eroarea va trebui sa fie scuzabila. Intrebare: 1. Se prezuma buna-credinta eroare, sau art 14 prezuma doar buna credinta comportament, 2. Atunci cand pentru anumit efecte ale posesiei este necesar ca eroarea sa fie scuzabila, se prezuma si eroarea si caracterul ei scuzabil sau posesorul va fi tinut sa probeze faptul ca nu ii este imputabila aceasta eroare? Raspunsul dpdv al lui david: art. 14 nu acopera buna-credinta eroare, el se refera la o alta ipoteza. Insa exista un principiu general de drept care prezuma buna-credinta eroare. De ce? Pentru ca acest principiu general de drept prezuma ca de la bun inceput tu nu urmaresti sa fraudezi interesele altuia. Insa in ce priveste caracterul scuzabil al erorii, ala nu mai este prezumat. In masura in care legea iti cere ca eroarea sa fie scuzabila, acest lucru trebuie dovedit. -exista vreo legatura intre elementul subiectiv animus si buna sau reaua credinta? Amandoua sunt elemente subiective. Raspunsul este ca NU trebuie sa facem confuzie intre animus si bunacredinta. Sunt 2 lucruri distincte. Animus exista independent de buna credinta. Poti sa te consideri si sa te afirmi titular al unui drept chiar daca sti ca in realitate nu ai dreptul respectiv. Prin urmare, hotul va avea corpus si animus si va fi un posesor de rea-credinta. Nici o conditionare intre animus si buna credinta. -faptul ca REAUA-CREDINTA NU REPREZINTA UN VICIU AL POSESIEI. -avand in vedere faptul ca elementul animus este un element subiectiv, el nu poate fi niciodata probat in mod direct. ---- pentru a evita dificultatea probarii elementului animus, legiuitorul introduce o prezumptie relativa pe care o regasim in art 919 alin.1 NCC, si care stabileste ca daca persoana are elementul corpus adica exercita in fapt un drept, se va presupune pana la proba contrara ca are si animus. -legat de corpus exista anumite prezumptii. Drepturi reale Curs 3 Posesie continuare Distinctia dintre posesie si detentie precara

-posesia presupune exercitiul in fapt a unui drept cu intentia posesorului de a se considera si de a se afirma ca titular al dreptului respectiv ---- asta include cele 2 componente ale posesiei:corpus adica exercitiul in fapt a dreptului, si animus, modul in care cel care exercita dreptul se raporteaza la acel bun. Animus presupune faptul ca posesorul se afirma fata de terti ca fiind titular al dreptului pe care-l exercita. Atat posesia cat si detentia precara sunt STARI DE FAPT -de ce sunt ambele stari de fapt? Pentru ca atat posesia cat si detentia precara nu inseamna altceva decat exercitiul unor drepturi, adica stari de fapt -care este diferenta dintre cele doua? NU distingem intre posesie in general si detentia precara ci intre posesia sub nume de proprietar, ca stare de fapt si detentia precara Ce anume intelegem prin posesie sub nume de proprietar? Posesia sub nume de proprietar =presupune exercitiul in fapt al dreptului de proprietate cu intentia posesorului de a se considera proprietar -posesia sub nume de proprietar reuneste corpus respectiv animus domini. Prin animus domini intelegem tocmai intentia de a se considera si de a se afirma ca si proprietar Detentia precara -este o varianta de posesie, presupune ambele elemente, atat corpus cat si animus -daca detentia precara presupune la randul ei prezenta celor 2 elemente, corpus si animus, unde ar mai aparea distinctia? 1. -detentia precara este o varianta a posesiei in cadrul carei nu se regaseste niciodata elementul animus domini -detentorii precari = sunt toti acei posesori care exercita in fapt, alte drepturi decat dreptul de proprietate - Ei se considera titulari ai altor drepturi dar nu titulari ai proprietatii. De ce detentorii precari nu pot avea niciodata elementul animus domini? -posesia sub nume de proprietar, corpus + animus domini poate sa ia nastere,sa fie dobandita in 2 variante: 1.prin titlu A cumpara de la B un bun mobil sau imobil, in momentul acela A se considera proprietar al imobilului deci are animus domini si ii este remis bunul deci are si corpus. A dobandit posesia sub nume de proprietar, corpus +animus domini ca urmare/efect indirect al unui act juridic, titlu. 2.la fel de bine poate A sa il deposedeze pe B. sa faca o uzurpare a dreptului lui B. ocupa un teren al lui B, fura un bun mobil a lui B. si in aceasta situatie A devine posesor sub nume de proprietar. El se poarta ca si cand bunul ar fi al sau. In cazul detentiei precare, spre deosebire de posesia sub nume de proprietar, nu putem avea ca mod de dobandire a ei uzurparea. Detentia precara intotdeauna ia nastere ca urmare a unui titlu, a unui act juridic. pentru a exercita in fapt dreptul de uzufruct,uz, superficie, servitute, pentru a exercita in fapt dreptul de locatiune, intotdeauna va exista in paralel o situatie juridica. Adica un titlu, un act juridic care va proveni de la proprietar. Intotdeauna detentorul precar ajunge in aceasta situatie de detentie precara in urma incheierii unui act juridic netranslativ de proprietate, act juridic care provine de la proprietarul bunului 7

-posesia sub nume de proprietar se dobandeste fie prin titlu, fie prin uzurpare -detentia precara se dobandeste intotdeauna in urma/ ca o consecinta al incheierii unui act juridic netranslativ de proprietate cu proprietarul bunului. Prin urmare, detentorul precar nu va putea niciodata sa se afirme/sa se considere proprietar cata vreme stie foarte bine ca aceasta stare de fapt, detentia precara a inceput printr-un/in urma unui act juridic netranslativ de proprietate pe care l-a incheitat cu proprietarul bunului. Detentorul precar este precar pentru ca intotdeauna aceasta stare de fapt al detentiei este consecinta constituirii unor drepturi, altele decat proprietatea, drepturi care intotdeauna, spre deosebire de dreptul de proprietate, sunt drepturi temporare. Adica detentorul precar va avea intotdeauna obligatia ca la finalul detentiei sa restituie bunul catre proprietar. Ce se intampla daca detentorul precar decide sa se considere titular al dreptului de proprietate asupra bunului? Se poate acest lucru, dar detentorul precar pentru a interverti detentia sa in posesie sub nume de proprietar trebuie sa se incadreze in anumite ipoteze reglementate expres de lege. Daca nu se incadreaza in acele ipoteze nu poate interverti, si acest lucru se explica prin dorinta legiuitorului de a proteja situatia proprietarului. Ex, proprietarul da in chirie bunul si nu poate ca in mod cu totul neasteptat ca cel pe care el il considera detentor a devenit de fapt posesor sub nume de proprietar si poseda in contra dreptului sau. Detentorul precar, spre deosebire de posesorul sub nume de proprietar, este cel care are corpus si animus mai restrans decat animus domini. Detentorul precar se considera titular al unor drepturi mai restranse decat proprietatea si il recunoaste ca proprietar pe cel de la care detine titlul. Detentia precara este o stare de fapt care intotdeauna insoteste o stare de drept. -spre deosebire de situatia posesorului sub nume de proprietar, ex, hotului, care poate exista ca stare de fapt fara a avea la spate si o stare de drept. -ambele, posesia sub nume de proprietar si detentia precara, sunt forme ale posesiei. Ambele sunt stari de fapt care presupune corpus si animus. Diferenta dintre ele survine doar la nivelul elementului subiectiv animus. 2.modul de conservare si de exercitare -posesia presupune pentru a exista cele doua elemente: corpus si animus Posesia se poate mentine,conserva,pastra in lipsa unuia dintre cele 2 elemente? -posesia se pierde in 2 ipoteze: i.pierderea posesiei ca urmare a vointei posesorului de a renunta la aceasta -posesorul abandoneaza pur si simplu bunul respectiv ii.deposedarea -posesorul pierde elementul corpus independent de vointa sa -daca posesorul uita undeva un bun: atata timp cat o alta persoana nu gaseste bunul respectiv posesorul conserva posesia initiala chiar daca bunul este pierdut. -in ipoteza in care posesorul pierde bunul respectiv, nu este vorba nici de o renuntare la posesiei si nici de o deposedare. Asadar, in masura in care bunul este pierdut, posesorul conserva posesia. ----elementul corpus a posesiei nu presupune/nu este conditionat de un contact material nemijlocit cu bunul si nici nu presupune/nu necesita un exercitiu continuu, o folosire continua a bunului. Pentru mentinerea/conservarea/pastrarea posesiei este suficienta pastrarea intentiei, a elementului subiectiv si posibilitatea de a exercita acte de stapanire asupra bunului. 8

-cand am spuns, posibilitatea de a exercita acte de stapanire, ce inseamna? Inseamna ca posesorul nu a fost inca deposedat. Pentru ca doar in momentul deposedarii el pierde posibilitatea de a face acte de stapanire asupra bunului. Pana in momentul deposedarii el ramane cu elementul subiectiv animus respectiv cu elementul corpus. De ce ne interesa aceasta discutie legata de pierderea posesiei in contextul comparatiei dintre posesia sub nume de proprietar si detentia precara? -pentru ca se ridica problema care este statutul posesorului in momentul in care transmite bunul in detentia precara a unei alte persoane. Sa presupunem ca avem un proprietar care si poseda bunul, si care da acel bun in chirie. In momentul acela, chiriasul se va considera titular al dreptului de locatiune ca element subiectiv si va dobandi elementul corpus. Deci corpusul nu se va mai gasi la posesorul sub nume de proprietar, el va trece la detentorul precar. Intr-o astfel de situatie se ridica intrebarea, daca posesorul sub nume de proprietar care a constituit locatiunea conserva sau nu posesia? Raspunsul este DA. Si intr-o astfel de situatie discutam despre posesia corpore alieno, adica = posibilitatea posesorului sub nume de proprietar de a-si conserva posesia atunci cand cedeaza din proprie vointa elementul material corpus unei alte persoane, si anume detentorului precar. -in acest caz vom avea 2 posesori. In masura in care posesorul sub nume de proprietar cedeaza corpusul catre detentorul precar,ex, cel care poseda bunul propriu il da in chirie. Chiriasul dobandeste corpusul si are animus sub nume de chirias. Intr-o astfel de ipoteza avem 2 posesori. Vom avea chiriasul care poseda in conditiile dreptului pe care-l exercita, adica corpus si un animus limitat, pentru ca el nu poate face acte de dispozitie de exemplu, si avem posesorul sub nume de proprietar care pastreaza animus domini, se considera in continuare proprietar si exercita corpusul prin intermediul chiriasului. Aceasta distinctie este utila intotdeauna in situatia in care anumite efecte ale posesiei sunt legate de scurgerea unui interval de timp. Ex, intr-o astfel de ipoteza putem pune in discutie termenul de 1 an cerut pentru actiunile posesorii, trebuie sa ai o posesie de minim 1 an pentru ca sa o poti apara printr-o actiune posesorie. Sau ipoteza uzucapiunii, unde avem nevoie de 30 de ani de posesie in VCC iar in NCC termenele sunt mai scurte. Vrei sa invoci uzucapiunea, dar o perioada din timpul respectiv, din termenul legal tu ai dat bunul in arenda, sau in chirie, in uzufruct. Si se ridica intrebarea ca pe perioada in care ai avut arendas, chirias, uzufructuar, ai conservat posesia, perioada aceea se ia in calcul pentru stabilirea termenului de uzucapiune sau pentru termenul de la actiunea posesorie? Raspunsul este DA. De ce? Pentru ca posesia se exercita prin intermediul detentorului precar. -la randul sau detentorul precar exercita o posesiei proprie in conditiile dreptului care i s-a constituit pe care posesia si el va putea proteja prin actiuni posesorii in masura in care a curs 1 an de zile in exercitarea posesiei respective. Deci da, in situatia data avem 2 posesori. ---detentia precara este modalitatea in care/presupune o ipoteza in care posesia sub nume de proprietar se conserva fara a avea corpus. Pentru ca corpusul este la detentorul precar. Pentru a avea detentie precara, pentru a descoperi o ipoteza de detentie precara, intotdeauna va trebui sa avem anterior alte 2 elemente: i.o posesie sub nume de proprietar, fiindca posesorul sub nume de proprietar iti da bunul in detentie ii.trebuie sa avem un act juridic/un titlu netranslativ de proprietate -daca raportam cele 2, daca facem o comparatie intre cele 2, detentia precara intotdeauna depinde de posesia sub nume de proprietar. Pentru ca posesorul sub nume de proprietar este cel care 9

cedeaza bunul, ii da voie detentorului sa foloseasca bunul, constituindu-i un drept mai restrans decat proprietatea. 3.actele de toleranta si acte de pura facultate -le gasim enumerate la 918 alin.1 lit.d Art.918 NCC este o enumerare exemplificativa, pot sa existe si alti detentori precari in afara de cei enumerai in art.918 -enumera printre detentori precari si toleratii (persoane care stapanesc un bun cu ingaduinta posesorului sub nume de proprietar) Art.1853 VCC in alin.1 defineste detentia precara -VCC face o distinctie clara intre detentie precara si posesia sub nume de proprietar -alin.2 Diferenta dintre NCC si VCC -art. 918 este doar o reformulare al art.1853 VCC, mai detaliata si intr-un limbaj mai accesibil in anul 2012 acelasi lucru pe care le spunea si VCC, adica faptul ca depozitarul, uzufructuarul, etc, nu sunt posesori. Dar prima greseala pe care o face legiuitorul in NCC este ca nu observa faptul ca in VCC se distinge detentia precara nu de posesie ci de posesia sub nume de proprietar. A doua greseala care este mai grava este ca 918 la lit.d enumera toleratii printre detentorii precari. Si in VCC apar toleratii la finalul discutiei privind detentia precara, dar acolo nu spune ca tot acte de detentie sunt si actele pe care le exercitam ca si tolerati, ci tot asemenea/de asemenea nu reprezinta posesie sub nume de proprietar nici actele pe care le exercitam in calitate de tolerati. -1853 VCC nu spune ca toleratul este detentor precar, ci spune ca asemanarea dintre detentor precar, punctul comun dintre cele 2 stari de fapt este ca amandoua sigur nu sunt posesie sub nume de proprietar. Dar nu spune nicaieri ca cele 2 sunt unul si acelasi lucru. -dar legiuitorul in NCC introduce toleratii printre detentorii precari. De ce nu ii bine? Ce este actul de toleranta = reprezinta un act non juridic prin care proprietarul unui bun permite unui tert sa foloseasca bunul sau fara a ii constitui un drept asupra sau in legatura cu acel bun -asadar, actul de toleranta nu este un act juridic. toleratul este constient ca nu are un drept asupra bunului pe care-l stapaneste. De ce ne intereseaza acest aspect? -detentia precara este o stare de fapt care intotdeauna are in spate si insoteste o stare de drept. Detentorul precar intotdeauna exercita drepturi asupra bunului altuia. Drepturi care sunt mai restranse decat dreptul de proprietate. In cazul toleratului, prin ipoteza el nu are un drept. Mai mult, toleratul nu are in spate un act juridic. prin urmare, actul de toleranta si toleratul nu poate sa fie inclus in categoria detentorilor precari. Sub aspectul starilor de fapt, toleratul nu are si nu poate avea animus, el are doar corpus, dar stie foarte bine ca nu este titular al unui drept, iar in ce priveste situatia juridica, am preciza ca detentia precara este consecinta indirecta intotdeauna a unui act netranslativ de proprietate. Pe cand actul de toleranta este un act incheiat fara intentia de a produce efecte juridice. Care este miza finala a discutiei si a distinctiei facute? -detentia precara este o forma de posesie, cu corpus si animus, stare de fapt presupusa de actul de toleranta nu este posesie. Nefiind posesie nu poate sa beneficieze de regimul juridic al posesiei.

10

Adica, cum adica regimul juridic al posesiei? Simplu, toleratul nu poate exercita actiuni posesorii, nu poate niciodata sa invoce uzucapiunea. Alaturi de actele de toleranta, o alta ipoteza neconstitutiva de posesie, este cea a actelor de pura facultate. Ce intelegem prin acte de pura facultate? = acte materiale sau juridice prin care titularul unui drept subiectiv intelege sa exercite in mod normal acest drept sau alege sa nu exercite in nici un fel prerogativele conferite de dreptul subiectiv. Ne intereseaza ipoteza actelor de pura facultate pentru ca in ipoteza in care un tert intamplator beneficiaza de modul in care titularul isi exercita propriul drept, acel tert nu va putea ulterior sa sustina ca acest beneficiu intamplator a reprezentat pentru el posesie. Ex, in ipoteza in care am 2 terenuri alaturate si pe unul dintre terenuri exista un izvor al carui apa curge intamplator si pe cel de al doilea teren. Sau, pe primul teren nu exista nici o constructie ceea ce ii beneficiaza intamplator posesorului celui de a-l doilea teren care astfel are lumina pentru a cultiva, este mai bine luminata casa. La un moment dat proprietarul primului teren se decide sa opreasca, sa dirijeze altfel apa din izvor, sau sa construiasca pe terenul propriu. Vecinul vine si spune ca intre timp printr-o posesie indelungata el a uzucapata. Ce? Pai o servitute in contra celuilalt de a nu-i permite sa construiasca sau sa schimbe directia/destinatia apei de izvor. Intr-o astfel de ipoteza raspunsul va fi pentru uzucapiune, (uzucapiunea este un efect al posesiei) ai nevoie de posesiei. Posesie presupunand corpus si animus. Vecinul va veni si va spune ca el sa considerat tot timpul indreptatit, titular al unui drept ca tu sa nu construiesti pe terenul tau sau sa nu modifici directia apei de la izvor. Insuficient. Pentru ca existenta elementului subiectiv animus trebuie sa poata fi constatata tot timpul de catre cel caruia i se opune posesia. In esenta, daca ai o stapanire asupra bunului altuia, proprietarul acelui bun trebuie sa poata sa constientizeze ca tu in fapt contrazici dreptul sau de proprietate. Ori in masura in care intamplator, ocazional ai beneficiat de modul in care el s-ia exercitat dreptul fara ca tu sa-l contrazici vreodata in mod manifest, aia nu poate sa valoreze posesie. Deci beneficiarul ocazional al actelor de pura facultate nu poate sa sustina ca a avut posesia asupra bunului altuia. Elementul subiectiv animus, specific posesiei, intereseaza in materia dreptului civil intotdeauna prin raportare la tertele persoane, altele decat posesorul. Asadar, pentru existenta posesiei nu este suficient ca posesorul sa se considere titular al unui drept subiectiv, fiind necesar totodata ca tertele persoane sa il perceapa in mod intemeiat ca exercitand un drept asupra bunului posedat. (posesorul sub nume de proprietar poate fi si un neproprietar) La prima vedere, elementul animus fiind un element subectiv ar tine exclusiv de persoana posesorului, este un element interior. In masura in care ar fi apreciat exclusiv ca element subiectiv, analizat subiectiv strict din prisma posesorului, pentru dreptul civil s-ar crea o situatie foarte delicata. Pentru ca nu poti sa verifici cu certitudine ce anume gandeste posesorul. Nu ai cum sa probezi acest lucru. Iar dreptul civil presupune raporturi juridice, de orice natura, intre persoane diferite. Fiind vorba de persoane diferite, este necesar ca elementul acesta animus sa poata sa fie constatat, verificat intr-un fel sau altul si de catre terti. Si atunci elementul subiectiv animus trebuie sa-l intelegem intotdeauna nu cum se considera, ce se considera posesorul ci ce ar putea, ce ar fi indreptatit, ce ar fi intemeiat sa se considere posesorul. Degeaba chiriasul incepe sa se considere de a doua zi proprietar, ca nu are loc o modificare a detentie precare in posesie sub nume de proprietar. Nu este suficient ca el sa vrea sa se considere altceva. De ce? Pentru ca 11

elementul subiectiv animus trebuie sa poata sa fie verificata intotdeauna din perspectiva tertilor interesati. Care este regimul juridic al probatiunii cu privire la elementul animus? Sunt 3 prezumptii, variante de proba: 1.art.919 NCC alin.1 stabileste regula conform careia existenta elementului corpus face sa se prezume relativ existenta elementului animus domini -se prezuma relativ animus domini, adica daca persoana exercita acte de stapanire materiala asupra bunului se va prezuma ca le exercita cu intentia de a se considera proprietar. -se prezuma ca daca ai corpus ai si animus domini, intentia de a te considera proprietar -faptul ca in alin.1 se refera la posesia sub nume de proprietar deducem din alin.2 al aceluias articol 2.art.919 NCC alin.2:detentia precara odata dovedita este prezumata ca se mentine pana la proba intervertirii -aceasta prezumptie o rastoarna pe prima -in masura in care se constata ca stapanirea ta asupra bunului a inceput in calitate de detentor precar, adica fara animus domini, fara intentia de a te considera proprietar, se prezuma ca in continuare ai ramas detentor precar -este tot o prezumptie relativa -se poate rasturna doar in conditiile limitativ prevazute de lege prin proba intervertirii 3.art.920 intervertirea -prin intervertire NU se dobandesc drepturi, nu se trece de la o stare de fapt la o stare de drept, nu inseamna dobandirea de drepturi -intervertirea = inseamna schimbarea unei stari de fapt cu o alta stare de fapt -de regula, intervertirea va presupune inlocuirea detentiei precare cu posesia sub nume de proprietar -prin urmare, care anume va fi elementul care se modifica in urma intervertirii? Elementul subiectiv animus. -efectul intervertirii va consta in inlocuirea elementului subiectiv initial cu elementul animus domini -de unde initial posesorul se considera uzufructuar, chirias, depozitar, va ajunge sa se considere proprietar. Asta inseamna intervertire, modificare la nivelul elementului subiectiv. -codul civil reglementeaza exclusiv intervertirea detentiei precare in posesie sub nume de proprietar, dar poate sa se intalneasca si intervertirea posesiei sub nume de coproprietar in posesie sub nume de proprietar exclusiv. Si aceasta este tot o intervertire. Cum adica? De ex, A, B,C poseda impreuna un teren. Se poarta in fapt ca si cum ar fi coproprietari. Prin urmare, au corpus si au intentia de a se considera coproprietari. La un moment dat unul dintre ei, A nu le mai permite celorlalti 2 accesul pe terenul respectiv si nu le mai da posibilitatea de a mai utiliza acel teren. din acel moment A se poarta ca si cum ar fi unic proprietar. Prin urmare, afirma un alt animus. De unde se afirma ca si coproprietar, acum se afirma ca fiind proprietar exclusiv. Are loc o intervertire care s-ar incadra la 920 litera b. fiind vorba despre acte de rezistenta neechivoce. De asemenea, poti sa ai intervertire daca initial te gasesti in ipoteza de tolerat. Asadar, nu esti detentor precar, pur si simplu ai acceptul proprietarului de ai folosi bunul fara sa ti se fi dat vreun drept. In masura in care toleratul la randul lui se opune in mod manifest proprietarului si continua sa exercite acte de stapanire atunci cand proprietarul interzice acest lucru toleratul interverteste starea lui de toleranta in posesie. 12

Codul civil in art.920 da o situatie de intervertire din detentie precara in posesie sub nume de proprietar. Mai pot fi imaginate si alte intervertiri dintr-o stare de fapt in alta tot timpul modificarea intervine la elementul subiectiv animus. Singura chestiune care ramane invariabila este cea legata de modalitatile de intervertire. Intervertirea se poate face: i.fie prin titul, ii.fie prin acte de rezistenta neechivoce -in cele trei ipoteze reglementate de art.920 in mod limitativ -la prima vedere s-ar parea ca legiuitorul reglementeaza intervertirea pentru a proteja detentorul precar dandui posibilitatea sa devina posesor sub nume de proprietar. Dar rationamentul nu este exact. Modul de reglementare a intervertirii vine sa protejeze pe cel impotriva carui se exercita posesia. Ex, proprietarul da terenul in arenda si dupa 30 de ani afla ca arendasul de fapt s-a considerat proprietar. Prin urmare arendasul sustine ca ar fi dobandit o posesie sub nume de proprietar si ar vrea sa uzucapeze proprietatea in conditiile in care proprietarul habar nu avea de acest lucru. Pentru a evita astfel de situatii avem doua prezumptii: 1.daca ai inceput ca detentor, adica fara animus domini, asa ai ramas, 2.limitarea modalitatilor de rasturnare al acestor prezumptii -vrei sa rastorni prezumptia trebuie sa intervertesti ---ca sa intervertesti sunt doar 2 modalitati: 1.tu detentor precar ai un titlu translativ de proprietate dobandit ulterior ex, arendasul cumpara ulterior acel bun -in aceasta situatie, din momentul in care cumpara, are temeiul/este justificat sa se considere proprietar 2.arendasul refuza sa l mai recunoasca ca proprietar pe cel care ia dat bunul in arenda. Cum? Prin acte de rezistenta neechivoce. Ce inseamna asta? Inseamna ca arendasul va face el acte de dispozitie asupra terenului si nu va mai permite accesul pe terenul respectiv celui care i l-a dat in arenda. -in ambele ipoteze modificarea elementului subiectiv animus nu mai depinde numai de afirmatiile arendasului, care vine si spune ca el s-a decis sa se considere altceva. In ambele ipoteze el are un motiv, un temei. Prima ipoteza, titlul, are un act juridic translativ de proprietate care justifica ca el sa se considere proprietar. In a doua ipoteza, in mod manifest ii arata foarte clar celui pentru care stapanea pana in momentul respectiv ca nu-l mai recunoaste proprietar, si mai mult, ca se afirma pe el ca fiind adevaratul proprietar. -in afara acestor 2 situatii de intervertire prevazute de lege intervertirea este exclusa, tocmai pentru a-l proteja pe proprietar impotriva detentorului precar care altfel una doua s-ar putea transforma in posesor sub nume de proprietar. -detentia precara este intemeiata pe un act juridic. asadar detentia precara nu contrazice pe ala de la care a primit bunul in detentia, din contra, il recunoaste ca fiind proprietar. Pe cand in momentul in care din detentor precar te transformi in posesor sub nume de proprietar, posesia ta sub nume de proprietar contrazice dreptul de proprietate pe care-l are altcineva. Si acel altcineva trebuie sa aiba posibilitatea sa cunoasca faptul ca impotriva dreptului sau s-a inceput o posesie. Pentru ca el sa poata sa cunoasca lucru asta intervertirea se face fie prin titlu fie prin acte

13

neechivoce de incalcare a dreptului sau, de contestare a dreptului sau. Altfel intervertirea este exclusa. In masura in care dai in arenda un teren. Ce face arendasul, ii schimba categoria de folosinta, il trece la construibile si incepe sa isi faca o casa pe el. in situatia asta arendasul nu se mai poarta ca si cum ar fi un simplu detentor precar. Ci se poarta ca si cum el ar fi proprietar, adica avand animus domini, posesie sub nume de proprietar. Asta inseamna intervertire prin acte de contrazicere a dreptului. Intr-un mod manifest. Pentru ca daca el se apuca sa construiasca este clar ca el nu te mai recunoaste pe tine ca proprietar. Din momentul acela interverteste detentia precara in posesie sub nume de proprietar si din acel punct sunt intrunite conditiile pentru a curge termenul de uzucapiune, iar in baza uzucapiunii va putea dobandii dreptul de proprietate. Ce poate sa faca proprietarul? El va avea prima data o optiune pe temei contractual impotriva lui. De ce? Detentorul precar ii cel care ajunge sa stapaneasca bunul altuia in baza unui act netranslativ de proprietate. Inseamna ca el are obligatia sa conserve substanta bunului si sa restituie bunul catre proprietar. In masura in care el interverteste el incalca obligatiile din contract. Si atuncia cocontractantul are posibilitatea sa introduca impotriva lui o actiune pe temeiul contractului respectiv. Bine inteles, daca cocontractantul este adevaratul proprietar el va avea la dispozitie inclusiv actiunea in revendicare. -precizare privind art.920 litera b: in masura in care am intervertire in baza unor acte de rezistenta, chestiunea se prezinta in felul urmator: eu pot sa fiu coposesor alaturi de A,B,C,D. si sa ii dau afara de pe terenul pe care l-am coposedat. In situatia asta in momentul in care i-am dat afara am acte de rezistenta, ma port ca si cum as fi proprietar. Distinctia pe care o aduce litera b cu privire la termenul respectiv se refera la ipoteza in care eu am arenda incheiata pe 7 ani. Si dupa 3 ani jumtate intervertesc, adica nu-l mai recunosc pe ala, incep sa construiesc etc. si ce spune textul? Ca propriu zis pentru mine intervertirea se produce, este o chestiune faptica, ma port ca si cand, ma afirm ca fiind proprietar, dar textul respectiv spune ca in masura in care am un termen in contract pana la care eu trebuia sa fiu detentor precar, efectele juridice se vor produce conditionat de implinirea acelui termen. Deci trebuie sa treaca si termenul din contract. In momentul in care a trecut pot sa se produca efectele juridice legate de intervertire. Efectele posesiei Regula generala: -pentru a produce efecte juridice posesia trebuie sa fie neviciata -prin exceptie, efectele juridice ale posesiei se produc si in cazul posesiei viciate, intr-o singura ipoteza: ipoteza reglementata de art.951 alin.2, este vorba despre actiunea posesorie speciala, introdusa in cazul deposedarii prin violenta. Regula este ca pentru a fi protejat juridic, pentru a i se recunoaste efecte juridice posesia trebuie sa fie neviciata. Prin exceptie, intr-o singura situatie i se recunosc efecte juridice si unei posesii viciate. Aceasta exceptie este data de posibilitatea de a se introduce actiunea posesorie speciala pentru a proteja o posesie viciata. Ex, am avut o posesie clandestina si am fost deposedat prin violenta, sau am avut o posesie discontinua si am fost deposedat prin violenta. Voi putea sa introduc actiunea posesorie speciala impotriva celuia care m-a deposedat prin violenta chiar daca posesia mea a fost viciata. Este singura exceptie. In rest posesia trebuie sa fie neviciata. Viciile posesiei -reau credinta NU este un viciu al posesiei 14

-posesia poate sa fie utila chiar in ipoteza in care posesorul este de rea credinta, chiar in ipoteza in care posesorul stie ca nu este titularul dreptului pe care-l exercita in fapt. Care sunt viciile posesiei -discontinuitatea -clandestinitatea ----- sunt reglementate de codul civil -violenta -echivocul---nu este reglementat in codul civil, 1.discontinuitate =presupune exercitarea posesiei cu intermitente anormale raportat la destinatia si utilitatea bunului posedat -am spus ca elementul corpus face sa se prezume si elementul animus domini. Asadar, intre cele 2 exista tot timpul o legatura, tocmai datorita faptului ca elementul subiectiv nu poate fi probat in mod direct. Aceeasi legatura o regasim si la discontinuitate. Discontinuitatea presupune exercitarea posesiei cu intermitente anormale. Cand spunem exercitare ne referim la elementul corpus. Deci corpusul exercitat cu intermitente anormale raportat la utilitatea, la destinatia bunului. In masura in care corpusul este exercitat cu intermitente anormale apar automat indoieli in legatura cu elementul animus al posesie. Daca corpusul se exercita in mod neregulat nu putem sa fim siguri, nu putem sa prezumam din acest mod de exercitare ca posesorul are si animus domini, intentia de a se considera proprietar. -tocmai datorita acestei situatii de incertitudine cu privire la elementul subiectiv animus, apare viciul discontinuitatii. -discontinuitatea este singurul viciu absolut. Presupune ca discontinuitatea poate sa fie invocata de catre orice persoana interesata. Este un viciu temporar. 2.clandestinitatea =presupune exercitarea posesiei prin disimularea cu intentie a actelor de stapanire in scopul de a ascunde posesia fata de persoanele interesate sa cunoasca existenta ei. -clandestinitatea presupune intentie, adica presupune ca posesorul in mod voit/intentionat ascunde posesia fata de proprietar, sau fata de alte persoane care ar avea un interes sa cunoasca existenta acelei posesii -prin urmare, simplul fapt ca proprietarul nu poate sa ia cunostinta despre exercitarea posesiei asupra bunului sau nu inseamna clandestinitate. Pentru clandestinitate nu este suficient nici macar faptul ca proprietarul in mod neculpabil nu putea sa cunoasca posesia. Adica, proprietarul se prabuseste pe o insula pustie cu avionul. Evident, ca atat vreme cat se gaseste acolo nu poate sa cunoasca faptul ca acasa o terta persoana i-a ocupat apartamentul si-l poseda. Intr-o asemenea ipoteza posesia nu este clandestina. Pentru a fi clandestina este necesar ca posesorul sa fie cel care face in asa fel incat sa ascunda posesia fata de cei interesati sa o cunoasca. Daca posesorul in mod public isi exercita stapanirea el nu are obligatia sa-l informeze pe proprietar. Ii suficient sa ii da posibilitatea aceluia sa-l cunoasca. Deci pentru a fi clandestina posesia trebuie ca posesorul cu intentie sa-l ascunda. Clandestinitatea intervine cu precadere in materie mobiliara, dar nu este exclusa nici in cazul bunurilor imobile. -clandestinitatea este un viciu relativ, ea poate sa fie invocata doar de catre persoanele fata de care a fost ascunsa posesia. La fel ca si discontinuitatea, clandestinitatea este un viciu temporar. Asta inseamna ca posesia devine utila in momentul in care clandestinitatea inceteaza.

15

-in masura in care posesorul ascunde stapanirea pe care o exercita fata de proprietarul, dar cu toate eforturile posesorului de a ascunde posesia fata de proprietar acesta din urma afla despre exercitare posesiei, proprietarul nu va putea invoca clandestinitatea. Deci pentru a se putea invoca clandestinitatea:1.trebuie ca posesorul sa fi urmarit cu intentie sa ascunda posesia fata de persoana respectiva, 2.persoana respectiva sa nu fi cunoscut exercitarea posesiei. 3.violenta -este un viciu relativ si temporar -violenta poate sa fie fizica sau morala =ea presupune crearea unei stari de teama care sa il determine pe posesor sa renunte la stapanirea bunului in favoarea celui care exercita violenta 4.echivocul -desi nu este reglementat lega, intereseaza ca viciu al posesiei, deoarece intervine in ipoteza in care comportamentul posesorului si modul de exercitare a posesiei face neclara existenta si forma elementului animus. Ex, am pornit de la ipoteza in care A, B, C stapanesc impreuna un imobil. Dupa o stapanire indelungata, unul dintre ei, A, invoca dobandirea prin uzucapiune a dreptului de proprietate asupra imobilului respectiv. Se opun ceilalti 2, B si C, care arata ca pe toata durata de timp ei au stapanit impreuna cu A acel imobil. Prin urmare, va exista o incertitudine, A va afirma ca el a avut animus domini considerandu-se proprietar exclusiv, B si C vor afirma ca A s-a purtat ca si cand s-ar fi considerat un coproprietar. Prin urmare, asta este o ipoteza de echivoc. -echivocul este tot un viciu temporar si relativ. Ce inseamna ca este relativ? In exemplul dat, doar B si C care au coposedat bunul impreuna cu A vor putea sa ii opuna echivocul. Toate celelalte persoane nu vor putea sa invoce viciul echivocului. Drepturi reale Curs 4 Efectele posesiei Art.922 NCC:in alin.1 spune ca in afara situatiilor prevazute de lege, nu poate produce efecte juridice decat posesia utila. Asadar, posesia ca fapt juridic produce aceste consecinte prevazute de lege doar in ipoteza in care este lipsita de vicii. O chestiune foarte importanta: 1.viciile sunt temporare, prin urmare, posesia chiar daca incepe fiind viciata, din momentul incetarii viciului, posesia este utila, prin urmare ea poate fi utilizata fie pentru uzucapiune fie pentru a justifica o actiune posesorie, fie pentru a dobandi fructele si toate celelalte efecte ale posesiei. 2.in afara de discontinuiate, toate celelalte vicii ale posesiei sunt vicii relative. Asta inseamna ca este posibil ca in masura in care X posesor invoca uzucapiunea in temeiul unei posesii indelungate sa poata opune acea uzucapiune tuturor persoanelor, mai putin unei persoane fata de care posesia lui este viciata. In ipoteza unui litigiu, a unei revendicari, A revendica de la B, B opune in calitate de posesor uzucapiunea. Sa presupunem ca reclamant ar fi A,B, C, iar D posesorul parat intr-o actiune in revendicare. Cei 3 au dobandit bunul prin succesiune. Si ii opun titlul lor. Noi suntem co-proprietari, prin succesiune. La randul lui D opune un alt titlu de dobandire, uzucapiunea. Insa este posibil ca in cadrul litigiului respectiv sa se stabileasca ca posesia lui D este viciata. Insa este vorba de un viciu relativ care poate fi invocat doar de catre

16

unul dintre reclamanti. Intr-o astfel de ipoteza el poate sa opuna uzucapiunea celorlalti 2 coproprietari, dar nu poate opune uzucapiunea lui C de exemplu. -doar discontinuitatea este un viciu absolut care poate fi invocat de catre orice persoana interesata. Efectele posesiei (efectele propriu-zise) Prezumtiile intemeiate pe posesie Art.919 NCC: alin.1 spune asa: pana la proba contrara acela care stapaneste bunul este prezumat posesor. Alin.3:pana la proba contrara posesorul este considerat proprietar, cu exceptia imobilelor inscrise in CF. -de ce ne intereseaza cele 2 texte: mai intai pentru ca sa nu le confundam. Sunt 2 prezumtii, ambele intemeiate pe elementul material corpus. Prima prezumptie:daca posesorul are corpus se prezuma ca are si animus domini. A nu se confunda aceasta prezumptie relativa cu ceea de a 2-a prezumptie, art. 919 alin.3: care intemeiaza pe faptul posesiei o a 2-a prezumptie. Si anume, prezumptia de proprietar. Posesorul este prezumat a fi proprietar. -in prima ipoteza se prezuma o stare de fapt, adica animus domini, dintr-un fapt cunoscut, din corpus. In a doua ipoteza se prezuma o stare de drept, proprietatea, din faptul cunoscut corpus. Art.900 NCC:are 3 aliniate. Ne intereseaza toate. -se ocupa cu prezumptii, cu prezumptia existentei sau a inexistentei unui drept tabular. Ce inseamna drept tabular? = drept care face obiectul inscrierii in CF. tabular se refera la cartea funciara. De ce ne intereseaza art.900 NCC. Este o chestiune foarte importanta. Art.900 alin.1:daca in CF s-a inscris un drept real in folosul unei persoane se prezuma ca dreptul exista in folosul ei. Daca dreptul s-a radiat(a fost sters) din CF, se prezuma ca acel drept nu exista. Alin.3:dovada contrara (cele 2 prezumptii fiind relative) admit dovada contrara, dar ni se spune ca dovada contrara se poate face numai in cazurile prevazute la art.887 precum si pe calea actiunii in rectificare. De ce ne intereseaza chestiunea asta? Ne intereseaza pentru ca nu o sa intram in detalii sa vedem ce inseamna rectificare si art.887. dar ce putem observa este ca in contra cuprinsului CF adica in contra a ceea ce numim posesie tabulara, nu se poate face proba prin prezumptia intemeiata pe posesia asupra bunului. Ii urmatoarea ipoteza:un imobil teren si constructie inscrisa in CF, figurand in CF ca proprietar al lui A. faptic imobilul este posedat de B. se pune intrebarea: in eventualitatea unui litigiu, actiunea in revendicare, B va veni si va spune ca eu sunt prezumat proprietar pentru ca art.919 posesia prezuma proprietatea. La randul sa va veni A care va spune ca eu sunt prezumat proprietar pentru ca eu figurez ca proprietar in CF. In ambele ipoteze avem 2 prezumptii a unei stari de drept, proprietatea, prezumtii intemeitate pe un fapt cunoscut, o stare de fapt. Care este acea stare de fapt cunoscuta? Stapanirea efectiva asupra bunului, respectiv cuprinsul CF. se pune problema, in situatia asta in care avem o coliziune intre 2 stari de fapt, posesia asupra bunului si zisa posesie tabulara, care dintre cele 2 va fi preferata. Raspunsul este intotdeauna, ca PRIORITATE ARE POSESIA TABULARA. Deci in masura in care posesia efectiva asupra bunului intra in coliziune/contradictie cu posesia tabulara, cu cuprinsul CF, prioritate va avea posesia tabulara. Prin urmare, posesia ca stapanire asupra bunului, corpus si animus domini, ramane sa functioneze ca prezumtie de proprietate in cazul caror bunuri? Bunurilor mobile, corporale, care

17

sunt susceptibile de posesie in principiu, si de asemenea ea ramane sa intemeieze prezumia de proprietate in cazul bunurilor imobile pentru care nu s-a deschis CF. Am invatat ca prezumtia presupune ca in loc sa probez faptul material sau faptul juridic pe care-l vreau sa-l demonstrez, probez un fapt conex si odata probata acest fapt conex se presupune din existenta lui ca exista si faptul la care initial ai dorit sa ajungi. Faptul conex in cazul celor 2 preuzmptii de la 900 si 919 este o stare de fapt. Acea stare de fapt este fie stapanirea asupra bunului cu corpus si animus, fie cuprinsul CF. sunt 2 stari de fapt. Un inscris este o stare de fapt fiindca este perceptibila prin simturi. Il citim, il vedem cu ochii. In situatia asta, ambele stari de fapt intemeiaza prezumptia aceleiasi stari de drept, dar daca ele intemeiaza in favoarea unor persoane diferite, va avea intotdeauna preeminenta, prezumptia intemeiata pe cuprinsul CF. Am discutat de : 1.prezumtia lui animus domini din corpus, 2.de prezumptia dreptului de proprietate care se intemeiaza tot pe stapanirea bunului, te vad stapanind bunul, deci prezum ca esti proprietar. Nu putem avea prezumtii intemeiate pe animus. De ce? Pentru ca animusul in sine nu poate fi dovedit in mod direct. Si el se prezuma. si atunci tot timpul prezumptiile astea, cand spunem posesia prezuma nustiu ce, de fapt se refera la corpus. Art.935 NCC: precizeaza ca oricine se afla la un moment dat in posesia unui bun mobil se prezuma ca are un titlu de dobandire a dreptului de proprietate asupra bunului. Prima observatie este ca din nou discutam despre o prezumptie. Din nou discutam despre o prezumptie intemeiata pe posesie. Mai precis pe elementul corpus. Iar este o prezumptie privind proprietatea. Si se ridica intrebarea: nu este ea una si acelasi lucru cu prezumptia de la 919 alin.3? privind comparativ cele 2 texte: 919 alin.3 ne spune ca posesorul este prezumat proprietar, iar 935 ne spune ca posesorul este prezumat ca stapaneste in baza unui titlu translativ de proprietate. Si atunci se ridica intrebarea:pai daca ii proprietar ii normal ca stapaneste in baza unui titlu translativ de proprietate. Nu cumva exista o suprapunere intre cele 2 texte? Adica cele 2 texte pur si simplu, adica 935 nu mai prezinta nici o relevanta odata ce avem 919 alin.3, sau atfel spus, 935 nu este cumva doar o aplicatie a lui 919 alin,3? Raspunsul este ca NU. Cele 2 texte vizeaza 2 prezumptii distincte, care la randul lor sunt aplicabile in 2 ipoteze diferite. Care sunt cele 2 ipoteze? 935 o sa-l analizam la modurile de dobandire a proprietatii impreuna cu 937. Am auzit de posesia mobiliara care valoreaza propriteate. Si atunci o sa discutam in comparatie 935 ca sa nu-l confundam cu 937. Pana atuncia, sa fie foarte clara. 919 alin.3 prezuma ca posesorul este proprietar. In schimb 935 se ocupa cu alta prezumptie. Si anume prezumtia ca posesorul a inceput stapanirea in temeiul unui titlu translativ de proprietate. Si acum sa vedem care este distinctia. In contexul lui 935 sa ne uitam si la 919 alin.2. 919 alin.2 ce spune:care ii continutul lui 919 alin.2? deci daca se demonstreaza ca ai inceput stapanirea ca detentor precar se prezuma pana la proba contrara, care proba contrara se face numai prin intervertire, ca ai ramas detentor precar. Prin urmare, 935 intra in coliziune cu 919 alin.2. de ce? Fiind ca 935 vine sa il ajute pe cel care stapaneste bunul. Fiindca in masura in care din corpus se prezuma automat ca el a inceput stapanirea in baza unui titlu translativ de proprietate inseamna ca automat se prezuma ca el a avut animus domini de la momentul de la care a inceput stapanirea. Care este interesul lui 935? Ex, situatia in care posesorul este in conflict in litigiu cu un tert. Deci avem X care stapaneste un bun mobil si vine un tert sa il revendice de la el. in fractiunea in care 18

vine tertul sa revendice acel bun, ce va face posesorul? Se va prevala de prezumtia din 919 alin.3, care spune ca posesorul este prezumat ca fiind proprietar. (cum ar putea tertul sa rastoarne aceasta prezumptie? Demonstrand ca posesia paratului a inceput ca detentie precara. Si atunci va veni tertul si va spune ca 1.tu ai inceput stapanirea ca detentor precar, 2,prezumam ca ai ramas detentor precar. Tu daca ai fost detentor precar ai avut animus domini? Nu, iar daca nu ai avut posesie sub nume de proprietar te mai putem prezuma ca fiind proprietar? NU.) deci 919 alin.2 si 3 intereseaza atunci cand posesorul vine in conflict cu un tert. Prezumptia din 935 intereseaza o cu totul alta ipoteza. Si anume, ipoteza in care posesorul vine in conflict nu cu un tert ci cu autorul sau. ce inseamna autor? Cel care ia transmis bunul posedat. Deci de data asta nu mai vine un tert de pe strada sa vina si sa spuna ca eu sunt proprietar si nu tu. Ci vine chiar cel care i-a transmis bunul. Si ala vine si spune ca da, intr-adevar tu stapanesti bunul, tu ai un titlu, deci tu in mod legitim te-ai aflat in stapanirea bunului fiindca eu ti-am dat bunul in stapanire, dar vine autorul si spune ca eu ti-am transmis bunul printr-un titlu netranslativ de proprietate. Deci tu, ai inceput ca detentor precar. Cu toate consecintele. La randul sau vine posesorul si spune ca nu, titlul meu a fost translativ de proprietate. Evident ca in masura in care exista inscris prin care sa probezi titlul, la revedere, am incheiat discutia. Dar pentru ipoteza in care nu exista un inscris, avem art.935 care beneficiaza posesorului si spune ca daca autorul sustine ca i-a transmis bunul printr-un act netranslativ de proprietate iar posesorul din contra vine si spune nu, mi s-a transmis bunul printr-un act translativ de proprietate, in conflictul dintre cei 2 in care nu exista mijloc de proba ca fi preferat posesorul. Si se va prezuma ca lucrurile stau asa cum spune posesorul, adica ca lui bunul i-a fost transmis printr-un titlu translativ de proprietate. Asta este ratiunea lui 935. 919 alin.3 intereseaza ca prezumtie de proprietate in conflictul dintre posesorul si un tert, pe cand 935 intereseaza ca prezumtie in ipoteza in care conflictul apare intre posesor si autorul sau. Asadar am abordat 3 prezumptii distincte: 1.prezumtia existentei elementului animus domini 2.prezumtia existentei dreptului de proprietate 3.prezumtia existentei titlului translativ de proprietate -astea 3 chestiuni. In legatura cu 935 mai fac o singura remarca. 935 va interesa doar in etapa in care nimeni nu contesta ca posesorul are bunul de la proprietar. Pentru ca in momentul in care vine un tert si vine si spune posesorului ca ala cu care ai contractat nu era proprietar, deja prezumptia din 935 in momentul acela devine complet inutila. Ca degeaba am titlu translativ de proprietate daca el provine de la un neproprietar. Deci 935 intereseaza numai cata vreme nu se contesta calitatea de proprietar al acelui de la care a dobandit bunul posesorul. 2. Un al doilea efect legat de posesie se regaseste in art 936 NCC. Deci 936 spune ca:cu exceptia cazurile prevazute de lege, posesia de buna credina a bunului mobil asigura opozabilitatea fata de terti a actelor juridice constitutive sau translative de drepturi reale. Observatie. Pentru a stabili clar sfera de interes al textului. Efectul de opozabilitate se refera la acte juridice care au ca obiect drepturi reale mobiliare. Atentie, ca textul nu distinge. Prin urmare nu este vorba doar de drepturi reale principale ci este vorba si despre drepturi reale accesorii. Asadar, ca regula generala, posesia asigura opozabilitatea fata de terti a dobandirii de drepturi reale mobiliare.

19

Art.2482 NCC: ne intereseaza alin.1:publicitatea gajului bunurilor mobile corporale se realizeaza fie prin deposedarea debitorului fie prin inscrierea gajului in arhiva garantiilor reale mobiliare, in arhiva electronica de garantii reale mobiliare. Asadar, la 2482 daca il raportam la 936 nu avem o derogare, ci avem o ipoteza in care pentru un drept real mobiliar exista 2 modalitati alternative prin care se asigura opozabilitatea. Art.1275 NCC:se refera la ipoteza unei transmiteri succesive a unui bun mobil. Adica, ipoteza simpla in care proprietarul unui bun mobil instraineaza succesiv acel bun mobil catre 2 persoane diferite. Si se pune intrebarea, care dintre cei 2 dobamditori va fi preferat? Raspunsul il gasim in 1275, care ne spune ca cel care a dobandit cu buna credinta posesia efectiva a bunului, adica corpus, remiterea bunului, este titular al dreptului chiar daca titlul sau are o data ulterioara. Care este legatura dintre 1275 si 936? Mai intai, cateva observatii: 936 de principiu trebuie sa se refere la opozabilitatea drepturilor reale mobiliare, care poarta asupra unor bunuri corporale. De ce? Pentru ca 936 isi intemeiaza efectele pe posesie, mai precis pe elementul corpus al posesiei. O stapanire materiala poti sa ai doar asupra unui bun corporal. Care ii logica lui 936? Logica lui 936 este opozabilitate prin publicitate. Adica, tertii pot sa vada o stare de fapt cu ochii lor. Care? Stapanirea unui bun mobil. Si vazand acel lucru pot sa deduca din acea stare de fapt existenta unei stari de drept. Asadar, 936 spune: drepturile reale mobiliare devin opozabile atunci cand tertul poate sa cunoasca existenta lui. Cum poate tertul sa cunoasca existenta dreptului real mobiliar? Observand ca cineva se gaseste in stapanirea bunului mobil. Asta este logica lui 936. Ori posesia este tocmai aparenta dreptului real. 1275 face o aplicatie a lui 936 pentru situatia in care se instraineaza acelasi bun mobil la 2 persoane diferite. Atentie. Am discutat efectul actului juridic cu privire la transmisiunea dreptului real sau a dreptului de proprietate sau a unui dezmembramant. Cand se transmite el in materie mobiliara?in momentul incheierii actului juridic. prin urmare, imaginati-va urmatoarea ipoteza: A ii vinde lui B un bun mobil dar nu il preda. Cand se transfera proprietatatea? In momentul incheierii contractului. Ulterior A ramas in posesia bunului il vinde si lui C. mai poate contractul dintre A si C sa transfere proprietatea? Raspunsul ar fi ca nu. De ce nu? Pentru ca anu mai este proprietar. Atentie. 936 ne spune ce? Ne spune ca dreptul dobandit de B prin primul contract devine opozabil fata de terti fata de C din momentul in care B intra in posesie. Dar B nu a intrat in posesie. Prin urmare, dreptul lui nu este opozabil fata de C. prin urmare fata de C proprietar este A. prin urmare poate A sa ii transfere proprietatea lui C. Da. ----sa avem grija. Ca opozabilitatea presupune si reversul: inopozabilitatea. Opozabilitatea de fapt inseamna ca pot sa am o situatie juridica intre 2 persoane si o situatie cu totul diferita fata de restul persoanelor. Asta se intampla aicia. Cata vreme A nu ii preda bunului lui B situatia juridica numita transfer de proprietate intre A si B este inopozaibl fata de terti. Ei pot sa o ignore in mod legitim. Fata de ei nu exista. Consecinta, nu are decat A sa ii vinda lui C si daca C intra primul in posesie el isi face dreptul opozabil fata de B. Este important sa intelegem modul in care functioneaza acest mecanism. Asta este ideea cu opozabilitatea intemeiata pe posesie. Grija, ca se spune tot timpul, ca cel care intra cu buna credinta primul in posesia bunului. Ce inseamna buna credinta? Faptul ca el nu a cunoscut pe alta cale existenta contractului incheiat anterior. Deci buna credinta din nou are semnificatia de eroare. Daca omul cunoaste existenta contractului anterior atuncia acel contract ii devine opozabil fiindca 936 inseamna opozabilitate prin publicitate adica prin cunoastere. Iar posesia este doar un mijloc de cunoastere . tu poti sa cunosti si altfel. Cum? Iti spune vanzatorul:bai vezi ca eu am vandut obiectul asta ieri dar nu i-am predat inca bunul. Hai ca ti-l

20

vand tie. Intr-o astfel de situatie cel de al 2-lea dobanditor este de rea-credinta prin urmare nu se poate prevala de 1275. Art.1782 NCC:spune locatiuni succcesive, adica aceiasi ipoteza numai ca nu se transfera proprietatea ci se da in chirie la chiriasi diferiti acelasi bun. Sa ne uitam la litera c: in cazul celorlalte bunuri (care sunt celelalte bunuri? Sa ne uitam la litera a:imobile inscrise in CF, astea le excludem, litera b: mobile supuse unor formalitati de publicitate, le excludem si pe astea. Deci ne raman imobilele care nu sunt inscrise in CF si bunurile mobile care nu sunt supuse unei formalitati de publicitate, adica majoritatea bunurilor mobile) in cazul acestor bunuri, in favoarea locatarului care a intrat primul in folosinta bunului se aplica dispozitiile de la 1275 adica povestea de dinainte. De ce ne intereseaza textul asta, 1782? Pentru ca am spus urmatorul lucru: posesia poate sa functioneze ca mijloc de publicitate doar pentru drepturile care poarte asupra bunurilor corporale fiindca numai astea sunt susceptibile de corpus, de stapanire materiala. Ei, la 1782 ii vorba despre opozabilitatea dreptului de creanta, dreptul chiriasului. Dreptul de creanta nu este un bun corporal, in mod normal posesia nu ar trebuie sa joace publicitate in cazul lui. Cu toate acestea pentru ca avem un drept de creanta constituit in legatura cu un bun corporal, fiindca ii in legatura cu bunul dat in chirie, posesia in mod exceptional functioneaza ca mijloc de asigurare a opozabilitatii si pentru un drept de creanta constituit in legatura cu un bun corporal. Fiindca dreptul de creanta al chiriasului nu este asupra bunului, pentru ca nu este un drept real. Dreptul de locatiune a chiriasului este impotriva proprietarului ca ala este debitor. Cu toate astea, este constituit in legatura cu un bun. Acesta este obiectul derivat al raporturilor obligationale. Bunul este obiectul derivat. Prestatia, raportul obligational, creditor debitor, imi asiguri folosinta bunului si celalalalt raport obligational, eu iti platesc chiria. Obiectul ii prestatia, asigurarea folosintei respectiv plata chiriei. Obiectul derivat, bunul asupra caruia imi asigur folosinta. Exista si alte efecte ale posesiei pe care doar le va aminti, pentru ca le vom studia cu alta ocazie. Care anume sunt astea: 1.dobandirea fructelor prin posesia de buna credinta -art.948 NCC:dobandirea proprietatii mobiliare prin posesia de buna credinta, -art.937 NCC, posesia de buna credinta, -art.941 NCC:dobandirea posesiei mobiliare prin ocupatiune -art.939 NCC:dobandirea proprietatii mobiliare prin uzucapiune ---este o noutate absoluta pe care o aduce codul civil -art.930-934 NCC:dobandirea respectiv conservarea proprietatii imobiliare, in temeiul uzucapiunii Observatie:dupa cum am remarcat, am spus dobandirea si in cazul uzucapiunii imobiliare am spuns asa:dobandire respectiv conservare si nu am spus prin ci in temeiul uzucapiunii. De ce? Pentru ca in timp ce in cazul bunurilor mobile posesia joaca efectiv ca mod de dobandire, poate sa joace acest rol, in cazul bunurilor imobile, zisele uzucapiuni tabulare respectiv extratabulare, nu sunt moduri de dobandire a proprietatii. O sa vedem care este rolul lor. Ele au un rol, pot sa intemeieze, pot sa duca la dobandirea proprietatii imobiliare, dar nu sunt moduri de dobandire. Lucru extrem de important pentru ca voi veni o acceptiune despre uzucapiune ca fiind un mijloc prin care in temeiul unei posesii indelungate devii proprietar. Ei, in actuala reglementare, zisele uzucapiuni din NCC nu mai sunt moduri de dobandire a proprietatii. Sigur ca da, vom discuta si despre uzucapiunile reglementate pe VCC. Alea erau moduri de dobandire a proprietatii, si 21

prezinta interes pentru ca orice fel de posesie inceputa anterior intrarii in vigoare a NCC, va fi reglata de legea in vigoare la momentul la care a inceput cursul ei. Actiunile posesorii Ce sunt actiunile posesorii? = Ele sunt actiuni in justitie prin care se urmareste inlaturarea unei tulburari in posesie, sau a unei deposedari. De asemenea, prin actiunea posesorie reglementata de art.952 NCC, in mod exceptional instanta poate interveni pentru a preintampina, pentru a evita o tulburare in posesie. Asadar, de ce ne intereseaza situatia atipica din 952? Pentru ca in mod normal ordinea cronologica este :tulburare in posesie, respectiv deposedare, si dupa aceea introducerea actiunii posesorii. In mod cu totul exceptional, dupa sistemul francez, legiuitorul da posibilitatea posesorului sa introduca o actiune posesorie cu caracter preventiv, adica o actiune posesorie care urmareste evitarea unei tulburari in posesie care se va produce cu certitudine daca nu intervine instanta. Precizare legata de reglementarea legala. Actiunile posesorii erau reglementare si in VCC cu diferenta ca ele nu se gaseau reglementate in codul civil ci in codul de procedura civila. Exista o procedura speciala al actiunilor posesorii art.673-676 CPC. La prima vedere logica, rationala ar parea ca in momentul in care intra in vigoare NCC au fost aprobate articolele din CPC, pentru ca nu pot sa aiba o dubla reglementare. Atentie, ele NU au fost abrogate, dar au fost modificate fundamental. Ele exista si acum dar vorbesc despre lucruri total diferite fata de continutul lor din VCC. Deci in continuare actiunile posesorii beneficiaza de reglementarea pe langa cele din NCC si de reglementarea din CPC. Mai mult, actiunile posesorii vor fi reglementate si in NCPC care s-ar putea sa intre in vigoare in primavara. Articolele din CPC mai reglementeaza acum doar chestiuni procedurale, in ce priveste actiunile posesorii. Singura chestiune care ne intereseaza pe noi din CPC este regula ca : solutia pronuntata intr-o actiune posesorie NU are autoritate de lucru judecat in petitoriu. Ce inseamna asta? Mai intai ce inseamna autoritate de lucru judecat? In rezumat, inseamna ca nu poti sa ai acelasi litigiu intre aceleasi persoane pe acelasi temei de 2 ori. Deci daca s-a solutionat o data o actiune de revendicare intre A si B cu privire la un bun litigios si pe anumite temeiuri de drept, adica in contract ala are uzucapiune, solutiona ramane definitiva si irevocabila. Nu poate nici una dintre parti ulterior sa redeschida fata de aceeasi parte cu privire la acelasi bun si pe acelasi temei o noua actiune in revendicare. Sigur, daca apare un alt temei juridic, sigur nu mai este uzucapiune ca este accesiune, atunci este o alta discutie. Care este ideea CPC ne spune asa: daca instanta s-a pronuntat printr-o hotarare definitiva si irevocabila intr-o actiune posesorie, judecata intre A si B cu privire la un bun, solutia instantei NU impiedica deschiderea unei actiuni petitorii, adica revendicare sau confesorie, cu privire la acelasi bun intre aceleasi persoane. De altfel, de foarte multe ori se poate intampla ca proprietarul bunului vine, constata ca a fost deposedat de un tert de rea-credinta. Si ce face proprietarul? La randul sau il deposedeaza cu dea sila pe celalalt. Prin urmare ce poate sa faca posesorul. Il da in judecata pe proprietar cu actiune posesorie. Are castig de cauza. Atuncia proprietarului nu-i ramane la dispozitie decat sa introduca o actiune in revendicare. In situatia asta posesorul care acum va fi parat, nu va putea sa ii opuna autoritatea de lucru judecat a hotararii pronuntate intr-o actiune posesorie. De principiu, posesoriile pot fi : posesorie generala, respectiv posesorie speciala. Care este diferenta dintre cele 2?

22

1.Posesoria generala se utilizeaza in masura in care intervine o tulburare in posesie sau o deposedare fara violenta. Posesoria generala presupune 3 conditii: a.ca reclamantul sa fi avut inainte, pana la momentul deposedarii respectiv a tulburarii, o posesie utila, deci neviciata b.posesia sa fi fost de minim 1 an de zile inainte de deposedare c.de la momentul deposedarii sau a tulburarii in posesie sa fi trecut mai putin de 1 an. Daca exista o tulburare in posesie continua, de cand se calculeaza termenul de mai putin de 1 an? Din momentul in care a inceput primul act de tulburare sau din momentul ultimului act de tulburare? Din momentul in care a inceput. De ce? Atfel tot timpul ar mai avea un an. Pai m-a deposedat, exercitand el acte de stapanire asupra bunului. Pai alea le exercita din momentul initial al deposedarii pana in prezent. Si atunci tot timpul termenul de 1 an ar curge din prezent, pentru ca el ii inca in posesia bunului. Deci daca actele de tulburare sunt cotinue ne intereseaza momentul initial al lor. Pentru a obtine durata de 1 an care sa ii justifice protejarea prin actiunea posesorie, reclamantul are posibilitatea sa invoce jonctiunea posesiilor. Adica, sa lipeasca la posesia exercitata de el, sa adune si posesia exercitata de autorul sau. Jonctiunea posesiilor este reglementata in art.933 cu privire la uzucapiune, dar este la fel de bine aplicabila si in cazul actiunilor posesorii. A doua chestiune care ne intereseaza. Daca reclamantul a avut o posesie de 2 ani, anterior deposedarii sau tulburarii, insa o anumita perioada aceasta posesie a fost viciata, care este consecinta? Consecinta este intr-o astfel de ipoteza ca perioada in care a fost viciata nu se ia in calcul pentru stabilirea termenului de 1 an. Unde gasim aceasta chestiune? Tot in materia uzucapiunii, la 932 alin.2:viciile posesie suspenda cursul uzucapiunii. Acelasi lucru se intampla si in cazul termenului de 1 an cerut pentru a putea introduce actiunea posesorie. Dar atentie, se poate intampla sa fie vicii relative. Si daca viciul este relativ el suspenda cursul termenului de 1 an numai daca actiunea posesorie este introdus fix impotriva celui care putea sa invoce acel viciu. Viciile fiind relative, daca avem o speta in care am o posesie de 1 an, din care 6 luni ea a fost viciata de violenta sau clandestinitate. Introduc actiunea posesorie si vine paratul si spune ca posesia ta de 1 an , jumatate a fost viciata de clandestinitate si violenta. Si va putea sa vina reclamantul sa spuna ca mai paratul, pe tine te-am violentat? Nu. Fata de tine am ascuns posesia? Nu. Care este consecinta? Consecinta este ca tu nu poti invoca aceste vicii, pentru ca ele sunt relative. Prin urmare, fata de tine am o posesiei utila de 1 an. Deci, termenul de 1 an ne intereseaza pentru ca posesia trebuie sa fie utila. Consecinta daca posesia nu este utila. Sa ne uitam la art.921 lit.g:spune ca posesia inceteaza prin deposedare, daca posesorul ramane lipsit de posesia bunului mai mult de 1 an. Mai mult de 1 an care este ratiunea? Ratiunea este ca dupa 1 an de la deposedare nu mai poate introduce actiunea posesorie. In masura in care esti deposedat azi si dupa 6 luni introduci actiune posesorie, dupa 9 luni ai castig de cauza si hotararea ramane definitiva si irevocabila, se va considera printr-o fictiune legala ca tu ai ramas posesor in toata aceasta perioada de timp. Care este miza acestei fictiuni? Miza ii pentru uzucapiune, pentru uzucapiunea presupune intervale mai mari de timp. Si daca ar fi riscul ca la orice deposedare tu sa te trezesti ca trebuie sa o iei cu uzucapiunea de la zero, ar fi foarte neplacut. Prin urmare, efectul admiterii unei actiuni posesorii ii ca se considera ca reclamantul nu a pierdut niciodata posesia. 2.In legatura cu posesoria speciala,de adaugat un singur lucru. Si anume, ca ea presupune: 23

a. o deposedare prin violenta ca o prima conditie b.sa nu fi trecut mai mult de 1 an de la momentul deposedarii prin violenta intelegem = orice violenta fizica sau psihica de natura a trezi temerea si de a-l determina in acest mod pe posesor sa renunte la stapanirea bunului in favoarea celui care il deposedeaza. Chestiuni privind actiunea posesorie -actiunea posesorie intervine daca am deposedare sau tulburare. Ce inseamna deposedare sau tulburare? Va exista deposedare = cand un tert incepe sa exercite stapanirea asupra bunului avand animus domini. Momentul in care un tert incepe sa se comporte ca si proprietar fata de bunul pe care-l stapanesc eu. Asta inseamna deposedare. Ce inseamna tulburare in posesie = inseamna ca incepe tertul sa exercite o posesie contrara mie, dar nu o posesie sub nume de proprietar cu o posesiei mai restransa. Ex, tertul incepe sa se poarte ca si cand ar avea un drept de servitute asupra imobilului pe care-l stapanesc eu. Asta inseamna tulburare. ex, avem in posesie un teren si un tert incepe sa foloseasca terenul ala pentru a traversa, pentru a ajunge cu masina la un teren care ii apartine. Si de 3 ori pe saptamana trece peste terenul pe care-l posedam. Ne deposedeaza el? nu. Pentru ca el nu are animus domini, nu se comporta ca si cum ar fi al lui. Nu ne lipseste de corpus. Ci doar ne tulbura exercitiul posesiei. Astea sunt cele 2 ipoteze. Deposedare se comporta cu un animus domini, tulburarea exercita o posesie mai restransa decat posesia sub nume de proprietar. 2.actiunea posesorie poate fi introdusa de catre posesorul sub nume de proprietar. Se discuta daca detentorul precar poate utiliza actiunea posesorie? In actuala reglementare este la fel ca si in CPC, adica DA, poate intenta o actiune posesorie detentorul precar. Si detentorul precar poate sa uzeze de actiunea posesorie in aceleasi conditii in care putea sa uzeze de aceasta actiune posesorul sub nume de proprietar. Observatie fundamentala: detentorul precar NU poate sa introduca actiunea posesorie impotriva persoanei pentru care stapaneste. Cum vine asta? O gasim in art.950 alin.2 din NCC. Idee este ca, detentia precara presupune 2 chestiuni diferite care trebuie sa existe in paralel cu ea: a.un posesor sub nume de proprietar care iti da bunul in detentie b.un act juridic netranslativ de proprietate -detentorul precar va putea sa introduca actiunea posesorie impotriva oricarei persoane mai putin impotriva posesorului care i-a cedat lui stapanirea bunului prin acel act netranslativ de proprietate. De ce? Pentru ca impotriva acestuia el va avea la dispozitie actiunea pe temei contractual. Si nu i se permite sa evite aceasta actiune folosindu-se de actiunea posesorie. Grija mare, sa nu facem urmatoarea afirmatie: detentorul precar nu poate introduce actiunea posesorie impotriva proprietarului. Este o afirmatie profund GRESITA. De ce? Pentru ca de ex, proprietarul da bunul in uzufruct si uzufructuarul il da in chirie, dupa care proprietarul il tulbura pe chirias. Poate chiriasul sa introduca o actiune posesorie? Da. Pentru ca el nu stapaneste pentru proprietar ci stapaneste pentru uzufructuar. O chestiune fundamentala privind actiunile posesorii: IN CADRUL UNEI ACTIUNI POSESORII PARTILE NU ISI POT INTEMEIA PRETENTIILE SI INSTANTA NU ISI POATE INTEMEIA SOLUTIA INVOCAND EXISTENTA SAU INEXISTENTA UNEI STARI DE DREPT. 24

IN ACTIUNILE POSESORII SE DISCUTA INTOTDEAUNA EXCLUSIV STARI DE FAPT. Drepturi reale Cursul 5 In cursul acesta urmeaza sa discutam despre actiunile posesorii continuare curs 4 si despre Sistemul de publicitate imobiliara si relevanta lui in cazul drepturilor reale imobiliare Cateva observatii in legatura cu problemele de la cursul 4 : -

In general, in cazul actiunilor posesorii am observat ca acestea pot fi de 2 feluri :


o actiune in complangere si in reintegrare, adica generala si speciala.

Ipoteza in care exista o potentiala tulburare a posesiei. Insa, utilitatea acestor actiuni posesorii, printre altele, este data indiferent de varianta actiunii, de procedura presupusa de ele. Evident, prin actiuni ii clar ca tine de procedura civila, chiar daca are reglementari si in NCC, avem reglementari si in art.673 si 676 CPC. In legatura cu procedura actiunii posesorii: 1. Instanta competenta in cazul actiunilor posesorii, indiferent ca este pe NCC sau pe CPC, instanta competenta este judecatoria. In actualul CPC, in materie de competenta materiala a instantelor: avem art.1 si 2 din CPC: art.1 CPC :in prima instanta judecatoria judeca toate litigiile in afara celora date prin lege competentei altei instante. Deci in principiu, in actualul CPC judecatoriile au o competena generala. Doar prin exceptie, anumite materii nu sunt de competenta lor, in masura in care legea stabileste in concret acest lucru. In art.2 CPC : tribunalul judecat in prima instanta si procesele in materie comerciala si civila. La lit.b se precizeaza : ca tribunalul judeca in prima instanta procesele si cererile in materie civila ale caror valoare este de peste 500,000 ron. Dupa care urmeaza : cu exceptia cererilor de imparteala judiciara, a celor in materie succesorala, etc, etc, inclusiv, dupa caz, actiunile posesorii ; asadar, indiferent de valoarea bunului litigios, chiar daca este peste 500,000 ron , in prima instanta cererile posesorii vor fi judecate de catre Judecatorie 2. O a doua chestiune care ne intereseaza este legata de faptul ca procedura de judecata este una cu caracter de urgenta, asadar actiunea posesorie se va judecat intr-un interval de timp mult mai scrut decat actiunea petitorie 3. Intotdeauna in cazul unui litigiu intereseaza momentul la care hotararea jud ramane definitiva si irevocabila, mai exact ne intereseaza nr cailor de atac pe care le are la dispozitie oricare dintre parti pana al finalizarea litigiului --- art. 282 ind. 1 CPC :nu sunt supuse apelului hot date de judecatorie in prima instanta in cerereiel introduse pe cale principala privind : actiunile posesorii hot jud pronuntate in prima inst in solutionarea act posesorii nu sunt supuse in actuala reglementare apelului --- consecinta este ca ele vor putea fi atacate numai cu recurs. Prin urmare, act posesorii sunt supuse unei proceduri urgentate atat in prima instanta, cat si ca durata generala datorita faptului

25

ca hot pronuntata in act posesorie nu este susceptibila de apel, ea poate fi atacata numai cu recurs a. Cf NCPC, art 92 stab ca judecatoria solutioneaza in prima inst cererile posesorii in ceea ce priveste competenta de solutionare a cererilor posesorii in prima instanta, noua reglementare nu schimba cu nimic actualul CPC b. Procedura speciala la cererile posesorii reglem de art 988-990 NCPC ----de principiu reglementarea este identica cu ceea ce gasim in actualul CPC, insa art 989 NCPC stabileste in alin 3 faptul ca hotararea data asupra cererii posesorii este supusa numai apelului avem tot o procedura urgentata si in NCPC care presupune tot o singura cale de atac, insa de aceasta data calea de atac va fi cea a apelului 4. De principiu, in toate manualele de dr reale vom gasi o afirmatie in sensul ca actiunile posesori sunt exclusiv imobiliare prin aceste actiuni se poate apara numai posesia asupra imobilelor ---- cf David, nu exista nici un text de lege care sa restranga aplicabilitatea actiunilor posesorii la sfera bunurilor imobile, prin urmare neexistand o interdictie expresa este evident ca actiunile posesorii pot viza si protectia posesiei mobiliare !!! (Explicatia existentei opiniei din manuale cum ca act posesorii se aplica numai in cazul bunurilor imobile : primul argument : acesta tendinta de a considera ca actiunile posesorii protejeaza numai posesia imobiliara este una de ordin istoric, adica inainte de Codul Napoleon bunurile mobile erau considerate de o valoare atat de irelevanta incat nu se merita instituirea unei protectii si asupra lor ; al doilea argument : in materie mobiliara act posesorii sunt excluse deoarece posesia in mat mobiliara valoreaza proprietate si prin urmare nu se mai pune prbl unei act posesorii ci a unei actiuni petitorii cf David acesta este un argument eronat, in primul rand pt ca si in mat mob nimeni nu il opreste pe proprietar sa exercite act posesorii chiar daca e proprietar (mai exact calitatea de proprietar nu opreste pe nimeni in a introduce si actiuni posesorii), iar in al doilea rand : in mat mobiliara posesia valoreaza proprietate, textul de lege care instituie acest principiu fiind art 937 CC ---- insa atentie ! art 937 CC se aplica numai in anumite situatii determinate, respectiv regula instituita de acest text de lege se aplica numai la anumite situatii limitativ reglementate si nicidecum la orice posesie mobiliara, adica simpla posesie a unui bun mobil nu te face automat proprietarul acelui bun) Ex. (ref critica David a celui de-al doilea argument ) imaginati-va ca cineva pierde un bun de valoare si o alta persoana il gaseste (nu discutam aici de oblig de a-l preda , etc) evident ca odata ce gaseste bunul pierdut, acea persoana nu devine automat proprietar pt ca nu este aplicabil nici art 937 Cc si nici ocupatiunea, pt ca bunul are deja proprietar (iar ocupatiunea reprezinta un mod de dobandire a unor bunuri fara proprietar) si pt ca bunul a fost pierdut (nu a fost abandonat) ; gasitorul ar putea deveni proprietar insa numai in temeiul uzucapiunii mobiliare dupa o anumita perioada de timp . Pana devine proprietar, imaginati-va ca un tert ii sustrage acel bun sau ii tulbura posesia asupra bunului mobil ce va putea face gasitorul avand in masura in care el nu are o act petitorie pt ca el nu este proprietar ? raspunsul ar fi ca el nu poate face nimic , asta in masura in care nu admitem ca act posesorii pot fi si actiuni mobiliare dpdv David nu exista nicio interdictie sau limitare in a uza de act posesorii si in domeniul mobiliar ! 26

Element de noutate adus de CC 2009 in materia actiunilor posesorii : art 952 :


luarea masurilor pt conservarea bunului posedat care ar fi chestiunile atipice ale art 952 raportat la caracteristicile act posesorii discutate pana acum ? o O prima observatie este legata de faptul ca s-ar parea ca actiunea din art 952 se introduce nu ca urmare a unei tulburari de posesie ci pt a preintampina o tulburare de posesie cf alin 1 exista motive temeinice, deci numai atunci cand exista o ingrijorarea serioasa cu privire la riscul tulburarii posesiei o A doua observatie : este evident ca act din 952 va fi o act exclusiv imobiliara pt ca se refera la ipoteza unor lucrari asupra sau in legatura cu imobilul In concluzie : 1. Prima si cea mai importanta observatie legata de varianta de actiunea posesorie generala introdusa de art 952 CC presupune riscul iminent al unei tulburari a posesiei, spre deosebire de actiunea posesorie generala obisnuita care este introdusa tocmai ca o consecinta a tulburarii sau deposedarii ivita anterior 2. De principiu va fi vb de o actiune imobiliara 3. Foarte important ! De principiu, act posesorie va fi introdusa atunci cand un tert face acte materiale de stapanire asupra bunului reclamatului --- in cazul de la art 952 CC, lucrarile/ alte acte pe care le savarseste paratul nu se realizeaza asupra imobilului reclamantului ci pe imobilul propriu al paratului, adica in masura in care lucrarile/bunurile respective ar fi asezate direct pe terenul reclamantului am discuta despre o deposedare sau o tulburare actuala, deci care s-a produs !!! ori in cazul de la 952 Cc avem o actiune care urmareste sa preintampine o tulburare viitoare. Asadar, actele materiale savarsite de catre parat au loc asupra propriului imobil al paratului, nicidecum asupra imobilului reclamantului deoarece in caz contrar ne-am gasi in prezenta unei tulburari actuale a posesiei si nu a unui simplu risc de tulburare viitoare 4. Un alt element important prevazut de art 952 alin 1 coroborat cu art 949 alin 1, fraza finala cf careia : posesorul este indreptatit sa ceara despagubiri pt prejudiciile cauzateacest txt de lege nu se refera nicidecum la o actiune posesorie, ci se refera la un alt capat de cerere, distinct, posibil numai in ipoteza in care paratul ar fi cauzat vreun prejuciu reclamantului ptin tulburare sau deposedare, astfel ca aceasta cerere de reparare, de acordare de despagubiri nu va fi una posesorie ci va fi intemeiata pe raspunderea civila delictuala. Asadar, este de observat ca cf alin 1 art 952 posesoria, cel putin in modul de reglemntare al legiutorului, pare a fi conditionata de riscul ca bunul posedat sa fie distrus sau posedat , respectiv parea fi conditionata de producerea in viitor a unui prejudiciu ---- astfel ca acest mod de reglementare, nu tocmai fericit, ne duce cu gandul ca actiunea posesorie pe care legiuitorul doreste sa o introduca in NCC ar avea o natura juridica mixta, in sensul ca ea ar presupune si riscul unei tulburari/deposedari, dar totodata ea ar presupune simultan, ar fi simultan conditionata si de producerea unui prejudiciu 27

interesul acestei observatii : exemplu clasic in dr francez, retinut de practica judiciara (pt acesta posesorie nu existA o reglem expresa in dr francez) este urmatorul : A si B au in proprietate si in posesie 2 terenil alaturate . In favoare terenului lui A si asupra terenului lui B exista constituita o servitute de a nu construi, adica nici un proprietar al terenului lui B nu va avea voie sa construiasca niciodata pe acel teren. LA un mom dat, nesocotind aceasta servitute, B incepe sa construiasca. In mom acela , instantel franceze recunosc ca inainte de finalizarea constructiei, A va avea la dispozitie 2 posibilitati de actiune : 1 actiune petitorie, confesorie de servitute, dar si 1 act posesorie pt ca i se tulbura posesia servitutiei respective. Aceasta act posesorie va fi tocmai echivalentul celei din art 952, tocmai pt ca aceasta nu se va introduce dupa finalizarea constructiei ci in mom in care se realizeaza, respectiv incep aceste lucrari, fara a se fi incheiat. Se ridica intrebarea : art 952, in dr civil roman, poate fi aplicat intr-o astfel de ipoteza ? Interpretand foarte strict textul, raspunsul nu poate fi decat negativ pt ca legiuitorul conditioneaza simultan aceasta posesorie si de riscul ca terenul lui A, in speta, sa fie distrus ori deteriorate, ca urmare a lucrarilor efectuate de B ar retrange foarte mult sfera de aplicabilitate a art 952 ---- dpdv David, instantele noastre ar trebuia sa priveasca acest text foare extensiv si sa inteleaga prin deterioare inclusiv scaderea valorii economice a bunului, iar in masura in care mi se incalca exercitiului unei servituiti de catre vecinul meu este evident ca va scadea valoarea constructiei mele si a terenului meu pt ca constructie mea ar trebui sa aiba veder, lumina naturala , etc o data ce B isi va ridica constructia, constructia lui A va avea automat de pierdut dpdv economic (insa ramane de vazut cum va interpreta in concret practica noastra judiciara acest art 952). In concluzie, prin introducerea acestei conditii a existentei riscului ca bunului reclamantului sa fie fie distrus ori deteriorat, actiunea din 952 a devenit un hibrit intre actiunea posesorie si actiunea in raspundere civila delictuala. NOTA BENE !! In principiu, astfel de actiuni introduse in temeiul art 952 vor putea fi exercitate doar inainte de finalizarea lucrarilor intreprinse de parat asupra imobilului propriu ! --- Ce se va intampla de ex daca nu s-a introduc act posesorie inainte de finalizarea lucrarilor respective ? Dupa finalizarea lucrarilor, reclam va putea sa uzeze de act posesorie , ins anu de cea reglem de art 952, ci de act posesorie generala clasica care intervine ca urmare a unei tulburari / posedari Precizari important de retinut cu privire la cele discutate pana acum despre POSESIE: 1. Distinctia intre stari de fapt stari de drept, faptul ca posesia nu este un atribut al vreunei drept real 2. Discutia legata de distinctia dintre posesie si detentia precara este in mare masura in prezent una teoretica, deoarece implicatiile practice ale acestei distinctii sunt foarte restranse, asta pt ca detentia precare preia in 99% din cazuri regimul juridic al posesiei sub nume de proprietar. Detentorul precar este la fel de bine protehat prin actiunile posesorii cum este si posesorul sub nume de proprietar. Interesul distinctiei intervine intr-o singura ipoteza = atunci cand detentorul precar ar dori sa introduca 28

o actiue posesorie exact impotriva celui pt care stapaneste acolo el este limitat si u are acesta actiune . in rest detentia precara are acelasi regim juridic cu al posesiei sub nume de proprietar (Obs . si detentia precara poate duce la uzucapiune, la fel ca posesia sub nume de proprietar vom discuta despre asta cand ne va preda modurile de dobandire a proprietatii). Toata acesta distinctie a pornit de fapt din dr civil francez, unde pana de curand , detentorii precari nu au avut posibilitatea de a uza de actiunile posesorii, asadar miza discutiei in dr francez era una destul de mare, pt ca detentorii precari nu putea niciodata utiliza act posesorii, insa in prezent ei pot de aceea importanta distinctiei este mai mult dpdv istoric, teoretic, deoarece importanta practica este destul de restransa asa cum am aratat mai sus 3. Intervertirile 4. Conflictul posesoriu dintre detentor si posesor sub nume de proprietar 5. Regula esentiala a non-cumulului posesoriului cu petitoriul care pp ca intr-o actiune posesorie nu pot fi invocate ca si argumente, ca si temeiuri stari de drept intr-o act posesorie se invoca numai si numai stari de fapt !!!!! POSESIA TABULARA =starea de fapt presupusa de inscrierile funciare

Publicitate imobiliara = presupune un sistem care are ca scop asigurarea posibilitatii tertilor de a cunoastesituatia juridica a bunurilor imobile , terenuri sau constructii - La fel cum in materie mobiliara, cea care joaca rolul de publicitate a drepturilor reale este posesiea (vezi o persoana in stapanirea unui bun mobil, deci deduci ca acea persoana ar avea un drept de proprietate/alt drept real asupra acelui bun), in acelasi mod, in privinta bunurilor imobile, rolul de publicitate fata de terti a drepturilor reale il are sistemul de carte funciara, care este sistemul clasic de CF provenit din sistemul germanic, respectiv austriac de carte funciara Istoric - Codul civil 2009 face un compromis intre sistemul francez si sistemul german, astfel ca noua reglementare contine anumite situatii atipice : o Art. 1273 NCC al. 1 : reprez REGULA asadar, actul juridic, respectiv contractul, in dreptul roman are capacitatea, aptitudinea de a transfera dr reale; al. 3 insa care in mod evident trimite la art 885 : sub rezerva unor dispozitii legale contrare, dr reale asupra imobilelor inscrise in cartea funciara se dob, atat intre parti, cat si fata de terti, numai prin inscrierea lor in cartea funciara, pe baza actului sau faptului care a stat la baza inscrierii lor asadar in materie imob se deroga de la regula instituita de art 1273, respectiv in privinta imobilelor, transferul proprietatii are loc numai cu ocazia si doar prin efectul inscrierii in CF ----pare oarecum ciudat faptul ca in mat mobiliara , transferul opereaza imediat prin simpla incheiere a contractului, in timp ce in mat imob dr se transfera doar prin intabulare ------acesta diferenta intre transferul dr reale in materia mob si imob provine tocmai din compromisul legiuitorului CC 2009 : astfel ca sistemul francez presupune ca vointa partilor este suficienta pt a incheia un act 29

juridic si totodata aceasta vointa este suficienta pt a produce orice efect juridic inclusiv transferul dr de proprietate ; prin urmare, in sist de dr francez, formalismele (act autentic, indeplinirea formalitatilor de publicitate, etc) nu conditioneaza transferul dr reale ci conditioneaza doar opozabilitatea fata de terti. In sistemul germanic/austriac , in schimb, mecanismul difera in sensul ca contractul (ex. de vanzare, donatie ) sunt exclusiv acte obligationale, ceea ce inseamna ca din contract nu se nasc decat obligatii (la fel cum am invatat si la dr roman), contractul nefiind niciodata un mod de dobandire a proprietatii/altui dr real (deci vom avea ulterior incheierii contractului : 1. Se naste obligatia de a da si abia ulterior 2.se va trece la executarea ei = transferul efectiv al proprietatii )----tocmai de aceea , in acest sist de dr in cazul vanzarii unui bun mobil prin contrcat nu se tranfera dr de proprietate ci doar se naste obligatia de a da, care se va executa prin remiterea ulterioara a bunului tranferul de proprietate avand loc deci doar in mom remiterii bunului ; iar in materie imobiliara, se incheie vanzarea, nu se transfera proprietatea, acesta urmand a se transfera doar cand se va executa obligatia de a da prin intabularea dr in CF o In concluzie, compromisul care se regaseste in Cc 2009 suna astfel : In materie mobiliara, se aplica sistemul francez In materie imobiliara, transfer prin intabularea in CF a dr reale principale sau accesorii ; in privinta bunurilor imobile se ajunge la o situatie oarecum asemanatoare cu cea din sistemul german, respectiv austriac, dar nu este nicidecum identica, pt ca in Cc ro nu avem in nici un caz regula potrivit careia contractul naste doar obligatii (prin urmare nu putem vb in sist nostru de drept, despre contract ca fiind un act obligational din care se naste doar strict o obligatie de a da) ; ex, imaginati-va vanzarea unui bun viitor , adica eu iti vand acum un bun care inca nu exista, prin urmare intr-o astfel de situatie, la momentul incheierii vanzarii, proprietatea nu se poate transfera pt ca bunul nu exista si atunci la acest moment am discuta numai de o obligatie de a da, de a-ti transfera tie proprietatea in viitor = Gresit !!! in momentul incheierii contractului nu se naste o oblig de a da pt ca in mom in care bunul viitor (o recolta de nu stiu ce) va deveni bun actual, respectiv va incepe sa existe in patrimoniul vanzatorului, in acest moment, automat, prin efectul contractului de V-C, se va transfera dr de proprietate la cumparator => mai exact in dr civ ro nu exista propriu zis acea executare a oblig de a da

Cartea funciara = sistem de publicitate prin care li se da posibilitate tertilor sa cunoasca situatia juridica a bunurilor imobile ; Atentie !!! noi inca vorbim tot despre stari de fapt !! ---inscrisul de carte funciara este tot o stare de fapt pt ca il putem constata prin propriile simturi (cerem un extras de CF si vede,m cine figureaza ca fiind proprietar) - Chestiuni generale legate de sistemul de CF : o Cum functioneaza el ? Sistemul de CF functioneaza avand suportul tehnic al cadastrului general --- sist de Cf trebuie sa identifice intr-un fel bunurile imobile, 30

adica atunci cand verific cuprinsul unei CF , bunul imobil trebuie sa aiba echivalentul unui cod numeric personal = nr cadastral (cum ajunge un imobil sa obtina un nr cadastral? Imaginati-va cadastrul ca fiind o uriasa harat pe care sunt identificate parcelele de teren, toate parcelele alaturate vor fi identificate cu suprafata si linie de demarcatie dintre ele ---- in mom in care se cadastreaza terenurile la nivelulunui judet de ex, fiecare din aceste parcele primeste un nr cadastral; in fctie de acest nr cadastral imobilele vor fi identificat ein CF; pt fiecare tere cu proprietar diferit va exista un nr cadastral propriu si o carte funciara distincta) . Asadar , CF este un sistem de publicitate real, adica sist de Cf este construit avand ca reper principal bunul imobil si nu pe proprietarul acestuia !!! ex, imaginam ca vb despre CF deschisa cu privire la terenul si constructia de peste drum. Acea CF va avea ca criteriu de referinta, ca punct central bunul si nu proprietarul; prin urmare nu vom avea carti funciare deschise pe proprietari !! in CF a unui imob determinat vor aparea toti proprietarii succesivi ai imob respectiv . Caracterul real al CF, rezulta printre altele din art 878 Cc alin 2 : aceeasi Cf nu poate cuprinde decat un singur imobil, prin urmare daca eu sunt proprietar a 5 imobile din judetul Cluj nu voi putea sa le inscriu pe toate in aceeasi CF (pt ca CF nu este un sistemul personal de CF care face publicitate averii mele, ci este un sistem real !!!), astfel ca pt fiecare din cele 5 imobile va exista o Cf distincta ; alin 3 :mai multi proprietari nu pot fi inscrisi in aceeasi Cf decat daca se afla in coproprietate sau in devalmasie = consacra aceeasi consecinta a car real => IN CF EXISTA UN SINGUR IMOBIL SI CF SE DESCHIDE , SE COMPLETEAZA SI SE MODIFICA IN FUNCTIE DE SITUATIA JURIDICA A IMOBILULUI RESPECTIV o CF asigura publicitatea situatiei juridice si a situatiei materiale a bunurilor imobile Inseamna ca in Cf , terti interesati vor gasi atat descrierea sit jur (cine-i proprietar, daca exista ipoteci, daca s-a dezmembrat proprietatea) cat si o descriere a starii de fapt a imobilului (suprafata, categoria de folosinta, vecinatatile imobilului) Cuprinsul CF : CF e alcatuita din titlu si 3 parti (o sa discutam la seminarii) ; titlul va specifica localitatea unde s-a deschis acea CF si nr CF ; partea I a CF cuprinde descrierea faptica, materiale a imobilului asa cum rezulta ea din documentatia cadastrala (va exista un plan al imob cu suprafata exacta, cu toate vecinatatile, eventual se specifica categoria de folosinta); partea a II-a a CF este partea care cuprinde toate inscrierile referitoare la dr de proprietate (va figura mai intai numele proprietarului, titlul in baza caruia acesta a dobandit proprietatea si foarte important : mentiunea inscrisului constatator al titlului --- imaginati-va aici, ca de ex, X dobandeste un bun imobil prin uzucapiune; in principiu aici nu exista inscrisuri care sa constate uzucapiunea pt ca uzucapiunea este un fapt juridic, prin urmare pt inscrierea imobilului in CFe nevoie mai intai de o hot judecatoreasca prin care instanta sa constate ca s-a produs uzucapinea, hot jud este evident ca este cuprinsa intr-un inscris si cu acel inscris mergi la CF [t a cere intabularea dr de proprietate in favoare, 31

beneficiul tau) NOTA BENE : SISTEMUL DE CF ESTE EXTREM DE FORMALIST, ceea ce inseamna ca orice inscriere in CF poate fi ceruta doar in baza unui inscris ---- miza acestui formalism = protejarea tertilor, carora li se da astfel posibilitatea sa se increada in ceea ce apare inscris in CF; tot in partea a II-a vor aparea si mentiuni in legatura cu alte situatii juridice legate de dr de proprietate (ex, clauzele de inalienabilitate = prevedere contractuala prin care se interzice prorprietarului pe o anumita perioada de timp instrainarea bunului, orice interdictie de instrainare, de grevare in legatura cu imobilul) precum si actiunile care vizeaza dr de proprietate (ex, act in revedincare --- in masura in care un tert sau proprietarul tabular chiar va introduce o astfel de actiune , ea va fi notata in CF) ratiunea inscrierii in CF a actiunilor cu privire la un imobil este ca in masura in care un bun care devine astfel litigio si cu privire la care, in cursul unui astfel de litigiu, proprietarul tabular nu asteapta definitivarea procesului si il instraineaza bunul unui tert, tertul va fi astfel avertiza ca bunul respectiv poate sa provina de la un neproprietar in cazul in care act in revendicare s-ar admite ; in cazul in care act in revendicare nu ar fi fost inscrisa in CF tertul ar fi putut spune ca el a dobandit bunul cu B-C, deoarece s-a increzut in cuprinsul CF ; partea a III-a, aici se incriu dezmembramintele si celelalte sarcini care greveaza imobilul (ex, servitute, uzufruct, superficie, ipoteca, privilegiu) Detalii privind cuprinsul de CF regasim in art 19 din Legea 7/1996 cu privire la cadastru si publicitate imobiliara : aceasta lege a fost modificata radical odata cu intrarea in vigoare a NCC ; in forma ei actuala o gasim la finalul caietului de seminarii ! Drepturi reale Curs 6 Publicitatea imobiliara continuare -exista o foarte mare legatura paralela care se poate face intre posesia ca stare de fapt si starea de fapt presupusa de inscrierea in CF. Efectele CF, foarte multe dintre ele seamana foarte bine cu efectele posesiei (care presupune stapanirea asupra unui bun mobil sau imobil). Generalitati legale de sistemul de CF -obiectul inscrierilor in CF, tipurile de inscrieri si situatiile juridice care sunt supuse inscrierii in CF Obiectul inscrierilor de CF -potrivit art.878 NCC, inscrierile in CF au ca obiect imobilul astfel cum este el definit in art.876 alin.3 NCC:prin imobil se intelege in sensul prezentului titlu una sau mai multe parcele de teren alaturate, indiferent de categoria de folosinta, cu sau fara constructii, apartinand aceluiasi proprietar, situatie pe teritoriul unei unitati admin-terit si care sunt identificate printr-un numar cadastral unic. -sa nu confundam notiunea de imobil cu care suntem obisnuiti, notiunea care semnifica teren, imobil prin destinatie, constructie, cu notiunea de imobil din materia de CF. pentru ca sunt 2 chestiuni distincte. 32

Precizari: 1.Prin imobil in acceptiunea stricat a sistemului de carte funciara intelegem exclusiv teren sau constructie, adica exclusiv imobile prin natura lor. (copacii nu fac obiectul inscrierilor in CF, desi sunt imobile prin natura lor) singurele imobile prin natura lor care vor fi inscrise, intabulate in CF sunt terenuri respectiv constructii. 2.imobilul in terminologia cartii funciare este definita ca fiind una sau mai multe parcele alaturate cu aceeasi categorie de folosinta sau cu categorie de folosinta diferite, cu sau fara constructii. Prin urmare, imobilul de CF va putea sa arate de felul urmator: teren cu destinatie de gradina plus constructia care se gaseste ridicata pe terenul respectiv. Desi in mod normal in legatura cu chestiunile deja invatate in dreptul civil, am discutat despre 2 imobile distincte, teren respectiv constructie, in acceptiunea CF in masura in care terenul si constructia de pe el sunt inscrise in aceeasi CF avand un numar cadatral unic ele alcatuiesc o singura entitate. Aceasta entitate in reglementarea NCC poarta si ea denumirea de imobil, insa in manual vom gasi cu titlu de sinonim si notiuni precum:corp funciar, sau cord de proprietate. Imobilul definit in art.876 alin.3 este ceea ce decretul lege 115 respectiv legea 7 denumeau prin corp de proprietate sau corp funciar. De ce facem precizarea asta? Pentru ca exista riscul sa facem confuzia intre imobilul clasic si imobilul in acceptiunea CF. Chestiuni privind imobilul de carte funciara 1.sistemul de CF este un sistem de publicitate real. Asta inseamna ca o carte funciara se deschide in legatura cu bunul imobil si nu in functie de proprietarul acestuia. 2.potrivit art.878 alin.2 NCC, aceeasi carte funciara nu poate cuprinde decat un singur imobil. Prin urmare, pentru fiecare imobil astfel cum l-am definit deja, va trebui sa fie deschisa o CF distincta. 3.tot ca o consecinta a caracterului real al CF, art.878 precizeaza in alin.3 ca mai multi proprietari nu pot fi inscrisi in aceeasi CF decat daca se afla in coproprietate. Ce vrea sa spuna acest text? Faptul ca in principiu o carte funciara poate sa cuprinda doar imobilul aflat in proprietatea unei anumite persoane, nu poate sa cuprinda mai multe imobile cu mai multi proprietari distincti. Asadar, sa retinem caracterul real al sistemului de publicitate imobiliara , prin carte funciara care presupune o carte funciara distincta pentru fiecare imobil. Tipurile/felurile de inscrieri Avem 3 astfel de tipuri de inscrieri in CF. Este vorba despre intabulare, inscrierea provizorie si notarea. Intabularea. Obiectul ei. Intabularea presupune inscrierea in CF cu titlu definitiv a drepturilor reale imobiliare principale sau accesorii. Asadar, ce vom intabula in CF: dreptul de proprietate, dezmembramintele lui, respectiv ipoteca imobiliara si atunci cand este cazul privilegiile imobiliare. Inscrierea provizorie -nu este altceva decat o intabulare nedefinitiva. Asadar, inscrierea provizorie are ca obiect tot drepturi reale imobiliare, si inscrierea provizorie reprezinta acea modalitate de 33

inscriere a drepturilor in cartea funciara cu titlu provizoriu, care va deveni definitiva transformandu-se in intabulare, in masura confirmarii ei ulterioare. Ex, 898 NCC reglementeaza generic mai multe situatii de inscriere provizorie. O prima astfel de situatie este punctul 1: inscrierea provizorie se va putea cere daca dreptul real dobandit este afectat de o conditie suspensiva sau rezolutorie. intr-o astfel de ipoteza nu putem discuta despre intabulare, pentru ca este o inscriere definitiva. Ori in cazul unui drept sub conditie exista o incertitudine in legatura cu existenta viitoare a dreptului respectiv. Intr-o astfel de situatie dreptul real sub conditie va fi inscris provizoriu urmand ca in masura in care conditia se realizeaza in sensul mentinerii dreptului, inscrierea provizorie sa se transforme in intabulare. Intrebare:In masura in care o persoana incheie in calitate de promitent cumparator o promisiune de vanzare a unui teren, promitentul cumparator are tot interesul sa isi inscrie promisiunea respectiva in CF. ce parere avem? Va fi vorba in acest caz despre o intabulare, despre o inscriere provizorie si de ce? promisiunea de vanzare = contractul prin care, daca este sinalagmatica, o parte promite sa vanda iar cealalta sa cumpere un anumit bun. Raspunsul: nici unde, nu se inscrie nici la intabulare si nici la inscrierea provizorie. De ce? intabularea si inscrierea provizorie au ca obiect exclusiv drepturi reale. In cazul unei promisiuni de vanzare, beneficiarul promisiunii, promitentul cumparator, nu dobandeste prin acel contract, prin promisiune, nici un fel de drept real. Nu dobandeste nici pur si simplu si nici sub conditie. In temeiul promisiunii el este doar creditor, titular al unui drept de creanta. Prin urmare, nu va putea sa treaca la intabulare si cu atat mai putin la incriere provizorie. Intr-o astfel de situatie intervine notarea. Notarea -are ca obiect orice alte drepturi personale, actiuni sau situatii juridice in legatura cu imobilul inscris in CF.

Efectele inscrierilor in cartea funciara Intabularea are efectul cel mai puternic si interesant pentru noi, in sensul ca prin intabulare in reglementarea din NCC, beneficiarul acestei inscrieri dobandeste drepturile reale imobiliare. Asadar, ca regula, intabularea in CF are efect atributiv de drepturi reale imobiliare. Efect pe care il gasim reglementat in art.885 NCC. In aceeasi logica, in principiu, drepturile reale imobiliare se vor stinge doar in momentul radierii acestora din cartea funciara. Art.887 NCC:ne spune ca prin exceptie, in anumite situatii drepturile reale se dobandesc fara inscrierea in CF. ne da ipoteze:mostenire, accesiune naturala, vanzare silita, expropriere, precum si in alte cazuri expres prevazute de lege. de ce ne intereseaza chestiunile astea? 1.O prima observatie pe care sa o retinem este ca art.887 NU enumera printre aceste moduri de dobandire a proprietatii independent de CF si uzucapiunea. Uzucapiunea nu apare enumerata.

34

2.art.577 alin.2:spune :cand lucrarea, constructia este realizata de proprietarul imobilului, de proprietarul terenului, cu materialele sale sau cu materialele altuia, dreptul de proprietate asupra lucrarii se naste in favoarea proprietarului terenului din momentul inceperii lucrarii pe masura realizarii ei, daca nu exista prevedere contrara. Asadar, 577 alin.2 se refera la dobandirea dreptului de proprietate asupra unei constructii prin simplul fapt al edificarii ei. Asta inseamna ca 577 alin.2 este o ipoteza de dobandire extratabulara a dreptului de proprietate. Adica de dobandire a dreptului de proprietate independent de inscrierea lui in CF. Regula: de principiu proprietatea se dobandeste in reglementarea noului cod exclusiv prin intabularea in CF, discutam de imobile. Tot in contextul asta, asupra art.56 din legea de punere in aplicare a noului cod civil, care articol 56 stabileste ca printre altele, dispozitiile art.885 din NCC se aplica numai dupa finalizarea lucrarilor de cadastru pentru fiecare unitate administrativ-teritorial. Ce inseamna asta? Inseamna ca atata vreme cat ex, la nivelul judetului olt nu sunt finalizate lucrarile de cadastru, inscrierea, intabularea drepturilor reale in CF nu va avea efect atributiv, constitutiv de drepturi, ci se va mentine in continuare pana la finalizarea cadastrului efectul pe legea 7, si anume efectul de opozabilitate. Chestiuni privind procedura de carte funciara 1.conditiile pentru realizarea inscrierilor in CF Orice cerere de inscriere a unui drept in CF trebuie sa fie intemeiata pe un inscris. Asadar, in sistemul formalist al cartii funciare, proba titlului, a temeiului juridic in baza caruia se cere inscrierea drepturilor in registrul de publicitate, trebuie facuta intotdeauna prin inscris. Art.888 NCC specifica faptul ca inscrierea in CF se efectueaza in baza inscrisului autentic notarial, a hotararii judecatoresti definitive, a certificatului de mostenitor, a unui act emis de autoritatile administrative. Asadar, in toate aceste ipoteze, este vorba despre acte juridice care sunt constatate si probate prin inscrisuri. Tot in contextul asta ne atrage atentia asupra art.48 alin.1 din legea 7/1996, care reglementeaza conditiile pe care trebuie sa le indeplineasca orice inscris in baza caruia se cere intabularea, inscrierea provizorie sau notarea. Ceea ce trebuie sa retinem:registratorul va verifica in esenta 3 lucruri: 1.conditiile aparente de valabilitate ale actului juridic. mai exact, ce este aparent? Forma. Asadar, registratorul de carte funciara verifica daca actul juridic indeplineste conditiile de forma. In masura in care se vinde un teren si contractul nu este incheiat in forma autentica, registratorul va respinge cererea de intabulare a unui drept in baza unui astfel de contract. 2.registratorul va verifica valabilitatea cererii in sine, cererii facute pentru intabularea unui drept real. 3.va verifica corespondenta dintre titlul, in baza caruia se face cererea si cuprinsul CF. Ipoteza: in CF este inscrisa o ipoteca pentru garantarea unei creante. Si in foaia de sarcini a unui imobil apare: ipoteca pentru garantarea sumei de cu titlu de imprumut, ipoteca in favoarea lui X, care este creditorul. Proprietarul tabular al bunului se prezinta la CF cu o chitanta prin care face dovada achitarii datoriei respective dar nu fata de X ci fata de Y, o alta persoana. intr-o astfel de ipoteza, de principiu care ar fi solutia pe care ar da-o registratorul de CF cu privire la cererea de radiere a ipotecii? In aceasta situatie se va admite radierea sau nu? In principiu raspunsul este NU. Cu toate acestea, avem art.47 35

alin.9 din legea 7, care spune asa: radierea unei sarcini poate fi ceruta (ipoteca este o sarcina) si de catre debitorul care a platit valabil creanta ipotecare a unei cesionar neinscris in CF, daca infatiseaza inscrisul original al cesiunii, si chitanta doveditoare a platii. Prin urmare, in ipoteza de mai sus, in masura in care proprietarul tabular al bunului care a garantat cu o ipoteca bunul respectiv, doreste sa fie radiata ipoteca din CF, el trebuie sa prezinte nu numai chitanta doveditoare a platii ci si inscrisul original prin care sa probeze faptul ca X creditorul initial a cesionat, a transmis creanta catre Y. si de aceasta data proba tuturor actelor se face prin inscrisuri. Procedura de CF presupune 2 obligatii cu mare relevanta practica. De principiu imobilele se transmit prin acte autentice. Legea 7/1996 reglementeaza obligatia notarului care incheie un astfel de act autentic cu privire la proprietatea asupra unui imobil sa transmita un exemplar din contractul respectiv la oficiul de carte funciara, in raza caruia se gaseste imobilul, pentru a se face automat mentiune in CF. de asemenea, orice instanta judecatoreasca care pronunta o hotarare in legatura cu dreptul de proprietate imobiliara, are obligatia sa transmita un exemplar al hotararii la biroul de CF. care este ratiunea acestor obligatii? Sa se evite situatia incheierii unor contracte sau a pronuntarii unor hotarari care produc efecte in ce priveste situatia juridica a imobilelor, efecte care nu pot fi cunoscute de catre terti, pentru ca nu au fost inregistrate in CF. (art.47-55 din legea 7/1996). Principiile de carte funciara 1.principiul publicitatii formale -este reglementat in art.883 NCC, si presupune regula ca orice persoana poate cerceta cuprinsul cartii funciare, respectiv anexele acesteia, fara a fi tinuta sa justifice un interes in acest sens. Inseamna ca in masura in care un tert, oricine ar fi el, doreste sa afle detalii in legatura cu situatia juridica a unui imobil, poate sa adreseze o cerere in acest sens la oficiul de CF iar cererea nu poate sa ii fie respinsa pe motiv ca el nu are nici un interes. Ex, in masura in care mergem si spunem ca vrem sa aflam detalii in legatura cu imobilul de pe strada avram iancu nr.11, cei de la cartea funciara nu pot sa spuna ca nu ne ofera aceste detalii pentru ca tu nu vrei sa-l cumperi,nu ai un contract, o promisiune, o ipoteca, ceva care sa justifice un interes in legatura cu imobilul. Astfel de cereri nu pot fi refuzate. 2.principiul efectului atributiv de drepturi reale al inscrierilor in CF -il gasim reglementat in art. 885 NCC si care presupune ca in principiu drepturile reale imobiliare se dobandesc doar in momentul intabularii in CF. Am discutat deja ca pot exista situatii de exceptie. Acum generic vorbind, care sunt situatiile acelea de exceptie, cand se dobandesc drepturi reale fara inscrierea in CF? situatiile de exceptie pot fi mai bine intelese daca avem in vedere care anume este scopul prioritar al cartii funciare. Deci trebuie sa intelegem un lucru, in principiu CF se ocupa in cea mai mare parte a situatiilor cu publicitatea transferurilor de drepturi reale realizate prin acte juridice incheiate intre persoane private. Prin urmare, va scapa efectului atributiv de drepturi reale a cartii funciare, dobandirea de drepturi reale prin fapte juridice. De asemenea, nu va fi conditionata de inscrierea in CF nici dobandirea drepturilor reale imobiliare care se produce in temeiul legii.

36

Ex, art.617 NCC reglementeaza dreptul de trecere in favoarea unui teren care nu are acces la drumul public. Sa ne imaginam ca exista o enclava, un teren in jurul carei se gasesc alte terenuri care se gasesc in proprietatea altor persoane, si pentru a ajunge de la drumul public la terenul sau proprietarul nu are acces direct. Intr-o astfel de ipoteza, art.617 NCC precizeaza ca in favoarea enclavei se recunoaste acest drept de trecere, care in principiu este echivalentul legal al unei servituti de trecere. Acest drept se va naste in temeiul legii fara ca nasterea lui sa fie conditionata de inscrierea in CF. Asadar sa retinem, ori de cate ori avem dobandiri in temeiul unui fapt, sau in temeiul legii, ele nu sunt conditionate de inscrierea in CF. CF vizeaza transferuri de drepturi reale prin acte juridice. Regula privind imobilul in sensul avut de acesta in cazul CF corelat cu principiul efectului atributiv: orice fel de inscriere cu privire la drepturile reale imobiliare, se face exclusiv asurpa unui imobil in ansamblul sau. Asta inseamna ca in masura in care imobilul de CF ii alcatuit din 2 parcele de teren si o casa, si vrem sa intabulam o ipoteca, nu putem intabula ipoteca doar pe una dintre parcelele de teren sau doar pe constructie. Va trebui sa intabulezi ipoteca asupra imobilului in ansamblul sau. In masura in care doresti sa intabulezi ipoteca, drept de proprietate doar asupra unei parti determinate din imobil, va fi necesar ca mai intai sa se realizeze dezlipirea acelei parti din imobil si transcrierea ei intr-o carte funciara distincta, ca imobil nou, separat de imobilul anterior. Exista de la aceasta regula exceptii. Ex, 2381 NCC, spune ca ipoteca se poate inscrie fie asupra unui imobil in intregul sau, textul face referire la imobilul de carte funciara, fie asupra cotei parti din dreptul asupra imobilului. Asadar, in masura in care exista un imobil de CF, teren si constructie, aflat in coproprietatea lui A;B;C in cote egale de1/3 fiecare. Si B doreste sa ia un credit de la banca garantat cu ipoteca el nu va trebui sa faca partaj, sa i se transmita lui o parte materiala din teren sau din imobil inscrisa intr-o CF distincta, ci va putea sa intabuleze ipoteca nu asupra imobilului in ansamblul lui pentru ca este doar coproprietar, ci asupra cotei lui parti din dreptul de proprietate. Dar regula este ca orice intabulare sau inscriere provizorie se face numai asupra corpului de proprietate sau asupra imobilului in ansamblul sau. Nu am spus nimic de notari. In cazul notarilor situatia se prezinta diferit. De ce? pentru ca notarile nu au ca obiect drepturi reale, ele au ca obiect actiuni, drepturi personale, drepturi de creanta,etc. alte situatii juridice decat drepturile reale. efectul notarilor este la fel diferit. Am spus ca intabularea si inscrierea provizorie au efect atributiv de drepturi. Notarea NU se incadreaza aici. In cazul actiunilor, a drepturilor de creanta, notarea lor in CF nu are efect atributiv, ci are fie efectul de opozabilitate, fie efect de informare. Ex,art.628 NCC reglementeaza conditiile de opozabilitate cu privire la clauzele de inalienabilitate. Ideea este ca in alin.2 ni se spune ca pentru opozabilitate clauza de inalienabilitate trebuie sa fie supusa formalitatilor de publicitate prevazuta de lege. Asta inseamna ca in materie imobiliara unde exista un sistem de publicitate, orice clauza de inalienabilitate pentru a fi opozabila fata de terti va trebui notata in CF. asta este o ipoteza in care notarea are un efect de opozabilitate. Dar se poate nota in CF si o hotarare judecatoreasca. In situatia asta nu mai discutam despre un efect de opozabilitate ci despre un efect de informare.

37

La ce ii buna informarea daca oricum nu se produce nici un efect juridic palpabil? Ratiunea informarii este legata de buna credinta a tertilor. Ideea este urmatoare: orice tert verifia CF si in masura in care constata ca anumite drepturi sunt inscrise acolo este intemeiat sa considere ca acele drepturi exista in favoarea titularilor tabulari. In masura in care situatia se prezinta in realitate altfel, tertul va putea sa spuna ca el a fost de buna credinta si ca a fost indus in eroare de CF. intr-o astfel de situatie tertul va fi protejat. In masura in care de exemplu in CF este notata o actiune in revendicare introdusa de catre un tert impotriva proprietarului tabular, intr-o asemenea situatie tertul care cumpara de la proprietarul tabular nu va mai putea ulterior sa spuna ca a fost de buna credinta, pentru ca CF l-a avertizat ca bunul respectiv este un bun litigios. Deci exista miza si pentru notari, chiar daca notarile nu au un efect atributiv, constitutiv de drepturi, ele pot avea fie efect de opozabilitate fie efect de informare. 3.principiul prioritatii -il gasim reglementat in principiu in art.890-891 NCC El stabileste momentul din care se produc efectele inscrierilor in CF. art.890 spune urmatorul lucru: daca prin lege nu se prevede altfel, inscrierile in cartea funciara isi vor produce efectele de la data inregistrarii cererilor. De ce ne intereseaza acest lucru? Pentru ca este posibil ca cererea de inscriere in CF a unui drept sa fie depusa si inregistrata astazi si sa fie solutionata peste 2 zile. Iar in intervalul asta de timp sa intervina o alta cerere cu privire la un drept asupra aceleiasi bun. Intr-o astfel de ipoteza efectul, chiar daca intabularea se dispune prin incheierea data de catre registrator peste 2 zile, efectul atributiv de drepturi se va produce retroactiv din momentul in care a fost inregistrata cererea de intabulare in CF. deci ne intereseaza intotdeauna pentru a vedea de cand cineva devine proprietar imobiliar, ne intereseaza momentul la care s-a depus cererea de intabulare, si nu momentul in care este solutionat. -in al doilea rand, principiul prioritatii intereseaza in ipoteza conflictului intre mai multe cereri introduse simultan sau succesiv, avand ca obiect inscrierea de drepturi concurente asupra aceluiasi imobil. Asadar, principiul prioritatii va interesa spre exemplu atunci cand in legatura cu acelasi imobil se introduc simultan sau succesiv 2 cereri de intabulare a unor drepturi de ipoteca. Si in functie de ordinea de solutionare a cererilor, se va stabili care ipoteca are rangul unul, respectiv care are rangul 2. Rangul ipotecilor ne va interesa in momentul executarii silite. De ce? pentru ca la executarea silita, mai intai isi va recupera creanta ipotecarul de rangul 1 si abia apoi va veni ipotecarul de rangul 2. Atentie, ii vorba de o chestiune practica. Daca vrem sa cumparam un imobil mergem la notar sa incheiem contractul in forma autentica. Pentru a incheia contractul in forma autentica notarul este obligat ca mai intai sa ceara de la CF un extras pentru autentificare. Extras care presupune un inscris care prezinta situatia actuala de carte funciara. Atentie insa. Extrasul de autentificare are un efect juridic foarte important. El are un termen de valabilitate iar pe perioada in care un astfel de extras este valabil, registratorul de CF nu va mai face nici o operatiune in CF a imobilului respectiv. Asta ce inseamna? In masura in care proprietarul imobilului, merge cu mine cumparatorul la notar si zice ca vreau sa ii vand la asta imobilul. Notarul cere un extras de autentificare. Extrasul de autentificare are un termen de valabilitate. Pe acea perioada nu se mai poate duce proprietarul la alt notar cu un alt cumparator sa ii vanda si lui, pentru ca cata vreme exista primul extras de 38

autentificare, registratorul de CF va astepta sa primeasca contractul de vanzare de la primul notar si va face in intervalul de valabilitate a extrasului de autentificare va face mentiune in CF doar in masura in care notarul care i-a cerut acest extras ii trimite contractul de vanzare-cumparare. Altfel, pana la expirarea valabilitatii extrasului de autentificare nu se poate pune problema sa imi vinzi prin act autentic la o alta persoana. -aceasta cauza nu exista la ipoteci, pentru ca pot exista simultan asupra aceluiasi imobil mai multe drepturi de ipoteca. 4.principiul efectului relativ sau principiul relativitatii inscrierilor in CF -reglementat in art.893 NCC Ce vrea sa spuna acest principiu? inscrierea in CF a unui drept real imobiliar se poate face doar in masura in care titlul in temeiul caruia se cere inscrierea provine de la titularul tabular al dreptului respectiv. Asadar, daca in CF apare ca proprietar X, o terta persoana va putea sa isi intabuleze in calitate de cumparator dreptul de proprietate asupra acelui imobil doar in masura in care contractul lui de vanzare-cumparare provine de la X. altfel ii exclusa intabularea in temeiul unui astfel de contract. Art.893 NCC:are o formula usor neclara: titlul lui:persoanele impotriva carora se poate face inscrierea. Prin persoane impotriva carora, trebuie inteles persoanele de la care trebuie sa provina titlul in baza carora se cere inscrierea. -art.893 NCC: inscrierea unui drept real se poate efectua numai: a.impotriva celuia care la data inregistrarii cererii este inscris ca titular al dreptului asupra caruia inscrierea urmeaza a fi facuta. ---in masura in care vreau sa imi inscriu dreptul de proprietate trebuie sa am un titlu care sa provina de la titularul tabular al proprietatii asupra imobilului respectiv. b.inscrierea dreptului real se poate face numai impotriva celuia care inainte de a fi fost inscris si-a grevat dreptul daca amandoua inscrieri se cer deodata ---sa ne imaginam de ex, situatia in care proprietarul unui teren construieste cu materiale proprii. Ii zidar si isi construieste cu materiale proprii o casa pe terenul care ii apartine ca si proprietar. Intr-o astfel de ipoteza el devine proprietar in momentul si prin faptul constructiei. Independent de intabularea dreptului pe CF. dupa ce isi termina de ridicat cladirea, constata ca trebuie sa restituie banii pe care i-a imprumutat ca sa cumpere materiale. Nu are de unde. Si atunci doreste sa ia un imprumut prn care sa-si achite datoriile. Imprumut asta trebuie sa-l garanteze cu o ipoteca. Intr-o astfel de ipoteza se va duce la CF impreuna cu creditorii ipotecari dorind sa inscrie ipoteca. La CF o sa verifice si se constata ca cel care instituie ipoteca nu figureaza ca si proprietar tabular al bunului respectiv, mai mult bunul nici nu exista in CF. intr-o astfel de situatie ce se intampla? Creditorul ipotecar poate sa ceara inscrierea ipotecii insa in conditiile in care simultan cu inscrierea ipotecii se inscrie simultan si dreptul de proprietate al celuia care isi greveaza imobilul. Adica, dreptul de proprietate al constructorului. Se vor face 2 inscrieri: mai intai se va intabula dreptul de proprietate asupra cladirii si apoi dreptul de ipoteca in favoarea creditorului. Aceeasi situatie si in ipoteza unui mostenitor, care dobandeste proprietatea fara inscrierea in CF, si inainte de a se inscrie ipotecheaza bunul. Intr-o astfel de ipoteza se vor face din nou ambele inscrieri. In acest sens sa ne uitam la art.894 NCC:in cazul in care obiectul supus inscrierii in CF a facut obiectul unor cesiuni succesive fara ca inscrierile sa fi fost efectuate, cel din urma indreptatit nu va putea cere inscrierea dreptului in folosul sau decat daca solicita odata cu 39

aceasta inscriere si inscrierea dobandirilor succesive anterioare. Asta presupune ca ultima intabulare a dreptului de intabulare este din 1950. De atunci si pana acum bunul s-a mai vandut, s-a transmis prin succesiune, etc. la inca 5 proprietari succesivi. Ultimul dintre ei, proprietarul actual vrea sa isi clarifice situatia de CF. se duce la CF si vrea sa isi inscrie dreptul. Nu va putea sa faca lucru asta decat in masura in care aduce mijloace de proba prin care sa dovedeasca toate drepturile de proprietate succesive de la ultima inscriere pana la dreptul sau. Si numai dupa ce se vor inscrie toti proprietarii succesivi va putea sa isi inscrie si el dreptul de proprietate. -rt.88 alin.3 NCC:spune ca in cazurile prevazute la alin.1 (est vorba de dobandiri de drepturi reale fara inscrierea in CF) titularul drepturilor astfel dobandite nu va putea insa dispune de ele prin CF decat dupa ce si-a facut inscrierea. Textul este tot o aplicatie a principiului relativitatii inscrierii in CF. ce vrea sa spuna textul? Esti proprietar, dar nu ai dispozitia asupra bunului tau? Raspunsul este ca tu esti proprietar,de ex, ai dobandit bunul prin succesiune, si ai uzus fructus si abuzus. Ai toate cele 3 atribute ale proprietatii. Cu toate astea in masura in care tu vei dori sa instrainezi bunul prin contract, efectul translativ de proprietate se va produce doar in momentul in care cumparatorul va fi intabulat in CF. Ori cumparatorul nu se va putea intabula in CF datorita efectului relativ cata vreme nu a fost intabulat acolo vanzatorul, antecesorul sau. Tocmai de aceea, principiul efectului relativ face ca in cazul proprietatilor dobandite extratabular sa nu iti poti exercita dispozitia juridica. De ce? pentru ca dispozitia juridica exercitata prin acte intre vii ii conditionata de inscrierea in Cf iar la CF nu se poate face inscrierea dobanditorului cata vreme nu este inscrisa autorul sau. Asadar, proprietatea dobandita extratabular nu poate fi exercitata deplin pana in momentul intabularii ei in CF. 5.principiul fortei probante -este reglementat in art.900 NCC: care spune ca in masura in care un drept este intabulat in favoarea unei persoane in CF se prezuma pana la proba contrara, asadar prezumptie relativa, ca acea persoana este titularul dreptului respectiv. In acelasi sens, in masura in care un drept este radiat din CF, se prezuma pana la proba contrara ca dreptul respectiv nu exista. Intre CF si posesia ca stare de fapt, ca stapanire asupra bunurilor exista foarte multe asemanari: 1.o prima asemenea asemanare o gasim daca comparam art.900 cu art.919 NCC:art.919 alin.3 ne spune ca pana la proba contrara acela care stapaneste bunul este considerat/prezumat proprietar. In final textul adauga, cu exceptia imobilelor inscrise in CF.2 observatii: a.avem la art.900 respectiv la art.919 alin.3 prima teza, avem 2 ipoteze identice si anume, avem 2 preumtii relative de proprietate, ambele intemeiate pe stari de fapt. La art.919 alin.3 starea de fapt cunoscuta est corpus, stapanirea materiala asupra bunului. Si din aceasta stare de fapt se prezuma existenta unei stari de drept, si anume existenta dreptului de proprietate. La art.900 alin.1, iarasi avem o stare de fapt cunoscuta, cuprinsul registrului de publicitate, care este un inscris o stare de fapt. Asta este cunoscut. Care este prezumtia? O stare de drept. Si anume existenta dreptului de proprietate sau a unui alt drept real. Deci in ambele ipoteze avem o prezumptie relativa care functioneaza la fel:faptul cunoscut, o stare de fapt; faptul de probat, de perzumat, o stare de drept.

40

b.Diferenta dintre cele 2 texte: ce se intampla in ipoteza in care intra in coliziune prezumptia relativa intemeiata pe stapanirea bunului cu prezumtia relativa intemeiata pe posesia tabulara? Foarte important: in masura unui conflict intre prezumtia intemeiata pe posesia exercitata asupra bunului si prezumtia intemeiata pe posesia tabulara, va avea intotdeauna prioritate prezumtia furnizata de cuprinsul cartii funciare. Asadar, important ca observatie este ca de principiu, in acceptiunea NCC in masura in care posesia efectiv exercitata asupra bunului intra in conflict cu posesia tabulara este preferata posesia tabulara. c.observatie legata de art.900 alin.3:prezumtia este relativa, dar ni se spune ca dovada contrara se poate face numai in cazurile prevazute la art.887 NCC (dobandirea proprietatii extratabulare), deci numai in aceste ipoteze, sau in ipoteza introducerii unei actiuni in rectificare. Desi prezumtia din art.900 este una relativa, proba contrara se poate face doar prin numite mijloace de dovada expres reglementate de lege. Deci proba contrara este limitata, este restransa. d.utilitatea ei:in materia dreptului de proprietate este foarte greu sa dovedim calitatea de proprietar, probatio diabolica. Pentru a gasi o solutie la probatio diabolica a fost creata uzucapiunea, ca mod originar de dobandire a proprietatii. Insa, NCC opteaza pentru o alta varianta de solutionare a acestei probleme, si anume, varianta intemeiata pe cuprinsul CF. prin urmare, in masura in care se ajunge la un proces de revendicare, proba dreptului de proprietate se va face in mod constant prin extrasul de CF. tocmai datorita forei probante a CF. trebuie sa mai luam in calcul faptul ca de regula datorita principiului atributiv de drepturi al CF, de regula datorita acestui principiu nu vom putea avea o actiune in revendicare indreptata impotriva proprietarului tabular. De ce nu? Pentru ca actiunea in revenicare inseamna actiunea proprietarului neposesor impotriva posesorului neproprietar. Actiune prin care proprietarul vrea sa redobandeasca stapanirea materiala asupra bunului. Tocmai am spus ca inscrierea in CF are efect atributiv de drepturi reale. consecinta care este? Cata vreme o persoana figureaza ca proprietar in CF absolut sigur ea este proprietar. Nu poti sa fi inscris in CF si sa nu fi proprietar. Poti sa fi inscris fara titlul, sau contractul in baza caruia ai fost inscris sa fie desfiintat, este adevarat. Dar pana la momentul radierii dreptului tau, tu ramai proprietar. Consecinta este ca o actiune in revendicare impotriva proprietarului tabular va fi de principiu sortita esecului pentru ca reclamantul nu va putea proba ca el este proprietar. -principiul fortei probante nu se confunda cu principiul publicitatii materiale a CF. deoarece primul, principiul fortei probante instituie o regula de probatiune, iar cel de al doilea, principiul publicitatii materiale, instituie o regula de fond, de drept substantial, de drept material. In al doilea rand, principiul fortei probante protejeaza titularul tabular al dreptului imobiliar, in timp ce principiul publicitatii materiale ii protejeaza pe tertii de carte funciara. Drepturi reale Cursul 7 Posesia tabulara si efectele ei Ce intelegem prin posesie tabulara? = este starea de fapt rezultata din inscrierea in CF a unui drept real imobiliar in favoarea unei persoane determinate numita titular tabular. Asadar, pana acum am discutat tot timpul despre starea de fapt presupusa de stapanirea bunului. De data aceasta avem in vedere starea de fapt presupusa de existenta unui inscris, inscrisul de CF. 41

Sa vedem care sunt consecintele juridice ale acestei stari de fapt: 1.primul efect al posesiei tabulare, extrem de important, este dobandirea drepturilor reale imobiliare si opozabilitatea lor fata de terti -pentru a ne fi mai evidenta asemanarea intre posesia tabulara si posesia despre care am discutat pana acum, vom face tot timpul o paralela intre cele doua, pentru a vedea ca foarte multe dintre efectele unei se regasesc si in cazul celeilalte. -posesia tabulara are ca efect dobandirea dreptului real imobiliar si opozabilitatea lui fata de terti. Acest efect juridic il gasim reglementat in art.885 alin.1 NCC, si daca ar fi sa facem o paralela cu posesia, ca stapanire asupra bunului, de data aceasta avem o diferenta intre cele 2. De ce? pentru ca posesia ca stapanire asupra lucrului nu confera automat dreptul de proprietate sau un alt drept real asupra bunului respectiv. Posesia ca stapanire asupra bunului confera exclusiv opozabilitatea dreptului si aceasta doar in materia bunurilor mobile. In acest sens, ne aducem aminte de art.936 NCC. Asadar, in timp ce posesia tabulara asigura dobandirea si opozabilitatea drepturilor reale imobiliare, posesia ca stapanire asupra bunului presupune in principiu doar opozabilitatea dreptului real si asta doar in materia bunurilor mobile. O sa intalnim formule de genul: posesia bunurilor mobile valoreaza proprietate sau titlu de proprietate. Grija foarte mare. Sa nu ramanem cu ideea ca posesia mobiliara iti da automat dreptul de proprietate asupra bunului mobil. In timp ce posesia tabulara, care este o stare de fapt care ne da dreptul inscris in favoarea noastra in cartea funciara, este foarte important, iar posesia ca stapanire asupra bunului indiferent ca este un bun mobil sau imobil, nu iti confera in mod automat dreptul real asupra acelui bun. Doar in mod exceptional in anumite conditii limitativ reglementate de lege, posesia bunurilor mobile duce la dobandirea proprietatii. Asadar, sa observam aceasta diferenta. Posesia tabulara automat, intotdeauna, confera dreptul real inscris in favoarea ta in CF, pe cand posesia ca stapanire faptica asupra bunului doar in mod exceptional confera un drept real si doar in materia bunurilor mobile. (nu intram aici cu discutia privind uzucapiunea) Posesia ca stapanire, ne confera in principiu doar opozabilitatea dreptului si asta doar in materia bunurilor mobile. In concret, daca esti inscris ca proprietar al imobilului de peste drum in CF, inseamna ca cu certitudine numai tu poti fi proprietarul bunului respectiv si dreptul tau de proprietate este opozabil fata de toate persoanele. Adica toata lumea are obligatia sa ne respecte dreptul de proprietate. Daca avem stapanirea asupra unui bun mobil, aceasta stare de fapt ne confera in plan juridic ca regula doar opozabilitatea dreptului, adica obligatia tertilor de a ne respecta dreptul asupra bunului mobil. 2.a doua observatie foarte importanta este legata de 885 alin.2 NCC 885 alin 2 spune ca :drepturile reale imobiliare se vor pierde sau stinge numai prin radierea lor din CF. de ce este important acest aliniat? Pentru ca alin.2 trebuie coroborat cu alin.1 de la 885 si concluzia este ca: a.in materie imobiliara, ca regula o persoana poate sa fie proprietar al bunului doar in masura in care are posesia tabulara asupra bunului respectiv b.in materie imobiliara, dreptul real va fi pierdut doar in momentul in care se pierde posesia tabulara. Cum se pierde posesia tabulara? Prin radierea din CF. de ce este important acest lucru? Pentru ca avem reflexul de la partea generala, cand am discutat despre actul juridic, reflex care este justificat de inspiratia franceza a codului vechi si in mare masura a noului cod. Acest reflex ce presupune? Convingerea noastra ca 42

dreptul de proprietate se dobandeste prin act juridic si se pierde numai in masura in care acel act juridic este desfiintat. Ex, in materie imobiliara: sa presupunem ca A cumpara de la B imobilul de peste drum. Prima observatie: in momentul in care se incheie contractul sub forma autentica notariala, B nu devine proprietar. Cumparatorul nu devine proprietar. De ce nu devine proprietar? Pentru ca contractul NU are efect translativ de proprietate. Acest efect se va amana si se va produce doar in momentul inscrierii, intabularii in CF, moment in care cumparatorul dobandeste posesia tabulara. Dar ne intereseaza si reversul:in masura in care instanta, ulterior anuleaza sau rezolutioneaza acest contract, prin simpla anulare sau reziliere, rezolutionare a contractului, vanzatorul nu redevine proprietar. Ex, sa presupunem ca la 1 an jumtate de la incheierea contractului si la realizarea formalitatilor de publicitate se anuleaza vanzarea. Reflexul nostru ar fi sa spunem ca in acest moment inceteaza cu efect retroactiv toate efectele vanzarii, prin urmare se repun partile in situatia anterioara. Restitutio in integrum, adica, trebuie restituit bunul si automat vanzatorul redevine proprietar. Dar sa ne reamintim faptul ca transferul de proprietate NU a fost un efect al vanzarii ci al intabularii. Prin urmare, chiar daca se anuleaza vanzarea, pana in momentul radierii din CF a dreptului cumparatorului acesta ramane proprietar. Este foarte important sa intelegem acest lucru. Pana la radiere el este proprietar. Asadar, intabularea si posesia tabulara ne confera dreptul de proprietate chiar daca sunt lipsit de un titlul care sa le justifice. De ex, am fost intabulat in baza unui contract de vanzare-cumparare. Dar acel contract a fost desfiintat, inseamna ca intabularea ta in CF este lipsita de temei juridic, de titlu. Cu toate acestea, cata vreme esti posesor tabular, esti si proprietar. Vei pierde dreptul doar in momentul in care pierzi posesia tabulara. 3.al treilea efect legat de acest efect achizitiv al posesiei tabulare ii o problema pe care nu am mai abordat-o legat de actiunea in revendicare. -563 alin1 NCC:precizeaza ca proprietarul unui bun are dreptul de a-l revendica de la posesor sau de la o alta persoana care il detine fara drept. Asadar, sintetic, actiunea in revendicare este intotdeauna definita ca actiunea proprietarului neposesor impotriva posesorului neproprietar. Ce va dori reclamantul intr-o actiune in revendicare? Ne-a atras atentia :nu sa-l faca instanta proprietar pentru ca el deja este proprietar. Ci va dori ca instanta sa-l oblige pe parat sa ii restituie posesia, stapanirea asupra bunului. De ce anume facem aceasta paranteza legata de actiunea in revendicare? Pentru ca datorita efectului achizitiv si formalismului sistemului de CF, este foarte greu de imaginat ipoteza in reglementarea NCC in care actiunea in revendicare sa fie introdus cu succes impotriva posesorului tabular. De ce? pentru ca reclamantul daca doreste sa iaba castig de cauza in actiunea in revendicare ce trebuie sa probeze? Ca el este proprietar. Ori avand in vedere ca posesia tabulara confera dreptul de proprietate, daca paratul este proprietar tabular survin 2 consecinte: categori proprietar este paratul, si cu certitudine reclamantul nu poate fi proprietar. Prin urmare actiunea in revendicare are toate sansele sa fie respinsa daca este introdusa impotriva posesorului tabular. In materie posesiei ca stapanire a bunului am discutat chestii de genul: posesia iti ofera calitatea de parat in actiunea in revendicare. Asa incat sub aspect probatoriu tu ai avantajul ca reclamantul trebuie sa faca proba si nu tu. Posesia tabulara iti confera si mai mult:pentru ca tu esti de-a dreptul proprietar. Si 43

daca esti posesor tabular orice actiune in revendicare introdus impotriva ta va fi in principiu respinsa. ---asta este regula. Exceptii:art.887 NCC:reglementeaza ipoteze de dobandire a dreptului de proprietate fara inscriere in CF. astea sunt singurele situatii in care se va putea ajunge ca reclamantul sa fie un proprietar extratabular dobandind in ipotezele astea limitativ prevazute de lege, si sa poata sa revendice cu succes bunul inclusiv de la posesorul tabular. Dar astea sunt situatii exceptionale in care se poate dobandi proprietatea extratabulara. Adica pot sa fiu proprietar fara sa am posesia tabulara. Regula este insa ca esti proprietar numai in masura in care ai posesia tabulara asupra bunului imobil. 4.urmatorul efect legat de posesia tabulara l-am discutat deja, este cel pe care il gasim in art.900 NCC, si se refera la prezumptia relativa intemeiata pe posesia tabulara. In masura in care o persoana are posesia tabulara asupra unui drept real, se prezuma relativ pana la proba contrara ca ea este titular al acelui drept. Si in masura in care aceasta prezumtie relativa intra in contradictie cu acelasi tip de prezumptie intemeiata pe posesia ca stapanire asupra bunului, va avea intotdeauna prioritate prezumtia intemeiata pe posesia tabulara. Aici sa comparam art.900 cu art.919 alin.3: a.in 919 alin.3 o sa observam ca se specifica faptul ca prezumtia intemeiata pe posesia ca stapanire a bunului functioneaza doar atata vreme cat bunul nu face obiectul inscrierii in CF. b.la art.900 NCC, care reglementeaza prezumptia relativa intemeiata pe posesia tabulara, ni se spune in alin.3 ca:dovada contrara se poate face numai in cazurile prevazute de 887 NCC (este vorba de dobandirea proprietatii extratabulare) precum si pe calea actiunii in rectificare. In cazul in care, este vorba despre actiunea in rectificare a CF, si in cazul in care o asemenea actiune este admisa, in anumite conditii reglementate de lege, ea duce la corectarea CF inclusiv prin radierea dreptului paratului in actiunea in rectificare. Observatii: a.pe langa observatia ca prezumptia relativa intemeiata pe posesia tabulara este mai puternica decat cea intemeiata pe stapanirea asupra bunului b.aceasta prezumptie relativa poate fi rasturnata doar prin anumite mijloace de proba limitativ reglementate de lege. Deci ea va fi rasturnata doar in conditia admiterii unei actiuni in rectificarea CF. 5.un alt efect al posesiei tabulare, iarasi comparativ cu posesia ca stapanire asupra bunului. Art.891 NCC:acesta spune in esenta ca in ipoteza existentei unui conflict de titluri concurente. Atentie, nu am spus conflict de drepturi concurente, ci conflict de titluri. De ce? pentru ca drepturile se dobandesc numai in masura inscrierii. Asadar concursul, pana la inscriere va fi intre 2 titluri concurente. Ex, proprietarul imobilului de peste drum il instraineaza lui A dupa care il instraineaza lui B. deci A si B au amandoi 2 contracte de vanzare cumparare, si se pune problema, care dintre cei 2 va fi preferat. Raspunsul est dat 44

tot de posesia tabulara. Va fi preferat cel care si-a inscris primul dreptul in CF indiferent de data titlului in temeiul caruia s-a savarsit inscrierea in CF. ce inseamna asta? Inseamna ca daca acum 2 saptamani a fost vandut imobilul lui B, iar astazi i-a fost vandut lui C iar saptamana viitoare se inscrie primul C, el dobandeste primul posesia tabulara si este preferat ramanand proprietar chiar daca titlul lui este posterior fata de titlul celuilalt. Sa comparam acest text cu art.1275 NCC:art.1275 alin.1 precizeaza ca daca cineva a transmis succesiv catre mai multe persoane proprietatea unui bun mobil corporal, cel care a dobandit cu buna credinta posesia efectiva a bunului este titular al dreptului chiar daca titlul sau are o data ulterioara. Asadar, sa observam ca si de aceasta data posesia tabulara joaca exact acelasi rol ca si stapanirea efectiva asupra bunului, doar ca posesia tabulara functioneaza ca si criteriu de solutionare a conflictului intre titluri in materie imobiliara, pe cand posesia ca stapanire asupra bunului functioneaza cu acelasi rol in materia bunurilor mobile. Deci sa retinem 891 in paralel cu 1275. 891 : reglementeaza posesia tabulara ca mijloc de solutionare a conflictului intre titluri concurente provenite de la un autor comun. Atentie!!! Titlul trebuie sa provina de la un autor comun. Este valabil si pentru 891 cat si pentru 1275. In 891 spune ca conflictul se va rezolva in momentul in care unul dintre cei 2 titulari de titluri se inscrie in CF. ii clar ca ambele titluri trebuie sa provina de la un autor comun si ala sa fie posesorul tabular. Pentru ca am discutat despre efectul relativ al inscrierilor in CF. daca titlul unuia dintre cei 2 provine de la un tert care nu figureaza in CF, ii clar ca oricum dobanditorul nu s-i ar putea intabula dreptul pentru ca nu are un titlu care sa provina de la titularul tabular. Acealasi lucru se intampla si la 1275 cu o diferenta de nuanta. In materie mobiliara am inceput la prima observatie sa spunem ca posesia joaca rolul de opozabilitate. Prin urmare cum se va prezenta situatia juridica la bunuri mobile? Ex,Vand un ceas lui X si dupa aceea lui Y. in momentul in care il pun mai intai in posesie pe Y, cel de a-l doilea cumparator, el ramane proprietar. De ce? pentru ca vanzarea catre X chiar daca a avut loc anterior nu ii este opozabila lui Y cata vreme X nu a fost pus in posesia bunului. Fiind ca posesia bunului joaca pentru mobile rol de opozabilitate. Deci in momentul in care Y cumpara de la mine, el cumpara de la proprietar, pentru ca fata de Y, eu vanzator sunt in continuare proprietar, pentru ca fata de Y vanzarea initiala catre X nu este opozabila. In materie imobiliara posesia tabulara are un efect si mai puternic, de dobandire a drepturilor. Asta inseamna ca daca am vandut lui X si dupa aceea am vandut lui Y un imobil, cata vreme nici unul nu este tabular indiscutabil proprietar este vanzatorul, pentru ca el este posesor tabular. In momentul in care unul dintre cei 2 se inscrie in CF, automat el dobandeste dreptul si il face totodata opozabil fata de terti. Daca am observat la 1275 textul spunea:primul dintre cei doi care este pus in posesie cu buna credinta. Ce inseamna cu buna credinta? Este din nou eroare. Ex, mi se vinde ceasul mie, si in momentul in care sunt pus in posesie nu stiam faptul ca anterior acelasi ceas a fost vandut altei persoane. Deci trebuie as fi de buna credinta sa nu cunosti cealalta vanzare. De ce? care este ratiunea acestei bune credinta? Aici buna credinta nu ii o chestiune etica, morala. Buna credinta aicia este legata de cunoastere. Am spus ca posesia bunului mobil joaca rolul de opozabilitate. De ce? pentru ca opozabilitatea fata de terti este conditionata de cunoastere. Pentru ca tertii trebuie sa imi respecte dreptul numai daca il cunoaste, pentru ca altfel cum sa ii cer sa imi respecte ceva ce nu cunoaste. Ori posesia bunului mobil asigura tocmai posibilitatea tertului de a afla ca eu sunt proprietar. Ca ma 45

vad stapanind bunul. Insa tertii nu pot sa se ascunda in spatele lipsei mele de posesii in masura in care ei au cunoscut dreptul meu pe alta cale. Tocmai de aceea textul cere ca ei sa fie de buna credinta. Adica ca ei sa nu fi cunoscut pe alta cale faptul ca eu am devenit proprietar. In momentul in care ei au cunoscut pe alta cale, automat cunoasterea face ca dreptul meu sa le fie opozabil. Acelasi rationament, cerinta, il gasim si in materia CF. art.901 NCC alin2: tertul este considerat de buna credinta numai daca . Lit.c:nu a cunoscut pe alta cale inexactitatea cuprinsului CF. Asadar, si in materia CF, in solutionarea conflictului de titluri concurente, ii necesar ca cel care se inscrie primul sa fie de buna credinta. Deci sa nu cunoasca pe alta cale existenta unui titlu anterior. In masura in care el se inscrie cu rea-credinta, primul dobanditor va putea introduce impotriva lui o actiune numita, actiune in prestatie tabulara. 6.un al efect al posesiei tabulare este uzucapiunea tabulara Care este reglementat in art.931 NCC:uzucapiunea tabulara presupune in esenta ca dupa curgerea unui anumit interval de timp, cel care figureaza in CF ca proprietar, sau titular al altui drept real imobiliar, va putea sa conserve acest drept in sensul ca inscrierea lui nu va mai pute fi atacata, nu se va mai putea cere radierea ei. Observatii: a.uzucapiunea este in esenta un mod de dobandire a proprietatii. Ex, daca X sta inscris in CF nustiu cati ani se produce uzucapiunea tabulara. De ce ii trebuie nustiu cati ani odata ce am discutat ca din momentul tabularii chiar fara titlu duce la dobandirea proprietatii. Raspunsul:uzucapiunea tabulara nu este un mod de dobandire a proprietatii. Art.931 alin.1 NCC:textul spune ca drepturile celui care a fost inscris fara cauza legitima, adica fara titlu, in CF ca proprietar al unui imobil sau titular al unui alt drept real, nu mai pot fi contestate cand cel inscris cu buna credinta a posedat imobilul timp de 5 ani. Asadar, ce este de fapt zisa uzucapiune tabulara? Ea este o prescriptie extinctiva a dreptului la actiunea in rectificare. Daca fara temei, fara titlu, iti inscrii dreptul in CF cu buna credinta, dupa 5 ani de la momentul inscrierii dreptul tau de proprietate nu mai poate fi contestat, chiar daca ai fost inscris fata titlu. Cum se poate ajunge la situatia asta? Ex,este inscris acum si peste 10 ani cineva introduce o actiune in nulitatea absoluta a titlului tau. Stiti ca actiunea in nulitate este imprescriptibil extinctiv. Instanta admite actiunea. Consecinta ar trebui sa fie radierea dreptului tau din CF ca fiind intemeiat pe o inscriere care nu are la baza un just titlu. Nu s va ajunge la asta pentru ca actiunea in modificarea cartii funciare nu mai poate fi introdusa dupa acel termen de 5 ani. Conditia este sa fii de buna credinta. Ce inseamna sa fii de buna credina? Ca la momentul intabularii sa nu fi cunoscut tu faptul ca intabularea ta nu este intemeiata pe un titlu. La 930 si 939 NCC cele 2 texte reglementeaza alte uzucapiuni in materie imobilira respectiv in materie mobiliara. Ambele uzucapiuni de la 930 si de la 939 sunt intemeiate de aceasta data pe posesia ca stapanire asupra bunului. Asadar, si aicia putem face o paralela intre posesia tabulara si posesia ca stapanire asupra bunului daca avem in vedere pe de o parte 931 pe de alta parte 930 si 939 NCC. Cu precizarea foarte importanta ca zisa uzucapiune tabulara nu este un mod de dobandire a proprietatii, nu este o prescriptie achizitiva ci o prescriptie extinctiv. Tot datorita motivului faptului ca intabularea, 46

indiferent ca este fara titlu valoreaza proprietate sau alt drept real intabulat. Prin urmare chiar daca nu ai un titlu, dupa trecerea celor 5 ani nu poti deveni mai proprietar decat ai fost. Toate efectele discutate pana acum sunt efecte care profita titularului tabular, posesorului tabular. Posesorul tabular demonstreaza faptul ca este proprietar, el chiar dobandeste prin intabulare proprietatea, posesorul tabular benficiaza de uzucapiunea tabulara, el rezolva conflictul cu titularul unui alt titlu concurent cu al sau. Exista insa si efecte ale posesiei tabulare care nu beneficiaza posesorului tabular ci tertilor de CF. adica, tertilor care avand un anumit interes consulta cuprinsul CF si se incred in el. Art.901 alin.1 NCC:sub rezerva unor dispozitii legale contrare, oricine a dobandit cu buna credinta un drept real inscris in CF in temeiul unui act juridic cu titlu oneros, va fi socotit titularul dreptului inscris in folosul sau chiar daca la cererea adevaratului titular dreptul autorului sau este radiat din CF. Ce vrea sa insemne acest lucru? Cu ce vom compara din materia ca stapanire de fapt asupra bunului, ce efect al ei vom compara cu art.901? cu art.937 NCC: deci, am facut precizarea cumca principiul conform careia posesia mobiliara valoreaza proprietate se aplica numai in niste situatii limitative. Ei art.937 reglementeaza tocmai ipotezele limitative in care posesia de buna credinta a unui bun mobil valoreaza proprietate. Si il vom analiza comparativ cu art.901. Atentie:937 alin.1 NCC:persoana care cu buna credinta incheie cu un neproprietar un act translativ de proprietate cu titlu oneros, avand ca obiect un bun mobil, devine proprietarul acelui bun din momentul luarii acelui bun in posesie efectiva.---observati asemanarea cu art.901 alin.1 NCC:si acolo cu buna credinta, cu titlu oneros de la ala care nu pare a fi proprietarul tabular si totusi devi proprietar. Cum functioneaza cele 2 texte? Ex, in materie mobiliara, cand anume posesia valoreaza proprietate? In situatia in care din eroare, tertul cumpara un bun mobil de la posesor. De data asta posesia joaca ca mijloc de creare a unei false aparente. Aparenta ca cel cu care contractezi, ca vanzatorul ar fi proprietar. Tocmai pentru ca tu cumparator nu ai cum sa verifici si sa rastorni aceasta falsa aparenta, legea te protejeaza. Cum? Tu vei deveni proprietar chiar daca ai incheiat contractul cu un neproprietar. Cum anume devi proprietar in situatia asta? Prin aplicarea teoriei aparentei. 937 NCC:dobanditorul cu buna credinta care s-a increzut din eroare in falsa aparenta creata de posesie devine proprietar al bunului mobil. Acelasi rationament se aplica si la art.901 NCC in materie de CF. de data asta insa falsa aparenta este creata de posesia tabulara. Cum anume? Posesia tabulara creaza cumparatorului unui bun imobil convingerea ca el contracteaza cu adevaratul proprietar, convingere care este corecta atat timp cat el este posesor tabular, dar si convingerea ca posesia tabulara al celuilalt este intemeiat pe un titlu valabil. In masura in care ulterior titlul autorului meu este atacat in instanta, desfiintat si se dispune radierea din CF al autorului meu, inseamna ca si dobandirea imobilului pe care am facut-o eu este de la un neproprietar. Ce se intampla in aceasta situate? Art.909 alin.3 NCC: de asemenea, sub rezerva prescriptiei dreptului la actiunea in fond, actiunea in rectificarea CF se va putea indrepta si impotriva tertelor persoane care si-au inscris vreun drept real dobandit cu buna credinta si cu titlu oneros, in temeindu-se pe cuprinsul CF. si ATENTIE.. in aceste cazuri termenul va fi de

47

3 ani socotiti de la data inregistrarii cererii de inscriere formulata de catre dobanditorul nemijlocit al dreptului. Ce se intampla dupa termenul asta de 3 ani? Dupa termenul de 3 ani nu se mai poate cere corectarea, radierea dreptului tertului de buna credinta din CF. deci tertul de buna credinta ramane proprietar. La fel cum se intampla si la art.937. Cum functioneaza aceasta situatie din 909? ipoteza se refera la tertul dobanditor. De ce i se spune tert? Pentru ca trebuie sa avem minimum 2 transmisiuni. Deci ex, A vinde imobilul lui B, B se intabuleaza in CF. inseamna ca fata de A B este dobanditor nemijlocit fiindca B a dobandit direct de la A. mai departe B instraineaza imobilul lui C. C fata de A este tert, pentru ca el nu a fost parte in contractul cu A. C dobandeste imobilul de la B care in momentul incheierii contractului intre B-C figura in CF ca posesor tabular. Prin urmare, C este de buna credinta, el s-a increzut in aparenta creata de posesia tabulara. In masura in care ulterior A va cere anularea sau rezolutiunea, anularea contractului dintre A si B, logic, ar insemna ca se anuleaza contractul 1 in instanta, prin urmare B este inscris in CF in lipsa unui titlu, deci urmeaza radierea lui B. B devine neproprietar, inseamna ca C a dobandit de la un neproprietar. Insa ne spune textul de la 909 ca in masura in care C a fost de buna credinta si s-a increzut in aparenta creata de CF, si nu a stiut viciile titlului lui B, atuncia actiunea in rectificare, adica radierea lui C din CF va putea fi introdusa doar in termen de 3 ani din momentul in care a fost inscris in CF dreptul dobanditorului nemijlocit, adica a lui B. deci daca in momentul in care C cumpara de la B, B figura deja in CF de 5 ani ca proprietar,este clar ca niciodata inscrierea lui C nu va mai putea fi atacata pe acest motiv. Posesia tabulara in aceasta situatie joaca exact pe un mecanism asemanator dar nu identic cu cel pe care il intalnim la stapanirea asupra bunului si reglementat in art. 937 NCC. Art.920 alin.2 NCC: 920 se refera la intervertirea detentiei precare in posesia sub nume de proprietar. Alin.2: in cazul imobilelor inscris in CF, dobanditorul este de buna credinta daca inscrie dreptul sau in folosul sau bazandu-se pe cuprinsul din CF. in celelalte cazuri, adica in cazul bunurilor care nu figureaza in CF, este de buna credinta dobanditorul care nu cunostea si nici nu trebuia dupa imprejurari sa cunoasca lipsa calitatii de proprietar. Art.948 alin.4 NCC: dobandirea fructelor prin posesia de buna credinta. In celelalte cazuri, adica cele din alin.3 care se refera la imobilele inscrise in CF, asadar in celelalte cazuri, bunuri frugifere altele decat cele inscrise in CF posesorul este de buna credinta atunci cand are convingerea. Si nici nu ar trebui dupa imprejurari sa le cunoasca. -in dreptul civil, existenta obligatiei de informare. Comerciantul are obligatia sa il informeze pe consumator in legatura cu bunul pe care il vinde. Pe langa obligatia de a-l informa pe altul, exista intotdeauna in dreptul civil si obligatia de a se informa a fiecaruia dintre participantii la raporturile juridice civile. Adica fiecare participant la astfel de raporturi juridice are obligatia de a se informa el inaitne de a incheia un act juridic. de ce este important acest lucru? Pentru ca intotdeauna in masura in care el ulterior invoca eroarea, eroarea acea trebuie sa fie scuzabila. El va fi protejat doar in masura in care eroarea nu se datoreaza propriei culpe, neglijente. De regula, destul de dificil de stabilit care sunt limitele acestei obligatii de a te informa. Si atunci, reglementarile sunt foarte vagi:nu a cunoscut si nici nu trebuia, nici nu putea sa cunoasca. Lucru care va rezulta in instanta din probatiunea adusa. Avantajul pe care il aduce posesia tabulara in materie imobiliara este acela ca ea stabileste limitele obligatiei de a se 48

informa. De ce? pentru ca tot timpul unde sunt texte care vizeaza imobilele inscrise in CF scrie ca el, cel care invoca eroarea este de buna credinta in masura in care a consultat cuprinsul CF. deci, un alt efect foarte important pentru terti in ce priveste posesia tabulara este ca continutul CF stabileste, determina limitele obligatiei de a se informa a persoanei care intra in raporturi juridice referitoare la drepturile tabulare. Deci in materie imobiliara esti linistit daca ai consultat CF. daca ai consultat CF oricand poti invoca faptul ca daca ai fost in eroare acea eroare este scuzabila. Nu iti este imputabila si vom beneficia de protectia legii. Pe cand acolo unde nu exista posesie tabulara deja legea este mult mai nuantata: nici nu ai cunoscut si nici nu puteai. Va trebui sa demonstrezi ca intr-adevar nu puteai sa cunosti. Intrebari legate de CF Ex, daca avem mai multe instrainari succesive in materie imobiliara, la un moment dat un tert dobanditor este de buna credinta, dar dupa aceea ala care dobandeste de la el este de crea credinta. S-ar ridica intrebarea daca in situatia aceasta cel de rea credinta mai poate beneficia de art.909 care spune ca se poate introduce actiunea in rectificare doar in termenul respectiv. Ex.A vinde lui B, B vinde lui C, iar C vinde lui D. in momentul in care C cumpara de la B c este de buna credinta, adica nu cunoaste faptul ca titlul lui B este lovit de nulitate. Insa in momentul in care D cumpara de la C, D stie faptul ca titlul lui B ii lovit de nulitate, deci D este de rea credinta. Ce se intampla in aceasta situatie? Va putea D invoca 909 alin.3? raspunsul este :DA. De ce? pentru ca avem o succesiune de transmisiuni. Deci, A vine si anuland titlul lui B il radiaza pe acesta. Dupa aceea il va radia pe C. dar atentie, C este de buna credinta, asadar in cazul lui sunt intrunite conditiile de la 909 alin.3, inseamna ca intabularea lui C nu va putea fi radiat. Neputand fi radiat C inseamna ca D nu va mai putea fi radiat din CF, fiindca D a dobandit de la proprietar. Deci D nu va avea nevoie sa invoce art.909 alin.3. In masura in care am fi in termenul de 3 ani pentru toti: Ex 1, A vinde lui B --2012, in 2012 se intabuleaza B in CF. in 2013 B vinde lui C si se intabuleaza C. in 2014 se intabuleaza D. -inseamna ca daca A obtine anularea contractului dintre A si B, el are actiune in rectificare si impotriva lui C si impotriva lui D timp de 3 ani in masura in care au fost de buna credinta. Sa presupunem ca au fost amandoi de buna credinta: termenul se calculeaza de la inscrierea dreptului a dobanditorului nemijlocit, adica a lui B. B s-a inscris in 2014, deci A are actiune pana la 2015. Ii in termen. -daca D este de rea credinta, atunci nu se mai aplica art.909 alin.3. in acest caz actiunea lui A in radierea lui D este imprescriptibil. Ex2. A vinde lui B in 2012, B vinde lui C in 2016 si C vinde lui D in 2017 si D ii de rea credinta si C ii de buna credinta -in aceasta situatie: A desfiinteaza titlul lui B si ar vrea sa induca actiunea in rectificare impotriva lui D. dar problema este ca pentru a ajunge la D trebuie sa desfiinteze si 49

inscrierea lui C. ori impotriva lui C actiunea lui A este prescrisa, pentru ca B si-a inscris dreptul in 2012 iar pana in 2016 a trecut termenul de 3 ani. Daca nu mai are actiune impotriva lui C inseamna ca pe art.909 alin.3 C ramane proprietar, nu mai poate fi atacata inscrerea lui. Prin urmare D a dobandit de la proprietar si D nu mai are nevoie sa invoce art.909 alin.3, fiindca 909 il invoci atunci cand autorul tau este radiat din CF. ori atentie, D nu mai are nevoie sa invoce 909 pentru ca C nu este radiat din CF pentru ca el a dobandit cu buna credinta si a trecut termenul de 3 ani. Ex,3. -daca B si C este de rea credinta atunci ii putem radia oricand, la infinit, ii imprescriptibila actiunea. -deci daca amandoi sunt de buna credinta, impotriva lui C are actiune in 3 ani. Ce se intampla? Ii radiat B pentru ca nu are titlu, ii radiat C pentru ca desi ii un dobanditor cu titlu oneros si cu buna credinta, ne gasim in termenul de 3 ani, cade si el si ajungem la D care s-a inscris in 2016. Au trecut 4 ani. In momentul asta, daca el este de buna credinta va invoca 909 alin.3. Ex.4 daca C este de rea credinta el are acelasi regim juridic ca si B. pentru ca si fata de B, dobanditor nemijlocit, rectificarea este imprescriptibila Atentie: de ce noi discutam mereu despre terti? Pentru ca tertii trebuie sa se fi increzut in falsa aparenta creata de CF. pai B nu poate sustine ca s-a increzut in falsa aparenta creata de CF fiindca in cazul lui nu se anuleaza titlul lui A ci se anuleaza propriul titlu lui B in care el a fost parte in contractul respectiv. El nu poate spune ca a fost de buna credinta pe temeiul CF. Deci in masura in care C este de rea credinta, atunci fata de el actiunea in rectificare ar fi imprescriptibila.

- Universalitati de fapt si universalitati de drept sau juridice Art.920 NCC: modul in care poti sa dobandesti posesia. Si am spus ca se poate fie prin uzurpare fie prin titlu. Am spus ca animus inseamna ceea ce te poti considera in virtutea unei uzurpari si in virtutea unui titlu. La cazurile de intervertire, la 920 lit.a NCC:daca detentorul precar incheie cu buna credinta un act translativ de proprietate cu titlu particular = se refera la un bun determinat. Deci pana acum noi am avut in vedere ipoteze de bunuri determinate, ut singuli. Si posesia ca stare de fapt si proprietatea ca stare de drept poarta asupra unor bunuri determinate. Nu poti sa fi posesor asupra unei universalitati, nu poti sa fi proprietar asupra unei universalitati. Vom deveni proprietar in temeiul unui act translativ cu titlu particular, si vom putea sa ne prevalam de titlu pentru a demonstra ca avem animus in masura in care titlul este translativ de proprietate sau constitutiv al altui drept real, insa facuta cu titlu particular. De astazi vom discuta despre patrimonii, iar patrimoniile se transmit mereu prin transmisiuni universale sau cu titlu universal. 50

Noi pana acum ne-am raportat la drepturi determinate care fac obiectul unor transmisiuni cu titlu particular. Am discutat ca transmisiunile pot fi cu titlu particular, dar si universale sau cu titlu universal. In functie de modul de dobandire vom avea avanzi cauza (cei care dobandesc bunurile) adica avanzi cauza cu titlu particular, cu titlu universal, sau universal. Intotdeauna cand ne raportam la o transmisiune, la cele 2 capete ale ei avem autorul, cel care transmite, si dobanditorul, sau avandul cauza. O sa vedem deci ca universalitatile juridice sau de drept fac obiectul transmisiunilor universale si cu titlu universal. Universalitatile de fapt Ce sunt acestea? Universalitatile de fapt = intelegem un ansamblu de bunuri constitutit/ alcatuit de proprietarul acestora in considerarea destinatiei comune a bunurilor respective -reglementarea legala a universalitatii de fapt o gasim la art.541 NCC. Ex, sa ne imaginam ca o persoana se ocupa cu o anumita activitate economica. Sa presupunem ca X este strungar. In situatia asta dintre bunurile lui exista mai multe bunuri, diverse instrumente, scule, destinate activitatii respective. Toate bunurile alea puse la un loc reprezinta o universalitate de fapt Ex, turma de oi este tot o universalitate de fapt Universalitatea de fapt este studiata numai ca o introducere pentru studiul universalitatilor juridice sau de drept, si pentru a avea grija, pentru a gasi modalitatile prin care sa nu confundam simplele universalitati de fapt care inseamna mai multe bunuri puse la un loc in virtutea unei anumite destinatii de catre proprietarul comun, cu universalitatile de drept. Trasaturi ale universalitatii de fapt (care il disting de universalitatile juridice) 1.Universalitatea de fapt nu are o latura pasiva. Ea este alcatuita exclusiv din elemente de activ. -ce inseamna ca nu are o latura pasiva? = inseamna ca ea nu contine niciodata obligatii 2. Universalitatea de fapt se identifica cu continutul sau 3.Avand in vedere ca nu are o existenta distincta, independenta de bunurile pe care le contine, Universalitatea de fapt inceteaza sa existe atunci cand proprietarul comun distruge, instraineaza bunurile respective sau le modifica destinatia 4. Universalitatea de fapt nu influeneaz regimul juridic al bunurilor pe care le contine. 5. in cadrul universalitatii de fapt, nu se produce subrogatia reala (subrogatia reala fiind un mecanism juridic posibil doar in cadrul universalitatii juridice) 6. Universalitatea de fapt in ansamblul ei poate face exclusiv obiectul unor transmisiuni cu titlu particular, spre deosebire de universalitatile juridice care fac obiectul transmisiunilor universale respectiv cu titlu universal. Transmisiune cu titlu particular = presupune instrainarea unuia sau mai multor bunuri determinate, bunuri care ies din patrimoniul autorului (instrainatorul) si intra in patrimoniul avandului cauza (dobanditorul). 51

-art.32 NCC:se refera la transmisiunile intra-patrimoniale Ex, un bun propriu al sotului devine un bun comun. In cazul unui transfer zis intrapatrimonial, de la art.32, nu avem propriu-zis un autor si un avand cauza. Nu avem asadar transmisiunea cu titlu particular. De ce? pentru ca transmisiunea cu titlu particular inseamna instrainarea unui bun care iese dintr-un patrimoniu si care intra in patrimoniul altei persoane. Deci ea nu se confunda cu aceasta transmisiune intrapatrimoniala care presupune doar mutarea unui bun dintr-o diviziune al aceluiasi patrimoniu intr-o alta subdiviziune. Transmisiunea universala = instrainarea unei universalitati juridice in ansamblul ei (ex, patrimoniu, masa patrimoniala) catre o singura persoana determinata Transmisiunea cu titlu universal = transmiterea unui patrimoniu sau a unei universalitati juridice catre 2 sau mai multe persoane care vor dobandi acest patrimoniu in indiviziune, devenind co-titulari asupra acestora. Drepturi reale Cursul 8 Universalitatile de fapt presupun in esenta un ansamblu de bunuri care au acelasi proprietar si pe care proprietarul lor comun intelege sa le puna la o lalta pentru atingerea unui anumit scop, pentru o anumita finalitate. Pe langa aceste universalitati de fapt ne vor interesa universalitatile de drept. Ce anume intelegem prin universalitate de drept sau universalitate juridica? = intelegem un ansamblu de drepturi si obligatii pecuniare care nu se confunda, nu se reduce si nu se identifica cu continutul sau concret de la un anumit moment determinat. Asadar, ca o prima observatie generica, diferenta fundamentala dintre universalitatea de drept si cea de fapt este ca in timp ce universalitatea de fapt se confunda cu continutul ei si nu poate exista in masura in care bunurile care intra in componenta ei dispar. Universalitatea de drept sau juridica exista independent de continutul ei de la un anumit moment. Teoretic ea poate exista chiar daca nu contine nici un drept si nici o obligatie. Tocmai de aceea, in cazul universalitatilor de drept discutam mai degraba nu atat despre un ansamblu de drepturi si obligatii cat despre aptitudinea de a dobandi astfel de drepturi si obligatii. In principiu, in categoria universalitatilor juridice ar intra patrimoniul, masele patrimoniale si patrimoniul de afectatiune. Patrimoniu =ansamblul tuturor drepturilor si obligatiilor pecuniare ale unei persoane fizice sau juridice, care nu se identifica cu continutul sau determinat si exista independent de drepturile si obligatiile titularului sau de la un anumit moment dat. Gasim patrimoniul reglementat ca institutie juridica in art.31 alin.1 din NCC, care precizeaza ca orice persoana fizica sau juridica este titulara a unui patrimoniu care include toate drepturile si datoriile care pot fi evaluate in bani si apartin acesteia. Dupa cum observam, si definita legala data in art.31 alin.1 precizeaza ca patrimoniul include drepturi si obligatii, dar nu spune ca patrimoniul este totuna cu continutul sau. Chestiunea este foarte importanta. 52

Observatii: Pana recent, patrimoniul a avut un cu totul alt sens decat cel discutat in ziua de azi.----sub aspect istoric In VCC nu existat o reglementare generala a patrimoniului ca un ansamblu de drepturi si obligatii. De ce nu? Pentru ca la 1804, moment in care a intrat in vigoare VCC nu exista inca clarificata teoria patrimoniului pe care o discutam noi astazi. In VCC se vorbeste despre bunuri. Pana in 1800 patrimoniul a fost inteles ca fiind alcatuit din elemente de activ. Dar dupa noua conceptie, patrimoniul include si elemente de pasiv, care este prevazut in mod expres in art.31 alin.1 NCC spune in mod expres ca patrimoniul include si pasiv. Nevoia ca patrimoniul sa aiba activ si pasiv apare datorita protectiei creditului, adica incurajarea creditului si protejarea creditorilor. In VCC avem o singura reglementare generica care are legatura cu notiunea de patrimoniu asa cum o intelegem noi astazi. Este vorba de reglementarea dreptului de gaj general. In VCC avem un text care spune ca orice debitor raspunde pentru obligatiile sale cu toate bunurile proprii prezente si viitoare. Deci, teoria patrimoniului, cea pe care o discutam in prezent, apare in mare masura tocmai din dorinta de a-i proteja pe creditori,de a-i da siguranta ca in masura in care nu se va executa voluntar obligatia ei vor avea o parghie impotriva debitorului lor. Tot in acest context se mai ridica o alta problema. Ce se intampla in cazul decesului debitorului? Si in acest context, in materie succesoriala, s-a reglementat ideea de transmisiune a patrimoniului cu activ si pasiv, catre unii succesori. Si aici vom discuta despre transmisiunea universala si cu titlu universal. Din punct de vedere al creditorului era esential sa stie ca in ipoteza in care nu obtine executare voluntara el va putea sa-l execute silit pe debitor din patrimoniul lui, si in masura in care debitorul decedeaza creditorul v-a putea pe mai departe sa ii urmareasca pe succesori. Masa patrimoniala =o subdiviziune a patrimoniului care reprezinta la randul sau o universalitate juridica cu activ si pasiv propriu, fara a se identifica cu continutul sau concret. Deducem de aici mai multe caracteristici ale masei patrimoniale. 1.Este evident ca masa patrimoniala nu poate exista in afara patrimoniului. Ea intotdeauna va exista in cadrul unui patrimoniu. 2.datorita faptului ca este o universalitate juridica, masa patrimoniala face posibila subrogatia reala cu titlu particular sau cu titlu universal. 3.masa patrimoniala este justificata de o anumita afectatiune, de un scop concret, caruia ii este destinat Ex,in dreptul familiei avem in patrimoniul fiecaruia dintre sotii casatoriti in regimul legal al comunitatii, cate o masa patrimoniala a bunurilor comune. asadar, afectatiunea este evidenta. De asemenea, in cazul fiduciei, avem o masa patrimoniala fiduciara care este afectata finalitatii concrete urmarite de parti prin contractul de fiducie. La fiducie art.773 NCC.

53

Totodata, NCC si mai multe legi speciale reglementeaza diverse mase patrimoniale afectate exercitarii anumitor profesii autorizate de lege, cum ar fi profesia de avocat sau de notar. In acceptiunea legii romane, divizarea patrimoniului in 2 sau mai multe mase patrimoniale poate avea loc doar in conditiile stabilite de lege si doar in cazurile, ipotezele limitativ reglementate de legea romana. Asta inseamna ca subiectul de drept, titular al unui patrimoniu, nu poate in mod aleatoriu, arbitrar sa decida fractionarea, divizarea patrimoniului propriu. Aceasta fractionare in 2 sau mai multe mase patrimoniale poate avea loc doar atunci cand legea o permite si doar in conditiile legii. De ce? pentru protejarea creditorilor si la intentia legiuitorului de a proteja creditorii, evitandu-se ca o divizare aleatorie, arbitrara a patrimoniului sa afecteze dreptul de gaj general. Rezulta foarte clar da divizarea se poate face numai in conditiile legii din art.31 alin.2 NCC,care spune ca patrimoniul poate face obiectul unei diviziuni sau unei afectatiuni numai in cazurile si in conditiile prevazute de lege. Textul acesta ne duce la ce-a de a treia categorie a universalitatilor juridice, este vorba de patrimoniul de afectatiune. Patrimoniul de afectatiune -EL NU EXISTA IN DREPTUL CIVIL ROMAN -atat NCC cat si anumite legi speciale fac referire sau utilizeaza aceasta sintagma de patrimoniu de afectatiune. NCC se refera la patrimoniu de afectatiune in art.31 alin.3, in art.33. art.31 alin.3 ne spune urmatorul lucru:patrimoniile de afectatiune sunt mase patrimoniale fiduciare, alte mase patrimoniale. Care este observatia evidenta de facut in marginea acestui text? Observatie pe care o regasim si daca ne uitam la art.33 care ne vorbeste despre patrimoniul profesional individual, si incepe asa: constituirea masei patrimoniale afectate exercitarii unei profesii autorizate. Legiuitorul foloseste sintagma de patrimoniu de afectatiune, iar mai apoi in text se refera la mase patrimoniale. Concluzia este ca desi legiuitorul roman foloseste sintagma de patrimoniu de afectatiune, o foloseste doar ca titlu, pentru ca dupa aceea se repliaza si ne explica ca de fapt zisele patrimonii de afectatiune nu sunt veritabile patrimonii ci sunt doar mase patrimoniale. Ii foarte important de retinut acest lucru. Un patrimoniu nu poate fi continut intr-un alt patrimoniu. Ii exclus. De ce? pentru ca amandoua sunt universalitati, cu o potentialitate infinita de a cuprinde drepturi si obligatii. Prin urmare, in masura in care spui ca un patrimoniu de afectatiune este o diviziune a unui alt patrimoniu, este clar ca te referi la o masa patrimoniala. Asadar singura varianta admisa de legiuitorul roman in prezent este existenta unor mase patrimoniale de afectatiune si nicidecum existenta unor veritabile patrimonii distincte independente de afectatiune. Care anume este interesul discutiei ca ii masa patrimoniala sau ca ii patrimoniu? Interesul este gajul general. In ipoteza in care am avea un veritabil patrimoniu de afectatiune, consecinta automata ar fi ca o persoana fizica ar putea sa aiba patrimoniu personal si un patrimoniu de afectatiune distincta. Prin urmare creditorii personali ar avea un gaj general exclusiv asupra patrimoniului personal, iar creditorii rezultati dintr-o anumita activitate profesionala ar avea gaj general exclusiv asupra patrimoniului de afectatiune. Ori 54

chestiunea asta este evitata de legiuitorul roman in masura in care stabileste in mod neechivoc faptul ca zisele patrimonii de afectatiune nu sunt altceva decat mase patrimoniale. Ca si concluzie:nu avem in dreptul civil roman notiunea de patrimoniu de afectatiune. Cum ar arata patrimoniul de afecatiune? El poate sa existe in varianta:1. patrimoniu distinct creat de o persoana sau de mai multe persoane care sa aiba titular, si atunci X are un patrimoniu propriu, mai creeaza un patrimoniu de afectatiune, X va avea 2 patrimonii. Sau exista varianta a 2-a:exista patrimoniu de afectatiune creat de X, insa care dupa momentul crearii lui nu are titular, leviteaza fara a avea titular, pe tot parcursul existentei lui. Patrimoniul de afectatiune isi gaseste originea in dreptul german. Dar patrimoniul fara un titular este reglementat de codul civil din Quebec. In dreptul civil roman nu se gasesc nici una dintre cele 2 variante. In materie fiduciara, unde se copiaza reglementarile din codul francez, legiuitorul roman opteaza pentru masa patrimoniala fiduciara. Se permite exclusiv divizarea patrimoniului si nu se permite posibilitatea de a se constitui patrimoniu de afectatiune. Asadar, observam ca mantinand teoria personalista a patrimoniului, legiuitorul roman nu accepta posibilitatea constituirii de patrimonii. Patrimoniul il dobandesti ex lege, de la momentul nasterii in cazul persoanelor fizice si respectiv din momentul constituirii la persoane juridice. Dar nu poti tu sa creezi patrimonii. Ala il dobanesti automat in momentul in care incepi sa existi ca entitate relevanta juridic si il pierzi in momentul in care iti incetezi exisenta. Nu putem crea patrimonii. De ce nu pute crea patrimonii? Pentru ca in teoria subiectivista, personalista a patrimoniului, patrimoniul este legat de insasi personalitatea juridica. Prin personalitate juridica aici nu ne referim la PJ ci la capacitatea oricarei PF sau PJ de a fi titular de drepturi si obligatii. Deci in teoria personalista, patrimoniul este gandit ca esenta personalitatii juridice. Ce inseamna patrimoniu? Aptitudinea mea de a avea drepturi si obligatii. Aceasta aptitudine o dobanesc din momentul in care ma nasc respectiv sunt constituit ca PJ si devine relevant din punct de vedere al dreptului, pentru ca un catel nu poate avea un patrimoniu in dreptul civil roman. Nu se poate pentru ca catelul nu poate fi subiect de drepturi si obligatii, nu poate intra in raporturi juridice pentru ca nu are patrimoniu. Neavand patrimoniu nu are capacitate de folosinta, si nici capacitate de exercitiu. b.Prin urmare, pe langa faptul ca nu putem crea patrimonii, a doua consecinta este ca nu putem sa ne instrainam in tot sau in parte patrimoniu. Patrimoniul este inalienabil. Evident aici discutam despre acte juridice intre vii, pentru ca la deces se transmite pentru ca asa ii viata. De ce nu poate fi instrainat, de ce este inalienabil prin acte intre vii? Pentru ca a-ti instraina patrimoniul inseamna a-ti instraina personalitatea juridica, aptitudinea ta de a fi titular de drepturi si obligatii. Prin urmare, este exclus sa faci acest lucru. Asadar, avem unicitatea patrimoniului: o persoana un patrimoniu. Avem de asemenea inalienabilitatea patrimoniului si in legatura cu divizibilitatea patrimoniului am discutat 55

deja in cadrul teoriei personaliste, ca patrimoniul este indivizibil. Legiuitorul roman in NCC si in legi speciale admite posibilitatea titularului ca in anumite conditii limitativ reglementate sa isi divizeze patrimoniul. Interesul concret al patrimoniului. De ce ne intereseaza patrimoniul. Care sunt chestiunile de interes legata de teoria patrimoniului? - 1.Mai intai am abordat ideea de personalitate juridica, respectiv capacitatea de folosinta. Aptitudinea de a fi titular de drepturi si de obligatii. 2.Al doilea punct de interes este gajul general. - 3.transmisiunile - 4.subrogatiile reale - Gajul general - -este reglementat in art.2324 NCC - Ce intelegem prin gaj general = este garantia comuna a tuturor creditorilor si consta in dreptul acestora asupra activului patrimonial al debitorului lor. - Dreptul de gaj general NU este un drept real, el nu poarta asupra unor bunuri determinate. Gajul general poarta asupra patrimoniului ca entitate distincta de drepturile pe care le contine. - Consecinte: - 1.spre deosebire de garantiile reale, dreptul de gaj general nu confera atributele de preferinta respectiv de urmarire. - 2.gajul general confera creditorului chirografar posibilitatea de a vinde silit atat bunurile prezente cat si bunurile viitoare din patrimoniul debitorului sau - Prin urmarire intelegem posibilitatea creditorului de a vinde silit bunul chiar daca acesta a iesit din patrimoniul debitorului sau si a intrat in patrimoniul unei alte persoane. Ipoteca este exemplul clasic. Adica bunul pleaca dintr-un patrimoniu intr-un alt patrimoniu. De aceea actiunea in revendicare pe care il are proprietarul impotriva posesorului neproprietar NU este o consecinta, o aplicatie a dreptului de urmarire. De ce? pentru ca in momentul in care proprietarul introduce o actiune in revendicare el nu urmareste sa redobandeasca un bun care se gaseste in patrimoniul paratului. bunul ala juridic se gaseste inca in patrimoniul sau, iar bunul se gaseste doar in posesia faptica a paratului. deci actiunea in revendicare nu este o aplicatie a dreptului de urmarire. - Dreptul de urmarire se gaseste la ipoteca. Sa ne imaginam ca debitorul si-a ipotecat casa ca sa obtina un imprumut. Ulterior debitorul instraineaza bunul respectiv. Ipoteca ii va conferi creditorului sau posibilitatea sa urmareasca bunul in patrimoniul noului proprietar si sa-l execute silit chiar daca se gaseste in acest patrimoniu. - Gajul general nu poarta asupra unor bunuri determinate, el poarta asupra patrimoniului care este distinct de bunurile continute. Consecinta este ca gajul general nu confera creditorului chirografar urmarirea. Prin urmare, in masura in care debitorul instraineaza bunurile respective, ele nu pot fi urmarite de catre creditor. In acest context, daca ne gandim ca creditorul chirografar, care are numai un gaj general este copil ploii nu este chiar asa. Ce poate sa faca creditorul chirografar in masura in care debitorul sau tocmai in ideea de a-si cauza insolvabilitatea instraineaza bunuri din patrimoniu. Intr-o astfel de ipoteza creditorul chirografar poate uza de actiunea pauliana, care este reglementat si in 56

NCC si ii da posibilitatea creditorului chirografar sa atace actele prin care debitorul a urmarit sa reduca gajul general, cauzandu-si sau agravandu-si insolvabilitatea. Avand in vedere ca creditorii chirografari sunt mai putin protejati in fata diverselor acte ale debitorului lor prin care el si-ar putea cauza insaracia golind patrimoniul de bunuri, au la dispozitie actiunea pauliana care este reglementata in art.1562 NCC, aici ii spune revocatorie, actiune pauliana care are efectul faptul ca in masura in care este admisa actul juridic al debitorului prin care el s-a insaracit va fi declarat inopozabil fata de creditor. Consecinta evidenta este ca fata de creditor bunul se va considera ca nu a iesit din patrimoniul debitorului. Asadar, creditorul va putea sa vanda silit acel bun. Asadar actiunea pauliana vine sa suplineasca tocmai lipsa atributului de urmarire. Langa actiunea pauliana, la 1560 NCC gasim reglementata si actiunea oblica, actiune care permite creditorilor chirografari ca in temeiul gajului general sa exercite drepturi si actiuni ai debitorului lor in masura in care debitorul este indolent. Adica in masura in care debitorul nu le exercita el insusi si prin inactiunea lui risca sa isi cauzeze insolvabilitatea. Asadar, gajul general este protejat prin cele 2 actiuni, prin actiunea pauliana si actiunea oblica care sunt puse la dispozitia creditorilor chirografari. Art.2376 NCC:este un text din materia ipotecilor, si vizeaza clauzele de inalienabilitate, adica clauze prin care se interzice instrainarea bunului ipotecat. Si ni se spune asa: actele de dispozitie asupra bunului ipotecat sunt valabile chiar daca dobanditorul bunului cunoaste stipulatia din contractul de ipoteca ce interzice transferul sau decalara ca acest transfer este echivalent cu neindeplinirea obligatiei garantate. Ce vrea sa spuna textul? 2376 vrea sa puna capat unei practici constante in ce priveste bancile, care introduceau in contractul de ipoteca prin care se garanta creditul, introduceau o clauza de inalienabilitate prin care interziceau debitorului care a primit creditul sa instraineze bunul ipotecat pana la momentul achitarii integrale a creditului. Respectiva practica era una abuziva. De ce? pentru ca bancile au omis un lucru elementar, faptul ca pentru un creditor ipotecar nu este necesara ca mijloc de protectie clauza de inalienabilitate. De ce? pentru ca ipoteca confera dreptul de urmarire. Prin urmare, pentru un creditor chirografar poate fi interesant ca bunurile sa fie conservate in patrimoniul debitorului fiindca nu are drept de urmarire, in cazul unui creditor ipotecar, deci a creditorului care are o garantie reala ce ii confera dreptul de urmarire, o astfel de clauza de inalienabilitate este lipsita de interes. Tocmai de acea art.2376 vine sa precizeze ca o astfel de clauza in materie ipotecara ca astfel de clauze vor fi lipsite de efecte. Am spus ca gajul general nu confera nici urmarire si nici preferinta. Art.2326 NCC alin.1:textul spune ca pretul bunurilor debitorului se imparte intre creditori proportional cu valoarea creantei fiecaruia, afara de cazul in care exista intre ei un drept de preferinta sau o conventie cu privire la ordinea indestularii lor. Asadar, regula in ce priveste creditorii chirografari, regula pe care o gasim in art.2326 alin.1, este ca ei nu beneficiaza de dreptul de preferinta. Asta inseamna ca in caz de executare silita, creditorii chirografari isi vor recupera deodata, simultan si proportional valoarea creantelor din pretul bunurilor vandute. Prin urmare nu are relevanta in aceasta situatie ordinea titlurilor creditorilor. Nu are importanta ca o creanta este nascuta in baza unui contract incheiat in 2010 si cea de a doua este nascuta in baza unui contract din 2011. In masura in care ambele sunt scadente si ambii creditori participa la executarea silita, nu va conta nici ordinea titlurilor si nici ordinea scadentei. Important este ca

57

ambele creante sa fie scadente si atunci chirografarii vor veni in concurs, vor veni simultan pentru a-si recupera valoarea creantelor. Atentie. Unde ne intereseaza aceasta chestiune? Ex1,ipoteza in care A datoreaza 10 lei, 5 lei lui X si 5 lei lui Y, si in activul patrimonial a lui A se mai gaseste un imobil in valoare de 6 lei. In situatia asta, sa ne imaginam ipoteza in care X are o ipoteca asupra acelui imobil. Ce se va intampla? Evident, ca actul este de 6 lei iar pasivul de 10 lei. Deci discutam despre o situatie de insolvabilitate. Intr-o astfel de situatie se va valorifica imobilul respectiv, se vor obtine acei 6 lei, si mai intai isi va recupera cu preferinta creanta creditorul ipotecar, el va lua cei 5 lei datorati lui, si va mai ramane 1 leu pe care il va primi Y, creditorul chirografar. Ex 2., se datoreaza 10 lei, 5 lei lui A si 5 lei lui B. amandoi sunt creditori chirografari. Activul mai contine bunuri in valoare de 5 lei. Asadar activul poate sa acopere doar jumatate din pasiv. Daca ei sunt chirografari inseamna ca ei vor veni simultan. Asadar, ei nu vor putea nici unul sa isi recupereze integral creanta ci o vor recupera doar intr-o anumita proportie. Cum stabilim acea proportie? Se indica proportia dintre activ si pasiv. Activul este 5 pasivul este 10, 5 supra 10 da . Inseamna ca fiecare dintre creditorii chirografari care vin in concurs vor putea sa isi recupereze doar jumatate din creanta. Deci fiecare are o creanta de 5 lei, fiecare va primi 2.5. Aicia ne intereseaza diferenta dintre garantia reala care confera dreptul de preferinta, de prioritate la plata creantei, si respectiv gajul general care nu confera aceasta prioritate, prin urmare impartirea sumelor obtinute din vanzarea bunurilor debitorului se fac proportional in functie de valoarea creantei. Formula bunuri prezente si viitore -gajul general nu este un drept real, prin urmare nu confera preferinta si urmarire, si se intinde atat cu privire la bunurile prezente cat si cu privire asupra bunurilor viitoare ale debitorului. Ce vrea sa insemne acest lucru? Inseamna ca in baza gajului general, creditorul va putea sa valorifice, sa vanda silit toate bunurile care se gasesc in patrimoniul debitorului sau la momentul inceperii executarii silite, si bunurile care desi nu se gasesc in patrimoniu in acel moment vor intra in patrimoniul debitorului in viitor. Deci privind sintagma prezente si viitoare, ne raportam la momentul inceperii executarii silite. Toate bunurile care se gasesc in patrimoniu la acel moment sau care vor intra in patrimoniu ulterior acelui moment pot sa fie valorificate de catre creditori in baza gajului general. Am spus ca se gasesc sau vor intra in viitor. De ce ii important aceasta chestiune? Pentru ca gajul general ii una dintre marile mize ale patrimoniului. Gajul general mai este protejat printr-un mecanism al patrimoniulu, pe langa actiunea pauliana si actiunea oblica, prin subrogatia reala. Subrogatia reala asigura tot timpul mentinerea constanta a gajului general in masura in care debitorul instraineaza bunuri prin intermediul unor acte cu titlu oneros. Art.2324 NCC alin.1:definitia gajului general Art.1518 NCC - il gasim in materia executarii silite a obligatiilor, precizeaza ca de principiu debitorul raspunde personal de indeplinirea obligatiilor sale. 58

-aceasta raspundere personala se va traduce asupra patrimoniului. Raspunde cu patrimoniul. Deci 1518 trebuie pus in legatura cu 2324. Dar 2324 ne spune ca debitorul raspunde cu toate bunurile prezente si viitoare. Intrebarea este:va avea posibilitatea debitorul sa limiteze aceasta raspundere, deci inclusiv asta? Sa stabileasca sa nu raspunda cu anumita parte a patrimoniului sau. De principiu raspunsul este unul pozitiv, DA. Adica, in masura in care obtine acordul creditorului sau, debitorul va avea posibilitatea sa limiteze gajul general, scotand anumite bunuri din patrimoniu, din sfera gajului general. De ce anume exista posibilitatea asta? Art.2324 alin.1 nu este un text de ordine publica, este reglementat in interes privat, in interesul creditorului. Prin urmare in masura in care creditorul este dispus sa accepte o restrangere, o limitare a gajului general, acest lucru este posibil prin conventia lor, partile, creditorul si debitorul putand sa scoata anumite bunuri din sfera gajului general. Aceasta chestiune este confirmata si de art.2325 NCC, care ne spune ca debitorul si creditorul pot conveni sa limiteze dreptul creditorului de a urmari bunurile care nu ii sunt ipotecate. Asadar, la ce se refera textul asta? Daca am un imprumut, pe care l-am contractat de la X, si pentru a garanta imprumutul am stabilit impreuna cu X ca el are un drept de ipoteca asupra unui imobil, teren si constructie aflata in proprietatea mea, prin acelasi contract pot sa stabilesc cu creditorul meu ca el nu va putea sa urmareasca, sa execute silit alte bunuri din patrimoniul meu in afara celora asupra carora poarta dreptul de ipoteca. Art,.2324 reglementarea gajului general, ne fiind un text de ordine publica, partile pot prin conventia lor sa deroge de la 2324 limitand gajul general. Pana unde pot limita, in ce masura, pot sa inlature cu totul gajul general? Raspunsul este categoric NU. De ce? pentru ca o conventie prin care partile ar inlatura cu totul gajul general ar fi lovita de nulitate. De ce? pentru ca ar avea ca si cauza de nulitate: motivul neserios. Adica consimtamantul dat fara intentia debitorului de a se obliga juridic. de ce asta? Pentru ca o obligatie juridica, este o obligatie care in caz de neexecutare voluntara poate sa fie executata silit cu forta de constrangere a statului. Ori in masura in care inlaturi cu totul gajul general inlaturi posibilitatea de a executa silit acea obligatie. Consecinta divizarii patrimoniului asupra dreptului de gaj general Mai precis, cum anume va functiona gajul general in masura in care patrimoniul este fractionat in mai multe mase patrimoniale. Raspunsul o gasim la art.2324 alin.3 NCC:ne spune ca creditorii ale caror creante s-au nascut in legatura cu o anumita diviziune a patrimoniului autorizata de lege, trebuie sa urmareasca mai intai bunurile care fac obiectul acelei mase patrimoniale. Daca acestea nu sunt suficiente pentru satisfacerea creantelor pot fi urmarite si celelalte bunuri ale debitorului. Asadar, raspunsul evident este ca de principiu divizarea patrimoniului nu afecteaza gajul general. Gajul general va purta asupra tuturor maselor patrimoniale in care a fost impartit, fractionat patrimoniul debitorului. Cu toate acestea, 2324 alin.4 vine si spune ca bunurile care fac obiectul unei diviziuni afectate exercitiului unei profesii autorizate de lege, pot fi urmarite numai de creditorii ale caror creante s-au nascut in legatura cu profesia respectiva. Acesti creditori nu vor putea urmari celelalte bunuri ale debitorului. In masura in care avem un notar, care notar autentifica un act juridic fara a verifica anumite chestiuni si prin asta cauzeaza un prejudiciu unuia dintre partile din contractul 59

respectiv, el raspunde pentru prejudiciul cauzat. Vine si ne spune textul de la alin.4 ca notarul va raspunde, va putea fi executat silit doar din bunurile afectate masei patrimoniale destinate profesiei respective. 2324 este o situatie de exceptie, el deroga de la regula stabilita in alin.3 al aceluiasi art. deci art.3 stabileste regula si anume divizarea patrimoniului nu afecteaza gajul general, iar alin.4 de la 2324 introduce exceptia, situatia in care masa patrimoniala este destinata unei anumite activitati autorizate de lege. Intr-o astfel de situatie ce se va intampla pe alin,4? Vom avea 2 gajuri generale distincte: un gaj general al creditorilor personali care se exercita numai pe masa bunurilor personale, si un gaj general al creditorilor profesionali care se exercita numai asupra masei destinate activitatii profesionale. (este vorba de divizarea unui singur patrimoniu) Tocmai pentru ca nu avem patrimoniu de afectatiune, se ridica intrebarea:se va putea intampla ca partile sa deroge de la 2324 alin.4, in sensul ca sa ne imaginam in exemplul nostru ca notarul are in masa patrimoniala destinata profesiei foarte putine bunuri. Prin urmare, clientul nu doreste ca notarul sa raspunda exclusiv cu activul acelei masei patrimoniale, ci ar dori sa raspunda cu intreg patrimoniul. Vor putea partile sa deroge de la 2324 alin.4? DA, pentru ca nici acest text nu este de ordine publica. Prin urmare, regula divizarea patrimoniului nu afecteaza gajul general, exceptia este reglementata in 2324 alin.4, iar exceptia de asemenea poate fi rasturnata in masura in care printr-o convetie a lor, partile revin la gajul general asupra intregului patrimoniu. Atentie, exceptia se refera exclusiv la masa patrimoniala constituita in vederea exercitarii unei profesii autorizate de lege. Nu se refera si la masele patrimoniale ale bunurilor proprii si comune in timpul casatorie, in ipoteza comunitatii legale. Se refera numai masa patrimoniala destinata unei profesii autorizate de lege. Si am spus ca partile pot sa deroge de la alin.4, revenind la regula. In masura in care creditorii sunt anteriori momentului divizarii, chiar daca ne gasim in ipoteza de la alin.4, divizarea nu va afecta gajul general al acestora. (adica in situatia in care creanta se naste anterior momentului crearii divizarii, ex, anterior momentul in care s-a facut X notar, sau avocat, in acest caz creanta va fi garantata de intregul patrimoniul, inclusiv de partea divizata). Gajul general si modul in care el poate sa fie afectat prin inalienabilitatea legala sau conventionala respectiv prin insesizabilitatea bunului. Ce intelegem prin insesizabilitate = faptul ca un bun sau mai multe bunuri determinate nu pot fi valorificate de catre creditori in cadrul executarii silite. Asadar, bunurile insesizabile din patrimoniul debitorului sunt acele bunuri care nu pot fi executate silit. Sa nu confundam insesizabilitatea cu inalienabilitatea. Inalienabil este bunul care nu poate fi instrainat de catre proprietar. Insesizabilitatea poate sa aiba sorginte legala sau conventionala. Deci ea poate fi stabilita prin lege sau prin conventie. De asemenea, insesizabilitatea poate sa fie o consecinta a inalienabilitatii. Asadar, de principiu, un bun inalienabil este totodata si insesizabil. Deci un bun care nu poate fi instrainat de catre debitorul proprietar nu va putea de principiu nici sa fie executat silit de catre creditorii proprietarului. De ce ne intereseaza distinctia dintre insesizabilitatea legala si cea conventionala? 1.Pentru ca insesizabilitatea legala este opozabila atat creditorilor anteriori cat si creditorilor viitori ai proprietarului bunului respectiv. 60

2. insesizabilitatea legala produce efecte independent de notarea ei in CF. pe cand de principiu insesizabilitatea conventionala: 1.produce efecte doar fata de creditorii posterior actului juridic care a instituit-o 2.devine opozabila fata de terti, deci inclusiv fata de creditori doar prin notarea clauzei de insesizabilitate in CF Insesizabilitatea poate fi atrasa de inalienabilitatea bunului. Astfel, potrivit art.2329 alin.2, inalienabilitatea legala atrage insesizabilitatea. De asemenea, potrivit art.629 alin.3, inalienabilitatea conventionala determina la randul sau insesizabilitatea bunurilor respective. 627 alin.4 reglementeaza zisa clauza de inalienabilitate subinteleasa in anumite conventii. In cazul clauzei de inalienabilitate subintelese nu ne gasim in prezenta unei inalienabilitati legale ci ne gasim in prezenta unei inalienabilitati conventionale. 627 alin.4 este un text supletiv, care completeaza vointa partilor. Consecinta este ca in baza art.627 alin.4 i insesizabilitatea va fi la randul sau una conventionala, presupusa de legiuitor ca o consecinta a aceleiasi inalienabilitati conventionale. Consecinta insesizabilitatii, indiferent ca ea este legala sau conventionala este ca bunurile insesizabile sunt scoase din sfera gajului general. Bunurile scoase din gajul general cu acordul creditorului vor fi bunuri insesizabile. Drepturi reale Cursul 9 La test avem inclusiv proprietatea, coproprietatea deci pana la modul de dobandire (astea nu le avem) Subrogatia reala -sa nu confundam subrogatiile reale cu subrogatiile personale. NCC reglementeaza la 1593-1598 ceea ce el defineste ca fiind subrogatii. Nu are nici o legatura cu subrogatiile reale. Din punct de vedere juridic, din punct de vedere al dreptului civil exista 2 categorii de subrogatii:exista subrogatii personale si subrogatii reale. art.1593 si urmatoarele reglementeaza subrogatia personala,care nu se studiaza la drepturi reale. Dupa cum ii spune numele, subrogatia indiferent ca personala sa reala, presupune o inlocuire. In masura in care discutam despre o subrogatie personala se inlocuieste o persoana cu o alta persoana in cadrul unui raport de obligatii, daca discutam despre o subrogatie reala, se inlocuieste un drept cu un alt drept in cadrul unui patrimoniu. In legatura cu subrogatia personala, este un efect al platii. Ce intelegem prin plata? Executare voluntara a unei obligatii. Daca datorezi o suma de bani si executi voluntar acea obligatie se numeste ca ai facut o plata. Nu reducem plata la prestatia de a da o suma de bani. Plata inseamna executarea voluntara a oricarei obligatii pozitive, indiferent care este obiectul prestatiei. Deci daca am obligatia de a construi o casa o execut voluntar inseamna ca am facut o plata. Subrogatia personala este un efect al platii. Ce inseamna asta? Inseamna ca in masura in care plata, adica executarea obligatiei este facuta de catre o alta persoana decat debitorul care datoreaza acea prestatie, se intampla urmatorul lucru: tertul care face plata in locul debitorului fara intentia de a ii face liberalitati debitorului, tertul devine noul creditor in locul creditorului initial. Consecinta este ca o data ce tertul a facut plata in locul 61

debitorului el va putea pe viitor sa il urmareasca pentru executare pe debitor in locul creditorului initial. Deci ex, A ii datoreaza lui B 3 lei. In loc sa plateasca A vine si face plata din varii motive C. in momentul in care C face plata, pe viitor C devine creditor si el il va putea urmari pe A pentru plata celor 3 lei. Unde avem subrogatia, inlocuirea? La nivelul creditorului. De unde initial era creditor B pe viitor devine creditor C. deci aici avem inlocuirea unui creditor initial cu un creditor survenit. Asta este subrogatia personala. Subrogatia reala Ce intelegem prin subrogatie reala? = Intelegem inlocuirea unui drept subiectiv determinat cu un alt drept subiectiv in cadrul activului unei universalitati juridice. Asadar, putem constata ca: 1.obiectul subrogatie reale - il reprezinta drepturi subiective patrimoniale privite ut singuli. 2.mediul in care se produce subrogatia reala: -invariabil subrogatia reala, indiferent de forma ei, se produce intotdeauna exclusiv in cadrul activului unei universalitait juridice. Adica, in cadrul activului unui patrimoniu sau in masura in care patrimoniul este divizat in cadrul activului unei mase patrimoniale. Important de retinut:SUBROGATIA REALA NU SE PRODUCE IN CADRUL UNIVERSALITATILOR DE FAPT. Ex, sa presupunem ca A ii vinde lui B o turma de vite. Asta este o universalitate de fapt. Se incheie contract de vanzare intre A si B. se perfecta, vanzarea, se preda animalele si se constata ulterior vanzarii ca inainte de incheierea contractului de vanzare, din culpa probata a medicului veterinar care se ocupa de animalele respective, 5 animale din turma au murit, ele murind inainte de vanzare. Dar culpa medicului se constata dupa momentul incheierii contractului de vanzare-cumparare. Cumparatorul vine si spune urmatorul lucru: avand un vedere ca cele 5 vite fac parte din turma, despagubirile datorate, echivalentul lor valoric mi se cuvin mie, ca proprietar al turmei respective. Ce parere avem? Cui va fi obligat medicul sa plateasca despagubirile? -in situatia asta, in masura in care cumparatorul ar fi avut pretentia sa primeasca el despagubirile s-ar discuta despre o subrogatie reala. Adica mie mi s-a vandut o universalitate de fapt, turma de animale, din universalitatea aia de fapt au iesit anumite bunuri, animalele care au decedat. Prin urmare, prin efectul subrogatiei reale, echivalentul lor valoric mi se cuvin tot mie in calitate de titluar, proprietar al acelei universalitati de fapt. Raspunsul este ca NU se intampla asa, de ce nu? Pentru ca la nivelul universalitatilor de fapt NU are loc subrogatia reala. Subrogatia reala are loc la nivelul universalitatii juridice, a patrimoniului de exemplu, care contine universalitatea de fapt. Asta inseamna ca daca prejudiciul s-a produs inainte de incheierea contractului de vanzare-cumparare, universalitatea de fapt pe care noi o numim turma de animale se gasea in patrimoniul vanzatorului. Prin urmare s-a produs o subrogatie reala dar la nivelul patrimoniului care este o universalitate juridica si nu la nivelul turmei de animale. Asta inseamna ca din turma si totodata din patrimoniul care l-a continut, a iesit dreptul de proprietate asupra animalelor decedate, si echivalentul valoric a intrat nu in universalitatea de fapt numita turma de animale ci in patrimoniul vanzatorului. Prin urmare, in patrimoniul vanzatorului s-a produs subrogatia reala, asadar cumparatorul nu 62

va putea in temeiul subrogatiei reale sa pretinda despagubiri. Despagubirile vor putea fi pretinse de catre vanzator. Deci grija foarte mare, subrogatia reala indiferent de varianta ei nu se produce in cadrul universalitatilor de fapt, ea se produce numai la nivelul universalitatilor juridice. Insa grija, ca intotdeauna universalitatea de fapt va fi inclusa intr-o universalitate juridica, fiindca universalitatea de fapt este un ansamblu de bunuri puse in comun de catre proprietarul lor. Pai daca au proprietar inseamna ca bunurile acelea toate se gasesc in patrimoniul unei persoane. Dar, subrogatia reala nu se va produce in cadrul universalitatii de fapt ci in cadrul patrimoniului care o contine. 3.raportul dintre subrogatiile reale si transmisiuni -o prima chestiune:nu exista nici o legatura intre subrogatiile reale, indiferent ca ele sunt cu titlu universal sau cu titlu particular, si transmisiunile universale respectiv transmisiunile cu titlu universal. -toate subrogatiile reale au ca obiect inlocuirea intre ele a unor drepturi determinate. Transmisiunile universale respectiv transmisiunile cu titlu universal vehiculeaza patrimonii. Deci prin intermediul unei subrogatii reale, indiferent de forma ei, nu se inlocuiesc intre ele niciodata patrimonii respectiv mase patrimoniale. -singura corelatie care poate fi facuta este aceea intre subrogatiile reale si transmisiunile cu titlu particular. Transmisiunea cu titlu particular este instrainarea unui drept determinat dintr-un patrimoniu intr-un alt patrimoniu. Asm discutat ca transmisiunea cu titlu particular se refera la unu sau mai multe bunuri determinate. Care este asadar legatura intre transmisiunea cu titlu particular cu subrogatia? Intotdeauna cand vom discuta despre un act juridic cu titlu oneros, vom avea la nivelul lui 2 transmisiuni cu titlu particular si vom avea de asemenea subrogatii. Ex,contractul de schimb: prin care A ii transmite in proprietatea lui B un apartament de bloc, iar B ii da la schimb lui A un teren. C se intampla aicia? Dreptul de proprietate asupra apartamentului de bloc pleaca din patrimoniul lui A si ajunge in patrimoniul lui B. ce inseamna asta? Transmisiune cu titlu particular. Terenul, dreptul de proprietate asupra terenului porneste din patrimoniul celuilalt si ajunge in patrimoniul lui A. iarasi discutam despre o transmisiune cu titlu particular. Insa, daca ne raportam strict la unul dintre patrimonii, pentru ca transmisiunea presupune 2 patrimonii distincte, daca ne raportam la unul singur dintre patrimonii, in cadrul lui se va produce o subrogatie reala. De ce? pentru ca la oricare dintre patrimonii ne-am uita, din el iese o valoarea patrimoniala, dreptul de proprietate asupra terenului, si ea este inlocuita cu o alta valoare patrimoniala. Prin urmare, legatura dintre subrogatia reala si transmisiunea cu titlu particular este faptul ca atunci cand subrogatia reala se produce in temeiul unui act juridic cu titlu oneros ea este insotita de transmisiuni cu titlu particular. Tipurile de subrogatii reale Subrogatia reala se prezinta fie in varianta subrogatiei cu titlu universal, fie in varianta subrogatiei reale cu titlu particular. Punctele comune ale celor doua categorii de subrogatii: 1.ambele variante de subrogatii reale presupun inlocuirea intre ele a 2 drepturi subiective in cadrul unui activ patrimonial 2.ambele presupun instrainarea unui drept patrimonial facuta cu titlu oneros 63

-acest titlu oneros al instrainarii este determinat fie prin vointa partilor atunci cand instrainarea presupune un act juridic, fie in temeiul legii atunci cand ne raportam la un fapt juridic oneros. Ex 1, daca avem un act juridic gratuit, ex,donatie, testament, nu se produce subrogatie. De ce? pentru ca avem o singura transmisiune intr-un singur sens. Dintr-un patrimoniu intr-un alt patrimoniu. Asta inseamna ca din patrimoniul initial iese o valoare patrimoniala care nu este inlocuita de nimic, iar in patrimoniul beneficiarului acelei liberalitati pur si simplu se adauga o valoare patrimoniala fara ca de acolo sa fi plecat anterior un anumit drept. Prin urmare nu avem subrogatie. Ex 2,dobandirile oneroase in temeiul unor fapte juridice. Cum vine asta? Avem fapte juridice din care dobandim drepturi gratuit, adica fara un echivalent, si fapte juridice din care dobandim drepturi in temeiul unui echivalent. Ex, A.:uzucapiunea: este un fapt juridic care presupune o dobandire de drepturi prin efectul legii, fara sa fi tinut la un anumit echivalent, deci le dobandesti gratuit. B.in schimb accesiunea presupune ca dobandesti un drept esti tinut la o contraprestatie. In stiuatia asta discutam despre o dobandire oneroasa. Daca ne raportam la ipotezele noastre de subrogatii, exemplu foarte simplu, un bun al unei persoane este distrus, din culpa unui tert, ce se intampla juridic: din patrimoniul victimei acelei prejudiciu iese dreptul de proprietate asupra bunului distrus. De ce? nu mai exista bunul, nu mai poate subzista nici dreptul de proprietate fara un suport material. Deci a iesit dreptul de proprietate, atentie, aici nu discutam despre o transmisiune, pentru ca dreptul acela nu se transmite niciunde, pur si simplu se stinge. S-a stins, si in locul lui, in patrimoniu intra dreptul de creanta asupra despagubirilor. Deci avem la nivelul patrimoniului o subrogatie reala, care s-a produs nu in temeiul unui act juridic oneros ci in temeiul unui fapt juridic, faptul juridic ilicit presupus de raspunderea civila. Deci subrogatia presupune un raport oneros, adica iese ceva din patrimoniu si intra altceva in schimbul valoric respectiv. Diferentele dintre cele doua categorii de subrogatii: 1.subrogatia reala cu titlu universal se raporteaza la dreptul inlocuit in cadrul unui patrimoniu exclusiv prin referire la calitatea dreptului subiectiv respectiv de element al acelui patrimoniu. -deci sa ne imaginam ca in cazul subrogatiei reale cu titlu universal, intereseaza din tot regimul juridic al unui anumit drept subiectiv un singur lucru: ca el face parte dintr-un anumit patrimoniul. Deci subrogatiile reale cu titlu universal si cu titlu particular sunt ca o persoana care mai intai se uita cu ochii liberi si vede mai intai un bun, cu culori, cu dimensiuni si dupa aceea se uita cu niste ochelari cu infra rosu si vede zonele in care emana caldura acel bun sau nu emana caldura. Care este diferenta: varianta cu emana caldura: este subrogatia reala cu titlu universal, ea nu vede altceva, doar ca bunul este in patrimoniul X. atat. Subrogatia reala cu titlu particular vede mai multe detalii. Subrogatia real cu titlu particular aceasta se raporteaza la dreptul inlocuit si prin referire la regimul juridic particular al dreptului respectiv -ce intelegem prin regim juridic particular? = intelegem orice fel de limitari ale acelui drept, ex, prin sarcini constituite in favoarea tertilor, respectiv drepturi accesorii in raport cu dreptul subiectiv inlocuit. 64

Ex,in masura in care am intr-un anumit patrimoniu un drept de proprietate asupra unui teren care este grevat cu o ipoteca, este dat in arenda, este dezmembrat, este grevat cu un drept de servitute, subrogatia reala cu titlu universal observa un singur lucru: ca dreptul de proprietate se gaseste intr-un anumit patrimoniu, dar ignora cu desavarsire toate drepturile, sarcinile care se constituie, exista deja in legatura cu acel bun. Nu este interesata de ele. Consecinta este ca daca are loc o simpla subrogatie reala cu titlu universal, bunul inlocuit pleaca exact in situatia in care se gasea, adica cu toate sarcinile si cu toate drepturile accesorii. Iar bunul de inlocuire nu preia nimic din aceste sarcini sau din drepturi accesorii. Daca in schimb discutam despre o subrogatie reala cu titlu particular, de data asta ea observa nu numai faptul ca bunul se gaseste intr-un anumit patrimoniu, ci observa si regimul sau specific, adica faptul ca bunul ala este ipotecat, este grevat de un drept de uzufruct, grevat de o servitute sau data in locatiune. Deci observa toate aceste elemente. Consecinta in cazul subrogatiei reale cu titlu particular este ca toate aceste sarcini sau drepturi accesorii in loc sa plece din patrimoniu odata cu bunul inlocuit, se muta asupra bunului de inlocuire. 2.subrogatia reala cu titlu universal este o functie a patrimoniului. Ea reprezinta un efect al fortei de atractie pe care patrimoniul o exercita asupra bunului de inlocuire in ipoteza unei instrainari oneroase. Consecinta este aceea ca subrogatia reala cu titlu universal se produce automat in lipsa unei clauze sau a unei reglementari legale contrare. Ce inseamna asta? In masura in care un bun se instraineaza cu titlu oneros dintr-un patrimoniu, automat, de la sine, echivalentul pecuniar primit in schimbul acelui bun va intra cu certitudine in acelasi patrimoniu. Ea se produce de la sine, in mod automat, in lipsa unei prevederi legale sau a unei clauze contrare. In cazul sbrogatiei reale cu titlu particular, lucrurile stau diferit. Subrogatia reala cu titlu particular se produce doar in ipoteza in care este instituita, reglementata de lege sau de parti prin conventia lor. Ex,in masura in care dau la schimb un teren asupra caruia exista o servitute de trecere si o ipoteca, si primesc in loc un apartament de bloc, in lipsa de prevedere legala sau de clauza cuprinsa in contract care sa spuna altceva, ce se va intampla: din patrimoniul meu iese dreptul de proprietate cu tot cu ipoteca care il greveaza si in locul lui intra dreptul de proprietate asupra apartamentului de bloc. Atat. Asta este subrogatia reala cu titlu universal. Subrogatia reala cu titlu particular va presupune nu un singur pas:faptul ca iese un bun si in locul lui intra un alt bun, ci 2 pasi: 1.mai intai iese un bun, altul il inlocuieste, si 2.pe langa faptul ca il inlocuieste preia sarcinile, drepturile accesorii care vizau bunul inlocuit, adica in cazul nostru apartamentul ar trebui sa preai dreptul de ipoteca. Acest al doilea pas se produce numai in ipoteza in care legiuitorul il instituie, sau in ipoteza in care partile prin acordul lor stabilesc producerea lui. Ex, sa zicem ca am luat un credit de la banca, mi-a ipotecat apartamentul. Ulterior, vreau sa schimb apartamentul cu un alt apartament dintr-un alt oras pentru ca ma mut. Si coschimbasul imi spune ca accepta sa faca schimb cu mine dar numai cu conditia in care primesc un bun liber de sarcini. In aceasta ipoteza, in masura in care il obint si acordul creditorului, a bancii, pentru ca altfel nu pot sa plimb o sarcina de pe un bun pe altul, pot sa inchei contractul de schimb si sa stabilesc cu consimtamantul bancii ca ipoteca trece de pe bunul pe care il aveam initial in proprietate pe bunul care il primesc in locul lui. In situatia asta va avea loc in patrimoniul 65

meu o subrogatie reala cu titlu particular convenita,stabilita prin conventia, contractul partilor. Dar aceasta preluare a regimului juridic particular intre bunurile care se inlocuiesc se intampla numai daca este reglementat expres legal sau conventional. Altfel nu are loc. altfel se inlocuieste bunul cu alt bun atat. Ex, primesc prin donatie un bun imobil, cabana cu clauza de inalienabilitate pe 15 ani. Ii valabila clauza. Asta inseamna ca nu pot sa instrainez bunul timp de 15 ani. Dupa 8 ani jumtate, din culpa unui vecin care are o parcela de teren alaturata in zona de munte, cabana mea ia foc si arde integral. Vecinul imi datoreaza despagubiri. Imi plateste despagubirile. Pana aicia avem subrogatie reala cu titlu universal. Dar, un creditor al meu vrea sa ma execute silit din suma de bani pe care mi-a dat-o vecinul. Si eu vin si ii spun creditorului ca nu se poate, pentru ca cabana respectiva era grevata de o clauza de inalienabilitate. Inalienabilitatea bunului atrage si insesizabilitatea lui. Adica faptul ca nu poate fi executat de catre creditori. Pai suma de bani, creanta asupra banilor a intrat in patrimoniul meu in locul dreptului de proprietate asupra cabanei. Prin urmare, avand in vedere ca cabana era insesizabila si creanta asupra banilor este insesizabila, deci nu ma poate executa silit din acea suma de bani. Raspuns: nu este insesizabila suma de bani. Pentru ca este o subrogatie reala cu titlu universal. Clauza de inalienabilitate nu se stramuta asupra sumei de bani. Suma respectiva va putea fi urmarita silit de catre creditor datorita faptului ca in ipoteza noastra, in lipsa oricarei reglementari legale, pentru ca nu se reglementeaza legal ce se intampla cu inalienabilitatile daca bunul respectiv este distrus. Nu avem text de lege. Inseamna ca se va aplica doar subrogatia reala cu titlu universal. Asta inseamna ca din patrimoniu este bunul cu regimul lui juridic particular si in locul lui intra un alt bun care nu ii preia regimul juridic particular. Asta inseamna ca daca bunul care a iesit a fost inalienabil plus insesizabil, bunul de inlocuire nu de vine automat inalienabil si insesizabil. Prin urmare creditorii vor putea sa urmareasca acea suma de bani.

- Dreptul de proprietate
Limitele dreptului de proprietate -627 NCC un articol care a generat multe discutii Precizari: -in NCC gasim reglementate (o sa tratam in paralel clauzele de inalienabilitate si de insesizabilitate) clauzele de inalienabilitate la art.627-629 NCC, in timp ce clauzele de insesizabilitate sunt reglementate in art.2329. precizari in legatura cu originile clauzelor: Adica originile de reglementare legislativa. In principiu textele pentru cele 2 clauze sunt preluate intr-o forma usor modificata din codul civil din Quebec, mai precis pentru clauza de inalienabilitate art.1212-1217, iar pentru clauza de insesizabilitate la art.2649. Observatie esentiala: in codul civil al Quebecului se specifica in mod expres atat in materia clauzelor de inalienabilitate si de insesizabilitate faptul ca ele pot fi instituite valabil doar in acte juridice cu titlu gratuit. Aceasta limitare a sferei lor de aplicabilitate nu se regaseste in NCC roman. Clauza de inalienabilitate 66

= este acea prevedere contractuala care atrage imposibilitatea proprietarului de a instraina respectiv de a greva cu sarcini reale un anumit bun. Delimitare: 1.clauza de inalienabilitate nu se confunda sub nici o forma cu inalienabilitatea legala. Art.973 NCC alin.2:ne spune despre dreptul de abitatie al sotului supravietuitor, abitatia este o varianta de uzufruct care poarta asupra unei constructii. Si ni se spune ca acest drept este gratuit, inalienabil si insesizabil. In aceasta ipoteza nu avem o clauza de inalienabilitate, ci avem o inalienabilitate legala. Aceasta afirmatie este valabila si pentru clauza de insesizabilitate. Clauza de inalienabilitate este prevazuta intr-un act juridic. Care este interesul acestei distinctii? Inalienabilitatea legala, spre deosebire de cea conventionala, este opozabila erga omnes ex lege, adica in temeiul legii, fara a fi necesara notarea acesteia in materie imobiliara in CF. per a contrario, in cazul clauzelor de inalienabilitate conventionale, ele vor trebui notate in CF pentru opozabilitate. De asemenea, in materie mobiliara, art.628 NCC alin.3: in cazul bunurilor mobile sunt aplicabile in mod corespunzator regulile prevazute pentru dobandirea proprietatii prin posesia de buna credinta. Aceste reguli le gasim la 937 NCC. Ce vrea sa spuna textul de la 628 alin.3? textul spune ca daca am un bun mobil grevat de o clauza de inalienabilitate, pe care proprietarul cu incalcarea clauzei il instraineaza, iar tertul dobanditor este de buna credinta, adica nu cunoaste existenta clauzei de inalienabilitate cu privire la bunul mobil, tertul dobandeste bunul si ramane proprietar fara a ii putea fi desfiintat titlul de dobandire. In masura in care inalienabilitatea care greveaza bunul mobil ar fi o inalienabilitate legala, din nou, opozabilitatea ar fi erga omnes ex lege, deci intr-o astfel de situatie nu s-ar mai pune problema ca tertul sa se poata prevala de buna lui credinta, adica de necunoasterea legii. 2.De asemenea, clauza de inalienabilitate se distinge de interdictia de instrainare prin aceea ca clauza de inalienabilitate are caracter real, ea greveaza bunul. Propriu-zis, clauza de inalienabilitate blocheaza exercitiul unui atribut al proprietatii, si anume, dispozitia. In timp ce simpla interdictie de instrainare a bunului instituie de fapt o obligatie personala a proprietarului de a nu incheia acte de dispozitie cu privire la acel bun. Ce inseamna asta? Ex, daca clauza ii formulata de felul urmator: bunul nu va putea fi instrainat timp de 15 ani ---avem clauza de inalienabilitate. Daca avem o clauza:cumparatorul se obliga sa nu vanda bunul timp de 15 ani ---- avem interdictie de instrainare. Care este miza discutiei: incalcarea clauzei de inalienabilitate care are caracter real, ii o sarcina care greveaza bunul, incalcarea ei atrage nulitatea contractului prin care o incalci. In schimb incalcarea unei simple interdictii de instrainare fiind vorba de o obligatie personala atrage raspunderea contractuala. De asemenea vom intalni formulari:inalienabilitate partiala ex, o clauza formulata de felul urmator: nu ai voie sa vinzi bunul, sau nu ai voie sa vinzi bunul lui X, sau esti obligat sa il transmiti numai unor membrii de familie pentru ca vrem sa pastram bunul in familie. In aceasta situatie, nu putem discuta despre o veritabila inalienabilitate, pentru ca inalienabilitatea blocheaza cu totul atributul de dispozitie juridica. Asta inseamna ca pentru a avea o veritabila inalienabilitate, nu poti sa dispui de bunul ala catre nimeni si prin nici un fel de act juridic intre vii. Asta inseamna inalienabilitate. Daca ni se interzice 67

numai vanzarea sau numai instrainarea cu titlu oneros a bunului ii clar ca nu discutam despre o clauza de inalienabilitate ci despre o simpla obligatie personala de a nu vinde sau de a nu schimba bunul. Deci se poate intampla cum: ni se doneaza un bun cu obligatia pentru noi ca noi sa dispunem de bun numai cu acte cu titlu gratuit. In situatia asta ii clar ca noua nu ni s-a blocat atributul de dispozitie. Avem voie sa il donam. Deci nu discutam despre o inalienabilitate. Insa, intr-o astfel de situatie discutam despre o interdictie de instrainare, si se interzice sa il instrainezi cu titlu oneros. Avem voie sa il instrainam numai cu titlu gratuit. In aceasta situatie avem o simpla obligatie personala care atrage ca sanctiune raspunderea contractuala cu daune interese. Ca sa fie inalienabilitate, inseamna ca nu pot sa instrainez sau sa grevez cu gaj, ipoteci si altele, bunul prin nici un act juridic intre vii. Clauza de inalienabilitate: precizare importanta: art.627 alin.4 NCC:clauza de inalienabilitate este subanteleasa in conventiile din care se naste obligatia de a transmite in viitor proprietatea catre o persoana determinata sau determinabila. Textul trebuie coroborat cu art.60 ind.1 din legea de punere in aplicare a codului civil (este introdus prin OUG 79 din 2011): precizeaza ca in categoria conventiilor prevazute de art.627 alin.4, intra si antecontractele avand ca obiect transmiterea in viitor a dreptului de proprietate a unui bun mobil sau imobil. Deci promisiunile de vanzare ar fi vizate de art.627 alin.4. precizarea este ca: 627 alin.4 nu este, nu instituie o inalienabilitate legala. 627 alin.4 face referire la o inalienabilitate conventionala, pentru ca este vorba de un text supletiv care prezuma ca vointa partilor este aceea de a dar printr-o clauza contrara partile pot sa deroge de la 627 alin.4. deci inalienabilitatea este conventionala, cu toate consecintele aferente. clauza de insesizabilitate = este acea prevedere contractuala prin care unul sau mai multe bunuri determinate sunt scoase din sfera gajului general al creditorilor proprietarului lor. Diferentieri: 1.clauza de insesizabilitate care are o natura contractuala intotdeauna, difera de: insesizabilitatea legala, art.973 alin.2 NCC -daca avem o insesizabilitate legala, consecinta este in materie imobiliara ca ea este opozabila de plin drept ex lege, iar in materie mobiliara ca tertii de buna credinta, ex, creditorii, nu se pot prevala de necunoasterea insesizabilitatii legale. Pe cand daca este vorba de o insesizabilitate conventionala, pentru a fi opozabila ea trebuie inscrisa in materie imobiliara in CF pentru a fi opozabila, iar in materie mobiliara ea nu le este opozabila creditorilor care sunt de buna credinta, adica care nu cunosc existenta ei. 2.clauza de insesizabilitate nu se confunda cu insesizabilitatea implicita atrasa de inalienabilitatea legala sau conventionala a unui bun. -insesizabilitatea implicita ii cea care este o consecinta a inalienabilitatii. Daca un bun este inalienabil conventional sau legal, automat in temeiul art.629 daca este vorba de inalienabilitate conventionala, respectiv 2329 daca este inalienabilitate legala, el devine si insesizabil.

68

Insa, in masura in care insesizabilitatea este o consecinta a inalienabilitatii ea depinde de valabilitatea clauzei de inalienabilitate. Deci daca am o clauza care spune ca bunul nu se poate instraina timp de 60 de ani, ii o clauza de inalienabilitate care atrage si insesizabilitatea. Clauza insa nu este valabila, pentru ca este stabilita pe o perioada de timp care depaseste 49 de ani. Consecinta va fi ca si insesizabilitatea va fi lipsita de orice fel de eficacitate. 3.sa nu confundam clauza de insesizabilitate cu conventia dintre debitor si creditor prin care cei doi stabilesc cu efecte inter partes ca anumite bunuri determinate nu vor putea fi executate silit de catre acel creditor. -insesizabilitatea la fel ca inalienabilitatea are caracter real. Ea scoate anumite bunuri din sfera gajului general al creditorilor. Asta inseamna insesizabiliatea. Nici un creditor nu poate urmari acele bunuri. In masura in care un creditor izolat accepta prin conventia incheiata cu debitorul ca el sa nu execute silit anumite bunuri, bunurile acelea nu devin insesizabile. Bunurile raman in sfera gajului general, iar conventia aceea produce efecte numai fata de creditorul respectiv. El nu va putea sa urmareasca silit acele bunuri. -se foloseste printr-un abuz de limbaj termenul de insesizabilitate inclusiv intr-o asemenea conventie. Deci o astfel de conventie produce efecte numai intre parti. Conditiile de valabilitate (cu privire la clauzele de inalienabilitate, insa conform art.2329 aceste conditii de valabilitate se extind si la materia clauzelor de insesizabilitate) 1.clauza de inalienabilitate trebuie sa fie cuprinsa/instituita in actul oneros sau gratuit, nu exista vreo limitare, translativ de proprietate prin care cel tinut de inalienabilitate dobandeste in patrimoniu bunul grevat -asta inseamna ca de principiu, nu putem sa ne transformam bunurile in bunuri inalienabile decat la momentul la care si prin intermediul actului prin care bunurile alea intra in patrimoniul nostru. Odata intrate in patrimoniul nostru de principiu regula este ca nu putem sa le transformam in bunuri inalienabile. Deci doar la momentul initial, cand intra in patrimoniul nostru, nu si ulterior. Justificarea este protectia creditorilor, pentru ca inalienabilitatea atrage si insesizabilitatea. Atragand insesizabilitatea, in felul asta am putea frauda creditorii care iau in calcul un anumit gaj general iar ulterior noi decidem ca anumite bunuri sa fie inalienabile si implicit insesizabile. 2. clauza de inalienabilitate trebuie sa fie temporara si stabilita pe o perioada care sa nu depaseasca 49 de ani calculata de la momentul in care bunul intra in patrimoniul celui tinut de clauza. 3.clauza trebuie sa fie justificata de un interes serios si legitim, interes care poate fi al instrainatorului, al dobanditorului, al unui tert sau chiar un interes public. - clauza de inalienabilitate respectiv clauza de insesizabilitate de principiu poate fi introdusa doar intr-un act juridic translativ de proprietate

69

Drepturi reale Cursul 10 Conditiile de valabilitate de la clauzele de inalienabilitate sunt aceleasi si pentru clauzele de insesizabilitate, fapt care rezulta din art.2329 NCC, care face trimitere la alin.1 la valabilitatea clauzelor de inalienabilitate. -de principiu, pentru a fi valabila o asemenea clauza, oricare din ele: 1. ea trebuie sa se regaseasca in actul juridic translativ de proprietate prin care cel tinut de clauza de inalienabilitate dobandeste in patrimoniu bunul. 2.De asemenea, ea trebuie as fie temporara, 3.si sa fie justificata de un interes serios si legitim (valabil pentru ambele clauze) Precizari: 1.caracterul temporar -NCC specifica faptul ca este vorba de un termen de maximul 49 de ani, pentru care poate fi instituita o astfel de clauza. -sa nu ne imaginam ca orice clauza instituita pe o perioada de pana la 49 de ani este valabila, iar orice clauza care depaseste este nula si am incheiat discutia. De ce? pentru ca in esenta termenul asta este o consecinta a cerintei ca acea clauza sa fie temporara. Deci cerinta este caracterul temporar. Prin urmare ce se poate intampla? Ipoteze: In masura in care clauza de inalienabilitate respectiv de insesizabilitate este perpetua, adica pe o durata indefinita, ea va fi lovita de nulitate. Insa, se poate intampla altceva. Sa avem o astfel de clauza pe o durata de 40 de ani, deci sub limita de 49, ii si temporara, ii si sub limita maxima de 49 de ani si sa ii fie impus unui proprietar care are 80 de ani. Ex, se doneaza un bun unui proprietar care are 80 de ani si i se impune o clauza de inalienabilitate care atrage si insesizabilitatea pe o durata de 40 de ani. Se ridica intrebarea: este sau nu valabila o astfel de clauza, avand in vedere ca ea aparent s-ar incadra in limita aia, in marja aia de 49 de ani? Raspunsul este ca NU este valabila. Chiar daca ii pe o perioada mai mica de 49 de ani. De ce nu? Pentru ca exista clauze perpetue si clauze asimilate celor perpetue. Asta ce inseamna? Inseamna ca orice clauza de inalienabilitate, insesizabilitate care este stabilita chiar temporara fiind care este stabilita pe un termen astfel incat va dura pana la sfarsitul vietii proprietarului sau mai mult, o astfel de clauza este asimilata clauzelor perpetue. Prin urmare, pentru a fi valabila ea trebuie sa fie temporara, trebuie sa se incadreze in termenul de 49 de ani, si trebuie sa fie astfel conceputa incat sa nu depaseasca durata de viata a proprietarului. Care este sanctiunea in masura in care clauza este perpetua sau asimilata celor perpetue, respectiv este lipsit de un interes serios si legitim? Sanctiunea intr-o astfel de ipoteza este nulitatea absoluta. Clauza care incalca aceste conditii de valabilitate atrage nulitatea absoluta. De ce nulitatea absoluta? Pentru ca caracterul temporar, respectiv exista unui interes serios si legitim sunt impuse ca si cerinte de valabilitate care protejeaza ordinea si interesul public. pentru ca bunurile care se afla in circuitul civil nu pot prin vointa proprietarilor, prin vointa unei terte persoane sa fie aduse intr-o situatie de mana moarta, adica sa aiba acelasi regim juridic ca si bunurile in afara circuitului civil. Bunul trebuie ca mereu sa poata sa circule, sa poata fi instrainat. Prin urmare, o astfel de conditie care nu indeplineste conditiile de validitate este de sanctionat cu nulitate absoluta. 70

Acum se ridica intrebarea daca, nulitatea absoluta va atrage nulitatea/va invalida intregul contract, a intregului act, caz in care vom avea o nulitate totala, sau discutam despre o nulitate partiala, adica o nulitate absoluta a clauzei. Art.627 alin.3 NCC:care specifica mai intai ca clauza de inalienabilitate, in masura in care ea reprezinta cauza, motiv determinant, nulitatea ei va atrage nulitatea intregului act juridic care o contine. Ramane la aprecierea instantei sa verifice daca clauza de inalienabilitate respectiv de insesizabilitate a fost motiv determinant pentru parti la incheierea acelui act juridic. -in cea de a 2-a fraza ni se specifica faptul ca in contractele cu titlu oneros caracterul determinant se prezuma in mod relativ. Asta inseamna ca daca am un contract de vanzare in care se introduce o clauza de inalienabilitate lovita de nulitate absoluta, ea va atrage de principiu nulitatea intregului contract, fiind prezumat ca acea clauza a fost determinanta pentru parti la incheierea contractului. Evident, este vorba de o prezumtie relativa. Si aceasta prezumtie pe 627 alin.3 ultima fraza vizeaza exclusiv contractele oneroase. Daca clauza de inalienabilitate este stipulata intr-o donatie, sau intr-un testament, nu se pune problema sa prezumam ca ea a reprezentat motivul determinant. Pentru ca in actele cu titlu gratuit motivul determinant este de principiu intentia de a-l gratifica pe beneficiarul actului. 2376 NCC:reglementeaza clauza de inalienabilitate introdusa, continuta intr-un contract de ipoteca. Textul spune urmatorul lucru: actele de dispozitie asupra bunului ipotecat sunt valabile chiar daca dobanditorul bunului cunoaste stipulatia din contractul de ipoteca ce interzice transferul sau din care reiese ca nerespectarea ei echivaleaza cu neindeplinirea obligatiei garantate. -in masura in care iau un credit de la banca si in contractul de credit banca introduce o clauza de inalienabilitate, spunand ca bunul pentru care tu ai garantat acest credit, un imobil, este ipotecat in favoarea bancii si fiind ipotecat, pe durata de executare a contractului de credit si implicit pe durata existentei a contractului de ipoteca, bunul este inalienabil. O astfel de clauza, conform art.2376 este lipsita de orice fel de efecte. Care este justificarea? Justificarea este data in primul rand de faptul ca in cadrul unui contract de ipoteca care garanteaza un credit, un imprumut, stipularea este inutila, pentru ca ipoteca confera creditorului dreptul de urmarire asupra bunului. Prin urmare este irelevant pentru creditor daca bunul ramane in patrimoniul debitorului su sau este instrainat unui tert. Asadar, clauza de inalienabilitate stipulata in contractul de ipoteca care insoteste creditul sau imprumutul,este lipsita de interes serios si legitim. Prin urmare nu produce efecte juridice. In principiu, pentru a fi valabila, clauza trebuie sa se gaseasca inserata in contractul translativ de proprietate prin care bunul intra in patrimoniul celui care va fi tinut de clauza de inalienabilitate. Explicatia acestei conditii se refera la protejarea gajului general, respectiv a creditorilor, care o data ce au luat in calcul un gaj general nu pot sa constate ca ulterior debitorul lor scoate anumite bunuri proprii in afara gajului general fara consimtamantul lor. Chiar legiuitorul insa aduce o ipoteza de exceptie, cand clauza de inalienabilitate poate sa existe si in acte juridice netranslative de proprietate. Este vorba de art.627 alin.4 71

NCC:clauza de inalienabilitate este subanteleasa in conventiile din care se naste obligatia de a transmite in viitor proprietate catre o persoana determinata sau determinabila. Conform legii de punere in aplicare a NCC art.60 ind.1, textul asta se refera si la promisiunile de vanzare, respectiv promisiunile la un antecontract translativ de proprietate. Asta inseamna, ca conform legiuitorul roman, in masura in care se incheie actul, o promisiune de vanzare a unui bun, legea prezuma ca in cadrul promisiunii de vanzare care nu are un efect translativ de proprietate, exista o clauza de inalienabilitate care interzice instrainarea bunului pe perioada de eficacitate a promisiunii. Evident, scopul acestei clauze este sa ii protejeze pe creditori, pe beneficiarul promisiunii ca asta sa fie sigura ca ulterior promitentul vanzator va mai fi in masura sa ii transfere proprietatea bunului la momentul la care incheie vanzarea. In aceasta situatie, este foarte important urmatorul lucru:art.627 alin.4 se refera NU la o inalienabilitate legala, ci la o inalienabilitatea conventionala. Prin urmare, partile pot prin conventia lor, printr-o clauza contrara sa deroge de la art.627 alin.4. Interesul este faptul ca textul este foarte vag, spune:contracte din care se va naste obligatia de a transfera in viitor proprietatea.juridic oricum nu este corect acest text. Ex,fiducia ea presupune un contract care este in felul urmator: A ii transmite lui B proprietatea unor bunuri cu titlu temporar, urmand ca la finalul contractului B sa aiba obligatia sa transmita proprietatea unui tert beneficiar stabilit de catre parti. Prin urmare, fiducia ar fi un act, un contract din care sa se nasca obligatia de a transmite in viitor proprietatea. Daca 627 alin.4 ar fi o inalienabilitate legala, partile nu ar putea sa deroge de la ea. Consecinta ar fi ca in cazul unui contract de fiducie, intotdeauna cel care primeste bunurile in proprietate temporara nu ar putea sa le instraineze fiind tinut de aceasta inalienabilitate. Ori este foarte posibil in cazul unui contract de fiducie ca constituitorul sa transmita catre fiduciar o masa de bunuri, cu obligatia pentru fiduciar nu de a transmite la final acelasi bunuri, ci bunuri care sa aiba aceeasi valoare sau o valoare sporita. Ex,se constituie o fiducie asupra mai multor actiuni la diverse societati comerciale sau unele tranzactionate la bursa. In situatia asta, fiduciar nu are obligatia sa pastreze aceleasi actiuni. El are obligatia sa le tranzactioneze, sa le valorifice, astfel incat la final cand se termina contractul, el sa remita catre beneficiar bunuri de acelasi valoare sau chiar de o valoare sporita. Prin urmare o clauza de inalienabilitate legala in cazul fiduciei ar incurca foarte tare mecanismul de functionare al acestui contrac. De aceea, sa fim atenti ca este vorba de o clauza de inalienabilitate conventionala prezumata de legiuitor, este o prezumtie relativa. Efectele clauzelor de inalienabilitate 1.Principala consecinta este imposibilitatea pentru proprietar de a instraina respectiv de a greva cu sarcini reale bunul afectat de inalienabilitate. Art.627 alin.1 NCC:care in final stabileste momentul de la care produce efecte clauza de inalienabilitate. Care este acest moment? Este momentul dobandirii. Facem legatura cu conditiile de validitate. Ams pus ca trebuie sa fie intr-un act translativ de proprietate. Ea va produce efecte de la momentul dobandirii in proprietate a bunului de catre cel tinut de clauza de inalienabilitate.

72

2.imposibilitatea de instrainare respectiv de grevare se refera exclusiv la acte juridice intre vii. Confirmarea acestei afirmatii o gasim in art.627 alin.5. Asta inseamna ca clauza de inalienabilitate blocheaza transferul de proprietate doar prin acte juridice intre vii. In consecinta, in masura in care proprietarul bunului tinut de aceasta clauza decedeaza inainte ca ea sa isi inceteze efectele, proprietatea se va putea transmite la succesori fie prin succesiune legala fie prin succesiune testamentara. (ar fi absurd sa fie altfel, pentru ca in aceasta situatie am avea o succesiune vacanta) Deci, clauza de inalienabilitate produce efecte doar cu privire la actele juridice intre vii. 3.art.627 alin.2 NCC permite instantei sa intervina in contract si sa-l autorizeze pe proprietar sa efectueze acte de dispozitie in 2 ipoteze limitativ reglementate: a.interesul care a justificat clauza nu mai subzista b.a aparut un interes superior, mult mai important care justifica instrainarea ex,se doneaza un bun unui minor cu o clauza de inalienabilitate pana ajunge el la majorat. Inainte ca el sa ajunga la majorat, fiind o clauza in favoarea lui. De ce? de exemplu daca este vorba de o locuinta, de o cladire, sa i se asigure posibilitatea de a locui intr-un anumit oras pe perioada studiilor, etc. si ulterior minorul constata ca mentinerea acelei cladiri, pentru ca el mai are o alta locuinta, si intretinerea bunului donat este extrem de costisitoare. Prin urmare nu are fondurile necesare sa plateasca impozite, sa asigure intretinerea imobilului. Si atunci ce poate sa faca? sa ceara instantei sa constate acest lucru si sa ii permita instrainarea imobilului. Efectele fata de terti Care sunt tertii vizati? = Sunt fie creditorii proprietarului respectivului bun, fie cel care dobandeste bunul de la proprietar cu incalcarea clauzei de inalienabilitate. 1.in cazul subdobanditorului -ex, un contract de vanzare, schimb, cu privire la bunul respectiv, contract prin care se incalca clauza de inalienabilitate. Conform art.628 alin.2 NCC, se spune ca pentru opozabilitate clauza de inalienabilitate trebuie supusa formalitatilor de publicitate legala daca este cazul. Ce se va intampla aicia? In materie mobiliara nu avem un regim de publicitate generala. Prin urmare in materie mobiliara nu se pune problema publicitatii clauzei de inalienabilitate. Discutia este valabila numai in materie imobiliara. In materie imobiliara pentru a fi opozabila fata de terti, clauza de inalienabilitate va trebuie notata in CF. Ce se intampla in masura in care clauza de inalienabilitate cu privire la un imobil nu este notata in CF? daca nu este notata: a.art.628 alin.5 NCC, care precizeaza faptul ca lipsa conditiilor de publicitate nu-l impiedica pe beneficiarul clauzei de inalienabilitate sa pretinda de la proprietarul care a incalcat clauza despagubiri. De ce anume? Pentru ca opozabilitatea prin publicitate se refera la terti. Ori proprietarul nu este tert. El cunoaste clauza de inalienabilitate pentru ca el este parte in contractul care care contine acea clauza de inalienabilitate. Deci el nu se poate prevala de lipsa inscrierii in CF. asadar va fi tinut la despagubiri. Se ridica intrebare ce se intampla cu subdobanditorul care a cumparat acel bun de la proprietar cu incalcarea clauzei, subdobanditor care se prevaleaza de faptul ca acea clauza nu era notata in CF. de 73

principiu, raspunsul este ca daca nu este notata nu este opozabila, prin urmare nu pot fi afectate drepturile celui care a cumparat cu incalcarea clauzei, a tertului. Insa, se ridica intrebarea cu privire la ipoteza in care tertul care a contractat cu proprietarul cunostea pe alta cale existenta clauzei de inalienabilitate. Mai precis, cunoasterea clauzei de inalienabilitate imobiliara altfel decat din cuprinsul CF care aceasta clauza opozabila fata de tert sau nu? cunoasterea efectiva, altfel decat din CF asigura sau nu opozabilitatea. Raspunsul este DA. De ce? ne raportam la art.876 NCC, art.902 NCC, si art.22 NCC: Art.902 NCC:precizeaza ipotezele de notare in CF cu efect de opozabilitate si specifica faptul ca drepturile respective devin opozabile tertelor persoane exclusiv prin notare, adica numai prin notare, daca nu se dovedeste ca au fost cunoscute pe alta cale. Prin urmare, daca se dovedeste ca tertii au cunoscut pe alta cale drepturile respective, ele devin opozabile fata de terti chiar fara inscriere in CF. Dupa care textul vine si adauga: in afara de cazul in care din lege rezulta ca simpla cunoastere al acestor drepturi nu este suficienta pentru a suplini lipsa de publicitate. Adica, exista conform legii ipoteze in care cunoasterea efectiva, in afara sistemului de publicitate nu asigura opozabilitatea. Se ridica intrebarea daca in cazul clauzelor de inalienabilitate respectiv de insesizabilitate, cunoasterea efectiva asigura opozabilitatea sau sunt conditionate exclusiv de inscrierea in CF. ne lamureste art.22 NCC:care se gaseste in capitolul referitor la publicitatea legala, in general. Art.22 alin1 :daca formalitatea de publicitate nu a fost realizata iar aceasta nu era prevazuta de lege cu caracter constitutiv, suntem de acord ca in cazul clauzelor de inalienabiliate nu este caracter constitutiv, ca aceasta este la intabulare, ci strict efect de opozabilitate. Deci nu este prevazut cu un caracter constitutiv, drepturile, actele, faptele alte raporturi juridice supuse publicitatii, sunt inopozabile tertilor. Asadar, daca nu este inscris in CF este inopozabil. Afara de cazul in care acestea le-au cunoscut pe alta cale. Adica, in afara CF. Alin 2:atunci cand legea prevede ca simpla cunoastere de fapt nu suplineste lipsa de publicitate, absenta publicitatii poate fi invocata inclusiv de tertul care a cunoscut pe alta cale dreptul. Ce intelegem din cele doua liniate: faptul ca regula este urmatoarea: a.cunoasterea efectiva, in afara sistemului de publicitate are acelasi efect ca si cunoasterea prin sistemul de publiciate, adica opozabilitatea. b.prin exceptie, numai atunci cand legea spune in mod expres, cunoasterea efectiva nu valoareaza opozbilitate, numai in aceste situatii este absolut necesara, obligatorie, inscrierea drepturilor in sistemul de CF, pentru a li se asigura opozabilitatea fata de terti. Ori in cazul clauzelor de inalienabilitate nu avem un text legal care sa spuna ca ele pot fi facute opozabile doar prin inscriere in CF. Deci, art.22 alin.1 si 2:spune ca regula, daca am un drept pentru care legea conditioneaza opozabilitatea de inscrierea intr-un registru de publicitate, dreptul este opozabil numai daca este inscris acolo. Vine legea si spune ca clauza de inalienabilitate imobiliara este opozabila numai daca este inscrisa in CF. Dupa care,art.22 alin.1 vine si spune ca cu toate acestea, daca se demonstreaza ca tertul a cunoscut pe alta cale dreptul respectiv, dreptul devine opozabil fata de tert. Asadar, regula pe art.22 alin.1 este ca cunoasterea prin sistemul de publicitate sau prin alta cale, (ti-a spus proprietarul, ai vazut contractul,ai fost martor cand au incheiat contractul), cele 74

doua feluri de cunoastere au acelasi efect, opozabilitatea. Vine alin.2 si spune ca intr-o singura situatie de exceptie cand cunoasterea efectiva nu are efect de opozabilitate. In ipoteza in care legea spune in mod expres ca opozabilitatea se poate realiza doar prin inscrierea lui. Ori in cazul clauzelor de inalienabilitate legea nu spune acest lucru. Deci am discutat pana acuma despre opozabilitatea fata de cel care cumpara, dobandeste bunul cu incalcarea clauzei de inalienabilitate. Ce se intampla cu opozabilitatea fata de creditori Sa avem in vedere 628 alin.4 NCC si 629 alin.3 NCC. 628 alin.4 NCC vorbeste despre inalienabilitatea opozabila creditorilor dobanditorului Ce ne intereseaza la cele doua texte? Ne intereseaza urmatorul lucru: a.ambele vorbesc despre opozabilitatea clauzei de inalienabilitate fata de creditorii proprietarului ce inseamna opozabilitatea clauzei de inalienabilitate fata de creditori? La ce efect al clauzei ne referim? La insesizabilitate. Deci, in momentul in care avem in vedere 628 alin.4, ii clar ca ne referim la insesizabilitatea bunului atrasa de clauza de inalienabilitate. Ce spune 628 alin4:in cazul in care clauza de inalienabilitate a fost prevazuta intr-un contract cu titlu gratuit, ea este opozabila si creditorilor anteriori ai dobanditorului. Ce intelegem din textul asta? Ca avem 2 regimuri juridice juridice dupa cum clauza de inalienabilitate este inserata intr-un act cu titlu oneros sau cu titlu gratuit. Daca clauza de inalienabilitate este inserata intr-un contract oneros, ea nu va fi opozabila decat creditorilor ulteriori, creditorilor viitori ai proprietarului respectiv. Daca clauza de inalienabilitate este inserata intr-un act juridic cu titlu gratuit, ea este opozabila si creditorilor anterior ai proprietarului. Ex,1:A cumpara de la B printr-un contract de vanzare cumparare un imobil cu clauza de inalienabilitate pe o perioada de 10 ani. De aceasta clauza va fi tinuta A pentru ca el este cel care devine proprietarul bunului. Aceasta clauza de inalienabilitate nu va fi opozabila creditorilor anteriori, adica cei care aveau creante deja nascute, creditori anteriori ai cumparatorului. Aceasta clauza inseamna ca pe 10 ani A nu poate sa instraineze bunul si creditorii lui nu ar putea sa urmareasca silit acel bun. Textul spune clar ca daca clauza de inalienabilitate este cuprinsa intr-un act cu titlu oneros, ea nu este opozabila decat creditorilor viitori. Care este logica? Creditorii anteriori ai cumparatorului iau in considerare un anumit gaj general. In masura in care cumparatorul care este debitorul lor areun gaj general de 20 lei si ulterior dupa nasterea creantei lor el cumpara un anumit bun, valoarea gajului general in principiu daca este un act oneros se produce o subrogatie reala cu titlu universal si gajul valoric ramane constanta. Insa, in masura in care in acel contract de vanzare se stipuleaza o clauza de inalienabilitate, fata de creditori ce efect va produce? Insesizabilitatea. Adica echivalentul valoric al bunului care a iesit va fi scos din gajul general. Si atunci gajul general nu mai este de 20 de lei, ci 20 lei-valoarea casei. Si in felul asta creditorii anteriori isi vad gajul redus fara sa fi putut anticipa acest lucru. De aceea, in masura in care dobandirea se face prin act cu titlu oneros clauza de inalienabilitate este opozabila doar creditorilor viitori. Pentru ca aia vor putea sti de la bun inceput care este gajul general.

75

In masura in care dobandirea se face cu titlu gratuit, nu se mai pune discutia asta, pentru ca dobanditorul nu transmite nimic in schimbul bunului primit si care este afectat de clauza de inalienabilitate. Sanctiunea in cazul incalcarii clauzei de inalienabilitate 2 sanctiuni posibile: a.nulitatea relativa a actului juridic prin care se incalca clauza de inalienabilitate, nulitate care poate fi invocata de catre tertul beneficiar al clauzei de inalienabilitate, cat si de catre instrainatorul din contractul care contine clauza de inalienabilitate. Asta inseamna ca pentru a discuta despre sanctiunea incalcarii unei clauze de inalienabilitate trebuie sa avem minimum 2 acte juridice distincte: un act juridic care contine clauza si un act juridic prin care se incalca clauza. Nulitatea relativa va viza cel de-al doilea act juridic. Ex, A vinde lui B cu clauza de inalienabilitate. Ulterior B vinde lui C. in conditiile acestea vanzarea dintre B si C va putea fi anulata, nulitatea relativa, pentru incalcarea clauzei de inalienabilitate. Nulitatea relativa va putea fi invocata de catre A, instrainatorul din contractul care contine clauza, respectiv de tertul beneficiar al clauzei de inalienabilitate (cine o fi el). Sa nu ne gandim ca tertul beneficiar al clauzei de inalienabilitate este C, in cazul nostru. Ex, A ii vinde lui B un teren cu constructie, cu clauza de inalienabilitate in favoarea unui tert. De ce? Pentru ca X locuieste in acel imobil. Ulterior, B incalcand clauza vinde imobilul lui C. intr-o astfel de situatie contractul dintre B si C este anulabil. Cine poate invoca nulitatea relativa? X beneficiarul clauzei si A, instrainatorul din actul care contine clauza de inalienabilitate. Prima sanctiune in cazul incalcarii clauzei de inalienabilitate este anularea, deci nulitatea relativa prin care se incalca aceasta clauza. b.rezolutiunea sau revocarea contractului care contine clauza de inalienabilitate precizari: -texte care ne intereseaza sunt art.629 alin.1 si art.1027 si urmatoarele NCC -rezolutinea respectiv revocarea poate fi ceruta exclusiv de catre instrainator, adica de catre autorul proprietarului tinut de catre clauza de inalienabilitate. Ex, A ii vinde lui B un imobil cladire cu o clauza de inalienabilitate. B incalcand clauza instraineaza lui C. tertul beneficiar al clauzei este X care nu este parte in contractul dintre A si B. in aceasta situatie A are posibilitatea sa ceara rezolutiunea contractului dintre A si B pentru nerespectarea clauzei. Insa X care este tert fata de acest contract nu poate sa ceara rezolutiunea. De asemenea, revocarea intervine atunci cand clauza de inalienabilitate este cuprins intrun act cu titlu gratuit. Ex, A ii doneaza lui B cu clauza de inalienabilitate si B incalcand clauza vinde lui C. in aceasta situatie A are posibilitatea sa pretinda revocarea donatiei dintre A si B.

76

Beneficiarul clauzei de inalienabilitate, in masura in care nu este parte in contractul care contine clauza, nu poate sa ceara nici revocarea si nici rezolutiunea. c.art.628 alin.3 NCC -ni se spune:in cazul bunurilor mobile sunt aplicabile in mod corespunzator regulile prevazute pentru dobandirea proprietatii prin posesia de buna credinta. Cu referire la 937 . Ce vrea sa spuna acest text? Ca in masura in care A ii vinde lui B un bun mobil cu clauza de inalienabilitate, fiind vorba de bunuri mobile nu avem unde sa realizam publicitatea clauzei de inalienabilitate. Prin urmare ea va fi opozabila automat, de plin drept fara publicitate. Ulterior B, incalcand aceasta clauza vinde bunul lui C. evident ca s-ar pune problema anularii contractului dintre B si C. totusi, in masura in care C este de buna credinta, adica nu cunoaste existenta clauzei de inalienabilitate, el se poate prevala de art.937 care spune ca in cazul bunurilor mobile posesia de buna credinta valoreaza proprietate. Asta inseamna ca daca tertul a fost in eroare, nu a cunoscut clauza de inalienabilitate in materie mobiliara el va ramane proprietar si titlul lui nu va putea fi desfiintat. Prin urmare, intr-o astfel de situatie, se vor putea pretinde doar despagubiri de la cel care a instrainat bunul cu incalcarea clauzei. Daca ar fi vorba despre o inalienabilitate legala a unui bun mobil, atunci nu s-ar putea invoca art.937. in cazul inalienabilitatii conventionale este posibila invocarea art.937 numai in masura in care tertul este de buna credinta.

- Coproprietatea Chestiuni generale Coproprietatea, proprietatea comuna, se poate prezenta in mai multe variante. Sa nu confundam coproprietatea cu indiviziunea sau cu devalmasia. La randul ei vom vedea ca coproprietatea se imparte in coproprietate obisnuita respective coproprietate fortata. Distintia intre cele trei: Coproprietatea vizeaza unul sau mai multe bunuri determinate. Deci are ca obiect bunuri determinate. Indiviziunea are ca obiect un patrimoniu in ansamblul sau, cu activ si pasiv. Deci coproprietatea se deosebeste de indiviziune prin aceea ca in cazul coproprietarilor acestia au exclusive drepturi asupra unor bunuri determinate, pe cand in cazul coindivizarilor acestora le revine un patrimoniu cu drepturi si obligatii. De regula, indiviziunea va aparea in cazul transmisiunilor cu titlu universal, atunci cand un patrimoniu este transmis catre una sau mai multe persoane distincte. Patrimoniul in cazul PF se transmite doar mortis cauza, astfel ca indiviziunea in cazul persoanelor fizice va aparea de regula intre succesorii cu titlu universal. Distinctia intre coproprietatea si devalmasie: 77

-se refera la faptul ca in cazul coproprietatii se cunosc cotele fiecaruia dintre coproprietari, pe cand in cazul devalmasiei aceste cote nu sunt stabilite. Coproprietatea este obisnuita sau fortata dupa cum este sau nu susceptibila de a fi desfiintata prin partaj. Observatii generale cu privire la cotele presupuse de coproprietate Art.634 alin.1 si 2 NCC care stabileste mai intai ca in cazul coproprietatii, cotele care le revin coproprietarilor sunt cote din drept si nu cote din bun. Asadar, in cazul coproprietatii, bunul nu este divizat in materialitatea lui, fracctionarea vizeaza dreptul de proprietate. De asemenea, in masura in care titlul de dobandire a coproprietatii nu specifica cota fiecaruia dintre proprietari, aceste cote se prezuma a fii egale Ex, A, B si C cumpara un teren de la X si nu se specifica in contractul de vanzare decat ca ei in calitate de cumparatori, X in calitate de vanzator, se identifica terenul si pretul. Intr-o astfel de situatie se prezuma ca cotele lor sunt egale. De asemenea, avem art.633 care trebuie corelat cu 919 alin.3 si care in esenta reia prezumtia de coproprietate rezultata din faptul coposesiei. Evident discutam despre o prezumtie relative, si in masura in care avem o posesie faptica asupra bunului si o posesie tabulara, va fi preferata posesia tabulara. Raporturile dintre coproprietari Art.635, care reglementeaza repartizarea beneficiilor si a sarcinilor intre coproprietari. In principiu regula este ca coproprietarii dobandesc beneficiile respectiv suporta sarcinile bunului proportional cu cota lor din dreptul de proprietate. Precizari: Ce intelegem prin beneficii? = intelegem fructe naturale, industriale, civila, respectiv producte Ce intelegem prin sarcini ale coproprietatii? = intelegem obligatii nascute in legatura cu bunul aflat in coproprietate. Obligatii care se pot referi la intretinerea bunului, la un prejudiciu cauzat de bun care trebuie reparat de catre coproprietari, etc. Art.635 eset o norma supletiva. Inseamna ca prin conventia coproprietarilor, acestia pot sa deroge de la 635 si sa stabileasca un alt mod de suportare a sarcinilor, respective de impartire a beneficiilor. Exista mai multe articole, printre care art.637 care se refera la fructul bunului comun, 638 alin.2 si 3 care pana la urma sunt doar aplicatii ale art.635, adica stabilesc aceeasi regula de impartire a fructelor respectiv a cheltuielilor, raportat la cotele coproprietarilor din dreptul de proprietate. Precizare in legatura cu modul de exercitare a dreptului de proprietate in cazul coproprietatii -Art.636 care specifica ca fiecare coproprietar are dreptul sa foloseasca bunul comun in masura in care nu ii schimba destinatia si nu aduce atingere dreptului celorlalti coproprietari.

78

Cel care impotriva vointei celorlalti coproprietari exercita in mod exclusive folosinta bunului comun poate fi obligat la despagubiri. 1.Atentie, mai intai art.636 alin.1:nu ai voie sa schimbi destinatia, trebuie sa permiti si celorlalti folosirea bunului este si el un text de lege supletiv. Partile pot prin conventia lor sa deroge de la acest text. 2.In masura in care unul dintre coproprietari ii deposedeaza pe ceilalti, ceilalti nu vor fi tinuti sa se limiteze numai la a pretinde despagubiri, ei vor avea de asemenea posibilitatea de a introduce o actiune posesorie impotriva celuia care i-a deposedat. Deci faptul ca 636 vorbeste despre despagubire este o variant de actiune, dar nu limiteaza actiunea coproprietarului care a fost deposedat de un alt coproprietar. Tot cu privire la modul de folosire concreta a bunului, avem art.639 care reglementeaza partajul de folosinta. 639 stabileste faptul ca prin conventia coproprietarilor sau prin hotarare judecatoreasca in lipsa unei intelegeri intre coproprietari, exista posibilitate de a se stabili in concret modul de utilizare a bunului aflat in coproprietate. De retinut: 1.partajul de folosinta nu pune capata coproprietatii 2.partajul de folosinta in acceptiunea NCC poate sa fie atat conventional cat si judiciar 3.efectul paratajului de folosinta este unul real, el nu se limiteaza la nasterea de obligatii personale intre coproprietari 4.partajul de folosinta NU atrage suspendarea partajului Art.672 NCC:vizeaza conventiile privitoare la suspendarea partajului Ni se spune ca aceste conventii nu pot fi incheiate pe o perioada mai mare de 5 ani. Iar in materie de imobiliara ele trebuie inscrise in CF. Ce sunt aceste conventii? = coproprietarii au posibilitatea sa stabileasca pe o perioada de maxim 5 ani mentinerea coproprietatii fara posibilitatea vreunuia dintre ei de a cere partajul, adica iesirea din starea de coproprietate. In cazul in care se realizeaza un partaj de folosire conform art.639, chiar daca coproprietarii stabilesc partajul de folosinta pe o perioada determinata, ex, pe 3 ani, partajul de folosinta nu atrage suspendarea posibilitatii de a pretinde partajul propriu-zis. Asta inseamna ca daca am facut astazi intre coproprietari un partaj de folosinta prin care am stabilit modul in care fiecare va utiliza o parte determinate din bun, nimic nu ne opreste chiar daca de exemplu acest partaj este incheiat pe 2 ani, nimic nu ne opreste ca peste 2 saptamani oricare din noi sa ceara partajul propriu-zis, adica iesirea din starea de coproprietate. In legatura cu actele juridice respective actele materiale care pot fi incheiate de catre coproprietari, cu privire la bunul aflat in coproprietate. Precizare: sa nu confundam actele juridice pe care coproprietarii le incheie cu privire la bun in ansamblul lui, cu actele juridice pe care ei le incheie cu referire la cota lor din dreptul de proprietate. Asta inseamna ca daca eu sunt coproprietari si am o cota de 1/5, cota asta ce pot sa fac: pot sa o vand liber fara acordul celorlalti coproprietari, pot sa o ipotechez in masura in care este un bun susceptibil de a fi ipotecat. Voi ipoteca numai cota mea de 1/5. 79

De asemenea, creditorii mei personali vor putea sa vanda silit cota mea de 1/5. Vom discuta in cele ce urmeaza acte juridice care vizeaza bunul in ansamblul lui si nu numai cota unui coproprietar. 1.actele de conservare cu privire la bunul aflat in coproprietate -orice coproprietar, conform art.640 NCC, poate sa incheie singur fara consimtamantul celorlalti coproprietari acte juridice de conservare. De asemenea el poate efectua acte materiale de conservare a bunului. In masura in care este vorba de un act material de conservare aceasta ce presupune? Faptul ca un coproprietar repara de exemplu bunul aflat in coproprietate. Daca este vorba de un act juridic, asta inseamna ca ele incheie un contract cu un tert care tert intervine pentru a repara bunul respectiv. De ce ne intereseaza distinctia dintre cele 2? Ne intereseaza pentru ca in masura in care este vorba despre un act juridic de conservare, se va pune problema de la cine recupereaza tertul sumele datorate pentru conservarea bunului. Ex,ipoteza in care unul dintre coproprietari constatand ca o constructie obiect al dreptului de coproprietate, risca sa se daramane, incheie un contract cu o societate de constructii prin care acea societate repara cladirea respectiva. Intrebarea este de la cine anume va putea sa pretinda suma datorata societatea de constructii. Raspunsul este ca pe temei contractual societatea de constructii se poate indrepta exclusiv impotriva coproprietarului cu care a contractat, urmand ca ulterior acesta, invocand art.635 sa pretinda in regres celorlalti coproprietari sa ii achite lui o parte din cheltuieli conform cotelor lor parti. Insa, in contextul asta trebuie sa fim atenti al art.678 alin.3 NCC:textul spune ca creditorii care au un drept de garantie asupra bunului comun.,ori cei a caror creanta s-a nascut in legatura cu conservarea sau administrarea acestuia, au dreptul sa urmareasca silit bunul in mainile oricui s-ar gasi atat inainte cat si dupa partaj. De ce ne intereseaza textul asta? Pentru ca acest text 678 alin.3 instituie un veritabil privilegiu pentru creditori, asupra bunului in legatura cu care s-au facut lucrarile de conservare. Acest privilegiu legal le confera in legatura cu bunul respectiv dreptul de urmarire. Cum anume functioneaza privilegiul la care am facut referire: Ex, A, B, C sunt coproprietari. A contracteaza cu societatea de constructii X, X intervine si repara un imobil. Nu este platit X de catre A. ulterior, intervine partajul si la partaj bunul este atribuit lui C sau partile fac altfel partajul, vand bunul unui tert, D, care ii plateste pe coproprietari si care isi impart intre ei pretul. Intr-o astfel de situatie, evident ca unicul debitor contractual fata de debitorul X ramane A. insa, ii clar ca in instanta X va putea sa pretinda plata sumei numai de la A, urmand ca ulterior A sa se intoarca cu regres impotriva celorlalti coproprietari. Totusi, pentru a fi protejati suplimentar, legea ii confera acest privilegiu lui X asupra bunului respectiv. Ce va presupune privilegiul respectiv? Ca in masura in care nu i se face plata de catre A, X are posibilitatea sa se duca in patrimoniul lui C sau in patrimoniul tertului D si sa vanda silit bunul de acolo pentru a-si recupera creanta. De ce am spus privilegiu? Privilegiul este o garantie reala care se naste in temeiul legii. Ori in cazul nostru aceasta garantie se naste in temeiul art.678. ce este important de observat este faptul ca indiferent de faptul ca privilegiul poarta asupra unui bun mobil sau 80

imobil, el nu trebuie inscris in vreun sistem de publicitate. El se naste si dobandeste rang automat, in temeiul legii din momentul in care se naste creanta pe care o garanteaza. 2.actele de administrare 641 NCC care vine cu o noutate absoluta fata de VCC. 641 spune in esenta ca in masura in care este vorba de un act de administrare cu privire la bunul comun, acest act de administrare se poate incheia valabil cu consimtamantul coproprietarilor care sunt titluari ai majoritatii cotelor parti. Asta inseamna ca daca am 3 coproprietari, unul are o cota de 2/5, altul are o cota de 1/5 si al treilea are iarasi o cota de 2/5, in masura in care 2 dintre ei se asociaza, strang 3/5, adica majoritatea cotelor parti si pot sa incheie, fara consimtamantul celui de a-l treilea un act de administrare. 3.Evident ca pe aliniatul ultim de la 641 pentru actele de dispozitie si cele asimilate lor este mentinuta regula unanimitatii. Ipoteza:avem 3 coproprietari, A, B si C, A are o cota de 1/5, B o cota de 2/5 si C o cota de 2/5. In total ne dau 1. A si B care au impreuna o cota de 3/5 dau in chirie bunul unui tert, X. Prima intrebare: celalat coproprietar, C, va putea sa pretinda o parte din sumele obtinute cu titlu de chirie? DA. A doua intrebare: in masura in care chiriasul constata ca ii ploua in casa. Va putea sa ii ceara el lui C care nu a consimtit la incheierea contractului sa intervina si sa repare imobilul dat in chirie? NU. Daca ne intrebam de unde o astfel de obligatie, o sa vedem ca in temeiul contractului de locatiune, locatorul are obligatia sa asigure folosinta corespunzatoare a bunului fata de chirias. In masura in care ploua in casa este clar ca nu ii o folosinta corespunzatoare. Ramane intrebarea: va putea tertul X sa ceara coproprietarului C care nu a consimtit la contract sa intervina si sa repare imobilul? Din contractul de locatiune se nasc drepturi personale si prin urmare aceste obligati personale tin numai partile care si-au dat consimtamantul la incheierea contractului de locatiune. Dar plata chiriei este tot o obligatie personala. Si atunci cum ar putea C sa pretinda o parte din chirie, sa se pretinda creditor intr-un raport personal in masura in care el nu a consimtit? Este o chestiune delicata, si raspunsul il gasim in 641 si in 642 NCC. 642 ne spune asa: alin1: actele juridice facute nu nerespectarea regulilor din 641 sunt inopozabile coproprietarului care nu a consimtit la incheierea actului. Per a contrario, actele juridice incheiate cu respectarea cerintelor din 641 sunt opozabile coproprietarului care nu a consimtit. Dar ce inseamna ca ii sunt opozabile? = opozabilitatea, pe care o s-o gasim la efectele fata de terti al actului juridic, ne spune ca tertul are obligatia generala negativa de a nu face nimic prin care sa incalce drepturile nascute dintr-un contract. Problema la 642 ii ca atunci cand legiuitorul spune ca actele juridice sunt opozabile celuilalt coproprietar nu il priveste pe coproprietar ca fiind un simplu tert. Pentru ca daca ii sunt opozabile el va avea obligatia sa ii permita folosirea bunului de catre chirias, in exemplul nostru. Ori 81

aceasta obligatie nu este obligatia unui tert, ci ii obligatia care ii revine in mod normal locatorului, celui care a dat in chirie bunul. Deci 642 nu il priveste pe coproprietarul care nu a consimtit in calitate de simplu tert care trebuie sa respecte un act juridic fata de care el este strain. Ci il asimileaza partilor. De ce? pentru ca conform 642 alin.1 in masura in care contractul este incheiat cu acordul coproprietarilor care au majoritatea cotelor parti, discutam de act de administrare, acel contract il va tine, adica va naste drepturi si obligatii chiar daca in mod norma nu poti fi obligat fara vointa ta, ajunge sa fie asimilat partilor contractante, si chiar in lipsa consimtamantului lui el va fi tinut de obligatiile nascute de actele de administrare incheiate in conditiile art.641. 642: sanctiunea nerespectarii cerintelor de la 641 nu este nulitatea contractului ci este inopozabilitatea lui fata de coproprietarul care nu a consimtit. ---sa nu confundam cu reglementarea din dreptul familiei. (unde in masura in care avem devalmasie si se incheie acte juridice fara consimtamantul celuilalt sot, si acel consimtamant era cerut, sanctiunea este nulitatea. Asta este valabil numai pentru devalmasia in raporturile dintre soti). Sanctiunea in cazul coproprietatii este inopozabilitatea. Drepturi reale Cursul 11 Coproprietate continuare Precizare: Sa nu confundam 2 chestiuni: a.actele juridice cu actele materiale b.sa nu confundam actele juridice incheiate de coproprietari cu privire la cota lui din drept si actele juridice incheiate cu privire la intregul bun aflat in coproprietate ex, in legatura cu prima observatie:actele de conservare facute de un singur proprietar pot sa fie atat acte materiale in sensul ca el intervine, repara bunul, evita o pierdere, cat si acte juridice. De ce are importanta chestiunea asta? Pentru ca in masura in care vom discuta despre un act material de conservare, nu avem ce discuta despre opozabilitatea lui fata de ceilalti coproprietari. Pentru ca opozabilitatea se refera exclusiv la stari de drept, nicidecum la stari de fapt. -a doua distinctie:actele incheiate cu privire la intregul bun respectiv actele incheiate cu privire la cota parte care ii revine unui coproprietar:tot ce discutam despre necesitatea majoritatii cotelor parti pentru a incheia un act de administrare, despre inopozabilitatea actului de dispozitie daca nu ii respectata regula unanimitatii,etc, toate se refera la acte juridice care vizeaza bunul in ansamblul sau. In masura in care un coproprietar intelege sa dispuna exclusiv de cota lui din dreptul de proprietate, intr-o astfel de ipoteza el nu are nevoie de acordul celorlalti proprietari:poate sa o greveze, poate sa o instraineze poata sa faca ce doreste. Sigur, exista posibilitatea ca pe cale conventionala coproprietarii sa stabileasca unii in favoarea celorlalti un drept de preemtiune = inseamna un drept de preferinta la vanzare. Adica, coproprietarii incheie un acord, un act juridic, un contract, prin care stabilesc ca in masura in care unul dintre coproprietari va dori sa isi instraineze cota lui din dreptul de coproprietate, ceilalti coproprietari vor fi preferati la vanzare in conditii egale de pret. Sigur, intr-o asemenea situatie el va fi obligat ca mai intai sa ii notifice pe ei, si in 82

masura in care ei doresc sa dobandeasca aceasta cota parte le va instraina lor. Este posibil sa existe o astfel de conventie intre coproprietari, dar asta numai in masura in care ei se decid in acest sens. Actul de conservare, discutam exclusiv de acte juridice cu privire la bun, cu privire la bunul aflat in coproprietate, poate fi inchetat de catre oricare dintre coproprietari fara a exista consimtamantul celorlalti. Intr-o astfel de situatie, actul de conservare, sau actul juridic, va fi opozabil celorlalti coproprietari chiar daca ei nu au consimtit la incheierea lui. De unde anume deducem ca este vorba de opozabilitate? Ne raportam la art.642 NCC alin1:spune ca actele juridice facute cu nerespectarea regulilor prevazute la art.641 sunt inopozabile coproprietarului care nu a consimtit expres sau tacit la incheierea actului respectiv. Per a contrario, a art.642 alin.1, orice acte juridice incheiate de catre unul sau de catre mai multi coproprietari cu respectarea conditiilor de la 641 vor fi opozabile celorlalti coproprietari. In legatura cu opozabilitatea, aceasta vizeaza efectele juridice fata de tert a unui act juridic, si aceste efecte fata de terti le gasim reglementate in art.1281 NCC. In esenta:in masura in care un coproprietar incheie un act juridic de conservare sau coproprietarii care detin majoritatea cotelor parti incheie acte juridice de administrare pe perioada coproprietatii, aceste acte juridice le sunt opozabile si coproprietarilor care nu au consimtit. I ce sens? In sensul ca coproprietarii care nu au consimtit au obligatia generala negativa de a nu face nimic prin care sa incalce contractele respective. Atat. A nu se confunda cu situatia de la 681 NCC. De ce ne intereseaza aceasta chestiune? Pentru ca sa nu confundam raporturile reale dintre coproprietari, si anume suportarea sarcinilor respectiv impartirea fructelor, cu raporturile contractuale nascute din incheierea acestor contracte ca acte de conservare respectiv act de administrare. Asta inseamna ca in masura in care se incheie un act de conservare, raportul obligational din contractul respectiv exista doar intre coproprietarul care a consimtit la incheierea lui si tertul cu care l-a incheiat, atat. Ceilalti coproprietari nu sunt tinuti de obligatiile nascute din acest contract. In masura in care coproprietarul care consimte la incheierea acestui act achita echivalentul prestatiei facute de tert pentru a repara/remedia bunul respectiv, el va avea ulterior regres impotriva celorlalti coproprietari insa de aceasta data regresul nu este intemeiat pe contract, fiindca ei sunt straini de contract, ci este intemeiat pe raporturile reale dintre coproprietari, pe care le gasim reglementate la art.635 NCC: care spune ca coproprietarii sunt tinuti sa suporte sarcinile bunului proportional cu cotele lor din drept. De asemenea, in masura in care este vorba despre un act de administare incheiat pe perioada coproprietatii fara acordul tuturor coproprietarilor dar respectand art.641, adica cu majoritatea cotelor parti, intr-o astfel de situatie, actul respectiv de administare este opozabil si fata de coproprietarii care nu au consimtit, insa ei raman terti fata de acest contract, spre deosebire de ipoteza de la 681 NCC. Art.643 NCC:actiunile in justitie cu privire la bunurile aflate in coproprietate. Precizarea generala este legata de 640 NCC:spune ca actele de conservare cu privire la bunurile aflate in coproprietate pot sa fie facute valabil de catre oricare dintre coproprietari fara acordul celorlalti. Actiunile in justitie prin care se urmareste protejarea dreptului de proprietate nu sunt altceva decat acte de conservare. Fiind si ele acte de conservare este logic ca oricare dintre coproprietari poate sa introduca singur fara consimtamantul 83

celorlalti coproprietari actiuni in justitie prin care sa protejeze dreptul de proprietate. Este vorba in principiu despre actiunea in revendicare impotriva tertului care i-a deposedat si despre actiunea negatorie, indreptata impotriva oricarui tert care fara a-i deposeda pe coproprietari incepe sa exercite un drept real, un dezmembramant al proprietatii asupra bunului aflat in coproprietate. Ex, tertul care incepe sa isi amenajeze un drum de acces peste un teren aflat in coproprietate. Oricare dintre coprorietari va putea sa introduca impotriva acestui tert o actiune negatorie prin care sa arate ca tertul nu detine un drept de servitute asupra imobilului respectiv. Asadar, orice coproprietar poate sta singur ca si reclamant intr-o actiune petitorie, indiferent ca este vorba de revendicare sau de actiune negatorie. Aceasta chestiune rezulta din art.643 alin.1. Evident ca se poate intampla si cealalta chestiune, ca un tert sa aiba pretentii impotriva coproprietarului. Intr-o astfel de situatie, tertul poate sa-l actioneze ca parat pe unul singur dintre coproprietari. Ex, sa zicem ca avem 3 coproprietari care stapanesc un bun. La un moment dat un tert introduce impotriva lor o actiune in revendicare. Tertul poate sa introduca actiunea in revendicare si impotriva unuia singur dintre coproprietari,care sa aiba calitatea de parat. Insa, intr-o astfel de ipoteza nu este deloc tentant pentru tert sa il actioneze in judecata pe unul singur dintre coproprietari, pentru ca hotararea judecatoreasca pronuntata va avea autoritate de lucru judecat doar fata de paratul respectiv. Prin urmare, in masura in care tertul are pretentii impotriva coproprietarilor, este de preferat sa ii actioneze in judecata pe toti coproprietarii. Art.643 alin.2 specifica faptul ca in masura in care hotararea judecatoreasca profita coproprietatii, ea beneficiaza tuturor coproprietarilor. Asta inseamn ca in ipoteza in care unul singur dintre coproprietari introduce o actiune in revendicare actiunea este admisa, ea va beneficia tuturor coproprietarilor chiar daca ei nu au fost reclamanti. Insa, in masura in care aceeasi actiune nu este admisa, ex, coproprietarul introduce actiune in revendicare si actiunea ii este respinsa, hotararea judecatoreasca nu este opozabila celorlalti coproprietari. Inseamna ca ceilalti coproprietari vor avea la randul lor posibilitatea sa introduca impotriva aceluiasi tert o actiune in revendicare. ---chestiune rezulta din art.643 alin.2 NCC. Art. 644 NCC: care reglementeaza zisele contracte de administrare a proprietatii Ce sunt aceste contracte de administare a proprietatii = ele sunt acte juridice incheiate pe durata coproprietatii intre toti coproprietarii, prin care acestia inteleg sa deroge de la normele supletive care reglementeaza raporturile reale dintre coproprietari. Care anume sunt aceste norme supletive de la care se poate deroga: 1..mai intai, coproprietarii printr-un astfel de acord au posibilitatea sa modifice criteriile stabilite de art.635, de repartizare a beneficiilor si respectiv a sarcinilor bunului aflat in coproprietate. Ce inseamna asta? Ex, avem 3 coproprietari, unul are o cota de 1/7, altul o cota de 2/7 si al treilea o cota de 4/7. Si printr-un astfel de contract, coproprietarii stabilesc ca ei vor suporta sarcinile bunului, respectiv vor imparti fructele acestuia in mod egal, desi in mod normal ar trebui sa le imparta conform cotelor lor din drept.

84

2.a doua norma supletiva de la care se poate deroga prin acordul partilor este cea reglementata de art.636 NCC cu privire la exercitarea in comun a atributului usus conferit de dreptul de proprietate. Aici facem trimitere la art.639 NCC, si care reglementeaza partajul de folosinta. Propriuzis, 639 nu este altceva decat derogarea de la art.636: coproprietarii au posibilitatea ca in mod conventional, pe durata coproprietatii sa stabileasca modul in care fiecare dintre ei va folosi o parte determinata din bun si sa stabileasca totodata exclusivitatea. Adica in mod normal, daca A si B sunt coproprietari asupra unui teren, fiecare poate sa foloseasca intreg teren, asta daca aplicam art.636 care este o norma supletiva. Insa coproprietarii au posibilitatea sa deroge de la art.636 posibilitate recunoscuta tocmai in art.639 si sa stabileasca ca unul singur dintre coproprietari spre exemplu va folosi exclusiv terenul pe intreaga durata a coproprietatii. La fel cum pot sa imparta material terenul, si sa stabileasca ca unul va folosi jumatate, iar celalalt cealalta jumatate. 3.au posibilitatea sa partajeze folosinta si in timp. Adica sa stabileasca ca unul dintre ei va folosi imobilul respectiv pe perioada verii, iar celalalt il va folosi pe perioada iernii. Intr-o astfel de situatie ceea ce vor face ei va fi de fapt o zisa coproprietate periodica. -deci ei pot sa deroge si de la art.636. Precizare:aceste derogari pe care le vor face ei si pe 635 cu fructele si pe 636 cu folosinta bunului, respectiv este vorba de fructus si usus, si la suportarea sarcinilor bunului. Astfel de derogari au in vedere atat acte materiale, ex, folosirea efectiva a bunului de catre unul dintre coproprietari, cat si acte juridice. In masura in care se stabileste ca pe intreaga durata a coproprietatii un singur coproprietar va folosi bunul, el va putea sa incheie fara acordul celorlalti si acte de administare. 4.ultima derogare pe care o pot face prin contractele de administare a proprietatii se refera la art.641 NCC in sensul ca prin acordul tuturor coproprietarilor, exista posibilitatea de a i se conferi unuia sau mai multora dintre acestia dreptul de a incheia acte de administrare respectiv acte de dispozitie cu privire la bunul aflat in coproprietate, in alte conditii decat cele stabilite in art.641. Ex, ave, 2 coproprietari, unul are o cota de 3/7, celalat de 4/7. In coproprietate exista un apartament situat in localitatea cluj. In localitatea cluj traieste coproprietarul care are cota de 3/7. Asadar el nu are majoritatea cotelor parti pentru a incheia singur acte de administrare. Insa, prin acordul coproprietarilor i se poate conferi lui posibilitatea ca chiar cu o cota de 3/7 sa incheie singur astfel de acte de administrare, pe intreaga durata a coproprietatii. Care este justificarea unui astfel de acord intre coproprietati? Pai celalat sa zicem ca locuieste in Statele Unite. Ii interesat celalalt ca bunul respectiv aflat in cluj sa fie valorificat. Adica sa fie dat in chirie. Ii foarte complicat sa vina el sau sa tot trimita mandat pentru incheierea de acte juridice cu fiecare ocazie in care se iveste posiblitatea inchirierii bunului. Si atuncia, incheie un contract de administrare cu celalat coproprietari prin care derogand de la art.641 ii da posibilitatea ca chiar avand o cota de 3/7 sa incheie singur acte de administrare. Concluzia: art.635, 636 si 641 sunt toate norme supletive. De la care coproprietarii pot sa deroge.

85

Daca observam, art.644 alin. 1 spune:se poate deroga de la dispozitiile art. 635, 641 si 642 alin.1. 642 alin.1 vizeaza sanctiunea in cazul incheierii actelor juridice fara acordul tuturor coproprietarilor. Sanctiunea respectiva este inopozabilitatea. Sa nu ne imaginam ca coproprietarii vor putea prin acordul lor sa deroge separat numai de la 642 alin.1 si sa stabileasca spre exemplu ca santiunea pentru nerespectarea lui 641 ar fi nulitatea. NICI VORBA. 642 alin.1 nu este un text supletiv. Acesta este imperativ. Si atunci de ce il enumera in 644 alin.1? pentru ca derogarea de la 642 alin.1 se va intampla numai in ipoteza in care partile inteleg sa deroge de la art.641. deci derogarea de la art.642 alin.1 va fi intotdeauna doar o consecinta a derogarii de la art.641. 5.contractele de administrare a proprietatii pot fi incheiate: a. doar cu acordul tuturor coproprietarilor, deci nu se poate sa existe acordul unei parti a coproprietarilor care inteleg sa faca asemenea contracte. Deci acordul tuturor coproprietarilor. b.oricare dintre coproprietari poate sa denunte unilateral in astfel de contract, oricand pe parcursul derularii lui. Art.1270 NCC si art.1276 NCC Art.1270 reglementeaza forta obligatorie a actului juridic. si ni se spune in alin.2:contractul se modifica sau inceteaza numai prin acordul partilor. Asadar, in principiu, un contract nu poate fi desfiintat prin vointa unilaterala a unui singur cocontractant. Prin derogare de la art.1270 alin.2, nu se spune la art.644 alin.2, ca in cazul in care oricare dintre coproprietar denunta actul de administrare, acesta isi inceteaza existenta, ramanand aplicabile regulile de drept comun. Deci foarte important:oricare dintre coproprietari poate sa denunte unilateral contractul, atragand desfiintarea acestuia. Prin derogare de la regula in materia fortei obligatorii a contractului. De ce ne intereseaza chestiunea asta? Pentru ca tocmai am vazut, ca printre aceste contracte de administrare intra si partajul de folosinta. Am vazut ca se poate deroga prin contractele de administare de art.636. si am spus ca derogarea de la art.636 presupune realizarea unui partaj de folosinta. Consecinta este ca si partajul de folosinta intra in sfera contractelor de administrare, prin urmare, partajul de folosinta va putea fi denuntat unilateral de catre oricare dintre coproprietari in orice moment. Alin.3 de la 644 vizeaza ipoteza de notare a acestor acte juridice in CF, in masura in care in coproprietate se gaseste un imobil. Partajul Sa nu amestecam partajul cu partajul de folosinta. Sunt 2 lucruri diferite. Atentie: partajul de folosinta este o metafora. Pentru ca nu ii un partaj veritabil. Ii spunem partaj de folosinta fiindca aia inteleg sa isi partajeze modul de folosinta a bunului, adica sa nu il foloseasca tot deodata, sa il foloseasca fie partajat in timp, fie partajat pe bucati materiale determinate din bunul aflat in coproprietate. Acum vom discuta despre partaj. Ce este in esenta? = actul juridic care are ca efect sistarea pentru viitor a starii de coproprietate, respectiv de indiviziune. Reglementarea legala a partajului se gaseste atat in NCC cat si in CPC care reglementeaza procedura partajului judiciar. Asadar, partajul poate sa imbrace 2 forme: 86

a.partajul conventional continut intr-un contract b.partajul judiciar efectuat prin intermediul unei hotarari judecatoresti Efectul esential al partajului, care il distinge de orice al act juridic este sistarea starii de coproprietate. Efectele partajului se produc exclusiv pentru viitor. Observatii generale 1.de principiu, starea de coproprietate este privita de legiuitor ca o situatie juridica provizorie, temporara. Asta presupunand ca de regula, oricare dintre coproprietari are posibilitatea de a cere in orice moment sistarea proprietatii comune prin partaj. -evident ca partajul conventional, cel realizat printr-un contract se poate face numai cu acordul tuturor coproprietarilor, altfel el ii exclus. Dar, sa nu confundam necesitatea acordului tuturor coproprietarilor pentru partajul convetional si sa-l translatam la varianta ca pentru a se cere partajul ii necesar acordul tuturor coproprietarilor, nici vorba. Oricare dintre coproprietari singur poate sa ceara partajul daca el nu gaseste din partea celorlalti coproprietari vointa in sensul realizarii unui partaj conventional, va apela la partajul judiciar. Prin derogare de la regula potrivit careia partajul poate fi cerut oricand, avem situatii in care dreptul de a cere partajul, exercitarea acestui drept, este suspendata. Suspendarea exercitarii acestui drept poate proveni fie dintr-o conventie a coproprietarilor, fie ca urmare a pronuntarii unei hotarari judecatoresti in acest sens. Asadar, la fel ca si partajul, si suspendarea partajului poate sa fie conventionala respectiv judiciara. In legatura cu suspendarea conventionala, reglementarea o gasim in art.672 care printr-o norma imperativa stabileste faptul ca orice fel de conventie de suspendare a partajului intervenita intre coproprietari produce efecte pe o perioada de maximum 5 ani. Evident, ca dupa expirarea termenului de 5 ani coproprietarii vor avea posibilitatea sa reinnoiasca aceasta conventie. Art.678 alin.4 NCC care trebuie legat de art.672. 678 alin4 precizeaza:conventiile de suspendare a impartelii pot fi opuse creditorilor numai daca inainte de nasterea creantelor au dobandit data certa la bunurile mobile respectiv au fost autentificate si inscrise in CF in cazul bunurilor imobile. Ce inseamna asta? Inseamna ca orice fel de conventie, contract, de suspendare a partajului, este in principiu opozabila doar creditorilor coproprietarilor ale caror creante s-au nascut ulterior momentului indeplinirii cerintelor de opozabilitate a conventiei de suspendare a partajului. De ce anume aceasta limitare? 678 alin.1 spune ca creditorii pot sa urmareasca si cota din drept inainte de partaj? Deci in masura in care eu sunt coproprietar asupra casei de peste drum, in situatia asta, creditorii mei personali pot astazi sa vanda cota mea din drept sau pot sa ceara partajul si sa vanda partea din bun care mi-ar reveni mie prin partaj. Nimic nu ii opreste sa imi vanda cota mea din drept. Intrebarea ii:de ce astfel de conventii de suspendare a partajului nu sunt opozabile decat creditorilor care au creante posterioare lor? Raspunsul: tine de faptul ca de foarte multe ori ii foarte greu de valorificat mai ales pe calea executarii silite o cota din drept. Nu o sa vina nici un tert care sa doreasca sa cumpere o cota de 1/15 din casa de peste drum. Pe tert il intereseaza sa cumpere un drept de proprietate exclusiv asupra unui bun determinat, nu cote. Tocmai datorita acestei chestiuni coproprietarii ar putea sa isi fraudeze creditorii personali sistand partajul. Intr-o 87

astfel de ipoteza, creditorii s-ar vedea in imposibilitate de a-i putea urmari efectiv, fiindca nu s-ar gasi nimeni care sa fie dispus sa cumpere cote din drept. Tocmai de aceea, aceste conventii privitoare la suspendarea partajului sunt opozabili doar creditorilor posteriori. Intrebare:ce inseamna opozabilitatea? = 1281 NCC, presupune indatorirea de a nu aduce atingere unor situatii juridice fata de care suntem terti. Limitari privind partajul: A.Care este consecina unui contract de suspendare a partajului, ce efecte juridice produce el? un astfel de contract ii obliga pe coproprietari sa nu ceara partajul maxim 5 ani. Deci aceasta este obligatia care se naste pentru coproprietari din contract, fiindca ei sunt parti. Dar atentie, creditorii, sunt parti in contractul asta? Nu. si atunci, de ce anume un astfel de contract ar naste si pentru creditori o obligatie de a nu cere partajul. Pentru ca ei sunt terti. Si intrebarea asta se justifica prin faptul ca daca am merge pe rationamentul ca contractul naste raporturi juridice numai intre parti, numai partile sunt obligate, tertii nu sunt obligati, creditorii sunt terti, nu am mai avea nevoie de art.678 care sa ne spuna ca trebuie sa respecte numai creditorii posteriori. Atentie, conventia de suspendare a partajului nu produce efecte de creanta, adica efecte personale, ci efecte reale. pentru ca raporturile dintre coproprietari tin de regimul coproprietatii si sunt raporturi reale. asta inseamna ca si conventia prin care se deroga de la regulile in materie de coproprietate respectiv suspendarea partajului produce tot efecte reale. Asta inseamna ca sunt efecte care se produc nu numai ca si obligatii personale ale coproprietarilor, ci sunt efecte care vizeaza insusi regimul dreptului de coproprietate. In momentul in care coproprietarii incheie o astfel de conventie, conventia greveaza isusi bunul. Bunul respectiv dobandeste un regim de coproprietate fortata pe durata intervalului de maxim 5 ani. Regim juridic care fiind real vizeaza bunul in sine nu numai obligatiile personale ale coproprietarilor. tocmai de aceea ni se spune ca creditorii vor fi tinuti de acest regim real doar in masura in care creantele lor sunt posterioare fata de momentul partajului. Deci sa avem grija ca partajul de folosinta produce efecte reale. (seamana cu clauza de inalienabilitate care inalienabilitate produce efecte si fata de creditori care sunt tinuti de insesizabilitatea bunului. Nu este vorba numai despre raporturi de creanta intre partile contractante). Conventia de suspendare a partajului produce efecte reale, greveaza bunul, atrage un caracter de coproprietate fortata. Precizare:distinctia dintre caracterul real a unor acte juridice si caracterul personal. Unde am intalnit noi caracter real? Am intalnit la clauzele de inalienabilitate, la clauzele de insesizabilitate si la aceste conventii cu referire la starea de coproprietate. Care este diferenta dintre efectele reale respectiv efectele persoanel? Daca un act juridic are efecte personale, aceasta inseamna ca se nasc din acel act juridic raporturile juridice cu creditor si debitor. Prin urmare, se naste o creanta, care creanta nu se poate realiza decat daca intervine debitorul. In cazul in care avem o astfel de creanta, debitorul nu are decat sa o incalce, iar in masura in care o incalca se ajunge fie la executarea lui silita fie la raspunderea contractuala. In ce priveste raporturile reale, si efectele juridice reale, preiau regimul juridic al drepturilor reale. drepturile reale se realizeaza nemijlocit, fara a fi necesara interventia debitorului. Prin urmare, in cazul dreptului real nu mai discutam

88

decat despre opozabilitate, adica exclusiv obligatia generala a tuturor sa respecte dreptul real. Consecinta care ii? daca conventia de suspendare a partajului ar fi avut exclusiv efecte personale, ar fi insemnat ca toti coproprietarii deveneau intre ei debitori, devenea fiecare creditor pentru ceilalti de a nu cere partajul si totodata fiecare la randul lui avea obligatia sa nu ceara partajul. Si aceste efecte se produceau exclusiv intre coproprietari. Dar avand in vedere insa ca conventia lor produce efecte reale, consecinta este ca efecte acestea se produc neconditionat de interventia unui debitor. Automat ele greveaza bunul, dreptul de proprietate. Deci efectul unui astfel de contract este nu ca ei vor fi obligati sa nu ceara partajul si daca cer partajul isi incalca obligatia, ci ca nu pot, dreptul lor de a partaja, de a cere partajul este suspendat pe durata coproprietatii, si aceasta suspendare fiind vorba despre un drept care are caractere reale, vizeaza nu numai coproprietarii ci pe orice alta persoana care in perioada asta ar fi putut sa ceara partajul. De aceea avem 678 alin.4, ca daca conventia ar fi produs doar efecte personale, nu trebuia sa ne mai spuna legiuitorul ca ea ii tine numai pe creditorii posterior fata de momentul suspendarii partajului. Am spus ca in principiu partajul poate fi cerut de catre oricare dintre coproprietari oricand, cu anumite limitari: A.limitarea cu efecte reale presupusa de conventia de suspendare a partajului (vezi explicatia de mai sus) B.limitarea judiciara 673 NCC:instanta sesizata cu cererea de partaj -asadar atentie, aceasta limitare judiciara a posibilitatii de a cere partajul intervine doar in ipoteza in care instanta este sesizata deja de catre unul dintre coproprietari cu o cerere de partaj judiciar. Precizari: 1.Altfel, instanta nu poate sa-si dea cu parerea legat de suspendarea partajului. Deci ea trebuie sa fie investita cu o actiune de partaj judiciar. 2.Ni se spune ca:o data investita cu aceasta cerere instanta poate sa suspende partajul pe o perioada de maxim 1 an. Perioada de eficacitate a acestei suspendari este de maxim 1 an. 3.o astfel de hotarare judecatoreasca trebuie sa fie intemeiata, justificata de riscul ca un eventual partaj sa produca prejudicii grave pentru ceilalti coproprietari. Deci, limitarea judiciara poate fi dispusa numai de catre instanta investita cu solutionarea unui partaj judiciar, aceasta limitare poate fi dispusa pe maxim 1 an, aceasta limitare trebuie sa fie justificata de riscul ca ceilalti coproprietari, altul decat reclamantul care a introdus actiunea sa fie prejudiciat printr-un partaj. Care ar fi ipoteza: ex, avem 3 coproprietari care traiesc intr-un apartament. Nu au venituri. Unul dintre ei cere partajul pentru ca el s-a angajat. In aceasta situatie ce se intampla:ceilalti 2 care nu au venituri stabile, daca fac partajul astazi vor ramane in strada. Atunci instanta poate, avand in vedere ca exista riscul ca ei sa fie prejudiciati sa amane partajul pentru maximum 1 an.

89

4.atentie, instanta nu poate sa dispuna din oficiu amanarea partajului, pentru ca este vorba de un interes privat protejat. Asadar, instanta va trebui sa fie sesizata cu aceasta cerere de catre unul sau de catre mai multi dintre ceilalti coproprietari. 5.oricand, pe durata termenului de maxim 1 an, in masura in care acest risc dispare, oricare dintre coproprietari poate sa ceara instantei sa revina asupra masurii suspendarii partajului. Deci inainte de implinirea termenului. C.limitarea legala a partajului Art.632 NCC:alin.3 :coproprietatea fortata nu poate inceta prin partaj judiciar. Asadar, spre deosebire de coproprietatea obisnuita, coproprietatea fortata nu poate sa fie partajata de catre instanta. Art.671 NCC:are un titlu nefericit, spune:impartirea bunurilor comune ale cladirilor. Acest articol spune asa:partajul in general de data asta este inadmisibil in cazurile prevazute la sectiunile 3 si 4 din prezentul capitol. Care sunt sectiunea 3 si 4: coproprietatea fortata si devalmasia. Asadar, 671 alin.1 stabileste ca in cazul coproprietatii fortate respectiv a devalmasiei, nu este posibil partajul de nici un fel. La devalmasie, din aceasta stare se trece prima data in coproprietate obisnuita si dupa aceea se realizeaza partajul. Coproprietatea fortata nu este susceptibila de partaj. Atentie: mai intai pe 632 am spus ca coproprietatea fortata nu poate fi partajata judiciar. Per a contrarior ar fi putut fi partajata conventional. Si acum pe 671 alin.1 spunem ca partajul in general este inadmisibil in cazul coproprietatii fortate. Care este explicatia? O gasim la alin.3 din art.671: in cazul proprietatii periodice si in celelalte cazuri de coproprietate fortata, partajul este posibil numai prin buna invoiala. Asadar, legiuitorul afirma ca de principiu coproprietatea fortata va fi posibil partajul conventional. 671 alin.2:cu toate acestea, partajul poate fi cerut si in cazul partii comune din cladirile cu mai multe etaje sau apartamente, atunci cand aceste parti inceteaza de a mai fi destinate folosintei comune. -evident ca partile din cladiri la care se refera alin. 2 sunt bunuri aflate in coproprietate fortata. Atunci se ridica intrebarea:alin.1 ne spune ca nu putem face partaj de loc la coproprietatea fortata, alin.2 spune ca daca sunt parti comune din cladiri totusi s-ar putea in masura in care nu mai sunt destinate folosintei comune, dupa care revine alin.3 si spune ca orice coproprietate fortata poate fi partajata prin buna invoiala. Se ridica intrebarea:casa scarii din blocurile din manastur cu 10 etaje, casa scarii poate fi partajata prin buna invoiala? NU. de ce nu? pentru ca nu avem unde sa ne parcam elicopterul in masura in care stam la etajul 10 J. Ideea este ca in cazul coproprietatii fortate de principiu ea nu este susceptibila de partaj, pentru ca de aceea este fortata. De ce nu este susceptibila de partaj? Fiindca exista un bun care este destinat utilitatii mai multor altor bunuri cu proprietari diferiti. Casa scarii este destinat utilizarii tuturor apartamentelor cu proprietari diferiti. Asadar, coproprietatea fortata va putea fi partajata conventional intr-o singura ipoteza, cand prin vointa comuna a coproprietarilor, ii schimba destinatia bunului respectiv. Din bunde folosinta de interes comun i se schimba 90

destinatia in altceva. Ex, se face un pod la etajul 10, se face etajul 11. Si in aceasta situatie, in pod se construiesc apartamente. Podul nu va mai avea o destinatie comuna si se va sista starea de coproprietate. Deci coproprietarii pot sa partajeze coproprietatea fortata intr-o singura ipoteza, atunci cand mai intai o transforma in coproprietate obisnuita. Cum o transforma in coproprietate obisnuita? Schimband destinatia bunului. Dar atentie, bunul trebuie sa fie susceptibil de o astfel de schimbare. Pentru ca la casa scarii nu au cum sa ii schimbe destinatia. Neavand cum sa ii schimbe destinatia nu se poate ajunge sa se faca partaj conventional pe casa scarii. DE RETINUT:coproprietatea fortata de principiu nu poate fi partajata. Dar se admite partajarea conventionala a coproprietatii fortate atunci cand coproprietarii prin vointa comuna schimba destinatia bunului, bunul este susceptibil de o astfel de schimbare si il trec din coproprietate fortata in coproprietate obisnuita. Partajul judiciar nu se poate face in cazul coproprietatii fortate. La coproprietatea fortata partajul este exclusiv conventional in masura in care coproprietarii ii schimba destinatia bunului. Nu poate fi judiciar pentru ca nu poate instanta sa ii schimbe destinatia si sa zica ca spalatoria o schimbam in garsoniera. Deci nu se poate face acest lucru. Coproprietarii trebuie a ii schimbe destinatia, pentru ca ei sunt coproprietari, nu poate instanta in locul lor sa decida. Ce se poate intampla este altceva, ca independent de vointa coproprietarilor si independent de instanta si de oricine, bunul sa isi piarda utilitatea comuna. Asta se poate intampla, si intr-o asemenea situatie, cand isi pierde utilitatea comuna, ex, avem o cladire unde exista grup sanitar numai pe hol, pentru un intreg palier, fiind ca asa ii construita cladirea. Si la un moment dat se fac canalizarile si se construiesc grupuri sanitare in fiecare apartament. In aceasta situatie, grupul sanitar de pe casa scarii isi pierde utilitatea de bun comun, fara interventia coproprietarilor. intr-o astfel de situatie, poate unul dintre coproprietari sa ceara instantei sa constate ca acel bun nu se mai gaseste in coproprietate fortata, prin modul de derulare a evenimentelor. Si ne mai fiind in coproprietate fortata, fiind in coproprietate obisnuita, sa ceara partajul judiciar. Dar daca bunul ii in secunda asta in coproprietate fortata trecerea lui in coproprietate obisnuita prin schimbarea destinatiei bunului nu poate fi decisa de catre instanta, numai prin acordul coproprietarilor. in exemplul dat, schimbarea destinatiei s-a produs independent de vointa lor. Deci atunci, sigur ca se poate ca sa fie coproprietate obisnuita si sa fie solutionata de catre instanta. Valabilitatea partajului conventional In cazul bunurilor mobile: partajul conventional este consensual In cazul bunurilor imobile: conform art.680 alin.2 coroborat cu 1244 NCC, partajul este valabil incheiat doar in forma autentica si efectele lui sunt conditionate atat intre parti cat si fata de terti de inscrierea in CF.

Efectele partajului, consecintele juridice ale partajului Efectul intre coproprietari 91

1.art.676 NCC discutam evident despre partajul conventional Art.676 stabileste reguli privitoare la modul de impartire, si precizeaza ca mai intai bunul se imparte in natura iar daca bunul este indivizibil ori nu se imparte comod in natura atunci se va atribui unui singur coproprietar cu un drept de sulta pentru ceilalti, iar daca nimeni nu ii dispus sau nu poate sa plateasca sulte se vinde si pretul se imparte intre coproprietari. Atentie:ordinea din 676 NU se impune decat in cazul partajului judiciar. In cazul partajului conventional, coproprietarii sunt liberi sa aleaga oricare dintre variante fara a respecte o anumita ordine. Deci ordinea de la art.676 tine doar instanta in cazul partajului judiciar. 2.al doilea efect:680 alin.1 NCC:partajul sisteaza starea de coproprietate inlocuind-o cu proprietate exclusiva. -efectele partajului se produc exclusiv pentru viitor. Ele nu pot retroactiva. Prin vointa comuna a coproprietarilor se poate cel mult amana pentru un moment viitor sistarea coproprietatii in temeiul unui partaj. Asta inseamna ca coproprietarii pot sa incheie un partaj conventional astazi si sa stabileasca ca efectele lui se vor produce incepand cu 1 ianuarie 2013. Asta pot sa faca, dar nu pot sa il incheie astazi si sa spuna ca produce efecte de luna trecuta. -in materie imobiliara, efectul partajului se produce doar din momentul intabularii proprietatii exclusive in CF daca spre exemplu facem partajul in felul urmator: A,B si C sunt coproprietari, i se atribuie bunul unuia dintre ei in proprietate exclusiva cu sulte pentru ceilalti 2. El va dobandi proprietatea exclusiva numai din ce moment? Din momentul in care isi intabuleaza dreptul in CF. dar sultele celorlalti 2 sunt drepturi de care? Drepturi de creanta. Care se nasc in momentul in care se incheie contractul de partaj, fiindca creantele nu sunt conditionate de inscrierea in CF. 3.situatia obligatiilor nascute in legatura cu bunul partajat, respectiv a contractelor cu executare succesiva incheiate in legatura cu acest bun, anterior partajului Art.677 alin.1 si art.681 NCC Art.677 alin.1:oricare dintre coproprietari poate cere stingerea datoriilor nascute in legatura cu coproprietatea si care sunt scadente sau care devin scadente in cursul anului in care are loc partajul. Ce inseamna asta? Inseamna ca cu ocazia partajului care se realizeaza astazi 12.12.2012, oricare dintre coproprietari poate sa ceara ca din pretul obtinut, sau din alte surse, coproprietarii sa achite astazi orice fel de obligatii nascute in legatura cu bunul,spre exemplu conservarea, intretinerea bunului, care fie deja sunt scadente dar nu au fost platite, fie vor deveni scadente pana la finalul anului in care are loc partajul, adica pana la finalul anului 2012. Intr-o astfel de situatie cum vor suporta coproprietarii plata acestor datorii in temeiul art.635? In legatura cu art.681:actele incheiate in conditiile legii de catre un coproprietar cu privire la bunul comun raman valabile si sunt opozabile celui caruia i-a fost atribuit bunul in urma partajului. Ce inseamna asta? Inseamna ca actele cu executare succesiva incheiate inainte de partaj vor fi opozabile, vor trebui sa fie executate in continuare de catre oricare dintre coproprietari in masura in care bunul la partaj cade in lotul sau.

92

Ex, in masura in care se incheie un contract de arenda cu privire la un teren agricol, contract de arenda pe 2 ani jumtate, si dupa 1 an intervine partajul, si bunul cade in lotul celuia care nu a consimtit la incheiera contractului de arenda, el va fi totusi tinut sa execute pe mai departe contractul pana la expirarea lui. Care este explicatia textului de la 681? Ii vorba despre o cesiune legala fortata de contract, reglementata de art.681. 4.al patrulea efect intre coproprietari il gasim reglementat de art.683 NCC, care stabileste garantia pentru evictiune respectiv vicii ascunse pe care si-o datoreaza coproprietarii unii altora. Vicii ascunse = presupune defecte ale bunului care nu puteau fi cunoscute la momentul partajului Evictiunea = presupune ca ulterior partajului apar terti care invoca drepturi asupra unor bunuri care au facut obiectul partajului Ce se poate intampla: A si B sunt coproprietari pe 2 terenuri. Si fac partajul. La partaj fiecaruia ii revine unul dintre terenuri. Ulterior partajului se constata ca terenul pe care l-a primit A de fapt se gaseste in proprietatea unui tert iar A este evins, adica se introduce o actiune in revendicare iar el pierde terenul. In situatia asta B va trebui sa il despagubeasca pe A. de ce? pentru ca ei au facut partajul ca si cum ar fi avut 2 bunuri de partajat dar in realitate exista un singur bun. Si cum il va despagubi? Cu valoarea in bani corespunzatoare cotei parti din dreptul de proprietate. Acelasi lucru se intampla si daca unul dintre bunuri are un viciu ascuns din cauza caruia este inutilizabil, sau este distrus datorita acestui viciu. Celalat sau ceilalti coproprietari vor fi tinuti sa il despagubeasca pe cel care a suferit acest prejudiciu. 5.art.678 alin.2:care instituie dreptul legal de preemtiune in favoarea coproprietarului in masura in care creditorii unuia dintre coproprietari vand silit cota parte din drept care ii revine acestuia. Efectele fata de terti a partajului 1.in masura in care partajul se realizeaza prin instrainarea bunului catre un tert si bunul este imobil, evident ca efectul translativ se va produce doar in momentul intabularii in CF. 2.art.681 :actele incheiate conform legii de un coproprietar cu privire la bunul comun raman valabile si sunt opozabile celui caruia i-a fost atribuit bunul in urma partajului. -la prima vedere ne gandim numai la coproprietarul care a primit bunul prin partaj, dar ce se poate intampla, ca la partaj sa se ajunga prin vanzare, si atunci cel caruia i se atribuie bunul este un tert. Tertul va fi de asemenea tinut in temeiul art.681 la respectarea contractelor incheiate in conditiile legii anterior de catre oricare dintre coproprietari. Efectele partajului cu privire la creditorii coproprietarilor 1.creditorii oricaruia dintre coproprietari au posibilitatea de a-l executa silit pe acesta fie prin vanzarea cotei parti care ii revine, fie cerand partajul si vanzand mai apoi partea de bun care i-a revenit.

93

2.De asemenea, creditorii au posibilitatea sa intervina pentru a-si proteja interesele in partajul inceput de catre coproprietari si in conditiile art.679 coroborat cu 1562 NCC, creditorii au posibilitatea de a ataca cu actiune pauliana partajul facut in frauda intereselor lor

Drepturi reale Cursul 12 Fiducia - -reglementarea de principiu a fiduciei o gasim in art.773 si urmatoarele, mai precis 773791 NCC. - Istorie - In VCC nu exista o reglementare a fiduciei. Se considera de principiu ca fiducia contractuala ar fi interzisa datorita reglementarilor legale. De unde apare aceasta problema/rezerva. Provine din dreptul francez. - Fiducia presupune un drept de proprietate temporar, care are un inceput si un sfarsit. - Dar in dreptul civil dreptul de proprietate este perpetuu si doar dezmembramintele si drepturile de creanta sunt temporare. Adica au o durata limitata in timp. In cazul dreptului de proprietate nu exista o limitare in timp, ea exista atata timp cat subzista obiectul asupra caruia poarta. De aceea s-au inventat succesiunile. - In cazul fiduciei insa proprietatea se transmite cu titlu temporar. Asta inseamna ca fiduciarul este un proprietar temporar, un proprietar limitat in timp. El stie de la bun inceput ca proprietatea lui va subzista pana la un moment viitor, moment la care va inceta sa mai fie proprietar si va avea obligatia sa transmita catre un tert bunul care se gaseste in prezent in proprietatea lui. Fiducia prezenta o chestiune atipica fata de ceea ce cunoastem in legatura cu proprietatea. In principiu fiducia exista inca din dreptul roman sub variate forme. Totodata paralel cu fiducia exista si ceea ce se numeste substitutie fideicomisara (= se intalnesc in materia actelor cu titlu gratuit, si presupun faptul ca fie prin testament fie prin donatie se transmite cu titlu gratuit un bun cu obligatia beneficiarului de a-l transmite mai departe, de principiu la decesul sau, unui al doilea beneficiar.) - Fiducia seamana cu trust-ul din sistemul common law. - Ce presupune fiducia - Fiducia presupune o proprietate temporara. SA NU asociem fiducia cu coproprietatea temporara. Nu au nici o legatura una cu cealalta. - Distinctia dintre coproprietate temporara si fiducia - 1.Zisa coproprietate temporara NU este un drept de proprietate pe care sa-l ai numai o perioada limitata in timp. Coproprietatea temporara este o proprietate perpetua. - doar fiducia este un drept de proprietate temporar, in timp ce in cazul coproprietatii temporare sau periodice dreptul de proprietate in sine nu este limitat in timp, el este perpetuu. - 2.in cazul coproprietatii temporare, avem 2 sau mai multi coproprietari simultan, ceea ce nu este cazul in ceea ce priveste fiducia.

94

In cazul fiduciei, avem un singur proprietar exclusiv, in cazul proprietatii periodice avem simultan 2 sau mai multi proprietari. De ce anume spunem in cazul coproprietatii periodice ca ea ar fi temporar? Foarte importan:proprietatea periodica, asa cum este ea reglementata in NCC, presupune de fapt un mecanism juridic in care ceea ce este partajat in timp este exercitiul atributelor usus si fructus ale dreptului de proprietate. In cazul proprietatii periodice, fiecare dintre coproprietar este proprietar asupra bunului tot timpul, in orice moment, pana cand bunul piere sau pana cand el isi instraineaza dreptul. Dar, ceea ce este limitat in timp este exercitiul efectiv al atributului care presupune utilizarea bunului si culegerea fructelor lui. Asta inseamna ca vom avea in cazul proprietatii periodice un mecanism similar unui partaj de folosinta, prin care coproprietarii partajeaza in timp utilizarea bunului. Ex, Eu il utilizez o saptamana, tu il utilizezi cealalta saptamana dupa care in saptamana urmatoare iarasi il utilizez eu. Atentie:in cazul zisei proprietati periodice, daca vom intalni contract prin care ex, o casa de vacanta, o saptamana pe an este atribuit in folosinta unei persoane, deci am o casa de vacanta iar o agentie de turism incheie un contract cu beneficiarul prin care ala in fiecare an 1 saptamana pe an, in 50-a saptamana din an, are posibilitatea de a folosi respectivul imobil ---sa NU ne gandim automat ca este vorba de proprietate periodica. Trebuie sa avem grija:pentru a fi vorba despre o proprietate periodica trebuie sa se specifice in mod expres in contract ca actul juridic transfera chiar dreptul de proprietate, mai precis o cota din el. pentru ca in caz contrar un astfel de contract poate sa constituie un drept de uzufruct, un drept de locatiune, un comodat, adica un dezmembramant a proprietatii care sa confere usus si fructus, sau un drept de creanta care sa permita folosirea bunului. Fiducia -nu presupune mai mult coproprietari si este intr-adevar o proprietate temporara. Definitia fiduciei =acel mecanism juridic prin intermediul caruia proprietarul unuia sau mai multor bunuri determinate (constituitor) transfera cu titlu particular drepturile sale asupra acestor bunuri catre fiduciar, care devine astfel proprietar exclusiv asupra bunurilor pe intreaga perioada de derulare a contractului de fiducie, cu obligatia ca la final, sa le transmita in proprietate catre beneficiar. Observatii 1.nu am spus ca fiduciar ar fi un contract, ci am spus ca este un mecanism juridic. De ce nu am spus ca este contract? Pentru ca potrivit art.774 NCC, fiducia poate sa aiba natura conventionala, adica sa fie nascuta din contract, respectiv natura legala, adica sa fie nascuta in temeiul legii. 2.partile contractului de fiducie sunt:constituitorul care transmite bunurile si respectiv fiduciarul.

95

(chestiunile la care ne vom referi in cele ce urmeaza se refera la fiducia conventionala, pentru ca nu avem in prezent in legislatia romana nici o ipoteza de fiducie legala reglementata. Avem doar posibilitatea ca, dar in prezent exista doar fiducia contractuala). In definite am vorbit si despre beneficiar. Beneficiarul este persoana catre care fiduciarul are obligatia de a transmite bunurile care au facut obiectul contractului, la momentul incetarii acestuia. Precizari: 1.In ce il priveste pe beneficiar Beneficiarul contractului de fiducie poate sa fie un tert strain de contract, sau beneficiar poate fi chiar una dintre partile contractului. Adica, constituitorul sau fiduciarul pot sa cumuleze si calitatea de beneficiar. 2.In ce priveste constituitorul Acesta poate sa fie orice persoana, fara a necesita o anumita calitate speciala 3.in ce priveste fiduciarul Fiduciarul trebuie sa intruneasca una dintre calitatile reglementate de art.776 alin.2 respectiv alin.3 NCC. Ex, o banca poate sa aiba calitatea de fiduciar Precizari 1.la incheierea contractului de fiducie are loc o transmisiune de la constituitor catre fiduciar. Aceasta transmisiune este unul cu titlu particular. Inseamna ca intre cei 2 se transmit doar bunuri determinate si nu se transmit elemente de pasiv. Deci de la constituitor la fiduciar se transmit doar drepturi nu se transmit obligatii. 2.un efect extrem de important al incheierii unui contract de fiducie cu privire la patrimoniul fiduciarului Prin incheierea contractului de fiducie, patrimoniul fiduciarului se divide in 2 mase patrimoniale distincte, masa bunurilor proprii si respectiv masa fiduciara. Bunurile transmise vor intra in activul masei fiduciare. Art.786 NCC:alin.1:bunurile din masa patrimoniala fiduciara pot fi urmarite in conditiile legii de titularii creantei nascute in legatura cu aceste bunuri sau de acei creditori ai constituitorului care au garantii reale asupra bunurilor acestuia si al caror opozabilitate este dobandita potrivit legii anterior stabilirii fiduciei. dreptul de urmarire poate fi exercitat de ceilalti creditori ai constituitorului dar numai in temeiul unei hotarari judecatoresti prin care se admite actiunea de desfiintare sau de inopozabilitate in ce priveste contractul de fiducie. Ce vrea sa spuna alin.1? Alin.1 vrea sa evite situatia in care se constituie fiducia pentru a frauda creditorii. Ex, am un debitor care stie ca se apropia scadenta mai multor datorii pe care le are de executat. Nu doreste sa plateasca astea si atunci ce ar putea el sa faca? transmite mai multe bunuri din activul sau patrimonial la fiduciar care devine proprietar asupra lor insa numai cu titlu temporar. Si stabileste constituitorul ca beneficiarul la finalul fiduciei este constituitorul. Si ce calculeaza el? pun o fiducie pe 10 ani, pana se linisteste apa cu 96

executarile silite, dupa care redevin proprietar. In situatia asta ce pot sa faca creditorii constituitorului? Mai intai in masura in care au garantii reale, adica ipoteca, gaj, privilegii, care confera atributul de urmarire ei vor putea sa exercite atributul de urmarire asupra bunurilor chiar daca ele au ajuns in masa fiduciara. De ce anume? Pentru ca in cazul fiduciei avem o transmisiune, adica fiduciarul devine proprietar printr-un mod de dobandire derivat. Inseamna ca fiduciarul nu este proprietar originar, adica primul proprietar, ci el este proprietar in virtutea unui act translativ incheiat cu fostul proprietar. Asadar el va dobandi in masa fiduciara bunurile cu toate sarcinile care le grevau inainte de incheierea contractului de fiducie. Consecinta este ca toti creditorii care au garantii reale care greveaza bunurile transmise in masa fiduciara vor putea sa le urmareasca si acolo, la fel cum ar fi putut sa faca daca debitorul lor le-ar vinde. Deci in acelasi mod. Dreptul de urmarire se poate exercita asupra lor. 2.ce vor face ceilalti creditori, chirografarii, care nu au garantii reale Chirografarii vor putea sa introduca actiunea pauliana prin care sa atace contractul de fiducie ca fiind incheiat in frauda lor, si sa obtia declararea inopozabilitatii fata de ei a acestui contract. Odata fiind inopozabil contractul bunurile se considera reintoarse in patrimoniul debitorului lor si vor putea sa le execute. Alin.2 de la 786: ---de data asta nu mai discutam despre creditorii constituitorului, ci despre creditorii ale caror creante se nasc dupa incheierea contractului de fiducie. Deci spune asa: titularii creantelor nascute in legatura cu bunurile din masa patrimoniala fiduciara nu pot urmari decat aceste bunuri, cu exceptia cazului in care prin contractul de fiducie s-a prevazut obligatia fiduciarului sau al constituitorului de a raspunde pentru o parte sau pentru tot pasivul fiduciei. In acest caz vor urmari mai intai activul masei fiduciare iar apoi daca este cazul pe fiduciar sau pe constituitor. De ce ne intereseaza textul asta? Pentru ca el se coroboreaza cu textele de la patrimoniu si de la gaj general. Care este regula? In masura in care un patrimoniu este divizat in mai multe mase patrimoniale ce se intampla cu gajul general? Regula ii ca desi patrimoniul este divizat in mai multe mase patrimoniale, gajul general ramane unitar. Aceasta regula o gasim la art.2324 alin.3 NCC. Asadar, atentie. In cazul fiduciei nu se spune clar ca creditorii ale caror creante s-au nascut in legatura cu masa patrimoniala fiduciara, nu vor putea sa urmareasca bunurile personale ale fiduciarului. Asadar, avem o derogare de la 2324 alin.3 in sensul ca prin incheierea unui contract de fiducie, gajul general asupra patrimoniului fiduciarului se divizeaza, se fractioneaza. Creditorii personali ai fiduciarului vor putea urmari doar bunurile din masa personala, iar creditorii ale caror creante s-au nascut in legatura cu bunurile din masa fiduciara, vor putea sa urmareasca doar activul acestei mase patrimoniale. De principiu, am spus ca prin incheierea contractului de fiducie, patrimoniul fiduciarului se divizeaza in 2 mase patrimoniale si am povestit pe art.786. 2.am subliniat faptul ca transferul de proprietate este unul temporar. Prin urmare, fiduciarul poate sa devina proprietar pe o perioada de cel mult 33 de ani. Care sunt principalele forme/variante de fiducie 97

Principalele variante sunt:fiducia garantie si fiducia gestiune. Fiducia garantie = In acest caz, constituitorul ii transmite in proprietate cu titlu temporar anumite bunuri fiduciarului pentru a garanta in acest fel executarea unei obligatii a constituitorului sau a unui tert fata de fiduciar. Intr-o astfel de ipoteza, fiduciarul cumuleaza si calitatea de beneficiar al fiduciei pentru ipoteza in care la scadenta debitorul nu va executa obligatia garantata fata de fiduciar. Ex,banca transilvania, in momentul in care mergem sa ne luam un credit de acolo, in loc sa ne ceara o ipoteca, ne propune sa constituim un contract de fiducie cu titlu de garantie. Ce inseaman asta? Inseamna ca de exemplu dorim sa ne achizitionam un credit de 30 de ani, un apartament. Si banca transilvania ne va spune urmatorul lucru:suntem de acord sa iti dam acest credit cu perioada de rambursare de 30 de ani, si in conditiile in care ne vei constitui o fiducie asupra apartamentului pe care il cumperi. Ce inseamna asta in concret? Inseamna ca pe toata perioada de derulare a contractului, proprietar asupra apartamentului cu titlu temporar va fi banca transilvania. In masura in care ne platim toate ratele la zi dupa 30 de ani la final banca transilvania va avea obligatia sa ne transfere proprietatea. Insa in ipoteza in care dupa 10,15, 20 de ani incetam sa mai platim mai multe rate succesive, banca transilvania va avea posibilitatea sa declare in conditiile contractul tot creditul scadent, sa ne decada din termenul suspensiv de executare, si declarand tot creditul scadent sa pastreze imobilul respectiv in proprietate in contul creantei tale. Care este avantajul, de ce anume sa nu faca ipoteca si sa faca fiducie garantie: 1.un prim avantaj pentru creditor in cazul fiduciei garantie este ca nu mai trebuie as recurga la executarea silita. In mod norma,daca creditorul are o garantie reala, ca ii ipoteca, ca ii privilegiu orice ar fi, el trebuie in caz de neexecutare din partea debitorului sa il dea in judecata, daca are deja titlu executoriu nu mai trebuie sa il dea in judecata trece la executarea silita. Dar oricum asta presupune o procedura cu un executor care vinde bunul la licitatie daca sunt bunuri imobile, etc. toate acestea presupun timp si cheltuieli. Pentru a evita asemenea situatii pozitia creditorului este mult mai simpla in cazul fiduciei. Nu ai achitat, consecitna este ca el ramane definitiv proprietar asupra bunului pe care-l va decide sa il valorifice cum vrea el, cum crede el. 2.in masura in care exista o fiducie garantie, trebuie a luam in calcul si urmatorul lucru. Este mult mai simplu pentru creditorul garantat pe perioada de derulare a contractului. Daca exista numai o ipoteca, el tot timpul trebuie sa verifice ca nu cumva debitorul sa scada valoarea bunului. Stiti ca vine cineva de la banca sa faca poze la apartament, la casa din cand in cand ca sa fie ei siguri ca se mentine valoarea bunului dat spre ipoteca. De ce? pentru ca in cazul in care se incheie un contract de ipoteca, ala ii fara deposedare, prin urmare proprietarul bunului ramane in posesie si fiind proprietar el poate sa faca acte juridice cu privire la bunul respectiv, poate sa faca acte materiale, printre care si acte de dispozitie. In masura in care insa banca transilvania ti-a dat creditul dar ea este proprietar pe toata perioada de rambursare a creditului, ea este singura in masura sa faca acte materiale sau acte juridice cu privire la bun si in masura in care tu doresti sa faci astfel de acte juridice 98

va trebuie sa ai acordul din partea bancii in calitate de proprietar. Deci pentru creditor, este mult mai simplu, mai ales pe o lunga perioada de timp sa supravegheze soarta juridica a bunurilor care au fost date ca si garantie. (trust-ul este echivalentul fiduciei) Fiducia gestiune =presupune ipoteza in care constituitorul transmite cu titlu temporar bunurile in proprietatea fiduciarului cu obligatia pentru acesta din urma de a le gestiona si de a le valorifica pe durata contractului, urmand ca la incetarea fiduciei beneficiarului sa ii revina bunurile care au facut obiectul gestiunii sau echivalentul lor valoric. Asta inseamna ca spre exemplu putem avea situatia in care constituitorul dobandeste prin succesiune pachetul majoritar de actiuni la o societate comerciala cu un obiect de activitate care ii este complet strain de competentele lui. Sa ne imaginam ca succesorul este profesor de pian si prin succesiune ii revine pachetul majoritar de actiuni la o societate comerciala care se ocupa cu asfaltarea drumurilor. Intr-o astfel de situatie succesorul ii pus in ipostaza extrem de neplacuta de a nu sti, de a nu se pricepe la conducerea unei astfel de activitati. Ce poate el sa faca prin intermediul unei fiducii gestiune? Poate sa stabileasca cu fiduciarul care trebuie sa indeplineasca conditiile prevazute de lege, ca ii transmite in proprietate cu titlu temporar aceste actiuni cu obligatia pentru fiduciar ca in schimbul unei remuneratii ala sa exercite drepturile izvorate din actiuni, sa le valorifice pe o anumita perioada de timp si la finalul ei sa le restituie catre constituitor sau catre un alt tert beneficiar. Care este interesul? Interesul este ca in situatia asta constituitorul nu stie, nu se pricepe sa isi gestioneze propriile bunuri. Pentru a evita un esec financiar, faliment, are posibilitatea sa dea in gestiune unei alte persoane. Se poate intampla si o alta ipoteza:sa ii dai anumite bunuri in gestiune cu posibilitatea pentru fiduciar in calitate de proprietar inclusiv sa le instraineze cu titlu oneros, evident, urmand ca la finalul fiduciei tu sa nu mai primesti aceleasi bunuri ci sa primesti echivalentul lor valoric. Si aici intervine mecanismul juridic al suborgatiei reale cu titlu universal, in sensul ca in masa fiduciara tu ii transmiti anumtie bunuri determinate urmand ca ulterior prin instrainarea lor cu titlu oneros in masa fiduciara sa intre echivalentul lor valoric. Iar la finalul contractului de fiducie tie fie ti se restituie aceleasi bunuri fie bunuri de aceeasi valoare sau de o valoare mai mare daca au fost gestionate foarte bine bunurile transmise. Precizari: Fiducia poate sa prezinte asemanari cu mai multe institutii juridice. 1.nu se confunda fiducia cu mandatul sau cu notiunea de reprezentare. Asta inseamna ca fiduciarul nu actioneaza ca reprezentant, ca mandatar a constituitorului, el are/actioneaza ca titular al unor drepturi proprii. In masura in care fiduciarul incheie acte juridice cu privire la bunurile care au facut obiectul fiduciei, el actioneaza in nume propriu, si nu in calitate de reprezentant al altuia. De ce anume actioneaza in nume propriu? Pentru ca bunurile acelea se gasesc in patrimoniul lui. Fiduciarul nu este un mandatar, nu este un reprezentant al constituitorului.

99

2.vom gasi un capitol care este asezat chiar langa fiducie in NCC, si care este intitulat administrarea bunurilor altuia. Normele legale care sunt cuprinse in capitolul referitor la administrarea bunurilor altuia nu sunt aplicabile in cazul fiduciei. De ce nu? pentru ca fiduciarul nu administreaza bunurile altuia, ci administreaza bunuri proprii. Prin urmare, regulile supletive sau imperative din materia administrarii bunurilor altuia nu sunt aplicabile in cazul fiduciei. Administrarea bunurilor altuia o gasim la 792 si urmatoarele pana la 856 NCC. Precizare: De ce avem administrarea bunurilor altuia in codul civil? Nu prea stim nici noi exact J Am tradus acest capitol din Codul civil Quebec. Noi le-am tradus integral din acest cod si l-am pus in codul civil. Dar deocamdata nu il aplicam niciunde. Noi am preluat fiducia din codul civil francez, iar administrarea bunurilor altuia din codul civil Quebec. Problema este ca cele 2 prevederi se contrazic. Unde anume apare contradictia:si codul quebec are reglementata fiducia, dar pe o alta constructie decat cea din codul civil francez. De ce anume? Pentru ca in codul civil quebec este puternic influenta de sistemul common law si acolo fiducia seamana mai degraba cu trust-urile. Diferenta fundamentala:in codul civil francez, fiduciarul dobandeste in proprietate bunul, deci este titularul bunurilor respective. In codul civil quebec se intampla o situatie atipica pentru dreptul civil continental:aici la fiducie se creaza un patrimoniu de afectatiune fara titular. Ceva ce noi nu putem accepta in traditia noastra. Se creeaza un patrimoniu fiduciar (nu o masa patrimoniala) fara titular. Si asupra caruia pe perioada fiduciei fiduciarul are numai dreptul de administrare. De aceea se spune in codul civil quebec ca in materia fiduciei sunt aplicabile normele de la administrarea unor bunuri care nu iti apartin in proprietate. Pentru ca fiduciarul nu este titular al drepturilor este numai administrator, el poate sa faca acte juridice, acte materiale dar nu este titularul drepturilor. Acest mecanism nu se regaseste in NCC, dar care a preluat sistemul de reglementare din codul civil francez, unde se spune clar ca fiduciarul devine proprietar, de aceea grija ca nu sunt aplicabile normele de administrare a bunurilor altuia. 3.sa nu confundam fiducia cu stipulatia pentru altul Stipulatia pentru altul = inseamna ca A si B incheie un contract de vanzare de exemplu, prin care stabilesc ca A ii vinde lui B o masina de tuns iarba iar B plateste pretul, dar nu ii plateste lui A ci ii plateste lui C, un tert beneficiar. Asadar, am un contract intre promitent si stipulant, prin care aia doi creeaza un drept in favoarea unui tert. Daca ne uitam de departe, pai nu avem si noi constituitor, fiduciar si tert beneficiar, pai seamana. Diferenta dintre cele doua este ca in cazul fiduciei are loc o dupa transmisiune:de la constituitor la fiduciar si mai apoi o a doua transmisiune de la fiduciar la beneficiar. De asemenea, beneficiarul in cazul fiduciei poate sa fie chiar una dintre parti, adica chiar constituitorul sau fiduciarul. In cazul stipulatiei pentru altul, intotdeauna sunt 3 persoane, tertul beneficiar este distinct de promitent si de stipulant. In al doilea rand, in cazul stipulatiei pentru altul nu are loc o dubla transmisiune, are loc o singura transmisiune, de la promitent la tertul beneficiar.

100

Atentie: Am discutat despre clauza de rezerva a proprietatii. Clauza de rezerva a proprietatii ce inseamna = inchei un contract translativ de proprietate si stabilesc ca proprietatea se va transfera la cealalta parte, la dobanditor, numai in ipoteza in care si el isi executa obligatiile, deci o vanzare cu plata in rate si stabilesc ca proprietatea se transfera la cumparator numai dupa plata ultimei rate. Si aicia, la clauza de rezerva a proprietatii, proprietatea functioneaza cu titlu de garantie. Cum adica? Eu vanzator raman proprietar pana in momentul in care tu cumparatori iti achiti integral obligatiile. De ce vreau eu sa raman proprietar? Ca sa nu fiu un simplu creditor chirografar al tau, in concurs cu ceilalti creditori. Ex, eu ti-am transferat proprietatea si tu nu imi platesti pretul. Ce se intampla? Pai daca nu imi platesti nu am decat sa incerc sa te execut silit, si vor veni si ceilalti creditori ai tai care vor incerca sa te execute silit. Pentru a evita concursul cu ei institui o clauza de rezerva a proprietatii si pana tu nu ai platit eu raman proprietar. Prin urmare nu vin in concurs cu ceilalti pentru ca bunul meu nu a iesit din patrimoniul meu. ----asta se aseamana foarte mult cu fiducia garantie: banca transilvania ramane proprietar asupra bunului pana in momentul in care tu iti achiti integral creditul. Evident ca in ambele situatii, proprietatea functioneaza cu titlu de garantie. Care este insa diferenta intra fiducia garantie si o simpla clauza de rezerva a proprietatii? Clauza de rezerva a proprietatii functioneaza doar pentru a garanta obligatia corelativa transferului dreptului de proprietar. Cum adica? Adica obligatii corelative si interdependente, contract sinalagmatic. Eu iti tranfer proprietatea pentru ca tu sa imi platesti pretul. Tu imi dai pretul pentru ca eu sa iti transfer proprietatea. In ipoteza in care transferul de proprietate este corelativ cu o alta obligatie, eu pot sa pun o clauza de rezerva a proprietatii sa ma garantez ca obligatia corelativa transferului se va executa de catre debitor. Rezerva proprietatii functioneaza numai pentru obligatii corelative nascute din acelasi contract translativ de proprietate. Deci nu pot cu o clauza de rezerva a proprietatii sa garantez obligatii nascute dintr-un alt contract, care nu sunt corelative cu transferul de proprietate. Spre deosebire de chestiunea asta, in cazul fiduciei garantie, se pot garanta si obligatii care nu sunt corelative cu transferul de proprietate. Ex,creditul luat de X de la banca transilvania, iar eu sunt proprietar asupra bunului, si inchei cu banca transilvania un contract de fiducie garantie prin care garantez obligatia lui X cu care eu nu am nici o treaba pentru ca eu nu sunt parte in contract. Un astfel de mecanism juridic nu s-ar putea realiza prin intermediul clauzei de rezerva a proprietatii pentru ca eu nu vand la banca transilvania nimic. Fiducia garantie da posibilitatea de a se garanta si obligatii care nu sunt corelative transferului de proprietate. Si datorita acestui motiv se diferentiaza fundamental de o simpla clauza de rezerva a proprietatii. 4.fiducia garantie nu se confunda nici cu vanzarea cu optiune de rascumparare Modurile de dobandire a proprietatii Observatie generala Modurile de dobandire a proprietatii pot fi: -originare 101

-derivate Modul de dobandire originar = este acel titlu/temei in baza caruia dobanditorul este considerat primul proprietar al bunului si in consecinta nu este tinut sa respecte situatia juridica anterioara a bunului respectiv. Ce inseamna asta? Inseamna ca cel care dobandeste in mod originar proprietatea o dobandeste libera de sarcini Ex, ocupatiunea, dobandirea prin posesia de buna credinta in materie mobiliara, uzucapiunea imobiliara pe VCC (numai asta), Moduri de dobandire derivate a proprietatii si a dezmembramintelor ei = modurile derivate presupun transmisiuni cu titlu particular, cu titlu universal sau universal, prin care beneficiarul (avandul cauza) dobandeste proprietatea in conditiile, cu limitele, respectiv cu sarcinile de care aceasta era grevata in patrimoniul autorului sau. Daca ne aducem aminte, am discutat ca in cazul fiduciei, discutam despre un mod derivat de dobandire a proprietatii. Adica fiduciarul nu dobandeste originar, ci dobandeste in temeiul unei transmisiuni. Consecinta este ca fiduciarul dobandeste bunurile exact cu situatia juridica pe care ele o aveau in patrimoniul constituitorului. Care sunt astfel de moduri derivate de dobandire? 1.Contractul poate fi in cazul proprietatii doar un mod derivat de dobandire 2.de asemenea, succesiunea legala sau testamentara reprezinta un mod derivat de dobandire a proprietatii Precizare generala: Care ii interesul modurilor astora de dobandire? Interesul este urmatorul:in principiu, actul juridic transfera cel mai des dreptul de proprietate. Actul juridic este un mod derivat. Consecinta este ca in masura in care se contesta dreptul tau de proprietate printr-o actiune in revendicare, tu vei fi tinut sa iti probezi calitatea de proprietar. Insa, vei putea sa o probezi numai relativ. De ce? pentru ca vei fi proprietar numai in masura in care cel de la care ai dobandit-o a fost si el proprietar. Tocmai pentru ca actul juridic face proba doar relativa, aproximativa a dreptului de proprietate, au fost inventate modurile de dobandire originare, si pe VCC un astfel de mod de dobandire originar care incheia orice fel de discutie era uzucapiunea. Daca ai avut o posesie in materie imobiliara pe o perioada suficient de lunga, erai considerat primul proprietar al bunului si nu mai interesa ce a fost inaintea ta. Tu nu mai erai influentata de situatia juridica anterioara. Tocmai pentru a rezolva chestiunea probatiunii. In NCC: nu avem o asemenea reglementare de uzucapiune in materie imobiliara. Uzucapiune pe care le avem noi sunt altceva, le zicem uzucapiuni dar sunt altceva. In materie mobiliara ce a facut VCC? In materie bunurilor mobile era si mai delicata. Pentru ca se incheie mult mai rar inscrisuri constatatoare pentru ca sunt bunuri de valoare 102

mai mica. In al doilea rand trebuie sa luam in calcul ca aceste coduri au fost facute in 1800 cand lumea nu prea stia sa scrie. Prin urmare, in materie mobiliara solutia propusa de codul francez a fost ca posesia de buna credinta valoreaza proprietate, sau titlu de proprietate. Asta inseamn ca daca in anumite conditii intrii cu buna credinta in posesia unui bun mobil, tu devii in temeiul aparentei in drept devii proprietar. Iarasi un mod de dobandire originar, ca sa nu mai avem probleme cu adevaratul proprietar, cu faptul ca tu ai dobandit de la un neproprietar, etc. Ce se intampla in NCC: Mecanismele puse la dispozitie sunt urmatoarele: In materie mobiliara, pentru a rezolva problema dobandirilor derivate si a probatiunii complicate, exista art.937 NCC, care mentine regula din vechiul drept francez, si care spune ca posesia de buna credinta in conditiile legii duce la dobandirea proprietatii mobiliare. Dobandire cu caracter originar. Daca poti demonstra indeplinirea conditiilor legii, tu esti primul proprietar al bunului mobil si orice fel de discutie cu privire la faptul ca ai dobandit de la un neproprietar, ca altcineva ar fi adevaratul proprietar se incheie aici. Ai fost posesor de buna credinta, tu esti proprietar, nimeni nu mai poate sa iti conteste dobandirea. In materie imobiliara: solutia propusa de NCC se explica prin mecanismul de carte funciara. Mai precis, in materie imobiliara, pe art.901 coroborat cu 909 NCC, tertul dobanditor de buna credinta a unui bun imobil inscris in CF ramane proprietar al bunului chiar daca titlul autorului sau a fost desfiintat in masura in care el probeaza ca a intrat in posesia tabulara a bunului cu buna credinta intemeindu-se pe cuprinsul CF. Asadar, avand in vedere complexitatea litigiilor aparute datorita transferului de proprietate, solutiile propuse de NCC sunt in materie mobiliara: 1.art.937 :posesia de buna credinta valoreaza proprietate, mod de dobandire originar care sterge orice alt fel de situatii juridice cu privire la bun In materie imobiliara: 1.art.901 coroborat cu art.909 prescriptia actiunii in rectificare de carte funciara. Exemple: In materie mobiliara: Cand anume va interveni art.937? in ipoteza in care ex, cumparatorul cu buna credinta achizitioneaza bunul de la un neproprietar. In aceasta situatie, daca el se afla in eroare, adica crede ca a contractat cu adevaratul proprietar, si eroarea lui subzista pana in momentul in care el intra efectiv in posesia bunului, el devine proprietar prin efectul posesiei, chiar daca a contractat cu un neproprietar. Orice proba contrara, orice proba cu privire la faptul ca el a contractat cu un neproprietar va deveni irelevanta pentru ca el dobandeste proprietatea cu titlu originar. In cazul imobilelor: Iarasi discutam despre buna credinta. La drepturile reale buna credinta inseamna eroare. Evident ca eroarea trebuie sa fie legitima sau scuzabila. Deci si in materie imobiliara avem eroare. Cum se prezinta situatia? Ex, cumparatorul cu buna credinta, deci din eroare, cumpara de la posesorul tabular. Asta inseamna ca il vede 103

pe vanzator inscris in CF prin urmare este convins ca el ii proprietar si ca titlu de dobandire a lui este valabil. Daca el cumpara cu buna credinta si isi intabuleaza dreptul in conditiile legii, nimeni nu va mai putea sa ceara radierea lui din CF pentru ca el a fost intr-o eroare legitim, scuzabila, intemeiata si el ramane proprietar. In materie mobiliara buna credinta, scuzabila este intemeiata pe posesia de fapt asupra bunului, te-am vazut stapanind bunul mobil deci am fost convins ca tu esti proprietar. Iar in materie imobiliara, buna credinta eroare scuzabila este intemeiata pe posesia tabulara. Te-am vazut inscris in CF deci am fost convins ca tu esti proprieta

Drepturi reale Cursul 13 Modurile de dobandire a proprietatii continuare Modurile de dobandire a proprietatii prin efectul actului juridic Dobandirea drepturilor reale,a proprietatii si a dezmembramintelor ei, prin efectul actului juridic in acceptiunea NCC, acest lucru este in principiu posibil exclusiv in cazul drepturilor reale mobiliare, deoarece in materie imobiliara sunt aplicabile regulile speciale de CF. totusi, pot fi imaginate ipoteze in care si pentru imobile actul juridic sa aiba efect translativ de proprietate. Regula:art.1273 si 1178 Art.1273 se refera de principiu la constituirea si la transferul drepturilor reale. asadar, am avea o regula in 1273 care s-ar aplica la toate drepturile reale. numai ca acelasi cod civil deroga prin art.885 de la regula din 1273. Deci degeaba ne spune 1273 ca intotdeauna drepturile reale, fara a distinge mobile sau imobile, se transfera prin efectul actului juridic, fiindca avem o exceptie asa de pronuntata in materie imobiliara incat ii greu sa mai numim 1273 regula. 1273 in principiu se aplica numai la bunuri mobile. -1273 trebuie corelat cu 1178 care in principiu reia reglementarea principiului consensualismului in actele juridice. 1178 spune in esenta ca actul juridic isi produce efecte dorite de catre parti exclusiv in puterea vointei partilor, fara a fi necesare conditii sau forme suplimentare. Acesta este principiul consensualismului, 1178, care implicit este aplicat in 1273. Dar, ambele texte sunt inlaturate in materie imobiliara. -de principiu, transferul, constituirea drepturilor reale principale se poate face prin act juridic numai in materie mobiliara. Precizari legale de art.1275 si 1274: -1275:are in vedere ipoteza de transmitere succesiva a unui bun mobil catre 2 dobanditor distincti. Intr-o astfel de ipoteza, intra in discute rolul posesiei ca mijloc de solutionare a conflictului intre drepturi concurente. Ce inseamna asta? Inseamna ca daca proprietarul unui bun mobil il instraineaza astazi lui X si maine lui Y, se pune problema: cine dintre cei 2 va fi preferat? Cine va ramane proprietar? Raspunsul il gasim in 1275 alin.1 care spune: cel care intra mai intai in posesia bunului, ramane proprietar in masura in care el este de buna credinta. Ce inseamna ca este de buna credinta la 1275: nu a cunoscut pe o alta cale existenta celuilalt contract translativ. Asadar, sa fim atenti, pentru ca trebuie corelat art.1275 cu art.936. 936 104

reglementeaza efectul posesiei in materie mobiliara, efectul de opozabilitate. Adica, posesia bunurilor mobile asigura opozabiltiatea fata de terti a drepturilor reale mobiliare. Ce inseamna asta? Avem in vedere 1275 si 936:ex, in masura in care proprietarul instraineaza bunul la 2 persoane distincte, cata vreme nici unul dintre ei nu este pus in posesie, dreptul lui nu devine opozabil fata de terti. Asadar, azi ii instraineaza lui A, maine ii instraineaza lui B. nici unul nu este pus in posesie. Consecinta care este? Dreptul lui A nu ii opozabil fata de B, dreptul lui B nu ii opozabil fata de A. solutia acestui conflict intre drepturi concurente va fi rezolvata de opozabilitatea asigurata prin posesie: primul dintre cei 2 care intra in posesie efectiva, adica are si corpus, isi asigura opozabilitatea dreptului fata de terti. Daca ii pus primul in posesie A, dreptul lui devine opozabil fata de B, invers, daca B ii pus primul in posesie, dreptul lui devine opozabil fata de terti, deci inclusiv fata de A. De aceea, 1275 spune:punerea in posesie trebuie sa se faca cu buna credinta. Asta presupune ca daca B, care a cumparat al doilea, este pus primul in posesie, el va fi preferat si va ramane proprietar numai in masura in care nu a cunoscut pe alta cale ca A chiar daca nu fusese inca pus in posesie, era proprietar pentru ca lui i s-a vandut mai intai bunul. 2.art.1274 reglementeaza riscurile in contractele translative de proprietate. -este o modificare fata de VCC. Este o modificare a abordarii fata de VCC. -pentru a intelege art.1274, trebuie sa verificam mai intai art.558:stabileste de principiu regula referitoare la riscul bunului. Si spune ca: Proprietarul suport riscul pieirii bunului, dac acesta na fost asumat de o alt persoan sau dac prin lege nu se dispune altfel. Regula este ca riscurile bunului, riscul pieirii fortuite a bunului este suportat de catre proprietar si de catre toti ceilalti titulari de drepturi reale asupra bunului respectiv. art.558. acest articol ne atrage atentia ca se poate deroga de la aceasta regula a suportarii riscului fie prin efectul contractului, fie prin efectul legii. Daca revenim la 1274, avem tocmai o astfel de derogare. Art.1274 spune:riscul contractului translativ de proprietate. Textul precizeaza ca: n lips de stipulaie contrar,adica in lipsa unei clauze contrare, ct timp bunul nu este predat, riscul contractului rmne n sarcina debitorului obligaiei de predare, chiar dac proprietatea a fost transferat dobnditorului. -asta inseamna ca daca A ii vinde lui B un bun mobil. Din momentul in care s-a incheiat contractul, conform principiului consensualismului si conform lui 1273, proprietatea se transfera de la vanzator la cumparator. Daca am aplica automat art.558, ar insemna ca cumparatorul in calitate de proprietar suporta riscul pieirii fortuite a bunului. Insa 1274 deroga de la aceasta regula si ne spune ca daca s-a incheiat un contract translativ de proprietate, chiar daca proprietatea este transferata, riscul ramane la instrainator, ca el ii debitorul obligatiei de predare a bunului, cat timp nu si-a executat aceasta obligatie. Ne intereseaza, pentru ca daca bunul piere fortuit inainte de a fi predat, cumparatorul nu mai datoreaza pretul. 1274 il corelam cu 1557 alin.1, care stabileste soarta contractului in masura in care el devine imposibil de executat. Precizare:daca proprietarul instraineaza la 2 persoane distincte bunul, cel care a fost primul pus in posesie isi face opozabil dreptul si ramane proprietar. Aici intra in discutie 936, care spune ca posesia bunurilor mobile asigura opozabilitatea drepturilor reale. 936 functioneaza atata timp cat dreptul autorului, aceluia care a facut instrainarea, nu este contestat. Adica, atata timp cat toata 105

lumea admite ca vanzatorul sigur a fost proprietar. Din secunda in care vine un tert si spune ca vanzatorul nu era proprietar, era un neproprietar, eu sunt adevaratul proprietar, din acel moment 936 nu mai prezinta interes pentru posesor, pentru ca degeaba vin eu posesor sa spun ca am fost pus in posesia bunului si dreptul meu este opozabil, daca un tert imi explica ca dreptul meu este dobandit de la un neproprietar. Din momentul in care tertul demonstreaza ca autorul meu este un neproprietar, din acel moment nu este relevant pentru posesor 936, el are nevoie de un efect mai puternic decat opozabiltiatea, fiindca titlul lui, actul de dobandire este de la un neproprietar. Si din acel moment va itnra in functie art.937, dobandire a de buna credinta de la un neproprietar. Dobandirea prin intabulare Art.885 am discutat cu el cu ocazia abordarii CF. art.885 alin.1: Sub rezerva unor dispoziii legale contrare, drepturile reale asupra imobilelor cuprinse n cartea funciar se dobndesc, att ntre pri, ct i fa de teri, numai prin nscrierea lor n cartea funciar, pe baza actului sau faptului care a justificat nscrierea. evident este vorba de act juridic sau fapt juridic. Prin urmare, 885 deroga de la regula de la 1273. Pe 1273 l-am legat de 1278. -pe 885 il legam de 1244: desi spune in titlu:forma ceruta pentru inscrierea in cartea funciara, ii aiurea. Forma asta nu este ceruta pentru inscrierea in CF, ci ad validitatem. Este ceruta pentru valabilitatea contractelor translative de proprietate sau de alte drepturi reale imobiliare, aplicabil si pentru partajul imobiliar. Observatii: Derogarea 1: -1244 deroga de la 1278. Art.1278 instituie principiul consensualismului, ii suficient sa fim de acord si se intampla ce vrem noi. Dar vine 1244 si spune ca degeaba suntem de acord daca acordul nostru nu este exteriorizat intr-o anumita forma. Forma autentica. Derogarea 2: -885 deroga de la 1273. Ne spune ca degeaba incheiem 50 de contracte translative de proprietate imobiliara, daca nu am realizat inscrierea in CF. Observatii cu privire la 885: 1.zice ca sub rezerva drepturilor reale asupra imobilelor cuprinse in CF -asta inseamna ca daca avem un imobil care nu ii cuprins in CF, nu se aplica 885. Deci avem zone foarte extinse unde nu exista sistem de CF, deloc. Cata vreme imobilul nu a fost inscris intro CF, se vor aplica regulile de la 1273, adica imobilul poate fi transferat prin acte juridice. Din momentul in care pentru acel imobil s-a deschis CF, transferul de proprietate se poate face numai prin intabulare. 2.derogare de la 885, in art.887 -se spune ca se dobandesc drepturi reale imobiliare fara intabulare cand provin din mostenire, accesiune naturala, vanzare silita sau expropriere sau in alte cazuri prevazute de lege -asadar, si in ipotezele astea, enumerate limitativ, derogari de la 885, si proprietatea se poate dobandi extratabular. -atentie sa nu ne incurcam: Ipoteza 1:imobilul nu ii inscris in CF. atunci proprietatea se transmite prin acte juridice prin art.1273

106

Ipoteza 2:imobilul ii inscris in CF si cu toate astea pe 887 in cazurile alea limitative, poate fi transmisa proprietatea extra-tabular. -Deci 887 se refera la imobile inscrise in CF. pentru ca pentru imobilele care nu sunt inscrise in CF oricum se aplica tot timpul 1273. Am discutat 1273 avand in vedere 1275 (transmisiunea facuta catre 2 dobanditori succesivi). Sa avem in vedere art.891: conflictul dintre tertii dobanditori de la un autor comun. In cazul in care , acelasi autor, ., drepturi asupra aceluiasi imobil care se exclud reciproc, cel care si-a inscris primul dreptul va fi socotit titular. Art.892 reaua credinta, 897 reaua-credinta: --- deducem ca si la 891 primul inscris in Cf va fi preferat daca s-a inscris cu buna-credinta. Daca ii cu rea-credinta mai complicat. -891 de fapt este 1275 dar pentru bunurile imobile. 1275 ne spunea ca in materie mobiliara conflictul dintre drepturi concurente il rezolva posesia, in materie imobiliara 891 ne spune ca conflictul dintre drepturile concurente le rezolva posesia tabulara. -atentie, diferenta de nuanta:in materie mobiliara, ciudatenia este putin mai mare. In materie mobiliara conflictul intre 2 proprietari: ex ii vinde lui X si dupa aceea ii vinde lui Y. Pai amandoi sunt proprietari, fiindca fiecare dintre ei nu ii proprietar fata de celalalt, fiindca nu si-a facut dreptul opozabil. Avem universuri paralele. In materie imobiliara, degeaba i-a vandut terenul lui X si Y, pentru ca niciunul nu este proprietar. Ei sunt numai creditori ai vanzatorului si unul dintre ei va deveni proprietar cand se intabuleaza. -Deci propriu-zis, in materie mobiliara posesia efectiva asupra bunului solutioneaza conflictul dintre 2 drepturi reale care se exclud. Nu putem avea 2 proprietari simultani asupra aceluias bun. Pe cand in materie imobiliara, pana la intabulare nici unul dintre ei nu este proprietar. Ei pana atunci sunt creditori ai vanzatorului. Vanzatorul are 2 creditori. Care dintre ei apuca sa se inscrie in CF devine proprietar. In legatura cu riscurile, sa avem grija, pentru ca se ridica problema 1274, cum se aplica el la bunurile imobile, cine suporta riscul Ex, ti-am vandut astazi, nu ti-am predat bunul, nu esti inscris in CF. cine suporta riscul. Sau tiam vandut bunul, te-ai inscris in CF, dar inca nu ti-am predat bunul. ----1274 ne spune foarte clar:ca el intelege sa deroge de la regula din art.558. art.558 este regula care s-ar aplica la orice bun mobil sau imobil. Esti proprietar, suporti riscul pieirii bunului. 1274 deroga pentru orice fel de bunuri si spune asa:daca cu privire la bun exista incheiat un contract translativ de proprietate care inca nu a fost executat prin predarea bunului, cata vreme nu s-a predat bunul mobil sau imobil, este vorba de predarea materiala, nu inscrierea in CF, riscurile sunt la cel care are corpusul, chiar daca el ii doar detentor precar. -consecinta este in materie imobiliara ca degeaba s-a incheiat vanzarea in forma autentica, degeaba s-a facut inscrierea in CF, cata vreme bunul imobil nu s-a predat la dobanditor, riscul este la instrainator, pentru ca el ii debitorul obligatiei de predare a bunului. -predarea se refera la remiterea materiala a bunului si nu la inscrierea in CF Precizare de nuanta in materie imobiliara: -daca discutam strict sub aspectul posesiei si a detentiei precare: in materie imobiliara se incheie un contract de vanzare cumparare azi, la notar, s-a vandut un teren. Cine dintre vanzator si cumparator ii posesor sub nume de proprietar? Vanzatorul este posesor sub nume de proprietar. De ce? pai i s-a transferat proprietatea cumparatorului? Are cumparatorul un titlu, un 107

temei care sa ii transfere lui proprietatea? Nu, pentru ca proprietatea se transfera prin intabulare. Se poate cumparatorul considera proprietar? Nu. daca nu se considera proprietar nu are animus domini. Daca nu are animus domini nu putem avea posesie sub nume de proprietar. Ocupatiune 1.in primul rand, ocupatiunea presupune/poate sa vizeze NUMAI BUNURI FARA PROPRIETAR. Fie ca na avut niciodata proprietar, fie ca proprietarul le-a abandonat. 2.abandonul se poate face atat pentru bunuri mobile cat si pentru bunuri imobile. Proprietarul poate sa abandoneze atat un bun mobil cat si un bun imobil. Insa, in cazul bunurilor imobile abandonate, ele intra in proprietatea statului. Deci, ocupatiunea vizeaza EXCLUSIV bunurile mobile, fara proprietar. 3.bunurile trebuie sa fie corporale, adica sa aiba existenta materiala. De ce? pentru ca trebuie sa fie susceptibile de posesie. Ocupatiunea este un efect al posesiei. Putem avea posesie, putem exercita corpus doar asupra unui bun corporal. -texte in cod:tezaur, alte reguli privind bunuri pierdute nu ne intereseaza, le citim noi, studiu individual O sa tot abordam 100 de feluri de dobandire a proprietatii cu buna credinta. Avem 2 mari variante de dobandire a proprietatii:1.fie il dobandim de la proprietar pentru ca ne vinde el bunul, 2. Fie nu avem un proprietar care sa ne fi transferat bunul, sau titlul nostru nu este valabil, si atunci ne trezim sa invocam buna credinta. Toate acestea sunt dobandiri de buna credinta. In cazul ocupatiunii, buna credinta, adica eroarea dobanditorului nu are nici o relevanta. Nu conteaza daca dobanditorul a fost in eroare si eroarea lui a fost scuzabila. Adica cu privire la ce sa fie in eroare? Cu privire la calitatea bunului ca bun fara proprietar. -Deci cerinta este obiectiva:bunul nu trebuie sa fie in proprietatea nici unei persoane. Daca bunul are proprietar, degeaba gasitorul a fost intr-o eroare legitima si scuzabila, adica a crezut cat se poate de explicabil ca bunul nu ar fi avut proprietar. Nu intereseaza. El nu va putea invoca ocupatiunea daca el a fost in eroare si bunul in realitate a avut proprietar, chiar daca in realitate eroarea lui era scuzabila. Dobandirea cu buna credinta Dobandirea proprietatii mobiliare prin posesia de buna credinta Care este singura ipoteza in care este aplicabil art.937: este situatia in care posesorul dobandeste bunul mobil printr-un act juridic translativ de proprietate incheiat cu un neproprietar. -asadar, in mod evident, 937 nu va putea fi invocat de catre cel care gaseste sau fura bunul. Ii exclus. Ca sa invoci 937, este necesar sa fi ajuns in posesia bunului in urma incheierii unui act translativ de proprietate cu un neproprietar. Altfel, daca nu ai acest act translativ de proprietate, nu poti sa invoci 937. Observatii:

108

1.ne amintim ca am facut discutia la actiunile posesorii ca se afirma in doctrina ca actiunile posesorii nu pot fi introduse in materie mobiliara si ca ele ar fi exclusiv actiuni imobiliare. Si un argument pe care il gasim in multe manuale ii art.937, ca rationamentul este in felul urmator: in materie mobiliara, posesia de fapt sau posesoriul echivaleaza cu petitoriul, fiind ca posesia duce in materie mobiliara in mod invariabil la dobandirea proprietatii. Si atunci oricum nu am mai avea actiune posesorie pentru ca deja actiunea ii petitorie. Grija mare: a.in primul rand, si in materie mobiliara poate sa fie un posesor care ii si proprietar, ceea ce nu il impiedica sa introduca o actiune posesorie. b.In al doilea rand. 937 nu se aplica la toti posesorii, ci doar la o categorie restransa: la posesorii care au intrat in posesia bunului in temeiul unui act juridic translativ de proprietate provenind de la un neproprietar. 2.936 spune ca:posesia valoreaza opozabilitate in materie de bunuri mobile. 936 ii util pentru posesor cata vreme nimeni nu contesta ca el a dobandit de la proprietar. In momentul in care vine un tert si spune ca cel de la care a dobandit dreptul nu este proprietar, degeaba mai are el 936 care ii asigura opozabilitatea, ca la ce sa faca el cu opozabilitatea cata vreme neproprietarul nu putea sa ii transfere lui proprietatea. Si atunci intra in discutie 937. a.ce inseamna buna credinta la 937? -din buna credinta la 937 intelegem o eroare in legatura cu calitatea de proprietar al celui de la care se face dobandirea. Art.628 alin.3: n cazul bunurilor mobile, sunt aplicabile, n mod corespunztor, regulile prevzute pentru dobndirea proprietii prin posesia de bun-credin. -ii ciudat pentru ca:la 937 buna credinta inseamna eroarea posesorului care cumpara bunul de la ala pe care il crede in mod eronat ca fiind proprietar. Si aici textul spune ca se aplica art.937 desi dobandirea se face de la proprietar. Pentru ca, 628 alin.3 ne spune:in cazul bunurilor mobile, daca cumva eu sunt proprietara bunului dar bunul este grevat de o clauza de inalienabilitate pe care eu o incalc si vand bunul la un tert, devin aplicabile regulile de la 937. Cum adica devin aplicabile? Simplu: in masura in care tertul ma vazut in posesia bunului si nu a avut un alt mijloc de informare, el a prezumat ca eu sunt proprietar si nu a putut cunoaste existenta clauzei de inalienabilitate. Consecinta este ca i se aplica 937, el dobandeste proprietatea, si contractul lui nu este anulabil. Insa in masura in care este vorba de un bun mobil dobandit de un tert de buna credinta, adica aflat in eroare, care nu a cunoscut clauza de inalienabilitate, acel contract nu va mai fi anulat. Concluzia:in principiu, regula:937 se aplica la ipoteza in care dobandirea proprietatii sau a unui dezmembramant al ei se face de la un neproprietar. Dar, se poate intampla si atceva:unde iarasi se va aplica 937, o situatie de nisa, rara dar se poate intampla:dobandirea se face de la proprietar, insa proprietarul nu poate la momentul respectiv sa instraineze proprietatea. Si in aceasta situatie, de fapt proprietarul se gaseste in ipoteza foarte asemanatoare cu ipoteza in care nu ar fi proprietar. Fiindca clauza de inalienabilitate blocheaza atributul de dispozitie juridica. Si atunci, daca dobanditorul este de buna credinta, nu cunoaste imposibilitatea in care se gaseste proprietarul, iarasi devine aplicabil art.937. -atentie, ca 937 se intemeiaza asadar pe eroarea in care se gaseste dobanditorul, eroare care este cauzata de aparente, de stapanirea bunului pe care o exercita persoana de la care se primeste bunul. Noi dobanditor suntem in eroare pentru ca il vedem pe ala stapandind bunul, si 109

nu avem un alt mijloc de a ne informa in legatura cu calitatea lui de proprietar, cu privire la existenta clauzei de inalienabilitate. Si atunci din acea stare de fapt, noi automat prezumam ca ii proprietar si ca proprietatea lui nu este grevata de sarcini. Deci ideea este ca 937 ii intemeiat pe buna credinta care inseamna eroare legitima, scuzabila in care s-a gasit dobanditorul, si eroare care a fost cauzat de posesia autorului sau. Il vedem pe el in posesia, deci posesia autorului este cel care cauzeaza eroarea, pentru ca posesia prezuma proprietatea si mai mult proprietatea libera de sarcini. -consecinta este ca nu vom putea invoca niciodata posesia de buna credinta, daca acel bun mobil face obiectul unui sistem de publicitate. Ex, am luat vapor de la unul, l-am vazut pe punte, l-am vazut ca dadea indicatii pe acolo, si am crezut ca el ii proprietar. Nu se poate, pentru ca aici avem posibilitatea sa ne informam, si aici eroarea nu mai este scuzabila. -deci eroarea intemeiata pe posesie ii scuzabila, atunci cand posesia este singurul mijloc de informare -pentru 937 buna credinta presupune convingerea eronata a posesorului ca instrainatorul are calitatea de proprietar, sau convingerea eronata ca instrainatorul are aptitudinea/capacitatea de a ii transfera proprietatea. (situatia clauzelor de inalienabilitate) -eroarea trebuie sa fie scuzabila, iar ea este legitimata scuzabila, justificata, de faptul posesiei, adica posesia autorului creaza aparenta ca acesta ar fi proprietar si ca proprietatea lui este negrevata de sarcini. Foarte important:eroarea pe care o avem in vedere la 937 ii EXCLUSIV in legatura cu persoana instrainatorului. Eroarea nu vizeaza titlul in sine, adica 937 nu va putea fi invocat pentru a-l proteja pe posesor de nulitatea sau de orice cauza de ineficacitate a titlului sau provenind de la adevaratul proprietar. -am spus ca daca cumperi un bun mobil de la adevaratul proprietar, si ulterior se constata ca contractul de vanzare cumparare este nul, noi posesor nu putem invoca 937 si sa spunem ca noi am fost de buna credinta si sa ni se acopere efectul nulitatii. Pentru ca buna credinta la 937 ii intemeiata pe posesia autorului nostru. Iar aceasta posesie ne-a creat o eroare in legatura cu calitatea lui de proprietar, dar posesia lui nu putea sa ne induca in eroare cu privire la valabilitatea contractului de vanzare cumparare pe care l-am incheiat cu el. Deci in masura in care problema posesorului nu ii dat de persoana autorului sau ci ii data de propriul titul, adica acel contract este nul, anulat, rezolutionat, etc, posesorul nu poate sa invoce art.937 si sa spuna ca el a fost in eroare, a fost de buna credinta, nu stia ca contractul nu este valabil. Deci buna credinta la 937 vizeaza exclusiv persoana instrainatorului. De aceea, 937 nu poate fi invocat in ipoteza in care posesorul isi intemeiaza stapanirea pe un titlu putativ, adica un titlu imaginar, care nu are o existenta reala, care exista numai in imaginatia posesorului. -ex, ala ne-a dat bunul in locatiune si noi credem ca ni l-a vandut. Dupa care noi invocam 937 ca am fost in eroare. b.Cand trebuie sa existe buna credinta? -buna credinta trebuie sa existe in momentul in care posesorul intruneste in propria persoana atat elementul animus cat si elementul corpus Ex,ne vinde azi un bun mobil, vanzatorul este un neproprietar, noi suntem de buna credinta, maine aflam ca vanzatorul este un neproprietar si poimaine ne preda bunul. Se aplica 937? NU.

110

trebuie sa fi de buna credinta in momentul in care ti-am predat bunul, in momentul in care tu ai intrunit si animus si corpus. -din momentul in care ne-a vandut bunul mobil noi suntem posesor sub nume de proprietar fiindca vanzatorul detine pentru noi. Dar nu ii suficient pentru a se aplica 937. Pentru a se aplica 937 nu ii suficient o posesie exercitata prin altul. Noi trebuie sa avem in propria persoana si animus si corpus. De aceea 937 alin.1 vorbeste despre o posesie efectiva, adica intrunind ambele elemente. 2 situatii pe care le are in vedere art.937: 1.cea de la alin.1 -situatia in care adevaratul proprietar s-a desesizat in mod voluntar de bunul sau -ce inseamna ca s-a desesizat in mod voluntar = ca el prin propria vointa l-a transmis unei alte persoane, insa printr-un act netranslativ de proprietate. Inseamna ca acea persoana are calitatea de detentor precar. Si ce face detentorul precar? Instraineaz bunul la posesorul nostru care ii de buna credinta 2.alin.2 si 3 -situatia in care adevaratul proprietar nu se desesizeaza voluntar de bun, ci bunul este pierdut de catre acesta sau este furat, si ulterior gasitorul sau hotul instraineaza bunul catre posesorul de buna credinta -gasitorul si hotul nu pot niciodata sa se prevaleze de art.937. de acesta se poate prevala numai posesorul care cu buna credinta printr-un act translativ de proprietate a intrat in stapanirea bunului. Precizari valabile pentru ambele situatii: -evident ca art.937 se aplica NUMAI pentru bunuri mobile, la fel ca si ocupatiunea -este vorba de bunuri mobile corporale, dobandite in virtutea unui act juridic translativ de proprietate sau translativ al altui drept real mobiliar, cu conditia ca actul respectiv sa fie un act juridic cu titlu oneros. Daca neproprietarul ne doneaza bunul mobil nu vom putea noi posesorul de buna credinta sa invocam 937. Rationamentul legiuitorului: art.17 - este vorba de eroarea comuna si invincibila un tert care fiind de buna credinta, adica in eroare, incheie un act juridic si dupa aceea trebuie protejat. Art.17 alin.1: Nimeni nu poate transmite sau constitui mai multe drepturi dect are el nsui regula generala si care ar fi aplicabila si la ipotezele de la 937 pentru ca acesta este un neproprietar. Alin.2: Cu toate acestea, cnd cineva, mprtind o credin comun i invincibil (adica fiind in eroare), a considerat c o persoan are un anumit drept sau o anumit calitate juridic, instana judectoreasc, innd seama de mprejurri, va putea hotr c actul ncheiat n aceast stare va produce, fa de cel aflat n eroare, aceleai efecte ca i cnd ar fi valabil, afar de cazul n care desfiinarea lui nu iar cauza niciun prejudiciu. -acelasi rationament, tot o ipoteza de aparenta il gasim si la 937. De aceea spune legiuitorul ca dobandirea trebuie sa se faca printr-un act cu titlu oneros. Il protejam pe ala, pentru ca daca a cumparat, inseamna ca el a dat pretul. Daca noi il luam bunul el va ramane cu un prejudiciu. Sigur ca il poate recupera de la vanzator printr-o actiune distincta dar ii mai complicat. Si atunci, 111

937 se va aplica in cazul actelor oneroase si nu se va aplica in cazul actelor gratuite. Fiindca aici daca ii luam bunul inapoi el nu sufera nici un prejudiciu. -transmisiunea in baza careia posesorul de buna credinta stapaneste bunul trebuie sa fie facuta cu titlu particular. Ex, daca printr-un testament cineva ne lasa toata averea lui. Noi intram in posesia averii unde gasim si niste bunuri mobile. Vine un tert si ne spune ca de cuius nu a fost proprietar. Si noi automat invocam art.937 pentru acele bunuri mobile. NU va fi aplicabila 937, pentru ca ea presupune transmisiuni cu titlu particular, iar noi aici avem o transmisiune universala, pentru ca ne- a lasat toata averea. De ce anume nu se aplica 937 la transmisiunile universale si cu titlu universal? Pentru ca, posesia este egal cu exercitiul in fapt a unui drept. Dreptul real poate purta numai asupra bunurilor determinate. Drepturile reale nu poate purta asupra universalitatilor juridice. Prin urmare universalitatile juridice nu sunt susceptibile de posesie. Ori 937 este un efect al posesiei. Consecinta este ca intotdeauna in 937 va presupune ca posesorul de buna credinta a intrat in stapanirea bunului in baza unei transmisiuni cu titlu particular. Distinctia dupa cum suntem pe ipoteza de la alin.1 respectiv pe ipoteza de la alin.2 si 3 - in masura in care desesizarea este voluntara din partea proprietarului, ex, proprietarul da bunul in depozit unui tert, si tertul mi-l vinde mie care sunt de buna credinta ----- Se aplica alin.1 de la 937 in temeiul caruia dobandirea proprietatii se produce instantaneu. In momentul in care posesorul intra in posesia efectiva a bunului, fiind de buna credinta. -In ipoteza in care, in baza alin. 2 si 3, bunul a fost pierdut sau furat, efectul achizitiv de la 937 nu se mai produce instantaneu in momentul intrarii in posesie, ci el este amanat 3 ani. Dar, 937 alin.2 spune asa: Cu toate acestea, bunul pierdut sau furat poate fi revendicat de la posesorul de bun-credin, dac aciunea este intentat, sub sanciunea decderii, n termen de 3 ani de la data la care proprietarul a pierdut stpnirea material a bunului -termenul de 3 ani nu curge din momentul in care posesorul de buna credinta intra in stapanirea efectiva a bunului, ci curge de la momentul pierderii sau momentul furtului. -de ce anume ne intereseaza:pentru ca ii posibil ca la momentul la care posesorul de buna credinta intra in posesia bunului, termenul de 3 ani sa fi curs de mult Ex, pierd bunul in 2012, in 2017 il gaseste cineva si in 2018 il vinde. Posesorul devine automat proprietar din momentul in care intruneste animus si corpus, fiindca termenul de 3 a curs din 2012 pana in 2015. -acest termen nu este un termen de prescriptie, nu ii nici uzucapiune, pentru ca termenul curge inainte sa fi intrat noi in posesie, nu ii nici prescriptie extintctiva si nici decadere, pentru ca daca ar fi decadere efectul ar fi ca proprietarul ar pierde proprietatea atat. Iar posesorul ar dobandi bunul prin ocupatiune pentru ca ar fi fara proprietar. Acest termen este un termen care suspenda efectul achizitiv al art.937 pe o perioada de 3 ani (si el seamana foarte mult cu art.909 alin.3, pentru ca si aici exista un termen care este de 3 ani si este vorba tot de un tert care cu buna credinta, dobandeste printr-un act cu titlu oneros, insa 909 alin.3 vizeaza bunuri imobile) -alin.3 art.937: in masura in care bunul pierdut sau furat a fost cumprat dintr-un loc ori de la o persoan care vinde n mod obinuit bunuri de acelai fel ori dac a fost adjudecat la o licitaie public, iar aciunea n revendicare a fost introdus nuntrul termenului de 3 ani, posesorul de 112

bun-credin poate reine bunul pn la indemnizarea sa integral pentru preul pltit vnztorului. Ex, am cumparat bunul de la un anticariat, si vine proprietarul in termenul de 3 ani care a pierdut sau caruia i s-a furat bunul, il revendica de la mine. Eu trebuie sa il restitui, pentru ca termenul de 3 ani suspenda efectul achizitiv, dar am asupra bunului un drept de retentie pana la momentul la care cel care revendica bunul imi plateste pretul pe care l-am achitat eu pentru bunul respectiv. Si dupa ce mi-l plateste, nu are decat sa se certe el cu cel care mi l-o vandut. -dreptul de retentie, reglementat la alin.3 pe care il gasim in art.2495 si urmatoarele. Dobandirea fructelor prin efectul posesiei de buna credinta -art.948 Precizare: 1.art.948 nu se refera la situatia in care posesorul ii si proprietar. Daca ar fi proprietar ar dobandi fructelor in virtutea atributului proprietatii numit fructus. -948 se refera la situatia in care posesorul nu este proprietar si nu are un drept real care sa ii permita dobandirea fructelor. De aceea ne si spune art.948 ca este vorba de o dobandire a fructelor prin posesie de buna credinta. Pai intotdeauna posesorul de buna credinta ii posesorul aflat in eroare. Adica posesorul care crede ca are dreptul pe care il exercita desi in realitate nu are acest drept. 2.ce intelegem prin buna credinta la 948 si cand trebuie ea sa existe -buna credinta in materia bunurilor imobile frugifere, aici buna credinta va fi apreciata in conditiile art.901 NCC, adica in functie de cuprinsul CF -daca bunul frugifer este un bun mobil, buna credinta va semnifica eroarea legitima, scuzabila a posesorului in legatura cu calitatea de proprietar al autorului sau, sau --- pana aici a fost identic cu 937 ---- sau eroarea posesorului in legatura cu viciile titlului sau, vicii care atrag ineficacitatea acestui titlu. (in consecinta buna credinta in materia dobandirii fructelor poate fi intemeiata si pe un titlu putativ, imaginar) Observatii privind diferenta intre 948 si 937 a.la 937 am spus ca eroarea pe care noi o numim buna credinta viza pe cel de la care am dobandit, faptul ca nu era proprietar. La dobandirea fructelor eroarea poate sa vizeze 2 elemente: fie pe autorul meu care nu era proprietar, fie actul juridic pe care eu l-am incheiat cu ala, care ii nul, ii rezolutionat, ii caduc, si din cauza asta este lipsit de eficacitate, nu poate sa imi transfere dreptul de proprietate sau un alt drept real. Consecinta:daca eu cumpar de la adevaratul proprietar si contractul este lovit de nulitate si eu nu am cunoscut cauza de nulitate: 1.nu voi putea invoca 937, 2.voi putea invoca dobandirea fructelor prin efectul posesiei de buna credinta. -eroarea la fructe poate viza fie calitatea celuia care le-a instrainat, care nu era proprietar, fie valabilitatea titlului in baza caruia eu am dobandit posesia. b.cand trebuie sa existe buna credinta -buna credinta, la 937 trebuie sa existe la momentul initial, cand am intrat in posesie. Pentru a dobandi fructele, buna credinta trebuie sa existe la momentul perceperii fructelor. Momentul perceperii: la fructele naturale si industriale este momentul culegerii. 113

In cazul frutelor civile, care sunt drepturi de creanta, buna credinta trebuie sa existe in momentul platii, fiind ca fructele civile se percep prin plata. -art.948 alin.2: in cazul fructelor civile percepute anticipat, adica plata facuta inainte de scadenta, revin posesorului n msura n care buna sa credin se menine la data scadenei acestora. -ex, am cumparat un apartament in manastur la etajul 9. Contractul este lovit de nulitate, fiind incheiat cu un neproprietar. Si ulterior eu o iau in freza, se va desfiinta titlul meu si eu voi fi radiat din CF. dar itnre timp pana sa se solutioneze, pana sa se introduca actiunea, eu am dat apartamentul in chirie. Actiunea in revendicare impotriva mea si in rectificarea CF ca sa fiu radiat de acolo se introduce in 9 ianuarie 2013. Chiria ar fi fost scadenta in 15 ianuarie 2013, dar a venit chiriasul in 1 ianuarie si a spus ca vrea sa plateasca astazi, si noi am primit plata. Vom pastra acele fructe? Nu. pentru ca eu ar fi trebuit sa raman de buna credinta pana in 15, adica pana la data scadentei. Ori, deja in 9 eu nu mai sunt de buna credinta fiindca sa introdus impotriva mea o actiune in revendicare, si deja eu nu mai pot fi convins in afara oricarui dubiu ca sigur eu sunt proprietar. Buna credinta inseamna mereu o eroare in afara oricarui dubiu. Daca ai un dubiu, nu mai avem ce povesti. c.alin.5 de la 948: Posesorul de rea-credin trebuie s restituie fructele percepute, precum i contravaloarea acelora pe care a omis s le perceap. -ce vrea sa spuna textul asta:daca a fost posesor de rea credinta asupra unei livezi, si nu a cules corcodusele din livada, oricum va trebui sa ne despagubeasca prin echivalent. In acest caz, cand avem o despagubire prin echivalent nu o sa mai avem o actiune in revendicare, pentru ca nu mai exista fructele in materialitate lor, ci va fi numai o actiune personala, fiindca vom avea o creanta in bani. Si actiunea personala, spre deosebire de actiunea in revendicare este prescriptibila in 3 ani. -dar trebuie sa le restituie si pe cele pe care le-a omis sa le perceapa: sa nu ne gandim ca: ex daca eu sunt posesor de rea credinta pe apartamentul din manastur de la etajul 9, noi o sa putem cere prin actiunea in revendicare si chiriile pe care eu le-am omis sa le percem, zicand: pai tu puteai sa dai in chirie apartamentul si ai fi obtinut chirii in functie de valoarea pietei la un pret de nustiu cat pe luna. Ai omis sa faci lucrul asta, nici o problema, noi ti le cerem. Nu se poate. Textul respectiv vizeaza fructele pe care bunul le-ar fi produs in starea in care el a intrat in posesia posesorului de rea-credinta, deci nu ca tu ai fi putut sa ii aduci imbunatatiri, sa il inchiriezi,sa ai tu initiative. Nu. vizeaza fructele pe care bunul le producea atunci cand a fost dobandit de catre posesor. Uzucapiunea mobiliara -art.939 -este o noutate absoluta adusa de NCC -presupune un termen de 10 ani care curge din momentul intrarii in vigoare a NCC Art.939: Acela care posed bunul altuia timp de 10 ani, n alte condiii dect cele prevzute n prezenta seciune, poate dobndi dreptul de proprietate, n temeiul uzucapiunii -cand se va aplica uzucapiunea mobiliara: evident, atunci cand nu este aplicabila nici ocupatiunea, si nici dobandirea bunurilor mobile prin posesia de buna credinta.

114

-deci daca bunul este fara proprietar nu o sa invocam uzucapiunea de 10 ani pentru ca l-am dobandit prin uzucapiune. Daca am un titlu translativ de proprietate provenind de la un neproprietar si noi am fost de buna credinta, cel tarziu dupa termenul de 3 ani noi vom deveni proprietari. Iarasi, nu mai ii nevoie sa asteptam 10 ani. Deci uzucapiunea mobiliara se refera exclusiv la ipotezele in care nu sunt aplicabile, nu sunt indeplinite conditiile nici pentru ocupatiune si nici pentru dobandirea bunurilor mobile prin posesia de buna credinta Ex,am dobandit bunul de la un neproprietar, fiind in eroare, printr-un act translativ de proprietate, dar eroarea noastra nu este scuzabila. In aceasta situatie nu vom putea sa ne prevalam de art.937 ci va trebuie sa asteptam 10 ani, timp in care va trebui sa avem o posesie utila. In masura in care pe parcursul acestor 10 ani posesia noastra este viciata, consecinta este ca se suspenda cursul de uzucapiune. Dupa ce viciul inceteaza, inceteaza suspendarea, se reia termenul de uzucapiune. -evident ca toate efectele posesiei, fructe, ocupatiune, dobandirea prin posesia de buna credinta, uzucapiunea mobiliara toate presupun evident o posesie utila, neviciata. -la uzucapiunea mobiliara posesia trebuie sa fie utila toata perioada de 10 ani. Pe cand dincolo, unde modurile de dobandire sunt instantanee, posesia trebuie sa fie utila in momentul in care se dobandeste proprietatea. Drepturi reale Cursul 14 Uzucapiunea mobiliara continuare -uzucapiunea mobiliara trebuie sa o privim ca un mod de dobandire reziduala, adica solutia de avarie, in sensul ca uzucapiunea mobiliara va produce efecte numai in ipoteza in care nici ocupatiunea si nici posesia de buna credinta nu sunt susceptibile de a determina dobandirea proprietatii. In cazul in care sunt indeplinite conditiile pentru oricare dintre celelalte 2 moduri de dobandire, evident ca uzucapiunea mobiliara nu intereseaza. Pentru ca presupune un termen foarte lung, un termen de 10 ani. Accesiunea In ce priveste accesiunea, discutam exclusiv despre accesiunea imobiliara, si in special accesiunea imobiliara artificiala. In esenta accesiunea presupune unirea, lipirea, unui bun la un alt bun. Consecinta este ca proprietarul bunului apreciat de lege ca fiind mai important, ca fiind bunul principal, va dobandi prin accesiune si proprietatea asupra bunului accesoriu. Precizari: -cand discutam despre accesiune, la fel ca si atunci cand discutam despre celelalte moduri de dobandire a proprietatii, trebuie sa avem in vedere faptul ca fiind vorba de dreptul civil, aceste moduri de dobandire a proprietatii, in principiu nu produc efecte automat, de plin drept, ex lege. In principiu modurile de dobandire a proprietatii produc acest efect numai in masura in care persoana interesata, in speta posesorul sau orice alta persoana, invoca respectivul mod de dobandire a proprietatii. -ocupatiunea, uzucapiunea, posesia mobiliara de buna credinta nu produc efecte de plin drept, ele produc efectele numai in masura in care persoana interesata intelege sa se prevaleze de ele. Daca nu invoci uzucapiunea nu vei dobandi proprietatea. Daca nu invoci ocupatiunea, la fel. Deci, ele

115

produc consecintele juridice numai in masura in care persoana interesata, si nimeni altcineva, intelege sa se prevaleze de ele. Daca nu, efectul achizitiv de proprietate nu se produce. O sa vedem ca in materia accesiunii lucrurile sunt putin diferite. In sensul ca anumite efecte ale accesiunii se produc ex lege. Accesiunea prezinta un anumit specific care o diferentiaza de restul modurilor de dobandire a proprietatii. Observatii: 1.accesiunea invariabil est un mod de dobandire cu titlu oneros. -Adica, in cazul accesiunii, intotdeauna, beneficiarul acesteia va fi tinut sa il despagubeasca pe proprietarul anterior al bunurilor dobandite prin accesiune. 2.exista ipoteze in care efectele accesiunii, sau o parte dintre efectele accesiunii se produc ex lege, independent de vointa beneficiarului acestuia 3.accesiunea imobiliara artificiala nu este intotdeauna un mod autonom de dobandire a dreptului de proprietate. -Ce inseamna asta: art.886 NCC, vorbeste despre dobandirea unor drepturi reale fara intabulare, si in alin.1 se enumera ipotezele de dobandire, si se spune ca drepturile reale se dobandesc fara inscriera in CF cand provin din mostenire, din accesiune naturala, sau prin expropriere Este de observat ca de principiu legiuitorul intelege doar accesiunea imobiliara naturala ca fiind veritabil mod de dobandire a proprietatii nu si accesiunea imobiliara artificiala. -Prin urmare, concluzia generala privind accesiunea este ca accesiunea mobiliara este intotdeauna un mod de dobandire a proprietatii, accesiunea imobiliara naturala este si ea un mod de dobandire a proprietatii, iar accesiunea imobiliara artificiala este in anumite ipoteze mod autonom de dobandire a proprietatii, iar in alte situatii ea se rezuma la a conferi titlul care justifica intabularea proprietatii in CF Efectele mai importante din materia accesiunii imobiliare artificiale 1.art.579 NCC:reia o prezumtie existenta si in VCC, precizeaza in alin.1: Orice lucrare este prezumat a fi fcut de proprietarul imobilului, cu cheltuiala sa i c este a lui, pn la proba contrar. -aici avem 2 prezumtii: a.se prezuma ca daca esti proprietar al terenului esti si proprietarul lucrarii realizate pe terenul respectiv b.se prezuma ca lucrarea existenta pe un anumit teren a fost realizata pe cheltuiala proprietarului acelui teren de ce anume ne intereseaza aceasta a 2-a prezumtie: pentru ca in masura in care un tert are pretentia de a fi despagubit pentru lucrarea realizata pe terenul altuia, tertul va fi cel care trebuie sa rastoarne prezumtia relativa si sa demonstreze ca el este cel care a suportat cheltuiala pentru realizarea acelei lucrari. Atentie, 579 instituie doar o prezumtie relativa, asadar ca un mijloc de proba. 579 nu este propriu-zis un text care sa refere la accesiune. Daca ii sa avem in vedere textele care reglementeaza modalitatile de realizarea al accesiunii imobiliare artificiale, trebuie sa avem in vedere ca exista 2 ipoteze de accesiune artificiala:

116

1.Ipoteza 1:art.577 alin.2 si se refera la situatia in care proprietarul unui teren realizeaza pe acest teren o lucrare cu materiale care nu ii apartin Ce spune alin.2:cand lucrarea este realizata de proprietarul imobilului cu materialele sale sau cu materialele altuia, dreptul de proprietatea asupra lucarii se naste in favoarea proprietarului imobilului din momentul inceperii lucarii pe masura realizarii ei, daca printr-un act juridic nu se prevede alt fel. Observatie: -in situatia in care proprietarul a construit cu materialele lui pe terenul propriu, nu discutam despre accesiune. Daca realizeaza o lucrare cu materialele proprii el devine proprietar prin simplul fapt al constructiei, datorita faptului ca materialele respective i-au apartinut tot lui. Ca sa discutam despre accesiune, este necesar ca materialele si terenul sa aiba proprietar diferit. In ipoteza reglementata de 577 alin.2, adica proprietarul construieste cu materialele altuia pe terenul propriu, in aceasta ipoteza accesiunea imobiliara artificiala reprezinta un veritabil mod de dobandire a proprietatii. O dobandire extratabulara. De unde rezulta acest lucru? Din modul de reglementare al alin.2:dreptul de proprietate asupra lucarii se naste in favoarea proprietarului imobilului din momentul inceperii lucrarii pe masura realizarii ei. Asadar, in aceasta prima ipoteza, proprietarul terenului construieste pe terenul propriu cu materialele altuia, accesiunea imobiliara artificiala functioneaza in continuare ca mod autonom de dobandire a proprietatii, pe masura ce construiesti, devii proprietar prin simplul fapt al constructiei. 2.Ipoteza 2:art.581, 582 si 586 ea se refera la situatia in care un tert construieste pe un teren care nu ii apartine, si realizeaza lucrarea cu materiale proprii. De aceasta data, accesiunea imobiliara artificiala nu mai functioneaza ca mod autonom de dobandire a proprietatii. De unde deducem acest lucru? Din mai multe texte legale: Art.581 sau 582 lit.a:proprietarul terenului pe care tertul a construit cu materialele proprii are dreptul la lit.a s cear instanei s dispun nscrierea sa n cartea funciar ca proprietar al lucrrii. Asadar, de aceasta data, prin simplul fapt al constructiei, proprietarul terenului nu dobandeste dreptul de proprietate asupra constructie. El va deveni proprietar numai din momentul si prin efectul intabularii. De unde mai rezulta acest lucru? Sa ne uitam la art.589:ne intereseaza prima parte a textului care spune asa: Ori de cte ori dobndirea dreptului de proprietate, exclusiv sau pe cote-pri, este condiionat, potrivit reglementrilor din aceast seciune, de nscrierea n cartea funciar,..,. Asadar, 589 admite implicit ca in anumite situatii dobandirea in temeiul accesiunii imobiliare artificiale este conditionata de intabulare. De ce ne intereseaza aceasta discutie, faptul ca intr-o anumita situatie devii automat proprietar, iar in cealalta devii proprietar numai in momentul intabularii? Sa avem in vedere art.590 precizeaza ca pn la data ncheierii conveniei sau a introducerii aciunii de ctre cel ndreptit la nscrierea n cartea funciar, autorul lucrrii i poate ridica materialele. ----asta inseamna ca in masura in care un tert de buna sau de rea credinta, nu are importanta, construieste pe terenul altuia cu materiale proprii, si la un moment dat constata ca va fi dat in judecata, ce posibilitate are el? Pana la momentul intabularii unui drept in favoarea titularului terenului el poate sa dezafecteze constructia realizata si sa isi ia materialele. Asta inseamna ca tertul constructor pe terenul altuia ramane proprietar pana in momentul in care se produce intabularea in folosului proprietarului terenului.

117

Nu intram in detalii privind obtiunile care ii revin proprietarului pe 581 si pe 582, pentru ca acestea le citim singuri. Atentie, asupra unei chestiuni importante: mai intai, intereseaza distinctia pe 581 si 582 in functie de buna respectiv de reaua credinta a constructorului. Atentie, am discutat despre modul de dobandire a proprietatii prin posesia de buna credinta si am analizat mereu dupa cum este de buna sau de rea credinta. Grija, la accesiune, buna credinta seamana foarte mult cu ce am mai povestit, dar de data asta buna si reaua credinta nu se analizeaza in persoana dobanditorului, nu ne intereseaza cum ii proprietarul terenului. De data asta ne intereseaza buna sau reaua credinta a celui care pierde proprietatea, adica buna sau reaua credinta a constructorului. Buna respectiv reaua credinta, semnificatia ei in materia accesiuni o regasim in art.586. acesta specifica ca autorul lucrrii este de bun-credin dac se ntemeiaz fie pe cuprinsul crii funciare n care, la data realizrii lucrrii, era nscris ca proprietar al imobilului, fie pe un mod de dobndire nesupus nscrierii n cartea funciar, dac, n ambele cazuri, nu rezulta din cartea funciar i nu a cunoscut pe nicio alt cale viciul titlului su. Observatie 1.prima observatie:586 prezinta aceeasi reglementare a bunei credinte pe care o regasim si in alta parte, anume la 948 alin.4 coroborat cu alin.3. adica, buna credinta in materie de accesiune imobiliara artificiala, presupune aceeasi semnificatie cu buna credinta la dobandirea fructelor. Adica, este de buna credinta, constructorul care nu cunoaste faptul ca titlul sau, titlul in baza caruia a dobandit proprietatea, este viciat, de exemplu este lovit de nulitate, sau nu cunoaste faptul ca autorul sau cel de la care a dobandit proprietatea dintr-un motiv sau altul, nu era proprietarul bunului respectiv. O chestiune practica foarte importanta: este de buna credinta numai constructorul care are convingerea la momentul la care incepe realizarea lucrarii ca fie este proprietar pe terenul ala, fie are un alt drept, exemplu superficia, care drept ii da lui posibilitatea sa construiasca pe acel teren. Daca avem in vedere de exemplu uzufructuarul, se incheie un contract de uzufruct, iar eu uzufructuar incep sa fac o constructie, sunt constructor de buna sau de rea credinta? De rea credinta, pentru ca in principiu dreptul de uzufruct nu imi confera posibilitatea sa construiesc pe terenul altuia. In principiu, asadar, va fi de buna credinta doar cel care bazandu-se pe curpinsul CF se crede fie proprietar, fie titular al unui drept de superficie, asupra terenului pe care construieste. 2.A 2-a observatie: care are utilitate practica Se discuta foarte mult ce se intampla daca constructorul incepe realizarea lucrarii in baza unei promisiuni de vanzare cu privire la terenul respectiv. Deci se incheie o promisiune de vanzare, si stiind ca am promisiunea aia, si ca va urma ulterior sa inchei vanzarea, eu promitent cumparator incep sa construiesc pe teren. Sunt eu un constructor de buna sau de rea credinta? Raspunsul este ca sunt un constructor de rea credinta, pentru ca eu stiu foarte bine la momentul respectiv ca nu am dreptul de proprietate asupra terenului. 3.a 3-a observatie, care la fel are o utilitate practica Pe NCC, inclusiv in situatia in care am incheiat contractul de vanzare cumparare, dar nu sunt inscris in CF si incep sa construiesc, eu sunt tot un constructor de rea credinta, fiind ca eu stiu ca nu am nici un drept care sa imi permita sa construiesc. 118

4.A 4-a observatie O chestiune care era discutata pe VCC se punea problema:daca proprietarul terenului te vede ca construiesti pe terenul lui si nu zice nimic, te lasa sa construiesti, si dupa aceea la final el vine la noi si invoca accesiunea. In aceasta situatie se punea problema daca nu ar fi trebuit sanctionat proprietarul terenului pentru exercitarea abuziva a dreptului sau? Evident ca o astfel de interpretare era cel putin aberanta. Raspunsul este ca:categoric proprietarul nu are nici o obligatie sa vina si sa ne treaga de manuta si sa iti atraga atentia ca tu nu esti proprietar la momentul la care faci constructia. Deci, nu are relevanta comportamentul proprietarului terenului, nu are relevanta faptul ca el nu zice nimic. Poate sa treaca in fiecare zi pe strada si sa vada cum construiesti si sa si zica succes, spor. Ideea este ca comportamentul adevaratului proprietar al terenului nu influenteaza sub nici o forma solutia in ce priveste aprecierea bunei sau relei credinte al constructorului. Gasim chestiunea asta analizata in art.593: Autorul de rea-credin al lucrrii nu poate s opun proprietarului terenului pasivitatea pe care ar fi vdit-o acesta pe durata realizrii lucrrii. 5.A 5-a observatie Constructorul realizeaza cu materialele proprii o lucrare pe terenul altuia. Observatii: a.in aceasta situatie evident accesiunea nu este un mod de dobandire a proprietatii, asadar ea nu furnizeaza titlul pentru o eventuala dobandire in temeiul intabularii. Consecinta este ca cata vreme nu s-a intabulat dreptul de proprietate in favoarea proprietarului terenului, constructorul poate sa isi ridice materialele b.grija, in materia in care constructorul este de buna credinta, accesiunea nu este numai un beneficiu pentru proprietarul terenului, ea poate sa fie si o neplacere pentru proprietarul terenului, pentru ca a construit pe terenul altuia inseamna automat ca ai incalcat aluia dreptul de proprietate. Consecinta fireasca, de bun simt, ar fi ca proprietarul terenului sa poata ceara oricand demolarea. Cu toate acestea,daca constructorul este de buna credinta, proprietarului terenului ii este imposibil sa pretinda demolarea. In situatia asta el nu va avea alta varianta decat fie sa accepte invocarea accesiunii, sa devina proprietar si sa-l despagubeasca pe celalalt, fie sa ii ceara constructorului sa cumpere terenul la valoarea de piata al terenului. Daca opteaza pentru al obliga pe celalalt sa cumpere terenul, va fi aplicabil art.592, care ne spune in alin.2 ca proprietarul iniial al imobilului are un drept de ipotec legal asupra acestuia pentru plata preului de ctre autorul lucrrii.----Sa ne uitam si la art.2386 punctul 1 care se leaga de 592 alin.2 Ce inseamna ca proprietarul terenului are un drept de ipotec legal? Ex, suntem plecat cu bursa erasmus in spania. Si ne intoarecem din spania dupa 2 ani de studiu intensiv al dreptului spaniol. Si dupa ce ne intoarcem constatam ca pe terenul pe care l-am primit prin mostenire de la o matusa un vecin a construit o casa. In aceasta situatie se pune problema ce putem noi sa face: putem sa invocam accesiunea sau putem sa il obligam pe el sa ne cumpere terenul. Nu discutam despre buna sau reaua credinta, pentru ca in ambele variante avem si posibilitatea de a-l obliga sa cumpere terenul, la reaua credinta avem suplimentar posibilitatea de demolare. Oricum am vrut sa vindem terenul, asa ca ne convine. Si cere obligarea lui sa ne plateasca pretul la valoarea de piata. In aceasta situatie 592 ne protejeaza prin faptul ca pana la momentul la care el ne plateste pretul, noi ramanem titular al unui drept de ipoteca asupra terenului pe care noi i l-am transmis in 119

proprietate. Care ii interesul? Interesul este ca nu ne trezim ca ramanem un simplu creditor chirografar, si venim in concurs cu ceilalti creditori ai constructorului. Deci noi i-am transmis in proprietate terenul urmand ca el sa ne plateasca pretul, dar pana la plata pretului, noi pastram asupra acelui teren un drept de ipoteca. Avem la 583 si 585, reglementate lucrarile adaugate Adica ce intra la lucrarile adaugate? Ex, termopane. -Chiar daca sunt reglementate in materia accesiunii, lucrarile adaugate nu sunt ipoteze veritabile de accesiune? De ce nu sunt ipoteze veritabile de accesiune? Pentru simplu fapt ca zisele lucrari adaugate nu sunt bunuri distincte, care sa faca obiectul unui drept de proprietate distinct. -in masura in care fixez un termopan la casa vecinului meu, vecinul nu va dobandi termopanul prin accesiune, ci prin incorporare, pentru ca termopanul odata atasat constructiei nu mai exista ca bun distinct. El este parte integranta a constructiei. -legiuitorul il reglementeaza in materia accesiunii dar nu sunt veritabile ipoteze de accesiune Art.596, care trebuie coroborat cu art.699 din materia dreptului de superficie Art.596 ne spune in alin.1: Titularul dreptului de superficie ori al altui drept real asupra imobilului altuia care i permite s dobndeasc proprietatea asupra lucrrii realizate asupra acelui imobil va avea, n caz de accesiune, n mod corespunztor, drepturile i obligaiile reglementate pentru proprietarul imobilului, dac nu s-a prevzut altfel n momentul constituirii dreptului real. Art.596 se coroboreaza cu 699 din materia dreptului de superficie. Ce vrea sa spuna in esenta? Daca am un teren pe care nu vreau sa-l vand, dar constitui in favoarea unui tert un drept de superficie asupra acelui teren. Dreptul de superficie este acel drept care ii permite titularului sau sa construiasca si sa devina proprietar asupra bunurilor pe care le realizeaza asupra terenul altei persoane. Ii constitui un drept de superficie asupra terenului meu, teren care nu ii construit si pana sa inceapa asta sa construiasca vine altcineva, o alta persoana si construieste pe teren. Se ridica intrebarea, in aceasta situatie cine anume se poate prevala de accesiune, eu nudul proprietar sau titularul dreptului de superficie. Raspunsul il gasim in 596 alin.1, care ne spune ca superficiarul dobandeste propriu-zis dreptul de accesiune. Deci in masura in care am un drept de superficie asupra terenului, eu superficiarul voi putea sa invoc accesiunea cu privire la constructiile realizate de catre terti. Daca ne referim la dezmembraminte, art.716 alin.4 din materia dreptului de uzufruct, care spune ca daca uzufructuarul incepe sa aiba idei si construieste pe terenul dat in uzufruct, in lipsa de prevederi contractuale contrare, se vor aplica intre el si nudul proprietar regulile de la accesiune, iar uzufructuarul va fi un constructor de rea-credinta, fapt confirmat de art.597, care ne spune cu titlu de principiu, ca lucrrile fcute de un detentor precar sunt supuse, n mod corespunztor, regulilor aplicabile posesorului de rea-credin. Deci intre uzufructuar si nudul proprietar se vor aplica in lipsa de clauza contrara regulile de la accesiune. Atentie, accesiunea presupune in esenta norme dispozitive. Inseamna ca regulile de la accesiune sunt aplicabile in lipsa de stipulatie contrara care ar putea interveni intr-un contract realizat intre proprietar si constructor. In masura in care proprietarul si constructorul se inteleg altfel, regulile din materia accesiunii sunt inlaturate. Deci nu sunt norme imperative. Ex, nu are decat sa spuna proprietarul uzufructuarului: vrei sa construiesti pe teren? Da. atunci noi stabilim ca intre noi nu se aplica regulile de la accesiune. Tu vei construi si vei deveni proprietar asupra constructiilor respective, iar la finalul uzufructului vei avea obligatia sa le 120

dezafectezi. Nici una din normele discutate pana acum nu se va aplica intre cei 2 si s-a terminat discutia. Ii posibil acest lucru. Accesiunea cuprinde un set de norme conflictuale. Adica norme care trebuie sa se aplice in ipoteza unui conflict intre constructor si proprietar. Trebuie sa solutioneze intr-un fel conflictul asta. Daca conflictul nu exista prin faptul ca ei incheie un contract se inteleg in alt fel, nici o problema, normele legale din domeniul accesiunii nu se vor aplica, punct. Uzucapiunea imobiliara Precizare: nu vom discuta la curs despre uzucapiunea din codul vechi. Evident, ca este foarte posibil sa primim subiecte legate de uzucapiunile din VCC Generic, uzucapiunea pe VCC sunt 2, si este numai imobiliara, ambele efect al posesiei ca stapanire asupra bunului. 1.uzucapiunea imobiliara pe 30 de ani -presupune o singura conditie, posesie utila timp de 30 de ani asupra unui imobil. 2.uzucapiunea intre 10-20 de ani, zisa uzucapiune scurta -presupune: a.dobandirea cu buna credinta printr-un act juridic b.act juridic incheiat cu un neproprietar c.priveste un imobil care ulterior era posedat timp de 10 sau 20 de ani -uzucapiunea pe VCC era un mod de dobandire originara a proprietatii ---asta inseamna ca in VCC daca puteai sa te prevalezi de uzucapiune erai considerat primul, intaiul proprietar al imobilului respectiv Pe NCC Zisele uzucapiuni reglementare de NCC la art.930 si 931 NCC: 1.nu sunt uzucapiuni 2.nu sunt moduri de dobandire a proprietatii Uzucapiunea extratabulara Care este ipoteza avuta de legiuitor in acest caz? Ipoteza seamana foarte mult cu situatie de uzucapiunea clasica de pe VCC. Si ea presupune ce? o durata de timp in care un neproprietar exercita posesia asupra bunului altuia. Ni se spune ca dreptul de proprietate asupra unui imobil i dezmembrmintele sale pot fi nscrise n cartea funciar, n temeiul uzucapiunii, n folosul celui care l-a posedat timp de 10 ani. Asadar, ca o prima observatia, s-ar parea ca uzucapiunea extratabulara, de ce ii spune extratabulara? Fiindca este independenta de CF, se bazeaza pe o posesie extratabulara. Deci uzucapiunea extratabulara prespune in esenta: -un imobil care are proprietar -un tert care ia in stapanire acest imobil exercitand asupra lui posesia -posesia care trebuie sa fie utila si neintrerupta pe o perioada de 10 ani. -asadar la prima vedere ar pararea ca asemanarea este foarte mare intre uzucapiunea extratabulara si uzucapiunile reglementate de VCC. Diferenta ar fi in legatura cu durata, in sensul ca asta ar fi pe o durata de timp mult mai scurta,anume 10 ani, fata de 30 de ani, respectiv de 10-20 de ani. 121

De ce anume aceasta uzucapiune totusi se diferentiaza in mod fundamental de uzucapiunile din VCC? Observatii: 1.pe langa conditiile presupuse de 930 alin.1, ni se mai spune ca uzucapiunea extratabulara se va produce daca: a.proprietarul nscris n cartea funciar a decedat ori, dup caz, i-a ncetat existena b.a fost nscris n cartea funciar declaraia de renunare la proprietate; c.imobilul nu era nscris n nicio carte funciar -ne intereseaza sa observam ca alaturi de conditia posesia si a termenului de 10 ani, mai avem o a treia conditie la uzucapiunea extratabulara, a treia conditie care se regaseste la lit.a, b si c. Atentie, enumerarea nu presupune conditii cumulative, adica toate 3 deodata, ci presupune conditii alternative:avem o posesie de 10 ani si:fie proprietarul inscris in CF a decedat, fie a renuntat, fie imobilul nu figureaza in nici o carte funciara. De ce anume aceasta a treia conditie: aceasta conditie suplimentara regasita in enumerarea alternativa de la litera a,b si c, se justifica pe o chestiune pe care am discutat-o la CF, si anume ce se intampla in situatia unui conflict intre posesia exercitata asupra bunului si posesia tabulara? Am spus ca intotdeauna va prevala posesia tabulara. Care este explicatia? Protejarea tertilor care trebuie sa se increada intotdeauna in ceea ce pot ei sa cunoasca din CF. Uzucapiunea extratabulara ar presupune tocmai o infrangere a posesie tabulare realizaat prin posesia exercitata asupra bunului. De ce? pentru ca in CF figureaza X ca si proprietar, ala are posesie tabulara. Si Y stapaneste bunul respectiv si dupa un anumit interval de timp il uzucapeaza. Daca uzucapiunea extratabulara ar putea functiona in contra celuia inscris in CF, ar insemna ca posesia exercitata asupra bunului are o forta juridica mai mare decat posesia tabulara. Ceea ce nu ii posibil. Consecinta este ca uzucapiunea extratabulara, termenul acela de 10 ani incepe sa curga numai din momentul in care inceteaza sa mai fie exercitata o posesie tabulara, fie pentru ca proprietarul moare, fie pentru ca el renunta la proprietate, fie pentru ca imobilul respectiv nu este inscris in nici o CF. Asadar termenul de 10 ani nu poate sa curga cata vreme o alta persoana exercita asupra aceluias imobil posesie tabulara. Deci daca imobilul de peste drum este inscris acum in Cf in beneficiul unei persoane x, care ii in viata si care nu a renuntat la proprietate,nimeni nu va putea sa uzucapeze extratabular imobilul respectiv. 2.chiar in masura in care nu exista nimeni care sa exercite posesia tabulara, ex,proprietarul inscris este decedat, zisa uzucapiune extratabulara nu duce la dobandirea dreptului de proprietate sau a dezmembramintelor sale in mod direct, ci zisa uzucapiune extratabulara la fel, ca si accesiunea imobiliara artificiala intr-una dintre ipoteze, furnizeaza doar un titlu, un temei juridic in baza caruia uzucapantul va putea sa ceara intabularea dreptului sau in CF, si abia in momentul intabularii in CF el va deveni proprietar. Asadar, modul de dobandire ramane intabularea. -art.886 si a vedem acolo ca intre modurile de dobandire extratabulara nu figureaza uzucapiunea.

122

(deci concluzii:1.uzucapiunea extratabulara nu poate curge impotriva unei posesii tabulare, 2.uzucapiunea extratabulare nu duce ea automat la dobandirea proprietatii sau a unui dezmembramant, ci ea furnizeaza doar un titlu, un temei in baza caruia uzucapantul sa ceara intabularea, si uzucapantul va deveni proprietar doar din momentul intabularii.) Grija mare, pe VCC scrie ca daca posedai timp de 30 de ani, uzucapai si se considera cu efect retroactiv ca ai fost proprietar din momentul in care ai inceput posesia. Ori, un asemenea efect retroactiv nu exista la uzucapiunea extratabulara. La uzucapiunea extratabulara tu devin proprietar pentru viitor, numai pentru viitor, din momentul intabularii, si prin efectul intabularii. Care este consecinta: consecinta este in alin.2 de la art.930: n toate cazurile (adica in toate ipotezele de la a,b,c), uzucapantul poate dobndi dreptul numai dac i-a nregistrat cererea de nscriere n cartea funciar nainte ca o ter persoan s i fi nregistrat propria cerere de nscriere a dreptului n folosul su, pe baza unei cauze legitime, n cursul sau chiar dup mplinirea termenului de uzucapiune Ce vrea sa spuna textul:ex,proprietarul tabular decedeaza, o terta persoana incepe sa exercite o posesie asupra imobilului. Proprietarul tabular are succesori care accepta mostenirea dar neglijeaza formalitatile de CF, nu se duc la CF sa isi inscrie dreptul, mai ales ca la 887 dobandirea prin succesiune se face extratabular. Trec 10 ani in care tertul poseda bunul altuia dar nici el nu se duce la CF sa ceara intabularea in baza posesie extratabulare. Daca dupa 11 ani, 15 ani, se trezeste un succesor si se duce si depune el primul cererea de intabulare a lui in baza succesiunii, degeaba a posedat posesorul 15 ani, pentru ca daca cererea succesorului este introdus inainte, solutionarea cererilor se face in ordinea introducerii lor --- art.891 ne spune ca se solutioneaza conflictul dintre drepturi concurente in functie de ordinea cererilor de inscriere in CF. ---asadar, prin uzucapiune extratabulara, prin intabulare, se poate dobandi proprietatea sau respectiv dezmebramintele ei. Uzucapiunea tabulara Art.931: Drepturile celui care a fost nscris, fr cauz legitim, n cartea funciar, ca proprietar al unui imobil sau titular al unui alt drept real, nu mai pot fi contestate cnd cel nscris cu buncredin a posedat imobilul timp de 5 ani dup momentul nregistrrii cererii de nscriere, dac posesia sa a fost neviciat. Ce inseamna asta:daca cumva am fost inscris ca proprietar a unei cladiri in CF in lipsa unui act sau fapt juridic care sa intemeieze intabularea, si trec 5 ani de la intabulare, nu se va mai putea cere radierea mea din CF, chiar daca intabularea a fost facuta fara titlu, fara temei legal. Uzucapiunea presupune in principiu un mod de dobandire a proprietatii. Dar, daca noi am fost inscris in CF in ultimii 5 ani, cine era proprietar? Noi. Inseamna ca dupa ce trec acestia 5 ani, nu putem deveni si mai proprietari decat eram. Ramanem la fel de proprietar precum am fost la momentul intabularii. -Asadar, uzucapiunea tabulara nu este un mod de dobandire a proprietatii. -atunci ce este uzucapiunea tabulara: este de fapt o varianta de prescriptie extinctiva, a dreptului la actiunea in radierea din CF a unei intabulari realizate fara titlu. Ex, A vinde lui B un teren. Dupa 6 ani jumtate A vanzator constata ca vanzarea este lovita de nulitate absoluta. Cere in instanta constatarea nulitatii absolute, un capat de cerere, si al doilea capat de cerere va fi rectificarea cartii funciare in sensul radierii dreptului de proprietate a cumparatorului, ca fiind inscris fara cauza legitima. Solutia instantei va fi ca admite in parte 123

cererea, in sensul ca constata nulitatea absoluta a contractului, desfiinteaza contractul de vanzare cumparare, si respinge capatul de cerere cu privire la radiere. De ce il respinge? Pentru ca dobanditorul, cumparatorul a fost intabulat in CF minim 5 ani, si actiunea prin care se putea cere radierea lui din Cf in acest interval s-a prescris. Deci dupa 5 ani el nu devine proprietar, pentru ca el a fost si in ultimii 5 ani, ci dupa 5 ani se inlatura, dispare pentru el riscul de a pierde dreptul de proprietate prin radiere. Uzucapiunea tabulara prezinta relevanta exclusiv in raporturile dintre instrainator si dobanditorul nemijlocit, deoarece fata de subdobanditorii de buna credinta, actiunea in rectificarea CF se prescrie intr-un termen mai scurt in conditiile art.909 NCC. Ex, A vinde la B, inseamna ca in raport cu A, B este un dobanditor nemijlocit. Daca B vinde mai departe lui C, C fata de A este un subdobanditor. Prin urmare, uzucapiunea tabulara va interesa numai raporturile dintre A si B sau B si C, dar nu va interesa raporturile dintre A si C, pentru ca acolo actiunea in rectificare introdusa de A impotriva lui C se prescrie in termen de 3 ani, respectiv de 5 ani daca este act cu titlu gratuit. Asadar, intr-un termen mai scurt decat cel de la uzucapiunea tabulara. Care sunt conditiile pentru uzucapiunea tabulara 1.posesia tabulara -care trebuie sa fie exercitata intr-un interval de timp de 5 ani 2.posesia propriu-zisa, inteleasa ca stapanire materiala asupra imobilului respectiv -asadar, uzucapiunea tabulara presupune ca ai simultan:si posesie tabulara, si posesie ca stapanire asupra bunului respectiv. Iar posesia inteleasa ca o stare de fapt, cu corpus si animus, trebuie sa fie neviciata. 3.buna credinta a posesorului Ce inseamna buna credinta? Eroare scuzabila, intemeiata pe titlul sau. Ca sa fi in eroare, intemeiata pe cuprinsul CF, ar trebui sa avem o eroare cu privire la persoana de la care cumparam noi (pentru ca daca il vedem inscris in CF il consideram proprietar si nu avem de unde sa stim viciul titlului sau) dar daca eroarea poarta supa titlului nostru, deci noi cumparam de la X, x ii proprietar tabular si cumparam de la el. eroarea ii cu privire la contractul de vanzare cumparare pe care il inchei eu si eu nu stiu ca acel contract este lovit de nulitate. Sau primesc prin testament un bun, si nu stiu ca acel testament a fost intre timp revocat. -Deci eroarea trebuie sa fie scuzabila, si trebuie sa fie cu privire la propriul titlu in baza careia s-a facut intabularea. Eroarea vizeaza o cauza de ineficacitate a propriului titlu, care poate fi nulitate, caducitate, revocare, etc. Ce inseamna ca eroarea este scuzabila? -inseamna ca posesorul nu a cunoscut si nici nu putea sa cunoasca cauza de ineficacitate -intotdeauna, daca eroarea este intemeiata pe CF nu mai avem sintagma nu a cunoscut si nici nu putea sa cunoasca, de ce? pentru ca daca ii vorba despre o situatie juridica inscrisa in CF, ii suficient ca ne-am informat prin CF, nu mai aveam obligatia sa facem cercetari suplimentare. 124

Insa, in cazul nostru, eroarea nu ii intemeiata pe cuprinsul CF, pentru ca este vorba de titlul nostru de dobandire. Poate fi intemeiata pe faptul ca nu am stiut cauza de nulitate, pe faptul ca nu am stiut revocarea testamentului, samd. ---nu sunt moduri de dobandire a proprietatii Jonctiunea posesiilor -posibilitatea de a lipi, de a uni mai multe posesii -ii reglementat si de NCC -jonctiunea posesiilor nu intereseaza la posesii tabulare, ci doar la posesia intemeiata pe stapanire asupra bunului. Cand anume intereseaza jonctiunea posesiilor? Intr-o anumita situatie:la uzucapiunea extratabulara, ex, proprietarul tabular ii mort si ingropat, X stapaneste bunul defunctului, si la un moment dat X printr-un act juridic, desi este neproprietar, cedeaza bunul respectiv lui Y. in consecinta Y ce poate sa faca in momentul in care isi da seama ca a cumparat de la un neproprietar? Va spune ca el a posedat 3 ani jumtate, X a stapanit 8 ani, si atunci daca adun 3 ani cu 8 ani da peste 10, inseaman ca adunand cele 2 posesii voi putea sa invoc uzucapiunea extratabulara.

Actiunea in revendicare 1.Actiunea in revendicare este actiunea petitorie care protejeaza dreptul de proprietate, atentie nu avem revendicare la uzufruct. 2.Echivalentul actiunii in revendicare atunci cand ii vorba despre dezmembraminte, sunt actiunile confesorii (confesorii de servitute, de uzufruct, de superficie, etc). 3.Ca o diferenta de regim juridic, in timp ce actiunea in revendicare este in principiu imprescriptibila extinctiv, actiunile confesorii sunt prescriptibile. Art.696 NCC:se spune ca superficia se protejeaza prin actiunea confesorie. Si in alin.2:actiunea confesorie de superficie este imprescriptibila extinctiv ----singura actiune confesorie care ii imprescriptibila extinctiv Art.705 NCC:la prima vedere, s-ar parea ca se preiau reglementarile de la superficie. Dar sa observam ca ii vorba de preluarea exclusiv a alin.1. asadar, ce se intampla cu confesoria de uzufruct? Art.2518, ne spune ca se prescrie in termen de 10 ani dreptul la actiune privitor la: 1. drepturile reale care nu sunt declarate prin lege imprescriptibile ori nu sunt supuse altui termen de prescripie; Asadar, pentru toate dezmembramintele in afara de superficie, se va aplica de termenul stipulat de art.2518. Ii o foarte mare ciudatenie reglementarea din art.2518:de ce? pentru ca ii extrem de explicat juridic cum vine aia ca dreptul de actiune cand ea vizeaza protejarea dreptului real acest drept la 125

actiune sa fie prescriptibil. De ce? atentie, in materie de creante, pentru ca acolo ii prescriptibil de regula, acolo apare prescriptia extinctiva, ce inseamna ca ti s-a prescris dreptul la actiune? Ca creditorul nu mai poate sa ceara debitorului ii instanta executarea obligata. Insa in materia drepturilor reale nu exista debitor, pentru ca nu are obligatie corelativa. Si atunci intrebarea este:ce se stinge prin prescriptia extinctiva? Mai precis, intotdeauna cand vom introduce o actiune prin care vrem sa protejam un drept real ce vom invoca, ce obligatie este incalcata de catre parat? Intotdeauna actiunea care protejeaza dreptul real presupune invocarea opozabilitatii dreptului real fata de parat. Si atunci, in masura in care spui ca se prescrie dreptul la actiunea in protejarea unui drept real, am spune ca dreptul real devine inopozabil fata de terti, ceea ce juridic este o aberatie, pentru ca opozabilitatea este de esenta dreptului real, asta o diferentiaza de drepturile subiective.(vom ajunge in practica la situatii de genul ca noi suntem uzufructuar, dar nu vom avea actiune sa ne protejam acest drept) 2.sa nu confundam actiunea in revendicare cu actiunea in granituire -actiunea in granituire nu poate fi exercitata simultan cu actiunea in revendicare. Ce presupune actiunea in granituire? Presupune ca am 2 terenuri alaturate, eu sunt proprietar pe unul, iar vecinul este proprietar pe altul. Nici unul dintre noi nu contestam ca sunt 2 terenuri distincte si ca unul apartine unuia iar altul apartine celuilalt. Dar, nu stim exact nici unul dintre noi care este linia de demarcatie intre cele 2 terenuri. In aceasta situatie oricare dintre noi putem exercita zisul drept de granituire, adica dreptul de a cere celuilalt ca pe cheltuiala comuna sa chemam un expert care sa stabileasca linia de demarcatie dintre terenuri. Daca nu se pot intelege, se ajunge la actiunea in granituire. De regula, in practica judiciara apar actiuni de genul: vecinul a mutat gardul. Deci noi aveam gardul intre 2 copaci si vecinul a mutat gardul in terenul meu cu 1 metru jumtate. Si se introduce o actiune in revendicare cu petit de granituire. ----este o aberatie:in masura in care pretinzi granituire, inseamna ca tu nu contesti calitatea de proprietar asupra unei fasii de teren a vecinului nostru. Noi admitem ca si el este proprietar si ca si noi suntem proprietar, dar nu stim exact pana unde vine el si de unde incepe bunul nostru. Daca introducem o actiune in revendicare noi facem mult mai mult decat atat, si anume, contestam noi reclamant ca vecinul ar fi proprietar pe o bucata de teren pe care el o contesta. De aceea, actiunea in granituire inseamna ca nu se contesta calitatea de proprietar a celor 2 parti. Daca exista o contestare a calitatii de proprietar a paratului cu privire la o bucata de teren, automat discutam despre o actiune in revendicare. Actiunea in revendicare este actiunea proprietarului neposesor, indreptata impotriva posesorului care nu detine si dreptul de proprietate In momentul in care ne-am referit la posesia din definita actiunii in revendicare, am avut in vedere posesia ca stapanire asupra bunului. Observatii: 1.prin actiunea in revendicare reclamantul nu urmareste sa devina proprietar, el este deja proprietar. Prin actiunea in revendicare reclamantul nu urmareste sa fie improprietarit de catre instanta, ci urmareste ca instanta sa confirme dreptul lui de proprietate, si sa il oblige pe parat sa respecte acest drept.

126

2.in sistemul NCC, in principiu, actiunea in revendicare va putea fi introdusa doar de catre posesorul tabular al imobilului. De ce anume? Pentru ca in principiu, regula pe NCC este ca devii proprietar al imobilului doar daca esti inscris in CF. asadar, daca nu esti inscris in CF in principiu nu poti sa fi proprietar. Daca nu esti proprietar nu poti sa ai actiune in revendicare. 3.cand se constata ca cineva este inscris ca Cf ca si proprietar si dorim sa il radiem de acolo si sa fim inscris noi, pentru ca titlul lui nu este valabil, in aceasta situatie noi NU introducem o actiune in revendicare, pentru ca noi nu suntem proprietar. Actiunea in rectificare de carte funciara este altceva. Are o alta natura, ea nu este o actiune in revendicare. Cata vreme nu suntem intabulati, nu avem in principiu o actiune in revendicare. De ce in principiu, pentru ca pot exista si exceptii:ex, exceptiile sunt legate de art.887:am dobandit un teren prin succesiune, care este un mod de dobandire extratabular, nu este inscris in CF, deci nu avem posesie tabulara, si un tert ne deposedeaza. Intr-o astfel de situatei vom putea introduce o actiune in revendicare. Dar astea sunt situatiile de exceptie. Regula este ca daca nu am posesie tabulara nu avem nici actiune in revendicare. Drepturi reale Cursul 15 1. ACTIUNEA IN REVENDICARE continuare 2. ACTIUNILE DE CARTE FUNCIARA (care seamana dar nu au nicio treaba cu actiunea in revendicare sunt actiuni personale, insa care au efect oarecum similar cu cel al actiunii in revendicare ----de la distanta pare ca se aseamana cu act in revendicare, dar in realitate nu prea este asa) 3. DEZMEMBRAMINTE 1.ACTIUNEA IN REVENDICARE continuare curs 14 Obs. important sa stim distinctia intre actiunea in revendicare si actiunea in granituire : Actiunea in revendicare = actiunea prin care o suprafata de teren mai mare sau mai mica este contestata Actiunea in granituire = actiunea prin care se doreste doar stabilirea limitei intre doua terenuri alaturate, fara a se contesta ca ele au proprietari diferiti si ca persoanele respective chiar detin dr de proprietate asupra acelor 2 terenuri - se poate introduce si impotriva unui uzufructuar : Ex, eu sunt proprietar pe un teren si terenul alaturat e dat in uzufruct lui X ; e evident ca actiunea in revendicare o pot introduce si impotriva uzufructuarului, la fel cum e posibil ca vecinul meu uzufructuar sa introduca si el , la randul sau, o actiune in granituire impotriva mea Obs. var 1 :De principiu, eu nu pot face act in granituire numai impotriva 127

uzufructuarului, pt ca daca eu nu chem in proces si pe nudul proprietar, hot jud pronuntata de instanta nu va avea autoritate de lucru judecat numai in raport de uzufructuar (nu si de nudul proprietar), existand riscul ca dupa ce se termina uzufructul sa vina proprietarul sa isi ia terenul si el sa nu mai recunoasca hot pronuntata cu privire la cererea de granituire pt oricum fata de el aceasta nu ii este opozabila In schimb, var 2 (situatia inversa): dc introduce act in granituire vs nudului proprietar si ulterior el da terenul respectiv in uzufruct, uzufructuarul va fi tinut sa respecte hot jud pronuntata intre mine si nudul proprietar, avand in vedere ca el nu a fost parte in litigiu? Important !!!! Art 563 alin 4 (important si pt actiunea in revendicare) vrea sa spuna ca hot jud pronuntata intre reclam si parat va fi opozabila nu numai partilor ci si avanzilor lor cauza (=succesorii lor in drepturi, aceia care au primit de la partile in litigiu prin transmisiuni cu titlu particular, cu titlu universal sau universal drepturi in leg cu care a existat litigiul respectiv); deci in masura in care intre A si B este o act in revendicare sau in granituire, hot stabilita de catre instanta se va impune nu numai lui A si B ci si tuturor (avanzii cauza) celor care dobandesc drepturi in legatura cu acel bun de la acestia (coroboram si cu art 17 alin 1 :nimeni nu poate da mai mult decat are) !!!Are un echivalent in posesoriu = act in stramutare de hotar : Deci in masura in care vecinul muta gardul pe terenul tau ca sa castige el o anumita suprafata de teren se pune intrebarea ce actiune se va introduce in acest caz ? fie act posesorie = act in stramutare de hotar (pt ca te-a deposedat de o portiune de teren) fie act in revendicare
Actiunea in granituire este usor atipica, insa la fel ca actiunile petitorii si acesta actiune are un echivalent in posesoriu

128

Actiunea in revendicare Actiunea negatorie, art 564 Cc - Daca un tert vine si se comporta ca = actiune petitorie prin care proprietarul unui un proprietar atunci avem la bun pretinde instantei obligarea paratului sa inceteze exercitarea, in lipsa oricarui titlu, a dispozitie actiunea in revendicare unui dezmembramant al dr de proprietate asupra bunului celui dintai (inseamna ca act negatorie se va introduce intotdeauna atunci cand o terta persoana incepe in fapt sa exercite un dr real = dezmembramant, mai putin proprietatea, asupra bunului tau) Obs. merge in paralel cu actiunile posesorii Obs. merge in paralel cu actiunile posesorii In ipoteza deposedarii (at cand un 3 In masura in care 3 nu te deposedeaza (nu incepe sa exercite in contra ta o posesie sub incepe sa exercite in contra ta o posesie sub nume de proprietr), se va putea introduce nume de proprietar) ci el doar te tulbura in 1. Actiune in revendicare posesie (exercita in contra ta o posesie sub 2. Actiune posesorie sunt indeplinite nume de titular de servitute, uzufruct/alt conditiile dezmembramant), proprietarul poate : 1. Actiune posesorie 2. Actiune negatorie
- reclam trebuie sa probeze calitatea lui de proprietar - Intr-o act negatorie, singura proba pe care reclam trebuie sa o probeze este faptul ca el este proprietar si sa prezinte deranjul cauzat de celalalt (din acest moment sarcina probei se rastoarna, celalalt va trebui sa faca dovada existentei unui titlu in temeiul caruia a exercitat acel dezmembramant) odata probata existenta dr de proprietate in patrimoniul reclamantului functioneaza prezumtia ca proprietatea este libera de sarcini (aceeasi prezumtie opereaza si in cazul prevazut de art 937 tertul care cu B-C cumpara de la posesor astfel ca din faptul posesiei rezulta ce el e proprietar, si ca proprietatea este libera de sarcini de aceea, dc am o clauza de inalienabilitate in materie mobiliara, tertul nu are de unde sa o cunoasca si prin urmare posesia prezuma faptul ca proprietatea este libera de sarcini)

Cum vom distinge cand avem de a face cu o actiune posesorie si cand cu o actiune petitorie? 129

- -

Dupa pretentiile reclam In esenta, dupa modul in care reclam isi motiveaza,isi intemeiaza actiunea, adica : o Dc act e petitorie, reclam va spune in instanta ca vrea sa I se dea castig de cauza pt ca el este proprietar (de retinut ca toate actiunile petitorii : in revendicare, negatorie, confesorie merg in paralel cu actiunile posesorii) o Dc act e doar posesorie, reclam isi va intemeia pretentiile pe calitatea sa de posesor, intemeindu-se deci pe stari de fapt o Atat in act posesorie cat si in cea petitorie reclam va cere sa inceteze deposedarea sau tulburarea in posesie (evident ca intr-o actiune in revendicare ca la carte , reclam va cere instantei intai sa i se confirme, constate dr de proprietate si pe cale de consecinta repunerea sa in posesie)

Actiunea in revendicare : Ce se intampla in cazul in care reclam introduce actiunea, iar paratul vine si spune ca a instrainat bunul respectiv ? - in masura in care bunul nu se mai gaseste in posesia paratului, act in revendicare nu se mai poate introduce, prin urmare reclamantul tb sa formuleze act si sa il introduca in cauza si pe cel care la momentul formularii actiuii se afla in posesia bunului , pt ca principalul capat de cerere in act in revendicare este repunerea in posesie ; al doilea capat de cerere va fi cel referitor la fructe (aici va intra in discutie posesia pe art 948, respectiv posesia de buna sau rea credinta dc posesorul a fost de B-C el pastreaza fructele, dar cel tarziu la mom in care a fost actionat in judecata el devine de R-C); o de asemenea pt perioada in care reclam a fost lipsit de folosinta bunului se mai poate cere in cadrul actiunii in revendicare echivalentul lipsei de folosinta; in acest sens daca posesorul a fost de R-C este evident ca se vor putea cere despagubiri in temeiul rasp civile delictuale , daca insa posesorul a fost de B-C temeiul in virtutea caruia vom putea cere echivalentul lipsei de folosinta este imbogatirea fara justa cauza . Alte observatii cu privire la actiunea in revendicare : Proba in materia dr de proprietate : - pt bunuri imobile inscrise in CF proba se face prin extras de CF, cf art. 565 Cc coroborat cu art 900 posesia tabulara prezuma proprietatea = prezumtie relativa care poate fi rasturnata in ipotezele de dobandire extratabulara a proprietatii (ex, in Cf figureaza o pers ca proprietar si o alta pers a dobandit extratabular prin executare silita dr de proprietate in cond art 887 si introduce o act in revendicare impotriva posesorului tabular; posesorul tabular vine si spune ca posesia tabulara valoreaza proprietate, insa aceasta fiind o prezumtie relativa, reclam va putea face proba contrara in temeiul art 887 Cc, procurand existenta unei proceduri de executare silita si modul de dobandire in favoarea lui) - in masura in care bunul este extratabular (nu figureaza intr-o CF), proba dr de proprietate : o in sist clasic, prezumtia de proprietate este ata de posesie, cf art 919 alin 3 Cc :posesia prezuma proprietatea pt bunurile mobile si pt imobilele care nu 130

figureaza in CF--- evident proba se face si prin titlu = actul de dobandire a bunului respectiv, dar aceasta proba va fi intotdeauana relativa pt ca nu se va sti cu siguranta dc cel de la care provine titlul era proprietar si atunci se va ajunge la compararea litigiului intre reclam si parat, respectiv la compararea posesiilor exercitate de cei 2 in materie mobiliara, proba se face de principiu prin posesie, respectiv prin titlu ; atentie insa ca nu intotdeaua posesia valoreaza proprietate in sensul lui 937 Cc una este proba dr de proprietate si alta este ca ai si devenit automat proprietar prin efectul posesiei (devii proprietar in temeiul posesiei cf art 937 sunt indeplinite toate conditiile : posesie de B-C, dobandirea bunului de la un neproprietar, etc)

Art. 566 si urmat Cc - admiterea act in revedincare produce mai multe consecinte juridice : o obligarea de principiu a paratului sa restituie bunul in natura; o obligarea lui, in masura in care a fost de R-C,sa restituie fructele; alin 2 - se refera la detentorul precar care a fost de asemenea de R-C si care detinea bunul in virtutea unui drept care insa nu ii permitea posibilitatea de a culege fructele sau detentorul precar nu a detinut bunul pt reclamant ci pentru o terta persoana (ex, am un teren pe care il ocupa in mod abuziv X, X da terenul in arenda lui Y,iar Y stie ca X nu e proprietar; Y este detentor precar pt X---in masura in care proprietarul introduce act in revendicare, o va introduce atat impotriva lui X cat si impotriva lui Y, pt ca stapanirea de fapt adica corpus se afla la Y si prin urmare va avea nevoie sa obtina o hot jud care sa le fie opozabila ambilor Y in calitate de detentor precar de R-C, datorita faptului ca el stia ca are detentia de la un neproprietar, va fi obligat sa restituie fructele) fructele civile (idem fructele nat sau industriale) in masura in care posesorul a fost de R-C la data perceperii lor el va fi obligat sa le restituie ( evident ca arendasul va fi obligat sa restituie fructele industriale) fructele nu se restituie automat ci numai in masura in care reclam le si cere in instanta !!!! o posesorul va putea sa pretinda restituirea cheltuielilor necesare, respectiv a cheltuielilor utile facute cu bunul o alin 6 : in primul rand tb sa avem in vedere art 547 Cc, respectiv ca in acceptiunea noului Cc prin produse ale bunului se intelege fructe si producte, astfel ca in masura in care posesorul este de R-C el va trebui sa restituie atat fructele cat, indiferent ca e de rea sau buna credinta, va trebui sa restituie si productele posesorul de B-C pastreaza fructele , dar cel de R-C nu poate sa pastreze productele (ele se restituie intotdeauna) art 948 Cc se refera exclusiv la pastrarea fructelor de catre posesorul de B-C ------consecinta va fi ca in situatia in care se va introduce o act in revendicare, posesorul de B-C va trebui sa restituie productele, iar dc este de R-C va trebui sa restituie fructe si producte, insa va trebui sa fie despagubit pt cheltuielile facute pt obtinerea fructelor, 131

respectiv a productelor si prin urmare legea ii recunoaste un dr de retentie pe care va putea sa il exercite nu asupra bunului revendicat, ci asupra fructelor, respectiv asupra productelor (ex, daca am un teren de pe care eu posesor am cules fructe industriale si pretind de la reclamant sa ma despagubeasca pt cheltuielile efectuate, drept urmare nu am un drept de retentie asupra terenului ci doar asupra fructelor industriale ---terenul tb sa il dau inapoi in momentul in care s-a pronuntat hotararea)

ACTIUNILE DE CARTE FUNCIARA - - de foarte multe ori sunt confundate cu act in revendicare indiferent ca discutam despre actiune in rectificare, actiune in prestatie tabulara sau actiune in rang, toate aceste actiuni nu sunt act petitorii , ele sunt actiuni personale si au regimul jur specific tuturor actiunilor care protejeaza dr de creanta

ACTIUNEA IN PRESTATIE TABULARA - presupune 2 ipoteze in care functioneaza : 1. actiunea in prestatie tabulara introdusa impotriva autorului reclamant : - este acea actiune personala prin care reclamantul pretinde obligarea autorului sau sa depuna diligentele necesare pt a face posibila inscrierea in CF a dreptului in favoarea sa - reglementata de art 896 Cc - in esenta, acesta actiune este in mod evident un mijloc procesual care va presupune un litigiu intre dobanditor (= cel care primeste) si autorul sau (= cel care transmite ceva); in prezent are o aplicabilitate foarte restransa - istoric : o in sistemul de CF cu efect atributiv de drepturi, asa cum e el si in NCC - art 885 alin 1 :intabularea se face in temeiul actului sau a faptului care a justificat inscrierea; alin 2 : radierea se face in temeiul consimtamantului titularului tabular al dreptului(in VCC, intabularea se facea in temeiul actului si cu consimtamantul titularului tabular , iar radierea se facea iarasi in baza actului si cu consimt titularului tabular asa era mai logic!!!); ex,: am o ipoteca care garanteaza o obligatie fata de un 3, deci asupra imobilului a fost intabulata in foaia de sarcini o ipoteca; la un mom date am facut plata fata de creditor si in acesta situatie vin eu cu chitanta prin care se dovedeste plata si cer radierea ipotecii din CF si voi avea nevoie de principiu, in temeiul actualei reglemenatari, si de consimtamantul creditorului ipotecar -----explicatia cu acest consimt este ca in sist german, respectiv cel austriac (de unde a fost preluata reglementarea in materie de CF) exista in principiu un transfer de proprietate realizat prin 2 acte jur succesive : unul e contractul si al doilea e actul juridic de intabulare, si intabularea fiind la randul ei un act jur se face cu consimtamantul instrainatorului, respectiv al dobanditorului si tocmai de aceea pe vechea reglementare intai se dadea consimtamantul la notar, apoi un alt consimtamant la intabulare si doar dupa 132

deveneai proprietar deci rostul act in prestatie tabulara era in ipoteza in care eu care am incheiat cu tine vanzarea, refuzam ulterior sa-mi dau consimt la intabularea ta, comparator, ca proprietar al bunului respectiv ; si atunci prin act in prestatie tabulara tu ma sileai, ma obligai sa imi dau acest consimtamant care nu era liber si in masura in care refuzam, instanta pronunta o hot care sa tina loc de consimtamant ----de aici provine si marea confuzie in practica judiciara intre actiunile in executarea promisiunilor de vanzare si act in prestatie tabulara prin urmare, ce se intampla in prezent cu act in prestatie tabulara, cand consimt nu mai este necesar pt intabulare? Mai exista o utilitate foarte restransa care se refera strict la : ipoteza radierii si pe langa ea, actiunea in prest tabulara are aplicabilitate generala in situatia in care autorul/instrainatorul/paratul a dobandit dreptul extratabular : prin urmare el nu figureaza in CF si in situatia asta cumparatorul se poate inscrie in Cf mai intai cere inscrierea autorului sau, cf Principiului efectului relativ al inscrierilor in CF, dar ca sa-l inscrie pe autorul sau are nevoie de titlul in baza caruia autorul sau a dobandit proprietatea ex, eu cumpar un bun de la cel care l-a dobandit prin succesiune (= mod de dob extratabular), iar cand merg sa imi inscriu dr in CF ultimul proprietar apare ca fiind de cuius; prin urmare introduc act in prestatie tabulara si il oblig pe successor sa imi puna la dispozitie certificatul de mostenitor care sa ateste dobandirea de catre el a dreptului de proprietate pt ca in baza acestui certificat sa il intabulez pe el in CF si ulterior sa ma intabulez pe mine

2. actiune in prestatie tabulara prevazuta de art 897 Cc : - vizeaza sit in care acelasi autor incheie 2 acte jur avand ca obiect dr de proprietate asupra unui imobil intabulat, iar instrainarile se fac catre beneficiari/dobanditori distincti. In astfel de ipoteze avem in paralel reglementari in materie mobiliara art 1275 : va fi preferat cel care este pus primul in posesia efectiva si este de B-C si imobiliara art 891: va fi preferat cel care dob primul posesia tabulara si este de B-C. Si atunci care este efectul act in prestatie tabulara reglem de art 897 Cc ? Actiunea prevazuta de acest art intervine tocmai in ipoteza in care un imobil se intraineaza catre 2 pers diferite si cel de-al doilea dobanditor, cu R-C (stiind despre existenta primului act) se inscrie in CF --- intr-o astfel de ipoteza, primul dobanditor va introduce act in prestatie tabulara impotriva celui de-al doilea dobanditor, proband ca el are un titlu anterior, respectiv R-C a celui de-al 2-lea dobanditor , adica faptul ca a cunoscut la data cand a contractat despre prima instrainare : Ex, A instraineaza in 16.01.2012 prin contract de V-C un imobil lui B . A instraineaza la 23.01.2012 acelasi imobil prin contract V-C lui C. LA 30.01.2012, C introduce o cerere de intabulare a dr in favoarea sa in CF. B introduce aceeasi cerere insa la data de 17.03.2012. (pana aici solutia acestui conflict s-ar rezolva pe art 891 si ar avea castig de cauza C pt ca el va dobandi posesia tabulara primul) .Insa, in masura in care B probeaza ca are un titlu anterior si ca la mom la care C a incheiat contractul el a fost de R-C, adica cunostea existenta contractului incheiat in data de 16.01.2012 intre A si B (de data asta in materie de act in prestatie tabulara , R-C se va verifica niciodata in baza CF ci in baza unor informatii obtinute pe alta cale alta decat prin 133

intermediul CF, pt ca prin ipoteza in CF figura ca proprietar A si C nu avea astfel cum sa fie de R-C) - Cf art 897 alin 1 tertul dobanditor trebuie sa fie de R-C nu cand se intabuleaza, ci in momentul in care a incheiat propriul act (in speta de mai sus, in data de 23.01.2012) - Efectul admiterii act in prestatie tabulara va fi ca instanta va dispune intabularea dr reclamantului in contra paratului; deci cum vor aparea proprietarii succesivi in CF ? Va aparea A, C si B - - actiunea in prestatie tabulara, in ambele ei ipoteze este o actiune personala, prescriptibila in termenul general de 3 ani cum deosebim act in prestatie tabulara de act in revendicare ? in cazul act de prestatie tabulara scopul final care il urmareste reclamantul este sa fie inscris in CF (inseamna ca prin ipoteza reclamantul nu e inscris in CF, daca nu are posesie tabulara inseamna ca el nu este proprietar si prin urmare el nu poate avea revendicare )

ACTIUNEA IN RANG - reglem de art 892 Cc - distinctia inte art 892 si art 897 : o elem comune : in ambele situatii am un autor comun care constituie un dr de proprietate sau un dezmembramant al ei la 2 pers diferite care intra in conflict una dintre ele se inscrie prima in CF(pana aici in mod normal s-ar aplica art 891 Cc), dar daca ala se inscrie cu R-C (care inseamna doar faptul ca la incheierea propriului act cunostea existent actului anterior !) incep povestile pe art 897 Cc o elem distinct : cf art 892, R-C nu este suficienta, ci e necesar ca ala care si-a inscris dr in CF sa fi impiedicat prin violenta sau viclenie/frauda (care inseamna mai mult decat R-C de la art 897 Cc) inscrierea dr concurent; ex, A vinde lui B, A vinde lui C . C se inscrie el primul, dar inainte il impiedica pe B prin violenta sau frauda sa se inscrie in CFconsecinta este ca B poate introduce o act pe art 892 prin care sa ceara radierea lui C din Cf si inscrierea dreptului ori B poate cere acordarea de rang preferential pt dreptul sau (se refera aici strict la ipoteci, pt ca ipotecile pot exista simultan, in schimb 2 dr de proprietate exclusiva sau de uzufruct nu pot exista simultan), prin urmare in acest din urma caz reclam va cere instantei nu radierea ipotecii ci modificarea rangului ipotecii in CF, respectiv dc C si-a inscris ipoteca de rangul 1, prin actiunea lui B acesta va solicita inscrierea ipotecii ca fiind de rang 1 si trecerea ipotecii lui C pe rangul 2

134

NOTA BENE : act in prestatie tabulara cat si act in rang vizeaza ipoteza in care ai fie un act translativ de proprietate fie un act juridic prin care s-au transmis dezmembraminte(alte drepturi reale decat cel de proprietate), adica se aplica la orice situatie !!! ACTIUNEA IN RECTIFICARE - art 907 pana la art 911 Cc - este acea actiune prin care reclamantul cere instantei corectarea cuprinsului CF deoarece acesata nu este in concordanta cu situatia juridica reala a imobilului intabulat - poate asadar sa fie exercitata numai cu privire la situatiile jur mentionate in cuprinsul CF; daca mentiunile gresite se refera la stari de fapt (ex, suprafata imobilului corectarea acestora nu va face obiectul actiunii in rectificare, fiind eventual aplicabila procedura indreptarii erorilor materiale) - in principiu, actiunea in rectificarea cuprinsului CF insoteste si este conditionata de solutionarea actiunii de fond . Actiunea de fond este acea actiune prin care reclam invoca nulitatea, rezolutiunea, caducitatea sau o alta cauza de ineficacitate a titlului in temeiul caruia s-a facut inscrierea in CF . ex, act in rectificare cu alte cuvinte, inseamna ca vine reclam si spune bine, cartea funciara spune asa, dar in realitate lucrurile stau altfel - deci act in rectificare presupune ca sit jur reala sa fie diferita de situatia jur din CF, si atunci sa ne gandim dpdv al art 885 Cc posesia tabulara inseamna proprietate sau dezmembramant al proprietatii sau ipoteca (pt ca cel care dob un dr tb neaparat sa fie inscris) ----ei, si in cazul acesta cum poate exista neconcordanta intre sit jur reala si ceea ce scrie in CF (intotdeauna ceea ce scrie in Cf aia ii) ? raspunsul este ca aceasta neconcordanta nu se refera la exista dreptului (dreptul il ai din mom ce esti intabulat) ci la titlul in baza carui ai fost intabulat , adica se poate intampla ca titlul (ex, contractul de V-C) in baza caruia tu ai fost inscris ca proprietar sa fie nul , prin urmare in sit asta inscrierea in CF ca proprietar nu e in concordanta cu realitatea, adica cu faptul ca titlul este lovit de nulitate. Si atunci , de regula vor fi 2 actiuni : ex, A ii vinde lui B un bun. Ulterior A constata ca actul e lovit de nulitate , atunci A va introduce o actiune cu 2 capete de cerere : 1. Sa se constate nulitatea contractului 2. Sa se dispuna rectificarea CF, in sensul radierii dreptului inscris in favoarea lui B prin urmare vom avea 1. Actiunea de fond = actiunea in nulitate si 2. Actiunea subsecventa = act in rectificare (de aia am spus ca intotdeauna act in rectificare insoteste o act de fond) In concluzie : 1. neconcordanta se refera numai la titlu (titlul = act juridic/fapt juridic care de fapt e nul, caduc sau de rezolutionat) 2. actiunea in rectificare (prin care se va cere desfiintarea inscrierii de CF) va insoti intotdeauna actiunea prin care contesti titlul (prin care se va cere anularea, rezolutionarea, desfiintarea titlului) - act in rectificare se introduce in conformitate cu preved art 908 Cc si art 911 Cc : art 908 Cc rectificarea intabularii sau inscrierii provizorii = rectificarea dr reale imobiliare se face numai in ipotezele limitativ reglem in cadrul acestui text de lege : punctul 1 prezinta 2 ipoteze : 135

o ipoteza 1 : inscrierea/incheierea nu este valabila = este nula (ex, incheierea nu este valabila at cand registratorul care a dat-o nu era competent, sau a dat incheierea fara respectarea cond stabilite de L 7/1996) o ipoteza 2 : actul/titlul in temeiul caruia s-a facut inscrierea nu este valabil (= actul este nul) ----- actul a fost desfiintat pt motive anterioare ori concomitente incheierii se refera la o singura ipoteza de desfiintare = nulitatea !!! (pt ca desfiintarea actului pt cauze ulterioare incheierii lui nu se mai refera la nulitate, ci la rezolutiune !!!) punctul 2 : dr inscris a fost gresit calificat , inseamna de ex ca sa constituit un dr de uzufruct si in Cf s-a inscris un drept de uz deci gresita calificare a avut cu ocazia inscrierii in CF punctul 3 : incetarea efectelor actului juridic se refera la sit in care avem rezolutiune sau reziliere ori alte motive cum ar fi caducitatea, motive care au intervenit ulterior incheierii actului si care afecteaza eficacitatea acestuia (deci grija, punctul 1 nulitate, punctul 3 - cauze de ineficacitate survenite ulterior incheieri actului) punctul 4 (complet inutil) Observatii legate de act in rectificare prevazuta de art 908 Cc : 1. rectificarea intabularii, respectiv a inscrierii provizorii introdusa impotriva dobanditorului nemijlocit(= ala care a primit bunul direct de la reclamant, cel care isi are dreptul intabulat sau inscris provizoriu in urma unui act incheiat cu reclamantul) : - in aceasta ipoteza act in rectificare este imprescriptibila extinctiv, fiind conditionata exclusiv de prescriptibilitatea actiunii de fond ex, in acesta ipoteza daca A ii vinde lui B un teren si contractul dintre A si B este lovit de nulitatea absoluta, care e imprescriptibila, A va putea introduce impotriva lui B = dobanditor nemijlocit de la A , o act in rectificare care este si ea la randul ei imprescriptibila extinctiv . Dar daca A ii vinde la B si contractul este lovit de nulit rel care e prescriptibila in 3, sigur ca A va putea introduce oricand act in rectificare impotriva lui, dar care va fi problema lui A dupa 3 ani ? dupa 3 ani A va pierde dr la actiunea de fond (act in nulitate) prin prescriptie si logic A va pierde si act in rectificare , pt asa cum am spus si mai sus, act in rectificare insoteste intotdeauna o act de fond !!1 2. act in rectificarea intabularii sau a inscrierii provizorii introdusa impotriva tertului subdobanditor de rea credinta (subdobanditor = toti ceilalti terti care nu au dobandit direct de la reclamant ci prin intermediar, ex A vinde la B, B vinde la C, C vinde la D C si D sunt fata de A terti subdobanditori) - in situatia in care tertii subdobanditori sunt de rea credinta, act in rectificare introdusa impotriva lor este imprescriptibila - ce inseamna ca tertii subdobanditori sunt de rea credinta ? inseamna ca au cunoscut viciul titlului autorului lor

136

ex, in situatia in care A vinde la B si ulterior B vinde la C ; se intabuleaza in CF B si se intabuleaza in CF C ; C va fi de rea credinta nu daca stie ca B e neproprietar (B nu are cum sa fie neproprietar pt el figureaza in CF, rezulta deci ca B e proprietar) ci daca stie ca titlul in baza caruia s-a inscris B este nul/rezolutionat/caduc ; deci reaua credinta a subdobanditorului se refera la titlul celui de la care dobandeste ; in consecinta A va formula o actiune cu 2 capete de cerere : 1. Petit prin care cere nulitatea titlului dintre A si B si 2. Petit prin care formuleaza act in rectificarea lui B si a lui C (fata de B , act in rectificare a lui A va fi intotdeauna imprescriptibila pt ca B fata de A este dobanditor nemijlocit, iar act in rectificarea a lui A impotriva lui C va fi si ea imprescriptibila numai daca C a fost de rea credinta---cand anume se verifica reaua credinta a lui C ? in mom in care C introduce cererea de intabulare a dr sau in CF !!!) 3. actiune in rectificare introdusa impotriva tertului subdobanditor de buna credinta (acum o sa dam de situatiile in care actiunea lui A impotriva lui C va fi prescriptibila, dar ne vor interesa numai sit in care C a dobandit de la B cu titlu particular, fiindca dc a dobandit universal/cu titlu universal, adica prin succesiune inseamna ca C preia in patrimoniul lui patrimoniul lui B, rezulta ca C va fi continuatorul lui B , consecinta fiind aceea ca fata de rectificare C se va gasi exact in situatia lui B , respectiv dobanditor nemijlocit intotdeauna, in acest caz actiunea in rectificare va fi si fata de C tot imprescriptibila ), exista mai multe situatii : a. tertul subdobanditor de B-C a dob prin act cu titlu gratuit si translativ cu titlu particular act in rectificare impotriva lui C va fi prescriptibila cf art 909 alin 2 in termen de 5 ani din mom in care C si-a inscris dr in CF (deci daca A introduce act in rectificare vs B , act este imprescriptibila , dc B introduce act in rectificare vs C, act este tot imprescriptibila extinctiv pt ca C fata de B este dobanditor nemijlocit) ; in ipoteza noastra A cere anularea contractului dintre A si B dar intre timp in CF figureaza C ----dc C a fost de buna credinta la mom in care s-a inscris in CF (adica el nu a cunoscut viciul care afecta contractul dintre A si B), act in rectificare a lui A vs C va fi prescriptibila in 5 ani de la data inscrierii lui C in CF (sa nu cumva sa ne duca cu gandul acesta ipoteza la o actiune in revendicare a lui A, acesta nu poate formula o astfel de actiune pt ca el nu are posesie tabulara, respectiv el nu este proprietar --- A vrea doar sa redevina proprietar si va putea realizeze acest lucru numai daca C va fi radiat din CF) b. tertul subdobanditor de B-C si-a inscris dr in temeiul unui act cu titlu oneros si translativ cu titlu particular cf art 909 alin 3 Cc : i. rectificarea in acest caz va fi posibila numai in cond prevazute de art 908 alin 1 punctele 1 si 2, adica numai pt nulitate si pt gresita calificare a dreptului (ex, trec 6 luni, A vinde la B, B vinde la C , iar B nu plateste pretul la A si A cere rezolutiunea contractului dintre A si B , prin urmare B este inscris in CF fara titlu valabil, deci A cere rectificarea lui B , dar constata ca s-a inscris intre timp C; astfel A este inca in termen pt ca nu au trecut inca 3 ani , dar nu se incadreaza la primele 2 cazuri prevazute de art 908 alin 1 pt ca el cere rezolutiune, si prin urmare A nu se va putea indrepta impotriva lui in aceasta ipoteza Obs. in materie de CF opereaza o protectie foarte eficienta a tertilor ----- aceste ipoteze se aseamana cu preved art 937 Cc cand tertul de B-C dob de la un neproprietar, iar in materie de CF el dob de la proprietar, dar care 137

proprietar este inscris in CF in baza unui titlu nevalabil eroarea tertului aici nu vizeaza calit de proprietar, ci titlul !!! ) ii. Act in rectificare va fi prescriptibila in termenul de 3 ani care curge de la mom in care si-a inscris B=dob nemijlocit dreptul in CF (ex, A vinde la B , B vinde la C; a obtine nulitatea vanzarii dintre A si B si prin urmare A va putea introduce act in rectificare vs C in termen de 3 ani din mom in care B isi inscrie dr in CF) Ex, A vinde B, B vinde la C, C vinde la D toate sunt vanzari cu titlu oneros ; daca A obtine desfiintarea titlului dintre A si B , de cand va curge termenul de 3 ani pt act in rectificare a lui A vs D? de cand s-a inscris B logica : dc se intampla altfel , respectiv de cand curge term de 3 ani pt act in rectificare a lui B vs D? de cand si-a inscris C dr in CF Cf creeaza o realitate (posesia tabulara - proprietate) si o falsa aparenta in care tertii se incred = aceea ca titlu in baza caruia se inscriu este valabil ; si atunci, in cazul termenului de 3 ani pt introd act in rectificare tb sa ne raportam la titlul care este atacat (deci daca A ataca titlul lui B , atunci si act in rectificare va incepe sa se prescrie din mom in care B si-a inscris dreptul intemeiat pe titlul atacat de A in CF ; deci Cf creeaza aparenta ca titlul lui B e valabil) - grija mare de cand incepe sa curga termenul la actele cu titlu gratuit si de cand incepe sa curga la actele cu titlu oneros !!!! Obs . in ceea ce priveste uzucapiunea tabulara, tot in termen de 5 ani se poate invoca, ne intereseaza numai rap dintre instraiator si dobanditorul nemijlocit pt ca numai cel din urma va fi interesat sa opuna fata de cel dintai uzucapiunea tabulara, fiindca daca A va introduce act in rectificare contra lui C , C va avea 2 variante : var1 o dobandit cu titlu gratuit el va avea un termen este tot de 5 ani ; var 2 o dobandit cu titlu oneros el va avea un termen de 3 ani , deci mai scurt decat la uzucapiunea tabulara, care curge nu de cand s-a inscris el (cum este la uzucapiunea tabulara) ci de cand s-a inscris B in CF In consecinta, uzucapiunea tabulara prezinta interes numai daca A vrea sa introduca o act in rectificare fata de B, fiinda fata de B actiunea in rectificare este imprescriptibila extinctiv art 911 Cc rectificarea notarilor poate fi facuta, in schimb, in orice situatie de neconcordanta

138

SUPERFICIA =dr real imobiliar, dezmembramant al dr de proprietate asupra unui teren care are ca efect blocarea accesiunii imobiliare artificiala in raporturile dintre proprietarul terenului si superficiar; asadar prin constituirea dr de superficie, proprietarul terenului renunta in favoarea superficiarului la beneficiul accesiunii conferit de dr de proprietate asupra unui teren (in masura in care superficiarul construieste, planteaza, sadeste pe terenul altuia, teren pe care el are aceasta superficie, nu va functiona accesiunea in sensul ca proprietarul terenului nu va deveni automat prin incorporare proprietarul constructiilor, plantatiilor, etc ) Obs. David : lasati prostiile de genul superficia da un dr de folosinta., pt ca toate dezmembramintele sunt in esenta dr care dau folosinta pe bunul evident al altuia !! pe noi ne intereseaza ca avem in principiu 3 dezmembraminte : superficie, uzufruct si servitutiile fiecare are cate o caracteristica : - superficia in esenta presupune 2 lucruri : ea inseamna un drept imobiliar, deci poate fi numai imobiliara si faptul ca superficia dezmembreaza proprietatea unui teren (ea bocheaza efectele accesiunii , proprietarul terenului nu se mai poate prevala de accesiune) - esenta uzufructului : este un dr asupra bunului altuia care iti confera folosinta si dr de a culege fructele - esenta servitutiei : este tot un dr imobiliar, dar care presupune raportul intre 2 imobile distincte , fiindca in timp ce uzufructul si superficia sunt constituite in favoarea unei pers, servitutiile sunt constituite in favoarea unui imobil, deci pt ca sa am o servitute tb sa am imobilul grevat de servitute si imobilul care beneficiaza de acea servitute; in al doilea rand in timp ce uzufructul si superficia sunt invariabil dr reale asupra bunului altuia, notiunea de servitute defineste mai multe realitati juridice care nu toate sunt dr asupra bunului altuia (prin servitute vom defini de exemplu si o situatie in care nu se dezmembreaza proprietatea ex, in cazul obligatiilor propter rem) - - dr de superficie nu poarta si asupra constructiei de pe terenul respectiv, dr de superficie poarta exclusiv asupra terenului ; el nu se confunda si nici nu include dr de proprietate asupra constructiei ridicate pe terenul altuia prin urmare, ca sa fim rigurosi : superficia este un dezmembramant, adica nu poate sa includa un dr de proprietate; superficia este un dr real si prin urmare ea poarta asupra unui bun (nu asupra a 10 bunuri); superficia se poate constitui in 2 ipoteze (aceste ipoteze sunt importante dpdv al drepturilor pe care le are superficiaru in fiecare din ele) : ipoteza I : cand exista teren neconstruit pe care proprietarul nu vrea sa il vanda si totusi ii cedeaza superficiarului dr de a construi dc am zice ca in acest caz superficia = proprietate pe constructie + folosinta pe teren vom avea o problema foarte serioasa pt ca nu exista constructie si atunci cum sa existe superficie? Superficiarul are dr de a construi in fctie de optiunea proprie, fara a exista limitari din vointa nudului proprietar Exista o singura restrictie care vizeaza aceasta ipoteza, restrictie reglem de art 695 alin 1 Cc

139

ipoteza II : proprietarul are teren si casa , el intraineaza numai casa , fara a instraina insa si terenul de data asta superficiarul este mai limitat in drepturile sale : cf art 695 alin 2 Cc insa aceste norme evident sunt supletive si prin urmare partile pot sa deroge de la ele care va fi soarta dr de superficie in masura in care constructia instrainata cu ocazia constituirii superficiei piere ?dr de superficie va supravietui, el nu se stinge de principiu prin pieirea constructiei ce se intampla in sit in care constructia instrainata catre superficiar piere fortuit (ex. cutremur)? Nici in acest caz dr de superficie nu se stinge, acest fapt rezultand din art 698 lit c ; insa se pune intrebarea, in acest caz, superficiarul va putea el sa construiasca altceva in loc sau va trebui sa construiasca la fel? 1. Daca cladirea piere fortuit, superficiarul nu are obligatia fata de nudul proprietar sa o recladeasca 2. Superfciarul are posibilitatea ca in locul imobilului distrus sa construiasca ce doreste el (in masura in care imob instrainat piere fortuit, juridic vorbind ajungem intr-o ipoteza identica cu ipoteza I = cand exista teren neconstruit (viran) pe care proprietarul nu vrea sa il vanda si totusi ii cedeaza superficiarului dr de a construi)

art 1274 Cc : ceea ce urmeaza e valabil pt toate dezmembramintele riscurile pieirii fortuite a bunului sunt suportate de catre toti titularii de dr reale asupra bunului respectiv pt ca de principiu cand piere bunul, dr real se stinge (la superficie nu se stinge dr in caz de pieire a constructiei pt ca superficia nu poarta asupra constructiei, superficia poarta asupra terenului !!!!) ; insa daca am un uzufruct pe cladire si cladirea piere, evident se stinge uzufructul, dar niciodata nu se va pune problema ca titularul unui dezmembramant sa suporte mai mult de atat, in sensul ca isi pierde dreptul (respectiv nu se va pune doamne fereste problema ca la finalul contractului de superficie, uzufruct, etc. titularul dezmembramantului fiind debitorul oblig de predare a bunului pierit fortuit, lucru care nu mai este posibil in acest caz, sa fie in nici un caz obligat sa il despagubeasca pe nudul proprietar !!!) in consecinta, art 1274 Cc se refera la titularul oblig de remitere a bunului, adica la instrainator, adica la proprietar, adica are in vedere inceputul incheierii contractului, nu la final cand trebuie sa restitui bunul !! art 699 Cc efectele incetarii superficiei prin expirarea termenului : ex, am o superficie pe 50 de ani si se ajunge la final, ce se intampla? Daca am o superficie pe 50 de ani in mod evident inseamna ca transmit la beneficiar beneficiul accesiunii tot timp de 50 de ani ; cand se ajuge la final, beneficiul accesiuni revine inapoi la proprietar si in mom ala proprietarul constata ca hopa! sunt constructii care nu sunt edificate de mine si sunt pe terenul meu, deci accesiunea reincepe sa isi produca efecte pt proprietar ----atentia mare, cele de mai sus se refera la ipoteza I de constituire a superficiei (constructii edificate numai), pt ca dc suntem la ipoteza II in care eu proprietar ti-am vandut casa fara sa iti vand terenul (deci ti-am constituit superficia pe 50, si daca nu am specificat in contract se considera a fi constituita pe durata maxima = 99 de ani) si se ajunge la termen, 140

in aceasta ipoteza accesiunea nu functioneaza pt ca in mom in care inceteaza superficia eu nu dobandesc casa prin accesiune ci o redobandesc prin faptul ca suntem intr-o ipoteza de proprietate temporara pt superficiar (adica de la bun inceput el a stiut ca devine proprietar pe constructie numai atat timp cat exista dr de superficie) . Prin urmare, nu exista 2 transmisiuni, ci numai o transmisiune care este cu titlu temporar (in mom in care expira termenul, bunul reintra in proprietatea celui a cui este terenul si nu se discuta despre cond de la accesiune, respectiv proprietarul nu tb sa il despagubeasa pe beneficiar). Deci : pt ipoteza I teren neconstruit si beneficiarul construieste, la finalul superficiei se aplica regulile de la accesiune si proprietarul tb sa il despagubeasca pe superficiar pt ipoteza II teren gata construit si superficiarului i se vinde constructia, la sfarsitul superficiei nu se aplica regulile de la accesiune pt ca proprietatea pe constructie a fost transmisa doar cu titlu temporar - Deci, retineti asadar ca superficia presupune doua modalitati de constituire , fie pe teren viran, neconstruit, urmand ca superficiarul sa realizeze o constructie, plantatie, etc fie varianta doi cand terenul este construit si se intraineaza constructia, plantatia , fara a se instraina insa si dr de proprietate asupra terenului Art 693 alin 4 : ipoteze de constituire a superficiei : alin 4 pleaca de la situatia in care am un teren pe care un tert a construit fara a fi proprietar; ce poate sa faca proprietarul terenului? Evident ca suntem in regim de accesiune, deci proprietarul poate sa renunte la accesiue in favoarea constructorului, constituindu-i acestuia drept de superficie sau sa renunte la accesiune dar nu in favoarea constructorului ci in favoarea unui tert, care tert dobandeste un dr de superficie in virtutea caruia se va duce la constructor si va invoca accesiunea : ex, imaginati-va un teren si pe acest teren construieste B, ce face A? A cedeaza lui C dr de a invoca accesiunea, si in consecinta C se va duce la B si ii va spune bai B-ule tu ai construit pe un teren pe care eu am un dr de superficie si prin urmare toate efectele accesiunii se vor produce in favoarea lui C care va deveni proprietar pe casa si il va despagubi bineinteles pe constructorul B Art 596 alin 1 : in materie de accesiune imobiliara artificiala zice ca in caz de accesiune (ipoteza in care tu mi-ai dat superficie pe terenul tau si vine un tert care construieste = caz de accesiune) titularul superficiei va avea in mod corespunzator dr si obligatiile reglem pt proprietar, dc nu s-a prevazut altfel in mom constituirii dreptului inseamna ca in mom in care, in acceptiunea NCC, se constituie o superficie ,automat eu proprietar al terenului iti transmit tie beneficiul accesiunii, care va functiona in favoarea ta si nu in favoarea altuia = efectul fundamental al constituirii dr de superficie ( regula generala este ca accesiunea va functiona pt superficiar !)

Ex, iti vand casa fara sa iti vand terenul si tu adaugi o camera la casa depasind amprenta la sol . In sit asta, pt partea de constructie care depaseste amprenta la sol stabilita prin contract poate nudul sa invoce accesiunea? (doamne fereste :P). Evident ca nu pt ca accesiunea se refera la un bun in ansamblul lui si prin urmare nu poti dob prin accesiune o camera dintr-o casa (prin accesiune poti sa devii eventual , cf art 587 Cc, coproprietar). Prin urmare in aceasta situatie , 141

intr-una din ipoteze (ipoteza II) vom avea art 695 Cc alin 2 : in cazul prevazut de art 693 alin 3 se vinde casa , fara a se vinde terenul in lipsa unei stipulatii contrare, titularul superficiei nu poate modifica structura constructiei. El o poate insa demola, dar cu obligatia de a o reconstrui in forma initiala, alin 3 : in cazul in care superficiarul modifica structura constructiei, proprietarul terenului poate sa ceara in termen de 3 ani incetarea dr de superficie sau repunerea in sit anterioara. In al doilea caz (adica in caz de demolare), curgerea termenului de prescriptie este suspendata pana la expirarea duratei superficiei (adica din mom incetarii superficiei curg 3 ani pt a cere nu decaderea din dr de superficie, pt ca nu se mai poate, ci pt a cere reconstruirea in forma initiala) --- deci nu se pune problema de accesiune, dar se poate ca proprietarul sa demoleze ce a adaugat sau sa il decada din dr de superficie (evident decaderea din dr de superficie va tb pronuntata de catre inst de judecata). Daca in schimb suntem in ipoteza I, adica ti-am dat teren viran, neconstruit, cu dr de a construi, dar am specificat in contract cat poti si pe ce suprafata poti construi, insa tu ai depasit acea suprafata, ce se intampla? Vom discuta aici despre ipoteza similara cu lucrarile adaugate din materia accesiunii, adica nu ca invoca proprietarul accesiunea, ci ca proprietarul va putea sa ceara : vezi aici art 583 si pana la art 585 Cc !!! asta e raspunsul - Superficia fiind un drept real imobiliar ea se stinge de principiu numai prin radierea din CF (nu se stinge ca a ajuns la termen, se stinge ca ai radiat-o din CF dupa ce a ajuns la termen) DREPTUL DE SERVITUTE - prin servitute se intelege fie dr real imobiliar, dezmembramant al proprietatii asupra bunului altuia, fie obligatia reala propter rem care restrange exercitiul dr de proprietate imobiliara Asadar : servitutea este intotdeauna un dr real imobiliar servitutea nu presupune intotdeauna dezmembrarea dr de proprietate servitutea implica in mod obligatoriu existenta a 2 imobile avand proprietari diferiti; cele 2 imobile vor purta denumirea de fond dominant , respectiv fond aservit dupa cum este vb despre imobilul in beneficiul caruia s-a constituit servitutea (fond dominant) respectiv despre imobilul in sarcina caruia exista dr de servitute (fond aservit) spre deosebire de toate celelalte dr reale principale , servitutiile sunt constituite in fav unui bun imobil si nu in fav unei pers !!! ca o consecinta indirecta a acestei chestiuni, servitutiile sunt alaturi de dr de proprietate singurele care pot avea car perpetuu, celelalte dezmembram ale proprietatii fiind in mod esential temporare

- - -

Servitutea nu presupune neaparat dezmembrarea dr de proprietate : Ex1. Servitute de trecere presupune ca in fav unui teren si in sarcina altui teren se realiz un drum de acces care trece peste terenul fond aservit si ajunge la terenul fond dominant. Intr-o astfel de situatie observam ca proprietatea asupra fondului aservit este dezmembrata pt ca proprietarul fondului dominant, pt a ajunge la terenul sau, va putea sa exercite acte de stapanire asupra fondului aservit, mai precis asupra caii de acces, adica el va avea folosinta asupra drumului de acces, in sit asta proprietarul fondului aservit isi vede dr de proprietate restrans. 142

Ex2. Servitutea de a nu construi. Printr-un contract A si B stabilesc in fav terenului lui A si in sarcina terenului lui B ca B si toti proprietarii succesivi ai terenului sau nu vor avea posibilitatea sa construiasca pe acel teren. De observat este ca in aceasta ipoteza, A in favoarea terenului caruia s-a constituit aceasta servitute nu poate exercita acte de stapanire asupra terenului lui B, nu i se dezmembreaza nici un atribut al dreptului de proprietate al terenului lui B pt ca de data asta propr lui B nu se dezmembreaza, fiindca de aceasta data prin servitutea de a nu construi denumim o obligatie negativa a lui B sa isi foloseasca dr de proprietate oricum altfel decat prin realizarea de constructii. Deci de aceasta data numim servitute o obligatie propter rem (si ea restrange totusi dr de propr al lui B chiar daca nu il dezmembreaza) pt ca greveaza bunul si se va transmite la toti proprietarii succesivi . Art. 762 Cc : servituti pozitive si negative : -servituti pozitive = veritabilele dezmembraminte (ex, servitutea de trecere) -servituti negative = obligatii reale propter rem Art. 763 Cc : - - prin uzucapiune tabulara se poate dobandi orice servitute (sit in care ti-ai inscris in CF o servitute fara sa ai titlu); daca trec 5 ani si nimeni nu iti contesta posesia, prin uzucap tabulara ramai titularul acelei servituti prin uzucap extratabulara pot fi dobandite numai servitutile pozitive, adica uzucap extratabulara se bazeaza numai pe efectul posesiei efective . Prin urmare ce s-ar putea intampla in cazul servitutilor negative ? Sa vina unu si sa zica ca el a uzucapat pe 10 ani extratabular servitutia negativa si in realitate el sa fi fost doar beneficiar al unui act de pura facultate ---- pt a se evita ca beneficiarul de acte de pura facultate, care prin ipoteza nu are posesie, sa se trezeasca sa ivoce uzucap extratabulara ,vine legiuitorul si spune ca prin uzucap extratabulara se pot dob numai servitutile pozitive !

Art. 765 pana la art 769 Cc : reguli cu privire la raporturile dintre titularul de servitute , respectiv proprietarul (mai precis raporturile dintre proprietarul fondului dominant si proprietarul fondului aservit) - precizare valabila pt servituti si pt toate dezmembramintele : intotdeauna, in rap dintre nudul proprietar si titularul de dezmembramant nu se pune problema de creanta, deci raporturile dintre cei doi sunt raporturi reale (adica nu sunt raporturi de genul debitor-creditor); acest lucru ne intereseaza pt ca orice contract/ act jur prin care se constituie un dezmembramant este un act cu executare uno ictu nu cu executare succesiva, tocmai pt ca intre cei doi nu se instituie raporturi de obligatii art 765 Cc alin 1 in lipsa unei prevederi contrare, proprietarul fondului dominant poate lua toate masurile si poate face, pe chletuiala sa, toate lucrarile pt a exercita si conserva servitutea nu spune ca e obligat sau ca poate proprietarul fondului aservit ii poate cere acestuia sa faca acele lucrari, ci ca este in interesul proprietarului fondului 143

dominant sa faca aceste lucruri, ca i se da dreptul sa faca asta si in consecinta proprietarul fondului aservit nu poate sa ii interzica sa isi amenajeze servitutea - art 768 Cc stabileste un principiu de valoare fundamentala in materie de servitutii, respectiv : proprietarul fondului dominant nu poate agrava situatia fondulu aservit si nu poate produce prejudicii proprietarul fondului aservit prin exercitarea servitutiei il corelam cu art 767 Cc schimbarea locului de exercitare a servitutii .....daca insa are un interes serios si legitim = evitarea producerii unui prejudiciu, proprietarul fondului aservit va putea schimba locul in care se exercita servitutea in masura in care exercitarea servitutii ramane la fel de comoda pt proprietarul fondului dominant ---din coroborarea celor 2 texte retinem ca in raporturile dintre proprietarul fondului dominant si proprietarul fondului aservit , titularul servitutii nu poate agrava sit fondului dominant, nu poate sa il prejudicieze prin modul de exercitare a servitutii pe proprietarul fondului aservit ; la randul sau proprietarul fondului aservit este tinut de obligatia negativa de a nu face nimic prin care sa impiedice exercitiul servitutiei avand totusi posibilitatea ca in masura in care exista riscul ca el sa fie prejudiciat sau ca situatia terenului sau sa fie agravata, avand asadar posibiliatatea in aceste ipoteze sa schimbe locul prin care se exercita servitutea fara a ingreuna exercitiul acesteia : ex, am un teren si i-am dat vecinului o servitute prin care ii permit lui sa isi instaleze stalpi pe terenul meu pt a-si trage un fir de curent electric. La un mom dat eu doresc sa construiesc o casa pe terenul meu si datorita pozitionarii stalpilor eu nu pot obtine o autorizatie admin de ccontruire a casei pt ca stalpii sunt prea aproape. In acea situatie pot sa pretind vecinului si daca el e de acord pot cere in instanta ca eu sa fiu autorizat sa mut locul de exercitarea a servitutii , ca stalpii sa fie pusi intr-o zona mai indepartata de locul meu de casa . art 769 Cc : exercitarea servitutiilor in caz de impartire a fondurilor Regula = INDIVIZIBILITATE , ceea ce inseamna ca in masura in care fondul aservit se divide in mai multe parcele distincte, toate parcelele astfel rezultate vor ramane fonduri aservite (ex, drumul va ramane peste toate cele 5 parcele rezultate in urma partajului); invers , daca are loc o divizare a fondului dominant consecinta va fi ca toate parcelele rezultate , in principiu, vor fi la randul lor fonduri dominante UZUFRUCTUL - - - - - - dr de uzufruct poate fi atat mobiliar cat si imobiliar este intotdeauan in mod esential un dr temporar (dc ar fi perpetuu ar goli cu totul de continut nuda proprietate) dr de uzufruct poate sa poarte atat asupra unor bunuri corporale cat si incorporale este posibil sa existe uzufructul asupra unui dr de creanta = bun incorporal dr de uzufruct este in principiu un drept transmisibil, el putand fi cesionat prin acte cu titlu gratuit sau oneros in principiu uzufructul confera folosinta bunului si posibilitatea de a i culege fructele in principiu uzufructul poarta asupra bunurilor neconsumptibile; in masura in care se constituie un dr de uzufruct asupra bunurilor consumptibile discutam de fapt despre

144

- -

- -

transmiterea dr de proprietate catre cvasiuzufructuar cu obligatia acestuia de a restitui bunuri de acelasi fel sau echivalentul lor valoric uzufructul poarta in principiu asupra unor bunuri determinate, dar poate purta si asupra unor universalitati raporturile juridice dintre nudul proprietar si uzufructuar nu sunt in mod esential raporturi de creanta, in consecinta nudul proprietar nu are fata de uzufructuar obligatia specifica locatiunii de a ii asigura folosinta corespunzatoare a bunului pe intreaga durata de existenta a dreptului in principiu uzufructuarul este tinut fata de proprietar exclusiv de cheltuielile legate de intretinerea curenta a bunului prin esenta dreptului de uzufruct, uzufructuarului ii revine obligatia de a conserva substanta bunului si oblig de a nu modifica destinatia bunului stabilita anterior de catre nudul proprietar (ultima oblligatie foarte importanta )

145