Mémoire en Coreection

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Contribution une scurisation satisfaisante des proprits immobilires par la D.D.E.T au Bnin
Ralis par ANAGO A. C. Steed
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IDENTIFICATION DU JURY
PRESIDENT : GNANSOUNOU C. Simon
VICE-PRESIDENT : AZONDEKON Jules
MEMBRE : DOSSOU Jean-Claude
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Ddicace
A
Nos parents Adolphe K. et Fernande ANAGO, pour qui la russite et le
bien-tre de leurs enfants ont toujours t une proccupation majeure.
Nos Grandes Mres Rosalie SOGBA et ; nos tantes Odile et Genevive

SOGBA ; nos Frres et Surs Kouami, Arlette, Cornel, Milne et Aurel ; pour leur amour, leurs prires et leur soutien.
Nous ddions ce mmoire.
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REMERCIEMENT REMERCIEMENT
Nos remerciements vont lendroit de tous ceux qui, de prs ou de loin, ont contribu la russite de ce travail. A Monsieur Epiphane MIDJO, Administrateur des Impts, notre directeur de mmoire, qui malgr ses multiples occupations, a accept de diriger ce travail. Cher matre soyez rassur de ma profonde gratitude ; A Monsieur Antoine AGUESSY, Administrateur des Impts, notre matre de stage, plus quun tuteur de stage, vous avez t pour moi un guide trs prcieux dans la ralisation de ce travail. Je vous en suis trs reconnaissant. Aux Messieurs Gilbert HOUENOU et qui, malgr leurs multiples proccupations ont accept dapporter leur contribution la russite de ce travail ; Aux membres du jury qui ont bien voulu nous consacrer leur prcieux temps pour juger ce travail ; A nos tantes, oncles, nices, neveux, frres et surs ; Aux chargs de cours de lENAM qui ont contribu la russite de notre formation ; A nos camarades de promotion, en particulier Comlanvi TCHIDI, fleur QUENUM, Urelle GANKOUE, Odilon OUENSOU, Roland BOSSIKPONNON, Dimitrov TODEME.
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AOF : Afrique Occidentale Franaise DDET : Direction des Domaines de lEnregistrement et du Timbre DGID : Direction Gnrale des Impts et des Domaines DSRP : Document de Stratgie de Rduction de la Pauvret IGN : Institut Gographique National INC : Institut National de Cartographie JO: Journal Officiel MCA: Millenium Challenge Account MCC: Millenium Challenge Corporation MEF : Ministre de lEconomie et des Finances PH : Permis dHabiter RD : Recette des Domaines SAD : Service des Affaires Domaniales SCF : Service de la Conservation Foncire SET : Service de lEnregistrement et du Timbre SGDPE : Service de la Gestion du Domaine Priv de lEtat TF : Titre Foncier TPI : Tribunal de Premire Instance
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Liste des tableaux
N Libells 01 Regroupement des problmes spcifiques par centre dintrts Tableau de bord de ltude
Pages
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02
38
03
Prsentation des donnes relatives au Problme Spcifique n1
48
04
Prsentation des donnes relatives au Problme Spcifique n2
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05 Rpartition des donnes denqutes par rapport au problme de linexistence de cadastre au Bnin 06 Rpartition des donnes denqutes par rapport au problme de la dlivrance des permis dhabiter illgaux ou irrguliers 07 Tableau de synthse de ltude 56 53
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Pages N 01 Libells Graphique relatif au problme spcifique n1 49
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Graphique relatif au problme spcifique n1
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55
04
57
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Organigramme de la D.G.I.D
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Organigramme de la D.D.E.T
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GLOSSAIRE
En vue de permettre une meilleure comprhension du jargon utilis lors de notre tude, nous procderons la dfinition des mots-cls figurant dans notre travail.
Foncier : ensemble des relations entre les individus et la terre (et les ressources naturelles renouvelables que celle-ci apporte) qui qualifie un domaine de droit spcifique savoir celui de la terre et des ressources naturelles. Hypothque : mise en gage dun immeuble pour garantir le remboursement dun prt. Cest un droit rel accessoire accord un crancier sur un immeuble en garantie du paiement de la dette, sans que le propritaire du bien grev en soit dpossd. Elle est de sa nature indivisible et subsiste sur tous les immeubles qui y sont affects. Immatriculation : cest la premire inscription sur un livre foncier. Cest la procdure qui consacre le passage de la terre du statut de droit coutumier au statut de droit moderne. Permis dHabiter (PH) : rgi par la loi n60-20 du 13 juillet 1960, le permis dhabiter est un acte par lequel lautorit administrative autorise loccupation dun lopin de terre par une personne physique ou morale titre prcaire et essentiellement rvocable. Ce droit doccupation est accord par lEtat sur un terrain lui appartenant et pralablement immatricul en son nom.
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Titre Foncier (TF) : aux termes de larticle 12 de la loi n65-25 du 14 aot 1965 portant rgime de la proprit foncire au Dahomey, lensemble des mentions consignes sur une feuille ouverte des livres fonciers constitue le titre foncier de limmeuble auquel elles sappliquent . Cest un titre de proprit dfinitif et inattaquable attach un immeuble et dlivr au prsum propritaire lissue de la procdure dimmatriculation. Ce titre confre le droit de proprit celui-ci.
Proprit foncire : au plan juridique, elle se dfinit comme le droit de jouir et de disposer dun bien foncier dune faon exclusive et absolue, sous rserves des limitations imposes par la loi (CLEMENT 1980). Au plan spatial, cest la terre agricole ou forestire, se composant de lensemble des biens-fonds, cultive ou non, dune surface apprciable formant une unit foncire et possde par une personne ou un ensemble de personnes en indivision ou en coproprit.
Proprit immobilire : elle se dfinit par sa localisation, ses limites et sa zone. Cest lun des lments du cadastre partir duquel les particularits sur la possession de la terre sont identifies, localises, enregistres et les droits sur une proprit foncire ou un immeuble se dcrivent et se matrialisent juridiquement
Foncier : ensemble des relations entre les individus et la terre (et les ressources naturelles renouvelables que celle-ci apporte) qui qualifie un domaine de droit spcifique savoir celui de la terre et des ressources naturelles.
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Bornage contradictoire : cest une opration qui consiste dterminer ou fixer de faon dfinitive la ligne sparatrice de deux terrains contigus et la marquer de signes extrieurs et matriels appels bornes. Cadastre : ensemble de documents comportant dune part un plan parcellaire et dautre part une documentation littrale sous forme de tableaux donnant des informations sur chaque parcelle. Livre foncier : cest un registre dans lequel est inscrit chaque immeuble dlimit sur le terrain sous un nom et un numro dordre particulier avec les dterminations topographiques et juridiques. Permis dHabiter illgal : encore appel PH illgal, est celui obtenu en marge des dispositions de la loi 6020 du 13 juillet 1960 notamment dans une zone non immatricule au nom de lEtat. Actes sous seing priv: actes rdigs par des particuliers en labsence dun officier ministriel par opposition aux actes notaris ou authentiques rdigs par les notaires
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La multiplicit des litiges domaniaux et leur persistance dans le temps au Bnin constitue un motif de tension sociale important pouvant conduire des situations dommageables pour la nation. En effet, la gestion des domaines privs de lEtat et des citoyens soulvent des enjeux tant conomiques, financiers que juridiques quil urge dy remdier pour garantir la scurit foncire tous. Cest ce qui justifie notre intrt pour le thme : contribution une meilleure scurisation des proprits immobilires au Bnin .Cette problmatique renferme quatre (04) problmes spcifiques : le non-respect de la loi ; la non utilisation de cadastre au Bnin; la dlivrance des permis dhabiter illgaux ou irrguliers. Par rapport ces problmes, nous nous sommes fixs travers le premier chapitre, un objectif gnral qui est de contribuer une rduction des conflits fonciers pour une scurisation du secteur foncier au Bnin et des objectifs spcifiques qui sont : envisager des conditions pour la mise en place des techniques de publicit et dapplication des lois en matire foncire ; suggrer la cration dun service de cadastre en parfaite collaboration avec la D.D.E.T et ses structures dconcentres ; proposer des techniques dapplication de la loi 60-20 du 13 juillet 1960 et de mettre en place un rpertoire informatis des PH dj dlivrs. Nous avons ensuite essay de trouver les causes pouvant expliquer ces problmes et
nous avons formuls les hypothses que voici : la non dtention des textes par les agents des administrations et aussi par le public explique le non-respect de la loi ;
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le manque dun service de cadastre au sein de la DDET est d linsuffisance de moyens financiers, matriels et humains ; la dlivrance illgale et irrgulire des permis dhabiter sexplique par linapplication de la loi par les Mairie. Toujours travers le premier chapitre, nous avons collect et prsent des donnes sur la base dun questionnaire et dun guide dentretien qui nous ont permis de vrifier les hypothses selon lesquelles le non-respect de la loi est d la non dtention des textes par les agents et aussi par le public ; le manque de cadastre au Bnin est due au manque de volont de la part des autorits et au manque de moyens financiers, humains et matriels ; le nonrespect des dispositions lgislatives par les mairies explique la dlivrance des PH illgaux ou irrguliers.
Dans le dernier chapitre, nous avons formul quelques approches de solutions et des recommandations
INRODUCTION
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CHAPITRE PREMIER : Cadre contextuels de ltude, Observation de stage et

ciblage de la problmatique de la scurisation satisfaisante des proprits immobilires par la DDET Section 1 : Cadre contextuels de ltude et observation de stage Paragraphe1 : Prsentation du cadre contextuel de ltude
Paragraphe2 : Etat des lieux de base des activits des structures en observation
Section 2 : Ciblage de la problmatique Paragraphe1 : Choix de la problmatique et justification du sujet Paragraphe2 : Spcification de la problmatique et dtermination des squences de rsolution de la problmatique spcifie
CHAPITRE DEUXIEME : Du cadre thorique de ltude aux conditions de mise en

uvre des solutions Section1 : Cadre thorique et mthodologie de ltude Paragraphe1 : Objectifs, hypothses de ltude et revue de littrature Paragraphe2 : Mthodologie adopte Section2 : Des enqutes de vrification des hypothses aux conditions de mise en uvre des solutions pour une scurisation satisfaisante des proprits immobilires Paragraphe1 : collecte et prsentation des donnes Paragraphe2 : approches de solutions et condition de leur mise en uvre. CONCLUSION
Bibliographie Annexes Table des matires
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INTRODUCTION GENERALE
En Afrique comme ailleurs dans le monde, la question foncire est encore aujourdhui, source de conflits croissants. Qui terre a, guerre a , dit un ancien proverbe franais. La terre, bien immeuble par excellence, a toujours t un enjeu trs important dans le dveloppement de toutes les nations. En effet, elle revt une importances notamment en servant dhabitation et aussi de garantie lors des prts auprs des banques et autres institutions financires. Ainsi la politique territoriale et foncire a une importance fondamentale pour que soient possibles une croissance durable, une bonne gouvernance, le bien-tre des citoyens. Cependant, pour rpondre aux exigences de dveloppement coupl avec la ncessit de loger une population en forte pousse dmographique, les problmes de viabilisation des terres et de logement se posent. En effet, lappropriation prive de la terre par succession, donation ou vente est souvent source de conflits dont sont saisies les instances judiciaires. De nos jours, linquitude devient grandissante au niveau des populations depuis que des immeubles construits et habits pendant des lustres sont dmolis sans tat dme. De mme, il nest pas rare de voir plusieurs personnes revendiquer la proprit dun mme terrain en se fondant lgitimement sur des conventions de vente authentiques. Ainsi, une enqute effectue auprs des tribunaux montre que plus de la majorit des procs dont connaissent les juridictions sont dordre foncier. En effet, plus de la moiti des litiges ports devant les tribunaux ont trait aux problmes fonciers : nous assistons une recrudescence des conflits domaniaux. Tout ceci cre une atmosphre dinscurit au niveau de la masse
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populaire si lon tient compte du fait que le souhait de tout homme est dacqurir un terrain, den avoir la pleine proprit et dy vivre en toute srnit. Si lon est conscient du fait que le foncier est un enjeu fondamental et une condition sine qua non de dveloppement, il importe aujourdhui de scuriser le foncier bninois afin de permettre, de favoriser et daccrotre les investissements trangers. Face ces diffrents comportements, il est ncessaire dapaiser les cris de rvolte dun peuple dsarm face aux multiples exactions dont ses dirigeants laccablent. Ceci est impratif dans la mesure o la scurit, la quitude et la paix sont dabord attaches la terre o lon vit. Cest dans le souci de rpondre aux attentes de la population et de donner notre opinion par rapport la scurisation foncire, facteur de relance dinvestissements privs et vecteur de dveloppement que nous nous proposons de rflchir sur le thme: CONTRIBUTION A UNE SECURISATION SATISFAISANTE DES PROPRIETES IMMOBILIERES PAR LA D.D.E.T AU BNIN .
La rdaction du prsent mmoire sera structure en trois chapitres. Dabord, nous partirons travers un premier chapitre, de la prsentation du cadre contextuel de ltude pour aboutir aux squences de rsolution de la problmatique lie une scurisation satisfaisante des proprits immobilires par la DDET au Bnin. Enfin, le deuxime chapitre prsentera du cadre thorique de ltude aux conditions de mise en uvre des solutions lies une scurisation satisfaisante des proprits immobilires par la DDET au Bnin.
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CHAPITRE PRELIMINAIRE : Cadre institutionnel et physique de ltude, observations de stage et ciblage de la problmatique
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Le chapitre prliminaire nous permettra de prsenter le cadre contextuel et les observations de stage (Section I) et de cibler la problmatique de ltude (Section II).
Section1 : Cadre contextuel de ltude et observations de stage

Nous prsenterons dabord le cadre institutionnel de notre tude quest la Direction Gnrale des Impts et des Domaines(D.G.I.D) puis nous exposerons les observations faites au cours du stage la Direction des Domaines, de lEnregistrement et du Timbre.
Paragraphe 1 : Prsentation du cadre institutionnel et physique

IPrsentation de Domaines Cette partie est consacre lhistorique de la Direction Gnrale des Impts et des Domaines, ses attributions, son organisation et son fonctionnement. A- HISTORIQUE La Direction Gnrale des Impts et des Domaines est lune des directions techniques du Ministre de lEconomie et des Finances (MEF). Anciennement appele Service des Contributions Directes puis Direction des Impts, ladministration fiscale a t rige en Direction Gnrale des Impts et des Domaines aux termes du dcret n93-44 du 11 mars 1993 portant attributions, organisation et fonctionnement du la Direction Gnrale des Impts et des
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Ministre des Finances. Du 1er Aot 1960, date de laccession du Dahomey lindpendance aujourdhui Bnin, jusquen 1968, lorganisation des services des impts a t caractrise par lexistence de
deux (02) services : le Service des Contributions Directes (actuel bloc administratif des impts de lavenue Monseigneur STEIMETZ) et le service de lEnregistrement, des Domaines et du Timbre (S/EDT). Par dcret n215/PR/MFAE du 26 juin 1967, le Service des Contributions Directes (SCD) est devenu Direction des Impts (DI). Quelques mois plus tard, le service de lEnregistrement et du Timbre a t transform en Direction des Domaines, de lEnregistrement et du Timbre (DDET). Cest au cours de lanne 1993 que fut cre par dcret n93-44 du 11 mars 1993 portant attributions, organisation et fonctionnement du Ministre des Finances, la Direction Gnrale des Impts et des Domaines (DGID). B- Attributions et Organisation
1- Attributions La Direction Gnrale des Impts et des Domaines linstar de la Direction Gnrale du Trsor et de la comptabilit Publique (D.G.T.C.P) et de la Direction Gnrale des Douanes et Droits Indirects (D.G.D.D.I) est lune des rgies financires charges de la mobilisation des ressources de lEtat. Aux termes des dispositions de larticle 58 du dcret n2008-11 du 12 mars 2008, portant attribution, organisation et fonctionnement du Ministre de lEconomie et des Finances (M.E.F), la D.G.I.D est comptente en ce qui concerne: les impts directs et taxes assimiles, les impts indirects et taxes assimiles autres que ceux exigibles limportation ou lexportation, le domaine priv de lEtat,
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lorganisation et la conservation de la proprit et des droits fonciers, la gestion des biens vacants ou placs sous squestre en consquence dune mesure de sret gnrale. Dans le cadre de lexercice de ses comptences, la Direction Gnrale des Impts et des Domaines a pour attribution : la dtermination de lassiette, la liquidation, le contrle et le contentieux de tous les impts et taxes prvus au Code Gnral des Impts ; le recouvrement et le reversement au Trsor Public des impts et taxes, des redevances domaniales et des taxes annexes perues par les postes comptables de son rseau ; le contrle fiscal ; la conservation foncire des hypothques et autres droits fonciers ; la gestion du domaine priv de lEtat ; llaboration des comptes administratifs et de gestion de lensemble de son rseau comptable et leur transmission au Receveur Gnral des Finances en vue de leur mise en examen par la chambre des comptes de la Cour Suprme. A ce titre, elle a trois missions fondamentales savoir les missions financire, socio-conomique et politique : mission financire : elle consiste fournir lEtat des ressources financires en vue de la couverture des charges publiques. Cette mission est matrialise par les attributions de la D.G.I.D en matire dassiette, de contrle et de recouvrement de limpt et taxes ; mission socio-conomique : Elle vise la ralisation des quilibres macro-conomiques de lEtat. A cet gard, le niveau des recettes ralises par la D.G.I.D influence le niveau de financement extrieur accord par les divers partenaires financiers de lEtat ;
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mission politique : Elle participe au renforcement de la crdibilit de lEtat vis--vis des partenaires au dveloppement par la ralisation des objectifs macroconomiques, enjeu politique majeur de tout
gouvernement.
2- Organisation
La DGID comprend en dehors de son staff, des directions centrales, des directions techniques ou oprationnelles comptence nationale et des directions techniques ou oprationnelles comptence territoriale. Le staff de la DGID: Le Directeur Gnral des Impts et des Domaines est nomm par dcret pris en conseil des ministres sur proposition du Ministre charg des Finances. Il est charg de planifier, dorganiser, de coordonner et de contrler les activits de toutes les directions places sous son autorit. Il rend compte au Ministre des rsultats obtenus ainsi que des difficults rencontres dans lexercice de ses fonctions. Il est assist dun adjoint qui est charg de coordonner les rformes fiscales. La DGID dispose en outre dun secrtariat administratif dirig par un chef de service (cadre A). Les directions centrales : Elles reprsentent aprs le staff de la D.G.I.D, la premire ligne hirarchique de lorganigramme et sont au nombre de sept(07). Il sagit de : lInspection Gnrale des Services (I.G.S), la Mission Fiscale des Rgimes dException (M.F.R.E), le Centre de Formation Professionnelle des Impts (C.F.P.I), la Direction de la Gestion des Ressources (D.G.R),
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la Recette Nationale des Impts (R.N.I), la Direction de la Lgislation et du Contentieux (D.L.C), la Direction de lInformation et des Etudes (D.I.E).
Les directions techniques ou oprationnelles comptence nationale Au titre des directions techniques ou oprationnelles comptence nationale, on peut citer : la Direction des Grandes Entreprises (D.G.E) ; la Direction des Domaines, de lEnregistrement et du Timbre (D.D.E.T) ; la Direction Nationale de Vrification et des Enqutes Fiscales (D.N.V.E.F) et ; la Direction des Centres des Impts des Moyennes Entreprises (D.C.I.M.E). Les directions techniques ou oprationnelles comptence territoriale Elles comprennent : la Direction du Centre des Impts de Dantokpa et des Autres Marchs (D.C.I.D.A.M) et ; les Directions Dpartementales des Impts (D.D.I) au nombre de six savoir : la Direction Dpartementale des Impts de lAtlantique et du
Littoral (DDI/AL) situe Cotonou ; la Direction Dpartementale des Impts de lAtacora et de la Donga (DDI/AD) situe Natitingou ;
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la Direction Dpartementale des Impts du Mono et du Couffo (DDI/MC) situe Lokossa ; la Direction Dpartementale des Impts du Borgou et de lAlibori (DDI/BA) situe Parakou ; la Direction Dpartementale des Impts de lOum et du Plateau (DDI/OP) situe Porto-Novo ; la Direction Dpartementale des Impts du Zou et des Collines
(DDI/ZC) situe Bohicon. Cadre physique de ltude
II-
Au cours de notre stage la D.G.I.D, nous avons parcouru sept (07) directions. Mais, nous ne nous intresserons qu celles qui concernent lobjet de notre tude. Il sagit de la Direction des domaines, de lenregistrement et du timbre (D.D.E.T.) Les attributions, lorganisation et le fonctionnement de la DDET sont fixs par la note de service n021 / MFE / DCIME / SGM / DGID / DDET du 07 janvier 2002. Ainsi, la DDET est charge de la gestion foncire, de lenregistrement de toute nature dactes ainsi que du recouvrement des droits affrents. Dans son organigramme, la D.D.E.T comprend un secrtariat administratif et quatre (04) services savoir : le Service de lEnregistrement et du Timbre (S.E.T); le Service de la Conservation Foncire (S.C.F); le Service de Gestion du Domaine Priv de l'Etat (S.G.D.P.E) ; la Recette des Domaines (RD)
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Le secrtariat administratif
Le secrtariat de la DDET enregistre les courriers de la DDET. Le secrtariat soccupe galement de lorientation des usagers de la DDET. le service de lenregistrement et du timbre (S.E.T) Le service de lenregistrement et du timbre a pour attribution : -lenregistrement de tous les actes soumis la formalit et tablis en Rpublique du Bnin ; -la vrification des rpertoires et registres des officiers publics et ministriels ; -lassiette, la liquidation et le contrle des droits denregistrement et de la taxe unique sur les contrats dassurance (TUCA). le service de la conservation foncire (S.C.F) Le service de la conservation foncire est charg : -limmatriculation foncire ; -la conservation des hypothques et des droits fonciers ; le service de gestion du domaine priv de l'Etat (S.G.D.P.E) Le service de gestion du domaine priv de lEtat est charg de la gestion des terrains du domaine priv de lEtat ; de ltablissement et de la mise jour du tableau gnral des proprits de lEtat ; de la rforme et de la vente des biens meubles de lEtat ; de laccomplissement des formalits ncessaires la conclusion de toute sorte de contrat portant sur le domaine priv de lEtat ; de la cration et de la mise jour dun fichier des emphytotes (locataires de lEtat) ; de la gestion du contentieux relatif au domaine priv de lEtat.
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La Recette des Domaines La recette des domaines est charge de recouvrer les droits denregistrement, les droits de timbre, les droits de la conservation foncire, les droits dhypothques, de la TUCA, les produits du domaine et les taxes annexes. Elle soccupe aussi de la tenue des comptes de la conservation foncire, de lenregistrement et des travaux lis la gestion du domaine priv de lEtat. Il est galement comptent pour effectuer des dcaissements et la tenue de la comptabilit en matire des timbres fiscaux. Il faut noter que larrt n112/MEF/DC/SGM/DGID du 17 Fvrier 2009 portant attributions, organisation et fonctionnement de la D.G.I.D, donne de nouvelles attributions la D.D.E.T Conformment cet arrt, la D.D.E.T doit assurer : la coordination et la centralisation des activits des Centres des Domaines ; le contrle et le suivi de lapplication de la lgislation domaniale, de lenregistrement et du timbre ; la formation et le recyclage permanent du personnel ; llaboration, lexcution, lvaluation et le suivi de la politique foncire et domaniale. En application des dispositions de cet Arrt, la DDET comprend deux services que sont : le Service de la Lgislation Foncire, de lEnregistrement et du Timbre; le Service du Cadastre et de lInformation Foncire.
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Le Service de la Lgislation Foncire, de lEnregistrement et du Timbre est charg : de lapplication de la lgislation foncire et domaniale du contrle de la liquidation des droits denregistrement et de timbre ; de lanalyse et de la centralisation des donnes statistiques produites par les Centres des Domaines ; de la consolidation des rapports dactivits des Centres des Domaines. Le Service du Cadastre et de lInformation Foncire est charg : de la coordination et du suivi des activits cadastrales des Centres des Domaines de la gestion, et du contrle de la documentation cadastrale ; de la tenue des archives cadastrales ; du traitement et de la mise jour de linformation foncire cadastrale ; du contrle formel des levs et des plans de situation ; de la gestion et du suivi du rseau national foncier informatis. Le fonctionnement actuel de la DDET nest pas en conformit avec cet Arrt.
Paragraphe 2: Etat des lieux de base des structures en observation

Nous nous emploierons ici restituer les mcanismes de fonctionnement des structures observes.
I-
Au plan gnral
Du point de vue fonctionnement, le matriel informatique dans
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lensemble des directions de la DGID est pour la plupart du temps dfaillant ; et les conditions de travail des agents ne sont pas les meilleures. La dfaillance de loutil informatique ajout la vtust et lexigit des locaux abritant le personnel constitue une faiblesse dans le rendement des oprations de ladministration.
Toutes les directions sont confrontes un nombre rduit de personnel. Ce qui ne permet pas une optimisation dans la gestion des dossiers. Ainsi linsuffisance de personnel constitue une faiblesse pour ladministration. Les locaux de la D.G.I.D sont encombrs de dossiers et les recherches de dossiers ne sont pas automatiques dans le but des traitements de certaines oprations alors que sil y avait un service darchives, les dossiers seront mieux suivis. Ce qui traduit labsence dun service de gestion des archives et de documentation. Limportance de la taille de limmeuble de la D.G.I.D et la multiplicit des services quil abrite, entrainent des difficults pour les usagers sorienter convenablement. La D.G.I.D, travers la Direction de lInformation et des Etudes a mis en place un Service Accueil et Information, charge entre autres de linformation, du service lusager, et de la coordination des bureaux daccueil. Cependant part la cration du guichet unique de collecte des tats financiers, et lorganisation des campagnes de sensibilisation et dinformation lintention des contribuables, le volet accueil nest pas entirement effectif. On en dduit, le caractre non effectif du service accueil et information.
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Dans le souci de renforcer ses relations avec les contribuables, il existe entre ladministration fiscale, les oprateurs conomiques et autres usagers un creuset dchange.Ce creuset permet de recevoir leurs dolances et de discuter sur diffrentes procdures de ladministration fiscale .Il rend plus accessibles et informe sur les nouvelles dispositions.Cela traduit lexistence dun cadre de concertation entre ladministration fiscale et le secteur priv.
II-
Etat des lieux sur les activits de la DDET
Nous aborderons brivement dans cette partie les difficults que rencontrent les services de la direction des domaines de lenregistrement et du timbre. 1- Le service de lenregistrement et du timbre (S.E.T) Le service de lenregistrement et du timbre est subdivis en deux grandes divisions : la division des actes authentiques et celle des actes sous seing priv.On en dduit la rpartition des tches au niveau de ce service. Il faut galement remarquer que les agents sefforcent de satisfaire les requtes des usagers dans un dlai de 72heures. Nous pouvons donc noter le dynamisme et le professionnalisme des agents. En matire foncire au Benin, le droit de proprit absolu nest tabli qu lobtention du titre foncier. Cest la D.D.E.T travers le S.C.F et le S.G.D.P.E qui soccupent de la cration du Titre Foncier (T.F).
2- Le service de la conservation foncire (S.C.F.)
Le SCFest comptent pour la conservation de la proprit et des droits fonciers, limmatriculation, la transcription des droits.
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Quant limmatriculation et au morcellement, ce sont des procdures pratiquement identiques, la diffrence que le morclement se fait sur un terrain dj immatricul. La transcription est lensemble des oprations effectues sur un terrain dj immatricul. Cest linscription des droits rels de vente dimmeubles, dhypothques, de mains leves dhypothque, de mutations par dcs, dattribution-partage, de bail, de morcellement-vente, de donation dun fonds de terre qui a dj un titre foncier. Limmatriculation est dfinie comme la procdure permettant de faire passer un terrain du droit coutumier au droit moderne. Les tapes ncessaires limmatriculation foncire sont les suivantes : dpt du dossier dimmatriculation (la convention de vente enregistre, deux levs topographiques de la parcelle, un certificat administratif ou permis dhabiter, un imprim de rquisition fournit par le service des domaines, et une provision suffisante pour couvrir les frais de la procdure) ; validation du dossier ; dpt du dossier et remplissage de la rquisition dimmatriculation ; attribution dun numro de rquisition au dossier; envoi au journal officiel (J.O.) ; confection des placards pour affichage au Tribunal de Premire Instance (T.P.I.) comptent dans un dlai lgal de trois mois ; fin de la priode de publication et renvoi des certificats daffichage aux Domaines (en cas dopposition au cours de laffichage ,la procdure est suspendue jusqu' la dcision de la cour) ; programmation et ralisation du bornage contradictoire qui doit tre annonc un mois lavance et ralis en prsence du prsum propritaire, les limitrophes et un reprsentant de ladministration locale ;
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immatriculation (enregistrement dans les registres officiels), dlivrance du titre et remise dune copie son propritaire. 3- Le service de la gestion du domaine priv de lEtat (S.G.D.P.E.)
Le SGDPE est comptente pour octroyer TF sur un domaine immatricul au nom de lEtat. Elle est aussi comptente pour la transformation du permis dhabiter en titre foncier. Les diffrentes tapes de la procdure de transformation sont : dpt du dossier (loriginal du permis dhabiter, deux levs topographiques, lattestation de lI.G.N. indiquant que la parcelle est sur un titre foncier de lEtat, une copie de la quittance de la provision) au secrtariat de la D.D.E.T. et obtention dun numro denregistrement; la S.G.D.P.E. commande un bornage de morclement un gomtre agr qui envoie la copie du titre et la facture de sa prestation ensuite, le titre foncier est cr et les registres de formalit sont remplis en vue de ltablissement du bordereau analytique de morclement ; tablissement par le S.G.D.P.E. de contrat de vente gr gr (04 exemplaires) signer respectivement par le requrant, le D.D.E.T. et le ministre charg des finances ; aprs la dernire signature, les cadres du S.G.D.P.E. procdent la liquidation des droits et au paiement de la facture du gomtre ; les contrats sont envoys la recette des domaines pour le nivlement (qui consiste limputation des frais de la procdure) les contrats sont ensuite, transmis au S.E.T. pour lenregistrement ; les contrats enregistrs reviennent au S.G.D.P.E. pour la finalisation qui
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consiste remplir les registres de dpt des actes (livres jumeaux), les livres fonciers, le livre des frais en vue de ltablissement du bordereau de vente gr gr, puis il procde laccomplissement de tous les actes ncessaires ltablissement du titre foncier et au retrait de la copie du titre par le propritaire ou son reprsentant titulaire dune procuration. Malheureusement, aucun dlai nest prvu par le lgislateur pour lattribution du titre foncier.
III-
Etat du Foncier au Bnin
La maitrise du foncier constitue lun des atouts essentiels de toute politique de dveloppement digne de ce nom. Cependant, force est de constater que la gestion de la terre au BENIN, souffre dun mal rdhibitoire qui en fait un vritable instrument de dsastre conomique. En effet, les contestations en matire immobilire ont pris des proportions normes ; tel point quaujourdhui, occuper une parcelle mme avec un titre de proprit, ne constitue pas un gage de scurit car une mme parcelle peut lobjet de deux titres attribus des personnes diffrents. Contrairement certaines ides reues, la gangrne qui mine ainsi notre systme foncier nest pas due, titre principal, labsence, ni mme linsuffisance des normes rgissant la matire. Cependant une rforme simpose, mais le mal trouve essentiellement son origine dans le mauvais comportement des principaux acteurs impliqus dans la gestion domaniale : propritaires terriens, cdants, cessionnaires de parcelles, mais aussi et surtout, le non-respect de la loi et limpunit qui sont devenu de vritable rgle de gestion des affaires domaniales au Bnin. Le Bnin est lun des rares pays de la sous-rgion tre caractris parun grand attachement des citoyens la terre. Chaque communaut va sinstaller sur une portion de terre dont elle en fait sa proprit. Du coup la
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proprit est devenue traditionnellement lignagre dans son esprit. Cependant on note une prminence des droits dits coutumiers sur les droits modernes. Ces droits forment aujourdhui un ensemble htrogne dans lequel il est utile de distinguer deux composantes : les anciens droits coutumiers traditionnels et des pratiques modernes qui nont de coutume que le fait de reposer sur un consensus social mais de ne sappuyer sur aucun droit crit. Au contact de lurbanisation se dveloppe en effet une sorte de proprit coutumire moderne qui nest pas une vraie proprit au sens juridique du terme dans la mesure o elle nest pas reconnue par le droit positif, mais qui est plus quune simple possession puisque les mutations titre onreux sy pratiquent de manire courante. Mais aujourdhui, force est de constater que les enfants peuvent surgir cinquante ans plus tard pour contester lapplication de ces rgles traditionnelles ouremettre en cause une vente en allguant que leurs parents navaient pas pu avoir le droit de vendre. En somme, il est ais de conclure au regard de tout ce qui prcde que la lgislation foncire dans notre pays souffre dun manque de cohrence. Le dualisme juridique constitue alors un handicap laccs scuris de la terre.De mme, la plupart des terres au Bnin ne sont pas immatricules ; ce qui ne met pas les propritaires labri des litiges domaniaux. De plus le droit foncier positif est fort peu respect au Bnin. Non seulement par la population mais, ce qui est plus grave, par ladministration elle-mme. Une telle situation tient, avant toute autre considration, un facteur extrmement simple : les textes des lois ne font pas lobjet de publications accessibles au public. Pour le citoyen de base, mais aussi pour le professionnel de limmobilier, il est en pratique impossible de se procurer lensemble des textes en vigueur. Il se pose donc
un problme de vulgarisation des textes de loi entrainant le non-respect
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de la loi. Les quelques vieux plans de type cadastral qui existaient autrefois pour les parties anciennes de Cotonou et de quelques autres localits, ont t confis lInstitut Gographique National mais cet organisme na pas eu les moyens de les entretenir ni de les mettre jour. Leur conservation matrielle elle-mme est problmatique. On peut donc considrer quil nexiste pas au Bnin de cadastre au sens traditionnel du terme. Aussi, le systme de conservation des titres de proprits est-il devenu peu efficace et insuffisamment scuris en raison de sa gestion
manuelle qui comporte des risques de perte des informations due au mauvais tat physique des documents. Le rgime de limmatriculation foncire introduite par le Colonisateur a t conserv par la plupart des ex-colonies franaises de lAfrique francophone. Limmatriculation consiste attribuer un numro de titre foncier, tir dun registre, aprs un lev topographique et accomplissement dune procdure minutieuse et contradictoire donnant la proprit une base de dpart sr, exclusive de toute contestation. Dans notre droit, loption adopte est le systme de la force probante absolue. Aucune action en viction ne sera recevable contre la proprit immatricule et la production en justice dune copie de titre foncier formera un obstacle absolu la poursuite qui sera intente contre la personne qui sera dsigne comme propritaire Contrairement cette position, on soulve les problmes suivants: limmatriculation frauduleuse ; lerreur de bornage ; cration dun titre sur un autre titre Les permis d'habiter (PH)
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En droit positif, les permis dhabiter sont rgis par une loi de 196 0 et un dcret de dcembre 1964 qui ne confrent leurs bnficiaires qu'un droit personnel, prcaire et rvocable (art. 11), d'habiter sur un terrain appartenant ltat. Lgalement, ils ne doivent donc s'appliquer que dans le cadre de lotissements de terrains pralablement immatriculs au nom de ltat. La procdure de dlivrance des PH est dailleurs mene par l'administration, dans le cadre de sa gestion des terrains de ltat et ne relve que du droit
administratif. Les textes prvoient que la taille des parcelles attribues est limite aux besoins de l'habitation dune famille et quil ne doit tre accord qu'un seul permis dhabiter (exceptionnellement deux) par mnage. La premire obligation du bnficiaire d'un permis dhabiter est de clturer son terrain dans les trois mois qui suivent son attribution ; il doit l'occuper luimme ou le faire occuper par un proche. La loi prvoit mme quune parcelle non occupe pendant six mois peut tre reprise sans indemnisation par l'administration et accorde une autre famille. Enfin, le permis d'habiter restant un droit personnel, en cas de dcs du titulaire, un nouveau permis doit tre demand, en indivision, par les hritiers. N'tant pas juridiquement des droits de proprit mais seulement des droits doccupation dun terrain public, les permis dhabiter ne peuvent tre hypothqus. Ils peuvent cependant tre" mis en gage "auprs d'un organisme de prt l'habitat (art. 16). Il est prvu que le titulaire dun permis d'habiter ne peut devenir propritaire de la parcelle quaprs achvement de la construction et constatation d e sa " mise en valeur " par une commission administrative de cinq membres et un prsident (art. 14). Dans la pratique administrative et sociale actuelle, en dpit du droit positif, le permisdhabiter est devenu un pseudo titre de proprit, une sorte de titre foncier au rabais. Il est gnralement dlivr l'issue des procdures
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de remembrement de terrains coutumiers prcdemment morcels et non pas sur des terrains de ltat. En outre, alors quil est formellement prvu dans les textes que les permis d'habiter ne sontpas cessibles, les terrains en cause font l'objet d'un march reconnu par ladministration. Un registre des permis attribus est tenu par l'administration. Il fonctionne, lui aussi, comme une sorte de Conservation foncire de fortune. Il consiste en une simple liste des permis tablie sur des cahiers ou mme des feuilles volantes. Ces listes suivent lordre chronologique des permis attribus, avec indication du nom du lotissement et du numro dordre de la parcelle dans celui-ci. Par la suite, les ventuelles mutations sont seulement consignes par des surcharges l'encre rouge sur la liste initiale. Il semble nexister aucune donne permettant dvaluer le nombre total de titre permis dhabiter existant dans le pays. Or beaucoup de ces permis existent depuis longtemps car il est rare que le titulaire d'un permis d'habiter dans un lotissement aille, par la suite, chercher obtenir un titre foncier: il ne trouvera aucune utilit une telle dpense. On noterait alors la prsence en nombre considrable des permis dhabiter illgaux ou irrguliers. Nous avons identifis dautres problmes au cours de notre stage : Traitements manuels des donnes, conditions non confortable de travail, insuffisances de moyens matriels.
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Section2 : Ciblage de la problmatique

Dans la prsente section, il sera tabli linventaire des lments de ltat des lieux de base et seront regroups les problmes par problmatique en vue de choisir celle rsoudre. Il sera enfin prsent la squence de rsolution de la problmatique spcifie.
Paragraphe
Choix
de
la
problmatique
et
justification du sujet
La problmatique de ltude est lensemble des problmes en rsolution ou rsolus par ltude. Son choix se fera aprs la dtermination des problmatiques possibles. A- Ciblage de la problmatique Ce paragraphe vise faire linventaire des forces et faiblesses recenses et de les regrouper par problmatique. 1- Inventaire des atouts (forces et opportunits) bonne organisation du travail ; bon accueil des agents ; dynamisme et professionnalisme des agents ; bonne conduite des dossiers et rpartition judicieuse des tches ;
2- Inventaire des problmes (faiblesses et menaces) 1- manque dquipements et de mobiliers de travail ;
2- vtust et exigut des locaux abritant le personnel ;

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3- insuffisance de personnel qualifi ; 4- absence dun service de gestion des archives et de documentation ; 5- immatriculation frauduleuse ; 6- erreur de bornage ; 7- cration dun titre sur un autre titre. 8- traitements manuels des donnes ; 9- non-respect de la loi ; 1011121314non existence au Bnin de cadastre au sens traditionnel ; problmes de logistique ; dlai indfini pour lattribution du titre foncier(TF) ; dlivrance illgale et irrgulire des PH ; systme manuel de conservation des titres de proprits
3- Regroupement des problmes par centres dintrt Il sagit de regrouper dans un mme tableau les problmes spcifiques ; le problme gnral et les libells des problmatiques qui en dcoulent suivant les centres dintrt. Le tableau n1 prend en compte les problmatiques possibles
Tableau N1 : regroupement des problmes par centres dintrt
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N 1
CENTRE DINTERET
PROBLEMES SPECIFIQUES
PROBLEMES GENERAUX
PROBLEMATIQUES
Management
des -Manque dquipement et de Management inefficace Problmatique ressources management dun des
ressources humaines et mobiliers de travail
matrielles la D.D.E.T -vtusts et exigit des locaux des abritant le personnel -Manque de personnel qualifi -problme de logistique
humaines et matrielles ressources humaines et la D.D.E.T matrielles la D.D.E.T
Gestion du dossier du -traitements contribuable D.D.E.T la donnes -Absence
manuels dun service
des Problmatique de Gestion non lamlioration de de la
gestion des archives et de performante du dossier gestion du dossier du documentation -dlai indfini lattribution du TF 3 Inscurit des -immatriculation frauduleuse et erreur de bornage ; -cration dun titre sur un autre titre -dualisme juridique -systme conservation proprits -non-respect de la loi -non existence au Bnin de cadastre au sens traditionnel -dlivrance illgale et irrgulier des PH Source : rsultat de nos investigations manuel des titres de Scurit peu satisfaisant Problmatique de des immobilires proprits scurisation de la des du contribuable la contribuable pour D.D.E.T D.D.E.T la
proprits immobilires
proprits immobilires
B- choix et justification du sujet

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Il sagira de spcifier la problmatique choisie, de dterminer la vision globale de rsolution et daboutir aux objectifs et hypothses. Nous choisirons dans un premier temps la problmatique et ensuite nous la justifierons. Tous les problmes recenss lors de ltat des lieux semblent tre assez intressant rsoudre pour une meilleure scurisation foncire. Une analyse des diffrents problmes permet de percevoir des centres dintrts reprsentant des problmatiques quil faut rsoudre pour rendre efficace la rforme foncire au Bnin. Le choix de la problmatique tiendra compte de limportance des diffrents problmes recenss et aussi du souci de contribuer une performance des structures charges de la mise en uvre de la rforme foncire au Bnin.
Pour cela, un certain nombre de problmatiques a t identifi : Problmatique dun management des ressources humaines et matrielles la D.D.E.T Problmatique de lamlioration de la gestion du contribuable la D.D.E.T Problmatique de la scurisation des proprits immobilires Le choix de notre problmatique sera orient non seulement par le souci de mettre en application nos connaissances acquises en matire foncire, mais galement par la ncessit de contribuer assurer un accs scuris de tous au foncier. En effet, les problmatique n1 et n2, respectivement relative au management des ressources humaines et matrielles la D.D.E.T ; lamlioration de la gestion du dossier du contribuable la D.D.E.T sont beaucoup plus axes sur le fonctionnement interne de la DDET, elles nous semblent moins intressantes car les problmes spcifiques qui y sont lis dossier du
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sont en cours de rsolution travers les efforts de ladministration pour amliorer les conditions de travail des agents. Donc la rsolution de ces problmes ne constitue pas un lment essentiel pour rduire les conflits fonciers enregistrs au Bnin surtout Cotonou. En ce qui concerne la problmatique n3, relative la scurisation des proprits immobilires, elle nous semble plus opportune et urgente rsoudre. Au Bnin, les conflits domaniaux ont pris une ampleur jamais gale et rien ne prdit pour un avenir proche lamlioration de cette situation qui au contraire, ne cesse de stendre. Cette situation foncire se manifeste par le nombre trs lev de litiges domaniaux, par la spculation foncire galopante.Elle remet en cause des droits des acqureurs de parcelles par les hritiers de leurs vendeurs. Et pourtant le droit la proprit est un droit reconnu par la constitution du 11 Dcembre 1990 en son article 22 : Toute personne a droit la proprit. Nul ne peut tre priv de sa proprit que pour cause dutilit publique et contre juste et pralable ddommagement. Cependant, linscurit foncire est au Bnin une ralit. Ceci a donc amen certains observateurs de la vie sociopolitique affirmer que : Les litiges domaniaux ont pris une allure inquitante au Bnin. Ainsi, la majorit des plaintes adresses aux tribunaux sont des problmes domaniaux. Rares sont les rues des quartiers des villes o on ne trouve pas des parcelles litigieuses sur lesquelles sont graves une interdiction formelle: parcelle litigieuse, ne pas vendre4. Ainsi, que faire alors pour rduire cette inscurit foncire au Bnin? Au vu de tout ce qui prcde, nous retenons la problmatique n 3 lie la rduction de linscurit foncire au Bnin, car sa rsolution contribuera rduire bon nombre de litiges fonciers observs devant les
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Tribunaux de Premire Instance, par suite faciliter un accs scuris de toutes les terres et mettre en confiance les contribuables lors des transactions foncires sans oublier leur garantie en matire foncire. Il faut rappeler que cette problmatique se dfinit travers le problme gnral de linscurit foncire grandissante et les problmes spcifiques ciaprs : immatriculation frauduleuse et erreur de bornage ; dualisme juridique ; cration dun titre sur un autre titre ; non-respect de la loi ; non existence au Bnin de cadastre au sens traditionnel ; dlivrance illgale et irrgulier des PH ; Cest dans le souci dapporter notre modeste contribution la rsolution de ces problmes spcifiques que nous avons dcid de mener notre rflexion sur le thme Contribution une meilleure scurisation des proprits immobilire au Bnin . La problmatique de ltude choisie, le sujet formul et justifi, nous aborderons prsent la spcification de cette problmatique.
Paragraphe
Spcification
de
la
problmatique
et
dtermination des squences de rsolution de la problmatique spcifie.
A- Spcification de la problmatique
Pour mieux scuris les proprits immobilires et mettre en confiance les acqureurs de titres fonciers fin de rduire les conflits fonciers au Bnin
passe par la rsolution de ces problmes spcifiques.
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Les problmes spcifiques relatifs lerreur de bornage, au systme manuelle deconservation des titres de proprits, limmatriculation frauduleuse et la cration dun titre sur un autre titre ne sont que des consquences du problme li linexistence au Bnin de cadastre. Notons cependant que lEtat a pris des initiatives ou des rformes en matire pour rsoudre la question du dualisme au bnin en instaurant une loi unique sur le foncier qui est encore en instance de promulgation. Ainsi, la proposition de loi portant Code Foncier et Domanial runit et met en cohrence tous les textes lgislatifs rglementaires existants et rgissant le foncier en les adaptant au contexte local et exigences dun dveloppement socio -conomique durable. Au Bnin, la terre est un facteur indispensable de cration de richesse, de croissance conomique et de dveloppement. Les problmes de litiges domaniaux auxquels nous assistons aujourdhui dans notre pays sont essentiellement dus la mise en cause permanente du droit de proprit, la contestation des limites des parcelles et parfois la superposition des droits de proprit sur une mme parcelle. Cette situation, qui met beaucoup de propritaires dans une situation dinscurit, est devenue un problme avant tout juridique que social. Dans la plupart de nos grandes villes, surtout en milieu urbain (notamment dans les villes de Cotonou et Abomey-Calavi), nous remarquons que des gens achtent des terrains suivant des conventions qui reoivent laffirmation de lautorit locale qui, parfois, dlivre un permis dhabiter et mme un permis de construire. En dpit de tout cela, quelques annes plus tard, un huissier de justice vient et annonce le dguerpissement sans quau pralable ni lacheteur, ni le vendeur du terrain ne soit inform dune quelconque contestation ; laquelle est souvent leve par les hritiers du
vendeur.
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Il importe donc, afin daider les propritaires terriens jouir pleinement de leurs droits sur leurs terres, de leur permettre de scuriser leurs parcelles travers leurs immatriculations au livre foncier. Dans ce but, lEtat a, depuis 2001, entrepris des procds de dlivrance de TF dans le cadre de procdures de transformation des PH en TF (rduction du cot, limitations des tracasseries). Ainsi, a t cre par dcret n2001-291 du 08 Aot 2001 la Commission Nationale charge de lopration de transformation des Permis dHabiter en Titres Fonciers. Faute de moyens, cette commission na pu atteindre ses objectifs. Lintervention du Millenium Challenge Account (MCA) avait pour but de continuer et de renforcer les activits entreprises par la commission. Cest la raison pour laquelle, afin datteindre ses objectifs, le MCA appuie les actions de la Commission Nationale en trouvant ncessaire le fait de sensibiliser la population, de rduire le cot dacquisition du titre foncier 100.000 francs CFA afin de permettre lacquisition massive des TF et dassurer une meilleure gestion foncire dans notre pays. Notons que mme si des rformes sont mises en place dans ce secteur pour rsoudre ce problme, il importe ladministration de rgler les problmes dj existants puisquelle a une part de responsabilit dans le problme de linscurit foncire. En effet, le jeu de ladministration dans le systme foncier peut sembler paradoxal : dun ct, une part importante de son activit est consacre contrler les droits sur le sol, et tout le systme juridique vise mettre la scurit foncire sous sa responsabilit et dun autre ct, en pratique, cest laction administrative elle-mme qui est lorigine dune bonne partie de linscurit foncire dont souffre la population. Il se produit une sorte dauthentification des actes illgaux par ladministration elle -mme. Le problme de recrudescence des conflits domaniaux que les tribunaux essaient de rgler aujourdhui pourra se rsoudre si les hritiers des vendeurs
de terrains ne remettaient plus en cause les conventions de vente de parcelles
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contractes il y a plusieurs annes. Malgr les dsagrments causs par le problme de linscurit fo ncire et les tentatives de rsolution apportes par lEtat, notamment travers les travaux des diffrentes commissions cites plus haut, certains problmes nont pas encore t rsolus par ladministration bninoise. Cest ce qui nous permet de retenir pour la suite de notre tude quatre problmes spcifiques que voici : a)le non-respect de la loi(PS1) b)le dualisme juridique(PS2) c) linexistence de cadastre au Bnin au sens traditionnel du terme (PS3) d)la dlivrance illgale et irrgulier des PH (PS4)
B- Squences de rsolution de la problmatique spcifie Les questions foncires au Bnin se trouvent aujourdhui confrontes une multitude de difficults dont les plus proccupantes sont celles concernant le rgime de la proprit foncire dans notre pays. Cest pourquoi il convient dapporter des solutions aux problmes spcifiques lis la problmatique retenue. Les problmes spcifiques rsoudre tant retenus, le sujet formul et la problmatique spcifie, il importe de prciser la squence de rsolution pouvant nous permettre danalyser et de rsoudre les problmes spcifiques retenus. Elle repose sur une dmarche mthodologique constitue de douze (12) tapes: 1- Fixation des objectifs atteindre ; 2- Identification des causes probables des diffrents problmes ; 3- Formulation des hypothses de recherche ; 4- Construction du Tableau de Bord de lEtude (TBE) ;
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5- Revue de littrature ; 6- Choix de loutil de mobilisation des donnes ; 7- Choix de loutil danalyse des donnes ; 8- Mobilisation des donnes ; 9- Etablissement du diagnostic ; 10- Approches de solutions ; 11- Conditions de mise en uvre des solutions ; 12- Construction du tableau de synthse de ltude.
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CHAPITREPremier : Cadre thorique de ltude, enqutes de vrification des hypothses
Ce second chapitre est consacr dabord au cadre thorique et
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mthodologique de ltude (Section 1) et, ensuite, aux enqutes de vrification des hypothses pour la rsolution de la problmatique (Section 2).
Section1 : Cadre thorique et mthodologie de ltude

Paragraphe 1: Objectifs, hypothses de ltude et revue de littrature A- Objectifs de ltude et hypothses
Lobjectif en recherche diagnostique se dfinit comme tant une dclaration dintention de rsolution dun problme. Ainsi, les objectifs de ltude sont fixs par rapport aux problmes rsoudre ci-dessus numrs. Les objectifs de ltude se fixeront en termes dobjectif gnral et dobjectifs spcifiques 1-Objectif Gnral Lobjectif gnral vise tudier les modes de rduction des conflits foncires et proposer des mesures afin de scuriser le secteur foncier au Bnin. 2- Objectifs spcifiques Ils seront labors tenant compte des problmes spcifiques retenus. Ainsi nous aurons : Objectif spcifique N1 li au problme spcifique N1 relatif au non respect de la loi : Proposer des mesures pour la mise en place des techniques de publicit et dapplication des lois en matire foncire.
Objectif spcifique N2 li au problme spcifique N2 relatif au
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dualisme juridique : Contribuer mise en place effective matire foncire Objectif spcifique n3 li au problme spcifique n3 relatif linexistence de cadastre au sens traditionnel du terme : Proposer la cration un service de cadastre en parfaite collaboration avec la D.D.E.T et ses structures dconcentres. Objectif spcifique n4 li au problme spcifique n4 relatif la dlivrance illgale et irrgulier des PH : Proposer des techniques dapplication de la loi 60-20 du 13 juillet 1960 et de mettre en place un rpertoire informatis des PH dj dlivrs. B- Hypothses et tableau de bord de ltude Formuler une hypothse dtude revient identifier la cause la plus plausible suppose tre la base dun problme considr. Dans cette optique, formuler lhypothse gnrale et les hypothses spcifiques revient respectivement dterminer la cause gnrale et les causes spcifiques supposes tre la base du problme gnral etdesproblmes spcifiques. 1- Causes et hypothses lies aux PS n1 et n2 de la lgislation uniforme en
- Causes et hypothse lies au PS n1 Aprs analyse du problme relatif au non-respect de la loi, nous avons pu identifier deux (02) causes pouvant en tre la base. Il sagit : Non vulgarisation des textes de loi non dtention des textes par les agents dans les administrations et aussi par le public
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A travers lillustration de Monsieur Jean BaptisteMONSI, linformation de la loi lendroit des citoyens devra emprunter non seulement les techniques modernes de diffusion, mais surtout passer par les canaux informels propres lenvironnement culturel. Il sagira pour ce faire desimplifier lexpression mme de la loi, afin dviter le pige de lsotrisme .Il sagira surtout de porter la connaissance des citoyens les grandes orientations de la loi .De telles mesures bien conduites pourront permettre peuttre terme, une lecture positive de la maxime (nul nest cens ignorer la loi) et conduire au fait que nul nignore la loi dans la socit ,afin de conjurer les mfaits de cette autre pense connue qu il ny a rien de moins connu que ce que tout le monde doit savoir, la loi Le droit foncier positif est fort peu respect au Bnin. Non seulement par la population mais, ce qui est plus grave, par ladministration elle-mme et, dans certains cas, par les magistrats qui prfrent parfois juger selon leur propre ide de lquit que selon des textes dphass. Une telle situation tient, avant toute autre considration, un facteur extrmement simple : les textes des lois ne font pas lobjet de publications accessibles au public. Pour le citoyen de base, mais aussi pour le professionnel de limmobilier, il est en pratique impossible de se procurer lensemble des textes en vigueur. Lorsque lon circule dans les administrations, il est aussi frappant de constater que la plupart desagents ne disposent pas des textes quils sont censs appliqu er. Or, la premire condition ltablissement dun tat de droit est videmment la publicit de la loi, cest--dire la possibilit pour chacun de se procurer les textes.Nous pouvons donc retenir que la non dtention des textes par les agents des administrations et aussi par le public explique mieux le nonrespect de la loi.
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- Causes et hypothse lies au PS n2
Le problme spcifique n2 est relatif au dualisme juridique entre les droits coutumier et moderne. Le principal problme qui se pose en droit foncier bninois est celui de la coexistence des deux lgislations. En effet, le droit foncier bninois se caractrise par le rgime dudroit coutumier et celui du droit moderne. Le dualisme juridique est lun des problmesaffrent au droit foncier bninois et explique en grande partie sa complexit ainsi que lasource principale des contentieux fonciers enregistrs. De plus, la gestion foncire et lerglement des conflits domaniaux ne sont pas bass sur un code unique. Notons que lors de la mise en place de textes fiscaux rgissant le droit moderne,les ralits spcifiques du droit coutumier nont pas t prises en compte. Ceci est d lincohrence et la non synergie entre les deux rgimes qui se traduisent par labsence dunchoix de politique foncire claire. Par rapport ce qui prcde,labsence dun choix de politique foncire claire se trouve la base du dualisme juridique
2-Causes et hypothses lies aux PS n3 et n4
- Causes et hypothse lies au PS n3
Aprs analyse, nous pouvons retenir comme causes : le manque de volont de la part des autorits ; linsuffisance de moyens financiers, matriels et humains. Le manque de volont de la part des autorits semble tre la causedu problme car si les autorits sengagent instaurer le cadastre au Bnin, elles le feront. Mais linsuffisance de moyensfinanciers, matriels et humains nest
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pas ngligeable car mme si la volont y est, sans les moyens financiers, matriels et humains les autorits ne peuvent pas grand-chose. La cause la plus plausible est donc linsuffisance de moyens financiers, matriels et humains. Ainsi le manque dun service de cadastre au sein de la DDET est d linsuffisance de moyens financiers, matriels et humains.
-Causes et hypothse lies au PS n4
Aprs analyse, nous pouvons retenir comme causes : lignorancedes dispositions lgislatives par les mairies. Linapplication de la loi par les mairies Lignorance des dispositions lgislatives par les mairies ne devrait pas tre la cause vritable de ce problme puisque nul nest cens ignorer la loi; plus forte raison les mairies. Donc, elle ne sera pas retenue. Quant linapplication de la loi par les mairies, Il rsulte du dveloppement fait plus haut que les mairies, bien que censes connaitre la loi, ne lappliquent pas. Elles ne se sentent donc pas concernes par cette disposition car elles ne sintressent quaux intrts individuels et partant de l, ignorent certaines dispositions de la loi 60-20 du 13 juillet 1960. Nous pouvons dire que la dlivrance illgale et irrgulire des permis dhabiter sexplique par linapplicationde la loi par les Mairie.
-Causes et hypothse lies au problme gnral Les causes et hypothses spcifiques ntant rien dautre que les manifestations de la cause et de lhypothse gnrale, nous navons pas pu trouver une cause gnrique qui regroupe toutes les causes spcifiques identifies. Cela tant, nous navons pas pu formuler une cause gnrale et par
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consquent une hypothse gnrale. De tout ce qui prcde, il convient dlaborer le tableau de bord de notre tude. Tableau n2 : tableau de bord de ltude
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Niveau danalyse Niveau gnral
problmes Problme gnral
objectifs Objectif gnral
Causes (supposes)
hypothses
Scurit peu rassurant des tudier les modes de rduction des conflits proprits immobilires foncires et proposer des mesures afin de scuriser le secteur foncier au Bnin N I V E A U X S P E C I F I Q U E S 1 Problme spcifique n1 le non-respect de la loi Objectif spcifique n1 proposer des mesures pour la mise en place des techniques de publicit et dapplication des lois en matire foncire. Objectif spcifique n2 Cause suppose n1 la non dtention des textes par les agents des administrations et aussi par le public Cause suppose n2 labsence dun choix politique foncire claire Hypothse n1 la non dtention des textes par les agents des administrations et aussi par le public explique le non-respect de la loi Hypothse n2
Problme spcifique n2
le dualisme juridique entre le Contribuer la mise en place effective de la droit coutumier et le droit lgislation uniforme en matire foncire moderne Problme spcifique n3 Objectif spcifique n3 crer un service de cadastre en parfaite linexistence de cadastre au collaboration avec la D.D.E.T et ses structures Bnin au sens traditionnel du dconcentres. terme Problme spcifique n4 Objectif spcifique n4 dlivrance illgale irrgulier des PH
de labsence dun choix de politique foncire claire se trouve la base du dualisme juridique Cause suppose n3 Hypothse n3 linsuffisance de moyens financiers, matriels et humains le manque dun service de cadastre au sein de la DDET est d linsuffisance de moyens financiers, matriels et humains Cause suppose n4 Hypothse n4
et proposer des techniques dapplication de la loi linapplication de la loi par les la dlivrance illgale et irrgulire des 60-20 du 13 juillet 1960 et de mettre en place Mairie. permis dhabiter sexplique par un rpertoire informatis des PH dj dlivrs linapplication de la loi par les Mairie.
Source : Rsultat de nos investigations
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C- La revue de littrature et mthodologie adopte
Elment indispensable de tout travail scientifique, la revue de littrature vise sassurer au pralable de ltat des connaissances acquises partir de ladocumentation mobilise sur les problmes identifis. Ainsi, la ralisation de cette tude a t possible par rfrence noscours surtout ceux de statistique des enqutes et de la mthodologie de recherche applique au mmoire professionnel. Il en est de mme de lexprience acquise au cours du stage. Avant daborder la mthodologie, nous ferons dabord la revue de littrature. 1- Revue de littrature Il sagira pour nous de faire le point des connaissances sur le problme gnral du dysfonctionnement du service de la conservation foncire. Pour cefaire, nous avons consult des mmoires et des ouvrages. Contributions antrieures des travaux de recherche
Une
documentation
de
base
traitant
spcifiquement
desdysfonctionnements du service de la conservation foncire est presqueinexistante. Toutefois ltudiante Chantal SASSE sest propos e travers sonmmoire intitul rflexion pour une meilleure contribution des droitsdinscriptions foncires au budget gnral de lEtat. , de retracer lesproblmes lis aux droits dinscriptions foncires grs par le Service de laConservation Foncire. Puis elle a propos comme solution la suppressiondes facteurs inhibiteurs pour lamlioration des prestations du service de laconservation foncire. En ce qui concerne labsence du cadastre dans le systme fiscalbninois, ltudiante Charmely AMOUSSOU travers son mmoire, a
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propos des solutions consistant en la cration dun service cadastral enpermanente collaboration avec la DDET.En plus de ces mmoires, nous avons consult galement des ouvrages. Conceptions Fondamentales Nous avons exploit louvrage intitul comprendre le foncierbninois. qui a montr laspect de la situation actuelle du foncier dans notrepays. A travers son ouvrage, lauteur SmiouAdniyi LASSISSI a faitressortir les problmes lis aux mcanismes de dlivrance du titre foncier,seule pice de proprit foncire dfinitive et inattaquable. Louvrage faitressortir galement les dysfonctionnements du Service de la ConservationFoncire. Outre ce livre, nous avons aussi parcouru le Prcis de Fiscalit qui a dvelopp le cadastre par rapport son application en France. Pour lauteur,le cadastre est charg de recenser toutes les proprits foncires, de rechercherleurs propritaires apparents ou rels, de reconnatre et de dfinir les limitescadastrales de ces proprits, de les dcrire et de les valuer. En dcrivant eten situant les immeubles sans quivoque, le cadastre pouvait servir constituer une prsomption de proprit. Pour atteindre les rsultats escompts, le cadastre a des missions qui sont au nombre de cinq, savoir : mission fiscale Le cadastre assure lensemble des valuations foncires des
propritsbties et non bties. En matire de proprits non bties, la valeur locative dechaque parcelle nest pas dtermine cas par cas mais selon un tarif lhectare tabli dans chaque commune par nature de culture ou de proprit etpar classe.En matire de proprits bties, lvaluation se fait par local et non par proprit, la valeur locative servant de base commune aux divers impts directs locaux.
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mission foncire A la mission foncire se rattachent deux sries doprations. La premire, de caractre rel a trait lidentification et la dtermination physique des biens. La seconde, de caractre personnel, concerne lidentification des propritaires et de leurs droits. mission technique Pour accomplir ses missions fiscale et foncire, le cadastre sappuie sur unplan, support qui reprsente la proprit foncire en vue den permettre lidentification et la description physique. La confection et la maintenance duplan cadastral constituent la premire des missions techniques du service. mission documentaire Elle consiste collecter ou constituer des banques de donnes quipermettront aux collectivits locales ou organismes publics dorienter leur action. mission induite Il sagit ici des fonctions parafiscales dune part (financement de certainsrgimes sociaux de lagriculture par exemple) et conomiques dautre part(remembrement rural, fichier cadastral forestier). Aprs cet expos des connaissances antrieures sur les problmes en rsolution, prcisons la mthodologie adopte.
Paragraphe 2-Mthodologie adopte Elle sarticule autour de deux dimensions : la dimension empirique et lesdimensions thoriques. 1- Dimension empirique Par dfinition, une approche empirique est celle qui sappuie surlobservation et non sur une thorie labore. Dans le cas despce, elle nous
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permettra dindiquer la mthode denqute que nous entendons utiliser pourlidentification des causes relles se trouvant la base des problmes. Ainsi, notre approche recouvre les tapes ci-aprs : -objectifs de collecte des donnes ; -cadre de lenqute et population-cible ; -nature de la collecte des donnes ; -chantillonnage ; -spcification des donnes mobiliser ; -conception des questionnaires ; -technique de dpouillement des donnes ; -outils de prsentation des donnes. Objectifs de la collecte des donnes Lobjectif poursuivi est de mobiliser les donnes relatives aux causes relles qui fondent les problmes identifis afin de procder la vrificationdes hypothses de base. Concrtement les enqutes nous permettront de voir si : o la non dtention des textes par les agents des administrations et aussi par le public explique le non-respect de la loi o labsence dun choix de politique foncire claire se trouve la base du dualisme juridique o le manque dun service de cadastre au sein de la DDET est d linsuffisance de moyens financiers, matriels et humains o la dlivrance illgale et irrgulire des permis dhabiter sexpli que par linapplication de la loi par les Mairie. Cadre de lenqute et population cible
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Le cadre de notre tude est la D.G.I.D. travers la D.D.E.T. Nous y avons identifi une population cible constitue aussi bien dagents y exerant que dusagers. Nature de la collecte des donnes
Afin de pouvoir vrifier les hypothses mises, nous utiliserons la technique du sondage comme procd de collecte de donnes. Ce sondage sera ralis au moyen dun questionnaire et dun guide dentretien qui sarticuleront autour des principales interrogations qui constituent nos problmes spcifiques. Echantillonnage
Le questionnaire sera adress une population de cinquante (50) personnes compose dusagers habituels ou occasionnels et dagents dont 10 agents immobiliers, vingt (30) la D.D.E.T. et 10 usagers habituels. Le guide dentretien sera adress aux agents intervenant dans chacune de ses structures. Spcification des donnes mobiliser Les donnes mobiliser travers nos enqutes concernent lavis des enquts sur les diffrents problmes spcifiques en vue de la rsolution du problme gnral ayant comme objectif la rduction des conflits foncires. Conception des outils de collecte de donnes
Pour une meilleure accessibilit et une clrit des enqutes, le questionnaire et le guide dentretien seront exclusivement conus par rapport
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aux problmes spcifiques identifis au cours de notre tude. Les questions formules sont des questions fermes ou ouvertes selon le cas dont les rponses vont nous permettre de vrifier les hypothses. Technique de dpouillement des donnes
Les rsultats issus de ces enqutes seront dpouills manuellement. Pour ce qui est de leur traitement, nous aurons recours au tableur Excel pour dterminer les pourcentages afin de les comparer nos seuils de dcision et den dduire les conclusions qui simposent. Outils de prsentation des donnes
Les rsultats obtenus seront prsents dans des tableaux afin de vrifier les hypothses et il sera procd leur reprsentation graphique.
2 - Dimensions thoriques de la mthodologie adopte

Il importe de prsenter les thories mettre en uvre pour rsoudre les problmes et de spcifier la mthode du choix des rponses validant ou non les hypothses formules. La validation des rponses se fera au prorata des frquences relatives obtenues pour chaque item. a- Choix thoriques lis au problme spcifique n1
Prsentation de la thorie retenue Lapproche thorique retenue pour rgler le problme du non-respect de la loi est la mise en place des moyens de publicit accessible au public Seuil de dcision pour la vrification de lhypothse n1
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La question pose ce niveau est la suivante : Quest-ce qui explique lenon-respect de la loi ? Rponse n1 : la non vulgarisation des textes de loi ; Rponse n2 :lanon dtention des textes par les agents dans les administrations et aussi par le public Rponse n3 : lgislation dpasse et mal adapte la situation Rponse n4 : lthique et la comptence des hommes chargs de les appliquer Rponse n5 : Autres La ou les rponse (s) obtenant plus de faveur sera considre comme tant la ou les cause (s) du problme spcifique. b- Choix thoriques lis au problme spcifique n2
Prsentation de la thorie retenue Lapproche thorique retenue pour rsoudre le problme du dualisme juridique est lapplication dune loi unique en matire foncire Seuil de dcision pour la vrification de lhypothse n2
La question pose ici est la suivante : Quest ce qui explique le dualisme juridique caractristique du foncier bninois ? Rponse n1 : la gestion foncire et lerglement des conflits domaniaux ne sont pas bass sur un code unique. Rponse n2 : labsence dun choix de politique foncire claire Rponse n3 : caractre non dsuet de notre lgislation Rponse n4 : Autres La ou les rponse (s) obtenant plus de faveur sera considre comme tant la ou les cause (s) du problme spcifique.
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c- Choix thoriques lis au problme spcifique n3 Prsentation de la thorie retenue Lapproche thorique retenue pour la rsolution du problme de linexistence de cadastre au Bnin est la mise en place dun service cadastral au Bnin . Ce qui permettra aux inspecteurs du Service de la Gestion du Domaine Priv de lEtat (SGDPE) davoir une vue globale sur les immeubles ruraux relevant du droit coutumier ; les immeubles relevant du domaine priv de lEtat et les immeubles immatriculs au nom de lEtat afin dviter la double immatriculation des immeubles. Seuil de dcision pour la vrification de lhypothse n3
La question pose ici est la suivante : Comment expliquez-vous linexistence de cadastre au Bnin ? Rponse n1 : le manque de volont des autorits administratives Rponse n2 : le manque de moyens financiers, matriels et humains Rponsen3 : la non couverture du territoire national en points godsiques Rponse n4 : Autres La rponse obtenant plus de faveur sera considre comme tant la cause du problme spcifique.
d- Choix thoriques lis au problme spcifique n4 Prsentation de la thorie retenue Lapproche thorique retenue pour la rsolution du problme de la dlivrance illgale et irrgulier des PH est lattribution judicieuse des PH au Bnin Seuil de dcision pour la vrification de lhypothse n4
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Pour ce qui est de la question relative au problme spcifique n4, elle est libelle comme suit : Quest ce qui selon vous est la base de la dlivrance des PH illgaux ou irrguliers ? Rponse n1 : ignorance des dispositions lgislatives par les mairies ; Rponse n2 : non-respect des dispositions lgislatives par les Mairies ; Rponse n3 : Autres ( prciser).
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Section 2 : Enqutes de vrification des hypothses et suggestions immobilires

Paragraphe 1 : Enqutes, vrification des hypothses et tablissement du diagnostic
pour
une
scurisation
des
proprits
Nous procderons successivement dans ce paragraphe, la restitution des donnes de lenqute, la vrification des hypothses et ltablissement du diagnostic. A- Prparation
et
ralisation
des
enqutes,
difficults
rencontres et limites des donnes 1- Prparation et ralisation des enqutes

Lors dun travail de recherche, lobtention des donnes compltes exige lutilisation doutils fiables pour la collecte des informations. Cest dans cette optique que notre enqute a t ralise sur la base de questionnaire et de guide dentretien. Le questionnaire est adress aux contribuables et le guide dentretien aux agents de la D.D.E.T, toutes catgories confondues. Lenqute sest ralise en deux phases, lune interne et lautre externe. Cependant, au cours de la ralisation des diffrentes enqutes, nous avons t confronts un certain nombre de difficults quil importe de souligner.
2- Difficults rencontres et limites des donnes

Diverses difficults ont t rencontres et ont quelque peu entrav le bon droulement des enqutes. Les principales difficults rsident dans le fait que la plupart des questionnaires ont t mal remplis par les enquts.
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Dautres limites sont lies au peu de temps que les enquts nous consacrent pour rpondre aux questions. Les difficults rencontres naffectent pas cependant la qualit et la fiabilit des informations obtenues car nous avons pu raliser lenqute compte tenu du temps qui nous tait imparti et des moyens dont nous disposions.
B- Prsentation, analyse des rsultats de lenqute et vrification des hypothses

Cette phase nous conduira dune part, prsenter et analyser les rsultats en nous rfrant chacun des problmes spcifiques identifis, et dautre part, vrifier les hypothses antrieurement mises avant dtablir le diagnostic. Notons tout dabord que les 50 questionnaires ont t administrs etvalids si bien que notre chantillon est toujours 50.Les rsultats desenqutes ralises seront prsents et analyss en tenant compte de chacundes problmes spcifiques en rsolution. . 1- Prsentation et analyse des rsultats lis au PS n1 Le point des rponses la question du non-respect de la loi est prsent et illustr par le tableau et le graphique suivant :
Tableau n3Prsentation des donnes relatives au PS n1

Modalits la non vulgarisation des textes de loi la non dtention des textes par les agents dans les administrations et aussi par le public lgislation dpasse et mal adapte la situation lthique et la comptence des hommes chargs de les appliquer Autres Total Source : Rsultat de nos enqutes Effectifs Frquences relatives
09
18%
25 08 06 02 50 12%
50% 16%
04% 100%
52
Graphique n1 :Graphique relatif au PS n1
50 45 40 35 30 25 20 15 10 5 0
Effectifs Frquences relatives
Par rapport au graphique prcdent, -18% des enquts ont opt pour larponse n1. Ils pensent que la non vulgarisation des textes de la loi explique le non-respect de la loi -50% estiment que cest pluttla non dtention des textes par les autorits administratives et aussi par le public qui justifie le non-respect de la loi -16% estiment que le non-respect de la loi est d une lgislation dpasse et mal adapte la situation -12% pensent que lthique et la comptence des hommes chargs de les appliquer est la base du non-respect de la loi -seulement 04% des enquts pensent la cause serait autre chose Seule la rponse n2, a atteint le seuil de validation de lhypothse car elle recueille 50% dadhsion.
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2- Prsentation et analyse des rsultats lis au PS n2
Le point des rponses la question du dualisme juridique entre le droit coutumier et le droit moderne est prsent et illustr par le tableau et le graphique ci-dessous :
Tableau n4Prsentation des donnes relatives au PS n2
Modalits la gestion foncire et le rglement des conflits domaniaux ne sont pas bass unique. Le caractre non dsuet de notre lgislation labsence dun choix de politique foncire claire Autres Total sur un code
Effectifs
Frquences relatives
10
22,22%
13
28,89%
22 00 45
48,89% 00,00% 100%
Source : Rsultat de nos investigations
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50 40 30 20 10 0
Frquences relatives Effectifs
La lecture des rsultats permet de constater que face au problme du dualisme juridique, 48,89% des cadres de la DDET pensent que labsence dun choix de politique foncire claire qui en est la base. 22,22% pensent que le dualisme juridique est d la gestion foncire et le rglement des conflits domaniaux ne sont pas bass sur un code unique. 28,89% estiment le caractre non dsuet de notre lgislation explique la dualit de la loi De cette analyse, nous remarquons que la rponse qui a le poids le plus lev est la deuxime rponse relative labsence dun choix de politique foncire claire. Nous retiendrons donc cette cause comme tant la base du problme identifi 3- Prsentation et analyse des rsultats lis au PS n3
La question n3 concourt la dtermination des causes se trouvant la base de linexistence de cadastre au Bnin au sens traditionnel du terme. Ces rsultats sont consigns dans le tableau n6 ci-dessous:
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Tableau n5 : Rpartition des donnes denqute par rapport au problme de linexistence de cadastre au Bnin. Modalits Manque de moyens 24 48% Effectifs Frquences relatives
financiers, matriels, et humains Manque de volont de la part des autorits Autres Total 02
24 04% 50 100%
48%
Source : rsultat de nos investigations

50 45 40 35 30 25 20 15 10 5 0
Axis Title
Effectifs Frquences relatives
Axis Title
De lanalyse des rsultats, il ressort que 24% des enquts pensent que lemanque de volonts de la part des autorits explique linexistence d e cadastre au Bnin. Dautres raison de 24% estiment que ce problme est plutt d au manque de moyens financiers, humains et matriels. Une partie
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des enquts, raison des 4%, pensent que ce problme est d diverses raisons que nous ne pouvons regrouper ici sous une appellation unique. Il dcoule de ce qui prcde, que labsence de cadastreau Bnin est due au manque de volont de la part des autorits et au manque de moyens financiers, humains et matriels 4- Prsentation et analyse des rsultats lis au PS n4 A la question "quest-ce qui est la base de la dlivrance des permisdhabiter illgaux ou irrguliers? Les rponses obtenues sont consignes dans le tableau suivant : Tableau n6: Rpartition des donnes denqute par rapport au problme de la dlivrance des permis dhabiter illgaux ou irrguliers.
Modalits Ignorance des
Effectifs
Frquences relatives
dispositions lgislatives par les mairies Non-respect des
09
30%
dispositions lgislatives 14 par les mairies Autres (inexistence des plans de zones) Total 30 07
46,67%
23,33% 100%
Source : rsultat de nos investigations
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35 30 25 20 15 10 5 0
Frquences relatives Effectifs
Une analyse des rsultats de cette question consigns dans le tableau rvle les observations ci-aprs : - 30% des agents de la Mairie de Cotonou trouvent que la dlivrance des permis dhabiter illgaux ou irrguliers est due lignorance des dispositions lgislatives par la mairie ; - 46,67% des agents de la Mairie de Cotonou estiment que cette situation est due au non-respect des dispositions lgislatives par la Mairie de Cotonou ; - 23,33% des agents de la Mairie de Cotonou pensent que la dlivrance des permis dhabiter illgaux ou irrguliers est due linexistence des plans de zone. Il dcoule donc de ce qui prcde que le non-respect des dispositions lgislatives par les Mairies est la base de la dlivrance des permis dhabiter illgaux ou irrguliers.
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Paragraphe 2- Etablissement du diagnostic
1- Elment de synthse du diagnostic li au PS n 1

Lhypothse n1 est confirme. On retient dfinitivement que le nonrespect de la loi est d la non dtention des textes par les agents et aussi par le public.
2- Elment de synthse du diagnostic li au PS n 2 Lhypothse n2 tant confirme, par consquent, nous retenons que le dualisme juridique sexplique par labsence dun choix de politique foncire claire. 3- Elment de synthse du diagnostic li au PS n 3 Des donnes quantitatives issues de lenqute ayant vrifi lhypothse n3, on retient que lhypothse selon laquelle labsence de cadastre au Bnin sexplique par linsuffisance de moyens financiers, humains et matriels nest totalement vrifie. Linexistence de cadastre au Bnin est donc due au manque de volont de la part des autorits et au manque de moyens financiers, humains et matriels
4- Elment de synthse du diagnostic li au PS n 4 Lhypothse n4 est confirme, car une rponse a obtenu le plus de faveur.La vrification de lhypothse spcifique n4 nous amne retenir de faon dfinitive que le non-respect des dispositions lgislativespar les mairies explique la dlivrance des PH illgaux ou irrguliers Une fois les causes relles qui sont la base des problmes spcifiques connues et le diagnostic tabli, il nous faut prsent proposer les conditions
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dradication de ces causes afin daboutir notre objectif qui est de rduire les conflits fonciers au Bnin et de permettre tous un accs scuris aux proprits immobilires.
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Chapitre deuxime : Approches De Solutions et conditions de leur mise en uvre
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Ce dernier paragraphe est consacr aux propositions de solutions pour la rsolution des problmes spcifiques identifis.
Paragraphe 1 Approches de solutions

Trouver solution un problme, cest trouver les moyens ncessaires lradication des causes qui lengendrent. Nous nous emploierons trouver des solutions pouvant rgler les diffrents problmes spcifiques de notre tude en tenant compte des causes identifies suite la ralisation de notre enqute. 1- Approches de solutions au problme dunon-respect de la loi
Le diagnostic tabli rvle que ce problme est d la non dtention des textes par les autorits administratives et aussi par le public. Nul nest cens ignorer la loi une fois quelle est promulgue. Cependant notons que la plus grande partie de la population ntant pas alphabte, elle ne sintresse pas aux textes de loi et ce parce quelle ne dispose pas de ces textes. Face cette situation, nous suggrons que les couts des textes de loi soient revus la baisse pour permettre tous et mme aux plus pauvres de senqurir ; LEtat peut organiser des campagnes de sensibilisation soit en distribuant textes de loi certains citoyens, soit par des sances dinformation sur les textes de loi en vigueur.
2- Approche de solutions au problme du dualisme juridique caractristique du foncier bninois
Face au problme du dualisme juridique, nous suggrons : - la dfinition dun choix unique de rgime foncier : le rgime de limmatriculation.
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Le maintien du rgime foncier coutumier au ct de celui de limmatriculation comporte un grand nombre de risques au regard du niveau actuel du dveloppement du foncier bninois. En consquence, il serait plus avis de ne retenir que le rgime du droit moderne qui, seul participe la scurisation des terres. Ce choix permettra dradiquer les remises en cause et de crdibiliser notre systme judiciaire. Aussi, limmatriculation permettra une revalorisation de la valeur des parcelles et favorisera loctroi des crdits. - La mise en uvre de la foraine foncire Elle consiste faire un recensement physique de toutes les terres au nom des prsums propritaires. Une enqute sera faite la fin de laquelle une liste de tous les vrais prsums propritaires des quartiers sera sortie et affiche au Tribunal. Pour atteindre cet objectif court terme, il faudrait mettre en place des AIF dans tous les villages et quartiers de villes. Ensuite, il sera procd limmatriculation progressive de ces villages et quartiers de villes ou des arrondissements puis lon aboutira des villes ou villages entirement immatriculs. A cette occasion, chaque commune pourra avoir sa carte avec beaucoup de prcisions sur ses limites. Aussi, les services dconcentrs de la direction du cadastre travailleront-ils dans un cadre appropri leurs prestations et veilleront-ils ce quil ny ait plus dventuels chevauchements de TF. - que lEtat rachte toutes les parcelles et les immatricule en son nom avant de les revendre ensuite aux particuliers. Ceci faciliterait la dlivrance des permis dhabiter et par consquent lobtention des titres fonciers. LEtat devrait se comporter comme un particulier en achetant des terrains pour agrandir son domaine priv.
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3- Approche de solutions au PS n3 La rsolution de la question de linexistence dun cadastre est une ncessit conomique car compte tenu de ses missions traditionnelles, le cadastre garantit linventaire gnral des immeubles btis et non btis dun territoire, en prcisant pour chaque parcelle sa consistance grce une reprsentation parcellaire ainsi que les informations lies lidentification du propritaire afin daider ladministration fiscale dans la rpartit ion quitable de limpt. Le cadastre facilite galement la mise en uvre dun plan damnagement territorial cohrent en spcifiant les zones rsidentielles, celles administratives et celles commerciales tout en dfinissant au besoin les caractristiques des btiments y implanter. Lobservation faite la DDET montre que son fonctionnement tourne autour de limmatriculation foncire. Ce rgime tel que pratiqu au Bnin vise fondamentalement protger le dtenteur des titres de proprit. Limmatriculation foncire confre certes, au dtenteur des titres de proprit une base juridique solide et indiscutable, les titres dlivrs ayant une force probante absolue et la parcelle concerne est dfinie avec toute la prcision possible ; mais le cot lev des travaux de dlimitation et de lev topographique, rebute les populations et ne favorise pas lattrait pour limmatriculation. Le cadastre contribuerait sans aucun frais pour les populations sil est ralis, lidentification des parcelles dans leur consistance et les procdures dimmatriculation seraient simplifies et moins onreuses. Ainsi pour trouver solution ce problme, nous proposerons des conditions de mise en place de ce plan cadastral, afin de contribuer la ralisation de ce systme dadressage unique qui constitue notre objectif n 1. Ainsi, pour quun tel plan soit chose effective, il faudra dabord pour commencer, un minimum de volont et de courage de la part de nos autorits
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centrales et municipales qui dtiennent chacune leur niveau, des pouvoirs de dcision. Cette volont passera ncessairement par la prise darrts ou de dcrets afin daller plus vite. Ce plan parat aujourdhui fondamental compte tenu des nombreux avantages quil comporte. Par exemple, le cadastre dans son dveloppement porte sur trois(3) missions : fiscal, juridique, technique .Il est dit fiscal sil a pour objet la perception dun impt. Son rle est alors de fixer la base dimposition de chaque parcelle et didentifier le redevable. Il est dit juridique sil a pour objet la dfinition des droits du sol avec dlimitation des proprits et identification des propritaires. Il est dit technique ou domanial sil a pour objet, la description et la gestion de lespace.
4- Approches de solutions au PS n 4 La solution au problme de la dlivrance des permis dhabiter illgaux ou irrguliers passe notre avis par lapplication des textes lgislatifs par les cadres des Mairies. Les municipalits doivent se donner les moyens de faire respecter ses dcisions, notamment en matire daffaires domaniales. Il faut toutefois que les dcisions prises soient conformes aux prescriptions lgales. Les autorits doivent par exemple viter de violer les textes lgaux en cessant de dlivrer des permis dhabiter sur des terres non immatri cules au nom de lEtat. A cet effet nous suggrons quun toilettage ou une actualisation des textes domaniaux soit opr par lEtat central car certaines dispositions lgales sont aujourdhui dpasses ou ne correspondent plus aux ralits sociopolitiques, administratives, conomiques et juridiques du Bnin. Il y a donc lieu de revoir ces textes et lois tout en les adaptant aux nouvelles exigences en matire foncire. Ensuite, il faut procder une large vulgarisation de ces textes et la sensibilisation de la population afin quelle comprenne le bien-fond de la rforme et y adhre, car la mconnaissance des
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textes ou leur mauvaise interprtation est aussi souvent la source de conflits domaniaux. Par consquent, mme si certains textes devenus obsoltes mritent dtre revus, llaboration de nouveaux textes doit se faire paralllement la prise de mesures hardies pour assurer la primaut du droit. De manire plus prcise, la loi 60-20 du 13 Juillet 1960 doit tre abroge et le Permis dHabiter supprim, parce que son fonctionnement facilite le dsordre et les magouilles ; mais, lEtat doit aussi prendre ses responsabilits et intervenir rapidement au niveau des diffrentes
Administrations intresses par le foncier, pour crer et renforcer les conditions de la scurit juridique, en imposant tout simplement ses Agents, le respect absolu des prescriptions lgales en matire de transactions immobilires De mme, lEtat doit cesser de considrer les terres relevant de la tenure coutumire comme des biens sans matre et par suite, de les intgrer sans procder leur immatriculation pralable son domaine priv ; En attendant que le Permis dHabiter soit supprim, des instructions fermes doivent tre donnes toutes les Mairies pour que soient supprims les circuits parallles et que tous les dossiers de demandes de Permis dHabiter soient effectivement examins par la commission prvue cet effet par larticle 2 de la loi 60-20 du 13 Juillet 1960 et larticle 2 du dcret 64-276 du 2 dcembre 1964 (qui en fixe la composition). Enfin il faut que cesse la confusion des genres en matire de rglement des litiges domaniaux. Le dcret numro 73-50 du 30 Janvier 1973 qui a cr auprs du Ministre de lIntrieur et de la Scurit, une commission ad hoc des affaires domaniales doit tre abrog. En effet, ce dcret vient contredire les dispositions dun texte qui lui est pourtant suprieur; la loi numro 60-20 du 13 Juillet 1960 qui, dans son
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article 23, confie les litiges relatifs aux permis dhabiter la juridiction administrative. Pour atteindre tous ces objectifs, une lueur despoir pointe lhorizon. Lacte uniforme de lOrganisation pour lHarmonisation en AFRIQUE du droit des affaires OHADA sur les voies dexcution prohibe les saisies des immeubles non immatriculs. Cette disposition complique les oprations de crdit auprs des banques, car les garanties offertes jusque-l au moyen du Permis dHabiter sont devenues illusoires. Paragraphe 2-Conditions et Suggestions pour la mise en uvre des solutions proposes
Les approches de solutions aux diffrents problmes qui minent la gestion foncire ne sauraient tre applicables que si certaines dispositions pralables sont prises pour faciliter leur mise en uvre. Cette partie sera consacre la proposition des conditions ncessaires cette mise en uvre. Ainsi nous recommandons : la dfinition dune politique foncire claire avec des objectifs prcis ; lactualisation et lamlioration de lensemble des textes fonciers ; la dconcentration du cadre institutionnel de gestion du foncier ; la de lEtat ; la restauration du domaine priv de lEtat ; le choix dun rgime juridique unique du foncier. Il est noter que certaines de ces recommandations sont prises en comptegrce au partenariat ralis avec le Millnium Challenge Account (MCA)qui est un fonds daide mis en place par le gouvernement des EtatsUnis dAmrique et gr par une institution amricaine appele le Millnium Challenge Corporation (MCC) en vue de permettre aux pays ligibles dont le sensibilisation des populations sur limportance de la scurisationfoncire dans le processus damlioration de la gestion foncire
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Bnin, dacclrer leur croissance conomique en vue de lutter contre le sousdveloppement et la pauvret. Cest unprogramme national dun cot global de 341,100 millions $ US, soit environ 187,607 milliards de francs CFA visant principalement lacclration de lacroissance conomique et la rduction de la pauvret tal sur cinq (05) ans etfinanc 97,34% par les Etats-Unis dAmrique (USA), le reste par le Bninpour un montant de 09,09 millions $ US, soit 05 milliards de francs CFA. Ceprogramme sarticule autour de quatre points savoir laccs au foncier, laccsaux services financiers, laccs aux marchs et laccs la justice. Sagissant du volet relatif laccs au foncier, les activits menes sontles suivantes : laboration dune lgislation foncire adquate ; amlioration et dconcentration du cadre institutionnel de gestion dufoncier ; formalisation de lensemble des droits de proprit foncire ; exploitation des impacts positifs des oprations pilotes et
desamliorations apportes la gestion foncire ; information, ducation et communication ; il sagit dappuyer la bonnegouvernance dans le secteur foncier La DDET doit sortir de son mutisme et informer la population surce quelle est et ce quelle fait pour tirer la population de son ignorance. A cet effet, elle doit se doter dune cellule de communicationoprationnelle qui sera en contact permanent avec la population traversles mass mdias publics et privs en organisant des sances demobilisation.La collaboration DDET-IGN doit tre accrue et sera de nature permettre une bonne gestion et une simplification de la procdure.Le nombre des agents techniques de la DDET doit tre revu lahausse et ceux-ci doivent tre forms pour une meilleure excution deleurs tches.Par surcrot, les autorits de la DDET doivent aller senqurir delexprience des autres pays qui ont matris leur foncier pour seninspirer.Leffectif des techniciens avrs en la matire revu
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la hausse avecles moyens appropris ; permettront la DDET de se dconcentrer et dese rapprocher plus de la population pour une gestion efficiente de lamatire foncire. LEtat doit mettre assez de moyens financiers et matriels la disposition de la DDET pour quelle puisse crer un service de cadastre ; former le personnel existant et recruter de nouveaux agents pour pallier le dficit dagents et pour laccomplissement efficient des tches prcits. Il doit tre fait un inventaire exhaustif de toutes les terres pour connatre le nombre de terres immatricules (TF), celles qui ont un PH et celles qui nont rien du tout. Il sera alors donn un dlai dun an, deux (02) ans maximum aux prsums propritaires (ceux qui ont un PH et ceux qui nont rien) pour immatriculer leurs parcelles. Dans le mme temps les actionsde la commission charge de la transformation du PH en TF doivent tre renforces et les TF seront dlivrs un prix promotionnel. Pass ce dlai, toutes les terres qui nauraient pas un TF seront immatricules au nom de lEtat. La cession des parcelles sera confie une structure qui comprendra des reprsentants de lIGN et de la DDET. Pour viter tout problme de concentration, elle aura une antenne informatise dans toutes les communes et une direction gnrale Cotonou o toutes les donnes seront centralises. Toute acquisition de parcelle passera par elle et chaque acquisition se fera avec laccomplissement des formalits de dlivrance dun TF car incluse dans la procdure dacquisition. LEtat doit mettre en uvre une rforme foncire et adopter le cadastre pour une bonne gestion de son foncier. La cession des parcelles tiendra compte dun prix acceptable pourque le bninois moyen puisse acqurir sa parcelle. Cela permettra lEtat danticiper sur linstallation des populations. LEtat doit aussi aider les Mairiesdans laccomplissement de ces tches. Les Mairies tant des administrations publiques, lEtat doit les aider la restauration de leur autorit travers la dconcentration du pouvoir public. Dans ce cadre, le concours des forces de
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scurit publique que sont la gendarmerie nationale et la police ne doit plus tre marchande la Municipalit. En effet, tant donn que les Commune ne disposent pasdune police municipale encore moins dune gendarmerie ; la plupart des habitants de ne respectent pas les dcisions de lautorit municipale qui, du reste, na pas les moyens de simposer eux. Cest pourquoi face cette impuissance affiche par les Mairies, certains habitants continuent doccuper illgalement les parcelles dautrui sans aucune inquitude. Limpact fiscal de la scurisation foncire Lintrt dordre fiscal de la scurisation foncire se situe aussi bien au niveau de ladministration fiscale qu celui des communes. Au niveau gnral La scurisation foncire permettra didentifier, de connatre, et donnera une meilleure visibilit des immeubles immatriculs. Elle permettra daccrotre de ce fait la capacit de ladministration fiscale identifier les contribuables en matire dimpts fonciers et lamlioration du taux de recouvrement de ces impts. Au niveau communal Le budget communal tant essentiellement fiscal, il convient daccrotre les recettes afin de permettre aux communes dacqurir rapidement leur autonomie financire. La fiscalit locale tant essentiellement foncire, llargissement de lassiette de limpt foncier et lamlioration des performances du systme de recouvrement en la matire, contribueront srement laccroissement rapide de la capacit dautofinancement de nos communes. La dpendance des communes tant due au faible taux de recouvrement des impts fonciers, la scurisation foncire permettra
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didentifier les contribuables, leurs proprits foncires et daccrotre le niveau des recettes en la matire. Aux termes de la prsente tude qui nous a permis de rflchir sur lamlioration de la performance du service de la Conservation foncire, nousallons tablir le tableau de synthse de ltude Tableau n7 : Tableau de synthse de ltude
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Niveaux danalyse
Problmatique
Objectifs
Causes relles
Diagnostics
Approches de solutions
Niveau gnral
N I V E A U X S P C I F I Q U E S
tudier les modes de rduction des conflits foncires et Scurit peu rassurant des proposer des mesures afin de proprits immobilires scuriser le secteur foncier au Bnin proposer des mesures pour la le non-respect de la loi mise en place des techniques de la non dtention des textes par publicit et dapplication des les agents et aussi par le public lois en matire foncire. le dualisme juridique entre Contribuer la mise en place labsence dun choix le droit coutumier et le droit dune lgislation uniforme en politique foncire claire. moderne matire foncire crer un service de cadastre en linexistence de cadastre au parfaite collaboration avec la Bnin au sens traditionnel D.D.E.T et ses structures du terme dconcentres. de
le non-respect de la loi est d la non dtention des textes par les agents et aussi par le public le dualisme juridique sexplique par labsence dun choix de politique foncire claire. Linexistence de cadastre au Bnin est due au manque de volont de la part des autorits et au manque de moyens financiers, humains et matriels
Mettre en place des dispositifs de publicit de la loi et rduire le cot des livres de loi pour permettre tous de lavoir. Dfinir un choix unique de rgime foncier, lappliquer et immatriculer tout le territoire national Prise de conscience de nos autorits sur limportance conomique, juridique de cet outil
le manque de volont de la part des autorits et le manque de moyens financiers, humains et matriels
dlivrance illgale irrgulier des PH
proposer des techniques dapplication de la loi 60-20 du et le non-respect des dispositions 13 juillet 1960 et de mettre en lgislatives par les mairies place un rpertoire informatis des PH dj dlivrs
Application des textes lgislatifs par le non-respect des dispositions les agents de la Mairie lgislatives par les mairies de Cotonou ; explique la dlivrance des PH - Actualisation des illgaux ou irrguliers textes domaniaux par lEtat central.
Source : vrification des hypothses
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Conclusion
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CONCLUSION
Le stage effectu au sein de la Direction Gnrale des Impts et des Domaines (DGID) et plus prcisment travers la Direction des Domaines, de lEnregistrement et duTimbre (DDET), nous a conduits prendre connaissance dun certain nombre dedysfonctionnements que nous avons exposs dans notre tat des lieux de base. Lobjectif de notre tude est de suggrer les conditions pour une scurit optimale des proprits foncires au Bnin ; ce que nous pensons avoir atteint avecles quelques points de propositions numrs et les conditions de leur mise en uvre. Le cadastre moderne polyvalent corrigera les imperfections et facilitera toutesles activits relatives aux ressources de la terre en les rendant plus sres et moinsdispendieuses. Il favorisera un meilleur enregistrement des biens fonciers. Aussiamlioreratil les relations sociales et humaines, ce qui diminuera les litiges deterrain au niveau des tribunaux et rduira les dpenses pour les populationsconcernes. Le dsir dinstaurer une scurisation foncire optimale suppose pour la mise en uvre des solutions proposes certaines recommandations. Il sagirade : Llaboration dune lgislation foncire adquate ; Linformation, lducation et la communication sur les questionsfoncires lendroit des populations ; La dconcentration du cadre institutionnel de gestion du foncier ; La restauration du domaine priv de lEtat ; Le choix dun rgime juridique unique du foncier.
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IOuvrages
1. LASSISSI, S. A. (2006) Comprendre le foncier Bninois ; 2. COMBY, J. (2007) Scuriser la proprit sans cadastre ; 3. FROMENT, M. Droit foncier coutumier en Afrique ; 4. KOUASSIGAN(G), (1996) LHomme et la terre Paris, BergetLevault ; 5. LEROY E, KARSENTY A. et BERTRANT A. (1996) La scurisation foncire en Afrique pour une gestion viable des ressources
renouvelables ditionKarthala ; 6. CROSSE, B. (2000) : Espaces disputs en Afrique noire, Pratiques Foncires Locales , Paris
IIRapport et dclarations
1. Klaus DEININGER, (2005) Une politique foncire pour la croissance et la lutte contre la pauvret , un rapport dtude de la Banque Mondiale (rapport) ; 2. Problme foncier en milieu rural : approches de solutions , les actes du sminaire de formation des para juristes au centre ASSODIVTANGBO du 07 au 21 fvrier 1997. (Rapport) ; 3. Constantin BAH, (1999) Ncessit dune rforme de lgislation foncire au Bnin , (dclaration).
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IIIMmoires
1. Maxime KPANOU. (2005) Contribution lamlioration des conditions dobtention du titre foncier au Bnin , mmoire de fin de cycle I lEcoleNationale dAdministration et de Magistrature (ENAM) ; 2. Rafiath NKIEMAN. (2005) Linscurit foncire et le titre foncier au Bnin : cas dAbomeyCalavi mmoire de fin du cycle I lEcole NationaledAdministration et de Magistrature (ENAM) ; 3. ALLOUGBIN, Y. (2007) Acquisition de droit de proprit immobilire au Bnin : un moyen de lutte contre linscurit foncire , mmoire de fin de cycle I lEcole Nationale dAdministration et de Magistrature (ENAM) ; 4. Charmely AMOUSSOU, (2007) Problmatique et avantages de linstauration dun cadastre dans le systme fiscal bninois mmoire de fin de cycle I lEcole Nationale dAdministration et de Magistrature (ENAM).
IV Autres documents
1. BOURAIMA, R. (2007), extraits de cours de recettes domaniales ; 2. Lexique des termes juridiques, douzime dition, DALLOZ ; 1999 3. Revue Bninoise des Sciences Juridiques et Administratives, (Juin 2007).
V-COURS ET SITES INTERNET CONSULTES

- WWW.Google.com - http://www.lautrequotidien.com/article.php?id_article=4655 - www.mcabenin.bj/IMG/Pdf/rapport - http://fr.allafrica.com/stories - http://www.gouv.bj/legislatives2007 -www.fgf-geo.org/docume/benin.pdf -www.foncier-developpement.fr/pays/benin
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ANNEXES
Annexe 1 : Organigramme de la D.G.I.D Annexe 2 : Organigramme de la D.D.E.T Annexe 3 : Questionnaire denqute lendroit des usagers de la D.D.E.T Annexe 4 : Questionnaire denqute lendroit des propritaires des maisons
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ANNEXE N 1 Staff de la DGID
DGID DGAID
Assistant DGID C/SA
Directions centrales
IGS IGS
MFRE
CFPI
DGR
RNI
DLC
DIE
Directions techniques ou IGS oprationnelles comptences nationale Directions techniques
DGE
DCIME
DNVEF
DDET
DDIAL
DDIBA
DDIADD
DDIMC
DDIOP
DDIZC
DCIDAM
comptences Organigramme de la Direction Gnrale des Impts et des Domaines (DGID) territoriale
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DIRECTEUR
SECRETARIAT
Service de L'Enregistrement et du timbre
Service de la Conservation Foncire
Service de la Gestion du Domaine Priv de l'Etat
Recette des Domaines
ORGANIGR amme de la direction des domaines, de lenregistrement et du timbre(d.d.e.t)
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ANNEXE N3 Guide dentretien avec les agents du SCF et SGDPE

Dans le cadre de la ralisation de notre mmoire de fin de formation au cycle I dans la filire Administration des Impts lEcole Nationale dAdministration et de Magistrature portant sur le thme : Contribution une meilleure scurisation des proprits immobilires au Bnin , nous vous saurions gr de bien vouloir rpondre aux questions ciaprs : 1. Que pensezvous de la situation foncire qui prvaut actuellement au Bnin? 2. Estil selon vous, ncessaire de procder une rforme du systme foncier actuel? .......
3. A quoi est due les nombreux conflits fonciers au bnin ? Non-respect des lois par les agents et le public Inexistence de cadastre au bnin Dlivrance des PH illgaux ou irrguliers 4. Que pensezvous de la mise en uvre dun systme dadressage unique ou cadastre au Bnin ? . 5. Pensezvous que sa cration serait un pas vers la scurisation foncire ? 6. Quest ce qui selon vous, est lorigine de labsence dun tel systme ? la non couverture du territoire national en points godsiques manque de moyens financiers, matriels et humains Absence de politique foncire claire des autorits concernes 7. Comment expliquezvous la dlivrance illgale ou irrgulire des PH au bnin ? Mconnaissance des sanctions judiciaires et lgales au Bnin
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Non-respect des dispositions lgislatives par les maires Autres ( prciser).
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ANNEXE N4 Questionnaire adress aux propritaires de maison Bonjour Mr, Mme, Mlle Dans le cadre de la ralisation de notre mmoire de fin de formation dont lethme est intitul : Contribution une meilleure scurisation des proprits immobilires au Bnin , nous vous prions de bien vouloir apporter votre contribution en rpondant aux questions suivantes : 1. Que pensezvous de la situation foncire qui prvaut actuellement au Bnin? .... 2. Estil selon vous, ncessaire de procder une rforme du systme foncier actuel? 3. A quoi est due les nombreux conflits fonciers au bnin ? Non-respect des lois par les agents et le public Inexistence de cadastre au bnin Dlivrance des PH illgaux ou irrguliers 4. Que pensezvous de la mise en uvre unique ou cadastre au Bnin ? ..... 5. Pensezvous que sa cration serait un pas vers la scurisation foncire ? . 6. Quest ce qui selon vous, est lorigine de labsence dun tel systme ? la non couverture du territoire national en points godsiques
dun systme dadressage
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manque de moyens financiers, matriels et humains Absence de politique foncire claire des autorits concernes 7. Comment expliquezvous la dlivrance illgale ou irrgulire des PH au bnin ? Mconnaissance des sanctions judiciaires et lgales au Bnin Non-respect des dispositions lgislatives par les maires Autres ( prciser).
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Tables des matires

IDENTIFICATION DU JURYii DECLARATION DENGAGEMENT DU CHERCHEUR...iii DEDICACEiv REMERCIEMENTv LISTE DES SIGLES ET ABBREVIATIONOS..vi LISTE DES TABLEAUXvii LISTE DES GRAPHIQUES...viii GLOSSAIRE DE LETUDE.ix SOMMAIREx INTRODUCTION GENERALE............................................................................ 1 CHAPITRE PRELIMINAIRE : ........................................................................ 3 cadre institutionnel et physique de ltude, observations de stage et ciblage de la problmatique................................... 3 Section1 : Cadre institutionnel, physique de ltude et stage Paragraphe 1 : Prsentation du cadre institutionnel et Iobservations de 4 physique .... 4
Prsentation de la Direction Gnrale des Impts et des
Domaines .............................................................................................. 4 II- Cadre physique de ltude .......................................................... 9 Paragraphe 2: Etat des lieux de base des structures en observation .... 12 IAu plan gnral ......................................................................... 12
II- Etat des lieux sur les activits de la DDET ............................. 14 1- Le service de lenregistrement et du timbre (S.E.T) ....... 14 2- Le service de la conservation foncire (S.C.F.) ................ 14
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3- Le service de la gestion du domaine priv de lEtat (S.G.D.P.E.) ................................................................................ 16 IIIEtat du Foncier au Bnin ..................................................... 17
Section2 : Ciblage de la problmatique .................................................... 22 A- Ciblage de la problmatique ................................................ 22 1- Inventaire des atouts (forces et opportunits) ................. 22 2- Inventaire des problmes (faiblesses et menaces)............ 22 3- Regroupement des problmes par centres dintrt ....... 23 B- choix et justification du sujet ............................................... 24 Paragraphe 2 : Spcification de la problmatique et dtermination des squences de rsolution de la problmatique spcifie. ...................... 27 A- Spcification de la problmatique ....................................... 27 B- Squences de rsolution de la problmatique spcifie ..... 30 CHAPITRE Premier :................................................................................ 32 cadre thorique de ltude, enqutes de vrification des hypothses ............................................................................................. 32 Section1 : Cadre thorique et mthodologie de ltude .......................... 33 Paragraphe 1: Objectifs, hypothses de ltude et revue de littrature ............................................................................................................... 33 A- Objectifs de ltude et hypothses ....................................... 33 1- Objectif Gnral................................................................... 33 2- Objectifs spcifiques ........................................................... 33 1- Causes et hypothses lies aux PS n1 et n2 ................... 34 2- Causes et hypothses lies aux PS n3 et n4 ..................... 36 C- La revue de littrature et mthodologie adopte ................... 41
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1- Revue de littrature ............................................................ 41 Paragraphe 2- Mthodologie adopte ................................................ 43 1- Dimension empirique ......................................................... 43 2 - Dimensions thoriques de la mthodologie adopte ......... 46 a- Choix thoriques lis au problme spcifique n1 ....... 46 b- Choix thoriques lis au problme spcifique n2 ....... 47 c- Choix thoriques lis au problme spcifique n3 ....... 48 d- Choix thoriques lis au problme spcifique n4 ....... 48 Section 2 : Enqutes de vrification des hypothses et suggestions pour une scurisation des proprits immobilires ......................................... 50 Paragraphe 1 : Enqutes, vrification des hypothses et tablissement du diagnostic ......................................................................................... 50 A- Prparation et ralisation des enqutes, difficults rencontres et limites des donnes ............................................... 50 1- Prparation et ralisation des enqutes ............................ 50 2- Difficults rencontres et limites des donnes .................. 50 B- Prsentation, analyse des rsultats de lenqute et vrification des hypothses ........................................................... 51 1- Prsentation et analyse des rsultats lis au PS n1 ........ 51 2- Prsentation et analyse des rsultats lis au PS n2 ........ 53 3- Prsentation et analyse des rsultats lis au PS n3 ........ 54 4- Prsentation et analyse des rsultats lis au PS n4 ........ 56 Paragraphe 2- Etablissement du diagnostic ......................................... 58 1- Elment de synthse du diagnostic li au PS n 1 ............ 58 2- Elment de synthse du diagnostic li au PS n 2 ............ 58
86
3- Elment de synthse du diagnostic li au PS n 3 ............ 58 4- Elment de synthse du diagnostic li au PS n 4 ............ 58 Chapitre deuxime : ............................................................................. 60 Approches De Solutions et conditions de ................................ 60 leur mise en uvre .............................................................................. 60 Paragraphe 1 Approches de solutions ................................................ 61 1- Approches de solutions au problme du non-respect de la loi 61 2- Approche de solutions au problme du dualisme juridique ..................................................................................... 61 caractristique du foncier bninois ......................................... 61 3- Approche de solutions au PS n3 ...................................... 63 4- Approches de solutions au PS n 4 .................................... 64 Paragraphe 2- Conditions et Suggestions pour la mise en uvre des solutions proposes .............................................................................. 66

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Ralis par ANAGO A. C. Steed

PRESIDENT : GNANSOUNOU C. Simon

VICE-PRESIDENT : AZONDEKON Jules

MEMBRE : DOSSOU Jean-Claude

Ralis par ANAGO A. C. Steed

Nos Grandes Mres Rosalie SOGBA et ; nos tantes Odile et Genevive

Nous ddions ce mmoire.

Ralis par ANAGO A. C. Steed

Ralis par ANAGO A. C. Steed

Ralis par ANAGO A. C. Steed

Liste des tableaux

Prsentation des donnes relatives au Problme Spcifique n1

Prsentation des donnes relatives au Problme Spcifique n2

Ralis par ANAGO A. C. Steed

Pages N 01 Libells Graphique relatif au problme spcifique n1 49

Graphique relatif au problme spcifique n1

Graphique relatif au problme spcifique n1

Graphique relatif au problme spcifique n1

Ralis par ANAGO A. C. Steed

Ralis par ANAGO A. C. Steed

Ralis par ANAGO A. C. Steed

Ralis par ANAGO A. C. Steed

Ralis par ANAGO A. C. Steed

Ralis par ANAGO A. C. Steed

CHAPITRE PREMIER : Cadre contextuels de ltude, Observation de stage et

CHAPITRE DEUXIEME : Du cadre thorique de ltude aux conditions de mise en

Bibliographie Annexes Table des matires

Ralis par ANAGO A. C. Steed

Ralis par ANAGO A. C. Steed

Ralis par ANAGO A. C. Steed

Ralis par ANAGO A. C. Steed

Section1 : Cadre contextuel de ltude et observations de stage

Paragraphe 1 : Prsentation du cadre institutionnel et physique

Ralis par ANAGO A. C. Steed

Ralis par ANAGO A. C. Steed

Ralis par ANAGO A. C. Steed

Ralis par ANAGO A. C. Steed

Ralis par ANAGO A. C. Steed

(DDI/ZC) situe Bohicon. Cadre physique de ltude

Ralis par ANAGO A. C. Steed

Ralis par ANAGO A. C. Steed

Ralis par ANAGO A. C. Steed

Paragraphe 2: Etat des lieux de base des structures en observation

Du point de vue fonctionnement, le matriel informatique dans

Ralis par ANAGO A. C. Steed

Ralis par ANAGO A. C. Steed

Etat des lieux sur les activits de la DDET

2- Le service de la conservation foncire (S.C.F.)

Ralis par ANAGO A. C. Steed

Ralis par ANAGO A. C. Steed

Ralis par ANAGO A. C. Steed

Etat du Foncier au Bnin

Ralis par ANAGO A. C. Steed

un problme de vulgarisation des textes de loi entrainant le non-respect

Ralis par ANAGO A. C. Steed

Ralis par ANAGO A. C. Steed

Ralis par ANAGO A. C. Steed

Ralis par ANAGO A. C. Steed

Section2 : Ciblage de la problmatique

2- Inventaire des problmes (faiblesses et menaces) 1- manque dquipements et de mobiliers de travail ;

2- vtust et exigut des locaux abritant le personnel ;

Tableau N1 : regroupement des problmes par centres dintrt