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CONSEJERIA DE HACIENDA Y ADMINISTRACION PUBLICA Direccin General de Patrimonio
PLIEGO DE PRESCRIPCIONES TECNICAS Expediente : 2012/000018 Localidad : Sevilla Ttulo : Servicio de Mantenimiento Integral y Gestin Tcnica del Edificio Administrativo Torre Triana, calle Juan Antonio Vizarrn s/n, Isla de la Cartuja, Sevilla, y del Edificio de Archivo, calle Gramil 67, Polgono Store, Sevilla.
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INDICE 1. OBJETO. 2. ALCANCE. 2.1. Instalaciones. 2.2. Obra civil. 2.3. Urbanizacin. 2.4. Obras de conservacin a realizar por el adjudicatario. 2.5. Obras de adaptacin y mejora que podr realizar la Administracin. 2.6. Conservacin y mantenimiento de los edificios. 2.7. Actuaciones de remodelacin y mantenimiento modificativo. 2.8. Varios. 2.8.1. Limpieza de locales especficamente tcnicos. 2.8.2. Jardinera interior. 2.8.3. Mobiliario. 2.8.4. Control de Plagas. 2.9. Plan de Emergencia. 3. DURACION Y ETAPAS. 3.1. Fase Preparatoria. 3.1.1. Disponibilidad del personal del adjudicatario. 3.1.2. Programa de trabajo e Informes de evaluacin. 3.1.3. Plazo de entrega del Plan Definitivo de Mantenimiento. 3.1.4. Acta de traspaso del mantenimiento integral y gestin tcnica de los edificios. 3.2. Fase de Rgimen Normal. 4. DESARROLLO DEL SERVICIO. 4.1. Principios. 4.1.1. Fundamentos operativos. 4.1.2. Coordinacin. 4.2. Documentacin Tcnica. 4.2.1. Relacin de documentos. 4.2.2. Responsabilidad respecto a la creacin de la base documental. 4.2.3. Aplicaciones Informticas. 4.2.4. Documentacin Auxiliar. 4.2.5. Propiedad de la documentacin. 4.3. Desarrollo de los trabajos. 4.3.1. Mantenimiento preventivo, correctivo, sustitutivo y conductivo. 4.3.2. Avisos y atencin de averas. 4.3.3. Rgimen de funcionamiento de instalaciones. 4.3.4. Paradas tcnicas. 4.3.5. Propuestas de remodelacin, reposicin o modernizacin de instalaciones. 4.3.6. Informes mensuales de actividad. 4.3.7. Disposicin de locales. 4.3.8. Autorizaciones de acceso. 4.3.9. Horarios de apertura. 4.4. Materiales necesarios. 4.4.1. Clasificacin. 4.4.2. Control de repuestos. 4.4.3. Caractersticas de los materiales empleados.
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4.4.4. Suministros de Materiales. Equipos, herramientas y medios auxiliares. Gestin.
5. CALIDAD DEL SERVICIO. 5.1. Objetivos de calidad. 5.2. Parmetros de calidad. 6. MEDIOS PERSONALES. 6.1. Clasificacin. 6.2. Dotacin de Personal. 6.3. Dedicacin. 6.4. Cambios del personal. 6.5. Perodos vacacionales y ausencias. 7. RELACIONES Y OBLIGACIONES DE CARACTER LABORAL. 7.1. Dependencia del personal. 7.2. Gastos sociales y tributos. 7.3. Responsabilidad sobre el desarrollo de los trabajos. 7.4. Intervencin de empresas subcontratadas. 7.5. Compensacin de daos. 7.6. Relevo del personal. 7.7. Uniformidad y medios de Seguridad. 8. OBLIGACIONES GENERALES DEL ADJUDICATARIO. 8.1. Direccin, gestin y control del servicio. 8.2. Dimensionamiento de la plantilla. 8.3. Cualificacin del personal. 8.4. Formacin del personal. 8.5. Acreditacin de la calidad. 8.6. Gestin medioambiental. 8.7. Eficiencia energtica y desarrollo sostenible. 8.8. Otros requerimientos generales. 9. CONTROL E INSPECCIN DEL SERVICIO. 9.1. Medios de supervisin y control. 9.2. Informes de actividad. 9.3. Control econmico. 9.4. Verificaciones documentales. 10. DEDUCCIONES DE LA RENTA MENSUAL POR INCUMPLIMIENTOS DEL ADJUDICATARIO. ANEXOS
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OBJETO. El objeto de este pliego de prescripciones tcnicas es determinar las especificaciones en cuyo marco se deber desarrollar el mantenimiento integral y la gestin tcnica de los edificios, teniendo como meta garantizar la permanente disponibilidad de los mismos con el nivel de prestaciones proyectado, y un correcto coste de explotacin. Los edificios quedan descritos sucintamente en sus rasgos principales en el Anexo A. El adjudicatario realizar las operaciones de mantenimiento integral y gestin tcnica de los edificios de acuerdo con las estipulaciones de este pliego de prescripciones tcnicas para garantizar el adecuado funcionamiento del mismo, considerndose todas las actividades necesarias para ello dentro del precio del contrato. La ejecucin del servicio de mantenimiento y gestin tcnica de los edificios tiene por objeto implementar y ejecutar todas aquellas labores de conservacin y mantenimiento que sean necesarias para el cumplimiento de los siguientes objetivos: Conservar adecuadamente el buen estado de los edificios: cerramientos, cubiertas, paramentos, etc. Asegurar el adecuado funcionamiento de las instalaciones de manera constante e ininterrumpida. Conservar permanentemente el buen estado de las instalaciones en las mejores condiciones de seguridad y eficiencia, y respetando las indicaciones de los fabricantes de los equipos. Aumento de la eficiencia energtica y fiabilidad de las instalaciones mantenidas. Reduccin de los costes de gestin integral de los edificios. Velar por el cumplimiento de las leyes, reglamentos, normas y directrices que sean de aplicacin. Desarrollo de las tareas de mantenimiento con las medidas de seguridad que sean de aplicacin. Velar por aumentar, en la medida de lo posible, la seguridad fsica de los ocupantes con el fin de evitar accidentes. Garantizar en todo momento la funcionalidad de los edificios y su continuidad en el tiempo, as como la adaptacin de las instalaciones a las necesidades de la Administracin. Asesorar e informar de manera continua a la Administracin sobre variaciones normativas que afecten a las instalaciones, as como facilitar las gestiones de tipo legal para su adaptacin y posterior tramitacin, si procede. Vigilar que los repuestos utilizados para la conservacin y mantenimiento de las instalaciones son adecuados y de calidad suficiente para los objetivos perseguidos. Velar por el funcionamiento y correcto uso de las instalaciones para conseguir el menor grado de contaminacin ambiental.
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ALCANCE. 2.1. Instalaciones. El adjudicatario realizar las operaciones de mantenimiento preventivo, correctivo, sustitutivo y conductivo para garantizar el adecuado funcionamiento y la mejor conservacin de las instalaciones, para optimizar la eficiencia energtica y para asegurar la obtencin en cada momento de todas las prestaciones exigidas en su respectiva documentacin tcnica: proyecto de ejecucin y manuales de caractersticas tcnicas proporcionadas por los fabricantes de cada equipo.
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En las instalaciones objeto del servicio de mantenimiento se entienden incluidos todos sus equipos y elementos, as como cualquier otro que fuese necesario para su correcto funcionamiento o control, incluyendo el conexionado entre ellos. El adjudicatario deber aportar Plan Definitivo de Mantenimiento en el que quede recogido cada uno de los sistemas, equipos o unidades incluidos en el mbito definido para el mantenimiento, incorporando las fichas de mantenimiento preventivo, en las que se establezcan las operaciones a realizar y el calendario de revisiones, que en cualquier caso sern, al menos, las establecidas por la normativa vigente. Las instalaciones que quedan incluidas en el Plan Definitivo de Mantenimiento son las indicadas en el Anexo B, de entre las que se relacionan a continuacin, con el siguiente alcance y contenido: Instalacin elctrica de alta y media tensin: comprende la acometida de energa elctrica al edificio, el centro de seccionamiento, sus equipos de control y proteccin y el centro de transformacin. Instalacin elctrica de baja tensin: comprende la red de distribucin de energa elctrica de los edificios a partir de la salida en baja tensin del centro de transformacin hasta los distintos puntos de suministro (cuadros principales de distribucin, cuadros secundarios de distribucin, cableado, etc.); el alumbrado (luminarias, cuadros de distribucin, equipos de regulacin y control, etc.); la red de puesta a tierra (cableado, arquetas de puesta a tierra, etc.); el grupo electrgeno; el sistema de alimentacin ininterrumpida SAI; y la red de alumbrado de emergencia y sealizacin de vas de evacuacin. Instalacin de energa solar: comprende tanto la instalacin de energa solar fotovoltaica como la instalacin de energa solar para la produccin de agua caliente sanitaria de baja temperatura, incluyendo todos los elementos componentes de dichas instalaciones. Aparatos elevadores. Instalacin de climatizacin y ventilacin: comprende las unidades principales de produccin de fro y calor, las unidades de tratamiento de aire, la red de distribucin, los conductos de aire, las unidades interiores, y dems elementos constitutivos de la instalacin, incluso programas de gestin y control de la misma.. Instalacin de abastecimiento de agua fra y caliente sanitaria: comprende la red de distribucin desde el contador de la compaa suministradora hasta los puntos de consumo, incluso grifera. Incluye asimismo los equipos de produccin de agua caliente sanitaria. Instalacin de saneamiento: comprende la red evacuacin de aguas pluviales y fecales, sumideros, aparatos sanitarios, arquetas y equipos de bombeo. Instalacin de abastecimiento de gas natural: comprende la red de distribucin desde el contador de la compaa suministradora hasta los puntos de consumo. Instalacin de deteccin y extincin de incendios: comprende todos los elementos de deteccin y alarma y sus conexiones con la central de incendios, as como la conexin de esta con el sistema gestin y control de instalaciones y con la central de seguridad; asimismo, comprende todos los elementos de extincin, tanto manuales (extintores, bocas de incendio equipadas, etc.), como automticos, y sus conexiones con sus centrales correspondientes, as como la conexin de esta con la central de incendios y con el sistema gestin y control de instalaciones. Sistema de gestin y control de instalaciones: comprende todos los elementos de gestin tcnica y control de las instalaciones (equipo informtico central, bus de comunicaciones, unidades de control de red, unidades de proceso distribuidas, sondas, controladores, etc., as como el programa informtico que lo hace operativo y cualquier otro elemento necesario para el correcto funcionamiento del sistema. Instalaciones de telecomunicaciones: que comprenden la red integrada de voz y datos, con sus repartidores (armarios, racks, paneles de distribucin, paneles pasahilos, latiguillos, etc), equipos electrnicos (hubs, switchers, routers, etc), cableado (cables de fibra ptica, cables de cobre, etc.) y
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tomas; la red de megafona (equipo de produccin de sonido, cableado, altavoces, etc.); red de telemando y control; los equipos de grabacin y vdeo; el circuito de televisin (equipos de captacin, incluso de recepcin va satlite, equipos de amplificacin, mdulos, cableado, tomas, descodificadores y otros elementos electrnicos, etc.). Sistema de seguridad: que comprende todos los elementos de deteccin de intrusin y control de acceso al edificio y sus distintas dependencias (detectores volumtricos, detectores infrarrojos, detectores magnticos, cableado, multiplexores, central de seguridad, etc.); el circuito cerrado de televisin (cmaras, cableado, equipo informtico, equipos de secuenciacin, equipos de grabacin, monitores, y otros elementos electrnicos); los arcos detectores de metales; los scanners, etc.). Sistema de control de acceso: que comprende todos los elementos de control de acceso al edificio y su urbanizacin, as como de gestin de personal y de visitantes, los programas informticos que los hacen operativos y cualquier otro elemento necesario para el correcto funcionamiento del sistema (equipo informtico, unidades lectoras de tarjeta, tornos, bucles de conteo de vehculos, panel indicador de aforo, barreras automticas, elementos de maniobra y control, etc.) Instalacin de pararrayos: que comprende el propio pararrayos, cableado, arquetas de puesta a tierra, equipo autnomo de alimentacin y de sealizacin o balizamiento. Se consideran igualmente incluidas en el mantenimiento las instalaciones que resulten esenciales para el adecuado funcionamiento de los edificios, que vinieran exigidas por la normativa de obligado cumplimiento que se apruebe en el curso de la ejecucin del contrato, o que instale la Administracin o el propio adjudicatario en el edificio, con independencia de que figuren en la relacin anterior o no. Estas instalaciones debern incorporarse al Plan Definitivo de Mantenimiento en el momento en que resulte necesario. La Administracin podr actualizar las instalaciones de los edificios en cada momento al objeto de adaptarlas a la normativa de obligado cumplimiento que sea de aplicacin a lo largo del periodo del contrato. Igualmente, estas instalaciones debern incorporarse al Plan Definitivo de Mantenimiento en el momento en que resulte necesario. Igualmente, el adjudicatario deber adaptar el Plan Definitivo de Mantenimiento a los protocolos de mantenimiento establecidos en la normativa de obligado cumplimiento que sea de aplicacin a lo largo del periodo del contrato. 2.2. Obra civil. El adjudicatario asumir la conservacin, el mantenimiento preventivo y la reparacin de desperfectos que se produzcan en las distintas unidades de obra que se encuentran comprendidas en el Anexo B, incluso la ejecucin de redistribuciones de compartimentacin y pequeas remodelaciones. Con independencia de lo anterior, el mantenimiento integral habr de extenderse a cualquier otra unidad de obra que resulte necesaria para garantizar la funcionalidad y prestaciones previstas en el proyecto para las primeras. El adjudicatario deber aportar Plan Definitivo de Mantenimiento en el que quede recogida cada una de las unidades de obra incluidas en el mbito definido para el mantenimiento, incorporando las fichas de mantenimiento preventivo, en las que se establezcan las operaciones a realizar y el calendario de revisiones. Las distintas unidades de obra civil que deben ser incluidas en el Plan Definitivo de Mantenimiento son las seleccionadas en el Anexo B, de entre las que figuran a continuacin, con el siguiente alcance y contenido:
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Cubiertas: comprende todos los elementos y unidades de obra que forman parte de la zona exterior de cubricin de los edificios, incluyendo monteras. Cerramientos: comprende todos los elementos y unidades de obra que forman parte de la envolvente vertical de los edificios, como muros, muros, acristalamientos, etc.. Albailera: comprende las distintas unidades de obra correspondientes a fbricas. Compartimentacin: comprende todos los elementos de separacin entre las distintas dependencias, sean de carcter fijo, como tabiquera de fabrica, paneles sobre perfilera, etc., o desmontables, como tabiquera modular industrializada. Revestimientos: comprende todo material, continuo o discontinuo, que forma el acabado de un elemento de obra, ya sean suelos, suelos tcnicos, paredes, techos, falsos techos, peldaos, alfizares, remates, etc. Carpinteras, vidrios, elementos de seguridad y de proteccin: comprende el conjunto completo de la carpintera interior de los edificios, como puertas, ventanas, etc., incluyendo sus mecanismos de seguridad y cierre; lunas, puertas de vidrio, etc.; barandillas, cancelas, celosas, lamas, rejas, cierres, etc. Pinturas y barnices: se incluirn tanto la pintura y barniz de interior como de exterior, aplicadas sobre cualquier soporte perteneciente a la obra. Se consideran igualmente incluidas en el mantenimiento las unidades de obra civil que resulten esenciales para el adecuado funcionamiento de los edificios, que vinieran exigidas por la normativa de obligado cumplimiento que se apruebe en el curso de la ejecucin del contrato, o que instale la Administracin o el propio adjudicatario en el edificio. Estas unidades de obra civil debern incorporarse al Plan Definitivo de Mantenimiento en el momento en que resulte necesario. 2.3. Urbanizacin. El adjudicatario realizara los trabajos de conservacin, ejecucin de pequeas remodelaciones y la correccin de desperfectos o averas que se produzcan en la urbanizacin de la parcela en que se emplaza el edificio. Los distintos elementos de urbanizacin que deben ser incluidos en el Plan Definitivo de Mantenimiento son las seleccionadas en el Anexo B, de entre las que figuran a continuacin, con el siguiente alcance y contenido: Pavimentacin: comprende todo revestimiento del suelo exterior destinado a darle firmeza y comodidad de trnsito, como el firme de calzadas, soleras, solados de acerado, bordillos, peldaos, rampas, etc. Alumbrado exterior: comprende las luminarias exteriores, con sus soportes y complementos, cableado, cuadros de distribucin, equipos de regulacin y control, etc.. Instalacin de riego: comprende la red de distribucin y elementos de riego. Instalacin de saneamiento y drenaje: comprende imbornales, sumideros, canalizaciones, arquetas, equipos de bombeos, pozos, etc., hasta la acometida a la red de saneamiento pblica. Cerramiento de la parcela: comprende la valla de cerramiento, puertas de acceso con sus mecanismos, etc. Mobiliario exterior: comprende los bancos, papeleras, sealizacin, marquesinas, toldos, etc. Jardinera exterior: comprende los trabajos de conservacin, poda, mantenimiento, limpieza, abono, reposicin de especies y mejora de las reas ajardinadas, incluso riego peridico, barrido y retirada a vertedero de forrajes.
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Se consideran igualmente incluidos en el mantenimiento los elementos de urbanizacin que resulten esenciales para el adecuado funcionamiento de los edificios, que vinieran exigidas por la normativa de obligado cumplimiento que se apruebe en el curso de la ejecucin del contrato, o que instale la Administracin o el propio adjudicatario en el edificio, con independencia de que figuren en el proyecto de obra o no. Estos elementos de urbanizacin debern incorporarse al Plan Definitivo de Mantenimiento en el momento en que resulte necesario. 2.4. Obras de conservacin a realizar por el adjudicatario. Sern a cargo del adjudicatario durante toda la vigencia del contrato la realizacin de todas las obras de conservacin y mantenimiento de los edificios y de sus instalaciones y servicios, de acuerdo con lo establecido en este pliego de prescripciones tcnicas. Con objeto de garantizar que el mantenimiento de los edificios se adecue a las necesidades de la Administracin y a lo previsto en el contrato, el Director del Servicio realizar los controles que considere necesarios. La Administracin se reserva la potestad de auditar anualmente el nivel de disponibilidad y calidad del servicio de mantenimiento ofertado por el adjudicatario. Sin perjuicio de las obligaciones de conservacin y mantenimiento previstas, el adjudicatario estar obligado a reparar, sin ningn cargo, todos aquellos defectos que no se hubieran detectado en el momento de firma del Acta de Inicio del Servicio, o que pudieran surgir con posterioridad y que no fueran consecuencia de un mal uso de los edificios ni de sus instalaciones. Los requerimientos de reparacin de los defectos realizados por la Administracin se solucionarn por el adjudicatario con la mayor celeridad posible y de forma que no interfiera el uso normal de los edificios por la Administracin. En caso de que las deficiencias no sean subsanadas por el adjudicatario en el plazo de quince das desde la recepcin del requerimiento, la Administracin podr encargar los trabajos a otra empresa, con cargo al adjudicatario, y si ste no pagara los importes devengados por este concepto, podr cobrarlos con cargo a la garanta definitiva entregada por el adjudicatario. 2.5. Obras de adaptacin y mejora que podr realizar la Administracin. La Administracin podr realizar en todo momento todas las obras que considere necesarias para la mejora de los edificios, sus instalaciones y servicios, con el fin de que el edificio cumpla y sirva en todo momento al servicio pblico al que est destinado, sin que la realizacin de dichas obras comporte incremento del precio del contrato. La Administracin comunicar al adjudicatario la ejecucin de estas obras, para que tenga conocimiento de su naturaleza y alcance. 2.6. Conservacin y mantenimiento de los edificios. Con carcter general, el adjudicatario asume a su cargo las tareas de conservacin y mantenimiento de los edificios, a fin de que, en todo momento se encuentre en ptimas condiciones de satisfacer la finalidad pblica para la cual fue construido. Estas actividades se desarrollarn de acuerdo con el Plan Definitivo de Mantenimiento aprobado por la Administracin. Toda incidencia que afecte al mantenimiento de los edificios o a su correcto funcionamiento deber ser puesta en conocimiento inmediato de la Administracin, a travs de comunicacin por escrito al Director del Servicio, detallando la misma, sus causas y plazo estimado de subsanacin.
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Con el objeto de garantizar que el mantenimiento de los edificios se adecue a las necesidades de la Administracin, sta efectuar las labores de control que considere necesarias para estas tareas. La Administracin auditar anualmente el nivel de disponibilidad y calidad del servicio de mantenimiento. A tal efecto, en fecha inmediatamente anterior al cumplimiento de los plazos anuales, se proceder a efectuar una revisin general del estado de los edificios por parte del Director del Servicio, emitindose por ste el oportuno informe en el que se refleje la situacin y estado de mantenimiento de los edificios as como las incidencias que no hayan sido reflejadas en los partes correspondientes de incidencias. El incumplimiento de las operaciones previstas en el Plan Definitivo de Mantenimiento llevarn aparejadas las penalidades previstas en el pliego de clusulas administrativas particulares. 2.7. Actuaciones de remodelacin y mantenimiento modificativo. El adjudicatario asumir con su personal habitual la responsabilidad de la ejecucin de pequeas actuaciones de redistribucin de tabiquera, remodelaciones, revestimientos, albailera y obra civil en general, as como de instalaciones, que de hecho constituyen un captulo del mantenimiento para los edificios de oficinas, debido a su gran movilidad funcional. La definicin y alcance de estas actuaciones debern ser conformadas por el Director del Servicio al que se alude en el apartado 9.1, quien deber, tambin, otorgar el visto bueno tanto a la atribucin de medios humanos a estas tareas, para garantizar que se mantienen en su integridad el mantenimiento conductivo y preventivo programados y la atencin debida al mantenimiento correctivo, como a la planificacin del trabajo para coordinarlo con el necesario funcionamiento de las actividades administrativas. El coste de estas actuaciones de remodelacin y mantenimiento modificativo se considera dentro del precio del contrato. En las actuaciones que, a juicio del Director del Servicio, no puedan o deban considerarse dentro del precio del contrato y por su importe puedan clasificarse como "obra menor", de acuerdo con la Ley de Contratos del Sector Pblico, el adjudicatario se compromete a ofertarlas y, en su caso, a ejecutarlas con personal ajeno al habitualmente dedicado a las tareas de mantenimiento y que posea la especializacin adecuada al trabajo a realizar, respetando como tope los precios/hora de personal incluidos en la oferta y ajustndose a la descomposicin de precios del banco de precios "Base de Costes de la Construccin de Andaluca" de la Consejera de Obras Pblicas y Vivienda de la Junta de Andaluca ms recientemente editado. El abono del importe de estas actuaciones se realizar por el procedimiento indicado en el apartado 4.4.4. 2.8. Varios. El adjudicatario asumir la responsabilidad de la ejecucin de las siguientes actividades, cuyo coste se considera dentro del precio del contrato: 2.8.1. Limpieza de locales especficamente tcnicos. Incluye todos los locales tcnicos destinados a instalaciones, equipos, talleres y almacenes en los que se desarrolle la actividad del personal de mantenimiento, sin que sea adecuada la entrada de personal no cualificado.
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El adjudicatario, en las tareas de limpieza de los locales citados, incluir tambin la de cada uno de los equipos, mquinas o elementos de las instalaciones en ellos incluidos, con objeto de asegurar su mejor estado de presentacin y conservacin. Estas actividades debern desarrollarse con la frecuencia necesaria para garantizar un ptimo estado de limpieza de los locales tcnicos referidos en todo momento en el curso del contrato. 2.8.2. Jardinera interior. Abonado, tratamientos fitosanitarios, reposicin o sustitucin de los elementos vegetales del interior de los edificios. 2.8.3. Mobiliario. Operaciones de montaje y desmontaje de elementos del amueblamiento, sealizacin o decoracin que formen parte de la dotacin de los edificios, incluyendo su traslado de dependencia si fuese preciso. Operaciones de traslado de mobiliario originadas por reorganizacin de los rganos de la Administracin ubicados en los edificios. 2.8.4. Control de Plagas. Entendiendo como tal las tareas de prevencin necesarias para el control de plagas de animales dainos para las personas y las instalaciones en los edificios, es decir, actuaciones de desratizacin, desinsectacin, tratamientos larvicidas y tratamientos adulticidas, especialmente en arquetas de saneamiento, arquetas elctricas, instalaciones especiales, centros de transformacin, zonas ajardinadas y permetros. Se incluye igualmente la retirada de animales intrusos (perros, gatos, etc.). El adjudicatario ser, adems, responsable de realizar las siguientes tareas: Conservar y custodiar los manuales de operacin y mantenimiento, catlogos de los equipos, y otra documentacin sobre las caractersticas bsicas de las instalaciones, y mantenerlos actualizados. Recoger en el Plan Definitivo de Mantenimiento al menos las actuaciones mnimas fijadas en los reglamentos e instrucciones tcnicas de referencia, y respetando las indicaciones de los fabricantes a efectos de evitar la perdida de las garantas. Adaptar los manuales de instrucciones y operacin de las instalaciones cuando se produzcan modificaciones. Adaptar, en caso necesario, los planos y esquemas de las instalaciones para que en todo momento constituyan imagen fiel de la situacin real de las mismas. Registrar las operaciones de mantenimiento preventivo y correctivo, as como las reparaciones y ampliaciones que se realicen en las instalaciones. Elaborar presupuestos a demanda de la Administracin o por iniciativa propia de propuesta de actuaciones de remodelacin y/o mejora de las instalaciones. Controlar y coordinar las obras que se realicen en el edificio, registrando documentalmente todas las modificaciones realizadas. Debern mantenerse actualizados los planos de distribucin y mobiliario de los edificios, recogiendo todas las modificaciones que se vayan realizando.
El adjudicatario conocer, controlar, supervisar y ejecutar todas aquellas operaciones de puesta en marcha, explotacin, seguimiento, control, toma de datos, realizacin de estadsticas, etc., que se
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realicen sobre los equipos instalados y el funcionamiento de las instalaciones, as como la realizacin de las siguientes tareas: Aquellas modificaciones que se realicen sobre los sistemas de gestin y control de las instalaciones para adaptar el funcionamiento de las instalaciones a los cambios horarios que se produzcan durante el ao, as como los cambios estacionales. Asistir a los operadores de telecomunicaciones en la instalacin de los equipos correspondientes, as como colaborar en las interconexiones de los mismos con las redes interiores. El adjudicatario deber informar a la Administracin del alcance de los trabajos de mantenimiento preventivo y/o correctivo si estos pudieran provocar paros en las instalaciones, daos al edificio o sobrecostes significativos. La realizacin de los informes y documentos de control de trabajos que la Administracin considere necesarios. El adjudicatario prestar a la Administracin, igualmente, un servicio de ingeniera que incluir: Asesoramiento en cuantas cuestiones relacionadas con el mantenimiento y gestin tcnica de los edificios pudieran surgir. Revisin estratgica continua para la mejora de la eficiencia del funcionamiento de las instalaciones y la minimizacin del gasto energtico. Revisin peridica de los distintos contratos de suministro para optimizacin de las tarifas contratadas. Actualizacin peridica del Plan Definitivo de Mantenimiento. Estudio de adaptacin de las instalaciones de los edificios a la normativa vigente. En relacin con las inspecciones reglamentarias que afecten a los equipos e instalaciones de los edificios, el adjudicatario deber controlar el programa de inspecciones reglamentarias del agente nominado por la Administracin para asegurarse de que sobre todo el equipo e instalacin se realizan las inspecciones requeridas en el plazo legalmente establecido. El adjudicatario deber facilitar el programa de inspecciones reglamentarias establecidas a la Administracin.
Servicios Extraordinarios. Adems del servicio establecido, cuando por necesidades de funcionamiento se requiera la realizacin de servicios de carcter extraordinario el adjudicatario vendr obligado a prestarlos, para lo cual y a indicacin de la Administracin, dispondr del nmero de operarios de la capacitacin conveniente que sean necesarios y durante las horas que se indiquen, sin sobrecoste para la Administracin. Operaciones a realizar fuera del horario laboral. Todas aquellas operaciones que requieran cortes generales o parciales de suministro elctrico, agua, gas, etc. debern realizarse de manera que se garantice la continuidad de los trabajos en el edificio y, si pudieran suponer molestias para el desarrollo de dichos trabajos, se realizaran en horario fuera de jornada laboral o en fin de semana. Es condicin indispensable para la realizacin de cortes generales o parciales de suministro programados disponer de los medios necesarios para no afectar el trabajo en el Centro de Proceso de Datos. 2.9. Plan de Emergencia. El adjudicatario asumir la responsabilidad de la integracin del personal de mantenimiento en la organizacin del Plan de Emergencia.
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En este sentido, el Jefe de Mantenimiento ser el Jefe de Emergencia, el Encargado de Mantenimiento ser el Jefe del Equipo de Intervencin y el resto del personal de mantenimiento formar parte del Equipo de Intervencin, con las funciones asignadas por el Manual de Autoproteccin. La integracin incluye la colaboracin en la constante actualizacin del Manual de Autoproteccin, as como la participacin en los simulacros de emergencia que se realicen de forma peridica. 3. DURACION Y ETAPAS. A efectos de la prestacin del servicio objeto de este pliego de prescripciones tcnicas, se establecen dos etapas o fases: preparatoria y de rgimen normal. 3.1. Fase Preparatoria. Abarcar un periodo de un mes desde el inicio de la prestacin del servicio. Comprender el periodo entre la fecha de inicio de la prestacin del servicio y el inicio de la fase de rgimen normal, y tendr una duracin de un mes El inicio de la prestacin del servicio quedar establecido mediante la firma de la correspondiente Acta de Inicio del Servicio Los objetivos a alcanzar en esta primera fase son los siguientes: a) Aplicar plenamente, de acuerdo con este pliego de prescripciones tcnicas, el Plan Inicial de Mantenimiento, con las modificaciones autorizadas, en su caso, por la Administracin b) Profundizar en el conocimiento, por el adjudicatario y su personal, de los edificios al que debe de realizar el mantenimiento integral y gestin tcnica. c) Elevar a la Administracin cuantas sugerencias estime oportunas para racionalizar, facilitar o hacer ms econmicas y efectivas las tareas de mantenimiento. d) Concertar mtodos y procedimientos operativos con la Administracin. e) Poner a punto el Plan Inicial de Mantenimiento presentado, as como la documentacin tcnica prevista en los artculos siguientes de este pliego de prescripciones tcnicas, procedimientos y mtodos a usar, programacin y sistemtica de la conduccin de instalaciones, programas informticos y, en general, todo cuanto pueda incidir en la puesta en marcha operativa del mantenimiento integral y gestin tcnica de los edificios, integrndola en un Plan Definitivo de Mantenimiento completo y ajustado al edificio. f) Formar adecuadamente al personal propio del adjudicatario en todos los aspectos pertinentes en lo referente al manejo de los mtodos y de las aplicaciones informticas que se vayan a usar posteriormente. g) Cualquier operacin significativa de mantenimiento correctivo que deba de abordarse necesitar, para su realizacin por el adjudicatario, la previa autorizacin de la Administracin. Por ello, la empresa deber comunicar su existencia al Director del Servicio con informacin suficiente para que decida si procede reclamar en base a las garantas en vigor. h) El adjudicatario gestionar en el aspecto tcnico la reclamacin de las garantas vigentes de equipos, sistemas y materiales a los fabricantes e instaladores, salvo instrucciones en contrario.
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3.1.1. Disponibilidad del personal del adjudicatario. Durante esta fase, el personal titulado adscrito a este servicio podr ser requerido para asistir a reuniones de coordinacin con los tcnicos de la Administracin. 3.1.2. Programa de trabajo e Informes de evaluacin. El adjudicatario, en Plan Inicial de Mantenimiento, aportar un programa de trabajo que desglose las tareas a llevar a cabo en esta etapa. Posteriormente y con carcter mensual, el adjudicatario presentar al Director del Servicio informe avance sobre el estado de situacin respecto a los objetivos b) al e) antes enunciados, que deben de estar alcanzados al finalizar esta fase. 3.1.3. Plazo de entrega del Plan Definitivo de Mantenimiento. El Plan Definitivo de Mantenimiento deber ser entregado a la Administracin, como fecha tope, un mes despus de la fecha del Acta de Inicio del Servicio. 3.1.4. Acta de traspaso del mantenimiento integral y gestin tcnica de los edificios. Tras la firma del contrato y previamente a la firma del Acta de Inicio del Servicio, el adjudicatario y la empresa responsable del mantenimiento hasta esa fecha suscribirn un Acta de Traspaso que incluir las instalaciones, las unidades de obra civil y las de urbanizacin comprendidas en el Anexo II. A esta Acta de Traspaso se unir, conformada por ambas partes, la documentacin tcnica de los edificios. 3.2. Fase de Rgimen Normal. En esta segunda fase se realizar el mantenimiento integral y la gestin tcnica de los edificios de acuerdo con el Plan Definitivo de Mantenimiento. Con independencia de ello, pueden ponerse de manifiesto imprecisiones, posibles mejoras de procedimientos o insuficiencias del Plan Definitivo de Mantenimiento que deben de llevar a modificar las previsiones iniciales para alcanzar la plena funcionalidad de los edificios. Los objetivos a alcanzar en esta segunda fase son los siguientes: a) Llevar a cabo el mantenimiento integral de los edificios, de acuerdo con el Plan Definitivo de Mantenimiento, con las modificaciones autorizadas, en su caso, por la Administracin. b) Cualquier operacin significativa de mantenimiento correctivo que deba de abordarse necesitar, para su realizacin por el adjudicatario, la previa autorizacin de la Administracin. Por ello, la empresa deber comunicar su existencia al Director del Servicio con informacin suficiente para que decida si procede reclamar en base a las garantas en vigor. c) El adjudicatario gestionar en el aspecto tcnico la reclamacin de las garantas vigentes de equipos, sistemas y materiales a los fabricantes e instaladores, salvo instrucciones en contrario. d) Las revisiones del Plan Definitivo de Mantenimiento, en orden a su posible ajuste, mejora y modificacin, se realizarn trimestralmente durante el primer ao.
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e) Con carcter mensual, el adjudicatario presentar al Director del Servicio informe sobre el estado de situacin respecto de los objetivos antes enunciados. En este perodo se aplicar plenamente, de acuerdo con este pliego de prescripciones tcnicas, el Plan Definitivo de Mantenimiento con las modificaciones autorizadas en su caso o sus revisiones posteriores. Un mes antes de la finalizacin del perodo de vigencia del contrato, el responsable tcnico del adjudicatario junto con la comisin que al efecto designe la Administracin, realizar la inspeccin y comprobacin del estado de conservacin y funcionamiento de las instalaciones objeto del servicio, as como de las unidades de obra civil y de urbanizacin. En esta inspeccin intervendr tambin, en su caso, la empresa que tome a su cargo la continuidad en el servicio de mantenimiento integral y gestin tcnica de los edificios. En caso de no observarse incidencias o anomalas de importancia, se levantar Acta de Conformidad con la prestacin del servicio de mantenimiento, que ser aceptada y firmada por las partes presentes. En caso contrario, el adjudicatario, antes de la fecha de finalizacin del perodo de vigencia del contrato, deber subsanar cuantas incidencias o anomalas tcnicas se hubiesen observado en dicha visita y sean de su responsabilidad. El Acta de Conformidad ser vinculante para la recepcin de la prestacin del servicio de mantenimiento. Durante este periodo de un mes final el adjudicatario ser responsable de traspasar a la empresa que la releve toda la informacin, documentacin y datos sobre el servicio prestado que sean pertinentes para garantizar una adecuada continuidad del mismo. La garanta definitiva se afecta tambin a garantizar la correccin y buena fe en el traspaso del servicio. 4. DESARROLLO DEL SERVICIO. 4.1. Principios. 4.1.1. Fundamentos operativos. Son aquellos que han de ser tenidos en cuenta para llevar a cabo el objeto de este servicio, han de estar basados en procedimientos preventivos, correctivos y de gestin de probada eficacia para obtener los objetivos de calidad del mantenimiento que se establecen en este pliego de prescripciones tcnicas, la seguridad de personas y cosas y la obtencin de un ndice ptimo de costos/prestaciones, todo ello integrado en el Plan Definitivo de Mantenimiento. A este respecto, el adjudicatario deber asumir la responsabilidad de establecer la metodologa de la gestin general y atencin al mantenimiento correctivo, la sistemtica de conduccin de instalaciones y el mantenimiento preventivo a seguir, respetando los niveles mnimos que se definen en el articulado y en los Anexos de este pliego de prescripciones tcnicas. Dada la complejidad que conllevan las tareas derivadas de este servicio, se establece como necesario el principio de perfectibilidad, por lo que a lo largo de la implantacin del Plan Definitivo de Mantenimiento se comprobar la idoneidad del mismo por el Director del Servicio para perfeccionarlo si fuese necesario, modificando conjuntamente con el adjudicatario criterios, frecuencia o carcter de las operaciones a realizar, sistemtica y metodologa o cualquier otro
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aspecto del mismo que contribuya a la mejor conservacin de las instalaciones y obra civil, a la optimizacin de su explotacin, del servicio prestado o de la eficiencia energtica. El Plan Definitivo de Mantenimiento se revisar cuando las circunstancias lo requieran, segn criterio del Director del Servicio. Como un principio bsico, se establece la prohibicin al adjudicatario de alterar las configuraciones iniciales en instalaciones, obra civil y urbanizacin, sin que medie autorizacin expresa de la Administracin con anterioridad. 4.1.2. Coordinacin. En razn de los objetivos a conseguir en cuanto a mantener las prestaciones demandadas por los usuarios de los edificios, se considera necesaria la permanente y estrecha colaboracin entre el adjudicatario y la Administracin, y la inspeccin peridica entre ambas partes de los edificios, sus instalaciones y la urbanizacin. Al objeto de coordinar las relaciones entre la Administracin y el adjudicatario, la Administracin designar un Director del Servicio y el adjudicatario a un Director Tcnico, ambos con titulacin universitaria y formacin de tcnico competente en la materia objeto del servicio, que sern los nicos con capacidad suficiente para actuar como portavoces de las partes en todas las acciones que precisen de su conformidad tcnica. Ambos tcnicos mantendrn, conjuntamente con el Jefe de Mantenimiento, reuniones de coordinacin que en principio se establecen semanalmente. El Director Tcnico designado por el adjudicatario deber estar localizado en todo momento y disponer de telfono mvil, correo electrnico y fax, cuyos datos sern proporcionados a la Administracin a los efectos de las oportunas comunicaciones. A estos efectos el correo electrnico deber ser compatible con el de la Administracin y dar automticamente acuse de recibo de las comunicaciones recibidas, siendo por tanto elemento vlido a los efectos de comunicaciones de la Administracin. Aunque usualmente la transmisin de demandas, instrucciones e informacin se realizar verbalmente entre el Director del Servicio y el Jefe de Mantenimiento, se establece un Libro de Instrucciones e Incidencias del Servicio para constancia de aquellas que por ser de especial relevancia o responsabilidad deban de quedar documentadas y fechado su acuse de recibo. 4.2. Documentacin Tcnica. 4.2.1. Relacin de documentos. El adjudicatario vendr obligada a reunir o completar en la fase preparatoria, y a revisar y tener al da en la fase de rgimen normal, la documentacin tcnica que a continuacin se indica: A) Archivo de caractersticas tcnicas que recogern como mnimo la siguiente informacin: - Memoria descriptiva y de clculo de las diversas instalaciones que forman el conjunto, detallndose las condiciones de proyecto para las que fueron calculadas y las prestaciones previstas. - Planos permanentemente actualizados de las plantas de distribucin amuebladas de los edificios y de cada una de las instalaciones, con anotaciones complementarias que fijen exhaustivamente la situacin de sus componentes, conductos y cableado.
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- Esquemas iniciales y de posteriores modificaciones significativas de las distintas instalaciones, convenientemente fechados. - Esquemas de todos los cuadros elctricos de mando y control. - Fichas de caractersticas de todos y cada uno de los equipos que constituyen las diferentes instalaciones, con indicacin de marca, modelo, tipo, nmero de fabricacin, cdigo atribuido por el mantenedor, caractersticas tcnicas dadas por el fabricante, curvas de rendimiento y vida media prevista inicialmente. B) Libro de Mantenimiento que recoger como mnimo la siguiente informacin: - Datos generales de explotacin y de prestaciones previstos para las instalaciones, tales como temperaturas, regulacin, intensidades elctricas, consumo de energa, etc. - Instrucciones de servicio y de mantenimiento proporcionadas por el fabricante o instalador de cada una de las instalaciones o equipos. - Fichas de mantenimiento para cada elemento de las instalaciones y obra civil que contengan la programacin del mantenimiento preventivo y recojan las revisiones internas as como las oficiales obligatorias, cronologa de las interrupciones del servicio y averas, sus causas y medidas tomadas para corregirlas, tiempo de parada o reparacin, etc., as como fecha de instalacin inicial y de reposicin aconsejable de equipos o elementos. - Programacin e instrucciones en vigor sobre la conduccin de las diferentes instalaciones e instrucciones de actuacin en caso de emergencias. C) Libro de Instrucciones e Incidencias del Servicio. Definido en el apartado 4.1.2, del que existir un nico ejemplar debidamente diligenciado. D) Libro de Incidencias de Seguridad. Entendiendo como tales aquellas que puedan afectar a la seguridad de personas o cosas produciendo daos en ellas. Recoger, entre otras, la siguiente informacin: - Incidencias de seguridad de equipos, mquinas, instalaciones, aparatos elctricos, mecnicos, obra civil, etc. - Informe Tcnico sobre cada una de ellas, suscrito por el Jefe de Mantenimiento de la empresa, en que se detalle causas y medidas tomadas para su correccin indicando lugar, fecha y hora. E) Libro de Gestin de Calidad. En el que se recoger los parmetros de calidad de cada perodo evaluado y los anlisis econmicos de costos globales. F) Base documental de normativa. En ella se recoger permanentemente actualizada, toda la normativa vigente en relacin con las instalaciones y captulos de obra objeto del mantenimiento y las condiciones o requisitos legales y administrativos de todo tipo sobre el desempeo de los trabajos que requiere dicho mantenimiento. G) Libros oficiales de mantenimiento. Que en su caso sean exigibles, con independencia de la documentacin anterior. 4.2.2. Responsabilidad respecto a la creacin de la base documental. Al respecto de lo que antecede, la Administracin facilitar al adjudicatario toda la documentacin tcnica que obre en su poder, debiendo el adjudicatario en cualquier caso, completarla o
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realizarla en la parte que faltare, dentro de la primera fase del servicio que se define en el apartado 3.1 de este pliego de prescripciones tcnicas. 4.2.3. Aplicaciones Informticas. Con independencia de la documentacin anteriormente mencionada, el adjudicatario dispondr de las correspondientes aplicaciones informticas de Gestin y Mantenimiento Asistido por Ordenador GMAO que le permitan tener actualizada y digitalizada dicha documentacin, llevar eficientemente el control del mantenimiento tanto preventivo como correctivo, emitir los correspondientes informes mensuales, y realizar el anlisis estadstico de los datos histricos y los parmetros de calidad, permitiendo de esta forma la optimizacin de dicho mantenimiento. Para la digitalizacin de planos se exige el programa Autocad actualizado. El resto de aplicaciones informticas debern ser de entorno Windows. 4.2.4. Documentacin Auxiliar. La empresa, al final de la primera fase del servicio, tendr desarrollados y aprobados los formatos de partes diarios de trabajo, gestin de almacn y suministros, y dems documentacin auxiliar complementaria que fuera pertinente. 4.2.5. Propiedad de la documentacin. Toda la documentacin tcnica descrita en los apartados 4.2.1 y 4.2.4, as como las aplicaciones informticas citadas en el apartado 4.2.3, pasarn a ser propiedad de la Administracin y estarn permanentemente en los locales de mantenimiento en el edificio a disposicin de sus servicios tcnicos y de los del adjudicatario, a efectos de disponer de la informacin precisa para la mejor vigilancia y ejecucin del Servicio. 4.3. Desarrollo de los trabajos. 4.3.1. Mantenimiento preventivo, correctivo, sustitutivo y conductivo. Se atendrn al Plan Definitivo de Mantenimiento que se cita en el apartado 3.1.3 y sus revisiones autorizadas, a los criterios sealados en este pliego de prescripciones tcnicas y a la normativa vigente. Mantenimiento Preventivo Se entiende como mantenimiento preventivo el conjunto de operaciones necesarias para asegurar el funcionamiento de las instalaciones de manera constante, con el mejor rendimiento energtico posible, conservando permanentemente la seguridad de las personas, del edifico y la defensa del medio ambiente. El mantenimiento preventivo supone todas aquellas operaciones que se realizan sobre los equipos en servicio para asegurar su perfecto funcionamiento segn el Plan Definitivo de Mantenimiento, cuyo objetivo es evitar o tratar de prevenir la aparicin de averas o disminucin de sus prestaciones y funcionalidades. Bsicamente, consistir en inspecciones y operaciones ejecutadas segn programacin anticipada en funcin a la vida til de los elementos considerados. El mantenimiento preventivo implica la revisin peridica de las instalaciones, al objeto de optimizar las condiciones de durabilidad para reducir el mantenimiento correctivo.
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El primer objetivo del mantenimiento es evitar o mitigar las consecuencias de los fallos en las instalaciones, logrando prevenir las incidencias antes de que estas ocurran. Las tareas de mantenimiento preventivo incluyen acciones como cambio de piezas desgastadas, cambios de aceites y lubricantes, etc. El mantenimiento preventivo debe evitar los fallos en las instalaciones antes de que estas ocurran. Este mantenimiento ser realizado sobre todas aquellas instalaciones que as lo requiera la normativa vigente a lo largo del periodo del contrato, y de acuerdo a los procedimientos y frecuencias previstos en la misma. Los mtodos para determinar que procesos de mantenimiento preventivo deben llevarse a cabo son las recomendaciones de los fabricantes, la normativa vigente a lo largo del periodo del contrato, las recomendaciones de expertos y las acciones llevadas a cabo sobre instalaciones similares. El adjudicatario estar obligado a estar presente en las revisiones peridicas obligatorias que hayan de realizarse por los organismos de control autorizados, y los costes de las mismas corrern a su cargo. En el Plan Definitivo de Mantenimiento se debern indicar las actuaciones y frecuencias de mantenimiento preventivo que se deben llevar a cabo sobre las instalaciones y sus componentes, de forma programada y en las que se incluirn todas las actividades de limpieza, mediciones, comprobaciones, regulaciones, ajustes, reglajes, engrases, sustituciones, etc. Como mnimo se debern respetar las frecuencias y actuaciones establecidas por la documentacin tcnica de los fabricantes. El adjudicatario dispondr del personal y de los medios necesarios para realizar este tipo de mantenimiento. De todas las actuaciones se dejar constancia por escrito. Dichas actuaciones sern validadas por el Director del Servicio. En Plan Definitivo de Mantenimiento estarn relacionadas todas las instalaciones y equipos que las forman, con sus caractersticas, frecuencias de revisiones, planes de actuaciones, protocolos a seguir, etc. Adems, estarn relacionadas todas las operaciones necesarias segn la normativa vigente, as como los certificados oficiales que requieran. El Plan Definitivo de Mantenimiento deber cumplir, al menos, con el manual de uso de los edificios redactado por el proyectista, el Plan Inicial de Mantenimiento ofertado, la normativa tcnica vigente y aplicable, las recomendaciones del fabricante de los equipos, las recomendaciones del instalador, y las exigencias del plan de calidad medioambiental de la empresa mantenedora y la certificacin energtica de los edificios. El adjudicatario podr ampliar el alcance de los programas y trabajos de mantenimiento, si as lo estima oportuno. El Plan Definitivo de Mantenimiento tendr el alcance suficiente para permitir la consecucin y sostenimiento en todo momento de la calidad del servicio. Los equipos y sistemas a incluir dentro del citado plan sern como mnimo los recogidos en este pliego de prescripciones tcnicas, a completar y/o corregir con la documentacin del libro de los edificios. Cuando el adjudicatario realice las visitas peridicas en el curso del desarrollo de su actividad comunicar inmediatamente a la Administracin los desperfectos que exijan una sustitucin o reparacin urgente, que se hayan detectado y no consten en el Plan Definitivo de Mantenimiento o bien no tengan la periodicidad prevista, para que se apruebe la ejecucin del trabajo correspondiente.
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Dentro del mantenimiento preventivo se considerar incluido el mantenimiento modificativo, entendiendo por ste el que trata de solventar la aparicin de averas sistemticas. En este caso, el adjudicatario deber estudiar las mejores soluciones que consigan eliminar o paliar las causas de dichas averas y de este modo, asegurar el correcto funcionamiento de las instalaciones y conseguir una mejor gestin de los edificios. Quedarn englobadas en este apartado las acciones encaminadas a obtener ahorros energticos, trmicos, mejoras en la seguridad, cumplimiento de la normativa, etc. Para la realizacin de cualquier trabajo de modificacin se necesitar la aprobacin por parte de la Administracin de la solucin tcnica propuesta, su presupuesto y su plazo de ejecucin. El adjudicatario deber suministrar y registrar todo el equipo, herramientas y maquinaria necesarios para el correcto desarrollo del servicio. El registro podr ser inspeccionado en cualquier momento por la Administracin. Todo el personal del adjudicatario estar perfectamente formado e instruido, y deber contar con la certificacin oficial para el manejo de los equipos o maquinaria que as lo requieran. El adjudicatario deber suministrar, igualmente, los certificados de comprobacin o de buen funcionamiento de aparatos porttiles y del equipamiento elctrico y mecnico utilizado en el edificio. Cada equipo deber estar identificado para su uso designado y se informar cuando su eficiencia y eficacia caiga por debajo de lo recomendado por el fabricante. Los materiales y productos consumibles necesarios sern gestionados por el adjudicatario y suministrados en la medida en que vayan siendo requeridos. Todos los materiales y tiles sern de primera calidad, con las caractersticas necesarias para que no daen los elementos objeto de mantenimiento. El adjudicatario deber asegurar que todos estos materiales y productos sean almacenados en la cantidad necesaria y usados bajo medida de seguridad, bajo estricto control y siguiendo las instrucciones y recomendaciones del fabricante, el proyectista y la Administracin. El mantenimiento preventivo incluir el denominado mantenimiento tcnico--legal, entendiendo por ste todas aquellas operaciones o intervenciones que se deben realizar sobre las instalaciones segn la normativa vigente de mbito comunitario, estatal, autonmico o local. Ser necesario, para asegurar el correcto funcionamiento de los equipos dentro de los mrgenes de eficiencia establecidos, disponer en el edificio de cuantos equipos para la medida de la eficiencia de calidad de las instalaciones sean necesarios. El mantenimiento preventivo incluir el denominado mantenimiento higinico sanitario, entendiendo por ste todas aquellas operaciones o intervenciones que se deben realizar sobre las instalaciones segn la normativa vigente relacionada con los aspectos higinico-sanitarios de mbito comunitario, estatal, autonmico o local. Estas operaciones se realizarn bajo los criterios y especificaciones recogidos por las citadas normativas, y cumpliendo sus objetivos. En particular, y no exclusivamente, se cumplir con lo establecido en la normativa sobre el tratamiento de los equipos de climatizacin, torres de refrigeracin, depsitos de agua y redes de abastecimiento de agua contra la infeccin por legionela. Mantenimiento Correctivo El mantenimiento correctivo agrupa las acciones a realizar en las instalaciones ante un funcionamiento incorrecto, deficiente o incompleto que por su naturaleza no pueden planificarse
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en el tiempo. Dentro de las tareas de explotacin de las instalaciones se presentan ciertas incidencias, que es preciso subsanar para el buen funcionamiento de las mismas concretadas en distintos grados de urgencia: Estas acciones, que no implican cambios funcionales, corrigen los defectos tcnicos de las instalaciones. Entendemos por defecto una diferencia entre las especificaciones de las instalaciones y su funcionamiento cuando esta diferencia se produce a causa de errores en las instalaciones. Se establecer un marco de colaboracin que contemple las actividades que corresponden a la garanta del proveedor y las actividades objeto del servicio. La correccin de los defectos funcionales y tcnicos de las instalaciones cubiertas por el mantenimiento supone el siguiente proceso: Recogida, catalogacin y asignacin de partes de avera. Anlisis de averas. Anlisis de las soluciones. Desarrollo de las modificaciones de las instalaciones, incluyendo pruebas. Pruebas de las instalaciones documentadas. Mantenimiento de las documentaciones tcnicas y funcionales de las instalaciones. Se incluyen todas las operaciones que se deban realizar para la vuelta al funcionamiento idneo del equipo o instalacin afectada, como consecuencia de avera o rotura no provocada. Todas las intervenciones que se realicen en el mantenimiento correctivo se debern recoger en un documento tcnico que contendr, como mnimo, los siguientes apartados: partes de avera, registro de averas. El mantenimiento correctivo supone todas aquellas operaciones o intervenciones que se realizan sobre las instalaciones cuando ha sobrevenido un problema o incidencia, es decir, las operaciones que se realizan para subsanar una avera o disfuncin en cualesquiera de los equipos o elementos de la instalacin, independientemente de las causas que los motivan, incluyendo mal uso, negligencia, sabotaje o vandalismo. El servicio de mantenimiento correctivo incluye la asistencia 24 horas al da todos los das del ao. El servicio que debe disponer el adjudicatario ser tal que: El personal del adjudicatario estar siempre localizable de modo que en cualquier momento pueda dar respuesta a cualquier contingencia, de manera inmediata y eficaz, segn el tiempo de respuesta previsto en este pliego de prescripciones tcnicas. Todos los das del ao se dispondr personal suficiente en turno de guardia que cubrir estas eventualidades para que, a partir del momento del aviso, el personal del adjudicatario atienda dichas incidencias.
Mantenimiento Sustitutivo Se entiende como mantenimiento sustitutivo el conjunto de operaciones necesarias para reemplazar una instalacin o parte de ella si se considera obsoleta debido al transcurso del tiempo. El mantenimiento sustitutivo tendr por objeto reducir al mximo el coste del mantenimiento correctivo, aunque por otra parte no tiene por objeto sustituir el mantenimiento
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preventivo, que deber realizarse de acuerdo con lo establecido en el Plan Definitivo de Mantenimiento. El adjudicatario deber sustituir durante el periodo del contrato todos aquellos elementos de los edificios que por su grado de obsolescencia o deterioro supongan menoscabo en el uso adecuado de los mismos, originen averas frecuentes afectando su buen funcionamiento, afecten a las condiciones de trabajo del personal, impliquen riesgo para la seguridad o imposibiliten alcanzar el nivel de prestaciones previstos inicialmente en el proyecto de ejecucin. El adjudicatario deber adoptar las medidas necesarias al objeto de que la ejecucin de las operaciones de sustitucin no afecte al normal funcionamiento de los edificios. Mantenimiento Conductivo Se entiende como mantenimiento conductivo las acciones encaminadas a velar por el buen funcionamiento, la seguridad y la correcta puesta en marcha de todos los equipos integrantes de las instalaciones de los edificios. 4.3.2. Avisos y atencin de averas. El adjudicatario atender las incidencias que su personal detecte en el edificio, as como los avisos de averas del personal del Centro, con la mayor diligencia e inmediatez posible, reflejndolas en el correspondiente impreso o parte de trabajo numerado y que se registrar en el libro dispuesto a tal fin, sealando da y hora, procedencia del aviso y calificacin del mismo. En los partes de reparacin de averas figurar la hora de comienzo y final de las operaciones correctoras, y estarn conformados por el Jefe de Mantenimiento. Toda la informacin quedar reflejada en el informe mensual de actividad al que se hace referencia en el apartado 4.3.6. La atencin de los avisos de avera, deber realizarse dentro de los plazos establecidos en el apartado 5.1. 4.3.3. Rgimen de funcionamiento de instalaciones. El adjudicatario estar obligado a realizar las puestas en marcha y parada de los equipos o instalaciones en los plazos y horarios que establezca la Administracin. Durante los perodos de puesta en marcha, el adjudicatario dispondr de los medios y el personal necesarios que le permitan conocer la situacin de trabajo de los elementos que la componen y el estado de los diferentes equipos de medida, control y alarma con el fin de garantizar que las prestaciones funcionales y el nivel de seguridad se ajustan en todo momento a los demandados por el edificio, que su explotacin se lleva a cabo con la mxima rentabilidad y que los objetivos de calidad del servicio se cumplen en su totalidad. En aquellas instalaciones o equipos que slo se utilicen en momentos de emergencia, riesgo o catstrofe, realizar puestas en marcha peridicas, programadas en el Plan Definitivo de Mantenimiento. 4.3.4. Paradas tcnicas. Las operaciones o reparaciones cuya ejecucin implique parada inusual de instalaciones sern realizadas los das y en el horario que seale a estos efectos la Administracin, al objeto de reducir al mximo el impacto que pudieran suponer en el adecuado funcionamiento de los edificios.
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Todas ellas debern ser comunicadas por el adjudicatario al Director del Servicio con antelacin superior a 48 horas si son programadas y con el mayor tiempo posible en los dems casos, para no perjudicar la actividad administrativa. 4.3.5. Propuestas de remodelacin, reposicin o modernizacin de instalaciones. Si por un inadecuado dimensionamiento, por variar las prestaciones funcionales demandadas por el edificio, por deterioro progresivo, obsolescencia tecnolgica o bajo rendimiento de algunos de los procesos, equipos, mquinas, sistemas o instalaciones, se detectase prdida de rentabilidad en su explotacin, un incorrecto funcionamiento o la imposibilidad de cumplimiento de los objetivos de calidad y dems requisitos exigidos al servicio de mantenimiento en este pliego de prescripciones tcnicas, el adjudicatario elevar propuesta de actuacin al Director del Servicio para cambiar, adaptar o sustituir aquellos procesos, equipos, maquinas, sistemas e instalaciones que fuesen necesarios, incluyendo un avance del presupuesto de esa actuacin. Si la causa del mal funcionamiento estuviese en el diseo o construccin, el adjudicatario elevar informe justificativo a la Administracin por si procediera la reclamacin de actuaciones correctoras o indemnizatorias a los responsables. 4.3.6. Informes mensuales de actividad. El adjudicatario, durante la fase de rgimen normal, elaborar dentro de los 10 primeros das de cada mes un informe tcnico que resuma la actividad desarrollada en el mes anterior, con indicacin de las actividades y nmero de partes realizados de mantenimiento correctivo y preventivo, consumo e incidencias en la conduccin de instalaciones, relacin valorada de repuestos usados y evaluacin de los parmetros de calidad que se fijan en el apartado 5. Asimismo, incluir informacin que considere de inters acerca de cualquier aspecto del Plan Definitivo de Mantenimiento. 4.3.7. Disposicin de locales. La Administracin pondr a disposicin del adjudicatario locales de suficiente amplitud para almacn, taller, vestuario y oficinas, si bien, no adquirir ningn derecho sobre los mismos, debiendo abandonarlos el mismo da en que se d por finalizada la relacin contractual que se establezca. 4.3.8. Autorizaciones de acceso. El adjudicatario dispondr, asimismo, durante el perodo de vigencia del contrato, del permiso de acceso a todas las instalaciones cuyo mantenimiento es objeto del servicio, a los locales que las albergan y a aquellos otros donde deba desarrollar el mantenimiento, no adquiriendo tampoco por dicha razn ningn derecho sobre los mismos. La Administracin podr dictar si fuese necesario normas reguladoras de ese acceso. En cualquier caso, el personal del adjudicatario deber cumplir los requisitos de identificacin y generales exigidos por la seguridad de los edificios y su reglamento interior.
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4.3.9. Horarios de apertura. EDIFICIO ADMINISTRATIVO TORRE TRIANA El edificio tendr un horario de apertura continuo e ininterrumpido: a) Horario de Apertura Das Laborables: 07:30 a 20:30 h Horario de apertura normal del edificio, con gran afluencia de pblico, empleados y personal de servicios. Durante este periodo el adjudicatario deber asegurar que todas las reas estn disponibles. En el caso de que el adjudicatario, actuando razonablemente, requiera el acceso a cualquier rea que est siendo utilizada por personal de la Administracin con el fin de llevar a cabo actividades de limpieza, la Administracin, actuando razonablemente, har todo lo posible para permitir el acceso al adjudicatario. b) Horario de Apertura Das No Laborables: Con presencia puntual de personal en determinadas reas del edificio y trfico puntual en el aparcamiento. El adjudicatario deber asegurar que determinadas reas del edificio estn disponibles durante las horas que se indique por la Administracin. EDIFICIO DE ARCHIVO El edificio tendr un horario de apertura continuo e ininterrumpido: a) Horario de Apertura Das Laborables: 07:30 a 20:30 h Horario de apertura normal del edificio, con afluencia de pblico, empleados y personal de servicios. Durante este periodo el adjudicatario deber asegurar que todas las reas estn disponibles. En el caso de que el adjudicatario, actuando razonablemente, requiera el acceso a cualquier rea que est siendo utilizada por personal de la Administracin con el fin de llevar a cabo actividades de limpieza, la Administracin, actuando razonablemente, har todo lo posible para permitir el acceso al adjudicatario. b) Horario de Apertura Das No Laborables: Excepcionalmente, con presencia puntual de personal en determinadas reas del edificio y trfico puntual en el aparcamiento. El adjudicatario deber asegurar que determinadas reas del edificio estn disponibles durante las horas que se indique por la Administracin.
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4.4. Materiales necesarios. El adjudicatario se ocupar de la gestin y compra de materiales necesarios para el desempeo de las labores de mantenimiento. 4.4.1. Clasificacin. A los efectos de este pliego de prescripciones tcnicas, los materiales a emplear se clasifican de acuerdo con los siguientes apartados: a) Materiales Fungibles. Se entendern por materiales fungibles todos aquellos materiales o piezas que se caracterizan por poseer una corta vida til en condiciones normales de funcionamiento, junto con un reducido precio unitario. b) Productos Consumibles. Se entendern por productos consumibles todos aquellos que se utilizan en los procesos de funcionamiento o mantenimiento de las instalaciones y que han de reponerse de forma continua. c) Repuestos. Se entender por repuestos todos aquellos elementos constitutivos de un equipo o instalacin no incluidos en los puntos anteriores y los materiales de reposicin en las unidades de obra. La Administracin exigir al adjudicatario gestionar y mantener un stock con los repuestos ms usuales y necesarios, pudiendo modificar la composicin del mismo, si se mostrase insuficiente para garantizar el restablecimiento del servicio con la rapidez de respuesta prevista en el apartado 5. 4.4.2. Control de repuestos. El adjudicatario llevar el control y guarda del almacn de repuestos y de todos los materiales y piezas utilizados. Deber controlar el consumo y, en su caso, nivel de almacenamiento de los productos consumibles y fungibles que se utilizan en los procesos de funcionamiento de las instalaciones, incluyendo la correspondiente informacin mensual de consumos en el informe mensual de actividad. Igualmente, estar prevenido, con la antelacin suficiente, de la necesaria reposicin de los materiales y piezas que por su singularidad supongan un alto riesgo de parada en la instalacin correspondiente en el caso de avera, de tal modo que en ningn momento falten estos elementos en el almacn de repuestos. 4.4.3. Caractersticas de los materiales empleados. Todos los materiales empleados para el desarrollo de los trabajos de mantenimiento debern ser idnticos en marca y modelo a los instalados. En el caso de tener que variar marca o modelo, por causa excepcional y justificada, el adjudicatario presentar al Director del Servicio, antes de su instalacin, los catlogos, cartas,
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muestras, certificados de garanta, etc., que demuestren la idoneidad de los materiales que previamente no hayan recibido la aceptacin de aqul. 4.4.4. Suministros de Materiales. El coste de los materiales fungibles, de los productos consumibles y de los repuestos necesarios para atender las necesidades del mantenimiento preventivo, correctivo o sustitutivo correr a cargo a la Administracin, salvo el del material fungible de jardinera, segn lo previsto en el Anexo B Parte 3. El coste de los materiales necesarios para la ejecucin de las actuaciones de redistribucin de tabiquera, remodelaciones, revestimientos, albailera y obra civil en general, as como de instalaciones, indicado en el apartado 2.4. que, a juicio del Director del Servicio, no puedan o deban considerarse dentro del precio del contrato y por su importe puedan clasificarse como "obra menor", de acuerdo con la Ley de Contratos del Sector Pblico, ser abonado por la Administracin, con la previa aceptacin del Director del Servicio. 4.5. Equipos, herramientas y medios auxiliares. El adjudicatario deber equipar a su personal con las herramientas necesarias de acuerdo con las diversas especialidades profesionales, as como de los equipos de medida de uso manual precisos para la verificacin de todos los parmetros y caractersticas que definan el estado y funcionamiento de las instalaciones y unidades de obra incluidos en el mantenimiento, debiendo ajustarse todo el material citado a la normativa vigente. Deber proveer igualmente a su personal de un adecuado sistema de intercomunicacin y localizacin inmediata. El Director Tcnico, el Jefe de Mantenimiento y el Encargado de Mantenimiento dispondrn cada uno de telfono mvil, que en el caso de los dos ltimos deber estar operativo las 24 horas del da, todos los das de ao, incluso domingos y festivos. Tambin deber proporcionar los medios auxiliares tales como aparatos elevadores, andamios, escaleras, sealizacin y medios de seguridad, etc. que resulten necesarios para la realizacin de los trabajos. El adjudicatario deber presentar unas listas clasificadas por especialidades, donde se recojan los medios que ofertan disponer al servicio del edificio, siendo exigible al adjudicatario tal aportacin de medios en cualquier momento del perodo de duracin del contrato. En los locales de que disponga en el edificio el adjudicatario mantendr tambin los equipos informticos precisos para soportar las aplicaciones del software de control y conduccin de instalaciones del sistema de Gestin y Mantenimiento Asistido por Ordenador GMAO, diseo grfico y anlisis estadstico que se requieren para cumplimentar las condiciones exigidas en este pliego de prescripciones tcnicas. La Administracin proporcionar los equipos informticos precisos y el software de control y conduccin de instalaciones, siendo el resto de las aplicaciones necesarias proporcionadas por el adjudicatario; no obstante, dichas aplicaciones quedarn como propiedad de la Administracin al finalizar el mantenimiento, incluyendo la documentacin y el conocimiento operativo que posibilite las futuras modificaciones y personalizaciones de las mismas
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4.6. Gestin. El adjudicatario ser responsable de la completa gestin del servicio de mantenimiento, que ejercer en el marco del mismo a travs del Jefe de Mantenimiento. Asimismo ser responsable de la puesta en marcha, ejecucin de la mecnica operativa, establecimiento de procesos, definicin y obtencin de los recursos que conlleve la ejecucin rigurosa y eficaz del servicio contratado, y en general la gestin tcnica de los edificios que se define con amplitud en este pliego de prescripciones tcnicas. 5. CALIDAD DEL SERVICIO. 5.1. Objetivos de calidad. El adjudicatario debe realizar la prestacin del servicio de manera que, en el marco de los requisitos exigidos en este pliego de prescripciones tcnicas, cumpla los objetivos de calidad ms significativos, y como mnimo los que a continuacin se indican: a) Las prestaciones funcionales que deben obtenerse de las instalaciones, obra civil y urbanizacin, incluidas en el alcance del mantenimiento, sern en todo momento las que demande el edificio. b) Los equipos, mquinas, y componentes que forman parte de las instalaciones han de mantenerse en todo momento dentro de las especificaciones dadas por el fabricante o instalador y alcanzar la vida media prevista. c) Se han de realizar todos los controles y operaciones previstos en el Plan Definitivo de Mantenimiento, y aquellos otros que fuesen necesarios para obtener un correcto funcionamiento de las instalaciones y unidades de obra comprendidas en el mantenimiento. Muy especialmente se atender a realizar aquellos exigidos por las normas de obligado cumplimiento vigentes en cada momento. d) Las conducciones, instalaciones auxiliares y sistemas de interconexin, han de mantener en todo momento las caractersticas necesarias para el correcto funcionamiento de equipos, mquinas e instalaciones. e) La conduccin y vigilancia de instalaciones, sistemas, procesos, instrumentos de control, alarmas, aparatos de medida, etc., se ha de realizar de forma permanente durante todo el perodo de vigencia del mantenimiento, manteniendo las prestaciones previstas en proyecto. f) Se han de conseguir los rendimientos ptimos de equipos, maquinas, sistemas y procesos, tomando como referencia los que figuran en las caractersticas tcnicas del fabricante y los exigidos en funcin de las necesidades de los edificios, con objeto de obtener la mejor relacin prestaciones/costes de explotacin. g) Se ha de realizar una correcta conservacin y limpieza de aparatos, equipos, maquinas e instalaciones, manteniendo en todo momento su estado adecuado de pintura, cromados, aislamientos, etc. h) El adjudicatario debe realizar la prestacin del servicio referente a la obra civil y urbanizacin, recogidas en este pliego de prescripciones tcnicas, de forma que las unidades de obra han de mantener, en todo momento, las caractersticas de estructura y funcionalidad previstas en el proyecto de construccin ejecutado. Especialmente en las unidades de acabados (solados, revestimientos aplacados, pinturas, etc.) se deber mantener la homogeneidad y dignidad de su aspecto. i) Para las sealizaciones, tanto interiores como exteriores, se cuidar que no falten las previstas y mantengan su claridad de lectura, evitando cualquier sntoma de descuido o deterioro.
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j) El mantenimiento correctivo por fallos de funcionamiento y reparacin de averas o desperfectos que sea necesario realizar en las instalaciones, unidades de obra, sistemas, procesos, etc., se ejecutar con rapidez y eficacia. Se establecen como tiempos mximos de inicio de las operaciones correctoras para la resolucin de averas los siguientes: - Averas crticas: De inmediato a su conocimiento. - Averas mayores: 2 horas, elevndose este lmite a 6 horas para el comienzo de la actuacin de personal muy especializado. - Averas menores: 12 horas, para aquellas que producen la imposibilidad de funcionamiento de algn elemento de instalacin o dependencia. - 48 horas, para las no incluidas en lo anterior. Se calificarn como averas crticas las que imposibiliten o perturben gravemente el funcionamiento esencial en la totalidad o parte importante del edificio; como averas mayores las que imposibiliten o perturben gravemente el funcionamiento normal de ms de un servicio administrativo o rea equivalente y averas menores el resto no descrito. En caso de duda sobre la calificacin de una avera, prevalecer el criterio del Director del Servicio. k) En todo momento, se observarn y aplicarn todas las normas de seguridad exigidas en el funcionamiento, revisin y reparacin de equipos, mquinas, procesos e instalaciones para asegurar la mxima integridad fsica de personas y cosas. Igualmente se actuar en las reposiciones y reparaciones de las unidades de obra civil y urbanizacin. 5.2. Parmetros de calidad. El nivel de calidad del servicio vendr determinado por el grado de cumplimiento de los objetivos de calidad que se establecen en este pliego de prescripciones tcnicas, medidos a travs de parmetros objetivos. La calidad que el adjudicatario deber observar en la prestacin del servicio ser la correspondiente a los parmetros de calidad incluidos en este pliego de prescripciones tcnicas. Parmetros de calidad Los parmetros de calidad constituyen la base para el rgimen de evaluacin de la disponibilidad del servicio. Los parmetros de calidad definidos en el pliego de prescripciones tcnicas debern ser asumidos como absolutos, teniendo en cuenta que el rgimen de desempeo establece la aplicacin de penalizaciones por incumplimiento de los mismos. Faltas de calidad Se consideran faltas de calidad aquellas ocasiones en que el adjudicatario no satisface alguno de los parmetros de calidad. El adjudicatario estar obligado a rectificar estas faltas tan pronto como le sea posible, dentro de los perodos de rectificacin. Faltas de rectificacin Se consideran faltas de rectificacin aquellas ocasiones en que, producida una falta de calidad, el adjudicatario no restituya los parmetros de calidad del servicio a los niveles especificados dentro de los tiempos mximos de rectificacin establecidos en cada caso.
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Tiempos mximos de rectificacin y sus niveles de prioridad Donde haya ocurrido una falta de calidad, el adjudicatario estar obligado a llevar a cabo su rectificacin, dentro de los tiempos mximos de rectificacin definidos. El adjudicatario deber tambin asegurar que aquellas faltas de calidad cuyo nivel de prioridad sea alto, reciban rectificacin en primera instancia. Los tiempos mximos de rectificacin sern los siguientes: Nivel de Prioridad Alta Descripcin Actividades que si no son llevadas a cabo de manera urgente pueden (a) representar un riesgo para la salud, seguridad o higiene de las personas, (b) conllevar el dao de otras reas de las instalaciones, o (c) afectar la disponibilidad del rea en cuestin o cualquier otra rea. Actividades que si no son llevadas a cabo pueden causar interrupciones significativas a la disponibilidad de las instalaciones. Tiempo Mximo de Rectificacin La rectificacin deber ser llevada a cabo dentro de 1 hora siguiente al momento en que la falta de calidad sea informada por la Administracin o detectada por el adjudicatario.
Media
La rectificacin deber ser llevada a cabo dentro de 2 horas a partir del momento en que la falta de calidad sea informada por la Administracin o detectada por el adjudicatario, elevndose este lmite a 6 horas para el comienzo de la actuacin de personal muy especializado. La rectificacin deber ser completada dentro de 24 horas a partir del momento en que la falta de calidad sea informada por la Administracin o detectada por el adjudicatario.
Baja
Actividades que no son consideradas suficientemente urgentes como para la aplicacin de las prioridades Alta o Media.
Rectificacin permanente Rectificacin permanente se define como la reparacin permanente diaria de una falta de calidad, resultando en la completa satisfaccin de los parmetros de calidad correspondientes, sin necesidad de una accin subsiguiente.
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Donde haya ocurrido una falta de calidad, el adjudicatario estar obligado a llevar a cabo una rectificacin permanente dentro los tiempos mximos de rectificacin definidos, en caso contrario se originar una falta de rectificacin. Inicio de los tiempos mximos de rectificacin El tiempo mximo de rectificacin comenzar a partir del momento en que la falta de calidad sea informada por la Administracin o detectada por el adjudicatario, sin perjuicio de la obligacin del adjudicatario de notificar cualquier falta de calidad en cuanto tenga conocimiento de sta y sujeto, en caso de incumplimiento, a lo previsto en el mecanismo d e penalizaciones. Con objeto de verificar la efectividad de la prestacin del servicio, el adjudicatario, mediante el Director Tcnico, deber, con la supervisin del Director del Servicio, incluir en el informe tcnico de actividad mensual descrito en el apartado 4.3.6. los valores resultantes en el perodo para los parmetros de calidad ms significativos, siendo como mnimo los que se indican a continuacin. A) FIABILIDAD (F) Para las instalaciones vendr expresado en funcin del tiempo medio de funcionamiento (T.M.F.) Tiempo de Funcionamiento de Instalaciones T.M.F. = -------------------------------------------------------------------------------------n de paradas por averas Para obra civil y urbanizacin, se expresar por la incidencia del nmero de reparaciones (IR) por cada 1.000 m y mes. B) MANTENIBILIDAD O CAPACIDAD DE MANTENIMIENTO (M) Expresado en funcin del tiempo medio de reparacin T.M.R. y del cumplimiento del tiempo de respuesta sealado T.R. para averas crticas, mayores y menores expresado en %. Tiempo de reparacin de averas T.M.R. = ---------------------------------------------------------------n de averas n de reparaciones en tiempo T.R. = ------------------------------------------------------------n de reparaciones total
Se evaluar independientemente para las instalaciones y para la obra civil y urbanizacin. C) DISPONIBILIDAD (D) En instalaciones se calcular segn la frmula siguiente: T.M.F. D = ----------------------------------- x 100 T.M.F. + T.M.R. En obra civil y urbanizacin se calcular en base al producto entre el ndice de no disponibilidad IND, que se define como la relacin entre la superficie de los edificios afectada por averas en el periodo considerado, y la superficie total de los edificios, y el ndice de incidencia II, relacin entre el sumatorio de tiempos empleados en reparacin y el total del periodo considerado. D = 100 (1-IND x II)
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D) GRADO DE SATISFACCION DEL USUARIO La Administracin cursar cuestionarios a los centros directivos de los edificios sobre el grado de satisfaccin del servicio, bien con carcter general o bien por muestreo estadstico representativo. Sistemticamente se enviarn en aquellos casos de actuaciones demandadas de reparacin o correctivas llevadas a cabo por el adjudicatario, al que se dar cuenta peridicamente de los resultados globales de estas consultas. 6. MEDIOS PERSONALES. 6.1. Clasificacin. Para la ejecucin de los trabajos que son objeto de este servicio, el adjudicatario dispondr de: - Personal propio que con dedicacin habitual se destinar al edificio, segn Anexo C. - Personal propio que de forma discontinua podr intervenir en el caso de que se presenten incidencias o tareas peridicas que as lo exijan, segn Anexo C. - Personal ajeno que el adjudicatario podr subcontratar a otras empresas especializadas, bien porque la adjudicataria no disponga de tcnicos idneos o porque se estime ms funcional y eficaz la frmula de la subcontratacin, extremos estos que deber justificar ante el rgano de contratacin. El supuesto de la subcontratacin y la designacin de la empresa subcontratada, debern ser previamente autorizados en cada caso por la Administracin, que se reserva el derecho de requerir la justificacin documental administrativa o tcnica que estime pertinente sobre las mismas. La empresa subcontratada deber conocer y aceptar expresamente las condiciones establecidas en este pliego de prescripciones tcnicas y en los dems documentos contractuales suscritos entre el adjudicatario y el rgano de contratacin. En cualquier caso, el coste de los medios personales empleados y la responsabilidad sobre ellos y sus actuaciones corresponder al adjudicatario sea cual sea la procedencia de los mismos, exactamente igual que si pertenecieran a su plantilla. 6.2. Dotacin de Personal. Durante la vigencia del contrato el adjudicatario deber contar con una dotacin suficiente de personal capacitado para desempear apropiadamente sus obligaciones. Asimismo supervisar y ser responsable de las actuaciones que lleve a cabo el personal, tanto del contratado por s mismo como del contratado por cualquiera de sus subcontratistas. El adjudicatario deber asegurar que todo su personal cumpla con los siguientes requerimientos: Que sea personal debidamente cualificado, entrenado y con la experiencia requerida para la prestacin del servicio. Todo el personal empleado para la prestacin del servicio, incluyendo el personal de subcontratistas, deber llevar y mostrar identificacin individual en todo momento mientras se encuentre en el edificio. Todo el personal deber tener conocimiento de los requerimientos de la Administracin para la organizacin y funcionamiento de los edificios, en la medida que sean relevantes a la provisin de Servicios.
El adjudicatario deber tener dentro de su plantilla destinada al servicio personal con los carns profesionales requeridos por la normativa.
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El personal deber estar uniformado y perfectamente equipado para las labores que deba acometer, de acuerdo con las directrices que fije la Administracin y acorde con la estacionalidad invierno-verano, estando obligado el adjudicatario a proveer y a mantener los uniformes en perfecto estado, sustituyndolos cuando sea necesario o a peticin de la Administracin. Los gastos de uniformidad del personal que prestar el servicio sern exclusivamente por cuenta del adjudicatario. El adjudicatario se obliga a la aportacin e instalacin del equipamiento necesario para la adecuada realizacin de la gestin del servicio (equipos de limpieza, herramientas, etc.). El coste que suponga la instalacin y equipamiento referido corrern a cargo del adjudicatario. Asimismo su mantenimiento, actualizacin tecnolgica y perfecto estado de uso durante la vigencia del contrato. El adjudicatario deber tener a disposicin de los edificios el personal necesario en nmero y cualificacin para cumplir con el programa de mantenimiento integral y gestin tcnica de los edificios establecido en el Plan Definitivo de Mantenimiento y sus revisiones y modificaciones autorizadas, as como los objetivos de calidad especificados en el apartado 5.1. La plantilla operativa propia del adjudicatario contar como mnimo con el personal disponible indicada en el Anexo C. La plantilla operativa propia del adjudicatario que como mnimo y con dedicacin permanente se destinar al edificio viene indicada en el Anexo C. El Director Tcnico deber ser titulado universitario, con la formacin y la dedicacin especificadas en el Anexo C, deber acreditar experiencia en mantenimiento de edificios, ser responsable de la direccin, planificacin y coordinacin de los trabajos y actuar a su vez como representante del adjudicatario y mximo interlocutor tcnico vlido ante la Administracin. El Jefe de Mantenimiento deber ser titulado universitario, con la formacin y la dedicacin especificadas en el Anexo C, y deber acreditar experiencia en mantenimiento de edificios, en puestos de similares caractersticas. La empresa designar a un jefe suplente que ejercer sus funciones durante su ausencia, que deber tener nivel de FP2 o equivalente. El Encargado de Mantenimiento deber tener la formacin y la dedicacin especificadas en el Anexo C, con la necesaria experiencia para conducir el centro de control, determinar la necesidad de intervencin inmediata de los servicios de mantenimiento o reparacin y requerir la misma. Su funcin ser ejercer una vigilancia continuada de las condiciones y estado de las instalaciones, as como de los distintos elementos de los edificios. La Administracin podr requerir al adjudicatario que el personal que intervenga en la manipulacin de la tabiquera modular industrializada empleada en el edificio asista a un curso de formacin en la patente instalada. Dicho curso ser por cuenta del adjudicatario. La Administracin podr exigir al adjudicatario que modifique la composicin o nmero de efectivos adscritos al servicio, si la calidad del servicio prestado no alcanza en las evaluaciones el nivel de calidad requerido, sin que ello suponga cargo adicional al precio del contrato. 6.3. Dedicacin. A) Como jornada habitual de operaciones se establece el periodo definido en el Anexo C, debiendo realizarse dentro de ella las tareas de mantenimiento conductivo, preventivo, correctivo y
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modificativo, salvo justificacin y autorizacin expresa del Director del Servicio u rgano de contratacin, en su caso. B) Cuando fuera del periodo normal de actividad administrativa debiera mantenerse en el edificio cualquier tipo de actividad o se presente una emergencia, el Jefe de Mantenimiento fijar con el Director del Servicio la dotacin mnima de personal que debe permanecer, que estar siempre bajo las rdenes del Jefe de Mantenimiento o del jefe suplente. Este tipo de servicio no habitual no generar sobreprecio alguno, debiendo estar asumido en la oferta. C) El adjudicatario establecer dentro del Plan Definitivo de Mantenimiento la cualificacin y permanencia del personal propio destinado habitualmente a los centros de trabajo, ubicado en los edificios, de acuerdo con los requerimientos mnimos del Anexo C. Necesariamente este personal permanente pertenecer a la plantilla del adjudicatario. D) Respecto al personal que no tenga exigida la permanencia en los edificios la dedicacin deber ser la necesaria para alcanzar los objetivos de calidad propuestos y el cumplimiento del Plan Definitivo de Mantenimiento. E) En caso de emergencia o avera crtica, el adjudicatario deber poner a disposicin de los edificios la plantilla necesaria para atender y resolver de inmediato dicha emergencia sin cargo adicional al presupuesto de contratacin y la Administracin podr exigir la presencia del Jefe de Mantenimiento, aunque sea fuera de su horario habitual de trabajo, y del Director Tcnico, por lo que dichos tcnicos debern estar siempre localizables a cualquier hora del da o de la noche. F) Al personal del adjudicatario adscrito al servicio se le podr exigir trabajar en el acondicionamiento de estancias y cambio de mobiliario, incluso fuera del horario habitual de trabajo, cuando las circunstancias lo exijan. Igualmente, le ser exigible la realizacin de tareas ajenas a su oficio siempre que tenga conocimientos para ello y sea necesario para el buen funcionamiento de los edificios. 6.4. Cambios del personal. El adjudicatario, en su oferta, proporcionar a la Administracin toda la informacin necesaria que permita evaluar la solvencia tcnica de las personas que van a prestar sus servicios, aportando el historial profesional de todo el personal asignado al mantenimiento de los edificios, as como justificacin documental de su relacin contractual. Detallar, tambin, las subcontratas o profesionales ajenos que intervengan en el mantenimiento, desglosando detalladamente las parcelas de mantenimiento encomendadas a cada uno. Las modificaciones que sobre esta oferta realice el adjudicatario, debern ser notificadas y autorizadas por la Administracin, valorndose la aptitud y capacidad del sustituto, comprometindose a no llevarlas a cabo salvo causa de fuerza mayor y urgencia sin la aprobacin de la Administracin. Cualquier cambio de personal que se produzca por decisin o necesidades del adjudicatario, no afectar en cada plazo a ms del 20% del adscrito al servicio de mantenimiento para salvaguardar la continuidad y adecuada transmisin de la experiencia y conocimientos adquiridos sobre el edificio. Este porcentaje se computar independientemente para el personal permanente en el centro y para el resto del personal que intervenga en el mantenimiento.
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6.5. Perodos vacacionales y ausencias. En caso de enfermedad, vacaciones u otras situaciones equivalentes, el adjudicatario tomar las medidas oportunas para mantener en todo momento las previsiones del Plan Definitivo de Mantenimiento. En caso de huelga, ser responsable de garantizar los servicios mnimos necesarios para realizar el mantenimiento correctivo de al menos las averas que deban de atenderse en perodo igual o inferior a 12 horas segn el apartado 5.1. Ante paros laborales de los que tenga conocimiento previo, el adjudicatario se compromete a negociar, con antelacin suficiente, los servicios mnimos de acuerdo a la normativa que est en vigor y al objetivo antes expuesto. Durante estos perodos de huelga, se abonar slo la parte correspondiente a los servicios mnimos pactados. En caso de incumplimiento total o parcial de dichos servicios mnimos, la Administracin se reserva el derecho de no abonar al adjudicatario la parte proporcional del importe total correspondiente al perodo de tiempo en el que el edificio haya estado sin servicio de mantenimiento y/o aplicar, en su caso, las penalizaciones del artculo 10. 7. RELACIONES Y OBLIGACIONES DE CARACTER LABORAL.
7.1.
Dependencia del personal. El personal que por su cuenta aporte o utilice la empresa adjudicataria, incluyendo el de las empresas que pueda subcontratar, no podr tener vinculacin alguna con la Administracin, por lo que no tendr derecho alguno respecto a la misma, toda vez que depender nica y exclusivamente del adjudicatario, el cual tendr todos los derechos y deberes respecto de dicho personal, con arreglo a la legislacin vigente y a la que en lo sucesivo se promulgue, sin que en ningn caso resulte responsable la parte contratante de las obligaciones del adjudicatario respecto a los trabajadores, an cuando los despidos y medidas que adopte sean consecuencia directa o indirecta del cumplimiento e interpretacin de este pliego de prescripciones tcnicas. El personal arriba citado recibir siempre las instrucciones y rdenes de trabajo a travs del Jefe de Mantenimiento y tcnicos propios en su caso.
7.2.
Gastos sociales y tributos. El adjudicatario queda obligado a que todo el personal propio o ajeno, que emplee para la ejecucin de los trabajos contratados, est afiliado a la Seguridad Social, obligndose, asimismo, a cumplir con dicho personal toda la legislacin laboral vigente. Todos los gastos de carcter social, as como los relativos a tributos del referido personal sern por cuenta del adjudicatario.
7.3.
Responsabilidad sobre el desarrollo de los trabajos. En el desarrollo de los trabajos de mantenimiento y conservacin, es responsabilidad del adjudicatario que su personal se atenga a toda la normativa de obligado cumplimiento que en cada momento sea aplicable a la actividad que ejecuten tanto en sus aspectos tcnicos como de seguridad y salud.
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Tambin deber atenerse al reglamento interno de los edificios, especialmente en lo referente a seguridad, y dems normas que emanen del rgano de contratacin. Si se utilizaran en el desarrollo de los trabajos medios de cualquier clase propiedad de la Administracin, aparte de contar con la oportuna autorizacin, el adjudicatario deber garantizar que el personal que lo utilice est capacitado para su manejo y realiza antes de su uso una verificacin suficiente de sus condiciones de seguridad y fiabilidad. El adjudicatario deber disponer de una Plan de Seguridad y Salud para la realizacin del servicio suscrito por tcnico competente, que deber formar parte del Plan Definitivo de Mantenimiento. El adjudicatario responder ante los Tribunales de Justicia de los accidentes que pudieran sobrevenir a su personal, sea propio o subcontratado, por prestar sus servicios en el edificio, eximiendo a la Administracin de toda responsabilidad al respecto.
7.4.
Intervencin de empresas subcontratadas. Cuando se produzca el supuesto de subcontratacin de empresas previsto en el artculo 6.1, el adjudicatario tendr en relacin al personal de la misma, mientras desempee su cometido en el edificio, las mismas responsabilidades que se citan en el apartado anterior; siempre se mantendrn bajo las rdenes del Jefe de Mantenimiento y seguirn las prescripciones del Plan de Seguridad y Salud antes citado.
7.5.
Compensacin de daos. Los daos que el personal del adjudicatario pueda ocasionar en los locales, mobiliario, instalaciones o cualquier propiedad de los edificios por negligencia, incompetencia o dolo, sern indemnizados por el adjudicatario. Este ser tambin responsable subsidiario, en el mbito de los edificios, de las sustracciones de cualquier material, valores y efectos, que quede probado que han sido efectuados por su personal.
7.6.
Relevo del personal. Cuando el personal adscrito al mantenimiento no procediera con la debida correccin, capacitacin tcnica y eficiencia, o fuera poco cuidadoso en el desempeo de su cometido, la Administracin se reserva el derecho de exigir al adjudicatario la sustitucin del trabajador o subcontrata en la que concurrieran tales circunstancias.
7.7.
Uniformidad y medios de Seguridad. El adjudicatario estar obligado a uniformar por su cuenta a todo el personal que utilice para la ejecucin de los trabajos contratados, en forma tal que sean fcilmente distinguibles del personal de la Administracin, debiendo incorporar en el uniforme una placa de identificacin colocada en lugar visible. Asimismo, dotar al referido personal de todos los medios de seguridad, obligados por la Ley 31/1995, de 8 de noviembre, de Prevencin de Riesgos Laborales y su normativa complementaria, y de aquellos otros que estime necesarios.
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8.
OBLIGACIONES GENERALES DEL ADJUDICATARIO. El adjudicatario asume plena responsabilidad sobre la idoneidad tcnica, legal y econmica de la oferta presentada y el Plan Definitivo de Mantenimiento que se derive de ella, para conseguir el objeto del mantenimiento y cumplir estrictamente todas las normas aplicables. En la planificacin y el desarrollo de los trabajos objeto del mantenimiento, es responsabilidad del adjudicatario atenerse a toda la normativa de obligado cumplimiento y a la buena prctica que en cada momento sea aplicable a la actividad que ejecuta, tanto en sus aspectos tcnicos como administrativos, tributarios, mercantiles, de prevencin de riesgos laborales, etc. Por ello, deber realizar a su cargo los cursos de formacin necesarios entre su personal, para mantener actualizados sus conocimientos en estas materias. Ser responsabilidad del adjudicatario la realizacin de las revisiones peridicas oficiales obligatorias que exige la normativa vigente en las diferentes instalaciones y aquellas de maquinaria y equipos exigidas por los fabricantes o instaladores para su correcto funcionamiento; ejecutar la tramitacin administrativa que requieran, soportar los costos de intervencin de ENICRES cuando sean exigibles y gestionar los libros oficiales de mantenimiento que sean preceptivos, cuidando de que se mantengan al da. Asumir, por tanto, la compensacin a la Administracin de cualquier multa administrativa o perjuicio econmico que se derive de una infraccin por estos conceptos. El adjudicatario adems de velar por la seguridad de los equipos, mquinas, instalaciones y obra civil, deber prestar su colaboracin a la Administracin en todas aquellas actuaciones que especifique el Plan de Emergencia de los edificios respecto a simulacros y situaciones reales de incendios, evacuaciones, catstrofes, etc., y a aportar las herramientas y medios necesarios para dichas actuaciones. Es obligacin del adjudicatario respecto del servicio objeto de este pliego de prescripciones tcnicas, bien los preste directamente o mediante empresa de mantenimiento contratada: 8.1. Direccin, gestin y control del servicio. Explicitar detalladamente el organigrama y lneas de funcionamiento interno para la prestacin del servicio. Quedar reflejada la responsabilidad de los cargos directivos, con las funciones de los mismos, as como las lneas de comunicacin y coordinacin que se establezcan. Deber comunicar a la Administracin cualquier cambio en la estructura propuesta. Emitir todos los informes que la Administracin le solicite para el conocimiento del servicio prestado, bien directamente o por empresas contratadas. Deber coordinar y establecer adecuados mecanismos de coordinacin con las empresas contratadas y la direccin del servicio. Deber utilizar las tcnicas de trabajo, gestin del servicio y material mas actualizados e innovadores para la prestacin del servicio que permitan la optimizacin de los resultados, debiendo mantenerse actualizados durante la vigencia del contrato. Deber proporcionar a la Administracin informacin suficiente sobre los acontecimientos detectados que puedan afectar a la prestacin del servicio, estableciendo cauces para su adecuada difusin, asegurando que se adoptan las medidas de correccin oportunas a costa del adjudicatario.
8.2.
Dimensionamiento de la plantilla. Contar con el personal necesario para desarrollar la prestacin del servicio de acuerdo con los requerimientos de este pliego de prescripciones tcnicas.
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8.3.
Cualificacin del personal. Que el personal contratado para desarrollar la prestacin del servicio de acuerdo con los requerimientos de este pliego de prescripciones tcnicas rene los siguientes requisitos: Titulacin exigida para el puesto de trabajo. Requisitos legales para el desempeo del puesto de trabajo. Conocimientos suficientes para la correcta prestacin del servicio.
8.4.
Formacin del personal. Desarrollar y mantener un Plan de Formacin Continuada para el personal, de modo que le proporcione una actualizacin constante en los conocimientos para el adecuado desarrollo de los trabajos que tiene encomendados. Deber, asimismo, contemplar la formacin del personal en todo lo relativo a: Realizacin de actuaciones que tengan como objetivo el mayor aprovechamiento de los recursos energticos dentro de las instalaciones. Atencin tanto a los funcionarios como a los ciudadanos que acuden al edificio. Procedimientos de prevencin contra incendios y actuaciones ante amenazas. Entrenamiento en el Plan de Emergencia de los edificios. Prevencin de riesgos laborales. Se facilitar la asistencia estos cursos, disponiendo personal de sustitucin para ello.
8.5.
Acreditacin de la calidad. Desarrollar un Plan de Calidad. Disponer de un Responsable de la Calidad. Acreditar la calidad del servicio objeto de este pliego de prescripciones tcnicas en el primer ao de funcionamiento de los edificios. La calidad se determinar por las normas ISO 9001 o por otra que se determine por la Administracin. Homogeneizar los procedimientos y protocolos necesarios para la consecucin de la acreditacin. Establecer mtodos y manuales de procedimiento del servicio, donde quedarn documentados todos los mtodos de produccin y la realizacin de las tareas para la prestacin del servicio as como los protocolos de actuacin que debern ser la gua de trabajo para el personal. Dicha documentacin, al igual que el Plan de Calidad, debern entregarse a la Administracin para su validacin.
8.6.
Gestin medioambiental. Realizar un Plan de Gestin Medioambiental. Dicho plan recoger la poltica medioambiental que se desarrollar en el edificio y su urbanizacin, estableciendo objetivos para mejorar el impacto medioambiental. Dichos objetivos se revisarn regularmente, realizando las acciones correctivas que fueran necesarias en caso de desviaciones respecto del objetivo propuesto. Establecer modelos de realizacin del servicio que se aproximen al equilibrio de desarrollo sostenible, lo que incluir: Reciclaje del material que sea susceptible de ello. Medidas para evitar la contaminacin, tanto en la emisin de gases, utilizacin de sustancias nocivas o peligrosas, fertilizantes, etc. Utilizacin, en lo posible, de energa limpia. Poltica restrictiva en la utilizacin de materiales, de agua y de energa.
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En el periodo de un ao desde la fecha de entrada en funcionamiento el adjudicatario deber estar acreditada con la norma ISO 14001 de Sistema de Gestin Medioambiental en el servicio objeto de este pliego de prescripciones tcnicas. 8.7. Eficiencia energtica y desarrollo sostenible. Asegurar que la prestacin del servicio vaya dirigido con las acciones prioritarias que se indican: 8.8. Sistemas energticos menos contaminantes: Se pretende el uso de tecnologas que contribuyan a reducir al mnimo el impacto sobre el medio ambiente. Energa econmica y eficiente: Se pretende el uso de tecnologas para una utilizacin racional y eficiente de la energa, con bajo coste. Favorecer la implementacin de energas renovables.
Otros requerimientos generales. Calidad: El adjudicatario deber satisfacer todos los estndares de calidad del servicio establecido en el pliego de prescripciones tcnicas. Gestin de Riesgos: El adjudicatario deber dar particular importancia a la provisin del servicio de acuerdo con las prcticas prudentes de la industria relacionadas con seguridad e higiene. Gestin Eficiente: El adjudicatario deber, durante la vigencia del contrato y de acuerdo con las estipulaciones de este pliego de prescripciones tcnicas, proporcionar una buena relacin calidad-precio, buscando de manera continua el mejoramiento de los mtodos de prestacin, de modo que se obtenga un justo balance entre economa, eficiencia y efectividad.
9.
CONTROL E INSPECCIN DEL SERVICIO. El adjudicatario deber llevar a cabo una buena gestin del servicio y disponer de un sistema de control de gestin que asegure que el servicio sea prestado sin ninguna interrupcin. Durante la vigencia del contrato el adjudicatario tomar a su cargo las tareas de mantenimiento y gestin tcnica de los edificios, asegurando que sean prestadas de acuerdo a los estndares de calidad. Para que estas funciones puedan ser satisfechas, el adjudicatario cumplir con los estndares de calidad indicados en el pliego de prescripciones tcnicas, y solucionar activamente cualquier problema identificado en la prestacin del servicio. El adjudicatario prestar el servicio en forma integral, e identificar regularmente reas donde los niveles puedan ser mejorados. Esto ser posible nicamente mediante la implantacin del sistema de control de gestin. El adjudicatario, mediante el Jefe de Mantenimiento y de acuerdo con las instrucciones del Director Tcnico, deber llevar a cabo, con la supervisin del Director del Servicio:
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Controles diarios: Control completo de todas las reas antes del inicio de la hora de apertura para determinar si los estndares de calidad estn siendo satisfechos. Control completo de todas las reas necesarias en la hora anterior a la hora de reserva de horas de apertura adicionales para determinar si los estndares de calidad estn siendo satisfechos. Registrar cualquier falta de calidad. Supervisin de faltas de calidad y de rectificacin. Informes mensuales de actividad: Analizar la informacin relativa al efectivo cumplimiento de cada aspecto de los requerimientos del servicio y emitir informes de desempeo y calidad reales, comparando ste con los criterios de calidad definidos. Los informes mensuales de actividad debern contener informacin acerca del desempeo del adjudicatario durante los periodos correspondientes y ser usado por el adjudicatario para demostrar mejoras continuas en la prestacin del servicio en trminos de eficiencia. El informe generado por el adjudicatario para cualquier mes ser la fuente de informacin respecto de la adecuada prestacin del servicio para el mes de que se trate, con el propsito de calcular la penalizacin correspondiente, si procede. Si hubiera algn error u omisin en el informe de cualquier mes, el adjudicatario y la Administracin acordarn la modificacin a dicho informe de comn acuerdo. De no llegar a un acuerdo se seguir el procedimiento previsto en el contrato. Si el adjudicatario no supervisara o informara una falta de calidad, sin perjuicio de la penalizacin que corresponda por la falta de calidad, y falta de rectificacin en su caso, la falta de supervisin o informe de la falta de calidad, se considerar como una falta de calidad y falta de rectificacin de alta prioridad. En caso de que el adjudicatario no supervise o informe una falta de calidad, la Administracin tendr derecho a requerir que el adjudicatario ponga a su disposicin todos los documentos que la Administracin determine pertinentes para su inspeccin. En caso de que el adjudicatario cometa repetidamente una misma falta de calidad o falta de rectificacin o en caso de que el adjudicatario no corrija alguna falta cometida por conveniencia o motivos propios, se seguir el procedimiento previsto en el contrato. Resolucin de disconformidades de terceros: El adjudicatario deber informar a la Administracin de todas las quejas presentadas por terceras personas. El adjudicatario ser requerido de resolver directamente las quejas relacionadas con la operacin de las instalaciones, y deber proveer personal capacitado y especialistas para asistir a reuniones con terceras personas a solicitud de la Administracin.
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9.1.
Medios de supervisin y control. La Administracin, a travs del Director del Servicio, llevar a cabo el control y supervisin necesarios sobre los trabajos que el adjudicatario realice, con el fin de asegurar que el Plan Definitivo de Mantenimiento se ejecuta en todo momento conforme con las exigencias de este pliego de prescripciones tcnicas y compromisos contractuales. Para ejercer dichas funciones de control e inspeccin, el Director del Servicio contar con todos los medios personales que la Administracin ponga a su disposicin, en los que podr delegar alguna o varias de estas funciones, hecho que comunicar al adjudicatario por escrito. La Administracin podr, adems, requerir en cualquier momento la asistencia tcnica que considere oportuna para verificar el correcto cumplimiento de las obligaciones a que est sometido el adjudicatario, y el nivel de calidad y correccin del trabajo.
9.2.
Informes de actividad. Tras el inicio de la prestacin del servicio y durante los 10 primeros das de cada mes, el adjudicatario, mediante el correspondiente informe de actividad descrito en el apartado 4.3.6, que suscribir el Jefe de Mantenimiento, deber dar cuenta al Director del Servicio de las tareas ejecutadas en el mes anterior, del grado de cumplimiento de los programas de mantenimiento preventivo, de las actividades correctivas o modificativas, de los objetivos y parmetros de calidad, y de cualquier incidencia que sea importante destacar. Este informe deber entregarse conjuntamente con la factura del mes de referencia, siendo requisito indispensable para dar curso al pago de la misma.
9.3.
Control econmico. Al Director del Servicio corresponde conformar los gastos que requieran autorizacin previa. La Administracin no reconocer ningn trabajo, suministro, prestacin personal o trabajo que haya de abonarse que no cuente con el conforme del Director del Servicio, no hacindose cargo en consecuencia de los gastos que pudieran producirse.
9.4.
Verificaciones documentales. La Administracin se reserva el derecho de verificar en cualquier momento a travs de los medios idneos el cumplimiento de las obligaciones del adjudicatario que se establecen en los apartados 6, 7 y 8, para lo cual el adjudicatario le permitir el acceso a la documentacin original justificativa de este cumplimiento.
10. DEDUCCIONES DE LA RENTA MENSUAL POR INCUMPLIMIENTOS DEL ADJUDICATARIO. Para verificar el cumplimiento del objeto del servicio, se establece un sistema de control de calidad de la prestacin. Con la frecuencia que indique el Director del Servicio, que ser al menos semanal, se realizar una ruta de observaciones conjuntamente con el Jefe de Mantenimiento, y mediante mtodo aleatorio acordado, se determinarn las zonas e instalaciones a inspeccionar. Cualquier infraccin o incumplimiento del servicio ser recogida en la correspondiente acta de incidencias, cuyo recib ser firmado por el Jefe de Mantenimiento.
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Dado que la calidad de prestacin del servicio se valora, principalmente, por el nivel de cumplimiento de los objetivos de calidad, la Administracin tendr la facultad de deducir del importe mensual a percibir por el adjudicatario un porcentaje del mismo, en funcin del grado de incumplimiento. Las deducciones por incumplimiento se aplicarn automticamente y sern acumulativas hasta el lmite del importe mensual. Se establecen las siguientes faltas: Graves: - Fallos en el mantenimiento preventivo o correctivo que originen daos superiores a 12.000,00 o paralizacin injustificada de la actividad administrativa en ms de una jornada. - Incumplimiento sustancial o habitual del Plan Definitivo de Mantenimiento o de las obligaciones contractuales que se contienen en este pliego en los apartados 4 al 9. - Falta de consecucin, durante dos perodos de evaluacin seguidos, de los niveles de calidad fijados. - La obstaculizacin de las tareas de control e inspeccin por la Administracin o sus agentes autorizados. Leves: - Fallos de mantenimiento preventivo o correctivo de inferior incidencia a los recogidos en el epgrafe anterior. - No mantener actualizada la documentacin tcnica recogida en el apartado 4.2. - No proporcionar los informes y datos cuya entrega est establecida. - Falta de consecucin en una evaluacin de los niveles de calidad fijados. - Tambin se considerar motivo de sancin la baja calidad del servicio prestado, segn las encuestas realizadas a los usuarios. - Incumplimiento puntual no sustancial de las obligaciones contractuales contenidas en los apartados 4 al 9, o en el Plan Definitivo de Mantenimiento. La acumulacin de ms de diez faltas leves en un perodo trimestral constituir falta grave y la acumulacin de tres faltas graves sin lmite temporal, ser considerada como falta muy grave. Estas faltas sern calificadas por la Administracin fijando la penalizacin en resolucin motivada. Los tipos de sanciones vendrn fijados por la siguiente tabla:
INFRACCION Leve Grave Muy Grave PENALIZACION Del 1% al 5% del importe mensual del contrato, progresivamente, en funcin del nmero de faltas. Del 6% al10% del importe mensual del contrato, progresivamente, en funcin del nmero de faltas. Del 11% al 20% del importe mensual del contrato, progresivamente, en funcin del nmero de faltas si no se opta por la resolucin del mismo, la cual llevar implcita la ejecucin de la fianza definitiva.
En caso de dictarse resolucin de rescisin de contrato, ste mantendr su vigencia hasta que se adjudique la nueva contratacin del servicio, por lo cual el adjudicatario continuar prestndolo hasta que pueda ser relevado de l sin perjuicio alguno para los edificios mantenidos.
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TITULO Y OBJETO DEL CONTRATO Ttulo :
ANEXO A
Servicio de Mantenimiento Integral y Gestin Tcnica del Edificio Administrativo Torre Triana, calle Juan Antonio Vizarrn s/n, Isla de la Cartuja, Sevilla, y del Edificio de Archivo, calle Gramil 67, Polgono Store, Sevilla.
Objeto: Mantenimiento Integral y Gestin Tcnica del Edificio Administrativo Torre Triana, calle Juan Antonio Vizarrn s/n, Isla de la Cartuja, Sevilla, y del Edificios de Archivo, calle Gramil 67, Polgono Store, Sevilla. EDIFICIO ADMINISTRATIVO TORRE TRIANA Es un edificio de oficinas, sede de los servicios centrales de varias Consejeras de la Junta de Andaluca. El edificio est ubicado en el sector administrativo de la Isla de la Cartuja, est exento en la parcela y en el espacio libre de la misma se disponen aparcamientos con capacidad para 500 vehculos y jardines. Est constituido por un cuerpo de edificacin de forma anular, de ocho plantas sobre rasante, dentro del que se inscribe otro cuerpo de forma prismtica, de once plantas sobre rasante, configurndose entre ambos patios cubiertos mediante montera acristalada. El conjunto dispone de dos plantas de stano. Al norte y al sur se disponen sendos anexos de forma prismtica. El edificio se cierra al exterior mediante huecos de pequeo formato y grandes culos aterrazados, y se abre al interior mediante superficies acristaladas en toda la altura de las plantas. En la planta baja se disponen oficinas administrativas y una escuela infantil para personal del edificio; en la parte central se disponen cuatro bibliotecas a doble altura, salas de juntas y diversos locales de usos generales; en el anexo sur se dispone atencin al publico y sala de juntas, y en el anexo norte una cafetera. El resto de las plantas sobre rasante se destinan a oficinas administrativas En la planta stano 1 se dispone el centro de proceso de datos, el saln de actos y diversos locales de usos generales. En la planta stano 2 se disponen almacenes, archivos, vestuarios y garaje con capacidad para 100 plazas. En cuanto a la seccin, las plantas se agrupan de dos en dos, para lograr una seccin de cuatro pisos a doble altura, de forma que en cuatro mdulos de dos plantas se alcance la coronacin del edificio. Un forjado tcnico de estructura metlica que sirve para el paso de instalaciones, multiplica por dos las plantas iniciales de la estructura de hormign. Este planteamiento se mantiene en la galera central que organiza el espacio pblico interior, al igual que en la galera perimetral que circunda la fachada exterior del anillo. El muro de cerramiento del cuerpo anular es de hormign armado ejecutado mediante encofrado deslizado, desde el arranque a la coronacin. Este muro sirve de slido soporte al aplacado exterior en mrmol Macael amarillo albero, resuelto como fachada ventilada. Un elemento compositivo singular es el espacio central de planta baja, resuelto con grandes arqueras, y el cuerpo de remate superior del edificio, subrayado por dos grandes columnas chimeneas. Arqueras y columnas de fachada interior estucados en rojo almagra intenso, que constituye con el ocre albero el sistema fundamental de color del edificio. Se dispone un edificio de registro con acceso directo desde el exterior, de una planta. Es de hormign armado revestido de aplacado de mrmol Macael amarillo albero, resuelto como fachada ventilada.
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Caractersticas del Edificio Solar S m 37.574,13 Edificio Principal Sc m 970,48 1.190,45 1.555,34 3.481,59 4.711,15 3.481,49 4.711,15 3.125,61 5.815,90 3.798,16 5.558,42 38.399,74 7.257,14 7.609,89 14.867,03 53.266,77 Edificio Registro Sc m Total Sc m
Planta 9 8 7 6 5 4 3 2 1 Entreplanta Baja Total sobre rasante Stano 1 Stano 2 Total bajo rasante Total EDIFICIO DE ARCHIVO
183,24 183,24
183,24
53.450,01
Es un edificio exento en una parcela ubicada en un polgono industrial, por lo que el entorno lo constituye edificios de almacenamiento y de actividades industriales. El edificio es de forma rectangular, con dos cuerpos de edificacin claramente diferenciados: el primero, con fachada a la calle, de dos plantas, se destina a las oficinas de la administracin del Archivo, y en l se dispone el vestbulo principal de entrada, desde el que se accede a la zona de oficinas y al cuerpo posterior, en el que se disponen los depsitos en tres plantas, distribuidos en mdulos a ambos lados de un corredor interior central, seis mdulos por planta, tres mdulos a cada lado. Caractersticas del Edificio Solar S m 3.000,00 Edificio Sc m 68,74 1.673,13 1.210,43 1.709,48 4.661,78
Planta Cubierta Alta Entreplanta Baja Total De los cuales corresponden a: Oficinas Depsitos
S m 1.178,78 3.483,00
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ALCANCE INSTALACIONES Electricidad, alta y media tensin. Electricidad, baja tensin. Energa Solar (instalacin prevista). Aparatos elevadores. Climatizacin y ventilacin. Distribucin de agua fra y caliente. Distribucin de agua bruta contra incendios. Saneamiento. Distribucin de gas natural Deteccin y extincin de incendios. Gestin y control de instalaciones Telecomunicaciones. Seguridad. Circuito cerrado de televisin. Gestin y control de presencia. Control de accesos. Guindola de mantenimiento de fachadas Pararrayos. OBRA CIVIL Cubiertas. Cerramientos. Albailera. Compartimentacin. Revestimientos y acabados. Carpinteras, vidrios, elementos de seguridad y de proteccin. Pinturas y barnices. URBANIZACIN Pavimentos. Alumbrado exterior. Distribucin de agua bruta para riego y baldeo. Saneamiento y drenaje. Cerramiento de la parcela. Control electrnico de accesos. Circuito cerrado de televisin. Mobiliario. Jardinera.
ANEXO B
SI SI SI SI SI SI SI SI SI SI SI SI SI SI SI SI SI SI
SI SI SI SI SI SI SI
SI SI SI SI SI SI SI SI SI
Asimismo el contrato incluye las actuaciones previstas en los apartados 2.4 y 2.5, as como cualquier otra actuacin que fuera necesaria para el correcto mantenimiento del inmueble.
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CUADRO RESMEN DE LAS CARACTERISTICAS DEL CONTRATO Duracin y Etapas Fase Preparatoria Fase de Rgimen Normal
ANEXO C
Abarcar el periodo comprendido entre el inicio del servicio y el inicio de la fase de rgimen normal, y tendr una duracin de un mes. Abarcar el periodo comprendido entre el final de la fase preparatoria y el fin del plazo de vigencia del contrato.
Medios Personales Personal Disponible Categora Profesional: Arquitecto o Ingeniero Ingeniero Industrial o Ingeniero Tcnico Industrial Arquitecto o Arquitecto Tcnico Ingeniero Agrcola o Ingeniero de Montes Ingeniero Tcnico Agrnomo Encargado de Mantenimiento Oficial 1 Mecnico Frigorista / Calefactor Oficial 1 Electricista Oficial 1 Electrnica Oficial 1 Fontanero Oficial 1 Albail Oficial 1 Pintor Oficial 1 Polivalente Oficial 1 Jardinero Auxiliar Jardinero Administrativo GMAO Delineante CAD Conserje
N 1 1 1 1 1 1 1 4 2 1 1 1 3 1 1 1 1 1
Director Tcnico Jefe de Mantenimiento Asesor Mantenimiento Asesor Jardinera Supervisor Jardinera
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CUADRO RESMEN DE LAS CARACTERISTICAS DEL CONTRATO Personal Permanente Puesto: Jefe de Mantenimiento Encargado de Mantenimiento Oficial 1 Mecnico Frigorista / Calefactor Oficial 1 Electricista Oficial 1 Electrnica Oficial 1 Polivalente Oficial 1 Jardinero Auxiliar Jardinero Administrativo GMAO Conserje Total
ANEXO C
N 1 1 1 4 2 3 1 1 1 1 16
Titulacin mnima: Ingeniero Tcnico Industrial FP2 Electricidad FP1 segn oficio FP1 segn oficio FP1 segn oficio FP1 segn oficio FP1 segn oficio Experiencia en jardinera. FP1 segn oficio FP1
El personal permanente indicado se establece como dotacin mnima. No obstante, el adjudicatario deber disponer el personal necesario para dar respuesta a los requerimientos indicados en este pliego de prescripciones tcnicas, de tal modo que se alcancen los niveles de calidad establecidos. Por ello, la Administracin podr exigir al adjudicatario que modifique la composicin o nmero de efectivos adscritos al servicio, si la calidad del servicio prestado no alcanza en las evaluaciones el nivel de calidad requerido, sin que ello suponga aumento del precio del contrato.
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CUADRO RESMEN DE LAS CARACTERISTICAS DEL CONTRATO Dedicacin Puesto: Jefe de Mantenimiento Encargado de Mantenimiento Oficial 1 Mecnico Frigorista / Calefactor Oficial 1 Electricista Oficial 1 Electrnica Oficial 1 Polivalente Oficial 1 Jardinero Auxiliar Jardinero Administrativo GMAO Conserje Total En el horario indicado, para trabajos de mantenimiento conductivo y preventivo, y siempre que sea necesario, para trabajos de mantenimiento correctivo urgentes.
ANEXO C continuacin
N Jornada 1 Jefe de Mantenimiento De lunes a viernes, 8 horas diarias. 1 1 Encargado de Mantenimiento 4 De lunes a viernes, 8 horas diarias. 2 3 Administrativo 1 De lunes a viernes, de 7:30 a 13:30 1 1 Conserje 1 De lunes a viernes de 07:45 a 15:15, y 2 tardes de lunes a viernes de 16:45 a 20:15 16 Turno de Maana 6 Oficiales De lunes a viernes, de 7:30 a 15:30 1 Oficial Jardinero De lunes a viernes, de 7:00 a 14:30 1 Auxiliar Jardinero De lunes a viernes, de 7:00 a 14:30 Turno de Tarde 4 Oficiales De lunes a viernes, de 15:00 a 23:00. Turno de Guardia 1 Oficial Sbados, domingos y festivos, 1 hora diaria.
La dedicacin se refiere tanto a la Fase Preparatoria como a la Fase de Rgimen Normal.
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CUADRO RESMEN DE LAS CARACTERISTICAS DEL CONTRATO
ANEXO C continuacin
Otras Condiciones El Jefe de Mantenimiento y el Encargado de Mantenimiento debern estar disponibles para hacer frente a situaciones imprevistas. Dispondrn de telfonos mviles permanentemente conectados. Un Oficial de Guardia deber estar localizable y disponible durante el horario nocturno, de 23:00 a 7:30, todos los das de la semana, para hacer frente a situaciones imprevistas, con posibilidad de acudir al Edificio Administrativo Torre Triana en el plazo mximo de 30 minutos. Dispondr de telfono mvil permanentemente conectado. Se establecer un protocolo de actuacin en caso de incidencias urgentes, especialmente en lo concerniente al Centro de Proceso de Datos, de tal manera que sea posible una respuesta inmediata durante este horario. Un Oficial de Guardia deber acudir al Edificio Torre Triana los sbados, domingos y festivos para realizar las comprobaciones requeridas en las instalaciones que permanecen activas las 24 horas del da durante todo el ao, para verificar su adecuado funcionamiento. El horario indicado podr ser modificado por la Administracin en funcin de las necesidades, as como de la optimizacin de las medidas de eficiencia energtica. El adjudicatario dispondr una unidad del sistema de intercomunicacin entre todo el personal a su cargo en el Centro de Control de Seguridad del Edificio Administrativo Torre Triana, de modo que el personal de Seguridad pueda comunicar cualquier incidencia relevante al personal de Mantenimiento, cuando ello sea necesario. Dicha unidad, como el resto de los componentes del sistema de intercomunicacin, deber estar operativa permanentemente, por lo que el adjudicatario la revisar diariamente. El Conserje prestar sus servicios en el Archivo, y ser el responsable de la apertura y del cierre del edificio, del control del acceso, as como de velar por el correcto estado general del edificio y el adecuado funcionamiento de las instalaciones, advirtiendo al Jefe de Mantenimiento o en su caso al Encargado de Mantenimiento de cualquier avera, anomala o disfuncionalidad que pudiera detectarse. El Auxiliar Jardinero tendr una dedicacin de 2 periodos de 3 meses cada uno ( en total 6 meses anuales ), que se correspondern con los de mayor actividad en las labores de jardinera. La disminucin de personal en periodos vacacionales deber hacerse de tal forma que no vaya en detrimento de alcanzar una adecuada prestacin del servicio. A tal efecto los periodos vacacionales del personal debern organizarse adecuadamente, procurando concentrarlos en pocas en que la actividad administrativa se reduce sensiblemente. El adjudicatario subcontratar el mantenimiento de los aparatos elevadores con empresa mantenedora especializada en el mantenimiento de aparatos elevadores, que disponga de la clasificacin especfica para tal fin. Preferentemente la subcontratacin se realizar con la empresa fabricante de los aparatos elevadores, salvo que expresamente la Administracin autorice la subcontratacin con otra empresa, en cuyo caso el adjudicatario presentar a la Administracin una terna de empresas mantenedoras que renan los requisitos indicados, de entre las cuales la Administracin seleccionar la que justificadamente considere mas adecuada para el servicio. En cualquier caso, durante el periodo del contrato, la Administracin podr requerir la sustitucin de la empresa subcontratada para el mantenimiento de los aparatos elevadores, por considerar que el servicio prestado no es adecuado, en cuyo caso se proceder a una nueva seleccin siguiendo los trmites sealados anteriormente.
Integracin en el Plan de Emergencia Jefe de Mantenimiento Encargado de Mantenimiento Personal de Mantenimiento
Jefe de Emergencia Jefe del Equipo de Intervencin Miembros del Equipo de Intervencin
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PROPUESTA TECNICA Plan Inicial de Mantenimiento
ANEXO D
Mantenimiento Preventivo. Propuesta detallada de mantenimiento preventivo que se propone desarrollar, referida al mantenimiento integral y gestin tcnica de los edificios, estructurada de acuerdo a los diferentes apartados del Anexo B. Exposicin de los criterios fundamentales del programa desarrollado y atribucin de medios personales y materiales al mismo. Mantenimiento Correctivo. Evaluacin de los medios precisos para la atencin del mantenimiento correctivo. Mantenimiento Sustitutivo. Programacin de sustituciones previstas y evaluacin de la metodologa y de los medios precisos para llevarlas a cabo. Mantenimiento Conductivo. Programacin para la vigilancia, conduccin y explotacin de las instalaciones comprendidas en el mantenimiento integral y gestin tcnica de los edificios, estructurada de acuerdo a los diferentes apartados del Anexo B. Exposicin de los criterios fundamentales del programa desarrollado y atribucin de medios personales y materiales al mismo. Programa de Gestin y Mantenimiento Asistido por Ordenador. Caractersticas del programa de Gestin y Mantenimiento Asistido por Ordenador GMAO a utilizar y del sistema de recogida y anlisis de datos, parmetros de control y de calidad de obra civil, instalaciones y urbanizacin.
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4.4.4. Suministros de Materiales. Equipos, herramientas y medios auxiliares. Gestin.

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TITULO Y OBJETO DEL CONTRATO Ttulo :

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La dedicacin se refiere tanto a la Fase Preparatoria como a la Fase de Rgimen Normal.

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CUADRO RESMEN DE LAS CARACTERISTICAS DEL CONTRATO

Integracin en el Plan de Emergencia Jefe de Mantenimiento Encargado de Mantenimiento Personal de Mantenimiento

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PROPUESTA TECNICA Plan Inicial de Mantenimiento

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