Sunteți pe pagina 1din 10

CONTRACTUL DE LOCATIUNE

Cuprins

0 1.1. Introducere 1 1.2. Obiectivele i competenele unitii de nvare 2 1.3. Coninutul unitii de nvare
1.3.1. Contractul de locatiune notiune si delimitare fata de vanzare-cumparare. 1.3.2 Caracterele juridice ale contractului de locatiune. 1.3.3.Conditiile de validitate ale contractului de locatiune: consimtamantul partilor; capacitatea; obiectul; cauza. 1.3.4. Efectele contractului de locatiune. 1.3.4.1. Obligatiile locatorului 1.3.4.2. Obligatiile locatarului 1.3.5. Sublocatiunea. Cesiunea contractului de locatiune. 1.3.6. Incetarea locatiunii cauze. 1.3.7. Natura juridica a drepturilor locatarului. 1.4. ndrumar pentru autoverificare

1.1. Introducere Prin adoptarea noului Cod civil, legiuitorul i propune s creeze un cadru legislativ modern care s corespund cerinelor i realitilor societii actuale i care s rspund nevoilor de reformare a instituiilor fundamentale ale dreptului civil. De asemenea, noul Cod civil d posibilitatea persoanelor fizice i juridice s-i diversifice raporturile juridice, s le flexibilizeze i s le dinamizeze, precum i s le organizeze n raport cu cerinele lumii n care trim i ale lumii de mine. Noul Cod civil aduce n prim plan o schimbare fundamental n materia contractelor n general, instituind contractelor civile i comerciale un regim juridic comun, urmare a abrogrii Codului Comercial, ceea ce a determinat includerea unui numr mare de contracte, printre care i contractele care pn n prezent au cunoscut consacrare numai n materie comercial, cum ar fi contractul de comision, de transport, de consignaie, de expediie, precum i cele care anterior fceau parte din categoria celor nenumite, creaii ale practicii judiciare i literaturii de specialitate. Contractele speciale constituie un punct de legtur ntre teoria general a obligaiilor care constituie dreptul comun n materie de contracte i care stabilete regulile generale de formare i de executare a contractelor i contractul individual care leag dou sau

mai multe persoane n mod concret. Se poate identifica o coresponden i o interdependen reciproc ntre contractele speciale i teoria general a obligaiilor, n sensul c dreptului contractelor speciale i se aplic, n msura n care nu exist norme specifice, regulile generale referitoare la condiiile de validitate ale contractelor, respectiv consimmnt, capacitate, obiect i cauz, precum i cele referitoare la interpretarea clauzelor contractuale sau ncheierea, executarea i stingerea contractelor. Normele care reglementeaz contractele au caracter supletiv, dispozitiv i nu imperativ, astfel nct prile contractante pot deroga de la ele, fixnd prin convenia lor alte reguli. Deci autonomia voinei prilor le permite s stabileasc n deplin libertate condiiile n care se ncheie, se execut sau se stinge contractul. Cu toate acestea, libertatea contractual este limitat, legiuitorul instituind norme imperative pe care prile contractante sunt obligate s le respecte, n vederea protejrii ordinii publice i moralei.

1.2. Obiectivele i competenele unitii de nvare Obiectivele unitii de nvare: definirea contractului de locatiune; prezentarea teoretic a structurii, caracteristicilor, esentei si conceptelor juridice legate de contractul de locatiune; adoptarea unor noiuni teoretice de drept care s le foloseasc viitorilor juristi in desfasurarea activitatii; nsuirea unor cunotine referitoare la rolul, locul i aplicarea in practica a contractului de locatiune.

Competenele unitii de nvare: studenii se vor familiariza cu un vocabular juridic adecvat desfasurarii activitatilor juridice; dezvoltarea unor abiliti practice de a utiliza instrumentele juridice n activitatea desfasurata; deprinderea cu profesii ce presupun un ansamblu de tehnici, de priceperi, abiliti i un sistem de relaii intra i interorganizaional; dezvoltarea unor abilitai de a utiliza institutiile juridice pentru realizarea obiectivelor profesionale; dezvoltarea unor abiliti de comunicare, control i evaluare; dezvoltarea unor abiliti de adaptare a activitii n funcie de nevoile i dorinele clienilor.

Timpul alocat unitii: 3 ore

1.3. Coninutul unitii de nvare 1.3.1. Contractul de locatiune. Notiune. Contractul prin care una dintre parti locatorul, se obliga sa asigure unei alte parti locatarul (chiriasul), folosinta unui bun pentru o anumita perioada, in schimbul unui pret, numit chirie. (Art.1777 noul Cod civil). Spre deosebire de vanzare-cumparare, locatiunea transmite numai dreptul de folosinta, ca drept de creanta asupra lucrului, iar nu un drept real. Varietati ale locatiunii: arendarea, contractul de inchiriere a suprafetelor locative. 1.3.2. Caracterele juridice ale contractului de locatiune: -sinalagmatic, -cu titlu oneros, -comutativ, -consensual. Proba contractului de locatiune in situatii in care nu exista un inscris. Durata: poate fi si nedeterminata, dar nu perpetua. 1.3.3.Conditiile de validitate ale contractului de locatiune: consimtamantul partilor; capacitatea; obiectul; cauza. Capacitatea partilor aplicabilitatea regulilor generale. In materie de locatiune, partile trebuie sa aiba capacitatea de a face acte de administrare. In cazul imobilelor, daca durata locatiunii depaseste 5 ani, este considerata de lege act de dispozitie si partile trebuie sa aiba capacitate deplina de exercitiu (art.1784 noul Cod civil). Locatorul poate sa nu fie proprietarului lucrului dat in locatiune.

Daca un coindivizar inchiriaza bunul aflat in indiviziune, se aplica regulile de la vanzarea de catre unui dintre coproprietari sau teoria mandatului tacit reciproc ori gestiunea de afaceri. Obiectul contractului Locatiunea are un dublu obiect: lucrul transmis in folosinta si chiria. Lucrul inchiriat poate fi un bun mobil sau imobil, corporal sau incorporal, insa nefungibil. Lucurrile viitoare pot forma obiectul unei locatiuni, cu exceptia bunurilor dintr-o mostenire nedeschisa. Pretul se numeste chirie si poate fi determinat sau determinabil. Este stabilit de regula in bani, dar poate fi platit si in alte bunuri sau prestatii. Chiria trebuie sa fie sincera si serioasa. Lipsa pretului atrage sanctiunea nulitatii contractului ca locatiune. 1.3.4.Efectele contractului de locatiune: obligatiile locatorului; obligatiile locatarului. 1.3.4.1.Obligatiile locatorului: Obligatia de predare: - ca regula generala, predarea se face la locul unde se afla lucrul vandut in momentul contractarii si la termenul convenit de parti. - cheltuielile de predare sunt in sarcina locatorului; - lucrul trebuie predat intr-o stare corespunzatoare destinatiei in vederea careia a fost inchiriat. Obligatia efectuarii reparatiilor: - locatorul trebuie sa mentina lucrul in stare de a servi la intrebuintarea pentru care a fost inchiriat; - sa efectueze reparatiile necesare, cele locative fiind din momentul predarii in sarcina locatarului. Obligatia de garantie: - locatorul raspunde pentru tulburarile provenind din propria sa fapta, de la terti si din viciile lucrului. - locatorul nu raspunde pentru stanjenirea folosintei bunului de catre locatar prin efectuarea reparatiilor, dar daca durata acestora depaseste 10 zile, pretul locatiunii va fi scazut proportional cu timpul si partea lucrului de care locatarul a fost lipsit; - daca tulburare aprovine de la un tert: a) tulburarea de fapt locatarul se poate apara prin actiunile posesorii, cu conditia ca agentul tulburator sa nu fie proprietarul si sa nu invoce un drept asupra lucrului; b) tulburarea de drept locatorul va raspunde pentru pierderea sau reducerea folosintei lucrului, locatarul putand cere rezilierea contractului sau micsorarea chiriei. - locatarul este garantat pentru viciile ascunse ale lucrului; - obligatia de garantie pentru evictiune si vicii poate fi modificata prin conventia dintre parti.

1.3.4.2.Obligatiile locatarului:

1. De a intrebuinta lucrul ca un bun proprietar si potrivit


destinatiei (ex. de a efectua reparatiile locative, daca nu sunt cauzate de vechime, forta majora, culpa locatorului, vicii de constructie; sarcina probei revine locatarului); De plata a chiriei regula: plata cherabila; De restituire a lucrului, in starea in care a fost predat, mai putin uzura normala; De raspundere pentru incendiu nu poate fi exonerat decat daca dovedeste ca distrugerea provine din caz fortuit/forta majora, defect de constructie sau comunicarea focului (fara gresala sa). De aparare contra uzurparilor (uzurpare: orice atingere provenind de la terti asupra proprietatii sau posesiei).

2. 3. 4.

5.

1.3.5.Sublocatiunea si cesiunea contractului Sublocatiunea. Conditiile sublocatiunii: - transmiterea folosintei nu este interzisa prin contractul principal; - sublocatiunea nu este convenita in conditii care sa contravina conditiilor din contractul principal. Sanctiuni: locatorul poate cere in instanta executarea obligatiilor sau rezilierea contractului pentru neexecutare de obligatii. Locatorul si sublocatorul nu au actiuni directe unul impotriva altuia. Cesiunea - este o vanzare a dreptului de folosinta: - cesiunea de catre locatar se face numai cu acordul locatorului; - obiectul doar drepturile locatarului; - cesionarul are actiune directa impotriva locatorului; - cesiunea are ca efect modificarea raportului de locatiune prinschimbarea persoanei locatarului; - cesiunea de catre locatar poate fi totala sau partial. 1.3.6.Incetarea locatiunii 1. Denuntare unilaterala, cu conditia unui termen rezonabil de preaviz; 2. Expirarea termenului (v. tacita relocatiune: daca locatarul ramane in folosinta lucrului dupa expirarea termenului si fara ca locatorul sa il impiedice, se considera ca a operat reinniorea reinnoirea locatiunii); 3. Rezilierea pentru neexecutare; 4. Pieirea lucrului; 5. Desfiintarea titlului locatorului; 6. Efectele instrainarii lucrului prin acte intre vii.

1.3.7. Natura juridica a drepturilor locatarului: - drept de creanta

1.4. ndrumar pentru autoverificare Sinteza unitii de nvare 3

Concepte i termeni de reinut: locator, locatar, chirias, sublocatiune, sublocatar, reparatii locative, termen de preaviz, reziliere. ntrebri de control i teme de dezbatere 1. Ce este contractul de locatiune? 2. Care sunt caracterele juridice ale contractului de locatiune? 3.Care sunt efectele contractului de locatiune? 4.Ce obligatii are locatorul? 5.Care sunt obligatiile locatarului?

Teste de evaluare/autoevaluare: 1. Contractul de locatiune este: a.) Contractul prin care una dintre parti locatorul, se obliga sa asigure unei alte parti locatarul (chiriasul), folosinta unui bun pentru o anumita perioada, in schimbul unui pret, numit chirie. b) Contractul prin care una dintre parti locatorul, se obliga sa asigure unei alte parti locatarul (chiriasul), folosinta perpetua a unui bun in schimbul unei sume de bani numita chirie. c) Contractul prin care una dintre parti locatarul, se obliga sa asigure unei alte parti locatorul (chiriasul), folosinta temporara a unui bun in schimbul unei sume de bani numite chirie. 2. Verificati valoarea de adevar a urmatoarelor enunturi: a) Ca si contractul de vanzare-cumparare, locatiunea transmite un drept real de folosinta. (F) b) Spre deosebire de vanzare-cumparare, locatiunea transmite numai dreptul de folosinta, ca drept de creanta asupra lucrului, iar nu un drept real. (A) c) Cesiunea dreptului de folosinta nu este permisa de lege (F). 3. Contractul de locatiune are urmatoarele caractere juridice: a. un contract sinalagmatic, cu titlu oneros, translativ de proprietate; b. un contract unilateral; c. un contract sinalagmatic, cu titlu oneros, comutativ, consensual. 4. Obligatiile locatorului sunt: a) obligatia de predare a lucrului si de incasare a chiriei; b) obligatia de predare a lucrului, de efectuare a reparatiilor si de garantie; c) de incasare a chiriei si de prelungire a termenului contractului.

1. Contractul de locatiune inceteaza prin: a) Doar prin denuntarea unilaterala de catre locator; (F) b) Prin expirarea termenului (A); c) Prin moartea locatorului (F); d) Prin reziliere (A).

BIBLIOGRAFIE Tratate/ studii 1. Prof. Gabriel Boroi, Liviu Stanciulescu, Institutii de drept civil in reglementarea noului Cod civil, Editura Hamangiu, 2012; 2. D. Alexandresco, Explicaiunea teoretic i practic a dreptului civil romn, tom. VIII, Bucureti, 1925. 3. Flavius-Antoniu Baias, Eugen Chelaru, Rodica Constantinovici, Ioan Macovei, Noul Cod civil. Comentariu pe articole, Ed. C.H. Beck, Bucureti, 2012. 4. I.R. Blnescu, Al. Bicoianu, Drept civil romn, vol. II, Ed. Socec, 1943. 5. I. Rosetti Blnescu, Al. Bicoianu, Tratat de drept civil romn, vol. II, Bucureti, 1929. 6. Gh. Beleiu, Drept civil romn, Casa de editur i pres ansa S.R.L., Bucureti, 1999. 7. M.B. Cantacuzino, Elementele dreptului civil, Ed. Cartea Romneasc, Bucureti, 1921. 8. D. Chiric, Tratat de drept civil. Contracte speciale, vol. I, Vnzarea i schimbul , Ed. C.H. Beck, Bucureti, 2008. 9. Fr. Deak, Tratat de drept civil. Contracte speciale, vol. I, ed. a IV-a, Ed. Universul Juridic, Bucureti, 2006. 10. D. Macovei, M.S. Striblea, Drept civil. Contracte. Succesiuni, Ed. Junimea, Seria Jus, Iai, 2000. 11. F. Moiu, Contractele speciale n Noul Cod civil, Ediia a II-a, revzut i adugit, Ed. Universul Juridic, Bucureti, 2011. 12. M. Murean, Contractele civile speciale, vol. II, Ed. Cordial Lex, Cluj Napoca, 1999. 13. M. Murean, Dicionar de drept civil, Ed. tiinific i Enciclopedic, Bucureti, 1980. 14. E. Safta-Romano, Contracte civile, ncheiere, executare, ncetare, Ed. Polirom, Iai, 1999. 15. Uniunea Naional a Notarilor Publici din Romnia, Codul civil al Romniei. ndrumar notarial, volumul II, Monitorul Oficial, Bucureti, 2011. 16. I. R. Urs, S. Angheni, Drept civil. Contracte civile, Vol. III, Ed. Oscar Print, Bucureti, 2000. 17. I. Zinveliu, Contractele civile instrumente de satisfacere a intereselor cetenilor, Ed. Dacia, Cluj Napoca, 1978.

18. Prof. Univ. Dr. Francisc Deak, Tratat de drept civil Contracte speciale, Ediia a IVa, actualizata de Lucian Mihai si Romeo Popescu, Editura Universul Juridic, Bucureti, 2007; 19.Constantin Statescu, Corneliu Birsan, Drept civil Teoria generala a obligatiilor, Editia a IX-a revizuita si adaugita, Editura Hamangiu, 2008. 20.Camelia Toader, Drept civil. Contracte speciale, Editia a III-a, Editura All Beck, 2008. 21.Corneliu Turianu, Contracte civile speciale - Practica judiciara adnotata, Editura All Beck.
Legislatie 1. Legea nr. 287/2009 privind Codul civil. 2. Legea nr. 71/2011 pentru punerea n aplicare a Legii nr. 287/2009 privind Codul civil. 3. Legea nr. 112/1995 pentru reglementarea situaiei juridice a unor imobile cu destinaia de locuine, trecute n proprietatea statului. 4. Legea nr. 10/2001 privind regimul juridic al unor imobile preluate n mod abuziv n perioada 6 martie 1945-22 decembrie 1989, republicat, cu modificrile i completrile ulterioare. 5. Legea nr. 33/1994 privind exproprierea pentru cauz de utilitate public, republicat. Practica Judiciara 1. Trib. Suprem, secia civil, decizia nr. 907/1989; Trib. Suprem, secia civil, decizia nr. 1604/1989; Trib. Suprem, secia civil, decizia nr. 95/1973, n R.I. Motica, F. Moiu, Contracte civile. Sintez teoretic i practic judiciar, Ed. Lumina Lex, Bucureti, 1998. 2. Trib. Suprem, secia civil, decizia nr. 1542/1973; Trib. Suprem, secia civil, decizia nr. 1640/1977; Trib. Suprem, secia civil, decizia nr. 697/1984 n R.I. Motica, F. Moiu. 3. Trib. Suprem, secia civil, decizia nr. 1752/1971, n Repertoriu de practic judiciar n materie civil (1969-1975). 4. Curtea de Apel Timioara, secia civil, decizia nr. 2266/2002, n Buletinul Jurisprudenei. Culegere de practic judiciar 2002, Ed. Lumina Lex, Bucureti, 2003. 5. Trib. Suprem, secia civil, decizia nr. 1754/1972, n C.D., 1972. 6. Trib. Jud. Hunedoara, decizia nr. 5/1983, n R.R.D. nr. 10/1984. 7. C. de Apel Timioara, secia comercial, decizia nr. 607/2008, www.noulportal.just.ro. 8. Trib. Suprem, secia civil, decizia nr. 2459/1972, n Repertoriu de practic judiciar n materie civil (1969-1975). 9. Trib. Reg. Suceava, decizia nr. 265/1963, n Repertoriu de practic judiciar n materie civil (1952-1969). 10. Trib. Suprem, secia civil, decizia nr. 528/1969; Trib. Suprem, secia civil, decizia nr. 2604/1989, n R.I. Motica, F. Moiu. 11. Trib. Suprem, secia civil, decizia nr. 422/1976, n Repertoriu de practic judiciar n materie civil (1975-1980). 12. CSJ, secia civil, decizia nr. 322/1993, n Dreptul nr. 12/1993.