ACADEMIA DE STUDII ECONOMICE DIN BUCURETI S.C. ECONOMIC CONFORT S.R.L. PROIECTUL STARTUL MEU N VIAA ACTIV, POSDRU/109/2.

1/G/81588

PROIECTUL DE PRACTIC ANALIZA REZULTATELOR FIRMEI SC AVANGARDE REZIDENTIAL SRL (ANALIZA CIFREI DE AFACERI,ANALIZA VALORII ADUGATE,ANALIZA PRODUCIEI FIZICE)

COORDONATOR TIINIFIC: Prof. Univ. Dr. Mircea NSTASE

TUTORE PRACTIC: (NIU COSTEL, SC AVANGARDE REZIDENTIAL SRL)

STUDENT:CIUC IOANA CRISTINA 1

CUPRINS 1.PREZENTAREA ELEMENTELOR TEORETICE AFERENTE TEMEI ALESE 1.1 ntreprinderea i mediul su in economia de pia . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .3 1.2 Sistemul indicatorilor valorici utilizai pentru caracterizarea activitii de producie i comercializare . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 7 1.3 Apecte conceptuale ale cifrei de afaceri . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 10 2.PREZENTAREA STUDIULUI DE CAZ,A MONOGRAFIEI CU PRIVIRE LA TEMA ALEAS,INCLUSIV PREZENTAREA GENERAL ENTITII/ORGANIZAIEI N CARE SA EFECTUAT PRACTICA (OBIECT DE ACTIVITATE,CLIENI,FURNIZORI,PRODUSE I SERVICII,STRUCTURA ORGANIZATORICA ETC) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 16 CONCLUZII . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 33 BIBLIOGRAFIE . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .34

1. 1.1 ntreprinderea i mediul su in economia de pia

Ca unitate economic, ntreprinderea are rolul de a administra cu eficiena maxima resursele de care dispune n vederea realizrii obiectivelor stabilite de managementul individual sau de grup si de proprietari. n ntreprinderi se desfasoara activitati economice si sociale, prin urmare ele functioneaza ca organisme economico-sociale care produc bunuri si servicii n scop de profit. n cazul unor entitati de tip familial scopul prioritar al activitatii economice este obtinerea unor venituri necesare familiei. Conceptul de ntreprindere a cunoscut o lunga evolutie istorica n procesul de formare si consolidare a economiei moderne. ntreprinderea de azi este esential diferita de cea care a aparut la nceputul dezvoltarii capitalismului. Henri Fayol considera ca ntreprinderea este un ansamblu tehnic si economicosocial, care are functii specifice si este condusa dupa principii de piata. Dupa Franois Perroux ntreprinderea este o forma de productie prin care n cadrul aceluiasi patrimoniu se combina preturile diversilor factori de productie adusi de agenti economici distincti de proprietarul ntreprinderii, n vederea vnzarii pe piata a unui bun sau serviciu si pentru a obtine din diferenta ntre doua serii de preturi (pretul de vnzare si pretul de cost) cel mai mare cstig banesc posibil. Economistii romni au adus contributii la dezvoltarea conceptului de ntreprindere dovedind originalitate si competenta cu privire la ntreprinderile industriale si agricole. Gh. Baritiu, P.S. Aurelian, B.P. Hasdeu, A.D. Xenopol, D.P. Martian, V. Madgearu,V. Slavescu etc. au pus bazele teoretice ale ntreprinderii industriale si au avut o contributie evidenta la dezvoltarea industriei romnesti. Productia ntreprinderii este destinata vnzarii pe piata, deci este comercializabila. Prin aceasta caracteristica, ntreprinderea se delimiteaza de alti agenti, cum ar fi administratiile publice (ministere, organisme neguvernamentale, colectivitati local etc.) care efectueaza servicii nemarfare.Pentru a putea produce, ntreprinderea are nevoie de diferiti factori de productie (munca, materii prime, semifabricate, energie, utilaje si echipamente de productie etc.)

care-i servesc sa obtina bunuri sau sa efectueze servicii destinate clientilor sai. n acelasi timp, ntreprinderea are nevoie de informatii, de resurse financiare, de rezultatele cercetarii stiintifice etc., toate aceste inputuri procurndu-le de pe diferite piete ale factorilor de productie, din sectorul financiar-bancar etc. Fiind o unitate producatoare de marfuri, ntreprinderea este si un agent de repartitie a veniturilor. Din valoarea produsa de ntreprindere se scade valoarea consumurilor intermediare (materii prime, materiale, energie etc.) si rezulta valoarea adaugata. O mare parte din valoarea adaugata a ntreprinderii revine altor agenti economici (impozite, cotizatii la asigurari sociale si fondul de somaj, dobnzi,dividende etc.) si salariatilor sub forma salariilor si participarea la profit. Din valoarea adaugata revine ntreprinderii partea destinata fondului de amortizare si provizioanelor, ca si cea destinata constituirii fondurilor de investitii si de rezerva. ntreprinderile au autonomie si independenta functionala. Autonomia functionala reprezinta totalitatea drepturilor, atributiilor si responsabilitatilor organelor de conducere n gospodarirea eficienta a patrimoniului. Autonomia se manifesta prindreptul ntreprinderii de a lua decizii n toate domeniile. Autonomia este principal trasatura a gestiunii economico-financiare, de care depinde autofinantarea,cointeresarea salariatilor, raspunderea materiala si controlul activitatii desfasurate.Autonomia functionala genereaza legaturi economice directe cu alte unitati, relatii financiare cu bugetul statului etc. ntreprinderea este titulara de conturi la banci,contracteaza credite si alte mprumuturi. Relatiile cu agentii economici se deruleaza pe baza de contracte. Prin onorarea contractelor si ncasarea valorii produselor vndute, ntreprinderile pot sa-si recupereze costurile, sa obtina profit din care, dupa achitarea obligatiilor fiscale, o parte este distribuita actionarilor ca dividende. Autonomia functionala a ntreprinderilor se manifesta n toate etapele procesului economic: procurarea resurselor, producerea bunurilor, vnzarea acestora si repartizarea rezultatelor obtinute.n perioada de tranzitie la economia de piata, ntreprinderile nu constituie nca entitati independente, ca n cazul existentei si predominarii proprietatii private,ntruct, n relatia furnizori-beneficiari nu exista un conflict real de interese. Att debitorii, ct si creditorii ntreprinderilor se afla n multe cazuri n proprietatea statului. Fiind o entitate juridica, ntreprinderea ncheie contracte cu furnizorii si clientii. Ca entitate administrativa este administrata si ndrumata de manageri (individuali sau de grup).

ntreprinderea gestioneaza un ansamblu de resurse fizice si financiare si are ca obiectiv principal obtinerea profitului . De aceea, n definirea ntreprinderii trebuie facute precizari n legatura cu etapele dezvoltarii social-economice ale unei tari si cu gradul de realizare a privatizarii. Rolul primordial al ntreprinderii private n economie este o caracteristica a economiei de piata. Stabilitatea si calitatea economiei nationale depind n masura decisiva de functionarea unui numar ct mai mare de ntreprinderi, care sa produca mari cantitati de bunuri si servicii, la costuri si preturi reduse, n concordanta cu cerintele pietei interne si externe. MICROMEDIUL ntreprinderii cuprinde ansamblul componentelor cu care aceasta intra n relatii directe, pe termen scurt. Dintre acestea fac parte: a) Furnizorii de marfuri. Acestia sunt reprezentati de diversi agenti economici care, n baza relatiilor de vnzare-cumparare, asigura ntreprinderii resursele necesare de materii prime,materiale, echipamente, masini etc. n contactarea acestor agenti de mediu, ntreprinderea trebuie sa dispuna de informatii referitoare la dimensiunea si calitatea ofertei, preturile practicate, politicile comerciale utilizate, cunoasterea unor aspecte referitoare la climatul intern al ntreprinderii furnizoare (stabilitate economica, disciplina tehnologica etc.), alte informatii referitoare la factorii perturbatori ai unei aprovizionari corespunzatoare. b) Prestatorii de servicii. Acestia sunt reprezentati de firme sau personae particulare care ofera o gama larga de servicii utile realizarii obiectului de activitate al ntreprinderii, cum sunt firme de comert, de transport, agentiile de publicitate etc. Din aceasta grupa fac parte si prestatorii de servicii bancare, ntlniti pe piata financiara. c) Furnizorii fortei de munca. Acestia cuprind unitatile de nvatamnt,Oficiile de forta de munca, persoanele ce cauta sa ocupe un loc de munca s.a.Capacitatea de a atrage, motiva si retine resursele umane necesare producerii de bunuri competitive este o variabila importanta pentru orice firma. d) Clientii. n aceasta categorie intra consumatorii, utilizatorii industriali,ntreprinderile comerciale, agentiile guvernamentale s.a., care alcatuiesc cercul firmelor, institutiilor si al persoanelor individuale, carora le sunt oferite pentru consum bunurile produse de ntreprindere. e) Concurentii. Aceasta componenta a unei economii de piata concurentiala poate fi reprezentata de firme sau persoane particulare care si disputa aceleasi categorii de clienti, iar n situatii frecvente aceiasi furnizori sau prestatori de servicii.
5

f) Organismele publice. Aceasta componenta este reprezentata de asociatiile profesionale, asociatiile consumatorilor, mediile de informare n masa, organizatiile consumatorilor etc. n aceasta componenta se integreaza si organele de stat (financiare,vamale, de justitie etc.) fata de care ntreprinderea are obligatii legale. n conditiile actuale, sub raportul obiectivelor, ntreprinderea nu se poate reduce la un organism simplu, avnd ca unic obiectiv maximizarea profitului. Ea este un organism complex care se confrunta cu o multitudine de obiective contradictorii ce tin de tactica si strategia dezvoltarii si de satisfacerea intereselor proprietarilor si ale managerilor, interese care pot fi uneori divergente. Firmele au astfel componente diferite si n functie de numarul lor, depinde puterea lor economica de a influenta piata. Analiza concurentei si a factorilor de monopol nu poate gravita doar n jurul problemei pretului. Profitul nu poate fi considerat ca fiind singura motivatie n functionarea mecanismului economiei de piata, orict ar fi el de important. Concurenta consta dintr-o multitudine de forme de comportament ce se manifesta n cadrul relatiilor dintre furnizori pentru captarea interesului unei clientele ct mai numeroase. Pentru definirea acestor forme trebuie avute n vedere urmatoarele aspecte: interesele si aspiratiile clientelei, tinnd seama de faptul ca aceasta este eterogena. Clientela, formata din consumatori productivi si neproductivi, cu niveluri diferite de disponibilitati financiare, creeaza segmente de piata diferentiate. libertatea de a actiona, interesele si aspiratiile producatorilor, n calitate de ofertanti. Firmele actioneaza nu dupa principiul primului impuls, ci pe baza unor scenarii strategice. Ele cauta sa ndeplineasca interesele curente de asigurare a veniturilor cu cele viitoare de dezvoltare si consolidare apozitiei lor pe piata, recurgnd pentru aceasta la un set diversificat de cai si metode. existenta n mediul economic a unor reglementari juridice, a unor reguli cutumiare si a unei stari psihosociale care impun sau favorizeaza anumite actiuni sau comportamente din partea agentilor economici . n economia de piata concurenta apare ca o necesitate obiectiva, face parte din regulile de joc ale pietei. Activitatea de piata a ntreprinderii este marcata de prezenta ntreprinderilor concurente, care si disputa oportunitatile oferite de aceleasi piete.n dubla lor ipostaza de cumparatori si v
6

nzatori, ntreprinderile si plaseaza competitia dintre ele n doua planuri: pe de o parte, si disputa furnizorii, prestatorii deservicii, disponibilitatile de forta de munca etc., iar pe de alta parte si disputa clientii,urmarindu-se obtinerea celor mai avantajoase conditii n asigurarea resurselor si n plasarea produselor proprii pe piata. Stabilirea obiectivelor ntreprinderii n domeniul activitii de producie i comercializare constituie un act decizional privind politicile sale de afaceri.Sistemul ntreprindere este unul deschis, iar realizarea obiectivelor sale presupune un schimb permanent de resurse cu mediul ambiant, care se desfoar dup modelulintrare-transformare-ieire. Mrimile de intrare n sistem exprim cantitatea i calitatea materiilor prime,materialelor, energiei, combustibilului, forei de munc, echipamentelor tehnice,informaiilor, mijloacelor financiare etc. supuse transformrii n scopul obinerii mrimilor de ieire din sistem sub forma produselor, serviciilor prestate i lucrrilor executate destinate satisfacerii unor nevoi sociale. Teoria i practica economic recomand utilizarea unui sistem de indicatori valorici a cror putere cognitiv permite sesizarea i comensurarea unor aspecte definitorii privind aprecierea dimensiunilor activitii ntreprinderii, evaluarea rezultatelor i performanelor sale comerciale. 1.2 Sistemul indicatorilor valorici utilizai pentru caracterizarea activitii de

producie i comercializare
Teoria i practica economic recomand utilizarea unui sistem de indicatori valorici a cror putere cognitiv permite sesizarea i comensurarea unor aspecte definitorii privind aprecierea dimensiunilor activitii ntreprinderii, evaluarea rezultatelor i performanelor sale comerciale. Pentru a nelege utilitatea folosirii sistemului de indicatori valorici menii a dimensiona activitatea de producie i comercializare, trebuie cunoscut coninutul fiecrui indicator n parte. a) Cifra de afaceri (CA) Cifra de afaceri este indicatorul fundamental pe baza cruia se apreciaz volumul activitii ntreprinderii. n termeni concrei, ea face parte din categoria indicatorilor de rezultate economico-financiare, contribuind la diagnosticarea i evaluarea economic a ntreprinderii, la estimarea eficienei managementului practicat.
7

b) Producia obinut destinat livrrii (Qf) Indicatorul producia obinut destinat livrrii reprezint rezultatul direct i util al activitii industriale productive, exprimnd valoarea produselor fabricate, lucrrilor executate i serviciilor prestate n cursul unei perioade de timp i care urmeaz a fi vndute (livrate, respectiv valorificate) n afara ntreprinderii. Pentru stabilirea produciei marf fabricate se utilizeaz informaiile din contabilitatea de gestiune a ntreprinderii, respectiv rulajele debitoare ale conturilor 345 Produse finite i 341 Semifabricate i rulajele creditoare ale conturilor 704 Venituri din lucrri executate i servicii prestate, 705 Venituri din studii i cercetri i 708 Venituri din activiti diverse.Producia obinut destinat livrrii (marf sau vandabil) se poate determina pe baza urmtoarei relaii1): Qf = Vpf + Vle + Vsp Vpf = Qv + (Sf - Si) n care: Qf reprezint producia obinut destinat livrrii; Vpf - valoarea produselor fabricate (produse finite, semifabricate destinate livrrii i produse reziduale); Vle - valoarea lucrrilor executate; Vsp - valoarea serviciilor prestate; (Sf - Si) sau Qs - stocurile de produse la sfritul i respectiv la nceputul perioadei sau variaia produciei stocate. Dei, nu se regsete printre indicatorii din contul de profit i pierdere i nici printer cei ai tabloului soldurilor intermediare de gestiune, producia obinut destinat livrrii este totui un indicator util pentru estimarea rezultatului potenial al exploatrii (profit sau pierdere), deoarece ofer o mai bun corelare cu indicatorii de efort n vederea calculrii eficienei activitii ntreprinderii. c) Producia exerciiului sau producia global (Qe) Indicatorul n cauz reflect volumul total al activitii productive desfurat de

ctre firm pe perioada unui exerciiu financiar.Indicatorul producia exerciiului, sau producia global, i dovedete necesitatea i utilitatea, n principal, n analiza activitii ntreprinderilor cu ciclu lung de fabricaie unde producia neterminat are un volum nsemnat, iar finalizarea produselor se realizeaz dup o lung perioad de timp. Producia exerciiului este format din producia vndut (sau cifra de afaceri exprimat n preuri de vnzare, exclusiv T.V.A.), variaia produciei stocate (creterea/descreterea produciei stocate, n care se includ stocurile de produse finite, semifabricate, producie neterminat etc) i producia imobilizat (respectiv, costul imobilizrilor corporale i necorporale realizate n regie proprie), astfel: Qe = Qv + Qs + Qi n care: Qv reprezint producia vndut; Qs - variaia produciei stocate; Qi - producia imobilizat. d) Valoarea adugat (VA) reprezint surplusul de ncasri peste valoarea consumurilor provenind de la teri, respectiv bogia creat prin valorificarea resurselor tehnice, umane i financiare ale ntreprinderii.n ceea ce privete producia de bunuri sau servicii, valoarea adugat permite aprecierea structurii i metodele de producie ale ntreprinderii prin intermediul gradului de integrare (ca raport ntre valoarea adugat i producia corespunztoare sau cifra de afaceri), precum i dezvoltarea sau regresul activitii ntreprinderii. n analiza diagnostic, valoarea adugat prezint importan, pe de o parte, ca indicator de performan economico-financiar a ntreprinderii, iar pe de alt parte ca indicator n sistemul fiscalitii. Sintetic, valoarea adugat se determin prin deducerea din producia obinut (global sau a exerciiului, exclusiv subvenii de exploatare), a consumurilor intermediare (totalul consumurilor de bunuri i servicii furnizate de teri). e) Valoarea adugat net (Van), exprim valoarea nou creat ntr-o perioad de timp i se determin deducnd din valoarea adugat cheltuielile cu amortizarea.

1.3 Aspecte conceptuale ale cifrei de afaceri Conceptual cifra de afaceri poate fi abordat prin prisma urmtorilor indicatori: a) Cifra de afaceri total, potrivit Regulamentului de aplicare a Legii contabilitii nr. 82/1991, se calculeaz prin nsumarea veniturilor rezultate din livrrile de bunuri, executarea de lucrri i prestrile de servicii i alte venituri din exploatare, exclusiv rabaturile, remizele i alte reduceri acordate clienilor. Planul Contabil General 1982 (Frana), definete cifra de afaceri ca reprezentnd totalitatea ncasrilor realizate din exercitarea activitii preofesionale i curente a ntreprinderii, exclusiv subveniile de exploatare i veniturile nete pariale din operaiunile pe termen lung. b) Cifra de afaceri net reprezint, n conformitate cu prevederile Ordinului ministrului finanelor nr. 403/1999 privind aprobarea Reglementrilor contabile armonizate cu Directiva a IV-a a Comunitii Economice Europene i cu Standardele de Contabilitate Internaionale, un indicator al Contului de profit i pierdere care cuprinde sumele provenind din vnzarea de bunuri i servicii ce intr n categoria activitilor curente ale ntreprinderii, dup scderea reducerilor comerciale, a taxei pe valoarea adugat precum i a altor impozite i taxe aferente. Continuarea dezvoltrii sistemului contabil n ara noastr se realizeaz n strns corelare cu tendinele care se manifest pe plan european i internaional i vizeaz, n principal, asimilarea n ntregime a prevederilor Directivei a IV-a a Comunitii Economice Europene i a Cadrului general de ntocmire i prezentare a situaiilor financiare elaborate de Comitetul pentru Standarde de Contabilitate Internaionale. n acest context, unul dintre principalele elemente care privete dezvoltarea sistemului de contabilitate l reprezint adaptarea i explicarea terminologiei contabile specifice n consens cu actele normative mai sus menionate (conturi anuale, situaii financiare, raport anual, cost administrativ, cifra de afaceri net, activitatea curent,venituri i cheltuieli extraordinare etc.). c) cifra de afaceri ncasat, reprezint valoarea total a ncasrilor ntreprinderii pentru o anumit perioad de timp, ca urmare a vnzrilor de produse i mrfuri i se poate stabili pe baza rulajului creditor al contului 411 Clieni, corectat cu T.V.A. aferent.

10

d) cifra de afaceri minim (CAmin), reprezint suma vnzrilor care permite acoperirea cheltuielilor variabile aferente i a tuturor cheltuielilor fixe ale ntreprinderii.

Cf reprezint suma cheltuielilor fixe; cv - cheltuielile variabile medii la 1 leu cifr de afaceri.

Analiza dinamicii cifrei de afaceri Analiza evoluiei n timp a vnzrilor se impune a fi realizat pe total firm i pe produse. Procedeele de analiz recomandate n acest scop sunt: abaterile n mrimi absolute (ca diferen ntre valorile efective i cele ale bazei de comparaie) i indicii cu baz fix, n lan i medii. Pentru o corect apreciere a evoluiei n dinamic a performanelor comerciale ale unei firme, se impune operarea cu cifra de afaceri evaluat n preuri comparabile. Necesitatea acestui demers este reclamat de faptul c determinarea cifrei de afaceri pe baza datelor din contabilitatea financiar precum i n contul de profit i pierdere se face n preuri curente. Cifra de afaceri n preuri comparabile, se determin astfel: - la nivel de produs (qv1 p0); - la nivel de ntreprindere (qvi1 pi0, sau

n care: Ip reprezint indicele preurilor de vnzare la nivel de ntreprindere.

11

2. Investiiile imobiliare sunt acele investiii n bunuri imobile (terenuri i/sau cldiri sau alte construcii) capabile s produc ctiguri financiare (profit) din exploatarea lor. n mod uzual, conceptul de investiie imobiliar este atribuit acelui tip de investiie care poate fi: achiziia unui teren i/sau cldire (sau pri ale ei) cu destinaie rezidenial, de afaceri, pentru scopuri de producie, logistic sau comerciale; achiziia n vederea revnzrii unui teren, construcii sau pri ale acesteia; alocarea unei sume de bani pentru construcia sau modernizarea unei cldiri n vederea nchirierii sau vnzrii. Pentru ca investiia imobiliar s fie considerat fezabil, prin alocarea sumelor investite trebuie s rezulte un profit semnificativ, iar durata de recuperare s fie rezonabil i mai mic dect durata de rambursare a creditului1. Investiiile imobiliare le putem clasifica n dou mari categorii, i anume: 1. Investiii imobiliare directe, denumite i investiii n proprieti imobiliare n vederea achiziiei, reabilitrii, dezvoltrii, modernizrii, exploatrii sau revnzrii. Spre exemplu, achiziia unor terenuri pentru realizarea unor construcii noi sau revnzare n cazul n care valoarea lor de pia ar crete semnificativ, achiziia unor apartamente sau hoteluri care dup lucrri de reabilitare vor fi nchiriate sau vndute, achiziia unor noi terenuri cu scopul realizrii de cldiri pentru spaii comerciale, birouri pentru uz propriu sau pentru nchiriere, achiziii de terenuri i cldiri pentru extinderea unor activiti comerciale sau de producie etc. 2. Investiii imobiliare indirecte sau investiii n fonduri imobiliare sau titluri de valori imobiliare (opiuni imobiliare). Spre exemplu, cumprarea unor obligaiuni sau opiuni de la fondurile de investiii din domeniul imobiliar. La rndul lor, investiiile imobiliare directe pot fi clasificate n 4 clase principale: 1. investiii speculative n terenuri libere; 2. investiii productive n terenuri pentru amplasamente; 3. investiii speculative n construcii; 4. investiii n realizarea de construcii noi.
1

Silviu Banacu, Investiii imibiliare; Ed. Tribuna Economic, Bucureti, 2008, p. 13.

12

Societile de Investiii Imobiliare, denumite i Companii de Investiii, Firme de Investiii, Trusturi de Investiii Imobiliare (REIT - Real Estate Investments Trusts) sau Fonduri sunt instituii financiare de investiii care posed i administreaz proprieti imobiliare i/ sau dein portofolii de aciuni ale unor societi comerciale, a cror activitate se bazeaz pe realizarea, deinerea sau exploatarea unor active imobiliare i pe care le vnd pentru a achiziiona obligaiuni sau aciuni ale unor societi comerciale pe piaa de capital. n Romnia, activitatea Societilor de Investiii Imobiliare este ndreptat mai mult spre achiziia de proprieti imobiliare n scopul revnzrii sau dezvoltrii, aspectele legate de tranzactiile pe piaa de capital specific, denumit i pia secundar a creditului ipotecar, fiind nc mici fa de societile omoloage din alte state, n special statele dezvoltate. Pieele imobiliare au urmtoarele caracteristici specifice: fiecare proprietate este unic n felul ei, ntruct amplasamentele sunt unice pe glob; din punct de vedere contabil, terenurile nu se amortizeaz, construciile se amortizeaz, n timp; bunurile imobile au durata de via mare, masurabil n zeci i sute de ani; valoarea relativ ridicat a proprietilor imobiliare ce necesit o putere mare de cumprare i, prin urmare, pieele imobiliare i din acest motiv sunt foarte sensibile la schimbarea nivelului salariilor, la stabilitatea veniturilor i numrul de locuri de munc; volumul creditului ce poate fi obinut pentru achiziii sau mbuntiri de proprieti imobiliare, dobnzile pe perioade lungi, mrimea avansului, durata rambursrii, toate sunt pe pieele imobiliare, ntruct aceeai cauz a preurilor ridicate ale proprietilor i deciziile de cumprare sunt influenate de tipul de finanare oferit; informaiile despre preurile de ofert sau de tranzacie a unor proprieti imobiliare similare nu sunt disponibile imediat din diferite motive; proprietatea imobiliar are un grad redus de lichiditate, ceea ce nseamn c ea nu se vinde rapid (cu excepia cazurilor n care cererea este mult mai mare dect oferta, ntruct mplic tranzacii cu sume mari de bani i proceduri de transfer complexe (vnzarea-cumprarea este precedat de activiti de nregistrare cadastral i notarial); dat fiind valoarea mare a proprietilor, finanarea nu se obine imediat, de multe ori fiind necesare analize amnunite din partea bncii n vederea verificrii bonitii clienilor.
13

n analizele de pia imobiliar deosebim 5 tipuri de piee, grupate uneori pe piee mai mici care se mai numesc i subpiee: 1. piaa cldiriior rezideniale (case, vile, duplex-uri, blocuri); 2. piaa cldirilor comerciale (magazine, mall-uri, piee, super, hipermarket-uri, hoteluri, moteluri, birouri, bnci etc); 3. piaa cldirilor industriale (fabrici, depozite, cldiri ale institutelor de cercetare); 4. piaa cldirilor i terenurilor agricole (ferme, livezi, vii, puni, pduri); 5. piaa cldirilor i construciilor cu desinatie public i speciale (coli, spitale, aerogri, porturi, centrale nucleare, construcii de aprare etc.)2. n funcie de puterea de cumprare a cumprtorilor deosebim proprieti pentru persoane cu venituri reduse sau proprieti ieftine, proprieti pentru persoane cu venituri medii i proprieti pentru persoane cu venituri mari sau proprieti de lux. Prin mprirea unei piee (exemplu, piaa cldirilor rezideniale) n subpiee are loc procesul de segmentare a pieei. Un alt termen utilizat n analiza de pia imobiliar este acela de dezagregare i semnific crearea unei clasificri pe subpiee. La analiza de pia imobiliar evaluatorii imobiliari iau n considerare caracteristicile demografice, socio-economice, psihologice ale acesteia, folosindu-se de metode, instrumente, tehnici de investigaie i cercetare. n Romnia se poate vorbi de existena unei piee imobiliare abia dup perioada anilor 1990, exceptnd perioada interbelic. La nceputul anilor '90 a fost promovat o politic general de liberalizare rapid a preturilor, care a determinat creterea brusc a costurilor locuinelor. Ea nu a fost ns nsoit de creterea n acelai ritm a salariilor, atragnd n consecin scderea puterii de cumprare. S-a produs un dezechilibru ntre puterea de cumprare a populaiei i costul unei locuine. n continuare dezechilibrul s-a accentual. Astzi, dup un deceniu, situaia real a accesului la o locuin proprie dovedete c forele pieei nu au putut reaciona n condiiile imensei dispariti ntre cererea real i ofert. Astfel, ntre anii 1990-1996 piaa imobiliar a fost n formare, investitorii asumandu-i riscuri mari, dar i o rat de capitalizare ridicat. Din 1997 ncepe o etap de dezvoltare a pieei, n
2

Idem, p. 53.

14

special piaa birourilor, cnd se transform structurile deja existente (proiectate iniial cu o alt destinaie) n centre de afaceri, deoarece, n lipsa unor spaii care s corespund standardelor occidentale, companiile multinaional nchiriaz spaii n aceste cldiri. n perioada 2000-2002 are loc o dublare a suprafeelor existente, se echilibreaz raportul calitate pre, iar marii investitori i fac apariia pe aceast pia. ncepnd cu anul 2000 i pn n prezent Bucuretiul a fost i este cotat ca fiind cel mai scump ora din estul Europei. n perioada 2003-2004 piaa imobiliar era nc instabil i n proces de maturizare, anul 2003 reprezentnd un punct de ,,cotitur" n evoluia preurilor. Din acest motiv riscul investiiilor n proprieti era perceput ca fiind mai mare dect cel din tarile cu o economic dezvoltat, dar acest lucru fcea posibil i obinerea unor profituri mai mari. Majoritatea celor care doreau s nchirieze, s cumpere sau s vnd un apartament sau o cas apelau la o agenie imobiliar. Pentru a-i mri aria de activitate i spaiile publicitare acestea sau oriental mai nou ctre Internet, astfel nct cei care doreau s fac orice fel de tranzacie imobiliar puteau renuna la anunurile din rubricile de mic publicitate ale ziarelor. Paginile de web ale ageniilor imobiliare reprezint o variant virtual a clasicelor instituii de intermediere a tranzaciilor cu case sau apartamente. Acestea sunt instrumente de cutare ideale pentru cei care vor s-i fac o idee despre mersul pieei sau despre costuri. Ageniile imobiliare virtuale funcioneaz pe acelai principiu al cererii i ofertei. Piaa imobiliar din Romnia ofer n aceast perioad numeroase oportuniti. Pentru a avea succes pe aceast pia, un investitor trebuie s neleag cum funcioneaz o investiie imobiliar, s fie bine informat, s cunoasc piaa i s i asume anumite riscuri. Principalele riscuri pe pia sunt legate de posibililatea scderii cererii din cauza unei situaii de declin economic, a schimbrilor n legislaia taxelor i riscul politic. Investiiile pe piaa imobiliar au n general o perioad de recuperare lung, comparativ cu plasamentele de la burs sau cu afacerile din comer. De asemenea, structura unei investiii n proprieti este complex i depinde n general de mai muli factori (elemente de construcie, taxe, fluctuaii ale pieei, dobnzi etc.). Chiar dac exist mai multe locuine, numrul este insuficient pentru a se ntrevedea la orizont posibilitatea ieftinirii apartamentelor de bloc, construite nainte de '89. Terenurile continu s fie un plasament sigur pe piaa imobiliar, n special cele pe care urmeaz s se dez volte proiecte rezideniale.
15

SC AVANGARDE REZIDENTIAL SRL

Cifra de faceri: 7,411,933 Lei Profitul net: 639,389 Lei Pierdere net: 0 Lei Profit brut: 759,664 Lei Pierdere brut: 0 Lei Salariati: 5 angajati Tipul de activitate, conform clasificarii CAEN din : Dezvoltare (promovare) imobiliara Datorii Total: 13,572,844 Lei Cheltuieli totale: 5,833,346 Lei Venituri totale: 6,593,010 Lei Active imobilizate TOTAL: 11,726,909 Lei Active circulante TOTAL: 3,021,823 Lei Stocuri: 2,547,547 Lei Disponibilitati banesti / Casa si conturi la banci: 0 Lei Creante: 382,081 Lei Cheltuieli in avans 2,553 Lei Venituri in avans 0 Lei Capitaluri: 1,178,441 Lei Patrimoniul regiei: 0 Lei Patrimoniul public: 0 Lei Provizioane pentru riscuri si cheltuieli: 0 Lei Capital social subscris si varsat: 2,000 Lei

16

AVANGARDE REZIDENTIAL (PROIECT FINALIZAT 2011 - EXTINS PENTRU 2013) Proiectul imobiliar "AVANGARDE REZIDENTIAL" se desfoar pe o suprafa de 17.500 mp. n Bucureti, zona Prelungirea Ghencea 318 - 320, sector 6 i se adreseaz acelor persoane care i doresc LUXUL la pret social!. Complexul "Avangarde Rezidential" cuprinde 400 de apartamente ncepnd cu garsoniere, apartamente avnd 2 sau 3 camere si apartamente de lux tip penthouse. Proiectul rezidential se va desfura n dou faze: Faza I cu nceperea lucrarilor n perioada august 2009 cuprinde 200 de apartamente n 24 de imobile P+3 compuse din 7 - 8 apartamente pe scara. Imobilul are o suprafa construit de 500 mp. i se execut n decursul a 90 de zile. Primele 150 de apartamente au fost finalizate (recepionate, locuite) n decursul anului 2010 - 2012 iar restul de 250 de apartamente vor fi finalizate pn la sfritul anului 2013. Deasemenea ofer posibilitatea achiziionrii de apartamente complet mobilate si utilate cu aparatur de ultima generaie. Faza II cu nceperea lucrrilor n perioada septembrie 2012 va cuprinde 250 de apartamente n 2 imobile cu regim de nalime P + 6. La parterul acestor imobile se vor amenaja spaii comerciale un centru spa, sala de forta, grdinia, coafor, restaurante, etc. Intregul complex beneficiaz de securitate proprie 24/24, monitorizare video, paz, salubritate, administrare, mijloace de transport n comun precum si de toate facilitile implicite ale unui ansamblu rezidenial, avnd disponibile peste 200 locuri de parcare pentru rezideni. Accesul se face direct din B-dul. Prelungirea Ghencea. Complexul este dotat cu toate utilitile sectorului 6, ap, gaz, canalizare, CATV, internet, telefonie fixa. Complexul este prevzut cu un parc avnd suprafaa de 1.000 mp. destinat agrementului i ca loc de joac pentru copii. Proiectul imobiliar "AVANGARDE REZIDENTIAL" satisface toate cerinele celor mai exigeni cumprtori, toate apartamentele fiind decomandate, beneficiind de central proprie, aerisirea bilor cu geam si de buctrie tradiional cu u. Proiectul reunete ntr-un mod armonios luxul cu utilul la un pre social de achiziie. ntregul ansamblu se dorete a fi o mbinare perfect ntre luxul cotidian, oferit de un imobil cu o nalime redus si numr mic de vecini, i pre accesibil, respectnd totodat toate criteriile de construcie si avnd finisaje moderne si de calitate. n zona ansamblului se dezvolt o reea nou de osele, drumuri expres, strzi ce vor uni parcul comercial Militari Vest, autostrada A1 cu centrul Bucuretiului, facilitnd accesul n zonele de interes economic, comercial i de agrement.
17

AVANGARDE GRANDE VILLAGE Ansamblul rezidenial "AVANGARDE GRAND VILLAGE" este unul din cele trei proiecte AVANGARDE n desfurare n partea de vest a capitalei. Inspirat dintr-un concept ultramodern, util, avangardist, adresndu-se familiilor active, "AVANGARDE GRAND VILLAGE" vine n sprijinul clienilor foarte pretenioi i cu viziuni moderne. Proiectul va fi unul dintre cele mai mari ansambluri realizate n vestul capitalei cuprinznd un total de 250 de uniti individuale. Proiectul pilot al acestui concept va fi unul de lux si inovaie, el va fi situat ntr-una dintre cele mai exclusiviste zone din Sectorul 6, respectiv zona Militari - Rou, strada Vasile Sebe aceasta avnd o laime de 12 metri si beneficiind de toate utilitile. Proiectul pilot este compus din 9 locuine moderne, avnd un regim de nalime P+1+M, cu o suprafa de 200 mp construii si cuprinznd: living, buctrie, ntre 3 si 5 dormitoare precum si 2 grupuri sanitare, imobilele avnd un teren aferent de 330 mp. Grdinile beneficiaz de arbori ornamentali, gazon si vegetaie deosebit ceea ce asigur un mediu similar zonelor de munte, aerisit, capabil s satisfac cei mai exigeni clienti. Accesul n cadrul ansamblului este privat, prevzut cu bariere si monitorizare video 24/24, cile de acces i locurile de parcare fiind realizate din pavele tip Semmelrock - Germania la standarde europene. Ansamblul este dotat cu toate utilittile ap, gaz, canalizare, internet, CATV, telefonie. Materialele folosite pentru executarea proiectului sunt de provenien german de cea mai buna calitate, iar finisajele vor putea fi realizate n functie de cerintele clientului. Garania aferent lucrrilor va fi de minim 2 ani. Vecintile ansamblului sunt unele de excepie fiind locuite de persoane deosebite.

AVANGARDE HOME

Proiectul AVANGARDE HOME se desfoar pe o suprafa de 3.000 mp. n Bucureti, zona rezidenial Militari - Rou i se adreseaz persoanelor care ii doresc s mbine confortul unei locuine moderne cu avantajele amplasrii ntr-un ambient rezidenial n proximitatea pdurii Rou, avnd totodat un acces facil ctre centrul Bucuretiului i zonele comerciale ale sectorului 6. Noul proiect rezidenial va cuprinde 48 apartamente proiectate pentru a satisface cele mai exigente cerine. AVANGARDE HOME confirma unicitatea
18

proiectelor noastre printr-o ofert completat cu dependine (curte si grdina n proprietate pentru unitile locative situate la parter, locuri de parcare), corelat cu preuri accesibile si posibilitatea de configurare modular a apartamentelor.Lucrrile la noul ansamblu rezidenial AVANGARDE HOME au nceput n perioada mai - iunie 2011, ansamblul fiind compus din 48 de apartamente in 6 imobile P+3, primele 24 de apartamente (garsoniere, apartamente cu dou ii trei camere) find finalizate, iar restul de 24 de apartamente sunt n curs de execuie urmnd a fi finalizate in luna martie 2012.Ansamblul va fi dotat cu toate utilitile sectorului 6: electricitate, apa, gaz, canalizare, CATV, internet, telefonie fixa. Proiectul imobiliar AVANGARDE HOME va satisface toate cerinele celor mai exigeni cumprtori, toate apartamentele fiind decomandate, beneficiind de centrala proprie, aerisirea bilor cu geam si finisaje de lux.Noul proiect AVANGARDE HOME reunete intr-un mod armonios luxul cu utilul la un pre corect de achiziie. Ansamblul se dorete a fi o imbinare perfect intre confortul locativ oferit de un imobil cu o inlime redus si un numr limitat de vecini si amplasarea intr-o zon "verde", linistit, cu proximiti deosebite, avnd totodat un acces facil ctre zonele de interes economic si comercial ale capitalei.

FIG. 1. Evoluia profitabilitii pentru SC AVANGARDE REZIDENTIAL SRL

19

Dezvoltatorii imobiliari trebuie s clasifice proiectele sale deschise in vederea realizrii de proiecte imobiliare ca stocuri in curs de execuie. Pentru realizarea proiectelor imobiliare se inregistreaz cheltuieli care trebuie analizate n vederea stabilirii tratamentului contabil aplicat, n sensul c reprezint costuri capitalizabile sau sunt cheltuielile exerciiului. Se arat c in costul de producie sau de prelucrare al stocurilor, precum i n costul de producie al imobilizrilor sunt cuprinse cheltuielile directe aferente produciei, si anume: materiale directe, energie consumat in scopuri tehnologice, manoper directa si alte cheltuieli directe de producie, precum si cota cheltuielilor indirecte de producie alocat in mod raional ca fiind legat de fabricaia acestora.

Capitalizarea costurilor indatorarii se face numai daca stocurile pentru realizarea carora s-a apelat la surse atrase sunt cu ciclu lung de fabricatie. Exemple de active cu ciclu lung de productie sunt stocurile care necesita o perioada substantiala de timp pentru a le aduce la stadiul de vanzare, sau sectii producatoare, unitati producatoare de energie si investitii imobiliare. Alte investitii, precum si acele stocuri care sunt fabricate in mod curent sau altfel produse in cantitati mari pe o baza repetitiva de-a lungul unei scurte perioade de timp nu sunt considerate active cu ciclu lung de productie. Nu sunt active cu ciclu lung de productie nici activele care in momentul achizitiei sunt gata pentru utilizarea prestabilita sau pentru vanzare. IAS 23 Costuri de indatorare identifica circumstantele limitate in care costul indatorarii poate fi inclus in costul stocurilor.

Costurile indatorarii cuprind dobanzile si alte costuri suportate de o entitate in legatura cu imprumutul de fonduri. Un activ cu ciclu lung de productie este un activ care solicita in mod necesar o perioada substantiala de timp pentru a fi gata in vederea utilizarii sale prestabilite sau pentru vanzare. Costurile indatorarii pot include: (a) dobanzile corespunzatoare descoperirilor de cont si imprumuturilor pe termen scurt si lung; (b) amortizarea reducerilor sau primelor aferente imprumuturilor; (c) amortizarea cheltuielilor complementare realizate in scopul obtinerii imprumuturilor;
20

(d) cheltuielile de finantare aferente contractelor de leasing financiar recunoscute in conformitate cu IAS 17, Leasing; si (e) diferentele de curs valutar aferente imprumuturilor in valuta, in masura in care acestea sunt privite ca o ajustare a cheltuielilor cu dobanda. Monografia contabil este: - inregistrarea facturilor de manopera de la societatea Dedeman % = 401 Furnizori

332 Lucrari si servicii in curs de executie 4426 TVA deductibila - achizitii de materii prime, materiale, obiecte de inventar necesare realizarii investiilor: % = 401 Furnizori

3xx materii prime, materiale, obiecte de inventar -se inregistreaza trecerea in consum a materiilor prime, materialelor si obiectelor de inventar utilizate la realizarea invenstitiei: 602x Cheltuieli cu materii prime si materiale = 302 x Materii prime si materiale 603 Cheltuieli cu obiectele de inventar= 303 Obiecte de inventar si concomitent: 332 Lucrari si servicii in curs de executie = 711 Variatia stocurilor - la sfarsitul lunii se evalueaza cheltuielile societatii care se capitalizeaza in valoarea proiectului (amortizarea imobilizarilor, energia electrica, gaze, apa, salariul angajatilor care efectueaza operatiuni in legatura cu proiectul realizat, chirii, telefoane, servicii executate de terti, etc): a) la primirea facturilor: % = 401 Furnizori

605 cheltuieli cu energia si apa 612 cheltuieli cu chiriile 622 cheltuieli cu onorariile 626 cheltuieli cu telecomunicatiile 628 cheltuiei cu serviciile executate de terti

21

681 Cheltuieli cu amortizarea = 281 Amortizare

641 Cheltuieli cu salariile personalului = 421 Personal remuneratii datorate

645 Chelt. Privind asigurarile si protectia sociala = 431 Asigurari sociale Si la sfarsitul lunii se includ in valoarea proiectului cumulat: 332 Lucrari si servicii in curs de executie = 711 Variatia stocurilor Pentru avansurile incasate de la clienti se vor emite facturi care vor fi inregistrate astfel: 411 Clienti = % 472 Venituri in avans 4427 TVA colectata La data la care se va finaliza proiectul si se vor vinde activele realizate se va proceda astfel: 411 Clienti = %

707 Venituri din vanzari de marfuri 472 Storno avans facturat 4427 Storno TVA colectata aferent avansuri incasate 4427 TVA colectata afarenta facturii de vanzare Se descarca gestiunea: 711 Variatia stocurilor = 332 Lucrari si servicii in curs de executie

22

Analiza dinamicii activitii pe baza indicatorilor valorici

Analiza dinamicii indicatoilor valorici permite sesizarea modului de fundamentare a programelor de producie i comercializare, precum i stabilirea gradului de realizare a acestora, comparativ cu nivelurile programate sau cu realizrile perioadelor anterioare. Pe aceast baz, se stabilesc cauzele abaterilor, precum i msurile care se impun pentru corectarea situaiilor nefavorabile. Sub aspect teoretic, poate fi admis egalitatea dintre toi indicatorii valorici prezentai n tabelul de mai sus, ceea ce semnific faptul c fa de o baz de comparaie se menin aceleai proporionaliti ntre elementele care difereniaz respectivii indicatori. ns, o astfel de situaie nu poate fi ntlnit i nici nu este de dorit, deoarece de la o perioad la alta ntre elementele care difereniaz indicatorii valorici intervin att schimbri cantitative ct i calitative.

Analiza cifrei de afaceri ntreprinderea reprezint o entitate socio-economic de sine stttoare cu ostructur proprie delimitat n timp i spaiu. Pentru a fi viabile i pentru a putea desfura o activitate continu n mediul lor instituional, ntreprinderea intr n relaii de intercondiionare cu factorii existeni n mediul lor ambiant fiind susinute n demersul economic de clieni, furnizori, for de munc, bnci, instituii guvernamentale i bugetare etc., cu intenia declarat s demonstreze c sunt capabile s desfoare o activitate eficient. Sub aspectul normalitii, pot fi ntlnite urmtoarele situaii: a) > ) i indicele produciei obinute destinat livrrii

Egalitatea dintre indicele cifrei de afaceri ( (

), semnific meninerea ponderii imobilizrilor n stocuri de produse finite, manifestndu-se

ns pregnant tendina de reducere a ponderii imobilizrilor n stocuri de produse finite, sininim cu creterea gradului de valorificare a produciei obinute.

23

b)

>

Creterea mai rapid a produciei obinute destinat livrrii fa de creterea produciei exerciiului, reflect o situaie pozitiv, respectiv reducerea stocurilor de producie neterminat i a consumului intern, dar pn la limitele care s nu afecteze desfurarea normal a activitii de producie. O astfel de situaie este specific firmelor care nu prelucreaz materia prim a clienilor.

c)

>

Inegalitatea dintre indicele valorii adugate i indicele produciei exerciiului, reflect reducerea ponderii consumurilor provenite de la teri n volumul total al activitii realizate de ntreprindere pe seama cheltuielilor cu materialele. Practic, situaia n cauz denot creterea gradului de valorificare a resurselor materiale. , ceea ce reflect variaia cheltuielilor cu amortizarea.

d)

Comparativ cu perioada precedent, firma i-a propus o sporire a valorii tuturor indicatorilor, ceea ce n condiii normale de evoluie a preurilor presupune o dinamizare a activitii de producie i comercializare. S-a urmrit, n fapt, reducerea produciei stocate, diminuarea imobilizrilor n producia neterminat, scderea ponderii cheltuielilor materiale, precum i a cheltuielilor cu materialele, cu repercursiuni directe asupra costurilor i rezultatelor financiare. Prin nivelurile realizate ale indicatorilor valorici se constat depirea obiectivelor programate, ceea ce nseamn c n activitatea pe care a desfurat-o ntreprinderea a mobilizat rezerve peste cele prevzute. Totui, s-au nregistrat unele aspecte care atest nencadrarea n nivelul proporiilor stabilite prin program. Astfel, dei s-a prevzut o reducere a ponderii imobilizrilor n stocuri de produse finite, n fapt acestea au crescut, ceea ce semnific o scdere a gradului de valorificare a produciei fabricate. Analiza poate fi aprofundat, n funcie de cauzele care au condus la nregistrarea acestei situaii (producia fabricat suplimentar nu a avut desfacerea asigurat, crearea

24

unor stocuri de produse finite i valorificarea ulterioar a acestora n condiii de pre favorabile etc.). Situaii similare celei prezentate s-au nregistrat i n ceea ce privete ceilali indicatori valorici. Activitatea desfurat de nterprindere reflect o nerespectare a obiectivelor propuse. Din punct de vedere economic, aceast situaie poate fi caracterizat ca fiind nefavorabil, deoarece s-a acordat prioritate indicatorilor care nu sesizeaz aspectele calitative ale activitii. Reducerea stocurilor de producie neterminat pn la limitele desfurrii normale ale activitii de producie, a cheltuielilor cu materii prime i materiale etc. n condiiile respectrii calitii produselor finite, creeaz premisele ca producia obinut s aib desfacerea asigurat i pe aceast baz rezultatele financiare s fie favorabile. Analiza raportului static i dinamic dintre indicatorii valorici Diagnosticarea activitii economico-financiare a ntreprinderii, presupune utilizarea unor metode i procedee de baz ale analizei, precum i a unora complementare acesteia. Coroborat necesitilor concrete ale analiazei, n general, i ale diagnosticrii, n special, se utilizeaz raportul static i raportul dinamic cu scopul de a servi n vederea construirii modelelor multiplicative de analiz. a) Analiza raportului static dintre indicatorii valorici permite caracterizarea evoluiei elementelor care-i difereniaz. Raportul static se determin pe baza mrimilor absolute ale indicatorilor valorici. Principalele rapoarte statice care pot fi construite pe baza indicatorilor valorici menionai sunt: Raportul dintre cifra de afaceri (CA) i producia obinut destinat livrrii (Qf), reflect modificarea stocurilor de produse finite i a altor venituri (exclusiv cele financiare i cele excepionale). Raportul dintre producia obinut destinat livrrii (Qf) i producia exerciiului (Qe), reflect evoluia stocurilor de producie neterminat, precum i a consumului intern (imobilizri n stocuri de producie neterminat, materii prime, materiale etc.).

25

Raportul dintre valoarea adugat (VA) i producia exerciiului (Qe), evideniay modificarea ponderii cheltuielilor cu materialele, sau a cheltuielilor materialE (n cazul valorii adugate nete).

Prin programul de activitate, comparativ cu perioada precedent s-a estimat o cretere a valorii rapoartelor dintre indicatorii valorici ca urmare a modificrilor pozitive ale elementelor care-i difereniaz. Valorile realizate s-au situat sub nivelul programat, ceea ce reflect faptul c elementele respective au nregistrat o alt evoluie. ntreprinderea reprezint o entitate socio-economic de sine stttoare cu o structur proprie delimitat n timp i spaiu. Pentru a fi viabile i pentru a putea desfura o activitate continu n mediul lor instituional, ntreprinderea intr n relaii de intercondiionare cu factorii existeni n mediul lor ambiant fiind susinute n demersul economic de clieni, furnizori, for de munc, bnci, instituii guvernamentale i bugetare etc., cu intenia declarat s demonstreze c sunt capabile s desfoare o activitate eficient. n condiiile economiei de pia, toi aceti factori i pun amprenta asupra rezultatelor ntreprinderii, fapt pentru care analiza cifrei de afaceri este considerat ca hotrtoare pentru aprecierea locului i rolului ntreprinderii n cadrul sectorului su de activitate, a poziiei sale pe pia, a capacitii acesteia de a desfura o activitate profitabil. Analiza valorii adugate Valoarea adugat reflect plusul de valoare (bogie) obinut prin activitatea productiv i comercial a unei ntreprinderi. Valoarea adugat este unul din cei mai importani indicatori de reflectare a performanelor economico-financiare ale unei firme. Pe baza valorii adugate considerm c poate fi apreciat adevrata dimensiune a activitii unei firme. Spre deosebire de cifra de afaceri, care include i valoarea cumprrilor de materii prime, materiale i servicii care se regsesc n cifra de afaceri a firmelor furnizoare, valoarea adugat cuprinde numai echivalentul activitii ntreprinderii n cauz. Valoarea adugat, poate fi determinat prin dou metode: a) Metoda sintetic, conform creia din volumul total de activitate de producie i
26

comercial se scad consumurile intermediare de la teri. n cazul n care firma desfoar numai activitate de producie, valoarea adugat se determin astfel: VA = Qe - M n care: M reprezint consumurile intermediare de la teri aferente activitii de producie. n situaia n care ntreprinderea desfoar pe lng activitatea de producie i activitate de comer atunci valoarea adugat se stabilete astfel:

VA = (Qe + Mc) - M n care: Mc reprezint marja comercial; M - consumurile intermediare de la teri (pentru firmele cu activitate de producie i comercializare). Marja comercial se determin ca diferen ntre valoarea mrfurilor vndute (ct. 707) i costul lor (ct. 607). Consumurile intermediare de la teri se preiau din contabilitatea financiar din conturile 600 la 628, mai puin contul 607 care a fost luat n calcul la stabilirea marjei comerciale. b) Metoda de repartiie (aditiv), conform creia valoarea adugat este rezultatul nsumrii urmtoarelor elemente: salarii, contribuii pentru asigurri i protecie social,amortizare, provizioane, cheltuieli cu impozite i taxe (fr impozitul pe profit) i rezultatul exploatrii. Potrivit abordrii valorii adugate dup aceast metod, rezult c ea este format din remunerarea urmtorilor subieci (parteneri sociali): salariai, acionari, stat, instituiile care acord credite ntreprinderii etc. Ratele de remunerare ale valorii adugate, reprezint ponderea deinut de fiecare element component (ca expresie a remunerrii partenerilor sociali) n valoarea adugat. Ratele de remunerare ale valorii adugate permit comparaii sectoriale i interexerciii.
27

n literatura de specialitate se opereaz pe lng valoarea adugat, n sens tradiional tratat mai sus, cu un nou concept care ncearc s explice succesul firmelor i anume acela de valoare adugat de pia denumit MVA (Market Value Added). Acest concept este operaional n activitatea de evaluare a firmelor. MVA se determin ca diferen ntre valoarea de pia a firmei (V) i valoarea actual cumulat a capitalurilor investite de acionari (Ci) i a profitului reinvestit (Pr), astfel: MVA = V - (Ci + Pr) n fapt, MVA reprezint un surplus fa de valoarea actual a capitalului investit de acionari i respectiv a profitului reinvestit n firm. Analiza dinamicii i structurii valorii adugate Procedeele de analiz folosite n acest caz sunt: modificrile absolute pe total i pe elemente; indicii pe total i pe elemente; ponderile elementelor componente (ratele de remunerare ale valorii adugate). Pentru analiza dinamicii i structurii valorii adugate informaiile se impun a fi structurate astfel: Indicatorii ce trebuie selectai sunt: 1. cheltuieli cu salarii 2. CAS 3. cheltuieli cu protecia social 4. cheltuieli cu personalul (1+2+3) 5. cheltuieli cu amortizarea i provizioanele 6. cheltuieli cu impozite i taxe 7. cheltuieli financiare cu dobnzile 8. rezultatul exploatrii exclusiv cheltuielile financiare cu dobnzile 9. valoarea adugat (4+5+6+7+8) Elementele componente ale valorii adugate sunt de natura cheltuielilor i a profitului. Pentru a aprecia contribuia elementelor componente la formarea i modificarea valorii adugate se compar indicii acestora cu indicii valorii adugate i cu indicele volumului total de activitate
28

(producia exerciiului plus marja comercial). n cazul n care indicele unui element component este mai mic dect indicele valorii adugate atunci se nregistreaz o scdere a ponderii acelui element n valoarea adugat i invers. La nivelul unei ntreprinderi se consider c situaia este normal atunci cnd scade ponderea elementelor de natura cheltuielilor n valoarea adugat (n sum absolut acestea putnd s creasc) i crete ponderea profitului din exploatare. Prin compararea indicilor elementelor de natura cheltuielilor cu indicele volumului total de activitate rezult aspecte legate de eficiena activitii ntreprinderii. n cazul n care indicele cheltuielilor este mai mic dect indicele volumului de activitate, atunci se nregistreaz o sporire a eficienei acelor cheltuieli. Analiza realizrii programului de fabricaie pe sortimente i pe total ntreprindere La nivelul fiecrui sortiment procedeul de analiz recomandat este indicele volumului fizic al produciei, stabilit pe baza relaiei:

100 n care: q reprezint volumul fizic al produciei obinute. Rolul indicilor volumului fizic este de a semnala sortimentele i proporia de realizare sau nerealizare a programului de fabricaie. Valoarea informaional a indicelui volumului fizic se limiteaz la un singur tip de produs. Pentru a caracteriza gradul de realizare a programului de fabricaie pe total ntreprindere, n cazul unei producii eterogene, se recomand folosirea coeficientului mediu de sortiment ( K s ) i a coeficientului de nomenclatur (Kn). Coeficientul mediu de sortiment, se stabilete avnd n vedere principiul neadmiterii compensrilor dintre depirile de la unele sortimente cu nerealizrile de la alte sortimente. Modificarea volumului fizic al produciei obinute sau vndute pe sortimente influeneaz asupra urmtorilor indicatori economico-financiari ai ntreprinderii.

29

Analiza structurii produciei Realizarea n proporii diferite a programului de producie pe sortimente determin modificri n structura acesteia prin ponderile pe care le dein diferite sortimente n total. Pentru caracterizarea structurii produciei, se folosesc ponderile (la nivelul fiecrui tip de produs) i coeficientul mediu de structur sau de asortiment (la nivel de ntreprindere). Ca i n cazul precedent (coeficientul mediu de sortiment), nivelul maxim al coeficientului mediu de structur este 1. Analiza calitii produselor Calitatea se poate defini ca fiind msura, gradul n care un produs, prin totalitatea caracteristicilor tehnice, economice, sociale i de exploatare, satisface nevoia pentru care a fost creat1). Calitatea se formeaz n procesele de concepie i execuie i se verific n procesul de consumare a bunurilor i serviciilor, unde se manifest caracteristicile: - tehnice, care reprezint nsuiri proprii valorii de ntrebuinare; - de disponibilitate, n sensul de a-i realiza funciile de-a lungul ciclului de via; - economice i tehnico-economice (randament, cost, pre); - psihosenzoriale, determinate de efecte estetice, organoleptice, ergonomice; - socio-economice (efecte asupra mediului, a sntii etc.)2). Procedeele utilizate n analiza calitii produselor difer dup cum produsele pot fi grupate sau nu pe clase sau sorturi de calitate. Analiza calitii produselor nedifereniate pe clase de calitate n acest caz analiza calitii comport particulariti metodologice de la ramur la ramur datorit parametrilor specifici i posibilitilor de msurare a calitii produselor. Principalele procedee folosite sunt: a) coeficientul echivalenei tehnice sau al parametrului unic, potrivit cruia nsuirile unui produs sunt reduse la una singur i anume aceea care l intereseaz pe beneficiar; b) coeficientul de exploatare (al punctajului), se folosete n cazul produselor
30

complexe. Etapele de determinare ale coeficientului de exploatare sunt: 1. stabilirea nsuirilor calitative ale produsului; 2. definirea ordinii de importan a fiecrei insuiri; 3. aprecierea fiecrei nsuiri calitative cu un anumit numr de puncte; 4. stabilirea coeficientului de exploatare c) rata defectelor Rata efectiv a defectelor se compar cu rata admisibil pentru acea categorie de produse. d)rata gradului de disponibilitate a produsului e) raportul dintre cheltuielile efectuate n procesul de exploatare pe durata de via economic a produsului (pe baza informaiilor de la utilizatori) i preul de cumprare al acestuia. g) dinamica refuzurilor din partea beneficiarilor, poate fi caracterizat pe baza indicatorilor: ponderea valorii produselor refuzate n valoarea total a livrrilor (n dinamic) i numrul mediu al refuzurilor ce revin la 1 milion lei livrri (sau un alt ordin de mrime al valorii livrrilor). h) dinamica cheltuielilor cu remedierile n perioada de garanie a produselor, exprimat n mrime absolut sau ca nivel la 1000 lei cifr de afaceri. i) indicatori tehnico-economici caracteristici fiecrui domeniu de activitate (randament, coninutul n substan util, durabilitate, viteza de lucru etc.). n analiza calitii produselor o importan deosebit o reprezint corelaia costuriefecte, redat sintetic cu ajutorul bilanului calitii (n activ se reflect efectele calitii, iar n pasiv costurile calitii)

ACTIV Efecte inregistrate la producator; Cresterea cifrei de afaceri; Preuri avantajoase; Creterea profitului; Efecte nregistrate la utilizator; Reduceri de costuri;

PASIV Costurile de asigurare a calitii i de prevenire a defectelor: Costul reproiectrii produselor Costul aparaturii de control Costul pregtirii forei de munc etc

Costul evalurii calitii ( totalitatea

31

Creterea profitului etc

cheltuielilor cu controlul i atestarea calitii) Costul refacerii calitii ( costul noncalitii): Rebuturile Cheltuielile de remaniere Valoarea produselor nlocuite n perioada de garanie; Bonificaii i alte cheltuieli effectuate pentru stingerea reclamaiilor. Fig. 2 Bilanul calitii

Eficienta exprima calitatea unei activitati care produce efecte economico-financiare pozitive. Privita din punct de vedere sistemic pot exista mai multe variante eficiente, dar varianta performanta se asigura atunci cnd rezultatele sunt maxime. n mod similar sunt utilizate notiunile de optim si eficient. ntre optim si eficient pot exista raporturi ca de la parte la ntreg. Partea reprezinta optimul partial, iar ntregul multimea variantelor eficiente. Optimul poate fi si partial si total . Optimul partial asigura optimizarea raportului dintre efecte si eforturi la nivelul subsistemelor ntreprinderii (sectii, sectoare etc.), iar optimul total asigura optimizarea la nivelul sistemului. Performanta economica a ntreprinderii are o sfera larga de cuprindere, n esenta reflectnd raportul dintre efecte si eforturi. Performanta economica depinde att de gradul de nzestrare cu resurse ale ntreprinderii, ct si de performanta managementului n toate sferele activitatii acesteia si n special n plan economicofinanciar. Informatiile necesare n vederea masurarii performantei economice prezente si previzibile se obtin din contabilitatea analitica, din bilantul contabil si anexele acestuia, din analiza realizarii prevederilor bugetului de venituri si cheltuieli, din investigarea si evaluarea starii tehnice a ntreprinderii si a desfasurarii proceselor tehnologice, din studii de marketing, din analiza bonitatii si previziunilor financiare etc.

32

Concluzii
ntreprinderea n economia de piata este o unitate economic si de producie, un organism viu, autonom; este o entitate juridic care dispune de un patrimoniu; are contabilitate proprie si cont la banc; este un centru de decizie economic care dispune de mijloace umane si materiale pe care la combin n vederea producerii de bunuri si servicii destinate vnzarii pe pia; i gestioneaz astfel resursele si produsele nct sa obtin profit maxim, dar cu respectarea cerinelor dezvoltrii durabile care impune restricii de natura ecologic. Eficiena economic este o categorie complex care sintetizeaz la nivelul ntreprinderii rezultatele obinute n gospodrirea patrimoniului, a tuturor resurselor n vederea maximizarii profitului. Performana si functionalitatea ntreprinderii depind de calitatea gestiunii economicofinanciare, n conditiile unei nzestrri tehnice optime si a organizrii raionale a muncii si a produciei. Cunoaterea performanei economice a ntreprinderii, ca i analiza unor informaii despre bonitatea partenerilor de afaceri, st la baza elaborrii programelor de producie, a organizrii si functionalitii fluxurilor materiale si financiare. Diagnosticarea activitii tehnico-productive si economico-financiare se poate face prin msurarea performanelor activitilor si pe ansamblul ntreprinderii pentru a gsi soluii ca aceasta s devin competitiv. Se urmrete asanarea activittilor nerentabile, cunoaterea anselor ntreprinderii de a deveni competitiv pe pia, de a-si relansa si stabiliza activitatea economic sau de a intra n faliment. n cazul unor anse reale de redresare economic se elaboreaza un plan de afaceri detaliat.

33

Blibliografie
1. Cristian Silviu Bnacu Evaluarea investiiilor imobiliare,Editura Tribuna Economic,Bucureti 2011 2. Prof.univ.dr.Vasile Robu,Conf.univ.dr.Nicolae Georgescu Analiza economicofinanciar 3. Prof.univ.dr.Letiia Zahiu,Conf.,univ.dr. Mircea Nstase Economia ntreprinderii 4. www.avangarderezidential.ro 5. www.scribd.ro 6. www.firme.info 7. www.money.ro 8. www.contabilul.manager.ro

34