"El boleto de compraventa celebrado entre el heredero aparente y un tercero de buena fe, es oponible al heredero real?".

Ponencia presentada a las XIX Jornadas Nacionales de Derecho Civil realizadas en Rosario del 25 al 27 de septiembre de 2003. Comisin N 6: Sucesiones: Posesin Hereditaria. (Texto Completo). Autores: MATILDE VAUDAGNA - JUAN IGNACIO FERRER Tema SUCESIONES-HEREDEROS-VOCACION HEREDITARIA-POSESION DE HERENCIA-HEREDERO APARENTE-BOLETO DE COMPRAVENTA-ACTOS DE DISPOSICION-ACTOS DE ADMINISTRACION-TERCERO DE BUENA FEOPONIBILIDAD A TERCEROS

De lege lata: 1.-El heredero aparente, es aquella persona que se encuentra en posesin de la herencia, y por haber obtenido declaratoria de herederos a su favor o la aprobacin de un testamento, acta como heredero real aunque dicho carcter no le corresponda. 2.- Diferencia entre actos de administracin y de disposicin. Distinguimos dentro de los actos patrimoniales, segn la mayor o menor amplitud de efectos: el acto de disposicin, el de administracin y el conservatorio. 2.1- Son actos de disposicin "los que disminuyen o modifican sustancialmente los elementos que forman el capital del patrimonio o que, sin estos caracteres, comprometen su porvenir por largo tiempo". 2.2- Acto de administracin "es el que tiene por objeto hacer producir a los bienes los benficos que normalmente puede obtenerse de ellos, respetando su naturaleza". 2.3- Acto conservatorio es "el que simplemente tiene por fin preservar un bien patrimonial en inminente peligro de perderse".3.- El Art.3429 del C. C., se refiere a los actos de administracin realizados por el poseedor de la herencia -heredero aparente- respecto de su oponibilidad al titular de la vocacin hereditaria concurrente o preferente, ello es al heredero real. El Art. 3430 del C.C., determina tambin la oponibilidad, pero en este caso, de los actos de disposicin de bienes inmuebles a titulo oneroso, realizados por el heredero aparente respecto del heredero real. 4.- La doctrina mayoritaria entiende al boleto de compraventa como una obligacin personal de escriturar, por consiguiente, lo consideran fuera del alcance del Art.3430 de C.C. De lege ferenda: - Es indispensable interpretar al Art.:3430 del C.C., de manera amplia. para reafirmar la seguridad jurdica y el trfico mercantil.

- Debe quedar contemplado por el art. 3430 del C.C., el boleto de compraventa, ya que si bien no transmite la propiedad del inmueble, es un contrato perfecto y concluido y por lo tanto constituye, un acto de disposicin. FUNDAMENTOS DE LA PONENCIA Sumario: Introduccin. 1- Heredero aparente. 2- Actos de administracin y actos disposicin, en general. 3- Anlisis de los Arts.3429 y 3430. 4- Boleto de Compraventa. Naturaleza Jurdica. 5- Fundamentos a favor y en contra de la oponibilidad del boleto de compraventa, realizado por el heredero aparente, al heredero real. 6- Conclusiones. Introduccin: La cuestin contemplada por el Art. 3430 CC. constituye uno de los casos de aplicacin de lo que la doctrina designa con el nombre genrico "del derecho aparente" y a causa del cual en las relaciones contractuales con los terceros ese derecho debe prevalecer, sacrificando el del verdadero propietario, siempre que la adquisicin realizada por ellos fuese a ttulo oneroso y hubiesen contratado de buena fe. Esto choca con la regla individualista de origen romano, reproducida por nuestro Art.: 3270 C.C. por la que nadie puede transmitir a otro sobre un objeto un derecho mejor o ms extenso del que gozaba ("nemo plus iuris"). La norma del 3430 C.C. exige, para que tenga validez el acto efectuado por el heredero aparente, que se cumplan los siguientes requisitos: a).que se trate de un acto de disposicin. b) de un bien inmueble. c) a ttulo oneroso d) realizado por el poseedor de la herencia; por haber obtenido a su favor declaratoria de herederos o por la aprobacin judicial de un testamento e) que el tercero hubiera tenido buena fe y ser aqul que: ignorase la existencia de sucesores de mejor derecho o que ignorase que los derechos del heredero aparente estaban judicialmente controvertidos. Teniendo en cuenta lo expresado anteriormente, nos preguntamos: Es el boleto de compraventa, celebrado entre el heredero aparente y un tercero de buena fe, oponible al heredero real?. Creemos que la norma del 3430 C.C., no debe interpretarse restrictivamente sino que debe extenderse a todas las situaciones intrnsecamente similares a la que ella define, como el caso de un boleto de compraventa otorgado por el heredero aparente que puede ser oponible a los herederos reales, porque ese acto es equiparable a un acto de disposicin y porque el artculo tiende a proteger a los terceros de buena fe que sufriran un perjuicio con la anulacin del contrato celebrado. Para responder al interrogante que motiva nuestra ponencia y fundamentar nuestras conclusiones desarrollaremos, el siguiente plan de trabajo: En primer trmino, comenzaremos definiendo al heredero aparente, segn distintos autores; luego, realizaremos el anlisis y la distincin entre los actos de administracin y disposicin en general, y su aplicacin concreta contemplada en los artculos 3429 y 3430 del Cd. Civil. Seguidamente nos vemos obligados a exponer sintticamente las distintas posturas que existen acerca de la naturaleza jurdica del boleto de compraventa y los fundamentos doctrinarios a favor y en contra de la oponibilidad del boleto de compraventa, realizado por el heredero aparente, al heredero real. Para finalizar este trabajo expondremos las conclusiones obtenidas. 1) Heredero aparente: Se llama heredero aparente, segn Borda, a quien se encuentra en posesin de la herencia y

por haber obtenido declaratoria de herederos a su favor o la aprobacin de un testamento, acta como heredero real (1). Para Perez Lasalla, heredero aparente es quien se halla en posesin de los bienes hereditarios, comportndose como heredero real sin serlo, en virtud de un ttulo idneo en abstracto para adquirir la herencia, pero ineficaz en el caso concreto. No basta poseer la herencia y actuar como heredero para que se pueda hablar de heredero aparente; es necesario, adems, apoyar el pretendido carcter de heredero en un ttulo idneo por su naturaleza para adquirir la herencia, pero ineficaz para ello por estar afectado de un vicio o acompaado de circunstancias que le privan de su eficacia (2) . Zannoni, destaca que si bien nuestro cdigo no define estrictamente, al heredero aparente, es posible, sin embargo, proponer la definicin que surge del Art. 3423 al mencionar al sujeto pasivo de la accin de peticin de herencia. Segn este artculo asume el carcter de heredero aparente el pariente de grado ms remoto que ha entrado en posesin de la herencia por ausencia o inaccin de los parientes ms prximos; o un pariente del mismo grado que rehsa reconocerle la calidad de heredero pretendiendo ser tambin llamado a la sucesin en concurrencia con l (3). 2) Actos de administracin y actos disposicin, en general: Zannoni entiende que, an cuando la ley no ha definido que se entiende por acto de administracin y por actos de disposicin, se ha aceptado tal distincin conceptual de acuerdo con un criterio econmico bsico: el acto de administracin (tambin llamado de administracin ordinaria), es el que tiene por finalidad la conservacin del capital de un patrimonio, o la obtencin de sus utilidades o rentas de acuerdo con su destino econmico. En cambio, los actos de disposicin, (o actos de administracin extraordinaria), provocan una alteracin, o un cambio sustancial en el capital de patrimonio. Con respecto a la diferencia entre actos de administracin y de disposicin Orgaz, distingue dentro de los actos patrimoniales, segn la mayor o menor amplitud de efectos, el acto de disposicin, el de administracin y el conservatorio. Son actos de disposicin "los que disminuyen o modifican sustancialmente los elementos que forman el capital del patrimonio o que, sin estos caracteres, comprometen su porvenir por largo tiempo"; mientras que acto de administracin "es el que tiene por objeto hacer producir a los bienes los benficos que normalmente puede obtenerse de ellos, respetando su naturaleza": y acto conservatorio es "el que simplemente tiene por fin preservar un bien patrimonial en inminente peligro de perderse...Son actos conservatorios, entre otros, la interrupcin de una prescripcin, la venta de cosas fcilmente perecederas, las inscripcin o reinscripcin de una hipoteca". Lpez Olaciregui, explica que el acto patrimonial normalmente importa una movilizacin de los bienes que integran el patrimonio. Ahora bien, segn la forma en que esa movilizacin afecte la composicin del conjunto, esos actos sern de administracin o de disposicin. Sern de disposicin, si afectan aquellos bienes que en el conjunto del patrimonio son reputados como fuentes productivas (capital), y de administracin si se refieren a las rentas. No depende uno u otro carcter del contenido intrnseco del acto (venta, permuta, locacin, etc). Aparte queda el acto conservatorio, que no contiene ninguna movilizacin patrimonial. Por su parte Borda, entiende que "acto de administracin es aquel que tiende a mantener en su integridad el patrimonio e inclusive a aumentar, por medio de una explotacin normal, los bienes que lo componen. La explotacin agrcola o ganadera de un inmueble, (p. Ej.)..." en cambio, "el acto de disposicin implica el egreso anormal de bienes y, por lo

tanto, una modificacin sustancial de la composicin del patrimonio, cmo en el caso de una donacin, en otras, hay bienes que ingresan en compensacin de los que egresen, como por ejemplo, la compraventa. Pero, en ambos casos, hay como se ha dicho, una modificacin sustancial y anormal de la composicin del patrimonio". A su vez la Dra. Mendez Costa, sintetiza as su postura: "la distincin entre actos de administracin y actos de disposicin debe configurarse segn el objeto del negocio atendiendo a la nocin del capital como puesto a renta, y de capital como destinado a la produccin, y a la clasificacin de ste en fijo y circulante. Son actos de administracin los que tienen por objeto bienes de capital circulante o rentas. Son actos de disposicin los que tienen por objeto bienes de capital no circulante" (4). 3) Anlisis de los Arts.:3429 y 3430 del C.C.: El primero, se refiere a los actos de administracin realizados por el poseedor de la herencia -heredero aparente- respecto de su oponibilidad al titular de la vocacin hereditaria, ello es al heredero real. El segundo se refiere a los actos de disposicin de bienes inmuebles a titulo oneroso, realizados por el heredero aparente. Sin perjuicio de exponer por separado las distintas hiptesis, debemos anticipar que, en la consideracin de tales actos y como, en definitiva, se trata de la tutela de la apariencia y de la buena fe respecto de terceros, carece de trascendencia la buena o mala fe del heredero aparente: en las condiciones establecidas por la ley sern oponibles al heredero real, tenga o no buena fe, el heredero aparente. La buena o mala fe solo ser juzgada entre el heredero aparente y el heredero real, al solo efectos de regular la obligacin de restitucin conforme al Art.:3428 del C.C. Por ltimo, la buena o mala fe del tercero ser considerada solamente a los fines de la validez de los actos de disposicin de inmuebles (Art.3430). Segn lo estipulado en el Art.:3429 del C.C., "El heredero est obligado a respetar los actos de administracin que ha celebrado el poseedor de la herencia a favor de terceros, sea el poseedor de buena o mala fe" .Debemos entender por acto de administracin, como ya sostuvimos, los que importando, o no una enajenacin implican la conservacin del capital de un patrimonio hacindole producir los beneficios de que ellos son susceptibles de acuerdo con su naturaleza y destino. El artculo 3430 C.C. reformulado por la Ley 17.711, dice: "Los actos de disposicin de bienes inmuebles a ttulo oneroso efectuados por el poseedor de la herencia, tenga o no buena fe, son igualmente vlidos respecto al heredero, cuando el poseedor ha obtenido a su favor declaratoria de herederos o la aprobacin judicial de un testamento y siempre que el tercero con quien hubiese contratado fuere de buena fe. Si el poseedor de la herencia hubiese sido de buena fe, debe slo restituir el precio percibido. Si fuese de mala fe, debe indemnizar a los herederos de todo perjuicio que el acto haya causado. Ser considerado tercero de buena fe quien ignorase la existencia de sucesores de mejor derechos o que los derechos del heredero estaban judicialmente controvertidos". En este artculo se alude a los actos de disposicin de inmuebles realizados por el heredero aparente. Por consiguiente, si ste enajena bienes inmuebles de la herencia, nace un conflicto entre el heredero real y el adquirente. Este conflicto lo resuelve, como ya vimos, el artculo 3430 declarando la validez de los actos de disposicin efectuados por el heredero aparente a un tercero de buena fe, siempre y cuando el acto rena los requisitos exigidos por la norma, estos son: a).- La existencia de un acto de disposicin. b).- De un bien inmueble. c).- A ttulo oneroso.

d).- Que el heredero aparente sea poseedor de la herencia por haber obtenido a su favor declaratoria de herederos o por la aprobacin judicial de un testamento. e).- Que el tercero hubiera tenido buena fe (ser aquel que: ignorase la existencia de sucesores de mejor derecho o que ignorase que los derechos del heredero estaban judicialmente controvertidos) (5). El precepto forma parte integrante de la doctrina del derecho aparente, que antes de la reforma de la Ley 17.711 apareca reconocida en casos aislados, como excepcin a la regla contenida en el artculo 3270 del C.C., segn la cul, nadie puede trasmitir a otro un derecho mejor o ms extenso que el que gozaba. Ante la anttesis entre el respeto de los derechos subjetivos y la seguridad del trfico jurdico, la ley se inclina a favor de sta ltima, protegiendo la adquisicin del adquirente de buena fe en menoscabo de los derechos del verdadero heredero. Es conveniente apuntar que tales actos de disposicin pueden constitur enajenaciones o no. As v. gr., la constitucin de servidumbres es un acto de disposicin, como lo es tambin el usufructo (conf. notas a los Arts.:2807 y 3002 del C.C.). Tales actos de disposicin quedan comprendidos en el mbito del Art.:3430 aunque no sean propiamente enajenaciones del inmueble. En esto, la reforma de la Ley 17.711 ha ampliado el mbito de la norma, ya que en su anterior redaccin, el Art.:3430, se circunscriba solo a los actos de enajenacin (6) de bienes inmuebles (7). En este sentido se pronuncia la Dra. Mendez Costa, en un trabajo aparecido despus de la Reforma de la Ley 17.711 (8). En materia de actos del heredero aparente, durante el rgimen del Cdigo Civil, poda sustentarse con fundamento, que el boleto suscripto por ste no obligaba al heredero real, porque no certificaba una "enajenacin", nico negocio previsto en la norma, sino un mero compromiso de venta, sujeto a la regla del artculo 3270 C.C. (nemo plus iuris). El reemplazo de la palabra "enajenacin" por "disposicin" y el nuevo tratamiento del boleto que lo configura como acto concluido (segn Morello, da forma "a una compraventa firme, acto jurdico bilateral perfecto, negocio obligacional, oneroso y concludo como tal") (9), han determinado la ampliacin del contenido del artculo en cuestin y de la esfera de validez de la actuacin jurdica del heredero aparente. 4) Boleto de Compraventa. Naturaleza Jurdica. Mucho se ha discutido acerca de la naturaleza jurdica del boleto de compraventa de inmuebles, partiendo de lo dispuesto en los Arts.:1184, inc. 1; 1185 y 1187, del C.C., podran enumerarse tres posturas: a).- En primer lugar, nos encontramos con los autores que lo consideran solo un precontrato, entre ellos, Lpez de Zavalia, que entiende que el boleto de compraventa , es una compraventa nula por defectos de forma, diciendo que si el boleto constituye una compraventa nula, es al mismo tiempo un preliminar vlido (10). En el mismo sentido, Rezzonico, entiende que el boleto de compraventa, es una simple promesa de venta no asimilable al contrato de compraventa aun cuando mediara tradicin de la cosa; solamente generara la obligacin de hacer u otorgar la escritura pblica pero no el derecho de exigir el cumplimiento de ninguna de las obligaciones distintas a la de escriturar que pudiera contener el boleto. b).- Borda, en cambio, afirma, que desde que los tribunales han resuelto que el comprador por boleto privado tiene derecho a exigir el cumplimiento del contrato de venta, debiendo otorgar el Juez la escritura en caso de resistencia del vendedor, carece de sentido considerar al boleto privado como una simple promesa y no como un contrato definitivo y perfecto de compraventa. En nuestro derecho positivo y pese a lo dispuesto en el Art.:1184 inc. 1, la escritura no es ya un requisito formal del contrato de compraventa, sino

solamente uno de los requisitos de la transmisin de la propiedad. El comprador por boleto privado demanda la escrituracin no para luego poder demandar la transmisin del dominio, sino porque la escrituracin lleva implcita esa transmisin. Cumplida la escrituracin, sea por el dueo, sea por el Juez, el dominio queda transferido, de tal modo que no es necesaria una nueva demanda de cumplimiento de contrato como lo sera si la escritura fuera slo un requisito formal para tener por concluido el contrato (11). Igualmente, Morello, Llambias y Bustamante Alsina, consideran que el boleto constituye un contrato de compraventa definitivo y perfecto, que autoriza a demandar el cumplimiento de las obligaciones que en l consten, en los trminos de los artculos 1412 y 1428, del C.C. (12) y no solamente la de "hacer escritura pblica", porque tal es lo que las partes han entendido acordar: comprar y vender, y no, prometido comprar y vender. c).- Por ltimo encontramos otros autores, entre ellos, Gatti y Alterini, que entienden que el boleto significara un contrato por el cual las partes se obligan a otorgar la escritura pblica para instrumentar la compraventa, que as devendra forzosa, segn lo dispuesto en el artculo 1324, inc. 2 del C.C., con lo que el cumplimiento forzoso de esta obligacin podra ser satisfecha por el juez en caso de condena a escriturar. As mismo, adems de la obligacin de escriturar, con arreglo a esta postura, el boleto podra contener otras obligaciones que resultaran exigibles an antes de ser suscriptas la escritura, por ejemplo, pago del precio, entrega de la cosa, etc (13). 5) Fundamentos a favor y en contra de la oponibilidad del boleto de compraventa, realizado por el heredero aparente, al heredero real: Entre los fundamentos contrarios a la validez de la oposicin, al heredero real, del boleto de compraventa celebrado por el heredero aparente, se pueden enumerar, los siguientes: a).- En primer trmino, el boleto de compraventa no es un acto de enajenacin propiamente dicho, sino un compromiso de enajenacin. Por l no se transmite un derecho real, sino que se asume una obligacin estrictamente personal, cuyo cumplimiento, solo puede ser requerido del que la asumi, pero no de un tercero como es el heredero real. b).- No juegan en este caso las razones de seguridad jurdica de saneamiento de los ttulos de propiedad, que imponen la convalidacin de los actos de efectiva enajenacin por el heredero aparente; quien posee un boleto de compraventa, tiene un derecho a adquirir la propiedad, pero no tiene la propiedad misma, de modo que no esta en tela de juicio el ttulo, que es lo que interesa salvaguardar. c).- Desaparecidas estas razones de orden pblico, que imponen la convalidacin de los actos de enajenacin del heredero aparente, el conflicto queda planteado entre el verdadero propietario y el tercero, que ostenta una promesa de enajenacin suscripta por quien no era dueo. La regla segn la cual nadie puede disponer de un derecho mejor que el que posee -nemo plus iuris- (Art.:3270), recupera aqu toda su vigencia. d).- Ayuda a corroborar la equidad de esta solucin, estrictamente jurdica, la consideracin de que, el que firma un boleto de compraventa solo paga normalmente un pequeo porcentaje del precio, vale decir, que el dao emergente de la anulacin no ser por lo comn muy importante (14). 6- Crtica de los fundamentos contrarios a la validez de la oposicin del boleto de compraventa (fundamentos a favor de la oponibilidad del boleto): a).- En cuanto al primer fundamento que sostiene que no es un acto de enajenacin propiamente dicho, sino un compromiso de venta, adems de no tener valor despus de la reforma, el famoso maestro, (Borda), se contradice consigo mismo: habiendo sostenido

vigorosamente que el boleto privado es un definitivo y perfecto contrato de compraventa, (ver punto n 4-b) y, ante este problema sucesorio, cambia de opinin diciendo que es solo un compromiso de venta. Agrega que por el boleto no se trasmite un derecho real, sino que se asume una obligacin estrictamente personal. Ante todo, la escritura tampoco transmite por si sola un derecho real, pues hace falta la tradicin (Art.:577) y para que la transmisin se juzgue perfeccionada la inscripcin en el registro (Art.:2505) (15). b).- Con respecto al segundo argumento, si bien es cierto que en el caso no se dan las razones de saneamiento de los ttulos de propiedad, no lo es menos que se dan, y plenamente, las que se refieren a la seguridad jurdica, pues no se renen las condiciones necesarias a sta cuando nadie puede saber si el derecho de crdito que ha obtenido en un contrato es legtimo o no, y si est sometido a la posibilidad de diluirse en una simple accin de daos y perjuicios, por el hecho de que aparezca el heredero real que desplaza al aparente. Esa falta de seguridad puede traer aparejado como consecuencia, un retraimiento en las negociaciones que sobre bienes inmuebles se realizan con quienes los han obtenido mediante un ttulo hereditario, pues en el nterin entre la celebracin del convenio y la firma de la escritura, no se sabe si la operacin podr o no materializarse. Las mismas razones de seguridad jurdica que existen para dar firmeza a las enajenaciones realizadas por el heredero aparente, se dan en el caso de los boletos de compraventa (16). c).- Se sostiene que no habiendo transmisin de la propiedad, la buena fe del tercero no es suficiente para darle firmeza al acto (en cuanto respecta al heredero real). Por otra parte, se considera que esa buena fe, no puede hacerse jugar en perjuicio del heredero real, tambin de buena fe. Indudablemente, este argumento nos coloca ante una delicada situacin que se presenta con bastante frecuencia en la vida jurdica: quin carga con las consecuencias de un acto realizado por un tercero, (en nuestro caso, el heredero aparente)?. Entendemos que en el conflicto entre los dos posibles perjudicados, debe votarse a favor de aquel que menos posibilidades tuvo para descubrir su error. Con respecto al tema en examen -y sin perjuicio de dejar aclarado la indemnidad del heredero real- estimamos que debe preferirse la situacin del adquirente de buena fe. Nos induce a ello el hecho de que el mismo contrat con quien era "propietario" con visos de realidad, sin posibilidad de descubrir la simple apariencia de la titularidad del derecho ejercido. Con las constancias de actuaciones judiciales (declaratoria de heredero o aprobacin del testamento e inscripcin en su caso de las mismas en el Registro de la Propiedad).a las que se suma la posesin de la herencia, es lgico que el tercero interviniente creyera en la bondad del ttulo del heredero aparente, a lo que se agrega que en la casi totalidad de los casos, no tiene el mismo, la menor posibilidad de descubrir la realidad de los hechos. No es lgico por otra parte que se coloque a su cargo esa indagacin, pues lo normal es que quien tiene posesin convalidada con una declaracin judicial, sea titular del derecho que ostenta. En cambio por parte del heredero real, ha podido haber una negligencia en el cuidado de su derecho, ya que tuvo la posibilidad de conocer el deceso del causante (hecho concreto ms fcil de precisar, que el de realizar la investigacin a que se obligara al tercero adquirente por boleto); como tambin su situacin de heredero. Puestos en el caso hipottico de que el heredero real no hubiera podido llegar al conocimiento de la situacin, y no se le pudiera imputar la ms mnima negligencia; en la situacin de tener que "preferir" entre l y el tercero de buena fe, creemos que lo ms

lgico es hacerlo por este ltimo, ya que l contrat con quien detentaba el "status" de propietario (17). d).- Con respecto a la argumentacin de que el comprador "solo pag un pequeo porcentaje del precio" y entonces el perjuicio que sufre por lo comn no es muy importante, tampoco consideramos que es valedero. No se trata de si se ha abonado una mayor o menor cantidad del precio, o si ha habido perjuicio grave o leve, pues de acuerdo con esa tesis, aun en los casos de ser grave el dao, tampoco el heredero real quedara obligado. Como ya lo hemos sealado, el comprador por boleto no slo debe abonar una pequea parte del precio, sino que se compromete a abonar la totalidad o gran parte del mismo en un plazo determinado, lo que puede significarle a su vez el contraer otras obligaciones o disponer de bienes para poder abonar el saldo del precio, instalar un negocio, etc.. no puede decirse pues, que por lo general el perjuicio es leve, de poca importancia, ya que puede serlo de graves consecuencias, sin que ello modifique la solucin del problema. El fondo de la cuestin est, no en el mayor o menor perjuicio que sufran o puedan sufrir las partes, sino en considerar si se dan en cada caso los extremos que la ley establece para dar una cierta estabilidad de los derechos adquiridos. La teora del derecho aparente, que debe ser interpretada desde el ngulo del tercero, pues tienen como finalidad su proteccin, justifica plenamente la interpretacin analgica que realizamos, la que por otra parte, ya ha encontrado amplio campo de aplicacin en cuanto respecta a la inclusin de los herederos testamentarios dentro del enunciado del Art.:3430 C.C. Tampoco estamos de acuerdo con la manifestacin de que con la "interpretacin estricta" al tercero de buena fe le queda expedita la accin de daos y perjuicios contra el heredero aparente, pues sta slo tendr lugar cuando se haya obrado de mala fe. Si esa ltima situacin -cuya demostracin estar a cargo del tercero- no se da o no se prueba, slo habr lugar a repetir lo entregado, por lo que los daos y perjuicios sufridos debern ser cargados exclusivamente por el tercero de buena fe. No consideramos justa, ni lgica esta solucin, pues obrando todos de buena fe -y con respecto al tercero, slo es necesario que l lo sea,- ms razonable es que, quien deba cargar con algn dao, si lo hay, sea precisamente aquel cuyo lugar fue ocupado por otro, que lo represento ante los terceros. Adems al heredero real le quedar la posibilidad de reclamar del aparente lo recibido por ste y los daos y perjuicios que su actitud le hubiera ocasionado (18). 7- Conclusiones: a).- La reforma del Cdigo Civil del ao 1968, entre otros objetivos tuvo en miras ampliar el espectro de los actos contemplados en el Art.:3430 C.C. al sustituir el trmino "enajenacin" por el de "disposicin"; dicha modificacin tuvo por efecto que sean contemplados por el artculo, actos que con anterioridad estaban excluidos, por ejemplo, la constitucin de servidumbres o usufructos sobre inmuebles Creemos que dicha norma, no debe interpretarse restrictivamente sino que debe extenderse a todas las situaciones intrnsecamente similares a la que ella define (actos de disposicin), quedando amparado de esta manera el boleto de compraventa, en el mencionado artculo, ya que por otro lado, dicha reforma tuvo como objetivo tambin, otorgar mayor estabilidad y reconocimiento a las enajenaciones de inmuebles realizadas por boletos de compraventa como queda demostrado en el Art.:1185 bis C.C (19). b).- Coincidimos con Orgaz, que son actos de disposicin "los que disminuyen o

modifican sustancialmente los elementos que forman el capital del patrimonio o que, sin estos caracteres, comprometen su porvenir por largo tiempo". Entendemos, tambin, que el boleto de compraventa constituye un contrato concluido y perfecto, como lo estipula el Art.:1323 del C.C (20). adhiriendo de esta manera a la opinin de Borda y Morello, entre otros. Por consiguiente, existen dos opciones: considerar al boleto de compraventa como acto de administracin, sindole aplicables en consecuencia, los efectos del Art.:3429 del C.C. O, incluirlo dentro del concepto de actos de disposicin expresado supra, quedando regulado de esta manera por el Art.:3430 del C.C. c).- Finalmente, consideramos en base a lo expuesto con anterioridad, que el boleto de compraventa es equiparable a un acto de disposicin, y que en virtud de la teora del derecho aparente, de la proteccin del trfico mercantil y el mantenimiento de la seguridad jurdica debe ser contemplado de lege ferenda en el Art.:3430 C.C. Notas al pie: (1) BORDA ,Guillermo. A. "Manual de Sucesiones" pag. 185. Editorial Perrot Bs.As 1991 (2) PREZ LASALA, Jos Luis "Derecho de Sucesiones" Tomo I Parte General pg. 838 Ediciones Depalma. Bs. As. (3) ZANNONI, Eduardo "Manual de Derecho de las Sucesiones" 2 Edicin . Editorial Astrea Bs. As. 1990. (4) BARBERO, Omar U. Los boletos de compra venta de inmuebles suscriptos por el heredero aparente, son vlidos respecto al heredero real? Juris, ao XXI, Tomo 42 Pg. 291 (5) VIDAL, Vernica, "Heredero Aparente", J. A 1989- IV- p. 1003. (6) Art.: 3430 (Texto originario del Cdigo, derogado Ley 17711) Los actos de enajenacin de bienes inmuebles a titulo oneroso que hubiese hecho el poseedor de la herencia, tenga o no buena fe, son igualmente vlidos respecto al heredero, cuando el poseedor es pariente del difunto en grado sucesible, y ha tomado la herencia en esta calidad por ausencia o inaccin de los parientes ms prximos, y cuando la posesin pblica y pacifica de la herencia a debido hacerle considerar como heredero, siempre que el tercero con quien hubiese contratado hubiere tenido buena fe. Si el poseedor dela herencia hubiese sido de buena fe debe slo restituir el precio que se le hubiere pagado. Si fuese de mala fe debe indemnizar a los herederos de todo perjuicio que la enajenacin haya causado. (7) ZANNONI, Eduardo. A. "Derecho de las sucesiones" Tomo I 3 Edicin Editorial Astrea Bs. As 1982 pg. 489. (8) MENDEZ COSTA, Mara Josefa, Actos de Administracin y actos de disposicin, En Revista del Notario, del Colegio de Escribanos de la Capital Federal. (Bs. As, Mayo Junio, 1970) N 711, pags. 719-720. (9) Cita a MORELLO, Augusto M. "El boleto de compraventa inmobiliaria en la Ley 17.711",en J. A, Doctrina 1969 pg. 502. (10) LOPEZ DE ZAVALIA, Fernando J. "Teora de los contratos" Tomo I Editorial Zavala 4 Edicin pg. 345. Bs. As 1997. (11) BORDA, Guillermo, "Tratado de Derecho Civil Argentino - Contratos". Editorial Perrot. Bs. As. pgs. 324-325. (13) MARIANI DE VIDAL, Marina. "Curso de Derechos Reales" Tomo I. pg. 139 Editorial Zavala Bs. As. 1998. (14) BORDA, Guillermo, A. "Tratado de Derecho Civil- Argentino (Sucesiones)" (Bs. As

1970). 7 Ed.. Editorial. Perrot. N 497 pg. 351. (15) BARBERO, Omar. U idem, ob. cit. (16) Ver fallo de la Suprema Corte de Buenos Aires fundamento del Dr. Berges: "Sealo ante todo que la norma del articulo 3430, no tiene en realidad carcter excepcional, sino que, ... es expresin de una regla o doctrina general sobre derecho aparente que aflora en diversas disposiciones del cdigo (arts. 594, 970, 996, 1967, 2130, 3542, etc.). Por lo mismo, esa norma no debe interpretarse restrictivamente sino que, al contrario debe extenderse a todas las situaciones intrnsecamente similares a la que ella define es este sentido....si esto es as, me parece forzoso considerar que el boleto de compraventa otorgado por el heredero aparente cae bajo la orbita de dicho precepto y es consiguientemente oponible a los herederos reales, porque , si bien no entraa la enajenacin mismo del inmueble obliga directamente a ella, lo que hace equiparable a un acto de enajenacin. Supr. Corte de Bs. As. 21/6/66, "in re" A., R. E. y otros c/ K., G. (suc.) J. A. 1966 - V - p.85. (17) VZQUEZ VIALARD, Antonio, "El heredero real y los boletos de compraventa suscriptos por el poseedor de la herencia" J. A, 1966 - V - Sec. Doctr. - p. 5. (18) VAZQUEZ VIALARD, Antonio, idem ob. cit. (19) Art. 1185 bis C.C.: Los boletos de compra venta de inmuebles otorgados a favor de adquirentes de buena fe, sern oponibles al concurso o quiebra del vendedor si se hubiese abonado el veinticinco por ciento del precio. El juez podr disponer en estos casos que se otorgue al comprador la escritura traslativa de dominio. (20) Art. 1323 C.C.: Habr compra y venta cuando una de las partes se obligue a transferir a la otra la propiedad de una cosa, y sta se obligue a recibirla y a pagar por ello un precio cierto en dinero.