Academia de Studii Economice

Facultatea de Economie Agroalimentara si a Mediului

PIATA FUNCIARA

CONCEPT I SFER DE CUPRINDERE n prezent, piaa funciar, prin toate componentele sale definitorii, i anume, vnzareacumprarea, coopearea, asocierea, arendarea, concesionarea i nchirierea reprezint o problematic cheie i care se afl numai n responsabilitatea politicii agrare naionale, n scopul redimensionrii structurilor de proprietate n agricultur. Piaa funciar este o component obiectiv a pieei libere i ca oricare alt piaa a factorilor de producie, presupune relaii juridice i economice n cadrul crora se confrunt cererea cu oferta asupra terenurilor ce urmeaza a fi transmise spre o nou proprietate i / sau exploatare. Relaiile economice circumscrise pieei funciare mbrac forma unor aciuni n baza crora se negociaz transmiterea proprietii sau numai a folosinei. Negocierile dintre proprietari i cumprtori, respectiv utilizatori au n vedere o anumit categorie economic specific fiecrei aciuni de transmitere a terenurilor, care, n fond definesc segmente diferite ale pieei funciare, dupa cum urmeaza: Aciuni 1. 2. 3. 4. 5. Vnzare-cumprare Asociere/cooperare Arendare Concesionare nchiriere Categorii economice specifice pre dividende arend redeven chirie

Pmntul n general, cel agricol n special, devine obiect al tranzaciilor de pia, numai dac este element al proprietii private; politica agrar, prin componentele sale proprii (sistemul legislativ i cadrul instituional) normeaz piaa funciar n ansamblul su. REGULI DE FUNCIONARE Regulile de funcionare ale pieei funciare sunt n linii generale asemnatoare cu cele de pe piaa oricrui alt bun economic, dar exist i anumite elemente specifice, deoarece: Are un caracter naional, caracter determinat de prezena factorilor economici (al cror coninut se bazeaz pe faptul c pmntul ca bun material, este o marf special, ntruct nu poate fi dislocat teritorial, nmulit, fabricat, el trebuie folosit acolo unde sa format) i politici (n virtutea crora pmntul este considerat ca element vital n existena unei naiuni); Oferta de pmnt este cea care impune regulile pe aceast pia, deoarece pmntul este limitat ca ntindere i fertilitate; Cererea, n raport cu oferta poate fi mai mare sau mai mic, cauza principal fiind dat de starea de fapt a economiei n ansamblul ei. Astfel, dac economia este in normalitate, cererea de pmnt depete oferta, determinnd preuri mai mari pe piaa funciar; dac economia este n regres, cererea de pmnt este sub nivelul ofertei, iar preurile terenurilor agricole scad;

 Cererea de terenuri este influenat i de nivelul ratei de dezvoltare economic a unei ri, regiune sau zona i de structura spaial (se poate evalua prin distribuia populaiei agricole, natura activitilor economice din zon, intensitatea folosirii terenului, nivelul de comunicare i transport, etc.); n sfera aciunilor practice nu exist un pre al pmntului n general, aa cum exist de exemplu pe tona de gru sau pe un tractor, ci fiecare teren sau parcel n parte, i are preul su. Acest pre este n funcie de locul i timpul efecturii tranzaciei comerciale, astfel c terenuri cu putere productiv identic pot avea preuri diferite pe unitatea de suprafa.1 Preul pmntului evolueaz n funcie de intensitatea cererii, celor care sunt dispui s investeasc pmnt. Exponenii ofertei sunt proprietarii terenurilor (persoane fizice sau juridice care aparin domeniului privat al statului sau particular i care fac dovada proprietii), iar ai cererii sunt cumprtorii i / sau utilizatorii acestora (persoane fizice sau juridice, ncadrai fie domeniului public, fie domeniului privat). FUNCIILE PIEEI FUNCIARE Ca oricare alt pia, piaa funciar ofer informaii agenilor economice participani la tranzaciile funciare, verific, n ultim instan, concordana dintre dimensiunea, structura i calitatea ofertei cu nivelul, structura i calitatea cererii de pmant, iar prin instrumente i prghii proprii pre, rent, arend, etc. acioneaz n direcia reglrii cererii i ofertei de pmnt pe total, ct i pe segmentele sale. Dintre funciile specifice, amintim urmtoarele: 1. Contribuia pieei funciare la ajustarea structural, la creterea dimensiunii proprietii funciare i a exploataiilor agricole, condiie esenial pentru dezvoltarea unei activiti eficiente i performante. 2. Funcionarea pieei funciare favorizeaz accesul productorilor agricoli la instituii de credit; pmntul ar putea deveni cea mai sigur garanie pentru creditul agricol. 3. Piaa funciar favorizeaz tranziia treptat a muncii agricole in sectoarele neagricole, ntruct cei care urmresc s prseasc agricultura i transfer drepturile de propritate asupra celor care rmn s lucreze n acest domeniu. 4. Piaa pmntului contribuie la realizarea unor schimbri n procesul de producie agricol n sensul nlocuirii muncii prin capital, care se produce n mod inevitabil odat cu sporirea dimensiunii exploataiilor agricole i orientarea lor ctre producia pentru pia.

Pana, Victoria, Economia i politica rural, Partea I, Universitatea din Craiova, Facultatea de tiine Economice, 1995, p.70

FACTORI n procesul de negociere, asupra intensitii aciunilor de pe piaa funciar, acioneaz dou categorii de factori favorizani, cu efect asupra cereii, ofertei i categoriilor economice specifice acestei piee (pre, arend, dividend): a) Factori cu aplicabilitate direct: - Categoria de folosin agricol - Gradul de fertilitate natural - Dimensiunea parcelei i poziia acesteia n relief - Accesibilitatea fa de caile de transport - Distana fa de pieele de aprovizionare i desfacere - Volumul investiiilor - Utiliti agricole existente (magazii, depozite, platforme, birouri) - mprejurimile exterioare i amenajrile interioare - Posibilitile folosirii alternative a terenurilor - Regimul de cadastru i publicitate funciar - Evaluarea economic determinat dup metode matematice b) Factori cu aplicabilitate general - Mediul economic normal (pozitiv), cu trend cresctor pe indicatori macroeconomici - Politicile economice, cu referire la sistemul legislativ, instituional i de susinere a agriculturii, focusate pe stimularea investiiilor n achiziia de terenuri - Sistemul financiar i de creditare, cu referire special la achiziionarea de terenuri dar i susinerea productorilor - Rata dobnzii bancare (cnd rata dobnzii este mare, intensitatea tranzaciilor funciare se diminueaz, ca urmare a gradului sczut de stimulare a ofertei) - Sistemul de taxe i impozite, formulate i aplicate ntr-o manier stimulativ pentru investitori - Rata rentabilitii produciei agricole, atractiv, comparativ cu cea din sectoarele neagricole - Gradul de competitivitate, n domeniul cererii, manifestat ntre cumpratorii de terenuri agricole - Scaderea natural a populaiei agricole, creterea gradului de mbatrnire i feminizarea a acesteia, precum i diminuarea potenialului economic al gospodriilor aranesti sunt factori care contrubuie la creterea ofertei de terenuri agricole. EVALUAREA TERENURILOR Negocierile asupra categoriilor economice amintite (pre, arend, redeven, chirie) pot avea ca punct de pornire, dar i de orientare n procesul derulrii lor ulterioare, evaluarea terenurilor, care se prezint sub dou forme:

1. Evaluarea natural sau relativ (bonitarea) nseamn ncadrarea fertilitii terenurilor pe o scar de puncte de la 0 la 100. Scara se determin difereniat pe categorii de folosin agricol i cultur i este mprit n clase de fertilitate (din 10 in 10 puncte). Aadar, bonitarea servete la determinarea produciei medii, ca parametru fizic, n funcie de calitile intrinseci ale pmntului. 2. Evaluarea economic, presupune exprimarea bneasc, pe baza unei metodologii prestabilite a mrimii valorii terenurilor. n condiiile economice actuale, evaluarea economic a pmntului creeaz condiii obiective funcionrii normale a pieei funciare. Dup instalarea comunitilor la guvernare i trecerea terenurilor n proprietatea socialist (de stat i cooperatist), piaa funciar a fost ca i inexistent. Prin urmare, categoriile economice care nsoeau circulaia liber a terenurilor, n practic, au fost abandonate, iar n teorie, tratate nu n suficient msur. Reluarea cercetrilor, dup 1965, a presupus identificarea unor criterii de comparaie oferii de pia. n toat perioada din 1991 pn n prezent, piaa funciar a funcionat n afara cadrului metodologic obinuit de evaluare a terenurilor agricole. Evident, att cercetarea tiinific, dar i experiena n domeniu (naional, ct i internaional) ofer modele viabile, adaptabile condiiilor prezentate din agricultura Romniei.