Tasacion

PERE DOMENECH BERNAT Colegiado nmero 7606 Arquitecto Tcnico e Ingeniero de Edificacin
INFORME VALORACIN VIVIENDA
INFORME DE VALORACIN EXPEDIENTE: SITUADO: POBLACIN: SOLICITANTE: 10/28124
Ramn y Cajal, 45 Local 1 08012 Barcelona -Tel. 670 257 703 Fax 932 846 217 www.arquitecnic.net
INDICES DEL PRESENTE INFORME
1. IDENTIFICACIN, SOLITANTE, FINALIDAD Y LIMITACIONES 2. VISITA, ESTADO, DOCUMENTACIN Y DATOS FINCA 3. DOCUMENTACIN UTILIZADA Y COMPROBACIONES REALIZADAS 4. LOCALIDAD Y ENTORNO 5. TERRENO 6. DESCRIPCIN DE LA EDIFICACIN 7. SUPERFICIES 8. SITUACIN URBANSTICA 9. RGIMEN DE TENENCIA Y OCUPACIN 10. ANLISIS DE MERCADO 11. COMPARABLES VIVIENDAS 12. DATOS Y CLCULO DE LOS VALORES TCNICOS 13. VALOR DE TASACIN, CONDICIONANTES Y ADVERTENCIAS 14. DOCUMENTACIN ANEXA AL INFORME E INDICACIONES
IDENTIFICACIN, SOLICITANTE, FINALIDAD

El presente documento ha sido realizado por Pere Domnech Bernat, arquitecto tcnico e ingeniero de edificacin colegiado n 7606 del Colegio de Aparejadores, Arquitectos Tcnicos e Ingenieros de la Edificacin de Barcelona.
1.1
IDENTIFICACIN Situacin: Localidad: Provincia:
1.2
SOLICITANTE Nombre: DNI/CIF:
1.3
FINALIDAD Y METODOLOGA El objeto del presente informe es la valoracin del bien a efectos de determinar su valor de mercado a fecha de valoracin, segn indicaciones del solicitante. La valoracin no se realiza para las finalidades integrantes del mbito de aplicacin de la orden ministerial ECO 805/2003 del 27 de marzo sobre normas de valoracin de bienes inmuebles y de determinados derechos para ciertas finalidades financieras, si bien se utilizan parte de los criterios de valoracin de las disposiciones que contiene.
1.4
LIMITACIONES AL DOMINIO No se han considerado limitaciones al dominio de la finca distintas de las sealadas en el informe, por lo que, en el caso de existir alguna, deber de estudiarse su incidencia en el valor de la misma.
2
2.1
VISITA, ESTADO, DOCUMENTACIN Y DATOS FINCA

VISITA AL INMUEBLE La visita al inmueble fue realizada el 8/7/2010. El presente documento ha sido realizado por el mismo tcnico que realiz la visita al inmueble. Ha sido posible la localizacin. Se adjunta plano con ubicacin y documentacin fotogrfica.
2.2
ESTADO DEL INMUEBLE El inmueble se encuentra terminado.
2.3
FINCA REGISTRAL y REFERNCIA CATASTRAL Finca registral nmero, tomo 3863, libro 433, folio 133 del Registro de la Propiedad nmero de Barcelona. Referencia catastral n
DOCUMENTACIN Y COMPROBACIONES
Vivienda en normal estado con calidades medias reformada no hace mucho en buen estado de conservacin.
3.1
DOCUMENTACIN ANALIZADA El tcnico que redacta el informe ha dispuesto de la siguiente documentacin: Documentacin registral y catastral. Adecuacin al planeamiento urbanstico vigente. Escritura de Propiedad Contrato de Arrendamiento Recibo de alquiler
3.2
COMPROBACIONES REALIZADAS Localizacin del inmueble e inspeccin ocular desde el exterior e interior. Rgimen de proteccin pblica. Proteccin del patrimonio arquitectnico. Adecuacin al planeamiento urbanstico vigente. Estado de ocupacin Estado de conservacin Calidades interiores del inmueble Consulta en pgina virtual de la oficina del Catastro.
4
4.1
LOCALIDAD Y ENTORNO
TIPO DE NCLEO Y POBLACIN Se trata de la capital de la Provincia. La poblacin de derecho, segn su ltimo censo conocido, es de 1.621.537 habitantes, siendo su poblacin de hecho sensiblemente superior a la de derecho. La tendencia de la poblacin durante los ltimos aos ha sido estable y en la actualidad esta en aumento. La actividad dominante de la poblacin es mltiple. El ncleo urbano no depende laboralmente de otros.
4.2
DELIMITACIN ENTORNO Entorno delimitado por Sant Mart, cercano a la Monumental al Parque de la Ciutadella de Barcelona.
4.3
SIGNIFICACIN DEL ENTORNO Entorno urbano con un grado de consolidacin completo y un desarrollo completo con un carcter residencial. Ordenacin en manzana cerrada, con una densidad media. La calidad de la construccin es de nivel medio en edificaciones actuales y seoriales en edificaciones antiguas, con edificaciones de 30 a 50 aos de antigedad. Se encuentra renovado alrededor de un 10%. Las nuevas construcciones representan, aproximadamente, el 1% del total. El nivel socio-econmico predominante de los habitantes del entorno es medio. El uso principal del entorno es de viviendas para primera residencia en edificios con un nmero de plantas, mas frecuente, entre cinco y diez alturas.
4.4
INFRAESTRUCTURAS DEL ENTORNO Dispone de infraestructuras con un grado de desarrollo suficiente en un aparente buen estado de conservacin. Evacuacin de aguas por red general. Abastecimiento de aguas por red general. Existe suministro elctrico. El alumbrado pblico es suficiente. Las vas de acceso estn pavimentadas.
4.5
EQUIPAMIENTO BSICO Y COMUNICACIONES El equipamiento escolar es suficiente y cercano; los centros sanitarios cubren las
necesidades de la poblacin: con suficientes instalaciones ldicas. Las comunicaciones son normales con suficientes transportes pblicos, existiendo dificultad de aparcamiento en superficie.
5
5.1
TERRENO
CARACTERSTICAS FSICAS El terreno est ocupado por la edificacin, no siendo relevante su descripcin a los efectos de la valoracin del inmueble.
5.2
INFRAESTRUCTURA INTERIOR Dotado de todos los servicios urbanos bsicos.
6
6.1
DESCRIPCIN DE LA EDIFICACIN
CARACTERSTICAS FSICAS Se trata de un edificio entre medianeras que se desarrolla en 10 plantas sobre rasante. La distribucin por uso y plantas es la siguiente: Planta baja con locales comerciales y nueve plantas destinadas a viviendas.
6.2
EQUIPAMIENTO Y ELEMENTOS COMUNES Se han considerado espacios comunes acordes con la tipologa y calidad del inmueble. El edificio cuenta con equipamiento estndar.
6.3
CARACTERSTICAS CONSTRUCTIVAS Elementos fundamentales: Fachada: Cubierta: Instalaciones: Instalacin estndar. Ascensor si. Monocapa. plana.
6.4
ESTADO ACTUAL El bloque es de construccin de 1972 y se encuentra en normal estado de conservacin con calidades medias. Se ha realizado un mantenimiento del edificio, aparentemente normal estado de conservado.
6.5
TERMINACIONES Y ACABADOS Los acabados interiores son clsicos de este tipo de viviendas en vivienda reformada para ser arrendada con calidades medias, con pavimentos de gres, pintura plstica en paredes y alicatado en zonas hmedas.
SUPERFICIES
Finca registral
Tipo vivienda Entresuelo 2
Registral 72,05
Catastral 77,00
til 63,59
Construida ec 81,00
Adoptada 81,00
La superficie registral aparentemente es la construida sin elementos comunes.
SITUACIN URBANSTICA
El inmueble se encuentra dentro de ordenacin en zona calificada como 13E.
9
9.1
RGIMEN DE TENENCIA Y OCUPACIN

SITUACIN ACTUAL
Finca registral Titular Arrendamiento Fecha del contrato Clusula de revisin de rentas
28/07/2009 SI
De acuerdo con la documentacin utilizada se considera el siguiente estado del inmueble: - Situacin de Ocupacin: arrendado - Situacin de Proteccin: Libre de venta y renta
10
10.1
ANLISIS DE MERCADO
CARACTERIZACIN Entorno con oferta baja en el mercado primario, siendo activo el mercado secundario. El nivel de renta de los demandantes potenciales es adecuado a la oferta actual, existiendo desequilibrio entre ambas debido a la recesin econmica. En fecha de valoracin el mercado sigue en fase de recesin. Los precios practicados, mas habituales, se encuentran entre 3.800,00 a 4.500,00 /m para la obra nueva, y entre 2.000 a 4.200 /m, para superficies medias. La tendencia de los precios es negativa niveles bajos con tiempos de venta estimados superiores al ao. Las viviendas de la zona tienen carcter de primera residencia.
10.2
TENDENCIAS Y EXPECTATIVAS Revalorizacin: La revalorizacin de la zona es negativa actualmente ya que estamos en un proceso de recesin con tendencia a la bajada de precios.
10.3
CARACTERSTICAS DEL INMUEBLE EN EL MERCADO Adaptacin de la tipologa valorada a la demanda: Facilidad global del inmueble para la reventa: Media Media baja
10.4
OBSERVACIONES GENERALES DEL MERCADO Capacidad de revalorizacin del inmueble: Capacidad de revalorizacin del entorno: Capacidad de revaloracin del mercado: no significativa no significativa nula / negativa
10
11
11.1
COMPARABLES VIVIENDAS
COMPARABLES USO RESIDENCIAL
Comparable 1 2 3 4 5 6
Situacin SARDENYA 90 PUJADES 7 ALABA ROC BORONAT 54 AVILA 91 BOLIBIA 31
Superficie 73,00 85,00 70,00 67,00 55,00 78,00
Calidades reformado normal reformado normal reformado normal reformado bien reformado bien normal estado
Fuente Particular Particular API Particular Particular Particular
11
12
DATOS Y CLCULO DE LOS VALORES TCNICOS

Mtodos de valoracin utilizados:
12.1
COSTE DE REEMPLAZAMIENTO (/m) El mtodo del coste de reemplazamiento calcula un valor tcnico, CRNeto, que se obtiene descontando del valor de reemplazamiento CRBruto la depreciacin fsica - por antigedad y conservacin - y funcional del edificio terminado. El coste de reemplazamiento CRBruto, es el sumatorio de las inversiones a nuevo de: valor del terreno en el que se encuentra el inmueble, el coste medio por contrata de la edificacin o rehabilitacin, y los gastos medios del mercado segn las caractersticas del inmueble necesarios para realizar el reemplazamiento. El coste de reemplazamiento CRNeto es el resultante del producto de la superficie adoptada del inmueble (construida ms parte proporcional de comunes, si le corresponden, en m) y del coste unitario de coste de reemplazamiento depreciado (en /m)
COSTE DE REEMPLAZAMIENTO (/M) Vida til del inmueble (aos) Ao de construccin (estimado o comprobado) Antigedad (aos) Factor de antigedad 100 1972 38 0,62
El valor de repercusin de suelo se calcula por el mtodo residual esttico, de acuerdo con los artculos 40, 41 y 42 de la orden ECO de 27/3/2003. USO VIVIENDA Clculo del valor del suelo por el mtodo residual esttico Valor de mercado primario: Margen "b" del beneficio del promotor (%): Coste de construccin por contrata a nuevo: Gastos necesarios para la construccin (%): Valor de repercusin de suelo: Repercusin de suelo obtenido en R.E.: Coste de construccin por contrata: Coeficiente de gastos para el CRB (%): Gastos necesarios para el CRB:
3.800,00 18,00 900,00 30,00 1.946,00 1.946,00 700,00 20,00 140,00
12
Coste de Reemplazamiento Bruto CRB: Depreciacin por amortizacin lineal: Depreciacin fsica real: Depreciacin funcional: Depreciacin acumulada: Coste de Reemplazamiento Neto CRN: Coste de construccin depreciado y gastos: 640,00 319,20 200,00 0,00
2.786,00
200,00 2.586,00
12.2
CUADRO RESUMEN DE COSTES DE REEMPLAZAMIENTO ()
Finca registral
Sup. Adoptada 81,00
V. Suelo 157.626,00 157.626,00
Coste construccin 56.700,00 56.700,00
Gastos 11.340,00 11.340,00
CRB 225.666,00 225.666,00
CRN 209.466,00 209.466,00
12.3
HOMOGENEIZACIN COMPARABLES (/m)
El mtodo de comparacin permite mediante el procedimiento de homogeneizacin de precios de inmuebles comparables (para transacciones u ofertas en el mercado), analizar las caractersticas del inmueble que se valora en relacin con otros comparables, con el objeto de deducir, por comparacin entre sus similitudes y diferencias, un precio de compraventa o de renta homogeneizado para aqul. Se muestra a continuacin los datos de inmuebles comparables utilizados, el proceso de homogeneizacin realizado a partir de su importe total en o unitario en /m y el valor de mercado por comparacin resultante. Los precios de las comparables llevan descontado el margen de negociacin y comercializacin habitual sobre la oferta directa situado entre un 10-15%. Los datos de inmuebles comparables al valorado, con objeto de determinar su valor de mercado,
13
son los siguientes: Comparable 1 2 3 4 5 6 PRECIO(/m) 2.897,26 2.900,00 2.725,71 3.361,94 2.847,27 2.871,79 HOMOGENEIZACIN 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 VALOR 2.897,26 2.900,00 2.725,71 3.361,94 2.847,27 2.871,79
2.934,00
Media ponderada de todos los comparables
Valor /m de mercado comparables viviendas
2.934,00
Comparables de viviendas existentes en oferta en el momento de la valoracin partiendo de que son ofertas de mercado y considerando que sobre una oferta se puede realizar una negociacin a la baja del precio de las mismas y no se ha de considerar la comercializacin del mismo, situndose la rebaja en el valor ofertado entre un 10 a 15%, valor descontado en las ofertas practicadas. Todos los comparables son de similar entorno, en viviendas reformadas de calidades similares a superiores, siendo en general los coeficientes similares a la unidad.
12.4
CUADRO RESUMEN DE VALORES MERCADO ()
Finca registral
Sup. til 63,59
Sup. Adoptada 81,00 81,00
V. Mercado 237.654,00 237.654,00
Correccin 1,00
V. Mercado corregido 237.654,00 237.654,00
V. Vuelo 51.840,00 51.840,00
K 1,13
14
12.5
CAPITALIZACIN RENTAS DE ACTUALIZACIN DE RENTAS ()
CONTRATO,
VALOR
POR
FLUJO DE CAJA DE ARRENDAMIENTO () El valor de actualizacin del inmueble objeto de valoracin es el valor actual (VA) de los flujos de caja- derivados de las disposiciones establecidas en un contrato de arrendamiento en vigor- y del valor de reversin. Por tanto, es el sumatorio de las rentas netas a percibir por el arrendador durante el tiempo restante de arrendamiento, actualizadas a una tasa, ms el valor actualizado de reversin del inmueble a la finalizacin del contrato de arrendamiento teniendo en cuenta la depreciacin fsica del bien debida al tiempo transcurrido. Clculo realizado en euros: euros constantes
Finca registral Titular Arrendamiento Fecha del contrato Clusula de revisin de rentas Renta bruta total de contrato (/m y mes) Renta bruta total actual (/m y mes) Gastos a cargo del arrendador Renta neta total actual (/m y mes)
28/07/2009 SI 8,64 8,64 10,00% 7,78
Finca registral
Tipo
Sup. Adoptada 63,59
Renta Neta Arrendamiento (/m mes) 7,78
Duracin pendiente contrato 48
Tasa Actualizacin Renta Anual
Valor Reversin Actual
Valor actualizacin Renta Arrendamiento 220.759,42 220.759,42
4808 vivienda Entresuelo 2
5,00 193.279,47 193.279,47
15
13
VALOR DE TASACIN, CONDICIONANTES Y ADVERTENCIAS

La finalidad del presente informe es la valoracin del bien a efectos de determinar su valor de mercado a fecha de valoracin. Segn el detalle indicado en el apartado 13.1, el valor total de la tasacin de la(s) finca(s) descritas en este informe asciende a 220.759,42 euros.
13.1
CUADRO DE VALORACIN
Finca registral
Sup. til 63,59 Valor de la finca
Sup. Adoptada 81,00
V. Mercado libre 237.654,00 237.654,00
V. Mercado Arrendado 220.759,42 220.759,42
13.2
CONDICIONANTES Y ADVERTENCIAS Condicionantes: No existen condicionantes. Advertencias: En aquellos casos en los que se han observado discrepancias entre la realidad y algunos documentos, o entre estos mismos, se han aceptado los datos que se han considerado ms ajustados a la finalidad del informe, siempre que no ha sido posible conciliarlos entre si.
El informe ha sido realizado con la finalidad de dar un valor de mercado del inmueble a tasar, Pedro Domnech Bernat no se responsabiliza de la utilizacin de este informe con finalidad distinta de aquella para la que se emiti.
En Barcelona, a 22/07/2010
16
14
DOCUMENTACIN ANEXA AL INFORME E INDICACIONES
14.1
DOCUMENTACIN GRFICA Planos o croquis de situacin y emplazamiento Fotografas Documentacin Registral Documentacin Catastral
17

Tasacion

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PERE DOMENECH BERNAT Colegiado nmero 7606 Arquitecto Tcnico e Ingeniero de Edificacin

INFORME VALORACIN VIVIENDA

INFORME DE VALORACIN EXPEDIENTE: SITUADO: POBLACIN: SOLICITANTE: 10/28124

INDICES DEL PRESENTE INFORME

IDENTIFICACIN, SOLICITANTE, FINALIDAD

IDENTIFICACIN Situacin: Localidad: Provincia:

SOLICITANTE Nombre: DNI/CIF:

VISITA, ESTADO, DOCUMENTACIN Y DATOS FINCA

ESTADO DEL INMUEBLE El inmueble se encuentra terminado.

INFRAESTRUCTURA INTERIOR Dotado de todos los servicios urbanos bsicos.

Tipo vivienda Entresuelo 2

La superficie registral aparentemente es la construida sin elementos comunes.

RGIMEN DE TENENCIA Y OCUPACIN

Situacin SARDENYA 90 PUJADES 7 ALABA ROC BORONAT 54 AVILA 91 BOLIBIA 31

Superficie 73,00 85,00 70,00 67,00 55,00 78,00

Fuente Particular Particular API Particular Particular Particular

DATOS Y CLCULO DE LOS VALORES TCNICOS

3.800,00 18,00 900,00 30,00 1.946,00 1.946,00 700,00 20,00 140,00

CUADRO RESUMEN DE COSTES DE REEMPLAZAMIENTO ()

Tipo vivienda Entresuelo 2

Sup. Adoptada 81,00

V. Suelo 157.626,00 157.626,00

Coste construccin 56.700,00 56.700,00

Gastos 11.340,00 11.340,00

CRB 225.666,00 225.666,00

CRN 209.466,00 209.466,00

HOMOGENEIZACIN COMPARABLES (/m)

Media ponderada de todos los comparables

Valor /m de mercado comparables viviendas

CUADRO RESUMEN DE VALORES MERCADO ()

Tipo vivienda Entresuelo 2

Sup. til 63,59

Sup. Adoptada 81,00 81,00

V. Mercado 237.654,00 237.654,00

V. Mercado corregido 237.654,00 237.654,00

V. Vuelo 51.840,00 51.840,00

CAPITALIZACIN RENTAS DE ACTUALIZACIN DE RENTAS ()

28/07/2009 SI 8,64 8,64 10,00% 7,78

Sup. Adoptada 63,59

Renta Neta Arrendamiento (/m mes) 7,78

Duracin pendiente contrato 48

Tasa Actualizacin Renta Anual

Valor Reversin Actual

Valor actualizacin Renta Arrendamiento 220.759,42 220.759,42

4808 vivienda Entresuelo 2

5,00 193.279,47 193.279,47

VALOR DE TASACIN, CONDICIONANTES Y ADVERTENCIAS

Tipo vivienda Entresuelo 2

Sup. til 63,59 Valor de la finca

Sup. Adoptada 81,00

V. Mercado libre 237.654,00 237.654,00

V. Mercado Arrendado 220.759,42 220.759,42

DOCUMENTACIN ANEXA AL INFORME E INDICACIONES

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