Cuprins

Cuprins.................................................................................................................................. 1 Introducere........................................................................................................................... 2 I.Date generale..................................................................................................................... 4 1.1.Condiii limitative ce stau la baza evalurii.................................................................5 1.2.Certificatul calitii evalurii........................................................................................ 5 II.Colectarea i analiza datelor necesare n procesul evalurii..............................................7 2.1.Date cu caracter general privind situaia social economic n localitatea amplasrii obiectului evalurii............................................................................................................ 7 2.2.Analiza datelor despre obiectul evaluri......................................................................8 2.3.Analiza pieei imobiliare.............................................................................................. 9 III.Aplicarea abordrilor de evaluare................................................................................... 12 III.1.Aplicarea abordrii costurilor.................................................................................... 12 III.2.Aplicarea abordrii comparative...............................................................................18 III.3.Aplicarea abordarii veniturilor...................................................................................20 III.4.Capitalizarea direct................................................................................................... 24 IV.Reconcilierea valorilor estimate...................................................................................... 27 V.Determinarea valorii de lichidare.................................................................................... 29 Bibliografie.......................................................................................................................... 32 Anexe.................................................................................................................................. 33 Anexanr.1:Obiectele analogice ....................................................................................... 33 Anexa nr.2. Date de pe geoportal.................................................................................... 34 Anexa nr.3. Fotografiile obiectului evalurii....................................................................34 Anexa nr.4 . Sarcina evalurii.......................................................................................... 35 Anexa nr.5. Dosarul Cadastral......................................................................................... 36

Introducere
Activitatea de evaluare este o ramur relativ nou n Republica Moldova, care a srbtorit anul acesta 10 ani ca gen independent de activitate. Necesitatea de a determina valoarea de pia a bunurilor imobiliare a aprut n urma procesului formrii pieii imobiliare secundare, cnd s-au activizat operaiile de vnzare, cumprare, donaie, gajare a bunurilor immobile etc. formarea pieii civilizate a serviciilor de evaluare este legat nu numai de nelegerea i aplicarea corect de ctre evaluatorii din Republica Moldova a metodelor de pia de evaluare, ci i de crearea infrastructurii corespunztoare a pieii. Dezvoltarea pieii imobiliare are o importan deosebit pentru statornicirea unui stat, stabil din punct de vedere economic. nsemntatea acesatei piee este determinat de particularitile sale.pe de o parte aceasta este o sfer a relaiilor ce cuprinde nu numai subiecii activitii antreprenoriale. Pe de o alt parete piaa imobiliar este un element component esenial al economiei de pia. Piaa imobiliar difinete totalitatea bunurilor immobile i a drepturilor asupra acestora, care fac obiectul actului de vnzare cumprare. Noiunea de pia imobiliara nglobeaz i un ansamblu instituii i proceduri care au drept scop s-i adune la un loc pe cumprtorii i vnztorii unei mrfi special diferitele drepturi asupra bunurilor imobiliare. Piaa este un set de mecanisme special, prin intermediul crora se transmit drepturi de proprietate i interesele legate de acesta, se stabilesc preurile i se repartizeaz spaial ntre diferite variante concurente de gestionare a pmntului. Constiruirea pieii imobiliare ncepe n anul 1989, cnd a fost adopatat hotarrea cnd se permitea vnzarea i cumprarea spaiului locative de stat i obtesc. ns procesul de formare a pie ii imobiliare a luat amploare doar n 1992, cnd s-au creat condiiile obiective pentru tranzaciile imobiliare. O mare importan pentru Republica Moldova o are piaa funciar, piaa capitalului, piaa mrfurilor i serviciilor precum i piaa forei de munc. Atrgnd atenie acestor ramuri trebuie de luat n consideraie faptul ca fr piaa imobilului dezvoltarea acestori ramuri ar fi imposibil. Scopul lucrarii este apreciarea valorii de lichidare a bunului imobil cu destinaie comercial a oficiului din mun. Chiinu str. Columna 131 pentru credit ipotecar. n cele cinci capitol ale lucrrii am analizat i am evideniat importana procesului de evaluare. n primul capitol Date generale se urmrete familiarizarea cu noiunile de baz privind evaluarea bunurilor imobile cu destinaie comercial i defenirea misiunii de evaluare, aici se include supoziiile i restriciile folosite n procesul de evaluare, constringerile impuse asupra evalurii bunului imobil de ctre evaluator, benifeciarul serviciilor de evaluare sau de actele normative, iar certificatul calitii de
2

evaluare conine confirmarea dezingteresrii evaluatorului n procesul evalurii obiectului supus evalurii, precum i snt stipulate momentele cheie privind, calitatea lucrrilor de evaluare. Capitolul doi Date cu caracter general privind situaia social economic n localitatea amplasrii obiectului evalurii snt prezentate date privind analiza pieii imobiliare. n capitolul trei Aplicarea abordrilor de evaluare, aici este determinat valoarea de pia i celelalte valori care trebuie determinate n procesul de evaluare prin cele trei abordri de evaluare. n capitolul patru Reconcilierea valorilor estimate am efectuat ultima etap ntr-un raport de evaluare i anume am determinat valoare de pia a terenului evaluat, innd cont de scopul evalurii i atribuindui fiecrei metode de evaluare folosite, coeficienii de pondere adecvai. n capitolul cinci Determinarea valorii de lichidare, aici se analizeaz cazurile de determinare a valorii de lichidare, factorii de influien asupra valorii de lichidare, metodele existente de determinare a valorii de lichidare i nsi determinarea valorii de lichidare Lucrarea se finalizeaz cu concluzii privitoare la evaluarea efectuat si anexe referitoare la bunul imobil evaluat.

I.

Date generale

Una din etapele de evaluare este definirea misiunii de evaluare care este efectuat de evaluator n comun acord cu benificiarul serviciilor de evaluare i are drept scop stabilirea condiiilor i criteriilor de desfurare a lucrrilor de evaluare. Definirea misiunii de evaluare const din urmtoarele elemente: 1. 2. 3. 4. 5. 6. Identificarea obiectului evalurii; Identificarea drepturilor patrimoniale asupra obiectului evalurii; Identificarea scopului evalurii; Definiia tipului valorii estimate; Identificarea domeniului de aplicare a rezultatelor evalurii; Identificarea condiiilor limitative ce stau la baza evalurii.

Tabelul 1.1. Descrierea obiectului evalurii Obiectul evalurii Componena obiectului evalurii Proprietarul obiectului evalurii Amplasarea obiectului evalurii Data inspeciei la faa locului Data evalurii Data ntocmirii raportului Scopul evalurii Destinaia evalurii [Sursa : ntocmit de autor] Bloc principal Lit. B, oficiu Construcie capital, oficiu Panov Alexandr Mihailovici or.Chiinu, str. Columna 131, nr. cadastral 01005190143 20.12.2012 09.01.2013 14.01.2013 Aprecierea valorii de lichidare Pentru credit ipotecar

1.1.

Condiii limitative ce stau la baza evalurii

Conform Regulamentului Provizoriu privind evaluarea bunurilor imobile, condiiile limitative constituie partea integrat a raportului de evaluare avnd drep scop de a evita pe parcurs situaiile de comflict, printre cele mai importante pot fi considerate urmtoarele supoziii i restricii principale: 1. 2. Prezentul raport este valabil numai integral i numai n scopurile indicate n el; Evaluatorul nu poart rspundere pentru descrierea juridic a drepturilor asupra

proprietii evaluaate sau pentru chestiunile ce in de examinarea drepturilor de proprietate. Dreptul de proprietate se consider autentic, proprietatea evaluat se consider liber de orice pretenii sau restric ii n afar de cele indicate n raport; 3. Evaluatorul presupune lipsa oricror factori ascuni care influeneaz evaluarea i starea proprietii. Evaluatorul nu poart rspundere pentru unor asemenea factori ascuni nici pentru necesitatea elucidrii lor; 4. Datele obinute de evaluator i care se cuprind n raport se consider veridice. Totodat evaluatorul nu poate s dea intenia veridicitatea absolut a informaiei, de aceea pentru toate datele se indic sursa de informaie; 5. 6. 7. 8. ar; 9. Evaluatorul nu-i asum nici o responsabilitate pentru existena vreunui contaminant i nici nu solicit o expertiz sau o cercetare tiinifico-necesar pentru a fi descoperit. Dac ulterior se va stabili c exist o contaminare pe proprietatea analizat aceasta ar putea diminua valoarea raportat; 10. Raportul de evaluare conine prerea profesional a evaluatorului reletiv la valoarea imobilului i nu reprezint garania c bunul imobil va fi comercializat la preul indicat n raport. Nici clientul, nici evaluatorul nu pot folosi raportul altfel de ct comform prevederilor Informaia rezultant evalurii este strict confidenial i poate fi oferit numai n cazurile Prerea evaluatorului relativla valoarea proprietii este valabil numai la data evalurii; Evaluatorul nu-i asum nici o raspundere privind schimbarile factorilor economici, contractului prestrii servicii evaluare; prevzute de legislaie;

sociali i legislativi ce pot interveni dupp data evalurii precum i influena situaiei economice din

1.2.
1.

Certificatul calitii evalurii

Afirmaiile i faptele cuprinse n prezentul raport sunt corecte i exacte;
5

Evaluatorul ce a efectuat o evaluare n baza cunotinelor i convingerilor lui confirm:

2. 3.

Analiza opiniilor i concluziilor enunate corespund supoziiilor fcute i condiiilor Nam avut interes material curent sau de perspectiv vis-a-vis de obiectul evalurii i este

limit, analiza independent i profesional precum i concluziile aparinndui personal; liber de orice angajamente suplimentare (n afara angajamentelor) rezultante contractului prestri servicii de evaluare fa de careva parte legat de obiectul evalurii; 4. Plata pentru serviciile prestate nu ine de o anumit valoare de obiectul evaluat, nedepinznd de asemenea de careva valoare calculat n prealabil sau de valoare stabilit n valoarea uneia din pri; 5. Analiza informaiei opiniile i concluziile cuprinse n raport corespund legislaiei n vigoare, cerinelor standardelor profesionale europene aprobate n evaluarea proprietii imobiliare i Camerei Naionale de Imobil din R.M., regulamentul provizoriu privind evaluarea bunului imobil aprobat prin Hotrrea Guvernului Republicii Moldova nr. 958 din 04.08. 2003; 6. A fost efectuat cerecetarea personal a bunului imobil supus evaluarii la 10 decembrie 2012 (data evalurii 20.12.2012) de ctre Vinevscaia Liudmila n prezena UTM.

II.
2.1.

Colectarea i analiza datelor necesare n procesul evalurii

Date cu caracter general privind situaia social economic n localitatea

amplasrii obiectului evalurii

Biroul Naional de Statistic informeaz c, conform datelor operative, n anul 2012 produsul intern brut a constituie la momentul de fa 39295 mil. lei n valoare nominal, preuri curente de pia. Volumul cifrei de afcere n pe piaa de servicii i comer n luna septembrie 2012 s-a deminuat cu 2 % (n preuri comparabile) fa de luna precedent i cu 1,5 %, comparative cu luna septembrie a alnului 2011. Evoluia preurilor produciei industriale n Republica Moldova n luna octombrie 2012. Preurile productorului n industrie au rmas la nivelul lunii septembrie curent, totodat au nregistrat creteri cu 4,1% fa de decembrie 2011 i cu 5,0% fa de octombrie 2011. n industria prelucrtoare n luna octombrie 2012 preurile s-au majorat cu 3,9% fa de decembrie 2011, cu 4,1% fa de octombrie 2011 i s-au micorat cu 0,1% fa de luna septembrie a anului curent . Salarial mediu n septembrie 2012 a fost de 3421,5 lei, nregistrnd o cretere cu 8,3% fa de luna septembrie 2011.n sfera bugetar ctigul salarial mediu a constituit n luna septembrie curent 3123,1 lei (+10,5% fa de septembrie 2011). n sectorul economic (real) ctigul salarial a nregistrat 3555,7 lei (+7,4% fa de septembrie 2011).Indicele ctigului salarial real pentru luna septembrie 2012 fa de luna septembrie 2011 a fost de 103,2%. n trimestrul II 2012 mrimea medie a minimului de existen a constituit 1455,1 lei pe o persoan, fiind la nivelul trimestrului precedent (1455,7 lei). Totodat, comparativ cu trimestrul II 2011 minimul de existen a sczut cu 3,2% n condiiile n care Indicele Preurilor de Consum la produsele alimentare a constituit 101,9%. n trimestru III 2012 populaia economic activ (populaia ocupat plus omerii) a Republicii Moldova a constituit 1286,9 mii persoane, fiind n descretere cu 4,5% (-60,3 mii) fa de tr.III 2011. Structura populaiei active s-a modificat dup cum urmeaz: ponderea populaiei ocupate a crescut de la 94,7% la 95,2%, iar ponderea omerilor s-a micorat de la 5,3% la 4,8%. Rata de activitate a populaiei de 15 ani i peste (proporia populaiei active de 15 ani i peste n populaia total n vrst de 15 ani i peste) a constituit 43,1%, fiind n descretere fa de valoarea trimestrului respectiv al anului precedent (45,3%). Acest indicator a atins valori mai nalte n rndul populaiei masculine 46,0%, n comparaie cu rata pentru femei 40,5%. Ratele de activitate pe medii au nregistrat urmtoarele valori: 46,5% n mediul urban i 40,7% n mediul rural. n categoria de vrst 15-29 ani acest indicator a avut valoarea 32,6%, iar n categoria 15-64 ani (vrst de munc n rile
7

Uniunii Europene conform metodologiei Eurostat) 47,9%, micorndu-se cu 2,3 p.p. fa de nivelul trimestrului III 2011. Rata de activitate a populaiei n vrst de munc (16-56 ani pentru femei i 1661ani pentru brbai2) a fost de 50,4%. Populaia ocupat a constituit 1224,7 mii persoane, micorndu-se cu 4,0% fa de trimestrul III 2011. Ca i n cazul populaiei economic active, nu au fost nregistrate dispariti pe sexe (49,6% femei i 50,4% brbai). Aceeai situaie s-a nregistrat i n repartiia pe medii (44,3% mediul urban i 55,7% mediul rural).

2.2.
Nr. Ord 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11

Analiza datelor despre obiectul evaluri

Tabelul 2.1. Caracteristica general a obiectului evalurii Elementele descrierii Amplasament Semnificaia Mun. Chiinu, str. Columna 131 strad asfaltat dens 1 367,7 1918/reparaii curente Apeduct, canalizare, reele electrice, termicecentralizate, canale de ventilare, telefon nu sunt bun n prezena obiectului sunt prezente linii electrice de tensiune nalt

Comunicaii de transport Amenajarea urban Numrul obiectelor evaluate Suprafaa total a terenului aferent, ha Suprafaa total interioar, m Anul construciei anul / anul ultimei repareii capitale Utilarea obiectului Construcii auxiliare Starea tehnic Starea ecologic Deprtarea pn la: centrul oraului

12 13 14

se afl n centrul oraului Rutele de transport public trec pe ling obiectul staiile transport public, m evalurii Utilizarea imobilului se utilizeaz n calitate de oficiu Print-Imobil SRL Dreptul de proprietate supus evalurii Privat [sursa: ntocmit de autor n baza informaiei prezentate de la OCT]

Obiectul evalurii reprezint un oficiu, factorii care influieneaz pozitiv asupra valorii de pia a obiectului este amplasamentul reuit, care se afl n centru oraului Chiinu pe strada Columna,dar aceasta fiind i un factor negativ deoarece pe aceast strad circul transportul public i deseori se formeaz ambuteiaje, starea ecologica este satisfctoare fiind prezente linii de tensiune nalt etc.
8

Factorii negativi care influieneaz asupra valorii de pia a obiectului evalurii snt: marimea strazii care nu a fost planificat pentru un flux aa de mare de automobile, lipsa parcrilor este un factor care deminuiaz valoarea bunului imobil supus evalurii. Destinaia obiectului coincide cu cea mai buna i eficient utilizare a lui. n procesul inspectrii este necesar s fie remarcate toate deficienele n construcie i se recomand fie fotografiat ntregul obiect precum i defeciunile remarcate, cum ar fi fisurile pereilor. La etapa iniial de desfurare a lucrrilor de evaluare, evaluatorul trebuie s studieze minuios toat documentaia tehnic a obiectului evalurii, s determine parametrii de baz ce caracterizeaz obictul la data evalurii i s inspecteze obiectul evalurii. Este important s fie fixata data inspectrii obiectului evalurii, deoarece conform practecii generale, data evalurii, indicat n raport, este considerat data ultimei inspectri, a bunului imobiliar. Tabelul 2.2.. Caracteristica tehnic a obiectului evalurii Nr. ord . Denumirea construciei sau a ncperii izolate Materialul elementelor constructive Parametri i dimensiuni caracteristice

Fundaia - but; Pereii exteriori - but; Pereii despritori gips; Planeu de pod lemn; Nr. Etaje - 1 Blocul principal Lit. Acoperi ardezie; Suprafaa la sol 237 m2; B, oficiu, Pardosea ciment; Suprafaa util 368 m2; Anul construciei Goluri de geam duble din PVC; H etaj- 4 m; 1918 Goluri de ui lemn, PVC; nlimea cldirii 10 m; Finisaj interior tencuire; Volumul cldirii 2370 m3. Finisaj exterior decorativ; Instalaii interioare apeduct, current electric, canalizare, telefon, sistem de nclzire. [sursa:ntocmit de autor n baza informaiei prezentate de la OCT]

2.3.

Analiza pieei imobiliare

Analiza general a pieii imobiliare. Prima jumtate a anului 2012 nu difer cu mult fa de perioada anterioar. Dar unul dintre principalele puncte de remarcat este faptul c dezvoltatorii au devenit mult mai ateni la obligaiile
9

asumate. Acest lucru se reflect nu numai n termenii de dare n exploatare a obiectelor imobiliare, dar, de asemenea i la numeroase aspecte legale i financiare ale cadrului contractual, precum i obligaiile asumate faa de clienii, n construcia, n cazul n care investitorul poate simti mai sigur. Pe parcursul lunii septembrie anul curent, n registrul bunurilor imobile au fost efectuate 28449 de nregistrri, ceea ce constituie cu 4% (1328 nregistrri) mai puin dect pe parcursul lunii similare a anului 2011 (29777). Numrul tranzaciilor imobiliare (vnzare-cumprare, motenire, donaii, schimb) nregistrate n cadastrul bunurilor imobile n luna septembrie, 2012 constituie 21519, sau cu 5% (1204 nregistrri) mai puin dect n luna similar a anului 2011 (22723). Numrul tranzaciilor de vnzare cumprare a bunurilor imobile nregistrate n luna septembrie, 2012 constituie 7242, sau cu 9% ( 726 nregistrri) mai puin dect n luna similar a anului 2011 (7968). Numrul ipotecilor nregistrate pe parcursul lunii septembrie, 2012 constituie 1599, ceea ce e cu 12% mai mult fa de perioada analogic a anului 2011 (1430). Municipiului Chiinu i revine 44% (706 nregistrri) din totalul ipotecilor nregistrate pe teritoriul Moldovei n perioada raportat. Numarul total de tranzacii de vinzare- cumparare din luna ianuarie-septembrie 2012 constituie 77 783 de tranzacii pe republic. Diagrama 1. Numarul total de tranzacii de vinzare- cumparare din luna ianuarie-septembrie 2012
august 10% iulie 10% m ai 10% aprilie 11% m artie 12% septem brie 9% ianuarie 14%

februarie 12%

iunie 12%

[Sursa :elaborat de autor n baza datelor prezentate de .S. Cadastru]

Piaa imobilelor cu destinaie comercial Pe parcursul anului 2012 preurile la bunurile imobile comerciale i oficii din or. Chiinu au avut o dinamic pozitiv. Spre finele anului 2012 preul de ofert mediu la spaiile comerciale constituia circa 1100 /m (diagrama2), iar pentru oficii 900-970 /m (diagrama2). Cea mai variat gam de ofert sunt la imobilele comerciale cu suprafeele ntre 200-400 m, n schimb la oficii cele mai multe oferte
10

sunt cele cu suprafaa pn la 100 m. Aceasta se datoreaz faptului c n cele mai multe cazuri oficiile sunt amplasate n blocuri locative, unde apartamentele au fost scoase din fondul locuibil i trecute n cel nelocuibil. Comparativ cu a. 2011 preurile de ofert medii pentru a. 2012 sunt constante. Preurile de ofert medii la spaiile comerciale i oficiile din municipiul Chiinu constituiau n medie 500 /m, iar n ar de la 200 la 300 /m. n anul 2012 au aprut n vnzare mai multe blocuri administrative din raioanele republicii, preurile de ofert constituiau de la 100 la 300 /m. Diagrama 2. Dinamica preurilor medii de ofert la oficii spaii comerciale din or. Chiinu pentru anul 2012

Dinam icapreurilor m edii deofertlaoficii i apa ii com ercialedin or .C hiin upentrua nul 2012
2500 2000 1500 1000 500 0 711 635 867 674 934 980 982 1159 1213 1050 996 1046 1095 1097 934 920 956 1032 930 968 938 987 899 973
Preurile la ofiicii, euro/mp Preurile la spaiile comerciale, euro/mp

[sursa: elaborate n baza datelor Ageniei Relaii Funciare i Cadastru] Un alt segment de bunuri imobile din categoria bunurilor ce aduc venituri sunt obiectele industriale. La acest tip de bunuri imobile preurile de ofert medii pentru or. Chiinu constituiau n a. 2011 de la 400 la 600 /m. Cele mai multe oferte sunt n sectorul Ciocana al or. Chiinu. Preurile de ofert n a. 2011 n mun. Chiinu i n ar constituiau n medie 200-250 /m. Cu toate acestea au fost oferte de 19 /m i de 740 /m. Preurile obiectelor industriale sunt n dependen de suprafeele i de tipul producerii.

11

III.
III.1.

Aplicarea abordrilor de evaluare

Aplicarea abordrii costurilor

Abordarea costurilor presupune determinarea valorii de pia a obiectului evalurii ca totalitatea cheltuielilor necesare pentru crearea lui ca n stare curent minus deprecierea acumulat. Formula general conform acestei abordri: V= Vpt+( Vcn Dacum ); (1) Unde: V - valoarea bunului imobil; Vt - valoarea de piaa a terenului; Vc - valoarea de reconstituire sau de nlocuire a construciei evaluate considerate ca noi; D - deprecierea acumulat; Etapele principale de realizare a abordarii costurilor snt: 1) 2) Determinarea valorii de pia a terenului ca fiind considerat liber i disponibil pentru cea Se determin valoarea construciei considerate noi, n valoarea constructiei noi se include mai bun i eficient utilizare; nemijlocit cheltuielele legate de contrucie obiectului, cheltuielile indirect i benificiului investitorului. Determinarea valorii de reconstituire reprezint suma cheltuielilor necesare penteu crearea unei copii exacte a cldirii sau consteuciei evaluate, calculat n baza preurilor de pia existente la data evalurii cu aplicarea metodelor i tehnicilor identice celor utilizate pentru construcia obiectului evalurii i innd cont de uzura lui.[4] Valoarea de reconstituire a obiectului evalurii este constituit din urmatoarele elemente: 1. 2. 3. Costul construciei; Cheltuielile indirecte; Benificiul investitorului.

Costul construciei reprezint totalitatea cheltuielilor legate nemijlocit de construcia obiectului. Costul construciei se determin n baza normelor de deviz i altor documente normative. Cheltuielile indirecte reprezint totalitatea cheltuielilor legate de marketing, publicitate, asigurare, achitarea impozitelor, cheltuielile curente pentru meninerea obiectului n perioada dintre finalizarea lucrrilor de construcie i vnzarea obiectului. Cheltuielile indirecte se calculeaz n baza documentaiei investitorului i analizei pieei construciilor noi. Beneficiul investitorului reprezint recompensa pentru riscul legat de realizarea proiectului de investiii. Mrimea beneficiului investitorului depinde de situaia concret de pe pia i se determin n baza analizei celei mai bune i eficiente utilizri.
12

Tabelul 4. Determinarea valorii de pia a terenului prin metoda analizei comparative a vnzrilor Terenurile analogice 1 2 3 Chiinu, str. Chiinu, Chiinu, Koglniceanu col str.Tighina str.Puchin str. Tighina 600000 600000 550000 10 11 9 60000 54545 61111 privat privat privat 1.00 1.00 1.00 60000 54545 61111 pia pia pia 1.00 60000 ofert 0.9 54000 pia 1.00 1.00 54545 ofert 0.9 49091 pia 1.00 1.00 61111 ofert 0.9 55000 pia 1.00 55000 www.999.md 78871543 Centru 1.00 55000 0 1.00 55000 Bun 1.00 55000 neregulat 1.02 56100 0.9180 1

Nr.

Parametrii de comparaie

Terenul evaluat

1 2 3 4

Preul de ofert, euro Suprafaa, ari Preul de oferta 1 ar/euro Dreptul de proprietate Ajustarea dreptului de proprietate Preul ajustat, euro Condiiile de finanare Ajustatrea condiiilor de finanare Preul ajustat, euro Condiiile de pia

11.43 privat

Ajustatrea condiiilor de pia Preul ajustat, euro Condiiile tranzaciei

7 8 9

Ajustatrea condiiilor de pia Preul ajustat, euro Argumentarea Amplasarea Ajustarea pentru amplasare Preul ajustat, euro Distana pn la centru, km

54000 49091 www.999.md www.999.md 60578880 78088886 Centru Centru Centru 1.00 1.00 0 54000 0 49091 0

10

11

12 13 14 15 16 17

Ajustarea distana pn la centru 1.00 1.00 Preul ajustat, euro 54000 49091 Starea ecologic bun bun bun Ajustarea starea ecologic 1.00 1.00 Preul ajustat, euro 54000 49091 Forma sectorului regulat regulat regulat Ajustarea forma sectorului 1.00 1.00 Preul ajustat, euro 54000 49091 Corecia general 0.9000 0.9000 Ponderea 3 2 Preul mediu ponderat pe 1 ar/euro 52714 Preul mediu ponderat pe 1 ar/lei 829618 Valoarea terenului evaluat, euro 602517 [sursa: tocmit de autor n urma calculelor efectuate ]
13

Valoarea de pia a terenului pentru construcii, determinat prin metoda analizei comparative a vnzrilor este de 602 517 euro, sau de 9 482 533lei (1euro = 15,7382 lei, BNM 9.01.2013).

Determinarea valorii de reconstituire Pentru a determina valoarea bunului imobil supus evalurii, am utilizat Culegerea indicilor comasai pentru determinarea valorii de reconstituire. Tabelul 3.2. Determinarea valorii de reconstituire a oficiului Print-Imobil S.R.L Denumirea Valoarea de reconstituire a 1m a oficiului Print-ImobilS.R.L, nr cadastral 01005190143 Volumul construciei Valoarea de reconstiture cu evidena Cheltuielilor indirecte Valoarea de reconstiture cu evidena Beneficiului investitorului Valoarea de reconstituire a obiectului cu evidena TVA U/M Perioada Coificienii de calcul K84=1,21 Valoarea unei unitai, lei Valoarea total, lei

m m lei lei lei

Conform ICVR Trimestrul Culegerea Nr.26 K =1,67 91 III, 2012 tabelul 51, 27,2 K12= 27528 ruble/m 1.2 1.25 1.2

1513.02 2370 4303029 5378786 6454543

[sursa: tocmit de autor n baza ICVR i a volumului ] Valoarea de reconstituire a oficiului Print-Imobil S.R.L din or. Chi inu, str. Columna 131 constituie 6 454 543 lei.

La determinarea valorii de reconstituire sau de nlocuire a bunului imobil este necesar de luat n considerare mrimea deprecierii acumulate, care reprezint reducerea calitilor de consum ale bunului imobil din punct de vedere al cumprtorului potenial i se manifest prin diminuarea valorii bunului n urma aciunii diferitor factori. Se disting urmtoarele forme ale deprecierii: a) uzura fizic;
14

b) deprecierea funcional; c) deprecierea economic. Uzura fizic reprezint o reducere a valorii bunului imobil care se datoreaz deteriorrii lui sub influena factorului timpului i altor factori externi (factorii fizici, chimici, exploatarea incorect a cldirii, ntreinerea nesatisfctoare a construciei etc.). Tabelul 3.3. Determinarea uzurii fizice Denumirea elementelor de construcie Gradul de uzur a elementelor, % Greutatea specific a Uzura fizic elementelor, calculat, % % 4 1.2 33 8.25 23 3.45 2 0.3 9 1.8 6 1.2 11 2.2 10 2 100 (2) 2.8 0.5 21.7

Starea Tehnic

Fundaia satisfctoare 30 Pereii portani i despritori satisfctoare 25 Planeu absolut satisfctoare 15 Acoperi absolut satisfctoare 15 Pardoseaua absolut satisfctoare 20 Goluri absolut satisfctoare 20 Lucrri de finisare absolut satisfctoare 20 Instalaii tehnico-sanitare i satisfctoare 28 electro-tehnice Altele satisfctoare 25 Total [sursa: ntocmit de autor n urma efecturii calculelor cu ajutorul ICVR] Vr * Uf = 0,22 * 6 454 543 = 1 419 999 lei

Concluzie: Mrimea uzurii fizice a obiectului evalurii constituie 21,7 % sau 1 419 999 lei. n urma inspectrii obiectului, am determinat, prin metoda vizual, uzura fizic recuperabil i am calculate mrimea ei n cadrul valorii de reconstituire

Tabelul 3.4. Determinarea valorii reziduale a elementelor de construcie Nr. Determinarea elementelor de construcie Fundaia Pereii Planeu Acoperiul Pardoseala Valoarea de reconstiruire, lei 258182 2129999 1484545 129091 580909
15

Uzura fizic % 30 25 15 15 20 lei 77455 532500 222682 19364 116182

Valoarea rezidual, lei 180727 1597499 1261863 109727 464727

1 2 3 4 5

6 7 8 9

Goluri 387273 20 77455 Lucrri de finisare 710000 20 142000 Instalaii tehnico-sanitare i 645454 28 180727 electro-tehnice Altele 129091 25 32273 Total 6454543 [Sursa : ntocmit de autor n urma calculelor]

309818 568000 464727 96818 5053907

Valoarea rezidual este de 5053907 lei Tabelul 3.5. Determinarea uzurii fizice nerecuperabile ale elementelor de scurt durat Denumirea elementelor Valoarea rezidual, constructive de scurt durat lei Acoperiul Pardoseaua Goluri Finisajul Instalaii tehnico-sanitare i electrice Altele Total 126509 528627 364036 631900 580909 Durata de exploatare, ani Efectiv 5.00 10.00 15.00 5.00 15.00 Normativ 37.00 40.00 20.00 25.00 30.00 Mrimea Uzura, % uzurii, lei 2.00 2530 25.00 132157 75.00 273027 20.00 126380 50.00 28.57 290455 36145 860694

126509 10.00 35.00 2358490 [Sursa : ntocmit de autor n urma calculelor]

Mrimea uzurii nerecuperabile ale elementelor de scurt durata este egal cu 860694 lei.

Tabelul 3.6. Determinatrea uzurii fizice nerecuperabile a elementelor de lung durat Nr. 1 2 3 Indicatori Valoarea de reconstituire total, lei Uzura fizic recuperabil, lei Uzura fizic nerecuperabil a elementelor de scurt durat, lei Valoarea 6454543 1419999 860694

16

4 5 6 7 8

Valoarea de reconstituire a elementelor de lung durat cu uzura fizic nerecuperabil, lei Vrsta efectiv a cldirii, ani Durata de exploatare normativ a cldirii, ani Coeficientul uzurii Uzura fizic nerecuperabil a elementelor de lung durat [Sursa : ntocmit de autor n urma calculelor]

4173850 40 100 0.40 1669540

Valoarea uzurii fizice nerecuperabile a elementelor de lung durat este de 1669540lei

Tabelul 3.7. Determinarea uzurii fizice totale Nr. 1 2 3 4 5 Indicatori Uzura fizic recuperabil, lei 1419999 Uzura fizic nerecuperabil a elementelor de scurt durat, 860694 lei Uzura fizic nerecuperabil a elemntelor de lung durat, 1669540 lei Uzura fizic total, lei 3950233 Total 3950233 [Sursa : ntocmit de autor n urma calculelor]

n final s-a determinat uzura fizic total a cladirii care este de 3950233 lei. Deprecierea funcional Deprecierea funcional sau nvechirea funcional, este legat de dezvoltarea tehnologiilor moderne care permit crearea obiectelor noi ce satisfac mult mai eficient cerinele pieei. Deprecierea funcional este determinat de necorespunderea caracteristicilor cldirilor i construciilor standardelor contemporane ale pieei i cerinelor consumatorilor (proiecte nvechite, utilaj tehnologic nvechit i altele). Plata de arend lunar constituie 14 euro/ lun/m2. Pierderele medii constituie 0,3 euro/m 2/lun, deoarece analiznd segmentul respective de pia am constatat o diminuare a plaii de arend fa de alte obiecte ce corespund tuturor cerinelor. P = 0,3 euro *15,7382 lei *12 luni *367,7 m2= 20833 lei/an Rata de capitalizare pentru obiectul evaluat se vadetermina dup formula: R = VON / Vp;
17

(3)

(4)

Unde: VON- venitul operaional net; Vp- valoarea de pia VON = 14 * 15,7382 * 367,7 * 12 luni = 972205 lei /an Cursul valutar stabilit de BNM la data 9.01.2013 constitue 1 euro 15,7382 lei R= 972205 / 9482533 = 0,10 sau 10 % Deprecierea funcional a obiectului evalurii : Dfun = Parend / R = 20833 / 0,10 = 208330 lei (5)

Deprecierea economic este determinat de influena unor factori externi asupra bunului imobil. Factorii externi includ: schimbrile n economia rii, schimbrile pe piaa imobiliar, schimbrile n legislaia naional, modificarea condiiilor de finanare i altele. Deprecierea acumulat conform metodei segregrii: Dacum= Uf + Df +De = 3950233 + 208330 +0 = 4158563 lei 11 78513 lei sau 748403 euro (cursul BNM la data 9.01.2013, 1 euro = 15,7382 lei) Vp= Vpt+( Vr - Da ) = 9482533+ (6454543 - 4158563) = 1178513 lei (7) (6) Aplicnd abordarea prin metoda costurilor valoarea de pia a bunului imobil evaluat va constitui

III.2.

Aplicarea abordrii comparative

Abordarea vnzrilor comparabile modeleaz comportamentul participanilor la piaa imobiliar, n baza datelor despre tranzaciile efectuate recent la care au participat obiectele similare obiectului evalurii sau n baza ofertei curente a proprietilor imobiliare similare. Criteriul de selectare a obiectelor similare presupune asemnarea acestor obiecte cu obiectul evaluat dup caracteristicile de baz. Preurile proprietilor imobiliare similare snt ajustate, pentru diferenele ntre obiectele similare i proprietatea imobiliar evaluat. Aceast metod este cea mai des utilizat pentru estimarea valorii terenului i metoda prioritar n cazul cnd sunt disponibile suficiente vnzri comparabile. De regul, vnzrile comparabile snt selectate n baza caracteristicilor principale ale terenurilor, n primul rnd innd cont de amplasare i mrime. Este important de selectat unitatea de comparaie adecvat.
18

Aplicarea practic a metodei vnzrilor comparabile este posibil doar n cazul unei piee imobiliare dezvoltate. Dac piaa imobiliar este insuficient de dezvoltat, sau dac obiectul evalurii este un bun imobiliar specializat sau posed anumite caliti economice i tehnice unice, ce nu snt tipice pentru piaa imobiliar, aplicarea metodei vnzrilor comparabile nu este apropiat. n procesul de aplicare a metodei vnzrilor comparabile este important ca bunurile imobile selectate n calitate de obiecte comparabile i obiectul evalurii s fie similare. Ele pot fi comparate din punct de vedere al datei tranzaciei, al caracteristicilor fizice i capacitii de competitivitate. n cadrul acestei metode se analizeaz urmtoarele elemente de comparaie: drepturile de proprietate i alte drepturi reale transmise; condiiile de finanare; condiiile tranzaciei; condiiile pieii; amplasarea; caracteristicile fizice; caracteristicile economice; modul de folosin; componentele valorii ce nu sunt legate de bunul imobiliar. De regul, criteriul de comparaie a bunurilor imobiliare este preul pentru o unitate de msur. Unitatea de comparaie poate servi att ntregul bun imobiliar, ct i o parte component a bunului. Preul pentru o unitate de comparaie este indicele care urmeaz a fi estimat. Aceast metod se bazeaz pe faptul c agenii imobiliari ce activeaz pe pia efectueaz tranzacii de vnzare-cumprare, lund n consideraie informaia despre afacerile analogice. Determinarea valorii de pia a bunului evaluat prin metoda comparativ: Tabelul 3.8. Calcularea valorii de pia a bunului imobil prin metoda comparativ Obiecte analogice Parametrii de comparaie Obiectul evalurii 1 2 3

Amplasamentul Suprafaa, m2 Preul de ofert, euro Preul 1m2/euro

mun.Chiinu,sec. mun.Chiinu, mun. Chiinu, mun.Chiinu, Centru str. Alexei sec.Centrustr.31 str. Columna 131 sec. Botanica Mateevici August 367.7 200 95000 475
19

460 230000 500

214 250000 1168

Dreptul de proprietate Ajustarea dreptului de proprietate Preul corectat a 1m2/euro Condiiile de finanare Ajustarea condiii de finanare Preul corectat a 1m2/ euro Condiiile de vnzare Ajustare condiiile de tranzacie Preul corectat a 1m2/euro Ajustarea pentru amplasament Preul corectat 1m /euro Ajustarea pentru suprafa Preul corectat a 1m2/euro Starea tehnic Ajustare stare tehnic Preul coretat a 1m2/euro Ajustarea general Ponderea Preul mediu ponderat pe 1 m, euro Preul mediu ponderat pe 1m, lei Valoarea de pia a cldirii,lei
2

privat

privat 1.00 475 pia 1.00 475 ofert 0.95 451 1.10 496 0.9 447 bun 1.00 447 0.9405 2 735 11574 4255781

privat 1.00 500 pia 1.00 500 ofert 0.95 475 1.00 475 1.1 523 bun 1.00 523 1.0450 1

privat 1.00 1168 pia 1.00 1168 ofert 0.95 1110 1.00 1110 0.9 999 bun 1.00 999 0.8550 3

bun

Valoarea de pia a terenului 9482533 aferent,lei Valoarea de pia a obiectului 13738314 evalurii [Sursa : ntocmit de autor n urma calculelor] Determinarea ponderii medii a valorii bunului imobil: Pm = 2* 447 + 1* 523 + 3* 999 / 6 = 735 euro/m ; 15,7382* 735 = 11574 * 367,7 m2 = 4255781 lei Adunam vloarea de pia a terenului: 4255781 + 9482533 = 13738314 lei Valoarea de pia a obiectului prin metoda comparativ este de 13738314 lei sau 872928 euro (cursul BNM la data 9.01.2013, 1 euro = 15,7382 lei) (8) Cursul valutar stabilit de BNM la data 9.01.2013 constitue 1 euro -15,7382 lei

III.3.

Aplicarea abordarii veniturilor

20

Abordarea veniturilor const n aceea c valoarea obiectului n care s-a investit capital reflect calitatea i cantitatea venitului ateptat, care poate fi generat de acest obiect pe ntreaga perioad de utilizare. Costul bunului imobil ce aduce venit se calculeaz ca suma veniturilor viitoare actualizate la momentul evalurii. Determinarea valorii proprietii prin metoda dat se efectueaz n 2 etape: 1. prognozarea veniturilor viitoare; 2. determinarea valorii prezente a veniturilor viitoare. n scopul calculrii venitului operaional net este necesar de determinat urmtoarele tipuri de venituri i cheltuieli legate de funcionarea bunului imobil i anume: 1) 2) venitul brut potenial - venitul ce poate fi generat de bunul imobil n cazul folosirii venitul brut efectiv reprezint venitul ce poate fi obinut n urma funcionrii bunului tuturor spaiilor disponibile. imobil, innd cont de nivelul de ocupare a spaiilor i eventualele pierderi la colectarea plii de arend. Formula n baza creia se calculeaz venitul brut efectiv este: VBE = ( VBP-DSL) + AV unde: VBE - venitul brut efectiv, VBP - venitul brut potenial, DSL-deducerea pentru spaiile libere, AV - alte venituri generate de bunul imobil. 3) cheltuielile operaionale snt cheltuieli legate de asigurarea i exploatarea funcionrii normale a bunului imobil. Venitul operaional net se calculeaz dup urmtoarea formul: VON = VBE-CO 1) 2) capitalizare direct; actualizarea fluxurilor de numerar. ( 10) n cadrul abordrii veniturilor sunt aplicate dou metode de estimare a valorii: (9)

Metoda capitalizrii directe implic transformarea venitului obinut pe parcursul unui singur an de gestiune n valoarea bunului imobil, prin aplicarea ratei de capitalizare. Astfel:
V = VON r

(11)

Unde: V-valoarea estimat; r - rata de capitalizare.

21

Rata de capitalizare se estimeaz prin urmtoarele metode: 1. 2. 3. 4. metoda analizei vnzrilor comparabile; metoda multiplicatorului venitului brut efectiv; tehnica grupului investiional; metoda coeficientului de acoperire a datoriei.

Metoda analizei vnzrilor comparabile este metoda care se va aplica de preferin pentru estimarea ratei de capitalizare. Metoda multiplicatorului venitului brut efectiv se aplic n cazurile cnd nu poate fi obinut informaia complet privind bunurile imobile comparabile, n schimb este disponibil informaia despre veniturile brute efective i cheltuielile operaionale ale acestor bunuri. Formula pentru calcularea ratei de capitalizare este:
r= 1 CCO MVBE

(12)

Unde: CCO - coeficientul cheltuielilor operaionale, se calculeaz dup urmtoarea formul:

CCO = CO VBE

(13)

MVBE - multiplicatorul venitului brut efectiv, se determin astfel:

MVBE = PV VBE

(14)

Tehnica grupului investiii se bazeaz pe presupunerea c n cazul cnd exist mai multe interese materiale legate de bunul imobil evaluat, rata de capitalizare trebuie s corespund cerinelor fiecrui din deintorii de drepturi reale asupra bunului imobil fa de nivelul de rentabilitate al investiiei. Rata de capitalizare care este utilizat pentru capitalizarea venitului operaional net , va ine cont att de capitalul propriu, ct i de capitalul mprumutat, reprezentnd o mrime medie ponderat a ratei rentabilitii pentru creditor (rc) i ratei rentabilitii pentru proprietar (r p). n acest caz, rata de capitalizare se determin dup formul: r = (m)(rc)+(1-m)(rp) Unde: m - ponderea mijloacelor mprumutate; (15)

(1-m)- ponderea capitalului propriu n valoarea proprietii imobiliare. Actualizarea fluxurilor de numerar se bazeaz pe determinarea valorii prezente a veniturilor anuale prognozate pentru o perioad de calcul determinat. Pe lng veniturile anuale obinute n rezultatul exploatrii bunului imobil, metoda actualizrii fluxurilor de numerar presupune determinarea valorii bunului imobil la sfritul perioadei de calcul.
22

n cadrul metodei de actualizare a fluxurilor de numerar valoarea bunului imobil este calculat dup urmtoarea formul:
V =
i =1 n

VON R + i (1 + a) (1 + a) n

(16)

Unde:

i - perioada de calcul;

a - rata de actualizare; R-reversia. Reversia se calculeaz prin capitalizarea venitului operaional net din anul imediat urmtor perioadei de calculul (VONn+1):
R= VON n +1 rn +1

(17)

Rata de actualizare reflect ateptrile investitorului privind veniturile viitoare i este estimat prin aplicarea urmtoarelor metode: metoda adiionrii; metoda extraciei; metoda investiiilor de alternativ. Ra = rren + ri + rr Unde: (18)

Formula de calcul a ratei de actualizare prin metoda adiionrii este urmtoarea: Ra = 4,5% + 7% +7,5% = 19 % rren rata rentabilitii (pentru anul 2012 constituie 4,5 %); ri rata inflaiei (pentru anul 2012 constituie 7 %); rr rata de risc (7,5 %) Determinarea valorii de pia a bunului imobil evaluat prin abordarea veniturilor: Tabelul 3.9.Calcularea valorii de pia a bunului imobil prin metoda veniturilor Indicatorii Suprafaa de arend Plata pentru arend Majorarea prognozat pentru plata de arend Plata pentru arend ajustat VBP Ajustarea pentru perioada de la neachitarea arendei Valoare de baz 2 M 367.70 2 Lei/m /an 2644 u/m % Lei/m2/an Lei % 10.00
23

Anii 2012 2013 2014 2015

5.00 2776 102082

5.00 2915 107186

5.00 3061 112545

5.00 3214 118172

1020816 1071856 1125449 1181722

VBE Lei 918734 964671 1012904 1063549 COG Lei 30000 30000 30000 30000 VON Lei 888734 934671 982904 1033549 Rata de actualizare % 19.00 Factorul actualizrii 0.8403 0.7062 0.5934 0.4987 Fluxul de venit actualizat Lei 746803 660064 583255 515431 Reversia lei 11483877 Reverse actualizat lei 5727009 Valoarea de pia bunului imobil lei 7717132 evaluat prin metoda veniturilor [Sursa : ntocmit de autor n urma calculelor] Determinm reversia: 1) CCO = 30000 /1063549 = 0,028; 2) MVBE = 11795014/ 1063549 = 11,09; 3) r = (1- 0,028) /11,09= 0,09; 4) Vr = 1033549 / 0,09 = 11483877 lei.

Valoarea de pia a bunului imobil evaluat prin abordarea veniturilor constituie 7717132 lei sau 729682 euro (cursul BNM la data 9.01.2013, 1 euro = 15,7382 lei).

III.4.

Capitalizarea direct

Capitalizarea presupune determinarea venitului operaional net pentru primul an operaional i multiplicarea lui cu coeficientul capitalizrii. Altfel spus, capitalizarea reprezint tehnica de transformare a unui singur flux de venit n valoarea obiectului. Formula de calcul este:
V = VON , R

(20)

Unde: V- valoarea obiectului evalurii VON- venitul operaional net R- rata de capitalizare Venitul operaional net generat de bunul imobil n primul an de activitate a fost determinat n tabelul 3.9 i constitue 40 607 839 lei. Rata de capitalizare include 2 elemente:
24

1. Rata profitului pentru investiii: a) Rata rentabilitii fr risc (conform BNM constitue 4,5%) b) Prima pentru risc (7,5%) c) Prima pentru lichiditate joas Plj:
Plj = Rr Pep t

(21)

Unde: Pep- perioada expunerii pe pia, 14 luni t- numrul de luni, 12 Plj =4,5*1,166=5,25 d) Prima pentru managementul investiional conform practicii de evaluare constitue 3% Rpr=4,5+7,5+5,25+3=20,25% 2. Norma de restituire a capitalului-reprezint restituirea pierderilor valorii iniiale investite ale obiectului din venitul obinut annual n perioada deinerii obiectului.Exist trei modaliti de restituire a capitalului investit: 1. Restituirea linear a capitalului ( metoda Ring)- se utilizeaz n cazul n care fluxurile de venit se vor micora sistematic,iar restituirea sumei iniiale se va realiza n cote egale.Norma anual de restituire a capitalului se va determina prin mprirea a 100 % a valorii activului la durata de via fizic rmas a lui.Conform Catalogului mijloacelor fixe i activelor nemateriale,aprobat prin HG nr.338 din 21.03.2003,durata de funcionare util rmas se calculeaz n felul urmtor:
N rest . = 100% = 2,56% 39ani

Rcap= 2,56+20,25=22,81% Rata capitalizrii conform metodei Ring constituie 22,81% 2. Restituirea capitalului dup fondul de compensare i rata profitului pentru investiie (metoda Inwood) se utilizeaz n cazul n care n decursul perioadei de prognozare vor fi obinute fluxuri de venituri constant i echivalente.O parte din ele constituie profitul pentru investiie,iar cealalt asigur restituirea capitalului.n acest caz norma de restituire a capitalului este agal cu factorul fondului de compensare pentru aceeai rat a profitului pentru investiii.
FCC = 0,20

(1 + 0,20) 5 1

= 0,1344

Rcap= 13,44+ 20=33,44 Rata capitalizrii conform metodei Inwood constituie 33,44%

25

3. Restituirea capitalului dup fondul de compensare i rata profitului fr risc ( metoda Hoskold) se utilizeaz n cazul n care rata profitului adus de investiia iniial este att de mare nct realizarea reinvestirii la aceeai rat devine mai puin probabil,de aceea pentru mijloacele reinvestite se presupune obinerea venitului la rata real a rentabilitii fr risc egal cu 10%.
FFC = 0,045

(1 + 0,045) 5 1

= 0,1828

Rcap=18,28+20=38,28 Rata capitalizrii conform metodei Hoskold constituie 38,28 %. Valoarea obiectului determinat prin metoda Ring este egal cu 2995791 lei.

26

IV.

Reconcilierea valorilor estimate

Principalul scop al procesului de evaluare este determinarea valorii bunului imobil evaluat. Pentru a obine o opinie veridic privind valoarea proprietii imobiliare, evaluatorul aplic diverse metode de evaluare. Dar este important de menionat c nici una din metode de evaluare nu este universal i nu genereaza rezultate absolut corecte. Fiecare din metodele de evaluare conine elemente ale previziunii. Metoda vnzrilor comparabile este limitat de disponibilitatea datelor veridice despre vnzrile comparabile. Metodele venitului sunt bazate pe previziuni i estimri subiective ale veniturilor anticipate i ratei rentabilitii. n rezultatul aplicrii diferitor metode pentru evaluarea unei proprieti imobiliare, evaluatorul obine mai multe rezultate. Aceast parte a procesului de evaluare este denumit reconciliere. n procesul de reconciliere, evaluatorul are posibilitatea de a revedea datele folosite n evaluare i de a argumenta estimarea valorii finale a proprietii. Procedura de reconciliere este constituit din dou etape: a) Revizuirea poziiilor tehnice i conceptuale ale evalurii, care include explicarea diferenelor ntre valorile estimate prin aplicarea metodelor de evaluare i determinarea celei mai credibile valori; b) a) b) c) d) e) f) g) estimarea valorii finale. corectitudinii selectrii tipului valorii estimate; corectitudinii metodelor aplicate; profunzimii analizei elementelor pieei imobiliare; veridicitii datelor utilizate n analiz; corectitudinii interpretrii i utilizrii datelor; corectitudinii efecturii ajustrilor individuale n cadrul diferitor metode; consistena datelor utilizate n evaluare (rata de cretere a valorii pe parcursul perioadei Revizuirea poziiilor tehnice i conceptuale se bazeaz pe verificarea:

de posesie, rata de ajustare a preurilor vnzrilor comparabile pentru inflaie i rata inflaiei anticipate trebuie s posede un grad nalt de coeren; mrimea uzurii calculate trebuie s corespund vrstei efective a construciei). Mrimea valorii finale determinate n procesul de reconciliere va depinde de: a. b. tipul valorii estimate; informaia disponibil la data evalurii i relevant scopului evalurii;
27

c.

metodele de evaluare aplicate.

n raportul de evaluare, evaluatorul va prezenta temeiul i justificarea pentru selectarea metodelor de evaluare utilizate i pentru acordarea ponderilor rezultatelor obinute prin diferite metode n procesul reconcilierii. Valoarea final a proprietii imobiliare este calculat prin aplicarea mediei ponderate. Procedura de ponderare poate s se bazeze att pe aplicarea coeficienilor de ponderare ct i pe aplicarea ponderii relative a valorilor rezultate din aplicarea metodelor de evaluare. n prezent aplicarea metodei mediei ponderate pentru determinarea valorii finale este considerat mai mult acceptabil, deoarece unele rezultate pot avea o justificare mai bun dect altele. Procedura de ponderare poate s se bazeze att pe aplicarea coeficienilor de ponderare ct i de ponderare relativ a rezultatelor. Tabelul 4.1. Calculul rezultatului final al evalurii (reconcilierea rezultatelor) Metoda analizei comparative a vnzrilor 13738314 20 10 20 Metoda costurilor

Parametrii

Metoda veniturilor 7717132 20 10 20 40 70 60 20 34.30 2646976

Valorile estimate, lei 11795014 Plenitudinea informaiei, % 60 Exactitatea informaiei, % 80 Supoziiile admise n calcul, % 60 Capacitatea de a lua n consideraie 40 20 conjunctura pieei, % Capacitatea de a lua n calcul rentabilitatea 15 15 obiectului, % Capacitatea de a prognoza n timp, % 20 20 Capacitatea de a lua n consideraie 20 60 particularitile constructive, % Coeficieni 39.30 26.40 Greutatea specific, lei 5399157 3113884 Valoarea de pia, lei 11160017 [Sursa : ntocmit de autor n urma calculelor ]

Valoarea de pia a bunului imobil comercial estimata la data evalurii, constituie 11160017 lei (unusprezece miliane o sut ase zeci mii aptesprezec, 00 lei) sau 709104 euro (apte sute nou mii o sut patru euro). (1 euro = 15,7382 lei, BNM 9.01.2013).

28

V.

Determinarea valorii de lichidare

Valoarea de lichidare reprezint evaluarea bunului n cazul n care obiectul evalurii este s-au urmeaz a fi nstrinat ntr-o perioad de timp foarte scurt i n condiii de expunere pe pi diferite de cele necesare pentru a obine cel mai bun pre pe pia. Ca rezultat valoarea de lichidare este mai mica ca valoarea de pia, iar rezultatul evalurii obinut fixate de expunere, dac aceast perioad este mai mica dect perioada rezonabil de expunere a obiectului, nu constitue valoarea de pia. Obiectele i cazurile pentru care apare necesitatea de a aprecia valoarea de lichidare: 1. Obiectele ipotecii n cazul oferirii creditelor ipotecare garantate cu proprieti imobiliare, de exactitatea aprecierii valorii de lichidare depinde asigurarea creditului. 2. Activele ntreprinderilor insolvabile i falimentate n cazul lichidrii ntreprinderilor insolvabile i falimentate Comisia de lichidare stabilete o perioad fixat de expunere pe pia a activelor, iar evaluarea lor pentru realizarea utelioar se efectuiaz la valoarea de lichidare. 3. Bunurile sechestrate n acesta caz ca modalitate de asigurare a executrii silite a obligaiei fiscal, bunurile sechestrare se comercializeaz la licitaii la valoarea de lichidare. 4. Orice bun supus vnzrii forate acestea snt cazurile specific n care vnztorul poate fi silit sau obligat s vnd. Factorii ce influieneaz valoarea de lichidare: 1. Factorii obiectivi factorii generali ce influieneaz valoarea de lichidare n orice situaii indifferent de voin i opinii, toi factorii obiectivi influieneaz reciproc unul supra celuilalt, factorii obiectivi pot fi divizai n urmtoarele categorii: Factorii economici factorii ce determin specificul vnzrii forate, ctre aceast categorie pot fi atribuii urmtorii factori: Perioada de expunere pe pia unul ditre factorii decesivi ce influieneaz diferena dintre valoarea de pia i valoarea de lichidare; Atractivitatea general investiional a obiectului se bazeaz pe caracteristicile individuale ale proprietii, care influieneaz n mod direct nivelul cererii de proprieti imobiliare; Factorul separrii factorul c mai multe obiecte din componea unui complex patrimonial nu prezint interes n cazul separrii lor n urma lichidrii i nu pot fi realizate la un pre acceptabil, n timp ce n cadrul intreprinderii ce se lichideaz, aceste obiecte au valoare semnificativ;
29

 Mrimea absolut a valorii de pia a obiectului - cu ct este mai mare valoarea de pia de regul scade lichiditatea, care se explic prin numrul redus al potenialelor cumprtori; Conjuctura pieii n decursul perioadei de expunere starea general pe pia este predespus schimbrilor considerabile influiennd raportul dintre cerere i ofert la imobil; Nivelul marketingului obiectul poate fi expus pe pia o perioad destul de mare dar cu mijloace inificiente. Factorii organizatorici exprim specificul obiectului vnzrii forate, aceti factori se evedeniaz n special la obiectele proprietarii sau conductorii crora snt inresponsabili fa de documentaia refiritor la acest obiect, deseori aceste cazuri snt destul de dificile. 2. Factorii subiectivi reflect voina i comportamentul participanilor n procesul vnzrii Psihologici reprezint aspectul psihologic al vnzrii forate i se refer la comportamentul cumprtorilor obiectelor vnzrii forate, influiena acestor factori este dubl innd cont c vnztorul se afl n condiii dezavantajoase, cumprtorii ncep s manivreze cu valoarea, iar pe de alt parte snt nevoii s mearg la compromise pentru a nu pierde proprietatea propus vnzrii. De risc influiena lor se evideniaz la aprecierea valorii de lichidare a obiectelor ipotecii i a obiectelor sechestrate ca modaliatate de asigurare a executrii silite a unei obligaiuni. Metodele de determinare a valorii de lichidare: 1. Metode care accentuiaz importana timpului, adica a perioadei de expunere pe pia; 2. Metode pe care se pune accentual pe riscurile, pierderile i cheltuielile suportate de banc; 3. Metode ce subliniaz nsemntatea conjuncturii pieii n timp i n mod special al elasticitii cererii la obiectele analogice celui evaluat n funcie de timp valoarea lichiditii se afla dupa formula: VL = VP * f(Pexp) * f(Kel) Unde: VP valoarea de pia VL - valoarea de lichidare n funcie de timp i de elasticitatea cererii F(Pexp)- funcia timpului, a perioadei de expunere pe pia a obiectului f(Kel) funcia coeficientului de elasticitate a cererii
30

forate pentru a fi divizai n factorii:

(22)

Tabelul 5.1. Determinarea valorii de lichidare Nr. ord. 1 2 3 4 5 6 7 8 Indicatorii Valoarea de pia, lei Rata anual a discontului, % Perioada rezonabil de expunere pe pia, ani Perioada fixat de expunere pe pia,ani Numrul capitalizrilor pe an perioada de discontare, ani Valoarea de lichidare, lei Valoarea de lichidare/ valoarea de pia [sursa: elaborate de autor] Determinarea valorii de lichidare: VL = 11160017 / (1+0,19)1,417 = 8721974 lei Valoarea de lichidare a bunului imobil comercial estimata la data evalurii, constituie 8721974 lei (opt milioane apte sute dou zeci i unu mii nou sute aapte zeci i patru lei) sau 554191 euro (cinci sute cinci zece i patru mii o sut nousprezece euro). (1 euro = 15,7382 lei, BNM 9.01.2013). Valoarea 11160017 19 1.5 0.083 1 1.417 8721974 8721974

31

Bibliografie
Acte normative 1. 2. 3. Legea Republicii Moldova cu privire la activitatea de evaluare nr.989 din 18.04.2002 // Hotrea Guvernului Republicii Moldova nr. 958 din 04.08.2003 privind aprobarea 58-88 () , Monitorul Oficial nr.102 din 16 iulie 2002; regulementului provizoriu privind activitatea de evaluare.// Monitorul Oficial Nr. 177 din 15.08.2003; , 4. 5. , 1989-07-01 Culegerea indicilor comasai ai valorii de reconstituiere a cldirilor i construciilor pentru Legea bugetului 2012; Cri, monografii, articole 6. 7. 8. Albu I., Analiza factorial a valorii de pia a imobilului locative tipizat, Chiinu 2006; Buzu O., Matcov A.,Evaluarea bunurilor imobile. Teorie i practic, Chiinu: S. n., 2003 Buzu O., Organizarea activitii de evaluare,- ed. a 2-a Chiinu: S.n., 2002 (Tipografia Surse din internet 9. 10. 11. Cursul valutar la data 9.01.2013, www.999.md; Coeficientul de actualizare pe trimestrul III anul 2012, Disponibil:http://www.bnm.md/md/official_exchange_rates;[accesat 9 ianuarie 2013] reevaluarea mijloacelor fixe;

(Tipografia Central), 152 p; Central), 428 p;

Disponibil:http://statbank.statistica.md/pxweb/Dialog/view.asp? ma=PRE0404&ti=Indicii+preturilor+la+lucrarile+de+constructiimontaj+by+Ramuri+ale+economiei+nationale%2C+Ani %2C+Unitati+de+masura+and+Trimestre&path=../quicktables/RO/05%20PRE/PRE04/&lang=1; [accesat 9 ianuarie 2013];

32

Anexe
Anexanr.1:Obiectele analogice

33

Anexa nr.2. Date de pe geoportal

Anexa nr.3. Fotografiile obiectului evalurii

34

Anexa nr.4 . Sarcina evalurii

35

Anexa nr.5. Dosarul Cadastral

36

37