Rencontres Chiffres & Droit

Compte-rendu du dbat

Vendredi 16 novembre 2012

Saint-Laurent-du-Var - Htel Novotel Cap 3000
en partenariat avec

Association interprofessionnelle Avocats et Experts-comptables

Les enjeux des baux commerciaux

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es annonces publies, notamment dans les pages de Tribune-Bulletin Cte d'Azur, telles que cession de droit au bail, vend bail, pas de porte ou encore bail tous commerces (et autres appellations) dmontrent, sans difficult la ralit dun march des baux commerciaux. Qui dit march dit offre et demande, et bien videmment vente. Qui dit vente dit accord sur la chose et le prix. Cest dans cet esprit, peut-tre un peu simpliste, que nous avons dcid de prsenter ce que peuvent tre les enjeux des baux commerciaux, avec une vision juridique mais galement comptable, puisque l est notre motivation : linter-professionnalit entre Avocat et Expert-Comptable. Il est regrettable de constater, aujourd'hui encore, que de nombreux baux ne relvent que dun accord, voire d'une adhsion, sur un local et un montant de loyer, et que le support nest autre quun document pr-imprim, au mieux avec une clause particulire Pourtant, le bail commercial constitue un actif, et un actif ngociable. Il nous est donc apparu ncessaire de dmontrer limportance dun crit, et donc le cadre dans lequel doivent sinstaurer les pourparlers, comme de sinterroger sur la manire dont le droit et le chiffre apprhendent et interprtent lvolution de cet acte, de sa signature sa cession. Nous avons fait ici le choix de ne pas prsenter le bail commercial de manire acadmique, mais de manire pratique et conomique.

Compte-rendu de la manifestation de l'association AvEC (Avocats-Experts-Comptables) du 16 novembre au Novotel de Saint-Laurent du Var.

Me Sylvie Trastour, avocat au Barreau de Grasse, et Thomas Cartosio, expert-comptable et commissaire aux comptes.

I/ Des pourparlers la signature

En fonction de lactivit exerce, la recherche dun local dexploitation nest pas une chose anodine, bien au contraire. Le type de local, son emplacement, mais galement les travaux ncessaires lexploitation envisage doivent tre tudis avec minutie. Lintervention dun intermdiaire doit tre rflchie, car elle a un cot, que ce soit pour le bailleur ou pour le locataire. En effet, la commission verse sera comptabilise en charges dductibles chez le locataire. Les informations dont vous pouvez disposer vous permettront de faire un premier tri, que vous soyez bailleur ou preneur. Mais le bail est un contrat si important que toute information doit tre

vrifie et vrifiable. En effet, le bailleur immobilise son bien pour des annes du fait du principe de renouvellement, et le preneur va constituer un actif ncessaire son exploitation. Lenjeu est donc de taille. Le bail reste en toute hypothse, un contrat de louage de chose

l disposant dune clientle personnelle et rgulire, l avec une indpendance dans la gestion. Ds lors, le statut na pas t reconnu une cabine transposable prfabrique, mme si un commerce y tait exerc. En revanche, il a t retenu comme bail commercial la location dune cabine mobile situe sous la vote dun immeuble, branche sur la canalisation lectrique dudit immeuble. Ce local doit en toute hypothse tre parfaitement apprhend et dsign.

Comme il nest pas envisageable de prendre en location un local que lon a visit sans une attention consacre. En effet, la dsignation des lieux relve dun vritable constat de ltat et de la ralit du local lou, tant sur le titre (acte de proprit) que dans les faits. Il est imprieux de connatre ltendue de ses droits en tant que locataire (nature de loccupation) comme ltendue de ses obligations en qualit de bailleur (obligation de dlivrance). De mme quil est ncessaire dvoquer, lors de la visite, le devenir de lexistant (ex : la climatisation installe par le prcdent occupant, qui a t laisse dans les lieux et dont le bailleur ne sait rien CF annexe environnementale Dcret du 30.12.2011). suite en p.2

A/ La chose
En prambule il est ncessaire de rappeler que le bail commercial doit porter sur un local, cest--dire un btiment ou une portion de btiment, voire un immeuble amnag, clos ou couvert. La notion est assez extensive, car il est retenu le plus souvent : l une construction de caractre permanent, dlimite,

1) Les lieux : dsignation

Il nest pas envisageable de proposer la location un local sans savoir dans quel tat il se trouve, sil peut tre destin toute exploitation commerciale ou professionnelleEt de vrifier son titre de proprit !

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Plusieurs situations peuvent exister : l le local brut, l le local neuf mais dj livr, l le local ancien, l le local quasiment vtuste, l le local qui ne correspond pas lexploitation envisage, mais avec une localisation marchande. On profitera ici de rappeler que les terrains nus chappent au plafonnement et donc au statut protecteur sur ce point. En fonction de ces situations, on peut se poser diverses questions fiscales et comptables : Si lintrt du bailleur est de potentialiser et de rentabiliser la location, il nest pas anodin de vrifier tout de mme quels sont les loyers qui sont pratiqus dans le voisinage. Le prix march (cest--dire un des lments de ce que lon dfinit comme la valeur locative) doit tre apprhend, comme le devenir du quartier et/ou les projets de travaux dans lenvironnement. Mme recherche pour le locataire. Car si le loyer initial relve de la volont des parties, son volution est, elle, rglemente. Sagissant du locataire, il est ncessaire de rflchir sur le poids du loyer et de son volution. Lors du prvisionnel, il est impratif danticiper avec une vraie valeur locative.

2) Etat des lieux et premiers travaux

La nature des travaux va dterminer celle des parties qui en a la charge, bien que la libert contractuelle prdomine sur ce point. Les dpenses effectues en vue de lacquisition ou la conservation dun revenu sont dductibles sans limitation, sauf les dpenses de reconstruction. Sont comprises les charges qui ont pour objet de maintenir ou remettre en tat limmeuble. Ds lors, les dpenses prises en charge par le bailleur en lieu et place du locataire ne sont pas dductibles sauf : l les dpenses qui sont engages avant linstallation d'un locataire, mais dans ce cas la dduction est subordonne la condition que la location puisse tre considre comme normale, compte-tenu notamment des rapports personnels familiaux ou dintrt, l les dpenses sont rendues ncessaires par la vtust ou la force majeure, l elles sont occasionnes par un vice de construction ou une malfaon. Les frais dtudes et de diagnostics pralables sont galement dductibles. Lindemnit dviction est galement dductible. En revanche, ne sont pas dductibles les travaux de changement daffectation. Toujours sagissant du bailleur, on doit sinterroger sur loption TVA ou pas... Lintrt relve de la dduction de la TVA sur les dpenses. Il ny a pas dassujettissement la taxe sur les salaires. Le reversement de la TVA se fait selon la rgle de 20me. Sont imposables les locations dites amnages, savoir avec un usage professionnel, munies de mobilier, matriel ou installation. Ne peut concerner les locaux usage dhabitation. Sont exonrs les terrains ou locaux nus, sauf les parkings, mais la condition que leurs locations soient lies la location dun local dans un mme immeuble et pour un mme locataire. De mme, sur option, TVA pour les locaux nus rputs commerciaux, ou si le bailleur poursuit lexploitation dun actif commercial ou si participation aux rsultats ( cf centres commerciaux). Si les locaux sont situs dans une coproprit (ou un lotissement), il est alors ncessaire dapprhender le rglement de coproprit, pour savoir si une autorisation est ncessaire ou pas, et bien sr si le commerce projet y est possible (cf clause dimmeuble bourgeois). Les parties peuvent convenir que certains travaux seront la charge du locataire, alors quils devraient tre assums par le bailleur, ce dernier concdant alors une franchise de loyer. Dans cette hypothse, le locataire doit amener un talement du bnfice de la franchise (retraitement fiscal). Le principe pour le bailleur est limposition du loyer thorique, en fonction de la nature des travaux.
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2) Les charges
L encore, il doit tre port une attention particulire sur les charges qui vont peser sur le locataire. Il ny a pas, comme en matire de bail dhabitation, de rglementation sur les charges que le bailleur peut rcuprer. Une certaine libert contractuelle est permise. Dans le cadre des pourparlers il est essentiel de dterminer minutieusement quelles sont les charges qui seront rclames au preneur. Le plus souvent, le bailleur sollicite un loyer net de toutes charges ce qui signifie que la totalit des charges devront tre assumes par le locataire mais pas toujours ! La jurisprudence est assez restrictive en termes dobligation. Si la charge nest pas prvue au contrat, elle ne doit pas tre supporte, sauf faire dmonstration quil sagit dune prestation dont le locataire profite. Pour exemple, la jurisprudence a retenu que les frais de gestion dhonoraires de syndic ntaient pas lis lexploitation de limmeuble, et que mme en prsence dune clause mettant la charge du preneur lensemble des charges, ils ntaient pas dus par ce dernier (Civ 3me 09.11.2004 N03-16-233). Ceci tant, si des charges non locatives sont mises la charge du preneur, elles sont considres comme un supplment de loyer. Parmi les charges figurent, notamment : l impt foncier, l taxes sur les bureaux en Ile-de-France, l assurance de limmeuble, l remboursement des surprimes ventuelles dassurances. On rappellera au besoin que les charges sont prises en considration dans le cadre de lvaluation du loyer du renouvellement (cf valeur locative). On parle galement de clause taxes qui concerne les taxes locatives (TEOM, balayage, dversement des gouts).

Le loyer tant un point crucial et rglement dans le cadre des baux commerciaux, la clause relative ce type daccord devra tre ngocie et rdige attentivement, outre quelle peut poser une difficult comptable. Mais surtout les travaux prconiss et souhaits devront tre expressment autoriss par le bailleur Il ne suffit donc pas davoir une autorisation orale, ou gnrale. Les premiers travaux (ici il nest pas question des travaux raliss en cours de bail) doivent clairement tre tudis et voqus lors des pourparlers, car ils peuvent tre source de conflit. De mme, lattention est porte sur le fait que le bailleur doit assurer la jouissance paisible du locataire, pour lactivit quil va autoriser Cf article 1719 du CC : Le bailleur doit effectuer toute rparation ncessaire pour maintenir les lieux en ltat de servir lusage pour lequel ils ont t lous, dfaut de quoi limmeuble serait impropre sa destination contractuelle Un exemple criant : le bailleur va autoriser une activit de restauration, laquelle ncessite linstallation dun conduit de fume ncessaire du fait de la rglementation en matire dhygine et scurit, mais quil nest pas possible dinstaller. Dans le mme esprit, et sauf clause contraire, le bailleur est concern par la conformit administrative en matire dhygine et de scurit, et ce toujours selon le principe de conformit la destination contractuelle. Et de rappeler quune clause qui prvoit la charge du preneur de souffrir tous les travaux imposs par le bailleur ne sapplique pas en cas dimpossibilit totale dutiliser les lieux (Civ 03 nov 1994 N92-11.308).

3) Le dpt de garantie
Si l encore la libert contractuelle prdomine, il convient de faire trs attention aux dispositions de larticle L 145-40 du Code de Commerce, qui sont dordre public et disposent : les loyers pays davance sous quelque forme que ce soit, et mme titre de garantie, portent intrts au profit du locataire aux taux pratiqus par la BdF pour les avances sur titres sur les sommes excdant celles qui correspondent au prix du loyer de plus deux termes. Ds lors, soit le dpt de garantie devra tre de deux mois, ou de six mois si paiement trimestriel terme chu, ou alors il convient de prvoir une rmunration de ce dpt de garantie. Il est possible, par une rdaction habile, de contourner lapplication de cette clause : le dpt de garantie ne sera pas constitutif dun garantie de loyer, mais en ralit sera une clause pnale susceptible dtre modifie aprs le juge. Le dpt de garantie ne constitue ni un produit, ni une charge. Il figure dans les immobilisations incorporelles et suite en p.3

B/ La contrepartie de loccupation
1) Le loyer
Cest bien videment le point crucial, mais galement la protection de principe instaure par le statut. Contrairement ce que certains peuvent avancer, le loyer initial est fix librement entre les parties.
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fait lobjet dune revalorisation en fonction de la rvision.

5) Le pas de porte
Cest un sujet qui fait toujours dbat quant sa nature : indemnit ou supplment de loyer ? Certains auteurs prennent en considration que le fait mme de signer un bail commercial entrane pour le bailleur lobligation de verser une indemnit dviction, et quen contrepartie de cet avantage, comme dautres relatifs au statut, le bailleur serait fond recevoir une indemnisation pralable qui compenserait la perte de jouissance des locaux. La Cour de Cassation a donc accept ce type de clause. Dautres dcisions considrent que le pas de porte consiste en un supplment de loyer capitalis, dont il convient de tenir compte pour le calcul du loyer rvis et de lindemnit dviction. Depuis une rponse ministrielle, le positionnement relve des juges du fond et de linterprtation de lintention des parties, notamment du fait du montant du loyer fix. Bien entendu, le pas de porte ne concerne que les locaux vacants. Sil est considr comme une indemnit, elle est traite comme la compensation pcuniaire dlments de natures diverses, notamment un avantage commercial fourni par le bailleur et sans rapport avec le loyer, ou dune dprciation de la valeur vnale des locaux. Cest la rdaction de la clause qui va dterminer sa fonction et donc lapplication ou pas de la TVA. De mme, en fonction de la rdaction de la clause, on interprtera si ce pas de porte est impos par le bailleur, ce qui constitue alors une charge pour le locataire, donc dductible. Dans le cas contraire, il ne sera pas dductible. L encore, on s'interroge sur le caractre normal ou pas de lopration.

Le preneur doit ngocier une destination la plus large possible, alors que le bailleur aura tendance restreindre lactivit autorise. Et de ne pas croire que toute activit, connexe ou accessoire, est comprise dans celle qui est autorise ! La notion de d-spcialisation relve soit dune activit connexe ou complmentaire, soit dun changement total dactivit. Avec la prcision quon entend par activit connexe ou complmentaire : une activit qui ne relve pas dun changement mineur. Exemple : ont t considrs comme activits mineures ne ncessitant pas de procdure de dspcialisation : l activit de blanchisserie avec une laverie, l parfumerie, institut de beaut et parapharmacie, l plomberie et chauffage, l restauration froide et rchauffage de plats, l snack bar et petite brasserie. Attention, nest pas admise dans la restauration la vente emporter de sandwiches, couscous, brochettes...

galement pour le preneur, sur les quipements quil a mis en place dans les locaux lous. Enfin, les dispositions de larticle R 136-3 : fixer une priode pour un bilan de lvolution de la performance nergtique. De mme, on noubliera donc pas tous les diagnostics : l risques naturels et technologiques, l diagnostics techniques ( termites, amiante, saturnisme, lgionellose via climatisation...) l attention aux tablissements classs : un exemple avec la loi bruit R 1336-6 du Code de la Sant publique, rglementation en matire de dbits de boissons et tablissements diffusant de la musique, l certificat durbanisme, (cf alignement) l droit de premptions des Communes. Compte tenu de ce qui prcde, nul doute quil convient de rdiger un acte prcis lorsque lon conclut un bail commercial.

E/ La reprise des engagements

Une fois lacte sign, il est important de veiller la validit de la signature, surtout lorsque lactivit va tre cre. Nombreuses sont les situations o une personne physique intervient pour le compte dune personne morale qui nexiste pas encore Attention donc reprendre lengagement que constitue le bail commercial. Attention surtout la manire dont est mentionn lintitul sur le bail, et sil y a ou pas une possibilit de substitution. A dfaut, la cration de la socit nest pas opposable au bailleur ni la socit dont la personnalit morale nexistait pas au jour de la signature. Le plus simple est donc de mentionner expressment la signature du bail dans la liste des engagements reprendre en fin de statuts. A dfaut, les charges relatives ne pourront tre dduites. Maintenant que vous disposez dun bail commercial prcis, encore faut-il lexcuter convenablement (NB : petite prcision, il est conseill denregistrer lacte au droit fixe, pour lui donner date certaine).

D/ Les mentions environnementales

Ces mentions ont fait lobjet de rglementations volutives. Maintenant, il ny a plus de doute, puisque la loi dite Grenelle II du 12.07.2010 a cr larticle L 125-9 du Code de lenvironnement, et a instaur lannexe environnementale pour les baux et leur renouvellement, avec le Dcret N2011-2058 du 30.12.2011 qui est venu prciser ce point. Article R 136-1 du CCH : vise la liste des caractristiques nergtiques des quipements existant dans le btiment relatifs au traitement des dchets, au chauffage, au refroidissement, la ventilation, l'clairage, mais galement la consommation annuelle nergtique relative aux quipements dexploitation Larticle R 136-2 du CCH : obligation de mentions

C) La destination
Une fois encore, il nest pas anodin, lors des pourparlers, dvoquer trs srieusement lactivit autorise et celle voulue pour lexploitation. Il doit tre port attention sur la nature de lactivit projete, comme cela a dj t avanc ciavant.

II/ De lexcution la cession

Il est question ici dvoquer les grandes lignes et points durant lexcution du bail.

A/ La rvision
1) La rvision lgale
La rvision du loyer est prvue par les dispositions de larticle L 145-37 du Code de Commerce. Elle peut jouer la baisse comme la hausse selon les dispositions de larticle L 145-33. Elle est dordre public. Et la rvision repose sur un certain formalisme et une procdure particulire, savoir : l demande dans le dlai triennal, le dlai de trois ans est dordre public, l par acte extra-judiciaire, l mention obligatoire du montant du loyer rvis ( sous peine de nullit). En effet, en labsence de demande dune partie ou de lautre, la rvision ne sopre pas automatiquement. La rvision seffectue normalement sur la base de lindice qui a t dsign dans le bail.
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locative, le loyer conscutif une rvision ne peut excder la variation de lindice trimestriel du cot de la construction.

2) La clause dindexation la rvision conventionnelle

Compte tenu de la lourdeur de cette procdure, les clauses dindexation sont insres dans les baux : indexation annuelle prvue dans une clause - cf L 145-39 du Code de Commerce. Dfinition : sont celles par lesquelles les parties dcident que le loyer sera li aux variations dun indice convenu. Llment essentiel de ces stipulations est la relation tablie entre le montant du loyer et lindice, de telles sorte que la volont des parties ou celle dun tiers nait pas intervenir au moment de leur application (cf R Martin, Maus, Lafarge et B Martin). Caractre priodique et automatique du rajustement du loyer. suite en p.4
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Depuis la moi MURCEF, de nouveaux indices ont t mis en uvre. Tel l'ILC, lindice des loyers commerciaux, ou lILAT (Indice des activits tertiaires - cf Dcret 2011-2028 du 29 dcembre 2011). A dfaut de modification matrielle des facteurs locaux de commercialit ayant entran par ellemme une variation de plus de 10% de la valeur
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Et de dbattre sur leur validit/ choix de lindice et les dispositions de larticle L 112-1 du Code Montaire et financier : est rpute non crite toute clause dun contrat excution successive et notamment des baux et locations de toute nature, prvoyant la prise en compte dune priode de variation de lindice suprieure la dure scoulant entre chaque rvision Cf Position de la Cour dappel de Paris : jurisprudence sur les clauses dindexation avec un indice de base fixe, interprtation stricte, clause juge non crite, puis volution dans les arrts de 2011. Une clause comportant un indice de base fixe est valable ds lors que son application na pas pour effet de faire subir au loyer une variation de lindice suprieure la dure scoulant entre chaque rvision. Attention galement, car une nouvelle charge qui serait accepte par le preneur pourrait constituer une infraction au principe du plafonnement. Mais du fait de cette clause, le dlai triennal de rvision peut tre cart. L 145-39 du Code de Commerce : en outre et par drogation larticle L 145-38 si le loyer se trouve augment ou diminu de plus dun quart, le dpassement dun plafond de 25% peut donc entraner la rvision du loyer la valeur locative. Une autre situation peut venir impacter le loyer rest sensiblement le mme.

2) La d-spcialisation plnire
Activits diffrentes, conditionnes par la conjoncture conomique, et aux ncessits de lorganisation rationnelle de la distribution lorsque ces activits sont compatibles avec la destination, les caractristiques et la situation de limmeuble ou de lensemble immobilier. On est ici dans une vritable demande dautorisation, et non dans la notification dune intention de faire. Conditions cumulatives de conjoncture conomique et dorganisation rationnelle. Attention, il y a de la jurisprudence sur le refus dune d-spcilisation totale, quand il est dmontr que le locataire, dans le cadre dune cession, navait jamais eu lintention dexercer lactivit autorise, mais souhait faire totalement autre chose ! De mme si lactivit exerce est rentable, il ny a pas de condition faire une autre activit, non lie. Procdure toujours trs lourde : acte extra-judiciaire de la demande dautorisation dlivre au bailleur mais galement aux cranciers inscrits. Dlai de trois mois pour rpondre. Ici, la diffrence de la d-spcialisation partielle (intention), il est question dune demande dautorisation. C'est toujours le TGI qui est comptent. Attention si le refus du bailleur est seulement motiv sur le montant du nouveau loyer : cest le juge des loyers commerciaux qui est comptent. Article L 145-50 : demande possible par le bailleur la fois dune indemnit gale au montant du prjudice dont il pourrait tablir lexistence du fait de ladjonction d'activit, et modification du loyer: immdiat (on nattend pas le dlai de trois ans).

c) Le bail tous commerces : attention vis--vis de la rgle de L 145-16 toujours du fait de la notion de successeur. Opration en deux temps : cession du fonds, puis changement dactivit. Attention encore, le cessionnaire en cas de changement dactivit doit, avant de changer dactivit, veiller rester dans le dlai de trois ans avant lexpiration du bail, faute de quoi il perdrait son droit au renouvellement. Mais galement en cas de liquidation du rgime matrimonial lors dun divorce : considr comme une cession. Labsence de respect de la clause restrictive de cession peut entraner la rsiliation du bail ou labsence de renouvellement (motif grave). Le droit de premption des communes : Vrifier s'il existe un primtre de sauvegarde du commerce et de lartisanat. Voir nouvelle jurisprudence en matire de cession dun immeuble rapprocher : le fait que la commune ne rachte pas in fine ne fait pas revivre le compromis. La notification au bailleur : lopposabilit. Il convient de faire dlivrer un acte dhuissier. A dfaut, cest le locataire cdant qui est tenu et non le cessionnaire, outre sanction de rsiliation encourue.

B/ La d-spcialisation
Comme nonc ci-avant, la destination du bail et donc les activits autorises sont un point important ngocier, car tout nest pas permis En outre, toute activit supplmentaire va entraner une augmentation du CA du preneur, donc une commercialit plus importante du local, ce qui autorise le bailleur obtenir une augmentation du loyer.

2) La valorisation du droit au bail

Il ny a pas de modalits prcises ni de valorisation modle. Plusieurs mthodes : Par comparaison : l la valeur dautre fonds voisins, et similaires, l le type dactivits, l la taille du local et son tat gnral, l les rgles dexploitation ou de limitation, l selon lvaluation des bnfices, l conomies lies la reprise du bail, l objet du bail (tous commerces), l mthode dactualisation financire. Autre mthode prendre avec prcaution pour lexpert Michel Marx ,l'observation du march des cessions de droit au bail conduit actuellement aux coefficients suivants : "0 dans les mauvaises situations ; 3 5 dans les emplacements n3, c'est-dire dans les petites situations ; 6 7 dans les emplacements n2 (bonnes situations) ; 7 8 dans les emplacements n1bis (trs bonnes situations); 8 10 dans les emplacements n1 ( Paris rue de Rennes, quartier Haussmann grands magasins, rue de Rivoli, Saint-Germain-des-Prs) ; 12 dans les emplacements n1 top ( Paris Champs-lyses)".

3) La d-spcialisation de larticle L 145-51 du Code de Commerce

Il sagit l de la d-spcilisation lorsque le preneur a demand bnficier du droit de dpart la retraite ou d'une pension dinvalidit. Cette possibilit se cumule avec un droit de priorit de rachat pour le bailleur. Le locataire notifie son intention au bailleur (y compris les modalits de cession) et aux cranciers inscrits. Le bailleur a deux mois pour ragir et, dfaut, laccord est acquis sil ne saisit pas le tribunal dans le dlai de deux mois.

1) La d-spcialisation partielle
Notions : l activit connexe : qui a un rapport intime avec les activits autorises du bail, l activit complmentaire : qui sans avoir un rapport est un complment, soit un raisonnable prolongement et permet un meilleur exercice de lactivit principale. Mais pas de dfinition prcise. On devra prendre en considration les besoins de la clientle et lvolution des usages commerciaux. Cela relve dune apprciation de la jurisprudence. Ds lors, la dcision relevant de lvolution de son activit nest pas une chose anodine. Pour exemple, une charcuterie ne peut faire traiteur, une boucherie ne peut vendre des produits rgionaux et de la charcuterie, un bar de nuitdancing ne peut devenir un caf-restaurant, une agence immobilire ne peut devenir une agence dassurance, une boulangerie ne peut devenir galement une ptisserie, un dbit de boissons ne peut faire de plat de jour sans autorisation du bailleur ou procdure de d-spcialisation. La procdure est assez contraignante : intention de d-spcialisation par acte extra-judiciaire, rponse du bailleur dans un dlai de deux mois, peine de dchance pour contester la nature connexe ou complmentaire. En cas de contestation : le Tribunal de grande Instance est comptent. Attention, si le preneur adjoint lactivit projete aprs refus du bailleur et avant davoir saisi le tribunal, sa demande est irrecevable ( civ 3me 09.01.1985). Leffet de la d-spcialisation, la rvision du loyer: par drogation aux rgles gnrales de larticle L 145-38 du Code de Commerce, lors de la rvision triennale, suivant la notification du locataire, il sera tenu compte pour la fixation du loyer des activits adjointes, si celles-ci ont entran par ellesmmes une modification de la valeur locative des lieux lous, ce qui nest pas le cas lorsque le CA est
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4) Les dbits de boissons

Le bailleur ne peut pas sopposer un commerant de dbit de boissons de 3me et 4me catgories changer dactivit la condition que ce changement nentrane pas dinconvnients suprieurs (Code de la Sant Publique L 3331-6). Interprtation stricte : boissons consommer sur place et uniquement cette activit (restaurant et dbit de boissons par exemple). Ce changement nentrane pas de majoration de la valeur locative.

5) Les agences de voyage

Cf directive Services de lUnion europenne, Loi du 22 juillet 2009, licence de voyage.

3) Le rgime fiscal de la cession du droit au bail

Lobjectif nest pas de valider lensemble de la fiscalit lie la plus-value, dautant quil est difficile, dans le contexte actuel, de connatre la fiscalit de demain (ni celle dhier puisque de plus en plus, la loi fiscale permet la rtroactivit !). Indpendamment de cette volution fiscale, on doit retenir : l comment dterminer la plus-value : prix de vente prix dachat. On se doit de tenir compte de la nature de la cession : contenue dans la cession globale dun fonds de commerce ou indpendante. l Imposition dans la catgorie des BIC de la seule cession du droit au bail. Mais si la cession entre dans le cadre dune poursuite dactivit, lexonration est envisageable. Reste quil existe une autre faon de mettre fin au bail : il sagit de la reprise des lieux par le bailleur Mais cest une autre histoire.

C/ La cession
1) La cession du droit au bail
Diffrents cas qui ncessitent ou pas laccord du bailleur Principe : la libert de cder les droits, sauf stipulation autre dans le bail. a) Inclue dans le cadre de la vente de fonds de commerce : L 145-16 du Code de Commerce, le bailleur ne peut sy opposer. Mais attention, notion de successeur de lactivit (exemple : refus en cas de fonds ferm depuis plusieurs mois et dune cession qui ne concerne en ralit que le matriel). b) Non inclue dans la vente dun fonds et clause dinterdiction : il convient de respecter scrupuleusement les termes de la clause.
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