CONDUCTOR TIINIFIC: Lect.drd.

Cpraru Bogdan

MASTERAND:

Grupa: BPF 1 An : 1

- IAI 2012 -

CUPRINS

1.

Prezentarea general a rii.................................................................................................. 3 1.1 1.2 Prezentarea mediului economic ....................................................................................... 4 Efectele crizei economice asupra pieei imobiliare .......................................................... 6

2. Piaa imobiliar rezidenial din Germania ........................................................................... 7 2.1 Cele mai atractive locuri pentru cumpararea de case ............................................................ 9 2.2 2.3 Case de inchiriat ............................................................................................................. 10 Berlin - preurile scad n anumite zone .......................................................................... 13

3.

Piaa imobiliar a spaiilor comerciale din Germania ..................................................... 17

4. Piaa imobiliar a birourilor din Germania ......................................................................... 21

Bibliografie .................................................................................................................................. 24

1. Prezentarea general a rii

Germania se afl n Europa Central, fiind statul european cu cei mai muli vecini: Belgia, Danemarca, Frana, Luxemburg, Olanda, Austria, Polonia, Elveia i Cehia. Pe plan mondial, este unul din membrii fondator ai Uniunii Europene i cel mai mare finanator avnd un aport de 22 miliarde euro, aprox. 20% din bugetul comun. Este de asemenea membr NATO, OCDE, OSCE, FMI i a Bncii Mondiale. n strintate are ca reprezentane 228 de instituii ale Ministerului de Externe i are relaii diplomatice cu 191 de state. Germania este una din rile cu o economie naional din UE i deine locul IV pe plan mondial. E cea mai important putere economic european, cu cel mai mare PIB i cel mai ridicat numr de locuitori. Realizeaz cele mai mari exporturi pe plan mondial, acesta fiind n jur de 969 miliarde euro n anul 2007. Printre ramurile cele mai importante ale economiei menionm: industria constructoare de automobile, electrotehnic, chimie, tehnologia mediului, medicina, logistic, deplasri n spaiu. Reprezint un punct de atracie pentru investitorii strini: deine 500 din cele mai mari concerne la nivel mondial, 22.000 de firme strine cu un capital de 503 miliarde$. Infrastructura: Germania are in uz 36,000 km cai ferate i 230,000 km reea de drumuri.
Cancelar Suprafata Populaie PIB Total Per capita Moneda Fus orar Capitala Limba oficiala Aderare UE Sistem politic Presedinte Berlin Germana 25 martie 1957 Republica federal, Republic parlamentar Bundesrepublik Deutschland Republica Federal Germania

Drapel Stema Deviza: Einigkeit und Recht und Freiheit

Unitate i dreptate i libertate Imn national: a treia strof din Das Lied der Deutschen (cunoscut i ca Einigkeit und Recht und Freiheit)

nanotehnologia,

JOACHIM GAUCK
Angela Merkel 357.021 km 82.060.000 US$3,673 trilioane US$35.539 EURO CET (UTC+1)

n concluzie, Germania este un membru cheie n ceea ce privete economia, politica i organizaiile de aprare de pe continent. Acum este una dintre cele mai importante ri din Uniunea European i din lume. n ianuarie 1999, Germania i alte 10 ri din UE au introdus o moneda comuna europeana de schimb, moneda euro.

1.1 Prezentarea mediului economic Germania este una dintre cele mai bogate ri din lume, are un PIB nominal pe cap de locuitor in 2011 de 44,558 $. Dup cum putem observa i din grafic, n ultimii 40 de ani PIB-ul intern al Germaniei a cunoscut o cretere ascendent, ajungnd n 2010 la o valoare total de 3,2805 trilioane $. La o analiz mai pronunat n perioada crizei, putem spune c PIB-ul Germaniei a nregistrat o ascensiune substanial de 30 miliarde $ n 2008, fapt ce i-a conferit acesteia statutul de ara cu cea mai puternic economie naional din Europa, dar i a patra din lume ca PIB nominal. ns, n anul 2009, PIB-ul Germaniei a sczut aproximativ cu aceeai intensitate cu care crescuse n anul anterior nregistrnd valoarea de 3,2926 miliarde $. Produsul intern Brut

Sursa: http://web.worldbank.org n ceea ce privete rata inflaiei, este una dintre cele mai sczute din zona Uniunii Europene, Germania constituind un model de urmat pentru celelalte state ale Uniunii. Tendina de cretere a inflaiei, care a fost influenat de creterea preului petrolului, a atins un nivel de 4

2,4% in noiembrie 2011, ajungnd la un nivel de 3,1 % la inceputul acestui an in crestere de la 2,8% in februarie.

Exporturile
An Exporturi (mld. $) 2003 608 2004 696.9 2005 893.3 2006 1.016 2007 1.133 2008 1.354 2009 1.498 2010 1.121

Sursa: CIA World Factbook Dup cum se poate observa i din grafic, este vorba de o evoluie semnificativ, treptat i etapizat a exporturilor din cadrul Germaniei n perioada 2003-2010. Un progres semnifcativ se nregistreaz n anul 2008 atunci cnd exporturile rii au ajuns la un procent de 19.51%. Germania a fost considerat campioana exporturilor la nivel mondial, ns n anul 2009 a fost devansat de ctre China, deoarece Germania a avut de-a face cu o scdere mare fa de anii precedeni. ns dac in 2009, China a reuit s surclaseze Germania n ceea ce privete volumul exporturilor, se pare c n 2010, la nceputul acestui an, situaia a nceput s se mbunteasc. n februarie 2010, Germania nregistra pentru export un plus de 5% n comparaie cu luna precedent.

Referitor la datoriile externe ale Germaniei, se evideniaz o cretere continu a acesteia, mai ales n anul 2008, cu 0.585 mld. $ i n 2009 cu 0.761 mld. $. De la sfritul primului rzboi mondial au trecut peste 91 de ani, ns ceteanul german mai pltete i acum, cel puin nu direct, ci prin intermediul unei agenii federale de finane, care i n anul 2009 a virat dobnzi i amortismente pentru mprumuturi, reprezentnd urmri ale primului rzboi mondial. Plile au continuat, ns, cel puin pn pe 2 octombrie 2010, dat la care suma pltit de Germania reunificat va fi una de nou cifre. Prin acestea se satisfac mai ales preteniile investitorilor privai, plile reparatorii fiind deja realizate. Analiza indicatorilor structurali ai Germaniei ne ofer o imagine fidel a economiei acestei ri. Din aceste date reiese c, Germania este nu doar o ar mare ca suprafa, ci i o ar puternic din punct de vedere economic n ceea ce privete puterea de cumprare, producia i exporturile. 1.2 Efectele crizei economice asupra pieei imobiliare n ceea ce priveste piaa european de imobiliare, aceasta a resimit puternic efectele crizei financiare. Ca o consecin a lipsei de lichiditate de pe pieele de capital, mprumuturile bancare pentru companiile imobiliare au devenit mai restrictive, bncile fiind mai circumspecte i mai prudente n finanarea acestui domeniu. Ca rezultat avem anularea sau amnarea trazaciilor de proprieti precum i/sau scderea valorii de pia a proprietilor imobiliare. De asemenea condiiile nasprite de finanare au determinat i reducerea volumului de investiii imobiliare. Astfel, n Europa volumul investiiilor imobiliare se reduc cu jumtate de la un an la altul ajungnd pn la aproximativ 116 miliarde n 2008. Cu toate acestea acest rezultat se situeaz peste nivelul din 2004. ncetinirea creterii economice globale a avut rol proeminent asupra pieei rezideniale a birourilor i a spaiilor comerciale, rezultnd astfel o cretere a spaiilor vacante de acest gen precum i o scdere a preurilor la chirii. Aceast tendin a fost mai evident pe pieele din America i Asia dect pe piaa european. Pieele europene au fost foarte diferite: creterea ratelor de neocupare n Londra i Madrid a fost mult mai puternic dect n Paris i Germania. Veniturile din nchirieri n Europa au sczut cu 13 %.

Actuala criz economic a avut un impact mai puternic asupra pieei imobiliare de birouri, ns pia imobiliar rezidenial s-a dovedit a fi mult mai robust - cel puin n rile care nu au experimentat o supranclzire nainte, cum ar fi Marea Britanie sau Spania. n rile n care evoluia preurilor a fost moderat cum ar fi Germania sau Austria preurile chiriilor, precum i preurile de vnzare a apartamentelor au crescut n 2008, n ciuda crizei economice.

2. Piaa imobiliar rezidenial din Germania

Stabilirea unui sistem funcional de finanare imobiliar este de o importan ridicat n economiile de tranziie. Locuina este o nevoie de baz, elementar, fiind un factor cheie de politic social pentru orice guvern i mai ales pentru rile n curs de dezvoltare. Locuina, care este bun necesar, nu poate fi achiziionat de obicei fr un mprumut pe termen lung, preul acesteia fiind de cteva ori venitul anual al unei familii. mprumuturile imobiliare sunt extrem de utilizate n rile cu o economie de pia dezvoltat, procentul locuinelor achiziionate prin mprumut imobiliar fiind de peste 20%. Spre deosebire, n rile n tranziie acest procent este de sub 5%. n cadrul procesului de tranziie spre o economie de pia, n ri precum Estonia, Letonia, Cehia i Slovacia s-a nregistrat o cretere susinut a mprumuturilor contractate pentru achiziionarea de locuine. n comparaie cu America i Marea Britanie, piaa imobiliar german este subestimat. Aceasta se caracterizeaz printr-o preferin pentru chirie, n special n marile orae, ceea ce face ca investiiile pe termen lung s fie atractive pentru cumprtorii care sunt dispui s triasc din veniturile din chirii. Germania, n ansamblu, ca ar, are o infrastructur bun i este aproape adaptat pentru investiiile de cumprare nchiriere (cnd se cumpr o proprietate, n acelai timp se i nchiriaz). Investiia, cu toate acestea, este pe termen lung, dup cum este menionat n legislaia german c orice proprietate vndut n termen de 10 ani atrage 15% taxe din profiturile realizate din vnzarea investiiilor capitale. Domeniul imobilier poate arta ieftin n Germania, n special n capitala Berlin, dar costurile suplimentare aferente ar trebui s fie luate n considerare nainte de procesul de tratare ca o investiie pentru viitor.

Ce se ntmpl pe piaa imobiliar din Germania?

Pentru birouri, proprieti rezideniale este n cretere

CEREREA

De la investitorii strini, privai i instituionali este la un nivel inalt;

Creeaz creterea preurilor proprietii i duce la scderea randamentelor iniiale

Se bazeaz pe ajustri

Vine de la investitori privai i instituionali, precum i de la Guvern OFERTA

Este deseori reprezentat de portofoliul de oferte

2.1 Cele mai atractive locuri pentru cumpararea de case Remarcm cererea investitorilor strini datorit creterii preurilor care au lovit topul de nentrecut n alte pri ale lumii, i nc n curs de atractivitate la un nivel mai sczut n Germania. Companiile i firmele mai mari investesc astfel milioane n cumprarea de proprieti n Germania. Pe o scar mai mic, ns investitorii individuali caut randament ridicat la o gam de oferte ntre 1 i 10 milioane suma de investiii. ncepnd cu jumtatea anului 2006, economia german se reface ntr-un ritm foarte bun. Pentru prima dat ntr-un deceniu, omajul a ajuns la sub 4 milioane, i nu mai este peste 10%. Acesta a cobort de la 12,2% n februarie 2006 la 9,6% n noiembrie, care indic o mbuntire remarcabil pentru economia german. Acest lucru este evident deja la chiriile pentru spaiile de birouri care sunt n cretere i, n acelai timp crete i cererea de pe piaa imobiliar rezidenial. Anul 2007 a fost un an n curs de dezvoltare, iar preurile caselor au crescut ca o consecin a faptului c n ultimii zece ani, s-a construit foarte puin - ceea ce nseamn c exist o lips de ofert in ceea ce privete casele. Dar asta nseamn c, n continuare un investitor trebuie s se concentreze strict pe orae i pe zonele care sunt cele mai cerute pentru inchiriere. Dar chiriile care s-au pltit cu doi sau de trei ani n urm, n multe cazuri, nu vor fi uor obinute din nou, preurile crescnd constant. n trecut, multe companii au nchiriat zeci de apartamente pentru a dispune de ele pentru scurt timp, personalul sau nalta clas de apartamente disponibile pentru managerii i personalul de nivel superior de management. Concentrndu-ne pe anumite orae, cele mai atractive, precum i cele cu cel mai nalt nivel de nchiriere sunt ca ntotdeauna: Frankfurt, Munchen, Stuttgart, Duesseldorf, Hamburg, Koeln (Kln). Acestea sunt principalele zone urbane, care i vor pune amprenta n dezvoltarea economic. Criza economic din anii 1998-2004 a fost, de asemenea asociat cu faptul c n toat Germania de Est, n anii '90, investiiile imobiliare au fost ajutate de sistemul fiscal, iar acum sunt mii de apartamente goale n Germania de Est - i nu pot fi date n chirie pentru nc o perioad de timp, sau numai pentru o chirie mult mai mic dect cea calculat iniial. Pe de alt parte, orae precum Frankfurt, Munchen, Stuttgart prezint o stabilitate ridicat n ceea ce privete chiriile, n special n zonele foarte bune din ora. n perspectiv, innd cont de faptul c numrul de case noi construite pe an a fost n scdere n ultimii apte ani, acest lucru ar putea nsemna o cretere n chirie n acele orae n care exist prea puine apartamente pe pia. Renovarea cldirilor vechi, fie pstrarea lor pentru veniturile din nchirierea proprietii sau 9

remodelarea cldirilor n apartamente separate care pot fi vndute, ar putea fi un sector care ar putea fi speculat, avnd n vedere faptul c prea puine case noi sunt construite.

Dup cum observm din graficul de mai sus, ca n multe alte ri are UE, n 2009, PIB -ul Germaniei a scazut cu 5%, lovind piaa imobiliar. Preurile caselor noi au sczut cu 3,1% n cursul anului pn n iunie 2009, n timp ce preul mediu al apartamentelor a scazut cu 5,1% fa de luna mai a anului precedent 2009. Preurile domiciliilor existente au nregistrat astfel un declin deosebit de clar, cu scderi de 12,1% fa de luna aprilie a anului precedent 2009.

2.2 Case de inchiriat Aa numitele "Zinshaeuser" (case de inchiriat cu 8-20 camere sau apartamente) sunt cele mai atractive ca oportunitate de investiie n Germania. n Frankfurt acestea sunt foarte greu de gsit; n Duesseldorf, Hanovra i Berlin acest moment, nu pare a fi nici o problem. Cele mai cutate sunt "Altbau"; cldirile care au fost construite la nceputul secolului trecut, sau chiar mai devreme i au astfel o perioad cuprins ntre 80-120 de ani. n cazul n care aceste case sunt modernizate, acestea sunt unice cu camerele lor mari, nivelul plafonului este la aproximativ 3.60 la 4.00 metri (cldiri, dup 1950 au cca. 2.50 metri nlime camer) cu excepia cazului n care acestea sunt foarte noi acum plafoanele nalte sunt de preferat. Un Altbau modernizat este, de asemenea, o foarte bun cldire care poate fi inchiriat. Aceste tipuri de apartamente sunt selectate de vnzare, deoarece acestea sunt complet renovate recent, i, totui, tind s aib caracter de stil vechi, timpuriu al anilor 1900. Aceste case sunt cele mai cutate, dup cele din 10

Frankfurt i valoarea lor crete n mod normal, este mai mare dect cea a unei cldiri noi, doar pentru c nu sunt multiplicabile. Cel mai important obstacol o reprezint veniturile din chirii care s-ar situa la o valuare semnificativ mai mic dect nivelul chiriilor pentru birouri. In ceea ce privete preul unei chirii n 2009 pentru o locuin nou ntr-o locaie bun ntr-un centru metropolitan poate fi considerat ca fiind favorabil n comparaie cu Londra sau Paris(dup cum putem observa din graficele alaturate). Cu toate acestea, centrele comerciale germane cu cele mai mare chirii rezideniale precum Munchen sau Frankfurt sunt aproximativ la acelai nivel cu Amsterdam.

n ceea ce privete numrul de locuinte existente, Berlin este oraul cu cea mai mare pia pentru proprieti imobiliare rezideniale din Germania (a se vedea graficul alturat), urmat de Hamburg i Mnchen, n timp ce Koln are aproximativ o jumtate de milion de gospodrii. Nivelul mediu al chiriilor rezideniale a crescut uor cu 2,2 la sut n 2009 n ntreaga Germanie, dup o cretere similar n anii anteriori. Cu toate acestea, chiriile nregistreaz un trend ascendent pn la o valoare dubl n marile orae metropolitane determinat de migraia ctre centrele mari de populaie, jucnd astfel un rol major n aceast tendin pozitiv. Cu toate acestea ins nu toate oraele au inut pasul cu aceasta tendin de cretere privind chiriile n 11

aceeai msur: n Kln i Stuttgart s-a nregistrat reacia invers de scdere, stagnare sau cretere uoar. n timp ce n Berlin, Hamburg, Frankfurt si Dsseldorf chiriile au crescut mai puternic dect n 2008, ritmul a sczut n Munchen.

Un factor important care st la baza creterii chiriilor sunt determinate de creterea veniturilor disponibile ale gospodriilor private. n timp ce veniturile din Kln i Mnchen au stagnat ntre 2004-2009, gospodriile private din Frankfurt au raportat un declin de aproximativ 5%, n timp ce veniturile din Hamburg i Berlin au crescut cu 2,6%, iar creterea a fost nregistrat i n Dsseldorf (+1,3%) i Stuttgart (+1,6%). Cum era de ateptat, apartamentele date n chirie n Frankfurt i Munchen sunt foarte scumpe, n timp ce preurile sunt mai acceptabile n alte locaii. Creterea veniturilor disponibile i continuarea tendintei de migrare ctre orae metropolitane, asociate cu o activitate de construcii slabe din ultimii ani este motivul pentru care chiria crete peste media pe termen lung pentru apartamente noi. nc relativ slab, activitatea de construcii n Berlin i Hamburg asemenea, poate determina o cretere vizibil n chiriile pentru apartamente noi n 2011.

12

2.3 Berlin - preurile scad n anumite zone Capitala Germaniei ii continu procesul de atragere de noi locuitori, fapt reflectat n cererea mare pentru locuine de nchiriat i cumprat. Piaa se menine la un nivel destul de ridicat chiar dac preurile de vnzare au sczut uor n dou cartiere din centru, Mitte i Tiergarten. Cei care i doresc o locuin proprie se ndreapt, n general, ctre periferie, n cazul n care nu au cel puin 2.000 de euro de oferit pentru un m2. Scderea preurilor este de peste 20%, n condiiile n care la nceputul anului preul era de 2.480 de euro/mp. n Wedding ns, m2 s-a scumpit cu circa 15% fiind e cotat la 1.406 de euro, cu aproape 300 de euro mai mult fa de acum cteva luni. Preuri mai accesibile se gsesc n cartierele marginae. n cele mai fastuoase regiuni periferice, respectiv Charlottenburg-Wilmersdorf, m2 cost n jur de 1.400-1.500 de euro, cu circa 500 de euro mai puin fa de nceputul anului. Chiar dac i aici preurile au sczut uor, Gruenewald, cea mai verde i mai scump zon berlinez i alege n continuare cu grij locatarii. Cumprtorii trebuie s aib disponibilitatea de a plti 2.665 euro/mp. Berlinul este mult mai prietenos cu cei care i caut o locuin cu chirie: preurile pornesc de la 5 euro/mp (n Kreuzberg) i ajung la 10 euro/mp. Aceste sume nu includ i cheltuielile de ntreinere.

13

Frankfurt, chirii mai mici cu 10% Frankfurt este, istoric vorbind, un ora al locuinelor inchiriate, unde numrul de proprietari este destul de mic. Muli oameni locuiesc ns aici in interes de serviciu, doar n timpul sptmnii i pleac acas n weekend. n ultima perioad, preurile chiriilor au sczut uor fa de 2007. Cea mai frecventa zon este sudul, acolo unde sunt i cele mai mari chirii: 13,37 euro/mp2. n nordvest, diferena este doar de 1 euro. Mult mai ieftin este zona Gallus: 8,15 euro/mp2, regiune aflat ntr-un proces de transformare. Hamburg - chirii ntre 3,73 i 16,30 euro/mp/lun Hamburgul rmne un ora pretenios, dar pregtit s adopte pe oricine. n Billbrook, de exemplu, chiriile sunt accesibile, 3,73 euro/mp2, pentru cei care sunt ateni s fructifice astfel de oportuniti. Accesibile sunt i preurile din Veddel: n jur de 3,75 euro/mp2. n cel mai dezmat cartier al oraului, chiria este de 7,58 euro, ceva mai puin dect n urm cu cteva luni. Apropierea de centru cost destul de mult: 9,12 euro/mp2 pentru chiria lunar n zona veche a Hamburgului - Hamburg Altstadt, n timp ce n St. George nu scade sub 9,37 euro. Competiia celei mai scumpe regiuni este ctigat, de departe, de HafenCity: 16,30 euro/mp2/lun. Att pltete chiriaul ntr-o asemenea zona exclusivist. Case ieftine n Sachsen1 Cele mai ieftine locuine germane se gsesc n estul rii. Noile cldiri construite aici dup 1990 au rmas n mare parte goale pentru c tinerii au ales s migreze n regiunile vestice ale rii, unde existau mai multe locuri de munc, remunerate mai avantajos. Agenii imobiliari au adoptat, de-a lungul timpului, diverse metode pentru a putea gsi clieni. Una dintre idei a fost organizarea de excursii cu btrni din vest. Cu o pensie frumuic asigurat, ei ar fi putut ocupa locuinele din est pentru bani mai puini, asigurnd, n acelai timp, consumul din regiunile respective. Prea puini dintre acetia ns au adoptat aceast posibilitate. n Leipzig i Dresden, cele mai mari orae din Sachsen, preurile locuinelor pornesc de la 500 de euro/mp2 i ajung la 1.500 de euro/mp, n cazul caselor din centru.

http://media.imopedia.ro/stiri-imobiliare/piata-imobiliara-din-germania-scade-dar-nu-se-preda-6575.html

14

n ultimii 10 ani, preul caselor din Occident a crescut, atingnd niveluri astronomice. ns nu i n Germania, unde piaa imobiliar rmne pe poziii de ceva vreme. Cine ii dorete o cas n Germania astzi exist anse semnificative de a plti acelai pre pe care l-ar fi platit i cu un deceniu n urm. n timp ce preurile caselor au crescut ntr-un ritm deosebit de accelerat n multe ri industrializate, piaa din Germania pare s fie prizonier ntro bucl temporal: preul din ziua de azi al caselor este aproape egal cu cel de acum zece ani. Pentru a nelege de ce piaa imobiliar a Germaniei a stagnat n ultimul deceniu, trebuie luat n considerare situaia ncepnd cu anii 1990. n iunie 1991, la opt luni de la reunificare, o lege menit s revitalizeze economia fostei Germanii de Est, numit "Fordergebietsgesetz, a intrat n vigoare. Ea oferea subvenii deosebit de generoase investitorilor n proprieti: oricine renova sau achiziiona proprieti putea fi scutit de ntreaga sum a impozitelor n decursul a zece ani. Sprijinit de scutirile de impozit, piaa imobiliar din Germania a avut o dezvoltare puternic la nceputul i mijlocul anilor 1990. ntre 1990 i 1998 anul n care au expirat scutirile de taxe, preul proprietilor a crescut cu aproximativ 70%. ns, aceast politic a avut, n mod evident, i consecine neplcute. n graba de a profita de avantajul incredibilelor scutiri de impozit, muli dintre investitori au prut s uite s se ntrebe dac exist si o cerere corespunztoare pentru proprietile pe care le renovau i construiau. 15

"Dup 1998 piaa sa rcorit"2, spune Jurgen Michael Schick, vicepreedinte al Asociaiei Germane pentru Domeniul Imobiliar (IVD), care reprezint interesele consilierilor pentru proprieti, ale brokerilor, administratorilor i experilor. "Subveniile pentru impozite nu mai existau, iar investitorii construiser cu mult peste cererea de pe pia".

http://www.evenimentul.ro/articol/de-ce-a-ocolit-boom8209ul-pietei-imobiliare-globale-germania.html

16

3. Piaa imobiliar a spaiilor comerciale din Germania

Ca posibilitate de investiii, centrele comerciale dein o cot important din capitalul imobiliar, oferind un spaiu mare de nchiriere. Aceste centre comerciale confer stabilitate investitorilor datorit amplasrii n zone cu risc sczut, caracterizate de o cretere puternic i durabil a economiei. Din cele dousprezece regiuni metropolitane3 ale Germaniei, Mnchen i Hamburg ocup poziiile de vrf datorit puterii lor de cumprare. n prezent sunt deschise aproximativ 371 de centre comerciale pe teritoriul rii, 243 (65%) se regasesc n cadrul regiunilor metropolitane. O structurare a acestor regiuni metropolitane se poate realiza din urmtoarele puncte de vedere: Preferina investitorilor n domeniul imobiliar comercial ctre anumite zone metropolitane. Conform acestui criteriu, dezvoltatorii prefer realizarea unei investiii n Munich, Hamburg sau Rhine-Main fa de Ruhr sau Triunghiul Saxon. Aceast preferint este redat i n graficul urmtor.

A se vedea Anexa nr. 1.

17

Mrimea centrelor comerciale reprezint un alt criteriu de clasificare a regiunilor metropolitane, cele mai mari centre aflndu-se n Feankfurt, Ruhr sau Berlin, fa de Hanover care are numrul cel mai mic de centre comerciale cu o suprafa mai mare de 50.000 m2.

Tot n funcie de mrime se poate observa ponderea mult mai mare a centrelor comerciale peste 50.000 m2 n zonele metropolitane datorit rulajelor superioare a sumelor de bani ntr-un an financiar, dar un numr mult mai mic al centrelor comerciale cu o suprafa cuprins ntre 15.000-24.999m2.

18

Evaluarea centrelor comerciale n funcie de anul inaugurrii relev treptele de extindere n Germania. nainte de 1990, regiunile metropolitane din vest precum: Ruhr (13 centre comerciale), Hamburg (13 centre comerciale) i Dsseldorf-Kln-Bonn (14 centre ) au condus aceste dezvoltri att fa de regiunile non-metropolitane ct i fa de restul rii. Aceast diferen s-a meninut la un nivel relativ constant timp de zece ani, urmnd ca apoi s inregistreze un decalaj nou.

n prezent se deruleaz noi proiecte ce vizeaz dezvoltarea pieei imobiliare comerciale pe teritoriul Germaniei concentrate pe regiunea Frankfurt / Rin-Main, unde cinci centre comerciale sunt n prezent n construcie, iar alte apte sunt n diferite stadii de planificare i regiunea metropolitan Ruhr (a se vedea graficul de mai jos) unde n prezent patru centre comerciale sunt n construcie, inclusiv Dortmund cu un spaiu total de nchiriere de 33.000 m2. n plus, dezvoltatorii de centre comerciale au n vedere ase proiecte n regiunea metropolitan din Dsseldorf-Kln-Bonn i cinci sau ase n regiunea metropolitan Stuttgart.

19

Dincolo de regiunile metropolitane, 128 de centre comerciale sunt disponibile consumatorilor, contribuind la obinerea de profit i implicit la dezvoltarea pieei imobiliare. Acestea sunt de obicei centre comerciale deschise n ultimii ani. De exemplu, 46% din aceste centre comerciale au fost construite dup anul 2000. Potenialul de cretere al centrelor comerciale n acele orae n afara aglomerrilor urbane este limitat, dar nivelul mai redus de concuren ntre centrele comerciale nseamn c locaii cu perspective economice promitoare i un volum critic de clieni sunt deosebit de atractive pentru investitori imobiliari. Evoluiile chiriilor de top4 aferente locaiilor din zona central a oraelor a meninut pe ansamblu un nivel aproximativ constant, fiind ilustrat prin tabelul urmtor.

Cu toate acestea, chiriile contractuale sunt mai uor de suportat de ctre chiria datorit unor stimulente cum ar fi acordarea unor subvenii pentru expansiune sau scutirea de la plata chiriei, ce au fost acordate cu o frecven mai mare chiar dac nu au reprezentat sume foarte consistente. Piaa chiriilor imobiliare comerciale este diversificat n afara oraelor de top astfel nct n oraele cu un nivel ridicat de putere de cumprare i mai presus de toate un factor central bun, afieaz de obicei o dezvoltare stabil a preului de nchiriere, chiar i de dezvoltare pozitiv. n schimb, orae din regiunea Ruhr, conurbaia, de exemplu, cu un nivel mai ridicat a presiunii concureniale, denota o scdere a preurilor de nchiriere. Astfel, Freiburg, Mnster i Heidelberg, se confrunt cu o tendin pozitiv, n timp ce orase precum Essen sau Duisburg se confrunt cu o scdere a chiriilor n locaii prime din centrul orasului. Acest lucru este adesea declanat de ctre deschiderea de noi centre comerciale. n plus,

Chiria de top se refer la spaii ntr-o locaie cu vad comercial de 100m2 spaiu de vnzare i un front de 5m.
4

20

sediile secundare ale centrelor de top i mijlocii, precum i oraele mai mici au raportat n general, o tendin de scdere a preurilor de nchiriere.

4. Piaa imobiliar a birourilor din Germania

Ca urmare a stabilizrii situaiei economice naionale i internaionale n cursul anului 2009, developerii n anul 2010 au mizat pe o mic revenire a spaiilor de birouri n acel an i anul urmtor(a se vedea graficul de mai jos stanga).

Aa cum se observ n graficul de mai sus dreapta, ncetinirea creterii economice a avut un impact relativ redus n ceea ce privete nivelul chiriilor pentru birouri de la nceputul anului 2009. Astfel, chiriile n locaiile de lux au sczut cu o medie de 4% n 2009. Acest declin s-a corectat ntr-o msur acceptabil fiind redat n graficul mai sus menionat. Toate pieele imobiliare comerciale internaionale, att cele din SUA ct i cele europene s-au confruntat cu un declin abrupt n nivelul chiriilor pentru birouri odat cu izbucnirea crizei financiare i economice, dup cum arat graficul de pe pagina urmatoare. Cu toate acestea, micarea descendent a nceput puin mai trziu dect n Germania, de exemplu, n Frana i Marea Britanie, n cazul n care nivelul chiriilor pentru birouri a sczut cu aproximativ 12-22% din 2007. 21

Cu toate acestea, n ceea ce privete proporia de spaii de birouri vacante, pe piaa german nu funcioneaz la fel de bine. Dei rata de neocupare a crescut brusc n toate rile europene, nivelurile din Germania au atins un nivel nalt pe o comparaie la nivel internaional n anii urmtori: de exemplu, n perioada 2005-2009 a existat o rat medie de neocupare de 8,3% n Germania, comparativ cu numai aproximativ 6,3% n Frana. n momentul impactului negativ asupra pieei chiriilor nencheiate este simitor mai mare n Marea Britanie dect n Germania, conform graficului de mai jos.

BERLIN n ceea ce privete piaa de birouri de clasa I n Germania, Berlin a raportat un declin mai mare din chirii n 2009, cu aproximativ 7% fa de anul anterior i rata de neocupare a urcat de la 8.6% la 8.9%. n prima jumtate a anului 2010, chiriile pentru locaiile top a sczut deoarece cererea pentru spaii de birouri era foarte sczut, iar chiriile lunare pe m2 au ajuns la valori de 20 EUR. Acest nivel relativ sczut al chiriei pentru un ora european major este n principal o consecin a produciei economice sczute. Trendul valorii chiriilor i al ratei de neocupare pentru perioada 1999-2011.

22

FRANKFURT Piaa imobiliar de birouri din Frankfurt este una activ n cadrul Germaniei.n termeni absolui, Frankfurt este cel mai mic ca suprafa de pe pieele mari, deoarece alii au spaiu de 12,5-17 milioane m2. Pe de alt parte, piaa imobiliar a birourilor din Frankfurt se afl n frunte n raport cu populaia ei, spaiu pe cap de locuitor este de 45 m2. Din 1999, spaiul disponibil n Frankfurt a aratat o crestere peste medie de aproape 15%, aa cum arat graficul de mai jos. Frankfurt este, prin urmare, lider printre locaiile majore, nu numai n ceea ce privete nivelurile de chirie dar are de asemenea i cea mai mare rata de neocupare de aproximativ 15%. HAMBURG Piaa chiriilor pentru birouri din Hamburg a avut o reacie mai trzie dect n Berlin privind rexarea creterii economice, cu doar o uoar scdere de 1,7% raportate n 2009. Deoarece un volum consistent de spatii de birouri noi a fost sau e pe cale s fie finalizat n locaii centrale, este de ateptat ca chiriile n oraul nord german din nou s scad uor pn la sfritul acestui an. Similar la Berlin, numrul de birouri vacante continu s creasc, ns rata de neocupare este probabil s rmn uor mai sczut dect media pentru locaiile prime germane. MUNICH Scderea nivelului cererii pentru spatii de birouri nu au avut un impact vizibil negativ asupra chiriilor din Munich pn la jumtatea anului 2009. n medie pe parcursul anului 2009, chiriile au fost cu doar 1,6% mai mici dect n anul precedent. Cu toate acestea chiriile sunt susceptibile de a fi rmas sub presiune n a doua jumtate a anului, deoarece ponderea spaiilor oferite nchirierii pentru birouri a crescut semnificativ. Nivelul chiriilor n 2010 au sczut cu 4% fa de nivelul anului precedent. Aceast scdere ar fi peste medie n comparaie cu alte locaii de top, cu toate acestea, rmne a doua locatie de birouri din punct de vedere al preului n Germania.

23

Bibliografie
pdf http://www.ey.com/Publication/vwLUAssets/Trend_barometer_http://www.bundesbank.de/download/bankenaufsicht/dkp/200704dkp_b.

_real_estate_investment_market_Germany_2011/$FILE/EY_RE_Trendbarometer_2 011_eng.pdf http://www.bayernlb.de/internet/en/homepage.ljsp http://www.eurohypo.com/media/pdf/newsletter_und_marktberichte/MB

_Deutschland_englisch_2008.pdf http://www.gud-estate.ru/news/20R4J2MI.pdf http://www.dlapiper.com/files/Publication/3613cf91-9b10-459e-9c36-

65a3c6064b3d/Presentation/PublicationAttachment/3a5122a8-09a3-4bcd-bc9a5b1f3046641b/Real%20Estate%20in%20Germany.pdf germany/ http://web.worldbank.org http://media.imopedia.ro/stiri-imobiliare/piata-imobiliara-din-germaniahttp://thankssjerseys.org/Papers/Rottke_RE_Cycles_in_Germany.pdf http://www.ey.com/Publication/vwLUAssets/PR_engl_4_RE_Trendbaro

meter/$FILE/PR_EY_Real_Estate_Trend_Barometer_2010_English.pdf http://bizcovering.com/real-estate/best-sources-for-real-estate-listings-in-

scade-dar-nu-se-preda-6575.html http://www.evenimentul.ro/articol/de-ce-a-ocolit-boom8209ul-pietei-

imobiliare-globale-germania.html

24