El sector de la Construccin Nuestro estudio dir ms bien relacin con las normas de derecho urbano que rigen al sector

de la construccin. Entendemos por derecho urbano al Conjunto de principios legales y doctrinarios referidos al desarrollo de la ciudad; distinguiendo entre el suelo de la ciudad o suelo urbano del suelo no urbano. Para estos efectos definiremos como suelo urbano aquel comprendido dentro de los limites de los planos reguladores comunales. a) De acuerdo al Art. 57 de la Ley general de urbanismo y construccin El uso del suelo urbano en las reas urbanas se regir por lo dispuesto en los planes reguladores, y las construcciones que se levanten en los terrenos sern concordantes con dicho propsito De esta manera podemos concluir que el uso del derecho urbano se encuentra muy relacionado con la planificacin urbana la que se materializa a travs de los planes reguladores. b) El derecho urbano es una de las ramas del derecho que se encuentra menos desarrollada, pero que presenta una importancia creciente a medida que crecen las ciudades. c) Para estudiar el derecho urbano es necesario analizar la planificacin urbana que cada comuna debiera de tener. El plan regulador si bien es un instrumento eficaz es muy complejo y si se encuentra bien elaborado permite el desarrollo armnico y sustentable de la ciudad, en caso contrario generar nuevos problemas. d) El plan regulador es un instrumento que limita el derecho de propiedad en el suelo urbano. Uno de los grandes problemas que plantea el derecho urbano es el de precisar hasta donde pueden limitarse las facultades del dominio y ms precisamente si es o no posible prohibir directamente la construccin en determinadas reas de la ciudad. Para poder resolver esta interrogante es necesario determinar si el derecho a construir forma o no parte del derecho de propiedad: 1- Si el derecho a construir (ius edificandi) forma parte del derecho de propiedad no podr ser prohibido, pues afectara el derecho de dominio en su esencia, lo que prohbe el Art. 19 N26 de la CPE, a menos que medie expropiacin. 2- En cambio si llegamos a la conclusin que es la planificacin urbana la que determina y delimita los atributos de la propiedad urbana, perfectamente la misma planificacin podr eliminar este atributo. Este problema no ha sido resuelto, el que se ha planteado incluso a nivel del tribunal constitucional el que ha parecido entender que es la planificacin la que confiere el derecho a construir y no el derecho de dominio, de esta manera es vital que la planificacin sea correctamente diseada y aplicada. De esta manera se puede concluir que tratndose del suelo urbano slo se puede realizar aquello que expresamente autorice el plan regulador, lo que diferencia al estatuto del suelo no urbano. El problema se plantea en los centros urbanos que no tienen planes reguladores. e) El problema se plantea en los centros urbanos que no tienen planes reguladores. De acuerdo al Art. 52 de la Ley General de urbanismo y construccin Se entender por lmite urbano, para los efectos de la presente Ley y de la Ley Orgnica de Municipalidades, la lnea imaginaria que delimita las reas urbanas y de extensin urbana que conforman los centros poblados, diferencindolos del resto del rea comunal. Luego si no existe limite urbano no existe rea urbana y entonces cabe preguntarse Cmo se desarrollan estos centros poblados? De acuerdo a la LGUC para efectos legales tales suelos se rigen como si fueran no urbanos (dndose aplicacin a la prohibicin Art. 55 de la ley modificado por la ley 19.859 de enero de 2003 y al DL 3516) sin perjuicio que en el mejor de los casos se permita una autorizacin para cambio de uso de suelo; todo ello salvo que rija un plan regulador Inter comunal como ocurre en las comunas de Santiago.

Fuentes del Derecho Urbano. 1- Las normas generales las encontraremos en la Ley General de urbanismo y construccin: DFL 458 de 1976.

2- Su complemento: La ordenanza general de urbanismo y construccin que regula en detalle las disposiciones de la LGUC y que fija los procedimientos administrativos a seguir en el proceso de planificacin, urbanizacin y construccin. 3- Un tercer cuerpo normativo lo constituyen los planes reguladores elaborados a nivel comunal y en ciertos casos a nivel Inter comunal que precisan las condiciones para urbanizar y construir en cada comuna. 4- Fuera de esta normativa bsica encontramos una basta y dispersa legislacin que directa o indirectamente regula temas vinculados con el urbanismo, como por ejemplo la ley del transito, la LOC de Municipalidades, la ley de gobiernos regionales, la ley de copropiedad inmobiliaria, etc. Caractersticas de esta legislacin: 1- La planificacin urbana y su legislacin, especialmente la habitacional, tiene una aplicacin prctica relativa, es decir, en algunos casos se aplica una extrema rigurosidad, mientras que en otros casos se hace la vista gorda, ello bsicamente debido a dos factores: a) El rol de las municipalidades en la fiscalizacin del cumplimiento de las normas respectivas; alcaldes y concejales suelen ceder a la presin social. b) La habitacin es una necesidad primaria. 2- Se trata de una normativa que entrega a los municipios la labor de planificar el desarrollo armnico de la ciudad, ello pese a que la ley contempla cuatro niveles de accin que corresponde a cuatro reas distintas: rea nacional, rea regional, rea intercomunal y rea comunal y que se encuentran reguladas en el Art. 28 y siguientes de la ley. Dispone el Art. 27 de la LGUC: Se entender por planificacin urbana, para los efectos de la presente Ley, el proceso que se efecta para orientar y regular el desarrollo de los centros urbanos en funcin de una poltica nacional, regional y comunal de desarrollo socioeconmico. Los objetivos y metas que dicha poltica nacional establezca para el desarrollo urbano sern incorporados en la planificacin urbana en todos sus niveles Dispone el Art. 28 de la LGUC: La planificacin urbana se efectuar en cuatro niveles de accin, que corresponden a cuatro tipos de reas: nacional, regional, intercomunal y comunal Dispone el Art. 29 de la LGUC: Corresponder al Ministerio de Vivienda y Urbanismo la planificacin del desarrollo urbano a nivel nacional. Le corresponder, asimismo, a travs de la Ordenanza General de la presente Ley, establecer normas especficas para los estudios, revisin, aprobacin y modificaciones de los instrumentos legales a travs de los cuales se aplique la planificacin urbana en los niveles antes sealados Dispone el Art. 30 de la LGUC: Se entender por planificacin urbana regional aquella que orienta el desarrollo de los centros urbanos de las regiones Sobre la base de estas disposiciones debemos concluir que existe una planificacin nacional para todo el territorio continental y trece planificaciones continentales. Pese a que la LGUC data de marzo del ao 1976 al ao 2003 no se ha elaborado ningn plan a nivel regional; si bien existi una planificacin nacional sancionado por el MINVU denominado poltica nacional de desarrollo urbano (que contena los principios a seguir en materia de planificacin urbana basados en la incorporacin del mercado como asignador de recursos y en el rol subsidiario del estado en esta materia) esta ya no tiene vigencia en la actualidad. De esta manera con suerte encontramos una planificacin intercomunal y comunal, las cuales son importantes, pues contienen las normas que delimitan la propiedad urbana: ellas sern el objeto de nuestro estudio. 3La planificacin urbana y su legislacin es eminentemente tcnica reflejado aquello en innumerables disposiciones de la ordenanza general de urbanismo y construccin que establece las exigencias mnimas en la urbanizacin y en la construccin. Cundo los constructores hablan que la construccin se encuentra dentro de norma? Se trata de las normas oficiales que elabora el instituto de normalizacin encargado del ensayo

de los materiales a emplear incluso hoy en da de los procedimientos; ejemplo la norma que regula la calidad y resistencia de una pared al fuego. 4- Como consecuencia de ser una legislacin tcnica es obligatorio la intervencin de profesionales de la construccin en la proyeccin y ejecucin de la obra, artculos 16 y ss de la LGUC. Esto significa que tanto la planificacin como la ejecucin de una construccin debe ser ejecutada por un profesional competente. a) Segn el Art. 17 Para los efectos de la presente ley, son arquitectos, ingenieros civiles, ingenieros constructores y constructores civiles, las personas que se encuentran legalmente habilitadas para ejercer dichas profesiones. b) Hoy en da es obligatorio nuevamente contar con un calculo de estructura de edificios tratndose de edificios de uso pblico y dems que determine la ordenanza general. El calculo de estructura slo lo puede realizar un ingeniero civil civil. c) Estos profesionales de la construccin tienen responsabilidad en las obras que se disean y ejecutan , sin perjuicio de la responsabilidad del propietario primer vendedor de la construccin, Arts 18 y 19 de la ley. 1- Dispone el Art. 18: El propietario primer vendedor de una construccin ser responsable por todos los daos y perjuicios que provengan de fallas o defectos en ella, sea durante su ejecucin o despus de terminada, sin perjuicio de su derecho a repetir en contra de quienes sean responsables de las fallas o defectos de construccin que hayan dado origen a los daos y perjuicios (Disposicin incorporada por la ley 19.472 de 1996) Los proyectistas sern responsables por los errores en que hayan incurrido, si de stos se han derivado daos o perjuicios. La responsabilidad civil a que se refiere este artculo, tratndose de personas jurdicas que se hayan disuelto, se har efectiva respecto de quienes eran sus representantes legales a la fecha de celebracin del contrato. 2- Dispone el Art. 19: Las causas a que dieren lugar las acciones a que se refiere el inciso final del artculo 18, se tramitarn conforme con las reglas del procedimiento sumario establecido en el Ttulo XI del Libro III del CPC. Con todo, las partes podrn someter las controversias a la resolucin de un rbitro de derecho, el que deber ser designado por el juez letrado competente y tener, a lo menos, cinco aos de ejercicio profesional. 3- De acuerdo al Art. 18 inciso final Las acciones para hacer efectivas las responsabilidades a que se refiere este artculo prescribirn en cinco aos, contados desde la fecha de la recepcin definitiva de la obra por parte de la Direccin de Obras Municipales. Se afirma que este plazo sera muy reducido atendiendo al hecho que los defectos en la construccin aparecen muchos aos despus. Los instrumentos de planificacin territorial Planes reguladores La planificacin urbana comunal. Artculo 34 y siguiente de la LGUC. La ley establece como obligatoria la planificacin a nivel comunal y ella se materializa a travs de un instrumento de ordenacin del territorio denominado Plan regulador comunal constituido por una serie de elementos grficos y escritos que regulan el uso del suelo urbano y en general todos los aspectos urbansticos, as lo establece el Art. 41 de la ley. Se trata de un instrumento compuesto por una serie de elementos grficos y escritos: plano y ordenanza, puede adems el plan regulador comunal regular todos los aspectos urbansticos lo que genera el problema de poder precisar donde se encuentra el lmite de la planificacin: La ley no establece cuales son los limites de la planificacin, luego es posible concluir que slo tiene como limite el respeto de las garantas constitucionales y las facultades privativas entregadas por la ley a otras autoridades.

 As el plan regulador comunal no puede prohibir el desarrollo de una actividad econmica licita y slo puede sealar el rea en donde debe desarrollarse. Por otra parte por ejemplo el plan regulador comunal no puede establecer la direccin de las calles o el tipo de vehculos que pueden circular por ellas, pues se trata de una atribucin entregada, de acuerdo a la ley del transito, a la direccin de transito municipal en conjunto con el ministerio de transporte. Qu es el plan regulador comunal de acuerdo a la LGUC y cual es su composicin ? El plan regulador es un instrumento constituido por un conjunto de normas sobre adecuadas condiciones de higiene y seguridad en los edificios y espacios urbanos, y de comodidad en la relacin funcional entre las zonas habitacionales, de trabajo, equipamiento y esparcimiento. De acuerdo al Art. 42 de la ley El plan regulador comunal estar compuesto de: 1) una memoria explicativa, que contendr los antecedentes socioeconmicos; los relativos a crecimiento demogrfico, desarrollo industrial y dems antecedentes tcnicos; 2) un estudio de factibilidad para ampliar o dotar de agua potable y alcantarillado, en relacin con el crecimiento urbano proyectado; 3) una ordenanza local que contendr las disposiciones reglamentarias pertinentes, y 4) los planos que expresan grficamente las disposiciones sobre uso de suelo, zonificacin, equipamiento, relaciones viales, lmite urbano, reas prioritarias de desarrollo urbano, etc. Los planos que expresan grficamente el lmite urbano nos permitirn distinguir geogrficamente los diversos estatutos jurdicos aplicables a los suelos urbanos y no urbanos. De esta manera para indagar cuales son las normas aplicables a un inmueble urbano ser necesario determinar previamente en que sector se encuentra emplazado. Para los efectos de su aprobacin, modificacin y aplicacin, estos documentos constituyen un solo cuerpo legal. Dnde se obtiene la informacin acerca de los documentos que constituyen el plan regulador comunal? Oficialmente esta informacin la proporciona la direccin de obras municipales de la municipalidad respectiva a travs de un documento que se denomina Certificado de informaciones previas que precisa las condiciones urbansticas aplicables a un terreno urbano a la fecha en que se emite el certificado (Art. 116) Los usos de suelo de cada zona. De acuerdo al Artculo 2.1.24.de la ordenanza general de urbanismo y construccin: Corresponde a los Instrumentos de Planificacin Territorial, en el mbito de accin que les es propio, definir los usos de suelo de cada zona. Para la fijacin y aplicacin de dichos usos de suelo, stos se agrupan en los siguientes seis tipos de uso, susceptibles de emplazarse simultneamente en la misma zona: 1) Residencial. 2) Equipamiento. 3) Actividades Productivas. 4) Infraestructura. 5) Espacio Pblico. 6) rea Verde. Tradicionalmente los usos de los suelos han respondido a la oferta y a la demanda por la tierra y por lo mismo los terrenos ms caros suelen destinarse al equipamiento (comercio y servicios). El problema se presenta con las nuevas urbanizaciones que se construyen con fines habitacionales en sectores tradicionalmente ocupados por la industria, con la presin que se genera para estas empresas. La estructura vial. Otro elemento es la estructura vial existente y la estructura vial proyectada, enseguida en el plan regulador comunal se fijan las condiciones urbansticas que regulan lo que all se debe construir, tipificando: 1) Los sistemas de agrupamiento de las edificaciones, distinguiendo tres tipos edificacin segn el Art. 2.6.1 de la ordenanza: 1- Edificacin aislada: 2- Edificacin pareada: 3- Edificacin continua:

Conjuntamente con estos tres tipos de agrupamiento encontramos el adosamiento como una forma complementaria a ellos, entendiendo por tal la edificacin que se ubica contigua a los deslindes y que tiene una longitud que no excede el 40% de la longitud total del deslinde comn con el vecino y cuya altura no supere los 3,5 metros. Estos exigen de la autorizacin del vecino cuando excedan los porcentajes antes indicados, autorizacin que debe estar suscrita ante notario. 2) Las alturas de las construcciones. Por regla general con el fin de respetar condiciones mnimas de asoleamiento y de ventilacin la altura de los edificios debe tener una directa proporcin con la superficie del terreno. Estas condiciones mnimas se logran a travs de la aplicacin de rasantes, es decir, de lneas imaginarias proyectadas a travs de los deslindes de la propiedad, las que proyectadas hacia arriba y con cierto ngulo determinan la altura mxima de la construccin. (1 a 3: 80 ; 4 a 9: 70 y 9 a 12: 60) Hoy en da existe un modelo aritmtico que permite calcular las sombras de un edificio. 3) Coeficiente de constructivilidad: Se trata del ndice que determina la cantidad de metros cuadrados que es posible construir en un terreno determinado. Muy ligado al coeficiente de constructivilidad se encuentra el coeficiente de ocupacin del suelo que fija el mximo de metros cuadrados que es posible construir en el nivel de primer piso.

a) De esta manera mientras menor sea el coeficiente de constructivilidad del suelo mayor
ser la cantidad de metros cuadrados que se necesitarn para emplazar un edificio en un terreno determinado, lo que unido al coeficiente de ocupacin permite establecer una mayor o menor densidad habitacional en los distintos sectores de la ciudad. Generalmente en el sector cntrico de la ciudad los coeficientes suelen ser altos en trminos de permitir un uso incentivo del suelo, atendiendo a su mayor demanda y precio. Mientras que en las zonas perifricas los coeficientes suelen ser bajos. Del mismo modo y con este fin suelen utilizarse tambin las superficies prediales mnimas en que puede subdividirse un terreno, de tal forma que a mayor superficie predial mnima ms caro y ms exclusivo se torna el sector.

b) c)

4) Antejardines: El plan regulador puede fijar la obligatoriedad de contar con un antejardn en el frente de la propiedad, ello se realiza separando la lnea oficial de cierro de la lnea de edificacin. a) La lnea oficial de cierro o simplemente lnea oficial es la sealada en el plano del instrumento de planificacin territorial como deslinde entre viviendas particulares y bienes de uso pblico. (La lnea oficial no necesariamente corresponde al deslinde actual que separa lo pblico de lo privado) b) La lnea de edificacin: Es la sealada en el plano del instrumento de planificacin territorial a partir de la cual se podr levantar la edificacin en un predio. 5) Ochavos o rasantes: Constituyen una autentica servidumbre de vista para los conductores. 6) Densidades mximas: Es el nmero de unidades (personas, familias, viviendas, locales, metros cuadrados construidos, etc) por unidad de superficie (predio, lote, manzana, hectrea, etc) 7) Alturas de cierro y tipos de cierros que se pueden utilizar para cercar un predio. Muy tpico de barrios o zonas tursticas. 8) Exigencias de estacionamientos segn el destino de las edificaciones La tendencia actual es a exigirlos, as la ley de copropiedad inmobiliaria obliga a contar con estacionamientos incluso para las vistas y prohbe la enajenacin de estos a personas distintas a los propietarios de los estacionamientos.

9) reas de riesgo o de proteccin El Art. 60 inciso 1 de la LGUC dispone que El plan regulador sealar los terrenos que por su especial naturaleza y ubicacin, no sean edificables. Estos terrenos no podrn subdividirse y slo se aceptar en ellos la ubicacin de actividades transitorias, mantenindose las caractersticas rsticas del predio. Entre ellos se incluirn, cuando corresponda, las reas de restriccin de los aeropuertos De esta manera la ley parte de la base que el plan regulador puede prohibir la edificacin y de que no todo terreno urbano es apto para la edificacin. Agrega el Art. 2.1.17 de la Ordenanza : En los Instrumentos de Planificacin Territorial que corresponda podrn definirse reas de riesgo, cuando proceda y previo estudio especifico, por constituir un peligro potencial para los asentamientos humanos. En dichas reas de riesgo se determinarn zonas no edificables o de condiciones restringidas de edificacin De esta manera se distingue dos zonas distintas: Zonas no edificables y Zonas de edificacin restringida. Es necesario advertir que una cosa es la calidad natural de peligro de un terreno y el reconocimiento de tal calidad que haga el plan regulador, as si el terreno es naturalmente peligroso, pero el plan regulador no le reconoce la potencialidad del peligro para los asentamientos humanos, la construccin es posible, as lo ha reconocido la jurisprudencia. 10) reas de proteccin de recursos de valor natural o patrimonial cultural . Segn el Art. 2.1.18 de la ordenanza En los Instrumentos de Planificacin Territorial que corresponda podrn definirse reas de proteccin de recursos de valor natural o patrimonial cultural, cuando proceda y previo estudio fundado. En dichas reas de proteccin se determinarn zonas no edificables o de condiciones restringidas de edificacin. 11) Inmuebles o zonas de conservacin histrica, zonas tpicas y monumentos nacionales con sus respectivas normas urbansticas especiales . a) Inmuebles o zonas de conservacin histrica : Se reglamentan en el Art. 60 inciso 2 de la LGUC que seala que Igualmente, el plan regulador sealar los inmuebles o zonas de conservacin histrica, en cuyo caso los edificios existentes no podrn ser demolidos o refaccionados sin previa autorizacin de la Secretara Regional de Vivienda y Urbanismo correspondiente. b) Zonas tpicas y monumentos nacionales: Se encuentran reguladas en la ley 16.288 ley de monumentos nacionales que establece distintos tipos de monumentos nacionales entre ellos: las zonas tpicas, santuarios de la naturaleza y edificios histricos. Generalmente los edificios histricos no se encuentran incorporados al plan regulador sino que en un DS del ministerio de educacin que as lo sealar. Procedimiento de elaboracin y aprobacin del plan regulador comunal. El procedimiento para la elaboracin y aprobacin de los planes reguladores comunales se regir por lo dispuesto en el Art. 43 de la LGUC, segn e cual el proyecto de plan regulador comunal ser preparado por la municipalidad respectiva. De esta manera es posible distinguir las siguientes etapas en el procedimiento de elaboracin y aprobacin del plan regulador comunal: 1) Decisin poltica administrativa del mismo consejo municipal en orden a la necesidad de contar con un plan regulador o modificar el existente. 2) Adoptada esta decisin es indispensable llamar a licitacin a fin de que una empresa especializada elabore el proyecto. 3) Adjudicada la licitacin se inicia el proceso propiamente tal de elaboracin que ser precedido de una larga etapa de recopilacin de antecedentes y estudios en terreno, siguiendo un cronograma previamente trazado. 4) Una vez elaborado el proyecto, el concejo comunal, antes de iniciar su discusin, deber: 1- Informar a los vecinos, especialmente a los afectados, acerca de las principales caractersticas del instrumento de planificacin propuesto y de sus efectos, lo que se har de acuerdo con lo que seale la Ordenanza General de Urbanismo y Construcciones.

2- Realizar una o ms audiencias pblicas en los barrios o sectores ms afectados para exponer el proyecto a la comunidad, en la forma indicada en la ley Orgnica Constitucional de Municipalidades. 3- Consultar la opinin del consejo econmico y social comunal, en sesin citada expresamente para este efecto. 4- Exponer el proyecto a la comunidad, con posterioridad a la o las audiencias pblicas, por un plazo de treinta das. 5- Los interesados podrn formular, por escrito, las observaciones fundadas que estimen convenientes acerca del proyecto 5) Cumplidos los trmites anteriores, el alcalde deber presentar el proyecto para la aprobacin del concejo comunal, junto con las observaciones que hayan hecho llegar los interesados, en el plazo sealado en la disposicin. 6) El concejo deber pronunciarse sobre las proposiciones que contenga el proyecto de plan regulador, analizando las observaciones recibidas y adoptando acuerdos respecto de cada una de las materias impugnadas. 7) El proyecto aprobado ser remitido, con todos sus antecedentes, a la secretara regional ministerial de Vivienda y Urbanismo respectiva. Dicha secretara ministerial dentro del plazo de 60 das, contado desde su recepcin, revisar el proyecto y emitir un informe sobre sus aspectos tcnicos. 8) Habr que distinguir si la comuna est normada o no por un plan regulador metropolitano o intercomunal: a) Si la comuna est normada por un plan regulador metropolitano o intercomunal, el informe de la secretara regional ministerial ser remitido directamente al municipio, junto con el proyecto y sus antecedentes, con copia al gobierno regional. 1- Si el informe es favorable, el proyecto de plan regulador o de plan seccional ser promulgado por decreto alcaldicio. 2- Si el proyecto no se ajustare al plan regulador metropolitano o intercomunal, la secretara regional ministerial de Vivienda y Urbanismo deber emitir un informe negativo y lo remitir, conjuntamente con el proyecto y sus antecedentes, al municipio. La municipalidad respectiva podr adoptar dos actitudes distintas: 1) Modificar el proyecto para concordarlo con el plan regulador metropolitano o intercomunal. 2) Insistir en su proyecto. En este ltimo caso remitir el proyecto, con todos los antecedentes, incluido el informe negativo de la secretara regional ministerial de Vivienda y Urbanismo, al gobierno regional para que ste se pronuncie sobre los aspectos objetados. b) Si la comuna no est normada por un plan regulador metropolitano o intercomunal, el informe de la secretara regional ministerial de Vivienda y Urbanismo ser remitido, junto con el proyecto y sus antecedentes, al gobierno regional para su aprobacin por el consejo regional, con copia al municipio. El pronunciamiento del consejo regional se har sobre la base del informe tcnico de la secretara regional ministerial. 1- Si el informe fuere desfavorable, el consejo slo podr aprobar el proyecto mediante acuerdo fundado. 2- Aprobado el proyecto de plan regulador en la forma establecida en los tres incisos anteriores, ser promulgado por resolucin del intendente. 9) Los instrumentos de planificacin territorial antes de su entrada en vigor debern someterse al procedimiento de evaluacin de impacto ambiental que prescribe la ley 19.300. 10) Los actos administrativos que promulguen la aprobacin o modificacin de un instrumento de planificacin territorial debern ser remitidas a contralora a fin de llevar a cabo el trmite de toma de razn. 11) Los actos administrativos que promulguen la aprobacin o modificacin de un instrumento de planificacin territorial debern publicarse en el Diario Oficial, junto con la

respectiva ordenanza. Los planos y la ordenanza correspondiente se archivarn en los Conservadores de Bienes Races respectivos, en la Divisin de Desarrollo Urbano del Ministerio de Vivienda y Urbanismo, en la secretara regional del Ministerio de Vivienda y Urbanismo respectiva y en las municipalidades correspondientes. Las modificaciones al plan regulador comunal. Las modificaciones al plan regulador comunal si bien se someten a las mismas normas establecidas en el Art. 43 presentan un procedimiento simplificado respecto de las materias reguladas en el Art. 45. Cmo se impugnan los planes reguladores comunales? El Art. 43 de la LGUC no seala como se impugnan los planes reguladores comunales, para determinar los procedimientos a seguir se debe recurrir a las normas establecidas a la ley 19.175 sobre Gobierno Regional, a la LOC de municipalidades 18.695 y la ley 19.880 que establece las bases sobre los procedimientos administrativos, sin perjuicio de la posibilidad de recurrir a contralora o al recurso de proteccin. La planificacin urbana intercomunal. La planificacin urbana intercomunal recibe el nombre de planificacin o rea metropolitana y para estos efectos se habla de plan regulador intercomunal o plan regulador metropolitano, lo que induce a alguna confusin pues no existe ninguna diferencia entre una u otra. Cmo estar compuesto el plan regulador intercomunal ? De acuerdo al Art. 35 de la LGUC El plan regulador intercomunal estar compuesto de: 1) una memoria explicativa, que contendr los objetivos, metas y programas de accin; 2) una ordenanza, que contendr las disposiciones reglamentarias pertinentes y 3) los planos, que expresen grficamente las disposiciones sobre zonificacin general, equipamiento, relaciones viales, reas de desarrollo prioritario, lmites de extensin urbana, densidades, etc. Para los efectos de su aprobacin, modificacin y aplicacin, estos documentos constituyen un solo cuerpo legal. Quin confeccionar el plan regulador intercomunal? a) Segn el Art. 36 de la LGUC y 2.1.9 de la ordenanza general el plan regulador intercomunal ser confeccionado por la Secretara Regional de Vivienda y Urbanismo, con consulta a las Municipalidades correspondientes e instituciones fiscales que se estime necesario. b) Elaborado un plan regulador intercomunal, las Municipalidades respectivas debern pronunciarse sobre dicho plan dentro de un plazo de 60 das, contados desde su conocimiento oficial, vencido el cual la falta de pronunciamiento ser considerada como aprobacin. c) Paralelamente el proyecto deber ser sometido al sistema de evaluacin de impacto ambiental de la ley 19.300. d) Una vez cumplido los trmites anteriores la Secretara Regional de Vivienda y Urbanismo remitir todos los antecedentes relativo al proyecto de plan regulador intercomunal al gobierno regional para su aprobacin. e) Segn el Art. 37 de la LGUC Los planes reguladores intercomunales sern aprobados por decreto supremo del Ministerio de Vivienda y Urbanismo, dictado por orden del Presidente de la Repblica, previa autorizacin del Intendente respectivo, y sus disposiciones sern obligatorias en la elaboracin de los planes reguladores comunales. f) El plan regulador intercomunal ser publicado en el diario oficial previo tramite de toma de razn. Segn el Art. 39 Las SEREMIS de Vivienda y Urbanismo calificarn en cada caso : 1) Las reas sujetas a planificacin urbana intercomunal, y 2) Las comunas que, para los efectos de la confeccin del plan regulador comunal, estn sujetas a la aprobacin previa del plan regulador intercomunal. La planificacin urbana intercomunal es jerrquicamente superior a la planificacin comunal . La planificacin urbana intercomunal es jerrquicamente superior a la planificacin urbana comunal, lo que significa que al elaborar el plan regulador comunal este debe respetar ntegramente todos los preceptos del plan regulador intercomunal. Agrega el Art. 38 que las

disposiciones de los planes reguladores intercomunales que constituyan alteraciones a las disposiciones de los planes reguladores comunales existentes, se entendern automticamente incorporadas a stos como modificaciones. Segn el Art. 38 inciso 2 en las comunas que carezcan de plan regulador comunal harn los efectos de tal las disposiciones del plan regulador intercomunal. Conque instrumentos cuentan los municipios para realizar los trazados de los planes reguladores comunales? o en otras palabras Cules son los instrumentos que establece la ley para lograr que la planificacin urbana se aplique en los hechos ? Segn el Art. 51 de la LGUC lo trazados de los planes reguladores comunales se realizarn por el Municipio mediante expropiacin, compra directa y cesin forzada. Estos tres instrumentos tienen como denominador comn el permitir transferir la propiedad privada al sector pblico para darle el destino que seale la planificacin. 1) La expropiacin: Para que pueda proceder la expropiacin la CPE seala que debe existir una ley general o especial que autorice la expropiacin por causa de utilidad pblica o de inters nacional, calificada por el legislador. Esta autorizacin se encuentra contenida en la propia LGUC que consagra en su Art. 59 inciso 1 una causal amplia que permite la expropiacin de todos aquellos terrenos que, conforme al plan regulador comunal, se encuentren destinados a calles, plazas, parques u otros espacios de trnsito pblico, incluso sus ensanches, y aquellos destinados para el equipamiento comunitario, tales como escuelas, hospitales, jardines infantiles, retenes de carabineros y oficinas o instalaciones fiscales y municipales (a travs de su declaracin de utilidad pblica) Requisitos de la expropiacin al amparo de la LGUC: 1- Que el plan regulador comunal destine a los fines antes expuestos un terreno determinado. 2- Segn el Art. 19 N24 de la CPE El expropiado podr reclamar de la legalidad del acto expropiatorio ante los tribunales ordinarios y tendr siempre derecho a indemnizacin por el dao patrimonial efectivamente causado, la que se fijar de comn acuerdo o en sentencia dictada conforme a derecho por dichos tribunales. A falta de acuerdo, la indemnizacin deber ser pagada en dinero efectivo al contado... agrega la disposicin constitucional que: La toma de posesin material del bien expropiado tendr lugar previo pago del total de la indemnizacin, la que, a falta de acuerdo, ser determinada provisionalmente por peritos en la forma que seale la ley 3- Los artculos 83 y siguientes de la LGUC establecen mecanismos que no armonizan con lo dispuesto en el Art. 19 N24 de la CPE ni con el procedimiento de expropiacin previsto en el DL 2186 (Ley orgnica de expropiaciones); de esta manera la LGUC distingue entre expropiacin ordinaria y expropiacin extraordinaria. Expropiacin ordinaria y expropiacin extraordinaria: a) Expropiacin ordinaria: De acuerdo al Art. 84 de la LGUC Las expropiaciones ordinarias se efectuarn para imponer la lnea oficial de cierro, cuando el propietario la solicite para edificar, reconstruir o demoler. Estas expropiaciones se entendern ordenadas desde el momento en que se entregue al uso pblico el terreno correspondiente. Lo anterior significa, segn algunos, que el propietario del terreno tendra la posibilidad de forzar al municipio para que se expropie la propiedad, pero segn otros el DL 2186 de 1978 derog tcitamente las normas respectivas de la LGUC que data del ao 1976. Desde luego el hecho que las normas del Art. 83 y siguientes de la LGUC no tengan actualmente aplicacin no implica que las municipalidades no tengan la posibilidad de efectuar expropiaciones, sino que ms bien implica que para hacerlo debern seguir el procedimiento previsto en el DL 2186. Por lo dems las municipalidades rara vez ejecutan las expropiaciones, pues los trazados viales urbanos se encuentran a cargo de los servicios regionales de vivienda y urbanismo (serviu) y en algunos casos del ministerio de obras publicas, entidad que ha cobrado mucho protagonismo desde que se ha publicado la ley de concesiones viales.

El congelamiento del Art. 59 inciso 2 y 121 de la LGUC . a) Segn el Art. 59 inciso 2 En los terrenos afectos a la declaracin de utilidad pblica, y mientras se procede a su expropiacin o adquisicin, no podr aumentarse el volumen de las construcciones existentes a la fecha de aprobacin del plan regulador ello pues si aumenta el volumen de las construcciones aumentar el valor de la propiedad y por tanto mayores sern los costos de expropiacin. b) Segn el Art. 121 En los terrenos a que se refiere el artculo 59 no podrn efectuarse nuevas construcciones y si estuvieren edificados, no ser permitido reconstruir los edificios, alterarlos o repararlos... agrega la disposicin que Sin embargo, por motivos justificados, podr la Direccin de Obras Municipales, previa autorizacin del Municipio, permitir la construccin, reconstruccin parcial u otras alteraciones en los edificios a que se refiere el inciso precedente, siempre que el propietario del inmueble renuncie por escritura pblica a toda indemnizacin o pago por dichas mejoras u otras obras, cuando posteriormente se lleve a cabo la expropiacin. Sin lugar a dudas la institucin del congelamiento se justifica desde un punto de vista prctico, pero no debe desconocerse los perjuicios que ocasiona a los afectados por ella. Por lo dems la ley no contempla un plazo de vigencia para el congelamiento, pudiendo transcurrir 20, 30 40 aos desde la declaracin de utilidad pblica hasta que se proceda a la expropiacin. b) Expropiacin extraordinaria: Segn el Art. 85 Las expropiaciones extraordinarias son aquellas que acuerde la Municipalidad de su propia iniciativa, para dar cumplimiento al plan regulador. Estas expropiaciones requerirn resolucin expresa de la Municipalidad y por ellas se pagar al propietario, adems del valor del terreno, el de los edificios y los perjuicios que se ocasionaren a aqul y a los ocupantes del inmueble. 2) La cesin forzada. Se trata de una institucin reglamentada en el Art. 70 de la LGUC En toda urbanizacin de terrenos, se destinarn gratuitamente a circulacin, reas verdes y equipamiento las superficies que seale la Ordenanza General Qu significa urbanizacin? a) Esta se encuentra definida indirectamente en el Art. 134 de la LGUC Para urbanizar un terreno, el propietario del mismo deber ejecutar, a su costa, el pavimento de las calles y pasajes, las plantaciones y obras de ornato, las instalaciones sanitarias y energticas, con sus obras de alimentacin y desages de aguas servidas y de aguas lluvias, y las obras de defensa y de servicio del terreno Es posible concluir que se trata de aquella actividad que tiene por objeto habilitar el terreno para el uso para el cual ser destinado. b) Segn la ordenanza general se entiende por Urbanizar el ejecutar, ampliar o modificar cualquiera de las obras sealadas en el Art. 134 de la LGUC que correspondan segn el caso, en el espacio pblico o en el contemplado con tal destino en el respectivo Instrumento de Planificacin Territorial o en un proyecto de loteo. De esta manera podemos sealar que la urbanizacin es una consecuencia del loteo. Segn la ordenanza general se entiende por loteo de terrenos el proceso de divisin del suelo, cualquiera sea el nmero de predios resultantes, cuyo proyecto contempla la apertura de nuevas vas pblicas, y su correspondiente urbanizacin. Sin embargo, este no es el sentido que a la expresin loteo da el Art. 65 de la LGUC de acuerdo al cual para que exista loteo no necesariamente debe haber una apertura de nuevas vas publicas, sino que basta que se formen dos o ms lotes o predios a partir de uno que no se encuentre urbanizado. De esta manera se produce una falta concordancia entre la ordenanza y la ley. Cmo se calcula las superficies de terrenos que deben ser cedidas gratuitamente ? El Art. 2.2.5 de la ordenanza general consagra una tabla que, atendiendo a la densidad de habitantes por hectrea, permite calcular las superficies de terrenos que deben ser cedidas gratuitamente para satisfacer las necesidades de reas verdes, equipamiento y circulacin.

Anlisis jurdico de la cesin forzada. Tratndose de la cesin jurdicamente existe una transferencia desde el dominio privado al dominio pblico (dominio nacional de uso pblico), que segn el Art. 135 de la LGUC, se materializar cuando la Direccin de Obras Municipales acuerde la recepcin de la obra. Tratndose de la cesin forzada no existe derecho a la indemnizacin, pese a que se priva al titular de su derecho de dominio, as lo ha sealado el tribunal constitucional. 1- Como la cesin forzada opera por el solo ministerio de la ley en principio no es necesario que sta se inscriba en el registro de propiedad del conservador de bienes races respectivo, sin perjuicio de la conveniencia de hacerlo para efectos de dar publicidad a terceros. 2- El Art. 135 de la LGUC seala que son incorporadas al dominio nacional de uso pblico todas las calles, avenidas, plazas y espacios pblicos en general, que existieren en la nueva zona urbanizada. Segn el Art. 2.2.7 de la ordenanza general Los terrenos cedidos para equipamiento debern inscribirse en el Conservador de Bienes Races respectivo a nombre de la Municipalidad correspondiente 3- Sin embargo, esta zona de equipamiento a que se refiere el Art. 135 no pasara a ser un bien nacional de uso pblico, pues el Art. 70 permite a la Municipalidad permutar o enajenar los terrenos recibidos para equipamiento, con el objeto de instalar las obras correspondientes en una ubicacin y espacio ms adecuados. De esta manera la zona de equipamiento pasa a formar parte del dominio municipal 4- Como la zona de equipamiento pasa a formar parte del dominio municipal y como expresamente se le autoriza a sta a permutar o enajenar los terrenos recibidos con el objeto de instalar las obras correspondientes en una ubicacin y espacio ms adecuados no existe en la actualidad un mecanismo que obligue al municipio a destinar a equipamiento el rea cedida cono ese objeto. Al respecto lo nico que seala la ordenanza es que los nuevos emplazamientos deben ser concordantes con el uso del suelo. (Art.2.2.6 de la ordenanza general) Otros instrumentos con que dispone la Municipalidad: Obligacin de tomar la lnea oficial y la obligacin de trasladar industrias. a) Obligacin de tomar la lnea oficial: Se trata de una obligacin que se encuentra contemplada en el Art. 78 de la LGUC que permite a la municipalidad, en ciertas circunstancias, obligar al propietario cuya construccin se encuentra fuera de lnea a que adopte la oficial en un plazo determinado el que no podr ser inferior a tres aos. Con ello el afectado deber demoler la construccin en lo que sobrepasa, segn el plan regulador, lo que separa el dominio publico del privado. Qu sucede si el afectado por la obligacin no adopta la lnea oficial en el plazo de tres aos ? a) En este caso no existe una respuesta satisfactoria en la LGUC. El Art. 20 de la ley contempla sanciones en caso de infracciones a las normas de la ley, la ordenanza general y las ordenanzas locales, sin embargo, en este caso no se infringe norma legal o reglamentaria alguna sino que un decreto alcaldicio, es ms ni siquiera es posible aplicar la multa prevista en la ley de municipalidades. Si bien en este caso la municipalidad puede expropiar los terrenos respectivos ello implica un costo, por lo que la nica va ser demandar la municipalidad al propietario. b) La obligacin que pesa sobre el propietario consiste en demoler la construccin en lo que sobrepasa, segn el plan regulador, la lnea oficial; pero no le obliga a transferir dichos terrenos como bienes nacionales de uso pblico con lo que el propietario del terreno desocupado puede mantenerlo cerrado o en su defecto usarlo en forma exclusiva, ejemplo estacionamientos. b) Obligacin de trasladar industrias : Se trata de una obligacin que se encuentra contemplada en el Art. 62 inciso 2 y 160 de la LGUC. Dispone el Art. 62 inciso 2: Las industrias mal ubicadas, que causen molestias o daos al vecindario, debern trasladarse dentro del plazo que les seale la Municipalidad, previo informe del Departamento de Higiene Ambiental del Servicio de Salud respectivo y de la Secretara Regional correspondiente del Ministerio de Vivienda y Urbanismo. Este plazo no ser inferior a un ao

Mala ubicacin implica que la industria se encuentra mal emplaza en relacin con el plan regulador comunal. Dispone el Art. 160: En el caso de establecimientos industriales o locales de almacenamiento, expuestos a peligro de explosin o de incendio, y los que produjeren emanaciones dainas o desagradables, ruidos, trepidaciones u otras molestias al vecindario, la Municipalidad fijar, previo informe de la Secretara Regional correspondiente del Ministerio de Vivienda y Urbanismo y del respectivo Servicio de Salud, el plazo dentro del cual debern retirarse del sector en que estuvieren establecidos. Dicho plazo no podr ser inferior a un ao, contado desde la fecha de la notificacin de la resolucin respectiva Ambas disposiciones utilizan una terminologa muy similar y en trminos generales facultan a la municipalidad a ordenar el traslado de industrias o establecimientos que causen molestias al vecindario. Sin embargo, el Art. 160 es amplio que el Art. 62 pues utiliza la expresin u otras molestias al vecindario y a diferencia del Art. 62 no exige mala ubicacin.

Congelamiento del Art. 62 inciso 1. Dispone el Art. 62 inciso 1 Los terrenos cuyo uso no se conformare con el plan regulador se entendern congelados. En consecuencia no podr aumentarse en ellos el volumen de construccin existente para dicho uso de suelo Lo anterior guarda concordancia con lo sealado en el Art. 59 inciso 2 y 57 en cuanto obliga a que el uso del suelo urbano se rija por lo dispuesto en los planes reguladores comunales. Armonizadas ambas disposiciones habr que concluir que el Art. 62 se refiere a las construcciones existentes al momento que entre en vigencia una modificacin al plan regulador comunal incompatible con las antiguas normas urbansticas. Qu sucede con las industrias ya instaladas? El texto primitivo del Art. 62 inciso 1 era claro en sealar que no obstante la modificacin la actividad industrial podra seguir desarrollndose con la nica limitacin del congelamiento. Con el actual texto del Art. 62 inciso 1 se ha querido privilegiar no afectando al congelamiento: 1- Las mejoras que se introduzcan al inmueble con el objeto de minimizar los impactos ambientales adversos que provocaren las actividades productivas, agregando adems. 2- Las obras destinadas a mejorar la calidad de su arquitectura, estructura e instalaciones, incluidas aquellas que tengan un sentido esttico que contribuya a mejorar su aspecto. Instituciones que permiten a las municipalidades fiscalizar o controlar que las nuevas construcciones se ajusten a las normas de planificacin urbana existentes . Se trata de dos instituciones: El otorgamiento de patentes municipales y los permisos de construccin, subdivisin y loteo. 1) El otorgamiento de patentes municipales. Las patente municipales se encuentran reglamentadas en el DL 3063 y su Art. 23 y siguientes obligan a todos lo que inicien una actividad econmica a obtener una autorizacin municipal para ejercer la actividad expresada formalmente, sin la cual la actividad no puede ser desarrollada en forma licita, facultndose al alcalde para ordenar la clausura del establecimiento respectivo en caso que no se respeten estas normas. 1- El monto de la patente se calcula en base al capital propio de la empresa con un tope de 4000 UTM. 2- Se excluye de la obligacin de contar patente a las actividades primarias meramente extractivas, ejemplo agricultura. 3- Segn el Art. 58 de la LGUC el otorgamiento de patentes municipales ser concordante con el uso del suelo urbano. Las patentes, no regidas por normas especiales diversas, requerirn el informe previo favorable de la Direccin de Obras Municipales en que se seale que la actividad que se pretende desarrollar se realizar en un lugar compatible con las normas de zonificacin establecidas en el plan regulador. El otorgamiento de patentes que vulneren el uso del suelo establecido en la planificacin urbana acarrear la caducidad automtica de stas.

4- Con el objeto de fomentar la existencia de micro empresas se modific el Art. 36 del DL 3063 permitiendo que las empresas familiares puedan funcionar al margen de las normas de uso de suelo; definiendo estas empresas como aquellas en las que trabajan no ms de cinco personas ajenas al ncleo familiar propiamente tal. Algo similar ya exista en el Art. 145 de la LGUC en cuanto no se considerar alteracin del destino de un inmueble la instalacin en l de pequeos comercios o industrias artesanales o el ejercicio de una actividad profesional, si su principal destinacin subsiste como habitacional. Similar redaccin contempla el Art. 162 incisos 5 y 6 incluyndose actualmente hasta la instalacin de un jardn infantil de acuerdo a las reformas introducidas por la ley 19.864 de abril de 2003. 2) Los permisos de construccin, subdivisin y loteo. Se trata del otro mecanismo contemplado en la ley para fiscalizar que las nuevas construcciones se ajusten a las normas de planificacin urbana existentes. La verdad es que el sector de la construccin en este sentido se encuentra sometido a una estricta regulacin toda vez que no es posible dar inicio a ninguna obra sin que previamente la direccin de obras municipales no haya autorizado el proyecto sometido a su fiscalizacin. Luego durante todo el periodo de construccin se faculta a la Direccin de obras municipales para fiscalizar el avance de las obras. Finalmente una vez construidas las obras no pueden ser destinadas a un fin distinto para el cual se construyeron sin que previamente la Direccin de obras municipales las recepcione conforme. a) Este estricto control se explica por la naturaleza misma de la actividad, dado que un control a posteriori obligara muchas veces a paralizar o demoler grandes construcciones con todos los perjuicios asociados a ellos. Por el contrario una fiscalizacin solo a priori impedira fiscalizar que lo construido corresponde a lo previamente aprobado. b) El tema se encuentra ntimamente asociado con la posibilidad de recurrir a controles externos, normalmente a peticin de los que se sienten perjudicados con las obras que se van a construir o que se estn construyendo. As hoy en da es frecuente constatar solicitudes a la contralora general de la repblica o a la SEREMINVU para que revisen las decisiones adoptadas por la Direccin de obras municipales; es tambin frecuente observar recursos de proteccin e incluso demandas en juicios ordinarios por supuestos vicios incurridos en el otorgamiento de los permisos. Permiso de construccin propiamente tal, Arts 116 y siguientes de la LGUC . Segn el Art. 116 de la LGUC La construccin, reconstruccin, reparacin, alteracin, ampliacin y demolicin de edificios y obras de urbanizacin de cualquier naturaleza, sean urbanas o rurales, requerirn permiso de la Direccin de Obras Municipales, a peticin del propietario, con las excepciones que seale la Ordenanza General Qu se entiende por edificios? De acuerdo a la ordenanza general se entiende por edificios toda edificacin compuesta por uno o ms recintos, cualquiera sea su destino. Mientras que se entiende por Recinto un espacio abierto o cerrado destinado a una o varias actividades. Nosotros sealaremos que edificio es un inmueble en que es posible desarrollar cualquier tipo de actividad, esta construccin no necesariamente debe ser techada e incluso no es indispensable que tenga un levantamiento sobre el nivel del suelo como sera el caso de la construccin de una piscina o de un subterrneo, de esta forma lo importante es la adherencia de la obra al suelo, se trata por tanto de un inmueble por adherencia. Excepcin a la obligacin de contar con un permiso de construccin . a) Segn el Art. 116 inciso 3 de la LGUC No requerirn permiso las obras de infraestructura que ejecute el Estado, ni las obras urbanas o rurales de carcter ligero o provisorio, en la forma que determine la Ordenanza General Existe un dictamen de Contralora General de la Republica que dispone que los concesionarios que ejecuten obras para el estado se encuentran exentos de la obligacin de contar con un permiso de construccin. b) Segn el Art. 116 inciso 4 de la LGUC Sin perjuicio de lo establecido en el inciso tercero, las obras de carcter militar de las Fuerzas Armadas y las de carcter policial de las Fuerzas de Orden y Seguridad Pblica, destinadas a sus fines propios, sean urbanas o

rurales, no requerirn de los permisos a que se refiere el inciso primero de este artculo ni estarn sometidas a inspecciones o recepciones de ningn tipo por las Direcciones de Obras Municipales mientras tengan este carcter. En igual forma no les sern aplicables las limitaciones ni autorizaciones establecidas en el Art. 55 El director de obras municipales. Quien concede el permiso de construccin a que se refiere el Art. 116 es el Director de Obras Municipales, funcionario de planta que deber ser un profesional universitario de acuerdo al Art. 7 de la LGUC y cuyas funciones se encuentran contenidas en el Art. 8 de la LGUC. De acuerdo al Art. 11 de la ley a falta del Director de Obras, los permisos sern otorgados por la Secretara Regional correspondiente del Ministerio de Vivienda y Urbanismo. En estos casos, la Municipalidad slo cobrar el 50% de los derechos correspondientes. Qu se requiere para la emisin de un permiso de construccin ? 1- Para la emisin por parte de la municipalidad de un permiso de construccin es menester que el propietario del edificio u obras de urbanizacin de cualquier naturaleza presente un proyecto a la direccin de obras municipales, el que deber cumplir con todas las exigencias de carcter tcnico que establece la ordenanza general y con las normas urbansticas respectivas que establezca el plan regulador. 2- La complejidad de estos proyectos obliga a que stos sean elaborados por un profesional competente, pero en ciertas circunstancias la ley exige la intervencin de un ingeniero calculista y de un revisor independiente. Adems de la intervencin del revisor independiente puede ser obligatorio la intervencin de un revisor de proyectos de calculo estructural; en el resto de los casos es el Director de obras municipales quien debe evaluar el proyecto segn el Art. 116 inciso 2 y Art. 9 letra a) Qu es el revisor independiente? De acuerdo al Art. 116 Bis Se trata de una persona natural o jurdica con inscripcin vigente en un registro que para estos efectos mantendr el Ministerio de Vivienda y Urbanismo. El revisor independiente informar a la Direccin de obras municipales que los anteproyectos y las obras cumplen con las disposiciones legales y reglamentarias correspondientes. Los revisores independientes no verificarn el clculo de estructuras, que ser de exclusiva responsabilidad de sus proyectistas. De acuerdo al Art. 116 Bis de la LGUC Los propietarios que presenten una solicitud de permiso de construccin y de recepcin definitiva de obras podrn contratar un revisor independiente, En el caso que el permiso de construccin o la recepcin definitiva de obras se refieran a edificios de uso pblico, ser obligatoria la contratacin de un revisor independiente Qu se entiende por edificio de uso pblico ? De acuerdo a la ordenanza general se entiende por "Edificio de uso pblico" a aquel con destino de equipamiento cuya carga de ocupacin total, es superior a 100 personas. Pero qu se entiende por carga de ocupacin? De acuerdo a la ordenanza general carga de ocupacin es la relacin del nmero mximo de personas por metro cuadrado. Qu ventajas implica contar con los servicios de un revisor independiente ms all de los casos en que su intervencin es exigida por la ley? 1- De acuerdo al Art. 116 Bis B) si a la solicitud de permiso de construccin se acompaa el informe favorable de un revisor independiente a que se refiere el artculo 116 Bis, el Director de Obras Municipales otorgar el permiso previa verificacin de requisitos, la que en todo caso no es tan exhaustiva como en aquellos casos en que no se acompae dicho informe. 2- De acuerdo al Art. 116 Bis B) En los casos a que alude este inciso, los derechos municipales a que se refiere el Art.130 se reducirn en un 30%. 3- De acuerdo al Art. 118 el plazo con que cuenta el Director de Obras municipales para pronunciarse sobre la solicitud de permiso de construccin se reducir a 15 das, si a la solicitud de permiso se acompaare el informe favorable de un revisor independiente o del arquitecto proyectista en su caso.

3- El Director de Obras Municipales conceder el permiso de urbanizacin y/o edificacin si los antecedentes acompaados cumplen con el plan regulador y dems disposiciones de la LGUC y las Ordenanzas. En que plazo el Director de Obras Municipales deber pronunciarse sobre la solicitud de permiso de construccin? De acuerdo al Art. 118 de la LGUC La Direccin de Obras Municipales tendr un plazo de 30 das, contados desde la presentacin de la solicitud, para pronunciarse. Qu sucede si cumplido dicho plazo el Director de obras municipales no se hubiere pronunciamiento por escrito sobre el permiso o ste fuere denegado? En este caso, de acuerdo al Art. 118, el interesado podr reclamar ante la Secretara Regional correspondiente del Ministerio de Vivienda y Urbanismo. El interesado tendr el plazo fatal de 30 das para deducir el reclamo a que se refiere este artculo, contado desde la fecha en que se denegare expresamente el permiso o en que venza el plazo para pronunciarse. a) La Secretara Regional Ministerial, dentro de los 3 das hbiles siguientes a la recepcin del reclamo, deber solicitar a la Direccin de Obras Municipales que: 1- Dicte su resolucin, si no se hubiere pronunciado, en el plazo de 15 das. En caso vencido este nuevo plazo sin que an hubiere pronunciamiento, se entender denegado el permiso. Es dudoso si la ley 19.880 sobre Procedimiento administrativo modific o no este silencio negativo de la administracin, pues esta ley por regla general seala que, frente al silencio de la administracin se entender aprobada la solicitud de que se trate. 2- Evacue el informe correspondiente en el caso de denegacin del permiso, en el plazo de 15 das. b) Denegado el permiso por la aludida Direccin, sea expresa o presuntivamente, la Secretara Regional, dentro del plazo de 15 das hbiles, deber pronunciarse sobre el reclamo y si fuere procedente ordenar que se otorgue en tal caso, el permiso, previo pago de los derechos. Recurso especial del Art. 12 de la LGUC. El Art. 12 de la ley establece un recurso especial que se interpone directamente ante la Secretara Regional correspondiente del Ministerio de Vivienda y Urbanismo en el plazo de 30 das, contados desde la notificacin administrativa del reclamante, aplicndose en este caso el procedimiento previsto en el artculo 118. Quin es el titular del recurso especial previsto en el Art. 12 de la LGUC ? Sin lugar a dudas son titulares de este recurso quienes presentando una solicitud de permiso de construccin sta es rechazada por la autoridad, pero puede presentarse la situacin en que concedido un permiso de construccin ste pudiere afectar a terceros, generalmente vecinos, stos son titulares del recurso especial previsto en el Art. 12? a) De la redaccin empleada por el legislador en el Art. 12 es posible concluir que ello no es posible, pues a los terceros interesados no se les notifica administrativamente ninguna resolucin. b) Sin embargo, segn el profesor, es posible que los terceros interesados sean notificados administrativamente. Ello en el caso que los terceros interesados recurran primeramente a la direccin de obras municipales solicitando la invalidacin del permiso otorgado y que luego dicha solicitud sea rechazada, notificndose administrativamente tal solicitud. La invalidacin o nulidad de los permisos de construccin otorgados . En relacin con los permisos de construccin ya otorgados no existe lamentablemente disposicin legal alguna que se refiera expresamente a este tema. Especficamente se discute si es posible que el director de obras municipales anule o invalide un permiso de construccin que el mismo ha otorgado. a) Si se ha otorgado el derecho a construir la autoridad no podra revocarlo, pues afectara el derecho de su titular; ello siguiendo la doctrina de los actos propios recogida por los tribunales de justicia aunque no en forma categrica, en virtud de la cual la autoridad debe respetar su pasado y actuar en consecuencia y si bien puede invalidar actos propios no puede afectar por ello a terceros que acten de buena fe.

b) Sin embargo, hay quienes sostienen que de buena o mala fe el derecho a invalidar un acto viciado existe por aplicacin de los Arts. 6 y 7 de la CPE, ya que de no respetarse el Art. 118 inciso 2 habra una nulidad de derecho pblico. El Art. 118 inciso 2 seala como condicin al otorgamiento del permiso la sujecin del proyecto a la ley y la ordenanza general y local, de manera tal que si no existe tal sujecin y no obstante ello se otorga el permiso el director de obras municipales actuar contraviniendo el Art. 6 y 7 de la CPE. La doctrina de los actos propios es la que ha predominado en la jurisprudencia. Procedencia del recurso de proteccin en esta materia . La controversia que se ha originado en relacin con la invalidacin o nulidad de los permisos de construccin otorgados ha obligado a los afectados a recurrir al recurso de proteccin para invalidar los permisos de construccin mal otorgados. En caso de invalidacin de un permiso de construccin los perjuicios que se ocasionan son de tal envergadura que aunque se rechace el recurso de proteccin el proyecto se puede hacer inviable, ello porque estos recursos suelen interponerse cuando el proyecto ya se encuentra en plena construccin. Para modificar en parte este problema se ha modificado la LGUC incorporando la ley 19.878 de mayo de 2003 el Art. 116 Bis C (norma en el contexto de la modernizacin del aparato del estado, introducida a iniciativa de la Cmara Chilena de la construccin) que dispone que: Aprobado por el Director de Obras Municipales un anteproyecto u otorgada una autorizacin para subdividir, o un permiso de edificacin, de urbanizacin o de cambio de destino de un edificio existente, el propietario podr informar al pblico sobre dicha gestin administrativa, para lo cual deber comunicar por escrito a la Direccin de Obras Municipales que se acoge al procedimiento de publicidad que regula este artculo. La Ordenanza General establecer la forma, plazo y condiciones mediante las cuales se podr informar al pblico, al concejo y a las juntas de vecinos de la unidad vecinal correspondiente de la aprobacin a que alude el inciso anterior. a) Entre dichas medidas, se considerar la instalacin de un letrero visible en el lugar de la obra, la comunicacin por escrito a los vecinos afectados y la comunicacin a travs de algn medio masivo, como radio o peridico, de acuerdo a las caractersticas de los proyectos. b) En todo caso, se deber contemplar, como ltimo trmite, la obligacin de publicar un aviso en el Diario Oficial, el cual dar a conocer a la comunidad las caractersticas esenciales de la actuacin de que se trate, la que se presumir de derecho conocida desde la publicacin del mencionado aviso. Transcurridos 30 das desde la publicacin a que se refiere el inciso anterior, la municipalidad, a peticin de parte, emitir un certificado en que deje constancia que, hasta la fecha de su emisin, no han ingresado reclamos ni se le han notificado judicialmente recursos que recaigan sobre la gestin publicitada. Esta norma transparenta el procedimiento de aprobacin del permiso mediante su publicidad. Con esta disposicin se cierra la puerta del recurso de proteccin, cuyo plazo es de 15 das contados desde que se tiene conocimiento del hecho, lo que no impide la posibilidad de recurrir a otras instancias como lo es el propio Director de Obras Municipales y luego a la Secretaria Regional Ministerial de vivienda y Urbanismo. Podra tambin recurrirse a la Contralora General de la Republica, sin perjuicio de la posibilidad de iniciar un juicio ordinario. Efectos del otorgamiento del permiso de construccin. Podramos resumirlo en la siguiente frase Nace el derecho a construir es decir, se incorpora la patrimonio del propietario del proyecto el ius edificandi, lo restante son consecuencia derivadas de esta afirmacin: 1) Slo se puede construir aquel proyecto que ha sido previamente aprobado por el director de obras municipales. 2) Slo se puede construir en aquel lugar que ha sido previamente aprobado por el director de obras municipales. 3) Slo es posible modificar el proyecto previa aprobacin del director de obras municipales. 4) Ser necesario el pago de derechos municipales.

5) Partiendo de la base que el derecho a construir se incorpora al patrimonio de su titular la ley permite que ste sea transferido. Cundo nace el derecho a construir? El derecho a construir nace en el momento en que el director de obras municipales formaliza la autorizacin en el documento respectivo (permiso de construccin), por lo tanto mientras el permiso no se encuentre otorgado no es posible dar inicio a las obras, y si de hecho se inicia la obra sin el permiso correspondiente o en disconformidad con l, o con ausencia de supervisin tcnica, la Direccin de Obras Municipales ordenar de inmediato su paralizacin, fijando un plazo prudencial para que se proceda a subsanar las observaciones que se formulen, Art. 146 de la LGUC. En la practica, sin embargo, casi el 90% de las construcciones se inician contra presentacin del proyecto sin esperar el otorgamiento del permiso de construccin, la sobre carga de trabajo de las Direcciones de Obras ha hecho que no se cuestione esta situacin. Excepcionalmente la Ordenanza general en su Art. 5.1.3 permite ejecutar obras preliminares para la instalacin de faenas, gras y ejecucin de excavaciones. a) Cundo se entiende que se da inicio a la obra y por tanto a que momento se requiere del permiso de construccin? De acuerdo al Art. 1.4.17 de la ordenanza general una obra se entender iniciada una vez realizados los trazados y comenzadas las excavaciones contempladas en los planos del proyecto. b) Hasta cuando, temporalmente, se requiere de permiso de construccin ? El Art. 120 de la LGUC se remite a la ordenanza general que en su Art. 1.4.17 dispone que el permiso caducar automticamente a los tres aos de concedido si no se hubieren iniciado las obras correspondientes o si stas hubieren permanecido paralizadas durante el mismo lapso. De esta manera el plazo para edificar tiene una duracin indefinida. En todo caso de caducar el permiso de construccin nada impide que el propietario solicite uno nuevo, sin perjuicio de que el proyecto debe respetar la legislacin vigente al tiempo del pronunciamiento del director de obras municipales y sin perjuicio que deber pagar nuevamente los derechos respectivos. Los Derechos Municipales. Todo permiso de construccin supone previo a su otorgamiento el pago de los derechos municipales correspondientes, Artculos 116 inciso 2 y 126 y siguientes. Tratndose de los permisos de construccin de obra nueva stos son equivalentes al 1,5% del presupuesto de la obra, este presupuesto se elabora en funcin de una tabla de costos unitarios por metros cuadrados que anualmente elabora el ministerio de vivienda dependiendo del tipo de construccin. Qu sucede con estos derechos si la obra en definitiva no se ejecuta ? Como en el caso que caduque el permiso de construccin o el titular del permiso decide en definitiva no construir. Partiendo del supuesto que los derechos municipales son impuestos podra sealarse que en este caso si bien se deveng el permiso de construccin no se ha realizado el hecho gravado construccin de la obra. Sin embargo, el Art. 130 inciso 1 de la ley nos seala que los Derechos Municipales a cancelar por permisos de subdivisin, loteos, construccin, etc., no constituyen impuesto, sino que el cobro correspondiente al ejercicio de una labor de revisin, inspeccin y recepcin. Se trata por tanto de una tasa dentro de la clasificacin de los tributos, de esta manera si por cualquier causa no se ejecuta la obra no se puede solicitar la de devolucin de los derechos. El derecho a construir ingresa al patrimonio del propietario .Una vez otorgado el permiso de construccin el derecho a construir ingresa al patrimonio del propietario de la obra y por lo tanto aun cuando exista una modificacin al plan regulador comunal tendr el derecho a construir lo autorizado aun cuando el nuevo plan no lo permita.

Dicho de otra forma las modificaciones a los planes reguladores no altera la validez de los permisos otorgados al amparo de la antigua legislacin, sin perjuicio de que la obra quede sometida al congelamiento del Art. 62 inciso 1. (El Art. 62 se refiere a las construcciones existentes al momento que entre en vigencia una modificacin al plan regulador comunal incompatible con las antiguas normas urbansticas) Sin embargo, el Art. 62 inciso 1 slo dice relacin con el cambio de uso de suelo y no con las normas arquitectnicas que puedan regir. Hay que tener presente que la ley permite la presentacin de ante proyectos de construccin Cuya aprobacin implica una especie de seguro frente a los cambios, que en el corto plazo, puedan existir a la planificacin especficamente en el periodo comprendido entre la aprobacin del ante proyecto y la presentacin del proyecto definitivo. El ante proyecto como su nombre lo indica es un bosquejo preliminar de lo que ser el proyecto definitivo, por lo tanto, los requisitos que deben cumplirse son menos exigentes que los del proyecto propiamente tal. Con el anteproyecto el propietario verifica que los aspectos fundamentales de la construccin que se ejecutar se ajustan a las normas urbansticas correspondientes, con ello se evita el incurrir en errores que pudieran implicar que en definitiva el proyecto sometido a la Direccin de Obras sea rechazado por encontrarse mal concebido. Sin embargo, como la ordenanza general establece que estos anteproyectos tienen un plazo de 180 das, y si dentro de dicho plazo se presenta el proyecto definitivo rigen las normas urbansticas vigentes al momento en que se aprob el ante proyecto, estos suelen ser presentados con el nico objeto de ponerse a salvo de inminentes modificaciones al plan regulador comunal. Para solucionar en parte esta situacin el Art. 117 de la LGUC establece que Los permisos de subdivisin, loteo o urbanizacin predial y de construcciones podrn postergarse hasta por un plazo de tres meses, cuando el sector de ubicacin del terreno est afectado por estudios sobre modificaciones del plan regulador intercomunal o comunal, aprobados por resolucin del Alcalde A diferencia de los anteproyectos los certificados de informaciones previas ningn derecho confieren a quienes los solicitan. El derecho a construir se es un bien negociable.Como el permiso de construccin es un derecho que se incorpora al patrimonio de su titular se puede negociar transfirindolo conjuntamente con el terreno respectivo informando a la Direccin de Obras Municipales de este negocio jurdico. Facultad del director de obras municipales de inspeccionar las obras .La etapa de control o sea de fiscalizacin de la observancia del plan regulador no se agota con el otorgamiento del permiso de construccin, ya que durante toda la etapa de ejecucin de la obra el Director de Obras municipales tiene la facultad de inspeccionarlas (Art. 142) e incluso paralizarlas cuando se inicien obras sin el permiso correspondiente o en disconformidad con l, o con ausencia de supervisin tcnica o cuando se construya con riesgo a terceros, Art. 146. El Art. 146 de la LGUC plantea un problema de enorme trascendencia prctica Las causales de paralizacin de una obra son o no taxativas? Mayoritariamente se ha entendido que las causales que facultan a los Directores de Obras municipales ordenar la paralizacin de las obras son taxativas, es decir, slo las sealadas en el Art. 146 inciso 2 de la LGUC, aun cuando pudiere entenderse que la regla general se encuentra prevista en el inciso 1 y no en el 2. El Art. 146 inciso 1 seala que El Director de Obras Municipales, mediante resolucin fundada, podr ordenar la paralizacin de cualquier obra en los casos en que hubiere lugar a ello En todo caso para que pueda ordenarse la paralizacin debe existir una obra de urbanizacin o edificacin. Fiscalizacin externa del Art. 143. Adems de la fiscalizacin que ejerce el director de obras municipales el Art. 143 de la LGUC obliga a contar con una fiscalizacin externa en el caso de la construccin de edificios de uso pblico encargada de fiscalizar que la obra se ejecute conforme a las normas de construccin aplicables en la materia y al permiso de construccin aprobado.

La recepcin de la obra. Una vez terminadas las obras stas no pueden ser distintas al fin para la cual se construyeron sin que previamente el Director de Obras Municipales las recepcione. La recepcin de la obra es el acto administrativo en virtud del cual el Director de Obras Municipales certifica que la obra se construy conforme al permiso de construccin aprobado y habilita para usarlas. La verificacin que realiza el Director de Obras Municipales es exclusivamente documental y la inspeccin a las obras no tiene por objeto verificar la calidad de la construccin sino que simplemente que lo contenido es lo sealado en los planos. Hay que tener presente lo que dispone el Art. 145 inciso 1 de la ley: Ninguna obra podr ser habitada o destinada a uso alguno antes de su recepcin definitiva parcial o total La recepcin total se refiere a conjuntos residenciales y edificios en altura. Agrega el inciso final del Art. 145 Sin perjuicio de las multas que se contemplan en el artculo 20, la infraccin a lo dispuesto en el inciso primero de este artculo podr sancionarse adems con la inhabilidad de la obra hasta que se obtenga su recepcin y el desalojo de los ocupantes con el auxilio de la fuerza pblica, que decretar el Alcalde, a peticin del Director de Obras Municipales Los permisos de subdivisin y loteo. El Art. 65 de la LGUC distingue entre subdivisin y Loteo. Loteo es la subdivisin de un terreno no urbanizado y segn la ordenanza general se entiende por loteo de terrenos el proceso de divisin del suelo, cualquiera sea el nmero de predios resultantes, cuyo proyecto contempla la apertura de nuevas vas pblicas, y su correspondiente urbanizacin. 1) El Art. 65 de la LGUC seala que el proceso de transferencia de los terrenos estar sujeto a que el propietario de los mismos cumpla con las normas de urbanizacin y con las normas que establezca la ordenanza general. La ordenanza general obliga al propietario de los terrenos a presentar un proyecto de subdivisin o de loteo que debe ser aprobado por la Direccin de obras municipales. 2) Estos proyectos de subdivisin o loteo sern aprobados si cumplen con ciertas exigencias: 1- Las establecidas en los planes reguladores respecto de la superficie mnima predial de cada predio resultante y a un frente predial mnimo a la calle. Desde luego si no se encuentra urbanizado el terreno previo a la ejecucin del proyecto deber aprobarse y ejecutarse las obras de urbanizacin. 2- Tambin ser requisito necesario el pagar los derechos municipales a que se refiere el Art. 130. 3- Segn la ordenanza en el plano de subdivisin o loteo debe dejarse constancia expresa de la autorizacin para transferir los lotes resultantes del proceso de urbanizacin. Sin esta leyenda los notarios no autorizarn las escrituras pblicas de compraventa y el conservador no las inscribir. 4- El Art. 136 de la LGUC prohbe efectuar cualquier acto o contrato cuya finalidad ultima o inmediata sea la transferencia del dominio de un terreno que es subdividido sin que previamente se ejecuten los trazados de urbanizacin. 5- El Art. 138 de la LGUC sanciona con presidio menor en su grado mximo a presidio mayor en su grado mnimo al propietario, loteador o urbanizador que realice cualquier clase de actos o contratos que tengan por finalidad ltima o inmediata la transferencia del dominio tendientes a la formacin de nuevas poblaciones, en contravencin a lo dispuesto en el presente prrafo. La urbanizacin es una obligacin inherente a la transferencia parcial de un terreno pero no a la transferencia total de un terreno. Esta obligacin presenta algunas excepciones. 1) La transferencia de terrenos no urbanizados cuando su propietario ha garantizado la urbanizacin de conformidad al Art. 129. El mecanismo ms utilizado es el de los vales vistas y el de las boletas bancarias de garanta. 2) De acuerdo al Art. 137 el propietario de los terrenos podr enajenar parte de ellos en favor de las cooperativas de viviendas, sin cumplir con las exigencias de urbanizacin necesarias, previa autorizacin de la Secretara Regional correspondiente del Ministerio de Vivienda y Urbanismo, otorgada a la respectiva cooperativa. La disposicin se refiere slo a las

cooperativas cerradas de vivienda que son aquellas que responden al inters comn de sus miembros. 3) Segn el Art. 140 la Direccin de Obras Municipales podr, excepcionalmente y slo en las zonas urbanas, autorizar la subdivisin y enajenacin de terrenos en lotes de dos hectreas cada uno, a lo menos, frente a calles existentes, sin cumplir con las exigencias de urbanizacin establecidas en este prrafo, siempre que el propietario ceda gratuitamente los espacios de uso pblico contemplados en los planes reguladores o planos seccionales y sus ordenanzas. Los permisos de cambio de destino El cambio de destino se encuentra regulado en el Art. 145 de la LGUC Los inmuebles construidos o que se construyan, segn los permisos municipales, para viviendas no podrn ser destinados a otros fines, a menos que la Municipalidad respectiva autorice el cambio de destino y el propietario obtenga la aprobacin de los planos y pague el valor de los permisos correspondientes cuando procediere Pese a que la disposicin se refiere a viviendas que se destinen a otros fines en la practica el cambio de destino se solicita para cualquier tipo de cambio de uso de una construccin. La exigencia se justifica pues las normas constructivas dependen del tipo de construccin de que se trate, as por ejemplo la ley seala mayores exigencias para aquellas construcciones destinadas a clnicas y hospitales, colegios, teatros, etc. El problema es grave tratndose de edificios acogidos a la ley de copropiedad inmobiliaria porque dicha ley exige acuerdo de la asamblea de copropietarios para autorizar el cambio de destino. Los permisos de demolicin. El permiso de demolicin no presenta grandes problemas y se justifica su exigencia para evitar la destruccin de edificios que pudieran estar protegidos de conformidad a la ley de monumentos nacionales o de conformidad al Art. 60 de la ley o por razones de orden sanitario; por ello se exige autorizacin del servicio de salud para proceder a la demolicin. La demolicin como sancin. Pero la demolicin tambin constituye una sancin que se encuentra regulada en el Art. 148 y siguiente. Las causales del Art. 148 son taxativas. Dispone el Art. 148 de la LGUC El Alcalde, a peticin del Director de Obras, podr ordenar la demolicin, total o parcial, a costa del propietario, de cualquiera obra en los siguientes casos: 1. Obras que se ejecuten en disconformidad con las disposiciones de la presente Ley, su Ordenanza General u ordenanza local respectiva. Se trata de una causal amplia que atena la taxatividad de este articulo. 2. Obras que se ejecuten fuera de la lnea de cierro o en bienes de uso pblico, sin la autorizacin correspondiente. 3. Obras que no ofrezcan las debidas garantas de salubridad y seguridad, o que amenacen ruina. 4. Obras ejecutadas de conformidad a las autorizaciones sealadas en los artculos 121, 122 y 123, que no se hubieren demolido al vencimiento de los plazos estipulados. a) No existe ningn procedimiento reglado en cuanto a la forma de proceder en los casos sealados en el Art. 148. La disposicin seala que ser el alcalde, mediante un decreto alcaldicio, quien podr ordenar la demolicin a peticin del Director de Obras; bastando en principio slo la peticin del director de obras y luego la decisin del alcalde. Pero No sera conveniente otorgar algn tipo de facilidades al infractor antes que se le ordene perentoriamente que destruya la construccin? La ley no contempla ningn procedimiento especial para proteger los derechos de los afectados; slo tratndose de obras que amenacen ruina se regula un procedimiento especial previsto entre los artculos 149 al 154 de la ley. b) El procedimiento regulado en el Art. 149 y siguientes es interesante pues faculta a cualquier persona a solicitar a la municipalidad la demolicin de obras que amenacen ruina o que, por el mal estado de ciertas partes de ella, pudieren originar la cada de materiales o elementos

de la construccin. Se trata de un procedimiento administrativo paralelo a las acciones posesorias populares que contempla el CC en esta materia. c) Por otra parte el Art. 147 tambin faculta a la Sereminvu para ordenar la paralizacin y la demolicin de obras que se ejecuten en contravencin de los planes reguladores o sin haber obtenido el permiso de construccin correspondiente, pero en este caso la disposicin seala expresamente el procedimiento a seguir y la forma de reclamar. d) Lo anterior nos podra hacer concluir que el procedimiento reglado entre los artculos 149 al 155 sera de aplicacin general y no slo para el caso de obras que amenacen ruina, pese a que la redaccin y el orden en que se trata la materia pareciera concluir que slo regula esta situacin. En todo caso no se debe olvidar que cuando el director de obras se encuentra obligado a paralizar una obra en los casos a que se refiere el inciso 2 del Art. 146 se le obliga a conceder un plazo prudencial para que se proceda a subsanar las oposiciones que se le formulen al infractor, luego al menos en estas situaciones est claro que detectada la infraccin el director de obras no puede solicitar directamente al alcalde la demolicin. Obligaciones de los artculos 158 y 159 de la LGUC. La LGUC contempla ciertas obligaciones que afectan a los propietarios en el sentido de terminar o reparar obras inconclusas o edificios en mal estado. Las facultades que el Art. 159 entrega al Director de obras se encontrara dentro de la esfera de las atribuciones que el Cdigo Sanitario entrega a los servicios de salud. Las Multas de la LGUC. Esta materia se encuentra regulada en el Art. 20 de la ley. Dispone el Art. 20 Toda infraccin a las disposiciones de esta ley, a su ordenanza general y a los instrumentos de planificacin territorial que se apliquen en las respectivas comunas, ser sancionada con multa, a beneficio municipal, no inferior a un 0,5% ni superior al 20% del presupuesto de la obra, a que se refiere el artculo 126 de la presente ley. En caso de no existir presupuesto, el juez podr disponer la tasacin de la obra por parte de un perito o aplicar una multa que no ser inferior a 1 ni superior a 100 UTM El texto primitivo de la LGUC dispona que las denuncias a los juzgados de polica local slo podan ser efectuadas por el director de obras municipales, de manera que la comunidad afectada deba formular sus reparos a la direccin de obras y si esta lo estimaba conveniente formulaba la denuncia. Hoy la municipalidad que corresponda, la Secretara Regional Ministerial de Vivienda y Urbanismo respectiva o cualquier persona podr denunciar ante el Juzgado de Polica Local correspondiente. Todas estas infracciones sern conocidas por los juzgados de polica local siguiendo el procedimiento previsto en la ley 18.287. En el caso de las personas jurdicas la responsabilidad recaer en sus representantes legales aun cuando la persono jurdica ya se haya disuelto. La prescripcin. De acuerdo al Art. 20 las acciones relativas a las infracciones a que se refiere este artculo, prescribirn en el trmino de 2 aos contado desde la recepcin de la obra. De esta manera si no existe recepcin de la obra no existe prescripcin de las acciones relativas a las infracciones; en las actas del congreso se dej expresa constancia que se persigue evitar que el transcurso del tiempo consolidare irregularidades en materia de construccin. Esta disposicin genera incertidumbre en la propiedad urbana ya que los registros municipales no son debidamente.