Sunteți pe pagina 1din 33

Capitolul 6.

APLICAREA MODURILOR DE DOBNDIREA DREPTULUI ASUPRA BUNULUI IMOBIL

6.1 Identificarea i descrierea obiectului de drept

Scara 1:2000 Capitolul dat este efectuat pentru varianta 3, adica pentru satul Corjova, raionul Criuleni. Numrul cadastral al sectorului de teren este 3123100203. Forma sectorului cu numarul cadastral respectiv este prezentat mai jos.

59 m

0 ,7 66 m

Caracteristicile sectorului de teren sunt: - teren cu destinaie agricol; - perimetrul - 139,5 m; - suprafaa 304,97230 m2.

Terenurile magiese ling care este amplasat terenul obiect al lucarii, sunt reperezentate mai jos, cu numerele cadastrale respective pentru fiecare. Terenul este amplasat la marginea Nord-Vestic a satului Corjova, practic pe malul rului Nistru. Terenul este in proprietate privata si proprietarul planifica sal vinda.

8,9 4m

2 20 0 2 10 3 2 31
3 2 20 0 1

03

4 20 0 2 10 3 2 31

2 31

6.2 Identificarea i descrierea dreptului asupra obiectului Pentru varianta data trebuie de analizat modul de dobindire a dreptului de proprietate prin act juridic. Fiind in proprietate privata, pentru ca proprietarul sal vinda si ca dreptul de proprietate sa treaca de la el la cumparator este nevoie de intocmit contractul de vinzare cumparare. Act juridic manifestarea, de ctre persoane fizice i/sau juridice a voinei ndreptate spre naterea, modificarea sau stingerea drepturilor (n cazul dat de proprietate asupra bunului imobil). Contract acord de voin realizat ntre dou sau mai multe persoane prin care se stabilete, se modific sau se sting raporturi juridice.

n practic, manifestarea voinei poate fi efectuat: unilateral, bilateral, multilateral. Manifestarea unilateral a voinei poate fi realizat numai n conformitate cu legislaia. Exemplu ne poate servi testamentul, procura, reprezentarea, alte forme de manifestare. Manifestarea bilateral a voinei se refer la dou persoane (pri). Exemplu ne poate servi contractul bilateral. Manifestarea multilateral a voinei se refer la trei i mai multe persoane (pri). Exemplu ne poate servi un contract multilateral. Din cele menionate constatm c, condiia de baz la dobndirea unui drept de proprietate prin actul juridic este consimmntul. Anume prin consimmntul su, o persoan (mai multe persoane) se oblig s transmit, s respecte dreptul de proprietate asupra bunului imobil. Forma unui act juridic poate fi: verbal, scris, autentic. Forma scris sau autentic se aplic n cazurile prevzute de legislaie. Dac legislaia nu prevede altfel, forma actului juridic poate fi verbal. De obicei, forma verbal a actului juridic se aplic n cazurile cnd obligaia stabilit urmeaz a fi ndeplinit ndat dup ce a fost ncheiat. Unul din cele mai rspndite acte juridice este contractul. Ce reprezint un contract n coninutul actelor juridice n ansamblu? Cadrul legislativ referitor la actul juridic este oglindit n Codul civil (art. 195 258, 666 678 etc.). n continuare, aspectele teoretice (juridice) ale dobndirii dreptului de proprietate prin efectul unui act juridic l vom urmri n baza unui exemplu. Scenariul dobndirii drepturilor asupra bunurilor imobile prin act juridic (contract de vnzare cumprare) este urmtorul:

descrierea obiectului dobndit prin act juridic; descrierea cadrului juridic; negocierea contractului; autentificarea notarial a contractului;

Descrierea obiectului dobndit prin act juridic Dreptul dobndit prin actul juridic are particularitile sale. Important este de inut cont c, actul juridic se aplic n majoritatea cazurilor cnd obiectul de drept a trecut prin nregistrarea primar (masiv sau selectiv). n cadrul exemplului nostru dreptul de proprietate asupra terenului este dobndit de o alt persoan prin contractul de vnzare cumprare. n condiiile n care dreptul asupra bunului imobil a fost nregistrat, o informaie ampl despre obiect (cantitativ, calitativ, juridic) este deja inclus n dosarul cadastral aflat n oficiul cadastral.

Descrierea cadrului juridic Dispoziii generale cu privire la contract (art.666 Codul civil) Contractul este acordul de voin realizat ntre dou sau mai multe persoane prin care se stabilesc, se modific sau se sting raporturi juridice. Contractului i sunt aplicabile normele cu privire la actul juridic. Contractul poate fi de adeziune sau negociat, sinalagmatic sau unilateral (genereaz obligaii doar pentru una din pri), comutativ sau aleatoriu i cu executare instantanee sau succesiv precum i de consumator. Noiuni:

contract de adeziune contract de aderare contient la ceva; contract de negociere contract de negociere (arend, vnzarecumprare, schimb etc.); contract sinalagmatic contract n care prile se oblig reciproc; contract unilateral contract care genereaz obligaii doar pentru una din pri; contract comutativ contract coninutul cruia este realizat independent de unele evenimente din viitor. Nu depinde de unele situaii nscute de viitorul evenimentelor; contract aleatoriu contract ce depinde de un eveniment din viitor, ntmpltor, ocazional, sporadic;

Negocierea contractului Prile implicate n contractul de vnzarecumprare a bunului imobil negociaz liber tranzacia efectuat. Pentru desfurarea negocierilor n procesul de vnzarecumprare a terenului, proprietarul de teren va solicita, de la oficiul cadastral teritorial un extras din Registrul bunurilor imobile prin care se va confirma faptul c, la momentul negocierilor proprietarul este legal. Pentru cumprtor aceast informaie este de o mare nsemntate. La acest capitol este necesar de menionat c, n diferite ri, solicitarea unui extras din registrul bunurilor imobile nu este o necesitate. Sistemul informaional al cadastrului permite accesul liber la informaia cadastral pentru cumprtor, i mai mult pentru notar.

Registrul bunurilor imobile inut de ctre oficiile cadastrale tot mai mult devine accesibil pentru solicitanii informaiei despre bunurile imobile.

Autentificarea notarial a contractului Dup o negociere liber, prile semneaz contractul de vnzare cumprare n faa notarului. Notarul, respectnd procedura notarial, va autentifica contractul de vnzare cumprare. Plata pentru serviciile notariale este stabilit de legislaie. n cazul dat contractul de vnzarecumprare reprezint un contract de negociere, sinalagmatic.

Particularitile vnzrii cumprrii terenurilor Deja am constatat c actul juridic este unul din cele mai rspndite cazuri de dobndire a drepturilor de proprietate. Printre acestea mai rspndit este vnzarea cumprarea terenurilor; a) proprietatea public. n majoritatea cazurilor proprietatea public care urmeaz a fi nstrinat este folosit sau gestionat de ctre alte persoane fizice sau juridice. Scenariul dobndirii dreptului de proprietate asupra terenurilor publice de stat i a unitilor administrativ teritoriale este asemntor (identic). Dreptul de a semna contracul de vnzare cumprare a terenurilor proprietate public a statului este deinut de ctre Guvern. Terenurile proprietate public a unitilor administrativ teritoriale sunt vndutecumprate prin licitaie la decizia consiliului local. Consiliul local mai dispune de dreptul de a atribui terenuri n proprietate fr plat familiilor tinere care n-au beneficiat nici o dat de acest drept.

b) proprietate comun Proprietate comun, la rndul su poate fi n diviziune sau n devlmie. Terenurile proprietate comun indivizibile pot fi vndute cu permisiunea tuturor proprietarilor. Deasemenea contractul de vnzare cumprare poate fi elaborat i n condiiile unei majoriti a proprietarilor. Lipsa majoritii absolute n procesul de vnzare cumprare a terenurilor poate fi din motivul lipsei proprietarilor ct i din motivul nedorinei de a vinde terenul. Indiferent de caz, vnzarea cumprarea terenurilor n baza majoritii va prevede compensarea pierderilor proprietarilor ce n au acceptat vnzarea terenurilor proprietate comun. c) bunuri arendate Contractul de arend nu creeaz obstacole, n faa proprietarului, referitoare la nstrinarea terenurilor (bunurilor imobile). Totodat, contractul de arend creeaz drepturi de protecie a arendaului. Cu alte cuvinte, n procesul de nstrinare a terenurilor (bunurilor imobile) arendate, noul proprietar va intra n drepturile sale depline de proprietate dup expirarea dreptului de folosin (arend) dobndit prin contractul de arend nregistrat n modul stabilit de legislaie. d) bunuri gajate Contractul de gaj de asemenea formuleaz drepturi i obligaiuni necesare de a fi respectate n procesul de nstrinare prin efectului contractului de vnzare cumprare. Pe ntreaga perioad a contractului de gaj creditorul gagist va pstra drepturile sale provizorii asupra bunului imobil. Proprietarul bunului imobil (terenului) va intra n drepturi depline dup expirarea termenului contractului de gaj i respectiv dup onorarea obligaiunilor create de acest contract.

n caz de nerespectarea condiiilor contractului proprietarul poate pierde dreptul de proprietate. Aceast condiie limiteaz drepturile cumprtorului, influeneaz negativ asupra valorii de vnzare-cumprare a bunului imobil.

6.3 Identificarea i descrierea documentului de drept Pentru cazul dat documentul de drept v-a fi contractul de vinzare-cumparare, deoarece proprietarul terenului il vinde cumparatorului. Prin contractul de vnzarecumprare, o parte (vnztor) se oblig s predea un bun n proprietate celeilalte pri (cumprtor) iar acesta se oblig s preia bunul i s plteasc preul cuvenit. Vnztorul se oblig s remit, concomitent cu predarea bunului, documentele referitoare la bun prevzute de lege, dac n contractul de vnzare cumprare nu este prevzut altfel. Dac preul nu este indicat direct n contractul de vnzare cumprare, prile pot conveni asupra modului de determinare a lui. Vnzareacumprarea poate fi direct (vnztorcumprtor) sau prin licitaie. La rndul su licitaia poate fi benevol sau forat. In continuare vom prezenta un exemplu de contract de vinzare cumparare care este indeplinit si autentificat notarial in cadrul transmiterii dreptului de proprietate de la vinzator la cumparator:

Contract de vnzare-cumprare a terenurilor


(model)

..20.. Localitatea
_____________________________________________________________________________ __ (pentru persoanele fizice: numele, prenumele, adresa, actul de identitate (seria, numrul, codul personal, data eliberrii,
_______________________________________________________________________________________________________ ___ Oficiul care l-a eliberat, IDNP; pentru persoanele juridice: numele persoanei mputernicite, n baza crui document _______________________________________________________________________________________________________ ___ acioneaz,denumirea ntreprinderii, adresa, certificatul de nregistrare (seria, numrul, data, organul de nregistrare, IDNO)

numit n continuare Vnztor, pe de o parte, i


_____________________________________________________________________________ __
(pentru persoanele fizice: numele, prenumele, adresa, actul de identitate (seria, numrul, codul personal, data eliberrii, _______________________________________________________________________________________________________ ___ Oficiul care l-a eliberat, IDNP; pentru persoanele juridice: numele persoanei mputernicite, n baza crui document acioneaz, rea _______________________________________________________________________________________________________ ___ denumirea ntreprinderii, adresa, certificatul de nregistrare (seria, numrul, data, organul de nregistrare, IDNO)

numit n continuare Cumprtor, pe de alt parte, au ncheiat prezentul contract: Temeiul i obiectul Contractului 1.1 Prezentul Contract este ntocmit conform Codului Civil. 1.2 Vnztorul garanteaz c bunul imobil este proprietatea lui i este liber de orice viciu juridic. 1.3 Vnztorul a vndut, iar Cumprtorul a cumprat bunul imobil situat
_____________________________________________________________________________ __
(numrul cadastral al bunului imobil i al celor adiacente)

II. Preul terenului Preul de vnzare cumprare a bunului imobil _____ (______________) lei,
cu cifre cu litere

care a fost achitat la data semnrii Contractului de ctre Pri. III. Obligaiile prilor 3.1 Vnztorul se oblig s transmit bunul imobil cumprtorului n cel mult . Zile din momentul semnrii prezentului Contract i s semneze actul de predare-primire. Vnztorul are i alte obligaii ce rezult din Codul civil i alte acte legislative, normative, precum i prezentul Contract. 3.2 Cumprtorul se oblig:

- n termen de trei luni de la data autentificrii notariale a prezentului Contract, s-l nregistreze la organul cadastral teritorial n raza de aciune a cruia este situat bunul imobil; - s-i onoreze obligaiile anterioare ce in de folosirea nestingherit i grtuit a obiectelor de uz public (drumurile auto i de pietoni, obiectele infrastructurii inginereti), care existau anterior cumprrii bunului imobil; - s achite preul contractului n termenele i cuantumul prevzute de prezentul Contract; Cumprtorul va ndeplini i alte obligaii prevzute de Codul Civil i legislaia funciar. IV. Dispoziiile finale 4.1 Prezentul Contact servete drept temei pentru nregistrarea dreptului de proprietate al Cumprtorului asupra bunului imobil cumprat. 4.2 Coninutul art. 753, 754-785 ale Codului civil al RM, art. 49 al Legii cu privire la notariat i art. 29 Cod funciar al RM au fost explicate prilor de ctre notar. 4.3 Prezentul Contract este ntocmit n trei exemplare. Primul exemplar revine Cumprtorului, al doilea Vnztorului, al treilia notarului (persoanei cu funcii de rspundere abilitate a autoritii publice locale). 4.4 Cheltuielile ce in de autentificarea notarial a prezentului Contract sunt suportate n conformitate cu art. 70/1, ultimul alineat al Codului funciar nr. 828XII din 25 decembrie 1991 cu modificrile ulterioare. 4.5 Prezentul Contract este obligatoriu pentru pri din ziua semnrii lui. Litigiile dintre pri vor fi soluionate n mod amiabil. n cazul n care prile nu ajung la un consens, litigiile vor fi soluionate de instanele de judecat competente din Republica Moldova. V. Rechizitele i semnturile prilor Vnztor ______________ ______________ ______________ ______________ Cumprtor

Locul aplicrii girului de autentificare a notarului_______________ Varianta A: persoanele cu funcii de rspundere abilitate ale autoritilor administraiei publice locale; Varianta B: notarul.

Dup o negociere liber, prile semneaz contractul de vnzare cumprare n faa notarului. Notarul, respectnd

procedura notarial, va autentifica contractul de vnzare cumprare. Plata pentru serviciile notariale este stabilit de legislaie. n cazul dat contractul de vnzarecumprare reprezint un contract de negociere, sinalagmatic. Contractul de vnzare cumprare autentificat notarial la care este anexat ca o parte component, planul cadastral al obiectului, reprezint documentul de drept asupra bunului.

Capitolul 7. APLICAREA METODELOR DE ELABORARE A PLANULUI CADASTRAL

7.1 Identificarea i descrierea obiectului Pentru efectuarea lucrarii sa analizat varianta 3, satul Corjova din raionul Criuleni. Satul este amplasat in parte de est a Moldovei putin spre Nord, pe parte din stinga Nistrului, la citeva sute de metri de la riu. Numrul cadastral al sectorului de teren este 3123100203. Forma sectorului cu numarul cadastral respectiv este prezentat mai jos.

Caracteristicile sectorului de teren sunt: - teren cu destinaie agricol; - perimetrul - 139,5 m; - suprafaa malul rului Nistru. Metodele fotogrammetrice de reprezentare grafic a teritoriului tot mai intens intr n practica elaborrii planurilor i hrilor. Aceste metode au obinut un progres colosal n ultimii ani. Producia obinut prin metodele fotogrammetrice este tot mai mult solicitat de ctre economie. Aplicarea fotogrammetriei n scopurile elaborrii planurilor cadastrale de asemenea este destul de solicitat. Operativitatea obinerii rezultatelor finale, eficacitatea lucrrilor n comun cu precizia avansat a planurilor fotogrammetrice care, i n viitor, vor fi solicitate n cretere, acord fotogrammetriei un rol important n Sistemul informaional al cadastrului. La utilizarea metodei fotogrametrice putem spune ca vegetatia nu prea joaca un rol important, insa intr-o oarecare masura influienteaza rezultatele. Dupa 304,97230 m2. Terenul este amplasat la marginea Nord-Vestic a satului Corjova, practic pe

materialelel fotogrametrice se poate usor vede ca terenul dat este destinat agriculturii , teren arabil. Pentru a stabili hotarele mai precis este necesar ca executorul polanului cadastral sa mearga la fata locului si sa analizeze zituatia. Astfele cu informatia din fotograme si cea luata din teren se decurge la elaborarea planului, stabilind mai intii sectorul de lucru, in interiorul caruia vor avea loc lucrarile de efectuare a planului cadastral. Dupa fotograma se pot observa hotarele terenuirlor, dupa fisii forestierem modul de prelucrare al terenurilor si asa mai departe.

7.2 Descrierea metodei aplicate

n practica actual de elaborare a planurilor cadastrale sunt utilizate planurile ORTHOPFOTO. Aceste planuri reprezint un succes al tehnologiilor de utilizare a imaginilor spaiale. Cu att mai mult c Moldova dispune de planurile ORTHOPFOTO pe ntreaga republic. Evident c n condiiile exemplului este raional de aplicat metoda fotogrammetric de elaborare a planului cadastral. Planurile ORTHOPFOTO sunt foarte actuale. In cadrul metodei fotogrametrice se utilizeaza planul ortophoto al sectorului de teren in care sunt prezentate aspectul terenului conform fotogramelor cit si sunt delimitate hotarele sectoarelor de teren. Pentru a obtine planul cadastral folosind materialul ortophoto este necesar de a elimina rastrurile, adica fotogramele , astfel vor ramine numia hotarelel terenurilor, ceea ce si constituie planul cadastral. Acest lucru se poate de efectuat prin intermediul programului mapinfo sau geoportal.md. Astfel in urma lucrarilor date obtine planul sectorului de teren, care e reprezentat mai jos.

7.3 Descrierea procedurii de coordonare a planului cadastral

Proiectul planului cadastral este aprobat de ctre solicitantul lucrrilor. n cazul exemplului descris proiectul planului cadastral va fi aprobat de ctre autoritatea central n domeniul cadastrului (Agenia Relaii Funciare i Cadastru). n procesul analizei variantelor se va lua n consideraie costul lucrrilor n condiiile aplicrii metodei topografice i metodei fotogrammetrice. Evident c, n cazul dat metoda fotogrammetric va fi mai ieftin i va putea fi realizat ntr-un termen mai restrns. n procesul de analiz a variantelor se va lua n consideraie particularitile terenurilor destinate agriculturii, necesitatea dezvoltrii pe viitor i a altor informaii cum ar fi solul etc. Examinnd planul ORTHOPFOTO constatm c imaginile lui reflect, destul de pronunat, hotarele terenurilor proprietarilor. n majoritatea cazurilor hotarele proprietilor coincid cu limitele semnturilor, plantaiilor etc. n procesul de determinare a amplasrii hotarelor un rol important reprezint coordonarea lor nemijlocit cu proprietarii.

n unele cazuri amplasarea hotarelor din diferite motive nu este pronunat. Limitele culturilor, plantelor n planul orthopfoto nu reprezint linii pronunate. n asemenea cazuri sunt practicate msurri topografice n teritoriu pentru a determina amplasarea corect a hotarelor. Cadrul normativ (instructiv) aplicat n procesul de elaborare a planurilor cadastrale att al unui teritoriu ct i al bunului imobil, indiferent de metoda aplicat (fotogrammetric, topografic, combinat) este elaborat de ctre Agenia Relaii Funciare i Cadastru, fiind obligatoriu pentru toi executorii lucrrilor cadastrale. La etapa finala dupa ce planul cadastral este elaborat el este anexat la documentul de drept, in cazul dat la contractul de vinzare-cumparare. Astfel documentul de drept va fi complet, fiind alcatuit din ambele parti necesare: partea descriptiva si partea grafica.

Capitolul 8. APLICAREA METODELOR DE NREGISTRARE A BUNURILOR IMOBILE

8.1 Determinarea si descrierea metodei de organizare a procesului de inregistrare Obiectul inregistrarii este la acelasi ca si in capitolele precedente, situat in satul Corjova raionul Criuleni cu codul cadastral 3123100203. In cazul dat se va inregistra dreptul d eproprietate asupra bunului imobil dat. Conform datelor lucrarii terenul urmeaza a fi vindut, respectiv este nevoie de inregistrat contractul de vinzare cumparare prin insrisul provizoriu . Din cele menionate, nscrisul provizoriu se aplic n cazurile n care dreptul de proprietate are un statut provizoriu. Mai

concret, n cazul nscrisului provizoriu dreptul de proprietate urmeaz a fi confirmat sau stins. n asemenea cazuri dreptul de proprietate este nsoit de diferite condiii. Ca exemplu poate servi contractul de ntreinere pe vea. Asemenea acte juridice se aplic n cazurile n care o persoan se oblig s ndeplineasc un ir de activiti n folosul altei persoane, n majoritatea cazurilor, n vrsta, i ca rezultat conform contractului, va obine dreptul de proprietate asupra unui bun imobil. Asemenea contracte sunt autentificate notarial. n registrul bunurilor imobile, dreptul dobndit prin asemenea acte juridice este provizoriu i nscris la subcapitolul II al fiei de registru. Deoarece in exemplul dat se inregistreaza numai dreptul d eproprietate asupra terenului, inscrisul provizoriu se va face numai in subcapitolul 2. Se va efectua inregistrarea curenta selectiva.

8.2 Procedura de prezentare a documentelor de drept pentru nregistrare

Pentru inregistrarea dreptului asupra pamintului, noul prorpietar va depune o cerere: Cerere de nregistrare a bunului imobil
(model)

Pentru inregistrarea terenului cumparat, noul proprietar va prezenta la oficiul cadastral actele necesare. Aceste vor fi in primul rind cerea de inregestrare in care sunt indicate toate datele necesare, precum si, in cazul dat, si contractul de vinzare0cumparare, care confirma dreptul de proprietate a noului prorpietar. Si in final este d ela sine inteles ca va fi nevoie de acte de indentitate ale solicitantului.

Dupa cum putem observa cererea de inregistrare contine mai multe compartimente. Primul compartiment este destinat pentru informatiile despe solicitant si este indeplinit de acesta. In compartimentul 2 este prezentat obiectul cererii date, adica ce doreste solicitantul prin aceasta cerer. In compartimentul 3 sunt prezentate anexele, adica documentele si actele care sunt anexate la cerere. Compartimentul 4 este destinat pentru indicarea deciziei in privinta cererii solicitantului : acceptarea de a inregistra sua respingerea ei. In compartimentul 5 se indica toate datele desper cere insasi, cins a fost prezentata, data, suma achitata etc., si este indeplinit de catre registrator. Rolul cererii de inregistrare este de a ilustra dorinta solicitantului de a inregistra un bun imobil oarecare, in cazul da de a inregistra dreptul de proprietate asupra sectorului de teren procurat. Cererea de inregistrare are de asemenea rolul de a

descrie toata informatia despre proprietar, obiectul inregistrarii, despere registrator si toate circumstantele efectuarii inregistrarii. Respectiv la cerer, in cazul dat, se va anexa doar contractul de vinzare cumparare, in care este ilustrat obiectul inregistrarii. Actul de identificare a bunului deja este in arhiva interprinderii si nu este nevoie de-l anexat.

8.3 Aciunile registratorului n procesul nregistrrii.

Registratorul pentru efectuarea inscrisului provizoriu va efctua urmatoarea procedura: Primirea cererii n contextul celor menionate mai sus, registratorul oficiului cadastral teritorial primete cererea de nregistrare a bunului imobil la care se anexeaz: lista documentelor anexate la cerere; documentele anexate la cerere. Cererea i documentele ce confirm dreptul sunt prezentate spre nregistrare de ctre proprietar sau de ctre reprezentantul proprietarului. Pentru nregistrare la cererea depus se anexeaz: documentul de identitate a solicitantului (dup necesitate procura); documentul ce confirm dreptul de proprietate, n cazul dat, contractul de vinzare cumparare; nregistrarea cererii n condica de cereri Procedura de examinare a cererii urmeaz n mai multe etape: La prima etap registratorul, examennd cererea i documentele prezentate va decide asupra legalitatea examinrii ei i va decide nregistrarea ei n condica de cereri.

Veridicitatea documentelor anexate la cerere La etapa a doua se va examina mai profund: mputernicirile solicitantului; complexitatea documentelor prezentate; posibilitatea registru; (sucesivitatea, consecutivitatea) nscrierii n

respectarea principiului teritorial de nregistrare; calitatea documentelor (tersturi, uzare, defecte); individualizarea (identificarea) bunului. Adoptarea deciziei de primire a cererii n rezultatul verificrii documentelor prezentate registratorul adopt decizia de primire a documentelor sau, din motivele nerespectrii prevederilor enumerate mai sus, de respingere a cererii. n baza acestei decizii este efectuat notarea primirii cererii n fiierul registrului bunurilor imobile. Notarea primirii cererii este important pentru stabilirea vremii nregistrrii bunurilor imobile. Verificarea detaliat a obiectului nregistrrii Verificarea detaliat nregistrare include: a documentelor prezentate pentru

verificarea valabilitii documentelor anexate la cerere, plenitudinea (depline sau nu), forma documentelor (conform legislaiei n vigoare); dup necesitate, formularea demersurilor ctre autoritile administraiei publice n scopul obinerii documentelor suplimentare; implicarea inginerului cadastral pentru: verificarea documentelor pe teren; conferirea numerelor cadastrale .

n cazul n care sa constatat autenticitatea, plenitudinea datelor, corespunderea formei i coninutului documentelor, registratorul va adopta decizia de nregistrare, va efectua nscrisul n fiierul registrului bunurilor imobile, va aplica parafa nregistrare pe documentele de drept, va deschide i va completa dosarul cadastral al bunului imobil. n cazul refuzului de nregistrare registratorul: va emite decizia de refuz; va restitui documentele solicitantului. Trebuie de mentionat ca registratorul poate lua decizia de a inregistra sau nu obiectul numai conform cerintelor clare si fixe. Acesta paote refuza inregistrare anumai in cazul existentei unor incalcari grave, cum ar fi nevalabilitatea actelro d eidentitate, lipsa actelor necesare si altele.

8.3 Coninutul i modul de ndeplinire a fiei de registru Pentru efectuare inscrisului provizoriu, registratorul fa ridica din arhiva documentele ce caracterizeaza bunul imobil si va efectua inscrisul in subcapitolul 2 al fisei de refistru, adica va modifica datele despre proprietarul bunului imobil, indtroducind datele despre noul prorpietar in locul datelor fostului proprietar. Fisa de registru al bunului imobil dat va arata astfel, cu primul subcapitol deja inregistrat si cu toate date puse, iar al doile unde urmeaza a fi indtroduse datele noi despre noul proprietar: Informaia inclus la Subcapitolul I poate fi clasificat n dou categorii: de ordin general i referitoare la structura bunului imobil. Informaia de ordin general include: adresa, locul amplasrii, numrul cadastral. La compartimentul structura bunului imobil este nscris urmtoarea informaie:

Colonia 1. Se indic numrul nscrisului. Acest numr este compus: din numrul subcapitolului i numrul de ordine a nscrisului. n exemplul nostru nregistrarea este primar deci, numrul nscrisului va fi 1.1. Colonia 2. Sunt indicate prescurtat: terenurile prin T; construcia prin C; ncperea izolat prin . Colonia 3. Include informaie despre structura (elementele) bunului imobil i anume. n cadrul exemplului structura bunului imobil este terenul i construcia amplasat pe el. Terenul este descris prin: codul de identificare - 1001; codul cadastral - 3123100203; categoria de destinaie terenurile agricole; tipul hotarelor - fixe. Registrul bunurilor imobile
(fia de registru)

Capitolul A Numr cadastral 3 1 2 3 1 0 0 2 0 3 Numr convenional 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 Subcapitolul I. Bunul imobil Adresa, locul amplasrii Raionul Criuleni Satul Corjova
Nr. d/o
T,C Categorie de destinaie, Suprafaa

mod de folosin, alt (ha, m.p) informaie

Data nregistrrii

Semntura registratorului

Meniuni

2 1.1 T

3 4 Teren: 0.03 ha Cod de identificare 1.0 Cod cadastral 3123100203 Destinaie agricola Hotare fixe

5 10.10.2009

Subcapitolul II din cadrul prezentului exemplu este consacrat dreptului de proprietate asupra bunului imobil. Evident c, n primul rnd este identificat codul cadastral al bunului imobil asupra cruia se rspndete dreptul de proprietate. n continuare este stabilit c dreptul aparine n ntregime unei singure persoane. Cu alte cuvinte cota parte este 1.0. Datele despre proprietar sunt descrise n ordinea urmtoare: numele de identitate, data, luna, anul naterii, codul personal, adresa proprietarului. n cazul dat, documentul de drept n baza cruia a fost efectuat nscrisul este contractul de vinzare-cumparare a terenului. n condiiile n care dreptul de proprietate asupra bunului imobil este dobndit prin act juridic (contract de vnzare cumprare, de schimb etc.) un rol important l are condiiile de achitare a plii (n rate, prin transfer etc). Conform condiiilor contractului plata pentru bunul imobil poate fi achitat i peste o perioad stabilit de timp. n cazul n care cumprtorul nu achit plata pentru bunul imobil pn la data stabilit, vnztorul poate cere rezilierea dreptului nscris provizoriu.

Capitolul A Subcapitolul II. Dreptul de proprietate asupra bunului imobil Prezena subcapitolului III da nr. Bunul d/o imobil T,C, 1 2 Date despre proprietar 3 nu Cota Data i sem Meniun parte ntura regii stratorului 5 6 7

Documentul de drept n baza cruia a fost efectuat nscrisul 4

2.1

T,C

Petic Ion, 11.12.1982, 235634756868, Chisinau, str. Miorita 45 Forma nscrisului: Provizoriu

Teren. Contractul de vinzare-cumparare a terenului cu codul cadastral nr. 34261011001, data eliberrii 01.01.2012

1.0

10.10.20 12 Contra ctul este achitat in ratein timp deun an

8.5 Coninutul dosarului cadastral Dosarul cadastral se ntocmete pentru fiecare bun imobil n procesul nregistrrii primare sau n procesul formrii bunurilor imobile noi din contul celor existente. Dosarului cadastral i se atribuie un numr care este concomitent i numrul bunului imobil. Primele documente incluse n dosarul cadastral vor fi: cererea de nregistrare primar; documentele (copiile asupra bunului imobil; autentificate) ce confirm dreptul

planul cadastral al bunului imobil. Pe parcurs lista documentelor incluse n dosarul cadastral al bunului imobil este completat n msura modificrilor i completrilor efectuate. In cazul dat se va introduce si: Cererea de efectuare a inscrisului provizoriu ; Contractul de vinzare cumparare a terenului. n condiiile cnd documentele nu mai ncap n dosar, se va deschide un volum nou (2,3 etc.) cu acelai numr.

TEMA nr. 9 APLICAREA METODELOR DE FORMARE A BUNURILOR IMOBILE 9.1 Identificarea bunului imobil iniial

Obiectul initial este amplasat in satul Corjova, raionul Criuleni. Numrul cadastral al sectorului de teren este 3123100203. Forma sectorului cu numarul cadastral respectiv este prezentat mai jos. Este amplasat pe un sector practic orizontal si fara neuniformitati de relief. Este destinat agriculturii si e amplasat in apropierea riului Nistru, la aproximativ 50 m, La fel nu este departe de marginea satului, aproximativ la 500 m.

9.2 Scopul formrii bunului imobil Determinarea scopului este de asemenea important pentru elaborarea deciziilor de proiect. n realitate exist o diversitate enorm de scopuri la formarea bunurilor imobile. n linii generale aceste scopuri pot fi clasificate: n scopul construciilor; n scopuri agricole etc. La rndul su, fiecare categorie de construcii include diferite norme, restricii etc. de asemenea i utilizarea terenurilor n scopuri agricole este nsoit de un ir de norme i restricii. La acest capitol este important de a contientiza importana scopului formrii asupra coninutului lucrrilor de formare, asupra bunului n ansamblu. Este evident c n dependen de scopul formrii bunului imobil vor fi planificate lucrrile de formare bunului imobil, va fi selectat metoda de formare a bunurilor imobile. n condiii practice scopul formrii bunului imobil este formulat de ctre solicitantul lucrrilor. In cazul nostru scopul lucrarii este efectuarea divizarii proprietii comune i crearea n baza cotelor-pri a unor bunuri imobile independente, pentru vinzarea unei parti ce apartine proprietarului respectiv.

9.3 Aplicarea metodei divizarii la formarea bunurilor imobile

Divizarea este o metod de formare a bunurilor imobile noi, independente prin mprirea, la cererea coproprietarilor, a bunului imobil proprietate comun nregistrat i ncetarea proprietii comune.

Pentru a nu confunda divizarea cu separarea, constatm c divizarea are loc numai n cazul proprietilor comune pe cotepri. Deci, cotele-pri exist i urmeaz a fi desprinse (divizate) una de alta i respectiv formarea bunurilor i drepturilor noi. Cu alte cuvinte, aciunea de divizare a bunurilor imobile proprietate comun const n materializarea cotelor-pri n bunuri imobile independente, n strict conformitate cu mrimea lor stabilit n documentele ce confirm dreptul de proprietate comun. Divizarea uneia sau a mai multor cote-pri dintr-un bun imobil proprietate comun prevede crearea condiiilor adecvate pentru asigurarea exploatrii raionale ulterioare a lor. Divizarea bunurilor imobile nu prevede apariia unor proprietari noi. Proprietari ai bunurilor imobile nou formate n procesul divizrii sunt numai din rndurile coproprietarilor. Divizarea bunurilor imobile proprietate comun n devlmie se efectueaz n condiiile posibilitii unei asemenea divizri. Aprecierea posibilitii divizrii proprietii comune n devlmie se efectueaz n baza unui raport de expertiz executat de ctre o persoan cu drepturi respective. Dreptul asupra bunului imobil nou format prin metoda divizrii include dreptul asupra bunului imobil iniial (supus divizrii) i planul cadastral.

9.4 Rolul si coninutul proiectului n procesul de formare a bunurilor imobile.

Iniierea lucrrilor Dreptul de a iniia divizarea unui bun imobil proprietate comun l au coproprietarii. n condiii concrete acest drept l pot avea organele judectoreti i fiscale. Coproprietarii pot iniia divizarea proprietii comune printrun acord comun autentificat notarial. Totodat, n numele tuturor

coproprietarilor poate aciona mputernicirile respective.

persoan

abilitat

cu

Proiectul de divizare a bunurilor imobile poate fi elaborat att de ctre specialitii oficiului cadastral teritorial ct i de ctre o ntreprindere privat pe baz de contract. Divizarea bunurilor mobile a ntreprinderilor cu fond statutar se nfptuiete n baza statului ntreprinderii. Divizarea bunurilor imobile dictate de procesul reformei economice din Republic se nfptuiete n baza deciziei autoritii administraiei publice centrale dac legislaia n vigoare nu prevede altceva.

Elaborarea studiului de pretabilitate i fezabilitate. n cadrul studiului autorul proiectului va identifica bunul imobil (terenul) n natur, n baza dreptului de proprietate comun, va determina legalitatea unei asemenea aciuni, mrimea cotei - pri a fiecrui coproprietar etc. Un rol important al studiului asupra bunului imobil este actualizarea informaiei, a planului cadastral, reflectarea n plan a tuturor obiectivelor care ar avea influen asupra deciziei de proiect. Un exemplu de bun reprezentat n Figura 73. imobil proprietate comun este

Astfel, terenul A reprezint o proprietate comun n care dein cote pri de teren 67 de coproprietari.

Elaborarea proiectului de divizare Proiectul de divizare a bunurilor imobile este elaborat n mai multe variante. Varianta final este aprobat de ctre toi coproprietarii. Decizia de aprobare va fi procesulverbal al adunrii tuturor proprietarilor.

Figura 74

O atenie deosebit n procesul de iniiere a lucrrilor de examinare i aprobare a proiectului de divizare se va acorda persoanelor care, din diferite motive, lipsesc, drepturilor de succesiune etc. Pentru aceasta procesul de elaborare a proiectul va include formarea unui grup de iniiativ care va avea i funcia de informatizare, de soluionare a altor cazuri extremale. Figura 74 include varianta final a unui proiect de divizare a cotelorpri n 67 de terenuri. Suprafaa terenurilor n natur este echivalent cotelorpri din proprietate comun. Fiecare teren n parte este amplasat cu acces la drum, cu respectarea cerinelor fa de combaterea eroziunii, alte cerine referitoare la amplasarea terenurilor agricole. Despre respectarea condiiilor obligatorii referitoare la

amplasarea terenurilor n cadrul proiectului va fi inclus avizul respectiv al autoritilor publice locale.

9.5 Procedura de coordonare a deciziilor de proiect, aplicarea metodei variantelor

Dupa elaborarea proiectului de divizare, acesta trebuie coordonat mai intii de toate cu subiectii implicati, care au solicitat lucrarile date. In cazul dat avem trei proprietari a caror terenuri pina acum erau in proprietate comuna, Acuma insa unul din ei doreste sa vinda partea sa, de aceea este necesar de delimitat partea s ade celelealte doua, seea ce sa si facut in cadrul lucrarilor de divizare. Este necesar de coordonat proiectul de divizare cu solicitantii deoarece acestea trebuie sa fie de acord cu modul de divizare dat, iar daca nu sunt de acord terenul se va diviza intrun alt mod, asa icnit sa satisfaca cerintele solicitantilor. Pentru ca apoi s anu apara ceva probleme este necesar de coordonat lucrairle si cu autoritatile publcice loca si terenurile invecinate, cu scopul de a analiza daca asa mod de divizare nu va afecta pe nimeni si nu vor aparea probleme mai apoi. Intr-un cuvint este encesar de ales cel mai convenabil si cel mai bun mod de divizare a terenului, care sa satisfaca toiti subiectii care pot avea vreo atributiie cu terenul dat.

9.6 Stabilirea limitelor amplasarii bunului imobil in natura

Varianta final a proiectului de divizare a bunului imobil proprietate comun, coordonat (acceptat) de ctre toi coproprietarii i avizat pozitiv de ctre persoanele abilitate din cadrul autoritilor publice locale, este transpus n natur. n procesul transpunerii n natur a proiectului de divizare sunt utilizate metodele respective de elaborare a planului cadastral. In cadrul transpunerii in natura se va merge la fata locului si se va delimita in natura hotarele terenurilor nou formate, Se va face astfel ca sa se ajunga la situatia ilustrata in planul de divizare. Este strict necesar ca lucrarile sa fie efectuate corec, ca s anu rmaina nici o necoincidenta intre planul de divizare a terenului si divizarea insasi in natura.

9.7 Particularitile elaborrii i autentificrii documentului de drept n procesul formrii bunurilor imobile, nregistrarea bunului imobil nou format Elaborarea planului cadastral modificat n baza msurrilor de transpunere a proiectului de divizare n natur a fost elaborat planul cadastral al terenurilor nou formate. mpreun cu elaborarea planului cadastral sunt determinate coordonatele tuturor punctelor de hotar al terenurilor noi. Planul cadastral digital (numeric) se elaboreaz n conformitate cu cerinele tehnice ale autoritii publice centrale n domeniul cadastrului. Divizarea bunului imobil la solicitarea coproprietarilor este finalizat cu elaborarea dosarului lucrrilor cadastrale i a planului cadastral. ndosrierea documentelor cadastrale Dosarul documentelor elaborare n procesul de divizare a terenurilor va include urmtoarele: documentul de iniiere a lucrrilor; studiul de fezabilitate; planul cadastral (geometric) al bunului imobil iniial; proiectul formrii bunurilor imobile prin divizare; msurri n teren de transpunere a proiectului n natur; planurile cadastrale (geometrice) ale bunurilor imobile nou formate; actul de primire a lucrrilor de ctre solicitant. nregistrarea bunului imobil nou format Procesul de nregistrare a bunului imobil format prin divizare va include: depunerea cererilor de nregistrare a bunurilor imobile nou formate. Dosarul lucrrilor cadastrale de divizare se va anexa la dosarul bunului imobil supus divizrii;

examinarea cererilor de nregistrare; adoptarea deciziei asupra cererilor de nregistrare; nregistrarea cererilor; examinarea documentelor); documentelor anexate la cerere (dosarul

adoptarea deciziei de nregistrare a bunurilor imobile nou formate; modificarea nscrisului n fiierul registrului bunurilor imobile ce ine de bunul imobil iniial; completarea dosarului cadastral al bunului imobil iniial; deschiderea cadastrale); fielor noi de nregistrare (a codurilor noi

efectuarea nscrisului n fiierele registrului bunurilor imobile; deschiderea dosarului cadastral pentru bunul imobil nou format; pregtirea extrasului din registru. Documentul de drept asupra bunului imobil nou format, n baza cruia se va efectua nscrisul n registrul bunurilor imobile, va fi acelai document de drept al bunului imobil iniial. n cazul dat dreptul la proprietatea comun. n procesul de divizarea a bunului imobil iniial i formarea a mai multor bunuri imobile, se vor deschide coduri cadastrale noi.

TEMA 10. APLICAREA METODELOR DE EVALUARE A BUNURILOR IMOBILE

10.1 Identificarea terenului supus evalurii. Pentru a efectua evaluarea terenului pe care se planifica ca sa fie plantata vita de vie este necesar de selectat informatia necesara. Luind in consideratie ca se va folosi metoda venitlui, aceasta informatia va fi legata numaidecit de venituri.

Informatia despre terenul agricol: Suprafata terenului 0,03 ha; Categroria de folosinta vita de vie; Anul sadirii - 2012; Perioada de exploatare a terenului Costul lucrrilor de nfiinare a unui ha de plantaie de vi 60 mii lei; preul unui kg 3 lei Rata inflaiei anuale 10%; perioada de capitalizare a venitului 10 ani roada medie de pe 1 ha 60 chintale

10.2 Determinarea valorii terenului prin metoda venitului.