Sunteți pe pagina 1din 13

1.

EVALUATOR Legitimaie ANEVAR Parafa Firma Adresa evaluatorului

RAPORT DE EVALUARE al proprietii imobiliare: Cas (parter+etaj) + teren


1 Nr. 1 valabil 2013 EXPERT EVALUATOR S.A. Oraul: Bechet Strada : Alexandru Ioan Cuza Telefon: 0757 111 891 E-mail: onete_claudia@yahoo.com

2. CLIENT Adresa DESTINATARUL RAPORTULUI 3. PROPRIETATEA EVALUAT

Persoan fizica : Universitatea din Craiova, Facultatea de Economie si Administrarea Afacerilor, Master Analiza si Evaluarea Organizaiilor Craiova, Str. Alexandru Ioan Cuza, Nr. 13 Universitatea din Craiova Facultatea de Economie si Administrarea Afacerilor Cas zon urban, regim de inlime P+E, supfra construit total: mp, supafa teren intravilan: mp Casa conform CF se compune din 6 dormitoare, 1 bucatarie, 1 sufragerie, 2 verande, 1 baie, 3 holuri, 1 pivni si 2 balcoane Proprietar asupra constructiei: Onete Eugenia Oraul: Bechet , Judetul Dolj Str. Alexandru Ioan Cuza, Nr. 71

Proprietari Adresa proprietii

4. DECLARAREA VALORII
VALOAREA DE PIA ESTIMAT PRIN ABORDAREA PRIN COMPARAII

44.400 EUR echivalent 183.669 RON

VALOAREA NU ESTE INFLUENAT DE T.V.A. LA BAZA ESTIMRII AU STAT TRANZACIILE NTRE PERSOANE FIZICE, MAJORITARE PE PIAA IMOBILIAR SPECIFIC

5.

6.

BAZA DE EVALUARE SCOPUL EVALURII DATA DE REFERIN A EVALURII CURS DE SCHIMB BNR LA DATA DE REFERIN DATA INSPECIEI PROPRIETII DATE PRIVIND DREPTUL

Valoarea de pia Evaluare imobil 01.02.2013 1 EURO = 4.1367 RON Inspecia a fost efectuat de ctre ec. .... n prezena reprezentantului solicitantului . Dreptul de proprietate: cu titlu de drept de cumprare ca bun propriu

DE PROPRIETATE, SUPRAFAA I COTE INDIVIZE MENIUNI 1: Situaia privind Cartea Funciar

n favoarea lui ... .... in baza Contract de vanzare cumparare cu incheierea de autentificare nr..... Carte Funciar: Funciar ..... Extras vechi de Carte Funciar: Evaluatorul nu a avut la dispoziie un extras de carte funciar actualizat , proprietatea a fost analizata in ipoteza liber de sarcini La prezentarea raportului la finanator, solicitantul trebuie s prezinte un extras actualizat n conformitate cu normele interne ale finanatorului. Valoarea proprietii a fost determinat n ipoteza c proprietatea este liber de sarcini. Evaluatorul a avut la dispoztie Documentatia Cadastrala vizata de OJCGC Bacau Au: 48.58 mp , Abalcon: 3.70 mp, Ac: 63.99 mp Situatia ocupantilor : Ocupat Contracte de concesiune / inchiriere : nu e cazul

7. DATE PRIVIND DOCUMENTATIA CADASTRALA SITUAIA ACTUAL A CASEI

8.

9.

DESCRIEREA ZONEI DE AMPLASARE ZONA DE AMPLASARE Proprietatea este amplasat ntr-o zon rezidenial, zona central a Oraului Bechet. n zon sunt amplasate preponderent case cu regim de nlime P. Distana fa de proprieti complementare (piee, magazine, instituii de nvmnt etc.) este relativ mic. Accesul este facil iar mijloacele de transport n comun sunt la distan mica. Strada la care are acces proprietatea este sistematizat superior, utilitile aferente existente pe amplasamente sunt cele uzuale necesare: ap -canalizare, energie electric, telefonie, TV cablu , Internet ARTERE IMPORTANTE DN 55 DE CIRCULAIE N Calitatea reelelor de transport: asfaltate cu 1 band pe sens APROPIERE

CARACTERUL EDILITAR AL ZONEI

n zon se afl: Reea de transport n comun: la o distan mic, cu mijloace de transport suficiente Uniti comerciale: sunt amplasate la distan relativ mic Uniti de nvmnt (mediu): sunt amplasate la distana relativ mic; Uniti medicale: Centrul Medical Bechet, Punct de Lucru SMURD Bechet (situat n vecintatea imobilului), Centru Urgen Bechet Instituii de cult: sunt amplasate la distan relativ mica Sedii de bnci: la distan relativ mic pe : Agentie BRD, Agentie CEC Bank Instituii guvernamentale: Reea urban de energie electric: existent Reea urban de ap: existent Reea urban de termoficare: existent Reea urban de gaze: inexistent Reea urban de canalizare: existent Reea urban de telefonie, cablu tv i internet: existent Civilizat

UTILITI EDILITARE

AMBIENT CONCLUZIE PRIVIND ZONA DE AMPLASARE

Proprietatea este amplasat ntr-o zona rezidentiala, zona central a oraului Bechet n zon sunt amplasate preponderent case rezideniale cu regim de nlime P Dotri i reele edilitare satisfactoare. Ambient civilizat.

10.

DESCRIEREA CONSTRUCIEI DE BAZ (CASA) AMPLASAMENT Bloc de locuine tip P+4E Apartament situat la etajul 1 a unui bloc cu 4 etaje ANUL PIF Aprox. 1970 LOCUINTE PE PALIER ORIENTARE CARACTERISTICI 3 Cardinal: EST Structur: fundaii din beton armat nchideri perimetrale: perei portani din panouri prefabricate din beton

CONCLUZIE PRIVIND CONSTRUCIA DE BAZ

armat Planee din beton armat Acoperiul este tip sarpanta Finisaj exterior: tencuieli i zugrveli zugrveli simple Ua de acces n bloc: metalica fara geam Aspect exterior: ngrijit Aspect interior: ngrijit Starea general a blocului este bun, aspectul este ngrijit

11.

DESCRIEREA CASEI SUPRAFA

TMPLRIE

FINISAJE

INSTALAII I DOTRI ELECTRICE INSTALAII I DOTRI NCLZIRE INSTALAII I DOTRI ALIMENTARE CU AP INSTALAII I DOTRI ALIMENTARE CU GAZE NECESAR DE INVESTIT CONCLUZIE PRIVIND APARTAMENTUL

Cas regim nlime P+E, Au: 48.58 mp , Abalcon: 3.70 mp , Ac: 63.99 mp Apartamentul conform CF se compune din 1 dormitor, 1 bucatarie, 1 sufragerie, 1 baie, 2 holuri, 1 debara si 1 balcon Exterioar: din PVC cu geam termopan, balcon inchis cu tamplarie din PVC cu geam termopan Interioar: ui celulare , ua de acces este din metal Apartamentul are grad de finisaj superior. Pardoseli: gresie in balcon, bucatarie(partial) si baie; parchet in dormitor, sufragerie, holuri si partial in bucatarie Faianta in bucatarie si baie Tencuieli simple, zugrveli simple Normale Instalaii n stare bun nczirea se face cu registri din metal alimentati la centrala termica proprie Instalaii n stare bun De la reeaua oraului Instalaiile sunt ntreinute bine Din reeaua oraului Alimenteaz centrala termica si aragazul Instalaiile sunt ntreinute bine Necesar de lucrari pentru aducerea in stare de functiune : Nu este cazul Aspect ngrijit, utiliti complete . Stare tehnic general este bun . Deprecieri identificate : nu e cazul

12.

ANALIZA PIEEI IMOBILIARE DEFINIREA PIEEI I Piaa locuinelor rezideniale cu 2 camere amplasate n blocuri de SUBPIEEI locuine Delimitarea pietei : municipiul Bacau zona Nord NATURA ZONEI Zon rezidenial Din punct de vedere edilitar: zona stabil Din punct de vedere economic: ora cu economie in stagnare, n dezvoltare cu omaj mediu OFERTA DE LOCUINE SIMILARE Medie

CEREREA DE LOCUINE SIMILARE ECHILIBRUL PIEEI (RAPORTUL CERERE/ OFERT)

In scadere

PREURI N ZON PENTRU APARTAMENTE CU 2 camere CHIRII N ZON PENTRU APARTAMENTE CU 2 camere

In ceea ce priveste echilibrul pieei imobiliare, fa de ultimii ani raporturile s-au inversat pe piata imobiliar aceasta devenind o pia a cumprtorului ncepnd cu ultima parte a anului 2008. Transformarea pieei imobiliare ntr-o pia a cumprtorului s-a realizat n contextul penuriei de capital i a creterii costurilor cu acesta context de criz cunoscut n mediile de afaceri i de participanii pe pia coroborat cu scderea numrului tranzaciilor pe segmentul imobiliar i previziunile de accentuare a continurii trendului descendent a evoluiei preurilor pe piaa menionat. Minim: 40.000 EURO Maxim: 50.000 EURO Minim: 150 EURO / lun Maxim: 200 EURO / lun

CONCLUZII I TENDINE PRIVIND PIAA PROPRIETII

pia a cumprtorului - ncepnd cu ultima parte a anului 2008. Trend descendent al valorilor pe piaa specific, numr redus de tranzacii. Anexa nr. 1 cuprinde extrase privind preurile / chiriile pe segmentul de pia al proprietii

13. CEA MAI BUN UTILIZARE Conceptul de cea mai buna utilizare reprezint alternativa de utilizare a proprietii selectata din diferite variante posibile care va constitui baza de pornire si va genera ipotezele de lucru necesare aplicrii metodelor de evaluare in capitolele urmtoare ale lucrrii. Cea mai buna utilizare - este definit ca utilizarea rezonabil, probabil i legal a unui teren liber sau construit care este fizic posibila, fundamentat adecvat, fezabil financiar i are ca rezultat cea mai mare valoare. Cea mai bun utilizare este analizat uzual n una din urmtoarele situaii: o cea mai bun utilizare a terenului liber o cea mai bun utilizare a terenului construit. Cea mai bun utilizare a unei proprieti imobiliare trebuie s ndeplineasc patru criterii. Ea trebuie sa fie: o permisibil legal o posibila fizic o fezabil financiar o maxim productiv Practic, innd cont de tipul cldirii i de amplasarea acesteia, cea mai bun alternativ posibil pentru proprietatea evaluat este cea de proprietate imobiliar rezidenial. Prin prisma criteriilor care definesc noiunea de C.M.B.U. aceasta abordare: o este permisibil legal; o ndeplinete condiia de fizic posibil. o este fezabil financiar. o este maxim productiv se refera la valoarea proprietii imobiliare in condiiile celei mai bune utilizri (destinaii).

14. EVALUARE

REGLEMENTRI I CADRU LEGAL STANDARDE INTERNAIONALE DE EVALUARE EDIIA A OPTA, 2007 CADRU LEGAL

IVS 1 Valoarea de pia tip de valoare IVS 3 Raportarea evalurii IVA 2 Evaluarea pentru garantarea mprumutului GN 1 Evaluarea proprietii imobiliare Legislatia in vigoare

14.1. ABORDAREA PRIN COMPARAII Metoda comparaiilor de pia i are baza n analiza pieei i utilizeaz analiza comparativ, respectiv estimarea valorii se face prin analizarea pieei pentru a gsi proprieti similare, comparnd apoi aceste proprieti cu cea "de evaluat". Premiza major a metodei este aceea c valoarea de pia a unei proprieti imobiliare este n relaie direct cu preurile de tranzacionare a unor proprieti competitive i comparabile. Analiza comparativ se bazeaz pe asemnrile i diferenele ntre proprieti i tranzaciile care influeneaz valoarea. Metoda este o abordare global, care aplic informaiile culese urmrind raportul cerere-ofert pe pia, reflectate n mass-media sau alte surse credibile de informare. Ea se bazeaz pe valoarea unitar rezultat n urma tranzaciilor cu imobile similare sau asimilabile efectuate n zon, sau zone comparabile satisfctor. S-a aplicat ca metod analiza comparativ prin exprimarea unor corecii cantitative pentru fiecare element de comparaie. Evaluatorul a analizat astfel vnzrile i ofertele comparabile pentru a determina dac acestea sunt superioare, inferioare sau egale proprietii de analizat. Coreciile au fost exprimate procentual sau n valoare absolut. Criteriul de selecie a valorii a fost corecia totala brut ca procent din preul de vnzare cea mai mic. Sursele de informaii pentru imobilele de comparaie au fost din baza proprie de date, de la ageniile imobiliare colaboratoare i parial de la instituiile i persoanele direct implicate n tranzacii. Proprietile comparabile utilizate n analiz sunt prezentate mai jos:

Grila de comparatii este urmatoarea :


ABORDAREA PRIN COMPARATIA VANZARILOR.COMPARATII DIRECTE Element de comparatie Identificare proprietate Str. Hatman Berescu Pret vanzare TIP COMPARABILA Tip comparabila Corectie unitara sau procentuala Corectie totala pentru tipul comparabilei Pret de vanzare corectat 45,000 oferta -6% -2,700 42,300 zona Selgros 47,000 oferta -6% -2,820 44,180 Str. Bradului 38,000 tranzactie ianuarie 2011 0% 0 38,000 Str. Aprodu Purice 53,000 oferta -6% -3,180 49,820 Proprietatea subiect Comparabila 1 Comparabila 2 Comparabila 3 Comparabila 4

DREPT DE PROPRIETATE Drept de proprietate transferat Corectie unitara sau procentuala Corectie totala drept de proprietate Pret corectat CONDITII DE FINANTARE Conditii de finantare Corectie unitara sau procentuala Corectie totala conditii de finantare Pret corectat CONDITII DE VANZARE Conditii de vanzare Corectie unitara sau procentuala Corectie totala conditii de vanzare Pret corectat CHELTUIELI IMEDIAT URMATOARE DUPA CUMPARARE Cheltuieli imediat urmatoare dupa cumparare - investitii de adecvare, finalizare, finisare Corectie unitara Corectie totala cheltuieli imediat dupa cumparare Pret corectat CONDITII DE PIATA Conditii de piata ( timpul ) Corectie procentuala Corectie totala conditii de piata Pret corectat LOCALIZARE Localizare Corectie procentuala Corectie totala localizare Pret corectat CARACTERISTICI FIZICE Tip apartament Corectie unitara Corectie totala tip apartament Pret corectat Etaj Corectie unitara sau procentuala Corectie totala etaj Pret corectat Finisaje Corectie unitara sau procentuala Corectie totala finisaje Pret corectat Incalzire / apa calda proprie

intergral

intergral 0 42,300

intergral 0 44,180 similare 0 0 44,180 normale 0% 0 44,180

intergral 0 38,000 similare 0 0 38,000 normale 0% 0 38,000

intergral 0 49,820 similare 0 0 49,820 normale 0% 0 49,820

normale

similare 0 0 42,300 normale 0% 0 42,300

normale

fara

fara

fara

fara

fara

0 0 42,300 prezent prezent 0% 0 42,300 Zona Nord 0% 0 42,300 Decomandat Decomandat 0% 0 42,300 2 din 4 0% 0 42,300 medii 5% 2120 44,420 nu- retea municipala 1,500 1,500 45,920 1985

0 0 44,180 prezent 0% 0 44,180 Zona Nord 0% 0 44,180 Decomandat 0% 0 44,180 1 din 4 0% 0 44,180 superioare 0% 0 44,180 nu - retea municipala 1,500 1,500 45,680 1985

0 0 38,000 prezent 0% 0 38,000 Zona Nord 0% 0 38,000 Semidecomandat 5% 1,900 39,900 4 din 4 2% 800 40,700 superioare 0% 0 40,700 centrala termica

0 0 49,820 prezent 0% 0 49,820 Zona Stefan cel Mare -5% -2,490 47,330 Decomandat 0% 0 47,330 4 din 4 2% 950 48,280 superioare 0% 0 48,280 centrala termica 0 0 48,280 1985

Zona Nord

1 din 4

superioare

centrala termica proprie

Corectie unitara Corectie totala incalzire / apa calda proprie Pret corectat Vechime - an constructie

1985

0 0 40,700 1982

Corectie unitara sau procentuala Corectie totala vechime Pret corectat Aria utila sau numar de camere Corectie unitara Corectie totala arie utila sau numar de camere Pret corectat Caracteristici economice Corectie unitara Corectie totala caracteristici economice Pret corectat Utilizare ( zonare) - cea mai buna utilizare Corectie unitara Corectie totala cea mai buna utilizare Pret corectat Componente non-imobiliare ale valorii Corectie unitara Corectie totala componente non-imobiliare Pret corectat Corectie totala neta Corectie totala neta (%) Corectie totala bruta Corectie totala bruta (%)

49

0% 0 45,920 50 920 -1,310 44,610 normale 0 0 44,610 rezidential 0 0 44,610 fara 0 0 44,610 2,310 5% 7,630 18%

0% 0 45,680 50 910 -1,290 44,390 normale 0 0 44,390 rezidential 0 0 44,390 fara 0 0 44,390 210 0% 5,610 13%

0% 0 40,700 45 900 3,220 43,920 normale 0 0 43,920 rezidential 0 0 43,920 fara 0 0 43,920 5,920 16% 5,920 16%

0% 0 48,280 50 970 -1,380 46,900 normale 0 0 46,900 rezidential 0 0 46,900 fara 0 0 46,900 2,920 6% 8,000 16%

normale

rezidential

fara

Opinie

44,400 914

euro euro / mp

183.669 Curs Data

ron 4.1367 1-Apr-11

Coreciile cantitative s-au luat n considerare astfel: o S-au corectat comparabilele 1,2 si 4 pentru oferta cu -6% o S-a corectat comparabila 4 pentru zona cu -5% o S-a corectat comparabila 3 cu +5 % pentru tipul de apartament o S-au corectat comparabilele 3 si 4 pentru etaj cu +2 % o S-a corectat comparabila 1 pentru finisaje cu +5% o S-au corectat comparabilele 1 si 2 pentru centrala termica cu +1500 Eur Valoarea asimilata pentru proprietatea supusa evaluarii a fost estimata ca fiind asimiliabila valorii corectate a proprietatii comparabile 2 deoarece proprietatii 2 i-au fost aduse cele mai putine corectii (corectia bruta procentuala cea mai mica) avand in vedere caracteristicile analizate. In acest context valoarea rezultata prin abordarea prin comparatii de piata este:

VALOAREA DE PIA DETERMINAT PRIN ANALIZA COMPARATIV

44.400 EUR echivalent 183.669 RON

Valoarea estimata prin aceasta metoda include si valoarea terenului aferent proprietatii si a cotelor parti indivize comune din imobilul in care este situat. 14.2. ABORDAREA PE BAZ DE VENIT

Metodele de randament reprezint una dintre cele trei categorii mari de abordri ale evalurii proprietilor imobiliare, aplicarea sa presupunnd convertirea unui venit n valoare. Evaluatorul a apelat la Metoda Multiplicatorului Venitului Brut Potenial (MVBp), aplicarea acesteia fiind recomandat i de literatura de specialitate. Procedura are trei etape: A. estimarea venitului brut potenial pentru proprietatea subiect B. estimarea MVBp, din datele de pia deinute C. multiplicarea Venitului Brut Potenial cu MVBp Valoarea, ca formul de calcul : Vmvbp = VBp * MVBp Astfel: A. i mai ridicat, dar tendina general a pieei este n scdere. Avnd in vedere i c cererea cea mai mare la B. nchiriere este pentru proprietile mici, chiria selectat este de 190 EUR/lun. Multiplicatorul venitului brut potenial a fost selectat din intervalul valorilor obinute de pe pia: Venitul brut potenial (lunar) pentru proprietatea n cauz se bazeaz pe chiria potenial lunar. Din analiza datelor pieei rezult c pentru acest tip de proprietate chiriile variaz ntre 160 i 200 EUR, uneori VBp; MVBp; (VBp * MVBp);

Intervalul obinut este de 238 265 pentru MVBp. Proprietatea fiind mai apropiat de comparabila 2, pentru scopul evalurii s-a optat pentru un multiplicator de 254. C. Prin aplicarea formulei de calcul se estimeaza valoarea proprietatii: Comparabila Comparabila Specificatie 1 Comparabila 2 3 Comparabila 4 Pret 45,000 47,000 38,000 53,000 Chirie bruta lunara ( VBP lunar) 170 190 160 200 Multiplicatorul venitului brut potential lunar Multiplicator selectat 265 247 254 238 265

VALOAREA DE PIA DETERMINAT PE BAZ DE VENIT


14.3. ABORDAREA PRIN COST

48.210 EUR

Nu s-a aplicat, fiind nerelevant pentru aceste tipuri de imobil i la dezvoltarea actual a pieei imobiliare.

15. RECONCILIEREA VALORILOR. DECLARAREA VALORII SELECTATE


Avnd in vedere pe de o parte rezultatele obinute prin aplicarea metodelor de evaluare, relevana acestora i informaiile de pia care au stat la baza aplicrii lor, i pe de alta parte scopul evalurii i caracteristicile proprietii imobiliare supuse evalurii, n opinia evaluatorului valoarea de pia estimat a proprietii imobiliare descrise este:

VALOAREA DE PIA RECOMANDAT VALOAREA DE PIA A FOST DETERMINAT PRIN


16. DEFINIII

44.400 EUR echivalent 183.669 RON


ABORDAREA PE BAZ DE COMPARAII

VALOAREA DE PIA conform IVS 1 Valoarea de pia reprezint suma estimat pentru care o proprietate va fi schimbat, la data evalurii, ntre un cumprtor decis i un vnztor hotrt, ntr-o tranzacie cu pre determinat obiectiv, dup o activitate de marketing corespunztoare, n care prile implicate au acionat n cunotin de cauz, prudent i fr constrngere.

La baza evalurii stau o serie de ipoteze i condiii limitative, prezentate n cele ce urmeaz. Opinia evaluatorului este exprimat n concordan cu aceste ipoteze i concluzii, precum i cu celelalte aprecieri din acest raport. Principalele ipoteze i limite de care s-a inut seama in elaborarea prezentului raport de evaluare sunt urmtoarele: Ipoteze: Aspectele juridice se bazeaz exclusiv pe informaiile si documentele furnizate de ctre client si au fost prezentate fr a se ntreprinde verificri sau investigaii suplimentare. Dreptul de proprietate este considerat valabil si marketabil; Evaluatorul nu a avut la dispozitie un Extras de Carte Funciara actualizat. Proprietatea a fost evaluat i considerat ca fiind liber de sarcini. Orice diferen ntre situaia luat n calcul de evaluator i cea prezentat finanatorului impune invalidarea prezentului raport. Se presupune ca proprietatea se conformeaz tuturor reglementrilor i restriciilor de zonare si utilizare, in afara cazului in care a fost identificata o non-conformitate, descris i luata in considerare in prezentul raport; Presupunem c nu exist nici un fel de contaminani i costul activitilor de decontaminare nu afecteaz valoarea; nu am fost informai de nici o inspecie sau raport care sa indice prezenta contaminanilor sau a materialelor periculoase;

17. IPOTEZE I CONDIII LIMITATIVE

Situaia actual a proprietii imobiliare si scopul prezentei evaluri au stat la baza selectrii metodelor de evaluare utilizate si a modalitilor de aplicare a acestora, pentru ca valorile rezultate sa conduc la estimarea cea mai probabila a valorii proprietii n condiiile tipului valorii selectate; In cadrul inspeciei nu s-au fcut sondaje pentru identificarea defectelor ascunse ale cldirii i acest raport nu valideaz starea tehnic a cldirii; Evaluatorul considera ca presupunerile efectuate la aplicarea metodelor de evaluare au fost rezonabile in lumina faptelor ce sunt disponibile la data evalurii; Evaluatorul a utilizat in estimarea valorii numai informaiile pe care le-a avut la dispoziie existnd posibilitatea existenei i a altor informaii de care evaluatorul nu avea cunotin. Condiii limitative: Suprafeele considerate se bazeaz pe valorile nscrise n documentele puse la dispoziia evaluatorului; Valorile estimate in EUR sunt valabile att timp ct condiiile in care s-a realizat evaluarea (starea pieei, nivelul cererii si ofertei, inflaie, evoluia cursului de schimb etc.) nu se modifica semnificativ. Pe pieele imobiliare valorile pot evalua ascendent sau descendent o data cu trecerea timpului si variaia lor in raport cu cursul valutar nu este liniara); Orice alocare de valori pe componente este valabila numai in cazul utilizrii prezentate in raport. Valori separate alocate nu trebuie folosite in legtur cu o alta evaluare si sunt invalide daca sunt astfel utilizate; Intrarea in posesia unei copii a acestui raport nu implica dreptul de publicare a acestuia; Evaluatorul, prin natura muncii sale, nu este obligat sa ofere in continuare consultanta sau sa depun mrturie in instan relativ la proprietatea in chestiune; Nici prezentul raport, nici pri ale sale (in special concluzii referitor la valori, identitatea evaluatorului) nu trebuie publicate sau mediatizate fr acordul prealabil al evaluatorului; Orice valori estimate in raport se aplica ntregii proprieti si orice divizare sau distribuire a valorii pe interese fracionate va invalida valoarea estimata, in afara cazului in care o astfel de distribuire a fost prevzut in raport. Valoarea a fost exprimata innd seama exclusiv de ipotezele, condiiile limitative si aprecierile exprimate n raport si este valabil n condiiile generale si specifice aferente perioadei Martie 2011; Valoarea prezentata include cea a cotelor prii indivize din spatiile auxiliare; Valoarea nu tine seama de responsabilitile de mediu si de costurile implicate de conformarea la cerinele legale; Valoarea este o predicie; valoarea este subiectiva; evaluarea este o opinie asupra unei valori; Valoarea exprimat n prezentul raport nu reprezint valoarea pentru asigurare.

18. INFORMAII UTILIZATE


Situaia juridic a proprietii imobiliare i suprafeele apartamentului; Informaii privind piaa imobiliara specifica (preturi, nivel de chirii etc.); Alte informaii necesare existente in bibliografia de specialitate; Proprietarul imobilului - pentru informaiile legate de proprietatea imobiliar evaluat (situaie juridica, istoric precizate prin CF prezentat), care este responsabil exclusiv pentru veridicitatea informaiilor furnizate; presa de specialitate si evaluatori care i desfoar activitatea pe piaa locala; baza de date a evaluatorului; informaii furnizate de ctre agenii imobiliare (Finocasa , Erra Properties , Apollon , Vilamax , Prohouse , Casa Elena) privind tranzacii similare;

informaii existente pe site-urile www.bacaul.ro , www.imobiliare.ro , www.bacauimobiliare.ro , www.prohouse.ro; revistele de profil: Cotidianul local Desteptarea , Ziarul de Case , s.a.; Piaa imobiliar referitoare la oferte si cereri de proprieti imobiliare similare din municipiul Bacau i din zona n care se situeaz apartamentul supus evalurii.

19. TIPUL VALORII ESTIMATE


innd cont de scopul evalurii, s-au urmrit recomandrile standardului internaional de aplicaie n evaluare: IVA 2- Evaluarea pentru garantarea mprumutului. Garania (propus) evaluat este de natura unei proprieti imobiliare de tip Apartament cu 2 camere . Proprietatea imobiliara subiect se preteaz ca i garanie bancar i nu are restricii de forma i dimensiune, de calitatea imobilelor vecine sau a locuitorilor. n aceast ipostaz, s-a putut apela la estimarea unei valori de pia aa cum este ea definit n standardul internaional de evaluare IVS 1.

20. DATA ESTIMRII VALORII


La baza efecturii evalurii au stat informaiile privind nivelul preurilor corespunztoare lunii Martie- Aprilie 2011 . Data la care se consider valabile ipotezele luate n considerare i valorile estimate de ctre evaluator (data evalurii) este 01.04.2011. Evaluarea a fost realizat n luna Martie-Aprilie 2011 , care este si data raportului.

21. MONEDA RAPORTULUI


Opinia final a evalurii este prezentata in RON si in EUR. Avnd n vedere c metodele utilizate conduc la exprimarea valorii finale in lei, cursul de schimb utilizat pentru transpunerea in valut este 4.1367 RON pentru 1 EUR. Exprimarea n valut a opiniei finale o considerm adecvat doar att vreme cat principalele premize care au stat la baza evalurii nu sufer modificri semnificative (nivelul riscurilor asociate unei investiii similare, cursul de schimb i evoluia acestuia comparativ cu puterea de cumprare i cu nivelul tranzaciilor pe piaa imobiliar specific etc.)

22. MODALITI DE PLAT


Valoarea exprimat ca opinie n prezentul raport reprezint suma care urmeaz a fi pltit integral in ipoteza unei tranzacii fr a lua in calcul condiii de plata deosebite (rate, leasing) etc.

23. RISCUL DE GARANIE


Garania (propus) evaluat este de natura unei proprieti imobiliare de tip rezidential - Apartament cu 2 camere. Din punct de vedere al pretabilitii ca i garanie bancar, proprietatea subiect este fr restricii deosebite impuse
de form, dimensiune, utilitate sau de calitatea imobilelor vecine sau a ocupanilor acestora, putndu-se proceda la estimarea unei valori de pia, utilizabile pentru scopul exprimat (garanie bancar). Referitor la prevederile suplimentare cerute de standardul international de Aplicatie in Evaluare IVA 2 Evaluarea pentru garantarea imprumutului, facem urmatoarele precizari :

Referitor la activitatea curenta si tendintele pietei relevante :

piaa este o piat a cumprtorului ncepnd cu ultima parte a anului 2008; piata este putin activa datotita scderii numrului tranzaciilor pe segmentul imobiliar; previziunile prevd accentuarea continurii trendului descendent a evoluiei preurilor pe piaa menionat. Referitor la cererea anterioara, cea curenta si cea anticipata pentru categoria de proprietate in cadrul localitatii: o o o

o o

Pana in ultima parte a anului 2008 s-a manifestat o cerere in crestere, dupa care, pana in prezent, cererea a scazut datorita posibilitatilor reduse de finantare i a creterii

costurilor cu aceasta; In conditiile in care nu se anticipeaza o relaxare a creditarii persoanelor fizice, principalii cumparatori pe aceasta piata, coroborat cu amplificarea dezechilibrelor legate de puterea de cumparare a populatiei generate de criza financiara, anticipam o continuare a scaderii cererii pentru proprietatile imobiliare de tip rezidential; Referitor la cererea potentiala si posibila pentru utilizari alternative, datorita tipului proprietatii si caracteristicilor tehnico constructive nu exista posibile utilizari alternative, in consecinta nu exista nici cerere pentru o alta utilizare a proprietatii; Referitor la vandabilitatea curenta a proprietatii si probabilitatea mentinerii acesteia precizam ca vandabilitatea curenta a proprieatii in acest moment este peste media pietei, datorita faptuilui ca proprietatile rezidentiale de mici dimensiuni sunt cele mai tranzactionate in acest moment. Acest fapt estimam ca se va mentine si in viitor; Referitor la orice impact al unor evenimente previzibile la data evaluarii asupra valorii garantiei,
pentru proprietatea imobiliar evaluata exista riscul dat de evolutia pieei imobiliare din ultima perioad i anume scderea numrului tranzaciilor pe segmentul imobiliar si continuarea trendului de evolutie in scadere a preturilor proprietatilor imobiliare de tip rezidential.

Referitor la abordarea valorii adoptata si gradul de fundamentare al evaluarii cu informatii de piata precizam ca opinia evaluatorului a fost exprimata in baza abordarii prin comparatii de piata, informatiile utilizate privind proprietatile imobiliare comparabile fiind preluate din tranzactii si oferte cu proprietati similare la data evaluarii.

24. CLAUZA DE NEPUBLICARE


Prezentul raport de evaluare a fost realizat pe baza informaiilor furnizate de ctre proprietar, corectitudinea si precizia datelor furnizate fiind responsabilitatea acestuia. In conformitate cu uzanele din Romnia valorile estimate de ctre evaluator sunt valabile la data prezentata in raport i nc un interval de timp limitat dup aceasta dat, n care condiiile specifice nu sufer modificri semnificative care pot afecta opiniile estimate. Opinia evaluatorului trebuie analizata in contextul economic general cnd are loc operaiunea de evaluare, stadiul de dezvoltare al pieei imobiliare relevante i scopul prezentului raport. Daca acestea se modifica semnificativ in viitor evaluatorul nu este responsabil dect n limita informaiilor valabile si cunoscute de acesta la data evalurii. Acest raport de evaluare este confidenial, destinat numai scopului precizat si numai pentru uzul clientului si destinatarului. Nu acceptam nici o responsabilitate daca este transmis unei alte persoane, fie pentru scopul declarat, fie pentru alt scop, in nici o circumstan.

S-ar putea să vă placă și