Sunteți pe pagina 1din 50

RAPORT EVALUARE CAS I TEREN INTRAVILAN

Prof. Coordonator: Conf. Dr. ILIE MURRIA

Student: ONETE CLAUDIA-TANIA Master AEFO, Anul II

Cuprins
1. INTRODUCERE 1.1. 1.2. 1.3. Sinteza raportului de evaluare Certificarea evaluatorului Ipoteze speciale i condiii limitative pag. 4 pag. 5 pag. 6

2. ANALIZA PIETEI IMOBILIARE 2.1. 2.2. 2.3. 2.4. Definirea pieei imobiliare Analiza cererii Analiza ofertei competitive Surse de informaii pag. pag. pag. pag. 7 7 8 8

3. PREZENTAREA DATELOR 3.1. 3.2. 3.3. 3.4. 3.5. Date generale Situaia juridic Descrierea zonei, vecinti Descrierea amplasamentului Descrierea construciei pag. pag. pag. pag. pag. 9 9 9 9 9

4. EVALUAREA PROPRIETII IMOBILIARE 4.1. Cea mai bun utilizare pag. 11 4.1.1. Cea mai bun utilizare a terenului considerat liber pag. 11 4.1.2. Cea mai bun utilizare a terenului construit pag. 12 4.2. Abordari n evaluare pag. 13 4.2.1. Abordarea prin venit pag. 14 4.2.2. Abordarea prin comparaii pag. 16 4.2.3. Abordarea prin cost pag. 20 4.3. Reconcilierea valorilor.Opinia i concluziile evaluatorului pag. 27 5. ANEXE

1. Introducere
1.1. Sinteza Raportului de Evaluare
Data evalurii: 01.02.2013 Data inspeciei: 01.02.2013 Proprietatea de evaluat este imobilul compus din cas de locuit cu teren. Beneficiarul prezentului raport este Onete Eugenia. Destinatarul prezentului raport este Onete Eugenia. Concluziile analizei de pia: Concluzia ce se desprinde din analiza pieei imobiliare, att la nivelul oraului Bechet, ct i la nivelul zonei analizate, este c piaa acestor imobile este o piata a vnzatorilor, oferta fiind mai mare decat cererea. Obiectul prezentului raport este proprietatea imobiliar mai sus menionat. Scopul prezentului raport de evaluare este estimarea valorii de pia a proprietii imobiliare prezentate mai sus, n vederea tranzacionrii imobiliare. Raportul de evaluare va fi utilizat numai n scopul menionat anterior i numai de beneficiarul raportului. Tipul de valoare estimat i definiia valorii n prezentul raport s-a urmrit o estimare a valorii de pia a imobilului asa cum este aceasta definit n Standardul Internaional IVS 1 Valoarea de pia baz de evaluare. Conform standardelor definiia valorii de pia este urmtoarea: Valoarea de pia reprezint suma estimat pentru care o proprietate va fi schimbat la data evalurii, ntre un cumprtor decis i un vnztor hotrt, ntr-o tranzacie cu pre determinat obiectiv, dup o activitate de marketing corespunztoare, n care prile implicate au acionat n cunotin de cauz, prudent i fr constrngere.

Constatari importante la data inspectiei Proprietatea imobiliar de tip cas de locuit cu teren este situat n Oraul Bechet, Str. Alexandru Ioan Cuza, Nr. 71, Jud. Dolj. Construcia are regim de nlime parter + etaj i a fost dat n folosin (P.I.F.) n anul 1970. Imobilul se afla amplasat pe aliniamentul str. Alexandru Ioan cuza, ntro zona rezidenial, dispunnd de toate utilitile. Cursul BNR la data evaluarii 01.02.2013 1 EURO = 4,3771 Ron Valorile estimate sunt: - abordarea prin comparaii - abordarea prin venit - abordarea prin cost

368.815 Ron = 84.260 Euro 418.963 Ron = 95.717 Euro 231.839 Ron = 52.966 Euro

Valoarea de pia, pentru imobilul analizat este 257.200 Ron (59.900 Euro). Valoarea a fost estimat considernd proprietatea n cea mai bun utilizare a sa.

1.2. Certificarea evaluatorului


Evaluatorul Onete Claudia-Tania, i asum responsabilitatea pentru cele scrise n raport i certific n cunotin de cauz urmtoarele : - factorii care influeneaz valoarea au fost analizai n funcie de datele i informaiile puse la dispoziie de ctre beneficiar la data evalurii, precum i cele culese la data inspeciei cu privire la zona i posibilitile de dezvoltare a proprietii ; - evaluatorul nu are nici un interes actual sau de perspectiv n proprietatea ce face obiectul acestui raport i nu are nici un interes personal i nici nu este prtinitor fa de vreuna din prile implicate; - remunerarea evaluatorului se face n funcie de munca prestat i n nici un caz n funcie de exprimarea unei valori prestabilite sau care ar favoriza dorina clientului de obinere a unui rezultat dorit sau de apariia unui eveniment ulterior; - acest raport de evaluare nu se bazeaz pe solicitarea obinerii unei valori minime/maxime, solicitare venit din partea beneficiarului sau a altor persoane care au interese legate de beneficiar;

- afirmaiile susinute n raport se consider reale i corecte, fiind verificate n limita posibilitilor; - n deplin cunotin de cauz, analizele, opiniile i concluziile exprimate au fost realizate n conformitate cu cerinele Standardelor Internaionale de Evaluare(IVS) i a codului de etic profesional; - certific faptul c utilizarea raportului de evaluare ntocmit de el poate fi insoit de verificarea lui n conformitate cu Standardul de verificare a rapoartelor de evaluare ; - analizele, opiniile i concluziile din prezentul raport sunt limitate numai de ipotezele i condiiile limitative i se consider ca analize neprtinitoare; - nici evaluatorul i nici o persoan afiliat sau implicat cu acesta nu este acionar, asociat sau persoana afiliat sau implicat cu beneficiarul ; - imobilul supus evaluarii a fost inspectat de ctre evaluator ;

1.3. Ipoteze speciale i condiii limitative


Ipoteze speciale: Prezentul raport de evaluare este valabil numai prezentat n ansamblu sau pentru scopul precizat . Raportul de evaluare sau oricare referire la acesta nu poate fi inclus ntr-un document destinat publicitii fr acordul scris i prealabil al evaluatorului cu specificarea contextului n care urmeaz s apar. Publicarea parial sau integral precum i utilizarea lui de ctre alte persoane dect cele menionate mai sus atrage dup sine ncetarea obligaiilor contractuale. Scopul acestui raport de evaluare este estimarea valorii de pia a proprietii imobiliare menionate mai sus n vederea tranzaciei imobiliare. Valorile stabilite sunt valabile la data efecturii raportului i au fost exprimate n lei i euro, la cursul valutar al zilei n care s-a efectuat evaluarea. Avand n vedere statutul ANEVAR i Codul Deontologic al profesiunii de evaluator, evaluatorul i asum ntreaga responsabilitate numai n faa beneficiarului raportului, pentru opiniile exprimate n prezentul raport. Condiii limitative: - toate documentele juridice i tehnice, inclusiv actele de proprietate i documentaia tehnic care atest respectarea reglementarilor i restriciilor urbanistice, sunt presupuse valabile i corecte, proprietarul avnd dreptul deplin de a vinde bunul imobil n totalitate, n condi ii de pia concurenial;

- evaluarea s-a facut presupunnd ca ntreaga proprietate este ocupat i folosit fr nclcarea prevederilor legale; - orice alocare a valorii totale exprimate n acest raport, se realizeaz n funcie de prevederile din raport. Valorile separate alocate elementelor componente nu trebuie utilizate n combinaie cu nici o alt evaluare, n caz contrar ele fiind nevalide; - nici una din prile raportului (n special concluziile referitoare la valori, identificarea evaluatorului sau firma la care lucreaz acesta) nu vor fi difuzate public prin reclama, relaii publice, tiri, agenii de vnzare sau alte ci mediatice, fr acordul scris i prealabil al evaluatorului; - evaluarea s-a fcut presupunnd ca ntreaga construcie a fost edificat n conformitate cu documentele tehnice existente la prezentul raport de evaluare; imobilul este liber de sarcini ; - evaluatorul, prin natura muncii sale, nu va fi solicitat s ofere consultan ulterioar sau s depun mrturie n instan n legtur cu proprietatea n cauz dect dac au fost fcute iniial anganjamente n aceast privin.

2. Analiza pieei imobiliare


n cazul prezentei proprieti, piaa se definete ca piaa proprietilor de tip rezidenial, piaa a crei limit geografic sunt zonele reziden iale din Ora Bechet.

2.1. Definirea pieei imobiliare


Piaa imobiliar se definete ca un grup de persoane sau firme care intr n contact n scopul de a efectua tranzacii imobiliare. Participanii la aceasta pia schimb drepturi de proprietate contra unor bunuri, cum sunt banii. O serie de caracteristici speciale deosebesc pieele imobiliare de pieele bunurilor sau serviciilor. Fiecare proprietate imobiliar este unic, iar amplasamentul su este fix. Pieele imobiliare nu sunt piee eficiente: numrul de vnztori i cumprtori care acioneaz este relativ mic, proprietile imobiliare au valori ridicate care necesit o putere mare de cumprare, ceea ce face ca aceste piee s fie sensibile la stabilirea veniturilor, schimbarea nivelului salariilor, numrul locurilor de munc precum i s fie influenate de tipul de finanare oferit, volumul creditului care poate fi dobndit, mrimea avansului de plat, dobnzile, etc. n general proprietile imobiliare nu se cumpar cu banii jos, iar dac nu exist condiii favorabile de finanare tranzacia este periclitat. Spre deosebire de pieele eficiente, piaa imobiliar nu se autoregleaz ci este deseori influenat de reglementrile guvernamentale i locale. Cererea i ofert de proprieti imobiliare pot tinde ctre un punct de echilibru, dar acest punct este teoretic i rareori atins, existnd totdeauna un decalaj ntre cerere i ofert. Oferta pentru un anumit tip de cerere se dezvolt greu, iar cererea se poate modifica brusc, fiind posibil astfel de multe ori s existe supraofert sau exces de cerere i nu echilibru. Cumprtorii i vnztorii nu sunt ntotdeauna bine informai, iar actele de vnzare cumprare nu au loc n mod frecvent. De multe ori informaiile despre preurile de tranzacionare sau nivelul ofertei nu sunt imediat disponibile. Proprietile imobiliare sunt durabile i pot fi privite ca investiii. Sunt puin lichide i de obicei procesul de vnzare este lung. Datorit tuturor acestor factori comportamentul pieelor imobiliare este dificil de previzionat. Sunt importante motivaiile, interaciunea

participanilor pe pia i msura n care acetia sunt afectai de factorii endogeni i exogeni proprietii.

2.2 Analiza cererii


Pe pieele imobiliare, cererea reprezint numrul dintr-un anumit tip de proprietate pentru care se manifest dorina pentru cumprare sau nchiriere la diferite preuri, pe o anumit pia, ntr-un anumit interval de timp. Pentru ca pe o pia imobiliar oferta se ajusteaz ncet la nivelul i tipul cererii, valoarea proprietilor tinde s varieze direct cu schimbrile de cerere, fiind astfel influenat de cererea curent. Cererea poate fi analizat sub dou aspecte ale sale: calitativ i cantitativ. n Oraul Bechet exist cerere pentru urmtoarele tipuri de imobile : - case de tip P, n msur mai mare ; - case de tip P+E n msur mai mic ; n urma discuiilor purtate cu reprezentanii ageniilor imobiliare din zon i studind oferta din pres se poate estima ca cererea pentru case de locuit cu teren este mai mic dect oferta. n general n perioada analizat se observ o scdere a preurilor pentru acest tip de imobile, datorat probabil, crizei financiare. Preurile vehiculate sunt prezentate n anexe.

2.3. Analiza ofertei competitive


Pe piaa imobiliar oferta reprezint numrul dintr-un tip de proprietate care este disponibil pentru vnzare sau nchiriere la diferite pre uri, pe o pia dat, ntr-o anumit perioad de timp. Oferta pentru acest tip de proprietate se manifesta din partea celor ce detin astfel de proprieti i vor s renunte la ele, fie s plece din localitate, fie sunt persoane n vrst i nu se mai pot ocupa de ele sau nu-i mai permit s le ntrein. n ultima perioad s-au tranzacionat un numr mic de imobile comparativ cu perioada similar a anului trecut. Tranzaciile fcute cuprind urmtoarele tipuri de imobile : - case n zonele periferice : interval valoric 30000 EURO 40000 Euro; - case n zonele periferice i semicentrale: interval valoric 45000 EURO - 65000 Euro;

- case sau vile cu suprafee utile mari - interval valoric 70000 Euro 90000 Euro; Fa de oferte, preurile de vnzare au fost negociate n intervalul 1 10%, cu tendin de cretere ntruct vnztorul este interesat s obin un pre mai mare.

2.4. Surse de informaii


Sursele de informaii care au stat la baza ntocmirii prezentului raport de evaluare au fost: - proprietarul de la care s-au obinut documentele proprietii; - ageni imobiliari; - anunuri publicitare; - buletine informative ANEVAR i IROVAL; - standarde Profesionale Europene aprobate pentru Evaluarea Proprietilor Imobiliare Ed. Romn : ANEVAR i IROVAL;

3. Prezentarea datelor
3.1. Date generale
Proprietatea, este situat n Ora Bechet, Str. Alexandru Ioan Cuza, Nr. 71, Jud. Dolj, reprezentnd cas de locuit cu teren. Proprietar: Onete Eugenia Beneficiar: Onete Eugenia Inspecia proprietii s-a efectuat la data de 15.01.2013 de ctre Onete Claudia-Tania. S-au inspectat n principal zona i vecintile, precum i imobilul analizat.

3.2. Situaia juridic


Proprietarul imobilului majoritar este: d-na Onete Eugenia, aa cum reiese din Certificatul de Motenitor Nr. S.40/15.01.1985, ncheiat de Notarul de Stat Viator Vlad. Ceilali doi proprietari sunt fii acesteia: Onete Dumitra-Doina (n prezent Copaci Dumitra-Doina) i Onete Tonel, care dein mpreun 2/3 din jumtatea valorii imobilului. La data efecturii evalurii, imobilul este liber de sarcini. Proprietarul deine proprietatea imobiliar ce face obiectul raportului de evaluare i pune la dispoziie urmtoarele documente doveditoare ale cror copii se gsesc n capitolul Anexe: - certificat de motenitor; - titlu de proprietate; - extras de carte funciara ; - certificat de nomenclatura stradala ; - releveu ; - plan de amplasament si delimitare.

3.3. Descrierea zonei, vecintii


Imobilul analizat este situat ntr-o zon central a Oraului Bechet, cu caracter rezidenial. Avantaje: - zona este linitit, zon rezidenial de case; - zona prezint toate utilitile necesare. Dezavantaje: - deschiderea la strad este de aproximativ 5 m. - n zon circulaia este destul de intens, cu precdere a mainilor de mare tonaj (avnd n vedere c Oraul Bechet este punct de trecere a frontierei i totodat port danubian.)

3.4. Descrierea amplasamentului


Suprafaa total de teren 1310 mp. Proprietatea are urmtoarele vecinti, conform schiei: - N Brgan Eleonora; - E Pantelimon Verginia; - S Str. Alexandru Ioan Cuza; - V Nadu Gheorghe. mprejmuire: gard construit din bolari i pori din fier forjat. Terenul este plan, iar raportul deschidere/adincime este aproximativ 1/3. Amplasarea terenului este n zona central a oraului, avnd o deschidere la strad de 5 m.

3.5. Descrierea construciilor


Descriere imobil : casa analizat este construit n 1970 (aproximativ), avnd regim de nlime P+1, cu o suprafa construit Ac=207 mp. Casa a fost renovat n 2010. Alte caracteristici (grad de seismicitate a zonei: are sau nu bulina roie, cldire de patrimoniu, monument istoric sau orice alte restricii), nu se cunosc.

Din punct de vedere al compartimentrilor ,imobilul este format din 14 ncperi i dou balcoane, dispunnd de urmtoarele compartimentrii: 1. Dormitor: A= 12,25 mp 2. Dormitor: A= 12,5 mp 4. Dormitor: A= 17,2 mp 5. Dormitor: A=12,10 mp 6. Dormitor: A=10,9 mp 7. Buctarie: A=8,75 mp 8. Dressing: A= 7,50 mp 9. Sufragerie: A= 17,2 mp 10. Hol-living: A= 16,80 mp 11. Hol-verand: A= 8,20 mp 12. Hol-parter: A=8,20 mp 13. Hol-etaj: A=8,20 mp 14. Baie: A=7,50 mp 15. Balcon 1: A= 5,20 mp 16. Balcon 2: A=8,20 mp Total arie util: Au = 160,45 mp Descrierea constructiei: Fundatii : beton simplu; Structur: zidrie portant din crmid plin ; Planeu de beton armat; Perei: de inchidere crmid, de compartimentare caramid; Acoperi: tip arpant lemn; nvelitoare: tabl galvanizat; Finisaje exterioare : tencuieli dricuite i zugrveli exterioare Tmplria exterioar PVC, tmplrie interioar din lemn, ua din tmplrie PVC; Instalaii electrice (monofazate) refcute, sanitare stare bun, nclzire -central termic individual montat pentru parter i nclzire prin sobe de teracot la etaj, calorifere metalice, cablu TV, reea telefonic i Internet, canalizare. Finisaje interioare: zugrveli lavabile; Pardoseli: buctrie, holurile i baia gresie i faian; dormitoarele, sufrageria i holul-living parchet laminat; Starea actual: bun.

CONSIDERAII ASUPRA STRII TEHNICE A IMOBILULUI Ca urmare a inspeciei tehnice efectuate n data de 15.01.2013, apreciez starea tehnic a cldirii ca fiind bun. Nu s-a constatat prezena igrasiei sau a mucegaiului n nici una din ncperi, a condensului sau a scurgerilor de ap. Imobilul este corect ntreinut i curat, avnd un aspect plcut. Evaluatorul nu a efectuat teste referitoare la analiza stabilit ii terenului i nici analiza caracteristicilor geotehnice ale acestuia. De asemenea, n absena unor informaii contrare, evaluarea s-a fcut n ipoteza c proprietatea nu este afectat de proiecte cum ar fi lrgirea strzii sau expropriere.

4. Evaluarea proprietatii imobiliare


4.1. Cea mai bun utilizare
Avnd n vedere ca scopul prezentei evaluri este estimarea valorii de pia, analiza celei mai bune utilizari identific cea mai profitabil utilizare competitiv n care poate fi pus proprietatea. Cea mai bun utilizare conform IVS 1 este definit astfel: Utilizarea rezonabil, probabil i legal a unui teren liber sau construit care este fizic posibil, fundamentat adecvat, fezabil financiar i are ca rezultat cea mai mare valoare. Cea mai bun utilizare a unei proprieti imobiliare rezult n urma unei analize i trebuie s ndeplineasc patru criterii: - permis legal Aici se analizeaz reglementrile privind zonarea, restriciile de construire normativele de construcii, restriciile privind construc iile din patrimoniu, impactul asupra mediului, clauzele din contractul de nchiriere; - posibil fizic Aici se analizeaz dimensiunile, forma, suprafaa, structura geologic a terenului i accesibilitatea unui lot de teren i riscul unor dezastre naturale (cutremure, inundaii), precum i capacitatea i disponibilitatea utilitilor publice (cum ar fi canalizare, ap, linie de transport, energie electric, gaze agent termic); - fezabil financiar Implic analiza i prognoza veniturilor generate de proprietate din care se vor scdea cheltuielile de exploatare ( inclusiv impozitul pe profit), obinndu-se astfel profitul net. Se va calcula rata de fructificare a capitalului propriu i daca aceasta este mai mare sau egal cu cea ateptat de investitori pe pia, utilizarea este fezabil; - maxim productiv Din utilizrile fezabile, cea mai bun utilizare este acea utilizare care conduce la cea mai mare valoare rezidual a terenului, n concordan cu rata de fructificare a capitalului cerut de pia pentru acea utilizare.

Cea mai bun utilizare este analizat uzual n una din urmatoarele situaii: - cea mai bun utilizare a terenului liber; - cea mai bun utilizare a terenului construit. 4.1.1. Cea mai bun utilizare a terenului considerat liber Cea mai bun utilizare a terenului considerat liber presupune c terenul este liber sau poate fi eliberat prin demolarea construciilor. n aceast ipoteza pot fi identificate utilizri care creeaz valoare, evaluatorul putnd ncepe selecia de la proprieti comparabile i se estimeaz valoarea terenului. Avnd n vedere c imobilul este amplasat ntr-o zon rezidenial i innd cont de starea bun a construciei, iar demolarea i eliberarea terenului ar presupune costuri ridicate, se consider c cea mai bun utilizare a terenului n condiiile eliberrii acestuia nu este fezabil. 4.1.2. Cea mai bun utilizare a terenului construit Pentru a obine valoarea imobilului de analizat, n ipoteza celei mai bune utilizri a proprietii (cas de locuit cu teren), se determin valoarea ntregii proprieti prin metoda capitalizrii veniturilor. Metoda capitalizrii veniturilor exprim valoarea de pia curent a proprietii imobiliare (cas de locuit cu teren), presupunnd c aceasta este n stare de funcionare i realizeaz venituri din chirii. Metoda se bazeaz pe capacitatea cldirii de a produce beneficii prin nchirierea acesteia, innd cont de caracteristicile sale: amplasament, dotri tehnico-edilitare, etc. n analiza celei mai bune utilizri a proprietii construite, s-a avut n vedere situaia actual de teren construit, lund n considerare dou variante posibile: Varianta 1 utilizarea proprietii imobiliare ca spaiu rezidenial Varianta 2 utilizarea proprietii imobiliare ca spaiu vnzri Cea mai bun utilizare a proprietii imobiliare rezult din tabelul urmtor : Destinaie Arie util (mp) Chirie lunar/mp (Eur/mp/lun) Chirie lunar (EUR/luna ) Venit Brut Potenial ( EUR/an ) Rezidenial 207 4 828 9936 Spaiu vnzri 207 6 1242 14904

Grad de neocupare (15% din VBP) Venit Brut Efectiv ( EUR/an ) Cheltuieli aferente proprietarului ( 15% din VBE ) Venit Net din Exploatare ( EURO/an ) Rata de capitalizare % Valoare prin capitalizare (EURO) Cost conversie (EURO) Valoarea proprietatii (EURO)

1490,4 8445,6 1266,8 7178,8 7,5% 95717 95717

2235,6 12668,4 1900,26 10768,14 11% 97892 5820 92072

0 Venitul brut potenial (VBP) se calculeaz ca fiind VBP = chiria/lun x 12 luni. Venitul brut efectiv VBE = VBP Grad de neocupare. Cheltuielile suportate de proprietar din venitul brut efectiv sunt: impozit pe venit, impozit pe proprietate, cheltuieli cu asigurarea proprietii i cheltuieli cu reparaiile curente i de ntreinere. Venitul Net din Exploatare (VNE), respectiv suma ce rmne la dispoziia proprietarului n urma exploatrii proprietii sale imobiliare prin nchiriere, se obine prin deducerea din venitul brut efectiv a cheltuielilor suportate de proprietar. Determinarea valorii capitalizate (V) se face prin aplicarea formulei: V = VNE/c x 100 Unde c = rata de capitalizare Ratele de capitalizare utilizate, bazate pe relaia dintre venituri i valoarea proprietii, rezultat dintr-o analiza comparativ a vnzrilor de proprieti comparabile, sunt de 7,5% pentru proprieti rezideniale i de 10% pentru spaii vnzri. La abordarea prin venit a fost calculat rata de capitalizare. n concluzie n opinia evaluatorului cea mai bun utilizare a proprietii imobiliare evaluate este de locuina unifamilial, n aceast variant obinndu-se valoarea maxim.

4.2. Abordri n evaluare Pentru estimarea valorii unei proprieti imobiliare, standardele ANEVAR accept trei abordri. Cele trei abordri acceptate de standardele ANEVAR sunt: - abordarea prin comparaia vnzrilor recunoate ca preul proprietilor este stabilit de pia ; - abordarea prin costuri estimeaz valoarea prin determinarea costului actual (de nlocuire sau de reproducere) al proprietii din care se deduce deprecierea (fizic, funcional sau economic) ; - abordarea prin venit, metoda prin care evaluatorul transform nivelul estimat al venitului net ateptat ntr-un indicator de valoare a proprietii. Cele trei abordri ale valorii sunt independente una fa de cealalt chiar dac fiecare din ele se bazeaz pe aceleai principii economice. n procedura de evaluare au fost parcurse urmtoarele etape: - documentarea, pe baza unei liste de informaii furnizate de client; - inspecia amplasamentului, aprecierea strii tehnice a acestuia; - stabilirea limitelor i ipotezelor care au stat la baza elaborrii raportului; - selecia tipului de valoare estimat a prezentului raport; - deducerea i estimarea condiiilor limitative specifice obiectivului de care trebuie s se in seama la derularea tranzaciei; - analiza tuturor informaiilor culese, interpretarea rezultatelor din punct de vedere al evalurii; - aplicarea metodelor de evaluare considerate oportune pentru determinarea valorii proprietii imobiliare. Pentru estimarea valorilor ce duc n final la alegerea valorii de pia, au fost utilizate urmtoarele abordri: - abordarea prin venit; - abordarea prin comparaii ; - abordarea prin cost.

4.2.1. Abordarea prin venit ( Metoda capitalizrii directe ) Valoarea proprietii imobiliare analizate a fost determinat prin metoda capitalizrii directe a chiriei. Abordarea prin venit reprezint una din cele trei mari categorii de abordri a evalurii unei proprieti imobiliare, considernd proprietatea ca o investiie generatoare de venituri. Proprietile imobiliare generatoare de venit sunt n mod obinuit cumprate ca o investiie i din punct de vedere al investitorului, mrimea ctigului reprezentnd elementul critic care afecteaz valoarea proprietii. O premiz de baz a investiiei este faptul c, cu ct sunt mai mari catigurile, cu att mai mare este valoarea. Un investitor care cumpar un activ imobiliar productor de venit, de fapt comercializeaz suma actual pentru dreptul de a primi o sum viitoare. Metoda capitalizrii directe se bazeaz pe i este corelat cu factorii eseniali de influen asupra valorii precum i cu principiile de evaluare a proprietii imobiliare: - abordarea previzional i anticiparea schimbrii; - cererea i oferta; - substituia; - echilibru; - influena factorilor externi. Principiul anticiprii este fundamental n aceast abordare. Deoarece valoarea este creat de sperana obinerii unor catiguri viitoare, ea poate fi definit ca valoare prezent a tuturor drepturilor asupra acestor beneficii viitoare. Acest lucru implic att previzionarea veniturilor viitoare anticipate ct i selectarea unei rate de capitalizare care s reflecte implicit anticiparea tendinei de schimbare n venituri de-a lungul timpului. Capitalizarea direct este o metod utilizat n abordarea pe baz de venit, pentru a converti venitul net estimat dintr-un singur an ntr-un indicator de valoare.

Algoritmul de calcul pentru estimarea valorii proprietii imobiliare cas de locuit cu teren prin capitalizarea veniturilor obinute din chirie este urmtorul: - se estimeaz o chirie lunar (Ch) obtenabil din nchirierea imobilului analizat, n condiiile n care proprietatea ar fi liber i posibil de nchiriat la valori de pia. Estimarea acestei chirii se face n funcie de comparabilele gsite pe piaa imobiliar din Oraul Bechet. Pentru a putea fi identificat o chirie obtenabil pentru imobilul analizat, s-au realizat prospeciuni pe piaa imobiliar specific Oraului Bechet, identificndu-se oferte comparabile. - n cazul de fa, avnd n vedere c ofertele existente pe piaa includ o marj de negociere de circa 20% - 25% i innd seama de caracteristicile imobilului analizat (amplasare, stare fizic, dotri, etc) s-a estimat o chirie obtenabil de 700 EURO/lun ; - se calculeaz Venitul Brut Potenial (VBP), care reprezint venitul total anual generat de proprietatea imobiliar n condiii de utilizare maxim (grad utilizare integral), nainte de scderea cheltuielilor pe care trebuie s le suporte proprietarul: VBP = Ch x 12 luni - se estimeaz un grad de neocupare ( Gno), rezultat din neocuparea n ntregime sau n anumite perioade, a spaiilor nchiriabile i/sau neplata chiriei de ctre locatar. n cazul de fa s-a estimat un grad de neocupare de 15% ( circa 3 luni pe an). Aceast apreciere este susinut i de pia imobiliar specific proprietii analizate, unde gradul de neocupare variaz funcie de dimensiunile spaiilor, amplasament, finisaje, facilitate, chirie perceput, posibiliti de acces i de utilizare. - se calculeaz Venitul Brut Efectiv ( VBE ) care este venitul brut potenial ajustat cu pierderi aferente gradului de neocupare: VBE = VBP Gno - se estimeaz Cheltuielile (CH ) din exploatarea proprietii i care intr n sarcina proprietarului (locatorului). Aceste cheltuieli reprezint costurile periodice aferente deinerii proprietii imobiliare ( taxe, impozite, asigurri) i pentru continuarea generrii de venituri. Pentru cazul de fa s-a estimat un cuantum al cheltuielilor de 15% din venitul brut efectiv. - se calculeaz Venitul Net din Exploatare ( VNE ) care reprezint venitul net actual sau anticipat rezultat n urm scderii tuturor cheltuielilor operaionale din Venitul Brut Efectiv : VNE = VBE CH

- pentru obinerea valorii proprietii, se divide Venitul Net din inchiriere la rata de capitalizare (c), specific pieei imobiliare corespunztoare zonei i tipului de proprietate analizate. Legtura dintre valoare i venituri nete generate de exploatarea proprietii este facut de rata de capitalizare . Rata de capitalizare (c ) este un coeficient ce permite transformarea venitului n valoare. Rata de capitalizare va trebui perceput i ca un coeficient ce reprezint perioada de timp, n ani, n care investitorul sper s i recupereze suma investit n achiziionarea sau dezvoltarea unei proprieti imobiliare . n esen, raportul 1/c = m reprezint perioada n ani n care se recupereaz valoarea proprietii din veniturile nete generate de utilizarea proprietii i este utilizat n metoda capitalizrii ca factor multiplicator al veniturilor nete. Pentru determinarea ratei de capitalizare s-a realizat o medie pe baza datelor obinute din pia.

COMPARABILE Chirie lunar solicitat Venit Brut Potenial (EUR/an) Grad de neocupare (15% din VBP) Venit Brut Efectiv (EUR/an) Cheltuieli aferente proprietarului (15% VBE) Venit Net din Exploatare (EUR/an) Valoarea solicitat a proprietii (EUR) Rata de capitalizare (%) Rata de capitalizare medie (%)

A 670 8040 1206 6834 1025,1

B 650 5.400 540 4.860 486

C 750 7.200 720 6.480 648

D 720 6.900 690 6.210 621

5808,9 4.374 5.832 5.589 72500 60000 85000 70000 8,01% 7,29% 6,86% 7,98% 7,5%

- valoarea proprietii , obtinu prin capitalizarea chiriei se caculeaz cu formula: V = VNE / c

Unde :- VNE = venitul net din exploatare -c = rata de capitalizare. Calculul efectiv al valorii proprietii imobiliare analizate este prezentat tabelar mai jos: Aria util (mp) Chirie lunar/mp (Eur/mp/lun) Chirie lunar solicitat (EUR/lun ) Venit Brut Potenial ( EUR/an ) Grad de neocupare (10% din VBP) Venit Brut Efectiv ( EUR/an ) Cheltuieli aferente proprietarului ( 15% din VBE ) Venit Net din Exploatare( EURO/an ) Rata de capitalizare % Valoare proprietate (EURO) Valoarea proprietatii (RON) 207 4 828 9936 1490,4 8445,6 1266,8 7178,8 7,5% 95717 418963

Valoarea proprietatii estimate n urma abordrii prin venit este: Valoarea estimat prin metoda capitalizrii veniturilor = 418963 Ron ( 95717 Euro).

4.2.2. Abordarea prin comparaii ( Metoda comparaiei directe) Metoda comparaiei directe reprezint procesul prin care estimarea valorii de pia se face prin analiza pieei pentru a gsi proprieti similare ce urmeaz a fi comparate cu cea evaluat. Conform principiului de baz al acestei metode valoarea de pia a unei proprieti imobiliare este n relaie direct cu preurile unor proprieti competitive i comparabile. Analiz comparativ se axeaz pe asemnrile i diferenele ntre proprieti i tranzacii care influeneaz valoarea. Elementele de comparaie sunt caracteristici ale proprietilor i tranzaciilor imobiliare care au drept consecin variaii ale preurilor pltite pe piaa imobiliar. Etapele parcurse n aplicarea metodei comparaiei directe sunt : cercetarea pieei pentru obinerea de informaii asupra unor tranzacii cu proprieti similare cu cea evaluat, din punct de vedere al tipului de proprietate, data vnzrii, dimensiunile, localizarea i zonarea; confirmarea veridicitii informaiilor obinute i a obiectivitii tranzaciei; selectarea unor criterii de comparaie relevante; compararea proprietilor similare comparabile cu proprietatea evaluat, utiliznd elemente de comparaie i ajustare adecvat a preului de vnzare a fiecrei proprieti comparabile; analiza rezultatelor i selectarea unei valori sau unei marje de valori. Elementele de comparaie ce stau la baz aplicrii acestei metode, necesare pentru identificarea diferenelor ntre proprieti, sunt : drepturile de proprietate; condiiile de finanare; condiiile de vnzare; condiiile pieei; localizarea; caracteristicile fizice; caracteristicile economice; utilizarea; componente non imobiliare ale valorii.

Efectuarea analizei comparative presupune urmtoarele etape: culegerea de informaii (date reale i concrete) privind tranzacii de proprieti similare, prin analiza pieei; identificarea elementelor de comparaie relevante ce afecteaz valoarea tipului de proprietate; compararea atributelor fiecrei proprieti comparabile cu cele ale proprietii evaluate i aprecierea diferenelor pentru fiecare element de comparaie, cantitativ sau calitativ (ajustarea corespunztoare a preului de vnzare a fiecrei proprieti comparabile); obinerea coreciei nete i brute pentru fiecare tranzacie comparabil i aplicarea ei asupra preului; analiza rezultatelor evalurii i alegerea valorii sau intervalului de valori. Deoarece este cunoscut numai preul tranzaciilor comparabile, corecia se face asupra acestui pre pentru a ajunge la estimarea valorii proprietii evaluate. n prezentul raport proprietile imobiliare tranzac ionate sau oferite spre tranzacionare care vor fi folosite drept comparabile sunt prezentate n anexele ataate la raport ( informaiile au fost obinute de la persoane fizice). Elemente de comparaie Propr. comp. A Str. A.I. Str. A.I. Cuza Cuza de 32500 Liber 0 0 32500 La pia 0 0 32500 Similar 0 Subiect Propr. comp. B Str. A.I. Cuza 45000 Liber 0 0 45000 La pia 0 0 45000 Similar 0 Propr. comp. C Str. A.I. Cuza 42000 Liber 0 0 42000 La pia 0 0 42000 Similar 0 Propr. comp. D Str. A.I. Cuza 35000 Liber 0 0 35000 La pia 0 0 35000 Similar 0

Pret oferta/vanzare (EURO) 1.Drepturi de Liber proprietate Corecie (%) Corecie ( EURO) Pre corectat 2.Conditii de La pia finanare Corecie (%) Corecie ( EURO ) Pre corectat 3.Condiii de vnzare Independ. Corecie (%)

Corecie ( EURO ) Pret corectat 4.Condiiile pieei Corecie (%) Corecie ( EURO ) Pre corectat 5.Localizare Corecie (%) Corecie (EURO) Pre corectat 6.Caracteristici fizice a)Starea tehnic Corecie (%) Corecie ( EURO ) Pre corectat c)Arie util Corecie ( EURO ) Pre corectat 7.Caracteristici economice Corecie (%) Corecie ( EURO ) Pre corectat 8.Utilizare Corecie (%) Corecie ( EURO ) Pre corectat 9.Caracteristici non imobiliare Corecie (%) Corecie ( EURO ) Pre corectat Corecie total net (EURO) Corecie total net (%)

Ianuarie 2013

Str. A.I. Cuza

0 32500 Iun. 2012 -5% -1625 30875 Similar 0 0 30875

0 45000 Feb.2012 -10% -4500 40500 Similar 0 0 40500

0 42000 Dec. 2011 -12% -5040 36960 Similar 0 0 36960

0 35000 Dec.2011 -12% -4200 30800 Similar 0 0 30800

Bun

207

Nu cazul

Similar 0 0 30875 84 +45209 76084 este Similar

Similar 0 0 40500 140 +43760 84260 Similar 0 0 84260 Similar 0 0 84260 Similar 0 0 84260 39260 87,24%

Similar 0 0 36960 110 +43490 80450 Similar 0 0 80450 Similar 0 0 80450 Similar 0 0 80450 38450 91,55%

Similar 0 0 30800 75 +39480 78280 Similar 0 0 78280 Similar 0 0 78280 Similar 0 0 78280 43280 123,66%

0 0 76084 Rezideni Similar al 0 0 76084 Nu este Similar cazul 0 0 76084 43584 134,10%

Corecie total brut (EURO) Corecie total brut (%) VALOAREA PROPUS

46834 144,10% 84260

48260 107,24% 368815 RON

48530 115,54%

43680 124,80%

EURO Pentru estimarea valorii de pia a proprietii imobiliare prin acest metod evaluatorul a apelat la informaiile provenite din tranzaciile de imobile efectuate n zon, precum i la datele furnizate de agenii imobiliari i de informaiile publicate n alte surse. Au fost selectate urmtoarele proprieti comparabile situate n zon: Proprietatea comparabil A Teren + construcie 4 camere Arie util 84 mp Stare tehnic bun Dotri finisaje inferioare Localizare: Str. Alexandru Ioan Cuza Pre ofert 32500 EURO Proprietatea comparabil B Teren + construcie 5 camere Arie util 140 mp Stare tehnic bun Dotari finisaje medii Localizare : Str. Alexandru Ioan Cuza Pre ofert 45000 EURO Proprietatea comparabil C Teren + construcie 4 camere Arie utila 110 mp Stare tehnic bun Dotari finisaje medii Localizare : Str. Alexandru Ioan Cuza Pre ofert 42000 EURO

Proprietatea comparabil D Teren + construcie 4 camere Arie util 75 mp Stare tehnic bun Dotri finisaje inferioare Localizare : Str. Alexandru Ioan Cuza Pre ofert 35000 EURO Not Corecia care reflect condiiile pieei a fost obinut din informaiile preluate de la agenii imobiliari, ca diferen de pre ntre pre ul de ofert i preul de vnzare, apreciindu-se o cretere a preului de oferta cu 12%; n funcie de localizarea imobilului nu s-au aplicat corecii, ntruct imobilele comparabile se afl pe aceai strad, cu cel evaluat, distana maxim dintre ele fiind de maxim 1000 m; La starea tehnic nu s-a aplicat corecii de pre, deoarece imobilele vndute se afl ntr-o stare similar de funcionare; Pentru a face coreciile corespunztoare diferenelor de arie util s-a folosit preul unitar obinut la abordarea prin cost Pentru estimarea valorii proprietii de evaluat s-a calculat suma valorilor absolute ale coreciilor (corecia brut) i suma algebric a coreciilor ( corecia net ). n cazul de fa, n urma analizei, se constat ca proprietatea B are suma coreciilor brute cea mai mic, valoarea corectat fiind aproximativ 368815 RON adic 84260 EURO. n concluzie, urmare a aplicarii metodei comparaiilor directe se poate estima ca valoarea proprietii evaluate este de 368815 RON, adica 84260 EURO.

4.2.3 Abordarea prin cost (Metoda costurilor segregate) Abordarea prin cost este bazat pe ipoteza c participanii pe pia fac legatura ntre valoare i cost. n aceast abordare, valoarea unei proprieti imobiliare se estimeaz prin adugarea valorii terenului la valoarea costului de construcie pentru reproducerea sau nlocuirea construciilor existente i apoi scznd deprecierea aprut din diferite cauze. Se include profitul normal ce l obine antreprenorul. Aceast abordare este deosebit de util pentru estimarea valorii unei construcii intenionate a fi construit, a proprietilor cu scopuri speciale i a altor proprieti care nu se tranzacioneaz n mod frecvent pe pia. Costul de nlocuire este costul estimat pentru a construi, la preurile curente de la data evalurii a unei cladiri cu utilitate echivalent cu cea a cldirii evaluate, folosind materiale moderne, normative, arhitectura i planuri actualizate. Pentru a ajunge la valoarea estimat a proprietii prin aceast abordare, trebuie parcurse urmtoarele etape: - estimarea valorii terenului n ipoteza c acest este liber i disponibil pentru a fi realizat cea mai bun utilizare a sa; - estimarea costului total de nlocuire a construciilor la data evalurii; - estimarea deprecierii construciei; - scderea deprecierii cumulate din costul total de nlocuire pentru a obine costul net; - adugarea valorii terenului pentru a obine valoarea total a proprietii imobiliare. Estimarea costului de nlocuire a cldirii Cheltuielile ce sunt aferente direct construirii cldirilor sunt numite costuri directe, iar cele aferente indirect sunt numite costuri indirecte. Diferena ntre costul de construire i valoarea proprietii imobiliare dup terminare, reprezint profitul promotorului, care trebuie corelat cu informaiile de pe pia. Pentru determinarea costului de nlocuire s-a utilizat Metoda Costurilor Segregate, datele fiind preluate din ndreptarul tehnic pentru evaluarea imediat la preul zilei a costurilor elementelor i construciilor de locuin e

procentual i valoric Matrix Rom Bucureti, februarie 2010, fia nr. 36 Locuin n mediu urban confort sporit. Costul/mp Suprafa desfaurat este de 265 EURO/mp echivalent a 1144,2 RON /mp (cursul EURO din data evalurii 1EURO=4,3177 RON ). Construcie cas Conform ndreptarului tehnic pentru evaluarea rapid la preul zilei a costurilor elementelor Fia nr. 36/ndreptar tehnic februarie 2010

FIA DE CALCUL A VALORII CONSTRUCIEI METODA COSTURILOR SEGREGATE LOCUIN N MEDIU URBAN CONFORT SPORIT

Ad = 207 mp Nr Denumirea lucrrii crt 1 2 Excavaii Umpluturi i compactri Hidroizolaii i lucrri aferente Beton armat Zidrii nchideri i compartimentri Confecii metalice Termoizolaii

UM

Cant.lucr. /mpAd 0,4900 0,1600

Cost total lei UM mpAd 120,00 43,00 58,8 6,88

mc mc

Pondere n total cost % 2,2096 0,2585

mp

0,3400

157,00

53,38

2,0059

4 5 6

mc mc mp

0,2050 0,6140 0,0630

1578,00 1145,00 128,30

323,49 703,03 8,09

12,1563 26,4187 0,3040

7 8

kg mp

1,8030 0,0200

14,10 65,30

25,42 1,31

0,9552 0,0492

9 10 11

Tmplrie metalic kg Geamuri simple Pardoseli gresie glazurat Pardoseli din parchet Tencuieli interioare Zugrveli interioare Tencuieli exterioare arpant Jgheaburi i burlane mp din mp

2,0000 0,0270 0,1950

18,70 43,40 125,30

37,4 1,17 24,34

1,4054 0,0439 0,9147

12

mp

0,3900

127,40

49,67

1,8665

13 14 15 16 17

mp mp mp mp ml

4,3000 3,4600 0,8000 0,9000 0,2600

126,30 34,80 139,50 117,90 110,90

543,09 120,41 111,6 106,11 28,83

20,4084 4,5248 4,1937 3,9874 1,0833

18 19

Streain infundat mp Branament ap canal Coloane i legturi sanitare lei

0,1300 1,0000

137,60 82,50

17,88 82,50

0,6711 3,1002

20

ml

0,5000

28,70

14,35

0,5392

21

Obiecte i armturi lei sanitare Branament lei electric Cabluri, conductori ml evi electrice Aparate electrice lei

1,0000

70,10

70,10

2,6342

22 23

1,0000 3,0500

19,20 6,00

19,20 18,30

0,7151 0,7175

24

1,0000

15,40

15,40

0,6877

25 26 27

Corpuri de lei iluminat Central termic lei Coloane i legturi de nclzire Corpuri de nclzire Diverse, organizare, proiectare ml

1,0000 1,0000 0,3900

13,10 21,10 70,60

13,10 21,10 27,53

0,4923 0,7929 1,0345

28

kg

5,0000

5,90

29,5

1,1085

29

6,0000

41,02

246,12

9,2488

Total lei/mp 2661,10 100 Total Euro/mp 607,95 Cost de nlocuire fr TVA 2022,44 Ron/mp, echivalent a 462,05 Euro/mp Valoare estimat construcie (Ad= 207 mp) 418645 Ron = 95644 Euro Estimarea deprecierilor Deprecierea reprezint o pierdere de valoare fa de costul de nlocuire ce poate aprea din cauze fizice, funcionale sau externe. Estimarea deprecierii s-a efectuat prin metoda segregrii, care presupune analiza separat a cauzelor deprecierii, cuantificarea lor i apoi calculul global. Principalele tipuri de deprecieri care pot afecta o cldire sunt : - uzura fizic este evideniat de rosturi, czturi, fisuri, infestri, defecte de structur, etc. Aceasta poate fi : recuperabil se estimeaz numai elementele care la data evalurii trebuie reparate i se cuantific prin cost de reducere a elementului la condiia de nou sau ca nou. O uzur se consider recuperabil atunci cand costul pentru corectarea strii tehnice plus un profit rezonabil este mai mic dect creterea de valoare rezultat . nerecuperabil se refer la elemente deteriorate fizic, care nu pot fi corectate n prezent din motive practice sau economice.

- neadecvarea funcional este dat de deficienele de concepie i proiectare, demodare sau supradimensionarea cldirii din punct de vedere al

dimensiunilor, stilului sau instalaiilor i echipamentelor ataate. Se poate manifesta sub dou aspecte : recuperabil se cuantific prin costul de nlocuire care trebuie s fie mai mic dect creterea de valoare anticipat; nerecuperabil - care poate fi cauzat de un element neinclus n costul de nou, dar ar trebui inclus, sau un element inclus n preul de nou i nu ar fi trebuit s fie inclus. - deprecierea economic (din cauze externe) este cauzat de factori externi proprietii imobiliare, cum ar fi modificarea cererii, utilizarea proprietii, amplasarea n zon, urbanism, etc i este de obicei nerecuperabil. Dup inspecia efectuat de evaluator asupra proprietii acesta a constatat c imobilul este ntreinut bine i c se afla ntr-o stare tehnic bun, drept pentru care se va porni la calculul deprecierii acumulate de la urmtoarele premise : - vrsta scriptic a elementelor de construcie s-a luat n calcul conform declaraiilor proprietarului; - vrsta elementelor de construcie cu viat lung, estimat 45 ani. Uzura fizic nerecuperabil A) elemente cu via scurt: Se refer la elementele deteriorate fizic care nu pot fi n prezent corectate din motive practice sau economice. Pentru calculul uzurii fizice nerecuperabile s-a calculat uzura aferent fiecrui element folosind metoda duratei de via economic. Elemente Valoare de - RON construcie Zugrveli Pardoseli TOTAL 18145 3965 22110 Vrsta efectiv - ani 3 3 Durat de via economic - ani 5 10 Raport Uzura fizic aplicat la nerecuperabil cost - Ron 3/5 3/10 10887 119 11006

B) elemente cu via lung: Metoda folosit la estimarea uzurii fizice nerecuperabile a elementelor cu viata lung implica utilizarea raportului dintre vrsta efectiv i durata de via economic a cldirii. Acest raport se aplic la costul de inlocuire a componentelor cu via lung cu uzur fizic nerecuperabil. 1. Costul total de nlocuire lei 2. Cost de nlocuire al : - elementelor fizice recuperabile - elemente fizice nerecuperabile cu via scurt 3. Cost de nlocuire al elementelor cu via lung ( 1 2 ) 4. Raport aplicat la cost:45/75 vrsta efectiv = 43 ani 233713 418645

11006 407639

- durat de via economic = 75 ani Total uzura fizica nerecuperabila a elementelor cu viata lunga Total uzur fizic : 11006 233713 244719

Neadecvare funcional: Neadecvarea funcional este o pierdere de valoare cauzat de deficienele de concepie sau proiectare a cldirii, ori datorit supradimensionrii. De asemenea ea poate aprea i ca urmare a schimbrilor n timp referitoare la aspectul cldirii, material sau standarde de construcie (grad seismic, izolaie termic). Neadecvarea funcional poate fi recuperabil sau nerecuperabil. n cazul proprietii de analizat nu se constat neadecvri funcionale. Neadecvare funcional recuperabil Neadecvare funcional nerecuperabil Total neadecvare funcional 0% 0% 0 0 0

Deprecierea extern : Deprecierea externaeste utilitatea diminuat a unei cldirii cauzat de influene negative din mediul exterior cldirii i este de obicei nerecuperabil. Ea poate fi determinata de o serie de factori ca : declinul

vecinatatii, amplasamentul nefavorabil in localitate sau regiune, conditiile pietei locale. In metoda costului, deprecierea externa se ataseaza cladirii. In cazul analizat, putem aprecia ca deprecierea externa este nula. Total uzur fizic 244719 Ron Total neadecvare funcional 0 Depreciere total 244719 RON n aceste condiii DEPRECIEREA TOTAL este estimat la 244719 RON.

Valoare estimata construcie Cost de nlocuire 418645 Depreciere Total (mai puin uzura fizic -244719 recuperabil) Valoare construcie (Ron) 173926 Valoare construcie (Euro) 39735

Estimarea valorii terenului Estimarea valorii terenului a fost fcut folosind metoda comparaiei directe. Metoda comparaiei directe reprezint procesul prin care estimarea valorii de pia se face prin analizarea pieei pentru a g si proprieti similare ce urmeaz a fi comparate cu cea evaluat. Conform principiului de baz al acestei metode valoarea de pia a unei proprieti imobiliare este n relaie direct cu preurile unor proprieti competitive i comparabile. Elemente Comparaie de subiect 1310 Comp.1 620 10 similar 0 0 10 Comp.2 1850 12 similar 0 0 12 Comp.3 510 10 similar 0 0 10 Comp.4 740 8 similar 0 0 8

Suprafa (mp) Pre de ofert vnzare (Euro/mp) 1. Drepturi de liber proprietate Corecie drepturi de propr. (%) Corecie drepturi de propr. (Euro) Pre corectat

2. Condiii de finanare Corecie pentru finanare (%) Corecie pentru finanare (Euro) Pre corectat 3. Condiii de vnzare Corecie pt condiii vnzare(%) Corecie pt cond. vnzare (Eur) Pret corectat 4. Condiii de pia Corecie pt. Condiii pia(%) Corecie pentru condiiile pieei (Euro) Pret corectat 5. Localizare

la pia

similar 0 0 10 Similar 0 0 10 Iun.2012 -5% -0,5

similar 0 0 12 similar 0 0 12 Feb.2012 -10% -1,2

similar 0 0 10 similar 0 0 10 Dec.2011 -12% -1,2

similar 0 0 8 similar 0 0 8 Dec.2011 -12% -0,96

individual

Ian. 2013

Str.A.I. Cuza

9,5 similar 0 0 9,5

10,8 similar -0 0 10,8

8,8 similar 0 0 8,8

7,04 similar 0 0 7,04

Corecie localizare (%) Corecie localizare (Euro) Pre corectat 6. Caracteristici fizice a) Suprafa teren 1310 (mp) Corecie pentru suprafa (Euro) Pret corectat b) Utiliti toate Corecie pentru utiliti (%)

620 +0,21 9,71 similar 0

1850 -0,7 10,1 similar 0

510 +0,26 9,06 similar 0

740 0,17 7,21 similar 0

Corecie pentru utiliti (Euro) Pre corectat 7. Utilizare rezidenial Corecie (%) Pre corectat (Euro) 8. Caracteristici nu e cazul economice Corecie (Euro) Pre corectat 9. Caracteristici nu e cazul non-imobiliare Corecie (Euro) Pre corectat Corecie total net (Euro) Corecie total net (%) Corecie total brut (Euro) Corecie total brut (%) Valoare teren 10,1 (Euro/mp)

0 9,71 similar 0 9,71 similar 0 9,71 similar 0 9,71 0,29 97,10% 0,71 7,10%

0 10,1 similar 0 10,1 similar 0 10,1 similar 0 10,1 1,9 84,17% 1,9 15,83%

0 9,06 similar 0 9,06 similar 0 9,06 similar 0 9,06 0,94 90,60% 1,46 14,60%

0 7,21 similar 0 7,21 similar 0 7,21 similar 0 7,21 0,79 90,13% 1,13 14,13%

Corecia care reflect conditiile pieei a fost obinut din informaiile preluate de la agenii imobiliari, ca diferen de pre ntre preul de ofert i preul de vnzare, apreciindu-se o cretere a preului de ofert cu 10%. Corecia care reflect influena localizrii asupra preurilor de vnzare ale terenurilor nu a fost efectuat, deoarece imobilele se afl pe aceai strad, la distane mici fa de imobilul evaluat. Corecia pentru suprafa s-a fcut inndu-se cont de suprafaa subiectului fa de comparabile, rezultat ca diferena de pre obinut din informaiile de pe piaa imobiliar. A fost selectat comparabila B ca fiind comparabil cu corecia brut procentual cea mai mic i n urma coreciilor preul pe mp de teren n zon a analizat a fost stabilit ca fiind 10,1 Euro/mp, fiind estimat: Valoare teren = 13231 Euro (57913 Ron)

n aceste condiii valoarea proprietii estimat prin abordarea prin cost (metoda costurilor segregate utilizat pentru estimarea costului de nlocuire i metoda duratei de via economic pentru estimarea deprecierii) este de 173926 Ron+ 57913 Ron = 231839 Ron (echivalent a 52966 Euro) .

4.3. RECONCILIEREA VALORILOR


Prin reconcilierea rezultatelor s-a procedat la verificarea ntregii lucrri de evaluare,pentru a avea sigurana c datele disponibile, tehnice, analitice, raionale i logica aplicat au condus la judeci consistente. n estimarea valorii de pia a proprietii imobiliare Cas de locuit cu teren, s-au folosit informaii de pe pia i de la proprietarul imobilului. Toate calculele matematice cuprinse n prezenta lucrare au fost verificate. n urma aplicarii celor trei metode de evaluare pentru proprietatea imobiliar analizat s-au obtinut urmtoarele valori: 1. Valoarea proprietii estimat prin venit: Vvenit = 418.963 Ron ( 95.717 Euro). 2. Valoarea proprietii estimat prin comparaia vnzrilor : Vcomparaii = 368.815 Ron (84.260 Euro) 3. Valoarea proprietii estimat prin cost : Vcost = 231.839 Ron ( 52.966 Euro) . Reconcilierea rezultatelor i stabilirea valorii de pia s-a fcut pe baza analizei criteriilor: adecvarea, precizia, cantitatea informaiilor utilizate. Analiznd metodologia de calcul i cantitatea informaiilor de pia se pot desprinde urmtoarele concluzii: Criteriul I : adecvarea metodelor - din punct de vedere al scopului prezentului raport abordarea prin metoda comparaiilor de pia este adecvat ntrucat exist suficiete tranzacii cu astfel de imobile n zon, iar spaiile de acest gen nu sunt solicitate pentru nchiriere, n acelai timp valoarea estimat la abordarea prin cost nu este concludent dat fiind vechimea construciei. Criteriul II : precizia - calculele efectuate n cele trei metode utilizate sunt precise; - abordarea prin comparaia vnzarilor este mai precis, valoarea obinut la abordarea prin venituri variaz n funcie de rata de capitalizare foarte mult, iar valoarea obinut la abordarea prin cost variaz n funcie de deprecieri.

Criteriul III : cantitatea informaiilor utilizate - att chiriile, ct i rata de capitalizare sunt obinute de pe pia; - informaiile obinute la metoda costurilor segregate i comparaiilor sunt reale i verificabile; - exist mai multe oferte de vnzare dect de nchiriere. n aceste condiii, cea mai adecvat abordare este cea prin comparaii, valoarea estimat prin aceast abordare fiind valoarea adoptat de ctre evaluator.

Vcomparaii = 368.815 Ron (84.260 Euro)