Sunteți pe pagina 1din 14

EVALUAREA BUNURILOR IMOBILE

Titularul cursului Prof. Univ.dr. Niculae Dobrescu ef lucrri Ing. Sebastian Musta Cursani: Studenii din anul IV MSURTORI TERESTRE I CADASTRU
1

Bibliografie
Dobrescu Niculae Note de curs Bnacu C. S. Evaluarea investiiilor imobiliare, Ed. Tribuna Economic, Bucureti, 2011 Drja M, Palamariu M. Evaluarea bunurilor imobile, Ed. Todesco, 2008 Georgescu N., Stoian D. Colecia Evaluarea rapid a construciilor, Ed. MARIX ROM, 1995 Palamariu M., Oprea L. Noiuni de evaluare a bunurilor imobiliare, Ed. Universitii 1 Decembrie 1018 din Alba Iulia, Alba Iulia, 2008 Stan S. Ghid practic de evaluare, Ed IROVAL, 2003 chiopu C. Inspecia proprietilor n scopul evalurii, Ed. IROVAL, 2002 Toma M., Chivulescu M. Ghid pentru diagnosticul i evaluarea ntreprinderilor, CECCAR, Bucureti, 1996 IVSC Standardele internaionale de evaluare 2011
2

Evaluarea bunurilor imobile


Cursul nr.1

Noiuni introductive privind evaluarea


3

Scopul evalurii economice l constituie stabilirea valorii de pia (de circulaie), a unui bun, activ, societate, etc. la un anumit moment. Evaluarea economic const ntr-un complex de tehnici, procedee i metode prin care un bun, o societate, sunt aduse din punct de vedere valoric la nivelul pieei curente. Necesitatea evalurii: - n tranzaciile comerciale; - ori de cte ori au loc schimbri n mrimea i structura capitalului; - ori de cte ori au loc schimbri n numrul i componena asociailor sau acionarilor; - n aciunile juridice cu scop patrimonial (succesiuni, falimente,etc.); - n procesul de privatizare; - etc.
4

Un imobil = lucru imobil (nemicator) = este un lucru care n mod natural i uneori prin voina omului nu poate fi strmutat dintr-un loc n altul (pmntul, cldirile,etc.). Conceptul de evaluare este utilizat cu nelesul de activitate profesionist prin care se realizeaz determinarea valorii de schimb a unui bun imobil innd cont de: a. trsturile caracteristice ale bunului imobil i b. relaiile lui cu exteriorul, i cu mediul economico-financiar existent. Evaluarea nu duce la fixarea preului, ci contribuie la determinarea domeniului de negociere dintre vnztor i cumprtor.

CLASIFICAREA EVALURILOR Principalele criterii dup care se clasific evaluarea sunt urmtoarele: A. Din punct de vedere al obiectivului: evaluarea de bunuri; evaluarea de grupuri de bunuri; evaluarea de bunuri intangibile; evaluarea de active economice (pri, secii, magazine etc.); evaluarea de societi, ntreprinderi, firme etc. B. Din punct de vedere al scopului: evaluare contabil orice nregistrare contabil presupune o anumit evaluare a elementelor patrimoniale; evaluare administrativ stabilit de administraie n scopuri fiscale, pentru determinarea masei impozabile; evaluarea economic are n vedere o individualizare a bunului, a activului sau a societii, n raport cu piaa;
6

C. Din punct de vedere al metodei evaluare patrimoniale (abordeaz latura exclusiv patrimonial); evaluare prin capacitatea beneficiar (prin randament, prin rentabilitate); evaluare combinat (abordeaz att aspectul patrimonial ct i cel al rentabilitii); evaluare pornind de la cifre de afaceri.

n scopul evalurii n vederea investiiilor, proprietile se clasific astfel: 1. Proprietatea imobiliar care conform Codului Fiscal cuprinde: a) terenuri rezideniale sau agricole; b) cldiri sau alte construcii ridicate ori incorporate ntr-un teren; c) produse ale pmntului: recolte, materiale lemnoase, depozite minerale; d) proprieti accesorii proprieti prevzute la litera (a) (c), inclusiv orice eptel i orice echipament utilizat n agricultur i silvicultur; e) drepturi de proprietate descris la litera (a) (d), inclusiv dreptul de folosin sau dreptul de a obine venit dintr-o astfel de proprietate.

2. Bunuri mobile - bunuri corporale i necorporale caracterizate prin mobilitatea lor i nu sunt incluse n proprietatea imobiliar (maini, utilaje, echipamente, obiecte de inventar, mobilier, licene, brevete, etc). 3. ntreprinderi i proprieti asimilate cu o ntreprindere Exemple: - societi comerciale; - hoteluri; - staii de benzin; - restaurante; - terase i cinematografe.

4. Active financiare, respectiv activele care rezult din divizarea legal a proprietii, dintr-un drept opional de a vinde sau a cumpra o proprietate (imobiliar, aciuni sau alte instrumente financiare) la un pre dat i ntr-o perioad stabilit Conceptul de investiie imobiliar este atribuit acelui tip de investiie care poate fi: - achiziia unui teren, i/sau cldire cu destinaie rezidenial, de afaceri, cu scop productiv, logistic sau comercial; - achiziia n vederea revnzrii unui teren, construcii, sau pri ale acesteia; - alocarea unei sume de bani pentru construcia sau modernizarea unei cldiri n vederea nchirierii/vnzrii.
10

Orice evaluare de activ, firm, societate, etc. are ca punct de plecare Bilanul contabil, care reflect volumul fondurilor proprii, piaa i strategiile aplicate de firm, situaia patrimoniului i rezultatele financiare obinute n ultima perioad. n art. 7 din Legea Contabilitii nr.82/1991, se precizeaz c: bunurile mobile i imobile se nregistreaz n contabilitate la valoarea de achiziie, de producie sau la valoarea pieei; creanele i datoriile la valoarea nominal. Exemple: a) valoarea de origine (de achiziie), este valoarea dat de costurile necesare pentru achiziionarea i punerea bunului sau activului n stare de utilizare. Se mai numete i valoare istoric sau de inventar.

11

b) valoarea actual, se obine corectnd valorea de achiziie sau de origine cu inflaia care a avut loc la data achiziiei i cu coeficientul de depreciere. c) valoarea de lichidare, apare atunci cnd un bun nu are valoare dar prin dezmembrare se obin piese i subansambluri. Suma acestora minus cheltuielile cu dezmembrarea, d valoarea de lichidare a bunului. d) valoarea de utilizare (de folosin), este dat de costurile necesare pentru procurarea unui bun care prezint aceleai posibiliti de utilizare, pentru aceeai durat de folosin rezidual. Este ceea ce n mod curent se numete valoare de nlocuire. Valoarea de nlocuire este definit ca preul care ar fi necesar pentru dobndirea unui bun susceptibil de a fi folosit n acelai scop, n aceleai condiii de utilizare, avnd aceeai durat prezumat de folosire i posednd aceleai performane cu bunul (obiectul) reevaluat. e) etc.

12

Relaia dintre beneficiarul evalurii i evaluator este contractual sau pe baz de convenie civil. Contactul se ncheie, fie n urma ctigrii licitaiei organizate de beneficiarul asistenei, fie n urma unei cereri adresate consultantului (evaluatorului) i cuprinde: - prile contractuante; - scurt istoric; - definiii ale termenilor utilizai n contract; - tipul achiziiei (angajrii) i acceptarea angajrii de ctre consultant/evaluator; -obligaiile consultantului/evaluatorului: - condiiile de plat; - durata contractului; - obligaiile beneficiarului; - clauze asiguratorii; - condiii generale i specifice; -anexe la contract. 13 Raport de evaluare

Evaluarea bunurilor imobile


Cursul nr.2
I. Proprietatea imobiliar. II. Dreptul de proprietate imobiliar i bunurile mobile III. Diferenele dintre proprietatea imobiliar, bunuri mobile i accesorii comerciale IV. Practica evalurii

14

I. Proprietatea imobiliar
Proprietatea imobiliar nseamn pmntul, cldirile i alte mbuntiri legate de acesta, ca bun corporal. Proprietatea imobiliar este imobil i corporal i include: - pmntul; - toate cele ce sunt componente naturale ale acestuia, cum sunt copacii sau mineralele; - toate cele ce sunt adugate acestuia de oameni, cum sunt cldirile i amenajrile, instalaiile de ap, electrice, termice i componentele nglobate (dulapuri, ascensoare,etc.)
15

Pmntul constituie baza activitii sociale i economice a oamenilor i este studiat de mai multe discipline; cum sunt dreptul, economia, sociologia i geografia, fiecare din ele dnd proprieti funciare o accepiune uor diferit de celelalte. Pmntul cuprinde:

nu numai terenul sau solul, ci i tot ce ine de acesta, fie de natur, cum sunt pomii i vegetaia, fie realizat de mna omului, cum sunt casele i construciile. nu numai suprafaa acestuia, ci i tot ce se gsete dedesubtul sau deasupra acestuia.
16

Pmntul poate fi folosit pentru diferite scopuri: - agricultur; - comer; - industrie; - locuire; - recreere. Trsturi definitorii ale pmntului: Fiecare parcel de teren este unic din punct de vedere al poziiei i al alctuirii; Pmntul este imobil, din punct de vedere fizic; Pmntul este un bun de folosin ndelungat; ntinderea lui este limitat fizic; Este util oamenilor.
17

II. Dreptul de proprietate imobiliar


Dreptul de proprietate imobiliar se refer la toate cotele de participare, avantajele i drepturile ce decurg din proprietatea imobiliar. Dreptul sau cota de participare la un bun imobil se mai numete i drept patrimonial. Evaluatorii fac distincie clar ntre proprietatea imobiliar i dreptul de proprietate imobiliar dar i ntre proprietatea imobiliar, bunurile mobile i accesoriile comerciale pentru a ti dac un obiect constituie un bun mobil sau un obiect din dotare i dac urmeaz a-l include n evaluare. Dac un obiect este considerat ca amenajare, el face parte din proprietatea imobiliar, n raportul de evaluare urmnd a se arta contribuia acestuia la valoarea bunului.
18

III. Diferenele dintre proprietatea imobiliar, bunurile mobile i accesoriile comerciale.


A. Proprietatea imobiliar Caracteristici Obiectele care au fost instalate sau adugate terenului sau cldiri cu titlu permanent. Toate mbuntirile aduse unei proprietti imobiliare au fost la un moment dat bunuri mobile. Odat adugate terenului, ele devin proprietate imobiliar. Exemple: - Pmntul - Cldirile - Dotrile (instalaiile de alimentare cu ap, canalizare, energie electric, nclzire, aer condiionat) din cldirile de locuit.

19

B. Bunurile mobile Caracteristici: sunt elemente mobile care nu sunt adugate ca titlu permanent la proprietatea imobiliar sau care nu fac parte din acestea i care nu poart n ele drepturi de proprietate imobiliar. Exemple: - Mobilierul i amenajrile care nu fac parte din structura bunului imobil (frigidere, rafturi detaabile) - Rafturile de cri sau de exemplu storurile de la ferestrele montate de chiria i care, n baza contractului de nchiriere, pot fi demontate la expirarea acestuia.

20

10

C. Accesorii comerciale Caracteristici spre deosebire de dotri, pe care legea le consider ca fcnd parte din proprietatea imobiliar, accesoriile comerciale nu sunt considerate proprietate imobiliar i nu poart drepturi de proprietate imobiliar. Ele constituie bunuri mobile, indiferent cum au fost adugate i urmeaz a fi luate de chiria la expirarea contractului, cu exceptia celor pentru care contractul prevede renunarea la acest drept. Exemple: - Separeurile de restaurant; - Pompele de la staiile de benzin; - Rezervoarele; - Aparatele de gimnastic dintr-o sal de sport; - Instalaiile de ap, canal, nclzire i aerisire dintr-o cldire industrial; -Echipamentele industriale ca: furtunuri de aer, conducte de ap, ci de rulare pentru macarale, cabluri transportoare.
21

Criterii de difereniere ntre bunurile mobile i dotri Criterii Felul n care este adugat obiectul Explicaii n general, un obiect este considerat un bun mobil atunci cnd poate fi luat far a provoca neajunsuri prea mari proprietii imobiliare sau obiectului nsui. Obiectele construite special pentru a fi folosite ntr-o anumit cldire sau instalate pentru ca respectiva cldire s i poat ndeplini menirea pentru care a fost construit sunt considerate componente permanente ale cldirii. De cele mai multe ori clauzele contractului de nchiriere arat dac obiectul a fost instalat cu caracter permanent sau dac urmeaz a fi nlturat la un moment dat. 22

Caracteristicile obiectului i felul n care a fost adaptat acesta la proprietatea imobiliara Intenia persoanei care a adugat obiectul

11

IV. Practica evalurii

Activitatea practic de evaluare cuprinde trei componente: - Evaluarea; - Consultana; - Verificarea evalurii. Datele problemei de evaluare ne spun dac avem de-a face cu o evaluare sau cu un serviciu de consultant (analiz i consiliere) lucru precizat n contractul ncheiat ntre cele dou pri, client i evaluator/consultant.
23

Comparaie ntre evaluare, consultan i verificare Evaluarea Definiie: O opinie asupra valorii,cu caracter oficial, elaborate pe baza unui contract cu clientul, pe care se pot baza prile identificate i pentru care evaluatorul i asum rspunderea. Caracteristici: Evaluarea presupune: a. cercetarea selectiv a pieelor relevante, b. asamblarea datelor concludente, c. folosirea metodelor analitice corespunztoare, ca i aplicarea cunotinelor, experienei i raionamentelor profesionale n scopul gsirii celei mai potrivite soluii la o problem de evaluare. Evaluatorul pune la dispoziia clientului o opinie asupra valorii unei proprieti imobiliare, opinie care reflect toate realitile pertinente de pe pia.
24

12

Exemple: - O opinie asupra valorii de pia a unui bun n proprietate absolut, a unei proprieti nchiriate, a unui drept de folosin n scopul conservrii, ca i a oricror fel de bunuri sau drepturi (pentru a ajuta la luarea unei decizii cu privire la ipotecare, cumprare sau vnzare). - O opinie asupra valorii de investiie sau a unui alt tip de valoare, la o anumit dat n scopul ncheierii unei asigurri, al reamplasrii, al contestrii impozitului de proprietate, etc.
25

Consultan Definiie: Actul sau procesul de furnizare a unor informaii sau de analiz a datelor referitoare la o proprietate imobiliar, ca i recomandrile i concluziile asupra unor diverse alte aspecte legate de proprietatea imobiliar, altele dect cele destinate evalurii. Caracteristici: se studiaz activitatea curent de pia i datele existente pentru a trage o concluzie care nu urmrete n mod obligatoriu indicarea unei valori. Evaluatorul emite o opinie asupra valorii n cadrul obligaiilor sale de consultant cu privire la: a. fezabilitatea economic a unei investiii; b. aspecte comerciale sau investiionale ale unor proiecte de amenajri propuse sau existente; c. utilizarea terenurilor; d. cererea i oferta de pia a unui bun; e. analize ale capacitii de absorbie.

26

13

Verificarea evalurii Definiie: Actul sau procesul de elaborare i de comunicare a unei opinii asupra calitii de evaluare ntocmite de un evaluator. Caracteristici: Procedurile de verificare al unui raport de evaluare pot fi asemnate controlului de calitate sau auditului financiar. Un evaluator verificator examineaz rapoartele altor evaluatori pentru a stabili msura n care concluziile lor corespund datelor luate n calcul sau altor informaii cunoscute. Exemple: - Verificare de teren; - Verificare de birou.

27

14