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INTRODUCCIN Existen principios comunes a todos y cada uno de los contratos, en cuanto cada figura de contrato en concreto, aun teniendo un contenido peculiar, participa de una comn naturaleza y estructura, a las que corresponden siempre las mismas normas. Por tal motivo, todo contrato resulta de elementos constantes, producto del esfuerzo de abstraccin, no obstante puede ser distinta la sustancia de cada una de las figuras singulares. Existen tambin reglas de las cuales participa un determinado grupo de contratos, como los onerosos o de prestaciones recprocas, pero stas concurren con las normas comunes a todos los contratos, a regular la disciplina del contrato singular. Finalmente, vienen las normas particulares a cada contrato, inspiradas en el peculiar contenido del mismo, las cuales se combinan con las reglas comunes a todos y con las propias de cada uno de los diferentes grupos. Existen tambin reglas de las cuales participa un determinado grupo de contratos, como los onerosos o de prestaciones recprocas, pero stas concurren con las normas comunes a todos los contratos, a regular la disciplina del contrato singular. Finalmente, vienen las normas particulares a cada contrato, inspiradas en el peculiar contenido del mismo, las cuales se combinan con las reglas comunes a todos y con las propias de cada uno de los diferentes grupos. Adicionalmente, debe tenerse presente que el Cdigo Civil en el Libro II trata del acto jurdico, regulando la disciplina del mismo, aplicable a todos los actos jurdicos, inclusive a los contratos. Y en la Seccin Primera del Libro VII se desarrolla la teora general del contrato, que comprende las disposiciones generales de los contratos, el consentimiento, objeto, forma, los contratos preparatorios, con prestaciones recprocas, la cesin de posicin contractual, la excesiva onerosidad de la prestacin, la lesin, el contrato a favor de tercero, la promesa de la obligacin o del hecho de tercero, el contrato por persona a nombrar, las arras y las obligaciones de 2

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saneamiento. En suma, esta Seccin del Cdigo contiene las disposiciones aplicables al contrato, considerado como categora general y abstracta, lo cual se corrobora con lo dispuesto por el Art. 1353, segn el cual todos los contratos de derecho privado, inclusive los innominados (o atpicos), quedan sometidos a las reglas contenidas en dicha Seccin, salvo en cuanto resulten incompatibles con las reglas particulares de cada contrato. De lo expuesto tenemos que un contrato singular, como la compraventa, est sujeto a las reglas aplicables a los actos jurdicos como a las aplicables a los contratos en general. En tal efecto es materia de la presente asignacin el estudio del Contrato de Arrendamiento en la cual hemos tenido en cuenta sus alcances generales que especifica las tendencias de la autonoma de la voluntad de las partes en querer satisfacer intereses, estos debern efectuar manifestaciones a fin de llevar a cabo las acciones que ataen al derecho. Como segundo plano est la Evolucin Histrica que desarrolla el mbito histrico hacia una definicin que demuestra caracteres que implica la regulacin del Arrendamiento segn a su naturaleza jurdica, en la que se presencia sus elementos objetivos y subjetivos. De otro lado se encuentra los lmites y trminos que se da a razn del tiempo que se desarrollan en el contrato objeto de estudio. En un tercer mbito nos hemos avocado un espacio para detallar las modalidades en que se presencia el contrato arrendamiento y sus causales de Resolucin. Es as que hemos arribado a un sistema conceptual para profundizar nuestros conocimientos en boga de la satisfaccin de nuestros objetivos trazados. Los estudiantes expositores

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EL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO 1 ALCANCES GENERALES: Con el surgimiento del Estado moderno que buscaba asegurar las libertades de los ciudadanos que haban sido afectadas por el estado monrquico, los derechos constitucionales fueron concebidos como un instrumento de proteccin del individuo contra el poder del Estado, este rol cambi cuando la doctrina se percata que no solo se vulneran derechos constitucionales en las relaciones con el Estado, sino tambin en las relaciones con los particulares. El cambio de la estructura poltica y econmica fue radical despus de la Revolucin Industrial. Ciertos particulares ostentaban el poder suficiente como para someter mediante las relaciones privadas (en la mayora contractuales) a otros particulares que carecan de tales poderes. Poco a poco en el siglo pasado, surge de esta manera la idea que los derechos fundamentales no slo tiene eficacia vertical (particular Estado), sino tambin horizontal (particular particular), a esta nocin en Alemania en donde surge el debate, se le conoce como Drittwirkung der Grundrechte (efecto a terceros de los derechos fundamentales). Para la configuracin de esta tendencia, la doctrina en los ltimos tiempos se ha visto en enfrascada en un arduo debate. Desde la completa negociacin de una eficacia horizontal de los derechos fundamentales en las relaciones privadas, hasta la determinacin de si su eficacia es directa o indirecta. 1 Es por ello que las relaciones contractuales se sustentan en el principio de la Autonoma de la Voluntad que tiene un doble contenido2: a) La libertad de Contratar: consagrada en los artculos 2, inciso 14) y 62 de la Constitucin Poltica del Per, llamada tambin Libertad de Conclusin, que es la facultad de decidir cmo, cundo, y con quin contrata. b) La Libertad Contractual: tambin conocida como la Libertad de configuracin interna, que viene a ser la determinacin del contenido del Contrato.

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Asociaciones, derechos fundamentales y autonoma privada. Editorial Civitas Madrid, 1997, pp.49 Exp. N 2185-2002-AA Sentencia del Tribunal Constitucional

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De otro lado podemos tener en cuenta la Libertad de Contratacin consagrado en el inciso 14) del artculo de la Constitucin, en la cual se entiende en la convencin de voluntades entre dos o ms personas naturales y/o jurdicas para crear, regular, modificar y extinguir una relacin jurdica de carcter patrimonial. Dicho vnculo -fruto de la concertacin de voluntades- debe versar sobre bienes o intereses que posean apreciacin econmica, tengan fines lcitos y no contravengan la ley del orden pblico. 3 Ante tal efecto la Libre Contratacin garantiza en prima facie lo siguiente: a) Autodeterminacin para decidir la celebracin de un contrato, as como la potestad de elegir al co - celebrante. b) Autodeterminacin para decidir , de comn acuerdo la materia objeto de regulacin contractualEn consecuencia las normas constitucionales facultan a toda persona a la creacin de nuevas relaciones que ataen al derecho a fin de satisfacer necesidades e intereses, es decir que la autonoma de la voluntad acto jurdico- de tendencia patrimonial tiene mayor dimensin a un acto legislativo o acto administrativo, ya que los efectos al determinarse mediante la autonoma privada se da por el consentimiento y sus caractersticas son vinculantes entre las partes a razn al principio de fuerza obligatoria entre las partes, siempre y cuando no vulneren los derechos fundamentales inherentes de las personas, el orden pblico y las buenas costumbres. En esta lnea cabe precisar que el contrato representa la mayor expresin de la autonoma privada, y esta, qu sin duda cabe, no es solo un principio ms del derecho Privado (como suele equipararla a la buena fe) sino es un principio del Derecho Privado. As mismo no debe olvidarse que el contrato ha sido utilizado incluso para la explicacin de la creacin del Estado, por lo que su gnesis se encuentra fuera de los rgidos confines estatales, razn por la cual si bien debe ser analizado en su relacin con el actual orden constitucional no debe dejarse de lado que su matriz es de ndole privada. Es as que la constitucin otorga una proteccin directa y amplia a la autonoma contractual a diferencia de la mayora de ordenamientos constitucionales que tiene ms bien una proteccin tmida para el contrato. En nuestro contexto, por tal motivo se hace ms difcil una lectura
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Exp. N 7320-2005-AA- Sentencia del Tribunal Constitucional

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deslegitimadora de la autonoma contractual, en la cual la Libertad Individual, la autonoma contractual (autonoma privada general) tendra proteccin directa de la norma constitucional que protege las libertades del individuo. 4 A tal razn que en nuestro Per la Tutela de la Autonoma Contractual es Directa, tiene reconocimiento explcito en forma separada de las libertades individuales, de conciencia, de informacin; y es forzada inclusive por el artculo 62 de la Constitucin. En tal sentido no hay necesidad de buscar el origen de su proteccin en la Libertad fundamental o en la iniciativa econmica privada. Es as que para llegar a especificar nuestro tema materia de estudio, veamos que dentro del contexto real de las personas, tendrn que efectuar diversas relaciones jurdicas de carcter patrimonial a fin de satisfacer sus necesidades de materia primordial, interviniendo dentro del trfico jurdico, y al ver la imposibilidad de adquirir vivienda, determina frecuentemente que se tenga que preocupar el goce de un bien temporalmente para atender esa manifestacin primaria de la persona. Es por ello que el arrendamiento de cosa sirve indiscutiblemente para satisfacer, aunque sea de una manera imperfecta esa necesidad. Claro est, que esas mismas circunstancias sociales han permitido en casi todos los pases socialistas y no socialistas, que se legisle con un criterio de proteccin hacia el arrendamiento. Vemos como se dictan leyes para permitir al arrendatario el uso y goce de la cosa arrendada a pesar de la expiracin del contrato pactado por las partes y como se fijan obligatoriamente los precios o rentas del arrendamiento de inmuebles. Es as que el Contrato de Arrendamiento ocupa un lugar privilegiado en nuestra Legislacin civil, es decir que despus de la compra venta, es el contrato tpico que recibe la regulacin ms extensa y detallada. El mismo se encuentra regulado en el ttulo VI de la seccin segunda, relativa a los contratos Nominados, entre los artculos 1666 y 1712. Adems de la importancia prctica del arrendamiento es muy grande, y los problemas derivados de relaciones contractuales de esta naturaleza son tambin muy frecuentes.5
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Revista crtica del Derecho Privado, marzo de 1995. pp. 35. El Contrato de Arrendamiento Mario Castillo Freyre, pp. 235

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2 EVOLUCIN HISTRICA DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO: La voz arrendamiento proviene de arrendar, que significa "ceder o adquirir mediante precio el aprovechamiento temporal de cosas inmuebles, o de beneficio o rentas". En sus orgenes, el arrendamiento poda ser de cosas, obras o servicios. La idea de servicios tiene su origen en la idea romanista de la locatio conductio, y as, si bien como seala Diez-Picazo, el que promete pagar el precio se llama "conductor", en el denominado arrendamiento de obras se invierte la terminologa y el que paga el precio es llamado " locator". Algunos autores, como Arias Ramos, analizan la idea de locare, y otros apuntan que la terminologa naci "probablemente en hiptesis referentes a obras del Estado y que de all pas al derecho privado". La influencia del derecho ingls y del derecho germano sent sus bases para complementar al derecho romano, al grado de no admitirse en la actualidad el arrendamiento perpetuo, pues a partir de la Revolucin francesa se modifica esta situacin. Se considera que lo que se adquiere con arrendamiento es la compra del uso. En la legislacin europea, y en alguna parte de la historia, el contrato de arrendamiento consisti en la cesin del uso o goce de algo mediante el pago de un precio, ya se trate de cosas corporales o incorporales, muebles, inmuebles, obra de servicios que preste una persona, intelectuales o mecnicos, y las actividades encaminadas a llevar a cabo una obra. La legislacin vigente mexicana permiten que sean objeto materia del contrato de arrendamiento, tanto los bienes muebles como los inmuebles, los corporales como los incorporales o intangibles (llamados as por algunos tratadistas americanos), con la salvedad de los bienes consumibles (aquellos que se destruyen por el primer uso) y los derechos estrictamente personales. Tenemos as, que los servicios que preste una persona, sean stos intelectuales o mecnicos, y las actividades encaminadas a llevar a cabo una obra son objeto de distinto contrato, pero no del pacto arrendaticio. Con la influencia del Cdigo Napolen, la legislacin de casi todos los pases occidentales fue favorable al arrendador, pero despus del Cdigo Civil

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suizo de las obligaciones, se modific la legislacin para hacerla imparcial, inclinarse incluso en favor del arrendatario. Los pases europeos, despus de la segunda guerra mundial, aprobaron una legislacin de carcter excepcional y temporal que decret la moratoria de las rentas y la prrroga de los contratos, incluso se conden la especulacin ilcita, y se crearon comisiones arbtrales para juzgar ante tribunales especiales los problemas de alquileres. En Espaa, por ejemplo: hubo varias legislaciones de prrroga en que se les neg los beneficios a los extranjeros y se fijaron los montos mximos de aumento de renta, lo mismo que la obligacin de los propietarios de publicar anuncios cuando hubiera inmuebles vacos. En Mxico, tambin existi una legislacin de excepcin con motivo de la segunda guerra mundial que limit el arrendamiento y termin por propiciar una injusticia con respecto a algunos propietarios (esta legislacin fue abrogada el 30 de diciembre de 1992), situacin que se agudiz con las reformas de 1985 que hicieron obligatorios los plazos respecto a las casas habitacin; ello provoc una alteracin en las relaciones arrendaticias, con lo cual se lleg al grado de tener que modificar esa situacin, en la capital de la Repblica, con las reformas del 21 de julio y del 23 de septiembre de 1993. Es necesario reiterar que en los contratos de arrendamiento intervienen dos partes (arrendador y arrendatario), como en todos los contratos, y que las soluciones deben encaminarse a armonizar los intereses de ambos al amparo de la garanta social que consagra nuestra Constitucin, sin menoscabo de los derechos del que menos tiene. Al contrato de arrendamiento se le ha sealado como el segundo contrato en importancia de los regulados por la legislacin civil, dada la frecuencia de su uso, despus del contrato de compraventa. Es ms, su importancia, tanto econmica como jurdica, ha obligado a la especializacin de los juzgadores, al menos en la capital de Mxico, donde se cuenta con jueces de arrendamiento inmobiliario. En nuestro Per el Contrato de Arrendamiento siempre estuvo regulado, en la cual se entiende que es uno de los ms usuales y antiguos.

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El proyecto de Cdigo Civil elaborado por el doctor Manuel Lorenzo Vidaurre en 1835 y 1836, trataba el tema en el ttulo 19, entre los artculo 1 al 22. Por su parte en la Confederacin Per Boliviana de 1836, lo haca en el ttulo IX, entre los artculos 1128 a 1178, casa uno de los cuales tena diversos artculos. El cdigo de 1852 abordaba el tema en el ttulo III, entre los artculos 1540 a 1631, tratando sobre las obligaciones del Locador, las obligaciones del conductor, los modos de rescindir y de acabar la locacin y las mejoras. Por su parte en el cdigo civil de 1936 regulaba el tema en el ttulo V, artculos 1490 a 1546. El cdigo civil de 1984 lo hace en el ttulo VI, artculos 1666 a 1712. En el ttulo I trata sobre las disposiciones generales; en el captulo II, sobre las obligaciones del arrendador; en el captulo III sobre las obligaciones del Arrendatario, en el captulo IV, a cerca de la duracin del Arrendamiento; en el captulo V, sobre el Subarrendamiento y la cesin del arrendamiento; en el captulo VI acerca de la resolucin del arrendamiento, y por ltimo, en el Captulo VII de la Conclusin del Arrendamiento. 6 Como seala Jack Bigio Chrem, manifiesta que el Contrato de Arrendamiento ha sido regulado en nuestra Legislacin Civil de una manera autnoma, a diferencia que tena el cdigo civil de 1936, en la cual al referirnos a su denominacin y distincin que hace respecto a los contratos de Locacin de Servicios y de Obra, se encontraba dentro de su mbito de aplicacin; es decir que el cdigo de 1936, se inclua en el contrato de Arrendamiento la locatio conductio, ya de una cosa, de un servicio o de una obra, siguiendo el esquema del Derecho Romano, en la cual se conceba tres figuras jurdicas: La primera se refiere a la locacin de cosa (locatio conductio rerum). La segunda se refiere a una locacin de servicios (locatio conductio operarum). La tercera se refiere al llamado contrato de empresa (locatio conductio operis). El art. 1490 se refiere a estos tres tipos de contrato. Dice as este artculo: "Por la locacin-conduccin una persona cede a otra el uso de alguna cosa, o se obliga a prestarle su servicio o trabajo personal, durante un plazo y por cierta renta convenida".
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El Contrato de Arrendamiento Mario Castillo Freyre, pp. 236

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Sin embargo estas tres clases de Relaciones contractuales importan diferencias sustanciales, por lo cual se justifica su tratamiento diferenciado, siendo as una influencia de los cdigos civiles de Italia y Bolivia. 3 DEFINICIN DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO: El concepto romanista moderno de arrendamiento es muy amplio; tanto, que no es posible presentarlo en forma unitaria, pues abarca objetos tan diversos como la legislacin misma en que estn contenidos; sin embargo, es necesario recurrir a un concepto genrico que sirva de referencia, como el que afirma que "la figura del arrendamiento se entiende como el hecho que una persona ceda a otra el goce de una cosa a cambio de un precio determinado y a tiempo cierto". Considerado el arrendamiento en su calidad de contrato, Eschereiber lo define como "aquel por medio del cual una de las partes se obliga a dar a la otra para cierto tiempo y por cierto precio el uso o disfrute de una cosa o de su trabajo". "Este contrato -destaca Antonio de J. Lozano- es tan necesario y universal como el de compraventa, porque en todos los lugares el hombre que carece de ciertas cosas se ve precisado a procurarse su goce cuando no puede o no quiere comprarlas". El Cdigo Civil colombiano, en su artculo 1973 establece que "el arrendamiento es un contrato en el que las partes se obligan recprocamente, la una a conceder el goce de una cosa, o a ejecutar una obra o prestar un servicio, y la otra a pagar por este goce, obra o servicio, un precio determinado". De esta aseveracin, Ortega Torres deduce que el "arrendamiento es un contrato bilateral, oneroso, consensual, conmutativo (aunque sea aleatorio en apariencia), de ejecucin sucesiva y es acto administrativo, no dispositivo". El artculo 1543 del Cdigo Civil espaol define as el arrendamiento: "Es aquel por virtud del cual una de las partes se obliga a dar a la otra el goce o uso de una cosa por tiempo determinado y precio cierto" .

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De otro lado en nuestra Legislacin civil el Contrato de Arrendamiento Artculo 1666: define en la entrega del bien temporalmente para el uso del bien por cierta renta convenida7. As, el pacto por el que se conviene la duracin del contrato de arrendamiento por tiempo indefinido, es incompatible con la naturaleza jurdica de estos actos por implicar una verdadera desmembracin de la propiedad, equivalente a la enfiteusis, por oponerse a la temporalidad. En ese orden de ideas, el Cdigo Civil vigente establece un lmite de duracin de los pactos arrendaticios, cuando stos recaen sobre inmuebles; adems, distingue plazos distintos segn si los bienes inmuebles estn destinados para habitacin, comercio o industria. Pero el legislador no prev la hiptesis respecto al plazo mximo a que puede sujetarse un contrato de arrendamiento sobre muebles, por tanto, las partes contratantes tienen la ms amplia libertad para fijar el plazo de duracin del arrendamiento, pero siempre teniendo presente el requisito necesario de que haya un plazo. Se destaca tambin, de la definicin del contrato de arrendamiento, que el arrendador se obliga a conceder temporalmente el uso o goce al mismo tiempo del bien. As tenemos que si en el contrato slo se concedi el uso del bien, el arrendatario podr disponer de l conforme a lo pactado, o bien, conforme a la naturaleza o su destino; si se pacta tambin respecto del goce, el arrendatario podr hacer suyos los frutos o productos normales del bien, pero no del todo o de sus partes, pues en caso contrario ya no sera un pacto arrendaticio, sino un diverso acto jurdico traslativo de dominio. En la doctrina se seala como nota especfica del arrendamiento la proporcionalidad del precio con el tiempo de duracin del contrato, aadiendo que el precio se calcula por unidad de tiempo, ya sea hora, da, mes, trimestre, semestre, ao etc. 4 NATURALEZA JURDICA DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO: Nos ocuparemos del mbito jurdico de estudio del contrato de Arrendamiento. En la cual es un contrato bilateral y oneroso. Dos agentes intervienen en la formacin del contrato y queda obligado por l
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Ch. run. 17 mars 1904, D.P. 1905. 1. 139; Civ. 5 mai 1875, D.P. 75, 1. 368; 29 avr. 1896, D.P. 96. 1. 414; Trib. civ. Valognes, 27 oc. 1920, D.P. 1922. 2.118; Colin et Capitant, T. 2, N 998; Planiol et Ripert, T. 10, par Perreau, N 3)".

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arrendador- Este carcter de bilateral y oneroso del contrato, aparece inmediata y paladinamente del art. 1666 del C.C. 1984, cuando se habla, de una parte, de la cesin de la cosa y, de la otra, del pago de una renta. Por lo tanto, como ensea Warneyer, "el arrogarse unilateralmente el uso (de una cosa) no es una relacin arrendaticia y slo puede dar a lo sumo a tener como consecuencia, el derecho a una reparacin conforme a los artculos 823 y 848". Se llama arrendador a quien se obliga a entregar la cosa a la otra parte, que es el arrendatario, y como tal se conoce a quien, en cambio, se obliga a pagar cierta renta. El contrato, de otro lado, no es solemne: se perfecciona por el simple acuerdo de las partes . No es un contrato real: se perfecciona con el mero consentimiento y la entrega de la cosa es slo el cumplimiento de la obligacin asumida por una de las partes (el arrendador). Habra que pensar que el contrato es conmutativo, pues las respectivas prestaciones en su alcance y monto estn predeterminadas de modo equivalente . Es un contrato de tracto o ejecucin sucesiva, pues durante un cierto tiempo, determinado de antemano o que resulta a la larga determinado, las recprocas obligaciones se realizan, con el pago de la renta y con la posesin de la cosa para su uso y disfrute , o sea que, como escribe Rezzonico: "la obligacin del arrendador, de proporcionar al arrendatario el uso y goce de la cosa dada en arrendamiento, se cumple a cada instante, de un modo continuado, as como recprocamente el arrendatario cumple por perodos continuados su obligacin de pagar el precio de la locacin. Esos actos repetidos y recprocos de concesin del uso y disfrute o goce, y del pago de los alquileres, se sirven mutuamente de causa, y la falta de uno de ellos justifica 'ipso jure' la cesacin del otro". 5 CARACTERSTICAS DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO 8: El contrato de Arrendamiento presenta las siguientes caractersticas 9: a) En cuanto a su nombre: El Arrendamiento es un contrato nominado.

Definicin y caractersticas del Contrato de Arrendamiento Contratos Nominados Gaceta Jurdica Mario Castillo Freyre, pp. 479 482. 9 Manuel de la Puente y Lavalle: Contratos Parte General Volumen I.

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b) En cuanto a su regulacin: El Arrendamiento es un contrato tpico, social y legal, pues est jurdicamente regulado en la Ley (el cdigo civil). c) En cuanto a su Estructura: El Arrendamiento es un contrato simple, pues da lugar a una relacin jurdica. d) En cuanto a su contenido o rea: Por su contenido, el Arrendamiento puede ser de naturaleza civil y comercial. e) En cuanto a su autonoma: Es un contrato Principal, pues no depende jurdicamente de otro contrato. Sin embargo, cuando analizamos el Contrato de Arrendamiento, no podemos dejar de tratar acerca de un contrato derivado del mismo, es decir, de un contrato que s depende jurdicamente f) del arrendamiento y que adopta sus principales caracteres. Se trata del Subarrendamiento. En cuanto a su formacin: Es un contrato Consensual, vale decir que se celebra con el solo consentimiento de las partes. Respecto al consentimiento se aplican las reglas generales para la formacin de los negocios jurdicos. El mutuo acuerdo debe versar, naturalmente, sobre la naturaleza del contrato, para evitar un error in negotio, sobre la identidad del objeto, para evitar un error in corpore, sobre el precio, vale decir, sobre la merced conductiva y sobre la duracin del contrato, ya fijndose una duracin determinada, ya convinindose en que el arrendamiento sea por una duracin indeterminada. Puede existir una promesa unilateral, ya para dar en locacin ya para tomar en conduccin como lo sealaba el cdigo civil de 1936. Es un caso de un pactum in contrahendo, que produce el efecto de ligar obligatoriamente al promitente. Deber aplicarse por analoga lo dispuesto en los arts. art. 1419 y 1423 del C.C. 1984. g) En cuanto al tiempo: El Arrendamiento es un contrato esencialmente de duracin, que podr ser determinada (a plazo fijo), determinable (referida a un evento cierto, pero no conocido en su fecha), o de duracin indeterminada (cuando se tenido en cuenta el trmino inicial, mas no el final).

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h) En cuanto a su negociacin: Puede ser de Negociacin previa, es decir, aquel en la cual las partes tienen la libertad de modelar su contenido (el ms usual), uno por adhesin o, por ltimo, con arreglo a clusulas generales de contratacin, supuesto este ltimo que consideramos de cierta frecuencia, sobre todo en los que a predios multifamiliares se refiere. i) j) En cuanto al Rol econmico: Es un contrato de goce, pues est destinado al disfrute del arrendatario, sin tener la disposicin del mismo. En cuanto a su funcin: Es un contrato fundamentalmente constitutivo, aunque podra formar parte, por excepcin, de contratos modificatorios, pero nunca sern resolutorios, ya que siempre se generar la obligacin por parte del arrendador- de entregar en uso el bien al arrendatario y el arrendatario asumir la obligacin de pagar dicho uso una renta determinada o determinable. k) En cuanto a los sujetos a quienes obliga: Es un contrato individual, ya que las obligaciones creadas por l afectan nicamente a las partes que la celebran. l) En cuanto a la Prestacin: El arrendamiento es, esencialmente, un contrato bilateral, sinalagmtico o de prestaciones recprocas. Una parte, el arrendador, se obliga a ceder temporalmente al arrendatario el uso de un bien, mientras que el arrendatario se compromete a pagar cierta renta convenida. m) En cuanto a la Valoracin: El arrendamiento es un contrato celebrado a ttulo oneroso. As, en tanto el arrendador se obliga a entregar el bien para que sea usado por el arrendatario, ste asume la obligacin de abonar una renta a favor de aquel. n) En cuanto al riesgo: Es fundamentalmente conmutativo, pues la existencia y cuanta de las prestaciones que deben cumplir el arrendador y el arrendatario son ciertas, vale decir, conocidas de antemano; aunque la naturaleza del arrendamiento no impedira que revistiera la modalidad de aleatorio.

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6 ELEMENTOS DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO: Dos son los elementos integrantes, en cuanto a la textura objetiva del contrato: El Bien, que es la que se da por el arrendador al arrendatario para que ste la use, y una Renta (merced conductiva) que el ltimo debe pagar al primero. a) El bien arrendado: puede ser un bien corporal, mueble o inmueble. Tratndose de cosa mueble, sta debe ser, como regla, no fungible, desde que el arrendatario est obligado a devolver la misma cosa, de modo que est sujeto a un deber de conservacin de ella. Por excepcin se admite que puede darse en arrendamiento una cosa fungible en los siguientes supuestos: a) respecto a cosas fungibles accesorias del bien arrendado; b) respecto de cosas fungibles arrendadas ad pompam vel ostentationem. Lo fundamental es, como dice Warneyer, "que su sustancia no se altere". El Contrato de Arrendamiento10 puede recaer en cualquier bien cuyo uso o goce no est fuera del comercio jurdico, y siempre que no haya prohibicin legal al respecto. La cosa puede ser una genrica. En tal virtud se explica una disposicin como la que es objeto del artculo 1500 del Cdigo argentino. La nota respectiva de este artculo habla de que "a diferencia de otros contratos puede alquilarse un coche, un caballo sin determinarse precisamente cul sea". De todas maneras en la ejecucin del contrato, se determinar la cosa indicada slo genricamente; aplicndose en su caso lo ordenado en los art. 1142 y ss. del C.C. 1984. Puede ser objeto del contrato una cosa futura. El Cdigo no contiene ningn precepto sobre este punto, a diferencia de lo que ocurre en la compraventa. Pero no hay inconveniente en que se celebre una locacin sobre una cosa que ha de llegar a existir, funcionando como un supuesto natural, para que el contrato llegue a ejecutarse, que la cosa llegue a existir. Como ha escrito Fubini, "no se puede dudar de la existencia de la cosa cuando de los caracteres con que ha sido fijada por los contratantes puede estimarse suficientemente determinada, aun cuando materialmente no tenga existencia real. Por tanto, puede
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Fubini.- "El contrato de arrendamiento de cosas". Madrid, 1930.

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ser objeto de goce la casa en construccin, el mueble que ha de fabricarse, los caballos que adquirir el arrendador, etc., etc. Por lo dems, en materia de arrendamiento no puede surgir duda de ninguna clase sobre la validez de la cosa futura como objeto del negocio, en cuanto que, aun en la hiptesis ms normal, el goce es considerado siempre como cosa futura. As se concede el disfrute de las recolecciones de que sean susceptibles fundos determinados, etc.". "En este ltimo caso, slo cuando existe la posibilidad material del utifrui, el contrato es perfecto, independientemente de la existencia de la cosecha; en los dems casos de cosa futura, la existencia del contrato queda subordinada a la de la cosa misma que funciona como condictio juris del negocio" (N 181). Se puede concertar, pues, un arrendamiento sobre una casa que se ha de construir, sobre un objeto mueble que ha de fabricarse, sobre un semoviente que va a adquirir el arrendador. Se trata, propiamente, de un negocio sobre un rei sperata, y aqul es condicional. Hay que distinguir entre las cosas que estn fuera del comercio y los bienes de uso pblico. En principio las cosas que estn fuera del comercio no pueden ser objeto de arrendamiento; pero puede darse el caso contrario, si no es incompatible con su destinacin (as, en cuanto a sitios en mercados pblicos, emplazamientos sobre riberas, puertos y muelles). Los bienes que son de uso pblico, por cuanto no pueden ser objeto sino de una ocupacin precaria, no pueden ser dados en locacin. Se puede dar en arrendamiento uno solo de los atributos de la propiedad, separado de los otros, como por ejemplo, pasar por un predio, extraer agua. Es preciso distinguir entonces el caso del propio de constitucin de una servidumbre. Una servidumbre real no puede ser dada en arrendamiento separadamente del predio dominante. La cosa incorporal puede ser objeto de arrendamiento, en cuanto ella es susceptible de goce o produce una renta. Se habla de cosa, sin especificar que ha de tratarse de cosa corporal. "El derecho de usufructo 16

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puede ser objeto de arrendamiento. En cambio, por prohibicin expresa ella no cabe en relacin al uso y a la habitacin. En general est admitido el arrendamiento de derechos. Hay algunos Cdigos como el de Chile (art. 1916), Mxico (art. 2400), Uruguay (art. 1777), que se refieren al asunto. Traviesas ha escrito (R. de D.P., 1919, pg. 12) "que cabe ceder un derecho en inters de otro, que paga un precio por el goce durante cierto tiempo". b) Renta (merced conductiva): Se entiende que es un contrato celebrado a ttulo Oneroso, as en tanto el arrendador se obliga a entregar el bien para que sea usado por el arrendatario, ste asume la obligacin de abonar una renta a favor de aquel. Es decir que el pago de dicha renta se entiende como una contraprestacin conjuntiva, ya que implica la existencia de varias prestaciones, todas las cuales debern ser ejecutadas para que se considere efectuado el pago ntegro. Esto significa que en el supuesto de que la renta se haya pactado para ser pagada mensualmente, cada mensualidad representar la ejecucin de una prestacin por parte del arrendatario, prestacin que ser diferente a la renta anterior o rentas anteriores, ya la renta futura o rentas futuras. Esto es en la medida en que tienen autonoma e independencia, en el sentido que corresponde al pago no de una parte de una prestacin, sino el pago ntegro de una prestacin contraprestacin del mes transcurrido11. En otro contexto en el que se entiende las subjetivas se distinguen las partes intervinientes: a) El Arrendador: Su obligacin principal es la de entregar la posesin del bien materia del contrato de arrendamiento, la misma que deba de realizarse dentro del plazo, en el lugar y en el estado convenido. Respecto a la entrega del bien, tambin llamada tradicin, conforme se seala en el artculo 901 del cdigo civil, puede ser real o ficta. Es real cuando se entrega fsicamente al arrendatario, como por ejemplo, la entrega del auto dado en arrendamiento; y ficta, cuando sin mediar entrega fsica, sta se entiende realizada, presentndose dos supuestos: cuando cambia el ttulo supletorio de quien est poseyendo (por ejemplo,
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independiente, que constituye

Osterling Parodi y Castillo Freyre Tratado de las Obligaciones, Primera Parte, pp. 1978.

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cuando el propietario transfiere el predio que posee y a su vez el adquirente se lo da en arrendamiento), o cuando se transmite el bien que est en poder de un tercero, siendo que en este ltimo caso la tradicin produce efectos contra el tercero desde que le es comunicada por escrito (por ejemplo, cuando se da en arrendamiento una casa que posee un tercero). En el caso del arrendamiento de predios, la entrega o tradicin directa se produce con la entrega de llaves. b) El Arrendatario: Si la prestaciones es de tracto sucesivo o peridica, el plazo acta, no como medio de diferir el cumplimiento, sino como medio de determinar el tiempo durante el cual han de estar producindose los efectos del cumplimiento; siendo as las siguientes obligaciones: Obligacin de recibir, cuidar el bien y usarlo de acuerdo con lo convenido o a lo que se pueda presumir de las circunstancias. Pago puntual de la renta en el plazo y lugar convenidos, o en su defecto, mensualmente en el domicilio del deudor. Pago puntual de los servicios pblicos suministrados en beneficio del bien, de acuerdo con las normas que regulan. Avisar de inmediato al arrendador de la usurpacin, perturbacin o imposicin de servidumbre que se intente contra el bien. Permitir al arrendador inspeccionar el bien por causa justificada y con previo aviso. Obligacin de reparar el bien. No usar el bien en forma imprudente o atentando con el orden pblico o las buenas costumbres. No modificar el bien sin el asentimiento del arrendador. No subarrendar el bien ni ceder el contrato sin asentimiento del arrendador. Devolucin del bien al vencimiento del contrato en el estado en que se recibi, sin ms deterioro que el de su uso ordinario. Cumplir con las dems obligaciones legales y contractuales.

7 MODALIDADES DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO: 18

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Dentro de nuestra Legislacin Civil en el Per, se puede distinguir las siguientes modalidades: 7.1 Arrendamiento de bien Indiviso: Esta norma tiene amplia relacin con el artculo 978 del cdigo civil, en el sentido en el que: Si un copropietario practica sobre todo o en parte de un bien, acto que importe el ejercicio de propiedad exclusiva, dicho acto slo ser vlido desde el momento en que se adjudica el bien o la parte a quien practic el acto. Sin duda, el arrendamiento de una parte especficamente de un bien que se encuentre bajo el rgimen de copropiedad, es un acto que importa el ejercicio de propiedad exclusiva, en la medida en que, conforme a lo dispuesto en el artculo 974 del propio cdigo, cada copropietario tiene derecho a servirse del bien comn, siempre que no altere su destino ni perjudique el inters de los dems. En tal sentido, a pesar de no tratarse de un acto de enajenacin, dada la naturaleza del arrendamiento, este acto s importara el ejercicio de propiedad exclusiva. La adjudicacin de la totalidad o de la parte correspondiente se entendera segn aquello de que haya dispuesto dicho copropietario arrendador. En otras palabras para los artculos 978 y 1669, un arrendamiento de estas caractersticas, en principio, no es vlido, por no contar el propietario con la facultad de disposicin, de una parte material del bien indiviso, ya que sobre l no se ha realizado la divisin y particin correspondiente. El copropietario es dueo de una cuota ideal sobre el bien. Es decir, ese bien en parte le pertenece y en parte no, lo que equivale a decir, que en parte es propio y en parte es ajeno. Cabe inferirse que el contrato de arrendamiento como cualquier otro que importe el ejercicio de propiedad exclusiva por uno de los copropietarios, debera regirse por la norma general del artculo 978 del cdigo civil. El art. 1669 dice: "El copropietario de una cosa indivisa no puede arrendarle, ni aun en la parte que le pertenece, sin consentimiento de los dems partcipes". Dicho precepto es reproduccin del 1512 del Cdigo 19

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argentino. Como explica Salvat (T. V N 791) "esta disposicin concordante con lo prescrito en el ttulo del condominio (art. 2683) que corresponden al art. 1669 del Cd. Peruano) es la consecuencia del concepto mismo de este derecho: en el condominio cada uno de los propietarios tienen una parte indivisa de la cosa pero no tiene derecho alguno exclusivo sobre ella en todo o en parte, no puede ser consiguiente realizar actos que le afecten en todo o en parte". Agrega el mismo Salvat "supongamos: que el propietario actual de la cosa dada en arrendamiento constituye despus un condominio sobre ella; es indudable que los condminos estn obligados a respetar ese contrato, pero A quin corresponden en adelante las acciones que nacen del contrato, por ejemplo la accin de desalojo por falta de pago de los alquileres? En nuestro concepto esas acciones corresponden a todos los condminos, porque desde el momento de la constitucin del condominio son ellos los titulares del derecho de propiedad sobre la cosa: el antiguo propietario, convertido en copropietario, no puede ejercer ya sobre ella acto alguno que importe el ejercicio del derecho de propiedad entre cuyos actos deben contarse las acciones que tratamos". 7.2 Arrendamiento de Bien Ajeno: Se basa a la no preexistencia de una relacin contractual entre la parte que se obliga a entregar el bien ajeno y un tercero, propietario del bien, de modo tal que se configura un contrato principal y que el contrato sobre bien ajeno constituya un contrato derivado. El cdigo civil peruano establece como regla general, en el artculo 1409, inciso 2, norma ubicada en la Parte General de Contratos, que pueden ser objeto de obligaciones contractuales los bienes ajenos. Pero se puede apreciar que el artculo 1671 pareciera desnaturalizar el arrendamiento de bien ajeno en estricto, haciendo que se rija por los preceptos propios de la promesa de la obligacin o del hecho de un tercero; de tal manera se puede entender que tiene los siguientes elementos: a) La celebracin de un contrato de Arrendamiento.

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b) El bien objeto de la prestacin contenida en la obligacin de dar del arrendador, es un bien ajeno, vale decir, que no pertenece a ninguna de las partes contratantes. c) El Arrendatario conoca el carcter de ajeno del bien al momento de celebrar el contrato. d) El contrato de Arrendamiento se rige por lo dispuesto en los artculos 1470,1471 y1472, vale decir por las normas relativas a la promesa de la obligacin o del hecho de un tercero y no por las propias del contrato de arrendamiento. En general la doctrina admite el arrendamiento de bien ajena, pues el contrato no es traslativo de dominio, sino productor de un jus ad rem, de una relacin obligacional, en el sentido que asume el arrendador la obligacin para con el arrendatario, a de que ste pueda usar y disfrutar del bien. Son pocos los autores que, como Fubini, tienen una opinin negativa. Planiol y Ripert (T. X; N 441) escriben: "Puede darse en arrendamiento un inmueble perteneciente a tercera persona? La razn para dudarlo debe su origen que declara nula la venta de cosa ajena. Si la venta de cosa ajena es nula, debido a que el vendedor no puede transmitir al comprador una propiedad que no tiene, el arrendador de cosa ajena tampoco puede transmitir al arrendatario, en cuanto a la cosa arrendada, un disfrute del que carece. Pero, esta argumentacin no es convincente; la venta es un contrato traslativo de la propiedad y en caso de venta de cosa ajena esa transmisin no puede, evidentemente, efectuarse. Pero, el arrendamiento es un contrato simplemente productor de obligaciones; el arrendador, por efecto del arrendamiento, no transmite al arrendatario el disfrute de la cosa arrendada, sino que se obliga a poner al segundo en condiciones de ejercitar pacficamente ese disfrute: ningn principio se opone a que una obligacin se forme entre dos personas con relacin a un bien perteneciente a un tercero, ya que esa obligacin, en su caso, se resolvera en la indemnizacin de los daos y perjuicios". "Por otra parte, todo contrato celebrado de buena fe, en relacin con una cosa ajena, puede estimarse como contentivo de una promesa virtual de 21

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obtener la ratificacin del tercero (porte-fort), por el que se obliga. As es como debe interpretarse la obligacin del arrendador cuando dio en arrendamiento una cosa ajena. Si la clusula de porte-fort (promesa de ratificacin de un tercero) no aparece formalmente incluida en el contrato, es conforme con la intencin de las partes sobreentenderla". Por su parte Warneyer ha escrito: "que el bien arrendada pertenezca al arrendador, no es necesario; tambin un bien que no le pertenezca puede ser arrendada, corresponda o no al arrendador en ella un derecho de aprovechamiento. El uso ms frecuente es el del Subarrendamiento. El arrendamiento puede producir sus efectos en cuanto el propietario acepte, por compromiso independiente que haya asumido o venga a asumir con el arrendador, que el bien llegue a ser poseda por el arrendatario en su carcter de tal. Naturalmente, el contrato celebrado entre las partes materia del contrato del arrendamiento, no obliga al propietario. l puede no hacer la entrega del bien, y si sta hubiera sido entregada al arrendatario por el locador, puede ejercer accin reivindicatoria. En estos casos el contrato slo tiene una derivacin sucednea, consistente en la respectiva responsabilidad que vendra a incidir contra el arrendador. Ms, esa responsabilidad no se produce si el arrendatario saba que la cosa era ajena, debido a que entonces celebr el contrato asumiendo la contingencia de que l pudiera no tener ejecucin. No importa, por lo dems, que el locador haya sabido o no que el bien era ajeno. Lo nico que importa es la situacin en que se encuentre el arrendatario, si saba que el bien era ajeno, no hay lugar a una responsabilidad del arrendador; si no saba, hay lugar a ella. 7.3 Arrendamiento Financiero: No est regulado propiamente por el cdigo civil peruano de 1984, en la cual no se pretende en lo absoluto regular el arrendamiento financiero como un contrato tpico distinto al de Arrendamiento propiamente dicho y cuyas caractersticas y regulacin difieren. Pero se puede entender que una empresa o persona natural que desea usar y disfrutar de un bien, acude a una empresa de Leasing para que sta ltima lo adquiera con tal propsito de la empresa que veda dichos productos. A travs del Leasing, la empresa dedicada a esta 22

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actividad, cede al interesado el uso de un bien durante el plazo en que las partes prevn que el bien tendr de vida econmica o til, o hasta que el mismo resulte obsoleto. El usuario debe pagar a la empresa de Leasing una contraprestacin consistente en dinero. Dicho pago se efectuar de manera fraccionada hasta por el monto al que haya ascendido el precio de compra del producto en cuestin, ms gastos e intereses compensatorios. Finalizado dicho plazo, el usuario goza de la facultad de adquirir la propiedad del bien pagando en ese momento el valor residual correspondiente. 7.4 El Subarrendamiento: Se entiende como el subcontrato de arrendamiento que celebra el arrendatario con un tercero mediante el cual se obliga a cederle en uso total o parcial del bien arrendado. En contraprestacin, el subarrendatario se obliga a pagarle la rente que hubiesen acordado. En cuanto a la naturaleza de la renta, tambin se aplican las reglas generales de arrendamiento, esto es, que puede consistir en una suma de dinero o en cualquier otra contraprestacin. La esencia del subcontrato es la subsidiaridad, y como consecuencia de esta caracterstica el subarrendamiento est limitado, es decir, no puede ir ms all que el contrato de arrendamiento en cuanto a la cesin del uso del bien12. En tal sentido se puede tener en cuenta las siguientes consideraciones en esta submodalidad del contrato de Arrendamiento: a) Soluciones ante el subarrendamiento, en la funcin legislativa : Permitir el subarrendamiento, sin restriccin alguna. Permitir el subarrendamiento, salvo pacto en contrario. Prohibir el subarrendamiento, sin admitir pacto en contrario. Permitir el subarrendamiento si el subarrendatario propuesto ofreciese las calidades de solvencia moral y econmica. El arrendatario debe abstenerse de subarrendar el bien sin el asentimiento escrito del arrendador. b) Autorizacin para arrendar: Est dentro de las obligaciones del arrendatario la de no subarrendar el bien ni ceder el contrato, sin
12

Rodiere, R.- "Sulla responsabilita del sublocatario in caso di incendio". (Nota a Fallo). Annuario di Diritto Comparato e di Studi Legislativi. Vol. Xlll, Parte II, (2 serie), p. 422. Roma, 1938.

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asentimiento escrito del arrendador. Este precepto incide nuevamente en este aspecto, siendo requisito para que el arrendatario pueda subarrendar. c) La renta en el contrato de subarrendamiento: Cuando existe este contrato, el arrendatario, que en virtud de este subcontrato asume la calidad de subarrendador, puede convenir con el subarrendatario el monto de la renta sin restriccin alguna. Tal renta puede consistir en una prestacin diferente de la que l le paga al arrendador. Inclusive, la merced conductiva que puede percibir puede ser mayor que la que est obligado a cumplir frente al arrendador. d) Plazo del subarrendamiento: Como quiera que el arrendamiento no pueda tener un plazo ultradecenal, esto es, no puede exceder de diez aos, el subarrendamiento tampoco puede exceder de este plazo, precisamente por ser un contrato accesorio. Dicha solucin, no es sino la aplicacin del principio general de derecho en cuya virtud, nadie puede transmitir un derecho mayor ni diferente al que posee. e) Inscripcin del Subarrendamiento: No es susceptible de ser inscrito por cuanto el ttulo de donde emana el derecho del arrendatario no se encuentra registrado, como s se da en el principal contrato de Arrendamiento, en la que mediante el asentimiento del arrendador s se puede inscribir, a fin del respecto del principio de Tracto Sucesivo. En el subarriendo no hay sustitucin de un arrendatario por otro. Hay un nuevo arrendatario, pero que viene a intervenir sin que se altere la relacin originaria del arrendamiento creada entre el las partes integrantes en el contrato de arrendamiento (primitivos). La nueva relacin viene simplemente a figurar como un agregado; producindose un nuevo contrato entre el arrendatario (primitivo) y el nuevo arrendatario de este ltimo (subarrendatario). El primitivo arrendatario tiene, as, un doble carcter: es arrendatario frente a su arrendador y es arrendador frente a su arrendatario. A ste se le llama subarrendatario porque en cierto modo es un arrendatario de segundo grado , pues slo puede originarse el Subarrendamiento en base a que existe el primer arrendamiento. El Subarrendador (originario arrendatario) es un punto 24

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donde

convergen

dos

relaciones

jurdicas,

en

cierta

manera

independiente: un trmino de relacin como arrendatario en el contrato que pactase con su arrendador, y un trmino de relacin como arrendador en el nuevo contrato que ha venido a celebrar con su arrendatario (el llamado Subarrendatario). Se permite por regla el subarriendo. Pero se puede eliminar esta facultad del arrendatario. El codificador ha escogido al respecto una solucin intermediaria. Porque los extremos seran: o prohibir absolutamente el Subarrendamiento, de suerte que ni aun con consentimiento del arrendador (el primitivo arrendador) fuere posible, o permitir libremente el subarriendo, de modo que no cabra prohibicin o no sera necesaria la anuencia del arrendador. Ambos extremos son inconvenientes. Lo es el primero, pues el arrendamiento no es absolutamente de ndole personalsima en cuanto al sujeto que use el bien y porque adems y ste es un dato de significado muy enrgico con el subarrendamiento no termina ni se altera la relacin ex-arrendamiento entre los primitivos arrendador y arrendatario. Lo es el segundo extremo, porque puede no serle indiferente al arrendador quien venga a tener el uso del bien. Por eso es plausible una solucin intermedia: permitir el Arrendamiento siempre que no est prohibida expresamente o que la permita el arrendador en el caso concreto. Al igual que en lo relativo a la cesin del Arrendamiento, hay que considerar dos hiptesis: Primero, que existe clusula expresa en el contrato de arriendo, que prive al conductor de la facultad de subarrendar; consiste que "El arrendatario tiene derecho de subarrendar a otro el todo o parte de la cosa arrendada, si en el contrato no se le priv de esta facultad". Segundo, que no exista esa clusula (que ser general en cuanto prohibitiva en todo caso del subarrendamiento), pero exista una clusula en el contrato de arriendo que imponga la obligacin de obtener el asentimiento, en un caso dado de subarriendo, de parte del arrendador; en la cual consiste en "la clusula de que el arrendatario 25

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no puede subarrendar sin consentimiento del arrendador, no impide al arrendatario subarrendar si el subarrendatario (no perteneciente al original) propuesto ofreciese todas las condiciones de solvencia y buen crdito". Es evidente que si no existe clusula de la especie a que concierne, el arrendatario goza de la facultad irrestricta de subarrendar en todo o en parte la cosa arrendada. El contrato puede, pues, establecer la prohibicin general del subarriendo. La razn estriba en que "la ley al subarriendo y la cesin de arrendamiento, de ningn modo los deja al libre arbitrio del arrendatario. El arriendo es una relacin de confianza, precisamente l mira la persona a la cual el bien es entregada. No cualquier persona es indiferente al arrendador respecto a este punto. As, queda sometido el subarriendo y la cesin de arrendamiento, si no se ha establecido otra cosa, al permiso del arrendador". Si la prohibicin es general y absoluta, es decir ha de aparecer en el contrato mediante pacto expreso, por lo mismo que convencionalmente es una derogacin a la regla general que admite el subarriendo. Entonces no se ofrecen mayores dificultades, pues el arrendador est imposibilitado en todo caso de subarrendar. La prohibicin puede ser total o parcial. Ha de respetarse la voluntad expresada en el contrato. El subarriendo por lo tanto, es inoperante. La consecuencia es de un lado, que el arrendador pueda impedir que se realicen los efectos del subarrendamiento, o que ellos cesen. Y de otro lado, si as lo prefiere el arrendador, puede demandar la rescisin del contrato con su arrendatario. Esto es lo que dispone el art. 1697, inc. 4 del C.C. 1984. 7.5 Cesin del Arrendamiento: Se presenta cuando las partes en contrato cuyas prestaciones no hayan sido ejecutadas, puede ceder a un tercero, con el consentimiento de la otra parte, su posicin contractual. Se establece la transmisin de los derechos y obligaciones, siendo solo por parte del arrendatario (cedente a favor de un tercero) a favor de un tercero (cesionario). Es as que limita los alcances del artculo 1435 del C.C. que permite a cualquiera de las partes ceder su posicin contractual. Se trata de una figura que requiere el acuerdo del 26

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arrendador, del arrendatario y del cesionario, quien adopta la posicin jurdica del arrendatario. Con arreglo a lo dispuesto en el artculo 1681, inciso 9 del cdigo civil, el arrendatario no puede ceder el arrendamiento, sin el asentimiento escrito del arrendador. La cesin del arrendamiento es susceptible de ser inscrita en el Registro de la propiedad del inmueble, si el arrendamiento se encuentra previamente inscrito, tal como permite el inciso 6 del artculo 2019 del C.C. La cesin de arrendamiento puede ser total o parcial, por aplicacin de las reglas generales sobre cesin de derechos por acto inter vivos. La cesin puede ser a ttulo oneroso o a ttulo gratuito , pero esto es intrascendente en lo que se refiere al arrendador. Como lo han destacado autores alemanes, no es supuesto de cesin, el permitir el uso de la cosa por parientes, huspedes, protegidos (Gehulfen) del arrendatario.13 Por aplicacin de las reglas de la cesin de crdito, el cedente es responsable ante el cesionario acerca de la existencia y legitimidad del contrato de locacin, o sea, que ha de ceder un derecho verum . El arrendatario primero (el cedente) queda desligado de toda relacin ex arrendatio frente al arrendador. No tiene por qu responder de las obligaciones que vengan a corresponder al nuevo arrendatario (el cesionario); el cedente no es un fiador salvo que asuma especial y expresamente este carcter del cesionario. Hay, as, una lnea divisoria neta: el cedente responde de sus obligaciones, derivadas del arrendamiento, hasta el momento de la cesin y el cesionario responde de las suyas desde el momento de la cesin. Entre el cesionario, que viene a ser el nuevo arrendatario y el arrendador se mantienen las mismas relaciones arrendaticias creadas por el contrato que celebraron dicho arrendador con el cedente (el primitivo arrendatario) pues el nuevo arrendatario (el cesionario) slo viene a ser uno que sustituye al primitivo arrendatario. Aqu ha de verse una aplicacin de que nemo ad alium plus jus trasferre potest quam ipse habet.
13

(Crome, II, pg. 561; Planck II, pg. 465; Staudinger, II, I, pg. 850; Warneyer, I, p. 549; Enneccerus, T. II, vol. II, N 128,

nota 8; Dernburg, II, 217).

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El cesionario "obtiene por la cesin derechos directos contra el ltimo" (el arrendador); por ejemplo, permitir el uso del bien, ejecucin de las mejoras necesarias y sobre todo, obligacin de garanta 14. El cesionario no tendr mayores facultades que las que correspondan al cedente y, as, no dar el bien un uso distinto del convenido con el primitivo arrendador o del que es propio a la naturaleza de la cosa. La cesin ha de terminar, adems de las causales especficas que pueden funcionar respecto a la situacin creada por la cesin, cuando termine el arrendamiento que fuera convenida entre el arrendador y el primitivo arrendatario (el cedente). Qu ocurre si el arrendatario contra pacto expreso o sin mediar consentimiento del arrendador, procede a efectuar cesin del arrendamiento? Tal cesin es para el arrendador res inter alios acta. Segn indica Planck, la nulidad, o sea, como dice dicho autor, el contenido de la prohibicin se presenta cuando existe la transferencia del uso a un tercero, es decir, la obtencin de hecho del uso 15. Por efecto de la nulidad de la cesin, esta ltima no obliga, pues, al arrendador. ste puede exigir las obligaciones de su arrendatario. Si el arrendatario hubiese entregado la cosa a la persona con quien pact la cesin, el arrendador puede obtener el desalojo de esa tercera persona. Pero, de otro lado, la cesin indebidamente celebrada es causal de terminacin del contrato mismo de arrendamiento. Tal lo que dispone el art. 1697, inc. 4 del C.C. 1984. En lo que toca a las relaciones entre cedente y cesionario este ltimo tendr accin por daos y perjuicios contra el primero, si procedi dicho cesionario de buena fe, es decir, con ignorancia de que haba prohibicin de antemano para la cesin, o de que no hubiese dado su consentimiento el arrendador. 8 DURACIN DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO: Puede ser determinada o Indeterminada: A. Arrendamiento a plazo Determinado: Las partes tienen la libertad para concertar el plazo por meses, bimestres, trimestres, cuatrimestres, aos, salvo la limitacin temporal que contiene el artculo 1688 del CC. En
14 15

(Crome; II, pg. 560)

Planck (T. II, pg. 465)

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efecto cuando se trata de un contrato celebrado con un plazo determinado, este no puede exceder de 10 y 6 aos, en los casos previstos en el artculo 1688. Consiguientemente, a la culminacin del plazo, el arrendatario debe cumplir el bien con todos sus accesorios. Cuando el arrendamiento se ha celebrado con un plazo de duracin determinado, si el arrendatario permanece en el bien arrendado sin resistencia del arrendador, es de aplicacin lo dispuesto en el artculo 1700 del C.C.. B. Arrendamiento a plazo Indeterminado: Si las partes han acordado los elementos esenciales, esto es, la renta y el bien arrendado, pero no han indicado respecto a la duracin del plazo, cualquiera de ellas puede ponerle fin en cualquier momento de conformidad con el artculo 1703 del C.C.. Es preciso indicar que, a pesar de que las partes no hubieran establecido un plazo de duracin del contrato, este se considera determinado en los supuestos previstos en el artculo 1689 del CC. Asimismo, debe precisarse que tanto para el caso de contrato de duracin determinada cuanto para el celebrado sin determinacin de plazo, rige para el arrendatario de inmuebles la obligacin de obtener la papeleta de mudanza o la autorizacin escrita del arrendador a que alude el artculo 1711 del C.C.. 9 CAUSALES DE RESOLUCIN DEL CONTRATO ARRENDAMIENTO: Se da de la siguiente manera, en el artculo 1697 del cdigo civil 16: a) Por falta de pago de renta: Siendo la obligacin de pagar la renta la principal que asume el arrendamiento, el legislador ha considerado necesario establecer que el incumplimiento de tal obligacin faculta al arrendador a solicitar la resolucin del arrendamiento. Sin embargo es preciso indicar que constituye una regla a favor del arrendatario, por cuanto le confiere un rgimen especial distinto del que Cdigo Civil dispensa a todo deudor que incumple la prestacin que le corresponde ejecutar. En efecto, con arreglo a lo dispuesto en el artculo 1428 C.C. el perjudicado puede solicitar la resolucin del contrato ante el incumplimiento de cualquier prestacin. Tal situacin no ocurre en el
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Borda Guillermo A. Tratado de Derecho Civil. Tomo I, Cabanellas Guillermo Diccionario Enciclopdico de Derecho Usual

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caso del arrendador quien no puede salvo pacto distinto demandar la resolucin del contrato ante la falta de pago de un solo periodo de renta. b) Por haberse vencido judicialmente al arrendatario en un proceso sobre pago de la renta y nuevamente incumple su prestacin: Se trata del arrendatario reincidente, que se vio judicialmente obligado a pagar la renta adeuda de dos meses y quince das, si se trata de renta abonada por periodos mensuales, e incumple nuevamente el pago de la renta de un mes y quince das. En este caso, el arrendador puede solicitar la resolucin del contrato bastando para ello el citado incumplimiento. c) Por destinar el bien a un uso distinto del convenido: Establece que el arrendatario est obligado a emplear el bien para el destino previsto en el contrato o al que pueda presumirse de las circunstancias. El incumplimiento de esta obligacin autoriza al arrendador para solicitar la resolucin del contrato, conforme a lo dispuesto en el inciso tres del artculo 1967 del C.C.. d) Por subarrendar o ceder el contrato en los casos no permitidos: Cuando el arrendador acuerda con el arrendatario en que ste no subarrienda o ceda el contrato a un tercero, o no se concede por escrito la facultad, y el arrendamiento viola su deber de abstencin, el arrendador, como lgica conclusin, puede solicitar la resolucin del contrato de arrendamiento. Finalmente, debe indicarse que como consecuencia natural de la resolucin, el arrendamiento est obligado a restituir el bien arrendado con las llaves y dems accesorios que le corresponden. e) Por incumplimiento del arrendador o del arrendatario de cualquiera de sus obligaciones: Constituye una disposicin genrica que resulta aplicable a las dos partes contratantes, a diferencia de los incisos anteriores que establecen causales de resolucin imputables nicamente al arrendatario. En cuanto a las obligaciones de carcter contractual se puede citar, a ttulo de ejemplo, como causal de resolucin el incumplimiento por parte del arrendador en la ejecucin del mantenimiento ordinario, en el caso de haberse pactado en contra del 30

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artculo 1682 C.C., vale decir que se consideran las obligaciones de las partes intervinientes del contrato. f) No constituye causal de resolucin del contrato la circunstancia de que el arrendador sea propietario de una casa habitacin: Se da por las siguientes razones: Si se trata de un arrendamiento de casa habitacin cuyo plazo de duracin es indeterminado, ambas partes pueden ponerle fin al amparo del artculo 1703 del C.C.. En esta virtud, no es necesario que el arrendador invoque el hecho de haberse convertido en propietario de casa habitacin nica para dar por concluido el contrato, ya que puede solicitar la restitucin del vienen cualquier momento, tenga o no dicha condicin. Si se trata de un contrato de arrendamiento cuyo plazo ha sido establecido por las partes, no se justifica incorporar una excepcin que viole el principio de fuerza obligatoria del contrato; es decir que el arrendatario tiene el derecho a ser mantenido en el uso del bien hasta el vencimiento del contrato, aunque el arrendador sea titular del dominio de una sola casa habitacin. En este caso, es evidente que el arrendatario, que ha contratado sobre la base de un plazo de duracin determinado, debe tener la seguridad que no ser privado del uso del bien antes de su vencimiento. g) No es causal de resolucin del arrendamiento la necesidad del arrendador de recuperar el uso del bien: En este supuesto el arrendador puede solicitar al arrendatario la restitucin del bien cuando se ha determinado un plazo de duracin del contrato. Por consiguiente, fijado este, tanto el arrendatario como el arrendador deben respetarlo. En tal virtud, no hay justificacin para que el arrendador solicite al arrendatario la restitucin del bien antes del vencimiento del plazo, ni siquiera invocando la necesidad urgente de recuperar el uso del bien, como sucede en el caso de la entrega gratuita del bien previsto en el artculo 1736 a propsito del contrato de Comodato. 10 DIFERENCIAS DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO CON OTROS CONTRATOS: 31

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En la venta se transfiere el dominio de la cosa, de modo que el vendedor deja de tener vinculacin Compra y Venta jurdica alguna con la cosa, la cual le viene a ser completamente extraa. Es un contrato de enajenacin, de disposicin. El objeto del contrato de donacin es la transferencia gratuita de una cosa que realiza el donante a favor del Donacin donatario. Necesariamente debe existir un desplazamiento patrimonial. Transferencia de un bien por otro, en la cual la Permuta valorizacin puede ser de igual similitud, compensatoria y Estimatoria. Se diferencia por la autonoma de cada uno de sus prestaciones, peridicas o continuadas de bienes o Suministro servicios, a cambio de una contraprestacin. A falta de Pacto, el suministro se presume oneroso. Que exista la entrega de un bien no consumible (de bien consumible con la condicin de que no sea consumido), dicha entrega constituye la ejecucin del Comodato contrato. Que dicha entrega por parte del comodante sea gratuita y con funcin a favor del comodatario. Hay una transferencia de propiedad, para satisfacer necesidades econmicas mediante la entrega de una Mutuo determinada cantidad de dinero o de bienes consumibles a cambio de que se devuelvan otros de la misma especie, calidad o cantidad. Hay una transferencia del bien, sin duda, pero a ttulo Arrendamiento temporal; y el Arrendador (ya sea el dueo, ya otro en representacin del dueo) no transfiere sino la posesin del bien, de modo que la obligacin asumida no es una de disposicin, de enajenacin, pues consiste en que el arrendatario obtenga, 32

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temporalmente, el uso y goce de la cosa. Por eso no DEPSITO es un acto de disposicin, sino de administracin. Es gratuito (por naturaleza) y no atribuye a aquel que recibe la cosa, facultad para usar y disfrutar de ella.

De lo anterior desciende que el Arrendamiento es un contrato de tracto sucesivo en lo que respecta al arrendatario, que debe pagar la renta respectiva, peridicamente, segn lo estipulado, lo que no ocurre en la compraventa, que es un contrato en que se asume obligaciones instantneas de modo que no slo el vendedor queda obligado a la transmisin y entrega de la cosa, sino tambin el comprador asume una obligacin total nico momento, de pagar el precio, sin que lo contrario pueda significar a este respecto el que la ejecucin de la prestacin se haga por partes, en pocas sucesivas (compra al crdito), pues lo fundamental es que se asume una sola obligacin (por el comprador), por el total del precio, con una mera modalidad circunstancial, es decir, con una nota no esencial, que el pago se haga por partes. El vendedor entrega el bien en el estado en que se halle y no debe garanta sino por los vicios que existan en el momento de la venta. Distintamente, el arrendador debe entregar la cosa "en estado de servir al objeto de la locacin" y est obligado por los defectos que durante la ejecucin de la locacin vengan a disminuir el goce de la cosa [art. 1680 del C.C. 1984]. Como por la venta la cosa pasa a ser propiedad del comprador, aqulla se pierde para l; y por el contrario, como en el arrendamiento el arrendador conserva su carcter de dueo de la cosa, la prdida de sta la sufre l, el arrendador; por lo cual se explican soluciones como las contenidas en el art. [arts. 1681, inc. 10; 1697; 1705 del C.C. 1984]. En lo que respecta a la venta a crdito en que el precio es pagado por armadas peridicas (lo que se llama arrendamiento-venta) la jurisprudencia francesa ha considerado que se trata de una locacin acompaada de una promesa de venta17.

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Dalloz, N 22, t. III, p. 98

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El arrendamiento no se confunde con el comodato. He aqu las notas lgicas de distincin: a) El Arrendamiento es un contrato consensual; el comodato es real. b) El Arrendamiento es a ttulo oneroso; el comodato es a ttulo gratuito. El Arrendamiento presenta analoga con el usufructo convencional cuando ste es oneroso. Pero mientras el Arrendamiento constituye un jus ad rem, el usufructo constituye un jus in re. El Arrendamiento slo tiene como causa generadora un contrato, en tanto que el usufructo puede tener un origen convencional o legal (ej. el usufructo de los padres respecto de sus hijos sometidos a su patria potestad). El Arrendamiento se distingue del depsito, pues este ltimo es gratuito (por naturaleza) y no atribuye a aquel que recibe la cosa, facultad para usar y disfrutar de ella.

CONCLUSIONES: Respecto al consentimiento se aplican las reglas generales para la formacin de los negocios jurdicos. El mutuo acuerdo debe versar, naturalmente, sobre la naturaleza del contrato, para evitar un error in negotio, sobre la identidad del objeto, para evitar un error in corpore, sobre el precio, vale decir, sobre la merced conductiva y sobre la duracin del contrato, ya fijndose una duracin determinada, ya 34

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convinindose en que el arrendamiento sea por una duracin indeterminada. Puede existir una promesa unilateral, ya para dar el contrato de arrendamiento para tomar en arrendamiento. Es un caso de un pactum in contrahendo, que produce el efecto de ligar obligatoriamente al promitente. Deber aplicarse por analoga lo dispuesto en los [art. 1419, 1423 del C.C. 1984]. Por tratarse de un negocio jurdico de administracin no se requiere en el arrendador ni tampoco en el arrendatario, la capacidad para disponer. Basta tener la capacidad de goce en general para contratar y la necesaria capacidad de ejercicio. Pueden dar en arrendamiento quienes pueden realizar actos de administracin. Desde luego, el propietario puede dar en locacin los bienes que le pertenecen. El representante legal de una persona incapaz o quien administra legalmente el patrimonio de otro, o un patrimonio comn puede dar los bienes en arrendamiento. As, los padres, tutores o curadores respecto de los incapaces a quienes representan; as el marido en cuanto a los bienes comunes de la sociedad conyugal [arts. 532, inc. 1; 448, inc. 1 del C.C. 1984]. En el contrato de Arrendamiento es eminentemente un contrato sujeto al factor tiempo, pues el bien arrendado no se transmite con el carcter definitivo al conductor; por lo cual se entiende perfectamente que [art. 1666 del C.C. 1984] hable de "durante un plazo". Hay, pues, necesariamente un plazo final, resolutorio, respecto a todo contrato de locacin, ya que de otro modo no podra haber tal contrato, sino que se tratara de una venta. As, se comprende la importancia que lo relativo al plazo inviste en concernencia con la locacin. El plazo puede ser uno certus quando o uno incertus quando, pero necesariamente la situacin del conductor es la de una persona que tiene una posesin mediata, debiendo llegar a cesar o pudiendo llegar a cesar esa su posesin despus de un lapso (determinado o indeterminado) a partir de la concertacin del convenio. 35

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BIBLIOGRAFA Borda Guillermo A. Tratado de Derecho Civil Tomo I. Castan Tobeas Jos , Derecho Civil Espaol Comn y foral De la Puente y Lavalle, Manuel, Estudios de Contratos Privado. Messineo Francesco, Manual de Derecho Civil Arias Schreiber Pezet, Max. Exgesis del Cdigo Civil Peruano de 1984. Castillo FreyreMario: Tratado de los Contratos Tpicos.

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