INFORME DE VALORACION

Exp: TEC-2010/05

SOLAR URBANO
Solicitante: Ubicacin: Poblacin: Fecha: Jos Luis Matoses Jabalera Avda. de LEstany, 13 Esq. C/ Music Conrado Rigal CULLERA CP: 46409 Provincia: VALENCIA ABRIL-2010

C/ Doctor Simarro, n 2- Entlo. 46800 XATIVA Telf.: 96 228 30 84 FAX: 96 228 08 75

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INDICE

Exp.: TEC-2010/05

1. INFORME DE TASACIN.

2. PLANOS.

3. REPORTAJE FOTOGRFICO.

4. DOCUMENTACIN APORTADA.

5. NORMATIVA URBANSTICA.

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INFORME

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SOLICITANTE Y FINALIDAD
Nombre: Domicilio: NIF: Poblacin: Finalidad: Jos Luis Matoses Jabalera C/ Denia, N 2 52731166-D SUECA C.P.: 46410

ASESORAMIENTO DE VALOR DE MERCADO

IDENTIFICACION DEL INMUEBLE

Tipo de inmueble: Emplazamiento: Municipio: Provincia: DATOS REGISTRALES Registro de la propiedad: Titular registral: CULLERA SUELO URBANO AVENIDA DE L/ESTANY, 13 ESQUINA C/MUSIC CONRADO RIGAL CULLERA VALENCIA C.P.:46.400

Tomo 2088

Libro 1153

Folio 13

Finca 12.078

Propietarios Habitatges el Marenyet S.L.

Linderos generales: Frente o sur: Derecha entrando o este: Izquierda u oeste: Fondo u norte: Finca segregada anterior Angeles y Juan Francisco Chofre Finca segregada para viales y Avinguda de lEstany. Da. Pilar Juan

Los linderos descritos son los registrales DATOS CATASTRALES Referencia catastral: 9152005YJ3395S0001KD

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LOCALIDAD Y ENTORNO
Tipo de ncleo: Definicin del entorno: Desarrollo: N de habitantes: Evolucin de la poblacin: Caracterizacin: Actividad dominante: AUTONOMO URBANO NORMAL 23.377 CRECIENTE 1 RESIDENCIA MLTIPLE

INFRAESTRUCTURA: Abastecimiento de agua Suministro elctrico Alumbrado pblico Alcantarillado Pavimentacin Red telefnica

Existe SI SI SI SI SI SI

Calidad/tipo Media/Subterrneo Media/Subterrneo Media/Bculo Media/Subterrneo Media/Asfalto Media/Subterrneo

Conservacin Normal Normal Normal Normal Normal Normal

EQUIPAMIENTOS Y COMUNICACIONES

Asistencial: Aparcamiento: Proximidad Aeropuerto: Lneas de transporte: Tren: Distancia tren: Tipo de Carretera

SUFICIENTE VIAL SUFICIENTE 51 Km INTERURBANAS TIENE CERCANA COMARCAL CV-605

NIVEL DE INFRAESTRUCTURAS: Atendiendo al nivel de servicios, equipamientos y comunicaciones en el entorno, se considera: Suficiente CALIDAD DE COMUNICACIONES: Atendiendo su proximidad a medios de transporte y vas de comunicaciones, se considera: Buena CALIDAD DE EMPLAZAMIENTO: Atendiendo al nivel de situacin dentro del entorno, se considera: Bueno CALIFICACION DEL ENTORNO: Atendiendo al nivel de infraestructuras y calidad de emplazamiento, se considera: Bueno

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CARACTERISTICAS DEL TERRENO

Descripcin: Se trata de un solar urbano, con una construccin en su interior.

Topografa: SUPERFICIES:

LLANA, NO EXISTE DESNIVEL

Referencia

Registro (m2)

Catastral (m2) 824,00

Segr. Ayuntamiento (m2) 717,17

Adoptada (m2) 717,17

SOLAR

751,48

SITUACION URBANISTICA
Se asumen las condiciones Urbansticas que constan en el Plan General de Ordenacin Urbana de Cullera.

CARACTERISTICAS URBANISTICAS
Aportados en documentacin adjunta.

REGIMEN DE PROTECCIN, TENENCIA Y OCUPACIN

Propietarios: Situacin y ocupacin: Servidumbres visibles: Derechos reales: TITULAR REGISTRAL DESOCUPADO NO SE APRECIAN SE DESCONOCEN

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INFORMACION DE MERCADO
OFERTA: El volumen de la oferta de inmuebles comparables en la zona es medio. DEMANDA: La intensidad de la demanda es media. EXPECTATIVAS DE REVALORIZACION: La expectativa de revalorizacin es superior al IPC teniendo en cuenta la situacin del mercado en funcin de la oferta y demanda existente.

SONDEO DE MERCADO
Despus de homogeneizar los valores testigo, el valor unitario asignable ser el producto del valor homogneo medio calculado por un coeficiente de ajuste, que tendr en cuenta las singularidades del inmueble y el mercado.

Tipologa

Valor homogneo medio (euros/m2)

Coef. ajuste

Valor asignado (euros/m2)

VVDA. UNIF. PAREADAS

2.180,00

1,00

2.180,00

CALCULO DE VALORES TCNICOS

CLCULO DEL VALOR DE MERCADO POR APLICACIN DEL MTODO RESIDUAL ESTATICO: a) Determinar la promocin inmobiliaria ms probable a desarrollar sobre el inmueble a valorar, segn el principio de mayor y mejor uso. Superficie total de los terrenos en m2: Tipologa VIVIENDAS

717,17 m2
Superficie a edificar (m2) 358,59

b)

Estimacin de costes

C = Costes y gastos necesarios considerados (Costes de construccin, honorarios, licencias, urbanizacin, demoliciones, etc.)
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Presupuesto de ejecucin material (P.E.M.) Tipologa VIVIENDAS Superficie a edificar (m2) 358,50

P.E.M. en /m2 530,00

Total P.E.M. 190.050,05

Presupuesto de contrata (Pc) = Total PEM x 1,18 = 190.050,05 x 1,18 Gastos necesarios para edificacin en base al P.E.M. Licencias municipales y honorarios tcnicos de arquitectos, aparejadores e ingenieros Total en base al P.E.M. en %: 12,00 = 22.806,01

= 224.259,06 Euros

Gastos necesarios deducibles en base Presupuesto de Contrata y Valor del Suelo Gastos financieros, administracin, comercializacin, notarias y registro de la propiedad Total en base al Pc y Vs en %: 10,00 = 0,10 Vs + 22.425,91

Otros Gastos Demolicin y acondicionamiento solar = 18.000,00 Euros TOTAL COSTES c) VM = Valor de mercado del inmueble una vez finalizado Para determinar el valor del mercado del inmueble para la hiptesis de edificio terminado, se ha procedido a realizar un estudio de mercado referido a los valores medios de transacciones y ofertas firmes, de inmuebles nuevos o pendientes de 1 ocupacin, con similares caractersticas a los que se podran proyectar segn planeamiento previstos en el objeto previsto de valoracin, con el fin de aplicar sobre los mismos una homogeneizacin y determinar as en base al Mtodo Comparativo, el valor medio de venta actual para los inmuebles de similares caractersticas a los que se pueden proyectar sobre el solar. Valor de venta = 0,10 Vs + 287.490,97

Tipologa VIVIENDAS

Superficie a edificar 358,59

Valor Unit. Homolog. En Venta /m2 2.180,00

Ingresos en 781.715,30

TOTAL INGRESOS PREVISTOS

781.715,30

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d) Beneficio del promotor Se considera = 20 %

Vs = VM (1-B) - Ci

e) Clculo del Valor del Suelo

VALOR DEL SUELO (Euros)

307.164,79

Tres cientos siete mil ciento sesenta y cuatro Euros y setenta y nueve cntimos

VALORES UNITARIOS
Del valor del suelo calculado se obtienen los siguientes valores unitarios

Superficie del suelo total: 717,17m2 VALOR UNITARIO DEL SUELO / M2 SUELO TOTAL

428,30 (/m2)

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VALOR DE TASACIN
Mtodos de Valoracin utilizados: RESIDUAL ESTATICO

Valor de Tasacin del Solar:

307.164,79 Euros

Tres cientos siete mil ciento sesenta y cuatro Euros y setenta y nueve cntimos

OBSERVACIONES Y CONSIDERACIONES FINALES

La valoracin se ha elaborado sobre la informacin documental aportada y la visita de inspeccin. No se incluyen por tanto los posibles vicios ocultos que pudieran presentar el inmueble, as como las igualmente posibles cargas, gravmenes y limitaciones que no constan en la documentacin facilitada.

En Xativa, Abril de 2010

FCO. JAVIER MULET BONO

Ingeniero Industrial Col. N 1.834

JOS MARA MIRA TIRADO

Arquitecto Tcnico Col. N 5.492

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PLANOS

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PLANO DE SITUACIN

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EMPLAZAMIENTO CATASTRAL

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PLANO DEL INMUEBLE

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REPORTAJE FOTOGRAFICO

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ENTORNO

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VISTAS DEL SOLAR

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VISTAS DEL SOLAR

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DOCUMENTACION APORTADA

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FICHA CATASTRAL

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