RomeroRafael2012 EVALUACIÓN TÉCNICO-ECONÓMICA DE UN PROYECTO D

EVALUACIN TCNICO-ECONMICA DE UN PROYECTO DE CONSTRUCCIN MULTIFAMILIAR EL MIRADOR DEL ARROYO EN EL MUNICIPIO DE LA CALERA.
ANTONIO MARA LPEZ GMEZ PASTOR DE JESS LPEZ GMEZ RAFAEL ROMERO CASTRO
UNIVERSIDAD ESCUELA DE ADMINISTRACIN DE NEGOCIOS EAN POSGRADO EN GERENCIA DE PROYECTOS BOGOT D.C. 2012
EVALUACIN TECNICO-ECONOMICA DE UN PROYECTO DE CONSTRUCCIN MULTIFAMILIAR EL MIRADOR DEL ARROYO EN EL MUNICIPIO DE LA CALERA.
ANTONIO MARA LPEZ GMEZ PASTOR DE JESS LPEZ GMEZ RAFAEL ROMERO CASTRO
TRABAJO DE GRADO DE LA ESPECIALIZACIN EN GERENCIA DE PROYECTOS
Director JUAN MANUEL CUBILLOS
UNIVERSIDAD ESCUELA DE ADMINISTRACIN DE NEGOCIOS EAN POSGRADO EN GERENCIA DE PROYECTOS BOGOT D.C. 2012
Nota de Aceptacin:
Aprobado cumplimiento
por
el de
Comit
de
Grado
en
los requisitos exigidos
por la Universidad Escuela de Administracin de Negocios EAN en para optar al ttulo de de Proyectos.
Especialista
Gerencia
JUAN MANUEL CUBILLOS Director
Bogot, D.C. Mayo de 2012
CONTENIDO GLOSARIO............................................................................................................ 11 RESUMEN ............................................................................................................ 12 INTRODUCCIN ................................................................................................... 13 1 CICLO DE VIDA DEL PROYECTO..................................................................... 14 2 DEFINICIN DEL ALCANCE DEL PROYECTO ............................................... 16 2.1 DESCRIPCIN DEL ALCANCE DEL PROYECTO ..................................... 16 2.2 ESPECIFICACIONES TCNICAS DE LA CONSTRUCCIN ..................... 18 2.3 ESTRUCTURA DETALLADA DE TRABAJO ............................................... 19 2.4 DICCIONARIO DE LA EDT ......................................................................... 20 2.5 VERIFICACIN Y CONTROL DEL ALCANCE............................................ 24 3 MARCO LEGAL ................................................................................................. 25 3.1 MARCO JURDICO Y ADMINISTRATIVO ................................................... 25 3.1.1 Organizacin administrativa .................................................................. 25 3.1.2 Estructura Organizacional ..................................................................... 26 3.1.3 Objetivos de calidad de la empresa:...................................................... 27 3.2 FUNCIONES DE UN GERENTE DE PROYECTOS DE CONSTRUCCIN. ........................................................................................................................... 27 3.2.1. Funciones Del Personal Del Proyecto .................................................. 28 3.3 NORMATIVIDAD LEGAL ............................................................................. 32 3.4 NORMATIVIDAD FISCAL. ........................................................................... 35 3.5 NORMATIVIDAD ADMINISTRATIVA. ......................................................... 35 3.6 NORMAS INTERNACIONALES .................................................................. 36 3.7 ANLISIS DOFA.......................................................................................... 36 3.8 VENTAS GASTOS DE ADMINISTRACIN Y GASTOS DE VENTAS. ....... 37 3.9 BALANCE DE INSTALACIN ..................................................................... 38 4.1 SEGMENTACIN DEL MERCADO ............................................................ 39 4.1.1 Seleccin y evaluacin del mercado meta ............................................ 40 4
4.1.2 Estrategia del producto o servicio.......................................................... 40 4.1.3 Anlisis de la demanda ......................................................................... 40 4.1.4 Clasificacin de la demanda.................................................................. 40 4.1.5 Tipificacin de los demandantes ........................................................... 41 4.1.6 rea de influencia del mercado ............................................................. 42 4.1.7 Proyeccin de la demanda .................................................................... 43 4.1.8 Factores que afectan la demanda. ........................................................ 43 4.1.9 Anlisis de la oferta ............................................................................... 44 4.1.10 Clasificacin de la oferta ..................................................................... 44 4.1.11 Proyeccin de la oferta ........................................................................ 45 4.1.12 Factores que afectan la oferta ............................................................. 45 4.1.13 Comercializacin ................................................................................. 46 4.1.14 Anlisis de precios............................................................................... 47 4.1.15 Estrategias de promocin y publicidad ................................................ 48 4.1.16 Encuesta y anlisis de la encuesta...................................................... 48 5 ESTUDIO DE FACTIBILIDAD TCNICA ............................................................ 62 5.1 ANLISIS DE LA CADENA DE VALOR ...................................................... 62 5.1.1 Tamao o capacidad del proyecto......................................................... 62 5.1.2 Capacidad del sistema .......................................................................... 62 5.1.3 Capacidad real de operacin ................................................................. 63 5.1.4 Programa de produccin / ventas .......................................................... 63 5.1.5 Localizacin especfica del proyecto ..................................................... 64 5.1.6 Evaluacin de las alternativas de localizacin ....................................... 65 5.1.7 Descripcin y diseo del proceso .......................................................... 65 5.1.8 Materia prima (MP) ................................................................................ 65 5.1.9 Determinacin de los requerimientos de materia prima ........................ 66 5.1.10 Maquinaria y equipo ............................................................................ 67 6 ANALISIS FINANCIERO .................................................................................... 68 6.1 ESCENARIO OPTIMISTA ........................................................................... 68
6.1.1 Presupuestos de estados de resultados, Flujo de caja y Balance general Escenario Optimista ........................................................................................ 68 6.1.2 Informacin complementaria de presupuestos de inventarios, amortizacin prstamo financiero,cuentas por pagar, cuentas por cobrar, depreciaciones ................................................................................................ 68 6.1.3 Indicadores financieros.......................................................................... 69 6.1.4 Tasa interna de retorno (TIR) EscenarioOptimista ............................. 69 6.1.5 Valor presente neto (VPN) Escenario Optimista ................................ 69 6.1.6 Punto de equilibrio Escenario Optimista ............................................. 69 6.1.7 Grfico FNP Escenario Optimista ....................................................... 70 6.2 ESCENARIO PROBABLE ........................................................................... 70 6.2.1 Presupuestos de estados de resultados, Flujo de caja y Balance general (todos a cinco aos ......................................................................................... 71 6.2.2 Informacin complementaria de presupuestos de inventarios, Amortizacin prstamo financiero, Cuentas por pagar, Cuentas por cobrar, Depreciaciones................................................................................................ 71 6.2.3 Indicadores financieros.......................................................................... 71 6.2.4 Tasa interna de retorno (TIR) Escenario Probable ............................. 71 6.2.5 Valor presente neto (VPN) - Escenario Probable .................................. 71 6.2.6 Punto de equilibrio - Escenario Probable .............................................. 72 6.2.7 Grafico Fnp - Escenario Probable ......................................................... 72 6.3 ESCENARIO PESIMISTA ........................................................................... 73 6.3.1 Presupuestos de estados de resultados, Flujo de caja y Balance general (todos a cinco aos). ....................................................................................... 73 6.3.2 Informacin complementaria de presupuestos de inventarios, Amortizacin prstamo financiero, Cuentas por pagar, Cuentas por cobrar, Depreciaciones................................................................................................ 73 6.3.3 Indicadores financieros.......................................................................... 73 6.3.4 Tasa interna de retorno (TIR) Escenario pesimista ............................ 74 6.3.5 Valor presente neto (VPN) Escenario pesimista ................................ 74 6.3.6 Punto de equilibrio Escenario pesimista ............................................. 74 6.3.7 Grafico Fpn Escenario pesimista ........................................................ 75
7 MANEJO AMBIENTAL DEL PROYECTO .......................................................... 76 7.1 PLANEACIN AMBIENTAL ........................................................................ 77 7.2 GARANTAS AMBIENTALES ...................................................................... 77 7.3 CONTROL AMBIENTAL .............................................................................. 78 7.4 REQUISITOS DEL CONTRATO.................................................................. 78 7.5 LEGISLACIN AMBIENTAL ....................................................................... 78 7.6 REQUERIMIENTOS DE LOS BENEFICIARIOS DEL PROYECTO ............ 79 7.6.1 Poltica ambiental .................................................................................. 79 7.6.2 Medidas de garanta ambiental ............................................................. 79 7.6.3 Limitaciones y caractersticas ambientales en las cercanas del sitio ... 79 8 PROGRAMA DE GESTIN DE LA SEGURIDAD ............................................. 80 8.1 LA PLANIFICACIN DE LA SEGURIDAD .................................................. 81 8.2 PLAN DE SEGURIDAD ............................................................................... 81 8.3 SISTEMA DE GESTIN .............................................................................. 82 8.4 REQUISITOS DE SEGURIDAD DE EVALUACIN: ................................... 83 8.5 PLAN DE GESTIN DE SEGURIDAD ........................................................ 83 8.6 SEGURIDAD DE COMUNICACIN ............................................................ 84 CONCLUSIONES .................................................................................................. 86 BIBLIOGRAFA ...................................................................................................... 87 ANEXOS ............................................................................................................... 88
LISTA DE TABLAS
Tabla 1. Diccionario De La EDT........................................................................ Tabla 2. Funciones De Un Gerente De Proyecto Durante La Construccin ..... Tabla 3. Normatividad Cesin Tipo A, Zona Urbana......................................... Tabla 4. Normatividad Cesin Tipo B, Zona Urbana......................................... Tabla 5. Normatividad Cesin Tipo C, Zona Urbana ........................................ Tabla 6. Normas Urbansticas Generales ......................................................... Tabla 7. Normas Para Estacionamientos.......................................................... Tabla 8. Anlisis DOFA ..................................................................................... Tabla 9. Balance De Instalacin ....................................................................... Tabla 10. Criterios De Segmentacin De Mercado ........................................... Tabla 11. Tipificacin De Los Demandantes .................................................... Tabla 12. Clasificacin De La Oferta ................................................................ Tabla 13. Presupuesto De Obra .......................................................................
20 27 32 33 33 34 34 36 38 39 41 45 67
LISTA DE FIGURAS
Figura 1. WBS Construccin Urbanizacin Mirador Del Arroyo .................... 19 Figura 2. Organigrama INCITECO SAS........................................................ 26 Figura 3. Mapa De Cundinamarca ................................................................ 42 Figura 4. Produccin De Vivienda Y PIB De Edificaciones ........................... 43 Figura 5. Crecimiento Real Del PIB .............................................................. 45 Figura 6. Encuesta Vivienda Propia o Alquilada ........................................... 51 Figura 7. Encuesta Compra De Vivienda en este momento ......................... 52 Figura 8. Encuesta Compra De Vivienda En La Calera ................................ 53 Figura 9. Preferencias Al Adquirir Vivienda .................................................. 54 Figura 10. Encuesta Tipo De Vivienda A Adquirir ......................................... 55 Figura 11. Encuesta, Aspectos A Considerar Al Adquirir Vivienda ............... 56 Figura 12. Encuesta, Preferencia Niveles De Vivienda................................. 57 Figura 13. Encuesta, Forma De Pago........................................................... 58 Figura 14. Encuesta, Valor Mximo A Invertir ............................................... 59 Figura 15. Encuesta, Importancia De Las reas Comunes .......................... 60 Figura 16. Plano De Micro localizacin ......................................................... 64 Figura 17. Plano Tipo.................................................................................... 65 Figura 18. Escenario Optimista ..................................................................... 70 Figura 19. Escenario Probable...................................................................... 72 Figura 20. Escenario Pesimista .................................................................... 75
LISTA DE ANEXOS
Pg.
Anexo A Constitucin de la empresa, misin, visin y polticas de calidad... 88 Anexo B Plan de manejo ambiental. Anexo C Plan de seguridad industrial y salud ocupacional .... 90 122
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GLOSARIO
ACCIDENTE DE TRABAJO: Es un suceso repentino que sobreviene por causa o con ocasin del trabajo y que produce en el trabajador daos a la salud (una lesin orgnica, una perturbacin funcional, una invalidez o la muerte). FACTOR DE RIESGO: Es un elemento, fenmeno o accin humana que puede provocar dao en la salud de los trabajadores, en los equipos o en las instalaciones. Ejemplo, sobre esfuerzo fsico, ruido, monotona. INCIDENTE: Es un acontecimiento no deseado, que bajo circunstancias diferentes, podra haber resultado en lesiones a las personas o a las instalaciones. Es decir UN CASI ACCIDENTE. Ejemplo un tropiezo o un resbaln. PANORAMA DE RIESGO: Es una tcnica utilizada para describir las condiciones laborales y ambientales en que se encuentran los trabajadores de una empresa, donde el objetivo principal es realizar una evaluacin diagnostica de la situacin de la empresa a travs de la identificacin, localizacin y priorizacin de los factores de riesgo existentes. RIESGO: Es la probabilidad de ocurrencia de un evento. Ejemplo Riesgo de una cada, o el riesgo de ahogamiento. PROGRAMA DE SALUD OCUPACIONAL: Documento que contiene la planeacin, organizacin, ejecucin, control y evaluacin de todas aquellas actividades tendientes a preservar, mantener y mejorar la salud individual y colectiva de los trabajadores con el fin de evitar accidentes de trabajo y enfermedades profesionales. SALUD: Es un estado de bienestar fsico, mental y social. No solo en la ausencia de enfermedad. SISO: Seguridad Industrial y Salud Ocupacional.
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RESUMEN
La empresa INCITECO SAS fue constituida en agosto de 1990, con una vasta experiencia en el campo de la construccin a nivel nacional; pretende incursionar en el campo de urbanizador con el proyecto Mirador del arroyo. El proyecto es bastante atractivo ya que se encuentra localizado en el municipio de la Calera a solo 16 km de Bogot. Una vez analizada la alternativa planteada el objetivo de INCITECO SAS es incursionar en el mercado de la construccin de urbanizaciones para que la empresa entre a otros campos de negocios, siendo esta la oportunidad ms viable para lograrlo; toda vez que se dispone de un lote en el municipio de la Calera donde se tiene planeado la construccin de 50 apartamentos. Se implementar un plan de mercadeo y de comparacin con los proyectos que se encuentran en desarrollo en los sectores aledaos y as poder hacer un cotejo de reas, precios de venta y especificaciones tcnicas. De acuerdo al presupuesto desarrollado y a las cotizaciones de materiales y mano de obra para el total del proyecto se requiere una inversin de $ 3.600.000.000 (tres mil seiscientos millones de pesos m/cte.) Los principales clientes potenciales son habitantes de la Calera y municipios cercanos, residentes de Bogot mayores a 30 aos con capacidad de endeudamiento y que quieran invertir en finca raz. En el proyecto se pretende marcar la diferencia con los dems del sector con un diseo arquitectnico innovador en cuanto a la distribucin de espacios y un sistema de iluminacin inteligente.
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INTRODUCCIN
El auge de la construccin en los ltimos aos ha trado para los inversionistas y constructores oportunidades grandes de trabajo, la posibilidad de hacer un aporte social a la economa del pas y una nueva forma de ampliar los campos de accin y de negocios. Basados en la gran demanda de vivienda en Bogot y municipios cercanos y teniendo en cuenta que un sector importante de la poblacin los escoge como sitio de residencia; la construccin de un proyecto de vivienda en la Calera puede ser un negocio atractivo que contribuya a suplir esta necesidad y genere dividendos para la empresa. Para esto se hizo un estudio de mercado y se realizaron encuestas sobre las expectativas de vivienda, con base en la informacin recolectada se procedi a hacer la planeacin del proyecto sobre el lote adquirido.
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1 CICLO DE VIDA DEL PROYECTO
El ciclo de vida del proyecto es un conjunto de fases del mismo, generalmente secuenciales y en ocasiones superpuestas, cuyo nombre y nmero se determinan por las necesidades de gestin y control de la organizacin u organizaciones que participan en el proyecto, la naturaleza propia del proyecto y su rea de aplicacin. (PMBOK, 4ta edicin. 2008), de una manera muy general establece unas fases iniciales, unas intermedias y unas finales como tambin unas caractersticas globales para su vigencia. Luego de un detallado anlisis de las actividades requeridas para la ejecucin del proyecto, y con base en criterios aportados por los expertos de la compaa y experiencias de otros similares ejecutados por la empresa se definieron las siguientes fases que conforman el ciclo de vida del proyecto:
Fase de iniciacin Estudios y Diseos
Comprende las actividades requeridas para la elaboracin de los estudios y diseos, presupuestos y la adquisicin de las licencias y permisos necesarios para el desarrollo del proyecto.
Fase de Planeacin
Incluye las actividades requeridas para la conformacin del equipo del proyecto, definicin de cantidades de obra e insumos para la construccin, programa detallado de obra y logstica de suministros y transporte.
Fase de Mercadeo y ventas
En esta se encuentran todas las actividades que se hacen para la comercializacin, Mercadeo y ventas de las viviendas a construir.
Fase de compras y adquisiciones
Involucra todas las acciones encaminadas a la adquisicin de los equipos con que se ejecutarn las obras, la contratacin del personal, la cotizacin y compra de materiales necesarios para la construccin.
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Fase de Construccin
En esta etapa se realiza la ejecucin del proyecto de vivienda segn los diseos y especificaciones tcnicas aprobadas, as como las obras de urbanismo.
Fase de entrega de obra
En esta se procede a hacer entrega de cada uno de los inmuebles a los compradores haciendo una revisin exhaustiva de los detalles y requerimientos hechos; posteriormente se dan todas las reas comunes y los espacios pblicos que los residentes tienen derecho a usar.
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2 DEFINICIN DEL ALCANCE DEL PROYECTO
2.1 DESCRIPCIN DEL ALCANCE DEL PROYECTO
En junta de socios de INCITECO SAS de Febrero 1 de 2011, se determin la incursin en el mercado de construccin de vivienda. Debido a que la empresa cuenta con un terreno propio; se tom la decisin de desarrollar un proyecto de construccin de vivienda el cual se denominar El Mirador del arroyo ubicado en el municipio de la Calera en el departamento de Cundinamarca. Se construir un conjunto residencial 50 apartamentos con sus zonas comunes y vas de acceso. El mirador del arroyo estar ubicado en la Calle 2 No. 4-58 del municipio de la Calera, Departamento de Cundinamarca. Con un presupuesto inicial de $3.600000.000 millones de pesos y con un plazo de ejecucin de 12 meses a partir del momento en que se alcance el punto de equilibrio del proyecto.
De acuerdo con las especificaciones y planos aprobados por INCITECO SAS se determin que cada apartamento contar con un rea de construccin desde 106 m2 a 131 m2.con la siguiente distribucin arquitectnica.

Habitacin principal con balcn y bao privado. 2 Habitaciones, bao auxiliar y zona de descanso. Sala comedor, cocina y comedor auxiliar. Zona de lavandera y depsito
Las principales caractersticas de la construccin del proyecto con las cuales se pretende construir seran las siguientes:

Sistema estructural sismo resistente Mampostera en ladrillo a la vista Carpintera de ventanas en aluminio Pisos en cermica Enchapes de baos y cermica de primera calidad Cubierta en teja acstica
Muros Zona social, estudio, estar y alcobas: estuco y pinturas blanco. Zona de cocina y ropas: estuco y pintura en blanco tipo 1, la zona hmeda en enchape macedonia blanco 25x25 (ref:25600 color 900 corona)
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Zona de cabina baos: versin acabados iniciales: enchape de las paredes en cermica macedonia blanco 25x35 (ref.: 35600 color 900 corona). Versin acabados nuevo: enchape de las paredes en cermica sanka beige 25x25 (ref.: 25707 color 903 corona) y pintura blanca en otros muros.
Pisos Acceso: tableta griega 10x10 color roja de corona y guarda escoba en gravilla Zona social, estudio estar y alcobas: alfombra argollada de 800 gramos (ref.: belgium Lisboa, de tapisol) piso en madera laminada en zona social segn haya sido su eleccin. Zona de cocina y ropas: piso duro pis blanco 33x33(ref.: 33549-400 de corona) en cocina y tableta romana 10x20 color arena de corona en ropas. Zona de baos: cermica opal 33x33 (ref.: gray ref.: 33535-350 de corona) en apartamentos con nuevos acabados. Techos Bao alcoba principal: cielo raso en drywall. Alcoba principal: cielo raso en machimbre chingale y pintura blanca. Mesones Mesones y salpicaderos cocina: granito jaspe Mesones baos: mrmol negro caracol. Carpintera Closets: alcobas en madecor. Puertas: puertas y marcos de comunicacin en madecor. Puerta principal del apartamento es metlica con su respectivo marco. Muebles de cocina: estructura en aglomerado y melamnico blanco, puertas y frentes de cajones en madecor con acabado en melamnico termo laminado blanco. Aparatos sanitarios y accesorios Bao de alcobas y principal: sanitario avanti blanco (corona) y lavamanos san Lorenzo petit. Grifera lavamanos y duchas: vent 4 de grival (ref. 59140-888) Electrodomsticos, gasodomsticos y accesorios Estufa: estufa con cuatro quemadores a gas (SP 4340 challenger). Horno: elctrico (HE 2480 challenger). Campana extractora: (ref. CX 4500 Challenger). Calentador: calentador a gas (Haceb CDG 15 Lts.) Lavaplatos: en acero inoxidable de SOCODA. Aparatos Elctricos Tomas e interruptores: marca luminex. 17
2.2 ESPECIFICACIONES TCNICAS DE LA CONSTRUCCIN Las especificaciones tcnicas de las soluciones de vivienda sern las aprobadas por la empresa dando cumplimiento estricto a las normas que nos regulan tanto el Cdigo Colombiano de Construcciones Sismo-resistentes CCCSR como el POT del municipio de la Calera Cimentacin Sistema de zapatas y placas flotantes
Estructura El tipo de estructura empleado consiste en muros en mampostera estructural y placas macizas en concreto de acuerdo a la norma sismo resistente vigente NSR98.
Mampostera Los muros son estructurales y por lo tanto forman parte del sistema constructivo; por esta razn no se deben modificar ni demoler parcial o totalmente. El sistema constructivo no permite hacer regatas horizontales para la instalacin de tuberas posteriores a la construccin. Los muros interiores son construidos en bloque de perforacin vertical en arcilla y segn el diseo estructural, algunas celdas han sido rellenadas con mortero estructural y acero de refuerzo. Los muros de fachadas son en ladrillo prensado a la vista con refuerzos en dovelas de concreto y acero. Para la fijacin de elementos decorativos a los muros no se recomienda el uso de clavos de acero hincados por golpe con martillo; esto puede ocasionar desprendimiento del paete; se recomienda el uso de un taladro con broca de tungsteno de y chazo plstico de donde se atornilla la fijacin que ha de soportar la decoracin ofreciendo seguridad y durabilidad. Los muros interiores sern paetados como primer paso para recibir el acabado final.
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2.3 ESTRUCTURA DETALLADA DE TRABAJO

Figura 1. WBS Construccin Urbanizacin Mirador Del Arroyo
1. WBS - CONSTRUCCION URBANIZACION MIRADOR DEL ARRROYO

1.1 RADICACIN PLANEACIN CALERA
1.1.1 APROBACIN PROYECTO 1.1.2 LICENCIA DE CONSTRUCCIN 1.1.3 PAGO DERECHOS DE LICENCIA
1.2 PLANEACIN
1.2.1 REVISIN DE ESTUDIOS Y DISEOS 1.2.2 ESTUDIO ESPECIFICACION ES TCNICAS 1.2.3 AJUSTE DE CANTIDADES DE OBRA 1.2.4 PLAN AMBIENTAL 1.3.1 PRELIMINARES 1.3.1 .1 LOCALIZACIN Y REPLANTEO
1.3 CONSTRUCCIN SOLUCIONES DE VIVIENDA MIRADOR DEL ARROYO

1.3.2 EXCAVACIONES Y RELLENOS 1.3.2.1 EXCAVACIONES MECNICAS 1.3.2.2 MEJORAMIENTO DE EL TERRENO 1.3.2.3 SUB BASE GRANULAR B-400 COLOCACIN DE ACABADOS ESPACIO PBLICO 1.3.3 CIMENTACIN DESAGUES Y PLACAS DE CONTRAPISO 1.3.3.1 ZAPATAS Y VIGAS DE AMARRE 1.3.3.2 RELLENO EN B-400 1.3.3.3 TUBERIA DESAGUES 1 PISO 1.3.3.4 CAJAS DE INSPECCIN 1.3.3.5 PLACA DE CONTAPISO EN CONCRETO 1.3.4 ESTRUCTURA MAMPOSTERIA Y PISOS 1.3.4.1 COLUMNASY PANTALLAS EN CONCRETO 1.3.4.2 ESCALERAS EN CONCRETO 1.3.4.3 MAMPOSTERIA EN LADRILLO A LA VISTA 1.3.4.4 PISO EN MARMOL CIRCULACIN APTOS 1.3.4.5 PISO ACABADO ESCALERAS Y PUNTOS FIJOS 1.3.4.6 SUM E INST ALFOMBRA PISO APTO INTERIOR Y ALCOBAS 1.3.5 CUBIERTA INST ELCTRICAS E HIDRALICAS 1.3.5.1 INSTALACIONES HIDRALICAS 1.3.5.2 INSTALACIONES ELCTRICAS 1.3.5.3 ESTRUCTURA METALICA CUBIERTA 1.3.5.3 CUBIERTA TERMOACSTICA ANTI RUIDO
1.4 CARPINTERA METLICA Y MADERA Y ACABADOS

1.4.1 VENTANAS EN ALUMINIO CON VIDRIO 4MM 1.4.2 PUERTAS DE MADERA INTERIOR 1.4.3 PUERTA DE SEGURIDAD EXTERIOR 1.4.4 CLOSET Y ENTREPAOS
1.5 GERENCIA DEL PROYECTO
1.2.5. PLAN SOCIAL
1.4.5 ENCHAPE BAOS Y COCINA
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2.4 DICCIONARIO DE LA EDT

Tabla 1. Diccionario De La EDT
ID 1.1 1.1.1 WBS RADICACIN PLANEACIN CALERA APROBACIN PROYECTO LICENCIA DE CONSTRUCCIN PAGO DERECHOS DE LICENCIA PLANEACIN REVISIN DE ESTUDIOS Y DISEOS ESTUDIO ESPECIFICACIONES TCNICAS DESCRIPCIN SOMETER ANTE PLANEACIN DE LA CALERA PLANOS DEL PROYECTO SEGN REVISIN DEL POT DE LA CALERA AVALAN O NO EL PROYECTO SOLICITUD DE LICENCIA DE CONSTRUCCIN SEGN USO DEL SUELO Y PROYECTO A DESARROLLAR, ADICIONALMENTE UN FUNCIONARIO DE PLANEACIN VELAR POR QUE SE CUMPLAN CON LAS ZONAS DE CESIN SE DEBEN PAGAR TODOS LOS DERECHOS DE LICENCIAS, PERMISOS Y CURADURA MUNICIPAL PARA INICIAR LA CONSTRUCCIN DEL PROYECTO SE INICIA LA COORDINACIN INTERNA CON TODOS LOS INTEGRANTES DEL PROYECTO. SE EVALAN LOS DISEOS INICIAL PARA CORROBORAR TODA LA INFORMACIN DEL PROYECTO SE REVISAN TODAS Y CADA UNA DE LAS ESPECIFICACIONES TCNICAS DEL PROYECTO EN PARTICULAR. RESPONSABLE GERENTE DEL PROYECTO GERENTE DEL PROYECTO LISTA DE HITOS ACTIVIDADES ASOCIADAS CON EL CRONOGRAMA LICENCIA DE CONSTRUCCIN LICENCIA DE CONSTRUCCIN REQUISITOS DE CALIDAD
1.1.2
GERENTE DEL PROYECTO
APROBACIN PROYECTO
1.1.3 1.2 1.2.1 1.2.2
GERENTE DEL PROYECTO GERENTE DEL PROYECTO RESIDENTE DE OBRA RESIDENTE DE OBRA
LICENCIA DE CONSTRUCCIN
1.2.3
UNA VEZ REVISADOS LOS ESTUDIOS Y DISEOS SE CALCULAN AJUSTE DE Y CORROBORAN LAS CANTIDADES DE MATERIALES PARA CANTIDADES DE OBRA INICIAR EL PROYECTO Y AS AJUSTAR LA PROGRAMACIN PLAN AMBIENTAL SON REGULACIONES PARTICULARES Y GENERALES AMBIENTALES QUE SE DEBEN SEGUIR PARALELAMENTE DURANTE LA EJECUCIN DEL PROYECTO ES EL PLAN DESARROLLADO CON EL FIN DE MINIMIZAR EL IMPACTO DEL PROYECTO DURANTE SU EJECUCIN TENIENDO EN CUENTA A LA COMUNIDAD EN GENERAL PARA LO CUAL SE LEVANTAN ACTAS DE VECINDAD EN LOS PREDIOS CONTIGUOS AL PROYECTO.
RESIDENTE DE OBRA
REVISIN DE ESTUDIOS Y DISEOS
1.2.4
ESPECIALISTA AMBIENTAL
1.2.5.
PLAN SOCIAL
PROFESIONAL SOCIAL
1.3
CONSTRUCCIN SOLUCIONES DE VIVIENDA MIRADOR DEL ARROYO
HITO DE INICIO
20
ID
WBS
DESCRIPCIN OBRAS NECESARIAS DE CERRAMIENTO Y SEALIZACIN ENCAMINADAS A MINIMIZAR EL IMPACTO AMBIENTAL POR EL DESARROLLO DEL PROYECTO EN LA COMUNIDAD EN PARTICULAR, ADICIONALMENTE SE ACONDICIONAN OFICINAS PARA LA COORDINACIN DEL PROYECTO SE LOCALIZA EL PROYECTO CON UN EQUIPO DE PRECISIN, IGUALMENTE SE REFERENCIA DICHA LOCALIZACIN A PARAMENTOS CERCANOS Y PUENTES QUE SE ENCUENTRAN LOCALIZADOS FUERA DEL REA DE EXCAVACIONES. SE INICIAN EXCAVACIONES MANUALES DE ZAPATAS Y VIGAS DE CIMENTACIN CON UN BUEN NUMERO DE PERSONAL YA QUE ESTA LABOR TOMA BASTANTE TIEMPO POR SER MANUAL SIMULTNEAMENTE SE PUEDEN INICIAR EXCAVACIONES DE LAS VAS DE ACCESO Y REAS COMUNES DEL CONDOMINIO YA QUE SON INDISPENSABLES PARA EL ACCESO DE MATERIALES AL PROYECTO. UNA VEZ EFECTUADAS LAS EXCAVACIONES HASTA EL NIVEL DE FUNDACIN QUE NOS INDICA EL ESTUDIO DE SUELO SE PROCEDE A ESTABILIZAR EL TERRENO CON ROCA Y GEO TEXTIL, SIMULTNEAMENTE SE REALIZAN LAS OBRAS DE ALCANTARILLADO DE AGUAS NEGRAS. ESTABILIZADO EL TERRENO Y EFECTUADAS LAS CONEXIONES DE ALCANTARILLADO SE PROCEDE A RELLENAR LA EXCAVACIN CON MATERIAL SELECCIONADO Y COMPACTADO AL 95% PARA ASEGURAR LA ESTABILIDAD DE LAS VAS SIMULTNEAMENTE CON LAS EXCAVACIONES DE CIMIENTOS LOS CUALES SE PROTEGEN CON UN CONCRETO POBRE, SE EFECTAN LA INSTALACIN DE DESAGES DE AGUAS LLUVIAS Y NEGRAS LAS CUALES SE CONECTAN AL ALCANTARILLADO INSTALADO EN LAS VAS IGUALMENTE SE EFECTAN TODAS LAS CONEXIONES DE TUBERAS ANTES DE FUNDIR LOS CIMIENTOS UNA VEZ ARMADOS LOS ACEROS DE REFUERZOS DE ZAPATAS, VIGAS DE AMARRE Y ARRANQUES DE COLUMNAS, SE EFECTA UNA REVISIN CONJUNTA DE LA ARMADURA Y NIVELES DE CIMIENTOS CON INTERVENTORA PARA PROCEDER A FUNDIR LOS CIMIENTOS.
RESPONSABLE
LISTA DE HITOS
ACTIVIDADES ASOCIADAS CON EL CRONOGRAMA APROBACIN LICENCIA DE CONSTRUCCIN
REQUISITOS DE CALIDAD REQUERIDO EN EL PLAN AMBIENTAL
1.3.1
PRELIMINARES
RESIDENTE DE OBRA
1.3.1 .1
LOCALIZACIN Y REPLANTEO
RESIDENTE DE OBRA; TOPGRAFO; MAESTRO GENERAL MAESTRO GENERAL CON CUADRILLAS DE OFICIALES Y AYUDANTES RESIDENTE DE OBRA E INSPECTOR
PRELIMINARES
1.3.2
EXCAVACIONES Y RELLENOS
1.3.2.1
EXCAVACIONES MECNICAS
REQUERIDO EN EL PLAN AMBIENTAL REQUERIDO EN EL PLAN AMBIENTAL
1.3.2.2
MEJORAMIENTO DE LA SUB-RASANTE
RESIDENTE DE OBRA E INSPECTOR
EXCAVACIONES MECNICAS
1.3.2.3
SUB BASE GRANULAR B-400
RESIDENTE DE OBRA E INSPECTOR
MEJORAMIENTO DE SUBRASANTE
REQUERIDO EN EL PLAN AMBIENTAL
1.3.3
CIMENTACIN DESAGES Y PLACAS DE CONTRAPISO
RESIDENTE DE OBRA , INSPECTOR Y PLOMERO
TUBERAS DE DESAGE 1ER PISO
REQUERIDO EN EL PLAN AMBIENTAL
1.3.3.1
ZAPATAS Y VIGAS DE AMARRE
RESIDENTE DE OBRA , INTERVENTOR Y MAESTRO GENERAL
EXCAVACIONES MECNICAS, DESAGES
21
ID
WBS
DESCRIPCIN CONSISTE EN RELLENAR EL SUELO DEL EDIFICIO DESPUS DE FUNDIR LOS CIMIENTOS PARA ASEGURAR LA ESTABILIDAD DE LA PLACA DE CONTRAPISO Y CUBRIR TODOS LOS DESAGES DEL PRIMER PISO SON ACTIVIDADES SIMULTNEAS CON LA ARMADURA DEL ACERO DE REFUERZO DE LAS CIMENTACIONES DEL EDIFICIO. SON ACTIVIDADES SIMULTNEAS CON LA ARMADURA DEL ACERO DE REFUERZO DE LAS CIMENTACIONES DEL EDIFICIO PARA GARANTIZAR QUE LAS CAJAS DE INSPECCIN DE AGUAS NEGRAS ESTN TERMINADAS ANTES DE FUNDIR LA PLACA DE CONTRAPISO. FINALIZADO LA FUNDIDA DE COLUMNAS Y PANTALLAS EN CONCRETO SE INICIA EL ARMADO DE LA PLACA PARA SEGUNDO PISO, INSTALADO EL ENCOFRADO SE ARMA EL ACERO DE REFUERZO SOBRE PLACA SEGN EL DISEO ESTRUCTURAL
RESPONSABLE INSPECTOR Y MAESTRO GENERAL PLOMERO E INSPECTOR
LISTA DE HITOS
ACTIVIDADES ASOCIADAS CON EL CRONOGRAMA ZAPATAS Y VIGAS DE AMARRE
REQUISITOS DE CALIDAD REQUERIDO EN EL PLAN AMBIENTAL
1.3.3.2
RELLENO EN B-400 TUBERA DESAGES 1 PISO
1.3.3.3
EXCAVACIONES REQUERIDO EN EL PLAN AMBIENTAL REQUERIDO EN EL PLAN AMBIENTAL Y SISO REQUERIDO EN EL PLAN AMBIENTAL Y SISO CIMENTACIN Y PLACA DE CONTRAPISO REQUERIDO EN EL PLAN AMBIENTAL Y SISO REQUERIDO EN EL PLAN AMBIENTAL Y SISO REQUERIDO EN EL PLAN AMBIENTAL Y SISO
1.3.3.4
CAJAS DE INSPECCIN
PLOMERO E INSPECTOR
TUBERAS DE DESAGE
1.3.3.5
PLACA DE SEGUNDO PISO EN CONCRETO
RESIDENTE DE OBRA , INTERVENTOR Y MAESTRO GENERAL
COLUMNAS Y PANTALLAS DE CONCRETO
1.3.4
ESTRUCTURA MAMPOSTERA Y PISOS COLUMNAS Y PANTALLAS EN CONCRETO ESCALERAS EN CONCRETO FUNDIDA LA PLACA DE CONTRAPISO SE INICIA EL ARMADO DE ACERO DE REFUERZO DE COLUMNAS Y PANTALLAS PARA POSTERIOR ENCOFRADO Y FUNDIDA EN CONCRETO DE 4000 PSI CON LOS ANCLAJES DEJADOS EN LA PLACA DE CONTRAPISO SE PROCEDE A EFECTUAR EL ARMADO DEL ACERO DE REFUERZO Y ENCOFRADO DE LA ESCALERA PARA CONECTARSE AL SEGUNDO PISO FUNDIDA LA PLACA DE SEGUNDO PISO SE PROCEDE A FIJAR ANCLAJE A PISO Y TECHO PARA LEVANTAR LA MAMPOSTERA ESTRUCTURAL EN MUROS EXTERIORES UNA VEZ EFECTUADAS LAS PRUEBAS HIDRULICAS SE PROCEDE A INSTALAR PISOS EN REAS DE CIRCULACIN Y ENCHAPES DE BAOS Y COCINAS TERMINADOS LOS ACABADOS DE CIRCULACIN DE APARTAMENTOS SE INICIA CON LOS ACABADOS DE ESCALERAS Y PUNTOS FIJOS FINALIZADO LA INSTALACIN DE ACABADOS INTERIORES SE INSTALA LA ALFOMBRA TRAFICO PESADO RESIDENTE DE OBRA , INTERVENTOR Y MAESTRO GENERAL RESIDENTE DE OBRA , INTERVENTOR Y MAESTRO GENERAL RESIDENTE DE OBRA , INTERVENTOR Y MAESTRO GENERAL MAESTRO GENERAL CON CUADRILLAS DE OFICIALES Y AYUDANTES MAESTRO GENERAL CON CUADRILLAS DE OFICIALES Y AYUDANTES SUBCONTRATISTA ALFOMBRA
HITO POR CAP.
1.3.4.1
1.3.4.2
PLACA DE CONTRAPISO
1.3.4.3
MAMPOSTERA EN LADRILLO A LA VISTA PISO EN MRMOL CIRCULACIN APTOS PISO ACABADO ESCALERAS Y PUNTOS FIJOS SUM E INST. ALFOMBRA PISO APTO INTERIOR Y ALCOBAS
PLACA DE SEGUNDO PISO
1.3.4.4
1.3.4.5
PISOS CIRCULACIN APARTAMENTOS
1.3.4.6
CARPINTERA METLICA, VENTANAS, PUERTAS
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ID 1.3.5
WBS CUBIERTA INST. ELCTRICAS E HIDRULICAS INSTALACIONES HIDRULICA INSTALACIONES ELCTRICAS ESTRUCTURA METLICA CUBIERTA CUBIERTA TERMO ACSTICA ANTI RUIDO CARPINTERA METLICA Y MADERA Y ACABADOS VENTANAS EN ALUMINIO CON VIDRIO 4MM PUERTAS DE MADERA INTERIOR PUERTA DE SEGURIDAD EXTERIOR CLOSET Y ENTREPAOS GERENCIA DEL PROYECTO
DESCRIPCIN OBRAS SIMULTNEAS QUE SE EJECUTAN CON LA MAMPOSTERA Y CONSTRUCCIN DE MUROS SE PROCEDE A EFECTUAR LAS RESPECTIVAS PRUEBAS DE PRESIN PARA DETECTAR FUGAS, ADICIONALMENTE SE INSTALAN LOS APARATOS SANITARIOS EN BAOS Y COCINA CONSISTE EN LA INSTALACIN DEL CABLEADO ELCTRICO Y ACCESORIOS SE EFECTA SIMULTNEAMENTE CON LOS ACABADOS DE PISOS PARA GARANTIZAR QUE NO EXISTAN FILTRACIONES EN EL APARTAMENTO DEL LTIMO PISO ESTA ACTIVIDAD CONSISTE EN INSTALAR UNA INSULACIN ENTRE LA CUBIERTA Y EL TECHO DEL APARTAMENTO PARA AISLAR LOS RUIDOS EXTERNOS LA MAYORA DE ESTOS ACABADOS SE EFECTAN SIMULTNEOS LA MAYORA DE ESTOS ACABADOS SE EFECTAN SIMULTNEOS LA MAYORA DE ESTOS ACABADOS SE EFECTAN SIMULTNEOS LA MAYORA DE ESTOS ACABADOS SE EFECTAN SIMULTNEOS LA MAYORA DE ESTOS ACABADOS SE EFECTAN SIMULTNEOS
RESPONSABLE MAESTRO GENERAL CON CUADRILLAS DE OFICIALES Y AYUDANTES PLOMERO E INSPECTOR ELCTRICO E INSPECTOR ORNAMENTADOR E INSPECTOR CARPINTERO E INSPECTOR ORNAMENTADOR E INSPECTOR ORNAMENTADOR E INSPECTOR CARPINTERO E INSPECTOR CARPINTERO E INSPECTOR CARPINTERO E INSPECTOR
LISTA DE HITOS
ACTIVIDADES ASOCIADAS CON EL CRONOGRAMA
REQUISITOS DE CALIDAD
1.3.5.1 1.3.5.2 1.3.5.3
CUBIERTA INST. ELCTRICAS E HIDRULICAS ESTRUCTURA METLICA CUBIERTA
1.3.5.3
1.4
1.4.1 1.4.2 1.4.3 1.4.4 1.5
INSTALACIN ALFOMBRA
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2.5 VERIFICACIN Y CONTROL DEL ALCANCE
Para proceder a esta etapa es importante para la verificacin del alcance son Las inspecciones las cuales incluye actividades tales como medir, examinar y verificar para determinar si el trabajo y los entregables cumplen con especificaciones tcnicas y los criterios de aceptacin del producto por parte del cliente. Para la verificacin del alcance se har un seguimiento permanente a la lnea base del alcance con sus componentes:

La declaracin del alcance del proyecto. La Estructura desglosada del Trabajo EDT Y el Diccionario de la EDT la cual incluye una descripcin detallada del trabajo y documentacin tcnica del proyecto.
La inspeccin incluye actividades tales como medir, examinar y verificar para determinar si el trabajo y los entregables cumplen con los requisitos y los criterios de aceptacin del producto.
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3 MARCO LEGAL
En este capitulo se ha tenido en cuenta toda la reglamentacin vigente desde la conformacin de la empresa, funciones y organigrama hasta las normas internacionales, fiscales, administrativas y legales que le competen a un proyecto de construccin de vivienda.
3.1 MARCO JURDICO Y ADMINISTRATIVO
3.1.1 Organizacin administrativa. Para la direccin y administracin de INCITECO SAS est estructurada con base en una junta directiva, representada por el gerente general de la empresa, cargo del cual se deprenden tres cuerpos que son direccin tcnica, administrativa y de calidad, cada uno con funciones especficas. El principal rgano de direccin de la empresa es la junta directiva; compuesta por los socios los cuales tienen las siguientes funciones:

Designar el Revisor Fiscal de la empresa. Conocer y aprobar el informe de gestin de la administracin. Conocer y aprobar las cuentas de resultados de cada perodo anual. Estudiar y aprobar las polticas a seguir en cada perodo Aprobar el plan general de actividades y el presupuesto anual de inversiones. Nombrar o remover al gerente General. Determinar la planta de personal Disponer la contratacin de crditos externos. Autorizar la delegacin de funciones de la entidad
La junta directiva es el rgano de administracin de la empresa quien en cabeza del gerente general fija las polticas y objetivos a seguir por parte de la empresa. Se rene ordinariamente, de acuerdo con la ley, una vez al ao y de manera extraordinaria dos veces al mes.
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Esta junta est conformada as: NOMBRE ANTONIO MARA LPEZ GMEZ PASTOR LPEZ GMEZ IVN GIRALDO JARAMILLO CARGO SOCIO-GERENTE SOCIO-GERENTE ADMINISTRATIVO SOCIO-GERENTE TCNICO
3.1.2 Estructura Organizacional. Se evidencia en el siguiente organigrama

Figura 2. Organigrama INCITECO SAS
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3.1.3 Objetivos de calidad de la empresa:

Buscar el crecimiento de la empresa, asegurando la satisfaccin del Cliente Ejecutar obras dentro de la calidad exigida, y que estn dentro del presupuesto y el tiempo establecido contractualmente. Contar con los recursos humanos necesarios para la ejecucin del proyecto de construccin de obra y servicio de interventora, as como para el desarrollo de las actividades en la oficina central, de tal manera que contribuya a la satisfaccin del Cliente. Adquirir los recursos necesarios para garantizar la ejecucin de los proyectos tanto de construccin de obra como del servicio de Interventora, con la calidad que exige el Cliente. Revisar la conformidad del Sistema de Gestin de la Calidad con la NTC ISO 9001:2000, mantenerlo y mejorar su eficacia para garantizar la satisfaccin del Cliente. Desarrollar para un proyecto que cree altsimas expectativas al cliente potencial, desarrollando ambientes agradables, utilizando las mejores materias primas y contando con el mejor personal, para que el resultado sea altamente satisfactorio para el cliente y la organizacin.
3.2 FUNCIONES DE UN GERENTE DE PROYECTOS DE CONSTRUCCIN.

La siguiente tabla, contiene las funciones establecidas por Paulson and Barrie (1.992), y Oberlender (1.993), que deben ser llevadas a cabo por un gerente de proyecto, durante la gestin de un proyecto de construccin.
Tabla 2. Funciones De Un Gerente De Proyecto Durante La Construccin
OBERLENDER (1.993)
LA PLANEACION LA ORGANIZACIN LA PROVISION DE PERSONAL LA DIRECCION EL CONTROL
PAULSON AND BARRIE (1.992)

DEFINICION DEL ALCANCE LA PLANEACION LA ORGANIZACIN EL CONTROL
Una adopcin y breve definicin de las funciones de un gerente de proyecto, expuestas por los anteriores autores, se hace a continuacin: Definicin del alcance. Involucra la definicin de objetivos especficos y realistas los cuales, establecen con anterioridad los resultados finales deseados para el proyecto.
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Estos objetivos especficos deben ser medibles, y se encuentran definidos en trminos de costo, duracin y requerimientos de calidad para el proyecto. La planeacin. Es la formulacin de un curso de accin con el fin de guiar un proyecto desde su inicio hasta su finalizacin, y debe realizarse, con la participacin de todas las partes implicadas e interesadas en ste. La organizacin. Es una etapa donde se genera una interfase que debe ser creada para la integracin de los recursos del proyecto con su plan de trabajo. sta interfase se logra con la elaboracin de una estructura que subdivide el trabajo en tareas, sub-tareas y paquetes de trabajo denominada WBS (work breakdown structure). La provisin de personal. Consiste en seleccionar el personal calificado que conformara el equipo del proyecto. Este personal, ser quien produzca el trabajo necesario para llevar el proyecto hasta su finalizacin, debido a que posee los conocimientos necesarios para ejecutar labores administrativas, diseos, labores de interventora, as como llevar a cabo las labores de construccin del mismo. La direccin. Es la funcin que permite alinear y direccionar colectivamente hacia un objetivo comn, todos los esfuerzos de trabajo que son proporcionados individualmente por cada uno de los integrantes del equipo del proyecto. El control. Es el establecimiento de un sistema para medir el avance del trabajo, e identificar y pronosticar sus desviaciones en cuanto al alcance, presupuesto, y cronograma de duracin de un proyecto, comparndolos con sus estimaciones iniciales con el fin de tomar acciones correctivas a tiempo. Del mismo modo, cuando el gerente de proyecto desarrolla las seis (6) funciones bsicas anteriormente descritas, durante la ejecucin de cada uno de los procesos establecidos dentro de la gua (PMBOK, 4ta edicin. 2008 Cap. 3), que ste considere pertinente adoptar para gestionar un proyecto de construccin, necesariamente incurrir en el desempeo de una serie de actividades de diversa ndole las cuales son inherentes a los proyectos inmobiliarios.
3.2.1. Funciones Del Personal Del Proyecto 3.2.1.1. Residente de obra. Dependencia directa: Director Tcnico. Objetivo del cargo Adelantar las actividades de tipo tcnico que exija el proyecto bajo el enfoque del Sistema de Gestin de Calidad de la empresa y brindar apoyo al Director Tcnico.
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Funciones generales Efecta los procesos constructivos, cumplir con las pruebas, controles, ensayos e inspecciones necesarios para ejecutar las obras aprobadas. Aprobar los subcontrataciones de partes e instalaciones de la obra dentro de los lmites sealados en el estudio definitivo del proyecto (Expediente Tcnico). Llevar, mantener actualizado y firmar el cuaderno de obra en todas sus pginas conjuntamente con el Inspector de Obra. Resolver las contingencias que se produzcan en la ejecucin de la obra. Solicitar al diseador la aclaracin de los aspectos ambiguos o incompatibilidades entre planos o entre stos y las especificaciones. Cumplir con las disposiciones relacionadas con los cambios o respuestas a consultas sobre cualquier aspecto de la obra. Cumplir con los requisitos de calidad establecidos en el estudio definitivo (expediente tcnico) realizando durante la ejecucin de las obras pruebas de control de calidad de los trabajos, materiales, as como el funcionamiento de las instalaciones, conforme a las especificaciones tcnicas correspondientes. Cumplir con los cdigos, normas y reglamentos que son aplicables a la obra, as como las normas administrativas de la entidad. Verificar la recepcin, en la misma obra, de los productos que sern incorporados en la construccin ordenando la realizacin de ensayos y pruebas. Dirigir la obra comprobando la participacin de personal calificado y preparado para asumir los procesos asignados de la construccin. Elaborar y organizar la informacin sobre los procesos durante la ejecucin de la construccin, debiendo presentar mensualmente un informe detallado al nivel correspondiente sobre el avance fsico valorizado de la obra, precisando los aspectos limitantes y las recomendaciones para superarlos. Planear y supervisar las medidas de seguridad del personal y de terceras personas en la obra, as como de los vecinos y usuarios de la va pblica. Elaborar y entregar, al trmino de la construccin, los manuales de operacin y mantenimiento, as como los manuales de los equipos incorporados a la obra. Brindar las facilidades necesarias para el cumplimiento de la labor del Inspector de Obra (Supervisor si fuera el caso). Vigilar que los rendimientos y produccin de la maquinaria o equipo mecnico y/o de construccin asignados cumplan con la cantidad de trabajo consignado en el contrato, en los precios unitarios y/o horas mquina. Las dems que le asigne el Director de Obra dentro del campo de su competencia.
Funciones especficas Coordinar y dirigir la ejecucin de las obras del proyecto, incluyendo el cumplimiento del personal. Controlar la programacin de obra del proyecto. Verificar las cantidades de obra ejecutadas. Analizar los resultados de los ensayos de materiales. 29
Coordinar el mantenimiento de los equipos utilizados en el proyecto. Elaborar los informes peridicos y finales. Verificar el avance de la obra. Verificar el cumplimiento de parmetros para cada ensayo de laboratorio. Asistir a los comits de obra y elaborar el acta, si aplica. Implementar los procedimientos del Sistema de Gestin de Calidad que se requieran en el proyecto. Informar al Director Tcnico de las actividades que se desarrollan en el proyecto.
Responsabilidades Responsable por ejecutar el tratamiento del producto no conforme. Responsable por el archivo de los documentos de origen externo y la actualizacin de la lista de registros de calidad del proyecto. Responsable del cumplimiento de las especificaciones tcnicas del Cliente en todas las actividades del proyecto. Responsable del cumplimiento de parmetros establecidos para realizar los ensayos de laboratorio. Responsable de diligenciar la orden de compra y la orden de servicio para la toma de ensayos de laboratorio. Responsable de elaborar las actas que se generen en el proyecto, las que aplique. Autoridad Coordina la consecucin y disposicin de materiales requeridos en el proyecto. Aprueba la realizacin de los ensayos de laboratorio de materiales. Aprueba la terminacin y comienzo de las etapas del proyecto. Planea la ejecucin diaria de los trabajos y asigna labores a los inspectores de obra. Maneja directamente los reclamos a proveedores. Competencias y habilidades Se califican mediante la evaluacin de desempeo, una vez durante la ejecucin del proyecto. Las habilidades a aplicar son: Iniciativa e Innovacin. Planeacin y ejecucin. Trabajo en equipo y cooperacin. 3.2.1.2 Inspector de Obra o de Interventora. Dependencia directa: Residente de Obra o de Interventora. Objetivo del cargo Brindar apoyo al Residente de Obra o de Interventora en todo lo relacionado en labores de tipo tcnico y en la coordinacin y control de los frentes de trabajo. 30
Funciones Hacer mediciones de obras ejecutadas y el clculo de cantidades de obra. Verificar que se cumplan las especificaciones tcnicas del proyecto. Controlar los frentes de trabajo. Verificar ejes, hilos, plomos y escuadras de construccin. Vigilar la correcta utilizacin de materiales. Velar por el correcto acabado y calidad en los trabajos. Mantener actualizado las fichas de mantenimiento del equipo y vehculos automotores utilizados en el proyecto, en el caso de no existir el cargo de Residente Ambiental en el proyecto.
Responsabilidades Responsable por la entrada y salida de materiales. Responsable por el manejo, almacenamiento y preservacin de materiales. Responsable del cumplimiento de especificaciones tcnicas, ambientales y de seguridad industrial del proyecto. Responsable por la identificacin del producto no conforme. Responsable por el archivo actualizado de los registros de mantenimiento de equipos y vehculos automotores utilizados en el proyecto y del sistema de gestin de calidad. Autoridad Aprobar las condiciones ptimas para la ejecucin de labores especficas del proyecto y de rechazar o aceptar actividades o productos que incumplan con los requisitos establecidos, previa aprobacin del residente de obra y/o Interventora. Competencias y habilidades Se califican mediante la evaluacin de desempeo, una vez durante la ejecucin del proyecto. Las habilidades a aplicar son: Motivacin al logro. Trabajo en equipo y cooperacin. Manejo ptimo de recursos.
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3.3 NORMATIVIDAD LEGAL
La normatividad Legal aplicable al proyecto, est definida bsicamente en el PLAN DE ORDENAMIENTO TERRITORIAL del municipio de la Calera, la cual establece entre otras: Zonas de cesin: que para el proyecto establece dos tipos que se detallan en los siguientes cuadros:
Tabla 3. Normatividad Cesin Tipo A, Zona Urbana
Adicional a lo anterior por tratarse de un conjunto residencial tambin se obliga una zona de cesin TIPO B que est definida en el siguiente cuadro:
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Tabla 4. Normatividad Cesin Tipo B, Zona Urbana
Finalmente al tratarse de un conjunto se le debe tener en cuenta que el rea mnima de las vas del conjunto debe ser la obtenida por la siguiente tabla CESIN Tipo C
Tabla 5. Normatividad Cesin Tipo C, Zona Urbana
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Las normas generales aplicables al rea residencial segn el POT 2010 son las siguientes:
Tabla 6. Normas Urbansticas Generales
De otra parte se debe tener en cuenta dentro de la normatividad vigente en el municipio que hay que fijar zonas de estacionamientos tanto para visitantes como para residentes que se debe regir por la siguiente tabla:
Tabla 7. Normas Para Estacionamientos
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3.4 NORMATIVIDAD FISCAL.
Para las empresas constructoras estn enmarcados dentro de los lineamientos establecidos en la DIAN, En los impuestos de orden nacional estn: Impuesto de renta y complementarios. De orden local Impuesto de industria y comercio.
3.5 NORMATIVIDAD ADMINISTRATIVA.
Para el proyecto que se est implementando y se va a desarrollar la normatividad administrativa que aplica se refiere a las de las PYMES, la cual est regulada por la ley 905 del 2 Agosto del 2004, de igual manera est regida por la normatividad aplicable a la lonja de propiedad raz
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3.6 NORMAS INTERNACIONALES
Las normas internacionales ASTM relacionadas con las especificaciones de fabricacin de los productos las cuales tienen que ver esencialmente con la normatividad tcnica a aplicar tanto en la etapa de diseos, como en la de construccin. Estas son: Norma ISO 9000 de 2008, Referida a toda la normatividad relacionada con los sistema de aseguramiento de calidad. Cdigo colombiano de construcciones sismo resistente NSR 98, ley 400 de 1997, decreto 33 de 1998 y decreto 34 de 1999, adaptadas de las normas internacionales ASTM.
3.7 ANLISIS DOFA

Tabla 8. Anlisis DOFA
`FORTALEZAS - F
1. BUEN RESPALDO ECONMICO Y FINANCIERO 2.PROCESOS NORMALIZADOS MEDIANTE NORMA DE CALIDAD ISO 9000 DE 2008 LA
DEBILIDADES -D
1. FALTA DE EXPERIENCIA EN EL SECTOR INMOBILIARIO 2. PERSONAL VINCULADO A LA EMPRESA NO CUENTA CON EXPERIENCIA SUFICIENTE EN LA CONSTRUCCIN DE VIVIENDA 3, PROYECTO UBICADO FUERA DEL REA URBANA DE BOGOT
3. POSEER BASTANTE EXPERIENCIA GENERAL EN EL SECTOR DE LA CONSTRUCCIN Y RECONOCIMIENTO EN EL MERCADO EN LA CONSTRUCCIN DE OBRAS CIVILES 4. FACILIDAD DE ALIANZAS ESTRATGICAS CON EMPRESAS AFINES CON EL OBJETO DE AUNAR ESFUERZOS EN PRO DEL PROYECTO
4, LA ESTRUCTURACIN DEL PROYECTO POSEE FACETAS QUE NO SE HAN DESARROLLADO COTIDIANAMENTE EN LA EMPRESA
OPORTUNIDADES - O
1.INCURSIONAR EN LA OFERTA DEL MERCADO INMOBILIARIO 2. AUMENTO DEL NDICE DE LA CONSTRUCCIN DE VIVIENDA 3. INGRESAR EN LA CONSTRUCCIN DE OBRAS DE VIVIENDA O URBANIZACIN A MANERA EMPRESARIAL 4. ALIANZAS ESTRATGICAS CON EL SECTOR Y FIDUCIARIO PARA DARLE UNA EXCELENTE REPRESENTACIN AL PROYECTO
AMENAZAS - A
1. AMPLIA OFERTA INMOBILIARIA EN EL SECTOR 2. EMPRESAS COMPETIDORAS DE AMPLIO PRESTIGIO Y CREDIBILIDAD EN EL SECTOR INMOBILIARIO 3. ALTSIMO DESARROLLO DEL SECTOR INMOBILIARIO HACE QUE DIFICULTE CONSEGUIR MANO DE OBRA DE ALTA CALIDAD
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3.8 VENTAS GASTOS DE ADMINISTRACIN Y GASTOS DE VENTAS.
Dentro del anlisis financiero del proyecto tenemos los gastos relacionados con la administracin y las ventas del proyecto. Los gastos establecidos para estos rubros son:
GASTOS ADMINISTRATIVOS: Estos son los relacionados con la operacin administrativa que apoya la actividad principal del proyecto que es la construccin de la urbanizacin. Estos son: SERVICIOS PBLICOS CAMPAMENTO Y SALA DE VENTAS INTERNET DE CAMPAMENTO Y SALA DE VENTAS SECRETARIA DEL PROYECTO CONTADOR SECRETARIA OFICINA PRINCIPAL PAPELERA CELADURA
Su cuantificacin est determinada en el archivo anexo de anlisis financiero de proyecto.
GASTOS DE VENTAS.: Estos gastos son los relacionados con la venta del producto entre otras estn:
DESCRIPCIN
VALOR ANUAL
CELADURA PUBLICIDAD SERVICIOS PBLICOS PAPELERA ESCRITURACIN
14,400,000.00 12,000,000.00 1,224,000.00 1,350,000.00 23,680,000.00
TOTAL 37
52,654,000.00
3.9 BALANCE DE INSTALACIN

Tabla 9. Balance De Instalacin
BALANCE DE INSTALACIN FEBRERO DE 2012

ACTIVOS ACTIVO Activo Corriente Caja y Bancos Clientes Otras Cuentas por Cobrar Inventarios Gastos Pagados por Anticipado Total Activo Corriente Gastos Pre operativos Activo No Corriente Activo Fijo Terreno Edificios Depreciacin Edificio Maquinaria y equipos Depreciacin Maquinaria y equipos Muebles y enseres Depreciacin Muebles y enseres Equipos de oficina Depreciacin equipos de oficina Vehculos Depreciacin de Vehculos Equipos de computo Depreciacin equipos de computo Depreciacin Activo Fijo Neto Total Activo No Corriente Patrimonio Capital 126.000.000,00 Utilidades Acumuladas Prdidas Acumuladas Total Patrimonio 500.000.000,00 500.000.000,00 6.000.000,00 30.000.000,00 Patrimonio 10.000.000,00 80.000.000,00 PASIVOS PATRIMONIO PASIVO Pasivo Corriente Oficina 458.366.800,00 Proveedores Obligaciones financieras Empleados Estado Total Pasivo Corriente 458.366.800,00 Pasivo No Corriente 215.633.200,00 Deudas a Largo Plazo Total Pasivo No Corriente Total Pasivo 300.000.000,00 300.000.000,00 300.000.000,00 Y
TOTAL ACTIVO
800.000.000,00
TOTAL PASIVO + PATRIMONIO
800.000.000,00
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4 ESTUDIO DE MERCADO
4.1 SEGMENTACIN DEL MERCADO
La poblacin hacia la cual est dirigido el proyecto es de 24841 habitantes divididos en los diferentes estratos socio econmicos en la zona rural y urbana del municipio. Por su cercana a Bogot tan solo a 16 kilometros; el municipio de La Calera se ha consolidado como un importante atractivo turstico, y como ciudad dormitorio para familias de altos ingresos econmicos.
Tabla 10. Criterios De Segmentacin De Mercado
CRITERIOS DE SEGMENTACIN
REGIN Clima
SEGMENTOS TPICOS DEL MERCADO

Departamento de Cundinamarca, Municipio de la Calera Altura: 2718 m.s.n.m. Temperatura: 16 grados C
Tamao de la ciudad o rea 24841 habitantes estadstica metropolitana GEOGRFICOS La Calera se encuentra situada al oriente del departamento de Cundinamarca y al noreste de Bogot. Su cabecera est localizada a los 4 43' 17'' de latitud norte y 73 58' de longitud oeste de Greenwich; con respecto a la ciudad de Bogot (capital de Colombia) en arco 0 06' 29'' este 30-50 Masculino - Femenino Casado con hijos, unin libre, soltero. Media alta Tcnico-profesional Profesionista, oficinista, independiente Colombiano o extranjero Actividades relacionadas a un entorno ecolgico y tranquilo Comunidad catlica
DEMOGRFICOS Edad Gnero Ciclo de vida familiar Clase social Escolaridad Ocupacin Origen tnico PSICOLGICOS Estilo de vida Valores
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4.1.1 Seleccin y evaluacin del mercado meta. Debido al crecimiento del sector inmobiliario en Bogot durante los ltimos aos; se hace necesario mirar hacia poblaciones de menor tamao cercanas a la capital que sirvan como ciudad de residencia de las personas que laboran en Bogot. La empresa INCITECO SAS considera al municipio de la Calera como una excelente opcin para desarrollar proyectos de vivienda porque cumple con estas caractersticas y adems tiene facilidades de acceso.
4.1.2 Estrategia del producto o servicio. Las consideraciones que se tuvieron en cuenta para la realizacin de la obra son: ubicacin estratgica valorada por la buena vista, cercana de plazas y espacios verdes, tranquilidad para los residentes ya que se encuentra ubicada en un sector residencial. Se ofrece al comprador un sistema constructivo con alta calidad de los materiales garantizando xito y satisfaccin en su inversin. El producto ofrecido por el mirador del arroyo es innovador y exclusivo ya que las personas podrn escoger sobre plano uno de los tres estilos de construccin de fachadas y reas especficas del proyecto como son cocina, baos, esto hace que el comprador sea participe del proyecto .
4.1.3 Anlisis de la demanda. Los posibles clientes para el proyecto son habitantes de la calera de clase media, de Bogot de estrato 4, 5 y 6.y municipios cercanos quienes buscan la tranquilidad de un lugar sin congestiones en medio de la naturaleza.
4.1.4 Clasificacin de la demanda. Los clientes potenciales son personas mayores de 30 aos con independencia econmica que deseen hacer una buena inversin en finca raz con miras a incrementar el patrimonio Clasificacion y caracterizacion de la demanda Del total de 11512 personas de la poblacin urbana a diciembre del 2010 del municipio de La Calera, el censo nacional segn el DANE dice que el 86,1% de las viviendas de La Calera son casas, y el 12,2% son apartamentos. Del total de la poblacin de La Calera el 49,9% son hombres y el 50,1% mujeres.
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El 41,9% de las personas mayores de 25 aos tienen estado conyugal soltero(a) y el 33,3% casado(a). El 42,7% de la poblacin de La Calera naci en otro municipio o en otro pas lo cual la ha convertido en un lugar de estada para forneos.
4.1.5 Tipificacin de los demandantes Perfil del consumidor del mirador del arroyo
Tabla 11. Tipificacin De Los Demandantes
VARIABLES
GEOGRFICAS
DESCRIPCIN
Clientes del rea urbana la calera y sus alrededores incluyendo Bogot. Hombres y mujeres entre los 30 y 50 aos de edad de estratos socio econmico 3, 4,5 empleados o independientes con un ingreso fijo y poder adquisitivo. El sector inmobiliario ofrece seguridad y Buenos rendimientos al comprador de una vivienda. Los compradores se sienten involucrados en el proyecto
DEMOGRFICAS
MOTIVACIONES
PERCEPCIONES
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4.1.6 rea de influencia del mercado

Figura 3. Mapa De Cundinamarca
Sitios de Inters: Mirador de La Calera. Aguas Termales de La Calera. Artesanas: tejidos en lana virgen, acrlica, y muebles de mimbre y de madera. Capilla Colonial Capilla de la Casa de Gobierno Cerro Cerca de Piedra Cerro La Aurora Cordillera de Sal Restaurantes comidas tpicas (Parrillada), restaurantes como El tambor, La Mazorca, Casa piedra, entre otros. Embalse San Rafael Parque Nacional Chingaza.
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4.1.7 Proyeccin de la demanda. Colombia atraviesa por una favorable coyuntura en materia de construccin despus de un gran colapso hipotecario del perodo 1998-2001, se ha presentado un rpido incremento en los precios de venta final. Histricamente los ritmos de construccin de vivienda en el pas han sido insuficientes para atender la demanda y reducir el dficit habitacional; hasta mediados de la dcada de los noventa, el crecimiento del sector estuvo acompaado de un boom en los precios de la finca raz y de un crecimiento sostenido de la cartera hipotecaria.
Figura 4. Produccin De Vivienda Y PIB De Edificaciones
4.1.8 Factores que afectan la demanda. Factores que afectan la demanda negativamente: La mano de obra como uno de los componentes en el proceso productivo, aparece como una de las variables que afectan la productividad, se hace necesario clasificarlo y determinar una metodologa para medir la incidencia en los rendimientos de los procesos de produccin. Economa: Se refiere al estado econmico de la nacin o rea especfica donde se desarrolla el proyecto se tiene en cuenta la situacin del empleo y el volumen de construccin.
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Clima: Los antecedentes del estado del tiempo en el rea en la que se construye el proyecto deben ser considerados tratando de prever las condiciones durante el periodo de ejecucin de la obra. Equipamiento: Al disponer del equipo apropiado para la realizacin de las diferentes actividades mantenimiento reparacin oportuna.
Factores que afectan la demanda positivamente Ley de beneficio de tasa Es un programa para subsidiar la tasa de inters en la financiacin de vivienda nueva y de una garanta para apoyar lneas de crdito para mejorar rurales o urbanas, son las medidas que el gobierno nacional implementar para darle un nuevo impulso a la demanda de vivienda nueva y la compra de materiales para la construccin. rea licenciada En el tema de licenciamiento, 2011 ha sido un ao con una dinmica mesurada por parte de los constructores, de acuerdo con los datos del DANE y la Cmara de Comercio de Bogot. Minimizar gastos por medio de la preventa Mediante este esquema los constructores realizan proyectos de vivienda sostenibles, con un nivel de riesgo bajo tanto para el comprador como para la firma constructora. En la medida que el punto de equilibrio se logra con la venta del 70% 75% de las unidades en pre-venta, el proyecto sale adelante financiado y en unos tiempos razonables de entrega Facilidades que brindan las entidades bancarias para acceder a crditos de vivienda.
4.1.9 Anlisis de la oferta. Para el anlisis de la oferta tuvimos en cuenta la competencia directa del rea de influencia de nuestro producto en el municipio de la Calera, por medio de la recoleccin de datos de los proyectos que se encuentran en el sector, tales como proyectos activos de las constructoras, ubicacin, descripcin y atributos del servicio y precios.
4.1.10 Clasificacin de la oferta. Estos son los proyectos cercanos al municipio de la Calera que se estn desarrollando en este momento:
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Tabla 12. Clasificacin De La Oferta
Nombre del proyecto

Macadamia
Constructora
Arquitectura contacto S.A y
Ubicacin
Km 4 calera
Estrato
6
Atributos-descripcin
de 3 alcobas con baos y estudio,1 familyroom, 4 garajes descubiertos, zonas sociales, parque, saln de eventos
M2
193
precio
$698.000.000
Madrigal del bosque El embalse
Crispa
Km6 calera Km6 calera
la
Real statu marketing
la
El embalse
Real state marketing
Km6 calera
la
Casa de 3 alcobas con baos rea total de 353 m2, 2 salas, 1 comedor, altillo 3 habitaciones con baos ,sala comedor, piscina, cancha de tenis, zonas hmedas, jaula de golf, 4 habitaciones con baos ,sala comedor, piscina, cancha de tenis, zonas hmedas, jaula de golf,
257
$690.000.000
305
$1.400.000.0 00
417
$1.600.000.0 00
4.1.11 Proyeccin de la oferta

Figura 5. Crecimiento Real Del PIB
4.1.12 Factores que afectan la oferta Tendencias del mercado El mercado de la construccin debe ser evaluado por varios aspectos fundamentales:
45
Crecimiento: El PIB colombiano ha mostrado un crecimiento dos puntos mayores al promedio de Amrica Latina y ha sido el pas menos voltil de la regin. El Banco Mundial a travs del Doing Business Report 2010 calific a Colombia como el pas de Amrica Latina ms amigable para hacer negocios. Por cuarto ao consecutivo lo ubic como uno de los 10 pases que ha introducido ms reformas en el Mundo con miras a mejorar su plataforma de negocios. Del 2007 al 2010, Colombia mejor 42 posiciones, ubicndose en el puesto 37 entre 181 pases. El ao 2009 cerr con un panorama de optimismo para el mercado de vivienda nueva, toda vez que las ventas mostraron un crecimiento de 20% principalmente. La batera de indicadores lderes de la actividad edificadora para el primer semestre de 2010 en Colombia muestra signos de crecimiento de acuerdo a: Las licencias de Construccin crecen al 20%, los desembolsos de crdito hipotecario al 26% los costos de la construccin al 1% y las tasas de inters siguen una tendencia a la baja. La oferta de vivienda nueva en junio alcanz 49.778 unidades y represent un aumento de 10% anual. En el primer semestre del ao se lanz al mercado 11.8% de viviendas, ms que hace un ao.
4.1.13 Comercializacin. Por medio de las estrategias de marketing como publicidad, vallas e internet para dar a conocer el proyecto mirador del arroyo se busca lograr ventas y reconocimiento entre los posibles clientes potenciales. Sala de venta: Se habilitar una sala de ventas en el municipio de la Calera y en la ciudad de Bogot con asesores comerciales altamente capacitados para entregar la informacin del proyecto. Internet Internet se ha convertido en uno de los primeros motores de bsqueda de vivienda por lo cual es rentable el uso para la comercializacin de nuestro proyecto. Pgina web El desarrollo de una pgina web es esencial para ampliar la informacin acerca de mirador del arroyo se adjuntarn fotos, planos descripcin telfonos de contacto. Video en 3 D Es una herramienta nueva y novedosa que genera ventas por medio de la tecnologa mostrando los exteriores e interiores esto crea perspectivas entre los clientes y es una herramienta prctica y rentable.
46
E-mail Marketing Envo de la informacin del proyecto a los usuarios registrados en la pgina web de INCITECO S.A.S Mercadeo online de finca raz A travs de diversos portales de Internet dedicados exclusivamente a la oferta de viviendas se promocionara nuestro proyecto para generar reconocimiento y atraer a nuevos clientes. Prensa escrita La prensa escrita se considera como medio clave para la insercin de publicidad inmobiliaria. Se pautara en ADN los costes no son tan elevados como en la prensa de pago. Revistas especializadas Es importante sealar, que la mayor parte de la inversin en medios publicitarios para ofrecer ofertas inmobiliarias, se realiza en revistas especializadas y boletines de cooperativas y cajas de compensacin. Vallas Las vallas a pie de obra es el medio publicitario con ms impacto de informacin cercana del proyecto estar ubicada en la calle 2 con carrera 4 del municipio de la Calera. Ferias Las ferias inmobiliarias que se realizan en la ciudad de Bogot tienen una gran acogida y funciona para aquellas personas interesadas en la compra de un inmueble. De este medio se destaca la atencin personal, la posibilidad de ver maquetas, planos, fotos, etc.
4.1.14 Anlisis de precios. Basados en el estudio de mercado y tomando como referencia No. 3.1.10 los proyectos que se estn desarrollando en este momento; cercanos al casco urbano del municipio y zona rural entre el alto de patios y el embalse San Rafael se determin que los precios por metro cuadrado oscilan entre $ 3.617.000.00, y $ 2.685.000.00. Teniendo encuenta la competencia actual y el Analisis Financiero del Proyecto El Mirador del Arroyo profundizado en capitulo 6 del presente estudio se determino un precio de venta de $ 226.520.095.00, el cual se puede ver en analisis financiero mas probable del presente estudio (ver archivo anexo de dicho escenario)
47
4.1.15 Estrategias de promocin y publicidad. La estrategia de promocin y publicidad frente a los clientes potenciales se basa en dar a conocer los beneficios y opciones donde se puede elegir algunas de nuestros apartamentos modelo con plena libertad en cuanto a los acabados de baos, cocina y zonas interiores. De igual manera las principales caractersticas que harn del proyecto interesante para los compradores es la calidad de los acabados de pisos en cermica, enchapes de primera calidad, carpintera de Madera y ventanas en aluminio. La publicidad se realizar por medios impresos y visuales tales como vallas, revistas y volantes. Esta campaa tendr una duracin de un ao con una valla la cual estar ubicada en la va principal de acceso al municipio de la Calera, y las publicaciones de las revistas las cuales se realizarn con una duracin de 3 meses que podr ser ampliado de acuerdo a la acogida que tengan. Se realizar una campaa de marketing por medio de internet en el cual se recoger informacin de todos los visitantes y personas interesadas y se les enviaran correos electrnicos con la informacin del proyecto actualizado.
4.1.16 Encuesta y anlisis de la encuesta. Resultados de poblacin censo 2005 S/DANE. Poblacin Total 23,308 habitantes. Cabecera 9,382 habitantes. Resto 13,926 habitantes. Viviendas 7,924 Unidades Econmicas 670 Unidades Agropecuarias1 3,878
Proyeccion de la poblacion cabecera municipal 2010 11818 habitantes. 2015 13597 habitantes. 355 habitantes. Por ao cambia a 12530
48
Tamao y aplicacin de la muestra La muestra utilizada para el estudio del proyecto El mirador del Arroyo segn el DANE est proyectada para el 2012 en 12530 habitantes que es la poblacin actual del municipio en la cabecera municipal de los cuales el 42% son mayores de 25 aos y de este porcentaje ponderado el 52% no tiene vivienda propia que corresponde a 2737 habitantes en zona urbana en particular a los barrios cercanos del sector de donde se construir mirador del arroyo. En ellos entran al estudio 3 barrios incluyendo el barrio donde estar ubicado el proyecto.
Muestra En el estudio que se est realizando a mirador del arroyo para que esta pueda arrojar una investigacin exitosa debemos analizar los barrios cercanos al sector a travs de la siguiente frmula que nos calcula la muestra la cual se calcula con la el porcentaje de poblacin proyectada para el 2012 de la cabecera municipal descripto anteriormente; es importante aclarar que ningn caso se tomar en cuenta la poblacin flotante:
Frmula N= 2 nPQ e2 (n 1) + 2 PQ
POBLACIN: n =2737 P= Probabilidad a favor 0.95% Q= Probabilidad en contra 0.05 e= Se utiliza un margen de error de 0.05% 2 = Nivel de confianza 1.96^2 N= Nmero de encuestas
Realizando la frmula estadstica podemos observar que la muestra arroja los siguientes resultados N= 1.962 2737 0.95 0.05 0.052 (2737 1) + 1.962 0.95 0.05
N=71.12. Es decir 71 encuestas debemos realizar para que la muestra sea representativa. Las encuestas fueron aplicadas en el rea urbana de la calera durante el da 9 de mayo a mujeres y hombres mayores de edad.
49
Resultados de la encuesta Conclusiones: Una vez aplicada dicha encuesta se obtuvieron los resultados que se exponen a continuacin con su respectivo anlisis a cada pregunta:
CUESTIONARIO
(marque con una x la respuesta correcta)
Nombre: _________________________ edad: ___________ 1. Vive usted en vivienda propia o alquilada? a) Propia b)Alquilada 2. Comprara vivienda en este momento? a) Si b)No 3) Comprara usted vivienda en la calera? a) Si b) No 4) Qu prefiere al momento de adquirir una vivienda? a) Compra b) Alquiler c) Alquiler con opcin de compra 5) Qu tipo de vivienda preferira comprar? a) Nueva b) Usada c) Para reformar 6) Cul aspecto considera ms importante al adquirir una vivienda? a) Espacio b) Precio c) Precio d) Estrato 7) De cuntos niveles prefiere su vivienda? a) De 1 piso con jardn b) De 2 niveles c) De tres niveles 8) Qu forma de pago usara para pagar su inmueble? a) Efectivo b) Crdito c)Cuota inicial y crdito 9) Segn sus ingresos, cul es el monto mximo que podra destinar para compra de vivienda? a) Hasta 50 millones b) De 50 a 100 millones c) De 100 a 200 millones 10) Cul de las reas comunes considerara ms importante al comprar en un conjunto cerrado? a) Zonas verdes b) parques c) Saln de eventos b) Gimnasio e) Piscina
d) Loft
50
Vive usted en vivienda propia o alquilada?

39
MUESTRA
38 37 36 35 34 33 a) Propia 35 b) Aquilada 38
Respuestas
Vive usted en vivienda propia o alquilada?

a) Propia b) Aquilada
52%
48%
Anlisis tcnico Media Intervalo de confianza (95%) Tamao de la muestra Desviacin tpica Error estndar 1.521 [1,405 1,636] 73 0.503 0.059
Conclusiones destacadas La opcin ms elegida fue "b) Aquillada". -
La opcin menos elegida fue "a) Propia".
Figura 6. Encuesta Vivienda Propia o Alquilada
51
60 50
Comprara vivienda en este momento?
MUESTRA
40 30 20 10 0 a) Si 50 b) No 23
Respuestas
Comprara vivienda en este momento?

a) Si b) No
32% 68%
Anlisis tcnico Media Intervalo de confianza (95%) Tamao de la muestra Desviacin tpica Error estndar 1.315 [1,208 1,422] 73 0.468 0.055
Conclusiones destacadas La opcin ms elegida fue "a) Si". -
La opcin menos elegida fue "b) No".
Figura 7. Encuesta Compra De Vivienda en este momento
52
Comprara usted vivienda en la calera?

50 45 40 35 30 25 20 15 10 5 0
MUESTRA
a) Si 47
b) No 26
Respuestas
Comprara usted vivienda en la calera?

a) Si b) No
36%
64%
Anlisis tcnico Media Intervalo de confianza (95%) Tamao de la muestra Desviacin tpica Error estndar
1.356 [1,246 1,467] 73 0.482 0.056
Conclusiones destacadas La opcin ms elegida fue "a) Si". -
La opcin menos elegida fue "b) No".
Figura 8. Encuesta Compra De Vivienda En La Calera
53
Qu prefiere al momento de adquirir una vivienda?

45 40 35 30 25 20 15 10 5 0 a) Compra Respuestas 42 b) Alquiler 8
MUESTRA
c) Alquiler con opcin de compra 23
Qu prefiere al momento de adquirir una vivienda?

a) Compra b) Alquiler c) Alquiler con opcin de compra
31% 11% 58%
1.740 [1,530 1,949] 73 0.913 0.107
Conclusiones destacadas El "89,04%" eligieron: a) Compra c) Alquiler con opcin de compra La opcin menos elegida representa el "10,96%": b) Alquiler
Figura 9. Preferencias Al Adquirir Vivienda
54
50 45 40 35 30 25 20 15 10
Qu tipo de vivienda preferira comprar?
MUESTRA
5 0 Respuestas a) Nueva 43 b) Usada 10 c) Para reformar 20
Qu tipo de vivienda preferira comprar?

a) Nueva b) Usada c) Para reformar
27% 14%
59%
1.685 [1,483 1,887] 73 0.880 0.103
Conclusiones destacadas El "86,30%" eligieron: a) Nueva c) Para reformar La opcin menos elegida representa el "13,70%": b) Usada
Figura 10. Encuesta Tipo De Vivienda A Adquirir
55
Cul aspecto considera ms importante al adquirir una vivienda?

30
MUESTRA
25 20 15 10 5 0 a) Espacio 18 b) Precio 18 c) Ubicacin 25 d) Estrato 12
Respuestas
Cul aspecto considera ms importante al adquirir una vivienda?

a) Espacio b) Precio c) Ubicacin d) Estrato
16% 34%
25% 25%
2.425 [2,186 2,663] 73 1.040 0.122
Conclusiones destacadas El "58,90%" eligieron: c) Ubicacin a) Espacio La opcin menos elegida representa el "16,44%": d) Estrato
Figura 11. Encuesta, Aspectos A Considerar Al Adquirir Vivienda
56
De cuntos niveles prefiere su vivienda?

25 20
MUESTRA
15 10 5 0 a) De 1 piso con jardn 18
b) De 2 niveles 22
c) De tres niveles 18
e) Loft 15
Respuestas
De cuntos niveles prefiere su vivienda?

a) De 1 piso con jardn c) De tres niveles b) De 2 niveles e) Loft
20% 25% 25% 30%
2.411 [2,164 2,658] 73 1.078 0.126
Conclusiones destacadas El "54,79%" eligieron: b) De 2 niveles a) De 1 piso con jardn La opcin menos elegida representa el "20,55%": e) Loft
Figura 12. Encuesta, Preferencia Niveles De Vivienda
57
40 35
Qu forma de pago usara para pagar su inmueble?
MUESTRA
30 25 20 15 10 5 0 a) Efectivo b) Crdito 24 c) Cuota inicial y crdito 37
Respuestas
12
Qu forma de pago usara para pagar su inmueble?

a) Efectivo b) Crdito c) Cuota inicial y crdito
51%
16% 33%
2.342 [2,171 2,514] 73 0.749 0.088
Conclusiones destacadas El "83,56%" eligieron: c) Cuota inicial y crdito b) Crdito La opcin menos elegida representa el "16,44%": a) Efectivo
Figura 13. Encuesta, Forma De Pago
58
Segn sus ingresos,cul es el monto mximo que podra destinar para compra de vivienda?
30
MUESTRA
25 20 15 10 5 0 a) Hasta 50 millones b) De 50 a 100 millones 27 c) De 100 a 200 millones 19
Respuestas
27
Segn sus ingresos, cul es el monto mximo que podra destinar para compra de vivienda?
a) Hasta 50 millones c) De 100 a 200 millones b) De 50 a 100 millones
26% 37%
37%
1.890 [1,709 2,072] 73 0.792 0.093
Conclusiones destacadas El "73,97%" eligieron: a) Hasta 50 millones b) De 50 a 100 millones La opcin menos elegida representa el "26,03%": c) De 100 a 200 millones
Figura 14. Encuesta, Valor Mximo A Invertir
59
Cul de las reas comunes considerara ms importante al comprar en un conjunto cerrado?

35 30 25 20 15 10 5 0
MUESTRA
a) Zonas verdes 33
b) Parques 18
c) Saln de eventos 7
d) Gym 6
e) Piscina 9
Respuestas
Cul de las reas comunes considerara ms importante al comprar en un conjunto cerrado?

a) Zonas verdes d) Gym b) Parques e) Piscina c) Saln de eventos
8% 10%
12% 25%
45%
2.178 [1,855 2,501] 73 1.408 0.165
Conclusiones destacadas El "69,86%" eligieron: a) Zonas verdes b) Parques La opcin menos elegida representa el "8,22%": d) Gimnasio
Figura 15. Encuesta, Importancia De Las reas Comunes
60
4.1.17 Proyeccin de ventas Demanda insatisfecha Nuestro proyecto est dirigido a la poblacin de la calera de estrato 3-4 y municipios circunvecinos la cual segn el DANE est estimada en 11512 habitantes; de los cuales el 42% son mayores de 25 aos y de este porcentaje ponderado el 52% no tiene vivienda propia el cual corresponde a 2514 habitantes, en zona urbana del municipio en los barrios cercanos del sector de donde se construir el Proyecto El mirador del arroyo. De las personas encuestadas el 64% estaran dispuestas a comprar vivienda en el municipio de la Calera en este momento es decir que la demanda insatisfecha es de 1609 personas con disposicin de compra de vivienda nueva. Analisis de la oferta Del estudio de mercado se determin que dentro los proyectos cercanos en el perimetro urbano del municipio distribuido en 4 proyectos mencionados en el numeral 3.1.10 ofrecen 300 soluciones de vivienda los cuales no cubren la demanda insatisfecha. Capacidad instalada El proyecto El Mirardor del arroyo ofrece 50 soluciones de vivienda las cuales se cuentra dentro los rangos de la demanda insatisfecha.
61
5 ESTUDIO DE FACTIBILIDAD TCNICA
5.1 ANLISIS DE LA CADENA DE VALOR
5.1.1 Tamao o capacidad del proyecto. El proyecto de construccin de vivienda estar ubicado en la calle 2 con carrera 4 del municipio de la Calera. Es un conjunto residencial que constar de 50 soluciones de vivienda proyectado para una poblacin de estratos 3, 4 y 5; cumpliendo con las normas del plan de ordenamiento territorial que tiene el municipio de la Calera (POT). Se esta realizando un estudio de mercado para detectar las expectativas de los futuros compradores y visitas a proyectos cercanos que se estan construyendo con el fin de mirar el tipo de construccin, materiales, distribucin arquitectnica, precios para superar en lo posible la calidad del producto que ofrece la competencia. Se planea ejecutar el proyecto por etapas para que en el proceso constructivo del mismo se realice la planifiacin y control y el mismo sea financieramente viable. Para este proyecto se cuenta con un lote de propiedad de INCITECO SAS con un rea de 2107 m2, se considera que hay suficiente facilidad para la consecucin y almacenamiento de los principales insumos (cemento, hierro, ladrillo, material de cantera y de rio) los cuales se pueden adquirir en canteras cercanas o en ferreterias del mismo municipio o de la capital. Para el transporte de dichos materiales se tiene previsto el alquiler de volquetas , maquinara pesada con contratistas y proveedores de confianza. La empresa tambin cuenta con equipos de su propiedad como maquinaria menor de compactacin y otros equipos como minicargadores, vibrocompatadores, herramientas menores. etc.
5.1.2 Capacidad del sistema. La empresa INCITECO SAS tiene la capacidad de ejecutar el proyecto por etapas teniendo en cuenta varios aspectos importantes como son:

La demanda de acuerdo al estudio de mercadeo que se llev a cabo. Que se alcance el punto de equilibrio del proyecto en la comercializacin que se haga en la sala de ventas para as poder iniciar la construccin del proyecto. El tipo de construccin que se ha derivado de las encuestas que se llevaron a cabo en la etapa previa de mercadeo. La capacidad financiera de la empresa, el cupo de crdito como constructor que se logre con los bancos, el flujo de ingresos por concepto de cuotas iniciales o pago anticipado del inmueble
62
En total seran 50 soluciones de vivienda que se construiran entre el 2013 y el 2017.
5.1.3 Capacidad real de operacin. Despus de determinar el tamao ptimo para el proyecto, es necesario asegurarse que se cuenta con los recursos humanos necesarios para la operacin y direccin; la incidencia de los costos de mano de obra en los costos de operacin es muy fuerte, se debern analizar las alternativas de tiempos de operacin menores. INCITECO SAS tendra una capacidad de construir todas las soluciones de vivenda especificamente para el proyecto EL MIRADOR DEL ARROYO del municipio de la Calera por lo que se pretende terminar la ejecucin en el ao 2017 Esta meta podra ser objeto de revisin con base a la evolucin y a la demanda en la venta y tambin a las condiciones climticas y del suministro y adquisicin de materiales lo mismo que el rendimiento de los contratistas en la ejecucion de las diferentes actividades que se desarrollan en la construccin de la urbanizacin.
5.1.4 Programa de produccin / ventas. De acuerdo al estudio de mercadeo previo se llega a la conclusin que los posibles compradores de la vivienda son habitantes del municipio de la Calera y municipios circunvecinos, lo mismo que habitantes de la capital con inters de tener su sitio de residencia en municipios cercanos como lo es la calera, entre estratos 3, 4 y 5. Segn las encuestas realizadas el 68% de las personas estan dispuestas a comprar vivienda en este momento, y el 64% la adquirira en el municipio la Calera, con una alto porcentaje cercano al 59% apunta a la compra de una vivienda nueva. Para desarrollar el programa de ventas se iniciar en el primer trimestre del ao 2013 con la instalacin de la sala de ventas; el cual consiste en tener un grupo de asesores comerciales capacitados que suministrarn la informacion del proyecto entregando a los visitantes un brouchure al momento de mostrar la casa modelo, para proceder a la venta sobre planos. Despus de tener vendido el 50% de la primera etapa y con los llenos de requisito y la aprobacin por parte de la fiduciaria se procedera a iniciar la construccin de la primera etapa para ser entregada a los compradores a finales del ao 2014. Asi se procedera con la subsiguientes etapas haciendo los mismos pasos dentro los aos subsiguientes.
63
5.1.5 Localizacin especfica del proyecto. El proyecto EL MIRADOR DEL ARROYO que se pretende desarrollar est ubicado en Colombia. La ubicacin exacta del lote donde se desarrollar el proyecto es el municipio de la Calera en la calle 2 con carrera 4; barrio la plazuela, el plano de localizacin es el sombreado con color amarillo:
Figura 16. Plano De Micro localizacin
MURO
EN LADRILLO
BANCO AGRARRIO
PARROQUIA SEORA NUESTRA DEL ROSARIO
LOTE
MURO
LOTE
LOTE
LOTE LOTE
LOTE
POTREROS
64
5.1.6 Evaluacin de las alternativas de localizacin. De acuerdo a los anlisis hechos de las encuestas y las consultas hechas a travs de internet se pudo determinar que la ubicacin del proyecto est en un sitio muy estratgico por su fcil acceso y la vista que tiene en el entorno del mismo.
5.1.7 Descripcin y diseo del proceso. Para tener una mejor claridad sobre la construccin que se pretende desarrollar en la urbanizacin el Mirador del arroyo se anexa un plano tpico de la construccin.
Figura 17. Plano Tipo
5.1.8 Materia prima (MP). Los materiales ms representativos que se van a utilizar en la construccin son los siguientes: Materiales de relleno Recebo B-200 Sub base B-400

Materiales para concreto de cimentacin y estructura Hierro de 60000 psi Alambre negro Concreto de 3000 psi
Materiales mampostera y paetes Ladrillo prensado tipo Santaf Cemento gris
65
Arena de pea
Pisos y acabados Piso porcelanato Enchape en porcelanato Aparatos sanitarios Pintura vinilo Laca para madera
Instalaciones elctricas e hidrulicas Tubera conduit pvc Alambre elctrico Aparatos elctricos Tubera presin pvc Tubera presin pvc a.c. Accesorios pvc
Cubierta Teja termo acstica Cielo raso en listn mh Puntilla Estructura metlica
Carpintera metlica y de madera Ventanas en aluminio Vidrio 4 mm Puerta de seguridad entrada principal Puerta madera interior
5.1.9 Determinacin de los requerimientos de materia prima. Para poder determinar la cantidad de insumos que se van a requerir para la ejecucin de la obra como tal se proceder a hacer los respectivos clculos con base en los planos estructurales, arquitectnicos, de desages, hidrulicos, elctricos, as mismo teniendo en cuenta la topografa y los estudios preliminares que se deben llevar a cabo antes de iniciar las obras.
66
Tabla 13. Presupuesto De Obra
DESCRIPCIN
UN. DE MEDIDA
CANT. POR UNIDAD

80.00 4850.00 8500.00 40.00 235.00 4.00 1.00
COSTO UNITARIO
19500.00 2500.00 550.00 380000.00 45000.00 1200000.00 4000000.00
CEMENTO HIERRO LADRILLO CONCRETO ENCHAPES Y PISOS APARATOS SANITARIOS MATERIALES ELCTRICOS E HIDRULICOS CARPINTERA METLICA Y MADERA TERRENO OTROS INSUMOS INCLUYE CUBIERTA TOTAL
BULTO KG UNIDAD M3 M2 UN DE JUEGO GL
GL
1.00
8500000.00
M2 GL
29.12 1.00
180000.00 7615544.00 74292144.00
5.1.10 Maquinaria y equipo. Teniendo en cuenta el tipo de construccin se tendr disponibilidad de la siguiente maquinaria y equipo:

1 retroexcavadora 2 mini cargadores 4 volquetas dobles 2 vibro compactadores Formaleta de madera Formaleta metlica
67
6 ANALISIS FINANCIERO
A continuacin se analiza la factibilidad financiera del proyecto bajo diferentes escenarios, se hace mediante el anlisis de sensibilidad de los estados financieros estudiados en tres posibilidades diferentes. Esto tiene como principal objetivo poner una alerta y preparar a la organizacin para que en el desarrollo del proyecto y en caso de presentarse situaciones no previstas que alteren lo inicialmente planeado, se puedan tomar las acciones conducentes a mantener el rumbo propuesto. Es bien sabido que la economa puede comportarse de manera inestable, por lo tanto se deben tener en cuenta un mnimo y mximo de actividades a desarrollar que nos permitan mantener en un buen nivel el desarrollo del proyecto.
6.1 ESCENARIO OPTIMISTA
De acuerdo al anlisis de sensibilidad realizado bajo este escenario el proyecto urbanstico tiene un excelente panorama econmico y comercial, cimentado en la experiencia de la empresa en procesos constructivos y ejecucin de obras de manera general, las metas bsicas propuestas en este escenario son: 1. 2. Un excelente desarrollo en ventas, alcanzando el primer ao ventas del 20% de la capacidad instalada. Reduccin en costos indirectos de fabricacin ya que al haber mayor nmero de ventas se deben construir mayor nmero de unidades con el mismo personal tcnico. Al existir un buen recaudo en los anticipos de venta se requiere un menor crdito bancario, por lo tanto se disminuye el pago de intereses. La tasa interna de retorno es del orden del 94%, lo que indica un proyecto muy rentable y de alta factibilidad. La recuperacin de la inversin se logra en 2 aos 4 meses y 11 das, perodo muy bueno para el tipo de proyectos.
3. 4. 5.
6.1.1 Presupuestos de estados de resultados, Flujo de caja y Balance general Escenario Optimista. Estn disponibles en el archivo anexo al presente documento anlisis financiero optimista MIRADOR DEL ARROYO.
6.1.2 Informacin complementaria de presupuestos de inventarios, amortizacin prstamo financiero,cuentas por pagar, cuentas por cobrar, depreciaciones. Estn disponibles en el archivo anexo al presente documento anlisis financiero optimista MIRADOR DEL ARROYO. 68
6.1.3 Indicadores financieros. Estn disponibles en el archivo anexo al presente documento anlisis financiero optimista MIRADOR DEL ARROYO.
6.1.4 Tasa interna de retorno (TIR) EscenarioOptimista

INVERSIN ANO 1 AO 2 AO 3 -700,000,000 1.156,212,339 1,696,712,106 2,307,954,858 24% AO 4 AO 5 2,967,091,376 3,430,262,026 TIR DEL PROYECTO 94%
COSTO DE OPORTUNIDAD =>
6.1.5 Valor presente neto (VPN) Escenario Optimista

INVERSIN AO1 AO2 AO3 -700,000,000 1.156,212,339 1,696,712,106 2,307,954,858 24% AO4 AO5 2,967,091,376 3,430,262,026 $ 848,647,579 VPN DEL PROYECTO $ 1,052,322,998
COSTO DE OPORTUNIDAD =>
6.1.6 Punto de equilibrio Escenario Optimista
3.000.000.000
PUNTO DE EQUILIBRIO
PESOS
2.500.000.000 2.000.000.000 1.500.000.000 1.000.000.000 500.000.000 1 2 3 4 5 6

COSTOS FIJOS COSTOS VARIABLES COSTOS TOTALES VENTAS TOTALES
NUMERO DE AOS
69
6.1.7 Grfico FNP Escenario Optimista
FLUJO NETO DEL PROYECTO

2.500.000.000
PESOS
2.000.000.000 1.500.000.000 1.000.000.000 500.000.000 -500.000.000
INSTALACIN
AO 1
AO 2
AO 3
AO 4
AO 5
-1.000.000.000
NUMERO DE AOS
Figura 18. Escenario Optimista
6.2 ESCENARIO PROBABLE
De acuerdo al anlisis de sensibilidad realizado bajo este escenario el proyecto urbanstico tambin tiene una muy buena proyeccin econmica, este escenario se establece bajo los siguientes parmetros: 1. 2. Un excelente desarrollo en ventas, alcanzando el primer ao ventas del 20% de la capacidad instalada. Reduccin en costos indirectos de fabricacin ya que al haber mayor nmero de ventas se deben construir mayor nmero de unidades con el mismo personal tcnico. Al existir un buen recaudo en los anticipos de venta se requiere un menor crdito bancario, por lo tanto se disminuye el pago de intereses. La tasa interna de retorno es del orden del 71%, lo que indica un proyecto muy rentable y de alta factibilidad. La recuperacin de la inversin se logra en 3 aos y 3 das, perodo muy bueno para el tipo de proyectos.
3. 4. 5.
70
6.2.1 Presupuestos de estados de resultados, Flujo de caja y Balance general (todos a cinco aos). Estn disponibles en el archivo anexo al presente documento anlisis financiero probable MIRADOR DEL ARROYO.
6.2.2 Informacin complementaria de presupuestos de inventarios, Amortizacin prstamo financiero, Cuentas por pagar, Cuentas por cobrar, Depreciaciones. Estn disponibles en el archivo anexo al presente documento anlisis financiero probable MIRADOR DEL ARROYO.
6.2.3 Indicadores financieros. Estn disponibles en el archivo anexo al presente documento anlisis financiero probable MIRADOR DEL ARROYO.
6.2.4 Tasa interna de retorno (TIR) Escenario Probable

INVERSIN ANO 1 AO 2 AO 3 COSTO DE OPORTUNIDAD => -800,000,000 1,124,069,989 1,668,677,928 2,255,132,794 24% AO 4 AO 5 2,891,365,183 3,417,971,734 TIR DEL PROYECTO 71%
6.2.5 Valor presente neto (VPN) - Escenario Probable

INVERSIN AO1 AO2 AO3 COSTO DE OPORTUNIDAD => -800,000,000 1,124,069,989 1,668,677,928 2,255,132,794 28% AO4 AO5 2,891,365,183 3,417,971,734 $ 683,369,434 VPN DEL PROYECTO $ 847,378,099
71
6.2.6 Punto de equilibrio - Escenario Probable
3.500.000.000
PUNTO DE EQUILIBRIO
PESOS
3.000.000.000 2.500.000.000 2.000.000.000 1.500.000.000 1.000.000.000 500.000.000 1 2 3 4 5 6
NUMERO DE AOS
6.2.7 Grafico Fnp - Escenario Probable

2.500.000.000
PESOS
2.000.000.000 1.500.000.000 1.000.000.000 500.000.000 INSTALACIN -500.000.000 -1.000.000.000 AO 1 AO 2 AO 3 AO 4 AO 5
NUMERO DE AOS
Figura 19. Escenario Probable
72
6.3 ESCENARIO PESIMISTA De acuerdo al anlisis de sensibilidad realizado bajo este escenario el proyecto urbanstico tiene viabilidad pero de mucho riesgo, su proyeccin econmica es menor y se debe tener mucho ms precaucin de presentarse este panorama durante su desarrollo, este escenario se establece bajo los siguientes parmetros: 1. 2. 3. 4. 5. 6. Un desarrollo en ventas, bajas en las primeras etapas con una recuperacin al final del proyecto. Los costos sern mayores durante la mayor parte de la ejecucin del proyecto. Los costos por personal tcnico son mayores ya que requieren mayor dedicacin a la ejecucin del mismo. Se requiere un crdito bancario mayor, lo que aumenta el gasto en interese bancarios, afectando la rentabilidad de la inversin. La tasa interna de retorno es del orden del 45%, indica que sigue siendo rentable, pero con un mayor grado de riesgo. La recuperacin de la inversin se logra en 3 aos 11 meses y 13 das, o sea casi al final del periodo de diseo del proyecto, lo que convierte el proyecto en altamente vulnerable.
6.3.1 Presupuestos de estados de resultados, Flujo de caja y Balance general (todos a cinco aos). Estn disponibles en el archivo anexo al presente documento anlisis financiero pesimista MIRADOR DEL ARROYO.
6.3.2 Informacin complementaria de presupuestos de inventarios, Amortizacin prstamo financiero, Cuentas por pagar, Cuentas por cobrar, Depreciaciones. Estn disponibles en el archivo anexo al presente documento anlisis financiero pesimista MIRADOR DEL ARROYO.
6.3.3 Indicadores financieros. Estn disponibles en el archivo anexo al presente documento anlisis financiero pesimista MIRADOR DEL ARROYO.
73
6.3.4 Tasa interna de retorno (TIR) Escenario pesimista

INVERSIN ANO 1 AO 2 AO 3 COSTO DE OPORTUNIDAD => -1,000,000,000 1,215,165,708 1,668,128,009 2,220,961,214 24% AO 4 AO 5 2,811,385,348 3,380,407,430 TIR DEL PROYECTO 45%
6.3.5 Valor presente neto (VPN) Escenario pesimista

INVERSIN AO1 AO2 AO3 COSTO DE OPORTUNIDAD => 1,000,000,000 1,215,165,708 1,668,128,009 2,220,961,214 28% AO4 AO5 2,811,385,348 3,380,407,430 $ 385,006,027 VPN DEL PROYECTO $ 477,407,474
6.3.6 Punto de equilibrio Escenario pesimista
PUNTO DE EQUILIBRIO
3.500.000.000
PESOS
3.000.000.000 2.500.000.000 2.000.000.000 1.500.000.000 1.000.000.000 500.000.000 1 2 3 4 5

NUMERO DE AOS
74
6.3.7 Grafico Fpn Escenario pesimista

2.500.000.000
PESOS
2.000.000.000 1.500.000.000 1.000.000.000 500.000.000 -500.000.000 -1.000.000.000 -1.500.000.000 INSTALACIN AO 1 AO 2 AO 3 AO 4 AO 5
NUMERO DE AOS
Figura 20. Escenario Pesimista
75
7 MANEJO AMBIENTAL DEL PROYECTO
El manejo ambiental consiste en desarrollar todas las actividades que son determinadas por las polticas, objetivos, y responsabilidades ambientales para minimizar el impacto en el ambiente que rodea el proyecto y permite operar dentro de los lmites legales. El manejo ambiental incluye identificar las caractersticas ambientales que rodean al proyecto y el impacto potencial que la construccin pueda tener en el medio, planear como prevenir estos impactos y lograr en la mayor medida la conservacin y mejoramiento ambiental, realizar la auditoria del plan y controlar los resultados inspeccionando las condiciones ambientales. Se debe prestar especial atencin a la comunidad del lugar pues van a ser ellos quienes vern las consecuencias del proyecto ms inmediatamente. Al igual que la calidad y la seguridad, el manejo ambiental tambin requiere asegurar que el proyecto cumple con las especificaciones incluyendo las registradas en la legislacin y cualquier especificacin tcnica ambiental, todo esto con el fin de minimizar el impacto en la cercana del proyecto sino tambin en los ambientes lejos del proyecto, la administracin ambiental debe incluir el proyecto en si mismo as como sus resultados y entregables, determinando las estrategias a seguir para mejorar o cambiar los procesos en miras a satisfacer las necesidades del proyecto y los objetivos de este. La administracin ambiental no debe confundirse con la ausencia de impacto ambiental, los proyecto de construccin generan un impacto ambiental. El objetivo de un buen plan de manejo ambiental es mantener los impactos en el mnimo absoluto y dentro de los lmites previstos en los permisos legales. El manejo ambiental debe cumplir con: a. Requerimientos ambientales estatutarios, impuestos por la legislacin y reforzados por las autoridades regionales donde se va a realizar el proyecto. Estas generalmente aplican a todas las construcciones sin importar la zona en donde se construyan b. Requerimientos ambientales de los consumidores, contenidas usualmente en las condiciones de contratos definiendo cuales son los requerimientos especficos en cuanto a seguridad que se deben tener en cuenta y administrar.
76
c.
Requerimientos de la constructora, para satisfacer las necesidades comerciales (optimizacin, utilidades, retorno de la inversin, etc.) e incrementar la reputacin en el mercado. Otros requerimientos son los fijados por polticas de la compaa.
7.1 PLANEACIN AMBIENTAL
La planeacin ambiental incluye: Determinar cmo realizar el acercamiento, planeacin y ejecucin de los requerimientos ambientales Identificar las caractersticas ambientales de los alrededores del proyecto y determinar cules son los estndares relevantes para este. Determinar el impacto que el proyecto tendr sobre el ambiente y determinar cmo se cumplirn los estndares. Los estndares no solo incluyen los cdigos de proyecto, las regulaciones y las normas, sino que incluyen tambin cualquier condicin del contratante en cuanto a los entregables y que se definan dentro de los trminos de aceptacin. De acuerdo a esto el contrato es el estndar principal para el manejo ambiental pues rene los aspectos legales, las normas y las condiciones para el proyecto.
7.2 GARANTAS AMBIENTALES
Realizar las garantas ambientales incluye: Aplicar las actividades ambientales planeadas sistemticamente para asegurar que use los procesos necesarios para cumplir con los requisitos Determinar si los procesos son efectivos para cumplir con el sistema de administracin del proyecto y cumplir los requerimientos ambientales Evaluar los resultados del manejo ambiental en una base regular para proporcionar confianza de que el proyecto va a satisfacer las normas ambientales relevantes.
77
7.3 CONTROL AMBIENTAL
Realizar el control ambiental requiere: Determinar y aplicar medidas para supervisar el cumplimiento de determinados resultados de los proyectos ambientales a lo largo del proyecto para determinar si cumplen con los requisitos y la identificacin de desempeo ambiental satisfactorio. Identificar las formas de eliminar las causas de desempeo ambiental satisfactorio. Esto incluye la identificacin de fallas por parte de la planificacin ambiental y la realizacin de garanta ambiental. Algunas organizaciones pueden sugerir que se cumplan requisitos especiales como las normas ISO 14000 o requisitos de acuerdo a la regin geogrfica.
7.4 REQUISITOS DEL CONTRATO
Los requisitos contractuales se refieren a la regulacin, legislacin y estndares. Algunos proyectos pueden tener requisitos adicionales debido a su naturaleza, complejidad o rea de aplicacin especfica por ejemplo en ciertas industrias, proyectos nucleares o petroleros, que son dados principalmente por el dueo y pueden incluir aspectos en el alcance y/o descripcin de los productos y hacen referencia a pargrafos especficos en la legislacin.
7.5 LEGISLACIN AMBIENTAL
Son las normas y leyes que rigen los proyectos de construccin que no necesariamente se encuentran estipuladas en el contrato.
78
7.6 REQUERIMIENTOS DE LOS BENEFICIARIOS DEL PROYECTO
7.6.1 Poltica ambiental Describe como se deben realizar las actividades de construccin desde un punto de vista ambiental, tambin incluye el grado de compromiso de la organizacin con los asuntos ambientales y puede tener un gran impacto en la efectividad de un programa ambiental.
7.6.2 Medidas de garanta ambiental Son retroalimentaciones que se hacen desde el proceso de garantas ambientales a la planeacin para revaluar y analizar el desempeo de las actividades de planeacin e identificar areas que requieran una mayor investigacin o revalorar los riesgos o las decisiones tomadas en fases previas.
7.6.3 Limitaciones y caractersticas ambientales en las cercanas del sitio Identificar las caractersticas del sitio y determinar cules son las normas bajo las que se debe construir en el lugar sean una o varias autoridades las que rigen estos proyectos en la zona; estos aspectos pueden tener en cuenta la proximidad de residentes actuales, configuracin de las oficinas del proyecto, localizacin de los equipos de construccin y de los talleres, tiempo de distribucin de materias primas, congestin en el trfico, cursos de agua en las cercanas, etc. Siguiendo las recomendaciones del Construction Extension to The PMBOK_ Guide Third Edition Charter 14 Project Environmental Management y las polticas de Calidad de INCITECO SAS se anexa el Plan de Manejo Ambiental para el proyecto El Mirador del Arroyo. (Vase anexo B pg. 90)
79
8 PROGRAMA DE GESTIN DE LA SEGURIDAD
Los procesos de Gestin de Seguridad incluyen todas las actividades del patrocinador del proyecto, propietario y la organizacin ejecutante que determinan las polticas de seguridad, los objetivos, y, las responsabilidades por lo que el proyecto est planeado y ejecutado de una manera que impide accidentes , lesiones personales, muertes, o daos a la propiedad. En los proyectos urbanos, la comunidad de vecinos es un actor importante ms que en cualquier otro proyecto, y se debe prestar atencin a las necesidades de la comunidad y las expectativas, especialmente en materia de seguridad, que pueden tener un gran impacto en el desarrollo del proyecto. El programa de Gestin de Seguridad comparte muchas caractersticas comunes con la calidad del proyecto y Gestin de Plan de manejo Ambiental; consiste principalmente en asegurar que las condiciones del contrato se llevan a cabo para asegurar la seguridad tanto de los que trabajan en el sitio y en las proximidades del proyecto este debe ser integrado con la Gestin de procesos de riesgos por ello se distinguen tres requerimientos.
Los Requisitos legales de seguridad impuesta por la legislacin cumplimiento de las autoridades legales de terceros en la regin geogrfica, donde el proyecto se va a construir. La definicin de la forma en que exigen requisitos especficos de seguridad que deben emprenderse y administrarse, los instrumentos jurdicos y el proyecto. Los requisitos de la organizacin ejecutante, para satisfacer las necesidades comerciales (Beneficio optimizar el rendimiento de las inversiones) y la reputacin de aumento en el plaza del mercado.
Estos procesos interactan entre s, se produce por lo menos una vez en cada proyecto en una o ms fases del proyecto.
80
8.1 LA PLANIFICACIN DE LA SEGURIDAD
La planificacin de seguridad se aplica en la mayora de proyectos de construccin, sin embargo los directores de proyectos tienen requisitos adicionales tales como:
Las restricciones locales a la regin geogrfica y rea de aplicacin en el proyecto est destinado (puede depender de la escala, el alcance y la complejidad del proyecto) Especificacin de seguridad de sistemas de gestin de normas, por ejemplo, cuando la seguridad genera medidas se consideran insuficientes para proporcionar la seguridad y el control requerido. Las especificaciones de la industria de cdigos y normas, que definen el cumplimiento de seguridad del proyecto y los criterios de aceptacin.
8.2 PLAN DE SEGURIDAD
En los planes de seguridad es determinante los Factores Ambientales de la Empresa, los Activos de los Procesos de la organizacin, la Declaracin del Alcance, la declaracin del Plan de Manejo, los requisitos del contrato. Algunos de los proyectos de construccin pueden tener requisitos adicionales debido a su naturaleza, complejidad, o un rea especfica de aplicacin la industria construccin dentro de proyectos nucleares, los proyectos de petrleo y gas en tierra firme y costa afuera, los proyectos de aeropuertos, o proyectos militares. La legislacin de seguridad incluye los requisitos impuestos por la ley local, estatal o federal gobierno, y / o reguladores del rea de aplicacin. La poltica de gestin de la seguridad tambin se incluye el grado en que la realizacin de direccin de la organizacin se ha comprometido con la seguridad y puede tener un impacto importante sobre la eficacia de un programa de seguridad. Realizar mediciones de aseguramiento de la inocuidad es el resultado de realizar actividades de aseguramiento que se retroalimentan en el Plan de Seguridad Proceso. Caractersticas del vecindario de seguridad, Para los proyectos de construccin, el medio ambiente es el barrio que la rodea, estos pueden incluir la proximidad de los
81
residentes adyacentes, la configuracin de oficinas de proyectos, diseo y la ubicacin del taller de equipos de construccin, materiales limitaciones de tiempo de entrega, la congestin del trfico en las inmediaciones del lugar del proyecto durante las horas pico, sitio de seguridad y los protocolos de acceso El plan de seguridad incluye:

Determinar la forma de abordar, planificar y ejecutar los requisitos de seguridad del proyecto gestin. Determinar los requisitos aplicables (las normas de seguridad, regulaciones, especificaciones, este define los criterios que se aplicaran para el cumplimiento de la gestin del proyecto. Evaluacin de la mejor manera de aplicar los criterios de aceptacin aplicables, la documentacin de sus caractersticas y riesgos asociados, y determinar como satisfacerlas. Determinar como la idoneidad y la eficacia de la gestin de proyectos de seguridad ser evaluada o demostrada. Las normas de seguridad incorporan los cdigos de los proyectos de productos, reglamentos y normas el contrato es el principal proyecto de norma de seguridad, ya que se especifique de seguridad aplicables los requisitos legales y legislativas, los cdigos tcnicos de seguridad.
8.3 SISTEMA DE GESTIN
El sistema de gestin es como la organizacin planifica y ejecuta el proyecto para cumplir con los requisitos de seguridad tales como los cambios positivos de un producto, la seguridad debe ser planificada y construida en la forma en que los procesos y las actividades se llevan a cabo en etapas crticas para la seguridad de diseo antes de emitida para la construccin garantizar los requisitos de seguridad de los productos peligrosos se identifican y se da a conocer a los usuarios potenciales, por ejemplo, los productos qumicos.
82
8.4 REQUISITOS DE SEGURIDAD DE EVALUACIN:
Las caractersticas y criterios de cada actividad y producto (s) del proyecto, y como satisfacerlas. Las inspecciones pueden ser realizadas por organizaciones independientes de inspeccin (Ya sea propio o externo), las evaluaciones de riesgos de la actividad puede identificar fundamentalmente diferentes riesgos a los trabajadores. La ingeniera de valor es un enfoque creativo utilizado en muchos proyectos de construccin para optimizar los costos de los productos de ciclo de vida, ahorrar tiempo, aumentar los beneficios, mejorar la seguridad, ampliar la cuota de mercado, resolver problemas, utilice los recursos con ms eficacia. Gestin de riesgos Herramientas y Tcnicas Procesos de gestin de riesgo de herramientas y tcnicas.
8.5 PLAN DE GESTIN DE SEGURIDAD
El proyecto de plan de gestin de la seguridad define la estrategia o metodologa que debe adoptar la organizacin para llevar a cabo la realizacin de gestin de la seguridad y la manera de cumplir los requerimientos del proyecto, es un alto nivel de entrega de planificacin estratgica que la direccin de la organizacin como se expresa por la alta direccin, y se revisa en las distintas fases del proyecto para asegurar la continuidad y mantener la capacidad para atender a las fases actuales y futuras del proyecto. El plan de gestin de la seguridad puede incluir pero no est limitado a lo siguiente: Seguridad Personal de Gestin o Plan de recursos humanos, un subconjunto del proyecto plan de recursos humanos. Presupuesto de Gestin de Seguridad, un subconjunto de Gestin de Costes del Proyecto, el presupuesto se elabora mediante la determinacin de los diferentes gastos relacionados con los diferentes enfoques previstos para las obras que se llevarn a cabo (incluyendo arreglos de recursos humanos)
83
Seguridad de Documentos y requisitos de documentacin, para evaluar el cumplimiento de los requisitos de la ley y de seguridad de legislacin. Seguridad de Informacin el rendimiento est de acuerdo a la aceptacin de criterios, las auditoras realizadas frente a los detalles previstos los detalles de acciones correctivas y preventivas, medidas estadsticas para demostrar proyecto de eficiencia la seguridad y la eficacia del sistema de gestin de proyectos. Proyecto de Ejecucin de restricciones de seguridad el trabajo con mquinas ruidosas, la eliminacin de la vegetacin. Proyecto de Administracin y Procedimientos de Cierre del Contrato Administracin y el cierre del contrato incluir la recopilacin y montaje de toda la seguridad pertinente gestin de registros y otra documentacin de apoyo necesaria para demostrar que los requisitos de seguridad del proyecto se han cumplido Las definiciones operativas Garanta de la seguridad y el control procesos se emplean con frecuencia para determinar cmo los procesos y proyectos trabajar se van a medir proteccin personal del equipo.
8.6 SEGURIDAD DE COMUNICACIN
Las barreras, seales y tablones de anuncios, reuniones de seguridad, reuniones de adoctrinamiento de cajas de herramientas, boletines individuales sobre un tema especfico, Listas de seguridad, Plan de Mejora. Seguridad de Zonificacin y Sealizacin Generalmente, un sitio del proyecto se puede dividir en zonas especficas, teniendo cada uno sus propios requisitos particulares de seguridad, zonas de acceso. Los requisitos para el entrenamiento de seguridad se dividen generalmente en uno de los siguientes: Entrenamiento de seguridad es comn en todos los proyectos de construccin e incluye la formacin obligatoria legal (por ejemplo, para el funcionamiento de la construccin equipos) y la realizacin de tareas especficas de seguridad. Inducciones de seguridad tambin son comunes en todos los proyectos de
84
construccin y son por lo general en tareas especficas y se refieren a la construccin especfica y los requisitos del dueo del proyecto. Siguiendo las polticas de calidad de INCITECO SAS para unas mejores practicas en la Gerencia de Proyectos y teniendo en cuenta los requerimientos del Construction Extension to The PMBOK_ Guide Third Edition Charter 13 Project Safety Management; descritas anteriormente en el capitulo 8 del presente documento; se anexa el Programa de Gestin en Seguridad industrial, Salud Ocupacional y Medio Ambiente para el proyecto urbanstico El Mirador del Arroyo. (Vase anexo C pg. 122)
85
CONCLUSIONES
Despus de haber hecho un anlisis profundo teniendo en cuenta todos los aspectos inherentes al proyecto como son la ubicacin estratgica, la poblacin beneficiaria, el manejo ambiental, los costos y presupuestos del proyecto, el sistema constructivo, se llega a la conclusin que este es un proyecto viable y muy atractivo en el aspecto econmico para los intereses de la empresa y tambin de la poblacin beneficiaria. Por lo expresado en el prrafo anterior es posible desarrollar y llevar a cabo la construccin de la obra cumpliendo con todos los componentes de este.
86
BIBLIOGRAFA ALCALDA MUNICIPAL DE LA CALERA, Plan de ordenamiento territorial. 2009. PROJECT MANAGEMENT INSTITUTE, Gua del PMBook. 4 ed. Pennsylvania U.S.A.: 2008. 393 p. --------. Activos de la organizacin del proceso. Gua del PMBook. 4 ed. Pennsylvania. --------. Construction Extension to the PMBOK Guide. 3 ed. Pennsylvania U.S.A.: 2004. 409 p. --------. Declaracin del alcance del proyecto. Gua del PMBook. 4 ed Pennsylvania --------. Factores ambientales empresariales. Gua del PMBook. 4 ed. Pennsylvania --------. Practice standard for work breakdown structures Second Edition by PMI Pennsylvania. --------. Requisitos del contrato En Gua del PMBook. Pennsylvania. http://www.dane.gov.co/files/censo2005/PERFIL_PDF_CG2005/25377T7T00 0.PDF. http://es.scribd.com/doc/12953479/Capitulo-2-Ingenieria-de-Proyectos. http://www.caf.com/attach/17/default/N%B017_Entorno_Sectorial_Construcci %F3n_0206.pdf. http://www.casapropiacolombia.com/news/view/10. http://www.cundinamarca.gov.co. http://www.mailxmail.com/...proyectos/tamao-proyecto. http://www.mailxmail.com/curso-formulacion-proyectos/demanda. http://www.mitecnologico.com/.../CapacidadRealDeOperacion. http://www.monografias.com/trabajos11/invmerc/invmerc.shtml... http://www.lacalera.gov.ar/ubicacion.html. http://es.wikipedia.org/wiki/La_Calera_(Cundinamarca) 87
ANEXOS
Anexo A Constitucin de la Empresa
La Constitucin de la empresa INCITECO SAS la cual se surti el tres de Agosto del ao 1990, por lo consiguiente el proyecto est respaldado por la empresa duea del mismo que tiene una trayectoria de 21 aos en el mercado de la construccin y contratacin estatal en Colombia, los datos ms relevantes de la empresa son los siguientes: Fecha de creacin 3 de Agosto de 1990 Escritura pblica No 1219 Notaria 17 crculo de Bogot Inscripcin cmara de comercio de Bogot No 420306 Dentro de su objeto social se encuentran entre otras la construccin de obras civiles o arquitectnicas DEFINICIN DE MISIN, VISIN Y POLTICAS DE LA EMPRESA
Al igual que el numeral anterior la definicin de la bases institucionales se cimientan en los definidos por la empresa y se establecer una MISIN especfica para el proyect por tratarse de un proyecto especfico.
MISIN La empresa mediante el desarrollo del proyecto urbanstico Mirador del Arroyo piensa ofrecer a la comunidad interesada en el proyecto y a la poblacin en general un desarrollo habitacional con excelente condiciones para una amplio disfrute de su futuro hogar, apoyados con un excelente grupo humano y tcnico especializado en diseo y construccin de formidables proyectos de vivienda garantizando. La completa satisfaccin como son: calidad, esttica y economa.
VISIN Mejorar da a da la calidad de los proyectos que desarrolla con el objeto de brindar un excelente beneficio a los Clientes, con el objeto de aumentar la competitividad y fortalecer el desarrollo de nuevos mercados como es el de la construccin de vivienda en diferente ciudades de Colombia y el mundo.
88

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EVALUACIN TCNICO-ECONMICA DE UN PROYECTO DE CONSTRUCCIN MULTIFAMILIAR EL MIRADOR DEL ARROYO EN EL MUNICIPIO DE LA CALERA.

TRABAJO DE GRADO DE LA ESPECIALIZACIN EN GERENCIA DE PROYECTOS

Director JUAN MANUEL CUBILLOS

los requisitos exigidos

JUAN MANUEL CUBILLOS Director

Bogot, D.C. Mayo de 2012

1 CICLO DE VIDA DEL PROYECTO

Fase de iniciacin Estudios y Diseos

Fase de Mercadeo y ventas

Fase de compras y adquisiciones

Fase de entrega de obra

2 DEFINICIN DEL ALCANCE DEL PROYECTO

2.1 DESCRIPCIN DEL ALCANCE DEL PROYECTO

2.3 ESTRUCTURA DETALLADA DE TRABAJO

1. WBS - CONSTRUCCION URBANIZACION MIRADOR DEL ARRROYO

1.3 CONSTRUCCIN SOLUCIONES DE VIVIENDA MIRADOR DEL ARROYO

1.4 CARPINTERA METLICA Y MADERA Y ACABADOS

1.5 GERENCIA DEL PROYECTO

1.2.5. PLAN SOCIAL

1.4.5 ENCHAPE BAOS Y COCINA

2.4 DICCIONARIO DE LA EDT

GERENTE DEL PROYECTO

1.1.3 1.2 1.2.1 1.2.2

REVISIN DE ESTUDIOS Y DISEOS

CONSTRUCCIN SOLUCIONES DE VIVIENDA MIRADOR DEL ARROYO

ACTIVIDADES ASOCIADAS CON EL CRONOGRAMA APROBACIN LICENCIA DE CONSTRUCCIN

REQUISITOS DE CALIDAD REQUERIDO EN EL PLAN AMBIENTAL

REQUERIDO EN EL PLAN AMBIENTAL REQUERIDO EN EL PLAN AMBIENTAL

RESIDENTE DE OBRA E INSPECTOR

SUB BASE GRANULAR B-400

RESIDENTE DE OBRA E INSPECTOR

REQUERIDO EN EL PLAN AMBIENTAL

CIMENTACIN DESAGES Y PLACAS DE CONTRAPISO

RESIDENTE DE OBRA , INSPECTOR Y PLOMERO

TUBERAS DE DESAGE 1ER PISO

REQUERIDO EN EL PLAN AMBIENTAL

ZAPATAS Y VIGAS DE AMARRE

RESIDENTE DE OBRA , INTERVENTOR Y MAESTRO GENERAL

EXCAVACIONES MECNICAS, DESAGES

RESPONSABLE INSPECTOR Y MAESTRO GENERAL PLOMERO E INSPECTOR

ACTIVIDADES ASOCIADAS CON EL CRONOGRAMA ZAPATAS Y VIGAS DE AMARRE

REQUISITOS DE CALIDAD REQUERIDO EN EL PLAN AMBIENTAL

RELLENO EN B-400 TUBERA DESAGES 1 PISO

PLACA DE SEGUNDO PISO EN CONCRETO

RESIDENTE DE OBRA , INTERVENTOR Y MAESTRO GENERAL

COLUMNAS Y PANTALLAS DE CONCRETO

HITO POR CAP.

PLACA DE SEGUNDO PISO

PISOS CIRCULACIN APARTAMENTOS

CARPINTERA METLICA, VENTANAS, PUERTAS

ACTIVIDADES ASOCIADAS CON EL CRONOGRAMA

1.3.5.1 1.3.5.2 1.3.5.3

CUBIERTA INST. ELCTRICAS E HIDRULICAS ESTRUCTURA METLICA CUBIERTA

1.4.1 1.4.2 1.4.3 1.4.4 1.5

2.5 VERIFICACIN Y CONTROL DEL ALCANCE

3.1 MARCO JURDICO Y ADMINISTRATIVO

3.1.2 Estructura Organizacional. Se evidencia en el siguiente organigrama

3.1.3 Objetivos de calidad de la empresa:

3.2 FUNCIONES DE UN GERENTE DE PROYECTOS DE CONSTRUCCIN.

PAULSON AND BARRIE (1.992)

3.3 NORMATIVIDAD LEGAL

Tabla 4. Normatividad Cesin Tipo B, Zona Urbana

3.4 NORMATIVIDAD FISCAL.

3.5 NORMATIVIDAD ADMINISTRATIVA.