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INFORME DE VALORACIN

EDIFICIO DE OFICINAS

MARA MARQUINA PINA


LEONARDO DELGADO LLAMAS
JOS ANTONIO SAN MATEO LPEZ

1.- SOLICITANTE DE LA TASACIN Y FINALIDAD

Nombre de Solicitante:

EJERCICIO DE OFICINAS

N.I.F.:

B-0000000

Domicilio del Solicitante:

MADRID

Entidad Financiera:
FINALIDAD DE LA TASACIN
Finalidad GARANTA HIPOTECARIA DE CRDITOS O PRSTAMOS que conformen o vayan a formar
parte de la cartera de cobertura de ttulos hipotecarios emitidos por las entidades de crdito a las que se
refiere el artculo segundo del Real decreto 716/2009 de 24 de Abril (BOE de 2 de mayo), por el que se
desarrollan determinados aspectos de la Ley 2/1981 de 25 de Marzo (BOE de 15 de Abril), de regulacin del
mercado hipotecario, modificada por la Ley 41/2007 de / de Diciembre (BOE de 8 de Diciembre), no
teniendo validez para ninguna otra.
Este informe ha sido elaborado segn la metodologa y criterios de la Orden ECO/805/2003 del 27 de
Marzo, sobre normas de valoracin de bienes inmuebles y determinados derechos para ciertas finalidades
financieras publicada en el B.O.E. n 85 del 09/04/2003, y modificada por la orden EHA/3011/2007 de 4 de
Octubre y EHA/564/2007 de 28 de Febrero.
Tasador:

2.- IDENTIFICACION Y LOCALIZACIN


Tipo de inmueble:

Edificio de oficinas

Uso principal:

Terciario

Municipio:

MADRID

Provincia:

MADRID

Direccin:

Glorieta Mar Caribe n 1 / Avda. Piceas n 26

Cdigo Postal:

28042

DATOS REGISTRALES:
Documentos utilizados:
-

Copia Nota Simple del Registro de la propiedad.

Copia de Oficina Virtual de Catastro

Registro de la propiedad:
Titular Registral:

GESCAT LLOGUERS, S.L.

Registro de la Propiedad:

N 50 de MADRID

NIF.: B65072803

Referencia Catastral

Finca Registral

Tomo

Libro

Folio

Alta

7386502VK4778E0001WZ

41.968

2.675

201

Superficies de la Unidad Registral:


Las superficies que figuran en los Datos Registrales coinciden con las comprobadas
En Docum. Reg.

Superficie construda
Superficie Terreno

S/ plano parcelacin

S/ plano parcelacin

11.907,14 m
3.296,00 m

Comprobacin

Corresponde con la parcela TT-2, del Plan Parcial II-2

Linderos:

Norte: lnea recta de 59,98 m con avenida de las Piceas


Sur:

lnea recta de 35,67 m con parcela LV-3, destinada a zona verde pblica, que hoy le
separa con la avenida de los Andes.

Este:

lnea recta de 60,41 m con parcela RC-3

Oeste: lnea curva de 34,54 m y recta de 35,80 m con la parcela LV-3, que hoy le separa el
tramo curvo de la glorieta del Mar Caribe.

3.- COMPROBACIONES Y DOCUMENTACIN


SI NO
Relacin de documentos registrales utilizados
; Documentacin catastral
Relacin de comprobaciones realizadas
; Inspeccin ocular
; Identificacin fsica del inmueble mediante su localizacin
; Lindero
; Comprobacin de su descripcin
; Comprobacin de su superficie
; Comprobacin de sus servidumbres
; Comprobacin de su estado de construccin o conservacin aparente
; Comprobacin de su estado de ocupacin y uso o explotacin
; Comprobacin rgimen de proteccin pblica
; Comprobacin rgimen de proteccin del patrimonio histrico
; Comprobacin adecuacin al planeamiento urbanstico
; Comprobacin existencia de elementos especulativos
; Comprobacin de la situacin coyuntural del mercado local
Otras comprobaciones

SI

SI
SI
SI
SI
SI
SI
SI
SI
SI
SI
SI
SI
SI

Relacin de documentos urbansticos


; Informacin registral o fotocopia de la escritura
;Normativa urbanstica

SI
SI

Relacin de documentacin grfica anexa al informe


;Plano de emplazamiento
;Plano del solar
;Plano de testigos
;Fotografas
;Notas Simples
;Plano de catastro

SI
SI
SI
SI
SI
SI

4.- LOCALIDAD Y ENTORNO


4.1. LOCALIDAD
Tipo de ncleo:

Capital del Estado

Crecimiento:

Estable

Actividad Dominante:

Mltiple con predominio de los sectores residencial, comercial y de servicios

Nivel de renta:

El nivel de renta de los habitantes es alto

Poblacin de Derecho:

3.293.601 habitantes en el municipio (176.824 habitantes en el Distrito de


Hortaleza, que es al que pertenece). Fuente: Padrn municipal de 1 de
Enero de 2011)

Evolucin Poblacin:

Estable

4.2. ENTORNO
Definicin del entorno:

Urbano perifrico

Uso dominante:

Residencial, comercial y terciario

Ordenacin:

Alternndose la manzana cerrada y bloques exentos con zonas ajardinadas

Desarrollo:

Rpido y terminado

Consolidacin:

Superior al 80 %

Antigedad caracterstica:

Mltiple pero no superior a 15 aos

Renovacin:

No existe ya que el barrio es relativamente reciente.

El edificio se encuentra en el Barrio de la Piovera, perteneciente al distrito de Hortaleza, en la interseccin


de las avenidas de Machu-Pichu y de los Andes. Su ubicacin se situa en la ZONA DEC, que es una zona
descentralizada del Este de Madrid, prxima al Campo de las Naciones

INFRAESTRUCTURAS Y GRADO DE CONSERVACIN:


Abastecimiento de agua:

Red General

Alcantarillado: Red General

Suministro elctrico:

Red General

Pavimentacin:

Asfalto

Alumbrado pblico:

Red General

Red telefnica:

Red General

Grado de conservacin:

Perfecta

NIVEL DE EQUIPAMIENTOS
Asistencial
Ldico/deportivo
Comercial
Escolar
Aparcamiento superficie
Aparcamientos pblicos
Religioso
Zonas verdes

Suficiente
Escaso
Escaso
Escaso
Suficiente
Escaso para la demanda
Suficiente
Abundante

Existencia de entidades financieras: No existe un nmero de establecimientos financieros elevado en el


entorno. Existen algunas oficinas de barrio de atencin a los clientes
pero no las sedes de las principales entidades financieras.
Existencia de centros de administracin pblica: No existen centros de administracin pblica en la
zona
Existencia de establecimientos de restauracin: Existe un nmero de establecimientos de restauracin,
suficientes, en el entrono, con una oferta variada.

COMUNICACIONES
-

Comunicaciones interurbanas: son buenas, situndose prximo al aeropuerto de Barajas, a la


va de circunvalacin de Madrid M40 y a la autova A2 (MadridLa Jonquera) y relativamente prximo a la estacin de RENFECHAMARTN.

Comunicaciones urbanas: Existen lneas de autobuses urbanos y de metro, aunque son


escasas. El acceso, en trasporte pblico, sin llegar a ser difcil, es
complicado.

Accesibilidad en transporte privado: En este medio de transporte, la accesibilidad a la zona es


excelente
existiendo, como consecuencia de ello, un
trfico de vehculos muy intenso, en ciertas franjas horarias
que son las que coinciden con el inicio y con la finalizacin
de la jornada laboral. Esto hace, que en dichas franjas
horarias, el aparcamiento, tanto en superficie, como
pblico, no sea suficiente para la demanda requerida.

OTRAS CARACTERSTICAS:
-

Calidad del barrio: Se puede considerar, atendiendo al nivel socieconmico, como calidad
buena, para el uso terciario (Barrio 2, que se corresponde con los situados
prximos a centro de negocios, entidades financieras, etc).

Calidad de ubicacin: Excelente ya que es muy identificable y es un edificio muy reconocible,


dentro del entorno. Adems se sita en la interseccin de dos grandes
vas urbanas, por lo que tiene fcil reconocimiento visual tanto bajo el
punto de vista de los peatones como de los conductores.

Densidad de poblacin : El nivel de la densidad de poblacin es media y homognea en su


distribucin en relacin a la situacin del edificio.

5.- DESCRIPCION DEL EDIFICIO Y/O SUS ELEMENTOS


5.1.- DESCRIPCIN Y SUPERFICIE DEL TERRENO.
El edificio se encuentra situado en la parcela TT-2, del Plan Parcial II-2, cuyos linderos son:
- Norte: lnea recta de 59,98 m con avenida de las Piceas.
- Sur:

lnea recta de 35,67 m con parcela LV-3, destinada a zona verde pblica, que hoy le
separa con la avenida de los Andes.

- Este: lnea recta de 60,41 m con parcela RC-3


- Oeste: lnea curva de 34,54 m y recta de 35,80 m con la parcela LV-3, que hoy le separa el
tramo curvo de la glorieta del Mar Caribe.
Superficies (m2):
N finca
parcela TT-2, del PP II-2

Infraestructura:

Registral
3.296,00

Catastral
3.287,00

Proyecto
-

Comprobada
3.296,00

Adoptada
3.296,00

100% finalizadas

Costes de las obras de infraestructuras:

0,00

Costes por gestin urbanstica pendiente:

0,00

5.2.- EL EDIFICIO Y/O SUS ELEMENTOS.


5.2.1.- Descripcin.
Caractersticas del edificio:
Uso Terciario. Vida til mxima: 75 aos. Se considera una vida til de 50 aos con dos ciclos de 25
aos.
Forma y distribucin:
Edificio plurifuncional exento dedicado exclusivamente a oficinas. Las dos plantas de stano se
destinan a aparcamiento de vehculos; la planta baja a locales comerciales y accesos; cinco plantas
de pisos, difanas, dedicadas a oficinas y una ltima planta con un torren para instalaciones y
salida a cubierta.
Tiene un nico acceso peatonal que desemboca en la zona de recepcin y en el ncleo central de
comunicaciones vertical donde se sitan los ascensores (3), montacargas (1) escalera y aseos
masculinos y femeninos, dndole, a la planta gran flexibilidad en cuanto a su distribucin.
Superficies (m2):
PLANTA
Stano 2
Stano 1
Baja
Primera
Segunda
Tercera
Cuarta
Quinta
Sexta
Torren

USO
PRINCIPAL
Aparcamiento
Aparcamiento
Comercial
Oficinas
Oficinas
Oficinas
Oficinas
Oficinas
Oficinas
Instalaciones

USO
SECUNDARIO
Instalaciones
Instalaciones
Accesos

TOTAL

5.2.2.- Caractersticas Constructivas.


Elementos fundamentales
Cimentacin: Desconocida
Estructura: Stanos de forjados reticulares
Resto de plantas: Estructura metlica
Fachada: Muro cortina de acero inoxidable

Sup.
Const.
3.188,59
2.123,88
1.438,55
1.094,78
1.094,78
1.094,78
1.094,78
1.094,78
710,63
66,37
11.907,14

Sup.
Const. zc
107,50
107,50
107,50
107,50
107,50
107,50
107,50
107,50
107,50

SBA

987,28
987,28
987,28
987,28
987,28
603,13
5.539,53

Cubierta: Plana transitable


Terminaciones
Usos
Vestbulo

Oficinas
Aseos

Pavimentos
Pavimento registrable
con
losetas
de
mrmol
Pavimento registrable
con losetas acabadas
en PVC
Cermicos

Paredes

Techos

Plaquetas de
mrmol

Fonoabsorbente

Mamparas de
aluminio

Fonoabsorbente

Alicatado

Escayola

Carp. Ext.

Carp. Int.

Madera
barnizada

Muro
cortina

Instalaciones
Telfono:

S, Dispone de conexin RDSI/ADSL y centralita con varias


lneas

Ascensores:

3 ascensores y 1 montacargas.

Calefaccin/AA:

Bomba de calor mediante fan-colis y unidades exteriores en


cubierta

Agua Caliente:

Termo acumulador elctrico

Aparatos sanitarios:

Calidad alta y grifera monomando

Seguridad:

Instalacin de alarma mediante detectores volumtricos y de


humos, con conexin a central.
Mamparas de divisin interior y sistema de aire acondicionado

Elementos
deteriorables
o
desmontables
Elementos polivalentes para uso
diferente al actual
Elementos no
para otros usos

aprovechables

Pavimento registrable para paso de instalaciones, Aseos,


Ascensores, Montacargas, Acometidas elctricas, de agua y de
saneamiento, Instalacin de Calefaccin y Aire Acondicionado.
Mamparas de divisin interior

Situacin actual:
La oficina se encuentra instalada y permite un uso polivalente. El estado de conservacin es muy
bueno.
Se establecen dos situaciones de ocupacin:
-

Hiptesis I: Edificio desocupado


Hiptesis II: Edificio alquilado por 5 aos a una nica empresa

Antigedad:
Edificio de 15 aos, construido en 1995.
ndice de depreciacin fsica: 20%

6.- DESCRIPCION URBANISTICA


Comprobaciones:

Consulta a la documentacin del Planeamiento

Comprobacin realizada sobre los documentos urbansticos aportados


El edificio se encuentra en la parcela TT-2, del Plan Parcial II-2. Dicho plan establece la Ordenanza II:
Edificacin en altura de ordenacin abierta (TT), grado a) como la normativa de aplicacin para dicha
parcela.

Uso
Tipologa edificatoria
Parcela mnima

Frente mnimo

Edificio proyectado
Terciario
Bloque abierto
3.296,00 m2
Norte: 59,98 m
Sur:

35,67 m

Este:

60,41 m

Segn normativa
Terciario
Bloque abierto
1.000,00 m2

15,00 m

Oeste: 34,54 m y 35,80 m


Ocupacin
Edificabilidad
Altura de la edificacin
Plazas de aparcamiento

43,64 %
6.418,00 m2
7 plantas
171 plazas
(1,68 plaza/50 m2 oficina)

60 %
6.696,00 m2
8 plantas
1,5 plazas / 100 m2

En resumen el edificio tiene un volumen conforme al planeamiento vigente. No presenta ningn tipo de
afectacin ni se encuentra fuera de ordenacin.

7.- REGIMEN DE PROTECCION, TENENCIA Y OCUPACION


- Propietario:
- Usuario:

GESCAT LLOGUERS S.L.


Se plantean dos hiptesis:
- Hiptesis I: Desocupado
- Hiptesis II: Arrendado. En este caso los locales estn destinados
a servicios de restauracin y el resto del edificio a
oficinas de una misma empresa.
- Destino previsto: Venta
- Servidumbres:
No se observan servidumbres que afecten al valor de la oficina
- Derechos reales: Hipoteca a favor de la entidad CAIXA DESTALVIS DE CATALUYNA, por valor de
7.000.000 y vencimiento el 4 de mayo de 2018

8.- ANALISIS DE MERCADO


OFERTA
La tasa de desocupacin, una vez finalizado el primer trimestre de 2011, se sita en un 11,4%, lo
que supone que la oferta disponible inmediata, a nivel de Madrid ciudad, es de 1.379.445 m2. En lo que
respecta a la distribucin de superficie desocupada por zonas, el 66% de la oferta disponible se encuentra
situada en las zonas perifricas de la ciudad.
A pesar de que la tasa de disponibilidad ha aumentado de forma general en todo el mercado, la
contratacin, durante el ltimo ao, ha aumentado y los nuevos proyectos de oficinas han disminuido de
forma considerable.
La situacin actual sigue siendo complicada para llevar a cabo nuevos proyectos de oficinas.
En stos ltimos meses, el aumento de disponibilidad se est planteando como una oportunidad
para aquellas empresas que quieren trasladarse del centro a zonas perifricas y a edificios de mayor
calidad mejorando sus rentas.

Durante 2011, la oferta de oficinas nuevas ser muy limitada, destacando principalmente el proyecto
de oficinas ubicado en la zona de Avenida de Amrica con algo ms de 50.000 m2. Otras zonas como la A2
tambin vern incrementada la superficie disponible de los metros cuadrados del Parque Empresarial
Pegaso Park.
As mismo, si se habla de la oferta futura para 2012, slo aquellos proyectos que cuenten con un
inquilino para ocupar el edificio, o aquellos proyectos llave en mano ajustados a las porpias necesidades
de la demanda, sern los que tengan ms probabilidades de finalizarse.
En lo referente a la evolucin de la disponibilidad sern las superficies de segunda mano las que
hagan crecer, de forma leve, la tasa de disponibilidad.
En un mercado donde todava continan aumentando los espacios de oficinas, parece impensable
que, por el momento, salgan al mercado nuevos desarrollos.

DEMANDA
Una vez finalizado 2010 con 400.000 m2 de absorcin, el primer trimestre de 2011 ha cerrado con
una cifra cercana a los 65.000 m2
La demanda sigue inmersa en un ambiente de incertidumbre, siendo, durante el ao pasado, las
reubicaciones uno de los factores fundamentales en los niveles de contratacin por parte de las empresas.
La bsqueda de oportunidades con mejores niveles de renta, las comunicaciones e instalaciones
adecuadas a las necesidades de los usuarios, han sido los factores fundamentales que han aprovechado
las compaas para adaptarse a las nuevas circunstancias.
La consolidacin de ciertas zonas, como la ampliacin del Eje Castellana hacia el nudo norte
enlazando con la M-40, har de la zona un enclave estratgico para aquellas compaas que ya se han
ubicado en la zona o que a futuro, tienen pensado trasladarse a una zona empresarial y comercial.
Si se entra a analizar el comportamiento de la demanda por nmero de operaciones cerradas, se
observa un descenso generalizado de casi todos los rangos de superficie. Por un lado las operaciones
hasta 500 m2 han representado el 60% de la superficie total contratada durante el primer trimestre de 2011,
mientras que el rango que va de 500 a 1.000 m2 ha sido del 20%. Finalmente, las operaciones de mayor
volumen, por encima de los 1.000 m2 , llegaron al 18%. En lo que respecta a la superficie media por
operacin, y si se compara el ao pasado con lo que va de 2011, se ve que se ha pasado de 1.000 m2 a 825
m2.
La oferta disponible, en las zonas prximas, es de un 5% para la M-40 Noroeste, 4% para la A2 y
10% para la M-30 Este.
En lo que respecta a la contratacin de espacios de oficinas en zonas ms alejadas, los niveles de
absorcin han representado un 47% del total de operaciones firmadas.

NIVEL DE PRECIOS
Se estn produciendo ajustes de renta para intentar atraer a la demanda, ofreciendo edificios de
nueva construccin y dotados de eficiencias energticas.
Los propietarios tratan de establecer actualizaciones a valor de mercado a corto y medio plazo con
rentas ms bajas para, posteriormente y en aos sucesivos, actualizarlas, permitindose, as, compensar
las bajadas de precios.
Por otro lado, la estrategia de los grandes usuarios ha ido encaminada a obtener rentas bajas
actualizadas a IPC anual, ofreciendo a cambio la garanta de ser un buen inquilino en un momento de tanta
inestabilidad econmica.

OFERTA DE ALQUILERES:
TESTIGOS OFICINAS
UBIC.
DIRECCION

CDIGO
POSTAL

C/ ARTURO
SORIA,126

28043

CORRALEJOS

28042

CORRALEJOS

28042

CORRALEJOS

28042

C/ JOSEFA VALCARCEL,
3-5

28027

C/ JOSEFA
VALCARCEL,42

28027

C/ MAHONIA,2

28043

AVDA. PARTENON,16

28042

C/ RIBERA DEL
LOIRA,8

28042

Edificio G Mar
Caribe, 1

28043

1 a 10
6
0,88

6
0,88

6
0,88

6
0,88

8
1,05

8
1,05

10
0,95

10
0,95

10
0,95

SUP
M

2
C

3.500,00
1.570,00
3.096,00
1.256,00
3.506,00
5.316,00
10.015,00
2.522,00
2.000,00

10

5333,93

UBIC.

SUP

ANTIG.
(aos)

CALIDADES

20 a 30

medias

1,08

1,05

MB

muy buenas

0,95

MB

muy buenas

0,95

MB

muy buenas

0,97

0,95

5 a 10

medias

1,05

10 a 20

medias

1,04

1,05

5 a 10

muy buenas

0,95

5 a 10

buenas

5 a 10

muy buenas

0,95

5 a 10

buenas

DENS.
COMER

FUENTE
INFORM.

PRECIO
OFERTA
(/mes)

PRECIO
UNITARIO
OFERTA
2
(/m mes)

COEF.

VALOR
UNITARIO
HOMOG.
(/m2 mes)

59.500

17,00

0,75

12,79

30.615

19,50

0,97

18,85

60.372

19,50

0,97

18,85

24.492

19,50

0,97

18,85

54.343

15,50

0,97

14,98

71.766

13,50

0,97

13,05

197.796

19,75

0,97

19,09

43.505

17,25

0,98

16,96

32.000

16,00

0,97

15,47

88.245

16,54

P. Total homog (/mes) =

TESTIGOS LOCALES
DIRECCION

AVDA. MACHU
PICHU,59
AVDA. MACHU PICHU,
17
AVDA. MACHU
PICHU,15
AVDA. PAPA NEGRO,
20

CDIGO
POSTAL

28043
28043
28043
28043

AVDA DE LOS
ANDES,25

28042

C/ MAHONIA,2

28042

1 a 10

2
C

134,00

baja

API

1,04

0,8

1,2

0,95

32,00

media

API

1,04

0,8

0,95

198,00

media

API

1,04

0,85

0,95

198,00

baja

API

1,04

0,85

1,2

0,95

10

190,00

media

API

0,85

0,95

10

352,00

media

API

0,95

0,95

PRECIO
OFERTA
(/mes)

PRECIO
UNITARIO
OFERTA
2
(/m mes)

COEFI.
HOMOG.

VALOR
UNITARIO
HOMOG.
(/m2 mes)

4.690

35,00

1,00

34,91

1.300

40,63

0,95

38,49

5.960

30,10

0,96

28,90

5.953

30,07

1,01

30,37

16.074

84,60

0,95

80,37

12.672

36,00

0,98

35,10

Valor unitario homogeneizado locales (/m mes)

41,36

TESTIGOS PLAZAS DE GARAJE


UBIC.
DIRECCION

CDIGO
POSTAL

C/ BAHA DE PALMA,7

28042

AVDA. PRUNOS, 5

28042

AVDA. ARCES, 7

28042

AVDA. MANDES, 12

28042

P LOPEZ DE LA
PLATA,4

28033

C/ RAMON POWER.
64

28033

1 a 10

SUP
M

PL

FUENTE
INFORM.

2
C

15,00

-1

PART.

0,88

0,95

0,97

12,00

-2

PART.

0,98

0,97

15,00

-1

PART.

0,95

0,97

15,00

-1

PART.

0,95

0,97

7,00

-1

PART.

0,8

1,1

0,97

10,00

PB

PART.

0,88

1,05

1,02

0,97

PRECIO
OFERTA
(/mes)

PRECIO
UNITARIO
OFERTA
2
(/m mes)

COEFI.
HOMOG.

VALOR
UNITARIO
HOMOG.
(/m2 mes)

90

6,00

0,95

5,70

100

8,30

0,99

8,20

100

6,70

0,98

6,57

100

6,70

0,98

6,57

90

12,90

0,97

12,48

75

7,50

0,98

7,35

Valor unitario homogeneizado plazas de garaje (/m mes)

7,81

OFERTAS DE VENTAS:
TESTIGOS OFICINAS
DIRECCION

CDIGO
POSTAL

C/ CASTROBARTE, 10

28042

C/ ULISES, 35

28043

C/ RETAMAR, 11

28042

C/ ALCAL, 548

28037

C/ ALBASANZ, 75

28037

C/ CRONOS, 10

28037

UBIC.

SUP

1 a 10

ESTADO FUENTE
CONS. INFORM.

2
C

300,00

MB

API

0,94

0,95

0,95

1.056,00

MB

API

0,92

0,95

1.000,00

MB

API

0,92

0,95

380,00

MB

API

0,88

0,95

0,95

615,00

MB

API

0,84

0,97

0,95

3.500,00

MB

API

0,88

1,3

0,95

PRECIO
OFERTA
()

PRECIO
UNITARIO
OFERTA
2
(/m )

COEFI.
HOMOG.

VALOR
UNITARIO
HOMOG.
2
(/m )

1.300.000

4.333,33

0,96

4.160,00

3.800.000

3.598,48

0,97

3.481,53

3.800.000

3.800,00

0,97

3.676,50

1.300.000

3.421,05

0,95

3.232,89

720.000

1.170,73

0,94

1.100,49

9.500.000

2.714,29

1,03

2.802,50
2

Valor unitario homogeneizado oficinas (/m )

3.075,65

TESTIGOS LOCALES
DIRECCION

CDIGO
POSTAL

AVDA. LOS ANDES, 25

28042

C/ SANTIBAEZ, 1

28022

C/ TIFN, 4

28042

C/ BAHA DE PALMA, 16

28042

C/ PLAYA DE ARO, 1

28042

C/ MISTRAL, 7

28042

UBIC.

SUP

1 a 10

FUENTE
ESTADO
INFORM.

2
C

94,00

MB

API

0,6

0,95

146,00

NORMAL

API

0,92

0,8

0,95

0,95

136,00

NORMAL

API

0,92

0,8

0,95

0,95

161,00

NORMAL

API

0,88

0,85

0,95

0,95

615,00

NORMAL

API

0,84

0,95

0,95

79,00

BUENO

API

0,88

0,5

0,97

0,95

PRECIO
OFERTA
()

PRECIO
UNITARIO
OFERTA
2
(/m )

COEFI.
HOMOG.

VALOR
UNITARIO
HOMOG.
2
(/m )

1.200.000

12.765,96

0,89

11.329,79

550.000

3.767,12

0,91

3.409,25

700.000

5.147,06

0,91

4.658,09

631.000

3.919,25

0,91

3.556,72

2.050.000

3.333,33

0,94

3.116,67

272.377

3.447,81

0,83

2.844,44
2

Valor unitario homogeneizado locales (/m )

4.819,16

TESTIGOS PLAZAS DE GARAJE


DIRECCION

CDIGO
POSTAL

AVDA. PRUNOS, 5

28042

AVDA. ARCES, 12

28042

AVDA. ARCES, 12

28042

AVDA. MACHU PICHU, 1

28042

C/ SILVANO, 123

28043

C/ SILVANO, 150

28043

UBIC.

SUP

1 a 10

PL

FUENTE
INFORM.

2
C

12,00

-1

PART.

0,97

16,00

-2

PART.

0,95

0,98

0,97

13,00

-1

API

0,95

13,00

-1

PART.

0,97

10,00

-1

PART.

0,97

1,02

0,97

12,00

PB

PART.

0,97

1,02

0,97

PRECIO
OFERTA
()

PRECIO
UNITARIO
OFERTA
2
(/m )

COEFI.
HOMOG.

VALOR
UNITARIO
HOMOG.
2
(/m )

28.000

2.333,33

0,99

2.315,83

30.000

1.875,00

0,98

1.828,13

27.500

2.115,38

0,99

2.088,94

30.000

2.307,69

0,99

2.290,38

27.000

2.700,00

0,99

2.673,00

27.500

2.291,67

0,99

2.268,75

9.- DATOS Y CLCULO DE VALORES TCNICOS


HIPTESIS 2: EDIFICIO ALQUILADO

DETALLEDEINGRESOS

HIPTESIS2:ALQUILADO

INGRESOSPORALQUILERDEOFICINAS

13 Setomanlosingresosporalquilerdeoficinasyaparcamientodurantelostresprimerosaosconformealprecio
decontrato.Aunqueelpreciodemercadodelasoficinasqueseobtieneporelmtododecomparacin(16,54
/m)esinferioralpreciodecontrato(20,12/mparaunpreciounitariomensualdelasplazasdegarajede
92,50segnmercado).Segnlaestipulacinsegundadelcontratodearrendamiento:"lostresprimerosaos
sondeobligadocumplimientoparaelARRENDATARIO,detalformaquesidurantedichoperiododetiempoel
ARRENDATARIO da por resulto el contrato de arrendamiento de forma unilateral deber indemnizar al
ARRENDADORconlarentaquerestehastalaterminacindedichoperiododetresaos."

4 Apartirdelcuartoaoseconsiderarqueelpreciodemercadodelasoficinassiguesiendoinferioralpreciode
10 contrato.EnestesupuestoesseguroqueelARRENDATARIOnegociarelpreciopuestoqueyahadejadodeser
deobligadocumplimiento.Elpreciodelasplazasdeaparcamientosemantendrnyparaelpreciodelasoficinas
setomaelpreciodemercadoobtenido(16,54/m).
11 SevaelARRENDATARIOynoseocupa.
12 Sevuelveaocupareledificiocompletodeoficinasyaparcamiento.Sesuponequelasituacinhaempezadoa
mejoraryseestimaunarentaunitariade20/myunpreciodeplazadeaparcamientode110.
21 SevaelARRENDATARIOynoseocupa.
22 Sevuelveaalquilareledificiocompletodeoficinasyaparcamiento.Lasituacinhamejoradoyseestimauna
35 rentaunitariade27/myunpreciodeplazadeaparcamientode130.Apartirdeestafecha,estimamosque
habrunarotacinyunamorosidadyportantoconsideramosun80%deocupacinparaelrestodelciclo.

INGRESOSPORALQUILERDELOCALESCOMERCIALES

Superficielocal1

701,74 m

Superficielocal2

539 m

1 Consideramos el precio segn contrato. Los ingresos por el alquiler de los locales 1 y 2 el primer ao estn
calculadospara7,5meses,yaqueelperiododecarenciaesde4,5meses.
210 Consideramoslospreciossegncontrato.
11 Consideramos que el precio de mercado es superior al precio de contrato y por tanto se estima una renta
15 unitariade42/m
16 Consideramosquelasituacineconmicaseharecuperadoyelpreciodemercadoessuperioralprecioquese
20 estpagandoyportantoseestimaunarentaunitariade48/m
21 Consideramosquesiguelamismaempresayqueelpreciodemercadoessuperioralprecioqueseestpagando
yportantoseestimaunarentaunitariade55/m.

INGRESOSPORANTENADETELEFONA

110 Consideramoselpreciosegncontrato.Losingresosporelalquilerparalainstalacindeantenadetelefonason
de20.000anuales.
11 Consideramosquenohayalquilerparaestainstalacin.
45

CONSIDERACIONESGENERALES

Consideramos las fianzas en el momento de la firma del contrato y de la resolucin. No se considera


actualizacindefianzasanualpormodificacinderentas.

CUADRODETALLEDEINGRESOS
HIPTESIS2:ALQUILADO

AO

410

11

AO1

UNITARIOMES(/M
)

TOTALMES
()

TOTALANUAL
()

Fianzas

305.303,72

OFICINA

21,66

115.971,32

1.391.655,84

APARCAMIENTO

62,50

10.625,00

127.500,00

LOCAL1

21,00

14.736,54

110.524,05

LOCAL2

21,00

11.319,00

84.892,50

ANTENATELEFONA

TOTALAO1

OFICINA

21,66

115.971,32

1.391.655,84

APARCAMIENTO

62,50

10.625,00

127.500,00

LOCAL1

24,00

16.841,76

202.101,12

LOCAL2

24,00

12.936,00

155.232,00

ANTENATELEFONA

TOTALAO2

OFICINA

21,66

115.971,32

1.391.655,84

APARCAMIENTO

62,50

10.625,00

127.500,00

LOCAL1

27,00

18.946,98

227.363,76

LOCAL2

27,00

14.553,00

174.636,00

ANTENATELEFONA

TOTALAO3

OFICINA

16,54

88.554,00

1.062.648,03

APARCAMIENTO

62,50

10.625,00

127.500,00

LOCAL1

27,00

18.946,98

227.363,76

LOCAL2

27,00

14.553,00

174.636,00

ANTENATELEFONA

TOTALAO410

Fianzas

OFICINA

0,00

0,00

0,00

APARCAMIENTO

0,00

0,00

0,00

LOCAL1

42,00

29.473,08

353.676,96

LOCAL2

42,00

22.638,00

271.656,00

ANTENATELEFONA

TOTALAO11

20.000,00
2.039.876,11

20.000,00
1.896.488,96

20.000,00
1.941.155,60

20.000,00
1.612.147,79

253.192,64

0,00
372.140,32

12

Fianzas

OFICINA

20,00

107.078,60

1.284.943,20

APARCAMIENTO

110,00

18.700,00

224.400,00

LOCAL1

42,00

29.473,08

353.676,96

LOCAL2

42,00

22.638,00

271.656,00

ANTENATELEFONA

TOTALAO12

AO

1315

0,00
2.386.233,36

UNITARIOMES(/M
)

AO1

251.557,20

TOTALMES
()

OFICINA

20,00

107.078,60

1.284.943,20

APARCAMIENTO

110,00

18.700,00

224.400,00

LOCAL1

42,00

29.473,08

353.676,96

LOCAL2

42,00

22.638,00

271.656,00

ANTENATELEFONA

0,00

TOTALAO1315

1620

2.134.676,16

OFICINA

20,00

107.078,60

1.284.943,20

APARCAMIENTO

110,00

18.700,00

224.400,00

LOCAL1

48,00

33.683,52

404.202,24

LOCAL2

48,00

25.872,00

310.464,00

ANTENATELEFONA

0,00

TOTALAO1620

21

22

2334

TOTALANUAL
()

2.224.009,44

Fianzas

OFICINA

0,00

0,00

0,00

APARCAMIENTO

0,00

0,00

0,00

LOCAL1

55,00

38.595,70

463.148,40

LOCAL2

55,00

29.645,00

355.740,00

ANTENATELEFONA

TOTALAO21

Fianzas

OFICINA

27,00

144.556,11

1.734.673,32

APARCAMIENTO

130,00

22.100,00

265.200,00

LOCAL1

55,00

38.595,70

463.148,40

LOCAL2

55,00

29.645,00

355.740,00

ANTENATELEFONA

TOTALAO22

OFICINA

27,00

144.556,11

1.734.673,32

APARCAMIENTO

130,00

22.100,00

265.200,00

LOCAL1

55,00

38.595,70

463.148,40

LOCAL2

55,00

29.645,00

355.740,00

ANTENATELEFONA

TOTALAO2334

251.557,20

0,00
567.331,20

333.312,22

0,00
3.152.073,94

0,00
2.818.761,72

35

Fianzas

OFICINA

27,00

144.556,11

1.734.673,32

APARCAMIENTO

130,00

22.100,00

265.200,00

LOCAL1

55,00

38.595,70

463.148,40

LOCAL2

55,00

29.645,00

355.740,00

ANTENATELEFONA

TOTALAO35

385.423,22

0,00
2.433.338,50

CLCULOVALORDELEDIFICIODEOFICINAS

OCUP.
OCUP. OCUP.
FIANZAS
OFIC
LOC.
ANT. AO
AP

95%
95%
95%
95%
95%
95%
95%
95%
95%
95%
0%
97%
97%
97%
97%
97%
97%
97%
97%
97%
0%
85%
85%
85%
85%
85%
85%
85%
85%
85%
45%
85%
85%
85%
85%
0%

TOTAL
95%
95%
95%
95%
95%
95%
95%
95%
95%
95%
95%
95%
95%
95%
95%
95%
95%
95%
95%
95%
95%
0%
95%
0%
95%
0%
95%
0%
95%
0%
95%
0%
95%
0%
95%
0%
95%
0%
95%
0%
85%
0%
85%
0%
85%
0%
85%
0%
85%
0%
85%
0%
85%
0%
85%
0%
85%
0%
85%
0%
85%
0%
85%
0%
85%
0%
85%
0%
85%
0%
0%
0%

1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36

INGRESOS()
OFICINAS

GARAJE

LOCALES ANTENA
TOTAL
COMERC. TELEF. INGRESOS

GASTOS()
GASTOS
GASTOSDE
DE
IMPUESTOS
MANTEN.
GESTIN
2%

385.423 42.199.126 8.045.485 18.560.710 190.000 86.073.461 1.387.615


305.304 1.322.073
121.125
185.646
19.000 1.953.147
39.063
0 1.322.073
121.125
339.466
19.000 1.801.665
36.033
0 1.322.073
121.125
381.900
19.000 1.844.098
36.882
0 1.009.516
381.900
121.125
19.000 1.531.540
30.631
0 1.009.516
381.900
121.125
19.000 1.531.540
30.631
0 1.009.516
381.900
121.125
19.000 1.531.540
30.631
0 1.009.516
381.900
121.125
19.000 1.531.540
30.631
0 1.009.516
381.900
121.125
19.000 1.531.540
30.631
0 1.009.516
381.900
121.125
19.000 1.531.540
30.631
0 1.009.516
381.900
121.125
19.000 1.531.540
30.631
253.193
0
0
594.066
0
340.874
6.817
251.557 1.246.395
217.668
594.066
0 2.309.686
46.194
0 1.246.395
217.668
594.066
0 2.058.129
41.163
0 1.246.395
217.668
594.066
0 2.058.129
41.163
0 1.246.395
217.668
594.066
0 2.058.129
41.163
0 1.246.395
217.668
678.933
0 2.142.996
42.860
0 1.246.395
217.668
678.933
0 2.142.996
42.860
0 1.246.395
217.668
678.933
0 2.142.996
42.860
0 1.246.395
217.668
678.933
0 2.142.996
42.860
0 1.246.395
217.668
678.933
0 2.142.996
42.860
251.557
0
0
696.055
0
444.498
8.890
333.312 1.474.472
225.420
696.055
0 2.729.260
54.585
0 1.474.472
225.420
696.055
0 2.395.947
47.919
0 1.474.472
225.420
696.055
0 2.395.947
47.919
0 1.474.472
225.420
696.055
0 2.395.947
47.919
0 1.474.472
225.420
696.055
0 2.395.947
47.919
0 1.474.472
225.420
696.055
0 2.395.947
47.919
0 1.474.472
225.420
696.055
0 2.395.947
47.919
0 1.474.472
225.420
696.055
0 2.395.947
47.919
0 1.474.472
225.420
696.055
0 2.395.947
47.919
0
780.603
119.340
696.055
0 1.595.998
31.920
0 1.474.472
225.420
696.055
0 2.395.947
47.919
0 1.474.472
225.420
696.055
0 2.395.947
47.919
0 1.474.472
225.420
696.055
0 2.395.947
47.919
0 1.474.472
225.420
696.055
0 2.395.947
47.919

16.692.716

(DESOCUP.)

TOTAL
GASTOS

INVERSIONES

TIPO
CASH
FLOW ACT.
()
1,065

1.135.000 1.499.497 4.022.112


1.754.136
0
25.000
15.083
79.146
0 1.874.002
25.000
15.083
76.116
0 1.725.548
25.000
15.083
76.965
0 1.767.133
25.000
15.083
70.714
0 1.460.827
25.000
15.083
70.714
0 1.460.827
27.500
15.083
73.214
0 1.458.327
27.500
15.083
73.214
0 1.458.327
27.500
15.083
73.214
0 1.458.327
27.500
15.083
73.214
0 1.458.327
27.500
15.083
73.214
0 1.458.327
30.000
259.222
296.039
584.712
44.834
30.000
9.943
86.137
2.223.550
30.000
9.943
81.106
1.977.024
30.000
9.943
81.106
1.977.024
30.000
9.943
81.106
1.977.024
32.500
9.943
85.303
2.057.693
32.500
9.943
85.303
2.057.693
32.500
9.943
85.303
2.057.693
32.500
9.943
85.303
2.057.693
32.500
9.943
85.303
2.057.693
35.000
263.689
307.579
584.712
136.919
35.000
45.248
134.833
2.594.426
35.000
45.248
128.167
2.267.780
35.000
45.248
128.167
2.267.780
35.000
45.248
128.167
2.267.780
35.000
45.248
128.167
2.267.780
35.000
45.248
128.167
2.267.780
35.000
45.248
128.167
2.267.780
35.000
45.248
128.167
2.267.780
35.000
45.248
128.167
2.267.780
35.000
148.044
214.964
584.712 1.381.034
35.000
45.248
128.167
2.267.780
35.000
45.248
128.167
2.267.780
35.000
45.248
128.167
2.267.780
35.000
45.248
128.167
2.267.780
35.000
35.000
16.657.716

1,03
1,10
1,17
1,25
1,33
1,41
1,51
1,60
1,71
1,82
1,94
2,06
2,20
2,34
2,49
2,65
2,83
2,83
3,21
3,41
3,64
3,87
4,12
4,39
4,68
4,98
5,31
5,65
6,02
6,41
6,83
7,27
7,74
8,25
8,78
9,35

CASH
FLOW
ACTUALIZ.
()

VAN
()

26.241.882

1.815.914
1.815.914
1.570.011
3.385.925
1.509.716
4.895.641
1.171.858
6.067.499
1.100.336
7.167.836
1.031.412
8.199.247
968.462
9.167.709
909.354 10.077.062
853.853 10.930.916
801.740 11.732.656
23.144 11.755.800
1.077.771 12.833.570
899.791 13.733.362
844.874 14.578.236
793.309 15.371.545
775.285 16.146.831
727.968 16.874.798
727.968 17.602.766
641.819 18.244.585
602.647 18.847.233
37.653 18.884.885
669.923 19.554.808
549.838 20.104.646
516.280 20.620.926
484.770 21.105.696
455.183 21.560.879
427.402 21.988.281
401.316 22.389.597
376.823 22.766.420
353.824 23.120.244
202.321 23.322.565
311.952 23.634.518
292.913 23.927.431
275.036 24.202.466
258.250 24.460.716
1.781.166 26.241.882

10.- DOCUMENTACION ADJUNTA

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