CONTRATOS EN CONSTRUCCION DE OBRAS

El contrato de construccin de obras, es el documento que firman el Contratista o constructor y el Comitente. Mediante el cual el Contratista esta obligado a ejecutar las obras y al Comitente a pagarlas. El contrato debe por tanto describir detalladamente qu es lo que hay que construir, y cmo se va a pagar lo construido. Para esto el contrato debe incluir una serie de documentos, que describan qu trabajos hay que realizar y cmo ha de efectuarse el pago de los mismos. Los contratos son particularmente tiles, en trabajos cuyo tiempo de ejecucin o alcances presentan dificultades para determinarse.

Tipos De Contrato De Obra

1. CONTRATO DE OBRA POR ADMINISTRACIN Es el nico sistema que le permite al Constructor llevar a cabo una obra sin perder su calidad profesional, convirtindose este en administrador de los recursos del cliente, a nombre de quien contrata todos los trabajos de la obra, el Constructor no asume ningn tipo de riesgo debido a incrementos de precios, ni por el cumplimiento de obligaciones laborales o fiscales, cobra por honorarios por la Prestacin de Servicios Profesionales por la Administracin de la Obra. Todas las variaciones en precios a favor o en contra recaen en el cliente, por lo que todos los descuentos que se obtengan de los proveedores o contratistas, beneficiarn directamente al cliente, sin que el Constructor, tenga derecho de cantidad alguna por este concepto. El cliente paga todos los costos y gastos directos o indirectos derivados de la obra ms honorarios del Constructor. El cliente entrega al Constructor un fondo solvente, con el cual se pagan los gastos de la obra peridicamente, haciendo entrega al cliente de las facturas o comprobantes contra los que se aplic el gasto, siendo estos pagados por el cliente y el anticipo amortizado, segn se reduzca la necesidad de su aplicacin. Anticipadamente el arquitecto entregar al cliente un programa de pagos por efectuar. Los arquitectos constructores tambin realizan este tipo de contratacin y es recomendable cuando no existe una definicin precisa de los trabajos por ejecutar y se recomienda que el cliente cuente con una supervisin que controle la ejecucin de los trabajos en cuanto a calidad, tiempo y costo. Para el arquitecto constructor que trabaja bajo esta modalidad existen dos alternativas: El cliente asume la totalidad de las obligaciones laborales contratando directamente al personal administrador por el Arquitecto. El trabajo del Arquitecto es el de Prestacin de servicios profesionales por Administracin de Obra. El cliente por intermediacin de un coordinador de obra subcontrata todos los trabajos de la obra. EL trabajo del coordinador es el de Prestacin de Servicios profesionales por Administracin de Obra.

Por otra parte el constructor se encuentra totalmente coaccionado en su trabajo, no pudiendo tomar decisin alguna, sin el previo permiso del Director Tcnico o de la persona que represente al Comitente, lo cual dificulta gravemente su propia programacin de trabajo. Adems la tramitacin administrativa de los pagos suele resultar complicada debido a la multitud de comprobaciones y papeleo que requiere su autorizacin. No es aconsejable por lo tanto este tipo de contrato, ms

que en casos de emergencia y siempre de manera provisional y parcial hasta conseguir la firma de otro contrato ms conveniente. 2. CONTRATACIN DE OBRA POR PRECIOS UNITARIOS Recomendado cuando no se conocen con detalle los trabajos por ejecutar, pudiendo existir variaciones en los volmenes de obra. Es una actividad comercial. El arquitecto cotiza por unidad y se le paga el producto de multiplicar el precio por unidad, por el volumen de obra ejecutando, en el precio unitario incluyeron los indirectos y utilidad. 3. CONTRATACIN DE OBRA A SUMA ALZADA El constructor contrata por un valor total la obra a ejecutar y absorbe todas las variaciones de precio de los materiales y de la mano de obra, comprometindose a entregar la obra en el tiempo de acuerdo con las especificaciones contratadas, los pagos se efectan de acuerdo a un programa de avance de obra establecido con anticipacin. El cliente queda liberado del cumplimiento de cualquier tipo de obligacin laboral o fiscal. Se pueden realizar ajustes por trabajos no incluidos en el presupuesto original, por escalacin de precios debidos a la inflacin o por la modificacin a los volmenes de obra o cambio de especificaciones solicitadas por el cliente. El cliente puede contratar adicionalmente una empresa de supervisin, para verificar el cumplimiento de acuerdo a o contratado de la calidad, el tiempo y el costo, requirindose especificaciones, con descripcin del material, forma de colocacin y alcance de trabajo muy detallados. Tambin ser de utilidad para la negociacin de todos los ajustes presupustales. El Constructor en su indirecto incluye todos los gasto de operacin y administracin, as como su utilidad, la cual est afectada por las leyes del mercado. El Constructor absorbe las fluctuaciones en el precio de los materiales de todos aquellos insumos que se hayan comprado con los anticipos, los que no se hayan comprado se vern afectados por la escalacin de precios. Los incrementos en el valor de los precios unitarios se aplican mediante el sistema de indizacin de precios por todos los conceptos de obra no ejecutados y que estn dentro del programa en el momento de la revisin de precios. Para cobrar, el Constructor elabora peridicamente estimaciones de Obra Ejecutada, las cuales paga el cliente amortizado la parte proporcional de los anticipos entregados. 4. CONTRATACIN POR LLAVE EN MANO. En este tipo de Contrato denominado con frecuencia llave en mano el Constructor se compromete a entregar una construccin completamente terminada y en estado de funcionamiento contra la entrega de una cantidad fija, repartida en plazos pactados previamente, de acuerdo con el avance de la obra. En este sistema de contratacin se le encarga al Constructor la realizacin del proyecto, la obtencin de los permisos de construccin y la ejecucin total de la obra incluyendo el montaje de los equipos y mobiliario necesarios para empezar a funcionar de inmediato el inmueble una vez terminado, se incluyen la contratacin de los servicios como agua, energa elctrica y telfonos, se cobra un precio total presupuestado desde el inicio de los trabajos y no existe ajuste alguno por ningn motivo. Se requieren especificaciones sumamente detalladas y una definicin muy completa de los alcances del proyecto y de la ejecucin de cada uno de los trabajos incluidos en la contratacin,

la totalidad de los riesgos los asume el Constructor que debe por tanto realizar un estudio completo y exhaustivo del proyecto que le entrega el Comitente y aadir en l todo aquello que considera que falte ya que la cifra de su oferta se considera "cerrada" una vez firmado el contrato. Tambin se incluyen en el contrato cuantiosas multas por incumplimiento. A. Ventajas Todas las ofertas tienen la misma base, es decir, se oferta lo mismo por cada uno de los licitadores, por tanto son comparables. El comitente se asegura un costo ms o menos cierto o al menos con muy pequeo porcentaje de variacin, ya que los riesgos de posibles variaciones son asumidos por el constructor e incluidos en el precio ofertado. El constructor asume la responsabilidad de la medicin; por lo tanto puede valorar algo que el mismo ha medido, lo que le exime de posibles errores ajenos a la hora de evaluar sus propios costes. Evita una gran parte del trabajo de medicin y valoracin del trabajo realizado, pues la cifra final de cada unidad es conocida y por lo tanto se puede CERTIFICAR, o sea pagar cada relacin mensual de obra realizada, a base de calcular el porcentaje realizado de cada unidad. El Comitente obtiene una serie de ofertas, que le comprueban la fiabilidad econmica del Proyecto que encarg y al compararlas le dan una idea muy clara de cual puede ser el precio real de la construccin de su proyecto. B. Desventajas El establecimiento de un precio cerrado obliga al Comitente a no poder variar prcticamente nada una vez realizada la adjudicacin, ya que si lo hace el constructor puede aprovechar la coyuntura para mejorar su posicin contractual y ya no tiene competencia posible, que permita comprobar lo procedente de su postura. Requiere un proyecto bien definido y exacto con pocas posibilidades de error, pues cualquier variacin supone dificultades seguras entre Comitente y Constructor. Este tipo de contratos slo son recomendables en alguno de los casos siguientes: o Obras de poca cuanta econmica. o Obras que pueden ser definidas con precisin. Debe evitarse su uso, por ejemplo, en obras subterrneas, o con alto grado de incertidumbre. o Obras de poca duracin o poco riesgo de variacin de precios.

5. CONTRATACIN DE COSTO MS COMISIN Es donde el contratista recibe el rembolso de los costos permitidos, definidos en el contrato ms un por ciento de estos, o una cuota fija, que representa una utilidad. Utilizando los cuadros de precios del proyecto y la medicin de los planos del mismo se obtiene una valoracin reflejada en unos presupuestos parciales, un presupuesto general, como suma de los diferentes parciales incluidos en el proyecto recibido y que formara parte del contrato. Este presupuesto general, afectando de un coeficiente mayor que la unidad, para cubrir impuestos, gastos generales, beneficios industrial y cualquier otro costo proporcional al volumen de obra realizado, es el presupuesto final del proyecto sobre el cual el constructor se compromete a hacer una baja o un alza. Para obtener la cifra de esa oferta, el constructor obtiene sus propios precios de coste de las distintas unidades de obra que figuran en el proyecto. En este tipo de contrato se pacta que solo se abonarn aquellas unidades de obra realmente ejecutadas por el constructor. Una vez construida la obra, las mediciones reales multiplicadas por los precios unitarios, afectados por la baja o alza pactada dan el importe total definitivo a cobrar por el constructor. A. Ventajas Asegurar en cierta medida el coste total y al mismo tiempo deja abierta la posibilidad de introducir variaciones sin perjuicio para ninguna de las dos partes contratantes: contratista y constructor. Fija una base concreta y determinada sobre la que realiza la licitacin de las obras, permitiendo una competitividad justo entre los concursantes a una obra. El contratista recibe el rembolso de los costos permitidos, mas un porciento de estos que representa una utilidad.