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Superior Tribunal de Justiça

RECURSO ESPECIAL Nº 1.102.562 - DF (2008/0264449-2)

RELATOR

: MINISTRO SIDNEI BENETI

RECORRENTE

: ROYAL EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA

ADVOGADO

: CLÁUDIO AUGUSTO SAMPAIO PINTO E OUTRO(S)

RECORRIDO

: MURILO DE MELO CARRIJO

ADVOGADO

: WILSON CESAR RASCOVIT E OUTRO(S) EMENTA

DIREITO CIVIL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESTITUIÇÃO DE VALORES PAGOS. RETENÇÃO DE DESPESAS DE COMERCIALIZAÇÃO.

Recurso Especial parcialmente provido. ACÓRDÃO
Recurso Especial parcialmente provido.
ACÓRDÃO

I - Nos casos de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel, há firmada jurisprudência desta Corte, no sentido do cabimento da retenção pelo promitente-vendedor de 25% (vinte e cinco por cento) da totalidade dos valores adimplidos pelo promissário-comprador, como forma de ressarcimento pelos custos operacionais da transação.

Vistos, relatados e discutidos os autos em que são partes as acima

indicadas, acordam os Ministros da Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça,

por unanimidade, dar parcial provimento ao recurso especial, nos termos do voto do(a)

Sr(a). Ministro(a) Relator(a).

Os Srs. Ministros Vasco Della Giustina (Desembargador convocado

do TJ/RS), Paulo Furtado (Desembargador convocado do TJ/BA), Nancy Andrighi e

Massami Uyeda votaram com o Sr. Ministro Relator.

Brasília (DF), 04 de maio de 2010(Data do Julgamento)

Ministro SIDNEI BENETI Relator

Superior Tribunal de Justiça

RECURSO ESPECIAL Nº 1.102.562 - DF (2008/0264449-2)

RELATOR

: MINISTRO SIDNEI BENETI

RECORRENTE

: ROYAL EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA

ADVOGADO

: CLÁUDIO AUGUSTO SAMPAIO PINTO E OUTRO(S)

RECORRIDO

: MURILO DE MELO CARRIJO

ADVOGADO

: WILSON CESAR RASCOVIT E OUTRO(S)

RELATÓRIO

EXMO. SR. MINISTRO SIDNEI BENETI:

E OUTRO(S) RELATÓRIO EXMO. SR. MINISTRO SIDNEI BENETI: 1.- Trata-se de Ação de Rescisão de contrato

1.- Trata-se de Ação de Rescisão de contrato de compra e venda de

imóvel cumulada com restituição do valores pagos e indenização por danos morais

ajuizada por MURILO DE MELO CARRIJO contra ROYAL EMPREENDIMENTOS

IMOBILIÁRIOS LTDA, sob o fundamento de que "não tem mais condições de

adimplir a prestação" (fl. 03).

A Sentença proferida pelo Juiz de Direito da 9ª Vara Cível de

Brasília-DF, Dr. JOÃO LUÍS FISCHER DIAS, reconheceu a abusividade da cláusula

11.2.3 do contrato de compra e venda, que previa a retenção pela incorporadora do

sinal e de 10% do valor total do imóvel e, ainda, que eventual saldo deveria ser

restituído ao comprador desistente no mesmo número de parcelas adimplidas, e, ao

final, julgou parcialmente procedente o pedido para "rescindir o contrato celebrado

entre as partes e condenar o réu ao pagamento, em única parcela, dos valores pagos

pelo autor, abatidos 10% (dez por cento) dos valores por ele pagos ao réu, mais o sinal

(arras), reduzidos este para 10% do valor do imóvel, devendo estes valores serem

corrigidos pelos índices oficiais do Egrégio TJDFT" (fl. 103).

Ambas as partes apelaram e a Quinta Turma Cível do Tribunal de

Justiça do Estado do Distrito Federal e Territórios, Relator o Des. ROMEU

GONZAGA NEIVA, lhes deu parcial provimento, "ao do Autor para que seja efetuada

a retenção de apenas 10% (dez por cento) do montante pago, e ao da Ré para

reconhecer a ocorrência de sucumbência recíproca" (fl. 280). O Acórdão recorrido

encontra-se assim ementado (fl. 273):

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CIVIL. RESCISÃO CONTRATUAL. PROMESSA DE COMPRA

E VENDA DE IMÓVEL. IMPOSSIBILIDADE DE

PAGAMENTO. DEVOLUÇÃO DAS PARCELAS PAGAS EM ÚNICA PARCELA. CLÁUSULA PENAL. RETENÇÃO DE 10%.

CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR. DANO MORAL NÃO CONFIGURADO. SUCUMBÊNCIA RECÍPROCA NÃO EQUIVALENTE. RATEIO PROPORCIONAL.

01. "A rescisão contratual por iniciativa do devedor, caso não

mais possua condições de arcar com as prestações pactuadas, é

pela 2006.07.1.002.315-4) 02. "A devolução integral, em uma só vez, sendo abusiva 03.
pela
2006.07.1.002.315-4)
02. "A devolução
integral,
em uma
só vez, sendo
abusiva
03.

05.

Recursos

conhecidos.

Deu-se

parcial

possível juridicamente, assistindo aos adquirentes o direito de

obterem a restituição da quantia que pagaram à construtora

compra do bem, podendo, todavia, ser retido o percentual

de 10% (dez por cento) do valor a ser restituído, em razão das despesas com a celebração do contrato". (APC

dos valores pagos deve ser feita de forma

parcelada

a forma

prevista no contrato". (APC 2004.01.1.117.539-5)

A jurisprudência é pacífica em afastar o dano moral em

razão do atraso na entrega de imóvel ou inadimplência da construtora, o que não é o caso dos autos, ao contrário, a rescisão ocorreu por desistência do comprador, ora Apelante. E o fato de buscar o seu direito junto ao Poder Judiciário não significa que tenha sofrido algum vexame ou constrangimento.

04. Existindo sucumbência recíproca, embora não equivalente, o rateio das custas processuais e honorários advocatícios se perfaz de forma proporcional.

aos

provimento

recursos. Unânime.

Inconformada, a empresa Ré interpõe o presente Recurso Especial

com fundamento na alínea c do inciso III do artigo 105 da Constituição Federal,

sustentando divergência jurisprudencial acerca do percentual de retenção pela

vendedora em razão de rescisão unilateral de compra e venda de imóvel por iniciativa

do comprador. Para tanto, colaciona precedentes sobre o tema de Tribunais estaduais

que consideraram razoável o percentual de 20% de retenção e, inclusive, deste

Tribunal, apontando o percentual de 25% como correto para a remuneração das

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despesas efetuadas pela construtora/incorporadora com a venda do imóvel. Alega, ainda, ofensa ao artigo 21 do Código de Processo Civil, argumentando que não houve distribuição correta da sucumbência entre as partes.

Sem contrarrazões (fl. 377), o Recurso Especial foi admitido pelo Tribunal de origem como representativo de controvérsia, nos termos do art. 543-C, § 1.º, do CPC (fls. 119/121).

É o relatório.

art. 543-C, § 1.º, do CPC (fls. 119/121). É o relatório. Documento: 968748 - Inteiro Teor

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RECURSO ESPECIAL Nº 1.102.562 - DF (2008/0264449-2)

VOTO

EXMO. SR. MINISTRO SIDNEI BENETI:

2.- Cinge-se o apelo, pela alínea c do permissivo constitucional, na

divergência acerca do percentual de retenção pela incorporadora para ressarcimento

pelos custos operacionais da transação, no caso de rescisão contratual por culpa do

Confira-se, sobre o tema, o seguinte julgado:
Confira-se, sobre o tema, o seguinte julgado:

adquirente.

3.- É iterativa a jurisprudência desta Corte no sentido de ser possível a

resilição unilateral do compromisso de compra e venda, por iniciativa do devedor, se

este não mais reúne condições econômicas de suportar o pagamento das prestações

avençadas com a empresa vendedora do imóvel, caso em que a extinção do negócio

jurídico ensejará a retenção de 25% da totalidade dos valores adimplidos pelo

promissário-comprador.

RECURSO ESPECIAL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESILIÇÃO UNILATERAL PELO DEVEDOR. DIFICULDADES ECONÔMICAS. POSSIBILIDADE. RETENÇÃO DE 25% DAS PRESTAÇÕES ADIMPLIDAS. PRECEDENTES DESTA CORTE SUPERIOR. RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO.

1. Resta pacificado, no âmbito da 2ª Seção desta Corte Superior,

a possibilidade de resilição unilateral do compromisso de

compra e venda, por iniciativa do devedor, se este não mais

reúne condições econômicas para suportar o pagamento das prestações avençadas com a empresa vendedora do imóvel.

2. Ocorrendo a extinção do negócio jurídico, é permitida a

retenção de 25% (vinte e cinco por cento) do valor das prestações pagas, pela alienante, a título de ressarcimento com

as despesas administrativas do contrato.

3. Recurso especial conhecido e parcialmente provido.

(REsp 469.484/MG, Rel. Min. HÉLIO QUÁGLIA BARBOSA,

Superior Tribunal de Justiça

DJ 17.12.2007).

E, ainda: REsp 907.856/DF, deste Relator, DJ 1.7.2008; REsp

712.408/MG, Rel. Min. ALDIR PASSARINHO JÚNIOR, DJ 24.3.2008; REsp

489.057/PR, Rel. Min. CARLOS ALBERTO MENEZES DIREITO, DJ 24.11.2003;

EREsp 59.870/SP, Rel. Min. BARROS MONTEIRO, DJ 9.12.2002.

4.- De outro lado, no que concerne à distribuição da verba honorária, a

no que concerne à distribuição da verba honorária, a jurisprudência desta Corte já decidiu que "a

jurisprudência desta Corte já decidiu que "a apreciação do quantitativo em que autor e

réu saíram vencidos na demanda, bem como a verificação da existência de

sucumbência mínima ou recíproca, encontram inequívoco óbice na Súmula 7/STJ, por

revolver matéria eminentemente fática" (AgRg nos EDcl no REsp 757.825/RS, Rel.

Min. DENISE ARRUDA, DJe 2.4.2009).

5.- Cumpre consignar que a tese debatida nos autos já está pacificada

nesta Corte e que os Tribunais de Segundo Grau, em regra, vem adotando o

entendimento já consolidado, razão pela qual não se vislumbra necessidade de o

recurso ser submetido ao rito dos denominados recursos repetitivos.

6.- Pelo exposto, dá-se parcial provimento ao Recurso Especial

fixando a retenção em 25% sobre a totalidade dos valores pagos à Ré, mantido, no

mais, o julgamento recorrido. Determina-se, ainda, o cancelamento da chancela de

recurso repetitivo.

Ministro SIDNEI BENETI Relator

Superior Tribunal de Justiça

CERTIDÃO DE JULGAMENTO TERCEIRA TURMA

Número Registro: 2008/0264449-2

REsp 1102562 / DF

Números Origem: 20060020133507 20060111112304

PAUTA: 04/05/2010

JULGADO: 04/05/2010

Relator Exmo. Sr. Ministro SIDNEI BENETI Presidente da Sessão Exmo. Sr. Ministro MASSAMI UYEDA Subprocurador-Geral
Relator
Exmo. Sr. Ministro SIDNEI BENETI
Presidente da Sessão
Exmo. Sr. Ministro MASSAMI UYEDA
Subprocurador-Geral da República
Exmo. Sr. Dr. JOÃO PEDRO DE SABOIA BANDEIRA DE MELLO FILHO
Secretária
Bela. MARIA AUXILIADORA RAMALHO DA ROCHA
AUTUAÇÃO
RECORRENTE :
ADVOGADO
:
RECORRIDO
:
ADVOGADO
:
ROYAL EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA
CLÁUDIO AUGUSTO SAMPAIO PINTO E OUTRO(S)
MURILO DE MELO CARRIJO
WILSON CESAR RASCOVIT E OUTRO(S)
ASSUNTO: DIREITO CIVIL - Coisas - Promessa de Compra e Venda
CERTIDÃO

Certifico que a egrégia TERCEIRA TURMA, ao apreciar o processo em epígrafe na sessão realizada nesta data, proferiu a seguinte decisão:

A Turma, por unanimidade, deu parcial provimento ao recurso especial, nos termos do voto do(a) Sr(a). Ministro(a) Relator(a). Os Srs. Ministros Vasco Della Giustina (Desembargador convocado do TJ/RS), Paulo Furtado (Desembargador convocado do TJ/BA), Nancy Andrighi e Massami Uyeda votaram com o Sr. Ministro Relator.

Brasília, 04 de maio de 2010

MARIA AUXILIADORA RAMALHO DA ROCHA Secretária