Coeficiente Bsico nico e Funo Social da Propriedade Tem havido nas audincias pblicas da Reviso do Plano Diretor Estratgico

da cidade de So Paulo e em outras discusses relativas Poltica Urbana um esforo sistemtico de minimizar a discusso sobre o Coeficiente Bsico nico, s vezes at apresentado como uma questo secundria, ou como um paradigma cuja superao necessria. Esta preocupao secundria com o tema, no meu entendimento, est diretamente relaciona confuso conceitual de alguns, ao erro estratgico de outros e oposio plena vigncia do princpio da Funo Social da Propriedade da qual o difamado Coeficiente elemento essencial pelos setores mais conservadores ligados ao mercado imobilirio. De uma forma geral o Coeficiente tem sido apresentado como uma mera relao entre rea do imvel e rea construda, ou como uma simples medida de verticalizao ou adensamento. Na verdade o Coeficiente Bsico nico no um conceito urbanstico, mas um conceito jurdico que expressa uma relao essencial formulao e reflexo sobre a imensa maioria dos assuntos relacionados ao Marco Regulatrio da Poltica Urbana, ele expressa a relao entre o Direito de Propriedade e o Direito de Construir. Como estabelecer parmetros para esta mesma relao entre estes dois direitos o tema central da Poltica Urbana minimizar a importncia da discusso sobre o Coeficiente Bsico nico colocandoo apenas como tema acessrio, ou at superado, ou dependente de outros temas frustar de fato a discusso sobre aquela que a contradio essencial da Poltica Urbana que definir quais os limites do direito de construir em funo do interesse coletivo, em outros termos, at em qual medida o direito de propriedade pode se sobrepor ao interesse social e coletivo. Esta a contradio fundamental que o PDE e todo o Marco Regulatrio da Poltica Urbana busca resolver, portanto a discusso do coeficiente no acessria ou secundria, mas sim est diretamente ligada a ela. O embasamento do Coeficiente Bsico nico a doutrina jurdica do Solo Criado que foi incorporada ao Estatuto das Cidades com o nome de Outorga Onerosa do Direito de Construir no nova. Foi consensuada e consolidada na dcada de 70 em pleno regime militar - por juristas e urbanistas na Carta de Embu aps dcadas de debates sobre como lidar com o fenmeno da Verticalizao e seu impacto nas cidades. Um de seus pressupostos era que a insuficincia da simples limitao administrativa, baseada em critrios sanitrios, de adensamento, de infraestrutra, existentes nos modelos de zoneamento que vinham desde a primeira metade do sculo XX, como a Lei Anhaia Melo na cidade de So Paulo. Recomendo a todos a leitura do documento que no extenso, e que foi assinado por alguns dos nossos maiores juristas como Celso Antnio Bandeira de Melo, Eros Roberto Grau e Jos Afonso da Silva, e tomo a liberdade de destacar alguns dos seus pressupostos que so fundamentais para a definio de uma Poltica Urbana compatvel com o princpio da funo social da propriedade: "Considerando que a moderna tecnologia da construo civil permite intensificar a utilizao dos terrenos, multiplicando o nmero de pavimentos pela ocupao do espao areo ou do subsolo; Considerando que esta intensificao sobrecarrega toda a infra estrutura urbana, a saber, a capacidade das vias, das redes de gua, esgoto e energia eltrica, bem assim a dos equipamentos sociais, tais como, escolas, reas verdes etc.; Considerando que essa tecnologia vem ao encontro dos desejos de multiplicar a utilizao dos locais de maior demanda, e, por assim dizer, permite a criao de solo novo, ou seja, de reas adicionais utilizveis, no apoiadas diretamente sobre solo natural; Considerando que a legislao de uso do solo procura limitar este adensamento, diferenciadamente para cada zona, no interesse da comunidade; Considerando que um dos efeitos colaterais dessa legislao o de valorizar diferentemente os imveis, em conseqncia de sua capacidade legal de comportar rea edificada, gerando situaes de injustia; Considerando que o direito de propriedade, assegurado na Constituio, condicionado pelo principio da funo social da propriedade (j reconhecido poca antes do Estatuto),

no devendo, assim, exceder determinada extenso de uso e disposio, cujo volume definido segundo a relevncia do interesse social. Admite se que, assim como o loteador obrigado a entregar ao poder pblico reas destinadas ao sistema virio, equipamentos pblicos e lazer, igualmente, o criador de solo dever oferecer coletividade as compensaes necessrias ao re-equilbrio urbano reclamado pela criao do solo adicional A soluo proposta por eles para esta questo, e que teria sido implementada no PDE 2002, se no fosse a falta de fora poltica dos defensores do PDE que os obrigou a transigir em questes de princpios para conseguir aprovar o plano, foi: 1. constitucional a fixao, pelo municpio, de um coeficiente nico de edificao para todos os terrenos urbanos. 1.1 A fixao desse coeficiente no interfere com a competncia municipal para estabelecer ndices diversos de utilizao dos terrenos, tal como j se faz, mediante legislao de zoneamento. 1.2 Toda edificao acima do coeficiente nico considerada solo criado , quer envolva ocupao de espao areo, quer a de subsolo. 2. constitucional exigir, na forma da lei municipal, como condio de criao de solo, que o interessado entregue ao poder pblico reas proporcionais ao solo criado; quando impossvel a oferta destas reas, por inexistentes ou por no atenderem s condies legais para tanto requeridas, admissvel sua substituio pelo equivalente econmico. Assim quando se compreende o conceito do Coeficiente Bsico nico como aquilo que ele realmente : a relao entre o Direito de Propriedade e o Direito de Construir, se v mais claramente sua finalidade como elemento da Poltica Urbana: 1 Ferramenta para recuperao de parte do investimento pblico em infraestrutura que tornam uma determinada rea mais desejvel e portanto sujeita a maior demanda para atendimento das polticas de habitao e urbanizao das outras reas da cidade, visando restabelecer uma condio de equilbrio; 2 Compensao coletividade pela alterao do equilbrio entre reas pblicas e privadas produzido pela ampliao da rea privada com a criao de solo; 3 Captao de recursos necessrios a superao da sobrecarga de toda a infra estrutura urbana gerada pelo adensamento nestas reas mais desejadas; No h espao para discutir aqui os Coeficientes Mximos, mas tambm aqui necessrio antes de superar os paradigmas compreender e superar as necessidades reais que criaram estes paradigmas, para que se proponham paradigmas capazes de responder melhor s necessidades que os criaram. Concordo que o clculo de suporte que deveria estabelecer os limites para estes coeficientes mximos no seja a modelagem mais completa, a prpria Carta de Embu j fala em a capacidade das vias, das redes de gua, esgoto e energia eltrica, bem assim a dos equipamentos sociais, tais como, escolas, reas verdes etc.. Nos debruamos muito sobre isto durante a reviso do PDE e perdemos muitas noites de sono tentando encontrar outras modelagens que incluissem, por exemplo, uma medida de equilbrio entre a densidade de emprego e a densidade demogrfica e a aderncia entre a oferta de mo de obra e a de emprego. Esta uma discusso improtante que est

apenas comeando e salvo melhor juzo no existe ainda novas modelagens aceitas consensualmente. Ento o que ns temos a modelagem de clculo de suporte que d, como disse o secretrio h alguns dias, muito peso para as quest~eos de transporte e dos automveis. Ento necessrio concluir, se no temos como calcular adequadamente o suporte, ento no possvel emitir novos estoques porque estamos reconhecendo que no temos como medir este impacto. Se as ferramentas de clculo de suporte que temos so imperfeitas ou insuficientes, ento o mximo que pode ser feito tratar com muita cautela qualquer emisso de estoques at que se tenham critrios e conceitos mais slidos sobre o assunto. Falei at aqui s do primeiro dos casos que mencionei da incompreenso do papel do Coeficiente Bsico nico como elemento central do debate sobre o Marco Regulatrio da Poltica Urbana: que a confuso conceitual. Sobre o segundo ponto, o do erro estratgico, s poso dizer o seguinte, com o temor que debater este tema paralise ou prolongue a discusso e dificulte a aprovao do projeto do PDE como aconteceu em 2002, muitas pessoas que tem o pleno conhecimento da relevncia deste tema tem evitado direcionar a discusso para este assunto. Mas ao optar por esta estratgia correm o risco de repetir o erro de 2002 produzindo um PDE castrado porque no enfrentou a contradio fundamental da Reforma Urbana que esta relao entre Direito de Propriedade e Direito de Construir, expressa pelo Coeficiente Bsico nico.