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“Surélévations”

Questions juridiques choisies, en relation


notamment avec la LDTR
Julien Blanc, avocat

Séminaire APGCI - CGI Conseils du 7 avril 2009


Surélévations : plan de lexposé

I. Introduction, cadre légal

II. LCI et LDTR

III. Utilisation du sol

a. PLQ

b. PUS

IV. Surélévations et protection du patrimoine

V. Conclusion
Surélévations : le cadre légal

HIER DEROGATION (LCI)

DEMAIN AUTORISATION (LCI)

DEROGATION (LCI)
Le cadre légal, la loi 9529 du 17 février 2006

LCI : art. 1 de la loi 9529


- art. 22 al. 2 et 26 al. 2 (nouveaux) : 5 ans + réalisation
de surfaces de logements supplémentaires
- modifiant les gabarits des immeubles

LDTR : art. 2 de la loi 9529


- modifiant lart. 8 al. 3 LDTR (changements
daffectation - compensations)
Le cadre légal, la loi 10088 du 22 février 2008

LCI : Abandon des 5 ans


gabarits (+ 3 m; + 6 m) en fonction de la largeur des rues
zone 2 (ville)
zone 3 (énumère certains quartiers pour létablissement
des cartes)
réserve les art 89 et ss LCI (ensembles XIX et XXème)

LDTR :
création de nouveaux logements (but de la loi) pas de
nouvelles surfaces commerciales
Le cadre légal

Quid de la surélévation :

des immeubles et des hôtels ?


commerciaux ?
Le cadre légal

LDTR : quid de la surélévation des


immeubles commerciaux ?
Article 1 LDTR, pas visés
(habitation)
LCI : gabarits de la zone, loi 10088
art. 23 al. 3 et 27 al. 3 LCI
«afin de permettre la
construction de logements
supplémentaires»
=> Dérogations possibles
(art. 11 à 13 LCI)
PUS nouveau règlement (cf. infra)
Le cadre légal

LDTR :
quid de la surélévation
des hôtels ?
Article 1 LDTR, pas visés
(habitation)
Surveillance existante
(logements durgence)

PUS : cf. infra


La LDTR et les loyers

LDTR : Régime applicable

Art. 11 al. 4 LDTR (nouveau):


«Le coût des travaux se rapportant à une surélévation
dimmeubles au sens (…) ne peut pas être répercuté sur le
montant des loyers des logements existants. »
La LDTR et les loyers

LDTR : Régime applicable

ATA 525 / 2000; ATA 558/2001; ATA 300/2006


Surélévation = transformation (art. 9 LDTR)
=> contrôle des loyers
=> calcul des nouveaux loyers => art. 11 LDTR
=> état locatif avant travaux, ventilé par appartement à
remettre avec le dossier dautorisation
La LDTR et les loyers

LDTR : Régime applicable

Exception au principe de production de létat locatif complet :


ATA 110/2006
Justification : au moment de demander létat locatif complet, le
département avait déjà fixé, sur la base des plans financiers
déjà produits par le requérant, les loyers des logements à
créer.
La LDTR et les loyers

LDTR : Art. 11 LDTR exemple

Montant des travaux : CHF 1000000


Maximum à renter : CHF 700000
Rendement (3.5 % + 0.5 % = 4%) = 28000.-
./. Incidence dégress. des amort. => * 1/2 14000.-
+ amortissemement (700000 / 20) 35000.-
+ entretien (700000 * 1.5%) 10500.-
Total CHF 59500.-
La LDTR et les loyers

LDTR : Surélévation

Lart. 11 LDTR limite à 70 %


Présomption de 70% plus-value, 30% entretien
Or si surélévation, pas dentretien
La LDTR et les loyers

LDTR : Art. 11 LDTR exemple surélévation (cas pratique avec 11


pièces créées, selon PF autorisé)

Montant des travaux : CHF 1155000


Rendement (3.25 % + 0.5 % = 3.75%)
43312 * 1/2 21656.-
+ amortissemement (1155000 / 30)
30 38500.-
+ entretien (1155000 * 1.5%) 17325.-
Total CHF 77481.-
./. 1155000 * 100 = 6.71 %
(PF admis à CHF 7044.- par pièce)
La LDTR et les loyers

LDTR : Art. 11 LDTR exemple surélévation (cas pratique avec 11


pièces créées, selon PF «corrigé»)

Montant des travaux : CHF 1155000


Rendement (3.5 % + 0.5 % = 4 %)
46200 * 1/2 23100.-
+ amortissemement (1155000 / 20)
20 57750.-
+ entretien (1155000 * 1.5%) 17325.-
Total CHF 98175.-
./. 1155000 * 100 = 8.5 %
= CHF 8925.- / pièce
Surélévations et utilisation des sols

Plans localisés de quartiers (PLQ) et densités :


Art. 23 al. 7 et 27 al. 7 : réservent les dispositions des
art. 89 et ss LCI et des PLQ au sens de la Lext et de la
LGZD
=> les PLQ «supplantent» les nouveaux gabarits LCI

Exception ?
Surélévations et utilisation des sols
PLQ, un exemple
Surélévations et utilisation des sols
PLQ, un exemple, la situation schématisée

Existant = 700 m2 SBP

Projeté = 3 * 3100 m2 SBP = 9300 m2 SBP

Périmètre 10000 m2 => densité max 1.0

Surélévation = 150 m2 SBP

SBP après surélévation :


10000 + 150 = 10150 m2
Densité après surélévation : 1.015 (+1.5%)

Art. 3 al. 4 LGZD dérogation mineure au PLQ


Surélévations et utilisation des sols

Plans localisés de quartiers (PLQ) et densités :


Art. 23 al. 7 et 27 al. 7 : réservent les dispositions des
art. 89 et ss LCI et des PLQ au sens de la Lext et de la
LGZD
=> les PLQ «supplantent» les nouveaux gabarits LCI

Plans dutilisation du sol (PUS) en Ville de Genève


Règlement transitoire de 1988
Règlement adopté en 2008 (recours)
Surélévations et patrimoine

LPMNS Classement (art. 15)

Pas de démolition, de transformation importante ou de


changement de destination
Entretien et transformations de peu dimportance => préavis
de la CMNS
Mention sans frais au RF
Conséquence sur les surélévations ?
Art. 23 al. 7 et 27 al. 7 LCI (loi 10088) réservent «les
dispositions relatives à la protection du patrimoine, notamment
les art. 89 et suivants …»
=> surélévations exclues
Surélévations et patrimoine

LPMNS Mise à linventaire (art. 9)

Pas de démolition, ni atteinte aux structures en cas de


rénovation ou transformations (art. 90 LCI), éléments dignes
dintérêt à préserver

Conséquence sur les surélévations ?


Art. 23 al. 7 et 27 al. 7 LCI (loi 10088) réservent «les
dispositions relatives à la protection du patrimoine, notamment
les art. 89 et suivants …»
=> surélévations a priori possibles, mais difficiles
Surélévations et patrimoine

LPMNS Plan de site (art. 38)

Planification et règlement spécial du secteur visé


Mesures de sauvegarde des bâtiments à différents degrés
(exemple ATA / 566 / 2008 squares de Montchoisy)

Conséquence sur les surélévations ?


Art. 23 al. 7 et 27 al. 7 LCI
=> surélévations a priori possibles, mais difficiles, voire
exclues dans certains cas
Conclusion

LCI Impulsion politique sur les gabarits

LDTR restrictions dordre pratique (changement


daffectation) et, surtout, financier (contrôle des
loyers)

Utilisation du sol PLQ «supplante» les gabarits de la LCI (10088)


PUS : compromettent la surélévation des
immeubles commerciaux et des hôtels

89 LCI et LPMNS Compromettent sérieusement les surélévations

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