Per: el boom de la construccin y los negocios inmobiliarios

La demanda aproximada de 250,000 viviendas ubica al Per a nivel de Latinoamrica entre una de las zonas de mayor auge en la industria de la construccin, generando un verdadero boom, donde el Estado a travs de la promulgacin de normas flexibles, ha permitido que la banca dinamice sus mecanismos de apalancamiento y sus instrumentos de colocacin de crditos tanto para la oferta y construccin de nuevos proyectos inmobiliarios, como para la adquisicin o demanda de departamentos o casas por parte de la poblacin.

Actualmente, para los empresarios e inversionistas nacionales y extranjeros la construccin constituye uno de los mejores sectores para realizar negocios e inversiones. Cuando uno transita por las calles de la metrpoli de Lima, puede apreciar que en los diferentes distritos de la capital, se realizan construcciones de modernos edificios que transforman la perspectiva urbanstica de la ciudad.

El Boom de la construccin y los ne gocios inmobiliarios vienen generando un fuerte movimiento de la economa peruana, considerando que se desarrolla a lo largo de todo el pas, pero especialmente en nuestra ciudad capital. An se requieren mayores inversiones para descentralizar en forma eficiente y eficaz la construccin de nuevas viviendas en la costa, sierra y selva.

En ese sentido, el Estado debe viabilizar y garantizar la posibilidad de inversin de los peruanos residentes en el extranjero, aprovechando su capacidad de ahorro que han desarrollado a lo largo de su estada en Estados Unidos, Europa y Asia. Es cierto, el Estado ha flexibilizado la opcin de compra de viviendas en el Per, mediante remesas del exterior. De la misma manera, se debe abrir la opcin de inversin en el mercado inmobiliario y de la construccin de nuevos proyectos inmobiliarios para ms peruanos. Ms an, con la obtencin de la calificacin Grado de Inversin y la puesta en marcha de los Tratados de Libres de Comercio que el Per ha suscrito y suscribir con otros pases, se incrementar la demanda de Centros Empresariales y oficinas.

Consecuentemente, se avizora un excelente panorama y se abre un mundo de posibilidades de inversin para que la industria de la construccin consolide vertiginosamente su denominado Boom de la Construccin.

El Per vive desde fines de la ltima dcada del siglo XX un sostenido crecimiento de la industria de la construccin, impulsado, sobre todo, por el aumento de los ingresos econmicos de los hogares, las mayores inversiones publicas y privadas, ambas consecuencia directa del crecimiento econmico y, asimismo, por la mejora de las condiciones de financiamiento para la adquisicin de vivienda pblicas. Se trata, sin duda, del duradero boom del sector inmobiliario peruano, cuyo epicentro es Lima Metropolitana y sus replicas en menor escala en otras ciudades del interior como Arequipa, Trujillo, Chiclayo, Piura, Ica, Huancayo, Cajamarca, Huaraz, entre otras.

El porqu del crecimiento inmobiliario

Aparte de la minera, la industria de la construccin en el Per se ha convertido en uno de los sectores ms dinmicos de la economa. Sin duda, en su crecimiento influyen la expansin de la demanda interna como consecuencia del aumento de la poblacin y el crecimiento de la economa, asimismo por el aumento de la inversin privada, bien secundada por la pblica. El sector construccin crece a tasas superiores al 10%, vale decir a ritmos mayores que la tasa de crecimiento del PBI global. Tal es as que desde el 2006 creci en ms del 14% anual, excepto en el 2009 cuando cay al 6% causado por la crisis financiera internacional, pero inmediatamente se recuper hasta alcanzar en el 2010 una tasa superior al 17%. Los aos subsiguientes continu creciendo, aunque con menor velocidad, , tal como corroborarse en las estadsticas oficiales del INEI y del BCRP. En el crecimiento sectorial destacan las obras relacionadas con la edificacin de viviendas y centros comerciales, favorecidos por las condiciones de acceso al financiamiento a travs de crditos hipotecarios promovidos por el Estado y otras fuentes privadas del sistema financiero. En los ltimos aos se construyeron, ampliaron o mejoraron decenas de miles de viviendas en el pas, las que fueron colocadas predominantemente en el sector de

la

clase

media

en

evidente

ascenso.

Algo notable en el boom constructivo es que la mayor demanda de viviendas responde al creciente nmero de familias que tienen relativamente mayores ingresos econmicos y por tanto capacidad de adquirir crditos hipotecarios, asimismo, a que las tasas de inters y las cuotas les resultan asequibles. La edificacin destinada a la clase media y media alta de la poblacin se orienta principalmente a edificios de departamentos. Implantadas en edificios multifamiliares donde predominan los departamentos de 3 ambientes cuya superficie mnima segn los cdigos de edificacin debe ser mnimo de 100m2 y mximo de 180m2. El cambio urbano y aumento de la construccin privada se produce principalmente en Lima y dentro de ella en Miraflores y Barranco. En la zona se construyeron gran cantidad de proyectos, muchos de los cuales se hallan ocupados y vendidos. Los valores se ubican entre los US$ 800 y US$ 900/m2. En algunas ciudades del interior se repite esto mismo e incluso se sobrepasa como en el caso de Huaraz, en cuyo centro se ofertan predios entre 1,000 a 2,000 US $/m2. Pero lo que opera como dinamizador del crecimiento de la construccin es el nmero de proyectos habitacionales destinados principalmente a la clase media baja y baja que se est incrementando de manera muy importante, gracias a la actuacin de programas de vivienda populares como Mi Vivienda, Techo Propio, entre otros. Segn el Marco Macroeconmico Multianual 2011-2013, se espera que el dinamismo del sector construccin se manifieste en un crecimiento superior a una tasa de 10% durante el periodo, a la par con el incremento de la inversin privada.

Indicadores del mercado inmobiliario peruano al 2011- tercer trimestre

El Banco Central de Reserva del Per (BCRP), siguiendo estndares internacionales, considera que los principales indicadores del mercado inmobiliario son: la mediana de los precios en soles constantes, el ratio precio de venta / ingreso anual por alquiler (PER), el ratio precio de venta / ingreso (indicador de asequibilidad) y la relacin precio de venta/ costo total de la vivienda (3). Tales indicadores, basados sobre todo en el mercado limeo muestran aumento importantes en los ltimos aos, alcanzando actualmente niveles similares a algunos promedios internacionales. Un primer indicador es la mediana trimestral de los precios de venta en soles constantes. La metodologa empleada consiste en obtener informacin mediante encuestas telefnicas semanales. La fuente de informacin es la seccin de la oferta inmobiliaria del diario El Comercio para Lima Metropolitana, y el tipo de

muestreo es aleatorio simple. De acuerdo a este indicador, luego de que los precios tuvieron una tendencia decreciente hasta mediados de 2006, stos se recuperaron alcanzando niveles superiores a los mximos alcanzados desde 1998. En el tercer trimestre de 2011 hay una moderacin en esta tendencia. Un segundo indicador es el ratio entre el precio de venta y el alquiler anual (PER), el cual mide el nmero de aos que se tendra que alquilar un inmueble para recuperar el valor de la propiedad. Este ratio alcanza un nivel de 14,6 en el tercer trimestre de 2011. Esto significa que tendran que transcurrir cerca de 15 anos de alquiler para que un propietario recupere el valor de su vivienda. De acuerdo a la clasificacin del Global Property Guide los precios de los departamentos en Lima Metropolitana se mantienen en el intervalo de precios normales (12,5 25,0).

Un tercer indicador es el ratio entre el precio de venta y el ingreso . Este indicador mide la capacidad de pago de las familias. Como medida de ingreso se utiliza el PBI per cpita. Para el tercer trimestre de 2011, este ratio es 21, similar al registrado para Per por el BCRP, Global Property Guide para 2010 y al nivel promedio de Latinoamrica. Ello significa que Se necesitan ms de 20 aos de ingresos para comprar un departamento. Para el mismo inmueble de 100 m2 en Lima Metropolitana hace cuatro aos se requera la suma de 8 aos de ingresos. Evidentemente las viviendas son ahora menos asequibles para un hogar de menores ingresos. Un ltimo indicador es el ratio entre el ndice de precio de venta y el ndice de costo total de la vivienda. El ndice de costo de la vivienda incluye el costo del terreno y el costo de construccin. De acuerdo a este ratio, los precios de los inmuebles habran aumentado ms rpidamente que el costo total entre el segundo trimestre de 2007 y el tercer trimestre de 2011, lo que demuestra que los mrgenes de ganancia del negocio inmobiliario en el Per esta aumentando significativamente.

No cabe duda de que el boom de la industria de la construccin en nuestro pas est en marcha y su dinamismo se siente por doquier. En adelante se estima que el crecimiento y el potencial del mercado inmobiliario en Per seguir progresivamente abriendo una importante va a inversiones financieras internas y de otros pases vecinos. Se avizora as la consolidacin del sector inmobiliario en el Per. Para profundizar la mirada en este tema, en el prximo artculo abordaremos la implicancia y logros de los principales programas de vivienda y la magnitud del dficit de infraestructura que an padece el pas tanto en Lima como en las regiones.

La construccin sostendr el crecimiento del Per

El sector continuar en desarrollo este ao, ante el impulso de la inversin pblica, segn Maximixe.

El sector construccin en Per se desacelerara este ao debido a la crisis global, pero ser la actividad que sostendra la economa local con una expansin de 10.4%, afirm la consultora Maximixe.

En un reporte, la empresa indic que el boom constructor continuar este ao por el impulso de la inversin pblica como parte de un plan de estmulo anticrisis del Gobierno; y tambin por los proyectos del sector privado en marcha.

La construccin registr una expansin de 16.5% en el 2008, liderando el crecimiento por sectores del Producto Interno Bruto (PIB) peruano, que se expandi ese ao un 9.84%.

En el 2008 la demanda insatisfecha de viviendas en Lima fue de 290.000 hogares y se prev que este ao el dinamismo del sector constructor contribuir a aliviar la necesidad de viviendas, principalmente en zonas de ingresos econmicos medios y bajos, dijo el informe de Maximixe.

La construccin avanzara no solo con la edificacin de complejos habitacionales sino de centros comerciales, agreg.

El Gobierno lanz a fines del ao pasado un plan de estmulo econmico con una inversin extra de unos 10,000 millones de soles (unos 3,135 millones de dlares), de los cuales 5,683 millones de soles tiene que ver con proyectos ligados a la construccin, recuerda Reuters.

La crisis global ya comenz a golpear a nuestro pas con menores exportaciones e ingresos fiscales. El Gobierno ha revisado su meta de crecimiento econmico para este ao a 5%.

Per es un pas cuya economa se basa principalmente en la exportacin de materias primas, productos agrarios y textiles.

El actual crecimiento no se basa en la productividad

Estructura productiva y estilo de crecimiento En la estructura productiva de la economa peruana predominan los sectores terciarios (comercio y servicios) y la construccin, todos de baja productividad. Hay Desempleo disfrazado (alto subempleo e informalidad) y la capacidad de compra de los salarios tiene poca importancia para el crecimiento econmico. La agricultura es de bajsima productividad y ha perdido peso en la generacin del PBI. El Desempleo y subempleo siguen siendo originados por la escasez de stock de capital con relacin al trabajo, y por un desarrollo tecnolgico que se concentra en reducidas actividades econmicas que tienen poca capacidad de difusin, como es el caso de la minera y de algunos servicios. El grueso de la PEA ocupada no calificada y de baja productividad ya no se concentra en el sector agrcola, sino en los sectores comercio, servicios y construccin. La economa crece con salarios reales estancados, no requiere de aumentos sostenidos en el nmero de mano de obra calificada, y las presiones inflacionarias que genera un incremento de la demanda se neutralizan con importaciones. La fuerte penetracin de importaciones y la apreciacin cambiaria estn, adems, acentuando el escaso desarrollo industrial manufacturero del pas. Con las polticas neoliberales, la economa se ha hecho ms dependiente de bienes de inversin importados que reproducen una estructura productiva funcional al modelo de crecimiento primario exportador dependiente de los mercados externos. La economa crece descuidando a la industria y a la agricultura, y a los mercados internos, mientras privilegia la vinculacin a la economa internacional con la exportacin primaria y de productos con bajo procesamiento tecnolgico. En este tipo de economa, la creacin de empleos demanda muy poco equipamiento de capital por trabajador, y no requiere trabajadores con altos niveles de calificacin. Este es el caso de la

construccin, del comercio y de la gran variedad de los servicios, que concentran el empleo de baja calificacin y son de baja productividad, pero lideran el crecimiento. Los cambios en la productividad de los sectores El crecimiento de los sectores terciarios no se explica, entonces, por cambios importantes en la productividad y, por lo tanto, en su competitividad. La contribucin de estos sectores al crecimiento de la productividad puede verse en mi artculo Empleo y mercado interno en el modelo neoliberal: Una nueva hiptesis sobre el subdesarrollo, publicado en Garavito y Muoz (eds.), Empleo y Proteccin Social, Fondo Editorial, PUCP, 2012. En 1993-2010 ---prescindimos de 1976-1992 que tiene varios episodios de crisis---, el crecimiento de la productividad se desacelera. Mientras en 1950-1975 ---que incorpora los aos de industrializacin sustitutiva de importaciones--- la productividad creca a una tasa promedio anual de 3.0%, en 1993-2010 lo hace solo a la tasa promedio anual de 1.8%. Para comparar lo que ocurre en los perodos 1950-1975 y 1993-2010, descomponemos la tasa de crecimiento de la productividad media, en dos efectos: a) el efecto crecimiento de la productividad sectorial; y, b) el efecto reasignacin del empleo entre sectores. Durante 1950-1975 la manufactura, el comercio y los servicios explican el 93.1% del crecimiento de la productividad media. Esta productividad crece bsicamente porque crece la productividad de estos tres sectores: explican el 88.5% del efecto crecimiento, y este efecto explica, a su vez, el 75.5% del aumento de la productividad de la economa. Durante 1993-2010, el comercio y los servicios son responsables del 60.5% de la desaceleracin del crecimiento de la productividad. Adems, en estos sectores, el efecto reasignacin del trabajo sobre el crecimiento de la productividad, es mayor. Son los que, junto al sector construccin, aumentan su participacin en el empleo total. En ambos perodos el efecto reasignacin del trabajo en el sector agricultura fue negativo. Su participacin en la PEA ocupada se reduce a medida que pasa el tiempo. Lo mismo ocurre en el sector Minera, pero solo en 1950-1975. En el perodo 1993-2010, el efecto reasignacin del trabajo tiene signo negativo en la manufactura: su participacin en la PEA ocupada se reduce. Los efectos reasignacin negativos, en ambos perodos, se traducen en aumentos de la participacin del comercio y los servicios en la PEA ocupada. A modo de conclusin Las polticas y reformas neoliberales de las ltimas dos dcadas, cambiaron la estructura productiva del pas a favor de sectores no transables (comercio, servicios y construccin) y sectores de extraccin de recursos con alta renta natural. Se terciariz y reprimariz la economa, y se implement un modelo pro exportador sobre la base de una competitividad espuria de reduccin de costos unitarios de produccin mediante el abaratamiento de la mano de obra.

Economa peruana se desacelera en abril

Baja el ritmo. La economa peruana creci 4.37% en abril, inform el Instituto Nacional de Estadstica e Informtica (INEI). Se trata de la variacin mensual ms baja desde enero de 2010, cuando el pas se recuperaba del impacto de la crisis global de 2008 y 2009. El resultado acumulado (enero-abril) es 5.58%, mientras que la variacin en los ltimos 12 meses, 6.02%. Las cifras del cuarto mes del ao se sustentan en el dinamismo de la demanda interna. Crecieron las ventas al por menor a los hogares (4.54%), las importaciones de bienes de consumo (10.39%) y las ventas de autos ligeros (45.51%). Tambin hubo una mayor importacin de bienes de capital y materiales para la construccin (14.83%), as como aumento de la inversin en construccin de 15.18%. En cuanto a la demanda externa, hubo mayores envos pesqueros, de petrleo y derivados y agrcolas (caf). POR SECTORES En abril, dos sectores econmicos tuvieron resultados negativos: Pesca (-48.55%) y Manufactura (-4.25%). En contrapartida, la construccin que registra un auge debido a una gran demanda por viviendas y nuevas obras de infraestructura logr un vigoroso crecimiento de 15.18% , inform el INEI.

La construccin vuelve a liderar el crecimiento econmico

En marzo ltimo el sector construccin creci en 14.70%. El resultado, al primer trimestre del ao, es la acumulacin de un crecimiento de 12.45% en comparacin con el similar periodo de 2011. En ambos casos, la actividad lidera la expansin econmica del pas, muy por encima del promedio nacional de 5.55% registrado en marzo y de 6.02% en el primer trimestre.

Segn seala el Instituto Nacional de Estadstica e Informtica (INEI) en su ms reciente Informe Tcnico sobre la produccin nacional, en el tercer mes del ao el crecimiento de 15.57% en el consumo interno de cemento se explica por la continuidad de las obras de construccin en empresas mineras, reasentamiento de poblados, construccin de centros comerciales, obras en plantas industriales, obras de agua y saneamiento, obras privadas de centros de diversin y obras de infraestructura vial. As mismo, aade el reporte, continuaron las obras de construccin de viviendas y edificios multifamiliares. Por otro lado, la actividad constructora pudo tener mayor dinamismo en marzo si no fuera porque la inversin del avance fsico de obras decreci en 14.09%. Anteriormente, el Departamento de Estudios Econmicos de Scotiabank proyect que el crecimiento del sector construccin en el 2012 bordeara el 9%, por encima del 5.5% que

registrara la economa en su conjunto. Esta estimacin supone que el consumo interno de cemento alcance un promedio mensual de aproximadamente 800,000 toneladas mtricas (TM), mientras que el ao pasado sum 740,000 TM. Segn el anlisis del Scotiabank, esta evolucin positiva se sustentara principalmente en la recuperacin de la inversin pblica, luego de la cada de 17% registrada durante el 2011. Para este ao se proyecta que los fondos estatales destinados a este rubro crezcan en 23%, alcanzando un monto equivalente al 5.3% del PBI. Las principales razones tras estas proyecciones son una importante expansin de la inversin pblica de los gobiernos regionales y locales, as como los mayores recursos asignados a los proyectos de inversin pblica del gobierno central, con el fin de mejorar la infraestructura vial, educativa y de salud, refiere el anlisis. Por su parte, Ren Cornejo, ministro de Vivienda, Construccin y Saneamiento y profesor del MBA de ESAN, seal en declaraciones publicadas por el diario El Peruano, que el sector construccin continuar potenciando la expansin de la economa nacional. Refiri adems que el despacho nacional de cemento, indicador que se utiliza para estimar la evolucin de la actividad constructora, registra una tendencia creciente con resultados de dos dgitos desde enero pasado. "En abril, el aumento de este indicador fue de 16.1%, superior incluso al de marzo, lo que nos permite ser optimistas", expres. En consecuencia, se puede proyectar, segn aadi, que el sector construccin seguir impulsando la economa peruana en los prximos meses.