Sunteți pe pagina 1din 109

CUPRINS Introducere Capitolul I: Studiul pieei bunurilor imobile 1.1 8 1.2 Caracteristica i tipul tranzaciilor cu bunurile imobile 1.

3 Structura i clasificarea bunurilor imobile 1.4 Evoluia actelor normative i legislative pe plan naional i internaional 19 29 33 Piaa imobilului din Republica 4 8 Moldova

Capitolul II: Evaluarea i reevaluarea proprietilor rezideniale 2.1 Scopuri i principii de reevaluare a proprietilor rezideniale 2.2 Asigurarea metodologic a procesului de evaluare i reevaluare a proprietilor rezideniale 2.3 Msurarea factorilor de influen asupra valorii proprietilor rezideniale Capitolul III: Reevaluarea proprietilor rezideniale din or. Clrai 3.1 Aspecte conceptuale i restrictive la evaluarea proprietilor rezideniale 3.2 Inspectarea i caracteristicile tehnice a proprietilor rezideniale 3.3 Reevaluarea apartamentului cu 4 odi i reevaluarea casei individuale din or. Clrai 3.4 Reconcilierea rezultatelor i estimarea valorii finale Concluzii i recomandri Bibliografie Anexe

39 39 49 67 75 75 79 84 101 104 107 110

Introducere
Dezvoltarea pieei imobiliare n R.Moldova n mare msur depinde de elaborarea i implementarea n practic a unui sistem de evaluare i reevaluare a bunurilor imobile. Partea metodologic a acestui sistem include: principiile, metodele i procedurile de evaluare care pn la etapa de tranziie a economiei erau cu totul altele. n rezultatul dezvoltrii relaiilor de pia n R.Moldova s-au creat condiii favorabile pentru apariia unor noi genuri de activitate i profesiuni.. n ultimul deceniu au devenit cunoscute i n ara noastr profesiunile de manager, agent imobiliar i evaluatori. n perioada 1940-1991 n Moldova a existat doar proprietatea de stat asupra bunurilor imobiliare i proprietate individuali (limitat doar la bunurilor imobiliare locative). Preurile bunurilor imobiliare, se formau pe piaa neagr i erau cunoscute doar unui cerc restrns de cumprtori i vnztori. Noiunea de valoare de pia a bunurilor imobiliare" se refer doar la bunurile imobiliare n proprietate individual a cetenilor i, de regul, aceast noiune purta un caracter negativ, determinnd ,,valoarea determinat pe piaa neagr[12, p.27]. Piaa imobilului locativ este unicul sector al pieei imobiliare despre care cu siguran se poate vorbi c el deja s-a format n oraele mari din R. Moldova. Conform datelor statistice al Oficiului Cadastral Teritorial n fiecare lun n orasul Chiinu i suburbiile lui se efectueaz n mediu 900 de tranzacii cu imobilul locativ. n R. Moldova activ se formeaz i se dezvolt piaa bunurilor materiale i imobilelor locative. Bunurile materiale sunt obiectul de baz n discuii la privatizarea proprietaii de stat i municipale, la arenda spaiilor i la vinderea celor locative. S-au format structuri comerciale ce activeaz pe piaa imobilului. Infrastructura pieei de imobil prezint o gam de instituii specializate, destinaia crora este acordarea ajutorului calificat persoanelor fizice i juridice n efectuarea operaiilor cu imobilul, inclusiv i reevaluarea acestora. Evaluarea bunurilor imobiliare este o direcie important n stiina i practica economic, aprut la noi relativ recent, pe la mijlocul anilor 90 necesitatea de a evalua valoarea pe pia a bunurilor imobiliare a aprut n procesul formrii pieei secundare, cnd s-au activizat operaiile de vnzare- cumprare, donaie, gaj a bunurilor etc [25, p.30]. Evident este c evaluarea valorii pe piaa este posibil numai ulterior crerii segmentului de pia pe o anumit categorie de imobile, cu toate acestea la imobilul locativ s-au creat premisele economice i juridice necesare pentru implementarea metodelor de evaluare.

Estimarea valorilor bunurilor imobiliare se efectueaz cu ajutorul urmtoarelor abordri de evaluare i reevaluare: abordarea analizei comparative a vnzrilor, abordarea veniturilor i abordarea cheltuielilor. Condiiile i modul de aplicare a metodelor de evaluare sunt stabilite prin legea R.Moldova cu privire la activitatea de evaluare i Regulamentul provizoriu privind evaluarea bunurilor imobile, aprobate de Guvem. Bun imobil este bunul strmutarea cruia este imposibil fr pricinuirea de daune destinaiei lui. Bunurile imobiliare conform destinaiei se divizeaz n cteva tipuri: bunuri imobiliare industriale, comerciale, oficii, terenuri i bunuri imobiliare locative. Imobilul locativ poate fi clasificat n dependent de zona amplasrii n: - Imobil locativ rural (vile, case individuale, case cu 2-3 etaje); - Imobil locativ urban ( case individuale, vile, apartamente). Caracteristica examinrii principalelor tipuri de bunuri imobiliare locative reflect nivelul de dezvoltare a unei ri, particularitile ei climaterice, tradiiile naionale, cerinele consumatorilor. Analiznd piaa imobiliar observm c imobilul locativ se bucur de o cerere i ofert nalt [33, p.3]. Datorit faptului c cetaenii R.Moldova acumuleaz mijloacele bneti peste hotare, n urma crui fapt ce aceste mijloace el i procur spaii locative pentru a-i satisface cerinele vieii. Indiferent de nivelul de dezvoltare al unei ri, n primul rnd cetenii acord o mare atenie imobilului locativ. n prezent, procesul de reevaluare a bunurilor imobiliare este o problem actual datorit sporirii situaiilor de litigii. Lipsa spaiilor locative suficiente a dus la ceea c fiecare persoan ncearc n diverse moduri s devin proprietarul imobilului locativ, ca urmare se adreseaz la serviciile evaluatorilor. Concomitent reevaluarea este o funcie permanent a OCT - urilor realizat att la cererea populaiei, ct i la cererea organelor fiscale (reevaluarea n scop de impozitare). Problemele menionate au formulat necesitatea elaborrii lucrrii cu privire la reevaluarea bunurilor imobiliare. Actualitatea temei const n evidenierea problemei actuale existente i care se va dezvolta pe viitor, descriindu-se rolul i necesitatea reevalurii proprietilor rezideniale. n lucrarea de fa sunt examinate principiile de baz ale evalurii bunurilor imobiliare, metodele de estimare a valorii de pia a proprietilor imobiliare i reevaluarea imobilului locativ n R.Moldova. Scopul principal este de a evidenia cazurile i particularitile de reevaluare a imobilelor locative n R.Moldova.

Lucrarea de licen este alctuit din 2 capitole teoretice i un capitol practic, fiecare avnd specificul su i legtura reciproc, n ncheiere sunt formulate concluzii i propuneri. Primul capitolul poart denumirea de ,, Studiul pieei bunurilor imobile , aici autorul a reflectat partea teoretic a informaiei cu privire la descrierea i analiza pieei bunurilor imobile, caracteristica i tipul tranzaciilor cu bunuri imobile i structura, clasificarea bunurilor imobile, evoluia actelor normative i legislative, att pe plan naional, ct i internaional. Capitolul II. ,, Evaluarea i reevaluarea proprietilor rezideniale include specificarea scopurilor i principiilor de reevaluare a proprietilor rezideniale, asigurarea metodologic a procesului de evaluare i reevaluare a proprietilor rezideniale i analiza factorilor care influeneaz direct sau indirect valoarea bunurilor imobiliare. Capitolul III. ,, Reevaluarea proprietilor rezideniale din or. Clrai este partea practic a lucrrii i reprezint un raport de reevaluare a unui apartament cu 4 odi n urma reinvestirii i reevaluarea unei case individuale n urma reconstruciei. Lucrarea cuprinde 4 figuri grafice, 16 tabele, 24 formule, 45 surse bibliografice, anexe care conin materiale necesare pentru efectuarea unei evaluri.

Capitolul I Studiul pieei bunurilor imobile 1.1 Piaa imobilului din Republica Moldova
Piaa imobiliar reprezint un ansamblu de mecanisme prin intermediul crora sunt transmise drepturile asupra unei proprieti i interesele legate de ea, sunt stabilite preurile i este delimitat spaiul pentru diferite variante de utilizare a bunurilor imobiliare. Dezvoltarea pieei imobiliare are o importan deosebit pentru statornicirea unui stat, stabil din punct de vedere economic, nsemntatea acestei piee este determinat de particularitile sale. Piaa imobiliar reprezint prin sine o totalitate de piee regionale i locale care se deosebesc una de alta dup nivelul preurilor, nivelul de risc, eficacitatea investiiilor n imobil. Fr piaa bunurilor imobiliare nu poate exista pia n general, deoarece piaa forelor de munc, piaa de capital, piaa serviciilor i a mrfurilor, pentru existen au nevoie de ncperi n care s-i desfoare activitatea [18, p.12]. Piaa reprezint toat gama de aciuni prin care cumprtorul i vnztorul intr n contact i schimb bunuri i servicii, indiferent de locul unde aceasta se desfoar. Pe piaa imobiliar se realizeaz inter-relaia dintre cererea i oferta tuturor cumprtorilor i vnztorilor, prezeni momentan n acelai spaiu, i se deruleaz tranzacii cu bunuri imobiliare. Piaa este o structur complex, care ofer cadrul schimbului de mrfuri, bunuri imobiliare, servicii, capitaluri. Starea de fapt a pieei imobiliare oglindete, la modul cel mai relevant, prosperitatea economic a societii. Piaa imobiliar n Republica Moldova funcioneaz i este caracterizat de o infrastructur bine dezvoltat, care e susinut de ageniile guvernamentale i companiile private ce activeaz n domeniul evalurii bunurilor imobiliare n diferite scopuri. Piaa imobiliar se remarc prin particularitile sale, care o identific printre celelalte feluri de piee. Aceste particulariti ale pieei imobiliare au o relaie indisolubil cu trsturile caracteristice bunurilor imobiliare [22, p.9]. Pentru a face o analiz a pieei imobiliare mai ntai trebuie s cunoatem unele caracteristici cantitative generale ce caracterizeaz piaa n ansamblu i unele segmente ale ei. Conform datelor Departamentului de Statistic i Sociologie al Moldovei, numru1 bunurilor imobiliare din ar se caracterizeaz prin urmtoarele cifre: - Apartamente (locuine) n toate localitile Republicii Moldova-peste 530 de mii; - Case de locuit individuale n orae-circa 225 de mii; - Case de locuit n localitile rurale-circa 1000 de mii; - Proprieti industriale i comerciale-peste 100 de mii;

- Loturi de pmnt n asociaii pomi-legumicole-circa 215 mii; - Garaje-180 de mii. Din 1997 obiecte ale vnzrii-cumprrii au devenit i terenurile, inclusiv cele cu destinaie agricol. Conform datelor Ageniei de Stat Relaii Funciare i Cadastru, n momentul de fa, n sistemul de cadastru al bunurilor imobiliare snt nregistrate circa 3,2 mii. de terenuri cu destinaie agricol. De menionat c datele mai sus prezentate au fost determinate de ctre autor pe baza analizei informaiei de la Departamentul de statistic al Moldovei. Datele acestea snt departe de a fi exacte. Dup cum arat experiena specialitilor din domeniul cadastrului bunurilor imobiliare, n cadrul procesului de nregistrare n mas snt depistate bunuri imobiliare nenregistrate, se constat schimbarea destinaiei unor obiecte. Numai dup ncheierea procesului de nregistrare n mas a bunurilor imobiliare i crearea cadastrului vom putea obine caracteristici cantitative exacte privind piaa imobiliar att n ansamblu pe ar, ct i pe regiuni i localiti aparte. n judeele Republicii Moldova, piaa locuinelor de asemenea este destul de dezvoltat, n 1999, n medie pe ar tranzaciile cu locuine constituiau 56% din numrul total al tranzaciilor cu bunuri imobiliare. Ctre sfritul anului 2001 n structura tranzaciilor s-au produs mari schimbri i ponderea tranzaciilor cu apartamente a sczut la 22%. Starea actual a pieei imobiliare din Republica Moldova se caracterizeaz prin oscilaii brute a preurilor, n special la bunurile imobiliare locative, n perioada august 2001-iunie 2002, preurile la proprietile rezideniale n Chiinu au crescut n medie cu 35-40%. Dinamica preurilor pentru 1 m. p. de suprafat locativ este prezentat n tabelul 1. Tabelul l Tranzaciile nregistrate n Cadastrul mun. Chiinu n anii 2004 - 2006 Numrul Numrul Numrul tranzaciilor Denumirea tranzaciei tranzaciilor n tranzaciilor n n anul 2006 anul 2004 anul 2005 un. % un. % un. % Vnzare-Cumprare Motenire Donaie Ipotec Locaiune Altele Total 21960 5266 3389 3649 565 0 34829 63,1 15,1 9,7 10,5 1,6 0,0 100 26982 6871 3934 515 475 8 43420 62,1 15,8 9,1 11,9 1,1 0,0 100 23470 6027 4353 6661 670 2947 44128 53,2 13,7 9,9 15,0 1,5 6,7 100

Nr.

1 2 3 4 5 6

Sursa: Bursa imobiliar LARA

Pentru prima dat n ultimii ani, n mai 2004 cererea la bunurile imobiliare locative s-a egalat cu oferta, ceea ce a permis vnztorilor de proprieti imobiliare s mreasc preul ofertei cu cca 10%. Schimbarea raportului dintre cerere i ofert s-a produs pe parcursul ctorva ani. Dac n perioada 1999-2002 oferta de apartamente n Chiinu depea cererea de 10 ori, n 2003 oferta era de numai trei ori mai mare dect cererea, n felul acesta, an de an scdea numarul potenialilor vnztori n raport cu potenialii cumprtori. Deci, avea loc absorbia apartamentelor pe fondul lipsei de fapt a construciei de locuine [22, p.46]. Din anul 2001 preul la imobilul locativ a nceput s creasc cu un ritm sporit, apoximativ de 5 ori. S-a majorat datorit faptului c majoritatea populaiei migratoare a Republicii Moldova se rentorceau n ar cu venituri mari, acest fapt crend cerere fa de imobilul locativ. Iar mrirea considerabil a cererii a dus la mrirea preului imobilului locativ pe m. p. n prezent, preul pentru 1 m. p. de suprafa la apartamentele standard n Chiinu este n medie de 450-1000 euro. n mediu pe capital un metru ptrat de suprafa total n apartamentele cu o singur odaie a costat n euro 750 800, n cele cu dou odi - 700 - 750, cele cu trei odi 600 - 650, iar n cele cu patru odi 600 euro. Comparativ cu anul 2001, preurile pe pia imobilului locativ secundar au crescut de apte ori. n prezent, preurile la garsoniere n Chiinu snt de 15000-25000 de euro, la locuinele de doua camere 30000-60000 euro, la locuinele de trei camere 50000-80000 de euro. Comparativ cu nceputul anului 2002, preurile la locuinele au crescut cu circa 30-40%. S-a manifestat activitatea mai activ pe piaa imobiliar la sfritul sezonului de var, nceputul sezonului de toamn, ce constituie majorarea activ pe piaa imobiliar. E de subliniat, c preurile la spaiul locativ n deosebi la apartamentele cu o odaie. dou, trei au crescut pn la 1020 mii euro, iar preurile la patru i cinci odi practic au rmas fr schimbri, din cauza intreinerii spaiului locativ. Practic s-au schimbat preurile la loturile de pmnt, case, locuine de elit. La imobilul de gradul superior preurile s-au schimbat n perioada ultimelor ani. Cumprtorii locuinei de elit clasic prefer Centrul orasului. Cele mai distribuite locuine snt apartamentele cu dou odi, aproximativ 50 la sut din vnzri, apartamentele cu o odaie i trei 20 la sut din vnzri, apartamentele cu patru i cinci odi constituie aproximativ 10 la sut din vnzri. Majorarea preurilor ce a avut loc n anul 2002, poate fi numit majorarea sezonier, fiindc la baza ei st nu creterea economic i mrirea veniturilor a populaiei, ci factorii exteriori. Preurile la bunurile imobiliare industriale i comerciale depind de amplasamentul obiectivului, suprafaa lui, destinaia i muli ali factori. n primul semestru al anului 2007, obiectele retail, amplasate n partea central a municipiului, s-au scumpit cu 8 %, dac s considerm obiectele, amplasate pe strzile centrale ale

sectoarelor, cum ar fi bd. tefan cel Mare i Sfnt, bd. Dacia, bd. Dacia, bd. Mircea cel Btrn etc., creterea acestora a constituit n semestrul dat n limite de 20-30%, cnd n alte zone din municipiu preul mediu ponderat al ofertei ariilor comerciale a sporit cu 4 %. Preul mediu la imobil comercial constituie 800 - 1 800 euro m.p. Comparativ cu perioad similar 2006 creterea costului a constituit peste 30 %. La nceputul anului 2007, preul pentru 1 m. p. de suprafa total a proprietilor comerciale era de 800 - 1200 euro m. p. n cldirile administrative - 400 euro, n zonele de prestigiu ale Chiinului, preurile la spaiile comerciale i pentru oficii constituie in medie 800-1700 euro. n centrele de jude i n alte orae din Moldova preurile la proprietile rezideniale snt mult mai joase i aproximativ corespund cu valoarea de reconstituire a construciilor. n urma analizei efectuate putem trage concluzia c piaa imobiliar din Moldova s-a format, c toate segmentele sale snt destul de bine dezvoltate. S-a creat infrastructura pieii, care contribuie la realizarea tranzaciilor cu bunuri imobiliare, punerea la dispoziie a informaiei, prestarea altor servicii potenialilor participani ai pieei. Gradul de activitate al pieei imobiliare este determinat de dinamica tranzaciilor realizate n ansamblu pe ar, pe regiune, ora n perioada dintre 2001 i 2007, n mun. Chiinu au fost nregistrate 90,5 mln tranzacii cu proprieti imobiliare. Numrul acestor tranzacii, n ansamblu pe ar, crete an de an. Dac n 2001 au fost nregistrate peste 20 mii de tranzacii (tab.l.), n anul 2005 numrul tranzaciilor s-a majorat considerabil (fig.1).

25000 20000 15000 10000 5000 0 2002 2003 2004 2005

Fig. 1. Fluctuaia numrului tranzaciilor cu bunurile imobiliare n perioada 2002-2005 Sursa: [ Elaborat de autor n urma studiului literaturii de specialitate ] Cea mai activ pia imobiliar este cea din capitala Republicii Moldova, creia i revin 23,8 % din numrul total de tranzacii nregistrate n 2004-2005 n toat ara. Dup Chiinu n ordine

descrescnd n ce privete numrul de tranzacii cu bunuri imobiliare, urmeaz oraele Bli (11,3 %), Streni (10 %), Edine (8,8 %), Orhei (7,9 %), Cahul (7,6 %). Cea mai mic pondere o au oraul Taraclia, unde s-au nregistrat 1,4 % din numrul total de tranzacii, i Comrat-3,7 %. Structura tranzaciilor cu bunuri imobiliare n Chiinu i alte orae i regiuni ale Moldovei reflect influena unor diverse tendine asupra dezvoltrii pieei. n toate regiunile examinate, cu excepia r-ului Edine predomin operaiile, de vnzare-cumprare a proprietilor imobiliare, ponderea crora n totalul de tranzacii se schimb de la 33.5 %, n Cahul, la 76,4 %. n Chiinu. Locul al doilea dup frecvena realizrii revine tranzaciilor legale de transmiterea prin motenire a bunurilor imobiliare. Ponderea acestor tranzacii este de 7,60 % n Chiinu i variaz de la 21,1 % la 38 % n centrele raionale, n Edine tranzaciile privind transmiterea prin motenire a proprietilor imobiliare prevaleaz asupra tranzaciilor de vnzare-cumprare i se situeaz pe primul loc raport cu numrul total de operaiuni. Aceeai situaie se constat i n or. Comrat [22, p.10]. Tranzaciile legate de donaia bunurilor imobiliare de asemenea snt destul de rspndite i variaz de la 8 %, n Chiinu, la 18%, n or. Streni. o dezvoltare tot mai ampl, nu numai n Chiinu, dar i n alte orae ale Republicii Moldova, cunoate piaa ipotecar. Ponderea tranzaciilor de depunere n gaj a bunurilor imobiliare este foarte mic, ns analiza dinamicii acestor tranzacii pe judee indic o tendin stabil de cretere. Cea mai mic pondere a tuturor acestor tranzacii se nregistreaz n or. Bli (3,5 %), dup care, n ordine cresctoare, urmeaz Chiinu (4,8 %), Streni (6,2 %), Edine (6,3 %), Orhei (9,2 %), Cahul (11,2 %). Ponderea cea mai mare o au tranzaciile de dare a proprietilor imobiliare n arend sau n chirie: de la 1,1 % n or. Bli pn la 8,6 % n or. Cahul. Totodat, vom meniona c, potrivit legislaiei Republicii Moldova, se nregistreaz numai arenda (nchirierea) proprietilor imobiliare pe un termen de cel puin trei ani. Arenda (nchirierea) pe termen scurt este un fenomen mult mai rspndit, ns aceste tranzacii nu pot fi analizate la nivel macroeconomic. Dezvoltarea pieei imobiliare se caracterizeaz, de asemenea, prin dinamica tranzaciilor realizate, n perioada 2001-2006, numrul operaiilor de vnzare-cumprare a proprietilor imobiliare n ansamblu pe ar a crescut de 5 ori, al tranzaciilor de transmitere a bunurilor imobiliare prin motenire de 9 ori, al donaiilor de 8 ori, al operaiunilor de depunere n gaj (ipotecare)-de 6,3 ori, numrul cazurilor de arend pe termen lung a crescut de 30 de ori. Deci, n concluzie putem spune c numrul tranzaciilor cu bunuri imobiliare crete an de an n toate oraele i judeele rii, nsa dinamica lor variaz n limite largi [22, p.20]. Proprietile comerciale i industriale rareori particip la tranzacii, totui ponderea lor n numrul total al tranzaciilor cu proprieti imobiliare crete. De exemplu, n perioada analizat, n Chiinu, volumul total al tranzaciilor a crescut de dou ori, iar numrul tranzaciilor cu proprieti

comerciale i industriale a crescut de 26 de ori. n or. Bli, aceast cretere a fost de 5 ori, n Cahul de 8,5 ori. Aceeai tendin exist n multe judee, fapt ce demonstreaz avansarea pieei imobiliare din Moldova la un nivel calitativ nou. n componena burselor de imobil activeaz servicii de evaluare, care n baza datelor reale ale afacerilor i a altor factori propun vnztorilor i cumprtorilor preurile probabile la imobile, influennd astfel n mod artificial nivelul preurilor. Observm c bursele imobiliare nu public preurile efective, reale ale afacerilor. Valoarea de pia a locuinelor se afl n funcie de urmtorii factori: amplasamentul (distana fat de centru); amplasamentul n cadrul microraionului i cartierului, distana pn la staiile transportului public i magazine; prestigiul i ecologia raionului, materialul din care sunt confecionai pereii, pardoseala i alte elemente de construcii, vrsta imobilului, etajul, cantitatea, gabaritele i sistematizarea spaiului a odilor locative, mrimea buctriei, viceului, splatorului, antreul, numrul i suprafaa balcoanelor, lodgiilor i ncperilor auxiliare, dotarea telefonic i cu paz, starea fizic a locuinei, existena conductei de evacuare a gunoiului, orientarea ferestrelor, starea sanitar a ogrzii i scrii, nlimea tavanului, tipul i stabilitatea asigurrii cu ap cald, confecionarea podelei din parchet, privelitea din ferestre i ali factori (vecinii de exemplu). Aproximativ aceeai factori se iau n consideraie i la evaluarea locuinelor n alte ri ale Europei de Est. Confirmarea juridic a afacerilor cu locuinele se execut de organele de notarial. Cu toate acestea, n contractul de vnzare-cumprare nu se, fixeaz preul real de pia al afacerii, ci o cifr ,,acceptat" de cele trei pri implicate, care de regul, este mai mic drept valoarea de pia de 5-10 ori dar nu mai joas dect nivelul preului normativ (costului de inventar), n asa mod se ocolete parial pltirea taxei de stat, care este exagerat de mare pn la 10%. Aadar, datele cu privire la valoarea de pia a locuinelor se acumuleaz n bncile de imobil fiindc nu se fixeaz n mod juridic. Bncile de imobil nu sunt obligate de a prezenta aceste date organelor de stat pentru crearea bazei informaionale a cadastrului fiscal. Aceast problem s-ar apropia de soluionare, dac nivelul taxei de stat ar fi cobort pn la circa 2 %. Aceasta ar micora masa veniturilor fiscale, fiindc cumprtorii i vnztorii vor fi cointeresai n fixarea juridic a preului real. Fundamentarea nivelului taxei de stat pe afacerile de imobil nu este obiectul acestui studiu, dar dup cum s-a determinat mai sus esenial influeneaz ,,tehnologia" de evaluare. Mijloacele bneti de cetenii Republicii Moldova, care au plecat la lucru dup hotarele Republicii, i dup ntoarcere n Republic au fost investite n procurarea imobilului.

Majoritatea cetaenilor procur imobil n raza oraului Chiinu din pricina infrastructurii dezvoltate n capital comparativ cu alte centre a Republicii prezena real a serviciilor comunale. Creterea economiei n rile vecine (Rusia, Ucraina) influeneaz pozitiv asupra economiei Moldovei. Tendina cetenilor este de a procura imobil n capital pentru copiii si, n loc de a arenda spaiul locativ n perioada studiilor. Poziia nestabil a dolarului SUA, ncepnd cu 01.01.2002 n comparaie cu Euro dup devalorizarea leului moldovenesc n anul 1998, majoritatea cetaenilor acumulau mijloacele bneti n dolari SUA, ngrijorai de succesiunea devalorizrii mijloacelor bnesti, iar cealalt parte a cetaenilor depuneau mijloacele bneti libere n procurarea imobilului. Imobilul, nca trei ani n urm fiind simbolul siguranei, astzi s-a prefcut n ceva strict opus. Preurile la locuine n dependen de preurile pn la criza economic au crescut cu 15-18%. Stabilitatea financiar i politic nu contribuie la dezvoltarea pieei imobiliare, la investirea n spaiile locative. Structura vnztorilor pe piaa actual se formuleaz sub aspectul condiiilor economice. Astzi pe piaa secundar 50% de vnztori sunt ceteni ce pleac din Republica Moldova, dat fiind faptului pricinilor cunoscute, 35% - sunt cetenii hotri sa-i micoreze spaiul locativ, primind prin aceasta o pia suplimentar, care n primul rnd depinde de calitatea proprietaii oferite [42, p.12]. Fondul locativ al republicii (fr zona transnistrean) n 2004, constituia aproximativ l ,43 milioane de case i apartamente. Circa 40% din acest volum reveneau oraelor, dintre care 85 la sut din fondul de locuit urban alctuiau apartamentele i doar 17% casele individuale. Totodat. n locul lui se dezvolta activ construcia n sectorul privat. Numai n oraul Chiinu n listele pentru primirea spaiului locativ sunt inclui 55 mii de solicitani. Ultimele rezultate ale investigaiilor sociologice ne demonstreaz n mod obiectiv multitudinea de probleme existente pe frontul locativ". Astfel, la o singur odaie de apartament n Moldova revin 1,6 persoane, n timp ce n rile est-europene acest indice este egal cu 1,2, iar pentru rile din Europa Central circa o persoan. n Republica Moldova este alarmant i indicele numrului de familii ce locuiesc ntr-o odaie. Totodat, trebuie s avem n vedere c n Republica Moldova unei persoane i revin 15 m de spaiu locativ, n timp ce n rile est-europene i central-europene acest indice constituie respectiv 16,6 i 22 ,4 m trebuie, probabil, s mai adaugm c doar 25 la sut dintre cetenii chestionai snt satisfcui de locuina lor avnd n vedere i tipul de cas (din blocuri de piatr, monolit, din blocuri sau panouri mari, de mare nlime etc.), de zona aflrii ei, de asigurare cu transport i obiective ale infrastructurii, de condiiile ecologice. Relaiile de pia, ca factor obiectiv de reglare a cererii i ofertei ntr-o sfer vital cum sunt construciile.

i, totui, tendina general, magistral de dezvoltare a pieei de locuine, exprimat n aanumita "scar de locuine", se manifest tot mai pregnant. Reiese c tot mai vdit se remarc procesul obiectiv de construire fireasc a unui lan specific, un fel de rnd, n care cetaenii cu venituri mai mari ii construiesc sau procur spaiu locativ-mai scump, vnznd la preuri mai reduse locuinele ce le-au aparinut anterior unor. ceteni cu venituri mai modeste. i tot aa se prelungete acest rnd pn cnd i cetenii cu cele mai mici venituri vor avea posibilitatea sa-i mbunteasc condiiile locative. Logica acestei micri, din punct de vedere al pieei se explic simplu. Anume n aa mod e condiionat micarea pn la nivelul accesibil a pretului de procurare a unei locuine mai confortabile. Anume n aa fel este pus n aciune "scara de locuine'', deoarece la fiecare treapt a ei apar posibiliti, graie veniturilor disponibile, de a trece la un nivel superior al condiiilor locative. Aceast tendin trebuie susinut n practic i consolidat prin diferite msuri organizatorice i economico-financiare. Toi participanii pietei de locuine-cetaeni mai mult sau mai puin asigurai, constructor i brokeri, furnizori de materia construcie i ageni ai bncilor comerciale-reclam lipsa accesului la credit pe termen lung. Anume aceast circumstant devine una din principalele bariere, mpiedic urcarea cu succes pe "scara" relaiilor de pia. Pentru a mica din loc acest proces, pentru a demara aceast micare eficient, trebuie s nceap de la treapta de sus, adic de la categoria de ceteni care dispun de mari sume bneti, i au posibilitatea s cumpere ori s-i construiasc case din propriile mijloace, fr a beneficia de susinerea financiar a cuiva. ntr-adevr, experiena rilor prospere ne arat c anume dezvoltarea masiv a construciei individuale de ctre grupurile de populaie cu venituri nalte, care constituie doar l.2 procente din populaia total, va spori considerabil volumul spaiilor locative disponibile pe piaa de locuine. Aceast activitate va contribui la micorarea preului i a nivelului de credite necesare pentru procurarea sau pentru construcia spaiului locativ, ce ar corespunde unor cerine mai modeste dect ale pturii sociale din vrful scrii [35, p.12]. Vom meniona, c nviorarea simitoare a construciei individuale n Chiinu i n alte orae ale republicii confirm o dat n plus faptul c primul pas al "scrii de locuine" deja s-a facut. Dar pentru c acest avnt s ia amploare e necesar s atragem n procesul relaiilor de pia att categoriile de ceteni cu venituri mijlocii, ct i pturile populaiilor cu venituri mai mici sau chiar mizere, n condiiile actuale nu e usor s realizezi acest deziderat, deoarece bncile comerciale acord credite doar cetenilor ce dispun de imobile n valoare de peste 40 la sut din costul noii construcii, iar veniturile le permit s achite lunar cte 40 la sut din costul noii constructii, iar veniturile le permit s achite lunar cte 400-450 de euro. Totui exist rezerve pentru o schimbare n bine. Trebuie, doar, ca aceste rezerve s fie luate la eviden i puse n aciune.

n acelai timp, trebuie s fim realiti, adic s nelegem c ntr-o perioad scurt este foarte greu s pui pe roate ipoteca, ajustarea creia n rile dezvoltate a durat decenii ba chiar i secole. Din experiena Slovaciei, am putea utiliza o schem mai simplificat de colaborare a sectoarelor de stat i privat, n principiu, municipiile dispun de mijloace libere sub form de terenuri funciare i au posibilitatea de a folosi aceste loturi n calitate de gaj, stimulnd astfel bncile n vederea acordrii creditelor. Cu ajutorul acestui mecanism se pot asigura nu numai l sau 2 credite, dar mult mai multe. E necesar doar ca prin modificrile respective n legislaie (inclusiv n Codul civil i Legea cu privire la preul normativ al pmntului acest proiect s capete randament maxim. Bineinteles, n proiect vor fi antrenate doar bncile comerciale create n prealabil care, firete. vor "acapara" nu numai alte fonduri nou create, dar i vor lrgi pe toate cile piaa de locuine, att n plan geografic ct i n plan social. Este destul de important ca piaa funciar i de locuine s cuprind geografic toat republica. Dar, probabil, i mai important este s cuprindem n plan social toate pturile societii. Ce trebuie s ntreprindem n acest scop? n primul rnd se cere s fi susinut categoriile de ceteni cu venituri mijlocii prin credite convenabile pe termen lung i subventii care se bazeaz pe colaborare reciproc a sectoarelor de stat i a celor private n vederea construciei i, ndeosebi, n valorificarea infrastructural a noilor terenuri de pmnt. Tot la acest capitol putem atribui i proiectele de valorificare a construciilor neterminate. Numai n trei orae (Chiinu, Bli, Orhei) numrul lor este de 72 case, construcia crora a fost ntrerupt din cauza inflaiei, precum i a creterii preurilor la toate componentele acestei activitii, n prezent s-au creat condiii de finisare i dare n exploatare a construciilor. Guvernul a adoptat o hotrre prin care prevede transmiterea gratuit a caselor neterminate (circa 170) n folosina ntreprinderilor, persoanelor care stau la rnd i a celor care au banii s finiseze construcia. n scopul renceperii n mas a construciilor de locuine i satisfacerii necesitilor populaiei cu spaiu locativ este necesar s se valorifice ct mai activ experiena altor state privind acumularea depunerilor bneti ale anumitor grupuri ale populaiei i organizaii i investirea lor n construcia imobiliar. Elaborarea unei legi, privind sistemul de depuneri i creditare, investire i construire a locuinelor ar permite reglamentarea acestui proces. De asemenea, urmeaz a se stabili care este politica creditrii de stat n domeniul construciei de locuine. De altfel, acordarea de credite n aceste scopuri trebuie stimulate pe toate cile. Ar fi rezonabil insistena n negocierile noastre cu Banca Mondial pentru un credit special pentru construcia locuinelor. ,, Scara de locuine" se termin cu categoriile de ceteni neprotejai material dat fiind c au venituri mizere. Acestora trebuie s le acordm subvenii direcionare strict pe adrese concrete,

necesare pentru susinerea pturilor mai srace ale populaiei n vederea asigurrii cu locuine pot reglementa, n mare msur, de nsi piaa funciar i de locuine. Atta doar c aceast pia trebuie s funcioneze din plin, n mod corect i eficient. Urmeaz a marca, c diferite tipuri de bunuri imobiliare din momentul apariiei 1or au nceput s coreleze n formarea preurilor cu alte tipuri de bunuri imobiliare i aceast corelaie de preuri pe piaa bunurilor imobiliare s-au pstrat pn acum. Piaa imobiliar este un segment al economiei i reprezint o parte component a ei. Prin aceasta toi factorii pozitivi i negativi se rasfrng pe piaa imobiliar n mod corespunztor. Bunurile imobiliare locative, sau o parte a lor, se pot afla n proprietate individual, de stat, de asemenea n proprietate colectiv i s treac dintr-o form de proprietate n alta. Totodat, proprietatea individual a bunurilor imobiliare nu se limiteaz la pre, asigurndu-se cu dreptul de imunitate i nregistrare la administraia local. Proprietarul bunului imobiliar locativ are dreptul, potrivit normelor n vigoare, la folosina i coordonare cu el, n acelai timp s-i dea n chirie, n arend, s-1 vnd, s-l modifice forma i aspectul. Motivul despre savrirea oricrei tranzacii cu bunul imobiliar locativ d dovad de cptarea dreptului individual sau a dreptului la folosina acestui bun imobil [35, p.14]. n cele mai dese cazuri putem gsi informaii despre piaa locuinelor bazat pe informaiile analitice a firmelor de evaluatori. n aceast comunicare putem privi cu ochii unui cumprtor de rnd. Dup cum se tie nimic nu-i sperie pe ceteni, cum i sperie procesul de vindere sau cumprare a locuinei, fiindc sunt mari anse s fac cunotin cu diferii escroci, - pentru a se apra de ei un cumprtor se adreseaz la agenia de imobil renumit. n ultimii ani evaluatorii ne conving c pe piaa locuinelor cererea este mai mic ca oferta i preurile cad i cumprarea unui apartament astfel nu este o problem. Dar s-a vzut c pentru un cumpartor cu o cerere concret nu este chiar aa de uor. Calitatea care este propus astzi pe piaa locuinelor las de dorit. Dac de exemplu, un cumprtor caut un apartament cu dou odi la Botanica, atunci el va cumpra anumite acel apartament de care are nevoie i nu altul. Pentru nceput s ne clarificm ce este un apartament bun, dup statistica unui cumprtor mediu. Se vede c astzi ca i nainte se coteaz apartamentele cu o planificare ceh., dar astfel de apartamente sunt numai n sectorul Rcani. Printre apartamentele cu dou odi, cele mai ntrebate sunt apartamentele de serie moldoveneasc. Bune se consider apartamentele care sunt planificate individual, n case monolite nalte, dar nu mai sus de 9 etaje.

n primul rnd, adresndu-se ntr-o agenie de evaluatori, cu o baz de date personal, cumprtorul sper c toate cerinele lui vor fi satisfcute, dar nu tot timpul iese astfel. De multe ori, dac se propune un apartament convenabil, preul sau raionul putea fi nedorit. Dup mai multe anunuri din ziare se clarific c circa 80% din anunuri revin firmelor particulare, dar ce fel de firme i unde sunt nregistrate nimeni nu tie. A treia variant de cumprare a unui apartament sunt anunurile prin intermediarii individuali. Ei vnd apartamentele prietenilor si, cunoscuilor, cunoscuii-cunotinelor. Argumentul vnztorului n aceste cazuri este simplu "d-i s catige amicului tu". Dar aceast variant este i mai periculoas dect cea precedent, firma trebuie s fie undeva nregistrat, despre care poi i trebuie s te nteresezi. Modelul personal ne convinge c este o persoan care ii tie treaba, are legturi n organele cadastrale i la notariat, iar documentele le perfecteaz pe cile sale. Dup observrile efectuate de experi pentru ca cumprtorul s se protejeze de o afacere ilegal, el trebuie s se adreseze la o agenie de evaluatori oficial, cu documentele pachet gata. Exist informaie c, dac un apartament nu se vinde mult timp atunci preul lui scade cu 1000 dolari SUA. A patra variant - cumprtorul i vnztorul dein legturi directe, aici ca i n cazul precedent sunt mari anse de a deveni victima unei nelciuni. Afacerea pn la cumprare poate s nu ajung, ncepnd s o formeze documentele pentru eliberarea apartamentului proprietarul cere o parte din bani. Anume cu aceast ipotez apar cele mai multe nelciuni. Cea mai simpl metod de a pierde banii n timpul cumprrii este s cumperi un apartament de la un alcoolic sau de la un pacient al dispensarului neurologic. Netiind de aceasta cumprtorul cumpr apartamentul, iar peste un timp rudele acestuia arat certificatul iresponsabilului, judecata anuleaz afacerea lund decizie s i se ntoarc banii cumprtorului. Se ntoarce doar suma care este indicat n contractul de vnzare-cumprare, dar acolo de regul se fixeaz un pre nereal. Dac escrocheria este scopul afacerii este posibil situaia cnd apartamentul se vinde nu de proprietar. Afacerea este ncheiat i nregistrat la toate instanele. Dup aceast cumprtorul afl c cu o zi pn la nregistrarea contractului procura de la notar este revocat, iar proprietarul d n judecat cum c contractul nu este valabil. Cel mai rezonabil este s vinzi sau s cumperi un apartament printr-o firm de evaluatori cu o reputaie bun. Persoanele care au trecut prin aa ceva recomand cumprtorilor s se intereseze de documentele de privatizare a apartamentului, de numrul de persoane care, sunt nregistrate.

Dezvoltarea pieei bunurilor imobile locative n or. Clrai Pe parcursul ultimilor ani pe piaa construciilor ponderea cea mai mare o dein construciile, reconstruciile, reparaiile imobilului locativ. Acest factor se datoreaz faptului c exist o cerere nalt la imobilul locativ din partea cetenilor, i anume din partea muncitorilor migratori. Cu toate acestea, totui cerere fa de imobilul locativ rmne a exista n continuare. Cererea a suferit careva transformri n privina faptului c majoritatea consumatorilor prefer apartamente cu 1, 2 odi, care sunt nite locuine mai accesibile, destinate cumprtorului mediu. Din anul 2001 preul la imobilul locativ a nceput s creasc cu un ritm sporit, apoximativ de 5 ori. S-a majorat datorit faptului c majoritatea populaiei migratoare a Republicii Moldova se rentorceau n ar cu venituri mari, acest fapt crend cerere fa de imobilul locativ. Iar mrirea considerabil a cererii a dus la mrirea preului imobilului locativ pe m2 . Observm c preul crete ntr-un ritm mai mare dect volumul de producie oferit n rezultatul majorrii cererii. Alt factor care duce la mrirea preului la imobilul locativ este regiunea amplasrii. Analiznd preurile apartamentelor n or. Clrai, propuse pe piaa imobiliar observm c n Centru sunt cele mai nalte, dup care urmeaz alte regiuni. Fondul locativ din or. Clrai, comparativ cu alte orae, este relativ nou. Imobilul rezidenial deine ponderea cea mai mare din suprafaa intravilanului i este partea cea mai important a patrimoniului construit. Asigurarea cu locuine a populaiei oraului Clrai are un rol important n soluionarea problemelor sociale ale rii. Fcnd o analiz a pieei imobiliare din oraul Clrai putem meniona faptul c cererea la bunurile imobile cu destinaie este n cretere, pe cnd oferta de locuin este mic. Diversitatea ofertei se afl n dependen de legislaie, condiiile economice, climaterice, seismice, de materiale de construcie i de tradiie. Dezvoltarea continu a acestei ramuri va influena simitor asupra ameliorrii situaiei n ceea ce privete creterea numrului locurilor de munc, garantarea dreptului al fiecrui cetean la locuin, avansarea economiei i crearea perspectivelor durabile de via. n concluzie se poate de menionat c fr piaa bunurilor imobiliare nu poate exista pia n general, deoarece piaa forelor de munc, piaa de capital, piaa serviciilor i a mrfurilor, pentru existen au nevoie de ncperi n care s-i desfoare activitatea.

1.2 Caracteristica i tipul tranzaciilor cu bunuri imobile


Vnzarea-cumprarea bunurilor imobiliare locative reprezint cel mai rspndit mod de tranzacie n sfera locativ. Contractul de vnzare-cumprare a bunului imobiliar locativ se ntocmete n forma scris, acesta fiind semnat de ambele pri. Specificul acestei operaiuni cu bunul imobiliar l prezint caracterul bine determinat al contractului. Proprietatea trebuie s fie locativ, mai bine zis s fie disponibil pentru locuirea locatarului i nregistrat n calitate de bun imobiliar locativ n corespundere cu organele de stat i municipale. La numrul proprietilor locative se refer casele individuale, apartamentele. Cetenii, care au n proprietate construcii locative, situate la vile, care corespund normelor n vigoare, sunt n drept s le nregistreze n calitate de case locative, conform normativelor. Proprietatea locativ, prezentndu-se ca obiect al contractului de vnzare-cumprare, trebuie s aparin ceteanului sau persoanei juridice ca bun imobil cu drept individual de proprietate. La vnzarea casei locative trebuie prezentat certificatul de la filialele Ageniei, n care s conin informaia despre proprietar, costul de inventariere, uzura casei, suprafaa total i locativ. n acest certificat trebuie s fie menionate construcii pe lng cas (baie, garaj, fntn. .a.). Pentru a vinde averea imobiliar n care sunt nscrii copii minori, este necesar acordul organelor de tutel i patronaj la svrirea unei aa tranzacii. Dac bunul imobiliar locativ a fost procurat de soi n timpul cstoriei atunci pentru nstrinarea locuinei este necesar acordul celui de-al doilea so. Acest drept, nsa nu se rspndete n cazul cnd bunul locativ a fost primit n proprietate de unul din soi n calitate de motenire [15 p.37]. Alt condiie esenial a contractului de vnzare-cumprare a bunului imobil locativ prezint preul acestui bun imobil. Dac n contract lipsete acordul prilor n form scris cu condiia despre valoarea bunului imobiliar locativ, atunci contractul despre vnzarea lui se consider nencheiat. Prin aceasta nu se respect dreptul, c dac n contract preul nu este analizat cu precauie i nu poate fi determinat reieind din condiiile contractului, ndeplinirea contractului trebuie s fie achitat conform preului, care prin condiii de comprare de obicei se percepe dup un obiect imobiliar analogic. Valoarea bunului imobiliar se determin din ntelegerea prilor n caz de neputin pentru determinarea preului bunului imobiliar locativ, prile pot apela la serviciile unui evaluator profesional.

Dac preul n contractul vnzrii este fixat pe o unitate de suprafa a bunului imobil locativ, de regul, pentru 1 m 2 de suprafa total, atunci costul bunului imobil locativ, supus achitrii, se determin reieind din mrimile obiectuiui imobiliar dat, n afar de aceasta, vnztorul bunului imobil este obligat s declare cumprtorului att despre cele deschise , ct i despre acele neajunsuri ascunse ale imobilului locativ, dac ele sunt cunoscute lui [22, p.12]. Presupunem, c vnztorul a vndut cumprtorului imobilul locativ acesta fiind ntr-o calitate nu prea bun (adic nu corespundea condiiilor contractului de vnzare). n aa caz, cumprtorul are tot dreptul s acuze vnztorul cu una din urmatoarele cerine : - s reduc proporional preul; - s nlture gratis neajunsurile imobilului locativ n termen rezonabil. Aceast cerin se prezint, de regul, cnd neajunsurile imobilului locativ pot fi nlturate odat cu reparaia. Reparaia se execut din contul vnztorului; - s compenseze cheltuielile efectuate la ndeprtarea neajunsurilor imobilului locativ. Se poate ntampla aa, c cumprtorul s gseasc defecte de nenlturat, defecte, care nu pot fi nlturate fr cheltuieli proporionate sau cheltuial de timp, sau se evideniaz de nenumrate ori, sau apar din nou dup nlturarea lor. Aceasta nseamn, c au loc nclcri considerabile n calitatea bunului imobil locative. n aa situaie, cumprtorul are dreptul s se dezic de la ndeplinirea contractului de vnzare-cumprare i s cear napoi sursa de bani pltit pentru imobilul locativ dat, dar s cear n schimb alt bun imobiliar locativ cumprtorul nu are dreptul. Se observ, c cumprtorul are dreptul s se dezic de la ndeplinirea contractului i s cear napoi banii n acel caz, dac datele despre neajunsuri nu au fost specificate n contractul de vnzare-cumprare a proprietaii bunului imobiliar locativ, n ceea ce privete costul de apartamente aflate n proprietate individual, vndute cetenilor, apoi ele se determin pe baza costului de deviz al proiectului construciei, reconstruciei, reparaiei capitale a imobilului locativ confirmate potrivit normelor n vigoare cu evidena valorii reziduale a costului n vigoare. Preul de vnzare al apartamentelor l determin comisia de evaluatori. Prin aceasta se ine cont de calitatea apartamentelor pentru care se aplic coeficienii de ajustare, stabilii n dependen de categoria casei, numrul etajului, nivelul tehnico-sanitar, amplasament, lucrri de amenajare i ecologia sectorului [22, p.11]. n baza contractului de vnzare-cumprare vnztorul se oblig s remit cumprtorului proprietatea unui bun, iar cumprtorul se oblig s primeasc bunul i s plteasc pentru el o anumit sum de bani. Cetaeanul poate s vnd n curs de trei ani nu mai mult dect o singur dat casa de locuit. Contractul de vnzare-cumprare a unei case de locuit trebuie s fie autentificat

pe cale notarial i nregistrat n decurs de 3 luni la Oficiul Cadastral Teritorial, el servete drept titlu de proprietate. Soii i copii lor minori care locuiesc mpreun pot avea numai o singur cas de locuit, ce aparine de titlu de proprietate personal unuia dintre ei sau se afl n proprietatea lor comun. Dac se va ntampla, ca la un moment dat ceteanul sau soii care locuiesc mpreun i copii lor minori s aib n proprietate personal mai mult dect o cas de locuit, proprietarul are dreptul s-i lase n proprietate la alegere oricare din aceste case. Cealalt cas el trebuie n curs de un an s-o vnd, s-o doneze sau s-o nstrineze n alt mod. Dac n curs de un an din ziua cnd a luat natere dreptul de proprietate asupra casei a doua proprietarul nu se va folosi de dreptul de a nstrina sub orice form casa de prisos, aceasta din urma va fi vndut pe cale silit. Sumele realizate din vnzare, dup acoperirea cheltuielilor legate de vnzarea silit, se predau fostului proprietar. n cazurile, cnd vnzarea silit a casei n-a avut loc din cauza lipsei de cumprtori, casa trece cu titlu gratuit n proprietatea statului. Ceteanul, care a construit o cas de locuit sau o poriune a ei, precum i cel ce a zidit orice fel de anex, de construcie suprapus fr a avea autorizaia stabil ori un proiect aprobat n modul cuvenit, sau care a nclcat grav normele i regulile de baz privitoare la construcie, nu are dreptul de a dispune de aceast cas sau de poriunea ei. O asemenea cas sau o poriune a ei pot fi luate cu titlu gratuit de instana judectoreasc, pot fi demolate de ctre nsui ceteanul care a efectuat construcia fr autorizaie ori pe contul lui. Tranzacia de nchiriere a spaiului locativ . Contractul de nchiriere este acordul, prin care proprietarul bunului imobiliar ofer spre folosin chiriaului i membrilor familiei sale spaiul locativ care poate fi folosit drept locuin permanent, iar chiriaul ii asum responsabiiitatea de a folosi spaiul dat dup destinaie i de a achita la timp plata pentru chirie i pentru serviciile comunale. Conform legislaiei, darea n arend poate fi efectuat numai de proprietar sau de persoana mputernicit de ctre el, alte persoane au dreptul de a da n arend numai cu acordul proprietarului prevzut de contract. Chiria poate fi o persoan sau mai multe care locuiesc mpreun. Persoanelor juridice, spaiul locativ poate fi dat n arend sau poate fi dat n proprietate numai pe baza contractului de arend sau altui contract. Cu toate acestea, persoana juridic are dreptul de a folosi spaiul locativ numai n scop de locuin. Fondul locativ de stat sau municipal pentru folosina social, se ofer persoanelor prin contractul social de arend a spaiului locativ. Dreptul la chiria spaiului locativ se ofer cetenilor, care primesc din nou spaii locative n case de stat i municipale a fondului locativ n limitele

normelor de suprafaa locativ. Aceste persoane pstreaz dreptul de arend indiferent de suprafaa spaiului locativ pe care l ocup. Persoanele care locuiesc mpreuna cu arendaul n casele de locuit sociale poart aceeai rspundere i sunt obligai s respecte condiiile contractului. Fotii membri ai familiei arendaului pstreaz drepturile i obligaiunile de arend, dac continu s locuiasc mpreun n spaiul locativ nchiriat [22, p.13]. La cererea chiriaului i membrilor familiilor sale contractul de arend poate fi ncheiat cu o persoan din cadrul familiei, n caz de deces a chiriaului sau plecrii lui din acest spaiu, contractul se ncheie cu unul din membrii familiei care locuiete mpreun. Contractul de chirie a spaiului locativ se ncheie n form scris, n contract trebuie s fie indicate persoanele ce locuiesc permanent mpreun cu arendaul. Dac persoanele care locuiesc mpreun cu chiriaul ncalc condiiile contractului de arend atunci, rspunderea o poart arendaul. ntiinnd proprietarul, persoanele care mpreun locuiesc cu arendaul pot ncheia cu el (arendaul) un contract prin care ei se oblig s poarte rspundere fa de arenda. Pe lng obligaiile de a oferi spaiul locativ ntr-o stare normal de trai, arendaul este dator s acorde serviciile comunale care apoi sunt pltite de arenda, la fel s menin ntr-o stare normal casa de locuit. Reparaia capital a spaiului locativ dat n arend este obligatorie. Obligaiunile arendaului sunt: - s foloseasc spaiul locativ numai dup destinaie n corespundere cu contractul de nchiriere, s asigure pstrarea spaiului locativ, s-l menin ntr-o stare normal, s respecte regulile antiincendiare, regulile de folosin a instalaiilor tehnico-sanitare; - s achite la timp plata pentru spaiul locativ i serviciile comunale; - s nu fac schimbri n interiorul locuinei fr acordul proprietarului; - s ndeplineasc reparaia curent necesar, dac altceva nu prevede contractul; - s respecte alte condiii care sunt artate n contractul de nchiriere. n caz de folosin n scopuri comerciale, mrimea plii de arend a spaiului locativ se stabilete prin acordul prilor i se arat n contractul de nchiriere. Dac legea prevede suma maxim de plat pentru nchiriere, atunci aceast plat stabilit n contract nu trebuie s ntreac suma dat, n afar de aceasta se interzice schimbarea plii de arend numai de ctre o parte , dac aceasta nu prevede contractul. Cnd termenul contractului de nchiriere a spaiului locativ expir, aceasta nu nseamn c chiriaul trebuie s elibereze spaiul nchiriat. Conform legislaiei chiriaul are privilegii asupra nchierii contractului de nchiriere pe o perioad nou. Nu mai trziu dect trei luni pn la

expirarea contractului de nchiriere a spaiului locativ, proprietarul trebuie s propun chiriaului s ncheie un nou contract cu aceleai sau alte condiii sau s-l anune despre refuzul de a prelungi contractul n legatura de a nu da spaiul locativ n chirie pe un termen de un an sau mai mult. Dac proprietarul nu a indicat durata de nchiriere, iar chiriaul nu a refuzat de a prelungi contractul, atunci contractul se consider prelungit cu aceleai condiii i pe aceeai durat. La acordarea condiiilor contractului, chiriaul nu are dreptul de a cere majorarea numrului de persoane ce locuiesc n baza contractului de nchiriere i ar trebui de accentuat, c aceast situaie ncalc interesele chiriaului, deoarece pe durata contractului de nchiriere a spaiului locativ nu se ia n consideraie posibilitatea majorrii numrului membrilor familiei chiriaului [22, p.14]. S-ar putea ntampla c proprietarul s refuze de a prelungi contractul de nchiriere, dat fiind faptul c a hotrt s nu dea n chirie locuina, ns nectnd la aceasta, n perioada unui an de la expirarea contractului cu chiriaul, proprietarul ncheie contract de nchiriere a spaiului locativ cu alt persoan, n acest caz chiriaul are dreptul nu numai s cear anularea contractului ncheiat, ci i plata despgubirilor pricinuite de refuzul de a prelungi contractul de nchiriere cu el. Dac proprietarul, chiriaul i cetenii ce locuiesc mpreun nu sunt mpotriv, atunci n spaiul locativ pot fi primii i ali ceteni n calitate de locatari permaneni mpreun cu chiriaul. Cnd este necesar de a primi s locuiasc minori, acest acord nu este necesar. E necesar de subliniat, c legislaia permite de a primi s locuiasc, respectndu-se cerinele despre norma suprafeei locative pentru o persoan (12 m.p.), abateri sunt numai n cazul cnd locuiesc minori. Cu intiintarea preventiv a proprietarului i n comun acord, chiriaul i cetenii ce locuiesc permanent mpreun au dreptul de a primi cu traiul locatari temporari. Apoi locatarii temporari pot s locuiasc nestingherit o perioad ce nu depete 6 luni ns ei nu dispun personal de dreptul de a exploata locuina. Responsabilitatea pentru aciunile lor fa de proprietar o poart chiriaul. n caz, c cerinele pentru norma suprafeei locuibile pentru o persoan nu se respect, proprietarul ar trebui s interzic locatarilor temporali de a locui acolo. La examinarea termenului acordului cu locatarii temporari, ei sunt datori s elibereze spaiul locativ nu mai trziu de 7 zile din ziua aducerii la cunotin despre aceast ceri de ctre chiria sau alt cetaean care este locatar permanent. Cu acordul proprietarului, chiriaul, n baza contractului de subnchiriere a spaiului locativ, poate s transmit pe o perioad anumit o parte sau tot spaiul locativ nchiriat n folosina subchiriaului, astfel nct perioada, contractului de subnchiriere nu trebuie s depeasc perioada contractului de nchiriere a spaiului locativ. n baza contractului de nchiriere pe un termen scurt, chiriaul nu are dreptul de a transmite locuina n subchirie, dac acest lucru nu este prevzut n contract. Subchiriaul nu dispune

personal de dreptul de a se folosi de locuin, de aceea responsabil fa de proprietar n baza contractului de nchiriere rmne chiriaul. S nu uitm c contractul de subnchiriere poate fi ncheiat numai respectnd normele suprafeei locative pentru o persoan, n comparaie cu locatarii temporari, subchiriaul achit pentru exploatarea locuinei. n contractul subchiriaului nu figureaz regula despre avantajele n ncheierea contractului pe o nou perioad. Arendarea comercial a spaiului locativ. n arendarea comercial mrimea plii pentru spaiul locativ este ficsat de ambele pri i se include n contractul de arend. Termenul de valabilitate a contractului nu poate fi mai mare de 5 ani. n orice moment contractul de arend poate fi anulat de arenda cu acordul locatarilor ce locuiesc mpreun cu el. Despre intenia sa arendaul trebuie s prentmpine arendatorul n form scris cu trei luni nainte. Dar, dac vre-un locatar este mpotriv, atunci contractul de arend continu s funcioneze [22, p.14]. La cererea arendatorului contractul de arend poate fi anulat n urmtoarele cazuri: dac spaiul locativ nu mai poate fi ntrebuinat n condiii de trai, sau n caz dac cldirea se afl n stare avariat n alte cazuri prevzute de organele statale. Pentru determinarea cldirilor locative inutilizabile, se ia n consideraie uzura fizic a obiectului, deteriorrile ce le poart construcia, cerinele sanitare . a. La grupele de cldiri locative inutilizabile pentru locuire a cetenilor fac parte: cldirile din piatr cu uzura fizic mai mare de 70%; casele din lemn i mansardele cu uzur mai mare de 65%. Acele cldiri ce nu pot fi folosite drept locuin pot fi urmtoarele: - spaiile locative n casele de locuit, recunoscute inutilizabile pentru locuit; - spaiile locative n casele de locuit, unde activeaz ntreprinderi; - spaiile locative ce au defecte de planificare; - spaiile locative, unde condiiile sanitaro-igienice nu corespund standardelor; - spaiile locative ce se afl n stare avariat. n ordine individual se stabilete, dac cldirea locativ este bun sau nu pentru locatari, n care majoritatea spaiilor este deja deteriorat, n astfel de cazuri se ia n consideraie valoarea nominal, uzura fizic a construciei i a cldirii n ntregime, mrimea cheltuielilor la modernizarea cldirii, posibilitatea de a crea condiii normale de trai. n cazul ntreruperii anticipate a contractului chiriaului, concomitent se anuleaz i contractul de subnchiriere. Ca urmare subchiriaul, ct i persoanele care locuiesc mpreun cu el, sunt obligai s elibereze spaiul locativ ocupat. Oricnd contractul de nchiriere poate fi ntrerupt de ctre chiria cu acordul tuturor cetenilor ce locuiesc mpreun cu el. Despre aceasta, chiriaul trebuie sa-l prentmpine pe

proprietar n form scris, cu 3 luni nainte, nsa dac careva din cetenii ce locuiesc mpreun cu chiriaul, refuz de a folosi locuina, atunci contractul de nchiriere rmne n vigoare mai departe. La cererea proprietarului, contractul de nchiriere a spaiului locativ poate fi anulat apelnd la judecat n urmtoarele cazuri: - Neachitarea de ctre chiria a plii pentru locuin pentru 6 luni, dac n contract nu se prevede prelungirea termenului, iar n cazul nchirierii pentru un termen scurt, neachitarea plii nu mai mult de 2 ori la expirarea termenului stabilit pentru plat; - Deteriorarea sau uzura spaiului locativ de ctre chiria sau ali ceteni pentru care chiriaul poart responsabilitate; - Chiriaului i se poate da la dispoziie un termen (pin la un an) pentru a nltura toate nclcrile ce stau la baza anulrii contractului de nchiriere. Dac n acest termen chiriaul nu nltur toate nclcrile comise, sau nu va lua msurile necesare pentru nlturare, judecata la onou adresare al proprietarului va lua hotrrea despre anularea contractului de nchiriere.Pe lng toate acestea, la cererea chiriaului, judecata poate prelungi executarea hotrrii pe o perioad nu mai lung de un an. Oricare parte are dreptul la desfacerea contractului de nchiriere, apelnd la judecat; - Dac ncperea devine ntr-o stare nesatisfctoare pentru a locui zi de zi sau n caz de stare avariat; - n alte cazuri prevzute de legislaie; - Pentru a hotr dac casele sau ncperile locative sunt nesatisfctoare pentru a locui, se ia n consideraie uzura fizic, deteriorarea elementelor portante planificarea i amenajarea interioar de asemenea i cerinele sanitare. n baza hotrrii judectoreti despre desfacerea contractului de nchiriere a spaiului locativ, chiriaul i cetenii ce locuiesc mpreun cu el, urmeaz a prsi locuina. Tranzacia de schimb i donaie a bunului imobil locativ . Odat cu dezvoltarea relaiilor de pia, o larg rspndire au contractele de schimb a bunurilor imobiliare locative. n baza acestui contract fiecare parte se angajeaz de a transmite n proprietatea celeilalte pri un spaiu locativ n schimbul altuia. Totodat, fiecare din pri se consider vnztor al spaiului locativ pe care se oblig de a-l transmite, i cumprtor al spaiului locativ, pe care se oblig de a-1 primi n schimb. n cadrul contractului se folosesc regulile de vnzare-cumprare a spaiilor locative, dac nu este n contradicie cu subiectul schimbului, ns nu se folosesc regulile ce reglementeaz operaiunile bneti n baza contractului de vnzare-cumprare, care sunt n contradicie cu subiectul schimbului, deoarece operaiunile bneti n cadrul schimbului nu au loc, cu excepia

cazului de schimb a spaiilor locative diferite dup cost. Contractul de schimb a spaiilor locative se ncheie n scris sub forma unui singur document semnat de ambele pri. Nerespectarea formei de alctuire a contractului, duce la nevalabilitatea documentului. Contractul de schimb a spaiului locativ este supus nregistrrii de stat n aceleai organe ca i contractul de vnzare-cumprare a spaiului locativ i se socoate ncheiat din momentul acestei nregistrri. n contractul de schimb este necesar de a indica toate datele, ce nu ar permite de a determina anume ce spaii locative urmeaz a fi schimbate. Proprietarii care fac schimbul de bunuri imobiliare locative trebuie s semneze 3 exemplare ale contractului de schimb n prezena notarului. Notarul pstreaz un exemplar autentificat al contractului i fiecare proprietar participant la schimbul de bunuri imobile locative primete cte un exemplar autentificat de notar, n timp de 3 luni din momentul autentificrii notariale contractului de schimb a imobilului locative. Fiecare proprietar trebuie s depun o cerere de nregistrare a dreptului de proprietate asupra imobilului locativ, schimbate ntre ei, la OCT, la care vor anexa cte o copie autentificat notarial a contractului de schimb a bunurilor. OCT-ul va nregistra noile drepturi de proprietate asupra bunurilor imobiliare locative schimbate ale fiecrui proprietar n Registrul bunurilor imobile. Dac un proprietar transmite bunul su imobiliar locativ unei alte persoane, fr a cere vre-o plat oarecare, nseamn c proprietarul de imobil locativ doneaz (druie) dreptul su de proprietate asupra imobilului locativ acestei persoane. Uneori, proprietarii de imobile locative n etate druiesc imobilele lor locative copiilor sau nepoilor, altor rude sau prieteni. Legislaia stabilete procedura i ce documente sunt necesare la donaia bunului imobil locativ. Pentru a dona imobilul locativ, dreptul de proprietate a celui ce druie imobilul locativ trebuie de nregistrat n Registrul bunurilor imobile inut de OCT-ul n a crui raz de aciune este situat imobilul locativ. Dac dreptul de proprietate asupra imobilului locativ a fost nregistrat n cadrul Programului nregistrrii masive de stat a drepturilor la OTC-ul respectiv, proprietarul poate s nceap direct donaia. Dup ce dreptul de proprietate asupra bunului imobil locativ este nregistrat n Registrul bunurilor imobile la OTC, pentru a dona bunul imobiliar, proprietarul trebuie s obin extrasul din Registrul bunuriior imobile pentru a demonstra c el este proprietarul. Pentru a dona bunul imobil locativ, proprietarul trebuie s ntocmeasc un contract n scris de donaie sau s cear unui avocat sau notar s-1 pregteasc. Un astfel de contract de donaie a

imobilului locativ trebuie s specifice proprietarul imobilului locativ, persoana creia proprietarul i doneaz i locul siturii bunului imobil. Contractul de donaie trebuie s fie ntocmit n 3 exemplare. Fiecare exemplar al contractului trebuie semnat de proprietar i persoana care primete bunul imobil drept donaie n prezena notarului. Notarul trebuie s autentifice notarial fiecare exemplar al contractului de donaie. Notarul pstreaz un exemplar al contractului de donaie, iar proprietarul i persoana care primete imobilul locativ, de asemenea primesc cte un exemplar. Dat fiind faptul c persoana care primete imobilul locativ trebuie s dea exemplarul su la OTC pentru nregistrarea n Registrul bunurilor imobile a dreptului de proprietate asupra imobilului locativ primit n rezultatul donrii, se recomand ca persoana care primete bunul imobil s obin de la notar o copie autentificat notarial a contractului de donaie a imobilului locativ. n decursul a 3 luni de la autentificarea notarial a contractului de donaie, persoana care primete imobilul locativ trebuie s prezinte la OCT-ul respectiv o cerere de nregistrare a dreptului de proprietate asupra bunului imobil primit n rezultatul donrii, care trebuie s anexeze un exemplar autentificat notarial al contractului de donaie. Dup aceasta OCT-ul nregistreaz dreptul de proprietate al persoanei care primete bunul imobil locativ n rezultatul donrii n Registrul bunurilor imobile. Privatizarea locuinei. Privatizrii pot fi supuse locuinele aflate n cldirile, ce sunt n proprietatea statului, ocupate de ceteni n urma contractului de arend. Transmiterea proprietii a locatarilor spaiilor locative se efectueaz de: - organul de stat n domeniu; - ntreprindere cu conducere operaionala care transmite bunul imobil. Pentru procurarea n proprietate a spaiului locativ trebuie prezentate urmtoarele documente: - cererea de privatizare a ncperii locative ocupate, isclit de toate persoanele ce locuiesc n ea, mai mari de 18 ani; - document ce confirm dreptul de folosin cu imobilul dat; - certificatul ce confirm c acest obiect nu a mai fost privatizat; - documentul organelor de ocrotire i patronaj. Spaiile locative se transmit n proprietate comun sau n proprietatea unei singure persoane, chiar i celor mai mici de 18 ani. Proprietarul imobilului privatizat se stabilete cu acordul persoanelor, ce locuiesc n spaiul locativ i au dreptul la privatizarea lui. Astfel aceste persoane au dreptul la procurarea gratuit a unui nou obiect pentru a fi privatizat [24, p.14]. Hotrrea cu privire la privatizare trebuie luat conform cererilor depuse n termen de dou luni. Transmiterea locuinei n proprietate se formeaz dup contractul de transmitere care este

ndeplinit de administraia local ntreprindere, n caz de refuz a privatizrii locuinei n care ceteanul locuiete ntre el i administraia local ncepe o dezbatere cu privire la drepturile omului. n caz de ncepere a dezbaterilor de corectitudine a contractului de transmitere a imobilului poate fi recunoscut de judecat fr valoare. Dac ceteanul s-a mutat din imobilul dat n alt spaiu locativ, atunci el are dreptul la privatizarea acestui spaiu, cu condiia de desfacere a contractului de transmitere a proprietii n spaiile locative n care locuiesc copii pn la 15 ani, i se transmite lor n proprietate dup cererea parinilor, tutorilor cu permisiunea organelor de tutori. Formarea contractului de transmitere n proprietate, spaiile locative n care locuiesc numai copii sub 18 ani, se efectueaz n baza bugetelor locale. Servirea i reparaiile imobilului privatizat, se efectueaz conform normelor de exploatare i a fondului de reparaie a spaiilor locative. Proprietarii spaiilor locative au dreptul de sinestttor sa-i stabileasc organizaiile de deservire a imobilului, inclusiv i organizaiile de stat. Fiecare proprietar a spaiului locativ este. obligat s plteasc impozitul pe imobil. Donaia spaiului locativ. Proprietarul spaiului locativ l poate dona, oricrei persoane fizice sau juridice, formnd tranzacie cu imobilul drept contract de donaie, n contractul de donatie o parte transmite sau se angajeaz s transmit celeilalte: pri spaiul locativ. Drept obiect de donaie poate fi i dreptul de proprietate la a treia persoan, de exemplu, dreptul la folosire a obiectului. Contractul de donaie trebuie s conin datele concrete despre spaiul locativ, care este drept obiect de donaie. Legea nu permite ncheierea contractelor de donaie n caz: - din numele copiilor i cetenilor recunoscui incapabili; - lucrtorilor ce activeaz n cadrul organizaiilor educaionale; - n comunicare cu organizaiile comerciale. Donarea spaiului locatar aflat n folosire comun, se permite cu acordul tuturor participanilor prcprietii comune. Daca donaia se efectueaz printr-un reprezentant atunci n procur trebuie s fie numit obiectul donaiei. Contractul donaiei spaiului locativ poate fi ncheiat n condiia, care trebuie respectat de donator. Ca orice tranzacie imobiliar, contractul de donaie a spaiului locativ se formeaz n form scris i necesit nregistrare statal, n organ. Donatorul are dreptul n orice timp pn la donare s refuze tranzacia n astfel de cazuri contractul donaiei poate fi anulat. Dac tranzacia nu a avut loc, atunci, refuzul de donare trebuie nregistrat n form scris. Donatorul poate s refuze executarea contractului n caz dac dup ncheierea contractului starea de sntate a donatorului s-a schimbat ntr-att, nct el s nu poat asista la procedura de tranzacie.

1.3 Structura i clasificarea bunurilor imobile


Bunul imobil prin definiie (legea cadastrului) e compus din teren (aratul vegetal, partea subteran, spaiul deasupra terenului, stnci) cu tot ce crete: pdure, vii, livezi i mbuntirile funciare (construcii, edificii). n scopurile fiscale bunurile imobile n Republica Moldova se clasific n categorii: a) terenuri; b) imobil (clasificare nereuit), fiindc i terenul e imobil chiar n 1 rnd e imobil. n scopul efecturii unei analize complexe a pieei imobiliare, a aplicrii corecte a metodelor de evaluare, evidenei corecte i nregistrrii bunurilor imobiliare este nevoie de un sistem de clasificare a bunurilor imobiliare. Unul din scopurile clasificrii bunurilor imobiliare este identificarea caracteristicilor i tipurilor bunurilor imobiliare n scopul asigurrii comparabilitii n procesul evalurii. n prezent, n Moldova nu exist o clasificare unic a bunurilor imobiliare. Actele normative conin diferite criterii de clasificare n dependen de problemele tratate n ele. O clasificare detaliat a terenurilor agricole este prezentat n Codul Funciar, conform cruia toate terenurile, indiferent de destinaie i proprietate constituie fondul funciar al Republicii Moldova. Fondul Funciar, n dependen de destinaia principal a terenurilor, este compus din urmtoarele categorii de terenuri: - cu destinaie agricol; - din intravilanul localitilor; - destinate industriei, transporturilor, telecomunicaiilor i cu alte destinaii speciale; - destinate ocrotirii naturii, ocrotirii sntii, activitii recreative, terenuri de valoare istorico-cultural, terenuri ale zonelor suburbane i cele ale zonelor verzi; - terenuri ale fondului silvic; - terenuri ale fondului apelor; - terenuri ale fondului de rezerv. Fiecare din aceste categorii poate fi examinat n detalii. De exemplu, la categoria terenurilor cu destinaie agricol se refer cotele de teren echivalente distribuite n procesul de privatizare, grdini i loturi pentru legumicultur (construcia cldirilor capitale este interzis pe aceste loturi), terenuri atribuite ntovririlor pomicole[21, p.24]. La categoria terenurilor din intravilanul localitilor sunt atribuite terenurile destinate construciilor; terenuri de uz public (piee, strzi, parcuri, scuaruri, cimitire, obiecte ale gospodriei comunale); terenurile destinate transportului rutier, feroviar, naval, aerian, pentru

liniile de telecomunicaii i transport electric, pentru exploatrile miniere i pentru alte industrii; terenurile mpdurite; terenurile cu destinaie agricol i alte terenuri. Codul Fiscal trateaz bunurile imobiliare din punct de vedere al crerii unui sistem optim de estimare a valorii bunului, calculare i percepere a impozitelor. De exemplu, terenurile cu destinaie agricol sunt clasificate ca terenuri cu indici cadastrali i terenuri fr indici cadastrali. Terenurile din intravilanul localitilor sunt grupate n terenuri pe care sunt amplasate fondul de locuine, garaje din cooperativele de construcie, loturile de pe lng cas; terenuri destinate industriei, transporturilor, telecomunicaiilor, ntreprinderilor agricole i terenuri cu o alt destinaie special. Grupuri distincte formeaz terenurile distribuite ntovririlor pomicole; terenurile din extravilan destinate industriei, transporturilor, telecomunicaiilor i cu alt destinaie special; terenurile pe care sunt amplasate construcii i instalaii pentru carierele i pmnturile distruse n urma activitii de producie [21, p.25]. Bunurile imobiliare din clasificarea prezentat se divizeaz n bunuri imobiliare ce aparin persoanelor juridice (cu excepia cooperativelor de construcie a locuinelor i a cooperativelor de construcie a garajelor), bunurile imobiliare ce aparin persoanelor fizice (locuine privatizate, proprieti imobiliare, construcii i instalaii pe sectoarele pentru vile, garaje), bunurile imobiliare ale membrilor cooperativelor de construcie a locuinelor, de construcie a garajelor i membrilor ntovririlor pomicole. n activitatea practico-tiinific i literatur metodologic lipsete o abordare unic a clasificrii bunurilor imobiliare. De regul, drept criterii pentru clasificarea bunurilor imobiliare n scopul evalurii servesc: amplasarea, tipul bunurilor imobiliare, destinaia funcional. Din punct de vedere al amplasrii, toate bunurile imobiliare pot fi divizate n dou grupuri: bunurile imobiliare din intravilanul localitilor i bunuri imobiliare din extravilan. Dat fiind c exist deosebiri eseniale ntre aceste dou grupuri de bunuri imobiliare, vom examina detaliat fiecare din ele. Bunurile imobiliare din intravilanul localitilor pot fi divizate n: bunuri imobiliare amplasate n capital, n centrele judeene, n localitile rurale. Bunurile imobiliare din extravilan ntrunesc: terenurile cu destinaie agricol; bunurile imobiliare cu destinaie comercial i industrial, amplasate n extravilan; loturile din cadrul ntovririlor pomicole (pentru case sezoniere); bunuri imobiliare cu destinaie special. Valoarea bunurilor imobiliare menionate este influenat n mare msur de distana fa de centrele de realizare i prelucrare a produciei, oraele mari, bazinele de ap naturale, drumuri cu nveli durabil.

Drept exemplu de clasificare dup tipul bunurilor imobiliare se prezint clasificarea bunurilor imobiliare cu destinaie locativ. De exemplu, pentru apartamente pot fi evideniate urmtoarele grupuri: - apartamente, formate prin modificarea ncperilor izolate din cmine; - apartamente compacte n case construite dup proiecte vechi; - apartamente standard n case de serie; - apartamente n case "de elit", construite dup proiecte mbuntite. Case de locuit individuale pot fi grupate n urmtoarele categorii: - case construite n perioada anilor 1930 -1960 (de regul, cu un singur nivel ); - case construite n perioada anilor 1960 - sfritul anilor 1980 (proiect standard); - case construite n anii 1990 (conform standardelor europene); - vile (constructii capitale); - csue sezoniere. Cel mai frecvent este utilizat clasificarea bunurilor imobiliare dup destinaia funcional, (fig.2) conform creia bunurile imobiliare sunt divizate n urmtoarele categorii: - bunuri imobiliare cu destinaie locativ, care includ bunurile imobiliare utilizate n scopuri locative fie de proprietar, arenda sau alt persoan care posed dreptul de folosin, utilizarea avnd un caracter permanent (case de locuit individuale, apartamente, vile, etc.); - bunuri imobiliare cu destinaie comercial, ce cuprind bunurile imobiliare folosite n scopul obinerii de venituri (hoteluri, restaurante, magazine, oficii, staii de alimentare cu combustibil, etc.); - bunuri imobiliare cu destinaie industrial, ce cuprind bunurile imobiliare folosite pentru prelucrarea materiei prime i producerea de bunuri (uzine, fabrici, mine, cariere. ateliere de producie, etc.); - loturi de pmnt fr construcii, care se mpart n terenuri amplasate n intravilan (terenuri destinate construciei; zone de recreare, terenurile de uz public (piee, strzi, parcuri, etc.) i terenuri amplasate n extravilan, inclusiv terenurile cu destinaie agricol (teren arabil, grdini, vii, puni); - bunurile imobiliare specializate, care datorit caracterului su specific nu se vnd n mod curent (dac se vnd vreodat). Caracterul specific al unor astfel de bunuri imobiliare este determinat de tipul construciei, mrime, amplasare. caracteristicile funcionale i modul de utilizare, tipul echipamentului tehnologic care poate fi amplasat n cldire, etc. Bunuri imobiliare specializate sunt considerate: centralele electrice, cldirile instituiilor de nvmnt i institutelor de cercetri, obiecte ale ocrotirii sntii i instituiilor de cultur, muzeele, bibliotecile, obiectele de cult i altele.

n figura 2. este reprezentat clasificarea bunurilor imobiliare dup destinaia funcional. Bunuri imobile

Loturi de pmnt

Bunuri imobile cu destinaie locativ

Bunuri imobile cu destinaie comercial

Bunuri imobile cu destinaie industrial

Bunuri imobile specializate

Destinate construciei

Case de locuit

Magazine, centre comerciale

ntreprinderi industriale

Obiecte ale sectorului energetic, transportului,

Aferente obieictelor industriale i comerciale

Apartamente

Hoteluri, moteluri, camping

Depozite

Obiecte ale gospodriei comunale

De uz public

Vile

Staii de aprovizionare cu combustibil

Ateliere de producere

Instituii ale nvmntului i medicini

Cu destinaie agricol: teren arabil,livezi vii,puni.

Casute sezoniere

Intreprinderi ale alimentatiei publice

Institute de cercetri

Oficiile bncilor i instituiloe financiare

Obiecte ale culturi, muzee

oficii

Cladiri ale cultelor

Centre de distracie, cinematografe, cluburi

Fig. 2. Clasificarea bunurilor imobiliare dup destinaia funcional Sursa: [21, p.27, completat de autor n urma studiului literaturii de specialitate] Concluzie: n conformitate cu clasificarea prezentat n figura 2 i n rezultatul unei analize a pieei imobiliare s-a constatat c cel mai des solicitate sunt apartamentele n special, cele amplasate n case construite dup proiecte standard, cu 2-3 odi, casele de locuit individuale, construite n anii 1970-1980 i bunurile imobiliare cu destinaie comercial de mrime mic, n localitile rurale, cel mai des sunt vndute terenurile cu destinaie agricol. n cazul tranzaciilor n care particip terenurile cu destinaie agricol o importan deosebit o au urmtorii factori: distana fa de localitate, existena drumurilor de acces i distana fa de bazinele de ap natural.

1.4 Evoluia actelor normative i legislative pe plan naional i internaional


O perioad ndelungat de timp activitatea de evaluarea exista n RM ntr-un cadru normativ aproape vid. El a fost format din acte normative specializate, care aveau domeniu foarte strns de utilizare i care nu relevau pricipiile generale de evaluare (Hotrrea Guvernului R.M. cu privire la modul de evaluare i vnzare-cumprare a obiectelor din fondul de imobile nelocuibile arendate Nr. 349 din 21.06.96, Hotrrea Guvernului R.M. cu privire la evaluarea bunurilor imobiliare ale persoanelor juridice i fizice din Republica Moldova Nr.645 din 18.09.95 i alte acte normative). n rezultatul efecturii evalurii conform acestor acte normative se obine o oarecare valoare, care deseori este foarte departe de valoarea de pia. Situaia dat a fost schimbat doar n anul 2002 odat cu adoptarea Legii Cu privire la activitatea de evaluare Nr. 989-IV din 18 aprilie 2002 (Monitorul Oficial al Republicii Moldova, 2002, nr. 102, art.773). Prezenta lege stabilete cadrul juridic al activitii de evaluare a bunurilor i drepturilor patrimoniale, al activitaii de evaluare profesional, a reglementrii de stat i obteti a acestei activiti, asigur crearea sistemului de evaluare independenta a bunurilor si a drepturilor asupra lor pentru protectia intereselor legitime ale statului, ale altor subieci ai raporturilor de drept n domeniul evaluarii bunurilor i drepturilor patrimoniale, precum i pentru aplicarea adecvat a rezultatelor evalurii. Legea dat reflect doar principii generale a evalurii i prevede elaborarea altor acte normative care ar reglementa toate domeniile ale activitii de evaluare [7, p.14]. n conformitatea cu lege cu privire la activitate de evaluare (art. 30) au fost elaborate urmtoare acte normative: 1. Regulament provizoriu privind evaluarea bunurilor imobile adoptat prin Hotrrea Guvernului RM nr. 958 din 4.08.2003 (Monitorul Oficial al R.Moldova N 177-181 din 15.08.2003), care are ca scop stabilirea procedurii de determinare a valorii bunurilor imobile, indiferent de tipul acestora i forma de proprietate asupra lor. Regulamentul dat este provizoriu i n perspectiv trebuie s fie nlocuit cu Standardele Naionale de Evaluare, care actual se afl la etapa elaborrii. 2. Regulamentul cu privire la atestarea evaluatorilor de bunurilor imobile adoptat prin Hotrrea Guvernului RM Nr. 900 din. 24.07.2003 (Monitorul Oficial al R.Moldova Nr. 163-166 din 01.08.2003), care stabilete modul de atestare, eliberare i retragere a certificatelor de calificare a evaluatorilor bunurilor imobile. 3. Regulamentul cu privire la evaluarea obiectelor de proprietate intelectual i Regulamentul cu privire la atestarea evaluatorilor obiectelor de proprietate intelectual adoptate

prin Hotrrea Guvernului R.M. Nr. 783 din 30.06.2003 (Monitorul Oficial al R.Moldova Nr. 138140 din 08.07.2003). Un alt aspect al evalurii este determinarea bazei impozabile. n conformitate cu Titlu IV a Codului Fiscal a Repubilcii Moldova baza impozabil pentru calcularea imopozitului pe bunurile imobile constituie 50% din valoarea de pia. Pentru executarea normei date este adoptat Programul de msuri privind implementarea noului sistem de evaluare a bunurilor imobile n scopul impozitrii imobile adoptat prin Hotrrea Guvernului R.M. Nr. 670 din 9.06.2003 (Monitorul Oficial al R.Moldova Nr. 123-125 din 20.06.2003). Actual cnd standardele naionale nc nu snt adoptate muli evaluatori se conduc dup standartele europene sau intrnaionale. Descrierea succint a acestor standarte este prezentat mai jos. Standardele Europene. n 1997 Grupul TEGOVA a publicat Ghidul Albastru primul set de standarde continentale urmnd iniiativa Marii Britanii ntre 1972-1975. TEGOVA a fuzionat cu EUROVAL la 4 mai 1977 i a devenit TEGoVA (Grupul European al Asociaiilor Evaluatorilor). TEGoVA include n sine 38 de organizaii a evaluatorilor din 26 ri i reprezint aproximativ 500 mii de profesionali. Este o asociaie nfiinat n conformitate cu legislaia Belgiei. [6, pag.7] Obiectivul principal al TEGoVA este de a armoniza standardele i practica evalurii pentru adoptare att n Uniunea Eropean, ct i pe pieele n curs de dezvoltare a Europei Centrale i de Est. Standardele europene constituie un reper, care stabilete un nivel minim admisibil de calitate a evalurii, n baza cruia evaluatorii trebuie s evaluieze bunurile imobiliare. La rndul lor, beneficiarii serviciilor de evaluare obin baza pentru msurarea ateptrilor lor rezonabile n ceea ce privete competena evaluatorului, precum i respectarea standardelor profesionale i etice. Important este faptul c standardele europene au un caracter de recomandaii pentru membrii organizaiei i reprezint cea mai bun experien, elaborat pentru a fi inclus n actele normative corespunztoare ale Uniunii Europene.Standardele Europene de evaluare, n utlima lor redacie au fost adoptate n anul 2000. Ele conin 9 standarde, 13 regulamente i 9 anexe. Standardul 1. Aspecte de conformitate. Acest standard trateaz conformitatea Standartelor Europene de Evaluare (EVS) cu Standardele Internaionale de Evaluare, cu Directivele Uniunii Europene, legislaia i standardele naionale. Aici snt recomandri a grupului TEGoVA privind respectarea standardelor. Standardul 2. Evaluatorul calificat. Aici se examineaz chestiunele privind acreditarea european, recunoaterea reciproc, reglementarea local i autorizarea activitii de evaluare, certificarea TEGoVA. Acest standard mai cuprinde definiia evaluatorilor, competena, calificarea, relaia cu clientul, relaia evaluatorului cu auditorul, codul profesional.

Standardul 3. Condiiile de angajare. n cadrul acestui standard se examineaz importana expunerii clare i neambigue n scris a condiiilor de angajare; informaia care trebuie inclus n condiiile de angajare; efectuarea evalurii n circumstane deosebite: evaluarea n condiii de informaie limitat; evaluarea incopatibil cu standardele; enumerarea altor variante de ndeplinere a lucrrilor; subcontractarea lucrrii de evaluare; rezultatele evalurii transmise unor teri de confidenialitate, responsabilitile evaluatorului fa de teri i prevederi privind publicaia raportului. Standardul 4. Bazele de evaluare. n acest standard snt expuse principiile de evaluare, practica raportrii i bazele de evaluare uniforme. Rapoartele de evaluare conform EVS se elaboreaz n acord cu practica internaional, legile i reglementrile naionale i europene, nevoile clientului. Principiile fundamentale, att pentru elaborarea raportului, ct i pentru alegerea bazelor de evaluare va fi transparena, consistena i coierena. Deasemenea aici snt date definiiile valorilor: valoarea de pia, valoarea de pia pe baz de arend, valoarea de pia cu cea mai bun utilizare, valoarea corect, valoarea pentru utilizarea existent, valoarea de utilizare alternativ, costul de nlocuire net. Standardul 5. Evaluarea pentru rapoarte financiare. n cadrul acestui standard se examineaz principiile de alegere a bazei corespunztoare de evaluare; repartizarea valorii ntre teren i cldire; particularitile evalurii bunurilor imobiliare specifice. Deasemenea aici este dat clasificarea activelor imobiliare [6, p.7]. Standardul 6. Evaluarea bunurilor imobiliare pentru depunerea n gaj, precum i altor obiecte de gaj n cazul creditrii ipoticare. Standardul examineaz importana evalurii coordonate n Europa, baza de evaluare; valoarea de pia i de creditare ipotecar, metodele de determinare a lor; responsabilitatea i obligaiile evaluatorului; independena evaluatorului; proprietile-investiie. Tot aici este tratat problema proprietii ocupate de proprietar; evaluarea n scop de vnzare forat. Standardul 7. Evaluarea prealabil, prognozele i alte feluri de evaluare. Se trateaz urmtoarele noiuni legate de concepia valorii: valoarea de investiie; costul de nlocuire; valoarea de vnzare forat; valoarea construciei; prognoze; evaluri retrospective i alte baze ale evalurii. Standardul 8. Evaluri pentru companii de investiii - asigurri i fonduri de pensii. Standardul examineaz directivele Uniunii Europene privind evidena anual i consolidat, determinarea valorii de pia. n acest document snt tratate tipurile de active; ntocmirea rapoartelor de evaluare; valoarea tranzaciilor; cerinele fa de evaluatorul calificat, certificatul de evaluare i metodologia evalurii.

Standardul 9. Rapoartele de evaluare. Acest standard examineaz tipurile i coninutul raportului de evaluare, diverse aspecte legate de prezentarea rezultatelor evalurii i formele de certificate de evaluare. Noua redacie a Standardelor Europene de Evaluare include i 13 regulamente metodice cu urmtoarele teme: Reg.1. Factorii speciali care afecteaz valoarea. Reg.2. Evaluarea proprietilor speciale. Reg.3. Evaluarea mainilor i echipamentelor. Reg. 4. Evaluarea activelor destinate pentru dezvoltare (investiii). Reg.5. Evaluarea proprietilor agricole (evaluarea terenurilor cu destinaie agricol, a cldirilor agricole, a plantaiilor multianuale). Reg. 6. Evaluarea obiectivelor istorice (valoarea financiar i cultural a cldirilor istorice; subiecii evalurii). Reg 7. Evaluarea afacerii. Reg. 8. Evaluarea activelor necorporale (nemateriale). Reg.9. Evaluarea pentru indicii proprietii imobiliare; examineaz necesitatea n ce privete indicii; cerinele fa de eficiena indicilor; dezvoltarea i comparabilitatca indicilor. Reg.10. Evaluarea internaional. Reg.11. Evaluarea ntreprinderilor mixte i a societilor cu rspundere limitat. Trateaz tipurile de ntreprinderi mixte; cerinele n ceea ce privete experiena i calificarea evaluatorului. Reg.12. Repartizarea valorii ntre teren i cldiri. Reg.13. Particularitile legislaiei i practica de evaluare n diferite ri. Standardele Internaionale de Evaluare. Prima redacie a Standardelor Internaionale de Evaluare a fost publicat n 1985, ns aria de aplicare a standardelor era foarte ngust - evaluarea ctorva categorii de active. Ulterior, aceste standarde s-au extins pe baza anexelor. Cea de-a doua i a treia ediie a Standardelor Internaionale de Evaluare au fost publicate, respectiv, n 1994 i 1997. n prezent, o parte semnificativ din activitatea Comitetului este ndreptat spre satisfacerea nevoii de standarde internaionale eficiente. Comitetul internaional pentru elaborarea standardelor de evaluare este o organizaie internaional care reunete organizaiile profesionale ale evaluatorilor din peste 50 de ri ale lumii. Standardele Internaionale de Evaluare au o baz unic ce reflect unitatea de principii economice, care nu depind de graniele politice. La l iulie 2000, IVSC a adoptat o nou redacie a Standardelor Internaionale (IVS-2000). Coninutul i structura standardelor au suferit modificri semnificative. Structura IVS 2000 cuprinde: 1. Introducerea. n introducere se reprezint sinteza izvoarelor IVS, lucrrile Comitetului Internaional pentru Standarde de Evaluare, precum i contextul generalizat a standardelor. Se explic cum sunt organizate standardele i se ezamineaz utilizarea lor presupus. 2. Conceptele i principiile generale de evaluare. Pentru a favoriza nelegerea conceptelor i principiilor de baz de ctre reprezentanii diferitor discipline profesionale i pentru nfruntarea greutilor legate de barierele lingvistice acest compartiment este destinat pentru acordarea

comentariilor la conceptele juridice i economice de baz, pe care se ntemeiaz disciplina de evaluare i standardele ei. nelegerea complet i corect a acestor concepii i principii are o nsemntate imens pentru nelegerea evalurii i prezentelor standarde. 3. Codul comportrii. El este destinat cerinelor fa de etic i competen naintate evaluatorilor profesionali. Comportarea etic servete intereselor obteti, intensific ncrederea pe care instituiile financiare trebuie s o poarte fa de serviciile evaluatorilor i lucrez spre binele nsi profesiei de evaluare. Codul comportrii garanteaz c rezultatele evalurilor sunt de ncredere, nu snt contrazictoare i neprtinitoare. 4. Tipurile proprietii. BI, baza oricrei sisteme de avuie (bogie) se deosebesc de alte categorii de proprietate aa cum snt bunurile mobiliare, business i interesele financiare.Se examineaz aceste 4 tipuri de proprieti i diferenele ntre ele. 5. Tipurile valorilor. Toate evalurile pot fi divizate n 2 categorii: - efectuate n baza valorii de pia; - efectuate n baze, altele dect valoarea de pia. n acest compartiment se examineaz diferenele dintre bazele valorii. 6. Standardele. n cadrul structurii standardelor se includ aplicrile lor, recomandrile metodice i comenteriile. Standardele se consider mai fundamentale i permanente. Standardele Internaionale 1 i 2 snt dedicate respectiv valorii de pia i batelor evalurii,altele dect valoarea de pia i n acest fel servesc drept fundament pentru aplicrile IVS care sunt dedicate evalurii n evidena financiar i creditare. 7. Aplicrile IVS. Evalurile se pregtesc pentru diverse scopuri dintre care se deosebesc: 1) rapoarte financiare i conturile legate de ele, 2) asigurarea mprumuturilor i ipotecelor. Se examineaz utilizarea procedurilor evalurii pentru o asemenea ntrebuinare a lor. 8. Recomandrile metodice. Problemele care ating utilizarea stanadardelor deseori apar n practica evalurii i la acei care utilizeaz serviciile de evaluare. Recomandrile metodice conin indicaii la probleme concrete n evaluare i la utilizarea standardelor n situaii mai concrete a businessului i prestarea serviciilor. Recomandrile metodice se consider nu att de permanente ca standardele i uneori n ele snt efectuate corecii pe msura n care situaiile profesionale i situaiile aprute n business merit atenia Comitetului. Recomandrile metodice snt completri importante a standardelor, dar ele nsui nu reprezint expunerea lor. 9. Comentarii. Pentru acordarea evaluatorilor i utilizatorilot serviciilor lor mijloace mai puin formale i mai directe de primire a rspunsurior la ntrebri, referitoare la standarde i utilizarea lor, comitetul a elaborat i comentarii la standarde. Unicul comentariu care este inclus n ediia IVS2000 este proprietatea investiional.

10. Glosarul, conine referine intersectate la divergenele aprute n utilizarea terminologiei n Naiunile Unite, America de Nord, i alte asociaii. El include descrieri din discipline ajuttoare i prezint referine pentru locurile unde aceti termeni se folosesc n standarde sau recomandri metodice. Reieind din cele relevate mai sus, putem afirma c n anul 2002 n R.M. se ncepe formalizarea activ a cadrului normativ a activitii de evaluare, dar acest proces nu este finisat n perioad actual. Nu putem vorbi despre cadrul normativ complect fr elaborarea i adoptarea Standardelor Naionale n domeniul evalurii. n prezent activitatea evaluatorilor profesioniti este reglementat de Standarde locale elaborate n corespundere cu cerinele internaionale. Standardele Internaionale Ediia VII 2005 cuprind: 1) Standard Internaional de Evaluare (IVS): IVS1- Evaluarea de pia ca baz de evaluare; IVS2- Baze de evaluare diferite de evaluarea de pia; IVS3- Raportarea evalurii. 2) Standard Internaional de aplicaii n evaluare (IVA): IVA1- Evaluarea pentru raportarea financiar; IVA2- Evaluarea pentru garantarea mprumutului. 3) Standard Internaional de practic n evaluare (GN): GN1- Evaluarea proprietii imobiliare; GN2- Evaluarea pentru nchiriere; GN3- Evaluarea instalaiilor,mainilor i echipamentelor; GN4- Evaluarea activelor necorporale; GN5- Evaluarea bunurilor mobile; GN6Evaluarea ntreprinderii; GN7- Consideraii privind substanele periculoase i toxice n cadrul evalurii; GN8- Costul de nlocuire net; GN9- Analiza fluxului de numerar actualizat pentru evaluarea de pia; GN10- Evaluarea proprietilor agricole; GN11- Verificarea evalurii; GN12Evaluarea proprietilor speciale comercializate; GN13- Evaluarea masiv pentru impozitarea proprietii; GN14- Evaluarea proprietii n ramurile extractive. n concluzie se poate de menionat c Legea cu privire la activitatea de evaluare prevede elaborarea unui numr mare de diverse acte normative, ce reflect diferite aspecte organizaionale i metodologice ale evalurii.

Capitolul II Evaluarea i reevaluarea proprietilor rezideniale 2.1 Scopuri i principii de reevaluare a proprietilor rezideniale
Esena reevalurii unui bun imobil const n determinarea valorii acestui bun repetat, utiliznd metode specifice n dependen de scopul urmrit, care de asemenea este un aspect foarte important n procesul de estimare bunurilor imobiliare. Pentru a nelege mai bine procesul de reevaluare este necesar de a ptrunde n esena sa, de a-i nelege specificul i unicitatea. Printre cele mai principale scopuri de reevaluare a bunurilor imobiliare se poate meniona: - Optimizarea bazei fiscale n scopul impozitrii; - Reevaluarea n scopul ipotecrii; - Reevaluarea n procesul partajului proprietii; - Determinarea compensaiei pentru expropriere; - Reevaluarea n scopul privatizrii; - Reevaluarea n scopul ntocmirii rapoartelor; - Reevaluarea n scopuri contabile i financiare; - Reevaluarea n scopul vnzrii sau efecturii unei investiii. Pentru reevaluarea n scop de vnzare-cumprare a unui bun imobil locativ, evaluatorii aplic urmtoarele metode de evaluare: metoda analizei comparative a vnzrilor, metoda cheltuielilor i mai rar, metoda veniturilor. Metoda veniturilor se aplic numai n caz. dac imobilul locativ se prognozeaz a fi dat n chirie.Metoda analizei comparative a vnzrilor prezint cea mai larg metod de utilizare n evaluarea bunurilor imobiliare locative. Esena metodei date se subliniaz prin aceea c valoarea bunului imobiliar locativ se determin pe calea comparrii preurilor la vnzrile recente a bunurilor imobile locative similare [36, p.24]. O particularitate specific pentru Republica Moldova reprezint lipsa unei baze de date unice privind preurile tranzaciilor curente ale proprietilor imobiliare locative. Aceast abordare, const n analiza comparativ a bunurilor imobiliare cu alte obiecte vndute sau propuse spre vnzare. Punctul iniial aici este comportarea raional a cumprtorului sau a investitorului (el niciodat nu, va plti mai scump pentru un bun imobil, dect pe unul similar). Dei aceast metod de evaluare la prima vedere pare a fi destul de simpl, aplicarea ei n practic este legat de o mulime de dificulti i caractere convenionale. n primul rnd, prezena acestor dificulti se condiioneaz prin aceea, c nu exist 2 obiecte imobiliare ntocmai aceleai. Amplasamentul,

caracteristicile fizice i starea, condiiile de finanare, data vnzrii, iat doar cteva din mulimile de poziii dup care, de regul, bunurile imobiliare sunt diferite. Cmpul de utilizare a acestei metode este limitat. Ea nu se recomand n condiiile cu grad sporit de inflaie, sau atunci cnd informaia despre vnzare este calitativ i cantitativ nesatisfacatoare. n Republica Moldova nc nu s-au creat condiii necesare pentru utilizarea metodei n cauz. Mai ales lipsesc fluxurile informaionale cu privire la datele precise, reale ale preurilor bunurilor imobile locative. Se consider c cele mai sigure rezultate prin metoda vnzrilor comparabile se capt la evaluarea bunurilor imobile necomerciale, caselor cu multe apartamente, celor individuale, vilelor, loturilor de teren. Preurile la obiectele analogice se corecteaz, innd cont de parametrii ce caracterizeaz fiecare obiect n parte. Dup corectare, preul obiectului utilizat la compararea costului, poate fi folosit pentru determinarea costului de pia obiectului imobiliar ce se evalueaz. Scopul reevalurii este determinat de tipul tranzaciei sau a altor aciuni n care este implicat bunul imobiliar evaluat, i pentru efectuarea crora evaluatorul poate recomanda o mrime anumit a valorii bunului. De regul, reevaluarea este solicitat n urmtoarele cazuri: - Vnzarea repetat a bunului imobiliar, n acest caz va fi determinat preul probabil pentru care bunul imobiliar poate fi vndut pe piaa liber - valoarea de pia. La estimarea valorii se va ine cont de toi cumprtorii poteniali i de toate proprietile competitive expuse pe pia. - Cumprarea bunului imobiliar. n cazul efecturii evalurii n scopul cumprrii bunului imobiliar, evaluatorul va ine cont de necesitile i posibilitile financiare ale clientului. Astfel, valoarea estimat va reflecta gradul de utilitate a bunului imobiliar evaluat pentru un cumprtor concret. Cerinele subiective ale clientului pot rezulta ntr-o valoare care este mai mic, mai mare sau egal cu valoarea de pia a bunului imobiliar. Valoarea estimat va fi valoarea de investiie. - Partajul proprietii ntre membrii unei familii ce se dezmembreaz (ntre fostul so i soie, copii). Reevaluarea n aceast situaie presupune evaluarea proprietii integrale, divizarea conform cotelor proporionale i aprecierea valorii proprietii fiecrei pri implicate n partaj. - Ipotecarea bunului imobiliar. Evaluarea n scopul ipotecrii se efectueaz pentru obinerea unui mprumut bancar garantat cu bunul imobiliar depus n gaj. Valoarea estimat va fi valoarea de pia, ceea ce va da posibilitate creditorului s recupereze suma creditului n cazul insolvabilitii debitorului. Dat fiind faptul c n cazul unei astfel de vnzri, bunul imobiliar este expus pe pia n condiii mai puin favorabile, perioada de comercializare fiind redus, iar evaluarea este efectuat

pentru un creditor ce nu dorete s-i asume riscuri nejustificate, evaluatorul trebuie s adopte nite criterii riguroase pentru evaluarea n scopul ipotecrii. Uneori, pentru bun imobiliar care este sau intenioneaz s fie garanie pentru un credit bancar se estimeaz valoarea de vnzare forat sau valoarea de lichidare. - Arenda bunului imobiliar, n baza contractului de arend proprietarul bunului imobiliar (arendatorul) i transmite arendaului, pentru o perioad de timp determinat i contra plat, dreptul de posesiune i folosin a bunului imobiliar. Evaluarea bunului imobiliar n cazul drii n arend presupune determinarea valorii de pia a bunului, care ulterior servete pentru determinarea mrimii plii de arend. - Asigurarea bunului imobiliar. Evaluarea sau reevaluarea n scopul asigurrii necesit o abordare specific. Valoarea de pia, n acest caz, este irelevant, iar evaluatorul trebuie s determine valoarea de reconstituire sau valoarea de nlocuire a cldirii. Valoarea de pia a bunului imobiliar poate fi mai mare dect cea de nlocuire, unul din motive fiind c n valoarea de pia a cldirii este reflectat valoarea terenului. La fel, valoarea de pia poate fi mai mic dect cea de nlocuire, n cazul cnd piaa imobiliar se afl ntr-o perioad de recesiune sau n cazul cnd edificiul este de un stil arhitectural elegant i sofisticat, sau la construcia lui s-au folosit materiale de construcie extrem de costisitoare. [27, p.14]. - ntocmirea rapoartelor financiare. Evaluarea n scopurile financiare este efectuat pentru prezentarea conturilor i bilanurilor anuale, pentru emiterea hrtiilor de valoare, n aceste cazuri evaluatorul determin valoarea de pia, valoarea de pia pentru utilizarea curent, valoarea de nlocuire sau valoare de bilan, n dependen de categoria activelor evaluate i n dependen de prevederile actelor legislative i normative n vigoare. - Exproprierea pentru utilitate public. Evaluarea n scopul exproprierii este efectuat pentru determinarea cuantumului despgubirii, care se calculeaz n baza valorii de pia a bunului imobiliar sau a drepturilor patrimoniale supuse exproprierii. - Impozitarea bunurilor imobiliare. Evaluarea n scopul impozitrii este efectuat n scopul calculrii impozitului pe bunurile imobiliare sau impozitul pe adaos de capital, prevzute de legislaia n vigoare i reprezint o evaluare obligatorie, efectuat de toi factorii, care sunt n relaie cu obiecte comparabile utile. - Determinarea unitilor comparabile potrivite i adoptarea analizei comparabile dup fiecare unitate; compararea obiectelor imobiliare evaluate cu obiectele comparabile alese cu scopul corectrii preului la vnzare sau excluderii lor din list; reducerea rndurilor indicatorilor de corectare, comparai cu valoarea obiectelor comparabile la unul singur.

E puin probabil s trezeasc ndoiala afirmrii, c nici unul din bunurile imobile comparabile alese practic nu va corespunde obiectului evalurii. De aceea comparrii se supun careva indicatori specifici costului, numii uniti de comparare. Elementele comparabile indic caracteristicile obiectelor imobiliare, care produce schimbri la preul bunului imobil. Pentru legerea elementelor, de care depinde costul, este necesar o analiz mai detaliat a condiiilor de pia. Pentru a compara obiectele comparabile cu obiectul evalurii, trebuie ndeplinite corectrile preului de vnzare a obiectelor comparabile dup fiecare element de comparare. Prin aceasta, corectarea se poate aplica sau la preul general, sau la preul pentru unitatea comparabil. Mrimea general a corectrii depinde de gradul de deosebire dintre obiecte. La corectarea preului de vnzare a obiectelor comparabile, toate ajustrile se fac de la obiectul comparrii la obiectul evalurii. Un rol deosebit n activitatea de conducere cu activitatea de evaluare i revine managerului imobiliar. Managerul are funciile de conducere a contabilitii i de a ntocmi bilanul financiar, pregtirile bugetului, controlul investiiilor i cumprtorilor, ntocmirea contractelor de asigurare .a. El rspunde de convorbirile i negocierile cu privire la condiiile contractelor semnate pentru evaluare, reevaluare arendrii etc. De asemenea se ocup i de angajarea noilor lucrori, perfecionarea i concedierea lor. Managerul este obligat s clarifice i problemele cu organele de stat. Cercul obligaiilor managerului este foarte larg: - propunerea ideilor concrete privitor la organizarea reevalurilor; - s dea recomandri n conformitate cu alte condiii de reevaluare; - s propun servicii consultative cu ntrebri de impozitare i posibilitii de micorare a impozitului prin reevaluare; - s includ propuneri referitor la variantele alternative de folosire a imobilului dup reevaluare; - s repartizeze termenul ciclului de via a proprietii imobiliare i aproximativ lichidarea costului proprietii rmase. n conformitate cu problemele care stau spre conducerea spaiilor locative, fiecare investitor repartizeaz funciile concrete, alege necesarul lui tip de manager: manager - supraveghetor sau manager - analitic. Aceste tipuri se deosebesc prin nivelul profesional i competen, dar i culegerii problemelor rezolvate. Activitatea managerului - analitic const n rezolvarea tuturor problemelor existente la clieni. Rezultatul final al activitii sale este ridicarea eficienii funcionale a specialitilor i proprietii intelectuale ncredinate lui.

Un factor important ce stabilete calificarea managerului este posibilitatea lui a alege viitorii cumprtori sau arendai ai locuinei. Pentru evaluarea calitii viitorilor locatari sunt anumite criterii, de care managerul se folosete activ. Unul din factorii acestei evaluri este factorul timp. Un alt factor important n conducerea spaiilor locative este compatibilitatea locatarilor. Managerul este obligat s in evidena despre stilul de via a locatarilor, ca acesta s nu afecteze linitea celorlali arendai. Un criteriu de stabilire pentru aceasta este veniturile locatarilor, vrsta lor, poziia social .a. Pentru manager nu se permite descriminarea arendailor dup anumite criterii (politici, religioi .a.). Unul din factorii importani n alegerea unui beneficiar este posibilitatea lui de a fi n stare de a achita serviciile prestate. Managerul trebuie s fie convins c beneficiarul are un loc de munc permanent i n conformitate cu condiiile contractului va putea achita serviciile la timp. Evaluarea este definit ca un proces de determinare a valorii bunului imobiliar la o dat concret, innd cont de factorii fizici, economici, sociali i de alt natur, care influeneaz valoarea bunului imobiliar. Baza teoretic a procesului de evaluare i reevaluare a valorii de pia a bunurilor imobiliare sunt principiile de evaluare, care sunt aprobate de practica mondial. Pe msura constituirii i dezvoltrii activitii de evaluare devenea tot mai evident necesitatea stabilirii principiilor de baz i a metodelor de evaluare, a regulilor de formalizare a relaiilor dintre evaluator i client, dintre evaluator i partener. La nceputul anilor 1940 n multe ri au fost elaborate principiile i metodele de baz ale evalurii, care se asemnau mult ntre ele, dar abia n 1970 evaluarea a nceput s se dezvolte ca profesie independent. Principiile se respect dar metoda se alege, pentru alegerea metodei concrete n procesul de evaluare a bunului imobiliar comercial ca i a celorlalte tipuri de bunuri imobiliare, trebuie de cunoscut principiile care le domin, care stau la baza lor. Aceste principii sunt multe, i sunt strns legate ntre ele [13, p.7]. Principiul de evaluare este baza teoretic a procesului de evaluare a valorii de pia a imobilelor comerciale, ct i a tuturor tipurilor de imobile. Asupra unui obiect imobiliar n acelai timp pot aciona mai multe principii, n fiecare situaie concret complexul principiilor poate fi difereniat. Unui singur principiu i pot fi atribuit o importan diferit referitor la bunurile imobiliare diferite aici depinde de fiecare situaie concret. Principiile de evaluare nu pot avea n vedere absolut toi factorii care influeneaz valoarea bunurilor imobiliare, dar prin utilizarea concret ei ofer o ncheiere corect a valorii proprietii.

Fundamentul procesului de evaluare a valorii imobilului reprezint un complex de principii, care coordoneaz cu procesul ndeplinirii oricrei condiii n privina evalurii i care sunt ntrunite n grupe de baz pentru evaluarea bunurilor imobiliare. Principiile de evaluare sunt interdependente. Este foarte important influena mediului nconjurtor, gradul de dezvoltare a peii imobiliare pot mpiedica manifestarea unuia sau a mai multor principii. La evaluarea unei proprieti imobiliare concrete, n cazul imobilelor locative sunt aplicate doar unele din principiile menionate mai jos i cu anumite limitri. Principii de baz pentru evaluarea bunurilor imobiliare

Principii ce reflect atitudinea utilizatorului Principiul utilitii

Principii ce reflect atitudinea pieii

Principiul celei mai bune i eficiente utilizri

Principiul cererii i ofertei Principiul concurenei Principiul schimbrii (dinamismului) Principiul aportului (dependenei) Principiul compatibilitii (conformitii)

Principiul substituiei (nlocuirii) Principiul de anticipare (ateptrii)

Fig. 3. Principiile de evaluare a bunurilor imobiliare locative Sursa: [Elaborat de autor n urma studiului literaturii de specialitate ] Principii ce reflect atitudinea utilizatorului n acest grup de principii sunt incluse urmtoarele principii: - Principiul utilitii; - Principiul substituiei;

- Principiul de anticipare. Principiul utilitii se ia n consideraie la evaluarea imobilelor locative, deoarece acest principiu se bazeaz pe premisa c orice bun imobiliar va avea valoare doar n cazul dac va fi util proprietarului, contribuind la satisfacerea necesitilor personale, economice sau sociale ale acestuia. Utilitatea bunului imobiliar este determinat de capacitatea lui de a satisface necesitile utilizatorului ntr-un loc dat i la un moment dat. Principiul substituiei preul maximal a bunului imobil e determinat de preul minimal sau valoarea la care s-ar putea achiziiona un alt obiect imobil de o utilitate echivalent. Acest principiu nu poate fi contestat i st la baza fiecrei metode tradiionale de evaluare. Principiul nlocuirii afirm c un cumprtor raional nu va plti pentru un buni imobil o sum mai mare dect suma minim pentru care poate fi procurat un alt bun imobiliar cu o utilitate similar. Acest principiu st la baza tuturor metodelor de evaluare a bunului imobil [13, p.8]. Principiul nlocuirii spune c cumprtorul raional nu va plti pentru obiectul imobiliar mai mult dect preul minim, ncasat pentru alt obiect analogic de aceeai utilitate. Principiul nlocuirii este principiul fundamental al evalurii pentru metoda comparrii. Abordarea veniturilor pentru principiul dat spune: costul obiectului imobiliar are tendin de a se stabili la nivelul valorii efective a investiiilor de capital, necesar pentru procurarea i aducerea venitului dorit sau valoarea obiectului imobiliar se determin cu elementele de comparare ale variantelor de investiii, aducnd venit. Principiul nlocuirii este baza pentru definirea termenului valoarea de pia a bunului imobiliar. Valoarea de pia a bunului imobil reflect valoarea care a aprut pe baza activitii de informare al cumprtorului pe piaa imobiliar avnd caracteristici fizice asemntoare. n cazul imobilelor locative aceast teorie este total opus celei ce prezint acest principiu deoarece, orice cumprtor ar plti pentru bunul imobiliar de o utilitate echivalent un pre mai mare dac acest bun imobiliar va putea aduce pe viitor venit. Principiul de anticipare mai poart denumirea de principiul ateptrii, reflect atitudinea utilizatorului pentru valoarea prezent a veniturilor viitoare. La baza acestui principiu st teoria valorii banilor n timp, conform acestui principiu cumprtorul este n ateptarea veniturilor n rezultatul exploatrii imobilului. Utilitatea obiectului imobiliar este n funcie de veniturile prognozate. Pentru bunurile imobiliare care aduc venit, valoarea se determin n funcie de veniturile viitoare i ncasrile de la revnzarea lor ateptate. Foarte important pentru proprietar sunt mrimile, calitatea i durata fluxurilor veniturilor viitoare acetia fiind modificate proporional schimbrii valorii lor n timp.

Mrimea utilizrii acestui principiu variaz de la caz la caz la evaluarea imobilelor locative. Principii ce reflect atitudinea peii. n grupul principiilor ce reflect atitudinea pieii sunt incluse: - principiul cererii i ofertei; - principiul concurenei; - principiul schimbrii; - principiul dependenei; - principiul conformitii. Principiul cererii i ofertei - valoarea de pia poate fi apreciat doar n rezultatul aplicrii a legii economice a Cererii i a Ofertei, aceast afirmaie este pentru bunurile imobile. Imobilul are valoare dac el posed o utilitate pentru un anumit utilizator sau un grup de utilizatori, ns utilitatea nu este unicul factor care influeneaz costul. Imobilul trebuie s fie relativ deficitar (ultimul lot de imobil pentru vnzare - cumprare dintr-un set de imobile amplasat n regiuni prestigioase va avea o valoare mai mare dect primul). Oferta reprezint totalitatea obiectelor imobiliare accesibile pe pia la un anumit pre. Cererea reprezint cantitatea de produse dorite la anumite preuri, ntr-o anumit perioad de timp. La baza cererii st dorina potenialului cumprtor, care posed resurse financiare necesare pentru procurarea imobilului. Deoarece pieele imobiliare sunt imperfecte cererea i oferta nu n toate cazurile dicteaz preul [21, p.14]. Conform acestui principiu cu ct e mai mare Oferta de bunuri imobile, cu att mai mult se va micora preul lor. Exist un prag de echilibru ntre Cerere i Ofert. n acest punct valoarea de pia reflect cheltuielile socialmente necesar pentru producerea bunurilor imobiliare. Dac preul de pia este mai mare dect costul de producere atunci vor fi construite noi i noi obiecte pn cnd nu va fi restabilit echilibru. Cererea spre deosebire de ofert depinde de schimbrile n legislaie, de falimentul unor ntreprinderi, de inflaie. Relaia cerere ofert nu n toate cazurile e dominant asupra preului. Preul depinde de condiiile finanrii, de motivele afacerii, de competena i informaia disponibil a preurilor de care dispune vnztorul i cumprtorul. Principiul concurenei - acest principiu influeneaz piaa bunurilor imobiliare locative, obinerea veniturilor supranormative din imobil duce la sporirea concurenei care, de regul, are loc concomitent cu creterea ofertei. Creterea ofertei contribuie la scderea preurilor i feresc a veniturilor. Concurena normal sporete calitatea obiectelor de construcii. Concurena excesiv poate s diminueze profiturile pn la nivelul lor normal i chiar mai jos pn la dispariia acestora. Dac ntr-un anumit sector concurena de afaceri comerciale este destul de puternic, construcia nc a unui magazin va fi nerentabil i invers. Astfel de oscilaii poart un caracter periodic. Evaluatorul trebuie s poat prognoza tendinele de cretere sau scdere a concurenei.

Concurena este un atribut absolut necesar economiei de pia. Concurena este atunci cnd nivelul venitului pe pia depete nivelul necesar. Principiul schimbrii (dinamismului) mediul natural, economic i social sunt ntr-o dinamic permanent. Imobilele se uzeaz fizic i moral, obiectivele uzurii se schimb n rezultatul diverselor activiti ale oamenilor. Condiiile economice i demografice modificndu-se creeaz premise de cretere sau cdere a cererii la bunurile imobiliare. Acetia i ali factori pot schimba utilitatea obiectului imobil. Evaluatorul trebuie s poat sesiza att schimbrile subtile, ct i cele evidente pe piaa imobiliar, s determine consecinele acestor schimbri n localiti i microraioane concrete. Principiul dinamismului (schimbrii) afecteaz nu numai bunurile imobiliare, dar i localitile, ramuri, economii naionale i civilizaii ntregi. n baza principiului dinamismului se afl aa numitul ciclu de via care parcurge urmtoarele faze: - faza de natere - proiectarea i construcia cldirilor; - etapa de cretere - se caracterizeaz prin ptrunderea produsului pe pia; - faza de maturitate - stabilirea vnzrilor i profitului. Ea e culmea dezvoltrii, maturitatea sistemului; - etapa declinului - se observ scderea cererii, vnzrilor, profitului i tuturor parametrilor pozitivi. Evaluatorul trebuie s poat caracteriza la ce etap a ciclului de via se afl bunul imobiliar. Principiul dependenei valoarea unui bun imobiliar este influenat i influeneaz valoarea altor bunuri imobiliare amplasate n apropierea lui. Costul (valoarea) oricrui element al bunului imobiliar este n funcie de aportul lui n valoarea total sau n mrimea scderii acestei valori dac el (elementul) lipsete. Unele elemente majoreaz valoarea bunului imobiliar cu o mrime ce depete cheltuielile pentru realizarea lor, dei sunt i cazuri cnd unele elemente suplimentare reduc valoarea imobilului [21, p.16]. Principiul conformitii (compatibilitii) afirm c stilul arhitectonic, nivelul confortului i a prestrilor de servicii a bunurilor imobile trebuie s corespund necesitilor i ateptrilor pieei. Valoarea maxim se obine atunci cnd se atinge o omogenitate arhitectonic raional i compatibilitatea utilizrii, precum i n folosin este opiunea de for a bunurilor imobile. Compatibilitatea optimal asigur venituri maxime posesorului. n fond, utilizarea satisfctoare se obine atunci cnd ea corespunde standardelor existente n locurile unde este amplasat bunul imobiliar. Principiul celei mai bune i eficiente utilizri. Este definit ca utilizarea cea mai probabil a bunului, care este posibil din punct de vedere fizic, justificat n mod corespunztor, admisibil din punct de vedere legal, eficient din punct de vedere economic i din care rezult cea mai mare

valoare a bunului supus evalurii. Utilizarea care duce la cea mai mare valoare este considerat ca cea mai bun utilizare i va corespunde definiiei valorii de pia. Principiul celei mai bune i eficiente utilizri ia n considerare factorii majori ce influeneaz valoarea bunului imobiliar: economici, sociali, juridici, fizici, ntrunind i alte principii de evaluare. n cutarea celei mai potrivite i eficiente utilizri evaluatorul compar utilizarea curent cu alte variante posibile. Cea mai potrivit i eficient utilizare se mai consider i utilizarea cea mai rentabil la momentul evalurii sau n viitorul apropiat. Determinarea valorii de pia a bunului imobiliar atunci cnd el este utilizat cel mai efectiv, chiar dac utilizarea actual este alta dect cea iniial. Evaluatorul trebuie s aib n vedere c pe parcursul utilizrii bunului imobiliar pot avea loc schimbri ai factorilor de influen de ordin exterior (se poate schimba destinaia obiectelor nvechite). Rezultatele analizei celei mai bune i eficiente utilizri a bunurilor imobiliare locative se iau n consideraie la determinarea valorii imobilelor la alegerea variantei construciei i reconstruciei, la analiza proiectelor investiionale. Fundamentul procesului de evaluare a valorii imobilului locativ reprezint un complex de principii, care coordoneaz cu procesul ndeplinirii oricrei condiii n privina evalurii. Principiile de evaluare au o importan deosebit la evaluarea bunurilor imobiliare locative, ct i a tuturor tipurilor de bunurilor imobiliare. Principiul de evaluare fiind baza teoretic a procesului de evaluare, a valorii de pia a imobilelor locative, prin utilizarea concret a lor, ei ofer o ncheiere ct mai real a valorii proprietii. Deoarece bunurile imobiliare sunt clasificate n diferite categorii de bunuri i principiile de evaluare sunt clasificate n mai multe tipuri, iar fiecrui tip de imobil i se atribuie doar unele din principii, sau n cazuri concrete mai multe tipuri concomitent [13, p.7]. Concluzie: Principiile fundamentale, att pentru elaborarea raportului, ct i pentru alegerea bazelor de evaluare va fi transparena, consistena i coerena.

2.2 Asigurarea metodologic a procesului de evaluare i reevaluare a proprietilor rezideniale


Pe parcursul a mai multor ani savanii, economitii, evaluatorii practicieni, colaboratorii Ageniei de Stat Relaii Funciare i Cadastru, ai ministerelor de ramur au efectuat o vast munc de creare a legislaiei i metodologiei de evaluare. Metodologia evalurii const n procesul de evaluare propriu zis, care reprezint o consecutivitate de proceduri, utilizate pentru a estima valoarea bunului imobiliar. Lucrrile de evaluare sunt precedate de desfurarea unui plan conform cruia se face evaluarea i care reflect previziunile, tehnicile i metodele folosite pentru estimarea valorii bunului imobiliar. Procesul de evaluare este bazat pe metode tiinifice, fiind aplicabil la soluionarea majoritii sarcinilor din domeniul evalurii bunurilor imobile. Pentru estimarea valorii de pia a bunurilor imobile Legea Republicii Moldova cu privire la activitatea de evaluare nr. 989-XV din 18.04.2002 presupune aplicarea abordrilor posibile la determinarea valorii bunului imobil. n linii generale sunt descrise metodele de utilizare, care au fost aplicate pentru estimarea valorii finale. n continuare voi indica metodele de evaluare a bunurilor imobiliare locative practicate n prezent i motivele neacceptrii lor n economia de pia. Nici o abordare din cele indicate mai jos nu este universal. n practica evalurii se utilizeaz dou sau chiar toate trei metode pentru unul i acelai bun imobiliar. Utilizarea abordrilor concrete depinde de scopul evalurii. Abordarea analizei comparative a vnzrilor, denumit i metoda de pia, metoda informaiei de pia prezint cea mai larg metod de utilizare n evaluarea bunurilor imobiliare. Cu toate c are diferite denumiri, tradiional primite n diferite ri, esena metodei rmne una i aceeai - valoarea bunului imobiliar se determin pe calea comparrii preurilor la vnzrile recente a bunurilor imobiliare similare. Abordarea analizei comparative a vnzrilor este cea mai des utilizat de ctre evaluatorii privai din Republica Moldova n procesul de estimare a valorii bunurilor imobiliare standarde, tipice din sfera productiv i neproductiv, caselor cu multe apartamente i individuale. O particularitate specific reprezint lipsa unei baze de date unice privind preurile tranzaciilor curente ale proprietarilor imobiliare locative [6, p.8]. Problema principal const n faptul c fiecare companie deine o baz de date proprie a tranzaciilor imobiliare. Calitatea informaiei ce se conine n aceast baz de date este determinat de experiena acumulat de companie n sectorul imobiliar i de cota pieei serviciilor de evaluare pe care o deine compania dat.

Aceast abordare const n analiza comparativ a bunului cu alte obiecte vndute sau scoase de vnzare. Punctul iniial aici este comportarea raional a cumprtorului sau a investitorului (el niciodat nu va plati mai scump pentru un bun imobiliar dect pe unul similar). Dei aceast metod de evaluare la prima vedere pare a fi destul de simpl, aplicarea ei n practic este legat de o mulime de dificulti i caractere convenionale. n primul rnd prezena acestor dificulti se condiioneaz prin aceea, c nu exist tocmai dou obiecte' imobiliare ntocmai aceleai. Amplasamentul, caracteristicile fizice i starea condiiilor de finanare, timpul vnzrii - iat doar cteva din mulimile de poziii dup care, de regul, bunurile imobiliare sunt diferite. n cadrul abordrii comparative Regulamentul provizoriu indic aplicarea metodei analizei comparative a vnzrilor. Abordarea analizei comparative a vnzrilor presupune estimarea valorii de pia a bunului imobil n baza analizei comparative a bunurilor imobile similare obiectului evalurii care au fost vndute recent i ajustrii preurilor de vnzare pentru diferenele ntre aceste bunuri i obiectul evalurii. Abordarea respectiv se utilizeaz n cazurile n care exist suficient informaie despre vnzrile bunurilor imobile similare obiectului evalurii. Bunurile imobile comparabile trebuie s fie similare obiectului evalurii din punct de vedere al caracteristicilor funcionale i fizice. n scopul aplicrii abordrii analizei comparative a vnzrilor evaluatorul trebuie s dispun de informaia privind preturile de vnzare sau preurile de ofert pentru aceste bunuri. Aplicarea acestei abordri este efectuat n baza urmtoarei proceduri standard: a) colectarea i analiza datelor de pia n scopul selectrii bunurilor imobile comparabile; b) identificarea unitilor i elementelor de comparaie; c) determinarea mrimii ajustrilor; d) de vnzare; e) analiza preurilor ajustate ale bunurilor imobile comparabile pentru a determina valoarea de pia a obiectului evalurii. La etapa colectrii i analizei datelor de pia evaluatorul determin numrul vnzrilor comparabile necesar pentru analiz. Pentru efectuarea analizei comparative sunt suficiente trei -cinci vnzri, dar cu ct mai mare este numrul vnzrilor analizate, cu att este mai exact rezultatul evalurii. Preurile bunurilor imobile comparabile sunt analizate i corectate n funcie de asemnri i diferenieri. Preul bunului imobil depinde de avantajele obinute odat cu preluarea dreptului de proprietate asupra lui. Preul de vnzare va fi cel mai mare n cazul transmiterii dreptului de proprietate absolut asupra terenului i construciei. Apariia unor restricii asupra dreptului de proprietate (lipsa dreptului de dispoziie a bunului imobil, existenta unor grevri a dreptului de comparaia bunului imobil evaluat cu obiectele similare, n scopul ajustrii preurilor

proprietate - servitute etc.) contribuie la reducerea valorii bunului imobil, prin urmare i a preului de vnzare. Dac dreptul de proprietate asupra obiectului evalurii este absolut, iar dreptul de proprietate asupra bunului imobil comparabil este grevat de alte drepturi reale, evaluatorul trebuie s efectueze corectrile respective ale preului de vnzare a obiectului comparabil, mrimea ajustrii fiind egal cu valoarea de pia a drepturilor adiionale asupra bunului imobil. Estimarea ajustrii pentru condiiile de finanare depinde de acordul ntre cumprtor i vnztor privind condiiile efecturii i finanrii tranzaciei. Aceast ajustare este aplicat n cazurile cnd cumprtorul pltete creditorului dobnda pentru creditul acordat n scopul procurrii bunului imobil sau cnd vnztorul particip la finanarea tranzaciei, acordnd cumprtorului credit ipotecar [12, p.89]. Ajustarea pentru condiiile tranzaciei reflect condiiile atipice ale tranzaciei, cum ar fi termenii restrni de vnzare a bunului imobil, existenta unei relaii speciale ntre prtile implicate n tranzacie: de rudenie, de afaceri sau interese financiare comune. Ajustarea pentru condiiile pieei presupune luarea n considerare a evoluiei preurilor pe piaa imobiliar n perioada dintre data evalurii i data cnd a fost efectuat vnzarea bunului imobil comparabil, innd cont de inflaie sau deflaie, modificarea legislaiei fiscale i legislaiei n general, schimbrile n structura cererii i a ofertei bunurilor imobile i altele. Ajustarea preurilor pentru amplasare se efectueaz n cazurile n care amplasarea bunului imobil comparabil difer de amplasarea obiectului evalurii. Ajustarea pentru caracteristicile fizice este aplicat pentru diferenele ntre caracteristicile fizice ale obiectelor comparabile i obiectul evalurii, fiind analizat fiecare caracteristic n parte (elementele constructive, starea bunului imobil, deprecierea construciilor, suprafaa i altele). Caracteristicile economice sunt analizate n cazul evalurii bunurilor imobile care genereaz venituri. Ele cuprind: cheltuielile operaionale curente, calitatea administrrii bunului, plata de arend, condiiile i termenele contractului de arend i altele. Ajustarea preurilor pentru diferenierea modului de folosin se efectueaz n cazul n care modul de folosin curent al obiectului comparabil difer, dar nu esenial, de modul de folosin al obiectului evalurii. Ajustarea pentru componentele valorii ce nu sunt legate de bunul imobil se aplic n cazul n care la tranzacia de vnzare a bunului imobil au participat i alte bunuri ce nu sunt considerate imobile, cum ar fi: utilaje i echipamente de producie, mobilier i altele. Valoarea acestor componente se separ de valoarea bunului imobil. Pentru determinarea mrimii ajustrilor se aplic urmtoarele metode: a) metoda comparaiei pare;

b) metoda analizei datelor secundare; c) analiza statistic. Metoda comparaiei pare const n analiza a doua vnzri comparabile pentru a determina mrimea ajustrii pentru un element de comparaie. n acest caz, bunurile imobile care au participat n tranzacie trebuie s posede caracteristici identice, cu excepia caracteristicii pentru care este estimat ajustarea. Metoda analizei datelor secundare presupune determinarea mrimii ajustrilor n baza informaiei din rapoartele analitice privind tendinele de dezvoltare a pieei imobiliare, articolele i publicaiile de specialitate. Metoda analizei statistice presupune aplicarea tehnicilor economico - matematice de analiz, n special analiza de regresie i corelare. n cadrul metodei analizei statistice, evaluatorul poate aplica i alte metode pentru determinarea mrimii ajustrilor, cum ar fi: metoda analizei grafice, analiza trendului, analiza costurilor, analiza comparativ relativ, analiza distributiv i altele. Ajustrile sunt aplicate pentru majorarea sau diminuarea preurilor bunurilor imobile comparabile i pot fi exprimate n mrimi absolute sau relative. Ajustrile sunt aplicate n urmtoarea consecutivitate: a) b) c) d) e) ajustarea pentru drepturile de proprietate transmise; ajustarea pentru condiiile de finanare; ajustarea pentru condiiile de vnzare; ajustarea pentru condiiile pieei; ajustarea pentru amplasare i caracteristicile fizice.

n procesul aplicrii ajustrilor pentru drepturile de proprietate, condiiile de finanare, condiiile de vnzare i condiiile pieei, preul de vnzare este recalculat dup fiecare corectare a elementului de comparaie. Ajustrile pentru celelalte elemente de comparaie pot fi aplicate n modul stabilit de evaluator. Preul bunului imobil poate fi recalculat dup ajustarea fiecrui element sau dup aplicarea tuturor ajustrilor. Modalitatea aplicrii ajustrilor nu va influena rezultatul final. n cadrul abordrii comparative poate fi aplicat i metoda multiplicatorului venitului brut (n regulament nu este prevzut). Multiplicator - raportul dintre preul de vnzare i venitul potenial sau venitul brut real. Se presupune parcurgerea a 3 etape: - se estimeaz venitul brut al proprietii evaluate (n special n baza preurilor de arend); - se determin raportul dintre preul de pia i venitul brut, reieind din afacerile recente; - se determin valoarea probabil a obiectului evaluat prin nmulirea venitului brut al

obiectului evaluat cu multiplicatorul. Multiplicatorul nu se corecteaz pentru diferenele dintre obiectele comparate, deoarece la baza lui se afl preul de arend i preurile reale de vnzare, care deja presupun aceste diferene. Evaluarea imobilului locativ prin abordarea cheltuielilor. Abordarea cheltuielilor const n estimarea valorii de pia a obiectului evalurii ca totalitatea cheltuielilor necesare pentru crearea lui n starea curent sau reproducerea calitilor lui de consum. Abordarea cheltuielilor este aplicat n urmtoarele cazuri: 1) 2) 3) 4) 5) 6) 7) 8) evaluarea bunurilor imobile noi sau construite recent (n acest caz costul construciei, evaluarea construciilor nefinisate; analiza tehnico-economic a bunurilor imobile; reevaluarea mijloacelor fixe ale ntreprinderilor; argumentarea construciei unor cldiri sau edificii noi; determinarea celei mai bune i eficiente utilizri a obiectului evalurii; evaluarea bunurilor imobile unice i celor cu destinaie special; evaluarea pentru asigurarea bunurilor imobile. care include i beneficiul investitorului se apropie de mrimea valorii de pia);

n cadrul abordrii cheltuielilor se folosesc 2 metode: metoda activelor nete; metoda valorii de lichidare. Abordarea cheltuielilor determin valoarea de reconstituire a locuinei cu existena uzurii mrit cu suma costului pmntului [21, p.61]. Etapele principale a procesului de evaluare prin metoda dat sunt: Etapa 1. Calculul costului de construire a obiectului nou analogic, adic primirea valorii de reconstrucie. Pentru determinarea valorii de reconstruire se folosesc urmtoarele date: a) costul mediu pentru l m.p. de suprafa total calculat conform structurii construciei de locuine pe anii respectivi; b) coeficientul de trecere pentru anul 1991. Conform dinamicii creterii costului lucrrilor de construcie - montaj fa de anul de baz prezentate departamentului statisticii, costul LCM pentru l m.p. (fr impozite i TVA); c) Costul nfptuirii reparaiei conform preurilor stabilite pe pia pentru l m.p. Valoarea de reconstruire i reconstituire total va constitui: Vr = (Vc V1m3 Ks K1961-2001 K2001-2008) D unde: Vr - valoarea de reconstituire; (1)

V1m3 - valoarea de reconstituire a unei uniti de msur al obiectului similar; K1969-2001 indicele de trecere a preurilor de deviz din anul 1969 n anul 2001; K2001-2008 indicele de trecere a preurilor de deviz din anul 2001 n anul 2008; Ks coeficienti privind gradul de seismicitate; D deprecierea acumulat. Etapa 2. Determinarea mrimii uzurii fizice i deprecierii funcionale Uzura fizic se determin ca rezultatul de msur normal n procesul de exploatare sau a defectelor constructive a cldirii. La determinarea uzurii s-a luat n consideraie termenul de exploatare a cldirii i starea ei real. La aceast valoare a influenat faptul c reparaia nu a fost nc nfptuit. Mrimea uzurii fizice se calculeaz n coresponden cu metoda ce const n corespunderea termenului de exploatare normativ cu termenul de exploatare real. Uff=(Vr/Tn)xTr, unde: Uff - mrimea uzurii fizice a fondurilor; Vr - valoarea de reconstruire(lei); Tn -termenul de exploatare normativ (ani); Tr - termenul de exploatare real (ani). Deprecierea funcional - reprezint totalitatea pierderilor ce influeneaz costul n urma neajunsurilor de executare a proiectului, ea mai poate aprea i din cauza factorilor temporali. Etapa 3. Micorarea valorii de reconstruire pe suma uzurii pentru primirea costului real al construciei, ea se determin dup formula: Vrr = Vr-(Uff+Umf), unde: Vrr - valoarea de reconstruire real; Vr - valoarea de reconstruire; Uff - mrimea uzurii fizice a fondurilor; Umf deprecierea funcional a fondurilor. Etapa 4. Determinarea costului pmntului. Hotrrea guvernului R.M. Nr. 562/23 10.96 Regulamentul cu privire la vnzareacumprarea terenurilor aferente, obiectelor privatizate sau care se privatizeaz, prevede utilizarea coeficienilor ce indic amplasamentul i amenajarea inginereasc, care pentru Chiinu este egal K=l, iar pentru or. Clrai k=0,8. Costul pmntului va fi egal cu:
Vt = Pp * k t * S1 n + Pp * k t * S 2 m

(2)

(3)

(4)

unde: Pp preul de pia al pmntului; kt - coeficientul teritorial;

S1 suprafaa terenului pe care este amplasat construcia; S2 suprafaa terenului aferent construciei; n numrul de nivele n blocul de locuit; m numrul de apartamente n bloc; Costul terenului unde este situat locuina se micoreaz de n ori lund n consideraie numrul nivelelor a unui bloc ce se afl pe acest teren. Costul terenului de pe ling casase micoreaz de m ori lund n consideraie numrul total de apartamente ce exploateaz terenul dat. Etapa 5. Determinarea costului final al locuinei prin adugarea la valoarea de reconstruire a costului pmntului. Formula general de determinare a valorii bunului imobil prin abordarea cheltuielilor este:

V = Vt + (Vc - D) (5)
unde: V - valoarea bunului imobil; Vt - valoarea de piaa a terenului; Vc - valoarea de reconstituire sau de nlocuire a construciei evaluate considerate ca noi; D - deprecierea acumulat; Aceast abordare se ntemeiaz pe determinarea costului reproducerii totale a bunului imobil sau nlocuirii complete a obiectului evaluat, innd cont de mrimea uzurii. La rezultatul obinut se adaug valoarea de pia a terenului ca i cum ar fi disponibil pentru construcii. Astfel, se apreciaz valoarea integral a bunului imobil [21, p.61]. Abordarea "Calcularea cheltuielilor" n practic se ntrebuineaz prin 2 variante. O variant prevede calcularea costului reproducerii bunului imobil, alta - calcularea costului de ntocmire, n majoritatea cazurilor se apeleaz la calcularea costului total de reproducere, fiind la nlocuire, de fapt, se construiete un obiect de cel evaluat. Teoretic mai avantajoas este a doua variant, deoarece este puin probabil ca cineva s doreasc reproducerea cldirii de 3-4 ani. Cu toate acestea, aceast modalitate se utilizeaz la fezabilitatea construciilor noi, determinarea variantei intensive de folosire a pmntului la evaluarea cldirilor cu destinaie special la evaluarea n scopuri de impozitare pe elemente a proprietii imobiliare, n cazul impozitrii veniturilor i pentru evidena contabil. De aceea, aceast modalitate este foarte rspndit n Republica Moldova. La determinarea costului construciei se apeleaz la urmtoarele tehnici de utilizare: 1. 2. Metoda comparaiilor unitare; Metoda costurilor segregate;

3.

Metoda devizelor.

Metoda comparaiilor unitare estimeaz costul sub forma costului pentru o unitate de suprafa sau o unitate de volum. Metoda dat, utilizeaz costurile cunoscute ale unor construcii similare care se ajusteaz la condiiile pieei la data evalurii i la diferenele fizice ntre obiectul evaluat i obiectul care servete ca surs de informaie. Costul unitar depinde de dimensiunea construciei i e invers proporional cu suprafaa sau volumul construciei. Metoda comparaiilor unitare este cea mai simpl i mai larg utilizat. Metoda costurilor segregate utilizeaz costurile unitare pentru diferite elemente ale construciei. Evaluatorul estimeaz costul unitar bazat pe cantitatea real a materialelor plus manopera utilajelor pentru fiecare metru ptrat sau metru cub de suprafa sau volum. Metoda devizelor este cea mai exact i cea mai complet metod. Ea ine cont de toate cheltuielile efectuate. n cadrul metodei cantitative (devizelor), cheltuielile legate de construcia obiectului se estimeaz prin urmtoarele metode: a) metoda de resurse; b) metoda de resurse i indici; c) metoda indicilor de baza. Metoda de resurse este o metod de determinare a valorii de deviz a cldirilor i construciilor n baza indicilor de resurse evideniai n documentaia de proiect i deviz: manopera, utilajele de construcii - montaj, materiale, construcii i preurile de livrare a acestor resurse. Metoda de resurse se aplic n conformitate cu instruciunile privind ntocmirea devizelor pentru lucrrile de construcii - montaj prin metoda de resurse (CP L.01.01-2001) i alte instruciuni elaborate de Ministerul Ecologiei, Construciilor i Dezvoltrii Teritoriului. Metoda de resurse i indici reprezint o aplicare mixt a metodei de resurse i a sistemului de indici pentru resursele folosite n construcie i determinate ca raport ntre preurile curente i preurile de baz pentru resursele similare [18, p.41]. Metoda indicilor de baz se bazeaz pe recalcularea cheltuielilor incluse n devize din preurile de baz n preurile curente prin aplicarea indicilor. Estimarea valorii prin metoda indicilor de baz se efectueaz n baza Regulamentului provizoriu privind modul de stabilire a costului construciei i de efectuare a calculelor pentru executarea lucrrilor de antrepriza intre beneficiari i antreprenori n condiiile liberalizrii preurilor, pus n aplicare de la 1 iunie 1994, aprobat de Departamentul de Arhitectur i Construcii, ordinul nr.lOa din 3 iunie 1994 (Monitorul construciilor, 1994, voi.3) i Instruciunilor metodologice privind modul de ntocmire a devizului centralizat pentru realizarea obiectivelor de investiii innd seama de preurile curente, aprobate

prin ordinul Ministerului Ecologiei, Construciilor i Dezvoltrii Teritoriului nr. 30 din 24 ianuarie 2000 (Monitorul Construciilor, 2001, voi. 1(22), vol.2(23)). La determinarea valorii de reconstituire sau de nlocuire a bunului imobil este necesar de luat n considerare mrimea deprecierii acumulate, care reprezint reducerea calitilor de consum ale bunului imobil din punct de vedere al cumprtorului potenial i se manifest prin diminuarea valorii bunului n urma aciunii diferitor factori. Se disting urmtoarele forme ale deprecierii: a) uzura fizic; b) deprecierea funcional; c) deprecierea economic. Uzura fizic reprezint o reducere a valorii bunului imobil care se datoreaz deteriorrii lui sub influena factorului timpului i altor factori externi (factorii fizici, chimici, exploatarea incorect a cldirii, ntreinerea nesatisfctoare a construciei etc). Deprecierea funcional sau nvechirea funcional, este legat de dezvoltarea tehnologiilor moderne, care permit crearea obiectelor noi ce satisfac mult mai eficient cerinele pieei. Deprecierea funcional este determinat de necorespunderea caracteristicilor cldirilor i construciilor standardelor contemporane ale pieei i cerinelor consumatorilor (proiecte nvechite, utilaj tehnologic nvechit i altele) [21, p.61]. Deprecierea economic este determinat de influena unor factori externi asupra bunului imobil. Factorii externi includ: schimbrile n economia rii, schimbrile pe piaa imobiliar, schimbrile n legislaia naional, modificarea condiiilor de finanare i altele. Uzura fizic i deprecierea funcional pot fi recuperabile i nerecuperabile. Deprecierea recuperabil reprezint deprecierea nlturarea creia este posibil din punct de vedere fizic i eficient din punct de vedere economic. Deprecierea recuperabil include cheltuielile legate de nlturarea elementelor deprecierii n urma creia valoarea bunului imobil evaluat va creste. Deprecierea nerecuperabil este deprecierea, cheltuielile pentru nlturarea creia vor fi mai mari dect creterea probabil a valorii bunului imobil n urma nlturrii elementelor deprecierii. Metodele de estimare a uzurii fizice sunt: a) metoda normativ; b) metoda valoric; c) metoda vrstei efective. Metoda normativ presupune determinarea mrimii uzurii fizice n baza analizei strii tehnice a elementelor constructive de baza ale cldirii. Metoda respectiv se aplic n dou etape: a) se va determina uzura fizic a fiecrui element constructiv;

b)

se va determina uzura fizic a construciei ntregi dup formula: Uconstr.=Uelement

100 / GS element,

(6)

unde: Uconstr.- uzura fizic a construciei (%); Uelement.- uzura elementelor construciei (%); GSelement - greutatea specific a elementelor constructive (%). Pentru determinarea uzurii fizice a elementelor constructive evaluatorul poate folosi Normele de evaluare a construciilor ce aparin cetenilor R.S.S. Moldoveneti n scopul asigurrii de stat, ediia 1982, aprobate prin Hotrrea Sovietului de Minitri al R.S.S. Moldoveneti nr.H9din 29 martie 1982. Metoda valoric presupune determinarea costului reparaiei capitale a construciei. n acest caz este determinat coeficientul care reprezint raportul ntre costul reparaiei capitale i valoarea de reconstituire a cldirii, estimat la data evalurii, innd cont de mrimea uzurii fizice. Metoda valoric se utilizeaz pentru determinarea mrimii uzurii fizice n urmtoarele cazuri: a) beneficiarul evalurii intenioneaz s exploateze cldirea locativ; a) cheltuielile pentru reparaia capital se compenseaz la vnzarea obiectului (diferena ntre preul obiectului dup reparaia capital i preul obiectului nainte de reparaia capital este mai mare dect cheltuielile pentru reparaia capital); b) bunul imobil este dat n arend sau ipotecat. Pentru determinarea mrimii uzurii
VE U = 100 sau DVF VE 100 , VE + DVFR

fizice prin metoda vrstei efective se folosete urmtoarea formul: (7)

unde: U - uzura fizic exprimat n procente; VE - vrsta efectiv; DVF - durata de via fizic; DVFR - durata de via fizic rmas. Metoda valoric este aplicat pentru a estima uzura fizic att a elementelor constructive ale construciei separat, ct i a ntregii construcii. Deprecierea funcional este determinat de diferena ntre caracteristicile reale ale bunului imobil i ateptrile consumatorilor. Aceast categorie a deprecierii este caracteristic tuturor bunurilor imobile.

Deprecierea funcional absolut a unui bun imobil poate aprea n cazurile n care pe pia nu exist cumprtori pentru acest tip de bunuri imobile. Urmtoarele metode sunt aplicate pentru determinarea deprecierii funcionale: metoda capitalizrii pierderilor plii de arend i metoda capitalizrii surplusului de pierderi normative. Deprecierea funcional recuperabil este determinat prin nsumarea costurilor necesare pentru nlturarea ei. Deprecierea funcional nerecuperabil este egal cu diferena ntre pierderile venitului datorate lipsei unor elemente funcionale ale construciei (sau surplusului de mbuntiri), capitalizate la rata de capitalizare pentru construcii i costul elementelor ce lipsesc (sau cheltuielile adiionale pentru elementele n surplus) [21, p.64]. Deprecierea economic se determin prin urmtoarele metode: a) capitalizarea pierderilor veniturilor datorate influenei factorilor externi; a) analiza comparativ a bunurilor imobile similare obiectului evalurii asupra crora influeneaz factorii externi i celor asupra crora aceti factori nu influeneaz. Deprecierea acumulat se determin prin urmtoarele metode: - metoda duratei de viata economic; - metoda modificat a duratei de via economic; - metoda analizei comparative a vnzrilor; - metoda segregrii. Metoda duratei de via economic presupune estimarea deprecierii acumulate n baza urmtoarei formule:
VE D = 100 , DVE

(8)

unde: VE - vrsta efectiv; DVE - durata de via economic. Metoda modificat a duratei de via economic ia n considerare uzura fizic recuperabil i deprecierea funcional recuperabil. n acest caz deprecierea acumulat se va calcula n dou etape: a) din valoarea construciei noi este sustras deprecierea recuperabil fizic i funcional; a) valoarea construciei noi modificate va fi nmulit cu raportul ntre vrsta efectiv i durata de via economic. Metoda analizei comparative a vnzrilor presupune determinarea deprecierii acumulate ca diferena ntre valoarea construciei noi i valoarea de pia a bunului imobil la data evalurii. Pentru aplicarea metodei respective este necesar informaia privind preurile de vnzare ale bunurilor imobile similare obiectului evalurii i valoarea de pia a terenurilor virane.

Metoda segregrii const n examinarea detaliat tuturor formelor ale deprecierii: uzura fizic recuperabil i nerecuperabil, deprecierea funcional recuperabil i nerecuperabil i deprecierea economic. Deprecierea acumulat se determin prin nsumarea valorilor tuturor formelor de depreciere a construciei. Metoda segregrii se utilizeaz n mbinare cu metodele duratei de via economic i analizei comparative a vnzrilor pentru a determina mrimea diferitor forme ale deprecierii incluse n deprecierea acumulat. Metoda valorii de lichidare Valoarea de lichidare este valoarea bunului imobil cnd i nceteaz utilitatea. Aceast valoare se mai numete i valoare de cas, care este subiectiv, aleatorie i dependent de circumstane. Valoarea de lichidare se obine la vnzarea forat, ntr-un termen limitat i n condiii de pia diferite. n procesul determinrii valorii de lichidare a bunului imobil proprietarul suport anumite cheltuieli: a. cheltuieli de transport (CTr); b. onorariul experilor i evaluatorilor (Oex); c. cheltuieli de publicitate (Cpub); d. fiscaliatetea de realizarea bunurilor (Fr.b); e. recompensa partenerilor (Rpar); f. alte obligaii. Toate acestea influeneaz negativ valoarea de lichidare. Vl = Vest CTr Oex Cpub Fr.b Rpar, ( 9) Valoarea estimat este foarte des substituit de valoarea de reconstituire (sau nlocuire). Abordarea veniturilor presupune estimarea valorii bunului imobil n baza venitului operaional net ce poate fi generat de acest bun n viitor. Aplicarea abordrii veniturilor se efectueaz n doua etape: 1. prognozarea veniturilor viitoare; 2. determinarea valorii prezente a veniturilor viitoare. Veniturile viitoare pot proveni din urmtoarele surse: a) plata de arend colectat n urma drii n arend a bunului imobil; b) veniturile din exploatarea comercial a bunului imobil. Pentru estimarea veniturilor generate de bunul imobil, de cele mai dese ori se utilizeaz plata de arend. n scopul calculrii venitului operaional net este necesar de determinat urmtoarele tipuri de venituri i cheltuieli legate de funcionarea bunului imobil:

a) venitul brut potenial - venitul ce poate fi generat de bunul imobil n cazul folosirii tuturor spaiilor disponibile; b) venitul brut efectiv - venitul ce poate fi obinut n urma funcionrii bunului imobil, innd cont de nivelul de ocupare a spaiilor i eventualele pierderi la colectarea plii de arend. Formula n baza creia se calculeaz venitul brut efectiv este: VBE = (VBP - DSL) + AV, unde: VBE venitul brut efectiv; VBP venitul brut potential; DSL deducerea pentru spaiile libere; AV alte venituri generate de bunul imobil care nu provin nemijlocit din darea in arend a spaiilor disponibile [7, p.14]. c) cheltuielile operaionale cheltuieli legate de exploatarea i asigurarea funcionrii normale a bunului imobil. Cheltuielile operaionale snt grupate n urmtoarele categorii: cheltuielile operaionale fixe, care includ cheltuielile ce nu depind de nivelul de cheltuielile operaionale variabile, care includ cheltuielile ce depind de intensitatea (10)

ocupare a spaiilor (impozitul imobiliar, prima pentru asigurarea bunului imobil i altele); exploatrii bunului imobil (cheltuieli pentru administrarea bunului imobil, cheltuielile pentru plata serviciilor comunale i altele); cheltuieli pentru reparaii i meninere, care includ cheltuielile pentru reparaia

curent a bunului imobil i cheltuielile pentru intreinerea bunului imobil. Cheltuielile incluse n aceast categorie poart att un caracter fix, ct i variabil (reparaia ascensorului, zugrvirea pereilor i altele); cheltuielile operaionale pentru nlocuire, care includ cheltuielile pentru nlocuirea elementelor uzate ale bunului imobil (acoperiul, instalaiile sanitare inginereti i altele). Venitul operaional net se calculeaz dup urmtoarea formul:

VON = VBE CO (11)


unde: VON venitul operational net; CO cheltuieli operationale. Pentru estimarea venitului operaional net din venitul brut efectiv se vor scdea doar cheltuielile operaionale care snt suportate de proprietar. La cheltuieli operaionale nu snt atribuite: deservirea creditului ipotecar, impozitul pe venit i amortizarea mijloacelor fixe [21, p.88]. n cadrul metodei veniturilor snt aplicate dou metode de estimare a valorii: a) capitalizarea direct;

b) actualizarea fluxurilor de numerar. Capitalizarea direct implic transformarea venitului obinut pe parcursul unui singur an de gestiune n valoarea bunului imobil prin intermediul ratei de capitalizare. Astfel :
V = VON r

(12)

unde: V valoarea estimat; r rata de capitalizare. Rata de capitalizare se estimeaz prin urmtoarele metode: a) metoda analizei comparative a vnzrilor; b) metoda multiplicatorului venitului brut efectiv; c) tehnica grupului investiional; d) metoda coeficientului de acoperire a datoriei. Metoda analizei comparative a vinzrilor este metoda care se va aplic de preferin pentru estimarea ratei de capitalizare. O condiie necesar pentru obinerea rezultatelor corecte n urma aplicrii metodei respective este asigurarea unui nivel nalt de comparabilitate a obiectului evalurii i obiectelor comparabile n baza crora a fost estimat rata de capitalizare. nainte de a estima rata de capitalizare este necesar sa fie efectuate toate ajustrile corespunztoare pentru diferena ntre bunul evaluat i bunurile similare. Procedura de aplicare a metodei analizei comparative a vnzrilor este similar celei prezentate n capitolul IV al prezentului Regulament [21, p.87]. Metoda multiplicatorului venitului brut efectiv se aplic n cazurile cnd nu poate fi obinut informaia complet privind bunurile imobile comparabile, n schimb este disponibil informaia despre veniturile brute efective i cheltuielile operaionale ale acestor bunuri. Formula pentru calcularea ratei de capitalizare este:
r= 1 CCO , MVBE

(13)

unde: CCO - coeficientul cheltuielilor operaionale; MVBE - multiplicatorul venitului brut efectiv. Coeficientul cheltuielilor operaionale este egal cu raportul ntre cheltuielile operaionale i venitul brut efectiv. Multiplicatorul venitului brut efectiv reprezint raportul ntre preul de vnzare a bunului imobil i venitul brut efectiv.

Tehnica grupului de investiii se bazeaz pe presupunerea c n cazul n care exist mai multe interese materiale legate de bunul imobil evaluat, rata de capitalizare trebuie s corespund cerinelor fiecruia din deintorii de drepturi reale asupra bunului imobil fa de nivelul de rentabilitate al investiiei. Interesele materiale legate de obiectul evalurii pot fi de origine financiar i de origine fizic. Tehnica grupului de investiii pentru interesele financiare este aplicat n cazurile n care pentru procurarea proprietarii imobiliare au fost atrase resurse creditare. Astfel, venitul operaional net este divizat n doua pri. Prima parte reprezint plile ipotecare (rambursarea creditului ipotecar), care este un venit pentru creditor. Cea de a doua parte este venitul proprietarului care a investit capitalul propriu, i poart denumirea de flux de numerar nainte de impozit (FNII). Prin urmare, rata de capitalizare care este utilizat pentru capitalizarea venitului operaional net, va ine cont att de capitalul propriu, ct i de capitalul mprumutat, reprezentnd o mrime medie ponderat a ratei rentabilitii pentru creditor (rc) i ratei rentabilitii pentru proprietar (rp). n acest caz, rata de capitalizare se determin dup urmtoarea formul: r = ( m ) ( r c ) + (1 - m ) ( r p ) , unde: m - ponderea mijloacelor mprumutate; (1-m) - ponderea capitalului propriu n valoarea proprietii imobiliare. Tehnica grupului de investiii poate fi aplicat i pentru componentele fizice ale unui bun imobil complex - teren i construcii. n acest caz, pentru a estima mrimea ratei de capitalizare evaluatorul trebuie s cunoasc: ratele de capitalizare pentru fiecare din componentele fizice analizate, precum i contribuia fiecrei componente fizice n valoarea total a bunului imobil. Formula de calculare a ratei de capitalizare este: (14)

r =T * rleren + C * rcontructie
unde:

(15)

T - ponderea terenului n valoarea totala a bunului imobil; r teren - rata de capitalizare pentru teren; C - ponderea construciei n valoarea total a bunului imobil; rconstrucie - rata de capitalizare pentru construcie. Rata de capitalizare pentru teren i rata de capitalizare pentru construcii pot fi estimate prin metoda tehnicii reziduale [7, p.34].

Metoda coeficientului de acoperire a datoriei este una din metodele care se aplic pentru calcularea ratei de capitalizare n cazul n care sunt atrase mijloace creditare pentru finanarea tranzaciei. n acest caz rata de capitalizare se calculeaz dup formula: r = CAD * rc * m unde: CAD - coeficientul de acoperire a datoriei. Coeficientul de acoperire a datoriei reprezint raportul dintre venitul operaional net i plata anual pentru deservirea creditului. nafar de aceste 4 metode, reieind din necesitatea recuperrii capitalului investit, rata de capitalizare mai poate fi calculat, n funcie de modalitatea recuperrii, i prin urmtoarele metode: Ring; Inwood; Hoscold. Metoda Ring se aplic atunci cnd se ateapt c fluxul veniturilor sistematic se va micora, iar recuperarea sumei iniiale se efectueaz n pri egale. Metoda Inwood se folosete atunci cnd se ateapt, pe parcursul ntregii perioade de prognoz, venituri constante egale. Metoda Hoscold se aplic dac profitabilitatea iniial a investiiilor este att de mare, nct reinvestirea cu acelai procent este imposibil. De aceea, pentru mijloacele reinvestite se presupune cptarea veniturilor dup cota fr risc. Actualizarea fluxurilor de numerar se bazeaz pe determinarea valorii prezente a veniturilor anuale prognozate pentru o perioada de calcul determinat. Pe lng veniturile anuale obinute n urma exploatrii bunului imobil, metoda actualizrii fluxurilor de numerar presupune determinarea valorii bunului imobil la sfritul perioadei de calcul (reversia) [21, p.89]. n cadrul metodei de actualizare a fluxurilor de numerar valoarea bunului imobil este calculat dup urmtoarea formul: (16)

V =
t =1

VON t R + t (1 + Y ) (1 + Y ) n

(17 )

unde: t - perioada de calcul; Y - rata de actualizare; R - reversia. Perioada de calcul poate varia de la un an la infinit, n funcie de perioada tipic de posesiune a bunului imobil sau durata de via rmas a bunului imobil. Dat fiind faptul c n condiiile unei economii n tranziie este dificil de a prognoza venitul generat de bunul imobil pe parcursul unei perioade ndelungate, se recomand aplicarea unei perioade de calcul de 3-5 ani.

Reversia reprezint preul probabil pentru care bunul imobil ar putea fi vndut la sfritul perioadei de calcul. Reversia se calculeaz prin capitalizarea venitului operaional net din anul imediat urmtor perioadei de calcul (VONn+1):
R= VON n +1 r

(18)

unde: R - reversia; r - rata de capitalizare estimat pentru anul imediat urmtor perioadei de calcul. Rata de actualizare reflect ateptrile investitorului privind veniturile viitoare i este estimat prin aplicarea urmtoarelor metode: a) metoda adiionrii; b) metoda extraciei; c) metoda investiiilor de alternativ. Metoda adiionrii presupune nsumarea estimrilor individuale a fiecrei componente a ratei de actualizare: rata reala a rentabilitii, rata inflaiei anticipate i rata riscului. Metoda extraciei se bazeaz, pe analiza informaiei despre bunurile imobile comparabile i extragerea ratei de actualizare din datele despre veniturile nete i valorile bunurilor imobile similare obiectului evalurii [21, p.90]. Metoda investiiilor de alternativ se bazeaz pe principiul c proiectele de investiii cu riscuri similare vor avea rate de actualizare egale. Estimarea ratei de actualizare poate fi efectuat n baza sumei ratei curente a rentabilitii pe pieele de capital i diferena ntre mrimea ratei rentabilitii pe pieele de capital i rata rentabilitii pentru bunurile imobile estimat din analiza investiilor anterioare. Formula determinrii ratei de actualizare dup metoda investiiilor de alternativ este: Y = rata pur a rentabilitii + (rata investiiei de alternativ -rata pur a rentabilitii) + rata riscului, (19) n Republica Moldova, aplicarea metodei veniturilor este destul de problematic, deoarece instabilitatea economiei rii, volatilitatea mare a pieii capitalului, care se explic prin modificrile dese i eseniale a ratelor dobnzii pentru mijloacele mprumutate, fac dificil determinarea ratei actualizrii. Caracterul confuz al politicii economice de stat i instabilitatea situaiei economice externe nu ofer garania obinerii unor venituri stabile. Un alt factor nu mai puin important este nivelul teoretic slab al majoritii specialitilor evaluatori.

Ca concluzie a celor mai sus enumerate, se poate de menionat c metoda venitului se aplic destul de rar i numai de ctre ntreprinderile private de evaluare, n care lucreaz specialiti de nalt calificare, care au fcut cursuri de pregtire profesional. Din aceleai cauze metoda venitului, ca cea mai complex dintre toate metodele utilizate n evaluare, nu este deloc aplicat de ctre evaluatorii publici. Deci, n cadrul evalurii i reevalurii proprietii imobiliare este indicat urmtorul arbore metodologic. Tabelul 2. Situaiile de aplicare a metodelor de evaluare
Valoarea proprietii imobiliare Abordarea costurilor Abordarea Vt + (Vc - D) comparativ Valoarea Deprecierea construciei acumulat 1.metoda comparaiil or unitare; 2.metoda costurilor segregate; 3.metoda cantitativ: 1 metoda duratei de via economic; 2 metoda modificat a duratei de via economic 3 metoda analizei compa rative a vnzrilor; 4 metoda segregrii. Metoda segregrii adun: 1 uzura fizic: metoda normativ; metoda valoric; metoda vrstei efective 2 deprecierea funcional 3 deprecierea economic Abordarea veniturilor

Valoarea terenului

analiza metoda vnzrilor veniturilo comparabile r

Capitalizarea direct (r)

Actualizar ea fluxurilor de numerar (R)

1 compara ie direct; 2 metoda alocaiei; 3 metoda extragerii.

1capitali zarea direct; 2 metoda rezidual; 3 metoda parcelrii.

Metoda cantitativ presupune: - metoda de resurse; - resurse i indici; - indici de baz.

- metoda comparaiei pare; - analiza datelor secundare; - analiza statistic.

r se determin prin: - analiza vnzrilor comparabile; - multiplicatorul venitului brut efectiv; - tehnica grupului investiional; - coeficientul de acoperire a datoriei.

R se determin prin: - metoda adiionrii; - metoda extraciei; - metoda investiiilor alternative.

Sursa: [completat de autor n urma studiului de specialitate] Concluzie: n funcie de scopul, actualitatea temei i obiectivul urmrit pentru calcularea valorii finale sunt aplicate toate metodele posibile de estimare.

2.3 Msurarea factorilor de influen asupra valorii proprietilor rezideniale


Valoarea bunului imobiliar depinde de diveri factori, de care ntotdeauna se ine cont la evaluarea bunului imobiliar i care se reflect n principiile i metodele de evaluare. Asupra valorii proprietilor rezideniale influeneaz o serie de factori, care se iau n consideraie la diferite etape a procesului de evaluare a valorii de pia. Influena tuturor tipurilor de factori duc att la sporirea, ct i la reducerea valorii bunurilor imobiliare locative [21, p.28]. Pentru evaluarea bunurilor imobiliare locative orice evaluator trebuie s cunoasc i s posede cunotinele necesare cu privire la aciunea factorilor care pot att ridica valoarea bunului, ct i a factorilor care pot reduce din valoarea bunului imobiliar, a aciunii oricrui factor n parte. Evaluatorul n acest caz trebuie s se pun n locul proprietarului, sau a potenialului proprietar a bunului imobiliar locativ. Factorii ce influeneaz valoarea bunurilor imobile sunt reprezentai n figura 4. Factorii de influen asupra valorii bunurilor imobile

Obiectivi
Factorii macroeconomici Factorii microeconomici

Subiectivi
- Competenta participanilor la tranzacii - Nivelul de informare a populaiei - onestitatea - temperamentul - atractivitatea

Factorii economici

Amplasarea

Factorii sociali, juridici

Caracteristicile fizice

Factorii naturali si de mediu

Arhitectura cldirii

Fig .4 Factorii de influen asupra valorii bunurilor imobile Sursa: [Elaborat de autor n urma studiului literaturii de specialitate]

Depistarea i evidena factorilor ce influeneaz asupra mrimii valorii de lichidare a obiectului este o problem destul de dificil. Fiecare caz de determinare a valorii de lichidare, necesit o abordare individual, deoarece numrul factorilor i gradul de influen a lor este diferit pentru diferite tipuri de obiecte i cazuri de determinare a valorii de lichidare. Factorii obiectivi influeneaz n general preurile medii i la rndul su se mpart n: - macroeconomici (Impozitare; Inflaia; Cererea i oferta; Cursul dolarului sau euro; Nivelul de trai al populaiei; Relaiile economice internaionale.); - factori sociali (Numrul i structura populaiei; Densitatea populaiei; Demografia; Nivelul educaiei i culturii ); - factori juridici, administrativi i politici (Legislaia fiscal; Legea cu privire la proprietate; Legislaia privitor la ipotecare; Legi n domeniul ecologiei; Legea cu privire la politica de creditare; Stabilitatea politic; Legi cu privire la operaiunile cu imobilul.); - factori naturali i de mediu (Factorii geografici; Factorii seismici; Factorii ecologici; Clima; Nivelul apelor subterane; Zonele de inundaii sau zonele alunecrilor de teren; Construcii pe rocile sedimentare; Prezena n regiune a staiilor atomice, uzinelor metalurgice, ntreprinderi de producere a substanelor chimice, staii de purificare); - microeconomici (Condiiile de vnzare-cumprare, Condiiile de finanare), - Amplasarea; - Caracteristicile fizice, - Arhitectura cldirii. Factorii subiectivi sunt: - competenta participanilor la tranzacii; - nivelul de informare a populaiei; - onestitatea; - temperamentul; - atractivitatea. Factorii macroeconomici: Impozitarea Conform titlului VI a Codului Fiscal impozitul pe imobil este o forma nerecuperabil de vrsare n bugetul de stat a unei pri din costul acesteia, aflat n posesia unei persoane fizice sau juridice [21, p.28]. Rata inflaiei i cursul dolarului sau euro snt indicatori macroeconomici, care ntr-o msur mai mic sau mai mare influeneaz asupra costului imobilelor locative prin legtura lor direct cu majoritatea aspectelor vieii economice a rii. Scderea veniturilor generate de inflaie, poate fi compensat pe calea indexrii plii pentru arend. Creterea taxei pentru arend pe pia nu

ntotdeauna coincide cu nivelul inflaiei. n rezultat odat cu expirarea termenului contractului de arend, cotele taxei pentru arend trebuie coborte la nivelul mediu de pia. Deci rezult c protecia mpotriva inflaiei acioneaz doar n acel caz, cnd schimbarea taxei pentru arend coincide cu nivelul inflaiei. Inflaia este un proces social economic, ce reflect creterea preurilor i majorarea cheltuielilor de producie. ns nu orice cretere a preurilor nseamn inflaie. Inflaia poate lua diferite forme de manifestare: 1) Inflaia trtoare care se caracterizeaz printr-o cretere medie a preurilor de 3-4 % anual; 2) Inflaie medie, n care preul evalueaz ntre 5-10 % anual; 3) Inflaie galopant, n care preurile cresc cu 15 % anual; 4) Hiperinflaia, n care preurile cresc de zeci i sute de ori pe an. Inflaia se deosebete de deflaie prin aceea c deflaia rezult reducerea sau blocarea creterii preurilor datorit micrii masei de bani pui n circulaie. Cauzele inflaiei: - Creterea preurilor datorit creterii excesive a masei monetare pus n circulaie; - Cererea i oferta snt fore majore ale pieei locative, fixnd oscilaiile frecvente n direcia creterii i descreterii costului, fiind determinante de baz a acestuia. Cererea pentru proprietile imobiliare locative este afectat de situaia economic general: gradul de ocupare a populaiei; mrimea salariului i veniturilor populaiei; solvabilitatea populaiei; variaia numrului populaiei (tendinele istorice, curente i prognozate); modificrile n preferinele populaiei; nivelul inflaiei; disponibilitatea mijloacelor creditare; mrimea ratei dobnzii; mrimea costurilor asociate cu efectuarea tranzaciilor, i altele. Creterea cererii determin sporirea activitii pieei imobiliare locative. O condiie obligatorie pentru asigurarea creterii cererii este extinderea posibilitilor economice ale potenialilor cumprtori. Spre deosebire de cerere, oferta bunurilor imobiliare locative este inelastic. Fluctuaiile de proporii pe piaa imobiliar pot fi explicate anume de aceast caracteristic a cererii. Oferta de bunuri imobile, este influenat de: stocurile de bunuri imobile libere (neocupate) care sunt expuse la vnzare pe un anumit segment al pieei imobiliare; volumul construciilor i cheltuielile aferente, inclusiv: cheltuieli suportate la pregtirea terenului pentru construirea obiectivului i executarea lucrrilor de construcii-montaj; impozitul pe bunul imobil: cheltuieli pentru reparaia i reconstrucia bunului imobiliar; cheltuieli pentru meninere i plata serviciilor comunale; modificri curente i poteniale ale tehnologiilor de construcii i influena lor

eventual asupra costurilor de construcie, corelaia costurilor de construcie i a preurilor de vnzare cumprare a bunurilor imobiliare locative. Relaiile economice externe nu au influen nemijlocit asupra costului imobilelor locative, ci mai degrab stimuleaz politica investiional, extinderea spaiului economic, astfel contribuind la prosperarea economic, la asigurarea condiiilor, normelor de via. Factorii sociali. n condiiile perioadei de tranziie, factorii sociali devin tot mai importani n determinarea valorii proprietilor imobiliare locative. La categoria factorilor sociali se atribuie: - Prestigiu. n anumite perioade de timp, anumite sectoare ale oraului sau careva regiuni ale rii, anumite tipuri de cldiri devin populare si prestigioase. Valoarea proprietilor imobiliare locative sporete de cteva ori, cu toate c cheltuielile de construcie i valorificare a terenului sunt similare cheltuielilor pentru obiectele amplasate n alte regiuni. - Compoziia populaiei pe grupe de vrst; - Variaia raportului dintre diferite pturi ale societii; raportul dintre grupele populaiei cu diferite nivele de educaie, nivelul de migraiune. - Situaia criminogen; - Atitudinea fa de dreptul de proprietate. Factorii juridici, administrativi i politici. Aceti factori pot avea o influen att pozitiv, ct i negativ asupra cererii la bunurile imobiliare locative. La categoria factorilor juridici, administrativi i politici se raport: - politica statului ndreptat spre a stimula folosirea pmntului i valorificarea terenurilor (acordarea nlesnirilor fiscale, controlul asupra plilor de arend, etc.). - condiiile asigurate de organele administraiei publice locale; existena drumurilor cu nveli durabil, transportului public, accesul liber la alte ci de acces, etc. Factorii naturali i de mediu. Valoarea bunurilor imobiliare locative, amplasate n perimetrul unui ora sau al altei regiuni, este sensibil la impactul factorilor naturali i de mediu. La aceast categorie de factori se refer: - clima; - seismicitatea; - nivelul apelor subterane; - zonele de inundaii sau zonele alunecrilor de teren; - construcii pe rocile sedimentare;

- prezena n regiune a staiilor atomice, uzinelor metalurgice, ntreprinderi de producere a substanelor chimice, - staii de purificare, - ali factori. Factorii de mediu, att cei nefavorabili, ct i cei benefici, fac parte din acei factori care sunt integrai, de obicei, n pregtirea evalurilor imobilelor locative. Unii factori afecteaz o proprietate anume avnd un impact direct asupra calculelor evaluatorilor i pentru care trebuie avut n vedere, n funcie de datele de pia obinute pentru proprietile comparabile neafectate; n alte cazuri, toate proprietile dintr-o zon vor fi afectate. Cnd se pregtete o evaluare a imobilelor locative, ct i a altor tipuri de imobile pentru orice scop, abordarea simplist a evalurii prin deducerea costului lucrrilor de remediere din valoarea proprietii, presupunnd c nu este nici o contaminare, poate s nu duc la valoarea de pia aa cum aceasta rezult din diferite oferte de pia, din cauza diminurii factorilor adiaceni. n anumite cazuri cnd evalurile sunt fcute pentru prezentarea n documentele financiare, existena contaminanilor sau a materialelor periculoase poate s nu afecteze capacitatea operaional i eficiena economic a imobilelor locative, care i continu utilizarea ei curent i deci nici valoarea de pia pentru utilizarea existent. Valoarea alternativ sau valoarea rezidual viitoare pot fi totui afectate substanial i, dup diminuare corespunztoare, ar putea fi creat o rezerv pentru acoperirea unor datorii latente [21, p.30]. Factorii ecologici. Dup apariia civilizaiei la izvoarele naturale de poluare s-au adugat i cele tehnogene. Dar, ca problema, poluarea mediului ambiant a nceput s fie observat numai odat cu nceputul dezvoltrii brute a progresului tehnico-tiinific. Piaa a devenit tot mai sensibil la impactul economic al existenei sau perceperii factorilor de mediu, substanelor periculoase, al contaminrii terenului i la alte responsabiliti legale, latente sau actuale legate de mediu. Dei deseori este considerat ca un subiect specific local, preocuparea din ce n ce mai global i consensul internaional transcende responsabilitile locale legale i contractuale i poate avea impact direct asupra preurilor obinute pe pieele imobiliare [18, p.19]. Factorii microeconomici sunt caracterizai de parametrii obiectivi ai tranzaciilor concrete legate de descrierea obiectelor imobiliare la vnzarea cumprarea lor, i direct cu caracterul tranzaciei. Aceti factori sunt divizai n dou categorii de factori: Condiii de finanare, condiii de vnzare-cumprare. Condiii de finanare. De obicei investiiile n imobilele locative se finaneaz pe 50-100% din contul mijloacelor mprumutate, ceea ce influeneaz asupra preurilor tranzaciilor i la

coeficieni, achitai att din conturi operaionale, ct i din conturi de capital. Condiiile de finanare depinde de acordul tranzaciei. Finanele se efectueaz n mai multe moduri: - Cumprtorul pltete creditorului dobnd pentru creditul acordat cu scopul procurrii bunului imobiliar. n acest caz din preul de vnzare se scade suma dobnzii. - Vnztorul particip la finanarea tranzaciei acordnd cumprtorului un credit ipotecar. n cazul cnd tranzacia este finanat integral din mijloacele cumprtorului, la data vnzrii este necesar s fie aplicate careva corectri la preul bunului imobiliar, deoarece tranzacia este efectuat innd cont de valoarea prezent a banilor la data efecturii tranzaciei. n cazul cnd vnztorul finaneaz tranzacia acordnd un credit ipotecar cumprtorului, mrimea corectrii este determinat prin metoda actualizrii fluxului de numerar a creditului ipotecar, acordnd la rata dobnzii pe pia. Finanarea poate avea loc: 1) totalmente din mijloacele cumprtorului; 2) atragerea resurselor strine; 3)achitarea n rate. Condiii de vnzare-cumprare pot fi: tipice i specifice. Fiind pus problema efecturii oricrei tranzacii condiiile de vnzare-cumprare rmn a fi unul din aspectele microeconomice de baz. Aproape orice cumprtor pune ntrebarea ipotecrii, existenei unei politici de creditare, existenei i aplicrii cauiunilor. Pentru persoanele din strintate este foarte important s analizeze condiiile speciale, care pot fi n favoarea lor sau i pot obliga s procedeze n conformitate cu legislaia n vigoare a rii. Unele condiii speciale snt determinate de politica demografic a rii i de migraia populaiei, dar necitnd la cauzele stabilirii lor, ele snt posibil de realizat. Este foarte important de analizat motivele vnztorului i cumprtorului, precum i termenele de realizare a tranzaciei pe care le solicit un participant sau altul. O urgen a vnztorului este foarte mult n favoarea cumprtorului, aa cum costul va scdea. Iar dac cumprtorul este cointeresat n achiziionarea unui anumit imobil atunci costul va crete. Condiiile tranzaciei sunt diferite n cazul ntre cumprtor i vnztor sunt relaii speciale de rudenie, de afaceri, sau interese financiare comune, cnd vnzarea este efectuat n termeni restrni. Principala problem const n identificarea condiiilor speciale. Referitor la condiiile pieii este important de a lua n consideraie influena inflaiei i deflaiei, modificarea legislaiei fiscale i legislaiei, n general schimbri n structura cererii i a dintre cumprtor i vnztor privind condiiile efecturii i finanrii

ofertei de bunuri imobiliare etc. Cel mai bun indicator al condiiilor peii este vnzarea repetat a unui bun imobiliar n diferite perioade de timp. Amplasarea. n sensul larg al cuvntului amplasarea reprezint situarea bunului imobiliar ntr-un anumit ora, anumit regiune a rii, care este caracterizat prin anumite elemente distinctive: valoarea urbanistic, accesibilitatea mijloacelor de transport, peisaj agreabil, etc. Amplasarea presupune identificarea particularitilor siturii locale, la care se refer: - amplasarea bunului imobiliar locativ pe teritoriul localitii; - distana pn la centrul localitii; - amplasarea n sector, cartier; - distana pn la cea mai apropiat strad de acces; - altele. Amplasamentul este unul dintre cei mai importani factori de aciune asupra valorii bunului imobiliar. Amplasarea n zona cu anumite caracteristici influeneaz substanial valoarea bunului imobiliar n acea sau alt direcie. Dac exist accesul liber la toate tipurile de transporturi i locul siturii parcrii automobililor , atunci aceasta aduce doar la majorarea i sporirea valorii bunului imobiliar locativ. Un alt moment de baz la capitolul dat este suprapunerea mrimii terenului cu mrimea cldirii i stabilirea ndeplinirii cerinelor fa de terenul respectiv. Un alt sector al oraului sau o strad oarecare are reputaia unui loc unde se manifest un anumit gen de activitate, n dependen de prestigiul creia se adaug un nou indicator la formula costului spaiului locativ. Un alt factor ce influeneaz costul spaiului locativ n direcia creterii este existena n apropierea acestuia a parcrilor pentru automobile. Amplasarea bunului ntr-o alt zon ndeprtat, n apropierea unor fabrici sau uzine, unde zgomotul depete limitele normalului i exist riscul polurii mediului ambiant, va orienta costul proprietii imobiliare n direcia descreterii [21, p.32]. n dependen de unii factori sociali accent se pune, n majoritatea cazurilor, pe prestigiul cartierului sau sectorului dat. La alegerea spaiului locativ, n afar de cheltuielile de ecologie, prestigiu i mediul social se ine cont de cheltuielile de agrement. n analiza amplasamentului local este necesar de avut n vedere urmtorii factori: accesul transportului spre locul dat; starea ecologic; indici sociali. Accesul transportului la imobilul dat se caracterizeaz prin: distana pn la staia cea mai apropiat a staiilor transportului urban; starea drumului; intensitatea micrii transporturilor. Starea ecologic pentru estimarea amplasrii locale este suficient determinrii caracteristicii aerului, determinrii concentraiilor impuritilor n aer i compararea lor cu limitarea admisibil.

Indicii sociali oglindesc criminalitatea n ora sau sat, adic reitingul oraului sau satului. Sunt zone cu reputaie bun, iar altele se asociaz n cunotina locatarilor ca zone de risc major. Distana echivalent se determin dup coeficienii sociali care oglindesc raportul cheltuielilor de transportare a ncrcturilor pe drumul de diferit calitate, ca etalon sunt acceptate drumurile de beton i asfalt. Caracteristicile fizice a spaiului locativ. n timpul efecturii oricrei tranzacii pe pia rolul de baz n stabilirea costului acestuia l are analiza caracteristicilor sale fizice. Toate bunurile imobiliare locative au caracteristici fizice diferite din punctul de vedere al vrstei, suprafeei, elementelor constructivii uzurii i aspectului exterior. Astfel n procesul de examinare a proprietilor imobiliare este important s fie determinate particularitile att ale construciei ca obiect unic amplasat separat, ct i ale elementelor de structur. La caracteristicile fizice se refer: Parametri fizici; Calitatea construciei i exploatrii; Serviciile comunale i dotarea tehnic; Exteriorul plcut i confortul. n timpul analizei parametrilor fizici ai spaiului locativ n procesul de evaluare se ia n consideraie: - Suprafaa cea mai mic; - Suprafaa cea mai mare; - Suprafaa total, coridorului. De asemenea la evaluarea cldirii se va ine cont de orientarea construciei (nord, sud, est, vest); gradul de durabilitate; caracteristica elementelor de baz: fundamentul, pereii, planeele, pardoseala, uile, ferestrele, finisajul interior, finisajul exterior, calitatea construciei, arhitectura, racordarea la reelele publice (ap, canalizare, energie electric, energie termic, gaze, telecomunicaii), sistem de securitate, utilizarea curent a spaiilor. Starea fizic este un factor microeconomic important. Dac pentru reparaia bunului sunt necesare cheltuieli considerabile, atunci bunul imobiliar locativ va avea o valoare mai mic. Hotrrile arhitectural-constructive au o mare importan n timpul evalurii. Cldirile trebuie s corespund condiiilor climaterice, s fie bine proiectate, adic s aib o bun iluminaie natural a ncperilor, un aspect exterior plcut. Toate acestea influeneaz asupra cheltuielilor de exploatare i evident i asupra valorii de pia. Valoarea bunului imobiliar locativ depinde de diveri factori care pot aciona asupra valorii lui. Influena tuturor tipurilor de factori duc att la sporirea, ct i la reducerea valorii bunurilor imobiliare locative. Concluzie: Din cele expuse mai sus, se poate de menionat c pentru evaluarea bunurilor imobiliare locative este nevoie de cunoscut i de posedat cunotinele necesare cu privire la aciunea factorilor care pot att ridica valoarea bunului, ct i a factorilor care pot reduce din valoarea bunului imobiliar, a aciunii oricrui factor n parte.

Capitolul III Reevaluarea proprietilor rezideniale din or. Clrai 3.1 Aspecte conceptuale i restrictive la evaluarea proprietilor rezideniale
Scopul principal al acestei lucrri const n reevaluarea proprietilor rezideniale situate n oraul Clrai. Sarcina de baz este estimarea valorii de pia a apartamentului cu 4 odi situat n centrul oraului, pe str. tefan cel Mare 3a i a casei individuale amplasat n partea de vest a oraul, str. Mihail Sadoveanu 57. Conform Legii cu privire la activitatea de evaluare, nr. 989 XV din 18.04.2002, valoarea de pia reprezint suma estimat pentru care un obiect al evalurii poate fi schimbat, la data evalurii, ntre un cumprtor hotrt s cumpere i un vnztor hotrt s vnd, dup un marketing adecvat, ntr-o tranzacie liber, n care fiecare parte va aciona competent, cu pruden necesar i neconstrns. Culegerea i expunerea informaiei a fost selectat din ,,dosarul de inventariere tehnic i din informaia analizei fcute de autor. Definirea misiunii de evaluare ia n consideraie urmtoarele elemente pe care le specificm n tabelele 3 i 4. Aceste tabele reflect datele generale referitoare la obiectele supuse evalurii, care au fost obinute n baza raportului ce este reprezentat n continuare. Tabelul 3 conine datele generale cu privire la apartamentul cu 4 odi supus evalurii. Tabelul 3 Definirea misiunii de evaluare Nr.crt. 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 Indicatori Obiectul supus evalurii Specificarea obiectului Scopul evalurii Destinaia evalurii Beneficarul Proprietarul Adresa Data inspectrii Data evalurii Cursul dolarului conform BNM Sursa: [ completat de autor] Caracteristici Imobil locativ Apartament cu 4 odi Determinarea valorii de pia Vnzare - cumprare Marinescu Grigore Marinescu Grigore Or.Clrai, str.tefan cel Mare, 3a 15.03.2008 02.05.2008 10,236

n tabelul ce urmeaz sunt prezentate datele cu privire la casa individual amplasat n or. Clrai, str. M. Sadoveanu 57. Tabelul 4 Definirea misiunii de evaluare

Nr.crt. 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10

Indicatori Obiectul supus evalurii Specificarea obiectului Scopul evalurii Destinaia evalurii Beneficarul Proprietarul Adresa Data inspectrii Data evalurii Cursul dolarului conform BNM Sursa: [ completat de autor]

Caracteristici Imobil locativ Cas de locuit cu un nivel Determinarea valorii de pia Vnzare - cumprare Botnara Maria Botnara Maria Or.Clrai, str.M. Sadoveanu, 57 22.03.2008 06.05.2008 10,236

La evaluarea proprietilor rezideniale executorul s-a condus de Regulamentul provizoriu privind evaluarea imobilului Nr. 958 din 04.08.2003, Standardele Profesionale Europene pentru evaluarea proprietii imobiliare elaborate de TEGOVA, alte Acte Legislative i documente normative ale Republicii Moldova. n rezultatul analizei informaiei incluse n Raportul de evaluare prezentat, s-a ajuns la concluzia c valorile obinute prin aplicarea celor 3 abordri i valoarea de pia a proprietilor imobiliare cu destinaie locativ la data de 02.05.2008 i 06.05.2008 constituie: Pentru apartamentul cu 4 odi prin aplicarea a 3 abordri s-au obinut urmtoarele rezultate: Abordarea cheltuielilor Abordarea analizei vnzrilor comparabile Abordarea veniturilor 374846 lei 489122 lei 264752 lei

Valoarea de pia a apartamentului cu 4 odi estimat dup prerea evaluatorului constituie 375504 (trei sute aptezeci i cinci mii cinci sute patru) lei sau 36685

(treizeci i ase mii ase sute optzeci i cinci) dolari SUA.


Rezultatele ce s-au obinut n cazul evalurii casei individuale sunt urmtoarele: Abordarea cheltuielilor Abordarea analizei vnzrilor comparabile 277430 lei 561760 lei

Valoarea de pia a casei individuale estimat dup prerea evaluatorului constituie

450047 lei (patru sute cincizeci mii patruzeci i apte ) lei sau 43967 (patruzeci i trei mii nou sute asezeci i apte) dolari SUA.
Not: Caracteristica complet a obiectelor i argumentarea rezultatelor obinute sunt descrise detaliat n prezentul Raport de evaluare. Evaluatorul, care a efectuat evaluarea, n baza cunotinelor, convingerilor i activitii lor confirm, c:

- Afirmaiile i faptele cuprinse n prezentul raport sunt exacte i corecte; - Analiza, opiniile i concluziile enunate corespund supoziiilor fcute i condiiilor limit, analiza independent i profesional, precum i concluziile aparinnd personal evaluatorilor; - Evaluatorul n-are interes material curent sau de perspectiv vizavi de obiectul evalurii i este liber de orice angajamente suplimentare (n afara angajamentelor rezultante prezentului contract) fa de careva parte, legat de obiectul evalurii; - Plata pentru serviciile prestate nu ine de o anumit mrime a valorii obiectului evaluat, nedepinznd, de asemenea, de careva valoare calculat n prealabil sau de valoarea stabilit n favoarea uneia din pri; - Analiza informaiei, opiniile i concluziile, cuprinse n raport, corespund legislaiei n vigoare, cerinelor Standardelor Profesionale Europene, aprobate pentru evaluarea proprietilor imobiliare i Camerei Naionale de Imobil din Republica Moldova. Supoziii i restricii principale Partea integr a prezentului raport sunt urmtoarele supoziii i restricii principale: 1. Prezentul raport este valabil numai integral i numai n scopurile indicate n el; 2. Evaluatorul nu poart rspundere pentru descrierea juridic a drepturilor asupra proprietii evaluate sau pentru chestiunile ce in de examinarea drepturilor de proprietate; 3. Evaluatorul presupune lipsa oricror factori ascuni, care influeneaz evaluarea i starea proprietii. Evaluatorii nu poart rspundere pentru existena unor asemenea factori ascuni, nici pentru necesitatea elucidrii lor; 4. Datele obinute de ctre evaluator i care se cuprind n raport se consider veridice. Totodat evaluatorul nu poate s garanteze veridicitatea absolut a informaiei, de aceia pentru toate datele se indic sursa de informaie; 5. Evaluatorul este n drept s utilizeze n scopul evalurii, oricare din metodele de evaluare ce nu intr n contradicie cu legislaia n vigoare a Republicii Moldova privind activitatea de evaluare, precum i a standardelor internaionale de evaluare; 6. Nici clientul, nici evaluatorul nu pot folosi raportul altfel, dect conform prevederilor prezentului contract; 7. Raportul de evaluare conine opinia profesional a evaluatorului relativ la valoarea imobilului i nu reprezint garania c bunul imobil va fi comercializat n mod obligatoriu la preul indicat n prezentul raport; 8. Prerea evaluatorului relativ la valoarea proprietatii este valabila numai la data evaluarii, evaluatorul nu-si asum nici o rspundere privind schimbarea factorilor sociali, economici

legislativi, precum si altor factori care pot interveni dupa data evaluarii influentind astfel situatia economica din tara si respectiv valoarea proprietatii evaluate; 9. Evaluatorul nu-i asum nici o responsabilitate pentru existena vreunui contaminat si nici nu a solicitat o expertiz sau o cercetare stiintifica necesara pentru a fi descoperit. Daca ulterior se va stabili ca exista o contaminare pentru proprietatea analizata aceasta ar putea diminua valoarea raportata; 10. Evaluatorul va include n raport material suplimentar ( fotografii, scheme, etc.) doar n msura necesitii informrii beneficiarului cu proprietatea evaluat. Meniuni speciale: Acest raport este confidenial pentru dumneavoastr i pentru consultanii dvs. i este numai pentru destinaia stabilit mai sus. Nu acceptm nici o responsabilitate dac este transmis altei persoane, fie pentru scopul declarat, fie pentru oricare alt scop. Evaluarea nu conine expertiza tehnic de construcie a constructivelor. Raportul de evaluare este perfectat n dou exemplare, dintre care unul se remite beneficiarului, iar al doilea se pstreaz n arhiva executorului.

3.2 Inspectarea i caracteristicile tehnice a proprietilor rezideniale


Obiectulele supuse evalurii reprezint dou proprieti rezideniale, ambele situate n oraul Clrai, dintre care: I- reprezint apartament cu 4 odi situat pe str. tefan cel Mare 3a, sectorul Centru; II- cas individual, amplasat pe str. M. Sadoveanu 57, n partea de est a oraului. Inspectarea obiectelor supuse evalurii s-a efectuat la data de 15.03.2008 i 22.03.2008.

Evaluarea este bazat pe datele privind starea real i calitatea obiectelor evalurii la momentul inspectrii. Informaia cu privire la descrierea locului amplasrii obiectelor supuse evalurii este reflectat n tabelele de mai jos pentru fiecare obiect aparte. Caracteristica apartamentului cu 4 odi din or. Clrai Obiectul supus evalurii este amplasat n partea central a oraului Clrai, strada tefan cel Mare 3a. Deoarece obiectul dat constituie un apartament cu 4 odi, evident c i destinaia sa va fi locativ. Lund n consideraie zona n care e ampalsat bunul imobil se poate de menionat faptul c, n aceast zon a oraului este foarte dezvoltat infrastructura, ceea ce are mare importan n cazul dat. Starea ecologic este foarte bun, relieful este puin nclinat. n apropierea obiectului se afl piaa oraului Clrai, i mai multe centre comerciale, acest lucru fiind un factor favorabil penrtu obiectul evaluat. n tabelul 5 este inclus descrierea general a locului amplasrii obiectului supus evalurii. Tabelul 5 Descrierea locului amplasrii obiectului Nr. crt. 1 2 3 4 5 6 Indicatori Adresa obiectului Locul amplasrii obiectului evalurii Particularitile locale de amplasament Destinaia Suprafaa terenului aferent construciei Obiectul este mrginit: - Est - Vest - Nord, Sud Dreptul de proprietate Caracteristici str. tefan cel Mare 3a, or. Clrai Partea central a or. Clrai str. tefan cel Mare 3a la intersecie cu str. M. Eminescu Locativ 600 m2

7 8

Liceul ,, Mihail Sadoveanu Oficiul potal Blocuri de locuit, Cafenea Privat Accesul la transportul obtesc 100m; Factorii de plus valoare i minus valoare Grdini de copii 500m; Liceul ,, Mihail Sadoveanu 50m; Sursa: [ completat de autor] Starea tehnic a bunului imobil este bun, iar deprtarea de la strada central este de

aproximativ 100 m. Casa a fost construit in anul 2004, i la data evalurii se afl ntr-o stare tehnic foarte bun. Apartamentul supus evalurii are urmtoarele elemente constructive: fundamentul construciei este din panouri de beton, pereii exteriori sunt construii din piatr tiat, iar cei despritori din crmid, pardoseala reprezint lenoleum, planeul de pod este din beton armat, acoperiul din ardezie, iar uile sunt construite din lemn, ferestrele la fel din lemn vopsite i

cu 2 rnduri. Obiectul supus evalurii este dotat cu toate reelele inginereti: gaz, electricitate, apeduct i canalizare. n tabelul ce urmeaz vor fi expuse datele ce reflect caracteristica tehnic a bunului evaluat. Tabelul 6 Caracteristicile tehnice ale obiectului Nr.crt. 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 Indicatori Tipul obiectului evalurii Tipul cldirii (seria) Numrul de nivele Nivelul amplasrii obiectului Amplasarea n bloc locativ Subsol Grupul de capitalizare a cldirii Suprafaa total a apartamentului Volumul construciei nlimea ncperii Seismicitatea cldirii luate in calcul Descrierea elementelor constructive: Fundaia Perei interiori i exteriori Perei despritori Acoperiul Pardoseala Goluri: ui, ferestre Instalaii interioare sanitaro-tehnice, electrotehnice Descrierea obiectului: Camer de zi Dormitor Dormitor Dormitor Buctrie Coridor Baia + WC Sursa: [ dosarul de inventariere tehnic] Unitatea de msur U/M Caracteristici Bloc locativ or. Clrai 102 4 nivele Nivelul 3 La centru Exist I 101, 1 4628 2,5 1,04 Piatr brut Piatr tiat Crmid Foi de ardezie Linoleum Lemn Telefon, nclzire termic, electricitate, canalizare m2 m2 m2 m2 m2 m2 m2 39,5 14,4 9,9 6,3 8,7 8,6 5,3

m2 m3 m2

13

Trebuie de menionat faptul c pe parcursul a 2 ani de exploatare, proprietarul apartamentului a investit n el, cu scopul de a majora valoarea obiectului supus evalurii repetate. Potrivit acestui fapt, la momentul actual dat imobilul este ntr-o stare mult mai bun. Imobilul dispune de un nivel nalt de exploatare, i anume: dispune de nclzire autonom, ceea ce n trecut nu exista; att ferestrele, ct i uile au fost schimbate; buctria este modelat dup stil modernizat. n general starea fizic a cldirii este foarte bun.

Potrivit faptului c casa a fost dat n exploatare n anul 2006 toate elementele constructive sunt ntr-o stare bun, finisajul att interior, ct i exterior este la nivel. Not: Reevaluarea apartamentului cu 4 odi este ntocmit n baza datelor privind starea real i calitatea obiectului evalurii la momentul inspectrii. Caracteristica casei individuale din or. Clrai Obiectul supus evalurii: cas individual amplasat n or. Clrai, str. M. Sadoveanu 57, pe o suprafa de 0,0841 ha, predestinat evalurii cu scopul determinrii valorii de pia la momentul actual. Obiectul evalurii se afl la 100 m de la magazin i 50 m pn la osea (staia de maxi-taxi). Circulaia transportului de pasageri n zona amplasat construciei este favorabil. Starea drumurilor auto este bun. n tabelul 7 este inclus descrierea general a locului amplasrii obiectului supus evalurii. Tabelul 7 Descrierea locului amplasrii obiectului Nr. crt. 1 2 3 4 5 6 7 8 Indicatori Adresa obiectului Locul amplasrii obiectului evalurii Particularitile locale de amplasament Destinaia Suprafaa terenului aferent construciei Obiectul este mrginit: - Est,Vest, Nord - Sud Dreptul de proprietate Factorii de plus valoare i minus valoare Sursa: [ completat de autor] Bunul imobil evaluat este o cas individual cu destinaie locativ cu un nivel. Descrierea elementelor constructive ale obiectului evalurii: fundamentul construciei este din piatr brut, pereii exteriori sunt construii din piatr de calcar, iar cei intermediari din ghips, pardoseala este din beton acoperit cu scnduri vopsite i linoleum, planeul de pod este din beton armat, acoperiul din foi de ardezie, iar uile sunt construite din lemn, ferestrele la fel din lemn vopsite i cu 2 rnduri de sticl. Imobilul dispune de nclzire autonom cu sob cu lemn i crbune, energie electric, apeduct, casa este gazificat i dispune i de TV cablu. Datele cu privire la caracteristicile tehnice snt reprezentate n tabelul 8. Caracteristici Or.Clrai, str.M. Sadoveanu, 57 Sectorul Telecentru str. M.Sadoveanu, 57 la intersecie cu str.A. Mateevici Locativ 0,0841 ha Case de locuit Cafenea Privat Accesul la transportul obtesc 50m; Grdini de copii 1000m; Centru comercial 100m;

Tabelul 8 Caracteristicile tehnice ale obiectului Unitatea Nr.crt. Indicatori de msur Caracteristici U/M 1 Tipul obiectului evalurii Cas de locuit cu un nivel 2 Numrul de nivele 1 nivel 3 Subsol Este 4 Grupul de capitalizare a cldirii V 2 5 Suprafaa total a construciei m 80,0 6 Volumul construciei m3 232 7 nlimea ncperii m 2,90 8 Suprafaa locativ m2 46,0 9 Descrierea elementelor constructive: Fundaia Piatr brut Perei interiori i exteriori Piatr tiat Perei despritori Piatr tiat Acoperiul Foi de ardezie Pardoseala Parchet Goluri: ui, ferestre Lemn Finisaj interior Tapetare, vopsire, tencuire Finisaj exterior Cimentuire Instalaii interioare sanitaro-tehnice, Sob, electricitate, apeduct, gaz; electrotehnice 10 Descrierea obiectului: Camer de zi m2 11,6 Dormitor m2 10,7 2 Salon m 14,1 Buctrie m2 9,6 2 Antreu m 12,1 2 Balcon m 23,5 Baia + WC m2 4,9 Sursa: [ dosarul de inventariere tehnic] Not: Potrivit faptului c proprietarul obiectului evalurii a fcut reconstrucii i unele mbuntiri, a fost solicitat evaluarea repetat a casei individuale n baza datelor privind starea actual i calitatea obiectului la momentul inspectrii. Fiind dat faptul c coninutul lucrrilor de evaluare depinde de sarcinile ce stau n faa evaluatorului, de tipul valorii ce urmeaz a fi estimat, prevederile legislaiei i standartelor profesionale, planurile lucrrilor de evaluare vor varia pentru diferite obiecte ale evalurii. n majoritatea cazurilor procesul de evaluare ncepe prin identificarea de ctre evaluator a bunului imobil evaluat i a bazei de evaluare i se ncheie odat cu raportarea ctre client a concluziilor [12, p.22]. Procesul evalurii cuprinde urmtoarele etape:

1) definirea misiunii de evaluare; 2) colectarea i analiza datelor necesare pentru evaluare; 3) analiza celei mai bune i eficiente utilizri; 4) aplicarea metodelor de evaluare; 5) reconcilierea valorilor i estimarea valorii finale; 6) ntocmirea raportului de evaluare. Procesul de evaluare reprezint o procedur sistematic utilizat pentru a estima ntr-o manier credibil o anumit valoare a bunului imobiliar. Scopul evalurii: estimarea valorii de pia a proprietilor rezideniale. Destinaia evalurii: vnzare- cumprare. Sursele de informaie examinate i analizate n procesul de evaluare sunt: - informaia pus la dispoziia evaluatorului de ctre proprietarul obiectului evalurii; - Extrasul din Registrul bunurilor imobiliare, eliberat de OCT Clrai la 12 martie 2008; - Documentaia tehnic a proprietilor rezideniale; - Publicaiile periodice privind preurile curente de vnzare ale apartamentelor i a caselor de locuit individuale din or. Clrai. Pentru estimarea valorii de pia, conform legislaiei R. Moldova sunt aplicate 3 abordri: 1) Abordarea cheltuielilor const n estimarea valorii de pia a obiectului evalurii ca totalitatea cheltuielilor necesare pentru crearea lui n starea curent 2) Abordarea analizei comparative a vnzrilor presupune estimarea valorii de pia a bunului imobil n baza analizei comparative a bunurilor imobiliare similare obiectului evalurii, care au fost vndute recent, i ajustrii preurilor de vnzare pentru diferenele ntre aceste bunuri i obiectul evalurii. 3) Abordarea veniturilor presupune estimarea valorii bunului imobil n baza venitului operaional net, ce poate fi generat de acest bun n viitor. Concluzie: n dependen de scopul evalurii i n corespundere cu destinaia evalurii la evaluarea proprietilor rezideniale s-au aplicat abordrile nominalizate mai sus.

3.3 Reevaluarea apartamentului cu 4 odi i reevaluarea casei individuale din or. Clrai
Esena reevalurii unui bun imobil const n determinarea valorii acestui bun repetat, utiliznd metode specifice n dependen de scopul urmrit, care de asemenea este un aspect foarte important n procesul de estimare bunurilor imobiliare.

Reevaluarea apartamentului cu 4 odi din or. Clrai

Determinarea valorii bunului imobil cere aplicarea tuturor abordrilor. n scopul evalurii valorii de pia i n corespundere cu destinaia evalurii am aplicat toate cele trei abordri de evaluare: abordarea cheltuielilor, abordarea analizei comparative a vnzrilor i abordarea veniturilor. Estimarea valorii obiectului evalurii prin abordarea cheltuielilor Evaluarea bunurilor imobiliare prin abordarea cheltuielilor presupune determinarea mrimii sumei de bani necesare pentru crearea unui bun imobiliar similar celui evaluat. Valoarea bunului imobil prin abordarea cheltuielilor se determin conform formulei (5) din prezenta lucrare. Abordarea cheltuielilor nu ntotdeauna reflect valoarea de pia a bunurilor imobiliare deoarece prin aplicarea metodei date se determin nivelul cheltuielilor necesare pentru crearea unui bun imobiliar similar. innd cont de tipul i caracteristicile specifice ale obiectului supus evalurii, valoarea obinut prin metoda cheltuielilor ne va ajuta n mare msur la determinarea valorii finale de pia a obiectului evaluat. n cadrul acestei metode, pentru determinarea valorii de pia a construciei este necesar de evaluat i terenul pe care este amplasat cldirea dat. Pentru determinarea valorii terenului se folosesc dou metode: 1. determinarea preului normativ al pmntului; 2. determinarea preului de pia. Fiind dat faptul c obiectul estimat este amplasat n municipiul Chiinu, la evaluarea terenului se va aplica nu preul normativ, ci valoarea de pia a acestuia. Analiznd piaa din or.Clrai costul mediu al loturilor de pmnt pentru construcii locative din sectorul Centru constituie de la 5-7mii $ pentru 0,01 ha. Pentru calcularea valorii de pia a terenului vom folosi preul de 7000 $ / 1 ar. 7000 * 10,236 = 71652 lei /ar 71652 / 100 = 717 lei /m2 Valoarea terenului se va calcula conform formulei (4). n final se obine:
Vt = 717 * 101,1 * 0,8 717 * 600 * 0,8 + = 14497,74 + 20244,71 = 34742,45lei 4 17

Dup determinarea valorii terenului care constituie 34742,45 lei se va determina i valoarea construciei. Valoarea construciei se bazeaz pe valoarea de reconstituire sau de nlocuire a obiectului evalurii.

Valoarea de reconstituire reprezint totalitatea costurilor, exprimate n preuri curente, pentru a construi o copie exact a construciei evaluate, folosind aceleai materiale de construcie, tehnologii i manoper. Determinarea costului constructiei se efectueaz n baza plii de arend la 1m 2 de suprafa. Potrivit faptului c casa a fost construit prin ipotec n calcule am aplicat plata la 1m 2 care s-a achitat pentru construcie, n mrime de 1100 lei. Aplicnd preul ce a fost achitat pentru construcia prin ipotec, lund n consideraie c casa este nou valoarea de reconstituire se va calcula conform tabelului 9. Tabelul 9 Determinarea valorii de reconstituire a obiectului evalurii Unitatea Nr.crt. 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 Indicatori Suprafaa obiectului evalurii Volumul construciei nlimea ncperii Valoarea de reconstituire conform pretului achitat pentru construirea prin ipotec Valoarea de reconstituire lund n consideraie seismicitatea Uzura fizic a cldirii Valoarea de reconstituire a cldirii fr uzur Valoarea de reconstituire cu TVA Valoarea casei de locuit Valoarea casei de locuit Sursa: [ completat de autor] de msur U/M m2 m3 m lei Valoarea pentru o unitate 101,1 252,8 2,5 278080 Not Anexa 2 Anexa 2

lei lei lei lei lei $

289203 5784,06 283419 340103 340103 33226

Nr.4*1,04 Nr.5*0,02 Nr.5-Nr.6 Nr.7*1,2

Astfel,valoarea de reconstituire a apartamentului constituie 340103 lei sau 33226 $. Determinarea mrimii deprecierii acumulate. Deprecierea reprezint reducerea calitilor de consum ale bunurilor imobiliare din punct de vedere al investitorului potenial i se manifest prin diminuarea valorii bunului n rezultatul aciunii diferitor factori. n practica evalurii bunurilor imobile se disting urmtoarele forme ale deprecierii: - uzura fizic; - deprecierea funcional; - deprecierea economic. Uzura fizic reprezint o reducere a valorii bunului imobiliar care se datoreaz deteriorrii lui sub influena factorului timpului i altor factori externi (factorii fizici, chimici, exploatarea

incorect a cldirii, etc.), prin pierderea calitilor tehnice i de exploatare se nelege diminuarea capacitii portante, rezistenei i rigiditii sub influena mediului. Potrivit faptului ca casa a fost dat n exploatare n anul 2006, n urma inspectrii obiectului la faa locului, au fost depistate careva deteriorri care ar fi putut avea loc n urma inflienei factorilor externi sau ali factori. Vom admite convenional mrimea uzurii fizice egal cu 2%, lund n consideraie aciunea tuturor factorilor. Calculele sunt reflectate n tabelul 10. Tabelul 10 Calculul uzurii fizice a cldirii Nr. Denumirea elementelor de construcie i 1 2 3 4 5 6 7 8 9 genurilor de lucrri Fundaia Perei portani i despritori Planeul Acoperiul Pardoseala Goluri Finisarea Instalaii interioare: Starea construcie bun bun bun bun bun bun bun Greutatea % 8 24 16 8 8 7 7 10 12 100 Uzura elementelor Uzura fizic a elementelor n raport cu elementelor de specific,

constructive, % cldirea n ansamblu, % 2 0,16 1 2 3 2 1 2 2 3 0,24 0,32 0,24 0,16 0,07 0,14 0,2 0,36 1,86

bun sanitare,tehnice,electrice Alte lucrri Total Sursa: [ dosarul de inventariere tehnic]

n urma rezultatelor din acest tabel am constatat c uzura fizic recuperabil a obiectului supus evalurii constituie: 1,86 / 100 *100% = 1,86 aproximativ 2 %. Factori eseniali, care influeneaz mrimea deprecierii economice sunt aciunile guvernului i ale administraiei publice locale n domeniul impozitrii, evidena unei puteri de cumprare reduse a populaiei n urma strii economice precare a economiei naionale. Vom admite convenional mrimea deprecierii economice egal cu 0 %, lund n consideraie aciunea tuturor factorilor. Deprecierea funcional a obiectelor este determinat de faptul pe ct imobilul evaluat corespunde standardelor contemporane vizavi de utilitatea lui funcional. Lund n consideraie faptul, c bunul imobil evaluat corespunde nivelului cerinelor i standardelor moderne, i altor factori necesari, vom admite convenional mrimea deprecierii economice egal cu 0 %, lund n consideraie aciunea tuturor factorilor. n concluzie se poate de menionat c deprecierea pentru obiectul evaluat este egal cu 0 %.

Folosind formula (5), n rezultatul efecturii acestor calcule se poate de determinat i valoarea de pia a obiectului conform abordrii cheltuielelor: V = 34742,45 +340103 = 374846 lei Valoarea de pia a obiectului evalurii situat n or. Clrai, str. tefan cel Mare,3a, sectorul Centru, la data evalurii 02.05.2008 calculat prin abordarea cheltuielilor, constituie cu rotunjire:

374846 lei. (trei sute aptezeci i patru mii opt sute patruzeci i ase) lei
Estimarea valorii obiectului evalurii prin abordarea analizei vnzrilor comparabile Abordarea analizei comparative a vnzrilor presupune estimarea valorii de pia a bunului imobiliar n baza analizei comparative a bunurilor imobiliare similare obiectului evalurii care au fost vndute recent i ajustrii preurilor de vnzare pentru diferenele ntre aceste bunuri i obiectul evalurii. Abordarea respectiv se utilizeaz n cazurile n care exist suficient informaie despre vnzrile bunurilor imobiliare similare obiectului evalurii. Preurile proprietilor similare sunt ajustate, pentru diferenele ntre obiectele similare i obiectul evaluat. Criteriul de selectare a obiectelor similare presupune asemnarea acestor obiecte cu obiectul evaluat dup caracteristicile de baz. Procesul de determinare a valorii de pia a bunului imobil prin metoda analizei vnzrilor comparabile a cuprins urmtoarele etape: 1. colectarea i analiza datelor de pia; 2. identificarea unitilor i elementelor de comparaie; 3. determinarea mrimii ajustrilor; 4. compararea bunului imobil evaluat cu obiectele similare; 5. analiza preurilor ajustate ale bunurilor imobile comparabile pentru a determina valoare de pia a obiectului. La etapa colectrii i analizei datelor de pia evaluatorul determin numrul vnzrilor comparabile necesare pentru analiz. Preurile bunurilor imobiliare similare obiectului evalurii sunt analizate i corectate n funcie de diferenieri. Dac elementul de comparaie este de o calitate mai bun la bunul imobil comparabil dect la obiectul evaluat, preul obiectului comparabil va fi micorat cu suma ajustrii

respective i, viceversa, dac elementul de comparaie la proprietatea comparabil este de o calitate mai inferioar sau lipsete preul proprietii comparabile va fi majorat cu suma ajustrii n cauz. n scopul identificrii bunurilor imobiliare similare obiectului evalurii au fost efectuate cercetri ale pieei imobiliare. n conformitate cu art. 6 p.(1) a) a Legii cu privire la activitatea de evaluare Nr. 989-XV din 18 aprilie 2002, la estimarea valorii de pia prin metoda analizei comparative a vnzrilor, poate fi utilizat informaia despre oferta curent care exist pe pia. Prin aceast abordare s-a determinat valoarea de pia a construciei prin compararea a trei apartamente similare cu un apartament cu 4 odi din or. Clrai. Dup determinarea preului mediu pentru 1 m2 de suprafa total se va determina i valoarea de pia a bunului imobil prin abordarea analizei vnzrilor comparabile. n urma analizei pieei imobiliare au fost selectate urmtoarele obiecte similare obiectului evalurii: Obiectul 1: - Apartament amplasat n sectorul Centru, str. tefan cel Mare 3a, suprafaa de 103,0m2 i preul de vnzare 55000 $. Obiectul 2: - Apartament amplasat n sectorul Centru, str.M. Eminescu , suprafaa 110,0 m2 preul de vnzare 58000 $. Obiectul 3: - Apartament amplasat n sectorul Centru, str.tefan cel Mare 4, suprafaa 104,0 m 2 preul de vnzare 57000 $. n urmtorul tabel se va determina valoarea de pia a obiectului prin abordarea analizei vnzrilor comparabile. Tabelul 11 Estimarea valorii de pia a obiectului evalurii prin abordarea analizei comparative a vnzrilor Nr. crt.
1

Indicatori
2

Obiectul evalurii
3

Obiecte comparabile Obiect.N.1 Obiect.N.2 Obiect.N.3


4 5 6

Not
7

1 2 3 4 5 6 7

Amplasarea Suprafaa, m2 Preul de vnzare, $ Preul 1m2 pe suprafa total, $ Preul 1m2, lei Dreptul de proprietate Ajustarea Preul ajustat, lei Condiiile de finanare

tefan cel Mare 3a, Centru 101,1/68,9 privat ipotec

tefan cel Mare 3a, Centru 103/70,1 55000 534 5466 privat 1,0 5466 ipotec

Mihai Eminescu, Centru 110/73,2 58000 527 5394 privat 1,0 5394 ipotec

tefan cel Mare 4, Centru 104/58,7 57000 548 5609 privat 1,0 5609 ipotec calc. nr.1 cl.nr.2 cl.nr.3

8 9 10 11 12

Ajustarea Preul ajustat, lei Condiiile tranzaciei Ajustarea Preul ajustat, lei Condiiile pieei Ajustarea Preul ajustat, lei Amplasarea Ajustarea Preul ajustat, lei Ajustarea p/u suprafa Preul ajustat, lei Caracteristicile fizice: nlimea ncperii, m Ajustarea Preul ajustat, lei Mrimea buctriei, m2 Ajustarea Preul ajustat, lei Materialul pardoselei Ajustarea Preul ajustat, lei Tipul nodului sanitar Ajustarea Preul ajustat, lei Gazific. casei de loc. Ajustarea Preul ajustat, lei

de pia Centru 2,5 8,7 linoleum combinat da -

1,0 5466 ofert 0,98 5356,68 de pia 1,0 5356,68 Centru 1,0 5356,68 0,98 5249,55 2,5 1,0 5249,55 9,4 0,92 4829,59 linoleum 1,0 4829,59 combinat 1,0 4829,59 da 1,0 4829,59 4 odi 1,0 4829,59 nivelul 2 1,0 4829,59 102 1,0 4829,59

1,0 5394 ofert 0,98 5286,12 de pia 1,0 5286,12 Centru 1,0 5286,12 0,91 4810,37 2,5 1,0 4810,37 9,5 0,91 4377,44 linoleum 1,0 4377,44 combinat 1,0 4377,44 da 1,0 4377,44 4 odi 1,0 4377,44 nivelul 3 1,0 4377,44 102 1,0 4377,44 4838 101,1 489122 47785

1,0 5609 ofert 0,98 5496,82 de pia 1,0 5496,82 Centru 1,0 5496,82 0,97 5331,92

cl.nr.4 cl.nr.5 cl.nr.6

cl.nr.7

12

13 14 15 16

Numrul odilor 4 odi Ajustarea Preul ajustat, lei Nivelul apartamentului nivelul 3 Ajustarea Preul ajustat, lei Tipul cldirii(seria) 102 Ajustarea Preul ajustat, lei Preul mediu p-u 1m2 de suprafa, lei Suprafaa obiectului evaluat, m2 Valoarea de pia a apartamentului, lei Valoarea de pia a apartamentului, $ Sursa: [ completat de autor]

2,5 1,0 5331,92 c.nr.8 8,7 1,0 5331,92 c.nr.9 linoleum 1,0 5331,92 combinat 1,0 5331,92 c.n.10 da 1,0 5331,92 c.n.11 Continuare tabelul 11 4 odi 1,0 5331,92 nivelul 3 nr.12 1,0 5331,92 102 1,0 5331,92 nr.13

n tabelul dat au fost efectuate anumite ajustri, explicaia crora va fi expus n calculele de mai jos. 1. Preul pentru 1m2 de suprafaa total, $: P1 =
55000 = 534 103

P2 =

58000 = 527 110

P3 =

57000 = 548 104

2. Preul pentru 1m2 de suprafaa total, lei: P1 = 534 * 10,236 = 5466; P2 = 527* 10,236 =5394; P3 = 548 * 10,236 =5609 ; 3. Ajustarea pentru dreptul de proprietate va fi egal cu 1,0 deoarece drepturile de proprietate pentru toate bunurile sunt aceleai. 4. Ajustarea pentru condiiile de finanare este 1,0 deoarece toate condiiile sunt identice. 5. Ajustarea pentru condiiile de tranzacii va fi egal cu 0,98 deoarece preurile de vnzare sunt oferte iar cumprtorul poate cumpra aceste bunuri cu un pre mai mic n urma negocierii. Aadar, diminuarea preului este de 2 % din preul de ofert. 6. Ajustarea pentru condiiile pieii este 1,0 deoarece toate condiiile sunt identice. 7. Ajustarea pentru suprafa: Ob. nr. 1: Ob. nr. 3:
101,1 103 +1 = 0,98 ; 101,1 101,1 104 +1 = 0,97 ; 101,1 101,1 110 +1 = 0,91 ; 101,1

Ob. nr. 2:

8. Ajustarea pentru nlimea ncperii este 1,0 deoarece bunul imobil evaluat i cele comparabile au nlimea egal cu 2,5 m. 9. Ajustarea pentru mrimea buctriei: Obiectul nr. 1:
8,7 9,4 +1 = 0,92 ; 8,7 8,7 9,5 +1 = 0,91 8,7

Obiectul nr. 2:

Ajustarea pentru obiectul nr. 3 este 1,0 deoarece bunul imobil evaluat i cel comparabil au aceeai mrime a buctriei egal cu 8,7 m2. 10. Ajustarea pentru tipul nodului sanitar va fi egal cu 1,0 deoarece la toate bunurile imobile tipul nodului sanitar este combinat. 11. Deoarece gazificarea este prezent la toate bunurile imobile, rezult c ajustarea va fi egal cu 1,0. 12. Ajustarea pentru nivelul apartamentului este 1,0 deoarece toate bunurile sunt situate ntre etajul 2 i 3, iar preul acestora va rmne neschimbat. 13. Ajustarea pentru tipul cldirii este 1,0 deoarece toate bunurile au seria 102.

Conform ajustrilor i calculelor efectuate n urma acestora, dup abordarea vnzrilor comparabile, se obine valoarea de pia a obiectului evaluat, care constituie 489122 lei sau 47785 dolari SUA. Not: Din motiv c obiectele sunt similare att dup suprafa, ct i dup aspectul exterior i constructiv nu a fost nevoie de fcut ajustrile la toi factorii ce influeneaz valoarea obiectului evalurii. Astfel, reeind din calcule am obinut valoarea la 1 m2 de suprafa a construciei n sum de 4838 lei, iar valoarea final prin abordarea analizei vnzrilor comparabile constituie 489122 lei sau 47785 dolari SUA. Estimarea valorii obiectului evalurii prin abordarea veniturilor Abordarea veniturilor se bazeaz pe premisa general acceptat c valoarea proprietii imobiliare este determinat de venitul ce poate fi obinut de la utilizarea acestei proprieti de ctre proprietar sau darea lui n arend. n cadrul metodei venitului sunt cunoscute dou tehnici de estimare a valorii: capitalizarea direct; actualizarea fluxurilor de numerar.

Metoda capitalizrii directe se utilizeaz n cazurile cnd exist informaie suficient pentru determinarea venitului n baza comparrii obiectelor similare. Venitul la rndul su este stabil i se presupune c veniturile prezente sunt aproximativ egale cu veniturile viitoare. innd cont c valoarea prezent este foarte sensibil la modificrile ratei de capitalizare, utilizarea metodei date presupune argumentarea mrimii ratei de capitalizare stabilite n cazurile concrete. Metoda actualizrii fluxurilor de numerar se utilizeaz pe larg la evaluarea bunurilor imobiliare, care particip n tranzacii foarte rar sau deloc, pentru care nu este acces liber la informaia de pia. La estimarea valorii obiectului evalurii, evaluatorul a utilizat metoda actualizrii fluxurilor de numerar. La determinarea valorii de pia prin metoda actualizrii fluxurilor de numerar au fost efectuate urmtoarele aciuni: - determinarea venitului potenial brut, ce include estimarea plii de arend pentru obiectul evalurii n baza datelor curente de pia pe segmentul dat; - determinarea pierderilor de la necolectarea plilor de arend i de la spaiile libere n baza analizei strii actuale de pia pe segmentul dat; - determinarea cheltuielilor operaionale legate de asigurarea funcionrii obiectului; - determinarea venitului operaional net; - determinarea ratei de actualizare;

- determinarea venitului n urma vnzrii (reversia). Metoda dat presupune estimarea valorii bunului imobil n baza venitului operaional net ce poate fi generat de acest bun n viitor. Estimarea venitului operaional net este efectuat n baza veniturilor obtinute n perioada unui an de activitate. Datele cu privire la calculul venitului operaional net sunt reprezentate n tabelul 12. Tabelul 12 Determinarea venitului operaional net Nr. crt. 1 2 3 4 5 6 7 8 Indicatori Venitul brut potenial (VBP), lei Pierderea de la colect. chiriei, lei Venitul brut efectiv (VBE), lei Alte venituri (AV), lei Cheltuieli operaionale (CO), lei Venitul total impozabil (VtotI),lei Impozitul pe venit (Iv=18 %), lei Venitul operaional net(VON),lei Sursa: [ completat de autor] 2008 24566 4094 20472 2457 4800 18129 3263,22 14866 Perioada, ani 2009 2010 24766 4294 20472 2657 5100 18029 3245,22 14784 24966 4494 20472 2857 5200 18129 3263,22 14866 2011 25166 4550 20616 3000 5300 18316 3297 15019

1.Analiznd datele din Dosarul de Inventariere Tehnic am obinut c suprafaa total a apartamentului este de 101,1 m2. Pentru a determina venitul brut potenial vom considera c aceast suprafa se d n chirie n primul an la un pre de 200 $ lunar pentru aprtamentul cu 4 odi. Astfel,venitul brut potenial constituie: VBP =200*12*10,236 = 24566 lei /an Pentru urmtorii 3 ani acest venit se va mri cu 200 lei pe an, deoarece natalitatea a sczut i nu prea sunt solicitate apartamentele n chirie, mai ales cu 4 odi . 2. Pierderile de la colectarea chiriei le - am calculat din analiza fcut c pe parcursul a 2 luni de var apartamentul nu se d n chirie din cauza concediilor, vacanelor, n final obinem aceste pierderi. n acest caz pierderile de la colectarea chiriei se vor calcula n felul urmtor: DSL = 200*2*10,236 = 4094 lei/an 3. Venitul brut efectiv, conform f-lei (10) reprezint diferena dintre venitul brut potenial i pierderile pentru spaiile libere. 4. Alte venituri se obin reieind din faptul c proprietarul nu se folosete de parcare i o d n folosina altei persoane.Venitul obinut n urma drii n arend este n mrime de 20$ lunar. Deci, alte venituri se vor calcula:

AV=20*12* 10,236=2457 lei/an 5. Cheltuielile operaionale sunt cheltuieli legate de asigurarea i exploatarea funcionrii bunului imobiliar. Aceste cheltuieli cuprind cheltuielile operaionale fixe, care includ impozitul i prima pentru asigurarea bunului imobil ; cheltuielile operaionale variabile, care includ cheltuieli pentru administrarea bunului imobil, cheltuieli pentru plata serviciilor comunale; cheltuielile pentru reparaii i meninere, care includ cheltuielile pentru reparaia curent a bunului imobil i pentru ntreinerea lui;cheltuielile operaionale pentru nlocuire, care includ cheltuieli pentru nlocuirea elementelor uzate ale bunului imobil, cum ar fi acoperiul, instalaiile sanitare-inginereti.n baza analizei tuturor cheltuielilor operaionale n mediu ele constituie aproximativ 20% din suma colectat a plii de arend. Plata serviciilor comunale n urma analizei constituie n mediu lunar este de 400 lei, dintre care: - energie electric 150 lei; - apa 30 lei; - telefonul 20 lei; - gazul 100 lei; - TV prin cablu 50 lei. Mrimea cheltuielilor operaionale constituie: CO = 400 *12 luni= 4800 lei 6.Venitul total impozabil se calculeaz dup formula VtI = (VBE-CO)+AV (20) 7.Impozitul pe venit reprezint 18 % din venitul total impozabil. 8.Venitul operaional net se calculeaz n baza venitului total impozabil minus impozitul pe venit. VON = VtI - Iv (21) Not: Din motiv c nu exist devizul de cheltuieli sau actul de predare-primire a lucrrilor la obiecte, am utilizat din Regulament a 3-a metod p.14(a) i anume metoda actualizrii fluxurilor de numerar. Conform acestei metode valoarea bunului imobil se va calcula n baza formulei(17). Conform formulei date, apare necesitatea calculrii ratei de actualizare, ratei de capitalizare i reversiei. Reversia se calculeaz prin capitalizarea venitului operaional net din anul imediat urmtor perioadei de calcul, n baza formulei 18. Pentru determinarea ratei de capitalizare folosim metoda multiplicatorului venitului brut efectiv, folosind formulele (13, 22,23):

r=

1 CCO MVBE CO VBE PV VBE

unde:

CCO - coeficientul cheltuielilor operaionale: CCO =

(22) (23)

MVBE - multiplicatorul venitului brut efectiv: MVBE =

Conform formulei 22 coeficientul cheltuielilor operaionale va fi egal cu:


CCO = 5300 = 0,26 % aproximativ 0,3 % 20616

Preul de vnzare se va folosi valoarea obinut prin abordarea analizei vnzrilor comparabile.
MVBE = 489122 = 23,73 20616

n urma acestor calcule rata de capitalizare va fi:


r= 1 0,3 = 0,03 (=3 %) 23,73

Valoarea bunului imobil la sfritul perioadei, adic reversia se determin astfel:


R= 15019 = 500633 lei 0,03

Pentru estimarea valorii finale prin abordarea veniturilor trebuie de determinat rata de actualizare conform formulei(19), utiliuznd metoda adiionrii: Y0 = r rentabilitii+ r inflaiei + r riscului = 21 % Rata de actualizare s-a calculat n baza dobnzii mprumuturilor ipotecare acordate de banca comercial pentru procurarea apartamentelor, este n mrime de 18 % i n baza riscului de investiie calculat pentru obiectul supus evalurii n mrime de 3,4 %. Prima pentru risc reflect recompensa pe care investitorul ateapt s o primeasc pentru banii investii n bunul imobiliar. Prima pentru risc reprezint rata riscului aferent unei investiii concrete. Riscul de investiie n RM pentru obiectul evaluat este calculat n tabelul 13 din anexa 2 i este n mrime de 3,4 %. Aplicnd rezultatele obinute, valoarea apartamentului estimat prin metoda actualizrii fluxurilor de numerar va fi:
V = 14866 14784 14866 500633 + + = 264752 lei. 2 3 (1 + 0,21) (1 + 0,21) (1 + 0,21) 4

(1 + 0,21)

Valoarea de pia a obiectului evalurii situat n or. Clrai, str. tefan cel Mare,3a, sectorul Centru, la data evalurii 02.05.2008 calculat prin abordarea veniturilor, constituie cu rotunjire:

264752 lei (dou sute aizeci i patru mii apte sute cincizeci i doi) lei sau 25865 dolari SUA (douzeci i cinci mii opt sute asezeci i cinci ) dolari SUA.

Reevaluarea casei individuale din or. Clrai


n scopul evalurii valorii de pia i n corespundere cu destinaia evalurii am aplicat doar 2 abordri de evaluare: abordarea cheltuielilori abordarea analizei comparative a vnzrilor. Estimarea valorii casei individuale prin abordarea cheltuielilor determin valoarea de reconstituire a bunului imobil cu evidena uzurii i sumei costului pmntului. Valoarea bunului imobil prin metoda dat se determin dup formula (5) din cadrul acestei lucrri. Valoarea de reconstituire se va calcula ca produsul dintre costul unitii de comparaie, exprimate n preuri curente i cantitatea unitilor date. Costul unitii de comparaie poate fi determinata n baza valorii obiectelor analogice construite anterior sau n baza Culegerilor indicilor comasai ai valorii de reconstituire a cldirilor i construciilor pentru reevaluarea mijloacelor fixe". n cadrul abordrii cheltuielilor un rol esenial l are determinarea valorii de reconstituire a obiectului supus evalurii, lund n consideraie uzura fizic. Uzura obiectului supus evalurii este determinat dup UPVS, nr. 4, tabelul 12 A. n prezentul Raport pentru determinarea mrimii uzurii fizice a fost utilizat metoda normativ (vizual). Aceast metod se bazeaz pe estimarea mrimii uzurii fizice n baza analizei strii tehnice a elementelor constructive de baz a cldirii. Pentru calcularea a uzurii fizice a construciei este aplicat formula (6). Drept surs de informaie pentru determinarea uzurii folosit

Culegerea indicilor comasai ai valorii de reconstituire a cldirilor i construciilor pentru reevaluarea mijloacelor fixe(Moscova, 1970 1971). Rezultatele obinute sunt artate n tabelul 13. Tabelul 13 Calculul uzurii fizice a casei individuale Nr. crt . 1 2 3 4 5 6 7 8 9 Denumirea elementelor constructive Uzura fizic a Starea Greutatea Uzura elementelor n raport elementelor specific, elementelor cu cldirea n de construcie % constructive, % ansamblu,% Bun 12 15 1,8 Bun 22 15 3,3

Fundaia Perei portani i despritori Planeul Bun 12 10 1,2 Acoperiul Bun 8 20 1,6 Pardoseala Bun 11 10 1,1 Goluri Bun 12 10 1,2 Finisarea Bun 7 15 1,05 Instalaii interioare: Bun 2,3 15 0,35 sanitare,tehnice,electrice Alte lucrri Bun 2,3 5 0,12 Total 88,6 11,72 Sursa: [ Dosarul de inventariere tehnic, UPVS] n urma rezultatelor din acest tabel am constatat c uzura fizic recuperabil a obiectului

supus evalurii constituie: 11,72 / 88,6 *100% = 13,23 %. Dup determinarea uzurii calculm valoarea de reconstituire, utiliznd formula (1) din cadrul acestui raport. Pentru a calcula aceast valoare utilizm tabelul 14. Tabelul 14 Determinarea valorii de reconstituire a obiectului evalurii Nr.crt. 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 Indicatori Suprafaa obiectului evalurii Volumul construciei Suprafaa locativ Valoarea de reconstituire n 1987 Valoarea de reconstituire lund n consideraie seismicitatea Corecia de trecere a valorii p-u anul 1991 Corecia p-u calcularea valorii n preuri curente Uzura fizic a cldirii Valoarea de reconstituire a cldirii fr uzur Valoarea de reconstituire cu TVA Valoarea casei de locuit Valoarea casei de locuit Unitatea de msur U/M m2 m3 m2 ruble ruble lei lei lei lei lei lei $ Valoarea pentru o unitate 80,0 232 46,0 30,38 31,60 49,30 931,474 123,234 808,24 969,888 225014 21931 Not Anexa 3 Anexa 3 Anexa 3 Calc.n.4 Calc.n.5 Calc.n.6 Calc.n.7 Calc.n.8 Calc.n.9 Calc.n.10 Calc.n.11 Calc.n.12

Sursa: [ completat de autor] Calcule cu privire la determinarea valorii de reconstituire: 4. Calculm valoarea de reconstituire pentru 1987: Vr = 28,8 *(0,055)=30,38 ruble; 5. Calculm valoarea de reconstituire lund n consideraie seismicitatea: Vr =30,38*1,04=31,60 ruble; 6. Calculm corecia de trecere a valorii pentru anul 1991: V1991 =31,60*1,56=49,30 lei; 7. Calculm corecia de trecere a valorii pentru 2008: V2008 =49,30*18,894=931,474 lei; 8. Calculm uzura fizic a imobilului locativ: Uf =931,474*13,23 %=123,234 lei; 9. Determinm valoarea de reconstituire fr uzur: Vr =931,474 123,234 = 808,24 lei; 10.Valoarea de reconstituire cu evidena TVA: Vr =808,24*1,2=969,888 lei; 11. Valoarea de reconstituire constituie: Vr =969,888 * 232 =225014 lei. Concluzie: Conform calculelor efectuate valoarea de reconstituire a casei individuale evaluate, estimat prin metoda valorii activelor nete constituie 225014 lei. n cadrul acestei metode, pentru determinarea valorii de pia a construciei este necesar de evaluat i terenul pe care este amplasat cldirea dat. Pentru determinarea valorii terenului se folosesc dou metode: 3. determinarea preului normativ al pmntului; 4. determinarea preului de pia. Fiind dat faptul c obiectul estimat este amplasat n municipiul Chiinu, la evaluarea terenului se va aplica nu preul normativ, ci valoarea de pia a acestuia. Formula de calcul n acest caz este urmtoarea:

Vt = Pp.*S*kt
unde: Pp preul de pia al pmntului; kt - coeficientul teritorial; S1 suprafaa terenului pe care este amplasat construcia;

(24)

Analiznd piaa din or.Clrai costul mediu al loturilor de pmnt pentru construcii locative din sectorul Telecentru constituie de la 5-9mii $ pentru 0,01 ha. Pentru calcularea valorii de pia a terenului vom folosi preul mediu de 8000 $ / 1 ar. 8000 * 10,236 = 81888 lei /ar 81888 / 100 = 819 lei /m2 nlocuid n formula (24) obinem valoarea terenului egal cu:

Vt =819*80,0*0,8 = 52416 lei sau 5121 dolari SUA


nlocuind n formula (1), obinem valoarea casei individuale prin abordarea cheltuielilor, care constituie:

V = 225014+52416 = 277430 lei sau 27103 $


Valoarea de pia obinut prin abordarea cheltuielilor constituie 277430 lei sau 27103 $. Estimarea valorii obiectului evalurii prin abordarea analizei vnzrilor comparabile Abordarea analizei comparative a vnzrilor. La folosirea acestei abordri, valoarea obiectului evaluat se determin prin compararea cu preul de vnzare a obiectelor analogice.Baza folosirii acestei abordri se afl factorul, c valoarea obiectului evaluat se afl n strns legtur cu preul de pia a obiectelor analogice. Abordarea respectiv se utilizeaz n cazurile n care exist suficient informaie despre vnzrile bunurilor imobiliare similare obiectului evalurii. n tabelul 15 se va determina valoarea de pia a obiectului evalurii. Tabelul 15 Determinarea valorii obiectului evalurii prin abordarea analizei comparative a vinzrilor Nr. crt.
1

Indicatori
2

Obiectul evalurii
3

Obiecte comparabile Obiect.N.1


4

Not
6 7

Obiect.N.2
5

Obiect.N.3 Str. Mateevici, Telecentru 79,0 51350 650 6653 deplin 1,0 6653 de pia 1,0 6653

1 2 3 4 5 6 7

Amplasarea Suprafaa, m2 Preul de vnzare, $ Preul 1m2 pe suprafa total, $ Preul 1m2, lei Dreptul de proprietate Ajustarea Preul ajustat, lei Condiiile de finanare Ajustarea Preul ajustat, lei

Str. M. Sadoveanu, Telecentru 80,0 deplin de pia -

Str. M. Sadoveanu, Telecentru 82,0 61500 750 7677 deplin 1,0 7677 de pia 1,0 7677

Str. Mateevici, Telecentru 81,0 56700 700 7165 deplin 1,0 7165 de pia 1,0 7165

Anexa2

Condiiile tranzaciei Ajustarea Preul ajustat, lei Condiiile pieei Ajustarea Preul ajustat, lei Amplasarea

curent Str. M. Sadoveanu, Telecentru neschimbat

necunoscute 0,98 7524 curent 1,0 7524 Str. M. Sadoveanu, Telecentru 1,0 7524 neschimbat 1,0 7524 bun 1,0 7524

9 10

11

12 13 14 15

Ajustarea Preul ajustat, lei Nivelul venit. populaiei Ajustarea Preul ajustat, lei Starea fizic a locuinei bun Ajustarea Preul ajustat, lei Preul mediu pond lei Valoarea estimat, lei Valoarea estimat, $ Sursa: [ completat de autor]

necunoscute necunoscut e 0,98 0,98 c.nr.1 7022 6520 curent curent 1,0 1,0 7022 6520 Str. Str. Mateevici, Mateevici, Telecentru Telecentru 1,0 1,0 7022 6520 neschimbat neschimbat 1,0 7022 bun 1,0 7022 7022 561760 54881 1,0 6520 bun 1,0 6520

1) Ajustarea pentru condiiile de tranzacii va fi egal cu 0,98 deoarece preurile de vnzare sunt oferte iar cumprtorul poate cumpra aceste bunuri cu un pre mai mic n urma negocierii. Aadar, diminuarea preului este de 2 % din preul de ofert. Preurile proprietilor similare sunt ajustate, pentru diferenele ntre obiectele similare i obiectul evaluat. Criteriul de selectare a obiectelor similare presupune asemnarea acestor obiecte cu obiectul evaluat dup caracteristicile de baz. La etapa colectrii i analizei datelor de pia evaluatorul determin numrul vnzrilor comparabile necesare pentru analiz. Preurile bunurilor imobiliare similare obiectului evalurii sunt analizate i corectate n funcie de diferenieri. n scopul identificrii bunurilor imobiliare similare obiectului evalurii au fost efectuate cercetri ale pieei imobiliare. n conformitate cu art. 6 p.(1) a) a Legii cu privire la activitatea de evaluare Nr. 989-XV din 18 aprilie 2002, la estimarea valorii de pia prin metoda analizei comparative a vnzrilor, poate fi utilizat informaia despre oferta curent care exist pe pia. Prin aceast abordare s-a determinat valoarea de pia a construciei prin compararea a trei obiecte similare obiectului evalurii din or. Clrai. Concluzie: Din motiv c obiectele sunt similare att dup suprafa, ct i dup aspectul exterior i constructiv nu a fost nevoie de fcut ajustrile la toi factorii ce influeneaz valoarea obiectului evalurii.

Conform ajustrilor i calculelor efectuate n urma acestora, dup abordarea vnzrilor comparabile, se obine valoarea de pia a obiectului evaluat, care constituie 561760 lei sau 54881 dolari SUA. Estimarea valorii obiectului evalurii prin abordarea veniturilor nu este aplicat n prezenta evaluare, deoarece proprietatea evaluat nu este deinut ca investiie, ci este ocupat de proprietar pentru asigurarea propriilor necesiti de trai.

3.4 Reconcilierea rezultatelor i estimarea valorii finale


n rezultatul aplicrii diferitor metode pentru evaluarea unei proprieti imobiliare sunt obinute mai multe rezultate. Prin intermediul analizei concluziilor alternative obinute n procesul de evaluare este necesar de a ajunge la un indicator unic al valorii obiectului evaluat. Aceast parte a procesului de evaluare este denumit reconciliere, care const din urmtoarele etape: 1) revizuirea poziiilor tehnice i conceptuale ale analizei, care include explicarea diferenelor ntre valorile estimate i determinarea celei mai credibile valori; 2) estimarea valorii finale. Valoarea final a proprietilor rezideniale poate fi reprezentat ca o cifr concret, obinut dup una din metodele de evaluare, un interval de valori, precum i prin aplicarea metodei ponderei, reprezentat n tabelele 15, 16. Tabelul 15 Reconcilierea rezultatelor i estimarea valorii finale a apartamentului cu 4 odi din or. Clrai str. tefan cel Mare 3a Nr. crt. Indicatori Abordarea cheltuielilor Abordarea comparativ a vnzrilor Abordarea veniturilor

1 2 3 4 5 6 7

Valoarea estimat, lei Veridicitatea datelor analizate, % Corectitudinea ajustrilor aplicate, % Supoziiile aplicate n calcul, % Capacitatea de a asigura conj. pieii, % Capacitatea de a considera profitabilitatea obiectului, % Capacitatea de asigura deciziile

374846 40 33 20 25 20 50 31,33 117439

489122 30 34 40 40 35 25 34,0 166302 375504 36685

264752 30 33 40 35 45 25 34,66 91763

constructive, % 8 Ponderea, % 9 Valoarea medie ponderat, lei 10 Valoarea de pia a bunului imobil, lei 11 Valoarea de pia a bunului imobil, $ Sursa: [ completat de autor]

Concluzie: Valoarea de pia a obiectului evalurii situat n or. Clrai, str. tefan cel Mare,3a, sectorul Centru reflect situaia pe piaa imobiliar din or. Calrai. La data evalurii de 02.05.2008 n rezultatul reconcilierii constituie cu rotunjire: 375500 lei ( trei sute aptezeci i cinci mii cinci sute ) lei sau 36700 ( treizeci i ase mii apte sute ) dolari SUA Tabelul 16 Reconcilierea rezultatelor i estimarea valorii finale a casei individuale din or. Clrai str. M Sadoveanu 57 Abordarea Nr. crt. 1 2 3 4 5 6 7 Indicatori Abordarea cheltuielilor 277430 25 30 30 55 40 35 analizei comparative a vnzrilor 561760 75 70 70 45 60 65

Valoarea estimat, lei Corectitudinea selectrii tipului valorii estimate, % Corectitudinea metodei aplicate, % Profunzimea analizei elementelor pieei imobiliare, % Veridicitatea datelor utilizate n calcul, % Corectitudinea interpretrii i utilizrii datelor, % Corectitudinea efecturii ajustrilor

8 9 10 11 12

individuale n cadrul diferitor metode, % Consistena datelor utilizate n evaluare, % Ponderea, % Valoarea medie ponderat, % Valoarea de pia a casei individuale, lei Valoarea de pia a casei individuale, $ Sursa: [ completat de autor]

60 39,29 109002,23 450047 43967

40 60,71 341044,49

Concluzie: Valoarea de pia a casei individuale situate n or. Clrai, str. M. Sadoveanu 57, sectorul Telecentru reflect situaia pe piaa imobiliar din or. Calrai. La data evalurii de 06.05.2008 n rezultatul reconcilierii constituie cu rotunjire: 450047 lei ( patrusute cincizeci mii patruzeci i apte ) lei sau 43967 ( patruzeci i trei mii nou sute asezeci i apte ) dolari SUA n procesul de reconciliere a valorii, evaluatorul, mai mult dect pe parcursul celorlalte etape ale evalurii se bazeaz pe experiena sa profesional i perceperea proprie a fenomenelor de pe piaa imobiliar. Rezultatul unei evaluri depinde de confidena evaluatorului n veridicitatea datelor analizate i corectitudinea ajustrilor aplicate n procesul comparaiei bunului imobil evaluat cu bunurile imobile comparabile. Standardele Europene de Evaluare stipuleaz urmtoarele cerine fa de valoarea final a proprietii: valoarea final depinde de tipul valorii estimate, informaia disponibil la data evalurii, metodele de evaluare aplicate, valoarea final a proprietii poate fi calculat prin aplicarea a dou metode: metoda mediei aritmetice i metoda mediei ponderate.

Concluzii i recomandri
Problemele ce in de dezvoltarea unei piei imobiliare la nivel internaional, n Republica Moldova reflect cheltuielile n legtur cu formarea pieii interne. Din punct de vedere istoric, piaa imobiliar a nceput s se formeze la finele anilor 90 ai secolului trecut. n msur considerabil este nc departe formarea sa integral. Dezvoltarea pieei imobiliare are o importan deosebit pentru statornicirea unui stat, fiind un element component esenial al economiei de pia. Fr o pia imobiliar avansat nu este posibil dezvoltarea proceselor investiionale, creterea produciei i sporirea nivelului de trai al populaiei rii. n rezultatul efecturii acestei evaluri s-a ajuns la concluzia c oricare ar fi scopul evalurii, criteriul fundamental este determinarea i explicarea valorii de pia. Valoarea de pia se afl la baza oricrei tranzacii, care este puternic influenat de amplasament, raportul cerere-ofert, caracteristicile concrete ale imobilului i ali factori. Astfel, n procesul unei evaluri, evaluatorul va determina valoarea de pia a bunului imobiliar i acel tip de valori asupra cruia s-a convenit cu beneficiarul evalurii. n valoarea unui bun economic trebuie s coexiste substana i sperana n sensul c vnztorul, trebuie s fie remunerat pentru investiiile fcute n trecut i recompensat pentru ceea ce vor produce acestea n viitor, iar cumprtorul, mai puin interesat de trecut, trebuie s aib certitudinea c ceea ce investete azi, va fi recuperat integral i, pe deasupra, va obine un profit care s-i remunereze efortul financiar i riscul, asumate. Dac evaluarea nu ine cont de aceste condiii nseamn, c nu folosete nimnui. n urma cercetrii date s-a observat c spaiul locativ ocup un loc de baz pe piaa imobiliar. S-a constatat c pentru reevaluarea proprietilor rezideniale n diferite scopuri pot fi aplicate aceleai abordri: abordarea cheltuielilor, abordarea comparativ a vnzrilor i abordarea veniturilor. Esena reevalurii unui bun imobil const n determinarea valorii acestui bun repetat, utiliznd metode specifice n dependen de scopul urmrit, care de asemenea este un aspect foarte

important n procesul de estimare bunurilor imobiliare. Pentru a nelege mai bine procesul de reevaluare este necesar de a ptrunde n esena sa, de a-i nelege specificul i unicitatea. Reevaluarea proprietilor rezideniale este necesar n urmtoarele cazuri: - Optimizarea bazei fiscale n scopul impozitrii; - Reevaluarea n scopul ipotecrii; - Reevaluarea n procesul partajului proprietii; - Reevaluarea n scopul privatizrii; - Reevaluarea n scopul ntocmirii rapoartelor; - Reevaluarea n scopuri contabile i financiare; - Reevaluarea n scopul vnzrii sau efecturii unei investiii. Metodologia evalurii const n procesul de evaluare propriu zis, care reprezint o consecutivitate de proceduri, utilizate pentru a estima valoarea bunului imobiliar. n rezultatul efecturii acestei lucrri s-a elaborat raportul de evaluare a proprietilor rezideniale din or. Clrai. Scopul urmrit fiind estimarea rezideniale n rezultatul reevalurii. Evaluarea a fost efectuat dup toate cele 3 abordri folosite la estimarea bunului imobil. Dar, este important de menionat, c nici una din metodele de evaluare nu este universal i nu genereaz rezultate absolut corecte. Fiecare din metodele evaluate conin elemente ale previziunii. n rezultatul estimrii valorii de pia a apartamentului cea mai mic valoare s-a obinut prin abordarea veniturilor n mrime de 264752 lei. Cauza principal este c apartamentele nu sunt destinate pentru a aduce venit, ci pentru a locui, de aceea valoarea obinut prin aceast abordare nu este destul de mare. n urma rezultatelor obinute prin aplicarea metodelor de evaluare trebuie de menionat c cea mai mare valoare a obiectului evaluat s-a obinut prin abordarea analizei comparative a vnzrilor n mrime de 489122 lei. Acest lucru se poate argumenta n felul urmtor: aceast abordare permite obinerea celui mai exact rezultat al evalurii, fiindc n cadrul acestei metode sunt lua n consideraie majoritatea factorilor ce influeneaz asupra valorii obiectului evalurii. Una din problemele utilizrii acestei metode este disponibilitatea informaiei veridice despre obiectele comparabile precum i dificultatea determinrii mrimilor ajustprilor necesare. Tot din lipsa unei piee dezvoltate i transparente n calcule se opereaz cu valorile ofertei i nu cu preurile tranzaciilor cu obiecte comparabile, ceea ce minimizeaz exactitatea rezultatelor obinute. Totui, abordarea analizei vnzrilor comparabile reflect situia creat pe pia i deci, cea mai credibil valoare este considerat valoarea obinut prin aceast abordare. valorii de pia a proprietilor

Prin abordarea cheltuielilor s-a obinut o valoare mai mare valoare n comparaie cu valoarea obinut prin abordarea veniturilor. Analiznd cele expuse anterior se poate de menionat ca valoarea estimat n cazul apartamentului cu 4 odi reflect situaia pieei imobiliare din or. Clrai. Acelai lucru se poate de menionat i pentru rezultatele obinute n urma evalurii casei individuale. La data evalurii de 06.05.2008 n rezultatul reconcilierii valoarea final a casei constituie 450047 lei. Se poate de menionat c n urma reinvestirii,valoarea proprietilor rezideniale supuse evalurii a crescut considerabil. n rezultatul aplicrii diferitor metode pentru evaluarea unei proprieti imobiliare, evaluatorul obine mai multe rezultate. Astfel , ultimul pas care urmeaz a fi ntreprins de evaluator este de a ajunge la un indicator unic al valorii obiectului evaluat, prin intermediul analizei concluziilor alternative obinute n procesul de evaluare. n procesul de reconciliere , evaluatorul are posibilitatea de a revedea datele folosite n evaluare i de a argumenta estimarea valorii finale. Din cele expuse mai sus, s-a ajuns la concluzia c, efectund un raport de evaluare, se poate ntmpla ca i cei mai buni evaluatori s obin o valoare neateptat, deoarece toate presupunerile lor vor avea caracter intuitiv. ns intuiia nu ntotdeauna ne d rezultatele ateptate, de aceea, putem spune c precizia trebuie s fie cu att mai exact, cu ct este mai complicat sistema constructiv pe care o are cldirea. Recomandri: 1) n vederea mbuntirii calitii serviciilor de evaluare n raionul Clrai, trebuie de creat o baz de date la nivel de pe ntreg raion, privind tranzaciile curente precum i nnoirea permanent a ei, legat de nvechirea rapid a informaiei, fluctuaiile mari ale preurilor ntr-o perioad scurt de timp; 2) Este necesar de a se introduce n sistemul didactic un model automatizat de evaluare, care s fie util pentru evaluarea diferitor tranzacii; 3) S se foloseasc metodele de evaluare a spaiilor locative diferite n funcie de scopul evalurii. Concretizarea metodelor ar duce la uurarea sarcinii evalurilor i apropierea rezultatelor cptate de diferii evaluatori; 4) S se introduc schimbri n procesul de ipotecare a spaiului locativ i anume s se mreasc termenul de achitare a sumei totale pentru spaiul locativ i s se micoreze procentul ipotecrii; 5) S se acorde diferite nlesniri pentru procurarea spaiului locativ familiilor nevoiae, invalizilor i persoanelor inapte de munc; 6) S se acorde nlesniri pentru doritorii de a construi case individuale;

7) S existe o transparen n ceea ce privete obinerea informaiilor necesare activitii de evaluare. Raportul dat a proprietilor rezideniale reprezint procesul analitic, ntreprins de autor, explicit i clar expus informaia utilizat n analiz i n calcule n urma estimrii valorii, ipotezele care au dus la formarea opiniei privind valoarea estimat.

Bibliografie
1. Legea Republicii Moldova cu privire la activitatea de evaluare, nr.989-XV din 18.04.2002. Monitorul Oficial al Republicii Moldova, nr. 102 din 16.07.2002; 2. Legea R.M. Privind preul normativ i ordinea vnzrii-cumprrii pmntului, nr. 1403-XIV din 12.2000, , nr.1 din 12.01.2001; 3. Legea R.M. cu privire la cadastrul bunurilor imobile, nr.1543-XIII din 25.02.1998. Cadastru. Chiinu 1998; 4. Legea R.M. cu privire la proprietate, nr. 459-XII din 22.01.1991. Acte normative cu privire la problemele economice i bugetare (1990-1992), Chiinu, Universitas, 1992; 5. Hotrrea Guvernului R.M. Strategia pieei spaiului locativ i altor bunuri imobiliare, nr. 416 din 10.05.1999, anexa nr.1. M.O. al R.M., nr. 50-52 din 20.05.1999; 6. Hotrrea Guvernului R.M. Regulamentul provizoriu privind evaluarea bunurilor imobile, nr. 958 din 04.08.2003; 7. Regulamentul provizoriu privind evaluarea bunurilor imobile. Monitorul Oficial al Republicii Moldova, nr. 102, art.773, 2002; 8. TEGOVA: Standarde Profesionale Europene Aprobate pentru Evaluarea Proprietilor Imobiliare, Ediia romn: 1998. Asociaia Naional a Evaluatorilor din Romnia ANEVAR, Institutul Romn de Cercetri n Evaluare IROVAL; 9. Standard Moldovean 249:2004 Sistem unic de evaluare a patrimoniului: termeni i definiii. Chiinu. Departamentul Moldova - Standard, 2004; 10. Concepia Evalurii Bunurilor Imobile. M.O. al R.M., nr. 6-8, 15.02.2000; 11. Concepia Cadastrului Naional. M.O. al R.M., nr. 2-4, 15.01.1998; 12. Culegerea indicilor comasai ai valorii de inventariere a bunurilor imobiliare pentru calcularea taxei de stat la efectuarea tranzaciilor gen cumprare, vnzare, schimb, donaie, gaj, motenire. Aprobat 15 iunie 1997. M.O. al R.M., nr. 43-44 din 3 iulie 1997; 13. Albu I., Albu S., urcanu N. ,, Analiza factorial a valorii de pia a imobilului rezidenial,, Chiinu 2007;

14. Albu I., Albu S., Evaluatorul i activitatea de evaluare n R.M. Conferina tehnico-tiinific Jubiliar a Colaboratorilor Doctoranilor i Studenilor U.T.M.,8-9 octombrie 2004; 15. A Albu I, Tez de doctor, ,,Analiza factorial a valorii de pia a imobilului locativ tipizat,, Chiinu 2006; 16. Albu I., Elemente de statistic n procesul estimrii valorii de pia a imobilului locativ. Meridian ingineresc, nr.3. Chiinu: Editura U.T.M., 2004, p. 34-38; 17. Albu I., Principii de evaluare a bunurilor imobiliare, Conferina tiinific Academia Internaional de Drept Economic. Seciunea: Economie. 25-27 mai 1999, p.33-37; 18. Analiza pieei imobilului n R. Moldova. , nr.1, 12.01.2008; 19. Albu I. Analiza factorilor ce influeneaz valoarea de pia a imobilului locativ din mun. Chiinu. Monitorul construciilor., 2007; 20. Anthony E. Broadman, David H. Greenberg, Aidan R. Vining, David L. Weimer, Analiza Cost-Beneficiu: concepte i prectic, Chiinu 2004; 21. Buzu O., Matcov A., Evaluarea bunurilor imobiliare: teorie i practic, Chiinu, 2003; 22. Buzu O.V. Organizarea activitii de evaluare./ ediia a 2-a, /Chiinu 2002; 23. Buzu O., N.urcanu. Metodologia evalurii bunurilor imobiliare.Chiinu,2003; 24. Buzu O. Dezvoltarea pieii serviciilor de evaluare a bunurilor imobiliare n R.M. Rezumatele lucrrilor. Conferina tehnico-tiinific. jubiliar Tehnologii moderne n construcii, Chiinu 2000; 25. Bajura T., Aplicri metodice i metodologice de evaluare a imobilului. Chiinu, 2000; 26. Buzu O., Evaluarea imobilului ca partea component a cadastrului bunurilor imobile. Conferina tehnico-tiinific Jubiliar a Colaboratorilor, Doctoranzilor i Studenilor U.T.M., 8-9 octombrie 2004, vol.I,p.288-289; 27. Dumitrescu D. Evaluarea ntreprinderii, Ed. Economic, Bucureti,1999; 28. Dalina Dumitrescu, Victor Dragot i Anamaria Ciobanu, Evaluarea ntreprinderilor, Ediia a II-a, Bucureti 2002; 29. Dalina Dumitrescu, Victor Dragot i Anamaria Ciobanu, Evaluarea ntreprinderilor, Ediia a II-a, Bucureti 2002; 30. Daniel W. Bromly, Entitlements, Missing Markets, and Environmental Uncertainty, Journal of Environmental Economics and Management 17, nr.2, 1989; 31. Fridman J. Ordui. Analiza i evaluarea bunurilor imobile ce aduc venit.Moscova,1995; 32. Guu Vladimir Gh., Turcule M. Cadastrul bunurilor imobile. Bunuri imobiliare, inventarierea, evaluarea i nregistrarea lor.Universitatea Agrar a Moldovei, Chiinu 2003;

33. Greaznov G.F., M.A.Fedotov. Estimarea bunurilor imobile.Evaluarea businessului.Moscova 2002; 34. Guu Vladimir Gh. Cadastrul Bunurilor Imobiliare: Vol.V ,,Evaluarea bunurilor imobile, Chiinu 2003; 35. Ifnescu A., Robu V. ,,Evaluarea ntreprinderii,, Bucureti 2001; 36. Moldovanu D., Istoria doctrinelor economice. Chiinu, 1993; 37. Peter Champess. Standartele Profesionale Europene Aprobate pentru Evaluarea Proprietilor Imobiliare. Ediia romn, 1998; 38. urcanu N., Metode de determinare a ratei de capitalizare a veniturilor pentru evaluarea proprietii imobiliare. Conferina tiinific Academia Internaional de Drept Economic. Seciunea: Economie. Aprilie 2002, p.13-14; 39. .., . : , 2002, 271; 40. .., . : , 2001, 256; 41. . ., , M: "", 1996, 120c; 42. ., . ., . . , 2000, 345c; 43. . ., , , . 1997, 156c; 44. .., . .. .. : -, 2002, 303; 45. . .. .. : , 2004, 496; 46. . , . .. , 1999; 47. Ghelidor. Revista Afaceri imobiliare, noiembrie 2008; 48. www. Lara md., pentru anii 2001 2008;

Anexa 10 Cerinele Standardelor Internaionale i Europene fa de ntocmirea rapoartelor de evaluare


Nr. Standardele Internaionale de Evaluare din 2001 Identificarea beneficiarului i a Standardele Europene de Evaluare din 2000 Identificarea evalurii; angajrii Data evalurii (poate s coincid sau poate preceda data ntocmirii raportului) bunului imobil i a supuse evalurii; Identificarea obiectului evalurii cu beneficiarului; speciale, scopul condiiile

evaluatorului, data evalurii i data pentru care poate fi utiltizat evaluarea recomandat Baza evalurii. Tipul i determinarea valorii Categoria drepturilor

ipotezele

caracteristicile fizice, economice i juridice ale obiectului evalurii Categoriile bunurilor imobile care

identificarea ipotezelor i informaiei, care necesit varificare Adresa obiectelor evalurii i valoarea lor (din certificatul de evaluare) n cazul n care n sarcina de evaluare sunt incluse mai multe obiecte Baza evalurii Corespunderea raportului de evaluare EVS 2000 Condiiile cein de amplasarea bunului imobil, factorii ecologici, climatul, aciunea distructiv a mediului nconjurtor Evaluarea riscului (posibilitii nerestituirii creditului, plata nestabil) Graficul evalurii (pentru cazurile evalurii

trebuie evaluate paralel cu obiectul concret al evalurii

5 6

Scopul evalurii Toate presupunerile, Condiiile respective Condiiile beneficiar speciale

ipotezele.

stabilite

de

Determinarea utilizrii bunului imobil 8 la data desfurrii evalurii, precum i folosirea lui posibil, pentru care este efectuat evaluarea Descrierea informaiei utilizate, analiza

datelor, metodelor i procedeelor de evaluare, i analizele Sursele 10 beneficiar Oricare alt informaie care, dup 11 prerea evaluatorului, influieneaz privire la mrimea valorii Confirmarea cu 12 de informaie. Indicarea precum i explicaiile evaluatorului, care confirm concluziile

prin metoda raional determinarea fluxurilor bneti pentru fiecare an, alte calcule) Analiza mainilor i utilajelor existente, a analoagelor ecestora. Studierea variantelor arendei, cumprrii, creditului, transmiterii n gestiune fiduciar, etc. Cursul valutar, dac evaluarea este

informaiei specifice obinute de la

efectuat n alt valut dect cea naional

confidenialitatea raportului, precum i a faptului c evaluatorul nu are nici o obligaie fa de persoane tere n privina raportului Punct cu privire 13 la interzicerea

Problema publicrii, divulgrii rezultatelor evalurii efectuate

publicrii i a referinelor la raport fr consimmntul beneficiarului

Cerina confidenialitii evalurii Responsabilitatea fa de tere persoane, limitele rspunderii evaluatorului Raportul trebuie s conin explicaia c valoarea de pia este estimat nainte de achitarea impozitelor pentru efectuarea tranzaciilor, etc.

14

Referina la utilizarea IVS-2001 Orice deviere de la recomandrile IVS-

15

2001 trebuie s fie reflectat n raportul de evaluare conform Codului eticii IVS